BULLETIN DE LIAISON DU SERVICE ECONOMIQUE DU CRE RATP onnexions C Connexions ConnexionsN° 92 - AVRIL 2003 Dossier LogementLogement :: LesLes loyersloyers enen FranceFrance L'interconnexion Le parc de RER logements Danger public Les services publics en Europe sont globalement en danger. DOSSIER DITO L’Union Européenne doit remettre à l’Organisation Mondiale du Commerce (OMC), un projet d’offres de E services à libéraliser et à privatiser qui servira lors des négociations qui vont s’ouvrir prochainement dans le Les loyers en cadre de l’Accord Général sur le Commerce des Services (AGCS). Les élus nationaux et communautaires ignorent tout Après une période de relative modération, du contenu de ce projet établi sur les avis de la progression des loyers en France enregistre nombreuses firmes multinationales prestataires une poussée remarquée depuis deux ans. de services. Significative pour une proportion importante Cet AGCS reprend pour l’essentiel le contenu de de ménages qui sont locataires, la situation l’Accord Multilatéral sur l’Investissement (AMI) dans le domaine des services, accord qui avait été est particulièrement tendue en Ile-de-France. rejeté massivement par une forte mobilisation Explications. internationale. L’AGCS est un accord sans précédent, antidémocra- Plus de la moitié des ménages Au sein des locataires, il convient français sont aujourd’hui pro- de distinguer deux types d’habi- tique. Il devrait faire basculer à terme les services fon- priétaires de leur logement. Il tat distincts, soumis à des damentaux vers les seules lois du marché. Devant s’agit d’une tendance lourde niveaux de loyers et des moda- cette opacité la plus totale, mais dont nous mesurons engagée à partir du début des lités de progression de ces der- les finalités, la mobilisation est nécessaire et c’est ce années 70 qui a vu basculer le niers notablement différents. Le que font un certain nombre d’organisations non gou- statut d’occupation des loge- parc de logements soumis à loca- vernementales à travers des initiatives qu’il nous faut ments et s’accentuer progressi- tion se range en effet dans plu- appuyer et renforcer. vement la part des propriétaires. sieurs catégories juridiques qui Ils sont aujourd’hui 55% contre renvoient à des réglementations 45% vingt ans auparavant. Pour différentes, plus ou moins enca- Philippe RICHAUD autant, sur les 24,5 millions de drées. Pour faire simple, nous Président de la Commission économique du CRE résidences principales que comp- retiendrons ici la catégorie te le parc français, 9,3 millions Habitations à Loyer Modéré et relèvent du secteur locatif et autres logements sociaux (45,5% sont à ce titre soumis aux fluc- du parc locatif français, essen- tuations des loyers. Un poste tiellement conventionné) et le SOMMAIRE d’autant plus important dans le secteur à loyers libres (54,5% budget des ménages qu’il du parc). constitue la part principale des En matière de détermination des dépenses des locataires et repré- loyers et de progression annuel- DOSSIER....................................................................................... 2 . 5 sente le poste le plus important le, le parc privé (par opposition Les loyers en France de l’indice des prix à la consom- au secteur social) est régi par une mation (5,6%). loi datant de juillet 1989. Dans ses grandes lignes, cette derniè- DERNIERES SEANCES.......................................................... 6 . 7 Une région re stipule que les loyers relevant Modernisation de l'unité AE de ce secteur sont fixés librement particulière lors de la mise en location d’un TABLEAU DE BORD................................................................ 8 . 9 nouveau logement, ou à l’occa- En Ile-de-France, cette ques- sion de sa relocation. Pour les LE SAVIEZ-VOUS .......................................................................... 10 tion se pose avec d’autant plus locataires en place, la révision d’acuité que la location reste, annuelle du loyer ne peut excéder REPERES................................................................................. 11 . 1 3 contrairement à la tendance la variation de la moyenne des nationale, le statut le plus quatre derniers trimestres de l’in- L'interconnexion RER répandu. Sur les 4,5 millions de dice INSEE du coût de la logements que compte notre construction. Par ailleurs, au TENDANCE ........................................................................................ 14 région, 51% sont occupés par moment du renouvellement du des locataires. La proportion bail, le propriétaire ne peut aug- Le parc de logements progresse au fur et à mesure menter le loyer que s’il peut que l’on se rapproche de la démontrer que celui pratiqué pré- KIOSQUE................................................................................. 15 . 16 capitale : 63% des parisiens cédemment était manifestement PLEINS FEUX SUR sont locataires contre 57% en sous-évalué par rapport aux loyers « Services publics, le livre noir des privatisations », petite couronne et 38,7% en constatés dans le voisinage pour Promouvoir les Services Publics, L'Harmattan, octobre 2002 grande couronne. des logements comparables. NOTRE SELECTION Connexions 2 France Dans le domaine du logement dit libre (ce qualificatif s’appli- social conventionné, le niveau quant en fait aux conditions de des loyers est déterminé sur la détermination des loyers). Si le base de plafonds établis pour statut juridique du logement chacune des catégories de loge- détermine globalement le niveau ment qui composent ce secteur des loyers (l’écart moyen entre et qui varient en fonction des les loyers du privé et du social est modalités de financement de de 40% au niveau national et leur construction ou de leur atteint 60% dans l’aggloméra- réhabilitation. tion parisienne), leur évolution annuelle est déterminée par des Des loyers sociaux facteurs communs aux deux sec- encadrés teurs et qui tiennent : - à l’évolution de l’indice du coût de la construction, Ces loyers plafonds sont asso- - aux rythmes des relocations, ciés à des plafonds de res- - aux renouvellements de baux, LOYERS MENSUELS MOYENS DANS LE SECTEUR PRIVÉ sources de manière à mieux - aux hausses empiriques déci- Agglo. de 100 000 Agglomération cibler les bénéficiaires de ces € 2 dées par les propriétaires. En /m France entière à 200 000 parisienne catégories de logements. En région parisienne, les loyers HLM 3,9 €/m2 3,8 €/m2 4,5 €/m2 Depuis 1993, le mouvement effectifs dans ces catégories de 2 2 2 général d’évolution de l’indice Secteur libre 7,0 €/m 6,5 €/m 10,9 €/m logement correspondent le plus des loyers est à la baisse. De 2 2 2 souvent à la limite maximale Total 5,4 €/m 5,2 €/m 7,2 €/m +5,3% en 1992, la progression fixée dans le cadre du conven- a régulièrement reculé pour tionnement. Ils font l’objet atteindre +1,2% en 2000. Mais d’une révision annuelle qui ne les récents résultats disponibles peut excéder l’indice du coût de indiquent clairement un retour- LES MÉNAGES SELON LE STATUT D’OCCUPATION DES LOGEMENTS la construction du 4ième tri- nement de tendance qui pour- mestre de l’année considérée. Autres Nombre de rait être durable. En 2001, l’in- Propriétaires Locataires Ils peuvent également faire l’ob- statuts logements dice général des loyers a ainsi jet de décisions ponctuelles ini- progressé de +1,7% en moyen- Paris 29,6% 63% 7,3% 1 111 046 tiées par les pouvoirs publics. ne nationale. On peut relativi- Ce fut le cas par exemple en Proche couronne 39,2% 56,9% 3,9% 1 675 717 ser le constat en notant que, 2000 où, dans le cadre d’un Grande couronne 57,7% 38,7% 3,6% 1 750 790 phénomène assez rare qui ne accord entre l’Etat et l’Union s’est produit que trois fois Ile-de-France 44,3% 51% 4,7% 4 510 369 nationale HLM, cette dernière a depuis 1985, cette progression recommandé aux organismes France 56% 37,9% 6,1% 23 810 161 est inférieure à l’augmentation qu’elle rassemble de geler les générale des prix (+2,2%). Il loyers pour les années 2000 et n’en demeure pas moins que la 2001. Ce fut également le cas rupture est nette est que les pre- plus récemment avec la parution mières indications dont nous d’un décret limitant la hausse des disposons pour 2002 laissent TAUXDECROISSANCE COMPARÉS (EN %) loyers lors du renouvellement du présager, nous le verrons plus bail dans le secteur privé de l’ag- loin, la poursuite voire l’am- glomération parisienne. plification du phénomène. 5 7 Loyers ICC Prix Plus 1,7% en 2001 6 Le privé loin devant 5 4 L’évolution des loyers en France Au sein de cette évolution 3 est suivie très régulièrement par moyenne, il est important de dis- 2 le biais d’un indice général inté- tinguer les éléments qui concer- 1 grant tout à la fois les loyers nent le secteur privé de ceux du 0 des logements locatifs du sec- secteur social. En effet, si le 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 teur social et ceux du secteur parc locatif est composé à près Connexions 3 DOSSIER de 56% de logements privés, ces nécessaire de faire un détour Selon une étude de l’INSEE, un derniers drainent en volume près détaillé par la situation particu- tiers des Franciliens exprime son des deux tiers de la masse des lière du logement en Ile-de- souhait de déménager (contre loyers. Or il est manifeste que la France. On sait déjà, nous y 23% en moyenne nationale) et reprise de la hausse des loyers est reviendrons, que les niveaux de invoque comme première moti- avant tout imputable aux com- loyers y sont largement supé- vation la recherche d’un loyer portements constatés dans ce sec- rieurs à ceux pratiqués en pro- moins onéreux. Cette situation teur. Le rythme de progression vince. Il est également sympto- induit une tension particulière- des loyers y a effectivement été matique que la reprise constatée ment forte sur le marché du loge- de +2,3% en 2001, une crois- dans l’indice général des loyers ment, qu’il s’agisse du locatif sance jamais atteinte depuis soit beaucoup plus marquée dans privé ou du logement social.