Fachhochschul-Studiengang Immobilienwirtschaft Die Auswirkungen von Konzeption, Architektur und Konstruktion von Shopping Centern in Österreich auf deren langfristige Ertragskraft. Eine Studie anhand konkreter Fallbeispiele. Verfasst von: Gerhard Anton Wohlmacher Betreut von: Dr. Michael Kraus Einreichdatum: 17. Januar 2011 Ich versichere: dass ich die Diplomarbeit selbständig verfasst, andere als die angegebenen Quellen und Hilfsmittel nicht benutzt und mich auch sonst keiner unerlaubten Hilfe bedient habe. dass ich dieses Diplomarbeitsthema bisher weder im In- noch im Ausland in irgendeiner Form als Prüfungsarbeit vorgelegt habe. __________________ _________________________ Datum Unterschrift Widmung Diese Abschlussarbeit ist meiner Partnerin Marta gewidmet, die mir während der Studienjahre wertvollen Beistand geleistet hat, den man nur schwer in Worte fassen kann. Ihr Zuspruch war stets von außergewöhnlicher Überzeugung geleitet und hat mich schwierige Phasen leichter bewältigen lassen. Ich bedanke mich dafür herzlich. Ich widme diese Arbeit vor allem meinem Betreuer, Herrn Dr. Michael Kraus, dessen wertvolle Begleitung wesentlich zu deren Entstehen beigetragen hat. Herrn Dr. Michael Kraus gilt mein großer Dank. Frau Regina Schönbäck und Frau Rosemarie Zeitlhofer waren als Mitstudentinnen stets überaus geschätzte Gesprächspartner und Feed-Back-Geber von außergewöhnlicher menschlicher Qualität. Ihnen ist diese Arbeit und ebenso mein Dank gewidmet. Ich widme diese Diplomarbeit Herrn Dr. Bammer als Studiengangsleiter. Herr Dr. Bammer hat mir in schwierigen Situationen, die aufgrund der hohen beruflichen Belastung aufgetreten sind, die richtigen Ratschläge gegeben. Herrn Dr. Bammer gilt mein besonderer Dank. Kurzfassung Titel Die Auswirkungen von Konzeption, Architektur und Konstruktion von Shopping Centern in Österreich auf deren langfristige Ertragskraft. Eine Studie anhand konkreter Fallbeispiele. Inhalt Diese Arbeit befasst sich mit der Fragestellung, welche Eigenschaften Architektur, Konzeption und Konstruktion von Shopping Centern haben müssen, um langfristig wirtschaftlich erfolgreich zu sein und welche Voraussetzungen hinsichtlich dieser Kriterien gegeben sein müssen, um Einkaufszentren innerhalb des Immobilienlebenszyklus an die sich laufend verändernden Marktverhältnisse wirtschaftlich tragfähig anpassen zu können. Hintergrund Im Rahmen der beruflichen Tätigkeit als Vermietungsmanager von Shopping Centern setzt sich der Autor intensiv mit den Produkteigenschaften von Einkaufszentren im Hinblick auf die Marktfähigkeit auseinander, um die Erkenntnisse in die Bearbeitung des Mietermarktes und die Beratung von Entscheidungsträgern und Auftraggebern einfließen zu lassen. Bei der Durchführung von Due Diligences im Rahmen von Transaktionen werden Shopping Center in rechtlicher, steuerlicher, wirtschaftlicher und technischer Hinsicht geprüft. Die Untersuchung und Beurteilung der Kriterien Konzeption, Architektur und Konstruktion in Bezug auf die langfristige Wettbewerbsfähigkeit und ökonomische Nachhaltigkeit hat jedoch einen zu geringen Stellenwert. Hypothese Welche konzeptionellen, architektonischen und baukonstruktiven Merkmale müssen wirtschaftlich langfristig erfolgreiche Einkaufszentren aufweisen? Methode u. Belege Sekundäranalyse, Experteninterviews, Primäranalyse. Quantifizierung der Ergebnisse anhand eines Rating- Verfahrens. These Die Konzeption von Shopping Centern muss den umweltpsychologischen Faktoren entsprechen, die das Einkaufsverhalten der Konsumenten positiv beeinflussen, entsprechen. Die erfolgreichste Mallform folgt dem Knochenprinzip Victor Gruens und eignet sich am besten zur Erweiterung. Die Architektur ist ein Wettbewerbsfaktor, die wesentlichen Kriterien sind die gestalterische und funktionale Qualität. Architektur muss ein Milieu schaffen, in dem sich Kunden wohl fühlen. Die Ortbetonbauweise stellt die flexibelste Konstruktionsmethode in der Bauphase und bei Re- Developments dar. Die Messbarkeit von Konzeption, Architektur und Konstruktion ist durch Ratingverfahren gegeben, die in Discounted-Cash-Flow-Verfahren angewendet werden können. Schlagwortkatalog Shopping Center, Wertschöpfungskette, Erfolgsfaktoren, Immobilienlebenszyklus, Nachhaltigkeit Abstract Title The Impact of the Concept, Architectural Design and Construction of Austrian Shopping Centres on Their Long-Term Profitability. A study based on case studies. Topic This work deals with the question as to which features need to characterise the concept, architectural design and construction of shopping centres in order to ensure their long-term economic success, and which preconditions with regard to these criteria are required to ensure that shopping centres within their life cycle can be adjusted to ever changing market conditions without jeopardising their sound economic foundation. Background Within the framework of his profession as a rental manager of shopping centres the author focuses on the product properties of shopping centres without losing sight of their commercial viability in order to use the findings in the management of the tenant market and the provision of advice to decision-makers and principals. During the conduct of due diligence studies for transactions shopping centres are examined with regard to legal, economic and technical aspects as well as tax matters. The examination and assessment of criteria such as concept, architectural design and construction and their significance for long-term competitiveness and economic sustainability do not receive the attention they deserve. Hypothesis Which conceptual, architectural and structural features do shopping centres have to have if they want to be economically successful in the long run? Method Secondary analysis, interviews of experts, primary analysis. Quantification of results by the use of a rating method. Theses The concept of shopping centres must meet the requirements posed by factors of environmental psychology which exert a positive influence on the purchase behaviour. The most successful mall shape is based on Victor Gruen’s bone principle, which is also ideally suited for additions. Architectural design is a competitive factor, with the most important criteria being form and function. The architect must create an environment which people like. The use of site-mixed concrete is the most flexible construction method during the construction stage and in redevelopment processes. Concept, architectural design and construction may be measured by using rating methods which may be applied in discounted cash flow procedures. Keywords Shopping centres, value-added chain, success factors, life cycle of a property, sustainability Inhaltsverzeichnis 1. Einleitung ..................................................................................................................... 1 2. Die Entstehungsgeschichte der Einkaufszentren ..................................................... 5 2.1. Vom Bazar zum modernen Shopping Center ........................................................ 5 2.1.1. Märkte und Bazare ................................................................................................................... 5 2.1.2. Einzelhandel im Mittelalter ...................................................................................................... 8 2.1.3. Arkaden, Galerien und Passagen in Europa ............................................................................. 9 2.1.4. Warenhäuser ........................................................................................................................... 12 2.2. Shopping Center und Malls in Nordamerika ....................................................... 15 2.3. Shopping Center in Deutschland ......................................................................... 21 2.4. Shopping Center in Österreich ............................................................................. 25 3. Definition und Abgrenzung des Begriffs Einkaufszentrum ................................. 32 3.1. Definition laut ÖROK .......................................................................................... 34 3.2. Definition nach österreichischen Bundesgesetzen ............................................... 35 3.3. Definition nach der Wiener Bauordnung ............................................................. 36 3.4. Definition laut Standort + Markt ......................................................................... 37 3.5. Definition laut RegioPlan .................................................................................... 38 4. Typologie von Einkaufszentren ............................................................................... 40 5. Wertschöpfungskette von Einkaufszentren ............................................................ 45 6. Erfolgsfaktoren von Einkaufzentren ...................................................................... 53 7. Immobilienlebenszyklus ........................................................................................... 63 7.1. Phasen des Immobilienlebenszyklus ................................................................... 63 7.2. Begriffe der Lebensdauer ..................................................................................... 64 7.3. Dimensionen des Lebenszyklus ........................................................................... 65 7.4. Vier Phasen des Immobilienzyklus ...................................................................... 66 7.5. Immobilienzyklus von Shopping Centern ..........................................................