LOTTO N. 01 TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI TREVISO SEZIONE DEI FALLIMENTI FALLIMENTO N. 146/2016 REG. FALL. PERIZIA DI STIMA DELL’IMMOBILE DI VIA RONZINELLA 172 – MOGLIANO VENETO Ezio Zandomeneghi MCIOB MRICS – Architecture & Valuation Via Giavera, 11 – 31020 Villorba – Italy E-Mail: [email protected] Tel. + 39 (0) 422-1748076 TRIBUNALE CIVILE DI TREVISO SEZIONE DEI FALLIMENTI FALLIMENTO N. 146/2016 GIUDICE DELEGATO DOTT. ANTONELLO FABBRO CURATORE FALLIMENTARE DOTT. PAOLO CALLEGARO ---===O===--- PERIZIA DI STIMA DELL’IMMOBILE DI VIA RONZINELLA – MOGLIANO VENETO – “CENTRO RESIDENZIALE E COMMERCIALE RONZINELLA” (ATTUALE SEDE DELLA POLIZIA MUNICIPALE). ---===O===--- Il sottoscritto Geom. Ezio Zandomeneghi MCIOB MRICS, con studio tecnico in Villorba, Via Giavera n. 11, perito estimatore incaricato di valutare il bene immobile di proprietà della ditta fallita, dopo aver visionato detto bene, effettuato i necessari accertamenti e verificato l’andamento di mercato nel Comune in cui esso è ubicato, ad evasione dell’incarico ricevuto rilascia la seguente PERIZIA DI STIMA DESCRIZIONE CATASTALE Agenzia del Territorio di Treviso Catasto Urbano – Comune di Mogliano Veneto (cod. F269) EZIO ZANDOMENEGHI MCIOB MRICS Sezione E – Foglio 6, ARCHITECTURE & VALUATION Via Giavera, 11 - particella 1800 sub 226 – via Ronzinella – Piano: S1- T., 31020 VILLORBA (TV) - ITALY E Mail: [email protected] Tel. +39 (0)422 1748076 Cat. C/1 Classe 8, Consistenza m2 191, Superficie Mobile +39 3355333249 1 Catastale m2 217, Rendita Euro 5.035,74 (planimetria allegato 1) Alla proprietà spettano tutti i connessi diritti, gli accessori, le accessioni e le pertinenze, le servitù attive e passive afferenti al bene, nonché la quota proporzionale sulle parti ed impianti comuni di cui agli artt. 1117 e segg. Del C.C. e più precisamente 128,13/10.000 (piano terra) e 93,37/10.000 (piano interrato). E’ inoltre compresa parte della quota di 40,055/1000 (parte spetta al mappale 1800 sub 152) delle ex aree demaniali di pertinenza del complesso immobiliare denominato “CENTRO RESIDENZIALE E COMMERCIALE RONZINELLA” e precisamente: Catasto Terreni del Comune di Mogliano Veneto, Foglio 43, - mappale 1136, prato, classe 2, Centiare 19, R.D. Euro 0,06, R.A. Euro 0,03; - mappale 1137, prato, classe 2, Are 02 Centiare 38, R.D. Euro 0,71, R.A. Euro 0,43; - mappale 1139, prato, classe 2, Centiare 26, R.D. Euro 0,08, R.A. Euro 0,05. CONFINI Tale bene immobile confina a nord con il mappale 1854, ad est con il mappale 1779, a sud con parte comune e ad ovest con il mappale 1855. Salvo altri o diversi (estratto di mappa allegato 2). 2 PROVENIENZA Il bene è pervenuto alla ditta fallita in forza dell’atto di compravendita in data 11.03.2010, rep. n. 200.258 del notaio Antonio D’Urso di Mogliano Veneto, trascritto a Treviso in data 29.03.2010 ai n.ri 6355/10346 (copia atto di compravendita allegato 3). Nella vendita sono compresi tutti i connessi diritti, gli accessori, le accessioni e le pertinenze, le servitù attive e passive afferenti al bene, nonché la quota proporzionale sulle parti ed impianti comuni di cui agli artt. 1117 e segg. Del C.C. e più precisamente 128,13/10.000 (piano terra) e 93,37/10.000 (piano interrato). E’ inoltre compresa parte della quota di 40,055/1000 (parte spetta al mappale 1800 sub 152) delle ex aree demaniali di pertinenza del complesso immobiliare denominato “CENTRO RESIDENZIALE E COMMERCIALE RONZINELLA” e precisamente: Catasto Terreni del Comune di Mogliano Veneto, Foglio 43, - mappale 1136, prato, classe 2, Centiare 19, R.D. Euro 0,06, R.A. Euro 0,03; - mappale 1137, prato, classe 2, Are 02 Centiare 38, R.D. Euro 0,71, R.A. Euro 0,43; - mappale 1139, prato, classe 2, Centiare 26, R.D. Euro 0,08, R.A. Euro 0,05. DESCRIZIONE SOMMARIA DEL BENE 3 Trattasi di unità immobiliare a destinazione direzionale, su due piani di cui uno seminterrato, facente parte del complesso condominiale denominato “Centro Residenziale e Commerciale Ronzinella ubicato in Comune di Mogliano Veneto, Via Ronzinella (foto satellitare allegato 4) le cui parti comuni versano in scadenti condizioni. Il piano terra, della superficie commerciale di mq 157,44 al lordo delle pareti, è composto da n. 4 locali, disimpegno-vano scala, altro disimpegno, anti wc e n. 3 wc ed il piano seminterrato, della superficie lorda di mq 158,10 ed un’altezza di ml 2,80, da disimpegno, locale deposito, n. 2 locali tecnici, n. 2 locali spogliatoio e ripostiglio. La suddivisione dei locali è formata da pareti mobili ad eccezione di quelle relative ai servizi igienici ed è dotata dei necessari impianti di climatizzazione ed elettrico a norma. Lo stato di conservazione e manutenzione è sufficiente (Documentazione fotografica allegato 5). PREVISIONI DI PIANO REGOLATORE GENERALE Il vigente Piano Regolatore generale di Mogliano Veneto classifica la zona in cui insiste l’immobile “ART. 16 – ZONE DI TIPO B – SOTTOZONA B4,2”. Nello stato attuale non vi è alcuna possibilità di ampliamento ma solo interventi di ristrutturazione, restauro, manutenzione ordinaria e straordinaria e cambio di destinazione d’uso. LEGGE 47/85 E SUCCESSIVE MODIFICHE ED INTEGRAZIONI 4 L’intero complesso immobiliare è stato realizzato a seguito del rilascio da parte del Comune di Mogliano Veneto di: - Licenza edilizia n. 191, pratica n. 303/1973/11777 datata 1.10.1973; - Licenza edilizia di variante prot. n. 303/73/9552 datata 01.10.1974; - Licenza edilizia di variante prot. n. 303/73/1855 datata 22.04.1975; - Concessione edilizia n. 172 datata 26.07.1979; - Licenza edilizia di variante n. 23 pratica prot. n. 303/73/12895/80 datata 03.02.1981; - Licenza edilizia di variante n. 246 pratica prot. n. 303/73/9706/83 datata 06/10/1983; - Permesso di costruire n. 079/10, pratica n. 113/10, prot. n. 16642 datato 21.05.2010 e successiva agibilità prot. n. 23437, prat. ed. n. 113/10 datata 20.07.2010 (allegato 6) L’immobile risulta pertanto amministrativamente in regola. ATTESTATO DI QUALIFICAZIONE ENERGETICA L’immobile risulta privo di certificazione energetica. Viste le caratteristiche costruttive lo scrivente ritiene che lo stesso sia in classe D, salva diversa classe risultante da puntuale verifica e rilascio della succitata certificazione da parte di tecnico abilitato. ESISTENZA DI VINCOLI, SERVITU’ ED EVENTUALI 5 OCCUPAZIONI L’immobile è attualmente occupato dal Comando della Polizia locale di Mogliano Veneto senza titolo. SPESE DI CONDOMINIO Attualmente risultano a carico di tale immobile, per la parte di competenza della ditta fallita, spese di condominio delle gestioni 2015/2016 e 2016/2017 pari ad € 1.804,40 (tabulato fornito dall’Amministratore allegato 7) . TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI Saranno indicate con elaborato a parte. CRITERI E VALORI DI STIMA Nell’accingersi ad esprimere il più probabile valore di stima del bene in questione, il sottoscritto crede opportuno riportare alcune considerazioni. Esistono due possibili metodi di stima, quello per calcolo analitico e quello sintetico; lo scrivente ritiene però che ogni metodo, derivando sempre da parametri che scaturiscono dal giudizio soggettivo del perito estimatore, venga in definitiva ad esaurirsi nel metodo sintetico. A dimostrazione di ciò va ricordato che il valore di un bene è sempre influenzato dalle situazioni del mercato (naturalmente in un regime di libero mercato) e di tali situazioni, spesso complesse, il perito deve necessariamente tenere conto per esprimere un giudizio di stima che corrisponda al più probabile valore di commercializzazione del bene stimato. 6 Effettuate le dovute verifiche sull’andamento del mercato immobiliare e sull’esistenza di eventuali compravendite in zona di immobili simili, considerata l’attuale difficilissima situazione del mercato immobiliare e di altri immobili simili in vendita in zona, tenuto conto, operando le opportune decurtazioni percentuali sul valore per ciascuno degli elementi negativi, dello stato di conservazione del bene, della ritenuta classe energetica D con conseguenti relativi costi di riscaldamento, dell’ubicazione, del contesto, dell'assenza di garanzie ed ogni altro influente elemento, lo scrivente stima il bene, come segue precisando che la superficie commerciale è stata calcolata in base alla norma UNI 10750, sostituita dalla Norma UNI EN 15733 ma che di fatto non ha modificato la norma precedente ed è il risultato della somma di mq 157,44 relativi al piano terra e di mq 79,05 di piano seminterrato ragguagliata. Superficie commerciale mq. 236,49 x € 650,00 al mq. VALORE DI STIMA ARROTONDATO € 154.000,00 (Diconsi Euro centocinquantaquattromila/00). Villorba, 16.12.2016 Il Perito Geom. Ezio Zandomeneghi ALLEGATI: 1) PLANIMETRIA CATASTALE 7 2) ESTRATTO DI MAPPA 3) COPIA ATTO DI COMPRAVENDITA 4) IMMAGINE SATELLITARE 5) DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA 6) PRATICA EDILIZIA 7) SPESE CONDOMINIALI 8 LOTTO N. 01 TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI TREVISO SEZIONE DEI FALLIMENTI FALLIMENTO N. 146/2016 REG. FALL. PERIZIA DI STIMA DELL’IMMOBILE DI VIA RONZINELLA – MOGLIANO VENETO (MAGAZZINO SEMINTERRATO - TAVERNA) Ezio Zandomeneghi MCIOB MRICS – Architecture & Valuation Via Giavera, 11 – 31020 Villorba – Italy E-Mail: [email protected] Tel. + 39 (0) 422-1748076 TRIBUNALE CIVILE DI TREVISO SEZIONE DEI FALLIMENTI FALLIMENTO N. 146/2016 GIUDICE DELEGATO DOTT. ANTONELLO FABBRO CURATORE FALLIMENTARE DOTT. PAOLO CALLEGARO ---===O===--- PERIZIA DI STIMA DEL MAGAZZINO AL GREZZO DI VIA RONZINELLA – MOGLIANO VENETO – “CENTRO RESIDENZIALE E COMMERCIALE RONZINELLA” , (ATTUALMENTE UTILIZZATO DALLA POLIZIA LOCALE). ---===O===---