Woonstichting De Key te Amsterdam Visitatie 2008-2011 Utrecht, 14 mei 2012 UR22/definitief visitatierapport de key .docx Visitatiecommissie: Gert van den Burg, voorzitter Corrie Bosma, lid Rien Lammertink, lid Jan Wachtmeester, secretaris Visitatie De Key 2012 Inhoud 1 Woonstichting De Key 4 2 Totaal beoordeling maatschappelijke prestaties 6 2.1 Integrale scorekaart 6 2.2 Overzicht scores op de vijf perspectieven 8 2.3 Recensie 8 2.4 Verdere opbouw van het visitatierapport 10 3 Presteren naar Ambities 11 3.1 Ambities De Key 11 3.2 Overzicht scores zes prestatievelden Presteren naar Ambities 11 3.3 Beoordeling visitatiecommissie 11 3.3.1 Ambities, prestaties en beoordeling huisvesting primaire doelgroep 11 3.3.2 Ambities, prestaties en beoordeling kwaliteit woningen en woningbeheer 15 3.3.3 Ambities, prestaties en beoordeling huisvesting doelgroepen met specifieke aanpassingen of voorzieningen 16 3.3.4 Ambities, prestaties en beoordeling (des)investeringen in vastgoed 18 3.3.5 Ambities, prestaties en beoordeling kwaliteit wijken en buurten 20 3.3.6 Overige ambities en prestaties 21 3.3.7 Totale beoordeling ambities en prestaties 21 4 Presteren naar Opgaven 22 4.1 Opgaven werkgebied en prestatie De Key 22 4.2 Overzicht scores zes prestatievelden Presteren naar Opgaven 22 4.3 Beoordeling visitatiecommissie 22 4.3.1 Opgaven, prestaties en beoordeling huisvesten primaire doelgroep 22 4.3.2 Opgaven, prestaties en beoordeling kwaliteit woningen en woningbeheer 26 4.3.3 Opgaven, prestaties en beoordeling huisvesten bijzondere doelgroepen 27 4.3.4 Opgaven, prestaties en beoordeling (des)investeren in vastgoed 29 4.3.5 Opgaven, prestaties en beoordeling kwaliteit van wijken en buurten 30 4.3.6 Overige opgaven en prestaties 31 4.3.7 Totale beoordeling opgaven en prestaties 32 5 Presteren volgens Belanghebbenden 33 5.1 Belanghebbenden in werkgebied 33 5.2 Overzicht scores zes prestatievelden Presteren volgens Belanghebbenden 40 5.3 Oordelen van belanghebbenden in werkgebied 40 5.4 Beoordeling prestaties De Key door belanghebbenden 41 5.5 Beoordeling visitatiecommissie 41 6 Presteren naar Vermogen 42 6.1 Overzicht scores vier prestatievelden Presteren naar Vermogen 42 6.2 Beoordeling visitatiecommissie 42 6.2.1 Financiële continuïteit 43 6.2.2 Financieel beheer 45 6.2.3 Doelmatigheid 47 6.2.4 Vermogensinzet 48 6.2.5 Totale beoordeling Presteren naar vermogen 49 7 Governance 50 7.1 Overzicht scores drie prestatievelden Governance 50 7.2 Beoordeling visitatiecommissie 50 7.2.1 Besturing 51 7.2.2 Intern toezicht 52 7.2.3 Externe legitimatie 54 7.2.4 Totale beoordeling Governance 55 8 Bijlagen 56 Overzicht geïnterviewde personen 57 Korte cv’s visitatoren 59 Onafhankelijkheidsverklaringen 60 Meetschaal 62 Werkwijze visitatiecommissie 63 Bronnenoverzicht 64 Uitgebreid overzicht prestaties De Key 69 p 3 UR22/definitief visitatierapport de key 1 Woonstichting De Key In 2008 bestond Woonstichting De Key 140 jaar. De in 1868 opgerichte Bouwmaatschappij tot Verkrijging van Eigen Woningen vormt namelijk de oudste wortel van de stamboom van De Key. Anno 2011 bezit De Key 31.036 woningen en 3.911 niet-woningen en heeft daarbij nog 3.955 woningen in beheer. In 2008 was de fusie van De Key met Eendracht Maakt Macht (EMM) uit Zandvoort (bijna 3.000 woningen). Per 1 januari 2012 zijn bijna 2.500 woningen terug genomen uit het bezit van Far West. De Key is anno 2011 actief in Amsterdam, Zandvoort, Diemen, Hillegom en De Bilt. Momenteel wordt gewerkt aan een project in Almere. Het overgrote deel van het bezit bevindt zich in Amsterdam. Daar bezit De Key 14% van de corporatiewoningen. In totaal zijn in Amsterdam elf woningcorporaties actief met 195.850 wooneenheden (1 januari 2011), hetgeen 48% van de totale woningvoorraad is in Amsterdam. De Amsterdamse corporaties zijn (met het aantal woningen in Amsterdam tussen haakjes) de Alliantie (21.000 woningen), DUWO (3.000 woningen), Woningstichting Eigen Haard (36.000 woningen), Far West (8.400 woningen), Woonstichting De Key (26.000 woningen), Woningstichting Rochdale (27.000 woningen), Stadgenoot (28.000 woningen), Woonzorg Nederland (1.600 woningen), Ymere (45.000 woningen), Woningbouwvereniging De Goede Woning en Amsterdamsche Coöperatieve Woningbouwvereeniging Samenwerking. Het bezit van De Key in Amsterdam is verdeeld over alle stadsdelen: in het Centrum 6.464 woningen, in Westpoort 61 woningen, in West 5.655 woningen, in Nieuw-West 859 woningen, in Zuid 2.166 woningen, in Oost 6.342 woningen, in Noord 2.306 woningen en in Zuidoost 2.034 woningen. De Key is een stichting. Er is een eenhoofdig bestuur en een driehoofdige directie. Projectontwikkeling is ondergebracht in de afdeling Projectontwikkeling, voorheen De Principaal genaamd. Het toezicht wordt uitgevoerd door een Raad van Commissarissen met zeven leden. De missie van De Key is: ‘De Key is een woningcorporatie die op een creatieve wijze haar kennis en bezit inzet voor een dynamische stad en die hierbij partners, bewoners en medewerkers uitdaagt hun eigen verantwoordelijkheid te nemen. Dit doen wij door het realiseren van diverse woonvormen in de stad en de regio, investeringen in vastgoed n in ensen, ons in te zetten voor levendige buurten waar mensen graag willen wonen en intensieve sa enwerking et alle betrokkenen.’ (citaat uit Stad in beweging – de koers van De Key, september 2008) De Key heeft een lange historie en bestond in 2008 140 jaar. De afgelopen jaren hebben zich een aantal ingrijpende gebeurtenissen voorgedaan, die grote invloed op De Key hebben gehad. Tot en met medio 2009 leek er niks aan de hand. Er lag een inhoudelijke visie met als uitgangspunten verbreding, groei en expansie in de regio. De fusie met EMM vond plaats in 2008. Eerder was de fusie met het Oosten en AWV mislukt. Naar aanleiding van de economische crisis werd in 2009 geconstateerd dat de projecten- portefeuille fors geherwaardeerd moest worden. De Key moest een pas op de plaats maken. Ook werd duidelijk dat een aantal vastgoedtransacties vragen opriep. Dit leidde tot het vertrek van de toenmalige bestuurder. In 2010 werd door een interim bestuurder weer orde op zaken gesteld. In 2011 trad de nieuwe bestuurder aan. Het bleek dat nog steviger in de bedrijfsvoering moest worden ingegrepen. Dit leidde onder andere tot gedwongen ontslagen. Inhoudelijk is in p 4 UR22/definitief visitatierapport de key 2011 de koers van De Key herijkt en richt zij zich op haar kerntaken: goed en betaalbaar wonen voor de doelgroep van beleid, zoals omschreven in haar strategisch beleid. Samen met de corporaties Stadgenoot en Rochdale was De Key initiatiefnemer (en lid) van Far West. Deze vereniging werkte als toegelaten instelling in de periode 2000 tot 2011 aan de stadsvernieuwing in Amsterdam Nieuw-West. Nadat gebleken was dat de meerwaarde van de samenwerking in Far West was komen te vervallen werd in 2010 besloten Far West te ontbinden en het ingebrachte bezit terug te plaatsen bij de drie corporaties. Dit gebeurde na een herverdeling van het bezit, waardoor De Key nu voornamelijk een positie heeft in Overtoomse veld. De overdracht is geëffectueerd per 1 januari 2012. p 5 UR22/definitief visitatierapport de key 2 Totaal beoordeling maatschappelijke prestaties 2.1 Integrale scorekaart score gemiddelde score + gewicht cijfer Presteren naar Ambities 1 Huisvesting van primaire doelgroep 7,1 2 Kwaliteit woningen en woningbeheer 6,8 3 Huisvesting doelgroepen met bijzondere behoeften 7,7 7,1 X 100% = 4 (Des)investeren in vastgoed 7,1 7,1 5 Kwaliteit van wijken en buurten 7,0 6 Overige / andere prestaties 7,0 Presteren naar Opgaven 1 Huisvesting primaire doelgroep 7,3 2 Kwaliteit woningen en woningbeheer 7,3 3 Huisvesting doelgroepen met bijzondere behoeften 7,3 7,2 = 4 (Des)investeren in vastgoed 7,1 7,2 5 Kwaliteit van wijken en buurten 7,0 6 Overige / andere prestaties - Presteren volgens Belanghebbenden 1 Huisvesting primaire doelgroep 7,2 2 Kwaliteit woningen en woningbeheer 6,9 3 Huisvesting doelgroepen met bijzondere behoeften 7,3 7,0 = 4 (Des)investeren in vastgoed 6,6 7,0 5 Kwaliteit van wijken en buurten 6,8 6 Overige / andere prestaties 6,8 Presteren naar Vermogen Voldoende vermogenspositie 6,8 Financiële Voldoende middelen 6,5 6,4 x 20% = 1,28 = continuïteit Stuurt op alle kasstromen 5,9 Financieel Planning en controlcyclus 6,3 6,1 x 20% = 1,22 = beheer Treasurymanagement 5,9 6,3 Doelmatigheid 5,8 5,8 x 20% = 1,17 = Visie op vermogensinzet 6 Prestatie naar Mogelijkheid verruimen 7 6,7 x 40% = 2,67 = vermogen Maximale inzet vermogen 7 Governance Plan 6,5 Besturing Check 6,5 6,7 x 33% = 2,22 = Act 7 Functioneren RvC 6,9 6,5 Intern toezicht Toetsingskader 6 6,6 x 33% = 2,21 = Toepassing governancecode 7 Externe legitimatie 6,2 6,2 x 33% = 2,06 = Geïntegreerd eindoordeel 6,8 In dit visitatierapport is de voorgeschreven meetschaal gehanteerd, conform de Methodiek Maatschappelijke Visitatie Woningcorporaties Versie 4.0. De meetschaal is opgenomen in de bijlagen. De decimalen zijn ontstaan door het gemiddelde van de onderliggende cijfers te berekenen. p 6 UR22/definitief visitatierapport de key Op verzoek van De Key wordt hieronder de scores voor het onderdeel Presteren naar vermogen verder uitgesplitst. Door de weergave van scores per jaar (toegelicht in de tekst in hoofdstuk 6 Presteren naar vermogen) wordt inzichtelijker welke inspanning reeds verricht is en op welk niveau de corporatie zich nu bevindt. meetpunt 2008 2009 2010 2011 Gemiddelde 2008-2011 Financiële continuïteit 6,2 6,2 6,5 6,5 6,4 Financieel beheer 5,4 5,4 6,9 6,9 6,1 Doelmatigheid 5,3 5,3 6,0 6,7 5,8 Prestatie naar vermogen 6,3 6,3 7,0 7,0 6,7 Totaal score per jaar 5,9 5,9 6,7 6,8 6,3 p 7 UR22/definitief visitatierapport de key 2.2 Overzicht scores op de vijf perspectieven 2.3 Recensie De Key behoort tot de grotere corporaties in Nederland.