Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Norma-Lebensmittelmarktes am Industrieweg in Jülich-Welldorf für die Dierken Baumanagement GmbH Tiefer Weg 2 49424 Goldenstedt Ihre Ansprechpartner Wirtschaftsgeogr. Claus Freuen, M.A. (Senior Consultant) Dipl.-Geogr. Rainer Schmidt-Illguth (Niederlassungsleitung) BBE Handelsberatung GmbH Goltsteinstraße 87a 50968 Köln Deutschland Tel +49 221 789 41 160 Fax +49 221 789 41 169 E-Mail [email protected] © BBE Handelsberatung GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche – vor allem gewerbliche – Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. 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München ∙ Hamburg ∙ Berlin ∙ Köln ∙ Leipzig ∙ Erfurt Köln, im Dezember 2020 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung Norma-Filiale • Jülich-Welldorf, Industrieweg Inhaltsverzeichnis 1 Aufgabenstellung und methodische Vorgehensweise .................................................................... 4 1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung ............................................................................................... 4 1.2 Methodische Vorgehensweise ....................................................................................................... 4 2 Planvorhaben und Projektdaten ......................................................................................................... 6 3 Standortseitige Rahmenbedingungen ............................................................................................... 8 3.1 Makrostandort ................................................................................................................................ 8 3.2 Mikrostandort ............................................................................................................................... 12 4 Wettbewerbssituation ........................................................................................................................ 15 4.1 Projektrelevanter Wettbewerb in Jülich ........................................................................................ 15 4.2 Projektrelevanter Wettbewerb in Titz ........................................................................................... 18 4.3 Zusammenfassende Bewertung der Wettbewerbssituation ........................................................ 19 5 Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftvolumen ........................................................... 21 5.1 Einzugsgebiet des Planvorhabens ............................................................................................... 21 5.2 Relevantes Nachfragevolumen im prognostizierten Einzugsgebiet ............................................ 23 6 Auswirkungsanalyse.......................................................................................................................... 24 6.1 Umsatzleistung des Planvorhabens ............................................................................................. 24 6.2 Umsatzumverteilungseffekte ........................................................................................................ 27 6.3 Einordnung des Vorhabens in das kommunale Einzelhandelskonzept ....................................... 30 6.4 Einordnung des Vorhabens in die Ziele des Landesentwicklungsplans ...................................... 31 7 Städtebauliche Bewertung des Planvorhabens und Fazit der Analyse ...................................... 35 2 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung Norma-Filiale • Jülich-Welldorf, Industrieweg Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Lageplanung .......................................................................................................................... 6 Abbildung 2: Lage der Stadt Jülich und zentralörtliche Gliederung ............................................................ 8 Abbildung 3: Einwohner der Stadt Jülich nach Stadtteilen ....................................................................... 10 Abbildung 4: Einzelhandels-Standortkonzept der Stadt Jülich ................................................................. 11 Abbildung 5: Mikrostandort ....................................................................................................................... 12 Abbildung 6: Mikrostandort und Umfeldnutzungen (Fotos) ...................................................................... 13 Abbildung 7: Fußläufiger Nahbereich* ...................................................................................................... 14 Abbildung 8: Relevante Wettbewerbsstandorte (Auswahl) ....................................................................... 16 Abbildung 9: Ergebnisse Haushaltsbefragung „Nahversorgungsstudie in den Jülicher Ortsteilen“ ......... 18 Abbildung 10: Relevanter Wettbewerb – Netto-Filiale in Rödingen-Höllen ............................................... 19 Abbildung 11: Nahversorgungsrelevante Angebotssituation nach Standortlagen .................................... 20 Abbildung 12: Einzugsgebiet ..................................................................................................................... 22 Abbildung 13: Nahversorgungsrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet ...................................... 23 Abbildung 18: Umsatzerwartung (in Mio. €) .............................................................................................. 25 Abbildung 15: Marktanteile des Planvorhabens ........................................................................................ 26 Abbildung 16: Umverteilungseffekte des Planvorhabens .......................................................................... 28 Abbildung 17: Gebietsentwicklungsplan Bezirksregierung Köln – Teilabschnitt Region Aachen ............. 31 Abbildung 18: Umsatz-Kaufkraft-Relation im Nahbereich des Norma-Marktes ........................................ 33 3 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung Norma-Filiale • Jülich-Welldorf, Industrieweg 1 Aufgabenstellung und methodische Vorgehensweise 1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung Die Dierken Baumanagement GmbH plant, auf einem Grundstück am Industrieweg in Jülich Welldorf ei- nen Norma Lebensmittelmarkt sowie ein Café / Bistro mit Backwarenverkauf zu errichten. Das Vorhabengrundstück befindet sich heute im Außenbereich gemäß § 35 Baugesetzbuch (BauGB), so dass die Genehmigung des Vorhabens die Aufstellung eines Bebauungsplanes erfordert. Der Markt wird auf eine Verkaufsfläche (VKF) von etwa 1.100 m² projektiert und damit die Schwelle zur Großflächigkeit überschreiten. Deshalb ist im Rahmen des Genehmigungsverfahrens auch aufzuzeigen, dass das Vorhaben mit den für den großflächigen Einzelhandel relevanten Zielen des Landesentwick- lungsplanes übereinstimmt. Auch ist aufzuzeigen, dass für den Realisierungsfall negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbe- reiche sowie die wohnungsnahe Versorgung in Jülich und in den Nachbarkommunen ausgeschlossen werden können. Die BBE Handelsberatung GmbH wurde mit der Erarbeitung eines entsprechenden Gutachtens beauf- tragt. Die Ergebnisse der Analyse werden im Folgenden dargelegt. 1.2 Methodische Vorgehensweise Die Grundlage der Analyse bilden Recherchen der Gutachter in Jülich sowie relevanten Angebotsstand- orten in Umlandkommunen. Die Ergebnisse der Untersuchung basieren insbesondere auf folgenden Da- tengrundlagen: ■ Durchführung von Vor-Ort-Recherchen zur Bewertung der Mikrostandort-Situation. ■ Erhebung relevanter Anbieter von nahversorgungsrelevanten Sortimenten. Hierzu gehören vor allem strukturprägende Lebensmittelmärkte (v. a. Lebensmittel-Discounter, Supermärkte und Ver- brauchermärkte) im Untersuchungsgebiet. ■ Umsatzschätzung für die erfassten Einzelhandelsbetriebe unter Berücksichtigung der standortbe- zogenen Rahmenbedingungen sowie branchen- und betriebsformenspezifischer Leistungskennzif- fern. ■ Verwendung von aktuellen Datenmaterialien der BBE Marktforschung (z. B. Kaufkraftkennziffern auf Gemeinde-Ebene und sortimentsspezifische Pro-Kopf-Ausgaben). ■ Aufbereitung relevanter sekundärstatistischer Daten und Informationsquellen (u. a. soziodemogra- fische Kennzahlen; Einzelhandels und Zentrenkonzept der Stadt Jülich1). 1 BBE Handelsberatung GmbH, 2014 4 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung Norma-Filiale • Jülich-Welldorf, Industrieweg Die Ermittlung der derzeitigen und der durch das Planvorhaben beeinflussten zukünftigen Kaufkraftbewe- gungen wird unter Zugrundelegung der folgenden Faktoren durchgeführt: ■ Zeitdistanzen zwischen den Wohnortstandorten im Einzugsbereich und den projektrelevanten Ein- zelhandelsstandorten, ■ Einwohnerzahlen im Untersuchungsgebiet, ■ einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau im Untersuchungsgebiet, ■ Attraktivität der untersuchungsrelevanten Einkaufsziele im Untersuchungsgebiet ausgedrückt durch das Verkaufsflächenangebot, die Angebotsstruktur und die Erreichbarkeit, ■ Bereitschaft der Konsumenten zur „Raumüberwindung“ beim Einkauf bestimmter Warengruppen.2 Das eingesetzte Prognosemodell wurde bereits in zahlreichen Praxissituationen erprobt und ver- feinert, so dass es zur Abschätzung