UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO DE JANEIRO ANÁLISE OPERACIONAL-FINANCEIRA DAS MAIORES EMPRESAS POR VALOR DE MERCADO DO SETOR IMOBILIÁRIO BRASILEIRO AO LONGO DA DÉCADA 2008-2018 NICOLAS SMECELATO MARCONDES CESAR 2019 ANÁLISE OPERACIONAL-FINANCEIRA DAS MAIORES EMPRESAS POR VALOR DE MERCADO DO SETOR IMOBILIÁRIO BRASILEIRO AO LONGO DA DÉCADA 2008-2018 NICOLAS SMECELATO MARCONDES CESAR Projeto de Graduação apresentado ao curso de Engenharia Civil da Escola Politécnica, Universidade Federal do Rio de Janeiro, como parte dos requisitos necessários à obtenção do título de Engenheiro. Orientador: Prof. Thereza Cristina Nogueira de Aquino, DSc RIO DE JANEIRO 2019 Resumo do Projeto de Graduação apresentado à Escola Politécnica/ UFRJ como parte dos requisitos necessários para a obtenção do grau de Engenheiro Civil. ANÁLISE OPERACIONAL-FINANCEIRA DAS MAIORES EMPRESAS POR VALOR DE MERCADO DO SETOR IMOBILIÁRIO BRASILEIRO AO LONGO DA DÉCADA 2008-2018 Nicolas Smecelato Marcondes Cesar Dezembro de 2019 Orientador: Thereza Cristina Nogueira de Aquino, DSc Após anos de amplo crescimento e fortes resultados entre 2008 e 2013, o setor imobiliário brasileiro se tornou um dos setores mais impactados pela subsequente recessão econômica. Atuando em diferentes nichos de mercado, as grandes construtoras utilizaram diferentes estratégias operacionais e financeiras para aprimorarem suas margens e se manterem competitivas. O presente trabalho visa expor e analisar o impacto das diferentes soluções estratégicas nos resultados operacionais e financeiros das grandes construtoras brasileiras, bem como na dinâmica competitiva de tais empresas ao longo da década 2008- 2018. Serão analisados, através de técnicas de contabilidade e gestão, os balanços operacionais-financeiros das grandes construtoras, bem como indicadores macroeconômicos e setoriais. Por fim, serão expostas, dentre MRV, Cyrela, EZTec e Gafisa, as empresas que apresentaram os melhores e piores resultados ao longo da década 2008-2018 do ponto de vista financeiro e operacional de acordo com as métricas adotadas no presente trabalho. Palavras-chave: Setor Imobiliário Residencial; Análise Operacional; Análise Financeira; Estratégia SUMÁRIO SUMÁRIO ........................................................................................................................ 4 1 INTRODUÇÃO ........................................................................................................ 3 CONTEXTO ......................................................................................................... 3 MOTIVAÇÃO ...................................................................................................... 5 OBJETIVOS ......................................................................................................... 6 METODOLOGIA ................................................................................................. 6 DESCRIÇÃO DOS CAPÍTULOS ........................................................................ 7 2 PANORAMA DE MERCADO ................................................................................ 8 O SETOR IMOBILIÁRIO BRASILEIRO ....................................................................... 8 2.1.1 RELEVÂNCIA DO SETOR ......................................................................... 8 2.1.2 CONTEXTO HISTÓRICO LEGAL ............................................................. 9 OS PRINCIPAIS DRIVERS DO SETOR IMOBILIÁRIO .................................... 10 2.2.1 PRODUTO INTERNO BRUTO (PIB) ....................................................... 10 2.2.2 TAXA SELIC .............................................................................................. 11 2.2.3 INFLAÇÃO ................................................................................................. 12 2.2.4 CONFIANÇA DO CONSUMIDOR ........................................................... 13 2.2.5 CRÉDITO IMOBILIÁRIO.......................................................................... 14 CICLOS IMOBILIÁRIOS .................................................................................. 15 3.0 METODOLOGIA ............................................................................................... 17 3.1 DECISÕES ESTRATÉGICAS ........................................................................... 17 3.1.1 DIVERSIFICAÇÃO DE PORTFÓLIO ....................................................................... 18 3.1.2 ESTRATÉGIA DE CRESCIMENTO ............................................................ 20 3.1.3 MODELO DE NEGÓCIOS ..................................................................................... 22 3.2 DESENVOLVIMENTO, CRESCIMENTO E VANTAGENS COMPETITIVAS ATRAVÉS DE ASSOCIAÇÕES ............................................................................... 26 3.3 INDICADORES DE DESEMPENHO FINANCEIRO E OPERACIONAL ...... 28 3.4 RESTRIÇÕES ...............................................ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED. 4.0 APLICAÇÃO DO MÉTODO E ANÁLISE DE RESULTADOS ....................... 31 4.1 CYRELA BRAZIL REALTY S.A. .................................................................... 32 4.2 EZTEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A. ............................. 40 4.3 GAFISA S.A. ...................................................................................................... 48 4.4 MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. ............................................. 55 5.0 COMPARATIVOS E RESULTADOS ............................................................... 64 5.1 TICKET MÉDIO ................................................................................................ 66 5.2 MARGEM EBITDA ........................................................................................... 68 5.3 MARGEM LÍQUIDA ......................................................................................... 69 5.4 RETORNO SOBRE PATRIMÔNIO LÍQUIDO ................................................ 70 5.5 DÍVIDA TOTAL ................................................................................................ 71 5.6 DÍVIDA SOBRE PATRIMÔNIO ...................................................................... 72 5.7 DÍVIDA TOTAL SOBRE EBITDA ................................................................... 73 5.8 RESULTADO FINANCEIRO E OPERACIONAL ................................................. 74 5.8.1 RESULTADO FINANCEIRO ................................................................................. 75 5.8.2 RESULTADO OPERACIONAL .............................................................................. 76 6.0 CONCLUSÃO E COMENTÁRIOS FINAIS ..................................................... 79 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ........................................................................... 81 3 1 INTRODUÇÃO CONTEXTO Ao longo da década de 2008-2018, o mercado imobiliário brasileiro passou por momentos distintos e, pode-se dizer, antagônicos. Após grande crescimento econômico ao final da primeira década do Século XXI (CBIC, 2018), o setor imobiliário residencial passou a sofrer com o enfraquecimento do poder de compra dos consumidores, diminuição na confiabilidade do setor e diversas incertezas provenientes de um cenário macroeconômico conturbado aliado a uma grave crise institucional, política e ética no país, a qual afetou diretamente algumas das principais construtoras e incorporadoras do Brasil. Durante o cenário de euforia da primeira década do século XXI, as grandes construtoras brasileiras abriram seus capitais em ofertas primárias para angariarem recursos e, assim, alavancarem seus investimentos e expandirem suas operações a nível regional e nacional. Entretanto, a mudança de perspectiva em um curto intervalo de tempo trouxe um grande desafio a tais empresas: dados os nichos de mercado, a capacidade operacional, a alavancagem financeira e capacidade de adaptação de tais empresas, qual seria a melhor estratégia a se adotar visando uma manutenção e proteção das margens operacionais-financeiras e como se comportar diante de um cenário de enfraquecimento econômico e de crise moral que atingiu diretamente o setor? Assim, a década em estudo no presente trabalho se mostra bastante diversa uma vez que tange momentos bastante eufóricos até meados do ano de 2014 quando o PIB apresentava grandes evoluções, o aumento de postos de trabalho era crescente e a demanda por crédito para aquisição de imóveis se mostrava bastante resiliente. Entretanto, com a grave crise que se instaurou no país nos anos subsequentes, as empresas passar a ser obrigadas e encerrar postos de trabalho, viram a confiança do consumir ser reduzida e a demanda caiu drasticamente. Nesse momento, a posição de caixa das empresas era fator crucial para resistir aos anos posteriores, uma vez que por apresentar um longo ciclo de produção, as construtoras que apresentavam grandes dívidas passaram a sofrer para arcar com seus compromissos uma vez que suas expectativas de vendas já não era tão otimistas quanto no momento em que tomaram crédito para seus novos lançamentos e passaram a sofrer com grande número de distratos e pouco volume de lançamentos e vendas, aguardando por melhoras nas perspectivas do setor. 4 Evolução do Índice Imobiliário (IMOB) B3 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 Gráfico 1 – Evolução do Índice Imobiliário (IMOB) B3. Fonte: Bloomberg. Elaboração própria. A evolução do setor pode ser analisada a partir do índice imobiliário, elaborado pela B3, que consiste em uma carteira teórica de ativos atrelados ao mercado imobiliário e ponderados por sua negociabilidade