Prinsenlaan 80 Groenekan Ontwerp Prinsenlaan 80 Groenekan Ontwerp Prinsenlaan 80 Groenekan Inhoudsopgave Toelichting 5 Hoofdstuk 1 Inleiding 5 1.1 Aanleiding tot het plan 5 1.2 Begrenzing van het plangebied 5 1.3 Vigerend beleid 6 1.4 Toekomstig planologisch regime 7 1.5 Leeswijzer 8 Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied 9 2.1 Historische ontwikkeling 9 2.2 Ruimtelijke opbouw van de omgeving 11 2.3 Functionele opbouw van de omgeving 12 2.4 Huidige situatie plangebied 14 Hoofdstuk 3 Beleidskader 17 3.1 Rijksbeleid 17 3.2 Provinciaal beleid 18 3.3 Intergemeentelijk beleid 19 3.4 Gemeentelijk beleid 22 Hoofdstuk 4 Planbeschrijving 28 4.1 Landschappelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten 28 4.2 Functionele uitgangspunten 36 4.3 Verkeer en parkeren 36 Hoofdstuk 5 Milieuaspecten 38 5.1 Bedrijven en Milieuzonering 38 5.2 Luchtkwaliteit 40 5.3 Geluid 42 5.4 Bodem 44 5.5 Externe veiligheid 45 5.6 Water 47 5.7 Duurzaam bouwen 51 5.8 Ecologie 52 5.9 Archeologie 54 Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving 57 6.1 Algemeen 57 2 ontwerp "Prinsenlaan 80 Groenekan" () 6.2 Plansystematiek 57 6.3 Hoofdlijnen van de juridische regeling 57 6.4 Handhaving 58 Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid 59 7.1 Wettelijk kader 59 7.2 Situatie plangebied 59 Hoofdstuk 8 Overlegresultaten 61 8.1 Overleg met de bevolking 61 8.2 Overleg met instanties 61 Uitgevoerde onderzoeken en voorstudies 63 Regels 65 Hoofdstuk 1 Inleidende regels 66 Artikel 1 Begrippen 66 Artikel 2 Wijze van meten 69 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels 70 Artikel 3 Gemengd 70 Artikel 4 Natuur 72 Artikel 5 Water 74 Artikel 6 Wonen 75 Hoofdstuk 3 Algemene regels 77 Artikel 7 Anti- dubbeltelbepaling 77 Artikel 8 Algemene bouwregels 78 Artikel 9 Algemene aanduidingsregels 79 Artikel 10 Algemene afwijkingsregels 80 Artikel 11 Algemene gebruiksregels 81 Artikel 12 Algemene procedureregels 82 Artikel 13 Overige regels 83 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels 84 Artikel 14 Overgangsrecht 84 Artikel 15 Slotregel 85 Bijlagen 87 Bijlage 1 Staat van Horeca-activiteiten 88 Bijlage 2 Staat van Bedrijfsactiviteiten 89 ontwerp "Prinsenlaan 80 Groenekan" () 3 4 ontwerp "Prinsenlaan 80 Groenekan" () Toelichting Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding tot het plan De aanleiding voor het opstellen van een partiële herziening van het bestemmingsplan 'Maartensdijk Buitengebied 2000' is de verdere ontwikkeling van de bed and breakfast accommodatie Het Koningsbed op het perceel aan de Prinsenlaan 80 te Groenekan. De huidige bed and breakfast is opgericht als nevenactiviteit bij het agrarische bedrijf. Vanwege de economische ontwikkeling van het agrarische bedrijf en de goede belangstelling voor de bed and breakfast accommodatie, heeft de eigenaar een verzoek bij de gemeente ingediend om het perceel verder te ontwikkelen als multifunctionele bestemming, gericht op verblijfsrecreatie, vergaderactiviteiten en daaraan ondergeschikte horeca, in combinatie met landschaps- en natuurontwikkeling op het terrein. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente De Bilt heeft op 28 juni 2011 besloten principiële medewerking te willen verlenen aan het initiatief. De gemeente heeft d.d. 12 december 2011 een Intentieovereenkomst en op 22 mei 2012 een anterieure overeenkomst gesloten met de eigenaar van Het Koningsbed B.V. betreffende de herontwikkeling van de locatie. Verder heeft de gemeenteraad van de gemeente De Bilt op 26 april 2012 de ruimtelijke randvoorwaarden vastgesteld waarbinnen de ontwikkeling mag plaatsvinden. In het onderhavige bestemmingsplan wordt de ruimtelijke en functionele ontwikkeling van het perceel planologisch vastgelegd. 1.2 Begrenzing van het plangebied De bebouwing op het perceel maakt deel uit van de lintbebouwing langs de Nieuwe Weteringseweg, maar is ontsloten via de Prinsenlaan. De Prinsenlaan behoort tot het plangebied en vormt de begrenzing aan de oostelijke zijde van het plangebied. Aan de zuidelijke zijde wordt het plangebied begrensd door de Nieuwe Weteringseweg. Aan de noord- en westzijde volgt de plangrens de perceelsgrenzen van het eigen grondgebied van de initiatiefnemer zoals aangegeven op onderstaande luchtfoto. ontwerp "Prinsenlaan 80 Groenekan" () 5 Begrenzing Plangebied 1.3 Vigerend beleid Bestemmingsplan ‘Maartensdijk Buitengebied 2000’ Bestemmingsplan 'Maartensdijk Buitengebied 2000' Op het plangebied geldt het bestemmingsplan 6 ontwerp "Prinsenlaan 80 Groenekan" () 'Maartensdijk Buitengebied 2000'. De locatie valt in het 'kleinschalig overgangsgebied' en geeft aan de locatie een agrarische bestemming met ruime bebouwingsmogelijkheden ten dienste van het agrarisch bedrijf. Uitsnede plankaart ‘Maartensdijk Buitengebied 2000' Gebouwen dienen te worden gebouwd in één bouwlaag met kap. De goot- en bouwhoogte bedragen respectievelijk niet meer dan 3 meter en 10 meter. Per agrarisch bedrijf is maximaal één bedrijfswoning toegestaan met een maximaal oppervlak van 120 m2. In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming van agrarische bedrijfsgebouwen te wijzigen ten behoeve van de woonfunctie. Het veranderen van de bestemming naar andere functies valt niet binnen de wijzigingsmogelijkheden van het bestemmingsplan. Vergunning nevenfunctie met bed and breakfast activiteiten Enkele jaren geleden heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente De Bilt middels een artikel 19 WRO-procedure vrijstelling van het bestemmingsplan verleend voor het oprichten van een nevenfunctie met bed and breakfast activiteiten bij het agrarisch bedrijf. De gerealiseerde bed and breakfast omvat 9 kamers en twee kleinschalige bijeenkomstruimten. 1.4 Toekomstig planologisch regime Concept voorontwerp bestemmingsplan 'Buitengebied Maartensdijk 2012' Gemeente De Bilt werkt aan de actualisatie van het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Maartensdijk 2000'. In dit verband wordt het bestemmingsplan 'Buitengebied Maartensdijk 2012' opgesteld, waarin de bestaande situatie wordt geactualiseerd en opnieuw planologisch wordt vastgelegd. De gemeente heeft besloten onderhavige ontwikkeling op het perceel aan de Prinsenlaan 80 te Groenekan niet te betrekken in de actualisatie van het geldende bestemmingsplan. Uitgangspunt in het bestemmingsplan 'Buitengebied Maartensdijk 2012' is dat agrarische bedrijven voldoende ruimte wordt geboden om zich in de komende jaren verder te kunnen ontwikkelen. Het oprichten van nieuwe agrarische bedrijven maakt dit bestemmingsplan niet mogelijk. ontwerp "Prinsenlaan 80 Groenekan" () 7 1.5 Leeswijzer De toelichting van het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 2 zijn de ontstaansgeschiedenis van het gebied en de huidige situatie kort geschetst; In hoofdstuk 3 zijn de voor het bestemmingsplan relevante beleidsstukken, zowel op rijksniveau als op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau, opgenomen; In hoofdstuk 4 is de beschrijving van het plan weergegeven; In hoofdstuk 5 zijn alle aspecten op het gebied van het milieu en leefkwaliteit beschreven; In hoofdstuk 6 komt de juridische vormgeving aan de orde; hoofdstuk 7 komt de economische uitvoerbaarheid aan de orde. In hoofdstuk 8 is gereserveerd voor de resultaten van het te voeren overleg dat heeft plaatsgevonden omtrent het onderhavige bestemmingsplan (ingevolge artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). 8 ontwerp "Prinsenlaan 80 Groenekan" () Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied 2.1 Historische ontwikkeling Geologie en bodemopbouw Het buitengebied van Groenekan maakt deel uit van het Noorderparkgebied, het overgangsgebied tussen de hooggelegen Utrechtse Heuvelrug en de laaggelegen Vecht en het Vechtplassengebied. Dit overgangsgebied is in geologisch opzicht ontstaan als gevolg van vijf opvolgende processen: de vorming van de Heuvelrug via de druk van schuivend landijs de vorming van strandwallen via de aanvoer van zand vanuit de Noordzee de vorming van een veenmoerasgebied als gevolg van stagnerend water het ontstaan van een komvormig gebied tussen Heuvelrug en Vecht als gevolg van de klink van het veen het ontstaan van het Vechtplassengebied als gevolg van de turfwinning Als gevolg van deze vijf processen heeft de bodem zich gevormd in het aanwezige bodemmateriaal: grind en zand op de flank van de Heuvelrug, dekzand en veen tussen Heuvelrug en Vecht en klei vlak langs de Vecht. De ontginningsgeschiedenis De eerste bewoning van het plangebied vond plaats op de hoge en droge dek-zandruggen. In het veengebied was geen bewoning mogelijk. Het laaggelegen moerasachtige veengebied ten westen van de Heuvelrug is lang zeer extensief gebruikt, totdat in de 14e eeuw de behoefte aan turf in de omliggende plaatsen groeide en het veen tot in de 16e eeuw planmatig werd afgegraven. Het startpunt van de ontginningen wordt dan ook gevormd door de ontginningsas: een dijk of wetering. Ten behoeve van de afvoer van de turf zijn vaarten gegraven, zoals de Maartensdijkse vaart, de Achttienhovense vaart en de Westbroekse vaart. Na een bepaalde ontginningsdiepte werd ongeveer evenwijdig aan de Vecht een weg aangelegd, zoals de Gagel Dijk, de Groenekansche Dijk, de Binnenwegsche Dijk, de Maartensdijk et cetera. De laatste drie ontginningen vonden plaats vanuit de weg Maartensdijk-Achttienhoven-Westbroek naar de Hollandsche Rading. De bebouwingslinten langs (voormalige) dijken en weteringen zijn in het plangebied nog erg goed bewaard gebleven. Wanneer het veen uit een gebied was weggegraven, werd de grond geschikt gemaakt voor het gebruik als landbouwgrond. In het oostelijk deel van het gebied werd de grond vermengd. In het westelijk deel van het gebied is nog steeds sprake van veengrond.