JULI 2018 ODENSE KOMMUNE DET KOMMERCIELLE BYLIV I ODENSE KOMMUNE TAL OG ANALYSER ADRESSE COWI A/S Visionsvej 53 9000 Aalborg TLF +45 56 40 00 00 FAX +45 56 40 99 99 WWW cowi.dk JULI 2018 ODENSE KOMMUNE DET KOMMERCIELLE BYLIV I ODENSE KOMMUNE TAL OG ANALYSER PROJEKTNR. DOKUMENTNR. A101059 1 VERSION UDGIVELSESDATO BESKRIVELSE UDARBEJDET KONTROLLERET GODKENDT 1.0 4. juli 2018 Rapport KRBR FRSR KRBR DET KOMMERCIELLE BYLIV I ODENSE KOMMUNE – TAL OG ANALYSER 5 INDHOLD 1 Indledning 6 2 To geografiske opdelinger er anvendt 8 3 Befolknings- og bygningsanalysen 12 3.1 Befolknings- og bygningsanalysen for centerstrukturen 12 3.2 Befolknings- og bygningsanalysen for byudviklingsmodellen 32 4 Detailhandelsanalysen 48 4.1 Detailhandelsanalysen for hele kommunen 48 4.2 Detailhandlen set på centerstrukturen 59 4.3 Detailhandlen set på byudviklingsmodellen 92 5 Analyse af serviceerhvervene 102 5.1 Serviceerhvervene set for hele kommunen 102 5.2 Serviceerhvervene set på centerstrukturen 104 5.3 Servicevirksomhederne set på byudviklingsmodellen 113 6 DET KOMMERCIELLE BYLIV I ODENSE KOMMUNE – TAL OG ANALYSER 1 Indledning Det kommercielle byliv i Odense Kommune har som formål, at danne baggrund for og give inspiration til udvikling af de mange erhverv, der lever af kunder, der kommer ind fra gaden. Der er gennem mange år lavet detailhandelsanalyser i Odense Kommune. Den her gang har Odense Kommune som noget nyt valgt at se på både detailhandlen og på de mange andre erhverv, der bidrager til at skabe liv i byen, og som er vigtige erhverv, der skaber mange gode arbejdsplad- ser. De andre erhverv dækker et bredt spekter og omfatter f.eks. spisesteder, kulturtilbud, behandlere, terapeuter, frisører osv. Denne rapport indeholder følgende analyser: › En befolknings- og bygningsanalyse, som giver et overblik over, hvor- dan byggeaktiviteten har været, og hvordan dynamikken og forandringspro- cesserne i Odense har været. › En detailhandelsanalyse, som giver et overblik over udviklingen i detail- handlen i Odense Kommune siden 1999, og et detaljeret indblik i styrkefor- holdene mellem bymidten, Odense SØ og bydelscentrene, og hvordan styr- keforholdene har udviklet sig over tid. › En analyse af serviceerhvervene, som giver et detaljeret indblik i hele den kundeorienterede servicebranche. Der er f.eks. facts om, hvor mange virksomheder der er, hvor meget de omsætter, hvad deres handelsbalance og oplandseffekt er. DET KOMMERCIELLE BYLIV I ODENSE KOMMUNE – TAL OG ANALYSER 7 Geografiske opdeling Figur 1 Analyserne er gennem hele rapporten gennemført for to forskellige geo- grafiske inddelinger af Odense Kommune. Den ene afspejler centerstruktu- ren. Den anden afspejler byudviklingsmodellen. 8 DET KOMMERCIELLE BYLIV I ODENSE KOMMUNE – TAL OG ANALYSER 2 To geografiske opdelinger er anvendt Odenses kommercielle byliv er analyseret med udgangspunkt i to forskellige geografiske inddelinger – centerstrukturen og byudviklingsmodellen. Centerstrukturen deler kommunen op i Odense Centrum, Odense SØ og by- delscentrene med tilhørende lokale oplande. Opdelingen i centerstrukturen har været anvendt gennem længere tid. Den giver mulighed for at følge udviklingen helt tilbage til 1998, og den bruges som grundlag for planlægning og administra- tion efter planlovens regler om detailhandel. Figur 2 Opdeling af Odense Kommune efter centerstrukturen. Havnen hører under Skibhusområdet. Det virker måske ulogisk i dag, hvor hav- neområdet er under omdannelse, men der er for mange år sien valgt at havnen skulle være en del af Skibhusområdet, og det er fastholdt, da det giver værdi at kunne følge udviklingen over mange år. Tarup-området rummer to bydelscentre – Tarupcentret og Korupcentret, som er et nyt bydelscenter, der er udpeget siden den seneste detailhandelsanalyse i 2012. DET KOMMERCIELLE BYLIV I ODENSE KOMMUNE – TAL OG ANALYSER 9 Byudviklingsmodellen er ny og dækker bymidten, den udvidede bymidte, let- banestationerne med tilhørende lokale oplande, den sammenhængende by i øv- rigt og de selvstændige forstæder. Formålet med at opdele efter byudviklings- modellen er, at få viden om bymidten, letbanekorridorerne mv., som hænger sammen med Odense Kommunes udviklingsstrategi. Senere analyser med samme opdeling vil give mulighed for at følge udviklingen over tid. Figur 3 Opdeling af Odense Kommune efter byudviklingsmodellen. 10 DET KOMMERCIELLE BYLIV I ODENSE KOMMUNE – TAL OG ANALYSER DET KOMMERCIELLE BYLIV I ODENSE KOMMUNE – TAL OG ANALYSER 11 Befolknings- og bygningsanalysen Figur 4 Heatmap over tilvækst og tilbagegang i bygningsareal fra 2013 – 2017 in- den for boliger og de erhverv og institutioner, som indgår i analyserne af det kommercielle byliv. 12 DET KOMMERCIELLE BYLIV I ODENSE KOMMUNE – TAL OG ANALYSER 3 Befolknings- og bygningsanalysen Der er gennemført analyser af udviklingen i befolkning og bygningsarealet. Ana- lysen giver et overordnet billede af, hvordan udviklingen i de store linjer har væ- ret i Odense fra 2013 til 2017. 2013 er valgt, da det er det første år, hvor det har været muligt at trække historiske data. Analyserne af bygningsarealet bygger på data fra BBR og følger de opdelinger på f.eks. boliger, detailhandel, kontor mv., som er indeholdt i BBR. Ved brug af analysen er et vigtigt at være opmærksom på, at BBR indeholder unøjagtighe- der. Det er derfor vigtigt, at analysen bruges som et billede på de store linjer. Det er også vigtigt at være opmærksom på, at detailhandelsarealerne fra BBR ikke kan sammenlignes med arealerne i detailhandelsanalyserne. Analyserne er gennemført for to forskellige geografier. Den ene geografi er cen- terstrukturen, hvor Odense Kommune er delt op i lokalområder omkring bymid- ten, Odense SØ og bydelscentrene (Tarup, Dalum. Skibhuskvarteret mv.). Den anden geografi er byudviklingsmodellen, som omfatter bymidten, den udvidede bymidte, letbanekorridorerne, Odense som sammenhængende by og de selv- stændige forstæder omkring Odense by. Du kan læse et kort resumé af de vigtigste resultater af analyserne i › afsnit 3.1.1 om centerstrukturen. › afsnit 3.2.1 om byudviklingsmodellen. Der er også mulighed for at læse analyserne i deres helhed med alle tabeller og andre detaljer i › afsnit 3.1.2 om centerstrukturen, og i › afsnit 3.2.2 om byudviklingsmodellen. 3.1 Befolknings- og bygningsanalysen for centerstrukturen 3.1.1 Kort fortalt for centerstrukturen Befolknings- og bygningsanalyserne viser, at Odense er en dynamisk by, som både har haft stor vækst i befolkning og meget byggeri til både boliger og er- hverv. Udviklingen følger nogle tydelige lokaliseringsmønstre, som både udvikler og forandrer Odense. Markant vækst i befolkning og boligbyggeri Indbyggertallet er vokset meget. Over de fire år fra 2013 til 2017 har Odense Kommune fået godt 7.200 flere indbyggere svarende til en vækst på 4 %. Væk- sten i indbyggertal hænger sammen med et massivt boligbyggeri. Boligarealet er DET KOMMERCIELLE BYLIV I ODENSE KOMMUNE – TAL OG ANALYSER 13 vokset med 3 % eller næsten 300.000 m² over de fire år. Som det fremgår af Figur 5 har boligbyggeriet været stærkt dominerende sammenlignet med alt an- det byggeri. Flere indbyggere betyder flere lokale kunder, og det skaber grundlag for vækst i det kommercielle byliv, dvs. butikker, spisesteder og andre erhverv, der lever af lokale kunder, men analysen viser, at udviklingen har været meget forskellig for de forskellige byerhverv. Byens erhverv udvikler sig forskelligt Detailhandelsarealet er vokset men kun med 1 % eller knap 3.000 m². Hoteller, restauranter og privat service er vokset med 3 % eller ca. 2.800 m². Både de- tailhandlen og kategorien af hoteller, restauranter og privat service er, som hel- hed, afhængige af lokale kunder, men det er kun inden for kategorien af hotel- ler, restauranter og privat service, at udviklingen i kvadratmeter følger med væksten i kundegrundlag. Detailhandelsarealet følger ikke helt med væksten i kundegrundlaget. Flere kategorier er afhængige af offentlige byggerier. Der har været meget kraf- tig vækst inden for biografer, teatre, biblioteker, museer mv. Væksten har været på 20 % eller ca. 15.000 m². Arealet til uddannelser har også været stærkt sti- gende med en vækst på 28 % eller ca. 16.000 m². Forklaringen her er, at der er opført VUS og Erhvervsakademi ved City Campus. Arealet til sundhedsformål er stort set uforandret over den fireårige periode. Kontorarealet er skrumpet med 2 % eller ca. 8.600 m². Ser vi nærmere på, hvordan udviklingen har været i Odenses forskellige dele, så viser der sig et markant mønster. Flere beboere men mindre detailhandel og kontor i Odense Centrum Befolknings- og boligudviklingen er i høj grad sket i Odense Centrum. Her er der blevet hele 10 % flere indbyggere og boligarealet er vokset med 6 % over kun fire år. Samtidig er detailhandelsarealet gået markant tilbage med 6 % eller ca. 3.000 m² trods det, at der er kommet flere lokale kunder i Odense Centrum. Også kontorarealet er gået markant tilbage i Odense Centrum. Der er mistet 6 % af kontorarealet svarende til ca. 11.500 m². Detailhandelsarealet og kontorarealet er altså gået ret markant tilbage i Odense Centrum, mens andre aktiviteter går frem. Hoteller, restauranter og privat service er gået markant frem i Odense Centrum. Arealet er vokset med 5 % svarende til ca. 3.200 m². Det samme gælder inden for biografer, teatre, biblioteker, museer mv., som er vokset med 25 % eller ca. 12.000 m² og uddannelse, som er vokset med hele 43 % eller ca. 11.500 m². Tallene viser, at Odense Centrum er under stærk forandring. Der bliver kort sagt mange flere indbyggere og boliger men mindre