Stadt Amöneburg Kernstadt Bebauungsplan „In den Trieschgärten“ - Bebauungsplan gem. § 13b BauGB - Teil A: Begründung Teil B: Textliche Festsetzungen Teil C: Planteil Entwurf gem. § 13 (2) Nr. 2 und Nr. 3 BauGB - beschleunigtes Verfahren - Oktober 2018 Bearbeitung: I NHALTSVERZEICHNIS 1 Allgemeine Planungsvoraussetzungen ...................................................... 1 1.1 Planungsanlass und Aufstellungsbeschluss ................................................... 1 2 Räumliche Lage und Geltungsbereich ........................................................ 2 3 Verfahren ....................................................................................................... 2 3.1 Verfahrensschritte ........................................................................................... 4 3.2 Bodenschutz in der Bauleitplanung ................................................................. 4 3.2.1 Vorrang der Innenentwicklung und Umwidmungssperrklausel ....................... 5 4 Bebauungs- und Erschließungskonzept .................................................... 7 4.1 Abschätzung des Verkehrsaufkommens ......................................................... 8 4.1.1 Abschätzung der Einwohner ........................................................................... 8 4.1.2 Abschätzung der Wege ................................................................................... 8 5 Planerische Rahmenbedingungen ............................................................ 10 5.1 Regionalplan Mittelhessen 2010 ................................................................... 10 5.2 Flächennutzungsplan .................................................................................... 11 5.3 Bebauungsplan ............................................................................................. 11 5.4 Fachplanerische Rahmenbedingungen ........................................................ 11 6 Festsetzungsinhalte des Bebauungsplans .............................................. 13 6.1 Art der baulichen Nutzung ............................................................................. 13 6.1.1 Allgemeines Wohngebiet (WA) ..................................................................... 13 6.2 Maß der baulichen Nutzung .......................................................................... 14 6.2.1 Grundflächenzahl (GRZ) ............................................................................... 14 6.2.2 Gebäudehöhe ............................................................................................... 14 6.2.3 Geschossflächenzahl (GFZ) / Vollgeschosse ............................................... 14 6.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen ............................................... 15 6.4 Verkehrsflächen ............................................................................................ 15 6.5 Ver- und Entsorgung ..................................................................................... 15 6.6 Aufschiebende Bedingungen gem. § 9 Abs. 2 BauGB ................................. 16 6.7 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen ......................................................... 16 6.7.1 Dachgestaltung ............................................................................................. 16 6.7.2 Fassadengestaltung ...................................................................................... 17 6.7.3 Gestaltung der Grundstücksfreiflächen und Einfriedungen ........................... 17 6.8 Grünordnung ................................................................................................. 18 6.8.1 Naturschutzfachlicher Eingriff/Ausgleich ....................................................... 19 7 Flächenbilanz .............................................................................................. 20 8 Begriffsbestimmungen ............................................................................... 21 Groß & Hausmann • Bahnhofsweg 22 • 35096 Weimar (Lahn)• FON 06426-92076 • FAX 06426-92077 I NHALTSVERZEICHNIS Abbildungen Abbildung 1: Räumliche Lage (TK25) ........................................................................................... 1 Abbildung 2: Plangebiet auf Luftbildbasis (Stadt Amöneburg) ...................................................... 2 Abbildung 3: Plangebiet auf ALKIS-Basis ..................................................................................... 2 Abbildung 4: BaulücKenKataster Kernstadt - Stadt Amöneburg .................................................... 6 Abbildung 5: Bebauungs-/ErschließungsKonzept ......................................................................... 7 Abbildung 6: Regionalplan Mittelhessen2010 - Ausschnitt ......................................................... 10 Abbildung 7: Flächennutzungsplan – Ausschnitt ........................................................................ 11 Abbildung 8: Bebauungsplan – Planteil ...................................................................................... 13 Abbildung 9: Ermittlung der Gebäudehöhe ................................................................................. 14 Anlagen Erhebung zu gesetzl. Biotop- und Artenschutzfragen inKl. Lageplan zur Bestandsaufnahme Teil B: Textliche Festsetzungen Teil C: Planteil Hinweis: Dieses Dokument enthält rechtlich geschützte Informationen. Groß & Hausmann • Bahnhofsweg 22 • 35096 Weimar (Lahn)• FON 06426-92076 • FAX 06426-92077 Begründung zum Bebauungsplan „In den Trieschgärten“ – Bebauungsplan zur DecKung eines Wohnungsbedarfs gem. § 13b BauGB – Stadt Amöneburg, Kernstadt Seite 1 1 Allgemeine Planungsvoraussetzungen 1.1 Planungsanlass und Aufstellungsbeschluss Die Fa. Geißler Infra GmbH aus Kirch- hain, hat einen Antrag auf Aufstellung ei- nes Bebauungsplans zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung eines Wohngebietes im Stadtteil Amöneburg gestellt. Nachdem die letzten Neubaugebiet Am Römerhof und Am Kleinen Born in der Kernstadt relativ schnell veräußert wurde, hat die Stadt keine Angebotsflächen für Wohnbauvorhaben zur Verfügung, kleine- re derzeit vorhandene Baulücken sind in Privatbesitz und stehen nicht zum Ver- kauf. Da die Nachfrage in Amöneburg aber weiterhin sehr hoch ist, sollen nun, vorrangig zur Deckung des Eigenbedarfs Abbildung 1: Räumliche Lage (TK25) aus dem Ort, hier 14 Wohnbaugrundstü- cke mit einer durchschnittlichen Größe von rd. 800 qm geschaffen werden. Die Planung ist insofern im öffentlichen Interesse. Die Planfläche befindet sich am südöstlichen Fuß des Basaltkegels mit der histori- schen Altstadt in einem Bereich, der bereits seit geraumer Zeit im Rahmen der strate- gischen Stadtentwicklung für die Siedlungsflächenerweiterung der Kernstadt gesichert ist. Es handelt sich somit um eine Fläche, welche bereits in den Siedlungsbereich ein- gebunden ist, eine Ausdehnung in die freie Landschaft wird nicht vorbereitet. Das betreffende Gelände liegt zwischen Kesselgasse und Tennishalle und besitzt eine Größe von rd. 1,3 ha. Die Verkehrserschließung wird über die Straßen Am Kesseltrisch sowie die Kesselgasse gesichert. Das Areal ist im rechtswirksamen Flächennutzungs- plan der Stadt Amöneburg bereits als Wohnbaufläche (W) dargestellt. Die Planungsab- sicht entspricht demnach der gemeindlichen Zielvorstellung im Sinne des Entwick- lungsgebotes nach § 8 Abs. 2 BauGB. Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Amöneburg hat daher zur Entwicklung ei- nes weiteren Wohngebietes in ihrer Sitzung am 17.09.2018 gem. § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung des Bebauungsplans "In den Trieschgärten“ gefasst. Der vorliegende Bebauungsplan dient der Befriedigung eines konkreten an Bedarfs nach Wohnbauflächen und das Plangebiet liegt unmittelbar im Siedlungsrandbereich von Amöneburg - insofern sind die Rahmbedingungen gegeben, den Bebauungsplan nach den Verfahrensvorschriften des § 13 b BauGB im sog. „beschleunigten Verfah- ren“ aufzustellen. Groß & Hausmann • Bahnhofsweg 22 • 35096 Weimar (Lahn)• FON 06426-92076 • FAX 06426-92077 Begründung zum Bebauungsplan „In den Trieschgärten“ – Bebauungsplan zur DecKung eines Wohnungsbedarfs gem. § 13b BauGB – Stadt Amöneburg, Kernstadt Seite 2 2 Räumliche Lage und Geltungsbereich Abbildung 2: Plangebiet auf Luftbildbasis (Stadt Amöne- Abbildung 3: Plangebiet auf ALKIS-Basis burg) Das Plangebiet umfasst die landwirtschaftlich genutzten Anschlussflächen der bereits bebauten Wohngebiete am nordöstlichen Ortsrand der Kernstadt. Die Fläche liegt zwi- schen zwei Wirtschaftswegen, nach Westen und Süden hin erstrecken sich Wohnge- biete, östlich liegt der große Gebäudekomplex der Tennishalle. Nach Norden hin er- strecken sich mit Gehölzen strukturierte landwirtschaftliche Flächen sowie eine Außen- bereichsbebauung. Der Geltungsbereich hat eine Größe von rd. 1,3 ha und umfasst in der Gemarkung Amöneburg folgende Flurstücke: Flur 1: 47/1, 47/2, 47/3, 47/4, 48/1, 48/2, 206 (tw) Flur 6: 86/1 (tw). Die verkehrliche Erschließung erfolgt über die südlich angrenzende Wohngebietsstra- ße Am Kesseltrisch sowie einen Anschluss im Nordwesten an die Kesselgasse. 3 Verfahren Der mit der BauGB Novelle 2017 eingeführte § 13b BauGB soll befristet bis zum 31.12.2019 einen Bebauungsplan zulassen, durch den die Zulässigkeit von Wohnnut- zungen auf Flächen begründet wird, die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen und die in entsprechender Anwendung des § 13a BauGB im beschleunig- ten Verfahren aufgestellt werden können. Die Anwendung des § 13b zielt darauf, die Erleichterungen des § 13a für Baulandaus-