Gutachten als Grundlage für ein Märkte- und Zentrenkonzept für die Stadt Titisee-Neustadt Berichtsentwurf Teichstraße 14 • 79539 Lörrach • T 07621 91550-0 • F 07621 91550-29 Huckarder Straße 12 • 44147 Dortmund • T 0231 5450866 • F 0231 5450868 [email protected] • www.dr-acocella.de Bearbeiter: Dr. rer. pol. D. Acocella Dipl.-Ing. I. Breuker Lörrach, 22.10.2009 INHALTSVERZEICHNIS: 1. EINLEITUNG 1 1.1 AUSGANGSLAGE UND AUFGABENSTELLUNG ........................................................1 1.2 AUFBAU DES GUTACHTENS .........................................................................4 2. RAHMENBEDINGUNGEN DER EINZELHANDELSENTWICKLUNG UND PLANUNGSRECHTLICHE VORGABEN 6 2.1 ALLGEMEINE TRENDS DER EINZELHANDELSENTWICKLUNG .......................................6 2.1.1 Handelsendogene und -exogene Faktoren der Einzelhandelsentwicklung............7 2.1.2 Städtebauliche Wirkungen der Einzelhandelsentwicklung...............................10 2.2 MÄRKTE- UND ZENTRENKONZEPT ALS RÄUMLICHES STEUERUNGSINSTRUMENT FÜR DEN EINZELHANDEL......................................................................................12 2.2.1 Planungsrechtlicher Rahmen des Einzelhandelskonzeptes...............................12 2.2.1.1 Zentraler Versorgungsbereich..........................................................13 2.2.1.2 Sortimentsliste...............................................................................14 2.2.1.3 Steuerungsmöglichkeiten der kommunalen Planungsebene...................14 2.2.2 Konsequenzen für das Genehmigungsverfahren..............................................18 2.2.3 Fazit ......................................................................................................19 3. EINZELHANDELSSITUATION AUF GESAMTSTÄDTISCHER EBENE 21 3.1 METHODISCHES VORGEHEN - ERHEBUNG EINZELHANDELRELEVANTER DATEN ................21 3.1.1 Einzelhandelserhebung in Verbindung mit einer Befragung der Händler..........21 3.1.1.1 Methodisches Vorgehen....................................................................21 3.1.1.2 Übersicht über die Beteiligung an der Einzelhändlerbefragung...........23 3.1.2 Herkunftserfassung.....................................................................................24 3.1.3 Passantenbefragung....................................................................................25 3.1.3.1 Methodisches Vorgehen: Befragungskonzept, -tage und -standorte.......25 Befragungskonzept..............................................................................................26 3.1.3.2 Übersicht über die Beteiligung an der Passantenbefragung.................28 3.2 GESAMTSTÄDTISCHE EINZELHANDELSSITUATION ...............................................30 3.2.1 Beurteilung des Einzelhandelsangebotes in der Gesamtstadt..........................30 3.2.2 Kundenherkunft, Einzugsgebiet, Verbleibquote und Konkurrenzorte................36 3.2.3 Beurteilung der Einzelhandelssituation aus Händlersicht...............................45 3.2.3.1 Stärken und Schwächen....................................................................46 3.2.3.2 Änderungsabsichten in den bestehenden Einzelhandelsbetrieben........50 3.2.4 Beurteilung gesamtstädtischer Faktoren aus Kundensicht...............................51 3.2.4.1 Image der Stadt Titisee-Neustadt.....................................................52 3.2.4.2 Verkehrsmittelwahl für die Anreise nach Titisee-Neustadt..................55 4. ZENTRALE VERSORGUNGSBEREICHE IN TITISEE UND NEUSTADT - QUALIFIZIERUNG, ABGRENZUNG UND STRUKTUR 58 4.1 METHODISCHES VORGEHEN - ABGRENZUNG ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICHE UND STÄDTEBAULICH-FUNKTIONALE BESTANDSAUFNAHME ..........................................58 4.2 RÄUMLICH-FUNKTIONALE GLIEDERUNG DER STADT .............................................62 i 4.3 ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICH DES ORTSZENTRUMS VON TITISEE ......................63 4.3.1 Räumlich-funktionale Struktur des Ortszentrums...........................................63 4.3.2 Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches in Titisee............................65 4.3.3 Beurteilung des Einzelhandelsangebotes im zentralen Versorgungsbereich von Titisee.................................................................................................67 4.3.4 Beurteilung des Ortszentrums von Titisee aus Kundensicht.............................70 4.3.4.1 Stärken und Schwächen aus Kundensicht............................................70 4.3.4.2 Beurteilung des Einzelhandelsangebotes im Ortszentrum aus Kundensicht.....................................................................................73 4.3.4.3 Einkaufsmotiv im Ortszentrum..........................................................76 4.3.4.4 Einkaufshäufigkeit und Aufenthaltsdauer im Ortszentrum....................77 4.3.5 Städtebaulich-funktionale Stärken-Schwächen-Analyse..................................79 4.3.5.1 Stärken .........................................................................................80 4.3.5.2 Schwächen.......................................................................................85 4.4 ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICH DER INNENSTADT VON NEUSTADT.......................88 4.4.1 Räumlich-funktionale Struktur der Innenstadt von Neustadt...........................88 4.4.2 Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches in Neustadt.........................90 4.4.3 Beurteilung des Einzelhandelsangebotes im zentralen Versorgungsbereich von Neustadt..............................................................................................92 4.4.4 Beurteilung der Innenstadt aus Kundensicht..................................................94 4.4.4.1 Stärken und Schwächen in der Innenstadt aus Kundensicht..................95 4.4.4.2 Beurteilung des Einzelhandelsangebotes in der Innenstadt aus Kundensicht.....................................................................................98 4.4.4.3 Einkaufsmotiv in der Innenstadt.....................................................101 4.4.4.4 Einkaufshäufigkeit und Aufenthaltsdauer in der Innenstadt...............102 4.4.4.5 Parkraumsituation in der Innenstadt...............................................103 4.4.5 Städtebaulich-funktionale Stärken-Schwächen-Analyse................................105 4.4.5.1 Stärken .......................................................................................105 4.4.5.2 Schwächen.....................................................................................111 4.5 SONSTIGE BEDEUTSAME EINZELHANDELSSTANDORTE ........................................115 5. RÄUMLICHE EINZELHANDELSSTRUKTUR 120 5.1 RAUMSTRUKTURELLE VERTEILUNG DES EINZELHANDELSANGEBOTES ........................120 5.2 BEURTEILUNG DES LEBENSMITTELANGEBOTES HINSICHTLICH DER RÄUMLICHEN NAHVERSORGUNGSSITUATION ..................................................................126 6. VORSCHLAG FÜR EINEN ZIELKATALOG DER EINZELHANDELSKONZEPTION 130 6.1 ERHALTUNG/ STÄRKUNG DER VERSORGUNGSFUNKTION ALS MITTELZENTRUM .............130 6.2 ERHALTUNG UND STÄRKUNG DER EINZELHANDELS-/ FUNKTIONSVIELFALT SOWIE DER ZENTRALITÄT IN DER NEUSTÄDTER INNENSTADT UND DEM ORTSZENTRUM VON TITISEE 131 6.3 ERHALTUNG UND STÄRKUNG DER KURZEN WEGE ("STADT DER KURZEN WEGE")..........132 6.4 ERHALTUNG UND STÄRKUNG DER NAHVERSORGUNGSFUNKTION .............................132 6.5 ERHALTUNG UND STÄRKUNG DER IDENTITÄT DER NEUSTÄDTER INNENSTADT UND DES ORTSZENTRUMS VON TITISEE ..................................................................133 6.6 SCHAFFUNG VON INVESTITIONSSICHERHEIT (NICHT RENDITESICHERHEIT) INSGESAMT..134 ii 6.7 SICHERUNG VON GEWERBEGEBIETEN FÜR HANDWERK UND PRODUZIERENDES GEWERBE ..134 7. PROGNOSE DES VERKAUFSFLÄCHENENTWICKLUNGSSPIELRAUMS 135 7.1 METHODISCHES VORGEHEN - PROGNOSE ......................................................135 7.1.1 Prognose der Bevölkerungsentwicklung.......................................................136 7.1.2 Perspektiven für den Einzelhandel..............................................................137 7.1.3 Nachfrage: Annahmen zur Entwicklung und Kaufkraftpotenzial.......................138 7.1.4 Annahmen zur Entwicklung der Angebotsseite..............................................139 7.2 PROGNOSEERGEBNISSE ..........................................................................143 7.2.1 Verkaufsflächenpotenziale insgesamt..........................................................143 7.2.2 Verkaufsflächenpotenziale nach Zentrenrelevanz..........................................146 8. MAßNAHMENKONZEPT ZUR STÄRKUNG DES EINZELHANDELS 151 8.1 VORSCHLAG FÜR EINE SORTIMENTSLISTE......................................................152 8.1.1 Kriterien..................................................................................................152 8.1.2 Räumliche Verteilung der Sortimente in Titisee-Neustadt.............................153 8.1.3 Vorschlag für eine Sortimentsliste..............................................................156 8.2 GRUNDSÄTZE ZUR RÄUMLICHEN EINZELHANDELSENTWICKLUNG ..............................158 8.2.1 Umgang mit zentrenrelevantem Einzelhandel................................................158 8.2.2 Umgang mit nicht zentrenrelevantem Einzelhandel.......................................160 8.3 RÄUMLICHE ENTWICKLUNGSOPTIONEN .........................................................162 8.3.1 Räumliche Entwicklungsoptionen innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs in Titisee..................................................................164 8.3.2 Räumliche Entwicklungsoptionen innerhalb