Hendrik-Ido-Ambacht Willem de Zwijgerstraat Bestemmingsplan - toelichting Willem de Zwijgerstraat Hendrik-Ido-Ambacht Bestemmingsplan - toelichting identificatie planstatus identificatiecode: datum: status: NL.IMRO.0531.bp36WillemdeZwstr-3001 11-03-2019 concept 11-03-2019 voorontwerp projectnummer: 11-06-2019 ontwerp 053100.20190096 vastgesteld opdrachtleider: drs. W. Kraaijeveld Delftseplein 27b RBOI - Rotterdampostbus bv 150 Delftseplein 27b 3000 AD Rotterdam Postbus 150 T: 010-20 18 555 gecertificeerd door Lloyd’s 3000 AD Rotterdam conform ISO 9001: 2008 aangesloten bij: telefoon (010) E-mail:201 85 [email protected] 55 E-mail: [email protected] © Rho Adviseurs bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd. 3 Inhoudsopgave Toelichting 5 Hoofdstuk 1 Inleiding 7 1.1 Aanleiding 7 1.2 Ligging plangebied 7 1.3 Vigerend bestemmingsplan 8 1.4 Leeswijzer 9 Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 11 2.1 Huidige situatie 11 2.2 Beoogde ontwikkeling 13 2.3 Stedenbouwkundige inpassing 14 Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader 15 3.1 Inleiding 15 3.2 Rijksbeleid 15 3.3 Provinciaal beleid 17 3.4 Gemeentelijk beleid 20 Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 21 4.1 Inleiding 21 4.2 Milieueffectrapportage 21 4.3 Wegverkeerslawaai 21 4.4 Verkeer en parkeren 23 4.5 Water 24 4.6 Bodem 28 4.7 Kabels en leidingen 28 4.8 Externe veiligheid 29 4.9 Bedrijven en milieuhinder 32 4.10 Industrielawaai 33 4.11 Luchtkwaliteit 33 4.12 Archeologie en cultuurhistorie 34 4.13 Ecologie 36 Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving 39 5.1 Algemeen 39 5.2 Inleidende regels 40 5.3 Bestemmingsregels 40 5.4 Algemene regels 40 5.5 Overgangs‐ en slotregels 41 Rho adviseurs voor leefruimte 053100.20190096 4 Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 43 6.1 Economische uitvoerbaarheid 43 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 43 Rho adviseurs voor leefruimte 053100.20190096 Toelichting 6 Rho adviseurs voor leefruimte 053100.20190096 7 Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Aan de Willem de Zwijgerstraat staat het gebouw van de voormalige Prinses Margrietschool. Het gebouw is al geruime tijd niet meer als zodanig in gebruik en heeft een tijdelijke invulling gekregen ten behoeve van een fietsenwinkel. Er wordt al een lange tijd gezocht naar een nieuwe invulling voor deze locatie. Het plan ligt voor de locatie te transformeren naar woningbouw. Het bestaande gebouw wordt gesloopt en er wordt een appartementencomplex met maximaal 42 appartementen gebouwd. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan vereist. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin. 1.2 Ligging plangebied Het plangebied ligt aan de noordoostzijde van Hendrik‐Ido‐Ambacht. Aan de zuidzijde van het gebied ligt winkelcentrum De Schoof. De noordoostzijde van het plangebied wordt begrensd door de Beatrixsingel. Aan de noordwest‐ en zuidwestkant grenzen de woningen van de Margietstraat en Marijkestraat. Zie figuur 1.1 voor de ligging van het plangebied. Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: Arcgis luchtfoto 2018) Rho adviseurs voor leefruimte 053100.20190096 8 1.3 Vigerend bestemmingsplan Het geldende bestemmingsplan ter plaatse is 'Centrum', vastgesteld op 11 juni 2012. Figuur 1.2 toont een uitsnede van de verbeelding ter plaatse van het plangebied. Figuur 1.2: Uitsnede bestemmingsplan 'Centrum' (bron: ruimtelijkeplannen.nl) Ter plaatse van het plangebied geldt de bestemming Maatschappelijk. Binnen deze bestemming zijn de volgende functies toegestaan: bibliotheken; gezondheidszorg; jeugd‐ en kinderopvang; onderwijs; openbare dienstverlening en verenigingsleven; (bejaarden)verzorgingsflats; religieuze en levensbeschouwelijke activiteiten en bijeenkomsten. Ook bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en water zijn toegestaan. Hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. De maximum goot‐ en bouwhoogte bedraagt 5 m, respectievelijk 10 m. Ook geldt een maximum bebouwingspercentage van 80%. Voor de locatie geldt tevens de dubbelbestemming waarde ‐ archeologie 2. Dit houdt in dat bij bouwwerken met een oppervlakte van 100 m2 en grondwerkzaamheden dieper dan 30 cm onder maaiveld, archeologisch onderzoek dient te worden uitgevoerd. Tot slot ligt de locatie binnen de geluidzone van het industrieterrein Aan de Noord. Daarom geldt ter plaatse de geluidzone ‐ industrie. Binnen deze geluidzone mogen volgens de planregels geen nieuwe geluidgevoelige objecten worden gerealiseerd. De ontwikkeling van appartementen is niet mogelijk op basis van bovengenoemde bestemmingsplan. Rho adviseurs voor leefruimte 053100.20190096 9 1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 komt de ruimtelijke analyse van het plangebied aan de orde en wordt het plan beschreven. Vervolgens wordt de ontwikkeling in hoofdstuk 3 aan het actuele beleidskader getoetst dat relevant is voor het plangebied. In hoofdstuk 4 worden de relevante omgevingsaspecten en de bijbehorende onderzoeken beschreven. Een toelichting op de juridische regeling van het plan is opgenomen in hoofdstuk 5. Ten slotte gaat hoofdstuk 6 in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan. Rho adviseurs voor leefruimte 053100.20190096 10 Rho adviseurs voor leefruimte 053100.20190096 11 Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 Huidige situatie Het plangebied ligt in de wijk Oostendam. De wijk ligt in het noordoostelijk deel van de kern Hendrik‐Ido‐Ambacht. De wijk Oostendam is een naoorlogse woonwijk die vanaf de jaren '50 gerealiseerd is. Het plangebied ligt ingeklemd tussen de Beatrixsingel, Willem de Zwijgerstraat, Marijkestraat en Margrietstraat. Door de ligging aan de Willem de Zwijgerstraat, een belangrijke ontsluitingsweg, de Beatrixsingel, een belangrijke groen‐blauwe drager van de wijk, en aan het parkeerterrein van De Schoof, ligt het plangebied op een prominente plek in de wijk. Het is ook een locatie waar diverse structuren en schaalniveaus samenkomen. De typerende bebouwing van naoorlogse wijken wordt gekenmerkt door architectonische en stedenbouwkundige herhaling van rijen of blokken en een eenvoudige opbouw van twee lagen, met daarop een zadeldak. De noklijnen lopen overwegend evenwijdig aan de weg. Soms staat de noklijn haaks op de weg. De bebouwing ten zuiden en ten westen van het plangebied heeft deze kenmerken. In het recente verleden is bebouwing toegevoegd die qua schaal afwijkt van de bebouwing van de wijk. Zo staat aan de Emmasingel, aan weerszijden van het Meidoornplein, een modern appartementencomplex van 5 bouwlagen. Het projectgebied ligt ten westen van winkelcentrum De Schoof. Dit winkelcentrum is nabij het plangebied opgebouwd uit maximaal 3 bouwlagen. Het sluit daarbij qua bouwhoogte aan op de omgeving. De schaal van het complex is echter grootschaliger. In het plangebied staat een voormalig schoolgebouw. De architectuur van het gebouw is kenmerkend voor de bebouwing uit de jaren '50 en bestaat uit 1 bouwlaag met zadeldak. Het pand is in een U‐vorm gerealiseerd rondom een plein. Het bestaat uit een hoofdvolume in de rooilijn van de Marijkestraat met daaraan twee vleugels die zijn opgebouwd uit losse volumes. De noklijn volgt daardoor afwisselend de weg en staat daar soms haaks op. De hoofdentree van het pand ligt aan de Willem de Zwijgerstraat. Door de beperkte hoogte ten opzichte van de grote schaal van de openbare ruimte valt het gebouw hier enigszins weg. Aan de zuidzijde van het gebouw staan bomen. In het gebouw was de Prinses Margrietschool gehuisvest (zie figuur 2.2). Sinds 2013 is in dit gebouw de fietsenwinkel 'Fietsen van Ambacht' gevestigd (zie figuur 2.1). Dit was een tijdelijke vestiging, in 2019 zal de fietsenwinkel verhuizen naar een andere plek in Hendrik‐Ido‐Ambacht. Rho adviseurs voor leefruimte 053100.20190096 12 Figuur 2.1: Aanzicht bestaand pand vanaf Willem de Zwijgerstraat (bron: Google streetview 2018) Figuur 2.2: Aanzicht bestaand pand vanaf hoek Marijkestraat / Margrietstraat (bron: Google streetview 2009) Rho adviseurs voor leefruimte 053100.20190096 13 2.2 Beoogde ontwikkeling Al een geruime tijd wordt gezocht naar een nieuwe invulling voor het plangebied. Ten behoeve van de ontwikkeling zijn stedenbouwkundige workshops gehouden. Dit heeft geresulteerd in een definitief stedenbouwkundig bebouwingsvoorstel. Het bestaande pand zal gesloopt worden en een nieuw appartementencomplex zal daarvoor terug in de plaats komen. Het appartementencomplex heeft maximaal 4 woonlagen. De bovenste woonlaag springt daarbij terug. Op maaiveld worden bergingen en parkeerplaatsen gerealiseerd. Dit wordt omgeven door een groen talud of trapsgewijze groene inrichting met hoog opgaande beplanting. De ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer wordt gerealiseerd via de Margrietstraat. Bezoekersparkeren zal op het buitenterrein plaats vinden. Bewonersparkeren vindt plaats in de parkeergarage op maaiveld. Het gebouw is georiënteerd op de Beatrixsingel / Emmasingel. Het gebouw zal groen ingepast worden. Zie figuur 2.3 en 2.4 voor een mogelijke impressie van de beoogde ontwikkeling. Figuur 2.3: Mogelijke impressie beoogde ontwikkeling gezien vanaf Willem de Zwijgerstraat (bron: MIX Architectuur) Rho adviseurs voor leefruimte 053100.20190096 14 Figuur 2.4: Mogelijke impressie eerste woonlaag (bron: MIX Architectuur) 2.3 Stedenbouwkundige