Tribunale Di Bari

GAETANO MAROCCHINO ARCHITETTO STUDIO DI ARCHITETTURA

PIAZZA CAVOUR, 28 - 70032 BITONTO (BA) TEL/FAX: 080/3714242 [email protected]

TRIBUNALE DI BARI

Ufficio Esecuzioni Immobiliari

PROCEDURA ESECUZIONE IMMOBILIARE N.1232/2013 Giudice delegato: Dr. A. Ruffino

Perizia C.T.U. Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio-Stima dei beni pignorati LOTTO C

PARTE RICORRENTE (Creditore): Banca di Credito Cooperativo di Santeramo in Colle

CONTROPARTE (Debitori): Perniola Tommaso Schiavarelli Angela Vita Perniola Erasmo Angelo Augusto Perniola Tommaso

Esperto Incaricato: Arch. Gaetano Marocchino Piazza Cavour, 28 70032 Bitonto (Ba) Tel:080/3714242 Firmato Da: MAROCCHINO GAETANO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 13c34c82d0b763ab92c2eadfa2e7b019 TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI BARI UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI G.E. Dr. Ruffino Procedura esecuzione Immobiliare n.1232/2013 R.G.E. C.T.U.: Arch. Marocchino

INDICE DEGLI ARGOMENTI

 Premessa e dichiarazione di conformità normativa  Documentazione acquisita e svolgimento delle operazioni peritali  Oggetto della perizia  Suddivisibilità in lotti  Provenienza del bene pignorato  Descrizione analitica dell’immobile  Identificazione catastale  Computo superfici  Stato di possesso degli immobili e stati occupativi del bene  Indicazione dei vincoli e degli oneri giuridici gravanti sul bene  Regolarità edilizia ed urbanistica e dichiarazione di agibilità  Determinazione del valore degli immobili  Adeguamento e correzioni della stima  Prezzo base d’asta del lotto unico di vendita  Conclusioni

ALLEGATI

 ALLEGATO 1: Comunicazione inizio operazioni peritali, tramite raccomandata con A/R, al rappresentante legale del creditore pignorante ed ai debitori;  ALLEGATO 2: Verbali di sopralluogo;  ALLEGATO 3: Copia di estratto di mappa presente agli atti;  ALLEGATO 4: Copia planimetria catastale;  ALLEGATO 5: Rilievo metrico-Planimetria;  ALLEGATO 6: Documentazione fotografica;  ALLEGATO 7: Visure catastali presenti agli atti;  ALLEGATO 8: Documentazione tecnico-urbanistica;  ALLEGATO 9: Ispezione Ipotecaria;  ALLEGATO 10: Estratto atto di matrimonio;  ALLEGATO 11: Copia atto di compravendita;  ALLEGATO 12: Attestazione di trasmissione alle parti di copia della perizia;

OGGETTO: Procedura Esecuzione immobiliare n.1232/2013 R.G.E. Su istanza della Banca di Credito Cooperativo di Santeramo in Colle, rappresentata e difesa dall’avv. Lanzolla Nicola Bartolo nei confronti dei sig.ri Perniola Tommaso, Schiavarelli Angela Vita, Perniola Roberta e Perniola Erasmo Angelo Augusto– Ordinanza emessa dal G.E. A. Ruffino.

PREMESSA E DICHIARAZIONE DI CONFORMITA’ NORMATIVA Il sottoscritto Arch. Gaetano Marocchino nato a Bitonto il 14/05/1973, C.F. MRCGTN73E14A893R, P.IVA n.05792990722 iscritto all’ Ordine dell’Architetti della Provincia di Bari con n.1558, con studio in Bitonto alla Piazza Cavour n.28 AVENDO RICEVUTO In data 01/10/2014 nomina di Consulente Tecnico di Ufficio dal Giudice dell’Esecuzione Del Tribunale di Bari Dr Ruffino, relativamente all’istanza di cui all’oggetto, con la precisazione di procedere alla stima dei seguenti immobili:

 Proprietà Perniola Erasmo Angelo Augusto: - Abitazione in villino sito in Santeramo in Colle (Ba) alla via Stazione n.238/B, riportata in catasto N.C.E.U. al foglio 43, particella 236, sub.1 e piano T-1-S1;

 Proprietà Perniola Roberta: - Area Urbana sita in Santeramo in Colle (Ba) alla via E. Fermi n.8, riportata in catasto N.C.E.U. al fg.44, particella 570, sub.2, piano T; - Laboratorio sito in Santeramo in Colle (Ba) alla via E. Fermi n.8, riportato in catasto N.C.E.U. al fg.44, particella 570, sub.3, piano T; - Abitazione di tipo civile sita in Santeramo in Colle (Ba) alla via E. Fermi n.8, riportata in catasto N.C.E.U. al fg.44, particella 570, sub.4, piano 1; - Deposito sito in Santeramo in Colle (Ba) alla via E. Fermi n.8, riportato in catasto N.C.E.U. al fg.44, particella 570, sub.5, piano S1.

 Proprietà Perniola Tommaso: - Fabbricato per funzioni produttive connesse alle attività agricole sito in Gioia del Colle (Ba) alla Strada Vicinale Corvello n.1037, riportato in catasto N.C.E.U. al fg.98, particella 110, sub.1, piano T; - Abitazione di tipo economico sita in Gioia del Colle (Ba) alla Strada Vicinale Corvello n.1037, riportata in catasto N.C.E.U. al fg.98, particella 110, sub.2, piano T-1-2; - Comprensorio di terreni siti in agro di Gioia del Colle (Ba), in catasto terreni tutti allibrati al foglio 98, alle seguenti particelle: 50-51-69-55-32-45-72-87-98-99-100- 101-102-103-104-107-108-109; - Terreno sito in agro di Gioia del Colle (Ba), in catasto terreni allibrato al foglio 99, part. 20 e 30.

 Proprietà Schiavarelli Angela Vita: - Laboratorio sito in Santeramo del Colle (Ba) alla via G. Salvemini n.5-7-11, riportato in catasto N.C.E.U. al fg.44, particella 650, sub.1, piano T; - Abitazione di tipo civile sita in Santeramo in Colle (Ba) alla via G. Salvemini n.9, riportata in catasto N.C.E.U. al fg.44, particella 650, sub.2, piano 1; - Abitazione di tipo economico sita in Santeramo in Colle (Ba) alla via G. Salvemini n.9, riportata in catasto N.C.E.U. al fg.44, particella 650, sub.3, piano 1; - Locale deposito sito in Santeramo in Colle (Ba) alla via G. Salvemini n.9, riportato in catasto N.C.E.U. al fg.44, particella 650, sub.4, piano 2; - Locale deposito sito in Santeramo in Colle (Ba) alla via G. Salvemini n.9, riportato in catasto N.C.E.U. al fg.44, particella 650, sub.5, piano S1;

SI ATTENEVA scrupolosamente alle disposizioni della nomina ed alle raccomandazioni generali per l’attività di esperto per le stime immobiliari. In data 1/10/2014, l’Ill.mo G.E. poneva al sottoscritto i seguenti quesiti:

1) Controlli la corrispondenza tra il bene pignorato e la titolarità in capo al debitore esecutato, verificando, a tal fine, la completezza della documentazione relativa alle iscrizioni e trascrizioni prodotta dal creditore procedente e accerti se essa riguardi tutti i beni pignorati e sia relativa a tutti i proprietari che si sono succeduti nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento fino a risalire ad un atto di provenienza del debitore o di un suo dante causa anteriore ai suddetti venti anni, comunicando immediatamente all’ufficio le eventuali carenze riscontrate e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile; accerti quindi per ogni lotto formato se la proprietà appartenga al debitore o ai debitori ed eventualmente per quale quota, indicando i nomi dei comproprietari; 2) Provveda, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione scritta a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno al debitore ed al creditore procedente della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali e previo altresì accesso all’immobile: a. all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione di uno o più LOTTI per la vendita, descrivendoli analiticamente sì da poterlo inserire nell’avviso di vendita (in ciascun lotto dovranno essere indicati: la descrizione dell’immobile ,tipologia, ubicazione, caratteristiche essenziali, come la suddivisione dei vari ambienti o del tipo di coltura, e superficie, i confini, i dati catastali, eventualmente aggiornati, ed il prezzo base determinato come specificato di seguito) e provvedendo, previa autorizzazione del giudice ed indicazione dei costi, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale; b. all'elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all'immobile, alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico, anche sotto il profilo dell'agibilità, verificando anche la coincidenza tra ciò che è stato assentito col titolo abilitativo e ciò che è stato in concreto costruito; e in caso di esistenza di opere abusive, all'indicazione dell'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi sul condono edilizio (n. 47/85, n. 724/94 e segg.) e dell'art. 13 della legge n., 47/1985, nonché dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti;

Firmato Da: MAROCCHINO GAETANO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 13c34c82d0b763ab92c2eadfa2e7b019 TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI BARI UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI G.E. Dr. Ruffino Procedura esecuzione Immobiliare n.1232/2013 R.G.E. C.T.U.: Arch. Marocchino c. all'identificazione catastale dell'immobile, previo accertamento dell'esatta rispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l'eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che sono necessarie per l'aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n. 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; 3) Rediga quindi, in fascicoletti separati, limitatamente ai soli beni oggetto del pignoramento, tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati, indicando, in ciascuna di tali relazioni: a. l'esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni; ciascun immobile sarà identificato, in questa parte della relazione, da una lettera dell'alfabeto e gli accessori dalla medesima lettera con un numero progressivo; b. la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un paragrafo per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato "DESCRIZIONE ANALITICA DEL" (appartamento, capannone ecc.) e la lettera che contraddistingue l'immobile nel paragrafo "Identificazione dei beni oggetto della stima"), indicando la tipologia del bene, l'altezza interna utile, la composizione interna; ed indicando poi in formato tabellare, per ciascun locale, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l'esposizione, le condizioni di manutenzione; nei medesimi paragrafi il perito indicherà altresì le caratteristiche strutturali del bene (tipo di fondazioni, solai, copertura, manto di copertura, scale, pareti esterne dell' edificio), nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile (infissi esterni, infissi interni, tramezzature interne, pavimentazione, porta d'ingresso, scale interne, impianto elettrico, impianto idrico, impianto termico, precisando per ciascun elemento l'attuale stato di manutenzione e per gli impianti, la

loro rispondenza alla vigente normativa e in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento); c. Indichi altresì le eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.) d. lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati dal debitore o da terzi e, in tal caso a che titolo; ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; si precisa che in caso di indicazioni non esaustive su tale punto, sarà disposta integrazione della perizia senza ulteriore compenso; non sarà inoltre liquidato alcunché sino alla acquisizione dei su indicati elementi; e. i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dello acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, il perito dovrà in particolare ed, in ogni caso, pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sulla esistenza dei seguenti oneri e vincoli: per i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente - domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato) ed altre trascrizioni; - atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura; - convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge; - altri pesi o limitazioni d'uso anche di natura condominiale (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, assegnazione al coniuge, ecc.) - l’esistenza di usufrutto, tenendo conto della valutazione del bene; per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura: - iscrizioni e trascrizioni di pignoramento risultanti dalla documentazione ipotecaria agli atti ovvero dalla relazione notarile depositata dal creditore procedente in sua voce (indicherà altresì eventuali trascrizioni di domande giudiziali); - eventuali difformità urbanistico-catastali;

- eventuali difformità urbanistico-edilizie; -difformità catastali; altre informazioni per l'acquirente, concernenti: - l'importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); - eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; - eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; - eventuali cause in corso; la valutazione separata di ciascun lotto, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, del valore al mq. e del valore totale, effettuando anche un abbonamento forfettario (pari al 15%) di tale ultimo valore per la differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e l’assenza di garanzia su vizi occulti, nonché per eventuali spese condominiali insolute; esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d'uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, nonché per eventuali costi di sanatoria, spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche, tossici o nocivi, altri oneri o pesi; determini il valore finale del bene (lotto), prefigurando le due diverse ipotesi: a) in cui gli oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura; b) ovvero siano lasciati interamente a carico dello acquirente. In particolare, trattandosi di immobile abusivo stabilisca se sia condonabile in base alla legislazione vigente (tenendo conto della data dell’abuso ex art. 36 del t.u. edilizia, d.p.r. 380/01 (accertamento di conformità) mediante rilascio di un permesso in sanatoria, indicando i relativi costi; se trattasi di irregolarità non condonabile o non sanabile stabilisca, quale prezzo base il valore dell’area su cui insiste il fabbricato abusivo detratti i costi di abbattimento e rimozione ovvero il suo valore d’uso ovvero utilizzi motivatamente un altro criterio che tenga conto del fatto che trattasi di immobile abusivo suscettibile di essere abbattuto (v. artt. 30,31,33,34,35 e 37 del t.u. edilizia, d.p.r. 380/01);

Firmato Da: MAROCCHINO GAETANO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 13c34c82d0b763ab92c2eadfa2e7b019 TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI BARI UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI G.E. Dr. Ruffino Procedura esecuzione Immobiliare n.1232/2013 R.G.E. C.T.U.: Arch. Marocchino nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separate in favore della procedura. 4) Alleghi il perito a ciascuna relazione di stima fotografie esterne ed interne dell’immobile, nonché la planimetria dello stesso, copia della concessione o licenza edilizia e atti di sanatoria e la restante documentazione necessaria; depositi in particolare ove non in atti, copia dell’eventuale contratto di locazione e verbale delle dichiarazioni del terzo occupante; Alleghi altresì gli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al punto 2 (avvisi di inizio operazioni peritali). 5) Depositi l’originale della perizia in Cancelleria, completa dei relativi allegati. 6) Depositi altresì tre distinti supporti informatici (floppy disk o cd) contenenti ciascuno i seguenti file: a) file contenente la perizia relativa al singolo lotto, con epurazione nell’intero testo delle generalità del debitore (indicazione Perizia), b) file contenente la planimetria relativa al singolo lotto (indicazione planimetria) c) file contenente le fotografie del singolo lotto (ove possibile) 7) Fissi l’inizio delle operazioni peritali nel luogo dallo stesso prescelto in una data che deve cadere entro 20 giorni dall’assunzione dell’incarico, avvisando i creditori, il debitore e, ove possibile, il terzo occupante a mezzo fax o raccomandata a/r, depositando unitamente alla relazione la documentazione attestanti l’avvenuta comunicazione. 8) Depositi in Cancelleria l’originale della perizia almeno 45 gg. prima della udienza fissata col provvedimento di nomina, assieme ad una copia epurata delle generalità del debitore. 9) Invii contestualmente a tale deposito, copia della perizia ai creditori procedenti ed intervenuti, nonché al debitore (anche se non costituito) a mezzo fax, posta o (preferibilmente) e-mail, e alleghi all’originale della perizia una attestazione di aver proceduto a tali invii. 10) Intervenga eventualmente all’udienza ex art. 569 c.p.c. per rendere chiarimenti verbali ovvero scritti (qualora siano particolarmente complessi) sulle eventuali osservazioni inviategli dalle parti almeno 15 gg. prima della predetta udienza.

11) Acquisisca direttamente presso i competenti Uffici l’attuale certificato di destinazione urbanistica e le mappe censuarie, i documenti mancanti che siano necessari o utili per l’espletamento dell’incarico, anche in copia semplice, con particolare riferimento all’atto di provenienza in favore del debitore esecutato (qualora non già in atti), con esclusione dei certificati delle trascrizioni ed iscrizioni relative agli immobili pignorati, della relazione notarile e dei documenti che devono essere necessariamente prodotti dal creditore procedente a pena di decadenza; all’uopo lo autorizza ad accedere ad ogni documento concernente gli immobili pignorati, ivi compresi documenti relativi a rapporti di locazione, in possesso di Pubblici Uffici (come, ad esempio, il Comune, l’ufficio del Registro, la Conservatoria dei RR. II., l’Ufficio del Territorio, ecc.) o del Condominio, nonché ad estrarne copia, non trovando applicazione, nel caso di specie, i limiti di cui al T.U. sulla privacy. 12) In caso di ostacoli per accedere all’immobile avverta il giudice ed il creditore procedente, ai fini della nomina del custode giudiziario. 13) Riferisca immediatamente al giudice di ogni richiesta di sospensione del corso delle operazioni peritali, informando contestualmente la parte che l’esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del giudice su ricorso della medesima parte, cui aderiscano tutti gli altri creditori. 14) Formuli tempestivamente eventuale istanza motivata di rinvio della udienza in caso di impossibilità di osservanza del termine di deposito (provvedendo altresì alla notifica alle parti del provvedimento di rinvio) con l’avvertimento che in caso di tardivo deposito della perizia o di immotivata richiesta di proroga in sede di liquidazione si procederà alla riduzione di un quarto del compenso e non si terrà conto, nel calcolare il compenso, del periodo successivo alla scadenza ex art. 52 del d.p.r. 115/2002 (t.u. spese di giustizia). 15) Autorizza il perito all’utilizzo del mezzo proprio. 16) Autorizza, fin d’ora, il C.T.U. ad avvalersi dell’opera di un fabbro e dell’assistenza della forza pubblica per accedere nell’immobile periziando qualora il debitore ovvero un terzo occupante senza titolo opponibile ne impediscano senza giustificato motivo l’accesso; dispone altresì che il C.T.U. prima dell’accesso con il fabbro e la forza pubblica dia notizia al debitore o al terzo occupante che al momento dell’accesso verrà forzata la porta d’ingresso;

Il Giudice liquida in favore del perito, a titolo di acconto, la somma di euro 400,00 che pone provvisoriamente a carico del creditore procedente.

DOCUMENTAZIONE ACQUISITA ED SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI Il sottoscritto, accettato l’incarico, con lettera del 07/10/2014, trasmessa con raccomandata A/R, ai debitori e ai legali dei creditori procedenti, fissava l’inizio delle operazioni peritali per il giorno 17.10.2014 alle ore 10.00, presso gli immobili oggetto di procedura, siti nel Comune di Santeramo in Colle e Gioia del Colle. All’ora e al giorno stabilito, il sottoscritto si è recato sui luoghi oggetto di valutazione ed erano presenti i sig.ri Perniola Robera, Perniola Erasmo Angelo Augusto e Perniola Tommaso. Si è proceduto al rilievo fotografico dell’intera palazzina sita in via Salvemini n.9, costituita da piano interrato destinato a deposito con accesso carrabile da rampa al civico n.11, piano terra con accesso da via Salvemini ai civici n.5-7 destinato a laboratorio, due appartamenti al piano primo con accesso da vano scala al civico n.9, e il sottotetto e relativo terrazzo livello al secondo piano. Si è passati al rilievo fotografico dell’immobile sito in via Fermi, con ingresso pedonale dal civico n.8, costituito da piano interrato ad uso deposito con ingresso da rampa adiacente al cancello d’ingresso, piano terra adibito a laboratorio e primo piano adibito ad abitazione. Si è proceduto con il sopralluogo presso la villetta di proprietà del sig. Perniola Erasmo Augusto sita in Santeramo del Colle, con accesso carrabile e pedonale da via Stazione n.238/B ed accesso esclusivamente pedonale da via Padre Pio n.16. La villetta è composta da piano seminterrato, piano rialzato-terra in cui si dispone su due livelli la zona giorno, e paino primo ove sono sempre dislocate su due livelli la zona notte. Si è proceduto con il sopralluogo presso la masseria e il relativo comprensorio di terreni circostanti, siti in Gioia Del Colle alla Strada Vicinale Corvello n.1037. In data 10.12.2014 il sottoscritto effettuava il secondo sopralluogo, comunicato alle parti mediante raccomandata A/R inviata in data 02.12.2014, durante il quale è stato effettuato il rilievo metrico di tutti gli immobili oggetto della procedura, siti nel Comune di Santeramo in Colle e Gioia del Colle.

Successivamente il sottoscritto CTU procedeva all’integrazione della documentazione in suo possesso effettuando opportune indagini presso l’Ufficio Tecnico Urbanistico del Comune di Santeramo in Colle e Gioia del Colle.

OGGETTO DELLA PERIZIA Gli immobili oggetto dell’atto di pignoramento immobiliare sono costituito da:

- Locale deposito sito in Santeramo in Colle (Ba) alla via G. Salvemini n.9, riportato in catasto N.C.E.U. al fg.44, particella 650, sub.5, piano S1;

SUDDIVISIBILITA’ IN LOTTI Gli immobili, oggetto della procedura di esecuzione immobiliare, fanno riferimento a consistenze immobiliari ben distinte, site in Santeramo in Colle e a Gioia del Colle. Pertanto ciascuna consistenza immobiliare verrà identificata come lotto distinto ed assestante ed in particolar modo si avrà:

- LOTTO A: Laboratorio sito in Santeramo del Colle (Ba) alla via G. Salvemini n.5-7, riportato in catasto N.C.E.U. al fg.44, particella 650, sub.1, piano T; - LOTTO B: Abitazione di tipo civile sita in Santeramo in Colle (Ba) alla via G. Salvemini n.9, riportata in catasto N.C.E.U. al fg.44, particella 650, sub.2, piano 1 con annesso

locale deposito-sottotetto indentificato in catasto N.C.E.U. al fg.44, particella 650, sub.4, piano 2; - LOTTO C: Abitazione di tipo economico sita in Santeramo in Colle (Ba) alla via G. Salvemini n.9, riportata in catasto N.C.E.U. al fg.44, particella 650, sub.3, piano 1 con annesso locale deposito-sottotetto in catasto N.C.E.U. al fg.44, particella 650, sub.4, piano 2; - LOTTO D: Locale deposito sito in Santeramo in Colle (Ba) alla via G. Salvemini n.9, riportato in catasto N.C.E.U. al fg.44, particella 650, sub.5, piano S1; - LOTTO E: Abitazione in villino sito in Santeramo in Colle (Ba) alla via Stazione n.238/B, riportata in catasto N.C.E.U. al foglio 43, particella 236, sub.1 e piano T-1- S1; - LOTTO F: Laboratorio sito in Santeramo in Colle (Ba) alla via E. Fermi n.8, riportato in catasto N.C.E.U. al fg.44, particella 570, sub.3, piano T; - LOTTO G: Abitazione di tipo civile sita in Santeramo in Colle (Ba) alla via E. Fermi n.8, riportata in catasto N.C.E.U. al fg.44, particella 570, sub.4, piano 1; - LOTTO H: Deposito sito in Santeramo in Colle (Ba) alla via E. Fermi n.8, riportato in catasto N.C.E.U. al fg.44, particella 570, sub.5, piano S1. - LOTTO I: Fabbricato per funzioni produttive connesse alle attività agricole sito in Gioia del Colle (Ba) alla Strada Vicinale Corvello n.1037, riportato in catasto N.C.E.U. al fg.98, particella 110, sub.1, piano T e abitazione di tipo economico sita in Gioia del Colle (Ba) alla Strada Vicinale Corvello n.1037, riportata in catasto N.C.E.U. al fg.98, particella 110, sub.2, piano T-1-2e terreni siti nell’agro di Gioia del Colle (Ba), in catasto terreni allibrati al foglio 98 particella 69-107. - LOTTO L: Terreno sito nell’agro di Gioia del Colle (Ba), in catasto terreni allibrato al foglio 98 particella 32. - LOTTO M: Terreni siti nell’agro di Gioia del Colle (Ba), in catasto terreni allibrato al foglio 98 particelle 45-55-87-103-104.

- LOTTO N: Terreni siti nell’agro di Gioia del Colle (Ba), in catasto terreni allibrato al foglio 98 particelle 102-108. - LOTTO O: Terreni siti nell’agro di Gioia del Colle (Ba), in catasto terreni allibrato al foglio 98 particelle 100-101-109. - LOTTO P: Terreni siti nell’agro di Gioia del Colle (Ba), in catasto terreni allibrati al foglio 98 particelle 98-99-72-50-51. - LOTTO Q: Terreni siti nell’agro di Gioia del Colle (Ba), in catasto terreni allibrati al foglio 99 particella 20-30.

LOTTO C

Proprietà Schiavarelli Angela Vita: Abitazione di tipo economico sita in Santeramo in Colle (Ba) alla via G. Salvemini n.9, riportata in catasto N.C.E.U. al fg.44, particella 650, sub.3, piano 1 con annesso locale deposito-sottotetto identificato in catasto N.C.E.U. al fg.44, particella 650, sub.4, piano 2;

PROVENIENZA DEL BENE PIGNORATO Il bene, identificato nel catasto fabbricati del Comune di Santeramo con il foglio 44, particella 650- sub.1 è pervenuto al debitore attraverso atto di compravendita del suolo edificatorio a rogito del Notaio Nicola Guida di Gioia del Colle registrato in data 18.07.1973 n. di repertorio 4548. Con il suddetto atto la piena titolarità del suolo edificatorio su cui in seguito i proprietari hanno costruito la palazzina, oggetto dell’esecuzione, passarono dal sig. Giove Cesare Augusto alla sig.ra Schiavarelli Angela Vita.

DESCRIZIONE ANALITICA DEL BENE Si precisa, che durante le operazioni peritali, il sottoscritto ha potuto verificare che lo stato dei luoghi è conforme rispetto a quanto rappresentato sulla planimetria catastale depositata presso il N.C.E.U. di Bari.

Descrizione del fabbricato Il fabbricato, di cui gli immobili pignorati sono parte integrante, è sito nel Comune di Santeramo in Colle, alla via G. Salvemini al n.5-7-9-11. Si tratta di un edificio condominiale, costruito all’inizio degli anni settanta, composto da piano interrato adibito a locale deposito con accesso da rampa carrabile al civ.11, piano terra adibito a laboratorio con accesso da via Salvemini ai civ. 5-7, due appartamenti al piano primo e sottotetto ad uso deposito e relativo terrazzo al piano secondo. L’accesso ai piani avviene mediante vano scala con accesso dal civ.9. La struttura portante dell’edificio condominiale è a scheletro di pilastri e travi in c.a. e solai di copertura in latero cemento. La struttura del corpo scala condominiale è anch’essa in c.a., così come i gradini ed i ballatoi di arrivo e riposo. I prospetti esterni della palazzina si presentano in buone condizioni di manutenzione; la facciata è rifinita ad intonaco tinteggiato bianco con la parte basamentale rivestita in pietra.

Descrizione dell’unità immobiliare L’immobile oggetto di valutazione è composto da un appartamento al primo piano con ingresso da vano scala condominiale in via Salvemini al civ.9. L’appartamento è accatastato come abitazione ma attualmente è adibito ad ufficio. E’ composto da ingresso che dà accesso ad un vano adibito ad ufficio, aerato mediante portafinestra a due ante che dà affaccio su balcone con affaccio interno. Il vano è direttamente connesso con vano cucina, completamente piastrellato con ceramica bicottura smaltata e decorata. Le pareti sono rifinite con intonaco civile liscio e tinteggiate con idropittura bianca. Mediante il disimpegno si accede ad un vano ripostiglio sulla destra, segue un altro vano adibito ad ufficio aerato ed illuminato mediante finestra a due ante.

L’appartamento è dotato di un locale bagno con water, bidet, vasca e lavabo con pareti rivestite con ceramica bicottura smaltata. Il vano è aerato ed illuminato naturalmente mediante finestra in legno. A seguire l’ultimo vano, sempre destinato ad ufficio, dotato di portafinestra a due ante con affaccio su balconcino interno. Le pareti sono rifinite con intonaco civile liscio tinteggiate con idropittura bianca. Il pavimento di tutti i vani, ad eccezione dei bagni, è costituito da marmette di cemento decorate. Tutti gli infissi sono dotati di tapparella con apertura manuale a cinghia. Il sottotetto, adibito a deposito, e il relativo terrazzino, sarà pertinenza di entrambi gli appartamenti al piano primo.

IDENTIFICAZIONE CATASTALE Come da indagini catastali effettuate dal tecnico in data 30/10/14, rilasciate dall’Ufficio Provinciale di Bari dell’Agenzia del Territorio – Catasto Fabbricati, l’immobile sito in Santeramo in Colle, risulta essere costituito da:

- Abitazione di tipo economico, identificato al catasto fabbricati N.C.E.U.:

Comune: Santeramo in Colle Indirizzo: Via G. Salvemini 9 Foglio: 44 Particella: 650 Subalterno: 3 Piano: Primo Categoria: A/3 Classe:5 Consistenza: 4,5 vani Rendita catastale: 325,37 €

- Locale deposito-mansarda, identificato al catasto fabbricati N.C.E.U.:

Comune: Santeramo in Colle Indirizzo: Via G. Salvemini 9 Foglio: 44 Particella: 650 Subalterno: 4 Piano: Secondo Categoria: C/2 Classe:1 Consistenza: 220 mq Rendita catastale: 295,41 €

COMPUTO SUPERFICI Dai rilievi dimensionali eseguiti in fase di sopralluogo, si riscontra che la superficie lorda coperta dell’immobile, escludendo le superfici che saranno demolite, è complessivamente di 100 mq. La superficie coperta interna netta complessivamente è 88 mq mentre la superficie netta esterna è pari a 22 mq.

STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI E STATI OCCUPATIVI DEL BENE Alla data del sopralluogo, l’immobile oggetto di procedura, risulta essere in pieno possesso del della sig.ra Schiavarelli Angela Vita ed è adibito ad ufficio. Il locale deposito-sottotetto è utilizzato come deposito.

INDICAZIONE DEI VINCOLI E DEGLI ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUL BENE 1. Vincoli che resteranno a carico dell’acquirente Domande giudiziali ed altre trascrizioni: non risultanti dall’esame della documentazione ipocatastale in atti. Restano, comunque, le iscrizioni ipotecarie e le trascrizioni di pignoramento, indicate nel paragrafo seguente. Atti di asservimento urbanistici e cessioni: non risultanti dall’esame della documentazione ipocatastale in atti. Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge: Dall’ estratto dell’atto di matrimonio risulta che con atto in data 17.02.1983 del Notaio Nicola Guida i coniugi hanno stipulato convenzioni matrimoniali. Altri per o limitazioni d’uso anche di natura condominiale: l’immobile in oggetto dovrà intendersi trasferito a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con ogni accessione, accessorio, adiacenza e pertinenza, comunione oneri, diritto, regione ed azione, servitù attive e passive, apparenti e non apparenti, ivi compresi i proporzionali diritti di comproprietà sulle parti comuni del fabbricato. L’esistenza di un usufrutto, tenendone conto nella valutazione del bene: non risultanti dall’esame della documentazione ipocatastale in atti.

2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura

Iscrizioni e trascrizioni di pignoramento risultanti dalla documentazione ipotecaria: dall’esame della documentazione ipocatastale in atti, risultano individuati sull’immobile oggetto della presente procedura, con riferimento al ventennio precedente la data del pignoramento in oggetto, le seguenti formalità pregiudizievoli:

1. ISCRIZIONE del 28.07.2003- Registro Particolare n. 6711 Registro Generale n. 35969 Pubblico Ufficiale AMENDOLARE FRANCESCO Repertorio 39700 del 25.07.2003 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI SANTERAMO IN COLLE contro SCHIAVARELLI ANGEL VITA debitori non datori di ipoteca CREAZIONI ROBERTA S.N.C. DI PERNIOLA MICHELE ALBERTO &C.

2. ISCRIZIONE del 28.07.2003- Registro Particolare n. 6712 Registro Generale n. 35970 Pubblico Ufficiale AMENDOLARE FRANCESCO Repertorio 39701 del 25.07.2003 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI SANTERAMO IN COLLE contro SCHIAVARELLI ANGELA VITA debitori non datori di ipoteca PERSANA BIMBI S.R.L.

3. ISCRIZIONE del 28.02.2008- Registro Particolare n. 1365 Registro Generale n. 7756 Pubblico Ufficiale AMENDOLARE FRANCESCO Repertorio 54658/15934 del 19.02.2008 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI SANTERAMO IN COLLE contro SCHIAVARELLI ANGELA VITA

debitori non datori di ipoteca PERNIOLA ERASMO ANGELO AUGUSTO-PERNIOLA MICHELE ALBERTO

4. TRASCRIZIONE* del 11.12.2013- Registro Particolare n. 30963 Registro Generale n.41436 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI BARI Repertorio 1448/2013 del 05.12.2013 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE- VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI SANTERAMO IN COLLE contro SCHIAVARELLI ANGELA VITA contro PERNIOLA TOMMASO contro PERNIOLA ERASMO ANGELO AUGUSTO contro PERNIOLA ROBERTA *rettifica: trascrizione presentata il 02.05.2014 reg. particolare 11554 reg.generale:14934 tipo di atto: 8726 –VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI

5. TRASCRIZIONE del 11.12.2013- Registro Particolare n. 30964 Registro Generale n. 41437 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI BARI Repertorio 1449/2013 del 05.12.2013 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE- VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI SANTERAMO IN COLLE contro SCHIAVARELLI ANGELA VITA contro PERNIOLA TOMMASO contro PERNIOLA ERASMO ANGELO AUGUSTO

6. TRASCRIZIONE* del 02.05.2014- Registro Particolare n. 11554 Registro Generale n. 14934 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI BARI Repertorio 1448/2013 del 05.12.2013 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE- VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI SANTERAMO IN COLLE contro SCHIAVARELLI ANGELA VITA

contro PERNIOLA TOMMASO contro PERNIOLA ERASMO ANGELO AUGUSTO contro PERNIOLA ROBERTA *la presente nota rettifica quella del 11.12.2013 n.30963 reg. part. E n.41436 reg. gen. dove erroneamente i cespiti di proprietà della sig.ra Perniola Roberta erano stati ubicati nel Comune di Gioia del Colle anziché nel Comune di Santeramo in Colle.

Si precisa, che ai fini della completezza della documentazione relativa ad iscrizioni e trascrizioni prodotta dal creditore precedente, il sottoscritto ha eseguito un’ispezione ipotecaria dei beni oggetto di procedura in data 25.11.2014. Con riferimento a quanto riportato, le formalità (iscrizioni e trascrizioni) relative agli immobili in oggetto, delle quali dovrà essere ordinata la cancellazione dopo la vendita, sono quelle relative ai punti 1-2-3-4-5-6. Difformità urbanistico-edilizie: L’immobile in oggetto, per quanto sopra esposto, nello stato attuale dei luoghi, risulta difforme con quanto rappresentato sulla licenza di costruzione in quanto sono state apportate modifiche planimetriche interne. Difformità catastali: L’immobile in oggetto, per quanto sopra esposto, nello stato attuale dei luoghi, risulta conforme con quanto rappresentato sulla planimetria.

REGOLARITA’EDILIZIA ED URBANISTICA E DICHIARAZIONE DI AGIBILITA’ Dall’esame della documentazione reperita e dalle verifiche effettuate presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Santeramo in Colle, risulta che la palazzina oggetto dell’esecuzione risulta autorizzata con Licenza Edilizia n1851/68 del 26.06.1973. In data 12.04.1978 il Comune di Santeramo in Colle rilasciò il certificato di agibilità per il laboratorio al piano interrato e al piano terra, pertanto l’abitazione risulta sprovvista di certificato di agibilità.

L’immobile in oggetto, per quanto sopra esposto, nello stato attuale dei luoghi, risulta difforme con quanto rappresentato sulla licenza di costruzione in quanto sono state apportate modifiche planimetriche interne. Tali trasformazioni interne non sono state autorizzate da alcun titolo urbanistico; pertanto per sanare lo stato dei luoghi diviene necessario la redazione di Comunicazione Edilizia Libera (C.I.L.) in sanatoria che prevede il versamento dei Diritti di Segreteria al Comune di Santeramo in Colle e la corresponsione della sanzione di € 1.000,00 per mancata presentazione della pratica prima dell’esecuzione dei lavori.

DETERMINAZIONE DEL VALORE DEGLI IMMOBILI Sulla scorta di tutti gli elementi raccolti, il C.T.U. ha proceduto ad effettuare una stima sintetico- comparativo, ovvero basata sulla comparazione analogica del bene in oggetto con altri ad esso simili per destinazione d’uso, tipologia, localizzazione, consistenza e stato di manutenzione. Per la determinazione del più probabile valore di mercato dell’immobile oggetto di stima, il sottoscritto ha effettuato indagini di mercato presso:

- le agenzie immobiliari ricadenti nel Comune di Santeramo in Colle, dal quale risulta che il valore unitario per abitazioni similari a quelli in esame, varia da un minimo di 900,00 €/mq ad un massimo di 1.300,00 €/mq. Pertanto, dai suddetti valori si ottiene una media pari a 1.100,00 €/mq - l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) dell’Agenzia del Territorio di Santeramo in Colle, aggiornato al 1°semestre del 2014, per immobili a destinazione residenziale, in normale stato conservativo, ubicati nella fascia Periferica, codice di zona D1 e microzona catastale 2 (LOCALITA’ MONTEFREDDO-VIGLIONE-LATERZA-STAZIONE), indica un importo variabile da 860,00 €/mq ad un massimo di 1.250,00 €/mq. Pertanto dai suddetti valori si ottiene una media pari a 1.055,00 €/mq In definitiva, un appartamento statisticamente medio ideale di riferimento, a cui quello in esame potrà essere utilmente comparato, avrà un valore corrente di mercato unitario medio pari a:

(1.100,00+1.055,00)/2= €/mq 1.077,50 Successivamente alla valutazione del mercato immobiliare di cui sopra, il sottoscritto C.T.U., ha considerato, inoltre, nella valutazione di stima per il suddetto immobile, le caratteristiche intrinseche: ovvero, la destinazione d’uso, la disposizione degli ambienti interni, le caratteristiche dei prospetti esterni, la vetustà dell’immobile, lo stato di manutenzione generale, l’orientamento, la luminosità degli ambienti, il grado di rifinitura dell’immobile con riferimento alle caratteristiche dei materiali utilizzati, il grado di isolamento termico, acustico e lo stato degli impianti; e quelle estrinseche: la vicinanza al centro cittadino, i livelli di rumorosità diurna e notturna, la panoramicità e la possibilità di parcheggiare nella zona. È ubicato in prossimità del centro cittadino e la zona è adeguatamente provvista dell’urbanizzazione primaria ed è a poca distanza dai maggiori esercizi commerciali (farmacia, alimentari, bar, banche) e pubblici (uffici comunali, poste e scuole). Pertanto, in considerazione degli attuali prezzi di mercato e tenendo conto dello stato dei beni pignorati si ritiene di poter attribuire quale prezzo medio di vendita di 1.000,00 €/mq. Per il calcolo della consistenza commerciale del lotto unico, è stato adottato il metodo delle superfici convenzionali, sommando alla superficie lorda dell’immobile (considerata a filo esterno per le murature confinanti con l’esterno, fino ad uno spessore massimo di 50 cm, ed in mezzeria, fino ad uno spessore massimo di 25 cm, per le murature in comune con altre proprietà), le superfici lorde scoperte (balconi), ragguagliate, queste ultime, con opportuni coefficienti correttivi o ponderali. Di conseguenza si ottiene:

SUPERFICIE COEFFICIENTE SUPERFICIE

LORDA PONDERALE COMMERCIALE APPARTAMENTO 100 mq 1 100 mq BALCONI 22 mq 0.30 6.60 mq TOTALE 106.60 mq

Infine è stato calcolato il più probabile valore di mercato (Vm) dell’unità immobiliare oggetto di stima: Vm = Vum x Sc = €/mq 1.000,00 x 106 mq= 106.000,00 € (Euro centonovantamilacinquecento/00).

Ne consegue che il più probabile valore di mercato da attribuire agli immobili, oggetto della presente relazione può essere arrotondato a 106.000,00 € (Euro centoseimila/00).

ADEGUAMENTO E CORREZIONI DELLA STIMA Come da quesito conferito, si ritiene di applicare un abbattimento forfettario (pari al 15%) del valore di stima, per la differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e l’assenza di garanzia su vizi occulti: 106.000,00 – 15%= € € 90.100,00 (Euro novantamilacento/00)

PREZZO BASE D’ASTA DEL LOTTO UNICO DI VENDITA Il valore degli immobili al netto delle decurtazioni e delle sanatorie da effettuare, nello stato di fatto in cui si trova si può ritenere pari a € 89.000,00 (Euro ottantanovemila/00).

CONCLUSIONI Per l’espletamento dell’incarico ricevuto, il sottoscritto ha:

- analizzato la documentazione in atti; - visionato gli immobili oggetto di stima; - effettuato ricerche presso l’Ufficio Provinciale di Bari dell’Agenzia del Territorio- Catasto Fabbricati, per l’acquisizione di planimetrie catastali; - effettuato ricerche presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Santeramo in Colle, per l’accertamento della regolarità edilizia.

Sulla base di tutte le informazioni assunte, il sottoscritto ha determinato sia gli elementi necessari per rispondere ai quesiti presenti nel decreto di nomina, che i parametri necessari per effettuare la valutazione degli immobili, così come sopra riportato e stimato. Pertanto, lo scrivente, ringrazia la S.V.Ill.ma per la fiducia accordatagli e rimane a disposizione per ogni eventuale chiarimento, rassegnando la presente relazione, oltre agli allegati e la specifica di onorario.

Con osservanza Il C.T.U. Arch. Gaetano Marocchino

Firmato Da: MAROCCHINO GAETANO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 13c34c82d0b763ab92c2eadfa2e7b019