ESTUDI SOBRE L’HABITATGE A LA DEMARCACIÓ DE GIRONA: HABITATGES PRINCIPALS, SEGONES RESIDÈNCIES I APARTAMENTS TURÍSTICS Albert SALÓ MAYOLAS ISBN: 84-690-1285-1 Dipòsit legal: GI-1222-2006 Estudi sobre l’habitatge a la demarcació de Girona: habitatges principals, segones residències i apartaments turístics Albert Saló Mayolas Girona Juliol de 2005 Aquesta tesi doctoral ha estat realitzada amb el suport del Programa de Beques de Recerca de la Universitat de Girona. Beca: BR01/22. També s’ha inscrit en dos projectes de recerca: CYCIT/FEDER (2FD97-0489) i REN2003-09029-C03/MAR. Anna Garriga Ripoll, professora del Departament d’Economia de la Universitat de Girona CERTIFICO : Que Albert Saló Mayolas ha dut a terme sota la meva direcció el treball que amb el títol “Estudi sobre l’habitatge a la demarcació de Girona: habitatges principals, segones residències i apartaments turístics” presenta en aquesta memòria, i que constitueix la seva tesi doctoral per optar al grau de Doctor per la Universitat de Girona. I, perquè consti, signo aquest certificat. Vist-i-plau Director del Departament Anna Garriga Ripoll Miquel Carreras Simó Girona, 4 de juliol de 2005 TESI DOCTORAL Estudi sobre l’habitatge a la demarcació de Girona: habitatges principals, segones residències i apartaments turístics Autor: Albert Saló Mayolas Directora: Dra. Anna Garriga Ripoll UNIVERSITAT DE GIRONA Departament d’Economia Facultat de Ciències Econòmiques i Empresarials Girona juliol de 2005 ÍNDEX Introducció............................................................................................................. 1 Capítol 1: L’evolució dels habitatges a la demarcació de Girona durant el segle XX (1900-2001)......................................................................................... 9 1.1. Dades i evolució dels censos d’habitatge.................................................................... 11 1.1.1. Primeres dades: de 1900 fins a 1920.................................................................. 13 1.1.2. Anys 1930-1940................................................................................................. 14 1.1.3. Any 1950............................................................................................................ 15 1.1.4. Any 1960............................................................................................................ 16 1.1.5. Anys 1970-2001................................................................................................. 17 1.2. Estimació del nombre d’habitatges: 1900-1950......................................................... 18 1.2.1. Justificació dels criteris i variables utilitzats...................................................... 18 1.2.2. Metodologia de l’estimació i exemple numèric: any 1900................................ 22 1.2.3. Resultats i comentaris......................................................................................... 29 1.3. Anàlisi descriptiva....................................................................................................... 33 1.3.1. Anàlisi provincial............................................................................................... 33 1.3.2. Anàlisi per zones geogràfiques concretes.......................................................... 38 1.3.3. Anàlisi municipal............................................................................................... 41 1.3.4. Anàlisi per dimensió dels municipis.................................................................. 45 1.4. Habitatges principals i demografia: anàlisi 1991-2001.............................................. 57 1.4.1. Relació entre habitatges principals i variables demogràfiques: 1991-2001........ 58 1.5. Valoració global 1900-2001: l’efecte de la població i el turisme sobre l’evolució dels habitatges................................................................................................... 64 1.5.1. Anàlisi de dades “pooled least squares”............................................................ 66 1.5.2. Anàlisi de dades “cross-section”........................................................................ 68 1.5.3. Anàlisi de dades de pannell................................................................................ 72 1.6. Conclusions.................................................................................................................. 75 Capítol 2: Les segones residències a la demarcació de Girona.......................... 79 2.1. Importància de la segona residència a Girona.............................................................. 82 2.2. Definició i evolució dels censos d’habitatge respecte a la segona residència: 1900-2001........................................................................................................................... 84 i 2.2.1. Els habitatges secundaris: 1900-1950................................................................... 85 2.2.2. Els habitatges secundaris: 1960-2001................................................................... 91 2.2.3. Habitatge secundari versus habitatge no principal................................................ 96 2.3. Anàlisi de l’evolució de la segona residència en el període 1960-2001....................... 98 2.3.1. Anàlisi provincial................................................................................................... 98 2.3.2. Anàlisi per zones geogràfiques............................................................................... 100 2.3.3. Anàlisi gràfica: municipis especialitzats en segones residències a Girona............ 103 2.3.4. Municipis especialitzats en segones residències a l’interior i al Pirineu................ 108 2.3.5. Anàlisi municipal per la zona Costa Brava............................................................. 113 2.3.6. Anàlisi comparativa entre les zones Costa Brava i Cerdanya................................. 128 2.4. Conclusions..................................................................................................................... 138 Capítol 3: Anàlisi hedònica dels preus de lloguers d’habitatges d’ús turístic a la Costa Brava........................................................................................................... 141 3.1. Introducció....................................................................................................................... 143 3.2. Bases de dades sobre habitatges d’ús turístic.................................................................. 146 3.2.1. Dades generals.......................................................................................................... 146 3.2.2. Mostra analitzada per l’anàlisi de preus d’habitatges d’ús turístic........................... 149 3.3. Anàlisi descriptiva............................................................................................................ 152 3.3.1. Anàlisi de preus.......................................................................................................... 152 3.3.2. Anàlisi de correlacions entre variables descriptives dels habitatges d’ús turístic...... 157 3.4. Valoració dels atributs dels habitatges d’ús turístic a través de mètodes hedònics........... 160 3.4.1. Regressions hedòniques: dades totals i dades intermediari majorista........................ 162 3.4.2. Exercici numèric: valoracions d’alguns atributs específics....................................... 171 3.4.3. Regressions hedòniques amb interaccions entre variables explicatives.................... 175 3.5. Conclusions....................................................................................................................... 178 Capítol 4: Anàlisi comparativa entre preus hedònics d’hotels i habitatges d’ús turístic................................................................................................................ 181 4.1. Revisió de la literatura...................................................................................................... 183 4.2. Preus hedònics d’hotels i habitatges d’ús turístic............................................................. 186 4.3. Conclusions....................................................................................................................... 197 ii Resum i conclusions................................................................................................... 199 Annexos....................................................................................................................... 207 Annex 1: Classificació municipal per zones geogràfiques....................................................... 209 Annex 2: Anàlisi comarcal de l’evolució d’habitatges a Girona: 1900-2001.......................... 211 Annex 3: Mapes descriptius a nivell municipal....................................................................... 221 Annex 4: Anàlisi descriptiva municipal dels habitatges a la Costa Brava............................... 231 Annex 5: Anàlisi descriptiva dels habitatges d’ús turístic....................................................... 237 Annex 5.1. Anàlisi descriptiva pel total de dades................................................................. 237 Annex 5.2. Anàlisi descriptiva amb les dades de l’intermediari majorista........................... 250 Annex 5.3. Anàlisi de correlacions entre variables descriptives: dades majorista............... 263 Annex 5.4. Resultats descriptius varis.................................................................................