KM 31877/13 gmina Strachówka wieś Księżyki KW nr WA I W/OQ01i?l 83/9 OPINIA Z SZACOWANIA WARTC)ŚCI NIERUCłIOMOŚCI ZAllUl)OWANE.J POŁOŻONEJ W GMINIE STRACHÓWKA, WIEŚ KSII<;ŻYKI Aktualna wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej, (prawa własności) wynosi: 235.200 zł słownie: dwieście trzydzieści pięć tysięcy dwieście złotych. OPRACOWANIE: RZECZOZNJ\ WCA MAJĄTKOWY Świadectwo nr 2483 wydane przez P.U.M i R.M. Biegly Sądowy w zakresie szacowania nieruchomości mgr inż. Zbigniew MARCZYK 02-091 Warszawa ul. Żwirki i Wigury 51/39, tel. 823 I 195, 0-50 I 130797 RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY Świadectwo nr 2485 wydane przez P.U.M. i R.M. Biegły Sądowy w zakresie szacowania nieruchomości inż. Kiejstut PACOWSKI 02-396 Warszawa, ul. Geodetów 8/97 Warszawa, 23.02.2015 r. Wyciąg z opinii 1. Określenie nieruchomości ieruchomość zabudowana jest zlokalizowana w gminie Strachówka, wieś Księżyki i obejmuje działkę gruntu nr ew. 351 obręb 0010, Księżyki o powierzchni 5.88 ha. Nieruchomość jest opisana w KW nr WAl W/00047183/9. 2. Cel wyceny Określenie wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej w stanie obecnym dla potrzeb sprawy komorniczej. 3. Osoby posiadające prawa do nieruchomości Właścicielem nieruchomości jest osoba fizyczna. 4. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość zabudowana wolno stojącym budynkiem mieszkalnym z częścią gospodarczą o powierzchni zabudowy ok. 336 m2. Zakres wyceny obejmuje prawo własności. 5. Wartość nieruchomości zabudowanej /\ktualna wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej (prawa własności) w stanie obecnym, oszacowana podejściem porównawczym, wynosi: 235.200 zł. (słownie: dwieście trzydzieści pięć tysięcy dwieście złotych). 6. Data określenia wartości i sporządzenia opinii Opinie; wykonano według stanu na dzieó wizji z zewnątrz 19.12.2014 r. i poziomu cen na dzicl'l 23.02.2015 r.. Opinię wykonano w dniu 23.02.2015 r. 7. Opracowanie Cała opirua została wykonana przez rzeczoznawców majątkowych: Zbigniewa Marczyka (świadectwo nr 2483 wydane przez P.U.M. i R.M.) oraz Kiejstuta Pacowskiego (świadectwo nr 2485 wydane przez P.U.M. i R.M.). QQinia z szacowania wartości nieruchomości zabudowanej gmina Strachówka. wieś Ksi<;żyki. SPIS TREŚCI OPINII Str. 1. Podstawy formalno-prawne 3 1.1. Podstawa formalna 3 1.2. Przedmiot wyceny 3 1.3. Cel wyceny 3 1.4. Podstawa prawna wyceny 3 1.5. Stan formalno-prawny wycenianej nieruchomości zabudowanej 3 1.6. Warunki wykonania i metoda wyceny 4 I. 7. Źródła informacji 6 2. Opis nieruchomości zabudowanej 6 2.1. Położenie 6 2.2. Funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego 6 2.3. Opis stanu zagospodarowania działki 6 2.3.1. Teren 6 2.3.2. Budynek 7 3. Procedura szacowania wartości nieruchomości zabudowanej 7 3.1. Analiza rynku, sposób wyceny i wybór obiektów do porównań 7 3.2. Określenie różnic pomiędzy głównymi cechami 10 3.3. Ustalenie wartości rynkowej nieruchomości 13 4. Procedura szacowania wartości gruntu 13 4.l. Analiza rynku, sposób wyceny i wybór obiektów do porównań 13 4.2. Wybór cech i określenie ich wag 12 4.3. Opis nieruchomości o skrajnych cenach 14 4.4. Określenie zakresu współczynników korygujących 15 4.5. Oszacowanie współczynników korygujących 15 4.6. Obliczenie wartości rynkowej 1 m2 gruntu 15 4.7. Obliczenie wartości rynkowej wycenianego gruntu 16 5. Ustalenie wartości rynkowej budynku i budowli 16 6. Zastrzeżenia i uwagi końcowe 16 Załączniki Odbitka mapy z lokalizacją, Odbitki z mapy ewidencyjnej, Odbitka odpisu z księgi wieczystej, Odbitka wypisu z rejestru gruntów, Odbitka pisma ze Starostwa Powiatu Wołomińskiego, Odbitka pisma z PINB w Wołominie, Fotografie str. 2 ~inia z szacowania wartości nieruchomości zabudowanc Lgmina Strachówka. wieś Ksi9żvki, [1. Podstawy formalno - prawne 1.1. Podstawa formalna Formalną podstawę opracowania stanowi zlecenie Sebastiana Szymczuka Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Wolom inie, Kancelaria Komornicza w Wolom inie, przy ul. Gdyńskiej 61A z dnia IO.I I .2014 r. w prowadzonej sprawie egzekucyjnej KM 31877/13. 1.2. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość zabudowana (prawo wlasności), polożona w gminie Strachówka, wieś Książyki. Działka gruntu oznaczona jest w ewidencji gruntów jako dzialka nr ew. dz. 351 w obrębie OO IO, Książyki. Nieruchomość jest opisana w KW nr WA IW/00047 I83/9. 1.3. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości zabudowanej (prawa własności) dla potrzeb sprawy komorniczej KM 31877113. W opinii podano aktualną wartość rynkową nieruchomości zabudowanej, dla aktualnego sposobu użytkowania, zgodnie z zakresem określonym przez Zamawiającego. Dodatkowo oszacowano wartość rynkową gruntu (prawa wlasności działki nr ew. dz. 351, obrąb OO1O, Książyki). 1.4. Podstawa prawna wyceny Podstawy prawne: Ustawa z dnia 2 I sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. Nr 102 z 2014 r. poz. 518), Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 wrzesrua 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 z 2004 r. poz. 2109 z późn. zm.). Podstawy uzupelniające: - Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o ksiągach wieczystych i hipotece (Oz. U. Nr 19 poz. 1'17 z późniejszymi zmianami), Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o komornikach sądowych i egzekucji (Dz. U. Nr I33 z I 997 r. poz. 884 z późniejszymi zmianami), Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 z 1964 r. poz. 93 z późn. 7.111.), Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 z 2003 r. poz. 717 z późn. zm.), - Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. Nr 207 z 2003 r. poz. 2016 z późn. zm.), Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 12 kwietnia 2002 r. '"' sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75 z 2002 r. poz. 690 z późn. zm.). Podstawy normatywne: noty interpretacyjne Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. 1.5. Stan formalno-prawny wycenianej nieruchomości zabudowanej Przedmiotowa nieruchomość zabudowana, pofożona na terenie gminy Strachówka, we wsi Księżyki, ma urządzoną księgą wieczystą KW Nr WA l W/00047183/9 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Wofomin ie, lV Wydzial Ksiąg Wieczystych, według odpisu elektronicznego z dnia 23.02.2015 r. Nieruchomość jest oznaczona w ewidencji gruntów jako dzialka nr ew. dz. 351, RV - grunty orne o powierzchni 3.15 ha, RVl - grunty orne o powierzchni 0.34 ha, Br-RVI - grunty rolne zabudowane o powierzchni 0.12 ha, LV - łąki trwale o powierzchni 1.04 ha, PsV - pastwiska trwale o powierzchni 0.54 ha, Br-PSV - grunty rolne zabudowane o powierzchni 0.08 ha, LzV - grunty zadrzewione o powierzchni 0,53 ha, W - rowy o powierzchni 0.08 ha, łączna powierzchnia działki wynosi 5.88 ha, obrąb 0010, Książyki. Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów jest zgodne z oznaczeniem w ksiądze wieczystej. Dzial I - Gmina - Strachówka, Miejscowość - Księżyki, dzialka nr ew. 351, zabudowana budynkiem mieszkalnym o pow. I00 m2, budynek mieszkalny o powierzchni użytkowej I00,0000 m2, powicrzchn i dzialki wynosi 5,8800 ha. Dzial I-Sp - brak wpisów. str. 3 Qninia z szacowania wartości nieruchomości zabudowanej gmina Strachówka, wieś Księżyki, Dział II - właścicielem nieruchomości jest Marek Piotr Kamiński. W dziale III - egzekucja komornicza - ujawnia się wszczęcie egzekucji z nieruchomości przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Wołominie Sebastiana Szymczuka, w sprawie KM 31877/13, na podstawie wniosku wierzyciela - Wspólnota Mieszkaniowa Sielecka 7 z siedzibą w Warszawie, zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości i wezwania do zapłaty należności. W dziale IV - brak wpisów. Budynek nie jest wpisany do kartoteki budynków. Zgodnie z pismem z dnia 8 grudnia 2014 r. znak: WAB.152.1.42.2014 Starostwa Powiatu Wołomińskiego, w zasobach archiwalnych Starostwa Powiatu Wołomióskicgo brak dokumentacji dotyczącej nieruchomości położonej w miejscowości Księżyki, gmina Strachówka, przy ul. Księżyki 42, działka ew. nr 35 I obręb OO IO Księżyki, której właścicielem jest Marek Piotr Kamiilski. Zgodnie z pismem z dnia 28 listopada 2014 r. znak: ZOA.0411.236.2014 EW PINB w Wołominie, nic posiada danych dotyczących zawiadomienia o zakot1czeniu budowy ani wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie przedmiotowej inwestycji - nieruchomości położonej w miejscowości Księżyki 42, gmina Strachówka, działka ew. nr 351, obręb OO 1O, której właścicielem jest Marek Piotr Kamiński. 1.6. Warunki wykonania i metoda wyceny W związku z celem, jakiemu ma służyć niniejsza wycena, powinna być oszacowana wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej rozumianej jako Wartość Rynkowa (WR), przy przyjęciu aktualnego sposobu użytkowania (przy przyjęciu założeń, że nieruchomość jest i będzie nadal użytkowana zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania, że nie jest zajęta przez właściciela i że jest dostępna do sprzedaży). Zgodnie z treścią art. 151 ust.i ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową nieruchomości stanowi jej najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: I. strony umowy były od siebie niezależne, nic działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków wnowy. Zgodnie z aktualnym rozumieniem wartości rynkowej, wartość rynkowa wiąże się z optymalnym sposobem użytkowania nieruchomości oznaczającym najbardziej prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości, które jest .fizycznie możliwe,