Planbeskrivelse Detaljregulering for SETESDALSVEIEN 90 m. fl. Plan nr 1549 09.09.2020 Bakgrunn EGG arkitektur AS har på vegne av Gumpen Bileiendom AS utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Setesdalsveien 90 m. fl. i Kristiansand kommune. Detaljreguleringen har følgende hovedmål; • Sikre forutsigbarhet for mulige utvidelser av eksisterende næringsdrift. • Sikre forutsigbarhet og godt naboskap til boligområdet Klappane. • Vurdere trafikksituasjon og logistikk på næringsområdet, justering av avkjørselsvei fra Setesdalsveien og mulig stengning for gjennomkjøring gjennom Klappane. • Vurdere etablering av ladestasjoner for elektrisk drevne biler. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Reguleringsområde – varsel om oppstart av reguleringsarbeider Planområdet ligger sentralt på Grim mellom Setesdalsveien og jernbanespor og består av etablert næringsområde Gumpens Auto Vest AS i nordvest og eksisterende småhusbebyggelse i sydøst. Med unntak av private hager rundt boligbebyggelsen og kommunalt lekeareal eksisterer det ingen større, sammenhengende vegetasjon i området. Grimsåsen og Elisenhøy syd for planområdet skygger noe for kveldssol vinterstid. Området har gode lys- og solforhold for øvrig. Setesdalsveien 90 m. fl. – planbeskrivelse. Sist revidert 09.09.2020 Side 1 av 15 Planområdet er bebygd med næringsbebyggelse og boligbebyggelse. Det er ikke registret kulturminner innenfor planområdet. Eksisterende bebyggelse består av næringsbebyggelse i 1 til 2 etasjer og parkeringsarealer. Øst for avkjørsel er det boligbebyggelse i inntil 2 etasjer og private hager. Næringsarealet er eiet av Gumpens Bileiendom AS og boligeiendommene er i hovedsak privat eiet. Setesdalsveien 86 er eiet av Gumpens Bileiendom AS, og har opsjon på kjøp av Klappane 13. Atkomstveien Klappane er kommunalt eiet. Planområdet sogner til Solholmen barneskole og Grim ungdomsskole som begge ligger med ca. 10 minutters gåavstand fra planområdet. Det eksisterer to alternative ruter til skolene. Korteste skolevei medfører kryssing av Setesdalsveien i oversiktlig område, snarvei over Grimsåsen og kryssing av Møllevannsveien i oversiktlig område. Øvrig strekning har fortau eller gang- /sykkelvei. Lengste skoleveialternativ medfører planfri undergang under jernbanespor, undergang under Setesdalveien og videre på gang- /sykkelvei til undergang under Møllevannsveien. Planområdet ligger sentralt i forhold til kollektivtrafikk, Grim torv og Kristiansand sentrum med et utstrakt tilbud innen helse og kultur. Næringsarealet har i dag avkjørsel fra Klappane som har to avkjørsler fra Setesdalsveien. Med unntak av Setesdalsveien 74 – 84 har alle eiendommene avkjørsler til Klappane. Kommunalteknisk infrastruktur går i hovedsak langs eller i veiarealene. Med unntak av private hager rundt boligbebyggelsen og kommunalt lekeareal eksisterer det ingen større, sammenhengende grønn infrastruktur i planområdet. Det ligger imidlertid sentralt i forhold til Ravnedalen og Baneheia, samt bymarka ved Grostøl og Kjerrane. Planområdet er bebygd med bolig- og næringsbebyggelse og har ikke vært benyttet som lekeareal for barn og unge. Planområdet har ikke vært brukt av skoler eller barnehager. Planområdet ligger i tilknytning til kollektivtilbud med jevnlige avganger, og er i gang- og sykkelavstand fra Grim torv og Kristiansand sentrum. Fra planområdet til senterfunksjoner og skole eksisterer det ingen over- eller undergang. Setesdalsveien må krysses ved fotovergang som er oversiktlig plassert. Gangatkomst til skole må i tillegg krysse Grim torv for å få tilgang til undergang under Møllevannsveien. Planstatus Planområdet er i gjeldende kommuneplan, vedtatt 22.06.2011, avsatt med formål eksisterende næringsbebyggelse for Setedalsveien 90, og eksisterende bebyggelse og anlegg for boligbebyggelsen på Klappane. Planforslaget er dermed i tråd med kommuneplanens arealformål selv om det søkes utvidelse av næringsområdet. Planforslaget svarer godt til satsingsområdene i kommuneplanens samfunnsdel vedrørende; • Samskapning som drivkraft – styrker eksistensgrunnlaget for områdets næringsbedrifter. Legger til rette for økt verdiskapning og høyere sysselsetting. • Kompetanse for verdiskapning – tilrettelegge arealer for ny næringsvirksomhet og for utvidelse av eksisterende virksomheter. • Deltakelse og tilhørighet – sentral beliggenhet legger til rette for miljø- og klimavennlige valg. • Byvekst med kvalitet – utvikle nødvendig funksjoner sentralt i forhold til kollektivtransport og i gang- og sykkelavstand. Bidra til å sikre sammensatt bomiljø, samt ssikre god arealutnyttelse i sentrumsnære områder. Setesdalsveien 90 m. fl. – planbeskrivelse. Sist revidert 09.09.2020 Side 2 av 15 Areal for eksisterende boligbebyggelse er i hovedsak medtatt i planarbeidet for å oppnå en god overgang mellom næringsformål og boligformål. I forbindelse med varsling av oppstart av reguleringsarbeid, der også kommunalt lekeareal var medtatt, ble det mottatt mange protester mot at lekearealet var medtatt i planområdet. Som følge av dette er kommunalt lekeareal fjernet fra planforslaget. Planforslaget vil medvirke til å realisere overordnet arealstrategi 2017 – 2030, en kompakt by ved sjøen på følgende måter; • Bidra positivt til funksjonsblanding. • Reduserer behov for personlig transport. • Legger til rette for kollektive transportløsninger eller gang og sykkel. • Prinsippene for lokalisering av arbeidsplasser og bolig er lagt til grunn. • Arbeidsplasser lokalisert i prioritert område Kvadraturen med randsone. Det er ikke registrert andre påbegynte eller pågående planarbeider i området som vil ha konsekvens for planforslaget. Planforslaget Hovedgrep Planforslaget skal sikre at sentrumsnært næringsområde kan videreutvikles og fungere godt i sameksistens med tilliggende boligområde. Planområdet har en sentral plassering i forhold til Kristiansand sentrum og offentlig kollektivtilbud, og bidrar dermed positivt til reduksjon av personlig transportbehov. I kommuneplanens samfunnsdel er planområdet i sonen definert som byutvikling og fortetting for Kvadraturen. Planinitiativet kan slik sett begrense muligheten til bebyggelse som er mer byutviklingsvennlig, som for eksempel boligbebyggelse. Samtidig er det viktig å sikre arbeidsplasser nær kollektivaksene og der innbyggerne bor. Dette er med på å skape en kompakt byutvikling. Sentral plassering og formål mellom vei og jernbane er slik sett fornuftig. Gumpens Auto Vest AS har i snart 50 år drevet næringsvirksomhet i Setesdalsveien 90. Ettersom gjeldende reguleringsplan – Vestsiden er fra 1942 krever alle nye tiltak søknad om dispensasjon. Dette alene synliggjør behovet for å oppdatere arealformålene for å kunne ha et fungerende styringsverktøy for forutsigbarhet for alle parter. Grunnet økt behov for parkering og biloppstilling har Gumpens Auto Vest AS ervervet Setesdalsveien 86 og inngått opsjon på kjøp av Klappane 13, eiendommene nærmest næringsområdet. Etter oppstartsmøte med kommunen ble det fremsatt idé om å justere øvre avkjørsel til Klappane mot sydøst slik at veien også videre kan fungere som buffer mellom næringsbebyggelse og boligbebyggelse. Planforslaget skulle også se på muligheten for å omdirigere trafikal atkomst til eiendommene Setesdalsveien 78 og 84 fra Setesdalsveien til Klappane slik at atkomst over fortau kunne unngås. I samtaler har naboene i Setesdalsveien 78 og 84 stilt seg negative til en slik endring. Atkomst til disse eiendommene forblir dermed uforandret i planforslaget. Mulighet for påbygg av en etasje på eksisterende næringsbebyggelse er innarbeidet i planforslaget. Eksisterende boligbebyggelse innenfor planområdet reguleres slik den er, men med mulighet for mindre på- og tilbygg. Dagens veiareal kan, ved traséjustering, benyttes til næringsformål. Alle tiltak har frem til nå vært avhengig av dispensasjon og tillatelse fra Jernbaneverket, nå Bane Nor, grunnet nærheten til jernbanelinjen. Planforslaget tar sikte på å sette byggegrense mot jernbanelinjen slik bebyggelsen ligger i dag. Dette med bakgrunn i at Jernbaneverket senest 29.08.2014 innvilget dispensasjon fra byggegrense mot jernbane med begrunnelse om at tiltaket ikke ville komme i konflikt med utbedringer av jernbanelinjen. Setesdalsveien 90 m. fl. – planbeskrivelse. Sist revidert 09.09.2020 Side 3 av 15 Mot riksvei 9 Setesdalsveien foreslås en byggegrense på 15 meter fra midtlinje vei. Arealbruk Innenfor planområdet eksiterer det i dag 7 boliger. Planforslaget legger opp til innlemming av de 2 øvre boligeiendommene i næringsarealet. For øvrig ingen endring av etablert boligbebyggelse. Innenfor næringsarealet eksisterer det flere eiendommer med egne gårds- og bruksnumre. Disse planlegges sammenføyd med vedtatt reguleringsplan som bakgrunn. Justering av øvre avkjørsel til Klappane og næringsarealet vil medføre behov for overførsel og makeskifte mellom bedrift og kommune. Reguleringsarbeidet legger opp en videreførelse av eksiterende næringsvirksomhet og boligbebyggelse. Det vil således ikke medføre endringer av nåværende situasjon. Krav til brukbart uteoppholdsareal ved eventuell ny boligbebyggelse er lagt inn som rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene. Bebyggelse, struktur og tiltak Dagens næringsbebyggelse består av sokkeletasje mot jernbanen og en etasje over bakkeplan. I tillegg er det på deler av bygget en 2. etasje som inneholder kontorer, kantine og tekniske installasjoner. Planforslaget søker mulighet for påbygg av ytterligere en etasje på vestre del av eksisterende bebyggelse slik at denne totalt blir 3 etasjer, og ytterligere en etasje på østre del av eksisterende bebyggelse