OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI PRAWA WŁASNOŚCI ZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ POŁOŻONEJ W MIEJSCOWOŚCI WŁODZIMIERZ, OBRĘB BOREK KSIĄŻĘCY, GMINA SZCZYTNIKI, POWIAT KALISKI, WOJEWÓDZTWO WIELKOPOLSKIE KSIĘGA WIECZYSTA NR KZ1A/00022523/0 Numer sprawy: KM 1793/15 WARTOŚĆ RYNKOWA ZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ obręb 0002 Borek Książęcy, działki nr 26/5, 78/5, 189/1 – 5,5489 ha, KZ1A/00022523/0: 394 000,00 zł słownie: trzysta dziewięćdziesiąt cztery tysiące złotych w tym wartość rynkowa poszczególnych działek: działka 78/5 – 315 000 zł działka 26/5 – 69 000 zł działka 189/1 – 10 000 zł WARTOŚĆ RYNKOWA ZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ Z UWZGLĘDNIENIEM OGRANICZONEGO PRAWA RZECZOWEGO 377 000,00 zł słownie: trzysta siedemdziesiąt siedem tysięcy złotych w tym wartość rynkowa poszczególnych działek: działka 78/5 – 298 000 zł działka 26/5 – 69 000 zł działka 189/1 – 10 000 zł 09 PAŹDZIERNIKA 2015 OPERAT WYKONAŁ: Rzeczoznawca Majątkowy biegły sądowy Ewa Jung – nr uprawnień 5026 KM 1793/15 2 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ........................................................................ 4 1.1. Przedmiot wyceny............................................................................................................... 4 1.2. Zakres wyceny. ........................................................................................................................... 4 2. CEL WYCENY .................................................................................................. 4 3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO ... 4 3.1. Podstawy formalne wyceny .............................................................................................. 4 3.2. Podstawy prawne i merytoryczne ................................................................................... 4 3.3. Materiały pomocnicze. ........................................................................................................ 5 3.4. Źródła danych o nieruchomości ....................................................................................... 5 4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ............................ 5 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI ......................................................................... 5 5.1. Stan prawny............................................................................................................................ 5 5.2. Opis głównych cech nieruchomości ............................................................................... 7 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI ................................................................. 18 7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ................................................................. 19 8. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI ................................................................................... 21 8.1. Rodzaj określonej wartości ............................................................................................. 21 8.2. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania ..................................................... 21 9. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY ................................................ 23 9.1. Obliczenie wartości rynkowej działki zabudowanej nr 78/5 o powierzchni 2,5603 ha ....................................................................................................................................... 23 9.2. Obliczenie wartości rynkowej działki niezabudowanej nr 26/5 o powierzchni 2,4686 ha ....................................................................................................................................... 23 9.3. Obliczenie wartości rynkowej działki zabudowanej nr 189/1 o powierzchni 0,52 ha ............................................................................................................................................ 23 9.1. Obliczenie wartości ograniczonego prawa rzeczowego .......................................... 23 10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM ..................................... 33 11. KLAUZULE ................................................................................................. 34 12. ZAŁĄCZNIKI ............................................................................................... 34 Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 3 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis przedmiotu wyceny: Zabudowana nieruchomość rolna o łącznej powierzchni 5,5489 ha położona w miejscowości Włodzimierz, obręb 002 Borek Książęcy (gmina Szczytniki, powiat kaliski, województwo wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej 300710_2 - Szczytniki, zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/00022523/0 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. Zabudowania na działce nr 78/5 (siedlisko gospodarstwa): budynek mieszkalny dwukondygnacyjny z wykończonym parterem budynku o powierzchni użytkowej 72,29 m2, powierzchni ogólnej 92,21 m2, budynek inwentarsko – gospodarczy z częścią mieszkalną, budynek inwentarsko – składowy, szopa drewniana Przeznaczenie: Studium: 26/5 – tereny upraw rolnych, 78/5 – tereny upraw rolnych i tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej, 189/1 – tereny łąk i pastwisk Właściciel: Osoby fizyczne Cel wyceny: Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości, dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości. Procedura szacowania: Do wyceny nieruchomości zastosowano: - podejście porównawcze - metodę porównywania parami Daty istotne dla operatu Data, z której przyjęto stan nieruchomości - 21.09.2015 r. szacunkowego Data oględzin nieruchomości - 11.09.2015 r. i 21.09.2015 r. Data, z której przyjęto poziom cen - 09.10.2015 r. Data sporządzenia operatu - 09.10.2015 r. Wartość rynkowa 394 000,00 zł nieruchomości: słownie: trzysta dziewięćdziesiąt cztery tysiące złotych w tym: wartość rynkowa poszczególnych działek: działka 78/5 – 315 000 zł działka 26/5 – 69 000 zł działka 189/1 – 10 000 zł Wartość rynkowa nieruchomości 377 000,00 zł z uwzględnieniem ograniczonego słownie: trzysta siedemdziesiąt siedem tysięcy złotych prawa rzeczowego: w tym: wartość rynkowa poszczególnych działek: działka 78/5 – 298 000 zł działka 26/5 – 69 000 zł działka 189/1 – 10 000 zł Wykonawca operatu Rzeczoznawca Majątkowy Biegły Sądowy szacunkowego: Ewa Jung Nr uprawnień 5026 Pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego: Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny. Przedmiotem niniejszego operatu szacunkowego jest zabudowana nieruchomość rolna, obejmująca działki nr 26/5, 78/5, 189/1 o łącznej powierzchni 5,5489 ha położona w miejscowości Włodzimierz 10, obręb 0002 Borek Książęcy (gmina Szczytniki, powiat kaliski, województwo wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej 300710_2 Szczytniki, zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/00022523/0 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. 1.2. Zakres wyceny. W opracowaniu niniejszym określono wartość rynkową prawa własności nieruchomości według stanu aktualnego. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości, dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości. 3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawy formalne wyceny Przedmiotową wycenę wykonano na podstawie zlecenia z dnia 17 sierpnia 2015 r. wystawionego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Okręgowym w Kaliszu Monikę Talarczyk Wykonawca: Rzeczoznawca Majątkowy Ewa Jung zam. 62-800 Kalisz, ul. Ptolemeusza 3, tel. 665-196-292 Uprawnienia zawodowe nr 5026 nadane przez Ministra Infrastruktury. Biegły Sądu Okręgowego w Kaliszu w dziedzinie szacowania nieruchomości 3.2.Podstawy prawne i merytoryczne Ustawa z dnia 21.08.1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2015 r. nr 0, poz. 782) z późniejszymi zmianami, Ustawa z dnia 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19 poz. 147 z późn. zm.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz.U. nr 10 poz.52 z późniejszymi zmianami). Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 5 3.3. Materiały pomocnicze. R. Cymerman, A. Hopfer „Wycena nieruchomości. Zasady i Procedury.” PFSRM Warszawa 2005. M. Prystupa „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego” PFSRM Warszawa 2001. Ewa Kucharska-Stasiak „Nieruchomość a rynek” Wyd. PWN Warszawa 2002 3.4. Źródła danych o nieruchomości Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 11 września 2013 r. w obecności P. Katarzyny Przybył oraz 21 września w obecności P. Jadwigi Przybył. Księga Wieczysta Nr KZ1A/00022523/0 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Kaliszu Rejestr gruntów prowadzony Starostwo Powiatowe w Kaliszu Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych i badania rynku Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla gminy Szczytniki. 4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Data sporządzenia wyceny: 09 października 2015 r. Data określenia wartości: 09 października 2015 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 21 września 2015 r. Data oględzin przedmiotu