fls. 402 LAUDO DE AVALIAÇÃO SÃO PAULO CIA NACIONAL DE SEGUROS GERAIS Laudo de avaliação para determinação do valor de mercado e de liquidação forçada, do imóvel localizado nas Ruas 2, 4, 5, 7, 8 e 9, Vale dos Sonhos – CAMPOS DO JORDÃO – SP. Matrículas nº 22.277 / 294 JC ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, CONSULTORIA E GESTÃO EMPRESARIAL LTDA Rua Professor Henrique Neves Lefevre, 731 – São Paulo – CEP: 04637-001 - Tel. (11) 5572.8775 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por CLAYTON ALONSO FRANCA e Tribunal de Justica Estado Sao Paulo, protocolado em 11/08/2017 às 11:31 , sob o número 10793883320178260100. Para conferir o original, acesse site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe processo 1079388-33.2017.8.26.0100 e código 35D893B. fls. 403 2 CIA NACIONAL DE SEGUROS laudo de avaliação ÍNDICE 01 – SINOPSE PÁG 03 02 – OBJETO PÁG 04 03 – DOCUMENTAÇÃO PÁG 04 04 – VISTORIA 4.1 – LOCALIZAÇÃO PÁG 04 4.2 – REGIÃO PÁG 05 4.3 – ZONEAMENTO PÁG 05 4.4 – INFRAESTRUTURA URBANA PÁG 05 4.5 – TERRENO PÁG 05 4.6 – EDIFICAÇÕES / BENFEITORIAS PÁG 05 05 – DIAGNÓSTICO DE MERCADO PÁG 06 06 – AVALIAÇÃO 6.1 – METODOLOGIA PÁG 07 6.2 – TERRENO PÁG 07 6.3 – EDIFICAÇÕES / BENFEITORIAS PÁG 07 07 – AVALIAÇÃO DO TERRENO 7.1 – ELEMENTOS COMPARATIVOS PÁG 07 7.2 – VALOR DO TERRENO PÁG 08 09 – ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO PÁG 09 10 – VALOR DE MERCADO PÁG 09 11 – VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA PÁG 10 12 – ENCERRAMENTO PÁG 11 ANEXOS I - Planilhas de homogeneização II - Elementos Comparativos III - Relatório fotográfico IV - Mapa de Localização e vista aérea V - Especificação da avaliação VI - Títulos Dominiais VII - IPTU VIII - Certidão do CREA Rua Professor Henrique Neves Lefevre, 731 – São Paulo – CEP: 04637-001 - Tel. (11) 5572.8775 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por CLAYTON ALONSO FRANCA e Tribunal de Justica Estado Sao Paulo, protocolado em 11/08/2017 às 11:31 , sob o número 10793883320178260100. Para conferir o original, acesse site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe processo 1079388-33.2017.8.26.0100 e código 35D893B. fls. 404 3 CIA NACIONAL DE SEGUROS laudo de avaliação 1. SINOPSE OBJETIVO: O presente laudo tem por objetivo a determinação do valor de mercado para a venda à vista de um imóvel, isto é, a quantia mais provável pela qual se negociaria com conhecimento, prudência e sem compulsão um bem, numa data de referência, dentro das condições vigentes de mercado e também o valor de liquidação forçada, no percentual que o deixaria mais atrativo em relação às demais ofertas, para que sua venda seja viabilizada em tempo menor que o normal. LOCALIZAÇÃO: Ruas 2, 4, 5, 7, 8 e 9, Vale dos Sonhos CAMPOS DO JORDÃO – SP INTERESSADO: CIA NACIONAL DE SEGUROS GERAIS VISTORIA: Dia 23 de fevereiro de 2016 VALOR: A empresa JC Engenharia de Avaliações, Consultoria e Gestão Empresarial Ltda., que subscreve o presente laudo, após terem sido realizadas as vistorias, diligências, pesquisas e estudos que se fizeram necessários, atribui ao bem avaliado os seguintes valores: VALOR DE MERCADO: R$ 1.183.000,00 (um milhão, cento e oitenta e três mil reais) VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA: R$ 710.000,00 (setecentos e dez mil reais ) São Paulo, 25 de fevereiro de 2016 JC ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, CONSULTORIA E GESTÃO EMPRESARIAL LTDA. CREA: 0464870/SP Rua Professor Henrique Neves Lefevre, 731 – São Paulo – CEP: 04637-001 - Tel. (11) 5572.8775 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por CLAYTON ALONSO FRANCA e Tribunal de Justica Estado Sao Paulo, protocolado em 11/08/2017 às 11:31 , sob o número 10793883320178260100. Para conferir o original, acesse site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe processo 1079388-33.2017.8.26.0100 e código 35D893B. fls. 405 4 CIA NACIONAL DE SEGUROS laudo de avaliação 2. OBJETO O imóvel objeto deste laudo é constituído por dezoito lotes de terreno sem edificações com área total de 51.842,00m², (conforme dados fornecidos pelo cliente a partir de documentos oficiais). Não está incluso no escopo deste trabalho verificar a existência de dívidas, ônus ou gravames sobre o título de propriedade, bem como a situação dominial do imóvel. 3. DOCUMENTAÇÃO Matrículas No 22.277 / 294, Registro de Imóveis de Campos do Jordão. Cópias anexas Inscrições nos 03.067.004/007; 03.068.003; 03.071.003; 03.071.008/010; 03.072.002; 03.072.005; 03.072.008; IPTU Cópias anexas 03.073.006; 03.073.009/012, Prefeitura Municipal de Campos do Jordão. 4. VISTORIA 4.1. LOCALIZAÇÃO Ruas 2, 4, 5, 7, 8 e 9, Vale dos Sonhos – CAMPOS DO JORDÃO – SP. Mapa de localização do imóvel (fonte: GOOGLE MAPS) Rua Professor Henrique Neves Lefevre, 731 – São Paulo – CEP: 04637-001 - Tel. (11) 5572.8775 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por CLAYTON ALONSO FRANCA e Tribunal de Justica Estado Sao Paulo, protocolado em 11/08/2017 às 11:31 , sob o número 10793883320178260100. Para conferir o original, acesse site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe processo 1079388-33.2017.8.26.0100 e código 35D893B. fls. 406 5 CIA NACIONAL DE SEGUROS laudo de avaliação 4.2. REGIÃO O imóvel está inserido na região do bairro Vale dos Sonhos, CAMPOS DO JORDÃO – SP. 4.3. ZONEAMENTO ZR5 – Zona de uso Residencial de baixíssima densidade de transição de rural para urbano. http://maps.google.com.br Imóvel Avaliando Não foram consultados os órgãos públicos pertinentes quanto a possíveis projetos de desapropriações e ou melhoramentos que afetem o imóvel. 4.4. INFRA-ESTRUTURA A região apresenta os seguintes melhoramentos públicos e utilidades: Serviços Utilidades X Energia elétrica pública Comércio X Energia elétrica domiciliar Prestação de serviços Rede de água / esgoto Hospital Pavimentação Escola / universidade Guias e sarjetas Correios X Coleta de lixo Assistência médica X Telefone Recreação Transporte coletivo Agências bancárias 4.5. TERRENO De acordo com as informações fornecidas e, ainda, conforme vistoria realizada no local, trata-se de dezoito lotes de terreno com formato irregular, topografia acidentada, solo aparentemente firme e seco, com área total de 51.842,00m². 4.6. EDIFICAÇÕES/BENFEITORIAS Sobre o terreno supra descrito não existem edificações a serem valoradas. Rua Professor Henrique Neves Lefevre, 731 – São Paulo – CEP: 04637-001 - Tel. (11) 5572.8775 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por CLAYTON ALONSO FRANCA e Tribunal de Justica Estado Sao Paulo, protocolado em 11/08/2017 às 11:31 , sob o número 10793883320178260100. Para conferir o original, acesse site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe processo 1079388-33.2017.8.26.0100 e código 35D893B. fls. 407 6 CIA NACIONAL DE SEGUROS laudo de avaliação 5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO Campos do Jordão é um município brasileiro localizado no interior do estado de São Paulo, mais precisamente na Serra da Mantiqueira; faz parte da recém-criada Região Metropolitana do Vale do Paraíba e Litoral Norte, sub-região 2 de Taubaté. HISTÓRICO Os primeiros habitantes conhecidos da região foram índios pertencentes a várias etnias: puris, caetés, guarulhos e cataguás. A partir do século XVI, a região começou a ser percorrida por desbravadores de origem portuguesa, como Martim Corrêa de Sá, Gaspar Vaz da Cunha e Inácio Caetano Vieira de Carvalho. A família deste último vendeu suas terras na região para Manuel Rodrigues do Jordão, cujo sobrenome veio a conferir à região seu nome atual. As terras de Jordão foram loteadas e vendidas na segunda metade do século XIX. Em 29 de abril de 1874, Mateus da Costa Pinto adquiriu alguns lotes à beira do Rio Imbiri. Esta data passou a ser considerada a data oficial de fundação do município. A partir do final do século XIX, a região adquiriu a fama de ser um local indicado para o tratamento de doenças do pulmão, devido a seu excelente clima. Nas décadas de 1920 e 1930, começaram a ser construídos os primeiros sanatórios, dedicados ao tratamento de doenças pulmonares. Em 1934, Campos do Jordão separou-se de São Bento do Sapucaí para constituir município autônomo. A partir da década de 1950, o avanço da medicina fez com que a tuberculose deixasse de ser uma doença tão perigosa. Com isso, a cidade passou a desenvolver o turismo9 . Atualmente, é um dos principais destinos de inverno do Brasil. ECONOMIA Campos do Jordão é um dos quinze municípios paulistas considerados estâncias climáticas pelo estado, por cumprirem os pré-requisitos definidos por lei estadual. Tal nomeação garante a esses municípios uma verba maior por parte do Estado para a promoção do turismo regional. O município também adquire o direito de agregar junto a seu nome o título de estância climática, termo pelo qual passa a ser designado tanto pelo expediente municipal oficial quanto pelas referências estaduais. Campos do Jordão é chamada de "Suíça Brasileira", como estratégia de marketing, pela sua arquitetura tardia baseada em construções europeias e pelo seu clima mais frio que a média brasileira. Por isso, a cidade recebe maior quantidade de turistas durante a estação do inverno, especialmente no mês de julho. http://pt.wikipedia.org/wiki/Campos_do_Jordao MERCADO IMOBILIÁRIO O mercado imobiliário nacional mostra tendência de crescimento no curto e médio prazos e o consenso geral é de que a alta demanda continuará alavancando o setor no Brasil. O Guia de Propriedade Essencial, recentemente apresentado na Revista Época, tem como foco o mercado imobiliário brasileiro, examinando as forças por trás da atual explosão nesse mercado e questiona se isso tudo vai ter continuidade. A boa notícia para os investidores é que, no curto e médio prazos, o atual ciclo de rápida expansão das vendas ainda permanecerá.