Woongebouw G.J. Geyssendorfferweg Paterswolde

NL.IMRO.1730.ABGeyssendorfferwg-0301

Projectgebied

2 Inhoudsopgave

1. Inleiding

2. Huidige en beoogde situatie 2.1 Beschrijving van het projectgebied, huidige situatie 2.2 Geldende planologische situatie 2.3 Beoogde situatie

3. Planologische toets 3.1. Provinciaal en gemeentelijk beleid 3.2. Waterhuishouding 3.3. Archeologie 3.4. Ecologie 3.5. Verkeer 3.6. Luchtkwaliteit 3.7. Bedrijven en milieuzonering 3.8. Externe veiligheid 3.9. Bodemkwaliteit 3.10. Economische uitvoerbaarheid

3 1. Inleiding Deze ruimtelijke onderbouwing is opgesteld voor het bouwen van een woongebouw met 18 woningen op het perceel plaatselijk bekend G.J. Geyssendorfferweg 2 t/m 36 in Paterswolde (plaatselijk bekend gemeente Eelde, sectie B en nummer 2269 ged.)

Het bouwplan is ingediend door de Stichting Eelder Woningbouw. In het kader van de wijkvernieuwing Nieuwe Akkers is een bestaand verouderd flatgebouw gesloopt. Dit bouwplan voorziet in vervangende nieuwbouw.

In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid (artikel 11 WRO) opgenomen voorzover de gronden zijn gelegen binnen de aanduiding “wijzigingsgebied” voor de uitvoering van herstructureringsplannen in de vorm van vervangende nieuwbouw. Hiervan is sprake. In de beschrijving in hoofdlijnen bij de bestemming “woondoeleinden” zijn toetsingsbepalingen geformuleerd voor het verlenen van vrijstellingen en voor de toepassing van wijzigingsbevoegdheden.

Ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan “Eelde-Paterswolde kern” is op onderdelen sprake van strijd met de voorschriften en is de aanduiding waarvan in de voorschriften sprake is niet doorvertaald naar de bestemmingsplankaart. Met deze procedure voor afwijken van het bestemmingsplan wordt medewerking verleend aan het bouwplan.

Het project past twee ondergeschikte onderdelen niet binnen de bouwregels. Deze ruimtelijke onderbouwing moet in het licht van deze afwijkingen worden geplaatst. Het beoogde gebruik van de gronden wijkt niet af van de oorspronkelijke situatie en ook het aantal woningen blijft gelijk. De gemeente ziet zich gesteld voor de vraag of de andere verschijningsvorm (geringere dakhelling, en de diepere bouwstrook) passen binnen een goede ruimtelijke ordening.

Op grond van artikel 2.12, lid 1, sub a onder 3 WABO kan het college medewerking verlenen aan het afwijken van het bestemmingsplan.

4 2. Huidige en beoogde situatie

2.1 Beschrijving van het projectgebied, huidige situatie Het project voorziet in het bouwen van een woongebouw met 18 woningen aan de G.J. Geyssendorfferweg in Paterswolde. Het plangebied is gelegen in de wijk Nieuwe Akkers, in het noorden van het dorp Paterswolde.

Op de navolgende luchtfoto is het plangebied rood omkaderd.

.

Het woongebied Nieuwe Akkers in Paterswolde is een naoorlogse uitbreidingswijk. De Stichting Eelder Woningbouw (SEW) realiseert in deze wijk, binnen de wijkvernieuwing, nieuwbouw van enkele seniorencomplexen met in totaal ruim 30 appartementen en groot onderhoud aan de 183 bestaande woningen.Het project is onderdeel van de wijkvernieuwing.

Het oorspronkelijke flatgebouw op de locatie is inmiddels gesloopt.

5

Het project voorziet in vervangende nieuwbouw met opnieuw 18 woningen in de sociale huur. Het woongebouw krijgt drie bouwlagen, met anders dan voorheen, een platte afdekking.

6

2.2 Geldende planologische situatie

Het plangebied omvat het perceel G.J. Geyssendorfferweg 2 t/m 36 in Paterswolde (plaatselijk bekend gemeente Eelde, sectie B en nummer 2269 ged.) Het plangebied ligt binnen het bestemmingsplan Eelde-Paterswolde kern, gemeente Tynaarlo, vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Tynaarlo op 14 november 2006, en onherroepelijk geworden op 5 december 2007.

Binnen dit bestemmingsplan hebben de gronden de bestemming “woongebied”. De gronden zijn onder andere bestemd voor wonen, verkeers- en verblijfsdoeleinden, openbare nutsvoorzieningen en groen- en speelvoorzieningen. Voorts geldt dat het projectplan ligt binnen de aanduiding “wijzigingsbevoegdheid”, waar de bestemming kan worden gewijzigd voor de uitvoering van herstructureringsplannen in de vorm van vervangende nieuwbouw, waarbij tevens het aantal woningen kan toenemen.

In de beschrijving in hoofdlijnen bij de bestemming “woondoeleinden” zijn toetsingsbepalingen geformuleerd voor het verlenen van vrijstellingen en voor de toepassing van wijzigingsbevoegdheden.

Met betrekking tot het bouwen geldt het volgende: Het bebouwingsbeeld wordt in het algemeen bepaald door: -overwegend vrijstaande en twee of meer aaneen gebouwde woningen in overwegend één of twee bouwlagen met kap en een gelijkmatige afstand tot de weg - vrijstaande, aaneen gebouwde en/of gestapelde woningen voor de bouwpercelen aangegeven met “wooncomplex” of “woonzorgcomplex”.

7 De aanduiding “wooncomplex” ontbreekt op de plankaart. Voor wat betreft de platte afdekking van het woongebouw voldoet het voldoet het bouwplan niet aan het bestemmingsplan en is een vrijstelling in relatie tot het gestelde in de beschrijving in hoofdlijnen niet mogelijk.

Voorts worden de woningen niet gebouwd binnen de voorgeschreven strook gemeten vanuit de naar de weg gekeerde bouwgrens met een diepte van ten hoogste 15 meter.

Het project past derhalve op die twee onderdelen niet binnen de bouwregels nu de plankaart niet voorziet in de aanduiding wooncomplex. Deze ruimtelijke onderbouwing moet in het licht van deze afwijkingen worden geplaatst. Het beoogde gebruik van de gronden wijkt niet af van de oorspronkelijke situatie en ook het aantal woningen blijft gelijk. De gemeente ziet zich gesteld voor de vraag of de andere verschijningsvorm (geringere dakhelling, en de diepere bouwstrook) passen binnen een goede ruimtelijke ordening.

8 2.3 Beoogde situatie In de beoogde situatie wordt het door sloop beschikbaar gekomen terrein opnieuw ingevuld met woningbouw. Het project schikt zich binnen het bestaande stratenpatroon. Bestaande ruimtelijke kwaliteiten worden gerespecteerd. Het project is onderdeel van de wijkvernieuwing Nieuwe Akkers.

In samenwerking met de SEW, die de regie van de wijkvernieuwing voor haar rekening nam, en de wijkbewoners is een integraal herstructurerings- en verbeteringsplan opgesteld dat bij alle partijen op voldoende draagvlak kan rekenen. Er is gekozen voor renovatie van de laagbouwwoningen, vervanging van de portiekflats door eigentijdse levensloopbestendige appartementen en herinrichting van de openbare ruimte in de sfeer van de jaren’50 toen deze wijk voor onder meer het personeel van de vliegschool is aangelegd.

Het project sluit aan op de bestaande ruimtelijke structuur. Het aantal woningen neemt niet toe en voor wat betreft de bouwvorm is sprake van een moderne invulling. Het parkeren wordt op eigen terrein opgevangen.

9 3. Planologische toets

3.1 Provinciaal en gemeentelijk beleid De provincie Drenthe heeft in 2010 de Omgevingsvisie Drenthe vastgesteld. De provincie streeft naar aantrekkelijke, gevarieerde en leefbare woonmilieus die voorzien in de woonvraag en heeft de gemeente opgedragen tot afstemming te komen. Zowel binnen het samenwerkingsgebied Groningen-Assen als binnen Noord-Drenthe zijn nadere afspraken gemaakt op welke wijze aan die uitdaging tegemoet wordt gekomen. Deze afspraken en de overige beleidsdoelstelling zijn verder uitgewerkt in de structuurvisie wonen 2012 van de gemeente Tynaarlo. Het project sluit volledig aan op de structuurvisie Wonen, waarbij accenten zijn gelegd op: • levensloopbestendig bouwen • bestaande kernen • duurzaamheid en vergrijzing • wonen-welzijn-zorg • samenwerking gemeente-corporaties • faciliteren regionale bouwtaakstelling.

Ten aanzien van zorgvuldig ruimtegebruik geldt dat inbreiding “boven” uitbreiding gaat. De SER- ladder wordt hierbij als denkmodel gebruikt. Het project zorgt er voor dat een perceel, gelegen tussen bestaande bebouwing kan worden herbebouwd. Daarmee kan worden gesproken over herstructuring en inbreiding. Het plan is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

3.2 Waterhuishouding Sinds 1 november 2003 is het verplicht plannen in het kader van de Wet op de Ruimtelijke Ordening te toetsen op water. Het doel van deze watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen. De waterhuishouding bestaat uit de overheidszorg die zich richt op het op en in de bodem vrij aanwezige water, met het oog op de daarbij behorende belangen. Zowel het oppervlaktewater als het grondwater valt onder de zorg voor de waterhuishouding. Naast veiligheid en wateroverlast (waterkwantiteit) worden ook de gevolgen van het plan voor de waterkwaliteit en verdroging onderzocht. Ten behoeve van dit project is de watertoets uitgevoerd.

In het projectgebied komen ondiepe storende lagen voor. Deze lagen, die vaak uit klei of leem bestaan, zorgen ervoor dat hemelwater moeilijk in de grond kan infiltreren. Hierdoor kan er wateroverlast ontstaan bij hevige neerslag. Deze locaties zijn zonder aanvullende maatregelen ongeschikt voor bijvoorbeeld woningbouw. Het waterschap wordt betrokken en geïnformeerd bij de verdere uitwerking van dit project.

3.3 Archeologie De gemeente Tynaarlo heeft een Structuurvisie Archeologie in voorbereiding. In het kader hiervan is een beleidskaart ontwikkeld op basis van de te verwachten en bekende archeologische resten. Het gebied heeft een hoge tot middelhoge archeologische verwachting (zie onderstaande kaart). De gemeente hanteert hierbij een vrijstelling voor archeologisch onderzoek als de oppervlakte van de bodemverstoring kleiner is dan 1000 m2. De uitbreiding van de woning valt binnen de marge van de onderzoeksvrijstelling. De initiatiefnemer hoeft hier geen archeologisch vooronderzoek te doen.

10

11 3.4 Ecologie In het projectgebied is alle bestaande bebouwing en groen verwijderd. Het plangebied heeft geen actuele natuurwaarde. Het projectgebied ligt niet in of grenst niet aan een beschermd gebied in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998. Het meest nabijgelegen gebied uit de Natuurbeschermingswet 1998 betreft het Natura 2000-gebied Drentsche Aa, dat is gelegen op een afstand van ongeveer 4 kilometer. Het projectgebied grenst niet aan en maakt geen onderdeel uit van de ecologische hoofdstructuur. Het dichtstbijzijnde gebied dat deel uitmaakt van de EHS is het landgoed De Braak op 200 meter ten noorden van het projectgebied. Deze beschermde gebieden liggen gezien de aard van de ingrepen op een voldoende afstand van het projectgebied of ecologische relaties zijn afwezig. Er zijn geen negatieve effecten als gevolg van de ontwikkelingen te verwachten. Voor de activiteit is daarom geen vergunning op grond van de Natuurbeschermingswet 1988 nodig. De voorgenomen activiteit is ook niet in strijd met het ‘nee, tenzij’- beleid uit de Nota Ruimte en de uitwerking daarvan in de Nota Ruimte en de Omgevingsvisie Drenthe 2010.

3.5 Verkeer Nu sprake is van vervangende nieuwbouw en het aantal woningen niet toeneemt is de verandering ten opzichte van huidige situatie te verwaarlozen. Op het perceel is voldoende parkeergelegenheid en ook is de verkeerstoename niet te verwachten.

3.6 Luchtkwaliteit Ook uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is de luchtkwaliteit ter plaatse van belang. In het gebied komen geen bedrijven voor die de luchtkwaliteit significant beïnvloeden waarmee rekening gehouden moet worden. De luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.7 Bedrijven en milieuzonering Op deze locatie wordt geen hinder van bedrijven ervaren. Tevens ligt deze plek niet binnen een milieuzone. Er is dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.8 Externe veiligheid In of nabij het projectgebied komen geen categoriale inrichtingen voor die onder de werking van het Besluit externe veiligheid inrichtingen vallen.

3.9 Bodemkwaliteit Alvorens met de bouw wordt aangevangen, dient onderzoek naar verontreiniging van de bodem en het grondwater plaats te vinden. Dit geschiedt in het kader van de procedure voor het verlenen van de omgevingsvergunning voor de activiteit “bouw”. Het plangebied grenst aan een gebied dat in de Provinciale omgevingsverordening is aangewezen als gebied tegen fysische bodemaantasting. In gebieden tegen fysische bodemaantasting is van nature een zekere bescherming aanwezig. In de Provinciale omgevingsverordening (vastgesteld d.d. 7 juli 2004) zijn regels opgenomen voor de instandhouding van die van nature aanwezige bescherming en ter voorkoming dat verontreinigingen door deze bescherming heen het grondwater kunnen bereiken. Hieraan wordt voldaan.

3.10. Economische uitvoerbaarheid De bouw wordt door de aanvragers gefinancierd.

12