Wohn(T)raum mitten im Ort Innenentwicklung im Landkreis Main-Spessart Inhalt Mein zukünftiges Eigenheim – im Neubaugebiet oder im Ortskern? 3 Leben im Ort: grün, modern, zukunftssicher, einmalig exklusiv 4 Aspekt: Demographischer Wandel 5 Aspekt: Flächenverbrauch 6 Aspekt: Mobilität – jetzt und im Alter 7 Mein zukünftiges Eigenheim – im Ortskern! 8 Wer hilft weiter – Kontakte 12 Mit gutem Beispiel voran 14 Ein Wort zum Schluss 24 Inhaltliche Ausarbeitung und Redaktion: Bauabteilung, Landkreis Main-Spessart Regionalmanagement Main-Spessart Bildnachweise: LRA Main-Spessart; Allianz Oberes Werntal (S. 13 links), Familie Hentrich (S. 14 links und Mitte), Architekturbüro Gruber + Hettiger (S. 15 links), Heinz Scheid (S. 16 links), Josef Laudenbacher (S. 25 oben) Dank an die Kommunen und die Architekturbüros Gruber + Hettiger sowie Wiener + Partner für die Bereitstellung von Informationen. Mein zukünftiges Eigenheim – im Neubaugebiet oder im Ortskern? Sie möchten sich ein Eigenheim zulegen und sind auf der Suche nach dem richtigen Objekt bzw. „Lieber nicht, da ist zu viel nach einem passenden Bauplatz? Sicher haben Sie Risiko dabei“: sich schon die Frage gestellt, ob Sie grundsätzlich lieber im Innenort oder am Ortsrand leben möch- Ein altes Haus ist doch gar nicht nach ten. Viele beantworten diese Frage spontan mit unseren Wünschen gebaut. „natürlich möchten wir ins Grüne, an den ruhigen Bei einem bestehenden Gebäude darf man Ortsrand!“. Wenn Sie genauso antworten würden, wahrscheinlich nichts ändern. möchten wir Sie fragen: Das ist mir zu teuer! Die Häuser bzw. Grundstücke im Ortskern Haben Sie sich bewusst für diese Möglichkeit ent- haben meistens nur einen kleinen Garten. schieden? Oder könnte es sein, dass diese Vorstel- Die alten Kästen sind doch alle nicht lung Ihnen nur deswegen behagt, weil sie hierzu- mehr zeitgemäß. lande sehr verbreitet ist? Und: Haben Sie schon einmal über eine Alternative nachgedacht? Finden Sie sich in einer oder mehrerer dieser Aus- sagen wieder? Dann lesen Sie bitte weiter, denn Konkret: Wie stehen Sie zum Erwerb eines beste- auf den folgenden Seiten möchten wir Ihnen eine henden Hauses oder zu einem Neubau inmitten andere Sichtweise zum Thema aufzeigen! des Ortskerns? Auf diese Idee erwarten wir ähnli- che Reaktionen wie: Natürlich und perfekt in die Umgebung eingepasst Haus mit Gesicht und Charakter Wohlfühloase Leben am Puls des Orts Chic mit Charme Jedes auf seine Weise einzigartig Aus alten Kästen können wunderbare Schmuckkästen werden außen historisch, innen modern Leben im Ortskern bedeutet Bewahrung der örtlichen Kultur 2 3 Leben im Ort: grün, modern, zukunftssicher, einmalig exklusiv Aspekt: Demographischer Wandel Welche Vorteile hat das Wohnen im Wege erreichbar, die Frühstücksbrötchen vom Herzen eines Ortes? Bäcker können zu Fuß geholt werden. Sie ha- Das Schlagwort vom „demographischen Wandel“ Da für Neubaugebiete die kommunale Infra- ben kurze Wege in die Ortsmitte, können damit hat inzwischen längst die Runde gemacht und die struktur wie Wasser-/ Abwasserver- und -ent- ohne ins Auto zu steigen am Gemeinschaftsle- meisten werden wissen, was unter diesem Begriff sorgung etc. noch ausgeweitet werden muss, Gewachsenes Umfeld: Sie kommen in ein leben- ben teilhaben. zu verstehen ist: Weniger Geburten und gleich- entstehen bei sinkender Bevölkerungszahl stei- diges, gewachsenes Wohnumfeld und genießen zeitig eine höhere Lebenserwartung führen zu gende Kosten für Kommunen und Bürger. dessen Nachbarschaft und Standortqualitäten. Attraktivität der Gemeinde: Ein Sterben des Alt- einer insgesamt geringeren und durchschnittlich orts bedeutet letztendlich auch das Herabsinken älteren Bevölkerung. Daneben ist insbesondere Zunehmende Leerstände, der Verfall der Bau- Kurze Wege: Einkaufsmöglichkeiten, Kinder- der Attraktivität der Neubaugebiete. Jung und der ländliche Raum von Abwanderung betroffen: substanz sowie ungenutzte Baulücken machen garten, ärztliche Versorgung, Rathaus, Schule, Alt durchmischt im Ortskern sorgt für Leben- Vor allem junge Menschen verlassen ihre Heimat den gesamten Ort für alle Bewohner zuneh- Freizeit- und Kulturangebote sind auf kurzem digkeit des Dorflebens. und ziehen in die Städte, was die oben genannte mend unattraktiver. Entwicklung noch verstärkt. Für den Landkreis Main-Spessart wird ein Bevöl- kerungsrückgang von über acht Prozent bis zum Jahr 2032 im Vergleich zu 2012 prognostiziert1, wobei die Zahlen innerhalb des Landkreises 1 Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik u. Datenverarbeitung, stark schwanken zwischen den wirtschaftsstar- Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung für Bayern bis 2032 ken Orten im Maintal und kleineren Gemeinden zum Beispiel im Spessart. Auswirkungen auf die Siedlungen Obwohl damit absehbar ist, dass der Bedarf an Wohnraum in Main-Spessart zurückgehen wird, werden von vielen Gemeinden nach wie vor Neu- baugebiete ausgewiesen. Für die bestehenden Altorte bringt diese Entwicklung große Heraus- forderungen mit sich: 4 5 Beispiel: Innenentwicklungspotenzial in der Gemeinde-Allianz Sinngrund Aspekt: Mobilität – jetzt und im Alter In vielen Gemeinden übersteigt die ohnehin vor- Potenzial: Die Entscheidung für einen Wohnstandort ist im- die Strecke aufgrund eines starken Höhenunter- handene Fläche den zukünftigen Baulandbedarf 48,3 ha mer auch die Entscheidung über die Mobilitäts- schieds zum Altort oder wegen der Streckenlän- um ein Vielfaches. kosten der nächsten Jahre. Bedenken Sie daher ge auch mit dem Rad nicht zu bewältigen ist, be- bei Ihrer Planung auch die Kosten für Ihre All- deutet das regelmäßige zusätzliche Fahrtkosten. Im Rahmen der Erstellung des Integrierten Länd- tagsmobilität einzurechnen. lichen Entwicklungskonzepts wurden die Zahlen Überlegen Sie auch, ob und wie Sie in Ihrem Zu- für die Gemeinden des Sinngrunds ermittelt: Die Chance auf einen unverbauten Blick ins Grü- hause alt werden können. Im Alter, wenn kein Au- Bedarf ne ist einer der Gründe, warum Neubaugebiete tofahren mehr möglich ist, kann eine Wohnlage Ein ermittelter Baulandbedarf von 10,6 ha bis zum bis 2021: am Ortsrand attraktiv erscheinen. Doch auch hier fern des Zentrums zu Problemen führen – und zu Jahr 2021 steht einem vorhandenen Flächenpo- 10,6 ha werden schöne Lagen zunehmend rar. Daneben Isolation, weil die Teilnahme am Dorfleben fehlt. tenzial von 48,3 ha (Baulücken und Leerstände) wird der Aspekt der Erreichbarkeit nicht ausrei- gegenüber. chend bedacht: Der Weg zum Bäcker für die Früh- stücksbrötchen ist oftmals zu Fuß zu weit. Wenn Quelle: ILEK „Sinngrundallianz “, 2014 Aspekt: Flächenverbrauch Durch weitere Neubauten am Ortsrand gehen die wichtige Funktionen des Bodens für den Natur- Zersiedelung im Außenbereich und die Flächen- haushalt gestört, gleichzeitig verschärft sich die versiegelung weiter, während gleichzeitig beste- Konkurrenz zu anderen Flächenansprüchen z.B. hende Potenziale im Innenort brach liegen. für Erholung, Landschafts- und Artenschutz oder Grund- und Hochwasserschutz. Die Inanspruchnahme von Flächen für Siedlung und Verkehr nimmt stetig zu (von 1980 bis 2012 Durch die Nutzung von Gebäuden oder Grund- um 45 %), steht aber in keinem Verhältnis zur stücken im Ortsinneren können bislang nicht ver- Bevölkerungsentwicklung (14 % Zunahme im baute Flächen weiterhin für Natur, Erholung und gleichen Zeitraum). Im Jahr 2012 wurden in Bay- Landwirtschaft zur Verfügung stehen. ern täglich 17 ha Freiflächen in Siedlungs- und Verkehrsflächen umgewandelt2, das entspricht 2 Quelle: Bayerisches Staatsministerium für Umwelt und der Fläche von 24 Fußballfeldern! Damit werden Verbraucherschutz, www.stmuv.bayern.de 6 7 Mein zukünftiges Eigenheim – im Ortskern! „Das ist mir zu teuer!“ Wir möchten nun auf die zu Beginn angesproche- Bei denkmalgeschützten Gebäuden gelten die Bei guter Planung kann Bauen im Bestand oder nen Bedenken zurückkommen und versuchen, Sie Vorgaben des Bayerischen Denkmalschutzge- eine Gebäudesanierung sogar preiswerter sein vom Gegenteil zu überzeugen. setzes, danach stehen Veränderungen an einem als ein Neubau. Bei einer Sanierung haben Sie Denkmal unter einem Erlaubnisvorbehalt. Aber selbst in der Hand, wie viel Sie zu welcher Zeit auch diese Hürde bedeutet nicht zwingend das investieren wollen. Sollte das Gebäude im Sa- „Ein altes Haus ist doch gar nicht Aus für eigene Pläne. Durch eine im Vorfeld mit nierungsgebiet eines Ortes liegen, besteht die der Behörde abgestimmte Planung kann vieles Möglichkeit, dass für Modernisierungs- und Sa- nach meinen Wünschen gebaut.“ erreicht werden. Bitte informieren Sie sich dazu nierungsmaßnahmen Fördermittel genehmigt beim Landratsamt Main-Spessart, Untere Denk- werden. Auch zu bedenken: Bauen Sie ein Haus Den individuellen Zuschnitt können Sie beim Bau malschutzbehörde. und bringen Sie viel Eigenleistung ein, dauert es eines neuen Hauses natürlich leichter verwirk- erfahrungsgemäß länger bis Sie Ihr Haus fertig- lichen – aber auch im Bestand gibt es vielfältige gestellt haben. Beim Kauf eines bestehenden Ge- Möglichkeiten, die eigenen Wohnwünsche zu er- bäudes ist ein Umzug in die eigenen vier Wände füllen. Maßgeschneidert kann ein bestehendes schneller möglich. Haus nicht sein. Allerdings lässt sich vieles nach- „Die Häuser bzw. Grundstücke im Orts- träglich noch den eigenen Wünsche anpassen bzw. die Umstände, welche man vorfindet, stellen Tipp für Menschen mit großem Platzbe- kern haben meistens nur einen kleinen sich als äußert praktisch und ansprechend heraus. dürfnis oder raumeinnehmenden Hobbys: G a r t e n .“ Ehemalige landwirtschaftliche Anwesen „Bei einem bestehenden