MF Valuation Magdalena Frańczuk Wycena Nieruchomości Łódź 91-169 ul. J. Dylika 16 email: [email protected] tel. 509-346-820 Egz. nr 1 OPERAT SZACUNKOWY Z OKREŚLENIA WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ, OZNACZONEJ JAKO DZIAŁKI NR 415, 416, 463, 464, 603/1, 603/2, 604/1, 604/2, 708/1, 708/2, 709/1, 709/2 POŁOŻONEJ WE WSI MOKRA LEWA 128A, W OBRĘB 8, W GMINIE SKIERNIEWICE , POW . SKIERNIEWICKI , WOJ . ŁÓDZKIE (KW NR LD1H/00015878/2 ) AUTORKA Magdalena Frańczuk rzeczoznawca majątkowy uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nr 5137 nadane przez Ministra Infrastruktury – Łódź, dnia 06 listopada 2018r. – SPIS TREŚCI 1. INFORMACJE PODSTAWOWE ....................................................................................................................... 4 1.1. PRZEDMIOT WYCENY .............................................................................................................................. 4 1.2. CEL WYCENY ......................................................................................................................................... 4 1.3. DATY ISTOTNE DLA WYCENY ..................................................................................................................... 4 1.4. PODSTAWA WYCENY .............................................................................................................................. 4 1.5. ŹRÓDŁA INFORMACJI .............................................................................................................................. 5 2. OPIS I OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY ...................................................................................... 5 2.1. STAN PRAWNY WEDŁUG KSIĘGI WIECZYSTEJ ................................................................................................. 5 2.2. STAN TECHNICZNO -UŻYTKOWY WEDŁUG REJESTRU GRUNTÓW I KARTOTEKI BUDYNKÓW . ..................................... 6 2.3. PODSUMOWANIE STAN UTECHNICZNO -UŻYTKOWY WEDŁUG REJESTRU GRUNTÓW I KARTOTEKI BUDYNKÓW . ........... 7 2.4. LOKALIZACJA , OTOCZENIE I SĄSIEDZTWO NIERUCHOMOŚCI . ............................................................................ 8 2.5. OPIS ZAGOSPODAROWANIA GRUNTU ......................................................................................................... 8 2.6. OPIS BUDYNKU ................................................................................................................................... 12 3. UWARUNKOWANIA PLANISTYCZNE TERENU, NA KTÓRYM POŁOŻONY JEST PRZEDMIOT WYCENY ......... 13 4. WYCENA NIERUCHOMOŚCI ........................................................................................................................ 16 4.1. UWARUNKOWANIA PRAWNE WYCENY ..................................................................................................... 16 4.2. METODYKA WYCENY I SPOSÓB PODEJŚCIA DO WYCENY ................................................................................ 17 4.3. UWARUNKOWANIA EKONOMICZNE MIASTA I GMINY SKIERNIEWICE ........................................... 19 4.4. WYCENA CZĘŚCI FUNKCJONALNEJ NR 1 .......................................................................................... 20 4.4.1. Analiza lokalnego rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami w stanie surowym zamkniętym lub do wykończenia .................................................................................... 20 4.4.2. Założenia przyjęte do wyceny części funkcj.nr 1 ....................................................................... 22 4.4.3. Wartość części funkcjonalnej nr 1 wynosi ................................................................................ 25 4.4.4. Analiza wyniku .......................................................................................................................... 25 4.5. WYCENA CZĘŚCI FUNKCJONALNEJ NR 2 .......................................................................................... 25 4.5.1. Analiza lokalnego rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną lub zagrodową .................................................................... 25 4.5.2. Założenia przyjęte do wyceny nieruchomości ........................................................................... 27 4.5.3. Wartość części funkcjonalnej nr 2 ............................................................................................. 30 4.5.4. Analiza wyniku - wartość części funkcjonalnej nr 2 .................................................................. 30 4.6. WYCENA CZĘŚCI FUNKCJONALNEJ NR 1 – TYLKO GRUNT BEZ CZĘŚCI SKŁADOWYCH .................................. 30 4.6.1. Analiza lokalneGo rynku nieruchomości Gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną lub zaGrodową .................................................................... 30 4.6.2. Założenia przyjęte do wyceny gruntu w części funkcjonalnej nr 1 ............................................ 30 4.6.3. Wartość części funkcjonalnej nr 1 bez części składowych (tylko gruntu) ................................. 34 2 4.6.4. Wartość części funkcjonalnej nr 1 bez części składowych (tylko grunt) ................................... 34 4.7. WYCENA CZĘŚCI FUNKCJONALNEJ NR 3 .......................................................................................... 34 4.7.1. Analiza lokalnego rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod rolę i tereny zielone ......................................................................................................................... 34 4.7.2. Założenia przyjęte do wyceny części funkcjonalnej nr 3 ........................................................... 36 4.7.3. Wartość części funkcjonalnej nr 3 ............................................................................................. 39 4.8. WYCENA CAŁEJ NIERUCHOMOŚCI .................................................................................................. 39 4.8.1. Opinia o wartości w kontekście art. 948 § 2 k.p.c. ................................................................... 40 5. WYNIK WYCENY .......................................................................................................................................... 42 5.1. WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI . .................................................................................................................. 42 5.2. WYNIK ZGODNIE Z OPINIĄ O WARTOŚCI W KONTEKŚCIE ART . 948 § 2 K.P.C. .................................................... 42 6. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA ......................................................................................................................... 42 SPIS ZAŁĄCZNIKÓW Załącznik 1 Lokalizacja przedmiotu wyceny. Załącznik 2 Wydruk księGi wieczystej KW nr LD1H/00015878/2 . Załącznik 3 Wypisy z rejestru Gruntów i budynków. Załącznik 4 FraGment mapy zasadniczej Załącznik 5 Dokumentacja fotoGraficzna przedmiotu wyceny 3 1. INFORMACJE PODSTAWOWE 1.1. PRZEDMIOT WYCEN Y Przedmiotem wyceny jest nieruchomość Gruntowa zabudowana oznaczona jako dwanaście działek Gruntu o numerach: 415, 416, 463, 464, 603/1, 603/2, 604/1, 604/2, 708/1, 708/2, 709/1, 709/2 o łącznej pow. 2,2000ha, położone w województwie łódzkim, w powiecie skierniewickim, w gminie Skierniewice, w obrębie Mokra Lewa, w miejscowości Mokra Lewa 128a. Dla nieruchomości Gruntowej zabudowanej prowadzona jest przez Sąd Rejonowy Skierniewicach, VII Wydział KsiąG Wieczystych księGa wieczysta nr LD1H/00015878/2 . Zabudowę Gruntu stanowi budynek mieszkalny jednorodzinny w stanie surowym zamkniętym, o powierzchni użytkowej Pu= 155,62m2, usytuowany na działkach nr 415 i 416. Budynek jest niepodpiwniczony, ma trzy kondyGnacje nadziemne i poddasze nieużytkowe. Pozostała część terenu stanowi niezabudowane Grunty. Zakres wyceny obejmować będzie określenie wartości ww. prawa własności nieruchomości Gruntowej zabudowanej. 1.2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności gruntu i prawa własności części składowych gruntu jako podstawy dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu eGzekucyjnym prowadzonym przez Annę Bartczak-Lisik, Komornika SądoweGo przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach, Kancelaria Komornicza 96-100 Skierniewice, pl. Reymonta 2a (Kmp 9/12). 1.3. DATY ISTOTNE DLA WYCENY a) data sporządzenia operatu: 06 listopada 2018 r. b) data, na którą określono wartość nieruchomości: 06 listopada 2018 r. c) data oGlędzin: 04 października 2018 r. d) data, na którą określono stan nieruchomości: 04 października 2018 r. 1.4. PODSTAWA WYCENY Podstawy prawne i metodyczne wyceny 1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r. poz. 1025, 1104, 1629 z późniejszymi zmianami). 2. Ustawa o Gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (tekst jednolity Dz. U. 2018 r. poz. 121, 50, 650). 3. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z późniejszymi zmianami) 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkoweGo (Dz. U. Nr 165 z 2011 r. poz. 985 z późniejszymi zmianami). 5. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny PFSRM obowiązujące na datę wyceny: 4 o Nota interpretacyjna NI „ Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości ”. Podstawa formalna wyceny Podstawą formalną wyceny jest zlecenie bieGłemu MaGdalenie Frańczuk- rzeczoznawcy majątkowemu nr upr. 5137, działającej pod firmą MF VALUATION