Tribunale Civile e Penale di TERAMO Sezione Fallimentare Fallimento: “---OMISSIS----” n° 52/2015 R.F. Giudice Delegato: Dott. Giovanni CIRILLO Curatori: Dott. Francesco SIMONE Avv. Carlo COSTANTINI Perito (C.T.U.) Dott. Arch. Fabrizio DONATELLI - R E L A Z I O N E P E R I T A L E - stima beni immobili Sommario Cap. pag. 1. Premessa ....................................................................................................................................................... 2 2. Descrizione IMMOBILI ................................................................................................................................... 2 3. Formazione dei lotti ....................................................................................................................................... 6 4. Dati identificativi catastali .............................................................................................................................. 8 5. Titolo di proprietà ......................................................................................................................................... 11 6. Continuità delle trascrizioni per l’ultimo ventennio. ..................................................................................... 13 7. Vincoli ed oneri giuridici riscontrabili dalla documentazione della Conservatoria RR. II. di TERAMO ....... 13 8. Costo di cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni .................................................................................... 14 9. Destinazione urbanistica delle aree. ............................................................................................................ 16 10. Regolarità amministrativa dei fabbricati..................................................................................................... 16 11. Disponibilità degli immobili ........................................................................................................................ 20 12. Oneri condominiali ..................................................................................................................................... 21 13. Confini degli immobili ................................................................................................................................. 22 14. Assoggettamento ad IVA della vendita...................................................................................................... 24 15. Valutazione degli immobili ......................................................................................................................... 24 16. Considerazioni finali................................................................................................................................... 26 17. Allegati : ..................................................................................................................................................... 26 18. Schema riassuntivo perizia - ..................................................................................................................... 29 19. Riepilogo per bando d'asta – LOTTI da n° 1 a n° 15 ................................................................................ 32 20. Riepilogo commerciale per la pubblicità - .................................................................................................. 35 Tribunale di Teramo : FALLIMENTO : “---OMISSIS---” R.F. 52/2015 – G.D. Dott. G. Cirillo – Curatori Dott. F. Simone – Avv. C. Costantini - Stima BENI IMMOBILI - Perito : Dott. Arch. F. Donatelli - Pagina 1 di 37 1. Premessa In data 05/10/2015, il sottoscritto Dott. Arch. Fabrizio DONATELLI, C.F. DNT FRZ 64L03 G482A – P. IVA 01595580687 (iscritto all'Albo Professionale degli Architetti della Provincia di Pescara con il n° 807, ed all’Albo dei C.T.U. del Tribunale di Pescara al n° 1179, con studio professionale in Pescara alla Via Giuseppe Mazzini n° 96, Tel. e Fax 085/378190 - cell. 338.2677602 - e-mail [email protected] P.E.C. [email protected]), veniva nominato al fine di operare una stima dei beni immobili di proprietà della Ditta fallita “---OMISSIS---” - n° 52/2015 R.F. con sede legale in ---OMISSIS--- , dichiarata fallita dal Tribunale di Teramo in data 17/04/2015 (vedere allegato n° 1). - Curatori Fallimentari nominati dal Tribunale di Teramo sono il Dott. Francesco SIMONE e l’Avv. Carlo COSTANTINI. Inoltrate le rituali ricerche presso gli uffici preposti, il sottoscritto perito estimatore procedeva all'esame dei beni della Ditta di cui all’istanza dei Curatori: e nello specifico abbiamo immobili siti nei Comuni di Alba Adriatica (TE) e Tortoreto (TE). 2. Descrizione IMMOBILI Gli immobili oggetto di stima, sono stati visionati dal sottoscritto e dai Curatori nei sopralluoghi effettuati nelle date del 28/05/2015 e 14/09/2015. In sede di sopralluogo erano presenti, oltre al sottoscritto Perito Estimatore, ed ai Curatori Dott. Francesco SIMONE e l’Avv. Carlo COSTANTINI, il Cancelliere del Tribunale di Teramo. Proprietà: Piena proprietà della ditta “---OMISSIS--- ” Immobili in - ALBA ADRIATICA (TE) Posti Auto + cantine + lastrico solare, alla Via Abruzzo Dati Catastali: - Catasto Urbano Foglio di Mappa n° 10 (posti auto) (vedere allegato n° 2), Particella n° 1868 – Sub. 20 (C/6) Sub. 18 (C/6) Particella n° 1867 – Sub. 21 (C/6) Sub. 23 (C/6) - Catasto Urbano Foglio di Mappa n°10 (cantina/fondaco +lastrico solare) Particella n° 1869 – Sub. 30 (C/1) Sub. 32 (C/1) Sub. 33 (C/1) Tribunale di Teramo : FALLIMENTO : “---OMISSIS---” R.F. 52/2015 – G.D. Dott. G. Cirillo – Curatori Dott. F. Simone – Avv. C. Costantini - Stima BENI IMMOBILI - Perito : Dott. Arch. F. Donatelli - Pagina 2 di 37 Sub. 34 (C/1) Sub. 35 (F/5) (lastrico solare) Descrizione : Le unità immobiliari oggetto di valutazione (vedere allegato n° 3), sono rappresentate da posti auto coperti ubicati al piano seminterrato di una palazzina sita nel Comune di Alba Adriatica (TE), alla Via Abruzzo nel “xxxxxxx” e dei locali destinati a cantina/fondaco siti al piano seminterrato della medesima palazzina (vedere foto da n° 1 a n° 4). E’ proprietà della ditta fallita anche il lastrico solare appartenente alla medesima palazzina della superficie di circa mq. 600,00. Veduta esterna del fabbricato in Alba Adriatica (TE) – Via Abruzzo Proprietà: Piena proprietà della ditta “---OMISSIS--- Immobili in - TORTORETO (TE) Terreni residuali o relitti di terreni Dati Catastali: - Catasto Terreni (vedere allegato n° 4), Foglio di Mappa n° 32 Particella n° 465 (mq. 52) – n° 466 (mq. 377) Foglio di Mappa n° 19 Particella n° 3760 (mq. 10) - n° 2108 (mq. 18) Descrizione : Le unità immobiliari oggetto di valutazione, sono rappresentate da Tribunale di Teramo : FALLIMENTO : “---OMISSIS---” R.F. 52/2015 – G.D. Dott. G. Cirillo – Curatori Dott. F. Simone – Avv. C. Costantini - Stima BENI IMMOBILI - Perito : Dott. Arch. F. Donatelli - Pagina 3 di 37 terreni residuali o relitti di terreno di scarso valore con superfici minime. Proprietà: Piena proprietà della ditta “---OMISSIS--- Immobili in TORTORETO (TE) - Locali a negozio, magazzino, uffici, inseriti in una palazzina ubicata sul Lungomare Sirena, angolo Via Piave (Fg. 19) - Magazzino (Fg. 26) Via Nazionale Dati Catastali: - Catasto Urbano Foglio di Mappa n° 19 (vedere allegato n° 4), Particella n° 1825 – Sub. 7- 28 (C/1) Sub. 31 (C/1) Sub. 5 (C/2) Sub. 29 (A/10) Lungomare Sirena, angolo Via Piave - Catasto Urbano Foglio di Mappa n° 26 (Deposito/magazzino) Via Nazionale Particella n° 2077 – Sub. 134 (D/8) Descrizione : Le unità immobiliari oggetto di valutazione (vedere allegato n° 5), sono Immobili sul rappresentate da immobili a varia destinazione, siti in una palazzina Lungomare isolata prospiciente il Lungomare Sirena di Tortoreto (TE), angolo angolo Via Piave Via Piave, nel Condominio denominato “xxxx” (vedere foto da n° 5 a n° 34). Al piano seminterrato abbiamo un ampio locale (Sub 7-28) di mq. 296 catastali, un tempo adibito a discoteca, denominata “xxx” (vedere foto da n° 8 a n° 12), catastalmente censito in categoria C/1 (negozio). Oggi lo stesso si presenta in pessime condizioni manutentive, poiché ha subito un forte allagamento e le acque meteoriche hanno inondato il locale, ed a seguito di tale inondazione, le pareti risultano umide ed attaccate dalle muffe, gli ambienti sono malsani e maleodoranti a causa delle esalazioni emanate. Al piano interrato, accessibile dalla scala “B”, lato Ovest abbiamo un locale (Sub. 5) di mq. 50 catastali, adibito a magazzino con altezza di ml. 1.95, privo di finestre. Al piano terra, accessibile dal Lungomare Sirena, abbiamo un locale (Sub. 31) di mq. 94 catastali con altezza di ml. 3.05 e 2.35, adibito ad ufficio (vedere foto da n° 13 a n° 21), ma catastalmente censito in categoria C/1 (negozio). Il locale risulta ben arredato e si presenta in buone condizioni manutentive. Il bagno è ubicato su un livello superiore, accessibile dalla scala di ovest (vedere foto da n° 16 a n° 18). Un tempo il locale ospitava un bar, al suo interno è presente un vano adibito a cucina, non censito catastalmente (vedere foto nn° 19-20). Da detto locale, dalla scala interna di ovest, si accede al piano Tribunale di Teramo : FALLIMENTO : “---OMISSIS---” R.F. 52/2015 – G.D. Dott. G. Cirillo – Curatori Dott. F. Simone – Avv. C. Costantini - Stima BENI IMMOBILI - Perito : Dott. Arch. F. Donatelli - Pagina 4 di 37 seminterrato (Sub 7-8 ex discoteca) sopra descritto (vedere foto nn° 21- 22). Dall’ingresso laterale del fabbricato, lato Sud, sulla Via Piave, per il tramite della