Operat Szacunkowy

OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI PRAWA WŁASNOŚCI ZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ POŁOŻONEJ W MIEJSCOWOŚCI WŁODZIMIERZ, OBRĘB BOREK KSIĄŻĘCY, GMINA SZCZYTNIKI, POWIAT KALISKI, WOJEWÓDZTWO WIELKOPOLSKIE KSIĘGA WIECZYSTA NR KZ1A/00022523/0 Numer sprawy: KM 1793/15

WARTOŚĆ RYNKOWA ZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ obręb 0002 Borek Książęcy, działki nr 26/5, 78/5, 189/1 – 5,5489 ha, KZ1A/00022523/0: 394 000,00 zł słownie: trzysta dziewięćdziesiąt cztery tysiące złotych w tym wartość rynkowa poszczególnych działek: działka 78/5 – 315 000 zł działka 26/5 – 69 000 zł działka 189/1 – 10 000 zł WARTOŚĆ RYNKOWA ZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ Z UWZGLĘDNIENIEM OGRANICZONEGO PRAWA RZECZOWEGO 377 000,00 zł słownie: trzysta siedemdziesiąt siedem tysięcy złotych w tym wartość rynkowa poszczególnych działek: działka 78/5 – 298 000 zł działka 26/5 – 69 000 zł działka 189/1 – 10 000 zł 09 PAŹDZIERNIKA 2015 OPERAT WYKONAŁ: Rzeczoznawca Majątkowy biegły sądowy Ewa Jung – nr uprawnień 5026

KM 1793/15 2

SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ...... 4 1.1. Przedmiot wyceny...... 4 1.2. Zakres wyceny...... 4 2. CEL WYCENY ...... 4 3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO ... 4 3.1. Podstawy formalne wyceny ...... 4 3.2. Podstawy prawne i merytoryczne ...... 4 3.3. Materiały pomocnicze...... 5 3.4. Źródła danych o nieruchomości ...... 5 4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ...... 5 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI ...... 5 5.1. Stan prawny...... 5 5.2. Opis głównych cech nieruchomości ...... 7 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI ...... 18 7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ...... 19 8. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI ...... 21 8.1. Rodzaj określonej wartości ...... 21 8.2. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania ...... 21 9. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY ...... 23 9.1. Obliczenie wartości rynkowej działki zabudowanej nr 78/5 o powierzchni 2,5603 ha ...... 23 9.2. Obliczenie wartości rynkowej działki niezabudowanej nr 26/5 o powierzchni 2,4686 ha ...... 23 9.3. Obliczenie wartości rynkowej działki zabudowanej nr 189/1 o powierzchni 0,52 ha ...... 23 9.1. Obliczenie wartości ograniczonego prawa rzeczowego ...... 23 10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM ...... 33 11. KLAUZULE ...... 34 12. ZAŁĄCZNIKI ...... 34

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 3

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis przedmiotu wyceny: Zabudowana nieruchomość rolna o łącznej powierzchni 5,5489 ha położona w miejscowości Włodzimierz, obręb 002 Borek Książęcy (gmina Szczytniki, powiat kaliski, województwo wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej 300710_2 - Szczytniki, zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/00022523/0 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. Zabudowania na działce nr 78/5 (siedlisko gospodarstwa): budynek mieszkalny dwukondygnacyjny z wykończonym parterem budynku o powierzchni użytkowej 72,29 m2, powierzchni ogólnej 92,21 m2, budynek inwentarsko – gospodarczy z częścią mieszkalną, budynek inwentarsko – składowy, szopa drewniana Przeznaczenie: Studium: 26/5 – tereny upraw rolnych, 78/5 – tereny upraw rolnych i tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej, 189/1 – tereny łąk i pastwisk Właściciel: Osoby fizyczne Cel wyceny: Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości, dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości. Procedura szacowania: Do wyceny nieruchomości zastosowano: - podejście porównawcze - metodę porównywania parami Daty istotne dla operatu Data, z której przyjęto stan nieruchomości - 21.09.2015 r. szacunkowego Data oględzin nieruchomości - 11.09.2015 r. i 21.09.2015 r. Data, z której przyjęto poziom cen - 09.10.2015 r. Data sporządzenia operatu - 09.10.2015 r. Wartość rynkowa 394 000,00 zł nieruchomości: słownie: trzysta dziewięćdziesiąt cztery tysiące złotych w tym: wartość rynkowa poszczególnych działek: działka 78/5 – 315 000 zł działka 26/5 – 69 000 zł działka 189/1 – 10 000 zł Wartość rynkowa nieruchomości 377 000,00 zł z uwzględnieniem ograniczonego słownie: trzysta siedemdziesiąt siedem tysięcy złotych prawa rzeczowego: w tym: wartość rynkowa poszczególnych działek: działka 78/5 – 298 000 zł działka 26/5 – 69 000 zł działka 189/1 – 10 000 zł Wykonawca operatu Rzeczoznawca Majątkowy Biegły Sądowy szacunkowego: Ewa Jung Nr uprawnień 5026 Pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego:

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 4

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny. Przedmiotem niniejszego operatu szacunkowego jest zabudowana nieruchomość rolna, obejmująca działki nr 26/5, 78/5, 189/1 o łącznej powierzchni 5,5489 ha położona w miejscowości Włodzimierz 10, obręb 0002 Borek Książęcy (gmina Szczytniki, powiat kaliski, województwo wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej 300710_2 Szczytniki, zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/00022523/0 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. 1.2. Zakres wyceny. W opracowaniu niniejszym określono wartość rynkową prawa własności nieruchomości według stanu aktualnego.

2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości, dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości.

3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawy formalne wyceny Przedmiotową wycenę wykonano na podstawie zlecenia z dnia 17 sierpnia 2015 r. wystawionego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Okręgowym w Kaliszu Monikę Talarczyk Wykonawca: Rzeczoznawca Majątkowy Ewa Jung zam. 62-800 Kalisz, ul. Ptolemeusza 3, tel. 665-196-292 Uprawnienia zawodowe nr 5026 nadane przez Ministra Infrastruktury. Biegły Sądu Okręgowego w Kaliszu w dziedzinie szacowania nieruchomości 3.2.Podstawy prawne i merytoryczne  Ustawa z dnia 21.08.1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2015 r. nr 0, poz. 782) z późniejszymi zmianami,  Ustawa z dnia 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19 poz. 147 z późn. zm.)  Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami)  Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 z późniejszymi zmianami)  Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz.U. nr 10 poz.52 z późniejszymi zmianami).

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 5

3.3. Materiały pomocnicze.  R. Cymerman, A. Hopfer „Wycena nieruchomości. Zasady i Procedury.” PFSRM Warszawa 2005.  M. Prystupa „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego” PFSRM Warszawa 2001.  Ewa Kucharska-Stasiak „Nieruchomość a rynek” Wyd. PWN Warszawa 2002

3.4. Źródła danych o nieruchomości  Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 11 września 2013 r. w obecności P. Katarzyny Przybył oraz 21 września w obecności P. Jadwigi Przybył.  Księga Wieczysta Nr KZ1A/00022523/0 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Kaliszu  Rejestr gruntów prowadzony Starostwo Powiatowe w Kaliszu  Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych i badania rynku  Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla gminy Szczytniki.

4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

Data sporządzenia wyceny: 09 października 2015 r. Data określenia wartości: 09 października 2015 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 21 września 2015 r. Data oględzin przedmiotu wyceny: 11 i 21 września 2015 r.

5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1.Stan prawny

Szacowana nieruchomość zapisana jest w księdze wieczystej nr KZ1A/00022523/0 , prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. W wyżej wymienionej księdze na dzień 09 października 2015 r. znajdują się następujące zapisy:

KZ1A/00022523/0 DZIAŁ I – oznaczenie nieruchomości Pośrednik, , Borek, gm. Szczytniki, działka 26/5, 78/5, 189/1, sposób korzystania – zabudowane gospodarstwo rolne – powierzchnia 5,5489 ha DZIAŁ I-SP - spis praw związanych z własnością Wpisów nie ma DZIAŁ II – własność Waldemar Przybył, syn Kazimierza i Jadwigi oraz Katarzyna Przybył, córka Jana i Bożeny we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej Na podstawie umowy darowizny i ustanowienia służebności mieszkania nr rep. A: 4690/2002 sporządzonej dnia 23.12.2002 r. przed notariuszem Beatą Agnieszką Wojcieską w Kaliszu – wpisano dnia 05 lutego 2003 r.

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 6

DZIAŁ III – prawa, roszczenia i ograniczenia 2. Ograniczone prawo rzeczowe Nieodpłatna dożywotnia osobista służebność mieszkania bliżej opisana w §4 umowy darowizny i ustanowienia służebności mieszkania na rzecz Kazimierza Józefa Przybył syna Franciszka i Janiny oraz Jadwigi Władysławy Przybył, córki Wincentego u Marianny 3. Ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością Wszczęcie egzekucji. Skutki zajęcia przedmiotowej nieruchomości rozciągają się na wszystkich wierzycieli, którzy przyłączą się do egzekucji. - Bank BGŻ BNP Parias S.A z siedzibą w Warszawie DZIAŁ IV – hipoteka 4. Hipoteka umowna zwykła w kwocie 229 940,00 zł na rzecz Banku Gospodarki Żywnościowej S.A. z siedzibą w Warszawie 5. Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 114 970,00 zł na rzecz Banku Gospodarki Żywnościowej S.A. z siedziba w Warszawie 8. Hipoteka umowna zwykła w kwocie 120 000,00 zł na rzecz Banku Gospodarki Żywnościowej S.A. z /s w Warszawie Oddział Operacyjny w Kaliszu 9. Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 60 000,00 zł na rzecz rzecz Banku Gospodarki Żywnościowej S.A. z /s w Warszawie Oddział Operacyjny w Kaliszu

DANE Z REJESTRU GRUNTÓW: Jednostka ewidencyjna 300710_2 Szczytniki Obręb 0002 Borek Książęcy Jednostka rejestrowa G 134 Numery działek 26/5 – 2,4686 ha 78/5 – 2,5603 ha 189/1 – 0,5200 ha Powierzchnia łączna 5,5489 ha Numer księgi wieczystej KW 22523

Istnieje niezgodność pomiędzy wpisami w księgach wieczystych i rejestrem gruntów dotycząca położenia nieruchomości. W Księdze Wieczystej wpisano miejscowość Pośrednik i Borek. Zgodnie z rejestrem gruntów nieruchomość położona jest w obrębie Borek Książęcy. Pozostałe wpisy są zgodne.

 W dziale III niniejszej księgi wieczystej pod nr 2 wpisane zostało obciążenie ograniczonym prawem rzeczowym na rzecz osób trzecich, które wpływa ujemnie na wartość nieruchomości . Powyższe prawo opisane zostało w dalszej części opinii w punkcie 9.4

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 7

5.2.Opis głównych cech nieruchomości POŁOŻENIE

Wielkopolskie województwo, utworzone 1 I 1999. Położone w zachodniej części Polski. Sąsiaduje z województwami: lubuskim, zachodniopomorskim, pomorskim, kujawsko-pomorskim, łódzkim, opolskim, dolnośląskim. Zajmuje 29 942 km2 powierzchni. 3345 tys. mieszkańców. Administracyjnie dzieli się na 31 powiatów, 4 miasta na prawach powiatów, 226 gmin. Stolicą jest Poznań. Powiat Kaliski jest jednym z 35 powiatów Województwa Wielkopolskiego. Usytuowany w południowo-wschodniej części województwa, leży w strefie wpływów trzech dużych ośrodków miejskich: Poznania, Łodzi i Wrocławia, z którymi posiada dobre połączenia komunikacyjne, kolejowe i autobusowe. W skład Powiatu Kaliskiego wchodzi 10 rolniczych gmin oraz miasto i gmina Stawiszyn. Gmina Szczytniki leży w południowo-wschodniej części województwa wielkopolskiego, w powiecie kaliskim. Graniczy z następującymi gminami: Koźminek, Opatówek, Godziesze Wielkie, Brzeziny oraz Błaszki i Goszczanów z powiatu sieradzkiego. Obszar gminy obejmuje 111 km2. Położona jest na terenie południowo-wschodniego krańca Wysoczyzny Kaliskiej i jest mało zalesiona (4% obszaru). Gmina posiada typowo rolniczy charakter (użytki rolne - 84%) z przewagą rolnictwa indywidualnego. Według danych na koniec 2010 roku na terenie gminy zamieszkiwało 7960 mieszkańców. Sieć osadniczą tworzą: wieś gminna Szczytniki, położona około 20 km na wschód od Kalisza oraz 43 miejscowości z czego 30 to wsie sołeckie.

OPIS PRZEDMIOTU WYCENY Przedmiotem wyceny jest zabudowana nieruchomość rolna o łącznej powierzchni 5,5489 ha, położona w miejscowości Włodzimierz, obręb Borek Książęcy, gm. Szczytniki, obejmująca trzy działki gruntu o numerach 26/5, 78/5, 189/1. Siedlisko nieruchomości usytuowane jest na działce nr 78/5 i stanowi je budynek mieszkalny oraz zabudowania gospodarcze z częścią mieszkalną. Pozostałe działki nr 26/5, 189/1 oraz pozostała część działki nr 78/5 wchodzące w skład nieruchomości stanowią niezabudowane tereny rolne.

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 8

OPIS SIEDLISKA Siedlisko usytuowane na działce nr 78/5 na której znajduje się budynek mieszkalny oraz zabudowania towarzyszące: bud. inwentarsko - gospodarczy z częścią mieszkalną, budynek inwentarsko – składowy, szopa drewniana. Teren siedliska ogrodzony od frontu płotem betonowym, brama wjazdowa – stalowa przesuwna, przy słupkach z cegły klinkierowej. Teren siedliska uzbrojony jest w: - sieć wodną - sieć elektroenergetyczna - szambo Na terenie siedliska znajdują się dwa silosy zbożowe wyłączone z zakresu wyceny, gdyż nie stanowią części składowej nieruchomości.

OPIS BUDYNKU MIESZKALNEGO Budynek murowany, dwukondygnacyjny, bez podpiwniczenia, kryty dachem dwuspadowym. W dniu oględzin nie było możliwości wejścia na piętro budynku, wejście to od wewnątrz budynku zaślepione, od zewnątrz budynku wejście po schodach betonowych. Z informacji uzyskanych od współwłaściciela nieruchomości wynika, iż piętro budynku jest w stanie surowym i nie jest zamieszkiwane. W związku z powyższym jako powierzchnię użytkową budynku w opisach przyjęto powierzchnię zamieszkiwaną i wykończoną tj. powierzchnię użytkową parteru. Dane techniczne – wg pomiarów z natury Program użytkowy parteru: 2 Powierzchnia zabudowy – 110,00 m Pomieszczenie [m2] Powierzchnia użytkowa parteru – 72,29 m2  pokój 27,50 Powierzchnia ogólna parteru – 92,21 m2  kuchnia 12,34 Rok budowy – ok. 1986 r.  przedpokój 7,93  przedpokój 7,17  łazienka 4,99

 pokój 12,36  kotłownia* 8,47  pom. gospodarcze* 11,45 92,21

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 9

DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA

WIDOK ELEWACJI BUDYNKU

ŁAZIENKA PRZEDPOKÓJ I

KUCHNIA POKÓJ

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 10

POKÓJ PRZEDPOKÓJ II

KOTŁOWNIA POM. GOSPODARCZE NA OPAŁ

OPIS KONSTRUKCJI I WYKOŃCZENIA Fundamenty: betonowe Ściany: murowane z cegły ceramicznej Strop: żelbetowy wylewany Dach: konstrukcji drewnianej, kryty eternitem Posadzki: betonowe, wykończone w łazience i przedpokoju płytkami ceramicznymi, w pokojach płytą wiórową, w kuchni wykładziną PCV Tynki wewnętrzne: cementowo – wapienne, ściany malowane, tapetowane, w łazience wykończone płytkami ceramicznymi, sufity wykończone kasetonami styropianowymi Stolarka okienna i drzwiowa: okna w ramach drewnianych, drzwi płytowe. Instalacje: - wodna - elektryczna - centralne ogrzewanie (piec węglowy)

Stan techniczny Budynek wybudowany pod koniec lat 80-tych. W budynku wykończony i nadający się do zamieszkania jedynie parter budynku. Standard wykończenia adekwatny do czasu w jakim był wykończany. Aktualnie budynek nie jest zamieszkały. Przez osoby uprawnione wykorzystywana jest łazienka.

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 11

ZABUDOWANIA TOWARZYSZĄCE BUDYNEK INWENTARSKO - GOSPODARCZY Z CZĘŚCIĄ MIESZKALNĄ Budynek wolnostojący murowany, parterowy częściowo podpiwniczony z dachem dwuspadowym. Budynek składa się z części mieszkalnej oraz inwentarsko – gospodarczej. Przy budynku znajduje się gnojownik betonowy.

Dane techniczne Powierzchnia zabudowy: 200,00 m2 Powierzchnia użytkowa: 169,20 m2 Rok budowy – lata 70 -te Program użytkowy Część mieszkalna [m2]  pokój 18,89  kuchnia 13,98  korytarz 3,28

 wc 1,65  weranda 6,40 44,20 Część inwentarsko - 125,00 gospodarcza

WIDOK ELEWACJI BUDYNKU

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 12

GNOJOWNIK

WIDOK CZĘŚCI MIESZKALNEJ

POKÓJ

KUCHNIA WC

WERANDA KORYTARZ

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 13

OPIS KONSTRUKCJI I WYKOŃCZENIA Fundamenty: betonowe Ściany: murowane z pustaków betonowych Strop: żelbetowy wylewany Dach: konstrukcji drewnianej, kryty blachodachówką Posadzki: betonowe, w części mieszkalnej wyłożone wykładziną pcv Tynki wewnętrzne: cementowo – wapienne, ściany malowane, w wc i fragmentami w kuchni wykończone płytkami ceramicznymi Stolarka okienna i drzwiowa: okna w ramach drewnianych, drzwi płytowe. Instalacje: - wodno - kanalizacyjna - elektryczna - piec węglowy

Stan techniczny Stan techniczny budynku – zadowalający. Konstrukcja budynku stabilna i nienaruszona. Standard wykończenia części mieszkalnej – niski. Część mieszkalna zamieszkała przez osoby uprawnione.

BUDYNEK INWENTARSKO - SKŁADOWY Budynek wolnostojący jednokondygnacyjny, murowany, z dachem dwuspadowym z przybudówką murowaną. Budynek pełni funkcję składowo – inwentarską. Dane techniczne – według pomiarów z natury Powierzchnia zabudowy: 430,00 m2 Powierzchnia użytkowa: 364,00m2 Rok budowy – lata 90-te

Powierzchnia użytkowa: Pomieszczenie [m2]  część inwentarska 90,00  część inwentarska 121,00  część składowo - gospodarcza 129,00  przybudówka 24,00

WIDOK ELEWACJI BUDYNKU

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 14

GNOJOWNIK PRZYBUDÓWKA

WIDOK WEWNĘTRZNY CZĘŚCI INWENTARSKIEJ

CHLEWNIA OPIS KONSTRUKCJI I WYKOŃCZENIA Fundamenty: betonowe Ściany: murowane z pustaków betonowych Strop: żelbetowy wylewany Dach: konstrukcji drewnianej, kryty eternitem Posadzki: betonowe, w części inwentarskiej podłoga rusztowa na gnojownik Tynki wewnętrzne: cementowo – wapienne Stolarka drzwiowa: drzwi i wrota wjazdowe drewniane Instalacje: - system odprowadzania gnojownicy - elektryczna

Stan techniczny Stan techniczny budynków – dobry. Konstrukcja budynku stabilna i nienaruszona. Budynek z lat 90-tych, zmodernizowany w latach 2007-2008.

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 15

SZOPA DREWNIANA Budynek o konstrukcji drewnianej, kryty dachem płaskim i papą. Posadzka betonowa. Stan techniczny – średni. Dane techniczne Powierzchnia zabudowy: 24,00 m2 Rok budowy – lata 70-te

OPIS POSZCZEGÓLNYCH DZIAŁEK - Działka nr 78/5 Działka ma powierzchnię 2,5603 ha, w tym powierzchnię 0,2948 ha zajmuje siedlisko (opisane wcześniej), pozostałą powierzchnię stanowią grunty orne – 2,2655 ha. Działka ma kształt regularny. Dojazd do działki drogą o nawierzchni asfaltowej. Najbliższe sąsiedztwo stanowią tereny niezabudowane rolne, zabudowa zagrodowa.

Struktura użytkowania gruntów: grunty orne 2,0855 ha 81,50 % grunty rolne 0,2948 ha 11,50 % zabudowane pastwiska trwałe 0,1800 ha 7,00 % RAZEM: 2,5603 ha 100,00 %

Klasyfikacja gleboznawcza: klasa VI 2,3803 ha 93,00 % Klasa V 0,1800 ha 7,00 % RAZEM: 2,5603 ha 100,00 %

Jakość gruntów słaba dominują grunty orne w VI klasie bonitacyjnej, nie rokują osiągania wysokich plonów. Rozłóg gruntów jest korzystny, kształt działki regularny, pozwala na zmechanizowanie prac polowych.

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 16

źródło: geoportal.gov.pl

WIDOK NA CZĘŚĆ NIEZABUDOWANĄ DZIAŁKI 78/5

DROGA DOJAZDOWA I SĄSIEDZTWO

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 17

- Działka nr 26/5 Działka niezabudowana o powierzchni 2,4686 ha, powierzchnię stanowią w 100% grunty orne. Działka ma kształt regularny. Dojazd do działki drogą o nawierzchni asfaltowej. Najbliższe sąsiedztwo stanowią tereny niezabudowane rolne.

Klasyfikacja gleboznawcza: klasa V 0,7829 ha 32,00 % Klasa VI 1,6857 ha 68,00 % RAZEM: 2,4686 ha 100,00%

źródło: geoportal.gov.pl

WIDOK NA DZIAŁKĘ NR 26/5

DROGA DOJAZDOWA I SĄSIEDZTWO

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 18

- Działka nr 189/1 Działka niezabudowana o powierzchni 0,5200 ha, powierzchnię stanowią w 100% grunty orne. Działka ma kształt regularny. Dojazd do działki drogą o nawierzchni gruntowej śródpolnej. Najbliższe sąsiedztwo stanowią tereny łąk i pastwisk. Jakość gruntów słaba, w 100% areał stanowią grunty w V klasie bonitacyjnej, nie rokują osiągania wysokich plonów. Rozłóg gruntów jest korzystny, kształt działki regularny.

źródło: geoportal.gov.pl

DZIAŁKA NR 189/1 DROGA DOJAZDOWA

6.PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Na dzień wyceny Gmina Szczytniki nie mają obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położona jest wyceniana nieruchomość. Według STUDIUM UWARUNKOWAŃ I KIERUNKÓW ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO opracowanego dla gminy Szczytniki, podjętego Uchwałą nr XXV/138/2001 Rady Gminy Szczytniki z dnia 29 maja 2001 roku ze zmianami zatwierdzonymi Uchwałą Nr XX/95/04 z dnia 03 grudnia 2004 r. poszczególne działki położone są na terenach: - upraw rolnych (działka 26/5) - upraw rolnych i zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowe (działka 78/5) - łąki i pastwiska (działka 189/1)

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 19

7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Uzyskano następujące dane wyjściowe pozwalające na przeprowadzenie wyceny:  Informacje z dokumentów dostarczonych przez Zleceniodawcę, dotyczące stanu prawnego nieruchomości,  Dane z wizji lokalnej dotyczące lokalizacji, sąsiedztwa, dojazdu  Informacje o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych na terenie powiatu kaliskiego  Inne czynniki cenotwórcze tj. funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego, stan przepisów prawnych, informacje o aktualnym popycie na tego typu nieruchomości. Dla potrzeb określenia wartości rynkowej przyjęto następujące cechy rynku lokalnego:  rodzaj rynku – rynek zabudowanych i niezabudowanych nieruchomości rolnych  obszar rynku – dla działki zabudowanej powiat kaliski, dla działek niezabudowanych gmina Szczypiorno  okres badania cen – od stycznia 2014 roku  jednostka odniesienia – cena całkowita za grunt zabudowany wraz z uwzględnieniem zabudowań oraz cena za 1ha gruntów niezabudowanych

W sferze gruntów rolnych zabudowanych, rynek jest ustabilizowany podaż równoważy tutaj popyt. Na wsi nie brak chętnych na powiększenie areału swojego gospodarstwa. Dopłaty do upraw ze środków strukturalnych Unii Europejskiej spowodowały wzrost zainteresowania zakupem ziemi. Nieruchomości rolne rzadko sprzedawane są z zabudowaniami (z siedliskiem). Jeżeli sprzedawane jest całe gospodarstwo to bardzo często zabudowania siedliska są w średnim lub co najwyżej zadowalającym stanie technicznym i wymagają nakładów, aby doprowadzić do aktualnych standardów mieszkaniowych i gospodarczych. Ceny takich obiektów są zróżnicowane. Jednym z najważniejszych atrybutów cenotwórczych jest oczywiście lokalizacja w stosunku do miasta powiatowego, małego miasteczka, siedziby gminy oraz powierzchnia sprzedawanego areały, jakość gleb oceniana pod względem przydatności do produkcji rolnej, wyrażona klasą bonitacyjną (I – VI) oraz. Dobry stan techniczny zabudowań i ich powierzchnia oczywiście zwiększają wartość sprzedawanego gospodarstwa rolnego. Na terenie powiatu kaliskiego w zależności od nasilenia atrybutów cenotwórczych ceny nieruchomości rolnych kształtują się na poziomie od ok. 180 000 do ok. 400 000 zł Data Miasto/Gmina Obręb Cena Powierzchnia Rodzaj zabudowu transakcji łączna działki(ek) działki i bud 2015-06-29 Szczytniki Sobiesęki III 180000 0,4919 Budynek mieszkalny + zabudowania towarzyszące 2015-04-20 Szczytniki Kuczewola 230000 2,1200 Budynek mieszkalny + zabudowania towarzyszące 2014-09-01 Ceków Kolonia Kamień I Tłokinia 190000 3,5300 Budynek mieszkalny + zabudowania Kościelna towarzyszące 2014-04-04 Brzeziny Czempisz 180000 1,1200 Budynek mieszkalny + zabudowania towarzyszące 2014-02-21 Opatówek Rajsko 400000 2,0140 Budynek mieszkalny + zabudowania towarzyszące 2014-02-11 Koźminek Bogdanów 290000 1,0000 Budynek mieszkalny + zabudowania towarzyszące 2014-02-07 Mycielin Dzierzbin 05 195000 1,5440 Budynek mieszkalny + zabudowania towarzyszące

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 20

Drugim badanym obszarem rynku były niezabudowane działki przeznaczone pod uprawy polowe na terenie gminy Szczytniki, powiat kaliski. Rynek sprzedaży gruntów rolnych jest zadowalająco rozwinięty. Źródłem dużego popytu są rolnicy powiększający swój areał gruntów rolnych oraz związane z tym dopłaty Unijne. W sferze gruntów rolnych najważniejszym atrybutem cenotwórczym jest oczywiście lokalizacja oraz jakość gleb oceniana pod względem przydatności do produkcji rolnej, następnym w kolejności jest kształt rozłogu, kultura rolna, rodzaj użytków i dostęp do drogi. Również powierzchnia sprzedawanego areału ma wpływ na cenę – im większa tym na ogół niższa cena jednostkowa. Można jednak zauważyć iż nieruchomości o małym areale tj. poniżej 1 ha uzyskują niższe ceny jednostkowe. W niniejszym opracowaniu podzielono bazę transakcji niezabudowanych ze względu na powierzchnię do 1 ha i powyżej.

Baza transakcji dotycząca nieruchomości powyżej 1,00 ha

Data transakcji Obręb Powierzchnia Cena Cena 1 HA działek działek 2015-06-29 Iwanowice 1,6300 40000 24539,88 2015-07-06 Marchwacz Kolonia 4,4740 120000 26821,64 2015-04-16 Staw 3,7100 100000 26954,18 2015-03-02 Marchwacz Kolonia 0,9097 25000 27481,59 2014-10-16 Kuczewola 1,0600 31000 29245,28 2015-05-18 Popów 1,6640 49000 29447,12 2015-05-18 Popów 0,9820 29000 29531,57 2014-11-06 Antonin 4,4600 132600 29730,94 2015-01-30 Popów 3,1800 100000 31446,54 2015-03-30 Joanka 1,9337 65000 33614,31 2014-12-30 Chojno 1,4700 50000 34013,61

Baza transakcji dotycząca nieruchomości poniżej 1,00 ha.

Data transakcji Gmina Szczytniki Cena Powierzchnia Cena 1 HA Cena działek Obręb działek działek 2015-02-10 Chojno 10000 0,6400 15625,00 10000 2015-04-07 Chojno 10000 0,5600 17857,14 10000 2015-03-02 Marchwacz Kolonia 25000 0,9097 27481,59 25000 2015-02-12 Sobiesęki III 9500 0,5600 16964,29 9500 2015-06-16 Chojno 5000 0,3000 16666,67 5000 2015-06-18 Chojno 10000 0,3900 25641,03 10000 2015-05-18 Popów 29000 0,9820 29531,57 29000

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 21

8.WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI

8.1.Rodzaj określonej wartości Dla potrzeb przedmiotowej wyceny określono - wartość rynkową nieruchomości w stanie aktualnym

Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania jej definicji. Zgodnie z art. 151 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu następujących założeń:  strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,  upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.”

8.2.Wybór podejścia, metody i techniki szacowania

Do wyceny poszczególnych części składowych nieruchomości zastosowano:  podejście porównawcze  metodę porównywania parami

PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE Główną zasadą podejścia porównawczego jest porównywanie nieruchomości wycenianej, której cechy są znane z nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu handlowego. Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości zależy od cen obiektów sprzedanych wcześniej i różnic poszczególnych cech rynkowych z nieruchomością wycenianą. Tak więc podstawowym założeniem zastosowanej metody jest zasada porównywania obiektów parami, czyli obiektu wzorcowego o znanej cenie i cechach z obiektem szacowanym o znanych cechach lecz nie znanej cenie.

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 22

PROCEDURA POSTĘPOWANIA PRZY METODZIE PORÓWNYWANIA PARAMI 1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. 2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. 3. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. 4. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. 5. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. 6. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. 7. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. 8. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 23

9. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY 9.1. Obliczenie wartości rynkowej działki zabudowanej nr 78/5 o powierzchni 2,5603 ha

W okresie monitorowania rynku lokalnego odnotowano 7 nieruchomości podobnych, stanowiących przedmiot prawa własności. W zbiorze tym –określono:

Ceny: Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a) Cena minimalna = 180 000,00 zł Cena maksymalna = 400 000,00 zł DELTA = 220 000,00 zł

314 831,33 Liczba próbek = 7

Liczba porównań = 3 Liczbatransakcji

Odchylenie standardowe = 81 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000 540,23 Cena 1 mkw

Nasilenie poszczególnych atrybutów cenotwórczych ustalono na podstawie badania preferencji potencjalnych nabywców i informacji uzyskanych z biur obrotu nieruchomościami.

Przyjęte cechy rynkow e

Położenie 35 %

Wielkość 30 %

Jakość 10 %

Rodzaj 25 %

Z przedstawionego zbioru 7 cen transakcyjnych do porównań wybrano 3 nieruchomości zbliżone do obiektu wycenianego pod względem atrybutów cenotwórczych. Data Lokalizacja Powierzchnia Cena Opis nieruchomości Nr transakcji gruntu całkowita [ha] 1 2015-04-20 Kuczewola, 2,1200 230 000,00 Siedlisko: budynek mieszkalny, gm. Szczytniki zabudowania tow. stan techniczny zabudowań – średni, jakość gruntów – średnia 2 2014-02-21 Rajsko, gm,. 2,0140 400 000,00 Siedlisko: budynek mieszkalny w Opatówek średnim stanie technicznym, zab. towarzyszące stan techniczny zabudowań – dobry, jakość gruntów – dobra, Rodzaj 3 2014-0-11 Bogdanów, 1,0000 290 000,00 Siedlisko: budynek mieszkalny, gm. Koźminek zabudowania tow. w zadowalającym stanie technicznym, jakość gruntów – średnia

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 24

OPIS CECH RYNKOWYCH Nazwa cechy Skala opisu Charakterystyka Lokalizacja dobra położenie w miejscowości oddalonej max 15 km od miasta powiatowego zadowalająca położenie w miejscowości rolnej w pobliżu miejscowości gminnej średnia położenie w miejscowości typowo rolniczej, oddalonej od miejsc skupu płodów rolnych Powierzchnia działki duża powyżej 1,10 ha mała do 1,10 ha Zabudowania korzystne Siedlisko zabudowane budynkiem mieszkalnym w i zabudowaniami towarzyszącymi o pow. łącznej powyżej 600 m2 średnio korzystne Siedlisko zabudowane budynkiem mieszkalnym i zabudowaniami towarzyszącymi poniżej 600 m2 w zadowalającym stanie technicznym mało korzystne Siedlisko zabudowane budynkiem mieszkalnym oraz zabudowaniami towarzyszącymi w złym stanie technicznym Jakość gruntów dobra dominująca klasy bonitacyjna III średnia zróżnicowane gleby klas IV, słaba dominujące klasy bonitacyjne V, VI Tabele porównawcze Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 230 000,00 PLN Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy Wartość cechy Poprawki [zł]. (Nier. (nier.por.) wyceniana) Położenie 35 77 000,00 średnie średnie 0,00 Wielkość działki 30 66 000,00 duża duża 0,00 Rodzaj 25 55 000,00 średnio mało korzystna 27 500,00 zabudowy korzystna Jakość gruntów 10 22 000,00 mało korzystna mało korzystna 0,00 Suma: 27 500,00 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 290 000,00 PLN Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy Wartość cechy Poprawki [zł]. (Nier. (nier.por.) wyceniana) Położenie 35 77 000,00 średnie średnie 0,00 Wielkość działki 30 66 000,00 duża mała 66 000,00 Rodzaj 25 55 000,00 średnio mało korzystna 27 500,00 zabudowy korzystna Jakość gruntów 10 22 000,00 mało korzystna średnio - 11 000,00 korzystna Suma: 82 500,00

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 25

Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 400 000,00 PLN Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy Wartość cechy Poprawki [zł]. (Nier. (nier.por.) wyceniana) Położenie 35 77 000,00 średnie zadowalające - 38 500,00 Wielkość działki 30 66 000,00 duża duża 0,00 Rodzaj 25 55 000,00 średnio korzystna - 27 500,00 zabudowy korzystna Jakość gruntów 10 22 000,00 mało korzystna średnio - 11 000,00 korzystna Suma: - 77 000,00 Wartości cząstkowe: Wx-230000,00 = 230000,00+27500,00 = 257500,00 Wx-290000,00 = 290000,00+82500,00 = 372500,00 Wx-400000,00 = 400000,00+(-77000,00) = 323000,00

Sposób obliczania wartości 1 m2 średnia ważona ze wzoru: (0,90*257500,00 + 0,78*372500,00 + 0,81*323000,00) / (0,90 + 0,78 + 0,81) Wartość nieruchomości wycenianej: 314 831,33 zł Przyjęto 315 000 zł

Wartość rynkowa zabudowanej działki gruntu nr 78/5 o powierzchni 2,5603 ha wraz z zabudowaniami wynosi: 315 000,00 zł słownie: trzysta piętnaście tysięcy złotych w tym: udział części składowych w wartości rynkowej wynosi:

Dla potrzeb wyliczenia wartości rynkowej budynków przyjęto wartość gruntu 75 000 zł 315 000 zł - 75 000 zł = 240 000 zł Wartość odtworzeniowa Udział w wartości Udział części składowej w z uwzględnieniem stopnia zużycia * wartości rynkowej b. mieszkalny - 180 000 zł 180 000/380 000 = 47 % 47% X 240 000 = 113 000 zł b. gospodarczo inwentarski z częścią 80 000/380 000 = 21 % 21% X 240 000 = 50 000 zł mieszkalną - 80 000 zł b. inwentarsko – składowy 120 000 zł 120 000/380 000 = 32 % 32% X 240 000 = 77 000 zł 380 000 zł 100 % 240 000 zł

* Wartość budowli określono na podstawie kalkulacji własnej oraz na podstawie Biuletynu Cen Obiektów Budowlanych oraz Scalonych Normatywów Obiektów budowlanych Wacetob.

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 26

9.2.Obliczenie wartości rynkowej działki niezabudowanej nr 26/5 o powierzchni 2,4686 ha W okresie monitorowania rynku lokalnego odnotowano 11 nieruchomości podobnych, stanowiących przedmiot prawa własności. W zbiorze tym –określono:

Ceny: Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a) Cena minimalna = 24 539,88 zł Cena maksymalna = 34 013,61 zł DELTA = 9 473,73 zł 27 791,04

Liczba próbek = 11 Liczba porównań = 3 Liczbatransakcji Odchylenie standardowe = 2 885,97

25 000 26 000 27 000 28 000 29 000 30 000 31 000 32 000 33 000 34 000 Cena 1 mkw Nasilenie poszczególnych atrybutów cenotwórczych ustalono na podstawie badania preferencji potencjalnych nabywców i informacji uzyskanych z biur obrotu nieruchomościami

Przyjęte cechy rynkow e

Położenie 30 %

Jakość 30 %

Wielkość 10 %

Kształt 15 % Dojazd 15 %

Z przedstawionego zbioru 11 cen transakcyjnych do porównań wybrano 3 nieruchomości zbliżone do obiektu wycenianego pod względem atrybutów cenotwórczych. Data Lokalizacja Powierzchnia Cena Cena Opis nieruchomości Nr transakcji gruntu całkowita jednostkowa [ha] 1 2014-10-16 Kuczewola, 1,0600 31 000 29 245,28 Teren o regularnym kształcie, gm. Szczytniki użytki rolne: R, dominująca klasa bonitacyjna V, VI, dojazd drogą gruntową, kształt rozłogu – korzystny 2 2015-06-29 Iwanowice, 1,6300 40 000 24 539,88 Teren o regularnym kształcie, gm. Szczytniki użytki rolne: R, dominująca klasa bonitacyjna V, VI, dojazd drogą gruntową, kształt rozłogu – średnio korzystny 3 2015-03-30 Joanka, gm. 1,9337 65 000 33 614,31 Teren o regularnym kształcie, Szczytniki użytki rolne: R, dominująca klasa bonitacyjna IV, dojazd drogą asfaltową, kształt rozłogu - korzystny

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 27

OPIS CECH RYNKOWYCH Nazwa cechy Skala opisu Charakterystyka Położenie bardzo dobre położenie w pobliżu miejscowości gminnej i skupu płodów rolnych dobre położenie w pobliżu siedlisk gospodarstw rolnych zadowalające położenie w dalszej odległości od zabudowań siedliskowych Jakość gruntów bardzo dobra dominująca klasy bonitacyjna II, III

dobra zróżnicowane gleby klasa III, IV, średnia dominujące klasy bonitacyjne V, VI Dojazd do nieruchomości dobry dojazd drogą gminna o nawierzchni asfaltowej zadowalający dojazd drogą gminną o nawierzchni nieutwardzonej średni dojazd drogą śródpolną Kształt rozłogu korzystny jeden kompleks obszarowy średnio korzystny kilka działek o regularnych kształtach mało korzystny działki rozrzucone o nieregularnych kształtach, wąskie pasy gruntu Wielkość działki mała do 1,50 ha średnia pomiędzy 1,50 -2,50 ha duża powyżej 2,50 ha

Tabele porównawcze

Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 29 245,28 PLN/ha Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy Wartość cechy Poprawki [zł]. (Nier. (nier.por.) wyceniana) Położenie 30 2 842,12 średnie średnie 0,00 Jakość gruntów 30 2 842,12 słaba słaba 0,00 Dojazd do 15 1 421,06 dobry średni 1 421,06 nieruchomości Kształt rozłogu 15 1 421,06 korzystny korzystny 0,00 Wielkość działki 10 947,37 średnia mała - 473,69 Suma: 947,37

Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 24 539,88 PLN/ha Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy Wartość cechy Poprawki [zł]. (Nier. (nier.por.) wyceniana) Położenie 30 2 842,12 średnie dobre - 2 842,12 Jakość gruntów 30 2 842,12 słaba słaba 0,00 Dojazd do 15 1 421,06 dobry średni 1 421,06 nieruchomości Kształt rozłogu 15 1 421,06 korzystny średnio 710,53 korzystny Wielkość działki 10 947,37 średnia średnia 0,00 Suma: - 710,53

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 28

Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 33 614,31 PLN/ha Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy Wartość cechy Poprawki [zł]. (Nier. (nier.por.) wyceniana) Położenie 30 2 842,12 średnie dobre - 2 842,12 Jakość gruntów 30 2 842,12 słaba średnia - 1 421,06 Dojazd do 15 1 421,06 dobry dobry 0,00 nieruchomości Kształt rozłogu 15 1 421,06 korzystny korzystny 0,00 Wielkość działki 10 947,37 średnia średnia 0,00 Suma: - 4 263,18

Wartości cząstkowe: Wx-29245,28 = 29245,28+947,37 = 30192,65 Wx-24539,88 = 24539,88+(-710,53) = 23829,35 Wx-33614,31 = 33614,31+(-4263,18) = 29351,13

Sposób obliczania wartości 1 m2 średnia arytmetyczna Wartość 1 ha nieruchomości wycenianej: 27 791,04 zł Słownie: dwadzieścia siedem tysięcy siedemset dziewięćdziesiąt jeden zł. 4/100

Wartość rynkowa działki gruntu o numerze 26/5 o powierzchni 2,4686 ha wynosi Wr = 2,4686 ha x 27 791,04 = 68 604,96 przyjęto: 69 000 zł słownie: sześćdziesiąt dziewięć tysięcy złotych

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 29

9.3. Obliczenie wartości rynkowej działki niezabudowanej nr 189/1 o powierzchni 0,5200 ha W okresie monitorowania rynku lokalnego odnotowano 7 nieruchomości podobnych, stanowiących przedmiot prawa własności. W zbiorze tym –określono:

Ceny: Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a) Cena minimalna = 15 625,00 zł Cena maksymalna = 29 531,57 zł 19 037 DELTA = 13 906,57 zł

Liczba próbek = 7 Liczba porównań = 3

Liczbatransakcji Odchylenie standardowe = 5 903,06

16 000 18 000 20 000 22 000 24 000 26 000 28 000 Cena 1 mkw

Nasilenie poszczególnych atrybutów cenotwórczych ustalono na podstawie badania preferencji potencjalnych nabywców i informacji uzyskanych z biur obrotu nieruchomościami

Przyjęte cechy rynkow e

Położenie 30 %

Jakość 25 %

Dojazd 10 %

Wielkość 20 % Rodzaj 15 %

Z przedstawionego zbioru 7 cen transakcyjnych do porównań wybrano 3 nieruchomości zbliżone do obiektu wycenianego pod względem atrybutów cenotwórczych. Data Lokalizacja Powierzchnia Cena Cena Opis nieruchomości Nr transakcji gruntu całkowita jednostkowa [ha] 1 2015-06-16 Chojno, gm. 0,3000 5000 16 666,67 Teren o regularnym kształcie, Szczytniki użytki rolne: Ł, Ps, dominująca klasa bonitacyjna IV, dojazd drogą śródpolną 2 2015-03-02 Marchwacz 0,9097 25 000 27 481,59 Teren o regularnym kształcie, Kolonia, gm. użytki rolne: R, dominująca klasa Szczytniki bonitacyjna V, VI, dojazd drogą śródpolna 3 2015-02-12 Sobiesęki III, 0,5600 9 500 16 964,29 Teren o regularnym kształcie, gm. Szczytniki użytki rolne: Ł, dominująca klasa bonitacyjna VI, dojazd drogą śródpolną

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 30

dobra zróżnicowane gleby klasa III, IV, średnia dominujące klasy bonitacyjne V, VI Wielkość działki mała do 0,50 ha średnia pomiędzy 05, -0,70 ha duża powyżej 0,70 ha Rodzaj użytków korzystny grunty orne mało korzystny łąki i pastwiska Dojazd do nieruchomości dobry dojazd drogą gminna o nawierzchni asfaltowej zadowalający dojazd drogą gminną o nawierzchni nieutwardzonej średni dojazd drogą śródpolną

Tabele porównawcze Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 16 666,67 PLN/ha Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy Wartość cechy Poprawki [zł]. (Nier. (nier.por.) wyceniana) Położenie 30 4 171,97 średnie zadowalające - 2 085,99 Jakość gruntów 25 3 476,64 słaba średnia - 1 738,32 Wielkość działki 20 2 781,31 średnia mała - 1 390,65 Rodzaj użytków 15 2 085,99 korzystny mało korzystny 2 085,99 Dojazd do 10 1 390,66 średni średni 0,00 nieruchomości Suma: - 3 128,97

Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 27 481,59 PLN/ha Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy Wartość cechy Poprawki [zł]. (Nier. (nier.por.) wyceniana) Położenie 30 4 171,97 średnie zadowalające - 2 085,99 Jakość gruntów 25 3 476,64 słaba średnia - 1 738,32 Wielkość działki 20 2 781,31 średnia duża 1 390,65 Rodzaj użytków 15 2 085,99 korzystny korzystny 0,00 Dojazd do 10 1 390,66 średni średni 0,00 nieruchomości Suma: - 2 433,66

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 31

Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 16 964,29 PLN/ha Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy Wartość cechy Poprawki [zł]. (Nier. (nier.por.) wyceniana) Położenie 30 4 171,97 średnie średnie 0,00 Jakość gruntów 25 3 476,64 słaba średnia - 1 738,32 Wielkość działki 20 2 781,31 średnia średnia 0,00 Rodzaj użytków 15 2 085,99 korzystny mało korzystny 2 085,99 Dojazd do 10 1 390,66 średni średni 0,00 nieruchomości Suma: 347,67 Wartości cząstkowe: Wx-16666,67 = 16666,67+(-3128,97) = 13537,70 Wx-27481,59 = 27481,59+(-2433,66) = 25047,93 Wx-16964,29 = 16964,29+347,67 = 17311,96

Sposób obliczania wartości 1 m2 średnia ważona ze wzoru: (0,83*25047,93 + 0,82*17311,96 + 0,65*13537,70) / (0,83 + 0,82 + 0,65)

Wartość 1 ha nieruchomości wycenianej: 19 037,00 zł słownie: dziewiętnaście tysięcy trzydzieści siedem zł.

Wartość rynkowa działki gruntu o numerze 189/1 o 0,5200 ha wynosi Wr = 0,5200 ha x 19 037,00 = 9 899,24 zł przyjęto: 10 000 zł słownie: dziesięć tysięcy złotych

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 32

9.4 Obliczenie wartości ograniczonego prawa rzeczowego

Z §. 4 umowy darowizny i ustanowienia służebności mieszkania sporządzonej dnia 29.12.2002 r. nr rep. 4690/2002 przed notariuszem Beata Agnieszką Wojcieską wynika: „ Waldemar i Katarzyna Przybył na nabytej tym nieruchomości ustanawiają z polecenia i na rzecz Kazimierza Józefa i Jadwigi Władysławy małżonków Przybył nieodpłatną dożywotnią, osobistą służebność mieszkania polegającą na korzystaniu przez uprawnionych z całej części mieszkalnej w budynku inwentarskim oraz wspólnym korzystaniu z łazienki znajdującej się w budynku mieszkalnym, a także zapewnieniu im opieki i możliwości swobodnego poruszania się po całej nieruchomości.”

Przedmiotowa nieruchomość obciążona jest ograniczonym prawem rzeczowym – dożywotnią służebnością mieszkania na rzecz: Kazimierza Józefa Przybył – 70 lat Jadwigi Władysławy Przybył - 68 lata

Wartość dożywotniej służebności mieszkania wyliczam na podstawie kosztów najmu nieruchomości (dla dwóch osób uprawnionych przyjmuję 200 zł miesięcznie) oraz czasu w którym ewentualny nabywca zostanie pozbawiony części mieszkalnej obciążonej służebnością. S = D x Wk D - Dochód z wynajmu (przyjmuję 200 zł/miesiąc /za dwie osoby x 12 miesięcy = 2400 zł) -n -18 Wk - współczynnik kapitalizacji (Wk = [1-(1+r) ] /r = [1-(1+0,12) ]/0,12 = 7,25) r – stopa kapitalizacji z rynku kapitałowego (12%) n- ilośc lat pozbawienia właściciela lokalu z dochodu (18 lat – określono na podstawie danych GUS prawdopodobnej długości życia osoby młodszej)

S = 2400 zł * 7,25= 17 400 zł

Skapitalizowana wartość służebności wynosi w zaokrągleniu : 17 000 zł

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 33

10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM

WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI ZAPISANEJ W KSIĘDZE WIECZYSTEJ NR 394 000,00 zł KZ1A/00022523/0 WARTOŚĆ RYNKOWA POSZCZEGÓLNYCH DZIAŁEK ZABUDOWANA DZIAŁKA NR 78/5 315 000 zł NIEZABUDOWANA DZIAŁKA NR 26/5 69 000 zł NIEZABUDOWANA DZIAŁKA NR 189/1 10 000 zł Wartość ograniczonego prawa rzeczowego 17 000,00 zł WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI ZAPISANEJ W KSIĘDZE WIECZYSTEJ NR 377 000,00 zł KZ1A/00022523/0 Z UWZGLĘDNIENIEM OGRANICZONEGO PRAWA RZECZOWEGO WARTOŚĆ RYNKOWA POSZCZEGÓLNYCH DZIAŁEK Z UWZGLĘDNIENIEM OGRANICZONEGO PRAWA RZECZOWEGO ZABUDOWANA DZIAŁKA NR 78/5 (315 000 ZŁ – 17 000 ZŁ) = 298 000 ZŁ 298 000 zł NIEZABUDOWANA DZIAŁKA NR 26/5 69 000 zł NIEZABUDOWANA DZIAŁKA NR 189/1 10 000 zł

UZASADNIENIE Oszacowane wartości odpowiadają cenom, jakie uzyskano za podobne nieruchomości na badanym terenie. Wartość nieruchomości mieści się w zbiorach zebranych transakcji. Wartość ta stanowi jednocześnie najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku przy aktualnym sposobie użytkowania. Ograniczone prawo rzeczowe wpisane do księgi wieczystej w dziale III obciąża całą nieruchomość. Jednak treść tego prawa opisana w § 4 umowy nr rep: A4690/2002 z dnia 29.12.2002 r. jednoznacznie wskazuje, iż umowa może być i jest wykonywana na działce zabudowanej nr 78/5. W związku z powyższym wartość prawa dożywocia została odjęta od wartości działki zabudowanej.

Kalisz, dnia 09 października 2015 r. KM 1793/15 34

11. KLAUZULE . Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. . Biegły nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie mógł stwierdzić przy wykonywaniu oględzin nieruchomości ani też na podstawie przedstawionej dokumentacji prawnej. . Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia. . Biegły nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu do innego celu niż podany w pkt. 1.4. “Cel wyceny” . Operat jest pracą autorską i jego publikacja w całości lub w częściach bez zgody autora jest zabroniona. . Wartość rynkowa określona w niniejszym operacie szacunkowym nie zawiera podatku VAT. . Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w Art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. . Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez autora.

12. ZAŁĄCZNIKI  Odpis zwykły z księgi wieczystej nr KZ1A/00022523/0 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu Wydział Ksiąg Wieczystych.  Wypis z rejestru gruntów i kopie map ewidencyjnych.

Kalisz, dnia 09 października 2015 r.