A PRACTICAL MULTIPLE FACTOR INDEX MODEL FOR SHOPPING CENTER INVESTMENT DECISIONS IN ISTANBUL DURSUN ONUR İLHAN Ph.D. IŞIK UNIVERSITY 2020 A PRACTICAL MULTIPLE FACTOR INDEX MODEL FOR SHOPPING CENTER INVESTMENT DECISIONS IN ISTANBUL DURSUN ONUR İLHAN Bachelor of Arts, International Relations, Koç University, 2009 Master of Science, East Asian Business, University of Sheffield, 2010 This thesis has been presented to the Işık University Social Sciences Institute for Doctor of Philosophy (PhD) degree. IŞIK UNIVERSITY 2020 İSTANBUL’DAKİ ALIŞVERİŞ MERKEZİ YATIRIM KARARLARI İÇİN PRATİK BİR ÇOKLU FAKTÖR ENDEKS MODELİ ÖZET Günümüzde İstanbul alışveriş merkezi piyasası, ticari taraftaki güçlüklere ek olarak, sosyal ve çevresel alanlardaki problemlerle de yüzleşmektedir. Bu tez, tüm paydaşlar tarafından kullanılabilecek özgün bir çoklu faktör değerlendirme modeli ortaya koymakta; bunu yaparken de güçlü sürdürülebilirlik paradigmasını ve sürdürülebilir kalkınma prensiplerini kendisine temel olarak almaktadır. Bu doğrultuda öncelikle kapsamlı bir literatür taraması yapılmıştır. Bu bağlamda model, Ticari, Sosyal ve Çevresel Sacayakları üzerine oturtulmuş ve bu sacayaklarının alışveriş merkezi tipolojisi özelinde ne gibi alt faktörlere sahip oldukları (dokuz adet alt faktör, toplamda yirmi altı adet alt başlık içerir) tespit edilmiştir. Ardından, işbu sacayaklarından, alt faktörlerden ve alt başlıklardan oluşan bir analitik hiyerarşi prosesi (AHP) anket modeli geliştirilmiş ve İstanbul’da geliştirdiği en az bir alışveriş merkezini halen uhdelerinde bulunduran yirmi bir (uygun şartlara sahip yirmi beşi arasından cevap verenler) Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) üyesi firmanın üst düzey yöneticilerine yüz yüze görüşme yöntemi ile uygulanmıştır. Yöneticiler, %58,1 oranında Ticari Sacayağını en önemli birleşen olarak görmüş; Sosyal ve Çevresel Sacayakları ise sırasıyla %22,8 ve %19,1’de kalmıştır. Bu sonucun ardından, daha objektif bir zemin yaratabilmek için ek bir birincil araştırma kurgulanmıştır. Bu sefer, sürdürülebilirlik temelli çalışmalar yürüten üç adet uzmandan oluşan bir panel oluşturulmuş ve her biriyle iki adet açık uçlu sorudan oluşan yapılandırılmış yüz yüze mülakatlar düzenlenmiş ve kayıt altına alınmıştır. Buradan toplanan ve literatür taraması ile örtüşen yapıcı içgörüler ışığında, modelin Sosyal ve Çevresel Sacayaklarına etik koruma getirilmesi uygun bulunmuştur. Bu karara modelin görsel tasvirinde yer verilmiştir. Model ayrıca tüm paydaşların kullanımına açık, pratik bir Proje Kontrol Listesi de oluşturmuştur. Çalışmada, sürdürülebilirliğin temelleri, alışveriş merkezlerinin gelişimi, İstanbul’un kentleşme süreci ve kentin alışveriş merkezi piyasası hakkında da bir bakış sunulmaktadır. Anahtar Kelimeler: alışveriş merkezleri, İstanbul, sürdürülebilir kalkınma, AHP i A PRACTICAL MULTIPLE FACTOR INDEX MODEL FOR SHOPPING CENTER INVESTMENT DECISIONS IN ISTANBUL ABSTRACT Istanbul shopping center market is currently dealing with problems in the social and environmental spheres, in addition to its challenges at the commercial side. This thesis presents a genuine multi-factor evaluation model that can be used by all stakeholders of the market. While doing so, the model has its base on the paradigm of strong sustainability and the principles of sustainable development. First of all, an extensive literature review has been conducted in this respect. Accordingly, the model is built on Commercial, Social and Environmental Pillars and their industry- related sub-factors (nine sub-factors that are corresponding to a total of twenty-six underlying headlines) are determined. Afterwards, an analytical hierarchy process (AHP) survey model has been developed based on these pillars, sub-factors and underlying headlines and it is performed face-to-face on the top decision-makers of twenty-one (out of twenty-five eligible entities that answered back) members of the Council of Shopping Centers Turkey (AYD) which have at least one self-developed Istanbul shopping center in their portfolio. Commercial Pillar has been selected by the decision-makers as the most important component with %58.1; while Social and Environmental pillars stayed behind with 22.8% and 19.1% respectively. Following this result, another primary research setup has been formulated in order to create a more objective ground. This time, a panel comprised of three experts working on the field of sustainability is assembled and individual structured face-to-face interviews which included two open-ended questions are conducted and recorded with each participant. As a result of the constructive insights that have been in line with the literature review, assigning ethical protection to the Social and Environmental Pillars of the model is deemed reasonable. This decision is also reflected in the visualization of the model. The model also offers an open source, practical Project Checklist. This thesis also acts as an overview of the foundations of sustainability, development of shopping centers, Istanbul’s urban development and its shopping center market. Keywords: shopping centers, Istanbul, sustainable development, AHP ii Teşekkür Hayatımın yazarı sevgili eşim Elif’e, bana verdiği içten destek ve gösterdiği anlayış için teşekkür etmek istiyorum. Bu siyah mürekkepte dahi kendisine olan aşkım hep ışıl ışıl parlamaya devam edecek. Akıl hocam ve tez danışmanım sayın Prof. Dr. Ali Murat Ferman’a ise, bana araştırmayı öğrettiği ve kafamdaki bölünmüş fikirlerden böyle bir akademik çalışma yaratmamı sağladığı için yürekten teşekkür ediyorum. Kendileriyle anket ve mülakatlar gerçekleştirmeme izin veren tüm profesyonellere ve uzmanlara da teker teker teşekkür ediyorum. iii Sevgili Eşim Elif’e ve Canımız Oğlumuz Demirhan’a iv Önsöz “İstanbul’daki Alışveriş Merkezi Yatırım Kararları için Pratik Bir Çoklu Faktör Endeks Modeli” başlıklı bu tez, Işık Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Çağdaş İşletme Yönetimi Doktora Programı kapsamında hazırlanmıştır. 29 Temmuz 2019’da çok önemli bir şey oldu. O gün, yegâne evimiz olan dünyanın, tüm yıl boyunca uğraşarak yerine koyabileceği ekolojik kaynakların tamamen sonuna geldik. Doğanın çeşitli mucizeleriyle ancak on iki ayda yerine koyabileceği muazzam büyüklük ve çeşitlilikteki kaynaklar, yedi ayda bitti. Geriye kalan beş ayı, bir yandan onulamaz bir hızda doğal alanları ve kaynakları tüketmeye devam ederek, bir yandan da atıklarımızla, çevre kirliliğiyle ve karbon salınımı ile doğaya daha da fazla zarar vererek geçirdik. Dünya Limit Aşım Günü, her geçen yıl biraz daha erken geliyor. Çevresel sorunlara ek olarak, küresel çapta toplumsal sorunlarla da boğuşmaktayız. Bu iki ilintili katmandaki sorunları çözebilmek için bakmamız gereken ilk yerlerden biri de mevcut küresel ekonomik sistem olmalıdır. Yeni binyılın ilk çeyrek asrını geride bırakmak üzere olduğumuz bu dönemde, istisnasız her alanda eşitlikçi ve yaratıcı yaklaşımlara daha önce hiç olmadığı kadar çok ihtiyaç duyuyoruz. Yapılı çevremiz için de durumun farklı olduğunu söyleyebilmek pek mümkün değil. Bir mıknatıs gibi kitleleri kendilerine çeken ve sürekli büyüyen kentlerimiz, ele alınması gereken alanların da başında geliyor. İşbu tez, geride kalan on yıllarda kent hayatının vazgeçilmez unsurlarından biri haline gelen alışveriş merkezlerinin penceresinden yapılı çevremizin dikte ettiği girift ekonomik, sosyal ve çevresel sistemler ağını masaya yatırmaktadır. Bunun için de insanlık tarihinin en kadim kentlerinden biri olan İstanbul’a yoğunlaşmıştır. Alışveriş merkezileri ile kompleks bir ilişkisi olan bu metropol, bu alanda çok değerli içgörüler sunmaktadır. İstanbul örneği üzerinden ilerleyen, ancak sürdürülebilir kalkınma anlayışını ve güçlü sürdürülebilirlik kurgusunu kullanarak çok daha evrensel ve özgün bir analiz modeli ortaya koyan tez, değişimin bir tercih değil de bir zaruret haline geldiği günümüz dünyasında, konunun paydaşları için faydalı bir referans olacaktır. DURSUN ONUR İLHAN (İSTANBUL – 2020) v Contents Özet i Abstract ii Teşekkür iii İthaf iv Önsöz v Table of Contents vi List of Tables viii List of Figures ix 1. Introduction 1 2. Theory and Practice of Sustainable Development 12 2.1. Environmental and Social Impacts of the Modern Economic System 14 2.2. Sustainability, Negative Externalities & Sustainable Development 17 2.3. Real Estate’s Global Impact 22 2.4. Environmental Impacts of Shopping Centers 23 2.5. Socioeconomic Impacts of Shopping Centers 26 3. History and Evolution of Shopping Centers 30 3.1. Historical Development of Social and Commercial Hubs 30 3.2. Emergence of Shopping Centers 32 3.3. Shopping Center Generations 35 4. Istanbul: Urbanization & Shopping Centers 39 4.1. Recent History of Urbanization in Istanbul 41 4.2. Historical Development of Shopping Centers in Istanbul 44 4.3. Macro Outlook of the Istanbul Shopping Center Market 48 5. Multi-Factor Model: Structure, Research & Results 51 5.1. A Comprehensive Explanation of the Model 53 5.1.1. Commercial Pillar 55 5.1.2. Social Pillar 67 5.1.3. Environmental Pillar 77 vi 5.2. AYD Decision-makers Face-to-face Survey 86 5.2.1. A Short Description of the AHP Technique 86 5.2.2. Explanation of the AHP Survey Structure 89 5.2.3. Survey Results 93 5.3. Expert Panel 97 5.3.1. Interview Structure 98 5.3.2. Expert Panel Participants 99 5.3.3. Results of the Expert Panel 100 5.4. Project Checklist for the Model 102 5.5. Limitations and Future Research 106 6. Conclusion 110 References 119 Resume 145 vii List of Tables 1. Recent Growth of the Turkish Shopping Center Industry 4 2. AYD Participant Companies