Anlage 1 Stadt Bad Friedrichshall Landkreis Heilbronn Bebauungsplan „5/9 Kocherwaldstraße V – 1. Änderung“ Gemarkung Kochendorf Begründung gem. § 9 Abs. 8 BauGB Entwurf Plans tand: 26.06.2018 KOMMUNALPLANUNG TIEFBAU STÄDTEBAU Dipl.-Ing. (FH) Guido Lysiak Dipl.-Ing. Jürgen Glaser Dipl.-Ing., Dipl.-Wirtsch.-Ing. Steffen Leiblein Beratende Ingenieure und freier Stadtplaner Partnerschaftsgesellschaft mbB Eisenbahnstraße 26 74821 Mosbach Fon 06261/9290-0 Fax 06261/9290-44 [email protected] www.ifk-mosbach.de Stadt Bad Friedrichshall – Gemarkung Kochendorf Bebauungsplan „5/9 Kocherwaldstraße V – 1. Änderung“ INHALT 1. Anlass und Planungsziele 1 1.1 Planerfordernis 1 1.2 Ziele und Zwecke der Planung 1 2. Verfahren 1 3. Plangebiet 1 3.1 Lage und Abgrenzung 1 3.2 Bestandssituation 2 3.3 Seitheriges Planungsrecht 3 4. Übergeordnete Planungen 3 4.1 Vorgaben der Raumordnung 3 4.2 Flächennutzungsplan 5 4.3 Einzelhandelskonzeption 2012 5 4.4 Schutzgebiete 6 5. Plankonzept 6 5.1 Vorhabensbeschreibung 6 5.2 Erschließung und Technische Infrastruktur 8 6. Auswirkungsanalyse 9 6.1 Versorgungsstrukturelle Auswirkungen 9 6.2 Städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen 10 6.3 Fazit 13 7. Umfang der Planänderung 13 7.1 Planungsrechtliche Festsetzungen 13 7.2 Nachrichtliche Übernahmen 14 8. Auswirkungen der Planung 14 8.1 Umwelt, Natur und Landschaft 14 8.2 Artenschutzrechtliche Zugriffsverbote 15 8.3 Verkehrsaufkommen und Lärmemissionen 16 8.4 Straßenraum 16 9. Angaben zur Planverwirklichung 17 9.1 Zeitplan 17 9.2 Bodenordnung 17 Begründung – Entwurf Stadt Bad Friedrichshall – Gemarkung Kochendorf Bebauungsplan „5/9 Kocherwaldstraße V – 1. Änderung“ 1. Anlass und Planungsziele 1.1 Planerfordernis Im Jahr 2010 wurde mit dem Bebauungsplan „5/7 Kocherwaldstraße V“ das bestehende Gewerbegebiet Kocherwaldstraße erweitert und ist heute bereits vollständig erschlossen. Für die momentan noch ungenutzte östliche Teilfläche wird die Ansiedlung eines Bau- und Gartenmarktes angestrebt. Die Stadt Bad Friedrichshall sieht in dem Projekt einen wichtigen Baustein zur Ergänzung und Attraktivitätssteigerung des örtlichen Einzelhan- dels und unterstützt das Vorhaben. Das Vorhaben macht dabei die Änderung der beste- henden Festsetzungen des bisher gültigen Bebauungsplans erforderlich. 1.2 Ziele und Zwecke der Planung Ziel der Bebauungsplanänderung ist es, die gewünschte Einzelhandelsnutzung der Fläche mit guter Anbindung zu ermöglichen und damit zu einer wichtigen Ergänzung und At- traktivitätssteigerung des städtischen Einzelhandels beizutragen. Hierzu wird die Gewer- befläche in ein Sondergebiet Einzelhandel „Bau-und Gartenmarkt“ umgewidmet. Der Bebauungsplan sichert dabei die Versorgung der Bevölkerung mit Gütern des mittel- und langfristigen Bedarfs sowie die Erhaltung und Weiterentwicklung von wohnortnahen Ar- beitsplätzen. 2. Verfahren Die Bebauungsplanänderung wird im Regelverfahren mit Umweltprüfung und zweistufi- ger Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung gemäß § 3 und § 4 BauGB durchgeführt. 3. Plangebiet 3.1 Lage und Abgrenzung Das Plangebiet liegt am nördlichen Siedlungsrand des Stadtteils Kocherdorf der Stadt Bad Friedrichshall und befindet sich innerhalb des Gewerbegebiets „5/7 Kocherwald- straße V“. Maßgebend ist der Geltungsbereich, wie er in der Planzeichnung des Bebauungsplanes gem. § 9 Abs. 7 BauGB festgesetzt ist. Umfasst sind die Flurstücke 2506 (teilweise), 2506/1 (teilweise), 2507 und 2517 (teilweise). Die Größe des Plangebietes beträgt ca. 2,4 ha. Begründung –Entwurf Seite 1 Stadt Bad Friedrichshall – Gemarkung Kochendorf Bebauungsplan „5/9 Kocherwaldstraße V – 1. Änderung“ Abb. 1: Auszug aus der Topograph. Karte TK 25 (Quelle: Landesvermessungsamt, Ausgabe 2012) 3.2 Bestandssituation Das Plangebiet befindet sich innerhalb des Gewerbegebiets „5/7 Kocherwaldstraße V“. In Richtung Süden grenzt das Plangebiet an das bestehende Gewerbegebiet „5/4 Kocher- waldstraße IV“, im Westen an die bereits bebauten Flächen des Gewerbegebiets „5/7 Ko- cherwaldstraße V“, im Norden an den Jagstfelder Weg und in Richtung Osten an die offene Feldflur an. Der Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung wird momentan noch ackerbaulich genutzt. Es sind keinerlei nennenswerte Grünstrukturen im Plangebiet vorhanden. Im näheren Umfeld sind keine empfindlichen Wohnnutzungen bei der Planung zu be- rücksichtigen. Die Ortslage von Hagenbach ist in östlicher Richtung erst nach über 300 m erreicht. Der näher gelegene Aussiedlerhof am Wasenweg hat aufgrund seiner landwirt- schaftlichen Nutzung lediglich die Schutzwürdigkeit eines Misch- bzw. Dorfgebiets. Er liegt etwa 145 m östlich des Gewerbegebiets „5/7 Kocherwaldstraße V“. Topographie Das Gelände fällt geringfügig nach Südosten hin ab. Verkehrliche Erschließung Das Plangebiet ist durch die westlich angrenzende Hanns-Martin-Schleyer-Straße er- schlossen. Durch den Ringschluss mit dem Jagstfelder Weg im Norden und der Raiffei- senstraße im Süden ist das Plangebiet an die westlich gelegene L 1096/ Kocherwaldstraße und damit an das überörtliche Verkehrswegenetz angebunden. Begründung –Entwurf Seite 2 Stadt Bad Friedrichshall – Gemarkung Kochendorf Bebauungsplan „5/9 Kocherwaldstraße V – 1. Änderung“ Technische Ver- und Entsorgung Die technische Ver- und Entsorgung ist aufgrund der Lage des Plangebiets innerhalb des erschlossenen Gewerbegebiets „5/7 Kocherwaldstraße V“ gesichert. Altlastensituation Im Plangebiet sind keine Altlasten oder altlastverdächtigen Flächen im Sinne des Bun- desbodenschutzgesetzes bekannt. 3.3 Seitheriges Planungsrecht Für das Plangebiet gilt der mit Bekanntmachung vom 02.02.2010 rechtskräftige Bebau- ungsplan „5/7 Kocherwaldstraße V“, in dem das Plangebiet als Gewerbegebiet festge- setzt ist. Die Bebauungsplanänderung bezieht sich lediglich auf einen Teilbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans; über die Teiländerung hinaus behält der Bebauungs- plan seine Gültigkeit. 4. Übergeordnete Planungen 4.1 Vorgaben der Raumordnung Bei der Planung sind die folgenden raumordnerischen Vorgaben zu beachten: Landesentwicklungsplan 2002 Bad Friedrichshall liegt auf der Landesentwicklungsachse Lauffen – Heilbronn – Neckar- sulm – Gundelsheim – Mosbach entlang der B 27. Die Stadt ist Teil des Mittelbereichs Neckarsulm und Teil des Verdichtungsraums Mittlerer Neckar. Unterzentren, als welches der Regionalplan Bad Friedrichshall ausweist, sollen als Stand- orte von Einrichtungen und Arbeitsplätzen so entwickelt werden, dass sie auch den qua- lifizierten, häufig wiederkehrenden Bedarf eines Verflechtungsbereichs decken können. Der Landesentwicklungsplan beschränkt mit dem Plansatz 3.3.7 (Z) Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für End- verbraucher im Wesentlichen auf Ober-, Mittel- oder Unterzentren (Konzentrationsge- bot). Da Bad Friedrichshall eine solch zentrale Funktion erfüllt, wird das Konzentrations- gebot eingehalten. Des Weiteren soll die Verkaufsfläche so bemessen sein, dass der zentralörtliche Verflech- tungsbereich nicht wesentlich überschritten (3.3.7.1 (Z) Kongruenzgebot) und die Funk- tionsfähigkeit der Stadt- und Ortskerne der Standortgemeinde nicht beeinträchtigt (3.3.7.2 (Z) Beeinträchtigungsverbot) wird. Kongruenz- und Beeinträchtigungsgebot wer- den ebenfalls erfüllt, da kein übermäßiger Kaufkraftabzug von umgebenden zentralörtli- chen Räumen stattfindet (vgl. 6. Einzelhandelsgutachten). Nicht-zentrenrelevante Warensortimente wie der geplante toom Bau- und Gartenmarkt können auch an Stand- orten in städtebaulichen Randlagen in Frage kommen (3.3.7.2 (Z)), sodass die Planung dem Integrationsgebot nicht entgegensteht. Begründung –Entwurf Seite 3 Stadt Bad Friedrichshall – Gemarkung Kochendorf Bebauungsplan „5/9 Kocherwaldstraße V – 1. Änderung“ Regionalplan Heilbronn-Franken 2020 Der Regionalplan kategorisiert Bad Friedrichshall als Unterzentrum mit einer überdurch- schnittlich starken Entwicklungsdynamik (2.3.3 (Z)), das zusätzlich einige mittelzentrale Funktionen übernehmen soll. Das Plangebiet ist in der Raumnutzungskarte nachrichtlich als geplante „Siedlungsfläche Industrie und Gewerbe“ dargestellt. Zudem ist der Planbereich als Ergänzungsstandort für nicht-zentrenrelevante regional- bedeutsame Einzelhandelsgroßprojekte ausgewiesen (Plansatz 2.4.3.2.4. (Z)). Die Lage innerhalb des vor rund 10 Jahren erschlossenen Gewerbegebiets am nördlichen Siedlungsrand des Stadtteils Kochendorf bietet sich für die Ansiedlung eines großflächi- gen Bau- und Gartenmarktes ideal an. Im Rahmen der Auswirkungsanalyse von dem Büro BBE Handelsberatung vom 14.09.2017 wurde sowohl der Makro- als auch Mikrostandort des geplanten Vorhabens analysiert. Aus der Makroanalyse geht hervor, dass innerhalb der Stadt Bad Friedrichshall eine schwache Einzelhandelsstruktur mit hohen Kaufkraftab- flüssen in die nahgelegenen Städte Neckarsulm und Heilbronn besteht. Es besteht ein (leicht) unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau. Entsprechend der Mikroanalyse ist der Standort des geplanten Bau- und Gartenmarktes verkehrlich gut angebunden. Einschrän- kungen bestehen lediglich hinsichtlich der Fernwirkung und Sichtbarkeit des Standorts. Gemäß der Auswirkungsanalyse wird das Konzentrationsgebot, das Kongruenzgebot, das Beeinträchtigungsverbot und das Integrationsverbot durch das Vorhaben eingehalten. Aus den genannten Gründen sowie der Ausweisung als Ergänzungsstandort für nicht- zentrenrelevante regionalbedeutsame Einzelhandelsgroßprojekte drängt sich für das Vorhaben keine Untersuchung von Alternativstandorten auf. Plangebiet Abb. 2 Auszug aus der Raumnutzungskarte