Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg

Auftraggeber: Kreis Heinsberg – Der Landrat

Ansprechpartner: Wilhelm Schulze Leiter – Stabsstelle Demografischer Wandel und Sozialplanung Valkenburger Str. 45 52525 Heinsberg Tel.: 02452-135501 [email protected]

Vorgelegt von: InWIS Forschung & Beratung GmbH

Prof. Dr. Torsten Bölting Prof. Dr. Rolf G. Heinze Dipl.-Soziologe Björn Eisele Malin Leidecker, M.Sc.

Springorumallee 20a 44795 Bochum Tel.: 0234-890 34-0 Fax: 0234-890 34-49 [email protected] www.inwis.de

April 2019

Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wurde in der Regel die männliche Schreibweise verwendet. Wir weisen an dieser Stelle ausdrücklich darauf hin, dass sämtliche Personenbezeichnungen für alle Geschlechter gelten.

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Inhalt

1. Einleitung und Zielsetzung ...... 11 2. Zusammenfassung ...... 13 3. Analyse des Wohnungsmarktes ...... 17 3.1. Vorbemerkung zu Datengrundlagen ...... 17 3.2. Die Nachfrage am Wohnungsmarkt ...... 19 3.2.1 Soziodemografische Rahmenbedingungen ...... 19 3.2.2 Sozioökonomische Rahmenbedingungen ...... 27 3.2.3 Der Blick in die Zukunft: Ergebnisse der Bevölkerungsprognose ...... 31 3.3. Bestandsaufnahme – Analyse des Wohnungsangebotes und - bestands ...... 35 3.3.1 Der Markt für Mietwohnungen ...... 39 3.3.2 Der Markt für Eigenheime ...... 48 3.3.3 Der Markt für Eigentumswohnungen ...... 56 4. Wohnzufriedenheit, Umzugsabsichten, Bewohnerbindung ...... 59 4.1. Vorbemerkung ...... 59 4.2. Teilbereich Wohnsituation ...... 60 4.3. Teilbereich Gesamtstadt ...... 62 4.4. Gesamtzufriedenheit ...... 65 4.5. Umzugsabsichten und Bewohnerbindung ...... 65 5. Zielgruppen am Wohnungsmarkt ...... 69 5.1. Soziale Wohnraumversorgung ...... 69 5.2. Junges Wohnen ...... 87 5.3. Wohnsituation von Geflüchteten ...... 94 5.4. Wohnen im Alter ...... 99 6. Vorausschätzung des Wohnungsbedarfs ...... 112 6.1. Datenquellen der Wohnungsbedarfsprognose ...... 113 6.2. Entwicklung der Haushalte mit Wohnungsbedarf ...... 115 6.3. Entwicklung des quantitativen Wohnungsbedarfs ...... 116 6.4. Zusammenführung Wohnungsbedarfe nach Teilsegmenten ...... 120 7. Zielgruppenstrategische Entwicklung ...... 122 7.1. Wohnwünsche...... 122 7.2. Wohnungswirtschaftliche Zielgruppen ...... 125 7.3. Zielgruppenprognose ...... 128 7.4. Auswirkungen auf die künftige Wohn- bzw. Wohnungsnachfrage ...... 131 8. Ziele, Strategien und Maßnahmen ...... 133 8.1. Qualitätsvoller Neubau für verschiedene Zielgruppen ...... 133 8.2. Bündnisse eingehen und Akteure aktivieren ...... 140 8.3. Wohnungsbestand attraktiv halten und entwickeln ...... 144 8.4. Stabilisierung von ländlichen Wohnlagen ...... 146 8.5. Beratungsangebote und Begleitung von Zielgruppen ...... 148 8.6. Profilierung als regionaler Wohnstandort ...... 150

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8.7. Marktbeobachtung und Austausch ...... 151 9. Literatur/Quellen ...... 153 10. Anhang ...... 155 10.1. Ergebnisse der Zielgruppenworkshops ...... 155 10.2. Kommunalsteckbriefe ...... 158

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Abbildungen

Abbildung 1: Übersicht der Quartiere mit Nummern ...... 18 Abbildung 2: Determinanten der Bevölkerungsentwicklung 2006-2015 ... 19 Abbildung 3: Entwicklung der Einwohner in den Kommunen 2011-2015 ... 20 Abbildung 4: Einwohnerbezogener Wanderungssaldo in den Kommunen 2011-2013...... 21 Abbildung 5: Einwohnerbezogener Wanderungssaldo in den Kommunen 2014-2015 ...... 21 Abbildung 6: Einwohnerbezogener Wanderungssaldo in den Quartieren 2016 ...... 22 Abbildung 7: Wanderungsverflechtungen Kreis Heinsberg 2010-2015 ..... 23 Abbildung 8: Wanderungen nach Altersgruppen (jährlich, Mittelwert 2011-2015) ...... 23 Abbildung 9: Anteil der unter 20-Jährigen in den Quartieren 2016 ...... 25 Abbildung 10: Anteil der über 65-Jährigen in den Quartieren 2016 ...... 25 Abbildung 11: Anteil der über 80-Jährigen in den Quartieren 2016 ...... 26 Abbildung 12: Billeter-Maß 2015 ...... 27 Abbildung 13: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort im Kreis Heinsberg 2011-2015 ...... 28 Abbildung 14: Beschäftigungsquote 2015 ...... 29 Abbildung 15: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort in den Kommunen des Kreises Heinsberg 2008- 2015 ...... 29 Abbildung 16: Kaufkraftindex pro Haushalt in den Kommunen 2016 ...... 30 Abbildung 17: Prognostizierte Entwicklung der Bevölkerung 2014-2030 ... 32 Abbildung 18: Entwicklung der unter 18-Jährigen in den Kommunen 2014- 2030 ...... 33 Abbildung 19: Entwicklung der 30- bis unter 50-Jährigen in den Kommunen 2014-2030 ...... 33 Abbildung 20: Entwicklung der Senioren ab 75 Jahren in den Kommunen 2014-2030...... 34 Abbildung 21: Bevölkerungsdichte in den Quartieren 2016 ...... 36 Abbildung 22: Baufertigstellungen von Wohnungen in Wohngebäuden (Neubau und Baumaßnahmen) nach Segmenten im Kreis Heinsberg ...... 37 Abbildung 23: Durchschnittliche Bauintensität in den Kommunen 2013- 2015 ...... 37 Abbildung 24: Durchschnittliche Bauintensität im Segment der Mehrfamilienhäuser in den Kommunen 2013-2015 ...... 38 Abbildung 25: Durchschnittliche Bauintensität im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser in den Kommunen 2013-2015 ...... 39 Abbildung 26: Mietpreisniveau in den Kommunen 2012-2017 ...... 40 Abbildung 27: Mietpreisniveau in den Quartieren 2012-2017 ...... 41 Abbildung 28: Angebote der neuen Mietwohnungen (Baujahr ab 2010) ..... 42 Abbildung 29: Nachfrage nach Mietwohnungen in den Kommunen 2012- 2017 ...... 43 Abbildung 30: Nachfrage nach Mietwohnungen in den Quartieren 2012- 2017 ...... 44

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Abbildung 31: Verhältnis von Angebot und Nachfrage in den Quartieren 2012-2017 ...... 45 Abbildung 32: Entwicklung der mittleren Nettokaltmiete im Kreis Heinsberg ...... 48 Abbildung 33: Entwicklung der Kauffälle im Kreis Heinsberg 2011-2016 ... 49 Abbildung 34: Kaufpreise von freistehenden Einfamilienhäusern in den Kommunen 2012- 2017 ...... 50 Abbildung 35: Kaufpreise von freistehenden Einfamilienhäusern in den Quartieren 2012- 2017 ...... 51 Abbildung 36: Nachfrage nach freistehenden Einfamilienhäusern in den Kommunen 2012-2017 ...... 52 Abbildung 37: Nachfrage nach freistehenden Einfamilienhäusern in den Quartieren 2012-2017...... 53 Abbildung 38: Angebote an freistehenden Einfamilienhäusern (Baujahr: 1950-1979) ...... 53 Abbildung 39: Angebote an freistehenden Einfamilienhäusern (Baujahr: ab 2010) ...... 55 Abbildung 40: Mittlerer Angebotspreis von ETW in den Kommunen 2012- 2017 ...... 56 Abbildung 41: Mittlerer Angebotspreis von ETW in den Quartieren 2012- 2017 ...... 57 Abbildung 42: Nachfrage nach Eigentumswohnungen in den Kommunen 2012-2017 ...... 57 Abbildung 43: Nachfrage nach Eigentumswohnungen in den Quartieren 2012-2017 ...... 58 Abbildung 44: Wohnzufriedenheit – Zusammensetzung der Teilbereiche .. 59 Abbildung 45: Interpretation der Zufriedenheitswerte ...... 60 Abbildung 46: Zufriedenheit mit dem Teilbereich Wohnsituation ...... 60 Abbildung 47: Zufriedenheit mit den Merkmalen des Teilbereichs Wohnsituation ...... 61 Abbildung 48: Zufriedenheit mit dem Teilbereich Gesamtstadt ...... 62 Abbildung 49: Zufriedenheit mit den Merkmalen des Teilbereichs Gesamtstadt ...... 63 Abbildung 50: Attraktivitätsfaktoren der Gesamtstadt ...... 64 Abbildung 51: Attraktivitätshemmende Faktoren der Gesamtstadt ...... 64 Abbildung 52: Gesamtzufriedenheit ...... 65 Abbildung 53: Umzugsgründe ...... 66 Abbildung 54: Umzugsdestination ...... 66 Abbildung 55: Bewohnerbindung ...... 67 Abbildung 56: Vermittlungsquote wohnungssuchender Haushalte 2016 ..... 73 Abbildung 57: Anzahl der Bedarfsgemeinschaften (SGB II) im Kreis Heinsberg 2007-2016 ...... 74 Abbildung 58: Anteil der Bedarfsgemeinschaften (SGB II) an allen Haushalten in den Kommunen 2015 ...... 75 Abbildung 59: Anzahl wohngeldbeziehender Haushalte im Kreis Heinsberg 2006-2016 ...... 76 Abbildung 60: Anteil wohngeldbeziehender Haushalte an allen Haushalte 2015 ...... 77

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Abbildung 61: Anteil des preisgebundenen Mietwohnungsbestands am gesamten Wohnungsbestand in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen 2016 ...... 78 Abbildung 62: Anzahl der Bewilligungen geförderter Wohnungen im Geschosswohnungsbau 2006-2016 ...... 80 Abbildung 63: Angemessene Obergrenzen (Bruttokaltmiete) nach Anzahl der Personen und Kommunen ...... 83 Abbildung 64: Wohnzufriedenheit Teilbereich Wohnsituation im Vergleich 85 Abbildung 65: Generelle Umzugsgründe – Nennungen ab 7 % (niedrige Kaufkraft) ...... 86 Abbildung 66: Wünsche für die zukünftige Lebenssituation (niedrige Kaufkraft) ...... 86 Abbildung 67: Entwicklung der 18- bis unter 25-Jährigen ...... 88 Abbildung 68: Wanderungen der „Starterhaushalte“ * ...... 89 Abbildung 69: Entfernung zu den Hochschulen der Umgebung* ...... 90 Abbildung 70: Entwicklung der Studierendenzahlen an den Hochschulen in der Umgebung ...... 91 Abbildung 71: Wohnzufriedenheit Gesamtstadt I/III ...... 91 Abbildung 72: Wohnzufriedenheit Gesamtstadt II/III ...... 92 Abbildung 73: Wohnzufriedenheit Gesamtstadt III/III ...... 92 Abbildung 74: Zahl der zugewiesenen Asylsuchenden im Kreis Heinsberg .. 94 Abbildung 75: Zahl der zugewiesenen Asylsuchenden in den einzelnen Gemeinden ...... 95 Abbildung 76: Überblick über altengerechte Wohnformen ...... 99 Abbildung 77: Entwicklung der ab 65-Jährigen im Kreis Heinsberg von 2011-2015...... 100 Abbildung 78: Anteil der ab 65-Jährigen 2015 in den Kommunen ...... 101 Abbildung 79: Prognostizierte Entwicklung der Altersgruppen im Kreis Heinsberg 2014-2030 (Bevölkerungsvorausberechnung IT.NRW Basisvariante) ...... 101 Abbildung 80: Gewünschte Wohnform im Alter – nach Stadt ...... 106 Abbildung 81: Gewünschte Wohnform im Alter – Senioren ...... 106 Abbildung 82: Wohnwünsche altersgerechte Wohnformen ...... 107 Abbildung 83: Interesse an Unterstützung durch gewerbliche Betreiber .. 108 Abbildung 84: Aktuelle und gewünschte Wohnfläche in qm ...... 109 Abbildung 85: Grundlagen der Wohnungsbedarfsprognose ...... 112 Abbildung 86: Methodik in der Prognose des Wohnungsbedarfs ...... 114 Abbildung 87: Vorgehen Abschätzung des Wohnungsbedarfs ...... 118 Abbildung 88: Gewünschte Ausstattungsmerkmale ...... 123 Abbildung 89: Beschreibung der Ausstattungstypen ...... 124 Abbildung 90: Ausstattungstypen nach Haushaltstypen ...... 125 Abbildung 91: Beschreibung der Wohnkonzepte ...... 126 Abbildung 92: Verteilung der Wohnkonzepte im Kreis Heinsberg ...... 126 Abbildung 93: Zielgruppenverteilung ...... 127 Abbildung 94: Entwicklung der Zielgruppenverteilung ...... 130 Abbildung 95: Ziele für den Wohnungsmarkt ...... 133

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Tabellen

Tabelle 1: Saldo der natürlichen Bevölkerungsentwicklung 2009-2015 im Kreis Heinsberg ...... 20 Tabelle 2: Strukturmerkmale der Bevölkerung in den Kommunen 2015 24 Tabelle 3: Sozialversicherungspflichtig Beschäftige am Arbeitsort ...... 28 Tabelle 4: Vergleich des Wohnungsbestands in den Kommunen 2015 .. 35 Tabelle 5: Durchschnittliche Mietpreise, Angebots- und Nachfrageindikatorwerte und durchschnittliche Wohnfläche der Mietwohnungen im Kreis Heinsberg ...... 39 Tabelle 6: Differenzierung des marktaktiven Mietwohnungsangebots im Kreis Heinsberg nach Wohnfläche ...... 46 Tabelle 7: Wohnungsannoncenauswertung Mietwohnungen: Gegenüberstellung Wohnfläche und Angebotspreise ...... 46 Tabelle 8: Differenzierung des marktaktiven Mietwohnungsangebots im Kreis Heinsberg nach dem Baualter ...... 47 Tabelle 9: Differenzierung des marktaktiven Mietwohnungsangebots im Kreis Heinsberg nach dem Objektzustand ...... 47 Tabelle 10: Vergleich der Bodenrichtwerte in den Kommunen 2016 ...... 48 Tabelle 11: Summe aller wohnungssuchenden Haushalte ...... 70 Tabelle 12: Wohnungssuchende je 100 preisgebundener Wohnungen ... 71 Tabelle 13: Wohnungssuchende Haushalte nach der Haushaltsgröße in den Kommunen des Kreises Heinsberg 2016 ...... 72 Tabelle 14: Anzahl der Bedarfsgemeinschaften (SGB II) in den Kommunen 2007-2016 ...... 74 Tabelle 15: Anzahl der wohngeldbeziehenden Haushalte in den Kommunen 2006-2016 ...... 76 Tabelle 16: Bestand an öffentlich geförderten Mietwohnungen 2006- 2016 ...... 78 Tabelle 17: Bestand an öffentlich gefördertem Wohneigentum 2006- 2016 ...... 79 Tabelle 18: Baufertigstellungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau80 Tabelle 19: Prognose des öffentlich geförderten Mietwohnungsbestands 2016-2030 ...... 81 Tabelle 20: Mietniveau und Bewilligungsmiete im öffentlich geförderten Neubau ...... 82 Tabelle 21: Bewilligungsmiete und angemessener Nettokaltmiete im Vergleich ...... 84 Tabelle 22: Anteil der 18- bis 25-Jährigen an der Gesamtbevölkerung (2015) ...... 88 Tabelle 23: Zuweisungen im Jahr 2015 in Prozent an der Einwohnerzahl96 Tabelle 24: Verteilstatistik 03.12.2017 ...... 97 Tabelle 25: Angebot in den Kommunen: Wohnungen mit Betreuung/Service ...... 103 Tabelle 26: Nachfragepotenzial altengerechtes Wohnen ohne Service.. 110 Tabelle 27: Nachfragepotenzial altengerechtes Wohnen mit Service .... 111 Tabelle 28: Übersicht Kennzahlen Wohnungsbedarfsprognose 31.12.2014 ...... 115 Tabelle 29: Entwicklung der Haushalte mit Wohnungsbedarf 2014-2030116 Tabelle 30: Entwicklung des quantitativen Wohnungsbedarfs 2014- 2030 ...... 117

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Tabelle 31: Zusatzbedarf durch Flüchtlingszuwanderung 2015/2016... 118 Tabelle 32: Berechnung Wohnungsbedarf ab 2018 ...... 119 Tabelle 33: Vergleich Wohnungsbedarf und bisherige Bautätigkeit ..... 120 Tabelle 34: Wohnungsbedarf nach Teilsegmenten des Wohnungsmarktes 2018-2030 ...... 121

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Abkürzungsverzeichnis

EFH Einfamilienhäuser

ETW Eigentumswohnungen

EZFH Ein- und Zweifamilienhäuser

fEFH Freistehende Einfamilienhäuser

KdU Kosten der Unterkunft

MFH Mehrfamilienhäuser

MIV Motorisierter Individualverkehr

MW Mietwohnungen

ÖPNV Öffentlicher Personennahverkehr

SGB Sozialgesetzbuch

SOEP Sozioökonomisches Panel

WE Wohneinheiten

ZUE Zentrale Unterbringungseinrichtung

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1. Einleitung und Zielsetzung

Der Kreis Heinsberg sieht sich seit einiger Zeit mit erheblichen Umwälzungen an den Wohnungsmärkten konfrontiert. Hier spielen unterschiedliche Ent- wicklungen ineinander:

 Mit dem Fortgang des Stein- und Braunkohlebergbaus ist der Kreis bzw. sind Teile des Kreisgebietes einem tiefgreifenden und anhal- tenden Strukturwandel ausgesetzt, der sich auch in wandelnder Wohnungsnachfrage äußert.

 Vor dem Hintergrund der aktuell (wieder) wachsenden Bevölke- rungs- und Haushaltszahlen stellt sich die Frage nach der Wohn- raumversorgung erneut.

 Diese Thematik wird verschärft durch komplexe Wanderungsver- flechtungen im Umfeld Kölns und Aachens und die Frage nach deren Beeinflussbarkeit auf der einen Seite sowie…

 …die Frage nach den veränderten Ansprüchen an das Gut Wohnen durch sich ändernder Nachfragegruppen.

 Insgesamt diskutieren lokale und regionale Akteure, Expertinnen und Experten sowie auch die Politik den Einsatz unterschiedlicher wohnungsmarktpolitischer Instrumente.

Diese Wohnungsmarktstudie soll die Herausforderungen einer auf veränderte Studie soll aktuelle und künftige Bedarfslagen ausgerichteten Wohnungsmarktpolitik herausarbeiten. Zielset- Bedarfslagen am Wohnungsmarkt ermitteln zung ist es, die maßgeblichen quantitativen und qualitativen Rahmenbedin- gungen der Wohnungsmarkt- und Stadtentwicklungspolitik der kommenden Jahre zu ermitteln.

Mehrere Fragestellungen sind Gegenstand der vorliegenden Wohnungsbe- darfsanalyse:

 Wie haben sich die wesentlichen nachfrageseitigen Rahmenbedingungen auf dem Wohnungsmarkt in den Städten, Gemeinden und Quartieren des Kreises entwickelt?

 Wie stellen sich der Wohnungsbestand und das Wohnungsangebot im Kreis dar? Wie haben sich Miet- und Kaufpreise in den Teilmärkten entwickelt?

 Welche Wohnungsangebote fehlen derzeit am Markt? Wie lässt sich die Wohnsituation unterschiedlicher Zielgruppen bewerten?

 Welche Wohnwünsche/Wohnanforderungen bestehen im Kreis Heinsberg seitens der Bewohnerschaft? Welche zielgruppenspezifischen Bedarfe können identifiziert werden?

 Wie wird sich der Wohnraumbedarf in Zukunft entwickeln? Welche zusätzlichen Wohnformen werden für welche Nachfragegruppen benötigt?

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 Mit welchen Strategien kann es gelingen aktuellen und künftigen Herausforderungen des Wohnungsmarktes zu begegnen?

Studie setzt an Vorarbeiten der Die Studie baut dabei an vielen Stellen auf der bisherigen Arbeit der Stab- Kreisverwaltung an stelle Demografischer Wandel und Sozialplanung auf. Insbesondere beim Thema Wohnen im Alter konnten Datenzusammenstellungen, Gutachten und Analysen ausgewertet und fortgeführt werden. Ebenso sind die Analysen auf Quartiersebene stark mit dem Sozialraummonitoring (Quartiersanalysen) der Kreisverwaltung verwoben.

Studie wurde in einem kommuni- Die Studie wurde in einem intensiven Diskussionsprozess mit den Vertretern kativen Verfahren erarbeitet des Kreises und der Kommunen erarbeitet. Hierzu wurde eine begleitende Steuerungsgruppe gebildet, in der Zwischenergebnisse präsentiert und diskutiert wurden. Um fachbezogenen Sachverstand einzubinden, konsensuale Zielsetzungen zu erarbeiten, Strategien passgenau zu entwickeln und die Mitwirkungsbereitschaft der Akteure bei der Umsetzung des Konzeptes sicherzustellen, wurden zudem drei Workshops mit fachbezogenen Marktak- teuren durchgeführt.

Studie basiert auf eigener Empi- Um empirische Daten zur Wohnzufriedenheit und zu Wohnwünschen der rie Bewohner des Kreises zu gewinnen, wurden von Oktober bis Dezember 2017 rd. 1.000 Bewohner telefonisch über einen (teil-) standardisierten Fragebo- gen befragt.

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2. Zusammenfassung

Trends am Wohnungsmarkt im Kreis Heinsberg

TREND 1: ERNEUTES BEVÖLKERUNGSWACHSTUM UND STABILER ARBEITSMARKT

Die Bevölkerung ist im Kreis Heinsberg seit 2011 um knapp 3.500 Personen angewachsen. Seit 2013 sind die Wanderungsgewinne hoch genug, um die Sterbeüberschüsse zu kompensieren. Neben der hohen Zuwanderung in Fol- ge des bundesweiten Zuzugs von Geflüchteten, kann der Kreis Heinsberg vor allem von der Zuwanderung von Familien und konsolidierten Haushalten aus der Städteregion Aachen und Mönchengladbach profitieren. Junge Haushalte zieht es hingegen zur Ausbildung und zum Berufsstart oftmals in die prospe- rierenden Großstädte im Umland. Die Kommunen und ihre Quartiere unterscheiden sich hinsichtlich ihrer demografischen Strukturmerkmale. Insbe- sondere „überalterte Quartiere“ sollten künftig im Blick behalten werden.

Der Arbeitsmarkt im Kreis Heinsberg hat sich in den vergangenen Jahren positiv entwickelt. Dies lässt sich durch den Anstieg der Beschäftigten, die unterdurchschnittliche Arbeitslosenquote, den Rückgang der Bedarfsge- meinschaften nach SGB II und die durchschnittliche Kaufkraft belegen.

TREND 2: HETEROGENITÄT AM WOHNUNGSMARKT

Die analysierten Indikatoren belegen die Heterogenität im Kreis, z. B. hinsichtlich der Wanderungs- und Bauintensität, der Kaufkraft oder der Arbeits- losigkeit in Folge des Strukturwandels. Unmittelbar nebeneinander zeigen sich (teils kleinräumig) unterschiedliche Entwicklungen, Strukturen und Herausforderungen. So ist der Kreis Heinsberg nicht nur ländlicher Raum, sondern es lassen sich ebenso städtische Quartiere, wie suburbane Räume finden.

Auch am Wohnungsmarkt zeigt sich der Kreis heterogen. So sind in gefrag- ten, innerstädtischen Lagen (z. B. Innenstadt Erkelenz) deutliche Preisstei- gerungen zu verzeichnen, da die Nachfrage das Angebot übertrifft. Auf der anderen Seite sind (vor allem) in ländlichen Lagen, in denen Infrastruktur- angebote fehlen, Bestandsimmobilien schwerer zu verkaufen. Auch auf der Nachfrageseite ist der Wohnungsmarkt im Kreis Heinsberg differenziert, da ganz unterschiedliche Wohnraumbedarfe, Wohnwünsche, und Wohnrauman- forderungen je nach Alter, Haushaltstyp, Lebensstil und finanziellen Mög- lichkeiten bestehen.

TREND 3: STEIGENDE NACHFRAGE AM WOHNUNGSMARKT

Für die Zukunft ist von unterschiedlichen Entwicklungen der Bevölkerung im Kreis Heinsberg auszugehen. Insgesamt wird eine eher stagnierende Ein- wohnerentwicklung erwartet, die neueste Prognose des statistischen Lan- desamtes geht von einem etwas positiveren Trend als bisher aus. Da das Wachstum vor allem bei den älteren Zielgruppen zu erwarten ist, kommt dem Bedarf an altengerechtem Wohnraum eine besondere Bedeutung zu. Noch wichtiger als die Entwicklung von Personen ist für den Wohnungsmarkt jedoch die Entwicklung der Haushalte (als Nachfrager von Wohnraum). Im

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Zuge der Verkleinerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße, ist von einer steigenden Haushaltszahl und einer steigenden Nachfrage am Wohnungs- markt auszugehen.

TREND 4: ANSPANNUNG DES WOHNUNGSMARKTES UND MODERNISIERUNGSBEDARFE

In weiten Teilen des Kreises ist eine Anspannung des Wohnungsmarktes festzustellen. Betroffen sind bestimmte Wohnungsmarktsegmente bzw. ziel- gruppenspezifische Wohnungsangebote. In Folge einer geringen Bautätigkeit im Geschosswohnungsbau ist der durchschnittliche Mietpreis seit 2012 um knapp einen Euro pro Quadratmeter angestiegen. Bei kleinen Mietwohnun- gen (ein bis zwei Zimmer) gibt es merkliche Nachfrageüberhänge, weil um diese Wohnungen ganz unterschiedliche Zielgruppen (Senioren, junge Sin- glehaushalte, SGB II-Leistungsempfänger etc.) konkurrieren. Vor dem Hin- tergrund steigender Mieten und abschmelzender preisgebundener Wohnun- gen besteht ein wachsender Bedarf an preiswertem Wohnraum. Im Zuge der Alterung der Gesellschaft gewinnt barrierefreier Wohnraum an Bedeutung.

Auch Eigentumswohnungen erfahren ein zunehmendes Interesse im Kreis. Insbesondere in den städtischen Quartieren können diese eine gute Alterna- tive zum Eigenheim für „Best Ager“ sowie Senioren bieten und somit den Generationenwechsel im Eigenheimbestand anregen. Eigenheime und Grundstücke erfahren ein ungebrochenes Interesse bei jungen Familien aus der Region.

Besondere Herausforderungen in puncto Modernisierung bestehen in den Einfamilienhausquartieren der Nachkriegsjahrzehnte, aber nicht nur hier sollte die Bestandsentwicklung in den kommenden Jahren angegangen werden.

TREND 5: HOHE WOHNZUFRIEDENHEIT IM KREIS HEINSBERG

Die InWIS-Bewohnerbefragung zeigt eine hohe Zufriedenheit der im Kreis Heinsberg Lebenden mit ihrer Wohnsituation und insbesondere auch mit ihrer konkreten Wohnung. Sehr positiv werden das nachbarschaftliche Woh- numfeld, das Wohngebäude, das Grünflächenangebot sowie die Sauberkeit im Wohnumfeld gesehen. Die kleinstädtische/ländliche Idylle ist ein wesentlicher Standortvorteil des Kreises.

Etwas schwächer schneiden die Merkmale Angebot an Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Angebote an Spielmöglichkeiten im Wohnumfeld, Internetverbindung sowie Sport- und Freizeitmöglichkeiten ab. Das Ausster- ben des Einzelhandels und Leerstände werden attraktivitätshemmend bewertet.

Die Umzugsabsichten deuten auf eine hohe Verbundenheit mit dem derzeiti- gen Wohnstandort hin.

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Ziele für das Wohnen im Kreis Heinsberg

ZIEL 1: QUALITÄTSVOLLER NEUBAU FÜR VERSCHIEDENE ZIELGRUPPEN

Für die im Kreis Heinsberg lebenden Menschen soll in ausreichender Menge und zielgruppengerechter Qualität Wohnraum zur Verfügung stehen. Dazu bedarf es neben der Bestandsentwicklung auch dem Neubau von Wohnungen von kurzfristig mindestens 1.100 Wohnungen pro Jahr. Der Vielfalt der Be- wohner des Kreises sollte dabei Rechnung getragen werden und sowohl ge- hobenes Wohnen für eine anspruchsvolle Zielgruppe, barrierefreies Wohnen für Ältere, als auch qualitätsvolles, bezahlbares Wohnen ermöglicht werden. Die Prioritäten des Wohnungsbaus sollten künftig auf das Mehrfamilien- haussegment gesetzt werden, um der Alterung der Gesellschaft und dem Trend der Singularisierung gerecht zu werden. Nur so kann der bereits vorhandene Nachfragedruck auf kleine Wohnungen im Kreis bedient werden. Der Bau von Mehrfamilienhäusern kann dabei u. a. durch die entsprechende Bereitstellung von Bauland, die Inanspruchnahme der Wohnraumförderung sowie durch die Aktivierung von entsprechenden Akteuren gelingen.

ZIEL 2: BÜNDNISSE EINGEHEN UND AKTEURE AKTIVIEREN

Im Kreis Heinsberg besteht eine breite Akteurslandschaft, die bedarfsgerecht am Wohnungsmarkt agiert. Dennoch wurden Segmente und Zielgruppen identifiziert, die am Wohnungsmarkt momentan nur schwer zu versorgen sind. Dies betrifft z. B. einkommensschwache Senioren oder Geflüchtete, mobilitätseingeschränkte Personen oder Familien mit mehreren Kindern. Zur Schaffung zielgruppengerechter und insbesondere bezahlbarer Angebote gilt es, stärker in die Interaktion mit den vorhandenen Akteuren im Kreis zu treten und auch neue Partner für den Wohnungsbau zu gewinnen. Durch die Aktivierung verschiedener Akteure (Wohlfahrtspflege, Banken, Genossen- schaften, Betriebe) soll der Wohnstandort Kreis Heinsberg gemeinsam bedarfsgerecht weiterentwickelt werden.

ZIEL 3: WOHNUNGSBESTAND ATTRAKTIV HALTEN UND ENTWICKELN

Wohnbedürfnisse im Wandel müssen sich auch im Wohnungsbestand wiederfinden. Ziel muss es deshalb im Kreis Heinsberg sein, die älteren Bestände fit zu machen für aktuelle Wohnanforderungen. Eine zentrale Herausforderung liegt dabei in der Aktivierung von Einzeleigentümer, die die größte Eigentü- mergruppe im Kreis darstellen und im Gegensatz zu institutionellen Anbie- tern erfahrungsgemäß schwer für das Thema Modernisierung zu erreichen sind. Die Kampagne auf Landesebene kann als Vorbild dienen, um eine eigene Modernisierungsoffensive im Kreis Heinsberg zu starten. Im Rahmen der Offensive sollten Anreize für eine Modernisierung öffentlichkeitswirksam gebündelt und verbreitet werden.

ZIEL 4: STABILISIERUNG VON LÄNDLICHEN WOHNLAGEN

Die Sicherung der Infrastrukturen im ländlichen Raum stellt eine wesentliche Herausforderung im Kreis Heinsberg in den kommenden Jahren dar. Um die Bleibeperspektive verschiedener Zielgruppen im Kreis zu erhöhen bzw. neue Zielgruppen zu gewinnen, ist die Bereitstellung einer guten familienbezoge- nen Infrastruktur unerlässlich. Auch die Sicherung der verkehrlichen Anbin-

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dung (ÖPNV) und die Nahversorgung haben eine große Relevanz bei dem Erhalt der Wohnstandortqualitäten. Im Zuge des demografischen Wandels gilt es zudem, die medizinische und pflegerische Versorgung sicherzustellen. Der Kreis Heinsberg und die Kommunen sollten mit kreativen Konzepten (z. B. für den Umgang mit Leerstand) sowie finanziellen Anreizen die Dorfkerne und ländliche Lagen stärken.

ZIEL 5: BERATUNGSANGEBOTE UND BEGLEITUNG VON ZIELGRUPPEN

Integration und Teilhabe aller Zielgruppen am Wohnungsmarkt ist ein we- sentliches Ziel für die künftige Wohnungsmarktpolitik im Kreis Heinsberg. Wie die Studie aufzeigt, gibt es bereits heute ein umfassendes Netzwerk an Beratungsangeboten sowie viel Engagement bei der Unterstützung benach- teiligter Zielgruppen am Wohnungsmarkt. Künftig gilt es, für die Versteti- gung bzw. den Ausbau vorhandener Angebote zu sorgen. Wichtig ist auch, die Angebote und Informationen für alle Interessierten leicht zugänglich zu machen.

Der öffentlich geförderte Wohnungsbau hat bei Investoren teilweise noch ein schlechtes Image. Dabei sind weite Teile der Bevölkerung berechtigt, eine öffentlich geförderte Wohnung zu beziehen. Gerade zur Schaffung zielgruppengerechten Wohnraums, ist der öffentliche geförderte Wohnungsbau ein geeignetes Instrument. Im Kreis Heinsberg sollte durch Aufklärung und Öf- fentlichkeitsarbeit an einer Imageverbesserung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus gearbeitet werden.

ZIEL 6: PROFILIERUNG ALS REGIONALER WOHNSTANDORT

Für eine stärkere Positionierung als Wohnstandort und die Profilierung des Standortimages ist eine Bewerbung des Wohnstandortes auf unterschiedlichen Kanälen für verschiedene Zielgruppen zu empfehlen.

Im Kreis Heinsberg kann man gut wohnen – dies konnte die Wohnungs- marktstudie aufzeigen. Diese Message sollte nun auch nach außen stärker kommuniziert werden. Die Profilierung als Wohnstandort kann auch dazu beitragen, die Fachkräftesicherung in der Region voranzutreiben.

ZIEL 7: MARKTBEOBACHTUNG UND AUSTAUSCH

Die Wohn- und Lebensqualität in den Quartieren des Kreises soll erhalten bzw. weiter gesteigert werden. Dazu bietet die vorhandene Analyseebene Quartier eine gute Grundlage. Auch weiterhin sollte der Wohnungsmarkt auf allen räumlichen Ebenen (Quartier, Kommune, Kreis) einer regelmäßigen Beobachtung unterzogen werden, um auf Trends und veränderte Bedarfe rechtzeitig reagieren zu können. Ebenso gilt es, die Diskussion um Instru- mente und Strategien für den Heinsberger Wohnungsmarkt gemeinsam fort- zusetzen.

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3. Analyse des Wohnungsmarktes

3.1. Vorbemerkung zu Datengrundlagen

Das Konzept wurde in enger Abstimmung mit den Vertretern der Kommunen Konzepterarbeitung in enger und des Kreises erarbeitet. Dies betrifft die z. B. notwendige Datenbereitstel- Abstimmung mit den Vertretern der Kommunen und des Kreises lung durch die Kommunen und den Kreis. Auch verfügbare Informationen anderer Institutionen im Kreis wurden mit verarbeitet. Hierzu zählen die Erfahrungen privatwirtschaftlicher Akteure am Wohnungsmarkt sowie Infor- mationen des Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Zudem hat InWIS die im Rahmen der Wohnungsmarktbeobachtung der NRW.BANK erhobenen Indikatoren für die Analyse des regionalen Wohnungsmarktgeschehens genutzt (z. B. aktuelle Kommunalprofile). Eine Wohnungsannoncenauswertung und Expertengespräche des InWIS runden die Informationsbasis ab. Teil- nehmer der Expertengespräche waren Vertreter der im Kreisgebiet vertre- tenden Wohnungsunternehmen, Makler sowie Finanzierungsinstitute. Fol- gende methodische Hinweise sind für die Interpretation der Wohnungs- annoncenauswertung auf Basis des Immobilienportals ImmobilienScout24 voranzustellen:

 Aufgrund einer Kooperationsvereinbarung kann InWIS die Angebotsdatenbank des ImmobilienScout24 verwenden, die diejenigen Immobilienangebote enthält, die von den Anbietern zum Kauf oder zur Miete inseriert wurden. Für jedes Angebot enthält die Datenbank Angaben zur Struktur der Objekte: zum Status (Miete/Eigentum), zum Baujahr, zu Ausstattungsmerkmalen, zur Größe und zu den Angebotspreisen (Nettokaltmieten).

 Gleichzeitig erlaubt die Angebotsdatenbank auch die Abschätzung der Nachfrage nach Wohnungen. Aus einer Vielzahl an Möglichkeiten wurde hierfür die Messung der sogenannten Hits ausgewählt. Sucht ein Nachfrager in einer Stadt eine Immobilie und gibt seine Wohnwünsche in die Eingabemaske ein, so erhält er Übersichten über die in Frage kommenden Objekte. Der Nachfrager hat durch das Vorschaufoto auf der Showliste in der Regel einen optischen Eindruck vom Angebot, kann die Lage durch die Entfernungsangabe vom Zielort einschätzen und sieht den Preis. Das Anschauen des Angebotes signalisiert bereits ein intensiveres Interesse und wird als Hit gezählt.

 Ein Hit gibt wieder, wie oft das konkrete Angebot von potenziellen Nachfragern betrachtet wird. Berechnet wird grundsätzlich ein Durchschnittswert für jedes einzelne Objekt, der sogenannte Hit pro Wohnung und Monat. Die Hits bilden zwar nicht die tatsächliche Nachfrage ab, sie verdeutlichen jedoch das Interesse der Nachfrager an bestimmten Wohnungsangeboten. In zahlreichen bundesweiten Marktanalysen hat sich gezeigt, dass starke (schwache) Märkte auf diese Weise durch entsprechend hohe (niedrige) Werte identifiziert werden können. Preise, Wohnflächen und Grundstücksflächen werden als gemittelte Werte dargestellt.

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Konzept setzt an Vorarbeit der Die Quartiersanalysen erfolgen auf Basis der kleinräumigen Raumgliederung Stabstelle Demografischer Wan- nach Sozialräumen und Quartieren der Stabstelle Demografischer Wandel del und Sozialplanung an und Sozialplanung. Hinsichtlich der demografischen Situation in den Quar- tieren wurden die vorhandenen Quartiersanalysen aus 2017 (Geografisches Institut der RWTH Aachen im Auftrag des Kreises Heinsberg) genutzt.

Abbildung 1: Übersicht der Quartiere mit Nummern

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: Kreis Heinsberg, eigene Darstellung

Die Einzelwerte der Auswertungen auf Quartiersebene sind den Kommu- nalsteckbriefen (s. Anhang) zu entnehmen.

18 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

3.2. Die Nachfrage am Wohnungsmarkt 3.2.1 Soziodemografische Rahmenbedingungen

Die folgenden Analysen dienen dazu, die wesentlichen nachfrageseitigen Rahmenbedingungen der Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt im Kreis Heinsberg darzustellen.

Abbildung 2: Determinanten der Bevölkerungsentwicklung 2006-2015

4.500

3.934 3.500 3147

2.500

1.641 1.500

1.103 987

446

517 500 419

256 351

155

114

205

-42 587

566

654

638

- 668 -222 -359 730 -147

752

787

-500 -

876

298 - -432 -843 -844 -1.500 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

natürliche Bevölkerungsentwicklung Wanderungen Gesamtentwicklung

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

Die Bevölkerungsentwicklung im Kreis Heinsberg ist im Betrachtungszeit- Zuletzt positive Bevölkerungs- raum durch eine anhaltend negative natürliche Bevölkerungsentwicklung entwicklung durch Wanderungs- gewinne im Kreis (mehr Sterbefälle als Geburten) geprägt. Der Wanderungssaldo (Saldo der Zu- und Fortzüge) war mit Ausnahme der Jahre 2008 und 2009 hingegen positiv, das heißt es sind größtenteils jährlich mehr Personen zu- als fortge- zogen. Jedoch kann erst ab 2013, durch deutlichere Wanderungsgewinne, der Sterbeüberschuss kompensiert werden, sodass sich seitdem die Einwohner- zahl des Kreises erhöht. Insbesondere in 2014 und 2015 haben Geflüchtete einen wesentlichen Anteil an den hohen Zuzügen.

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 3: Entwicklung der Einwohner in den Kommunen 2011-2015

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

Bevölkerungszuwächse in allen Die Bevölkerung hat sich in den vergangenen Jahren in allen Kommunen des Kreiskommunen Kreises positiv entwickelt. Während Gangelt (+5,1 %) und Wassenberg (+5,7 %) die stärksten Zuwächse erfahren haben, lässt sich in Erkelenz (+0,7 %), Übach-Palenberg (+0,7 %) und Wegberg (+0,1 %) eine eher stagnierende Entwicklung erkennen. Bei Betrachtung der Determinanten der Bevölke- rungsentwicklung (natürliche Bevölkerungsentwicklung und Migration) zeigt sich erneut die Bedeutung des positiven Wanderungssaldos für das Bevölke- rungswachstum (vgl. Abbildung 4, Abbildung 5). Dieser gleicht die durch- gängig vorhandenen Sterbeüberschüsse (vgl. Tabelle 1) aus.

Tabelle 1: Saldo der natürlichen Bevölkerungsentwicklung 2009-2015 im Kreis Heinsberg

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Erkelenz -187 -132 -159 -261 -98 -138 -114

Gangelt -38 -53 -45 -64 -31 -39 -62

Geilenkirchen -39 -27 -26 -34 -59 -71 -87

Heinsberg -164 -141 -79 -94 -122 -83 -105

Hückelhoven -79 -68 -58 -78 -117 -50 -114

Selfkant -12 -42 -18 -22 -44 -33 -58

Übach- -52 -21 -53 -111 -105 -94 -79 Palenberg

Waldfeucht -2 -10 -4 -4 -30 -9 -35

Wassenberg -51 -63 -23 -88 -49 -66 -73

Wegberg -106 -111 -101 -120 -97 -71 -60

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

20 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 4: Einwohnerbezogener Wanderungssaldo in den Kommunen 2011-2013

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

Bereits vor dem erheblichen Anstieg der Zuwanderung nach Deutschland im Bereits vor Zuzug von Geflüchte- Zuge internationaler Fluchtmigration profitieren fast alle Kommunen von ten positive Wanderungssalden in weiten Teilen des Kreises einer Zuwanderung (positiver Wanderungssaldo), wie die Analyse des einwohnerbezogenen Wanderungssaldos (Wanderungen pro 1.000 Einwohner) aus den Jahren 2011-2013 zeigt. Die höchsten einwohnerbezogenen Wande- rungssalden haben Gangelt (12,1) und Wassenberg (8,7), während sich in Übach-Palenberg (-0,8) und in Waldfeucht (-1,8) leichte Abwanderungsten- denzen in diesem Zeitraum zeigen.

Abbildung 5: Einwohnerbezogener Wanderungssaldo in den Kommunen 2014-2015

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Ab 2014 deutlich höhere Wande- Ab 2014 lassen sich im Kreis Heinsberg deutlich höhere Wanderungsgewinne rungsgewinne im gesamten Kreis, feststellen, was sich auch auf den erhöhten Zuzug von Geflüchteten zurück- u.a. als Folge internationaler Fluchtmigration führen lässt. Wie auch in den Jahren zuvor, haben in 2014 und 2015 Wassen- berg (24,4) und Gangelt (19,7) die höchsten einwohnerbezogenen Wande- rungssalden und liegen damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 11,7. Wegberg (4,2) hat in den Jahren 2014 und 2015 eine vergleichsweise schwache Zuwanderung erfahren.

Die kleinräumige Analyse ermöglicht es, jene Quartiere zu identifizieren, die die die stärksten Zuzüge generieren bzw. Fortzüge zu verkraften haben. Die kleinräumige Analyse ist dabei nicht mit vorangegangen Karten und textli- chen Erläuterungen vergleichbar, da die Auswertungen unterschiedliche Zeiträume bzw. -punkte abbilden.

Abbildung 6: Einwohnerbezogener Wanderungssaldo in den Quartieren 2016

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: Kreis Heinsberg 2017, eigene Darstellung

Ein Nebeneinander von Quartie- Zum Betrachtungszeitpunkt 2016 haben 41 Quartieren Wanderungsgewinne ren mit Wanderungsgewinnen und 24 Quartieren Wanderungsverluste erfahren. Die Quartiere 5 (Balheim- und -verlusten Rödigen, Arsbeck, Windenrath) in Wegberg und 2 (Hückelhoven) in Hückel- hoven weisen mit einem Wert von 62,1 und 23,6 je 1.000 Einwohner die höchsten Wanderungsgewinne auf. Die Quartiere 2 (Süsterseel, Wehr, Hil- lensberg) in Selfkant und 3 (Birgelen) in Wassenberg hatten in 2016 mit Werten von -20,3 und -17,8 je 1.000 Einwohner die höchsten Fortzüge. Gründe für das Wachstum bzw. Zuzüge auf der Quartiersebene sind vor allem die konkreten Lagequalitäten, wie die verkehrliche Anbindung und die städ- tebaulichen bzw. naturräumlichen Qualitäten, aber auch das Wohnungsan- gebot und Neubaugebiete. Der hohe Wanderungsgewinn im Wegberger Quar- tier 5 lässt sich auf die Erstaufnahmeeinrichtung für Flüchtlinge Wegberg- Petersholz zurückführen.

22 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 7: Wanderungsverflechtungen Kreis Heinsberg 2010-2015

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

Ein genauerer Blick auf die Wanderungsverflechtungen zeigt, dass die stärks- Stärkste Abwanderung in wirt- ten Fortzüge aus dem Kreisgebiet nach Köln, Düsseldorf und Aachen, als schaftlich prosperierende Bal- lungsräume beliebte Wohnstandorte mit einer hohen Lebensqualität und einem großen Arbeitsplatzangebot, erfolgen. Den stärksten Zuwachs hingegen erfährt der Kreis Heinsberg aus Mönchen-gladbach und den südlich angrenzenden Ge- meinden, wie z. B. Herzogenrath und Baesweiler.

Abbildung 8: Wanderungen nach Altersgruppen (jährlich, Mittelwert 2011-2015)

136 65 +

144 50 bis unter 65

791 30 bis unter 50

221 25 bis unter 30

-341 18 bis unter 25

573 unter 18

-1000 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000

Saldo Fortzüge Zuzüge

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

In den letzten Jahren sind in fast allen Altersgruppen mehr Personen in den Negativer Wanderungssaldo bei Kreis Heinsberg gezogen, als ihn verlassen haben. Die Ausnahme bildet die den Starterhaushalten Gruppe der 18- bis unter 25-Jährigen. Bei den sogenannten Starterhaushalten (vgl. Kapitel 5.2) handelt es sich um eine generell sehr mobile Zielgruppe, da in diesem Alter zur Ausbildung oder für den Berufseinstieg ein Wohnort-

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

wechsel nahe liegt. Die Universitätsstädte Köln und Aachen in der Nähe des Kreises verfügen über vielfältige pull-Faktoren für die junge Zielgruppe.

Tabelle 2: Strukturmerkmale der Bevölkerung in den Kommunen 2015

Durchschnittliche Anteil unter 18-Jähriger Anteil über 65-Jähriger Kommune Haushaltsgröße (Pers.) (in %) (in %)

Erkelenz 2,3 16,6 20,6

Gangelt 2,5 16,1 18,8

Geilenkirchen 2,4 17,0 18,8

Heinsberg 2,3 16,6 20,3

Hückelhoven 2,3 18,4 19,2

Selfkant 2,5 17,1 18,8

Übach-Palenberg 2,1 16,6 19,5

Waldfeucht 2,4 16,6 19,1

Wassenberg 2,4 18,0 20,2

Wegberg 2,2 16,3 22,1

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: NRW.BANK Wohnungsmarktprofile/IT.NRW, eigene Darstellung

Leichte Unterschiede in der Die Kommunen im Kreis Heinsberg unterscheiden sich leicht hinsichtlich Haushaltsstruktur der Kommunen ihrer demografischen Strukturmerkmale, wie Tabelle 1 zeigt. So weist eine höhere durchschnittliche Haushaltsgröße darauf hin, dass viele Familien- haushalte in der Kommune leben. Dies trifft auf Selfkant, Gangelt, Geilenkir- chen, Waldfeucht und Wassenberg zu. Mehr Single- und Paarhaushalte und somit eine etwas niedrigere durchschnittliche Haushaltsgröße gibt es in Übach-Palenberg und Wegberg. Dies lässt sich auch auf den Anteil älterer Haushalte zurückführen, die erfahrungsgemäß alleine oder zu zweit leben. So ist der Anteil an über 65-Jährigen in Wegberg mit 22,1 Prozent im Kreis- vergleich am höchsten. Aber auch die einwohnerstärksten Kommunen Er- kelenz (20,6 %) und Heinsberg (20,3 %) haben einen erhöhten Anteil an über 65-Jährigen. Besonders viele Kinder und Jugendliche gibt es ist in Hückelhoven (18,4 %) und Wassenberg (18,0 %).

24 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 9: Anteil der unter 20-Jährigen in den Quartieren 2016

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: Kreis Heinsberg 2017, eigene Darstellung

Stellvertretend für die Zielgruppe der Familien wird auf Quartiersebene der Unterschiede im Altersaufbau der Anteil der unter 20-Jährigen ausgewertet. Quartier 3 (Beeckerheide) in Weg- Bevölkerung zeigen sich auch kleinräumig berg und Quartier 3 (Hünshoven) in Geilenkirchen haben mit einem Wert von 13,9 und 14,8 Prozent den niedrigsten Anteil an Familien, wohingegen die Quartiere 9 (Gendorf) in Hückelhoven und Quartier 2 (Bauchem) in Gei- lenkirchen mit Werten von 22,3 und 21,5 Prozent die höchsten Anteile verzeichnen.

Abbildung 10: Anteil der über 65-Jährigen in den Quartieren 2016

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: Kreis Heinsberg 2017, eigene Darstellung

Das Quartier 12 (Schaufenberg, Millich) in Hückelhoven und das Quartier 2 (Bauchem) in Geilenkirchen mit einem Wert von 13,8 Prozent und 15,1 Pro-

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

zent haben die niedrigsten Anteile an über 65-Jährigen. Dahingegen verzeichnen Quartier 2 (Hückelhoven) in Hückelhoven (31,8%), Quartier 5 (Dal- heim-Rödgen, Arsbeck, Wildenrath) in Wegberg (29,4%) und Quartier 6 (Klinkum, Tüschenbroich, Uevekoven) in Wegberg (26%) haben bereits heute besonders hohe Anteil an über 65-Jährigen. In den Quartieren mit erhöhtem bis hohem Anteil sind die Themen Wohnen im Alter, Begleitung des Genera- tionenwechsels in alternden Einfamilienhausgebieten sowie der Zuzug von Familien für gemischte Quartiere besonders relevant.

Abbildung 11: Anteil der über 80-Jährigen in den Quartieren 2016

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: Kreis Heinsberg 2017, eigene Darstellung

Alterung der Gesellschaft schrei- Geringe Anteile an über 80-Jährigen haben ebenso die Quartiere 2 (Bau- tet in den Quartieren unter- chem) in Geilenkirchen und 12 (Schaufenberg, Millich) in Hückelhoven mit schiedlich voran den Werten 3,1 und 3,3 Prozent. Hohe Anteile bestehen bereits heute in Quartier 2 (Hückelhoven) in Hückelhoven (13,5%), Quartier 5 in Wegberg (9,9%) sowie Quartier 1 (Geilenkirchen) in Geilenkirchen (9,1%). In diesen Quartieren sind die Themen Wohnen im Alter, Wohnen und Pflege sowie der Zuzug von Familien für gemischte Quartiere besonders relevant.

26 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 12: Billeter-Maß 2015

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

Das Billeter-Maß ist ein Indikator für die Alterszusammensetzung einer Be- Billeter-Maß zeigt endogene, völkerung und setzt die nicht mehr reproduktionsfähige Generation (im Alter demografische Entwicklungspo- tenziale auf von 50 Jahren und älter) in das Verhältnis zur reproduktiven (Altersgruppe der 18- bis 49-Jährigen) und vorreproduktiven Bevölkerung (bis unter 18 Jahre). Das Billeter-Maß macht zwar keine Angaben über die zu erwartenden Bevölkerungszahlen, zeigt aber das sogenannte endogene Entwicklungspo- tenzial eines Teilraums und somit Tendenzen der künftigen Entwicklung auf.

In Deutschland nimmt das Billeter-Maß größtenteils negative Werte an, da der nicht mehr reproduzierende Teil der Bevölkerung den vorreproduktiven Teil übersteigt. Allein basierend auf den endogenen demografischen Ent- wicklungsmöglichkeiten bedeutet dies, dass die Bevölkerung schrumpft. Je negativer der Wert, desto stärker ist die Kommune künftig (ohne Zuwande- rung) von einer Überalterung und einem Bevölkerungsrückgang betroffen. Im Kreis Heinsberg sind die folgenden Kommunen durch ein besonders negatives Billeter-Maß gekennzeichnet: Wegberg, Waldfeucht, Heinsberg und Er- kelenz.

3.2.2 Sozioökonomische Rahmenbedingungen

Die Beurteilung eines Wohnstandortes und seiner Attraktivität schließt die Beurteilung des Wohnstandortes Betrachtung der Wirtschafts- und Beschäftigungsentwicklung ein, da hieraus schließt Sozioökonomie mit ein Rückschlüsse zur Versorgung am Wohnungsmarkt und für den zukünftigen Wohnungskonsum abgeleitet werden können.

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 13: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort im Kreis Heinsberg 2011-2015

70.000

68.000

66.000 64.773 64.000 62.878 61.498 62.000 59.352 60.000 57.654 58.000

56.000

54.000

52.000

50.000 2011 2012 2013 2014 2015 Beschäftigte am Arbeitsort

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: Bundesagentur für Arbeit, eigene Darstellung

Beschäftigtenentwicklung über Die Zahl der Beschäftigten hat sich im Kreis Heinsberg in jüngster Vergan- dem Landesdurchschnitt genheit positiv entwickelt. So ist die Zahl der am Arbeitsort Beschäftigten von 2011 bis 2015 um 12,3 Prozent gestiegen. Die Entwicklung liegt dabei deutlich über dem Beschäftigtenanstieg in NRW von 6,3 Prozent.

Tabelle 3: Sozialversicherungspflichtig Beschäftige am Arbeitsort

Veränderung Kommune 2011 2015 2011-2015 (in %) Erkelenz 11.406 12.749 11,8 Gangelt 2.769 3.220 16,3 Geilenkirchen 6.965 7.674 10,2 Heinsberg 14.153 15.525 9,7 Hückelhoven 7.956 9.173 15,3 Selfkant 933 1.093 17,1 Übach-Palenberg 4.920 5.996 21,9 Waldfeucht 1.138 1.219 7,1 Wassenberg 2.489 2.887 16,0 Wegberg 4.925 5.237 6,3

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: Bundesagentur für Arbeit, eigene Darstellung

Anstieg der Beschäftigtenzahlen Die positive Arbeitsmarktentwicklung zeigt sich in allen Kommunen des Krei- in allen Kommunen ses. Besonders hoch war der Anstieg der Beschäftigten (am Arbeitsort) in Übach-Palenberg und Selfkant. Wegberg und Waldfeucht haben vergleichsweise niedrige Zuwächse zu verzeichnen. Hinsichtlich der absoluten Anzahl der Beschäftigten wird deutlich, dass ein Großteil der Arbeitsplätze in Er- kelenz, Heinsberg und Hückelhoven zur Verfügung steht.

28 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 14: Beschäftigungsquote 2015

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

Die Beschäftigungsquote stellt den Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigungsquote zeigt unter- Beschäftigten am Arbeitsort an der Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter (15 schiedliche Bedeutung der einzelnen Kommunen als Arbeits- bis 65 Jahre) dar. Für den Kreis Heinsberg liegt die Beschäftigungsquote bei standorte 38 Prozent. Die geringste Quote hat Selfkant (16 %), während Heinsberg (55 %), Wassenberg (51 %) und Wegberg (53 %) die höchsten Quoten aufweisen. Es zeigt sich ein deutlicher Unterschied im Arbeitsplatzangebot der Kommu- nen.

Abbildung 15: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort in den Kommunen des Kreises Heinsberg 2008-2015

Quelle: InWIS 2018, Datenquelle: IT.NRW, eigene Darstellung

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Ebenso positive Entwicklung der Die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort Beschäftigten am Wohnort zeigt im Gegensatz zur Zahl der Beschäftigten am Arbeitsort nicht die Bedeu- tung einer Kommune als Arbeitsort auf, sondern ist ein Indikator für den sozio-ökonomischen Hintergrund der Einwohner. Insgesamt zeigt sich eine positive Beschäftigtenentwicklung in allen Kommunen des Kreises Heins- berg, das heißt das in allen Kommunen nun mehr Einwohner einer sozialver- sicherungspflichtigen Beschäftigung nachgehen. Die geringste Zunahme hat Selfkant mit rd. 10 Prozent von 2008 bis 2015 vorzuweisen, während Was- senberg mit 19 Prozent, gefolgt von Gangelt mit 14 Prozent, die höchste Steigerung der Beschäftigung erreichen konnte.

Arbeitslosenquote liegt unter Die Arbeitslosenquote lag im Kreis Heinsberg im Dezember 2016 bei 5,7 dem landesweiten Durchschnitt Prozent und liegt somit unter dem Landeswert von 7,4 Prozent und den Ver- gleichswerten im Umland (Kreis Viersen: 6,5%, Düsseldorf: 7,4%, Köln: 8,1%)1.

Abbildung 16: Kaufkraftindex pro Haushalt in den Kommunen 2016

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: GfK, eigene Darstellung

Kaufkraft insgesamt durch- Die Kaufkraft der Haushalte im Kreis Heinsberg (Index: 101,4) entspricht schnittlich mit deutlichen Unter- insgesamt dem Landes- (Index: 101,1) und Bundeswert (Index: 100). Inner- schieden in den Kommunen halb des Kreises schwankt der Kaufkraftindex allerdings deutlich. In den östlichen Kommunen Wegberg (110,1) und Erkelenz (110,1) ist die Kaufkraft am höchsten und oberhalb des Bundesdurchschnitts. Die ländliche Gemeinde Selfkant (86,9) sowie die stark vom Strukturwandel geprägten Gemeinden Übach-Palenberg (85,5) und Hückelhoven (92,0) weisen die niedrigste Kauf- kraft auf.

Durchschnittliches Haushaltsnet- Informationen zur Sozioökonomie liefert auch die InWIS- toeinkommen im Kreis liegt bei Bewohnerbefragung. Demnach liegt das durchschnittliche Haushaltsnetto- rd. 3.000 Euro einkommen im Kreis Heinsberg bei knapp 3.000 Euro. Etwa jeder vierte Haushalt hat ein Einkommen zwischen 2.001 und 3.000 Euro oder zwischen 3.001 und 4.000 Euro, während etwa 20 Prozent der Haushalte ein Ein-

1 Quelle: Bundesagentur für Arbeit 2018: Arbeitsmarkt im Überblick – Berichtsmonat Dezember 2016

30 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019 kommen von 1.001 und 2.000 Euro haben. Knapp 15 Prozent verfügen über Nettoeinkünfte von 4.001 bis 5.000 Euro. Unter 1.000 Euro oder über 5.000 Euro verdienen die wenigsten Haushalte im Kreis.

3.2.3 Der Blick in die Zukunft: Ergebnisse der Bevölkerungsprognose

Die Einwohnerzahl einer Stadt stellt eine wesentliche Komponente für die Geburten, Sterbefälle und Wan- zukünftige Entwicklung einer Stadt dar. Eine verlässliche Bevölkerungsprog- derungen als entscheidende Komponenten der künftigen nose ist im Wesentlichen durch folgende Einflussfaktoren gekennzeichnet: Bevölkerungsentwicklung Geburtenniveau (Fertilität), Sterblichkeitsniveau (Mortalität) und Umfang der Wanderungen (Migration).

Sowohl die altersspezifischen Geburtenraten als auch die altersspezifischen Künftiges Wanderungsgeschehen Sterbewahrscheinlichkeiten haben in den letzten Jahren einen relativ gleich- ist unsicherste Komponente förmigen Verlauf angenommen. Die unsicherste Komponente stellt der Um- fang der Wanderungen dar. Sie hängen oftmals von einer Vielzahl von Fakto- ren ab, z. B. das wirtschaftliche oder politische Geschehen, das nur sehr schwer einzuschätzen ist (z. B. die hohe Zuwanderung durch Geflüchtete in jüngster Vergangenheit). Grundlage der vorliegenden Analyse bildet die zum Zeitpunkt der Erarbeitung der Studie aktuellste Bevölkerungsvorausberech- nung des statistischen Landesamtes Information und Technik NRW (IT.NRW) mit ihrer sogenannten „Basisvariante“.

Kurz vor Veröffentlichung der Studie ist eine neue Prognose von IT.NRW Neue IT.NRW-Prognose auf erschienen, auf welche im Folgenden textlich Bezug genommen wird. Die Kreisebene wird textlich erwähnt neue Prognose liegt allerdings (bisher) nur auf Ebene der Kreise und kreis- freien Städte vor. Auf kommunaler Ebene ist die verwendete Prognose immer noch die aktuellste

Die herangezogene Bevölkerungsprognose von IT.NRW („Basisvariante“) Referenzzeitraum der Wanderun- basiert auf dem Bevölkerungsstand vom 01.01.2014, der auf Grundlage der gen in der IT.NRW Bevölkerungs- prognose: 2011-2013 Zensus 2011-Erhebung fortgeschrieben wurde. Es wurden folgende Annah- men getroffen: Als Basisjahre für die Geburtenentwicklung, Sterbefälle und die Annahmen zum Wanderungsgeschehen wurde der Zeitraum 2011 bis 2013 angenommen. Hinsichtlich der Steigerung der Lebenserwartung wurde für Männer eine Erhöhung um +4,2 Jahre und bei Frauen um +3,2 Jahre bis 2040 angesetzt. In Bezug auf die künftigen Landesbinnenwanderungen wurde der Referenzzeitraum 2011 bis 2013 zu Grunde gelegt, wo hingegen für die Wanderungen über die Grenzen von Nordrhein-Westfalen spezifische Annahmen getroffen werden: bezüglich der Wanderungsverflechtungen mit den übrigen deutschen Bundesländern wird ab 2018 ein Rückgang des aktuell negativen Wanderungssaldos auf Landesebene angenommen. Grundlage für die regionale Verteilung der Wanderungsverluste bildet wiederum der Zeitraum 2011 bis 2013. Bezüglich der Wanderungsannahmen über die Bun- desgrenzen wurden auf Landesebene für die Jahre 2014 und 2015 steigende Wanderungsgewinne gegenüber 2013 angesetzt. Anschließend wird eine anhaltende, aber rückläufige Zuwanderung aus dem Ausland angenommen. Für die Regionalverteilung dient auch hier wieder der Referenzzeitraum 2011 bis 2013.

Aufgrund des Erstellungszeitpunktes der Bevölkerungsprognose konnte die Fluchtmigration der Jahre 2015 und 2016 noch nicht berücksichtigt werden.

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Die Auswirkungen dieser Entwicklung auf den Wohnungsbedarf werden im Folgenden hinzugeschätzt.

Abbildung 17: Prognostizierte Entwicklung der Bevölkerung 2014-2030

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

Unterschiede in der künftigen Die Bevölkerung im Kreis Heinsberg wird gemäß der Prognose bis 2030 Entwicklung der Bevölkerung im leicht auf 249.326 Personen ansteigen (0,4 %). Für Selfkant, Gangelt, Gei- Kreis lenkirchen und Wassenberg wird mit bis zu 9,3 Prozent der im Vergleich höchste Einwohnerzuwachs prognostiziert. Demgegenüber stehen die Kom- munen Heinsberg, Waldfeucht und Erkelenz mit einem angenommenen Rück- gang von bis zu -4,7 Prozent bis zum Jahr 20302. Insgesamt besteht somit künftig eine unterschiedliche Dynamik der Kommunen im Kreis Heinsberg.

Neue Prognose von IT.NRW zeigt Die neue Prognose von IT.NRW (Basisjahr 2018) geht von einem etwas posi- positiveren Trend auf tiveren Trend von 2018 bis 2030 aus: so wird eine Erhöhung der Einwohner- zahl um +1,6 Prozent vorausgeschätzt.

Zusammensetzung der künftigen Für die künftige Bereitstellung nachgefragten Wohnraums in den Kommunen Bewohnerschaft ist von großer des Kreises Heinsbergs (vgl. Kapitel 6) ist darüber hinaus nicht nur die abso- Bedeutung für den Wohnungs- markt lute Veränderung der Einwohnerzahl von Bedeutung, sondern auch die künf- tige Zusammensetzung der Bewohnerschaft in Bezug auf ihre Altersstruktur. Diese werden sich im Kreis Heinsberg bis zum Jahr 2030 deutlich verändern.

2 Im Rahmen des Handlungskonzeptes Wohnen für die Stadt Erkelenz wurde eine eigene Bevöl- kerungsprognose erstellt, die von anderen Annahmen ausgeht und zu anderen Ergebnissen kommt.

32 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 18: Entwicklung der unter 18-Jährigen in den Kommunen 2014-2030

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

Das Ergebnis der Bevölkerungsprognose verdeutlicht, dass bis 2030 in allen Kinder und Jugendliche als künf- Kommunen von einem Rückgang der unter 18-Jährigen von durchschnittlich tig schrumpfende Altersgruppe im Kreis rd. -10 Prozent auszugehen ist. Während in Geilenkirchen und Erkelenz mit einem Rückgang von 4,8 und -4,6 Prozent zu rechnen ist, lässt sich in den Gemeinden Waldfeucht und Wassenberg ein fünffach so hoher Rückgang, mit Werten von -24,8 und -21,7 Prozent, vermuten.

Abbildung 19: Entwicklung der 30- bis unter 50-Jährigen in den Kommunen 2014-2030

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

Auch bei der Bevölkerungsgruppe der 30- bis 50-Jährigen ist in allen Ge- meinden, mit Ausnahme von Geilenkirchen, Gangelt und Selfkant, mit einer Abnahme von durchschnittlich -6,5 Prozent zu rechnen. Den höchsten pro-

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

zentualen Rückgang der 30- bis 50-Jährigen wird mit -24,8 und -13,7 Prozent in den Gemeineden Waldfeucht und Wegberg erwartet. Im Gegensatz zu den unter 18-Jährigen ist in den Gemeinden Gangelt und Selfkant allerdings mit einer Zunahme der 30- bis 50 Jährigen um 11,8 und 0,7 Prozent zu rechnen.

Derzeitige hohe Nachfrage nach In Verbindung dazu steht die Veränderung der Zielgruppenansprache im Eigenheimen wird in Zukunft Rahmen der Bereitstellung von Wohnangeboten. Aufgrund des günstigen quantitativ an Bedeutung verlieren Zinses ist derzeitig eine hohe Nachfrage nach Wohneigentum in Form von Eigentumswohnungen und Eigenheimen zu verzeichnen. Der Blick auf die Veränderung der Altersstruktur bis 2030 lässt jedoch darauf schließen, dass die Zielgruppe der Familien (bei den vorab genannten Altersgruppen handelt es sich um jene, die gemeinsam u.a. die Zielgruppe der Familien bilden) künftig rein quantitativ an Bedeutung verlieren wird.

Abbildung 20: Entwicklung der Senioren ab 75 Jahren in den Kommunen 2014-2030

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

Durch den Anstieg der ab 75- Spiegelbildlich zu den bisher skizzierten Altersgruppen nimmt die Alterung Jährigen wird der der Bedarf an der Gesellschaft im Zuge des demografischen Wandels auch im Kreis Heins- altengerechtem Wohnraum steigen berg zu. Erhöhte Alterungsprozesse sind in allen Städten und Gemeinden des Kreises zu erwarten. Die Gruppe der Senioren ab 75 Jahren wird gemäß der Prognose im Durchschnitt um 30,1 Prozent steigen. Der höchste Anstieg wird in Waldfeucht mit 75,8 Prozent vermutet. Aber auch in den Gemeinden Weg- berg, Selfkant und Wassenberg wird ein Anstieg zwischen 62 und 33,3 Pro- zent prognostiziert. Besonders in den genannten Gemeinden wächst der Bedarf an altersgerechten und barrierefreien Wohnformen deutlich an. Aber auch in Gemeinden wie Erkelenz und Übach-Palenberg geht man von einem Anstieg von 22,7 und 21,2 Prozent aus, womit in allen Gemeinden ein großer Bedarf an altengerechtem Wohnraum besteht.

Neue Prognose bestätigt Trend Auch gemäß der neuen Prognose wird die Alterung der Gesellschaft im Kreis der Alterung in etwas abge- Heinsberg weiter voranschreiten. Zwar schwächt sich durch den insgesamt schwächter Form positiveren Trend die Zunahme der Hochaltrigen etwas ab, aber dennoch wird der künftige Bedarf an altengerechtem Wohnraum erneut bestätigt.

34 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

3.3. Bestandsaufnahme – Analyse des Wohnungsangebotes und -bestands

In der Bestandsaufnahme werden die unterschiedlichen Wohnungsmarkt- segmente analysiert und dargestellt. Diese Analysen umfassen den Woh- nungsbestand in den Kommunen des Kreises sowie die damit einhergehen- den Anteile der Wohnungen in den verschiedenen Segmenten. Zudem werden die Bautätigkeiten und Bauintensitäten der Kommunen differenziert dargestellt.

Die dominante Wohnform im Kreis Heinsberg ist das Ein- bzw. Zweifamilien- Hoher Anteil an Wohnungen in haus. Verglichen mit den Durchschnittswert des Landes zeigt sich, dass die Ein- und Zweifamilienhäusern aufgrund der ländlichen Prägung Kommunen des Kreises Heinsberg deutlich unter dem landesweiten Anteil von rd. 55 Prozent im Geschosswohnungsbau (gemessen in Wohneinheiten) liegen, was sich auf die ländliche Prägung des Kreises zurückführen lässt. Betrachtet man den Anteil öffentlich geförderter Wohnungen an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zeigt sich, dass einige Kommunen im Kreis Heins- berg einen hohen Anteil an geförderten Mietwohnungen aufweisen. In der Gemeinde Wassenberg sind fast ein Viertel der Mietwohnungen öffentlich gefördert.

Tabelle 4: Vergleich des Wohnungsbestands in den Kommunen 2015

Anteil öffentlich- Kommune Anzahl Wohnungen Anteil WE in MFH geförderte WE* Erkelenz 20.776 26,8% 11,6% Gangelt 5,239 14,1% 15,7% Geilenkirchen 12.522 27,4% 19,4% Heinsberg 19.006 23,8% 12,2% Hückelhoven 17.460 27,2% 21,9% Selfkant 4.738 5,7% 7,1% Übach-Palenberg 11.620 33,8% 13,2% Waldfeucht 3.941 8,7% 8,1% Wassenberg 8.107 18,2% 23,5% Wegberg 13.748 20,8% 12,9%

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: NRW.BANK Wohnungsmarktprofile, eigene Darstellung (*Anteil öffentlich geförderter Mietwohnungen an WE in MFH)

Wie erwartet zeigt sich, dass in den ländlich geprägten Kommunen der Anteil Ländliche Kommunen mit hoher an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gering ist und diese dementspre- Prägung durch Ein- und Zweifami- lienhausbebauung chend stark durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägt sind. Die Gemeinde Selfkant sticht dabei mit einem Anteil der Wohnungen in Mehrfamilienhäu- sern von lediglich rd. 6 Prozent besonders hervor. Geilenkirchen (27,4%), Hückelhoven (27,2%) und Erkelenz (26,8%) haben die höchsten Anteile an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern im Kreis.

Zur Einordnung des Wohnungsangebotes auf kleinräumiger Ebene ist die Betrachtung der Bevölkerungsdichte in den Quartieren von Bedeutung. Zwar liegen auf Quartiersebene keine Daten zu Anzahl und Bautypologie (Ein- und Zweifamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser) vor, jedoch kann anhand der Bevölkerungsdichte auf den baulichen Charakter geschlossen werden.

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 21: Bevölkerungsdichte in den Quartieren 2016

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: Kreis Heinsberg 2017, eigene Darstellung

Die Einwohnerdichte für den gesamten Kreis Heinsberg liegt bei rd. 400 Einwohnern je km². Die Quartiere lassen sich in drei Kategorien unterteilen:

 Ländliche Quartiere (weniger als 500 EW/km²)

 Halbstädtische Quartiere (500 bis 1.199 EW/km²)

 Städtische Quartiere (ab 1.200 EW/km²)

Mit Ausnahme der nordwestlich gelegenen Kommunen Gangelt, Selfkant, Waldfeucht und Wassenberg, die insgesamt ländlich und wenig verdichtet sind, hat jede Kommune mindestens ein Quartier mit mehr als 1.200 Ein- wohnern je km², welches meist das urbane, verdichtete Stadtzentrum darstellt. Das Quartier 3 (Beeckerheide) in Wegberg weist mit über 3.000 Ein- wohnern je km² kreisweit die höchste Einwohnerdichte auf, mit 2.320 Ein- wohnern je km² folgt das Quartier 1 (Hückelhoven) in Hückelhoven. Bei dem Großteil der Quartiere im Kreis Heinsberg handelt es sich mit weniger als 500 Einwohnern je km² um eher ländliche Quartiere. Mit weniger als 100 Einwohnern je km² weist das flächenmäßig große Quartier 10 (Holzweiler, Immerath, Keyenberg) in Erkelenz die geringste Bevölkerungsdichte auf.

Ein Nebeneinander von städti- Im Kreis Heinsberg liegen einwohnerdichte, urbane Quartiere unmittelbar schen, halbstädtischen und neben ländlich geprägten Quartieren mit einer geringeren Einwohnerdichte. ländlichen Quartieren Bevölkerungsdichte und bauliche Dichte gehen einher, sodass in Quartieren mit einer geringen Bevölkerungsdichte aufgelockerte Ein- und Zweifamilien- häuser dominieren und die urbanen Zentren eine höhere bauliche Dichte sowie Einwohnerdichte aufweisen.

Insgesamt zeigt sich im Kreis Heinsberg eine breite Spannweite der Sied- lungsstruktur mit ganz unterschiedlichen Charakteristika und Herausforde- rungen am Wohnungsmarkt.

36 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 22: Baufertigstellungen von Wohnungen in Wohngebäuden (Neubau und Bau- maßnahmen) nach Segmenten im Kreis Heinsberg

900 781 800 699 678 700 626 612 601 577 600 539 543 539

500

400 395 375 300 364 317

200 235

100 167 127 138 145 105 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Baufertigstellungen EFH Baufertigstellungen MFH

Quelle: InWIS 2018, Datenquelle: IT.NRW, eigene Darstellung

In der vergangenen Dekade wurden im Kreis Heinsberg rd. 860 Wohnungen Konstantes Niveau der Bautätig- jährlich gebaut. Die Bautätigkeit ist dabei auf einem recht konstanten Ni- keit veau. Bei Unterscheidung der Wohnungsmarktsegmente zeigt sich, dass die Bautätigkeit von Ein- und Zweifamilienhäusern im gesamten Betrachtungs- raum deutlich oberhalb der Bautätigkeit von Mehrfamilienhäusern liegt. Diese Entwicklung zeigt sich spiegelbildlich auch im Bestand, da auch dort der Schwerpunkt bei Ein- und Zweifamilienhäusern liegt. Jedoch lässt sich im Geschosswohnungsbau eine seit 2011 deutlich stärkere Dynamik und – nach Rückgängen in 2012 und 2013 – ab 2014 eine erneute Steigerung feststellen.

Abbildung 23: Durchschnittliche Bauintensität in den Kommunen 2013-2015

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Wassenberg und Gangelt mit der Die durchschnittliche Bauintensität (segmentübergreifend) zeigt die Baufer- höchsten Bauintensität in den tigstellungen pro 1.000 Einwohner und liegt im Kreis Heinsberg im Betrach- letzten Jahren tungszeitraum von 2013 bis 2015 bei 3,9. Sie liegt somit deutlich über den Landesdurchschnitt von NRW (2,0)3. Im kreisweiten Vergleich sind deutliche Unterschiede in der Bautätigkeit festzustellen. Wassenberg (7,4) weist im Kreisgebiet die höchste Bauintensität auf, dahinter liegt Gangelt (6,0). In Übach-Palenberg (1,4) wurden in Bezug auf die Einwohnerzahl die wenigsten Wohnungen fertiggestellt.

Abbildung 24: Durchschnittliche Bauintensität im Segment der Mehrfamilienhäuser in den Kommunen 2013-2015

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

Durchschnittliche Bauintensität Die Bauintensität bezogen auf das Segment der Mehrfamilienhäuser ist im der Mehrfamilienhäuser liegt Kreis Heinsberg (1,1) eher gering und liegt nur knapp über dem Landes- knapp über dem Landesdurch- schnitt durchschnitt (1,0) und des Rhein-Kreis Neuss (0,8), aber schon deutlich unter der Bautätigkeit des Rhein-Erft-Kreises (1,8) und der Landeshauptstadt Düsseldorf (2,1)4. In den Kommunen gibt es diesbezüglich deutliche Diffe- renzen, sodass die Stadt Wassenberg (2,1) die höchste Bauintensität im Segment der Mehrfamilienhäuser aufweist, wohingegen in Geilenkirchen (0,5), Übach-Palenberg (0,4) sowie Selfkant (0,2) deutlich weniger im Ge- schosswohnungsbau realisiert wurde. Neben Wassenberg, wo in den letzten Jahren einige seniorengerechte Wohnprojekte im Geschosswohnungsbau realisiert wurden, wurde auch in Erkelenz (1,8) viel auf den Bau von Mehrfa- milien (insb. im Rahmen der Nachverdichtung in zentralen Bereichen) gesetzt, wie Marktakteure berichten.

3 Quelle: IT.NRW 4 Quelle: IT.NRW

38 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 25: Durchschnittliche Bauintensität im Segment der Ein- und Zweifamilienhäu- ser in den Kommunen 2013-2015

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser liegt die Bauintensität des Bauintensität der Ein- und Zwei- Kreises mit 2,8 deutlich über dem Landesdurchschnitt (1,0), des Rhein-Kreis familienhäusern liegt über dem Landesdurchschnitt Neuss (1,4), des Rhein-Erft-Kreis (1,8) und der Landeshauptstadt Düsseldorf (0,3). Auch die meisten Kommunen des Kreises weisen überdurchschnittli- che Bauintensitäten auf. Besonders hoch sind diese in Gangelt (4,5) und Wassenberg (5,3). Im kreisweiten Vergleich hat die Stadt Übach-Palenberg (1,0) auch in diesem Segment die geringste Bauintensität aufzuweisen.

3.3.1 Der Markt für Mietwohnungen

Die Auswertung der Mietwohnungsinserate (quartalsbezogene Auswertung vom 1. Quartal 2012 bis 2. Quartal 2017) zeigt, dass die Hälfte der Mietwoh- nungen (alle Baujahre) im Kreis Heinsberg für 5,10 bis 6,50 Euro/m² angeboten werden.

Tabelle 5: Durchschnittliche Mietpreise, Angebots- und Nachfrageindikatorwerte und durchschnittliche Wohnfläche der Mietwohnungen im Kreis Heinsberg

Preisklas- Ø Wohn- Ø Hits/ Mietpreis in €/m² Angebot Anteil Nachfrage se fläche Monat bis <4,60 1.064 11% unterste 93 898 geringer durch- 4,60 bis <5,10 1.606 16% untere 86 1.037 schnittlich durch- 5,10 bis <5,70 2.274 24% mittlere 81 1.016 schnittlich durch- 5,70 bis <6,50 2.261 24% mittlere 76 1.104 schnittlich durch- 6,50 bis <7,50 1.408 15% obere 72 1.136 schnittlich durch- 7,50 und mehr 961 10% oberste 71 926 schnittlich

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: ImmobilienScout24 I/2012-II/2017, eigene Darstellung

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Mietpreisniveau liegt größten- Etwa 10 Prozent der Mietpreise liegen unter 4,60 Euro/m² und weitere 10 teils zwischen 4,60 und 7,50 Prozent über 7,50 Euro/m². Der Mietpreis steigt, wie üblich, mit einer kleiner Euro/m² werdenden Wohnfläche an. Der Nachfrageindikator Hits/Monat lässt auf eine geringe Preissensibilität im Kreis Heinsberg schließen, da er kaum variiert. Dementsprechend sind sowohl preiswerte, einfach ausgestattete Wohnun- gen, als auch teurere Neubauangebote sehr begehrt. Nach Einschätzung der Marktakteure sind Quadratmeterpreise im Neubau von rd. sieben Euro nettokalt unproblematisch zu vermarkten.

Abbildung 26: Mietpreisniveau in den Kommunen 2012-2017

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: ImmobilienScout24 I/2012-II/2017, eigene Darstellung

Erkelenz mit höchstem Miet- Erkelenz hat mit einer durchschnittlichen Quadratmetermiete von 6,33 Euro preisniveau und Nachfragewert nettokalt (alle Baujahre) kreisweit das höchste Mietpreisniveau. Auch die beliebten Wohnstandorte Wassenberg (5,94 Euro/m²) und Hückelhoven (5,82 Euro/m²) weisen eine überdurchschnittliche Durchschnittsmiete auf. Das hohe Preisniveau in Gangelt (5,87 Euro/m²) lässt sich im Wesentlichen auf einen hohen Anteil an Neubauwohnungen am Gesamtangebot der letzten Jahre zurückführen.

40 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 27: Mietpreisniveau in den Quartieren 2012-2017

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis:ImmobilienScout24 2012-2017, eigene Darstellung

Quartiere mit hohen und niedrigen durchschnittlichen Mietpreisen liegen Höchste Mietpreise in den Stadt- teilweise direkt nebeneinander. Mit Ausnahme von Waldfeucht und Übach- zentren Palenberg befindet sich in jeder Kommune mindestens ein Quartier, in welchem Mietpreise von mehr als 6,00 Euro/m² angeboten wurden. Häufig entsprechen diese Quartiere den Stadtzentren mit hoher Einwohnerdichte. Eher dünn besiedelte Quartiere weisen häufig niedrigere Mietpreise auf. Hiervon gibt es jedoch auch Ausnahmen, beispielsweise Quartier 1 (Selfkant, Tüd- dern) in Selfkant. Die Einwohnerdichte liegt hier bei unter 500 Personen je km², aufgrund der Beliebtheit in Nähe der niederländischen Stadt Sittard werden hier jedoch ebenfalls durchschnittlich Mietpreise von mehr als 6,00 Euro/m² aufgerufen.

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 28: Angebote der neuen Mietwohnungen (Baujahr ab 2010)

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis:ImmobilienScout24 2012-2017, eigene Darstellung

Neubau von Mietwohnungen fand Die teilräumlich differenzierten Neubauaktivitäten geben Aufschluss über in den letzten Jahren vor allem in die Marktlage. Die Auswertungen zeigen, dass in den letzten Jahren der Neu- dicht besiedelten Quartieren bau von Mietwohnungen (Baujahr ab 2010) vor allem in den Kernstädten erfolgte. Dies ist auch ein Grund für das hohe Mietpreisniveau. Ausnahmen gibt es jedoch auch hier. So wurden im Quartier Waldfeucht 1 (Waldfeucht, Haaren) von 196 angebotenen Mietwohnungen 45 ab 2010 errichtet. Die meisten Angebote mit Baujahr ab 2010 im Bereich Mietwohnungen gab es in den Stadtzentren der Städte Erkelenz und Heinsberg (Quartier 6 (Erkelenz) mit 149 Angeboten sowie im Quartier 1 (Heinsberg) mit 68 Angeboten). Auch lokale Experten bestätigen, dass im Zentrum von Erkelenz zuletzt verstärkt im Segment der Mehrfamilienhäuser gebaut wurde, während im Süden (z. B. Lövenich, Katzem, Granterath) nicht viel Geschosswohnungsbau umgesetzt wurde. Zudem wurden in den letzten Jahren vermehrt seniorengerechte Vor- haben realisiert, die zielgruppengerecht zumeist in integrierten Lagen verortet sind (z. B. im Wassenberger Stadtzentrum).

42 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 29: Nachfrage nach Mietwohnungen in den Kommunen 2012-2017

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: ImmobilienScout24 I/2012-II/2017, eigene Darstellung

Die Nachfragekennziffer Hits/Monat pro Objekt erlaubt einen Vergleich des Mietwohnungen erfahren in Interesses an Mietwohnungen in den verschiedenen Kreiskommunen. Wie zu Erkelenz und Hückelhoven das größte Interesse erwarten, ist das Interesse am Mietwohnungsangebot in den kleineren, länd- lichen Gemeinden im Westen des Kreises weniger stark ausgeprägt. Diese Kommunen sind traditionell gefragte Standorte für den Eigenheimbau. In Erkelenz und Hückelhoven weist der Nachfrageindikator auf eine deutlich überdurchschnittliche Nachfrage nach Mietwohnungen hin. Dennoch betonen Marktakteure aus dem Kreisgebiet, dass Mietwohnungen kreisweit eine zunehmende Nachfrage – insbesondere durch jüngere und ältere Single- und Paarhaushalte – erfahren. Entsprechend der Zielgruppe werden dann zumindest schwellenarme (bis barrierefreie) Wohnangebote an infrastrukturrei- chen Standorten bevorzugt.

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 30: Nachfrage nach Mietwohnungen in den Quartieren 2012-2017

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis:ImmobilienScout24 2012-2017, eigene Darstellung

Kleinräumig beliebte und weni- Bei kleinräumiger Betrachtung des Nachfrageindikators Hits/Monat zeigt ger beliebte Lagen für Mietwoh- sich, dass die Nachfragekennwerte innerhalb der Kommunen relativ homo- nungen gen sind. In Wassenberg, Heinsberg, Wegberg und Hückelhoven zeigen sich die stärksten innerkommunalen Unterschiede hinsichtlich der Interessens- schwerpunkte, d.h. es gibt beliebte und weniger beliebte Lagen für Miet- wohnungen. Hier kommt z. B. der verkehrlichen Anbindung an die Region eine entscheidende Bedeutung zu. In Erkelenz ist in fast allen Quartieren die Nachfrage hoch, was für einen angespannten Wohnungsmarkt spricht. Auffäl- lig ist zudem, dass ein geringer Mietpreis nicht unbedingt zu einer hohen Nachfrage führt, genauso wenig führt ein hoher Mietpreis zwangsläufig zu geringeren Nachfragewerten. Das Gegenteil zeigen beispielsweise die Quar- tiere 2 (Oberbruch) in Heinsberg mit geringem Preis- und Nachfrageniveau oder 5 (Erkelenz) und 6 (Erkelenz) in Erkelenz mit hohem Preis- und Nach- frageniveau.

44 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 31: Verhältnis von Angebot und Nachfrage in den Quartieren 2012-2017

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis:ImmobilienScout24 2012-2017, eigene Darstellung

Für die Darstellung des Verhältnisses von Angebot und Nachfrage wurden auf Verhältnis von Angebot und Quartiersebene die Anzahl der Angebote und der Nachfrageindikator mitei- Nachfrage unterscheidet sich kleinräumig nander ins Verhältnis gesetzt. Hierzu wurden die Quartiere in die zuvor genannten drei Kategorien eingeteilt: Eher ländliche Quartiere (weniger als 500 Einwohner/km²), halbstädtische Quartiere (zwischen 500 und 1.200 Einwohner/km²) sowie städtische Quartiere (mehr als 1.200 Einwoh- ner/km²). In jeder dieser Kategorien wurden eine durchschnittliche Ange- botszahl sowie ein durchschnittlicher Nachfrageindikator berechnet. Hier- durch konnte unterschieden werden, ob ein Quartier innerhalb einer Katego- rie unter- oder überdurchschnittliche Werte in diesen beiden Indikatoren aufweist. Diese wurden dann miteinander ins Verhältnis gesetzt.

Eine jeweils überdurchschnittliche Angebotszahl mit einem jeweils unterdurchschnittlichen Nachfrageindikator spricht für einen entspannten Miet- wohnungsmarkt. Dieser Typ findet sich in allen drei Kategorien wieder. Ein eher entspannter Markt liegt bei unterdurchschnittlichen Angebotszahlen und einem unterdurchschnittlichen Nachfrageindikator vor. Dieser Typ kommt vor allem im westlichen Bereich des Kreises vor. Im Osten des Kreises kommen häufiger eher angespannte Märkte (überdurchschnittliches Ange- bot, überdurchschnittliche Nachfrage) sowie angespannte Märkte (unterdurchschnittliches Angebot, überdurchschnittliche Nachfrage) vor.

Insgesamt verteilen sich die vier verschiedenen Wohnungsmarkttypen auf Kleinräumige Analysen spiegeln alle drei Kategorien der Siedlungsstruktur. Es zeigt sich aber, dass im Miet- Heterogenität am Wohnungs- markt wider wohnungssegment in allen Quartiere Erkelenz die Nachfrage das Angebot übersteigt, während es in den anderen Kommunen doch kleinräumige Unter- schiede hinsichtlich der Marktlage gibt. Bei den Quartieren mit entspanntem Marktumfeld handelt es sich zumeist um ländliche Quartiere. Eine Ausnahme stellt Heinsberg dar.

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Tabelle 6: Differenzierung des marktaktiven Mietwohnungsangebots im Kreis Heins- berg nach Wohnfläche

Mietpreis in Wohnfläche Angebot Anteil Hits/Monat Nachfrage €/m² bis 50 907 9% 6,65 1.438 sehr hoch

51 bis 65 1.764 18% 6,09 1.284 höher

66 bis 80 2.897 30% 5,79 976 durchschnittlich

81 bis 95 2.080 22% 5,74 936 durchschnittlich

96 bis 110 1.030 11% 5,67 857 geringer

110 und mehr 896 9% 5,30 769 geringer

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: ImmobilienScout24 I/2012-II/2017, eigene Darstellung

Kleine Wohnungen erfahren das Mit Blick auf die Wohnungsgrößen der angebotenen Mietwohnungen im Kreis größte Interesse Heinsberg lassen sich merkliche Unterschiede hinsichtlich der Nachfrage- gunst feststellen. So erfahren sehr kleine Wohnungen, also Single- Appartements bis 50 m², das größte Interesse. Auch Wohnungen mit einer Wohnfläche von 51 bis 65 m² sind überdurchschnittlich gefragt. Mittelgroße Wohnungen, etwa mit drei Zimmern, erfahren eine durchschnittliche Nach- frage – wohl auch, weil sie am stärksten am Markt vertreten sind. Größere Wohnungen ab 95 m², die oftmals von Familien bewohnt werden, erfahren ein geringeres Interesse. Wohnungen in dieser Größe konkurrieren schnell mit Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern.

Tabelle 7: Wohnungsannoncenauswertung Mietwohnungen: Gegenüberstellung Wohn- fläche und Angebotspreise

110 m² €/m² bis 50 m² bis 65 m² Bis 80 m² bis 95 m² bis 110 m² und größer

bis <4,60 43 102 305 215 136 263

4,90 bis <5,10 57 238 482 387 247 195

5,10 bis <5,70 123 362 751 604 259 175

5,70 bis <6,50 205 525 773 458 170 130

6,50 bis <7,50 264 336 356 235 134 83

7,50 und mehr 215 201 230 181 84 50

Legende für die Nachfrage

Sehr hohe Nachfrage (über 1.400) Höhere Nachfrage (1.200 -1.400) Mittlere Nachfrage (900-1.200) Geringere Nachfrage (700-900)

Sehr geringe Nachfrage (unter 700)

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: ImmobilienScout24 I/2012-II/2017, eigene Darstellung

Nachfrage nach kleineren Woh- Auch die Gegenüberstellung von Wohnungsgrößen und Preisklassen verdeut- nungen ist wenig abhängig vom licht noch einmal den Nachfragefokus auf kleine Wohnungen bei einer Preisniveau gleichzeitig geringen Preissensibilität. Vor allem die kleine Wohnungen bis 50 m² erfahren bis in die höchste Preisklasse ein sehr hohes bis höheres Interesse. In leicht abgeschwächter Form gilt dies auch für die 2- bis 3- Zimmer-Wohnungen bis 65 m². Auch lokale Marktakteure sehen deutliche

46 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Engpässe bei kleinen Wohnungen im Kreisgebiet, durch welche eine starke Nachfrage nach ebendieser Wohnform besteht. Dafür sprechen auch die War- telisten der Genossenschaften im Kreis.

Wohnungen mit mittleren Wohnflächen machen einen Großteil der Angebote am Markt aus und sind dabei durchschnittlich gefragt – vor allem im mittleren Preissegment. Aufgrund der hohen Gesamtmiete erfahren sehr große, sehr teure Wohnungen das geringste Interesse. Lokale Marktakteure weisen darauf hin, dass Familien bei der aktuellen Zinslage auch im Kreis Heinsberg schneller Wohneigentum bilden („jeder, der es sich leisten kann, kauft momentan“). Dementsprechend ist es im Bereich der hohen Preis- und Wohnflä- chenklassen für Nachfrager oftmals attraktiver, Wohneigentum zu bilden.

Tabelle 8: Differenzierung des marktaktiven Mietwohnungsangebots im Kreis Heins- berg nach dem Baualter

Ø Mietpreis in Baujahr Angebot Anteil Ø Hits/Monat Nachfrage €/m²

Bis 1949 314 5% 5,71 1.153 durchschnittlich

1950 bis 1979 2.292 36% 5,40 1.007 durchschnittlich

1980 bis 1999 2.246 35% 5,76 1.087 durchschnittlich

1990 bis 2009 638 10% 6,28 1.229 höher

ab 2010 945 10% 7,30 849 geringer

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: ImmobilienScout24 I/2012-II/2017, eigene Darstellung

Die Auswertung nach Baujahr der Immobilie zeigt, dass jeweils etwas über Ein Drittel des marktaktiven ein Drittel der Angebote im Kreis Heinsberg aus den Nachkriegsjahrzehnten Angebots stammt aus der Nach- kriegszeit (1950 bis 1979) sowie aus den 1980ern und 1990ern stammen. Neuwertige Wohnungen (ab Baujahr 2010) sind etwas weniger gefragt, was sich vermut- lich auf den deutlich höheren durchschnittlichen Angebotspreis zurückführen lässt.

Tabelle 9: Differenzierung des marktaktiven Mietwohnungsangebots im Kreis Heins- berg nach dem Objektzustand

Ø Mietpreis in Objektzustand Angebot Anteil Ø Hits/Monat Nachfrage €/m²

neuwertig/Erstbezug 1.627 17% 6,94 924 durchschnittlich

saniert/modernisiert 1.156 12% 5,88 1.088 durchschnittlich

gepflegt/renoviert 4.934 52% 5,60 1.075 durchschnittlich keine Angabe/nach 1.796 19% 5,60 994 durchschnittlich Vereinbarung

renovierungsbedürftig 61 1% 5,17 1.072 durchschnittlich

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: ImmobilienScout24 I/2012-II/2017, eigene Darstellung

Hinsichtlich des Objektzustands lassen sich kaum Unterschiede in der Nach- fragepräferenz feststellen. Etwa die Hälfte der Wohnungen ist in einem ge- pflegten/renovierten Zustand.

Lokale Marktexperten sehen in Bezug auf die Wohnungsausstattung den Barrierefreie Wohnungen in Mangel an barrierefreien Wohnungen insbesondere in zentralen Lagen kri- kleinen Gebäudeeinheiten sind gefragt tisch. Charakteristisch für die Nachfrage nach Wohnungen in Mehrfamilien- häusern im Kreis Heinsberg ist zudem eine Präferenz nach kleineren Gebäu- deeinheiten. Wie Marktkenner berichten, ist für viele bereits bei einem

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Wohngebäude mit mehr als sechs Wohneinheiten die „Schmerzgrenze“ erreicht.

Abbildung 32: Entwicklung der mittleren Nettokaltmiete im Kreis Heinsberg

7,00

6,80

6,60 6,44 6,40 6,18 6,20 5,97 6,00 5,67 5,77 5,80 5,48 5,60

5,40

5,20

5,00 2012 2013 2014 2015 2016 2017 (Quartal 1 und 2)

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: ImmobilienScout24 I/2012-II/2017, eigene Darstellung

Zunehmende Anspannung des Seit 2012 ist die durchschnittliche Nettokaltmiete im Kreis Heinsberg um 96 Mietwohnungsmarktes Cent pro Quadratmeter angestiegen. Der Umfang des marktaktiven Angebots (gemessen an der Angebotszahl der Wohnungsinserate) ist dabei in etwa konstant geblieben. Gleichzeitig steigende Nachfragewerte (Hits/Monat) weisen auf eine zunehmende Anspannung des Mietwohnungsmarktes hin.

3.3.2 Der Markt für Eigenheime

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Heinsberg veröffent- licht die Bodenrichtwerte im Grundstücksmarktbericht.

Tabelle 10: Vergleich der Bodenrichtwerte in den Kommunen 2016

2016 Gute Lage Mäßige Lage Mittlere Lage (€/m²) (€/m²) (€/m²) Erkelenz 220 125 105 Gangelt 130 110 100 Geilenkirchen 160 110 90 Heinsberg 165 130 100 Hückelhoven 140 120 100 Selfkant 135 125 105

Übach-Palenberg 140 120 105

Waldfeucht 110 100 95 Wassenberg 160 115 90 Wegberg 175 130 110

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Heinsberg: Grundstücksmarktbericht 2017, S. 23, eigene Darstellung

48 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Die geringsten Bodenrichtwerte für erschließungsfreie Grundstücke bestehen Unterschied zwischen den Boden- in Bezug auf eine mittlere Lage in den einwohnerschwächsten Gemeinde richtwerten beträgt in mittlerer Lage 20 Euro/m² Waldfeucht, Gangelt und Geilenkirchen. Erkelenz weist in allen Lagen, mit Ausnahme der mittleren Lage, das höchste Preisniveau des Kreises auf. Auf- fallend ist, dass sich im Gesamtkreis in mäßiger und mittlerer Lage das Preisniveau lediglich in einer Spanne von 15 Euro/m² (90 bis 105 €/m²) bzw. 20 Euro/m² (110 bis 130 €/m²) bewegt. In guten Lagen bildet sich zwischen Waldfeucht (110 €/m²) und Erkelenz (220 €/m²) ein deutlicher Preisunter- schied im Kreis.

Abbildung 33: Entwicklung der Kauffälle im Kreis Heinsberg 2011-2016

1.800

1.600

1.400 1.640

1.600

1.549

1.547

1.200 1.477

1.323 1.000

800

600

423

396

359

339

332 400 306

200

0 2011 2012 2013 2014 2015 2016

EZFH ETW

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Heinsberg: Grundstücksmarktberichte 2011-2017, eigene Darstellung

Die Zahl der Kauffälle im Segment der Eigenheime (EZFH) steigt seit 2013 im Die Kauffälle der Eigentumswoh- Kreisgebiet stetig an, während die Zahl in 2012 noch rückläufig war. Die nungen steigen seit 2014 auf einem geringen Niveau an meisten Kauffälle von Ein- und Zweifamilienhäusern wurden in Erkelenz, Heinsberg und Hückelhoven getätigt. Im Segment der Eigentumswohnungen ist im Betrachtungszeitraum von 2011 bis 2016 eine leicht schwankende Entwicklung zu erkennen. Die Zahl der Kauffälle stieg zuletzt seit dem Jahr 2014 an, jedoch auf einem geringeren Niveau. Der Großteil der Kauffälle von Eigentumswohnungen lässt sich in Erkelenz und Heinsberg lokalisieren.

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 34: Kaufpreise von freistehenden Einfamilienhäusern in den Kommunen 2012- 2017

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: ImmobilienScout24 I/2012-II/2017, eigene Darstellung

Die Angebotspreise von freiste- Hinsichtlich des Preisniveaus von freistehenden Eigenheimen (alle Baujahre) henden Eigenheimen variieren im Kreis Heinsberg ist erkennbar, dass in den am Rande gelegenen Kommu- zwischen 240.000 und 220.000 Euro nen des Kreises in Wegberg (rd. 254.000 Euro), Übach-Palenberg (rd. 250.000 Euro), Erkelenz (rd. 248.000 Euro) und Selfkant (rd. 245.000 Eu- ro) die höchsten Kaufpreise erzielt werden. Geringere mittlere Kaufpreise von bis zu unter 220.000 Euro werden in den Gemeinden Waldfeucht (rd. 212.000 Euro) und Gangelt (rd. 214.000 Euro) sowie in den Städten Heins- berg (rd. 201.000 Euro) und Hückelhoven (rd. 219.000 Euro) erreicht.

Preisgrenze für Neubau liegt Für den Neubaumarkt sehen lokale Marktakteure eine Preisgrenze bei etwa größtenteils bei 350.000 Euro 350.000 Euro. Auch im exklusiveren Segment wird selten mehr als 500.000 Euro investiert. Reihenhäuser sind im Neubau kaum vertreten, das freistehende Einfamilienhaus bleibt nach wie vor das dominante Segment im Neu- bau. Dabei ist der individuelle Wohnungsbau nach wie vor die beliebteste und erschwinglichere Variante für Familien mit Eigenheimwunsch in weiten Teilen des Kreises. „Bauträgerware“ bevorzugen die Wenigsten. Wohnflä- chen zwischen 130 und 160 m² erfahren ein hohes Interesse. Wohnflächen unter 100 m² sind bei der Vermarktung eher schwierig, werden jedoch bei Bestandsimmobilien von Haushalten mit geringem Budget akzeptiert. Kleine Eigenheime in Form von Bungalows in zentralen Lagen werden hingegen von Senioren und Best-Agern nachgefragt.

50 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 35: Kaufpreise von freistehenden Einfamilienhäusern in den Quartieren 2012- 2017

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis:ImmobilienScout24 2012-2017, eigene Darstellung

In Quartieren im (Süd-)Westen und Osten des Kreises sind freistehende Ein- Höchste Angebotspreise in Be- familienhäuser meist teurer, während viele Quartiere in Heinsberg und Gei- eckerheide, Erkelenz und Bo- scheln, Holthausen lenkirchen durchschnittliche Angebotspreise von unter 200.000 Euro aufweisen. Die höchsten Angebotspreise finden sich in Wegberg 3 (Beeckerhei- de), Erkelenz 5 (Erkelenz) und 6 (Erkelenz) sowie Übach-Palenberg 3 (Bo- scheln, Holthausen). Hier werden Preise von über 300.000 Euro für ein durchschnittliches Einfamilienhaus (freistehend) aufgerufen. Dabei fließen die Wohnungsinserate der jüngst entwickelten Neubaugebiete ein. Am Bei- spiel Heinsberg zeigt sich, dass sich das eher geringe Preisniveau (vgl. Ab- bildung 34) nicht für alle Heinsberger Quartiere gilt, sondern im Stadtzent- rum ein deutlich höheres Preisniveau aufgerufen wird.

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 36: Nachfrage nach freistehenden Einfamilienhäusern in den Kommunen 2012- 2017

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: ImmobilienScout24 I/2012-II/2017, eigene Darstellung

Ost-West-Gefälle bei Nachfrage Im Zeitraum zwischen 2012 und 2017 war das Interesse an freistehenden Einfamilienhäusern an der Grenze zu Mönchengladbach – in Erkelenz (832 Hits) und Wegberg (741 Hits) – in denen gleichzeitig die höchsten mittleren Kaufpreise erzielt wurden, am höchsten. Je westlicher die Kommune, desto geringer der Nachfragewert. Dementsprechend ist das Nachfrageniveau in den Gemeinden Selfkant, Waldfeucht und Gangelt, mit den gleichzeitig geringsten Bevölkerungszahlen, mit unter 400 Hits/Monat am geringsten. Be- sondere Schwierigkeiten gibt es in der Vermarktung von Bestandsimmobilien in den alten Ortskernen, wie Marktakteure berichten. Es wurde zudem auch qualitativ bestätigt, dass Erkelenz als Wohnstandort im Kreis besonders gefragt ist, aber auch Heinsberg erfährt zunehmendes Interesse. Obgleich in den Gemeinden Gangelt und Selfkant zuletzt viel im Eigenheimsegment gebaut wurde und die Bodenpreise etwas niedriger sind, wird auch von den Experten ein etwas schwächeres Interesse im in diesen Gemeinden konsta- tiert. Die Nachfrage ist dabei meist endogen – also aus der Region heraus. In den Neubaugebieten lassen sich vereinzelt (z. B. in Erkelenz) auch Zuzüge von außerhalb (z. B. Düsseldorf, Neuss, Mönchengladbach) beobachten.

52 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 37: Nachfrage nach freistehenden Einfamilienhäusern in den Quartieren 2012- 2017

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis:ImmobilienScout24 2012-2017, eigene Darstellung

Die quartiersbezogene Auswertung liefert Informationen zu kleinräumigen Hohes Interesse korreliert mit Nachfrageschwerpunkten. Ein hohes Interesse korreliert mit einem niedrigen niedrigem Preis Angebotspreis, so in Heinsberger und Geilenkirchener Quartieren. Quartiere mit hohen Angebotspreisen im Westen und Osten des Kreises verzeichnen hingegen nur geringe Nachfragekennwerte. Wenige Quartiere (im Süden des Kreises sowie in Teilen von Erkelenz) zeigen sowohl hohe Angebotspreise, als auch hohe Nachfragekennwerte. Hier besteht auch ein breites Interesse an höherpreisigen Immobilien. Für die Kernstadt von Erkelenz lässt sich demnach festhalten, dass der Markt in allen drei Segmenten angespannt ist.

Abbildung 38: Angebote an freistehenden Einfamilienhäusern (Baujahr: 1950-1979)

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis:ImmobilienScout24 2012-2017, eigene Darstellung

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Besondere Handlungsbedarfe in Besondere Herausforderungen bestehen erfahrungsgemäß in den Einfamili- alternden Einfamilienhausquar- enhausquartieren der Nachkriegsjahrzehnte. In den 1950er bis 1970er Jah- tieren ren erlebte der Bau von Einfamilienhäusern im Zuge des wachsenden Wohl- stands eine Hochzeit. Bei vielen, der damals als junge Familien eingezoge- nen Haushalte, steht heute ein Umzug an, da die Eigenheime nach dem Aus- zug der Kinder zu groß sind und ein altengerechter Umbau mit hohen Kosten verbunden ist. Die oftmals recht homogene Altersstruktur in den Quartieren führt dazu, dass regelrechte Generationenwechsel stattfinden. Fraglich ist dabei, ob die in die Jahre gekommenen Häuser noch den heutigen Ansprü- chen der Nachfrager gerecht werden. Problematisch können kleine, unmo- derne Grundrisse oder eine nicht mehr zeitgemäße Ausstattung sein. Oftmals befinden sich die Immobilien aufgrund ausgebliebener Investitionen in einem modernisierungsbedürftigen Zustand, welches für potenzielle Käufer bedeutet, dass ggfs. hohe Investitionskosten auf sie zukommen. Gleichzeitig bestehen auf Seiten der Verkäufer häufig hohe Preiserwartungen, was die zügige Veräußerung dieser Objekte hemmt.5

Über eine Auswertung der Wohnungsinserate wurde analysiert, welche Quar- tiere im Kreis Heinsberg über einen besonders hohen Anteil an Einfamilien- häusern aus den Baujahren 1950 bis 1979 verfügen, um alternde Einfamili- enhausgebiete im Kreis annäherungsweise identifizieren zu können. Dieses Vorgehen bildet allerdings nur den marktaktiven Teil des Wohnungsmarktes ab und kann somit nur erste Indizien für entsprechende Quartiere geben.

Quartiere mit einem hohen Anteil an Einfamilienhäusern aus den Jahren 1950 bis 1979 am gesamten Einfamilienhausbestand-Angebot eines Quartie- res finden sich nur vereinzelt. In den meisten Quartieren liegt der Anteil bei 20 bis 40 Prozent. Im Osten des Kreises finden sich vermehrt Quartiere, wo der Anteil unter 20 Prozent liegt. Die Analyse zeigt, dass folgende Quartiere die höchsten Anteile an angebotenen Einfamilienhäusern aus der Nach- kriegszeit am Kreis aufweisen:

 Quartier 2 (Beeck, Groß-Gerichhausen) in Wegberg mit 65%  Quartier 5 (Karken, Hingen) in Heinsberg mit 52%  Quartier 2 (Hückelhoven) in Hückelhoven mit 47%  Quartier 4 (Berg, Busch) in Wegberg mit 44,5%  Quartier 8 (Laffeld, Aphoven, Schleiden) in Heinsberg mit 42%  Quartier 7 (Merbeck, Rickelrath, Tetelrath) in Wegberg mit 41%

5 Vgl. Wüstenrot Stiftung (Hrsg.) 2016: Einfamilienhäuser 50/60/70. Stadtentwicklung und Revitalisierung. Ludwigsburg, S. 5

54 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 39: Angebote an freistehenden Einfamilienhäusern (Baujahr: ab 2010)

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis:ImmobilienScout24 2012-2017, eigene Darstellung

Ebenso wurde ausgewertet, wo in den letzten Jahren besonders viele Neu- Höchster Anteil neuer, freiste- bauangebote auf den Markt gekommen sind. Im Quartier 3 (Beeckerheide) in hender Einfamilienhäuser Weg- berg-Beeckerheide Wegberg war der Anteil der Angebote an freistehenden Einfamilienhäusern, die ab 2010 erbaut wurden, an allen Angeboten im Quartier mit 51,8 Prozent am höchsten. Auch in Quartier 5 (Frelenberg, Zweibrüggen) in Übach- Palenberg (49,6 %) und in Quartier 8 (Busch, Altmyhl) Hückelhoven (44,6 %) war der Anteil an Angeboten mit Baujahr ab 2010 sehr hoch. Gar keine Angebote mit Baujahr ab 2010 gab es in Quartier 2 (Beeck, Groß- Gerichhausen) in Wegberg.

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

3.3.3 Der Markt für Eigentumswohnungen

Die Auswertung der Inserate von Eigentumswohnungen zeigt, dass es in den Kommunen des Kreises Heinsberg deutliche Unterschiede hinsichtlich der Angebot und Nachfrage gibt.

Abbildung 40: Mittlerer Angebotspreis von ETW in den Kommunen 2012-2017

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: ImmobilienScout24 I/2012-II/2017, eigene Darstellung

Erkelenz und Waldfeucht weisen Im Betrachtungszeitraum von 2012 bis 2017 liegt im Segment der Eigen- die höchsten Kaufpreise bei ETW tumswohnungen in der an die Stadt Mönchengladbach angrenzenden Kom- auf mune Erkelenz (rd. 1.800 Euro/m²) sowie in der am westlichen Rand des Kreises liegenden Gemeinde Waldfeucht (rd. 2.050 Euro/m²) der höchste mittlere Kaufpreis von über 1.600 Euro/m². In Waldfeucht lässt sich der hohe mittlere Kaufpreis darauf zurückführen, dass es sich bei den Inseraten ausschließlich um Neubauangebote handelt. Die an die Niederlande angrenzenden Gemeinden Selfkant (rd. 1.400 Euro/m²) und Gangelt (rd. 1.500 Euro/m²) weisen ebenso ein überdurchschnittliches Preisniveau auf. Das Preisniveau im Neubau wird von Marktakteuren auf 2.500 bis 3.000 Eu- ro/m² eingeschätzt. In der Innenstadt von Erkelenz (z. B. als Baulücken- schließung) sind die Eigentumswohnungen zumeist noch etwas teurer und hochwertiger (3.000 Euro/m² aufwärts).

56 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 41: Mittlerer Angebotspreis von ETW in den Quartieren 2012-2017

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis:ImmobilienScout24 2012-2017, eigene Darstellung * weniger als 10 Angebote werden nicht dargestellt, da einzelne Objekte zu Verzerrungen des Mittelwerts führen können

Kleinräumig zeigt sich, dass in vielen Quartieren in den letzten Jahren nur sehr wenige Eigentumswohnungen angeboten wurden. Weniger als zehn Angebote gibt es vor allem in den eher ländlichen Quartieren (geringe Ein- wohnerdichte). Die höchsten durchschnittlichen Angebotspreise gibt es in Quartier 6 (Tripsrath, Niederheide, Süggerath) in Geilenkirchen mit 2.261 Euro/m², Quartier 6 (Erkelenz) in Erkelenz mit 2.055 Euro/m² und Quartier 1 (Waldfeucht, Haaren) in Waldfeucht mit 2.051 Euro/m².

Abbildung 42: Nachfrage nach Eigentumswohnungen in den Kommunen 2012-2017

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: ImmobilienScout24 I/2012-II/2017, eigene Darstellung

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Nachfrage ist höher als das Ange- Die Auswertungen der Nachfragekennziffer nach Eigentumswohnungen in bot den Jahren 2012 bis 2017 zeigen, dass insgesamt ein hohes Interesse an diesem Segment besteht. Erkennbar wird dies durch den Vergleich der Hits/Monat: während sich diese im Segment der Mietwohnungen größten- teils im Bereich zwischen 800 und 1.200 Hits/Monat pro Objekt bewegten, liegen die Hits/Monat pro Objekt im Segment der Eigentumswohnungen zum Großteil zwischen 1.300 und 1.600 Hits/Monat pro Objekt.

Größte Nachfrage besteht in Ein Markt für Eigentumswohnungen im Kreis Heinsberg besteht in erster Erkelenz, Wegberg und Heinsberg Linie in den größeren, stärker verdichteten Kommunen. In Wegberg und Erkelenz ist das Nachfrageniveau gegenüber dem westlichen und südlichen Teilraum deutlich höher. Laut Experten vor Ort besteht für das Segment der Eigentumswohnungen vor allem in Erkelenz und Heinsberg ein Markt, nachrangig auch in Wegberg, Geilenkirchen, Hückelhoven und. Die Zielgruppe für neue Eigentumswohnungen im Kreis Heinsberg sind vor allem Best-Ager (55+) und Senioren, die z. B. aus ihrem zu groß gewordenen Haus ausziehen möchten und etwas altengerechtes suchen.

Abbildung 43: Nachfrage nach Eigentumswohnungen in den Quartieren 2012-2017

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis:ImmobilienScout24 2012-2017, eigene Darstellung

Preissensibilität bei Eigentums- Bei der quartiersbezogenen Auswertung der Hits/Monat ist die Tendenz er- wohnungen (Ausnahme: Kern- kennbar, dass Quartiere mit hohen Angebotspreisen eine niedrigere Nach- stadt Erkelenz) frage erfahren (z. B. Quartiere in Übach-Palenberg, Quartier 1 (Waldfeucht, Haaren) in Waldfeucht oder Quartier 6 (Tripsrath, Niederheide, Süggerath) in Geilenkirchen. Gleichzeitig erfahren Quartiere mit niedrigen Angebotsprei- sen häufig eine höhere Nachfrage (Quartier 7 (Lövenich, Katzem) in Erkelenz, Quartier 8 (Laffeld, Aphoven, Schleiden) in Heinsberg, Quartier 2 (Beeck, Groß-Gerichhausen) und 3 (Beeckerheide) in Wegberg). Für die Quartiere 5 (Erkelenz) und 6 (Erkelenz) in Erkelenz ist hingegen festzustellen, dass sowohl Angebotspreise, als auch Nachfragekennwerte hoch sind, was auf einen angespannten Markt schließen lässt.

58 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

4. Wohnzufriedenheit, Umzugsabsichten, Bewohnerbindung

4.1. Vorbemerkung

Eine hohe Wohnzufriedenheit möglichst großer Bevölkerungsteile ist in der Wohnzufriedenheit der Bevölke- Wohnungspolitik eines der höchsten Ziele. Es ist sowohl Selbstzweck als rung als Ziel der Wohnungspolitik auch eine Kernkomponente der Bindung an einen Standort. Wie jede Form der Zufriedenheit, entsteht sie aus dem intrinsischen Abgleich zwischen den Erwartungen des Einzelnen (Soll-Leistung) sowie der subjektiven Realität (Ist-Leistung) und findet Ausdruck in der Entsprechung der beiden Kompo- nenten. Um den Handlungsmöglichkeiten kommunaler Körperschaften entge- genzukommen wird in dieser Analyse verstärkt auf eine Ausdifferenzierung von Wohnumfeldkomponenten Wert gelegt, während der Bereich Wohnung und Wohngebäude zwar erfasst aber wenig differenziert betrachtet wird.

Somit ergeben sich in dieser Analyse zwei Dimensionen, die im weiteren Teilbereiche genannt werden.

• Wohnsituation: Der Teilbereich Wohnsituation bezieht sich auf die Wohnung, das Wohngebäude sowie das unmittelbare Wohnumfeld. • Gesamtstadt: Der Teilbereich Gesamtstadt bezieht sich auf den weiteren Radius. Eine Bewertung ist folglich nicht bezogen auf das unmittelbare Wohnumfeld zu verstehen, sondern als Beurteilung der spezifischen Qualität der jeweiligen Stadt oder Gemeinde insgesamt.

Abbildung 44: Wohnzufriedenheit – Zusammensetzung der Teilbereiche

Quelle: InWIS 2018

Die Befragten wurden bei den einzelnen Merkmalen gebeten, auf einer Skala von 1 (=völlig zufrieden) bis 5 (=völlig unzufrieden) ihre eigene Zufrieden- heit mit dem jeweiligen Sachverhalt zu bewerten. Entsprechend sind Werte, die 2,5 überschreiten tendenziell nur noch als mäßig zufrieden einzustufen und Gegenmaßnahmen zu erwägen.

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Für eine komprimierte Kennzahl wurden basierend auf den zugehörigen Merkmalen Teilbereichsindizes berechnet, deren Wertebereich sich von 0 (geringstmögliche Zufriedenheit) bis 100 (maximale Zufriedenheit) erstreckt. Zur Indexberechnung wurden die Merkmale des Teilbereichs gemäß ihrer Relevanz für die Wohnzufriedenheit gewichtet. Die Relevanzermessung erfolgte mithilfe einer Regressionsanalyse, sodass sich die Bewertung von Merkmalen mit höherer Relevanz auch stärker in der Indexberechnung wie- derfindet. Letztlich wurden die Indizes zur Gesamtzufriedenheit verdichtet. Die Interpretation der Indizes und der aufgenommenen Einzelmerkmale erfolgt dabei anhand folgender Abstufungen:

Abbildung 45: Interpretation der Zufriedenheitswerte

Quelle: InWIS 2018

4.2. Teilbereich Wohnsituation

Hohe Zufriedenheit mit der Mit dem Teilbereich Wohnsituation sind die Befragten im Kreis Heinsberg im Wohnsituation im Kreis Heins- Durchschnitt sehr zufrieden, wobei sich ein Indexwert von 77,4 Punkten berg errechnen lässt. Am schwächsten wird diese in Übach-Palenberg (72,9 Punk- te) und am besten in Wassenberg (81,0 Punkte) bewertet – das Zufrieden- heitsniveau ist also flächendeckend als hoch anzusehen.

Abbildung 46: Zufriedenheit mit dem Teilbereich Wohnsituation

Quelle: InWIS 2018

60 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Innerhalb des Teilbereichs wird die Wohnung mit Abstand am besten bewer- Besonders hohe Zufriedenheit tet. Dahinter folgen die Zufriedenheit mit dem Wohngebäude und das nach- mit der Wohnung, dem Wohnge- bäude und dem Wohnumfeld barschaftliche Wohnumfeld. Auch das Grünflächenangebot sowie die Sau- berkeit der Wohngegend werden positiv hervorgehoben. Jeweils weniger als 60 Prozent der Befragten äußern sich (eher) zufrieden mit der Internetver- bindung sowie den Sport- und Freizeitmöglichkeiten im Wohnumfeld. Ent- sprechend ergeben sich hier Handlungsbedarfe. Eine moderate Polarisierung zeigt sich bei der Bewertung der Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Be- darfs, da sich hier mit 16 Prozent ein vergleichsweise großer Anteil der Be- fragten (eher) unzufrieden zeigt.

Abbildung 47: Zufriedenheit mit den Merkmalen des Teilbereichs Wohnsituation

Quelle: InWIS 2018

Im Vergleich mit anderen Bewohnerbefragungen/Städtebenchmark (s. rechte Nachholbedarf bei Einkaufsmög- Seite der Abbildung) zeigt man sich insbesondere mit dem Wohngebäude lichkeiten, Internetverbindung und Sport-/Freizeitangeboten sowie der Sauberkeit und dem Ambiente überdurchschnittlich zufrieden. Nachholbedarf zeigt sich im Kommunalvergleich in Bezug auf das Angebot an Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf und eingeschränkt bei der Internetverbindung und den Sport- und Freizeitmöglichkeiten.

Mehr als neun von zehn Befragten bewerten ihre Wohngegend insgesamt als gute Wohngegend. Der Anteil jener, die sie als schlechte Gegend bewerten ist marginal.

Bei der offenen Frage (es sind also keine Antwortkategorien vorgeben), was Dörfliche Idylle als Standortvor- die eigene Wohngegend besonders attraktiv macht, nennen diese ebenso teil knapp neun von zehn Befragten. Konkretisiert werden diese besonders häu- fig mit allgemein ruhiger Lage oder der Nähe zu Grünflächen, Wald, Natur

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

etc. Ebenfalls häufig genannt werden Komponenten des sozialen Wohnum- felds aber auch Lagekriterien wie ländlich, dörflich oder idyllisch.

Engpässe bei Infrastruktur, Negative Aspekte der eigenen Wohngegend nennen mit knapp 54 Prozent Freizeitangeboten und ÖPNV als deutlich weniger Befragte. Diese beziehen sich inhaltlich vielfach auf fehlen- Standortnachteile de Infrastruktureinrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten, aber auch auf Freizeit- und Sportmöglichkeiten sowie eine unzureichende ÖPNV- Anbindung.

4.3. Teilbereich Gesamtstadt

Durchschnittliche Zufriedenheit Der Teilbereich Gesamtstadt weist mit einem Indexpunktewert von 67,1 die mit der jeweiligen Gesamtstadt Bewohner der Städte und Gemeinden des Kreises in dieser Hinsicht lediglich als durchschnittlich zufrieden aus. Mit 61,0 Punkten fällt die Bewertung der Stadt Wegberg am schwächsten aus, während Wassenberg mit 70,7 Punkten am besten bewertet wird.

Abbildung 48: Zufriedenheit mit dem Teilbereich Gesamtstadt

Quelle: InWIS 2018

Hohe Zufriedenheit mit Ein- Unter den Merkmalen, die dem Teilbereich zugrunde liegen, schneidet das kaufsmöglichkeiten für täglichen Angebot an Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf am besten ab. Bedarf auf gesamtstädtischer Ebene Ebenfalls als sehr gut, wird das Angebot an Ärzten und Apotheken bewertet – ein weiterer Aspekt der essenziellen Grundversorgung. Aber auch die Auto- bahnanbindung der Gesamtstadt erreicht einen positiven Wert. Als positiv an der jeweiligen Stadt hervorgehoben werden darüber hinaus, jeweils von mehr als 80 Prozent der Befragten, Bereiche der familienorientierten Infra- struktur, wie das Angebot an Kindergärten/-tagesstätten sowie das Grund- schulangebot. Mit deutlichem Abstand am schwächsten wird das Angebot an Kinos bewertet. Dies ist ein Aspekt, der sich jenseits von Großstädten in Bewohnerbefragungen wiederholt zeigt. Gleiches gilt für die schwachen Bewertungen des kulturellen Angebots. Ebenfalls schwächer beurteilt werden das Wohnungsangebot sowie die Miet- und Immobilienpreise – auch dies sind Ergebnisse, die sich in sonstigen Bewohnerbefragungen, unabhän- gig von der Größe der Stadt, wiederholt zeigen.

62 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 49: Zufriedenheit mit den Merkmalen des Teilbereichs Gesamtstadt Schwächere Zufriedenheit mit Ausstattung an Kinos und kultu- rellem Angebot

Quelle: InWIS 2018

Der Befragungsbenchmark weist die Bewohner des Kreises vielfach als über- durchschnittlich zufrieden aus. Im Vergleich besonders positiv bewertet werden das Spielplatzangebot, das Angebot an Geh- und Radwegen, das Image der Stadt, das Angebot an Schwimmbädern sowie die optische/bauliche Attraktivität der Stadt. Nachholbedarf zeigt sich bei den eben bereits als klein- und mittelstädtischen Problemlagen angesprochenen Be- reichen des Kinoangebots, des kulturellen Angebots sowie dem Arbeitsplatz- angebot.

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Positiv auf gesamtstädtischer Hinsichtlich positiver Eigenschaften der Stadt, in der man wohnt, äußern Ebene vor allem Naturnähe und sich rund drei Viertel der Befragten. Ähnlich wie bereits beim unmittelbaren dörflicher Charakter Wohnnahbereich, werden zuvorderst die naturnahe und grüne Lage sowie der kleinstädtische, dörfliche Charakter hervorgehoben. Ebenfalls häufig genannt werden das Angebot an Einkaufsmöglichkeiten sowie das Stadtbild und die architektonische Qualität.

Abbildung 50: Attraktivitätsfaktoren der Gesamtstadt

Quelle: InWIS 2018

Aussterben des Einzelhandels Attraktivitätshemmende Faktoren der Gesamtstadt nennen etwa 57 Prozent. und Leerstände werden attrakti- Wie die Merkmalsbewertungen zuvor bereits vermuten lassen, wird an erster vitätshemmend bewertet Stelle das Freizeit- und Kulturangebot genannt. Darauf folgend finden aber auch die Einkaufsmöglichkeiten vielfach Erwähnung. Diese Nennungen sind allerdings verstärkt auf das Aussterben des Einzelhandels und folgende Leerstände gerichtet. Ebenfalls häufig genannt werden MIV- sowie ÖPNV- Komponenten. Während der öffentliche Nahverkehr auf die Anbindung ab- zielt, sind es beim MIV stärker die Parkplatzsituation sowie der Zustand der Straßen oder das Verkehrsaufkommen.

Abbildung 51: Attraktivitätshemmende Faktoren der Gesamtstadt

Quelle: InWIS 2018

64 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Befragt nach der persönlichen Verbindung und den subjektiven Einstellun- 90 Prozent der Befragten fühlen gen zum Wohnort findet in jeder Stadt und Gemeinde des Kreises die Aussa- sich in ihrer Stadt zuhause ge „Ich fühle mich in der Stadt zuhause.“ die höchste Zustimmung – jeweils von rund 90 Prozent der befragten Bewohner. Etwas seltener, aber ebenfalls stets von 85 Prozent der Befragten, positiv bestätigt wird der Umstand, die Stadt in der man wohne, sei ein guter Ort zur Familiengründung. Mit Abstand am seltensten bestätigt wird die Aussage, der Großteil der eigenen Ver- wandtschaft wohne in der Stadt.

4.4. Gesamtzufriedenheit

Die Zufriedenheit mit den beiden Teilbereichen wurde weiter zu einem Ge- samtzufriedenheitsindex verdichtet. Dieser liegt bei einem Wert von 72,2 und weist die Bewohner als eher zufrieden aus. Für Übach-Palenberg ergibt sich rechnerisch lediglich eine durchschnittliche Zufriedenheit (68,0 Punk- te), während die Befragten in Wassenberg (75,8 Punkte) als sehr zufrieden einzustufen sind.

Abbildung 52: Gesamtzufriedenheit

Quelle: InWIS 2018

4.5. Umzugsabsichten und Bewohnerbindung

Lediglich 15 Prozent der Befragten erwägen in den kommenden drei Jahren Etwa jeder Siebte erwägt einen umzuziehen. Sechs Prozent der Befragten sind sich hinsichtlich dieses Um- Umzug in den nächsten drei Jahren stands bereits sicher und neun Prozent äußern, dazu komme es möglicher- weise.

Der wichtigste Grund für den Umzug ist überwiegend im privaten Bereich zu Häufigster Umzugsgrund ist eine suchen. Mit Abstand am häufigsten genannt wird, die Wohnung sei zu klein. zu geringe Wohnfläche Ebenfalls wird vielfach geäußert, man benötige eine altengerechte Wohnform oder es sei eine Veränderung der Haushaltsgröße eingetreten, in deren Folge der aktuelle Wohnraum inadäquat sei. Rund jeder zehnte Umzugswillige äußert auch, ein Arbeitsplatz in einer anderen Stadt sei der wichtigste Grund.

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Betrachtet man weiterhin die generellen Gründe, das heißt all jene, die für die Umzugsentscheidung ausschlaggebend sind, so sind auch hier die privaten Gründe, die Wohnungs- und Haushaltsgröße betreffen die mit Abstand am häufigsten genannten. Allerdings folgt an dritter Stelle – wenngleich deutlich dahinter –, das soziale Umfeld gefalle dem Befragten nicht mehr. Ebenfalls noch mehr als jeder zehnte Umzugswillige nennt, es sei ein Umzug in Wohneigentum geplant.

Abbildung 53: Umzugsgründe

Quelle: InWIS 2018

Umzugsdestinationen deuten auf Mehr als die Hälfte der Befragten, die (vielleicht) umziehen möchten, favori- hohe Wohnortbindung hin sieren einen Umzug innerhalb des aktuellen Stadtteils. Nur gut jeder Fünfte möchte in eine andere Stadt außerhalb des Kreises Heinsberg ziehen. Als Bedingungen für den Verbleib werden die Verfügbarkeit eines adäquaten Arbeitsplatzes, ein passendes Wohnungsangebot oder private Gründe genannt.

Abbildung 54: Umzugsdestination

Quelle: InWIS 2018

66 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Aus den Umzugsabsichten sowie der Gesamtzufriedenheit wurden neun Be- wohnerbindungssegmente errechnet. Entsprechend der eher hohen Gesamt- zufriedenheit und der moderaten Umzugsabsicht, sind rund sieben von zehn Befragten als sehr oder eher verbunden mit der Stadt einzustufen. Etwa noch jeder Zehnte ist als Loyal-Unzufriedener einzustufen. Das heißt, man weist zwar eine geringe Wohnzufriedenheit auf, erwägt aber keinen Umzug. Auf die sonstigen Bindungssegmente entfallen jeweils maximal vier Prozent.

Zur weiteren Komprimierung der Zufriedenheits- und Bindungswerte, wurde Bewohner des Kreises sind mit auf der Basis der Gesamtzufriedenheit sowie den Umzugsabsichten ein Be- ihrem Wohnort sehr verbunden wohnerbindungsindex berechnet. Dieser liegt bei 79,1 Punkten und ist ana- log zum Bewertungsraster der Zufriedenheitsindizes als sehr hoch – die Be- wohner des Kreises also als sehr verbunden – einzustufen. Auf den geringsten Wert kommt, wie bereits bei der Zufriedenheit, Übach-Palenberg (72,5 Punkte), wobei zu beachten ist, dass das Niveau insgesamt sehr hoch ist. Mit je 84,0 Punkten zeigt sich der Bestwert in Selfkant.

Abbildung 55: Bewohnerbindung

Quelle: InWIS 2018

Zur Überprüfung, welche der erfassten Zufriedenheitsfaktoren den größten rechnerischen Einfluss auf die Bewohnerbindung haben, wurde das Bin- dungstreiber-Modell entwickelt. Dieses berücksichtigt zunächst:

 … wie ein Zufriedenheitsmerkmal im Vergleich zu den anderen Merkmalen bewertet wird, und inkludiert dann  … die Unterschiede in der Bewertung durch verbundene und weniger verbundene Bewohner.

Wird also ein Merkmal insgesamt durchschnittlich bewertet und es zeigt sich in dieser Hinsicht kein Unterschied zwischen den Bindungssegmenten, ist von einem nachrangigen Einfluss auf die Bindung auszugehen. Wird ein Merkmal hingegen unterdurchschnittlich bewertet, von den Verbundenen jedoch eher etwas positiver und von den Unverbundenen deutlich unterdurchschnittlich, kann deduziert werden, dass es sich hierbei um einen bin- dungsfördernden Faktor handelt.

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Stärkste Bindungstreiber im Als stärkste Bindungstreiber wurden im Kreis Heinsberg folgende Merkmale Infrastrukturbereich, Arbeits- identifiziert: und Wohnungsangebot

 Angebot an Kinos  Kulturelles Angebot  Miet-/Immobilienpreise  Zustand/Beleuchtung der Geh- und Radwege  Arbeitsplatzangebot  Angebot an Einkaufsmöglichkeiten für den langfristigen Bedarf  Wohnungsangebot

Auffällig ist, dass jene Merkmale ausschließlich dem Teilbereich Gesamt- stadt zuzurechnen sind.

Weitere Bindungstreiber sind:

 Optische bzw. bauliche Attraktivität der Stadt  Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr  Sport- und Freizeitmöglichkeiten im Wohnumfeld  Image/Prestige/Ansehen der Stadt  Internetanbindung

68 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

5. Zielgruppen am Wohnungsmarkt

Im Folgenden sollen verschiedene Zielgruppen in den Fokus genommen werden, um ihre Wohnsituation im Kreis Heinsberg zu analysieren und zu bewerten. Gestützt wird sich dabei auf die Auswertung von Statistiken, die Ergeb- nisse der Zielgruppenworkshops, die im Sommer 2018 mit themenbezogenen Akteuren aus dem Kreis durchgeführt wurden, sowie auf ausgewählte Son- derauswertungen der Bewohnerbefragung.

5.1. Soziale Wohnraumversorgung

Vor dem Hintergrund der bundesweit zunehmenden Spreizung der Einkom- mens- und Vermögensentwicklung rückt die Frage der sozialen Wohnraum- versorgung wieder stärker in den Fokus der Wohnungsmarktpolitik. Viele Haushalte geben einen hohen Anteil ihrer Einkünfte für das Wohnen (inkl. Nebenkosten) aus. Einkommensschwache Haushalte haben auf angespannten Wohnungsmärkten häufig besondere Schwierigkeiten, eine passende Woh- nung am Markt zu finden. Ihre Wohnungssuche wird in besonderem Maße durch ihre Mietzahlungsfähigkeit bestimmt – Wohnwünsche müssen demge- genüber oft in den Hintergrund treten. In Hinblick auf die Bezahlbarkeit sind es neben preisgünstig frei finanzierten Wohnungen, vor allem öffentlich geförderte Wohnungen, die für die Wohnraumversorgung Einkommens- schwacher in Frage kommen.

Entwicklung der einkommensschwachen Nachfrage

Die Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum kann mithilfe mehrerer Kenn- größen analysiert und bewertet werden. Hierzu zählen unter anderem die Entwicklung der ausgestellten Wohnberechtigungsscheine, die Anzahl der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II (Grundsicherung für Arbeitssuchende) und SGB XII (Hilfe zum Lebensunterhalt, Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung) und die Anzahl der Haushalte im Wohngeldbezug.

Um sich auf die Warteliste für den Bezug einer frei werdenden, öffentlich Wohnungssuchende als Indiz für geförderten Wohnung setzen zu lassen, können sich interessierte Haushalte eine abnehmende oder zunehmende Nachfrage im preisgünsti- bei der zuständigen Stelle als wohnungssuchend registrieren lassen. Wenn- gen Wohnungssegment gleich die Zahl der Wohnungssuchenden nur eine Teilgruppe der auf preiswerten Wohnraum angewiesenen Haushalte darstellt, stellt sie einen Indika- tor auf der Nachfrageseite dar.

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Tabelle 11: Summe aller wohnungssuchenden Haushalte

Kommune 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Erkelenz 196 227 190 146 141 144 157

Gangelt 10 18 14 32 21 20 25

Geilenkirchen 110 128 87 51 119 93 83

Heinsberg 192 176 155 135 165 140 132

Hückelhoven 269 224 207 254 276 203 204

Selfkant 5 3 8 5 5 7 9

Übach-Palenberg 128 170 128 114 108 124 99

Waldfeucht 10 5 13 17 19 12 11

Wassenberg 49 56 72 71 74 103 99

Wegberg 83 81 71 96 99 104 88

Kreis Heinsberg 1.052 1.088 945 921 1.027 950 907

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: NRW.BANK (Veröffentlichung „Preisgebundener Wohnungsbe- stand“), eigene Darstellung

Zahl der ausgestellten Wohnbe- Im Kreis Heinsberg hat die Zahl der wohnungssuchenden Haushalte in den rechtigungsscheine geht gemäß vergangenen Jahren insgesamt leicht abgenommen. Auf Ebene des Landes Landestrend zurück NRW war die Zahl der wohnungssuchenden Haushalte im Jahr 2016 um 2,4 Prozent niedriger als im Vorjahr. Im Kreis Heinsberg fiel der Rückgang mit 4,5 Prozent stärker aus, allerdings war die Summe der wohnungssuchenden Haushalte in den vergangenen Jahren im Kreis Heinsberg stets schwankend.

Anzahl der Wohnungssuchenden Innerhalb des Kreises gibt es Unterschiede in der Anzahl der wohnungssu- ist in Hückelhoven am höchsten, chenden Haushalte aber auch in der Entwicklung dieser. Mehr als ein Fünftel in Selfkant am niedrigsten aller wohnungssuchenden Haushalte im Kreisgebiet sind Hückelhoven zuzuordnen. Am wenigsten Wohnberechtigungsscheine werden in Selfkant verge- ben, obgleich die Summe der wohnungssuchenden Haushalte dort in den letzten Jahren leicht gestiegen ist. Allgemein ist für die Entwicklung der wohnungssuchenden Haushalte im Kreisgebiet festzuhalten, dass die Anzahl in den größeren Städten zuletzt rückläufig war, während die kleineren Kom- munen Steigerungstendenzen aufweisen.

70 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Tabelle 12: Wohnungssuchende je 100 preisgebundener Wohnungen

Kommune 2015 2016

Erkelenz 22 24

Gangelt 17 22

Geilenkirchen 14 12

Heinsberg 25 24

Hückelhoven 20 21

Selfkant 37 47

Übach-Palenberg 24 19

Waldfeucht 43 39

Wassenberg 30 26

Wegberg 28 25

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: NRW.BANK (Veröffentlichung „Preisgebundener Wohnungsbe- stand“), eigene Darstellung

Da sich die absoluten Zahlen der wohnungssuchenden Haushalte nur bedingt dazu eignen, die Situation in den einzelnen Kommunen zu vergleichen, werden in Tabelle 12 die Wohnungssuchenden je 100 preisgebundene Wohnun- gen dargestellt. In dieser Darstellung zeigt sich, dass die Unterschiede zwischen den Kommunen nicht mehr so groß sind. In Selfkant fällt der Wert im kreisweiten Vergleich am höchsten aus, was unter anderem auch damit zu begründen ist, dass es dort im Jahr 2016 nur 19 preisgebundene Mietwoh- nungen gab.

In Nordrhein-Westfalen stellen Alleinstehende mit 48 Prozent rd. die Hälfte Alleinstehende sind die größte aller Wohnungssuchenden. Im Kreis Heinsberg variiert dieser Anteil in den Gruppe der Wohnungssuchenden im Kreis Heinsberg Kommunen zwischen 37 und 64 Prozent. Dabei liegt die Anzahl der wohnungssuchenden Singlehaushalte nur in den Kommunen Hückelhoven (37 %) und Heinsberg (46 %) unter 50 Prozent. In Hückelhoven gibt es mit rd. 40 Prozent somit leicht mehr wohnungssuchende Paarhaushalte als Alleinste- hende. In Gangelt ist der Anteil an alleinstehenden Wohnungssuchenden besonders hoch, da dort 64 Prozent dieser Gruppe zuzuordnen sind. Insge- samt wird deutlich, dass Ein- und Zweipersonenhaushalte im Kreis Heinsberg einen großen Teil der Wohnungssuchenden ausmachen. Dementsprechend sollten Neubauangebote im öffentlich geförderten Segment vor allem für diese Haushaltstypen vorgesehen werden.

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Tabelle 13: Wohnungssuchende Haushalte nach der Haushaltsgröße in den Kommunen des Kreises Heinsberg 2016

Haushalte Haushalte Haushalte Haushalte mit Summe aller Kommune Alleinstehend mit 2 mit 3 mit 4 fünf und mehr Wohnungssu- Personen Personen Personen Personen chenden

Erkelenz 85 29 24 13 6 157

Gangelt 16 3 5 1 0 25

Geilenkirchen 42 23 9 6 3 83

Heinsberg 61 35 16 14 6 132

Hückelhoven 76 82 25 12 9 204

Selfkant 5 2 0 1 1 9 Übach- 52 27 11 4 5 99 Palenberg Waldfeucht 6 3 2 0 0 11

Wassenberg 52 24 14 4 5 99

Wegberg 48 22 10 6 2 88

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: NRW.BANK (Veröffentlichung „Preisgebundener Wohnungsbe- stand“), eigene Darstellung

Vermittlungsquote nimmt weiter Die NRW.BANK veröffentlicht auf Ebene der Städte und Gemeinden zudem ab – Indiz für sich anspannenden Angaben zur Vermittlungsquote im preisgebundenen Wohnungsbestand. Die Teilmarkt Vermittlungsquote gibt an, wie vielen wohnungssuchenden Haushalten eine Wohnung vermittelt werden konnte. Landesweit sank diese zwischen 2015 und 2016 leicht – ein Indiz für eine zunehmende Anspannung dieses Woh- nungsteilmarktes. In Mönchengladbach konnten in 2016 z. B. nur noch 23 Prozent der wohnungssuchenden Haushalte innerhalb eines Jahres in eine öffentlich geförderte Wohnung ziehen, in Köln lag die Vermittlungsquote zuletzt sogar nur bei 19 Prozent.

72 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 56: Vermittlungsquote wohnungssuchender Haushalte 2016

Quelle: NRW.BANK 2017

Im Kreis Heinsberg liegt die Vermittlungsquote bei 65 Prozent und damit Vermittlungsquote im Kreis deutlich über der landesweiten Quote. Hier zeigt sich, dass der Heinsberger Heinsberg über dem landesweiten Durchschnitt Wohnungsmarkt noch deutlich entspannter als in der Rheinschiene ist. Im Vergleich zum Vorjahr sank die Quote, entsprechend der landesweiten Ent- wicklung, um zwei Prozentpunkte. Innerhalb des Kreises gibt es deutliche Unterschiede bei den Vermittlungsquoten, welche zum Teil mehr als 25 Pro- zentpunkte auseinanderliegen. Während Erkelenz und Übach-Palenberg Quo- ten zwischen 25 und 50 Prozent aufweisen, haben die westlichen Kommunen Selfkant, Gangelt und Waldfeucht sowie die Städte Wassenberg und Hückel- hoven Vermittlungsquoten von über 75 Prozent.

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 57: Anzahl der Bedarfsgemeinschaften (SGB II) im Kreis Heinsberg 2007-2016

9.500

9.000

9.076

9.049

8.897

8.891

8.500 8.874

8.857

8.791

8.788

8.754

8.653

8.000

7.500

7.000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Bedarfsgemeinschaften (SGB II)

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: Bundesagentur für Arbeit, eigene Darstellung

Rückgang der Bedarfsgemein- Im Kreis Heinsberg ist die Anzahl der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II schaften nicht in allen Kommunen (Grundsicherung für Arbeitssuchende) in der vergangenen Dekade um rd. des Kreises fünf Prozent auf 8.653 gesunken. Innerhalb der kreisangehörigen Kommunen zeigen sich allerdings unterschiedliche Entwicklungen: Leichte Zuwächse bei den SGB II-Bedarfsgemeinschaften verzeichnen Wassenberg (+7 %), Gei- lenkirchen (+6 %) und Hückelhoven (+1 %). In den übrigen kreisangehörigen Kommunen sind die Bedarfsgemeinschaften rückläufig. Den stärksten Rück- gang haben die Kommunen Erkelenz und Selfkant mit jeweils -21 Prozent erfahren.

Tabelle 14: Anzahl der Bedarfsgemeinschaften (SGB II) in den Kommunen 2007-2016

Kommune 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Erkelenz 1.481 1.411 1.324 1.336 1.277 1.269 1.281 1.238 1.228 1.176

Gangelt 232 238 229 227 215 203 200 211 200 222

Geilenkirchen 847 844 864 924 897 870 908 932 954 895

Heinsberg 1.708 1.720 1.748 1.773 1.674 1.754 1.778 1.785 1.779 1.678

Hückelhoven 1.801 1.714 1.666 1.708 1.691 1.693 1.730 1.791 1.831 1.816

Selfkant 194 182 171 167 175 163 156 155 148 153 Übach- 1.304 1.281 1.336 1.384 1.352 1.357 1.343 1.284 1.224 1.190 Palenberg Waldfeucht 163 156 154 156 147 141 141 144 155 156

Wassenberg 564 551 542 566 560 519 543 547 581 606

Wegberg 782 761 758 807 800 785 794 810 791 760

Kreis 9.076 8.857 8.791 9.049 8.788 8.754 8.874 8.897 8.891 8.653 Heinsberg

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: Bundesagentur für Arbeit, eigene Darstellung

Die Betrachtung der absoluten Zahlen der Bedarfsgemeinschaften in den einzelnen Kommunen zeigen nicht nur Unterschiede in der Entwicklung, sondern auch in der Verteilung der Bedarfsgemeinschaften im Kreis Heins-

74 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019 berg. Der Stadt Hückelhoven sind ein Fünftel der gesamten Bedarfsgemein- schaften des Kreises Heinsberg zuzuordnen, wohingegen die Gemeinden Gangelt (3 %) und Waldfeucht (2 %) die geringsten Anteile an der Gesamt- zahl der Bedarfsgemeinschaften des Kreises Heinsberg aufweisen, was sich natürlich auch auf die Unterschiede im Bevölkerungsstand zurückzuführen lässt.

Um die Kommunen miteinander vergleichen zu können, werden folgend die Rd. 8 Prozent aller Haushalte im Anteile der Bedarfsgemeinschaften an allen Haushalten der jeweiligen kreis- Kreis im SGB II-Bezug angehörigen Kommune dargestellt, für den Kreis Heinsberg sind rd. acht Prozent aller Haushalte Bedarfsgemeinschaften nach SGB II.

Abbildung 58: Anteil der Bedarfsgemeinschaften (SGB II) an allen Haushalten in den Kommunen 2015

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: Bundesagentur für Arbeit, GfK, eigene Darstellung

Die oben stehende Abbildung zeigt, dass die kleineren Kommunen im Westen einen erwartungsgemäß geringeren Anteil an Haushalten im SGB II-Bezug haben. Hückelhoven und Übach-Palenberg (je 10,5 %) weisen aufgrund ihrer Bergbauhistorie und dem sich vollziehenden Strukturwandel die höchsten Anteile auf.

Auch wohngeldbeziehende Haushalte gehören zur Gruppe der einkommensschwachen Haushalte im Kreis Heinsberg.

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 59: Anzahl wohngeldbeziehender Haushalte im Kreis Heinsberg 2006-2016

4.000

3.500

3.000

2.500

2.912 2.000 2.785

2.456

2.276

1.500 2.176

2.029

1.990

1.869

1.854 1.000

1.546

1.339 500

0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Anzahl wohngeldbeziehnder Haushalte

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

Anzahl der wohngeldbeziehenden Im Zeitverlauf zeigt sich, dass die Anzahl der wohngeldbeziehenden Haus- Haushalte sinkt seit 2009 stärker halte im Kreis Heinsberg insgesamt rückläufig ist. Von 2006 bis 2016 ist die als im Landesdurchschnitt Anzahl der Haushalte um rd. 19 Prozent zurückgegangen, landesweit ist die Zahl der wohngeldbeziehenden Haushalte im gleichen Zeitraum nur um vier Prozent gesunken. Eine deutliche Zunahme der wohngeldbeziehenden Haus- halte ist im Jahr 2009 zu sehen, welche mit der Wohngeldreform in diesem Jahr zu begründen ist. Durch diese Reform haben mehr Haushalte ein Anrecht auf Wohngeld erhalten und zusätzlich wurden durch die Reform weiterge- hende Kosten, wie beispielsweise die Heizkosten, mit aufgenommen. Seit 2009 ist die Anzahl der wohngeldbeziehenden Haushalte auf 1.339 Haushal- te im Jahr 2015 gesunken. Von 2015 zu 2016 gab es einen erneuten Anstieg von rd. 38 Prozent im Kreis Heinsberg und auch landesweit ist die Anzahl zuletzt, aufgrund einer weiteren Wohngeldreform, um über 40 Prozent gestiegen.

Tabelle 15: Anzahl der wohngeldbeziehenden Haushalte in den Kommunen 2006-2016

Kommune 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Erkelenz 369 313 311 458 475 382 330 276 245 191 256

Gangelt 118 105 105 151 161 136 111 88 78 74 101

Geilenkirchen 328 270 245 377 367 329 296 243 198 178 238

Heinsberg 411 380 379 526 523 498 436 402 337 282 417

Hückelhoven 415 373 454 636 539 492 411 359 270 258 342

Selfkant 66 51 50 67 58 45 43 18 16 13 21

Übach-Palenberg 188 174 177 268 252 216 202 176 150 117 176

Waldfeucht 55 38 31 37 27 27 26 28 21 18 22

Wassenberg 164 155 137 202 206 189 180 152 129 117 156

Wegberg 162 131 140 190 177 142 141 127 102 91 125

Kreis Heinsberg 2.276 1.990 2.029 2.912 2.785 2.456 2.176 1.869 1.546 1.339 1.854

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

76 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Die Betrachtung der Anzahl der wohngeldbeziehenden Haushalte in den einzelnen kreisangehörigen Kommunen zeigt ein spiegelbildliches Bild. In allen Kommunen ist die Anzahl in der letzten Dekade insgesamt gesunken und war von 2015 auf 2016 wieder zunehmend. Dabei gab es die stärksten Zuwächse in Selfkant (62 %) und Übach-Palenberg (50 %).

Abbildung 60: Anteil wohngeldbeziehender Haushalte an allen Haushalte 2015

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, GfK, eigene Darstellung

Die Betrachtung des Anteils der wohngeldbeziehenden Haushalte an allen Anteil der wohngeldbeziehenden Haushalten der Kommunen des Kreises Heinsberg zeigt eine ähnliche Vertei- Haushalte unterstützt bisherige sozialräumliche Analysen lung, wie die der Bedarfsgemeinschaften. Die Gemeinden Selfkant (0,3 %) und Waldfeucht (0,5 %) weisen die geringsten Anteile an wohngeldbeziehenden Haushalten auf, während der Anteil in den Städten Heinsberg, Gei- lenkirchen und Wassenberg jeweils bei 1,5 Prozent liegt.

Entwicklung des Angebots für einkommensschwache Haushalte

Bei der Versorgung einkommensschwacher Haushalte am Wohnungsmarkt ist der öffentlich geförderte Wohnraum ein wichtiger Bestandteil. In Nordrhein- Westfalen ist beinahe jede zehnte Wohnung in einem Mehrfamilienhaus eine öffentlich geförderte und somit preisgebundene Wohnung.

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 61: Anteil des preisgebundenen Mietwohnungsbestands am gesamten Woh- nungsbestand in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen 2016

Quelle: NRW.BANK 2017

Der preisgebundene Wohnraum im Kreis Heinsberg ist unterschiedlich ver- Unterschiedlich hohe Anteile an preisgebundenen Mietwohnun- teilt, wie sich an der Auswertung des Anteils des preisgebundenen Mietwoh- gen mit insgesamt spürbarem nungsbestands am gesamten Wohnungsbestand in Mehrfamilienhäusern Rückgang ablesen lässt. In Selfkant liegt dieser Anteil unter fünf Prozent, während Gangelt, Geilenkirchen, Hückelhoven und Wassenberg einen Anteil von mehr als 15 Prozent aufweisen. Die genannten Kommunen liegen damit über dem landesweiten Durchschnitt.

Tabelle 16: Bestand an öffentlich geförderten Mietwohnungen 2006-2016

Entwicklung Kommune 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2006 bis 2016

Erkelenz 715 670 542 578 506 611 650 641 642 648 661 -7,6%

Gangelt 98 98 98 117 117 128 126 122 117 116 115 +17,3%

Geilenkirchen 873 825 771 772 767 782 780 780 678 664 697 -20,2%

Heinsberg 538 557 592 683 622 590 568 557 555 552 558 +3,7%

Hückelhoven 1.628 1.610 1.394 1.315 1.195 1.735 1.731 1.059 1.061 1.038 968 -40,5%

Selfkant 26 26 26 26 26 25 25 25 25 19 19 -26,9%

Übach- 762 692 667 618 575 620 627 604 518 518 518 -32,0% Palenberg

Waldfeucht 23 23 20 24 24 24 25 28 28 28 28 +21,7%

Wassenberg 285 298 273 287 302 301 302 302 305 346 379 +33,0%

Wegberg 336 346 351 346 353 326 340 316 363 368 352 +4,8%

Kreis Heins- 5.284 5.145 4.734 4.766 4.487 5.142 5.174 4.434 4.292 4.297 4.295 -18,7% berg

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: NRW.BANK (Veröffentlichung „Preisgebundener Wohnungsbe- stand“), eigene Darstellung

78 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

In den vergangenen zehn Jahren ist es landesweit zu einem spürbaren Rück- gang der geförderten Bestände gekommen, da Bindungen auslaufen und Kredite frühzeitig zurückgezahlt werden. Im Kreis Heinsberg beläuft sich der Rückgang in der letzten Dekade auf knapp 20 Prozent, wie die vorangegan- gene Tabelle zeigt. Lokale Marktakteure konstatieren, dass die Wohnungs- bauförderung in Kreis Heinsberg als wenig attraktiv bewertet wird, obgleich die fehlenden Investitionen im öffentlich-geförderten Wohnungsbau bekannt sind. Insgesamt wird auf den Bedarf hingewiesen, das Image des öffentlich geförderten Wohnungsbaus zu verbessern.

In einzelnen Kommunen des Kreises gibt es dabei starke Differenzen bei der Entwicklung des geförderten Entwicklung des gebundenen Mietwohnungsbestands (vgl. Tabelle 16). Die Mietwohnungsbestands in den Kommunen variiert Stadt Hückelhoven weist aktuell absolut den größten Bestand auf. Im Be- trachtungszeitraum ist dieser jedoch um rund 40 Prozent zurückgegangen, sodass Hückelhoven ebenso den stärksten Bestandsrückgang vorzuweisen hat. Positive Entwicklungen lassen sich hingegen in Wassenberg (+33 %), Waldfeucht (+22 %) und Gangelt (+17 %) konstatieren. Zu beachten sind hierbei die vergleichsweise geringen absoluten Zahlen, sodass bereits eine geringe Zunahme im Bestand einen starken prozentualen Zuwachs zeigt.

Tabelle 17: Bestand an öffentlich gefördertem Wohneigentum 2006-2016

Entwicklung Kommune 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2006 bis 2016

Erkelenz 451 446 428 408 364 334 316 277 255 231 206 -54,3%

Gangelt 71 71 72 65 56 44 31 20 17 11 2 -97,3%

Geilenkirchen 298 299 298 297 289 289 269 234 125 110 103 -65,4%

Heinsberg 748 738 702 637 562 523 503 466 446 415 381 -49,1%

Hückelhoven 159 246 233 223 234 276 253 210 193 156 119 -25,2%

Selfkant 49 48 46 38 33 27 21 11 3 2 0 -100% Übach- 279 265 146 225 166 139 114 108 101 84 75 -73,1% Palenberg Waldfeucht 62 58 50 44 42 40 29 23 22 19 12 -80,6%

Wassenberg 205 197 191 172 161 157 151 130 114 104 93 -54,6%

Wegberg 222 212 207 201 186 175 165 148 133 121 109 -50,9%

Kreis Heins- 2.544 2.580 2.373 2.310 2.093 2.004 1.852 1.627 1.409 1.253 1.100 -56,8% berg

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: NRW:BANK (Veröffentlichung „Preisgebundener Wohnungsbe- stand“), eigene Darstellung

Die Analyse des öffentlich geförderten Wohneigentums (vgl. Tabelle 17) über Rückgang bei gefördertem Wohn- den gleichen Betrachtungszeitraum zeigt eine stark rückläufige Entwicklung eigentum noch stärker als bei Mietwohnungen in allen Kommunen des Kreises. In der letzten Dekade ist der Bestand geför- derten Wohneigentums um etwa 57 Prozent gesunken. Dieser Rückgang ist somit deutlich stärker als im Bereich der öffentlich geförderten Mietwohnun- gen. Im kreisweiten Vergleich ist der Bestand in Hückelhoven mit einem Rückgang um ein Viertel am geringsten. In den kleineren Gemeinden Gangelt (-97%) und Selfkant (-100%) ist der Rückgang am stärksten ausgeprägt, sodass es dort aktuell keinen Bestand an öffentlich gefördertem Wohneigen- tum gibt.

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 62: Anzahl der Bewilligungen geförderter Wohnungen im Geschosswohnungs- bau 2006-2016

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: NRW.BANK, eigene Darstellung

Neubau unter Zuhilfenahme von Das Abschmelzen der öffentlich geförderten Wohnungsbestände, kann durch Fördermitteln zur Kompensation die Neuaufnahme/Verlängerung von Bindungen im Bestand, aber vor allem der Rückgänge notwendig durch den Neubau öffentlich geförderter Wohnungen kompensiert werden. Die folgende Abbildung zeigt die Anzahl der Bewilligungen geförderter Woh- nungen im Geschosswohnungsbau der letzten Dekade in den kreisangehöri- gen Kommunen. Auffällig ist die große Disparität zwischen den Kommunen. Während in Erkelenz über den Betrachtungszeitraum mit über 330 Bewilli- gungen geförderter Wohnungen die höchste Anzahl zu verzeichnen ist, gab es in der Gemeinde Selfkant zwischen 2006 und 2016 keine einzige Bewilli- gungen für den öffentlich geförderten Geschosswohnungsbau.

Tabelle 18: Baufertigstellungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau

Kommune 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Erkelenz 95 45 34 13 8 14

Gangelt 12 2 0 0 0 0

Geilenkirchen 12 2 0 0 0 0

Heinsberg 36 12 0 35 0 0

Hückelhoven 1 29 10 5 5 0

Selfkant 1 1 0 0 0 0

Übach-Palenberg 49 11 3 0 0 0

Waldfeucht 1 0 3 0 1 0

Wassenberg 9 27 6 10 50 25

Wegberg 2 17 2 60 0 0

Kreis Heinsberg 218 146 58 123 64 39

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: NRW.BANK, eigene Darstellung

80 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Hinsichtlich der Bautätigkeit im öffentlich geförderten Segment zeigt sich, Baufertigstellungen im öffentlich ähnlich wie bei der Bestandsentwicklung, eine negative Entwicklung, welche geförderten Wohnungsbau rück- läufig (Ausnahme: Stadt Wassen- sich auch auf die geringen Bewilligungen der geförderten Mietwohnungen in berg) den letzten zehn Jahren zurückführen lässt. Die einzige Ausnahme bildet die Stadt Wassenberg, in der zuletzt die meisten Baufertigstellungen zu konstatieren sind. Bislang lag der Schwerpunkt des öffentlich geförderten Woh- nungsbaus in Erkelenz und Heinsberg (in 2011 auch Übach-Palenberg). Be- sonders wenige bis keine Baufertigstellungen in dem Betrachtungszeitraum verzeichnen die Kommunen Gangelt, Geilenkirchen, Selfkant und Wald- feucht. In 2016 wurden im Kreis Heinsberg insgesamt lediglich 39 öffentlich geförderte Wohnungen fertiggestellt.

Tabelle 19: Prognose des öffentlich geförderten Mietwohnungsbestands 2016-2030

Entwicklung 2016- Kommune 2016 2025 2030 2030

Erkelenz 661 580 510 -22,8%

Gangelt 115 110 80 -30,4%

Geilenkirchen 697 600 600 -13,9%

Heinsberg 558 440 310 -44,4%

Hückelhoven 968 820 790 -18,4%

Selfkant 19 10 10 47,4%

Übach-Palenberg 518 380 370 -28,6%

Waldfeucht 28 20 10 -64,3%

Wassenberg 379 340 260 -31,4%

Wegberg 352 300 260 -26,1%

Kreis Heinsberg 4.295 3.600 3.200 -25,5%

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: NRW.BANK, eigene Darstellung

Nach der aktuellsten Prognose der NRW.BANK werden sich im preisgebunde- Auch künftig ist mit einem Rück- nen Bestand bis zum Jahr 2030 die Verluste weiter fortsetzen. Für alle Kom- gang der preisgebundenen Woh- nungen zu rechnen, wenn nicht munen des Kreises werden Rückgänge von mindestens 14 Prozent bis 2030 neu gebaut wird prognostiziert, insofern kein weiterer Neubau von öffentlich geförderten Wohnungen stattfindet. Dieser Rückgang vollzieht sich in den einzelnen Kommunen mit einer unterschiedlichen Intensität. So verzeichnen z. B. Self- kant, Waldfeucht und Heinsberg Verluste von über 40 Prozent und zählen demnach zu den Kommunen mit den stärksten erwarteten Verlusten innerhalb von Nordrhein-Westfalen. Im kreisweiten Vergleich weisen diese drei, ländlich geprägten Kommunen bereits aktuell den geringsten Anteil an preisgebundenen Mietwohnungen auf. Die geringsten Rückgänge können hingegen Geilenkirchen (-13,9%) und Hückelhoven (-18,4%) verzeichnen, welche nicht nur unter dem landesweiten, sondern auch dem kreisweiten Durchschnitt liegen.

Auch im Kreis Heinsberg kann der Rückgang des öffentlich geförderten Woh- nungsbestands und den damit verbundenen Preisbindungen zu einer weiteren Anspannung im unteren Preissegment führen – insbesondere wenn die Wohnungen nach dem Auslaufen modernisiert und im Preis angehoben wer-

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

den und in der Konsequenz der Nachfragergruppe nicht mehr zu Verfügung stehen.

Bewertung der Versorgungssituation am Wohnungsmarkt

Für Leistungsbezieher sind Be- Bei der Analyse und Bewertung der Versorgungssituation einkommens- messungsgrenzen der Kosten der schwacher Haushalte am Heinsberger Wohnungsmarkt ist auf der Angebots- Unterkunft zentrale Bezugsgröße bei der Wohnungssuche situation nicht nur der öffentlich geförderte Wohnungsbau zu betrachten. Auch frei finanzierte Wohnungsangebote sind hinzuzuziehen. Zentral für alle Bezieher von Sozialleistungen sind dabei die Bemessungsgrenzen der Kosten der Unterkunft (angemessene Bedarfe der Unterkunft).

Tabelle 20: Mietniveau und Bewilligungsmiete im öffentlich geförderten Neubau

Bewilligungsmiete Bewilligungsmiete öffentlich öffentlich Mietniveau Mietniveau ab Kommune geförderter geförderter bis 2017 2018 Wohnungen Wohnungen (Einkommens- (Einkommens- gruppe A) gruppe B)

Erkelenz 3 3 5,55 6,30

Gangelt 2 3 5,55 6,30

Geilenkirchen 3 2 5,00 5,85

Heinsberg 3 3 5,55 6,30

Hückelhoven 3 3 5,55 6,30

Selfkant 2 3 5,55 6,30

Übach-Palenberg 3 2 5,00 5,85

Waldfeucht 3 2 5,00 5,85

Wassenberg 3 3 5,55 6,30

Wegberg 3 3 5,55 6,30

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: MHKBG NRW Wohnraumförderungsprogramm 2018-2022, Kreis Heinsberg; eigene Berechnung und Darstellung

2018 wurde seitens InWIS das Gutachten über die Ermittlung der angemessenen Bedarfe der Unterkunft (§ 22. Abs. 1 SGB II und § 35 SGB XII) – „Schlüssiges Konzept“ für das Gebiet des Kreises Heinsberg erstellt.

82 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 63: Angemessene Obergrenzen (Bruttokaltmiete) nach Anzahl der Personen und Kommunen

Quelle: InWIS 2018

Die Ermittlung der angemessenen Bedarfe der Unterkunft im Kreis Heinsberg Ermittlung der angemessenen basierte dabei auf einem zweistufigen Vorgehen: Zunächst wurde im Rahmen Bedarfe erfolgte nach anerkann- ten wissenschaftlichen Grund- einer repräsentativen Erhebung von Primärdaten eine breite Datenbasis sätzen geschaffen, mit der ein Überblick über das Wohnungsmarktgeschehen in allen relevanten Teilmärkten gewonnen werden kann. In einem zweiten Schritt wurde die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum quantifiziert und anhand der Verteilung ermittelt, welche Mietobergrenze anzusetzen wäre, wenn alle verfügbaren Wohnungen von diesen Haushalten belegt wären. Zu diesem Preisniveau können aufgrund der mit dem Datensatz beobachteten Bestands- und Neuvermietungsmieten alle Nachfrager nach bezahlbarem Wohnraum befriedigt werden (abstrakte Angemessenheit). Ergänzend wurde geprüft, ob derzeit ausreichend Wohnungen am Markt innerhalb der abstrakten Angemessenheitsgrenzen verfügbar sind (konkrete Angemessenheit). Dazu wurden die im Datensatz registrierten Neuvermietungsmieten der letzten 12 Monate und die Mieten von Wohnungen, die in allgemein zugängli- chen Datenbanken inseriert wurden (Angebotsmieten) betrachtet. Besteht zu der abstrakten Angemessenheitsgrenze kein ausreichendes Angebot, so ist die Mietengrenze in Schritten so oft anzuheben, bis ein ausreichendes Ange- bot zur Verfügung steht.

Der Kreis Heinsberg verfügt somit über eine aktuelles Schlüssiges Konzept, was sowohl den Leistungsträgern als auch den Leistungsempfängern zu Gute kommt.

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Tabelle 21: Bewilligungsmiete und angemessener Nettokaltmiete im Vergleich

Angemes- Angemes- Angemes- Angemes- Angemes- Bewilli- Bewilli- Angemes- sene sene sene sene sene gungs- gungsmie- sene Netto- Netto- Netto- Netto- Netto- miete te Netto- kaltmie- kaltmie- kaltmie- kaltmie- kaltmie- kaltmie- (Einkom- (Einkom- te/m² für te/m² für te/m² für te/m² für te/m² für mens- mens- te/m² für 2 Perso- 3 Perso- 4 Perso- 5 Perso- 6 Perso- gruppe A) gruppe B) 1 Person nen nen nen nen nen

Erkelenz 5,55 6,30 6,33 5,68 5,57 5,76 5,51 5,33

Gangelt 5,55 6,30 6,02 5,38 5,29 5,49 5,28 5,00

Geilenkirchen 5,00 5,85 6,02 5,38 5,29 5,49 5,28 5,00

Heinsberg 5,55 6,30 6,02 5,38 5,29 5,49 5,28 5,00

Hückelhoven 5,55 6,30 6,02 5,38 5,29 5,49 5,28 5,00

Selfkant 5,55 6,30 6,00 5,42 5,25 5,41 5,25 5,04

Übach-Palenberg 5,00 5,85 6,02 5,38 5,29 5,49 5,28 5,00

Waldfeucht 5,00 5,85 6,00 5,42 5,25 5,41 5,25 5,04

Wassenberg 5,55 6,30 6,33 5,68 5,57 5,76 5,51 5,33

Wegberg 5,55 6,30 6,02 5,38 5,29 5,49 5,28 5,00

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: MHKBG NRW Wohnraumförderungsprogramm 2018-2022, Kreis Heinsberg; eigene Berechnung und Darstellung

Neu errichtete, öffentlich geförderte Mietwohnungen dürfen im Kreis Heins- berg gemäß aktuellem Wohnraumförderungsprogramm der Landesregierung je nach Mietniveau für maximal 5,00 bis 5,55 Euro/m² (Einkommensgruppe A) oder 5,85 und 6,30 Euro/m² (Einkommensgruppe B) vermietet werden. Die Gegenüberstellung von Bewilligungsmiete für den öffentlich geförderten Wohnungsbau und der angemessenen Nettokaltmiete zeigt, dass der öffent- lich geförderte Wohnungsbau in weiten Teilen auch Leistungsempfängern zur Verfügung steht (Bewilligungsmiete Einkommensgruppe A unterhalb der Obergrenze der KdU). Lediglich bei den größeren Haushalten liegt die Bewil- ligungsmiete teils oberhalb der Obergrenze. Kompensationsmöglichkeiten bestehen hier aber über die Produkttheorie (kleinere Wohnfläche, niedrigere Betriebskosten).

84 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Wohnzufriedenheit und Wohnwünsche

Die InWIS-Bewohnerbefragung zeigt, dass die Bewohner mit einer (eher) Einwohnerschwache tendenziell niedrigen Kaufkraft6 recht zufrieden mit ihrer Wohnung und der Wohnsitua- etwas unzufriedener mit ihrer Wohnsituation tion sind. Wie die folgende Abbildung belegt, ist diese Zielgruppe hinsichtlich der einzelnen Indikatoren aber tendenziell etwas weniger zufrieden als die Gesamtstichprobe. Abweichungen gibt es bezüglich der Themenfelder Image/Prestige/Ansehen, Internetverbindung und Sport- und Freizeitmög- lichkeiten. Dennoch bewegen sich alle Indikatoren im Bereich einer hohen (2,0) bis sehr hohen (1,0) Zufriedenheit.

Abbildung 64: Wohnzufriedenheit Teilbereich Wohnsituation im Vergleich

Quelle: InWIS 2018

Hinsichtlich der Umzugsabsichten wurde bei den Befragten mit (eher) nied- Umzugsabsichten weisen auf riger Kaufkraft besonders häufig genannt, dass der Ausbildungsplatz oder junge Haushalte hin Arbeitsplatz in einer anderen Stadt gefunden wurde oder der Auszug aus dem Elternhaus ansteht. Dies lässt darauf schließen, dass es sich bei den befragten „Einkommensschwachen“ vielfach um jüngere Personen handelt. Auch Lifestyleangebote als Grund für den Umzug sprechen für junge Haus- halte, da dieses Standortmerkmal erfahrungsgemäß den Jüngeren besonders wichtig ist. Trotz dieser Besonderheiten ist für rd. ein Viertel der Befragten mit (eher) geringem Einkommen die Verkleinerung/Vergrößerung des Haus- halts der Hauptgrund für einen Umzug – dies entspricht der Gesamtstichpro- be.

6 Definition „eher niedrige Kaufkraft“: Unteres Drittel gemessen am Äquivalenzeinkommen (bedarfsgewichtetes Pro-Kopf-Einkommen je Haushaltsmitglied; es drückt die Kaufkraft eines Haushaltes adäquater aus als das Pro-Kopf-Einkommen oder das Haushaltseinkommen)

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 65: Generelle Umzugsgründe – Nennungen ab 7 % (niedrige Kaufkraft)

Quelle: InWIS 2018

Wohnwünsche auch zum Thema Die Auswertung der Befragung hinsichtlich der Wohnwünsche zeigt, dass Wohnen einige Themen für diese Zielgruppe eine stärkere Relevanz besitzen. Immer- hin zwölf Prozent formulierten Wünsche aus dem Bereich Wohnen (z. B. stabile Mieten, Bildung von Wohneigentum) und weitere zehn Prozent seniorengerechte Wohnformen/Anpassung an Bedürfnisse/Services. Die anteiligen Nennungen übertreffen dabei die Gesamtstichprobe, was zeigt, dass diese Themen besonders bei einkommensschwachen Haushalten wichtig für die gewünschte, zukünftige Lebenssituation sind.

Abbildung 66: Wünsche für die zukünftige Lebenssituation (niedrige Kaufkraft)

Quelle: InWIS 2018

86 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Bewertung der Wohnsituation

Im Segment der öffentlich geförderten bzw. preisgünstigen Wohnungen be- Kleine, bezahlbare Wohnungen steht vor allem ein Bedarf an kleinen Wohnungen für Ein- und Zweipersonen- fehlen haushalte. Dies zeigen unter anderem die Auswertung der Wohnungssuchen- denstatistik als auch die Ergebnisse des Zielgruppenworkshops. Auch auf Engpässe bei großen Wohnungen für kinderreiche Familien mit einge- schränkten finanziellen Mitteln wurde von den Marktakteuren hingewiesen. Die Entwicklung der Leistungsbezieher, als eine Gruppe die ganz besonders auf „bezahlbaren“ Wohnraum angewiesen ist, ist aufgrund der guten Ar- beitsmarktlage im Kreis, in den letzten Jahren nicht angewachsen, aber dennoch ist davon auszugehen, dass heute und künftig das Thema „Bezahlbar- keit“ von Wohnraum weiter an Bedeutung gewinnt. Hierzu trägt auch das steigende Risiko für Altersarmut, insbesondere bei Frauen, bei.

Im Rahmen des kommunikativen Prozesses (Workshops, Expertengespräche, Öffentlich geförderter Woh- Steuerungsgruppe) wurden vermehrt die fehlenden Investitionen im öffent- nungsbau sollte weiter forciert werden lich geförderten Wohnungsbau beanstandet. Die Statistik der Baufertigstel- lungen bestätigt, dass der Neubau öffentlich geförderter Wohnungen im Kreis Heinsberg, wie in vielen Teilen des Landes, das Auslaufen von Bindun- gen nicht kompensieren kann. In einzelnen Kommunen (wie Wassenberg und Erkelenz) konnte die Bautätigkeit zuletzt angekurbelt werden. Auch künftig sollte der Wohnungsbau unter Zuhilfenahme öffentlicher Fördermittel in allen Kommunen forciert werden, um zumindest den künftigen Rückgang, den die NRW.BANK ohne einen Neubau vorausschätzt, weitestgehend zu kompensieren.

5.2. Junges Wohnen

Die Altersgruppe der 18- bis 25-Jährigen bildet den Haushaltstyp der soge- Junge Haushalte leben meist, u.a. nannten „Starterhaushalte“. Darunter fallen zumeist Auszubildende, Studie- aufgrund fehlender finanzieller Ressourcen, zur Miete in kleinen rende oder in das Berufsleben gestartete Personen, die nach dem Auszug aus Wohnungen dem Elternhaus einen eigenen Haushalt gründen. Bedingt durch die Ausbil- dung oder das Studium steht diesem Haushaltstyp meist nur ein geringes Budget für die Wohnung zur Verfügung. Daher bildet die häufigste Wohnform dieser Haushalte die Mietwohnung. Studierende geben im Durchschnitt 323 Euro für die Miete inklusive der Nebenkosten aus (Ergebnis der 21. Sozialer- hebung des Deutschen Studentenwerks (2016)). „Starterhaushalte“ werden alleine, zu zweit oder in einer Wohngemeinschaft gegründet und können somit sowohl aus einer Person, als auch aus mehreren Personen pro Woh- nung bestehen.

Die Wohnbedürfnisse setzen sich entsprechend aus einer günstigen Woh- nung, der räumlichen Nähe zur Ausbildungsstelle/Hochschule oder einer guten verkehrlichen Anbindung (zur Ausbildungsstelle/Hochschule) zusammen. Außerdem werden in der Regel urbane, lebhafte Wohnstandorte mit Freizeitangeboten von diesem Haushaltstyp bevorzugt.

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 67: Entwicklung der 18- bis unter 25-Jährigen

22.000 10,0% 20.425 20.545 20.160 19.970 19.974 9,5% 20.000 9,0% 18.000 8,5% 8,2% 8,1% 8,1% 8,0% 8,0% 16.000 8,0%

7,5% 14.000 7,0% 12.000 6,5%

10.000 6,0% 2011 2012 2013 2014 2015 Anzahl absolut Anteil an Gesamtbevölkerung %

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

Im Kreis Heinsberg sinkt der der Hinsichtlich der Entwicklung der 18- bis 25-Jährigen im Kreis Heinsberg las- Anteil der Menschen zwischen 18 sen sich in den letzten Jahren lediglich geringe Schwankungen feststellen. und 25 Jahren um 0,2 Prozent- punkte Seit 2011 ist der Anteil der jungen Bevölkerung bis 2014 um 0,2 Prozent- punkte gesunken, wobei in 2015 wiederum ein leicht ansteigender Trend zu beobachten ist.

Tabelle 22: Anteil der 18- bis 25-Jährigen an der Gesamtbevölkerung (2015)

Kommune Bevölkerungszahl 18- bis unter 25-Jährige Anteil

Erkelenz 43.350 3.265 7,5%

Gangelt 12.015 973 8,1%

Geilenkirchen 26.963 2.454 9,1%

Heinsberg 41.538 3.502 8,4%

Hückelhoven 39.531 3.389 8,6%

Selfkant 10.167 819 8,1%

Übach-Palenberg 24.377 2.130 8,7%

Waldfeucht 8.861 687 7,8%

Wassenberg 17.898 1.356 7,6%

Wegberg 27.827 1.970 7,1%

NRW 17.865.516 1.481.765 8,3%

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

Der Anteil der jungen Bevölkerung ist in Wegberg mit 7,1 Prozent sowie Er- kelenz mit 7,5 Prozent am geringsten. Demgegenüber lässt sich in Geilenkir- chen mit 9,1 Prozent und in Übach-Palenberg mit 8,7 Prozent der höchste Anteil der Bevölkerung zwischen 18 und 25 Jahren feststellen. In diesen Kommunen liegt der Anteil sogar oberhalb des Landeswertes.

88 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 68: Wanderungen der „Starterhaushalte“ *

Erkelenz -78 0 Gangelt 8 Geilenkirchen

Heinsberg -27

Hückelhoven -24

Selfkant -27

Übach-Palenberg -19

Waldfeucht -32

Wassenberg -48

Wegberg -93

-200 -100 - 100 200 300 400 500 600 700

Saldo Fortzüge Zuzüge

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW (* Mittelwerte der Zu- und Fortzüge der Altersgruppe 18- bis 25-Jährige von 2011 bis 2015), eigene Darstellung

Mit Blick auf die Wanderungen der „Starterhaushalte“ im Kreis Heinsberg Junge Personen ziehen größten- ergibt sich in nahezu allen Kommunen des Kreises ein negatives Wande- teils stärker fort als zu rungssaldo, d.h. es ziehen mehr junge Menschen fort als zu. Die einzigen Ausnahmen bilden Gangelt und Geilenkirchen mit einem ausgeglichenen bzw. leicht positiven Wanderungssaldo. Anlässe für Wanderungen in dieser Altersgruppe lassen sich oft mit dem Umzug zum Studienort/Ausbildungsort oder auch Arbeitsort begründen. Dies bestätigt auch die InWIS- Bewohnerbefragung (vgl. Abschnitt in diesem Kapitel: Wohnzufriedenheit und Wohnwünsche).

Der negative Wanderungssaldo in dieser Altersgruppe lässt sich unter ande- Eingeschränktes Hochschulange- rem mit der Verfügbarkeit von Hochschulangeboten im Kreis erklären. bot im Kreis

Die Möglichkeiten zur Aufnahme eines Studiums begrenzen sich im Kreis Heinsberg auf die Stadt Geilenkirchen, wo jeweils die Rheinische FH Köln und das Studienkolleg der FH Aachen einen Standort betreiben. An der Rhei- nischen FH Köln werden in Geilenkirchen die Studiengänge Wirtschaftsin- formatik und BWL angeboten. Das Angebot richtet sich hauptsächlich an Auszubildende oder bereits Berufstätige in Form eines berufsbegleitenden Studiums. Das Studienkolleg der FH Aachen mit Campus in Geilenkirchen, das sogenannte „Freshman Institut“, bietet internationalen Studenten ein „Vorbereitungsjahr“ zur Aufnahme an einer deutschen Hochschule. Die internationalen Studenten wohnen und lernen am Campus in Geilenkirchen. Im Wintersemester 2013 waren dort ca. 230 internationale Studenten einge- schrieben.

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 69: Entfernung zu den Hochschulen der Umgebung*

Quelle: InWIS 2018, Kartengrundlage: Ministerium für Kultur und Wissenschaft des Landes Nord- rhein-Westfalen (*Messung der Entfernung anhand der Luftlinie)

Uni Köln und RWTH Aachen als Möglichkeiten zur Aufnahme eines Studiums gibt es dafür in der Umgebung größte deutsche Hochschulen im des Kreises. Die Universität zu Köln bildet mit 52.200 Studierenden (Winter- Umland semester 2015/16) die größte Universität Nordrhein-Westfalens. Die Entfer- nung zwischen Erkelenz und Köln beträgt 48 km (Luftlinie), es ist jedoch selbst ohne Verkehrsstörungen von einer Fahrzeit (mit dem Auto) von rd. 60 Minuten auszugehen. Die TH Köln ist eine weitere Hochschule am Standort Köln mit je einem weiteren Campus in Leverkusen und Gummersbach mit insgesamt 23.800 Studierenden (WS 2015/16). Aktuell wird die Erweiterung durch einen zusätzlichen Campus in Erftstadt geplant. Die Rheinische FH Köln mit 5.900 Studierenden (WS 2015/16) bietet neben dem Standort in Köln ergänzende Studienmöglichkeiten in Neuss und Geilenkirchen an.

Von Geilenkirchen (z. B.) aus sind mit einer Fahrzeit von rd. 40 Minuten per MIV (21 km Luftlinie) zwei weitere Hochschulangebote in Aachen zu erreichen: an der RWTH Aachen sind insgesamt 43.700 Studierende (WS 2015/16) immatrikuliert. Die FH Aachen bietet insgesamt 13.000 Studieren- den (WS 2015/16) am Hauptstandort in Aachen (9.000 Studierende) sowie an einem weiteren Campus in Jülich (4.000 Studierende) Ausbildungsmög- lichkeiten.

90 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 70: Entwicklung der Studierendenzahlen an den Hochschulen in der Umgebung

160.000

140.000 5.632 5.880 5.302 Rhein. FH 120.000 4.742 22.601 23.811 Köln 21.764 20.602 FH Köln 100.000

53.933 52.254 Universität 80.000 52.315 50.499 Köln 60.000 FH Aachen 12.642 12.988 11.137 12.107 40.000 RWTH Aachen 20.000 37.959 40.356 42.306 43.716

0 WS 2012/13 WS 2013/14 WS 2014/15 WS 2015/16

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

Der bundesweite Trend der steigenden Studierendenzahlen lässt sich auch Steigende Studierendenzahlen an an den Universitäten in Köln und Aachen beobachten. Der hohe Anstieg der den Hochschulen der Umgebung Studierendenzahlen im Wintersemester 2013/14 lässt sich dabei auf den doppelten Abiturjahrgang in Nordrhein-Westfalen zurückführen. Auch ein Jahr später gibt es einen höheren Anstieg der Studierenden, da oftmals zwischen dem Schulabschluss und dem Studienbeginn ein Orientierungsjahr eingelegt wird.

Wohnzufriedenheit und Wohnwünsche

Die InWIS-Bewohnerbefragung zeigt, dass die „jungen“ Bewohner sehr zu- Hohe Wohnzufriedenheit bei den frieden mit ihrer Wohnsituation sind. Besonders die für sie relevanten Starterhaushalten Standortmerkmale, wie die verkehrliche Anbindung und das Angebot an Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, bewerten „die Jungen“ besser als die Gesamtstichprobe.

Abbildung 71: Wohnzufriedenheit Gesamtstadt I/III

Quelle: InWIS 2018

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Mit den Freizeitangeboten (Sport-, Spielplätze, Gastronomie, Schwimmbä- der, Kulturangebot, Kinos) sind „die Jungen“ hingegen weniger zufrieden, wie die folgenden zwei Grafiken zeigen. Die Zufriedenheit mit den Miet- und Immobilienpreisen wird von den jüngeren Befragten ebenso etwas schwä- cher bewertet. Dies lässt sich teilweise darauf zurückführen, dass jüngere Haushalte oftmals ein geringes Einkommen (während der Ausbildung oder zum Berufseinstieg) mitbringen und somit ein eingeschränktes Wohnungs- angebot für diese Zielgruppe am Markt zur Verfügung steht.

Abbildung 72: Wohnzufriedenheit Gesamtstadt II/III

Quelle: InWIS 2018

Abbildung 73: Wohnzufriedenheit Gesamtstadt III/III

Quelle: InWIS 2018

Die Hälfte der „Jungen“ möchte Bezüglich der Wohnwünsche7 der Starterhaushalte zeigt sich, dass diese im Wohneigentum wohnen Altersgruppe keine homogene Gruppe umfasst, sondern unterschiedliche Wohnwünsche und -vorstellungen bestehen. Immerhin etwa die Hälfte der Befragten in dieser Altersgruppe präferiert (im Rahmen der tatsächlichen finanziellen Möglichkeiten) bereits in jungen Jahren das Wohnen im Eigen- tum, die andere Hälfte wünscht eine Mietwohnung. Dieser Anteil ist bei den

7 Die Fragestellung im Fragebogen lautete „Stellen Sie sich bitte einmal vor, Sie würden innerhalb Ihrer Stadt umziehen und hätten die Möglichkeit, eine Wohnung oder ein Haus ganz nach Ihren Wünschen im Rahmen Ihrer finanziellen Möglichkeiten zu gestalten: Wie würde diese(s) aussehen?“

92 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Jungen deutlich höher als bei der Gesamtstichprobe: von allen Befragten präferiert nur ein Viertel eine Mietwohnung.

Für einen großen Anteil der „Jungen“ kommen kleine Wohnungen (rd. 18 % Heterogenität der Zielgruppe bis 60 m², rd. 15 % bis 80 m² und zwei Zimmer) in Frage, aber auch in dieser zeigt sich auch in der Zahlungs- bereitschaft Altersgruppe gibt es schon Familienhaushalte, die einen höheren Wohnflä- chenbedarf haben. Hinsichtlich der Belastung sind etwa 40 Prozent bereit, bis zu 500 Euro nettokalt monatlich für die Wunschwohnung aufzubringen. Weitere 40 Prozent würden mehr als 650 Euro nettokalt bezahlen. Hier zeigt sich erneut die Heterogenität der Zielgruppe.

Bewertung der Wohnsituation

Die Versorgungslage von Starterhaushalten im Kreis wird sowohl von Versorgungslage von Studieren- Markakteuren, als auch aus gutachterlicher Sicht als unproblematisch einge- den ist unproblematisch schätzt. So gibt es zwar kaum spezielle Wohnangebote für diese Zielgruppe, jedoch wohnen viele Auszubildende und Studierende noch bei ihren Eltern oder aber in kleineren Mietwohnungen von privaten Vermietern. Auszubil- dende erhalten teils von den Ausbildungsstellen Unterstützung bei der Woh- nungssuche. Generell liegen die urbaneren Kommunen mit entsprechender Infrastruktur stärker in der Nachfragegunst der jungen Haushalte. In dörfli- chen Teillagen wohnen kaum junge Haushalte.

Die Studierenden, die es nach Köln oder Aachen zieht, wären auch mit ziel- Als Wohnstandort für Studieren- gruppenspezifischen Wohnangeboten kaum im Kreis Heinsberg zu halten, so de ist der Kreis Heinsberg eher weniger geeignet die einhellige Meinung der Marktakteure. Auch als Ausweich-Wohnstandorte für Studierende in den Großstädten mit sehr angespannten Wohnungsmärk- ten kommt der Kreis Heinsberg aufgrund der Entfernungen und Wohn- standortmerkmale nur nachrangig in Frage. Dementsprechend kann der Kreis Heinsberg voraussichtlich nicht unmittelbar von den steigenden Studieren- zahlen an den großen Universitäten des Landes profitieren.

Dennoch verbleiben Starterhaushalte auch im Kreis oder ziehen im Rahmen Wohnungsangebote zum Verblei- der Ausbildung oder des Berufs zu. Wie die InWIS-Bewohnerbefragung zei- ben oder Zurückkehren von Starterhaushalte bereitstellen gen konnte, sind junge Haushalte sehr zufrieden mit ihrer Wohnsituation im Kreis Heinsberg. Für diese Zielgruppe besteht einerseits ein Bedarf an kleinen, preiswerten Wohnungen in möglichst verkehrlich gut angebundenen Lagen mit Freizeit- und Lifestyleangeboten. Andererseits sind auch in dieser Altersgruppe kaufkräftige Familiengründer vertreten, die den Wunsch nach Wohneigentum haben oder hochwertig ausgestattete Mietwohnungen bevorzugen und auch eine entsprechende Zahlungsbereitschaft mitbringen.

Der Kreis und die Kommunen sollten sich zudem für das Gewinnen der sogenannten Rückkehrer strategisch aufstellen. Dabei handelt es sich um jene Haushalte, die zum Studium in eine Universitätsstadt ziehen und zur Famili- engründungsphase und Wohneigentumsbildung ggfs. Interesse an der Rück- kehr in die Heimat haben, wenn die entsprechenden Rahmenbedingungen passen (vgl. Kapitel 8).

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

5.3. Wohnsituation von Geflüchteten

Internationale Fluchtmigration In Folge des Bürgerkriegs in Syrien sowie anhaltender Krisen z. B. im Irak fand 2016 ihren Höhepunkt und Afghanistan ist die Anzahl der Asylanträge in Deutschland seit einigen Jahren und insbesondere in den Jahren 2015 und 2016 stark angestiegen. So überschritt die Zahl der Antragssteller im Jahr 2015 mit rd. 477.000 den bisherigen Spitzenwert aus dem Jahr 1992 in Folge der Balkankriege. In 2016 beantragten rd. 746.000 Personen Asyl und markierten somit den Höhepunkt der sogenannten „Flüchtlingskrise“ in Deutschland. 2017 wurden Asylanträge von rd. 223.000 Personen in Deutschland verzeichnet. Dies ergibt einen Rückgang von 2016 zu 2017 um rd. 70 Prozent8.

Anstieg der Asylsuchenden auch Die Zahl der zugewiesenen Asylsuchenden im Kreis Heinsberg hatte im Jahr im Kreis Heinsberg 2015 ihren Höhepunkt. Von den ca. 230.000 Asylsuchenden, die nach dem Quotensystem EASY (Erstverteilung der Asylbegehrenden) Nordrhein- Westfalen im Jahr 2015 zugewiesen wurden, mussten 3.067 Asylsuchende im Kreis Heinsberg untergebracht werden, was 1,3 Prozent aller Asylsuchenden entspricht. Im Jahr 2016 wurden dem Kreis Heinsberg 1.356 Asylsuchende zugewiesen, was 1,9 Prozent der insgesamt rd. 71.000 Asylsuchenden in Nordrhein-Westfalen entspricht. Zum Stand 13.07.2017 gab es im Kreis Heinsberg 446 zugewiesene Asylsuchende.

Abbildung 74: Zahl der zugewiesenen Asylsuchenden im Kreis Heinsberg

4.000

3.000 3.067

2.000

1.356 1.000

784 446 0 01.01 - 31.12.2014 01.01 - 31.12.2015 01.01 - 31.12.2016 01.01 - 31.07.2017

Neuzuweisungen

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: Kreis Heinsberg, eigene Darstellung

Kommunen übernehmen die Der hohe Zuzug von Geflüchteten in jüngster Vergangenheit stellte und stellt Aufgabe der Unterbringung von die Bundesrepublik, Länder, Kreise und Kommunen vor große Herausforde- Geflüchteten rungen. In Bezug auf den Wohnungsmarkt ist der Zuzug von Geflüchteten in zweierlei Hinsicht von Bedeutung: zunächst müssen die der Kommune zugewiesenen Asylsuchenden kurzfristig untergebracht werden, da für die Asyl- suchenden eine Residenzpflicht gilt, so lange ihr Verfahren läuft.

Nach der Erteilung der Aufenthaltserlaubnis bzw. Anerkennung, treten Ge- flüchtete als neue Nachfragegruppe am Wohnungsmarkt auf und können eine

8 Quelle: Bundesamt für Migration und Flüchtlinge 2017: Asylgeschäftsbericht für den Monat Dezember 2017

94 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019 eigene Wohnung beziehen. Seit Ende 2016 gilt dabei in Nordrhein-Westfalen die sogenannte „Wohnsitzauflage“. Diese schreibt vor, dass anerkannte Flüchtlinge in den ersten drei Jahren ihren Wohnsitz in jener Kommune haben müssen, welche ihnen durch die Bezirksregierung Arnsberg nach dem NRW-Integrationsschlüssel zugewiesen wird.

Anerkannte Flüchtlinge konkurrieren zunächst oftmals mit anderen einkom- Geflüchtete treten i.d.R. zunächst mensschwachen Zielgruppen um preisgünstigen Wohnraum. Entsprechend als einkommensschwache Ziel- gruppe auf den Wohnungsmarkt ergibt sich in Folge der Zuwanderung durch Geflüchtete kurzfristig eine zu- sätzliche Anspannung des unteren Preissegments.

Abbildung 75: Zahl der zugewiesenen Asylsuchenden in den einzelnen Gemeinden

700

Erkelenz 600 Gangelt

500 Geilenkirchen

Heinsberg 400 Hückelhoven

300 Selfkant Übach-Palenberg

200 Waldfeucht

Wassenberg 100 Wegberg 0 2014 2015 2016

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: Kreis Heinsberg, eigene Darstellung

Mit Blick auf die Verteilung der zugewiesenen Asylsuchenden innerhalb des Bevölkerungsstärksten Kommu- Kreises zeigt sich, dass im Betrachtungszeitraum 2014 bis 2016 die Städte nen wurden die meisten Asylbe- werber zugewiesen Erkelenz (895 Personen), Heinsberg (938 Personen) und Hückelhoven (890 Personen) absolut die meisten Zuweisungen erhalten haben. Da die Vertei- lung der Geflüchteten auf die Kommunen Nordrhein-Westfalens nach einem Einwohner- und Flächenschlüssel erfolgt, wundert es nicht, dass die einwoh- nerstärksten Kommunen des Kreises die meisten Asylsuchenden unterbrin- gen mussten.

Bei Betrachtung des Anteils gemessen an der Einwohnerzahl im Jahr 2015 zeigt sich jedoch, dass die kleineren Gemeinden Wassenberg (1,8 %), Gan- gelt (1,7 %) und Selfkant (1,7 %) einen etwas höheren Anteil an zugewiesenen Geflüchteten im Verhältnis zur Einwohnerzahl aufweisen.

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Tabelle 23: Zuweisungen im Jahr 2015 in Prozent an der Einwohnerzahl

Kommune Zuweisungen in % an der Einwohnerzahl

Erkelenz 0,8

Gangelt 1,7

Geilenkirchen 1,0

Heinsberg 1,0

Hückelhoven 1,6

Selfkant 1,7

Übach-Palenberg 1,6

Waldfeucht 1,3

Wassenberg 1,8

Wegberg 0,7

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: Kreis Heinsberg, eigene Darstellung

Im Kreis Heinsberg suchen Menschen aus knapp 60 Nationalitäten Asyl. Etwa ein Viertel aller Asylsuchenden stammt aus Syrien (25,9 %). Hohe An- teile der Geflüchteten machen auch Menschen aus dem Irak (10,9 %), aus Afghanistan (7,5 %) und Albanien (7,4 %) aus (Stand: 27.07.2017).

Auf Grundlage der Entscheidungen über Asylanträge haben Geflüchtete je nach Herkunftsland unterschiedliche Bleibeperspektiven. So hatten Geflüch- tete aus Syrien in 2017 eine Gesamtschutzquote von 91,5%, Geflüchtete aus Irak eine Gesamtschutzquote von 56,1 % und aus Afghanistan von etwa 44,3 % (Geschäftsstatistik des Berichtsjahres 2017 des Bundesamt für Migration und Flüchtlinge9).

Unterbringung und Wohnen im Kreis Heinsberg

Ehemalige Britenwohnsiedlungen In der Regel werden Asylsuchende nach der Registrierung in einer Erstauf- in der Gemeinde Wegberg dient nahmeeinrichtung an eine zentrale Unterbringungseinrichtung (ZUE) weiter- nun der Unterbringung von Ge- flüchteten vermittelt, in welcher sie zunächst wohnen bleiben, bis sie einer Kommune zugewiesen werden. Eine der 34 zentralen Unterbringungseinrichtungen des Landes Nordrhein-Westfalen befindet sich in Wegberg. Seit 2015 besteht die ZUE Wegberg-Petersholz in der ehemaligen Britenwohnsiedlung Petersholz und bietet Platz für die Unterbringung von bis zu 800 Geflüchteten. Momen- tan leben in der Einrichtung 648 Personen (Stand 22.03.2018). 10

Im Zuge der hohen Zuweisungszahlen im Jahr 2015 reichten die Unterbrin- gungsmöglichkeiten in der ZUE nicht aus. Die Unterbringung erfolgte auch in Turnhallen (z. B. Berufskollege des Kreises) und in der Selkant-Kaserne. Die Lage hat sich aktuell, vor dem Hintergrund rückläufiger Asylbewerberzahlen, entspannt.

9 Quelle: Bundesamt für Migration und Flüchtlinge 2017: Asylgeschäftsbericht für den Monat Dezember 2017 10 Quelle: Bezirksregierung Köln 2018: Dezernat 20 - Unterbringung von Flüchtlingen

96 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Wie oben bereits erläutert, unterliegen anerkannte Flüchtlinge bei ihrer Erfüllung der Soll-Verteilung Wohnsitzwahl der Verteilstatistik der Wohnsitzauflage. Die Verteilstatistik nach dem Integrationsschlüssel weicht in den Kommunen stark zeigt, dass die einzelnen Kommunen des Kreises unterschiedliche Erfül- voneinander ab lungsquoten aufweisen. Die Quote zeigt an, inwiefern die aktuelle Anzahl anerkannter Flüchtlinge der Soll-Verteilung nach dem Integrationsschlüssel der Wohnsitzauflage entspricht. Wie in folgender Tabelle deutlich wird, er- füllen Heinsberg, Hückelhoven und Übach-Palenberg ihre Quote. Hückel- hoven übertrifft den Soll-Wert sogar deutlich (120,3 %). Deutliche Abwei- chungen gibt es in Wegberg (39,7 %), Selfkant (53,1 %) und Geilenkirchen (57,6 %). In diesen Kommunen müssten rein rechnerisch deutlich mehr anerkannte Flüchtlinge leben. Die eingeschränkte Verfügbarkeit von entspre- chendem Wohnraum kann eine Ursache dafür sein.

Tabelle 24: Verteilstatistik 03.12.2017

Aktuelle Anzahl SOLL-Verteilung nach Integra- Erfüllungsquote in anerkannter tionsschlüssel % Flüchtlinge

Erkelenz 333 382 87,3

Gangelt 120 149 80,7

Geilenkirchen 144 250 57,6

Heinsberg 365 349 104,5

Hückelhoven 385 320 120,3

Selfkant 71 134 53,1

Übach-Palenberg 196 198 99,2

Waldfeucht 84 119 70,3

Wassenberg 124 174 71,1

Wegberg 104 262 39,7

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: Bezirksregierung Arnsberg: Verteilstatistik Wohnsitzauflage (Stand 30.11.2017 / Ausgangsbasis der Daten: Bestandserhebung zum 01.07.2017)

Im Kreis Heinsberg gibt es bereits ein großes Engagement und verschiedene Ansätze zur Integration von Geflüchteten. Im Folgenden werden beispielhaft einige Initiativen vorgestellt:

Kommunales Integrationszentrum Kreis Heinsberg:

Auf Grundlage des Teilhabe- und Integrationsgesetzes des Landes NRW ko- Hilfe für Menschen mit Migra- ordiniert, berät und unterstützt das Kommunale Integrationszentrum im tionshintergrund wird als kommunale Querschnittsaufgabe Kreis Heinsberg Angebote und Hilfen für Menschen mit Migrationshinter- verstanden grund in den Handlungsfeldern „Integration als kommunale Querschnittsauf- gabe“ und „Integration durch Bildung“. Die kommunale Querschnittsaufgabe wird dabei als eine ämter- und bereichsübergreifende Betrachtung und Ko- ordinierung der Unterstützungsleistungen verstanden. Zudem entwickelt und informiert das Kommunale Integrationszentrum Instrumente für die kommunale Integrationsförderung.

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Flüchtlingspaten Hückelhoven:

Programm Flüchtlingspaten Die Flüchtlingspaten unterstützen Flüchtlinge in Hückelhoven in vielen Be- fördert in Hückelhoven die reichen, um deren Selbstständigkeit zu fördern. Dazu gibt es verschiedene Selbstständigkeit von Flüchtlin- gen Aktionen und „Teams“. In dem Stadtteil Brachelen gibt es ein solches „Team“, das sich um die Flüchtlinge im Ortsteil kümmert. Die Teammitglie- der stellen Kontakte zur Nachbarschaft und Vereinen her und bauen vor Ort ein umfangreiches Netzwerk auf, zudem bieten sie den Flüchtlingen Unter- stützung bei der Jobsuche (Hilfe bei der Erstellung der Bewerbungsmappe etc.).

Übach-Palenberg Hand in Hand – Flüchtlingshilfeverein e.V.:

Flüchtlingshilfeverein e.V. unter- Ein weiteres Beispiel zur Integration von Geflüchteten im Kreis Heinsberg ist stützt aktiv die Integration von der Flüchtlingshilfeverein in Übach-Palenberg. Der Verein ist ebenfalls in Flüchtlingen verschiedenen Bereichen aktiv. Dabei werden die Flüchtlinge von der Erst- versorgung mit Kleidung bis hin zur weiterführenden Integration nach dem positiven Asylbescheid von den Vereinsmitgliedern begleitet. Dabei wird nicht nur Sprachunterricht angeboten, sondern den Geflüchteten wird auch bei der Wohnungssuche Unterstützung geboten. Zudem werden Möbel und Haushaltsgegenstände bereitgestellt.

Bewertung der Wohnsituation

Integration der Flüchtlinge am Die Zuwanderung durch Geflüchtete hat deutlich abgenommen, womit das regulären Wohnungsmarkt ist Thema (Erst-)Unterbringung an Dringlichkeit verloren hat bzw. keine Eng- zentrale Herausforderung pässe in den Erstaufnahmeeinrichtungen mehr bestehen. Die Frage der In- tegration und des Bezugs von „normalen“ Wohnungen ist aber weiterhin eine aktuelle Herausforderung am Heinsberger Wohnungsmarkt.

Der Workshop mit den Akteuren vor Ort hat folgende Punkte verdeutlicht: In einigen Kreiskommunen (z. B. Geilenkirchen) werden Fehlbelegungen in städtischen Unterkünften festgestellt, was auch daran liegt, dass die Vermitt- lung in private Wohnungen mit verschiedenen Schwierigkeiten behaftet ist. Gemäß der Zusammensetzung der Zielgruppe werden einerseits verstärkt kleine Wohnungen benötigt, die (wie bereits analysiert) knapp am Markt und von verschiedenen Zielgruppen begehrt sind, sowie große Wohnungen für kinderreiche Familien. Vor-Ort-Akteure berichten, dass seitens der Vermieter oftmals Vorbehalte gegenüber Geflüchteten bestehen und diese deshalb am Wohnungsmarkt eine Benachteiligung erfahren.

Positiv zu bewerten ist, dass im Kreis Heinsberg ein großes Engagement hinsichtlich der Unterstützung von Geflüchteten bei der Wohnungssuche besteht (s. oben). Positive Erfahrungen wurden auch mit der Anmietung von Wohnraum durch die Kommunen gemacht. Kritisch wird andererseits teilw. der (baulich/ ausstattungsbezogene) Zustand ebendieser Wohnungen gesehen. Im Zuge der hohen Zuwanderungszahlen wurden Wohnungen zur Unter- bringung genutzt, die aufgrund von Mängeln im Erhaltungszustand am freien Markt keine Mieter gefunden hätten.

Perspektivisch sollte das Ziel sein, eine soziale Segregation der Geflüchteten zu vermeiden und die Integration zu fördern.

98 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

5.4. Wohnen im Alter

Das altengerechte Wohnen ist bundesweit ein Markt mit steigender Nachfra- Auch im Kreis Heinsberg gewinnt ge. Die immer größer werdende Gruppe der Älteren weist dabei besondere das Thema Wohnen im Alter an Relevanz Ansprüche an den Wohnraum auf: so kann ein barrierefreier und altengerechter Wohnraum die Selbstständigkeit von älteren Menschen bis in das hohe Alter unterstützen und für mehr Lebensqualität sorgen. Altengerechter Wohnraum kann sich über das gesamte Wohnungsangebot erstrecken, von der geförderten Mietwohnung über Betreutes Wohnen bis zum barrierefreien Eigenheim. Auch im Kreis Heinsberg ist der Trend einer Alterung der Gesell- schaft bereits spürbar (vgl. Kapitel 3.2).

Auf den Wohnungsbedarf wirkt sich die anteilige Zunahme der älteren Bevöl- kerung zunächst quantitativ aus. So wird die Anzahl an Haushalten, die eine altengerechte Wohnung nachfragen, künftig kräftig anwachsen. Vor dem Hintergrund, dass es heute schon zu wenig barrierefreie und barrierearme Wohnungen gibt, wird sich der Nachfrageüberhang künftig noch erhöhen. Zusätzlich gehen aber auch qualitative Bedarfe von der Zielgruppe aus. So handelt es sich bei „den Alten“ von heute keineswegs um eine homogene Gruppe. Die Verlängerung der Lebensphase jenseits der Erwerbstätigkeit und die Verbesserung des Wohlstandsniveaus der Bevölkerung haben dazu ge- führt, dass sich innerhalb der Gruppe der Senioren eine Vielzahl von Lebens- lagen- und Lebensstilgruppen gebildet hat, die sich in einem Wandel der Wohnsituation im Alter widerspiegelt und sowohl Bedarfslagen als auch Nachfragewünsche verändert.

Abbildung 76: Überblick über altengerechte Wohnformen

Quelle: InWIS 2018, eigene Darstellung

Das Angebot an altengerechten Wohnformen hat sich in den letzten Jahren stetig ausdifferenziert. Vollstationäre Einrichtungen („klassisches“ Pflege- heim) hat zwar für Pflegebedürftige eine wichtige Funktion, jedoch steht hier im Gegensatz zu den anderen Wohnformen nicht mehr das Wohnen, sondern vor allem die Pflege im Fokus. Barrierefreiheit oder zumindest Barrierearmut ist für den Erhalt der Selbstständigkeit bis ins hohe Alter essentiell. Dement- sprechend werden zunehmend barrierefreie Wohnungen nach der DIN 1840 gebaut, die bestimmte Festsetzungen zu z. B. Platzbedarfen, Treppen, Ram- pen, Türen und dem Badezimmer beinhaltet. Vor dem Hintergrund des gesellschaftlichen Wandels und einem zunehmenden Schwund familiärer Ver- sorgungsnetzwerke erfahren gemeinschaftliche Wohnprojekte ein verstärktes Interesse. Dabei gibt es hinsichtlich der Ausrichtung und Zusammensetzung

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

der Projekte ganz unterschiedliche Angebote, wie z. B. Mehrgenerationen- projekte, Beginenhöfe, Frauenprojekte, Wohngemeinschaften (z. B. auch ambulant betreute Demenz-WGs). Auch das heimverbundene Wohnen existiert mittlerweile in vielen Städten. Angegliedert an ein Pflegeheim, leben die Bewohner hier weitestgehend eigenständig, jedoch mit der Sicherheit, dass bei Unterstützungsbedarf die Ansprechpartner und Leistungen im Pfle- geheim zur Verfügung stehen.

Betreutes Wohnen/Service- Besonders herauszustellen sind die Angebote des Wohnens mit Service (auch Wohnen gewinnt an Beliebtheit Betreutes Wohnen genannt), da vor allem diese Wohnform in den vergange- als Wohnform im Alter nen Jahren einen starken Zuwachs erfahren hat. Betreutes Wohnen/Service Wohnen zeichnet sich dadurch aus, dass neben einer barrierefreien bzw. barrierearmen Wohnung auch Dienstleitungsangebote zur Verfügung stehen und entweder durch eine Betreuungspauschale oder optional nach gebuchter Leistung berechnet werden. Meist ist ein 24-Stunden-Notruf sowie eine Be- zugsperson/ein Ansprechpartner im Haus obligatorisch.

Nachfrageseite Wohnen im Alter

Der Kreis Heinsberg hat sich, wie die Mehrzahl der Regionen Deutschlands, ebenfalls der Herausforderung des demografischen Wandels zu stellen. Der Anteil Bevölkerung im Alter ab 65 Jahren liegt im Kreis Heinsberg bereits heute bei rd. 20 Prozent der Gesamtbevölkerung.

Abbildung 77: Entwicklung der ab 65-Jährigen im Kreis Heinsberg von 2011-2015

60.000

50.373 47.952 48.685 49.535 50.000 47.607

40.000

30.000

20.000

10.000

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

100 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 78: Anteil der ab 65-Jährigen 2015 in den Kommunen

Anteil ab 65-Jähriger (%) Erkelenz 20,6 Gangelt 18,8 Geilenkirchen 18,8 Heinsberg 20,3 Hückelhoven 19,2 Selfkant 18,8 Übach-Palenberg 19,5 Waldfeucht 19,1 Wassenberg 20,2 Wegberg 22,1

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

Im Zeitraum von 2011 bis 2015 lässt sich ein Anstieg der älteren Bevölke- Anstieg der älteren Bevölkerung rung von 5,8 Prozent konstatieren. Die höchsten Zuwächse sind in den Ge- in allen Kommunen des Kreises meinden Selfkant (+10,0 %) und Waldfeucht (+9,1 %) erfolgt. Demgegenüber ist in Übach-Palenberg (+1,3 %), Hückelhoven (+4,7 %) und Heinsberg (+4,7 %) der geringste Anstieg der Senioren festzustellen. In 2015 weisen Weg- berg, Erkelenz, Heinsberg und Wassenberg die höchsten Anteile an Einwoh- nern ab 65 Jahre auf.

Abbildung 79: Prognostizierte Entwicklung der Altersgruppen im Kreis Heinsberg 2014- 2030 (Bevölkerungsvorausberechnung IT.NRW Basisvariante)

80+ 5479 (+43,4%)

65 bis unter 80 15468 (+42,9%)

50 bis unter 65 -4723 (-8,3%)

30 bis unter 50 -4335 (-6,5%)

25 bis unter 30 -1748 (-13,4%)

18 bis unter 25 -4486 (-22,5%)

6 bis unter 18 -3818 (-12,4%)

unter 6 -721 (-5,8%)

-10.000 -5.000 0 5.000 10.000 15.000 20.000

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

Die Bevölkerungsvorausberechnung bis zum Jahr 2030 von IT.NRW verdeut- Durch den Anstieg der älteren licht den künftig steigenden Anteil der älteren Bevölkerung11. Insbesondere Bevölkerung wird der Bedarf an altengerechten Wohnungen die Altersklasse der 65- bis unter 80-Jährigen, aber auch die über 80- steigen Jährigen werden stark ansteigen. Dadurch entsteht künftig ein quantitativer Bedarf an altengerechtem Wohnraum. Gleichzeitig gibt es den qualitativen Bedarf an einem differenzierten Wohnungsangebot, um den unterschiedlichen Lebenslagen und -weisen gerecht zu werden.

11 Die neue Prognose von IT.NRW bestätigt diesen Trend in abgeschwächter Form.

101

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Angebotsseite Wohnen im Alter

Kreis Heinsberg stellt sich der Im Kreis Heinsberg besteht bereits ein intensives Engagement zum Thema Herausforderung des demografi- Wohnen im Alter. So erhielt der Kreis Heinsberg bereits 2008 im Zuge des schen Wandels Gesundheitspreises des Landes NRW einen Sonderpreis für das Projekt „Äl- ter werden im Kreis Heinsberg“. Über das Seniorenportal des Kreises werden Menschen, die selbstbestimmt zu Hause, in Altenwohnungen bzw. in Einrich- tungen leben oder leben möchten, zahlreiche Möglichkeiten zur Beratung und Information geboten.

Beratungsangebote zur Wohn- Der Seniorenbeauftragte des Kreises Heinsberg unterstützt die über 50- raumanpassung und Unterstüt- Jährigen Einwohner des Kreises. Die Älteren erhalten so Informationen zu zungsleistungen im Alter vorhan- den verschiedenen Dienstleitungen im Kreis und werden zusätzlich an entsprechende, weiterführende Institutionen weitergeleitet. Im Bereich der Pflege- beratung werden notwendige Hilfen zur Sicherung der häuslichen Versor- gung von Pflegebedürftigen und deren Angehörigen angeboten. Ebenso existiert eine trägerunabhängige Beratungs- und Vermittlungsstelle in der Kreis- verwaltung, den Pflegebedürftigen, von Pflegebedürftigkeit Bedrohten, Be- hinderten, Senioren und deren Angehörigen eine individuelle Beratung sowie die Vermittlung von Sozialdiensten bietet. Darunter fällt auch die Bera- tung über die verschiedenen Wohnformen sowie deren Vermittlung.

Informationsveranstaltungen und Durch diese Wohnungsberatung werden Pflegebedürftige und Angehörige -material für die Möglichkeiten individuell zu Wohnungsänderungen und -umbauten sowie zur Versorgung im Alter werden im Kreis Heins- berg angeboten mit Hilfsmitteln aufgeklärt und verschiedene Möglichkeiten wie betreute Wohnplätze und Heimplätze informiert. Oftmals lässt sich schon durch kleinere Umbauten und ambulante Pflegeleistungen der Umzug in ein Pflegheim vermeiden. Vorteile bietet dieses Prinzip für den Kreis somit auch aus finanzieller Sicht. Die Beratungs- und Vermittlungsstelle ist in der Kreisverwal- tung Heinsberg ansässig.

Wohlfahrtspflege als wichtiger Neben den Beratungsstellen des Kreises gibt es auch weitere Angebote für Anbieter von Dienstleistungen Senioren im Kreis Heinsberg. So betreibt die Caritas Heinsberg nicht nur und Wohnangeboten für Senioren verschiedene Pflegeheime im Kreisgebiet, sondern bietet den Senioren auch Möglichkeiten des Betreuten Wohnen bzw. des Service-Wohnens. Zudem können sich Ältere im Pflegeberatungsbüro „Mühlentreff“ der Caritas über die verschiedenen Möglichkeiten und Leistungen in der Pflege beraten lassen. Auch die AWO im Kreis Heinsberg bietet in ihrer Seniorenberatungsstel- le im AWO-Gesundheits- und Sozialzentrum von Hückelhoven verschiedene Angebote für Senioren an. Neben der Vermittlung von sozialen Diensten informiert und organisiert die Beratungsstelle auch pflegeentlastende Maß- nahmen, wie ein Notruftelefon für die eigene Wohnung.

Informationsbroschüren in Er- Die Stadt Erkelenz bietet den älteren Bewohnern in ihrem aktuellen „Weg- kelenz und Hückelhoven weiser für Seniorinnen und Senioren“ Informationen und Hinweise zu den verschiedensten Bereichen. Die Broschüre dient den Senioren als Orientie- rungsangebot für die vielfältigen Themen des Alters und soll die richtigen Ansprechpartner für die verschiedenen Belange aufzeigen. In dem Wegwei- ser werden unter anderem Angebote und Aktivitäten in den Bereichen Kultur, Bildung, Sport oder der Pflege aufgezeigt. Zudem werden unter dem The- menpunkt „Wohnen im Alter“ die verschiedenen Einrichtungen der Stadt Erkelenz rund um das Themen altersgerechtes Wohnen dargestellt und die einzelnen Wohnformen (Pflegeheime oder auch Angebote des Servicewoh-

102 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019 nens) werden inklusive Ansprechpartner aufgelistet. Ein ähnliches Orientie- rungsangebot für Senioren bietet auch die Stadt Hückelhoven mit ihrem „Seniorenratgeber für Hückelhoven“, welcher ebenfalls sowohl Beratungs- stellen aufzeigt, als auch freizeitorientierte Angebote darstellt. Zudem werden die einzelnen Angebote des „Wohnens im Alter“ in Hückelhoven dargestellt. Die Broschüren der Städte Erkelenz und Hückelhoven sind gute Bei- spiele, wie die einzelnen Angebote und Möglichkeiten einer Stadt für die Senioren zusammenfassend aufbereitet werden können.

Lokale Marktakteure halten fest, dass es weder qualitativ noch quantitativ Kleine, altengerechte Wohnungen genügend altengerechten Wohnraum im Kreisgebiet gibt. Besonders kleine in zentralen Lagen fehlen Wohnungen (50 bis 65 m²) in zentrumsnahen Lagen fehlen am Markt. Ziel- gruppenabhängig besteht ein Bedarf an unterschiedlichen Ausstattungen und Lagequalitäten, welcher sich dann auch im Preisniveau widerspiegeln muss. Im Kreis Heinsberg werden insbesondere barrierearme Erdgeschoss- wohnungen mit Garten gesucht, diese Wohnungen werden nicht nur von der älteren Bevölkerung nachgefragt, sodass es nicht nur in diesem Segment zu Zielgruppenkonflikten kommt. Zusätzlich berichten lokale Experten, dass bei den Vermietern teilweise Vorbehalte gegenüber Senioren als Mieter bestehen.

Tabelle 25: Angebot in den Kommunen: Wohnungen mit Betreuung/Service

Örtliche Planung 2015-2018 Örtliche Planung 2017/18-2020

Einwohner Angebot Einwohner Angebot Verhältnis Verhältnis im Alter 65 an im Alter 65 an Plätze und Plätze und Kommune und älter Service und älter Service Einwohner Einwohner (Stand Wohnen (Stand Wohnen über 65 über 65 31.12.2014) (Plätze) 31.12.2016) (Plätze) Erkelenz 8.772 207 2,36% 9.115 207 2,27% Gangelt 2.184 46 2,11% 2.317 46 1,99% Geilenkirchen 4.979 3 0,06% 5.148 3 0,06% Heinsberg 8.371 124 1,48% 8.486 124 1,46% Hückelhoven 7.473 274 3,67% 7.722 274 3,55% Selfkant 1.866 0 0% 1.940 0 0,00% Übach-Palenberg 4.689 102 2,18% 4.823 102 2,11% Waldfeucht 1.648 10 0,61% 1.723 10 0,58% Wassenberg 3.555 38 1,07% 3.686 38 1,03% Wegberg 5.998 60 1,00% 6.236 60 0,96% Kreis Heinsberg 49.535 864 1,74% 51.196 864 1,69%

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT. NRW und Kreis Heinsberg, eigene Darstellung

Auf Basis der Örtlichen Planung des Kreises und einer ergänzenden internet- 900 Senioren können zurzeit basierten Recherche, besteht im Kreis Heinsberg derzeit für rd. 900 Senio- Wohnungen nutzen, die dem Wohnen mit Service zuzurechnen ren die Möglichkeit, eine Wohnung zu nutzen, welche zu dem Betreuten sind Wohnen/Wohnen mit Service gezählt wird. Die Angebote verteilen sich über alle Kommunen des Kreises – die meisten Angebote gibt es in Hückelhoven, Erkelenz und Heinsberg, während diese Wohnform in Selfkant nicht existiert. Am Anteil der Einwohner ab 65 Jahre gemessen, zeigt dementsprechend Selfkant, aber auch Geilenkirchen, die größten Defizite im Angebot von Woh- nungen mit Betreuung/Service. Der Vergleich der Örtlichen Planungen des Kreises Heinsberg mit der Entwicklung der älteren Bevölkerung zeigt, dass es zwischen 2014 und 2017 keinen Ausbau der Angebote im Bereich des Ser-

103

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

vicewohnens im Kreisgebiet gab, obgleich die Anzahl der Älteren um rd. drei Prozent gestiegen ist.

Beispielhaft für die Wohnangebote im Kreis Heinsberg sind folgende Angebo- te zu nennen:

Generationen Campus ermöglicht In Hückelhoven existiert das größte Angebot an altengerechten Wohnungen ein selbstbestimmtes Wohnen in mit Serviceangeboten. Durch das Quartiersprojekt Generationen Campus in einer nachbarschaftlichen Ge- meinschaft bis ins hohe Alter Hückelhoven-Ratheim, welches vom Landesbüro altengerechte Quartie- re.NRW unterstützt wird, besteht im Kreis Heinsberg ein Quartier, welches den Bewohnern selbstbestimmtes Wohnen in einer nachbarschaftlichen Ge- meinschaft ermöglicht. Das Quartiersprojekt ist besonders für ältere Men- schen ausgerichtet und soll den Bewohnern ein selbstständiges und gemeinschaftliches Zusammenleben bis ins hohe Alter ermöglichen. In dem Quartier gibt es 60 altengerechte Wohnungen in Form von Miet- oder Eigentumswoh- nungen. Das Quartier bietet nicht nur Aufenthalts- und Freizeitmöglichkeiten für Ältere, sondern den Bewohnern steht auch eine ambulante Betreuung zur Verfügung. Das Betreute Wohnen des Generationen Campus trägt zudem das „Qualitätssiegel Betreutes Wohnen NRW“.12 Die Experten vor Ort betonen, dass Wohnangebote mit flexiblen Betreuungsangeboten im Kreis Heinsberg gut funktionieren und gefragt sind.

Die Serviceanlage Lövenich Die Servicewohnanlage Lövenich in Erkelenz-Lövenich bietet den Bewohnern bietet Eigenständigkeit und zugleich Eigenständigkeit und Betreuungsmöglichkeiten. Die Wohnanlage ist Betreuungsoptionen durch den Umbau eines ehemaligen Bauernhofs entstanden. Die Wohnanlage verfügt über einen Innenhof, welcher über die 29 barrierefreien Wohnungen erreichbar ist. Die Wohnungen verfügen über Wohnflächen zwischen 43 und 74 m² und sind alle mit einer eigenen Küche sowie einer Hausnotrufanlage ausgestattet. Das Haus Marion in Erkelenz-Kückhoven ist eine weitere Ser- vicewohnanlage der Heinrichs-Gruppe und bietet den Bewohnern in ihren 22 barrierefreien Wohnungen ein ähnliches Angebot der Betreuten Wohnform. Weitere Servicewohnhäuser der Gruppe befinden sich auch in Gangelt- Breberen, Heinsberg, Übach-Palenberg und Wegberg.13

Pro Seniore Residenz Erkelenz In Erkelenz bietet die Pro Seniore Residenz Erkelenz den Senioren sowohl mit Pflegeheimplätzen, als auch Plätze im Pflegeheim als auch Wohnungen mit Betreuung, welche über eine Wohnungen mit Betreuung und Comfort-Leistungen hochwertige Ausstattung und umfangreiche Angebote verfügen. Durch die räumliche Nähe zum Pflegeheim stehen den Bewohnern des Betreuten Woh- nens umfangreiche Pflegeangebote zur Verfügung, unter anderem gibt es eine Arztpraxis im Haus oder auch einen Gymnastikraum. In der Wohnanlage stehen insgesamt 68 altersgerechte Ein- und Zwei-Zimmer-Apartments zwischen 27 und 74 m² zur Verfügung. Die Wohnungen der Seniorenresidenz beinhalten nicht nur eine barrierefreie Ausstattung, sondern verfügen ebenso über einen Hotelkomfort. Die wöchentliche Reinigung der Apartments sowie die Organisation eines abwechslungsreichen Betreuungs- und Frei- zeitangebotes gehören auch dazu. Weitere Serviceleistungen wie Essensan- gebote, Wäscheservice, Einkaufservice, Kosmetikservice, Massagen oder ähnliches können über die hauseigene Rezeption jederzeit hinzugebucht werden. 14

12 Quelle: Landesbüro altengerechte Quartiere.NRW 2017: Generationen Campus Hückelhoven 13 Quelle: Heinrichs-Gruppe 2018: Einrichtungen: Servicewohnen Lövenich 14 Quelle: Seniorenresidenz Erkelenz gemeinnützige GmbH 2018: Pro Seniore Residenz Erkelenz

104 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

In Heinsberg hat die Caritas Heinsberg 2016 durch das Senioren-Service- Senioren-Service-Wohnen Drem- Wohnen Dremmen eine Wohnanlage für Senioren geschaffen. Die Anlage men in einem denkmalgeschütz- tem Anwesen steht unter dem Motto "Selbstbestimmt im Alter wohnen - aber nicht allein sein" und besteht sowohl aus Neubauwohnungen als auch über renovierte Wohnungen in dem denkmalgeschützte Anwesen des alten Bürgermeister- hauses. Insgesamt bietet die Wohnanlage 18 barrierefreie Wohnungen zwischen 40 und 70 m², welche allesamt über einer eigene Terrasse oder einen Balkon verfügen. 15

In Gangelt-Birgden bietet die Seniorenwohnanlage Zur alten Mühle umfang- Naturnahe Wohnanlage für Senio- reiche Angebote für Ältere. Die Wohnanlage verfügt über 34 Wohnungen und ren „Zur alten Mühle“ mit 34 Wohnungen und Bungalows elf Bungalows, welche sowohl von der naturnahen Umgebung als auch von der Nähe zum Zentrum von Birgden profitieren. Die barrierefreien Wohnun- gen und Bungalows sind über einen integrierten Hausnotruf mit dem Caritas- verband Heinsberg verbunden, sodass den Bewohnern dauerhaft ein An- sprechpartner zur Verfügung steht. 16

Zudem sind kurzfristig weitere Vorhaben im Kreis Heinsberg geplant: So gab Neubautätigkeit im Segment der Bauverein Heinsberg in einem der Expertengespräche bekannt, dass er „Wohnen im Alter“ geplant den Neubau von Wohnungen speziell für Senioren plant. In einem Neubau- projekt sollen moderne, barrierefreie Wohnungen für die Generation 50-Plus entstehen. Zudem werden in Wegberg barrierefreie Wohnungen von privaten Investoren gebaut. Dort wurde von den Akteuren vor Ort im Rahmen des Zielgruppenworkshops eine positive Versorgungssituation für Senioren fest- gehalten.

Wohnzufriedenheit und Wohnwünsche

Im Rahmen der InWIS-Bewohnerbefragung wurde abgefragt, wie die Men- Hohe Bedeutung der Wohn- schen im Kreis Heinsberg im Alter oder bei körperlichen Einschränkungen raumanpassung leben möchten. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt lässt sich im Kreis Heinsberg eine hohe Bedeutung der Wohnraumanpassung feststellen. Eben- so besteht ein großes Interesse an einer explizit altersgerechten Wohnform, die je nach Kommune zwischen 12 und 33 Prozent schwankt.

15 Quelle: Caritas Heinsberg 2018: Senioren-Service-Wohnen Dremmen: Selbstbestimmt im Alter wohnen - aber nicht allein sein! 16 Quelle:Alten- und Pflegeheime St. Josef gGmbH 2018: Einrichtungen: Senioren-Wohnanlage

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Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 80: Gewünschte Wohnform im Alter – nach Stadt

Quelle: InWIS 2018

Vergleicht man die Gesamtstichprobe mit der Zielgruppe der Senioren (hier definiert ab einem Alter von 65 Jahren) zeigt sich, dass Senioren häufiger in ihrer aktuellen Wohnung verweilen möchten und deutlich weniger in eine explizit altersgerechte Wohnform umziehen möchten. Das kann einerseits damit zusammenhängen, dass ein höherer Anteil der Senioren bereits in einer altersgerechten Wohnung wohnt oder aber, dass die jüngere Generati- on stärker für das Thema sensibilisiert ist. Das vermehrte Angebot von neuen und alternativen Wohnformen im Alter, z. B. Wohnen mit Service als Alterna- tive zum klassischen Pflegeheim, Mehrgenerationenwohnen etc. (vgl. Kapitel 5.4) führt dazu, dass die nachwachsende Generation weniger Hemmungen hat, sich mit einer explizit altersgerechten Wohnform zu identifizieren. Die „Hochaltrigen“ von heute verbinden mit dem altersgerechten Wohnen doch häufig das klassische Pflegeheim.

Abbildung 81: Gewünschte Wohnform im Alter – Senioren

Quelle: InWIS 2018

106 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Die Hälfte derjenigen, die in einer altersgerechten Wohnform leben möchte, Betreutes Wohnen und Mehrge- präferiert eine barrierefreie oder -arme Wohnung ohne Betreuung. Weitere nerationenwohnen mit Nachfrag- potenzial 50 Prozent möchten in Einrichtungen des Betreuten Wohnens (mit oder ohne Pflegeheimanschluss) wohnen. Für fast ein Drittel kommt auch ein Mehrge- nerationenprojekt in Frage.

Abbildung 82: Wohnwünsche altersgerechte Wohnformen

Quelle: InWIS 2018

Die Befragungsergebnisse verdeutlichen die Bedeutung der Pflege- und Großteil hat Interesse an Unter- Dienstleistungsangebote. Drei Viertel der Befragten zeigen Interesse, bei stützung im Bedarfsfall körperlichen Beschwerden/Einschränkungen kostenpflichtig auf die Unter- stützung durch gewerbliche Betreiber zurückzugreifen. Bei zehn Prozent ist dies bereits aktuell von Interesse. Auf die Nachfrage, an welchen Dienstleis- tungen dann Interesse besteht, erfahren die folgenden Leistungen das höchste Interesse: Betreuungs- oder Pflegedienste, Hilfe bei Putz- und Auf- räumtätigkeiten in der Wohnung/im Wohngebäude, 24-Stunden- Notrufsysteme (rd. 90 Prozent bereits aktuell oder in höherem Alter/bei körperlichen Beschwerden von Interesse). Für knapp 80 Prozent ist ein Handwerkerservice oder ein Einkaufservice aktuell oder künftig bei Bedarf von Interesse.

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Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 83: Interesse an Unterstützung durch gewerbliche Betreiber

Quelle: InWIS 2018

Auch für die Zielgruppe der Senioren wurden aktuelle und gewünschte Belas- tungen für die Wunschwohnung (in Anbetracht tatsächlicher finanzieller Möglichkeiten) abgefragt. Fast die Hälfte der Senioren bezahlt momentan monatlich eine Miete von 375 bis 500 Euro nettokalt. Dies entspricht auch dem Fokus der Zahlungsbereitschaft, wobei knapp 30 Prozent auch bis 650 Euro nettokalt für ihre Wunschwohnung ausgeben würden. Zwölf Prozent haben hingegen eine maximale Zahlungsbereitschaft von 375 Euro. Mehr als 650 Euro monatlich nettokalt hingegen kommen für rd. 16 Prozent der befragten Senioren in Frage. Hier zeigt sich die Ausdifferenzierung der Ziel- gruppe.

Senioren haben meist Wunsch Mit Blick auf die Gegenüberstellung von aktueller und gewünschter Wohnflä- nach Verkleinerung che, wird der Wunsch nach Verkleinerung bei Senioren deutlich. So wün- schen sich deutlich mehr befragte Senioren (12,5 %) eine Wohnfläche bis 60 m², als momentan auf dieser Fläche leben (5,0 %). Bei den großen Wohnflä- chenklassen, ab 100 m², zeigt sich das gegenteilige Bild. Vor allem bei Wohnflächen ab 120 m² wird es sich dabei um Einfamilienhäuser handeln, die mit der Familiengründung bezogen wurden, aber nun mit voranschrei- tendem Alter und Auszug der Kinder deutlich zu groß geworden sind.

Wunsch nach Einfamilienhaus Trotzdem wünscht sich etwa die Hälfte der Senioren für die künftige Wunsch- auch im Alter Wohnsituation das Wohnen im Einfamilienhaus. Hier zeigt sich die Bedeu- tung barrierefreier, kleinerer Eigenheimformen (z. B. Bungalows mit 90 bis 120 m²) oder auch Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung.

108 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 84: Aktuelle und gewünschte Wohnfläche in qm

Quelle: InWIS 2018

Bewertung der Wohnsituation

Die beispielhafte Auswahl an angeführten und geplanten Wohnangeboten Breites Angebot für „Wohnen im zeigt, dass im Kreis durchaus unterschiedliche Zielgruppen angesprochen Alter“ im Kreis Heinsberg werden und Wohnangebote mit verschiedenen Konzepten, Zielsetzungen und Ausstattungen existieren. Positiv wird von den Akteuren vor Ort auch die Zusammenarbeit zwischen Wohnungsanbietern und Dienstleistern im Kreis Heinsberg gesehen. Die Befragung zeigt auf, dass weiterhin großes Potenzial für die Schaffung altersgerechter Wohnformen und entsprechender Dienst- leistungsangebote besteht.

Obwohl die Versorgungslage der Senioren am Wohnungsmarkt im Kreis Heinsberg weitestgehend als zufriedenstellend eingestuft wird, wurden im Rahmen des Workshops mit den Akteuren der Konferenz „Alter und Pflege“ Bedarfe benannt und gemeinsam Handlungsansätze erarbeitet. So wurde der Ausbau oder der Erhalt der Infrastrukturen im ländlichen Raum als eine zentrale Aufgabe für den Kreis definiert. Ebenso besteht neben barrierefreien, möglichst erschwinglichen Wohnangeboten in Mehrfamilienhäusern, ein Bedarf an neuen/besonderen Wohnformen (z. B. Mehrgenerationenwohnen, Frauen WGs), die auch dazu beitragen könnten das Thema Einsamkeit im Alter zu verringern.

Projektionen zum Handlungsbedarf Wohnen im Alter

Der quantitative Bedarf nach altengerechten Wohnungen im Kreis Heinsberg Bewohnerbefragung erlaubt kann auf Basis der InWIS-Bewohnerbefragung grob anhand einer Modell- Abschätzung der Nachfragepo- tenziale rechnung abgeschätzt werden. Folgende Annahmen werden zugrunde gelegt, um das Nachfragepotenzial bis 2030 aufzuzeigen:

 Nachfrager von altengerechten Wohnungen ohne Service sind Haus- halte im Alter von 60 bis unter 80 Jahren.

 Als Grundlage wird die prognostizierte Personenzahl im Alter von 60 bis unter 80 Jahren im Jahr 2030 angenommen. Die Umrechnung

109

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

in Haushalte erfolgt anhand empirischer Daten zur durchschnittlichen Haushaltsgröße nach Altersgruppen17.

 Im Rahmen der InWIS-Bewohnerbefragung wurden auch Wohnwün- sche zum Wohnen im Alter abgefragt. Demnach äußerten sich 22 Prozent der Befragten, dass sie im Alter in eine explizit altersgerecht ausgestattete Wohnung umziehen wollen.

 Die Befragung ergab zudem, dass 54 Prozent derjenigen, die eine altengerechte Wohnung präferieren, keine kombinierten (Pflege)- Dienstleistungen wünschen.

Geschätztes Potenzial von 6.000 Das Ergebnis der Abschätzung des Nachfragepotenzials zeigt die folgende altengerechte Wohnungen ohne Tabelle. Für das gesamte Kreisgebiet liegt das Potenzial im Jahr 2030 bei rd. Betreuung in 2030 im Kreis Heinsberg 6.000 altengerechten Wohnungen ohne Betreuung.

Tabelle 26: Nachfragepotenzial altengerechtes Wohnen ohne Service

Personen im Haushalte im Anzahl HH mit Anzahl HH mit Wunsch Alter von 60 bis Alter von 60 Wunsch nach alten- nach altengerechter Stadt/Kennzahlen unter 80 Jahren bis 80 Jahren gerechter Wohnung Wohnung ohne Dienst- 2030 2030 2030 leistungen 2030

Kreis Heinsberg 72.868 49.987 10.997 5.938

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: InWIS, eigene Darstellung

Altengerechte Umbaumaßnahmen Altengerechte Wohnungen lassen sich im Bestand zwar in den seltensten im Bestand sind zu forcieren Fällen barrierefrei nachrüsten, häufig reichen aber schon kleinere Umbau- maßnahmen aus (z. B. Schwellenfreiheit im Bad), um eine barrierearme Wohnsituation herzustellen. Das ausgewiesene Potenzial kann daher nicht komplett mit einem künftigen Neubaupotenzial gleichgesetzt werden. Beach- tet werden muss an dieser Stelle des Weiteren, dass davon auszugehen ist, dass bereits altengerechte Wohnungen am Markt bestehen. Die genaue Zahl barrierearmer bis barrierefreier Wohnungen ist jedoch aufgrund einer fehlenden Datengrundlage nur schwer zu beziffern. Bisherige Veröffentlichun- gen, z. B. von Prognos/KDA aus dem Jahr 2009, gehen davon aus, dass rd. 1,4 Prozent des Wohnungsbestands in Deutschland altersgerecht ist. Prakti- sche Erfahrungen zeigen, dass neue Wohnungen in Mehrfamilienhäusern seit einigen Jahren zumeist barrierearm errichtet werden. 1,4 Prozent des Woh- nungsbestands würde für den Kreis Heinsberg bedeuten, dass rd. 1.600 Wohnungen zum Stand 31.12.2015 mind. barrierearm wären – damit verblie- be ein Potenzial in Höhe von rd. 4.500 barrierearmen Wohneinheiten, die bereitzustellen wären.

17 Quelle: IT.NRW

110 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Um das Nachfragepotenzial nach altengerechten Wohnungen mit Betreu- ung/Wohnen mit Service aufzuzeigen, werden folgende Annahmen zugrunde gelegt:

 Die Wohnform des Betreuten Wohnens richtet sich verstärkt an Per- sonen ab 75 Jahren.

 Als Grundlage wird die prognostizierte Personenzahl im Alter ab 75 Jahren im Jahr 2030 angenommen. Die Umrechnung in Haushalte erfolgt anhand empirischer Daten zur durchschnittlichen Haushalts- größe nach Altersgruppen18. Die berechnete, durchschnittliche Haushaltsgröße ist hier etwas niedriger, da die Zielgruppe für Be- treutes Wohnen häufiger als Single-Haushalt lebt.

 Die Befragung ergab zudem, dass 48 Prozent derjenigen, die eine altersgerechte Wohnung präferieren, ein Betreutes Wohnen (normale barrierefreie/ -arme Wohnungen plus Betreuungs-/ Serviceleistun- gen) mit oder ohne Pflegeheimanschluss) wünschen.

Im Ergebnis zeigt sich, dass sich das Nachfragepotenzial im Kreis Heinsberg Nachfragepotenzial im Betreuten insgesamt auf rd. 2.400 Wohnungen im Betreuten Wohnen/Service Wohnen Wohnen/Service Wohnen umfasst rd. 2.400 Wohneinheiten in erstreckt. Zieht man hiervon die bereits 900 bestehenden Wohnungen in 2030 betreuten Wohnanlagen ab, verbleibt ein Potenzial in Höhe von 1.500 Woh- nungen bis zum Jahr 2030.

Tabelle 27: Nachfragepotenzial altengerechtes Wohnen mit Service

Anzahl HH mit Anzahl HH mit Wunsch Personen im Haushalte im Wunsch nach alten- nach Wohnung mit Alter ab 75 Alter ab 75 gerechter Wohnung Service/Betreuung Jahren 2030 Jahren 2030 2030 2030

Kreis Heinsberg 31.272 22.792 5.014 2.407

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: InWIS, eigene Darstellung

18 Quelle: IT.NRW

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Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

6. Vorausschätzung des Wohnungsbedarfs

Ermittlung des künftig notwendi- Die Wohnungsbedarfsprognose dient der Vorausschätzung der Zahl der gen Wohnungsbestands als Haushalte sowie des Umfangs des zukünftig für die Wohnraumversorgung Orientierungsrahmen für Politik und Planung notwendigen Wohnungsbestandes. Mithilfe der Modellrechnung wird bestimmt,

 wie sich der Umfang der Wohnungsnachfrager im Prognosezeitraum entwickeln wird,

 in welchem Umfang sich die zukünftige Wohnungsbautätigkeit im Vergleich zu den bisherigen Baufertigstellungen ausweiten oder reduzieren sollte,

 in welchem Umfang sich im Prognosezeitraum entweder ein Angebots- oder Nachfrageüberhang entwickeln wird,

 wie sich die Nachfrage nach Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und Eigenheimen entwickeln wird,

 welche Zielgruppen am Wohnungsmarkt derzeit von Bedeutung sind und inwieweit sich deren Zusammensetzung künftig verändern wird.

Die Fragestellung der klassischen Wohnungsbedarfsprognose lautet: Wie viele Wohnungen müssten bis zum 31.12.2030 neu gebaut werden, um alle Haushalte (ausreichend) mit Wohnraum zu versorgen? Die ausreichende Wohnraumversorgung wird hierbei quantifiziert als eine Wohnung pro Haus- halt. Dieser errechnete, normative Bedarf soll der Politik bzw. der Planung als Orientierungsrahmen dienen und wird im weiteren Verlauf durch qualitative Informationen ergänzt.

Abbildung 85: Grundlagen der Wohnungsbedarfsprognose

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: Forum KomWoB; Prognosen zum Wohnungsmarkt. Eine Arbeitshilfe für die Wohnungsmarktbeobachtung, eigene Darstellung

Für Erkelenz wurde keine neue Wohnungsbedarfsprognose gerechnet, da Aktuelle Wohnungsbedarfsprog- bereits im Rahmen der Fortschreibung des Handlungskonzeptes Wohnen für nose für Erkelenz liegt bereits im Handlungskonzept Wohnen vor die Stadt Erkelenz (InWIS Forschung & Beratung GmbH, November 2017) eine aktuelle Vorausschätzung vorliegt, die mit einem vergleichbaren Vorge- hen ermittelt wurde. Deshalb taucht Erkelenz in einigen der folgenden Tabel- len nicht auf, der Bedarf aus der Fortschreibung des Handlungskonzeptes Wohnen wird erst in späteren Berechnungsschritten ergänzt.

112 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

6.1. Datenquellen der Wohnungsbedarfsprognose

Basis einer Wohnungsbedarfsprognose ist eine aktuelle Bevölkerungsprog- Künftige Entwicklung der Ein- nose. Um die Ergebnisse der Wohnungsbedarfsprognose für die Kommunen wohnerzahl als wichtiger Einfluss der Wohnungsbedarfsprognose des Kreises Heinsberg vergleichbar zu machen, wurde die aktuellste Bevöl- kerungsprognose des statistischen Landesamtes IT.NRW als Grundlage genutzt. Basisjahr dieser Bevölkerungsprognose ist das Jahr 2014. Die zusätz- lich entstehenden Bedarfe durch den Zuzug aus dem Ausland, darunter flüchtlingsbedingter Zuzug, sind in dieser Prognose noch nicht berücksich- tigt und werden daher in einem weiteren Schritt hinzugeschätzt.

Basis der Bevölkerungsprognose des statistischen Landesamtes sind die Einwohnerzahlen aus der Fortschreibung des Zensus 2011. Es bestehen zwar Abweichungen zu den Melderegistern der kreisangehörigen Kommunen, für die Ableitung des Wohnungsbedarfs ist jedoch nicht die absolute Anzahl an Einwohnern, sondern die Veränderung zwischen den Zeitpunkten 2014 und 2030 ausschlaggebend. Ähnliches gilt auch mit Blick auf die neue Prognose von IT.NRW, die erst kurz vor Veröffentlichung dieses Gutachtens erschienen ist und von einem positiveren Trend für den Kreis ausgeht. Würde man die neue Prognose zugrunde legen, ist (zumindest) auf Kreisebene von einem leichten Einwohnerzuwachs und fortfolgend von einem etwas höheren Neu- baubedarf auszugehen.

Um die künftige Veränderung der Haushaltsgröße zu berücksichtigen, wurde die Haushaltsprognose des statistischen Landesamtes IT.NRW aus dem Jahr 2015 für den Kreis Heinsberg zugrunde gelegt. Das Ergebnis der Prognose zur künftigen Verkleinerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße wurde auf die Kommunen des Kreises übertragen. Für jede Kommune wurde für das Ausgangsjahr 31.12.2014 jedoch eine spezifische Haushaltsgröße angenommen, um die unterschiedlichen Ausgangsbedingungen in den Kommunen (z. B. stärkere Prägung durch Eigenheime und damit einhergehende Unterschie- de in den Haushaltsgrößen) zu berücksichtigen. In einzelnen Fällen lagen hierzu Erkenntnisse aus Haushaltsgenerierungsverfahren der Kommunen vor, des Weiteren wurden für die Ableitung der durchschnittlichen Haushaltsgrö- ße im Ausgangsjahr Ergebnisse des Mikrozensus, der Gesellschaft für Kons- umforschung und des Zensus 2011 abgeglichen.

113

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 86: Methodik in der Prognose des Wohnungsbedarfs

Quelle: InWIS 2018

Folgende, weitere Kennzahlen und Eckwerte wurden bei der Ableitung des künftigen Wohnungsbedarfs herangezogen:

 Personen mit Nebenwohnsitz: Das statistische Landesamt arbeitet mit der Bevölkerung am Hauptwohnsitz. Personen mit Nebenwohnsitz werden bei der Prognose mit berücksichtigt, da auch sie Wohnungen bewohnen und nachfragen (Quelle: Angabe der Kommunen).

 Haushalte ohne eigene Wohnung: Sie sind in der Bevölkerungsprognose berücksichtigt, haben aber keine Wohnung. Hierzu zählen insbesondere unerwünschte Untermieterhaushalte. (Quelle: Angaben des Mikrozensus).

 Personen in Anstalten: Personen, die derzeit in Pflegeheimen leben, werden bei der Ableitung des Wohnungsbedarfs nicht berücksichtigt, da sie keinen echten Wohnungsbedarf ausüben. Aufgrund der sich fortsetzenden Alterung in den kreisangehörigen Kommunen wird angenommen, dass sich die Zahl der Personen in Pflegeheimen künftig leicht erhöhen wird (Quelle: Angabe der Kommunen oder alternativ Angabe der Kreisverwaltung zur Anzahl der Pflegeplätze).

 Fluktuationsreserve: Die Fluktuationsreserve ist für die Funktionstüchtigkeit des Wohnungsmarktes notwendig, da infolge von Wohnungswechseln oder Modernisierungen immer einige Wohnungen kurzfristig leer stehen. Der Wohnungsbestand sollte also die Zahl der Wohnungsbedarfsträger immer um eine gewisse Leerwohnungsreserve übersteigen. Für die Wohnungsbedarfsprognose im Kreis Heinsberg wird eine Quote von 3 Prozent angenommen.

114 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

 Ferienwohnungen: Es handelt sich um Wohnungen, die dem regulären Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung stehen und daher vom verfügbaren Wohnungsbestand abgezogen werden. Rein quantitativ hat dieser Faktor eine nur geringe Relevanz für den Kreis Heinsberg (Quelle: Zensus 2011).

 Ersatzbedarf: Es ist zu berücksichtigen, dass sich das Wohnungsangebot durch den Abgang von Wohnungen aufgrund von Abrissen, Wohnungszusammenlegungen und Umwidmungen verringert. Durch den Abgang entsteht ein Ersatzbedarf im Wohnungsangebot. Er entsteht somit nicht aus der Nachfrage, sondern aus dem Bestand heraus. Für den Einfamilienhausbestand wird eine Quote von 0,15 Prozent und für den Mehrfamilienhausbestand eine Quote von 0,3 Prozent pro Jahr (Quelle: BBSR19) angenommen. Durch die Gewichtung anhand des Wohnungsbestands in den kreisangehörigen Kommunen ergeben sich spezifische Quoten des jährlichen Ersatzbedarfs.

Tabelle 28: Übersicht Kennzahlen Wohnungsbedarfsprognose 31.12.2014

Personen mit Personen in Personen je Quote Unter- Freizeitwoh- Quote Kommune Nebenwohnsitz Anstalten Haushalt miethaushalte nungen Ersatzbedarf

Gangelt 527 399 2,3 2,4% 0 0,171%

Geilenkirchen 1.003 298 2,3 2,2% 15 0,193%

Heinsberg 1.596 431 2,2 2,2% 6 0,188%

Hückelhoven 861 425 2,25 2,2% 12 0,193%

Selfkant 370 155 2,3 2,4% 0 0,159%

Übach-Palenberg 721 244 2,15 2,5% 18 0,203%

Waldfeucht 257 31 2,3 2,4% 23 0,163%

Wassenberg 581 212 2,2 2,4% 14 0,177%

Wegberg 850 130 2,2 2,0% 41 0,182%

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: Verschiedene (vgl. Text)

6.2. Entwicklung der Haushalte mit Wohnungsbedarf

Bei Betrachtung der Prognoseergebnisse zeigt sich, dass sich der Neubedarf, Künftig größtenteils positive der ausschließlich aus der Haushaltsentwicklung resultiert, in den kreisan- Haushaltsentwicklung im Kreis gehörigen Kommunen mit Ausnahme von Heinsberg und Waldfeucht positiv entwickelt. Die prozentual höchste Entwicklung weisen die Kommunen Self- kant (+12,5%), Gangelt (+9,2%) und Geilenkirchen (+9,0%) auf. Ein modera- tes Wachstum zwischen 1,1 und 4,5 Prozent charakterisiert die prognostizierte Entwicklung in Übach-Palenberg, Hückelhoven, Wassenberg und Wegberg.

In Heinsberg resultiert die negative Entwicklung auf der prognostizierten Bevölkerungsabnahme auf 38.819 Personen bis Ende 2030, sodass ein Rückgang der Haushalte mit Wohnungsbedarf um -3,1 Prozent zu erwarten ist. Deutlich geringer, aber ebenfalls negativ ist auch die Entwicklung in Waldfeucht um -1,2 Prozent.

19 Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung

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Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Die Gesamtanzahl an Haushalten mit Wohnungsbedarf erhöht sich im Kreis Heinsberg im Zeitraum 31.12.2014 bis 31.12.2030 um 2.882 Haushalte, dies entspricht einer Zunahme um 3,1 Prozent (ohne Berücksichtigung von Er- kelenz).

Tabelle 29: Entwicklung der Haushalte mit Wohnungsbedarf 2014-2030

Haushalte mit Haushalte mit Entwicklung Haushalte mit Kommune Wohnungsbedarf Wohnungsbedarf Wohnungsbedarf 31.12.2014 31.12.2030

Gangelt 5.004 5.463 +459 (+9,2%)

Geilenkirchen 11.600 12.643 +1.043 (+9,0%)

Heinsberg 18.666 18.079 -587 (-3,1%)

Hückelhoven 16.986 17.423 +437 (+2,6%)

Selfkant 4.300 4.837 +537 (+12,5%)

Übach-Palenberg 11.040 11.166 +126 (+1,1%)

Waldfeucht 3.782 3.735 -47 (-1,2%)

Wassenberg 7.823 8.171 +348 (+4,4%)

Wegberg 12.553 13.119 +566 (+4,5%)

Kreis Heinsberg 91.754 94.636 +2.882 (+3,1%) (ohne Erkelenz)

Quelle: InWIS 2018 Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung *Angaben für Erkelenz sind in dieser Tabelle nicht enthalten, da auf die Prognose aus dem Handlungskonzept Wohnen zurückgegriffen wurde

6.3. Entwicklung des quantitativen Wohnungsbedarfs

Gesamtbedarf umfasst auch den Um den Wohnungsbedarf voraus zu schätzen, muss neben der Bevölkerungs- Ersatzbedarf und eine Fluktuati- und Haushaltsprognose der Ersatzbedarf für den Abgang von Wohnungen onsreserve berücksichtigt werden. Der Gesamtwohnungsbedarf ergibt sich aus dem Neubedarf durch die oben skizzierte Haushaltsentwicklung sowie dem Er- satzbedarf. Unter Berücksichtigung der Fluktuationsreserve in Höhe von drei Prozent errechnet sich der tatsächliche Wohnungsbedarf.

116 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Tabelle 30: Entwicklung des quantitativen Wohnungsbedarfs 2014-2030

Neubaubedarf Gesamtbedarf (demografisch Ersatzbedarf Gesamtbedarf pro Kommune insgesamt 2014- bedingt) Jahr 2014-2030 2014-2030 2030 2014-2030

Gangelt 656 136 792 49

Geilenkirchen 1.353 360 1.713 107

Heinsberg 735 537 1.272 79

Hückelhoven 1.413 510 1.924 120

Selfkant 524 113 638 40

Übach-Palenberg 490 358 848 53

Waldfeucht 79 98 177 11

Wassenberg 696 219 915 57

Wegberg 315 385 700 44

Kreis Heinsberg 6.260 2.716 8.977 561 (ohne Erkelenz)

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: InWIS Forschung & Beratung GmbH (Abweichungen durch Run- den), eigene Darstellung *Angaben für Erkelenz sind in dieser Tabelle nicht enthalten, da auf die Prognose aus dem Handlungskonzept Wohnen zurückgegriffen wurde

Gemäß diesen Vorausschätzungen ergibt sich im Kreis Heinsberg (ohne Er- kelenz) ein quantitativer Wohnungsbedarf von rd. 9.000 Wohnungen von 2014 bis 2030.

Auf Basis der neuen Bevölkerungsprognose, kann man davon ausgehen, dass sich der demografisch bedingte Neubaubedarf erhöhen wird.

Zusatzbedarf durch Geflüchtete

Da der erhöhte Zuzug der Jahre 2015 und 2016, der u.a. durch den krisen- und flüchtlingsbedingten Zustrom aus dem Ausland resultiert, in der vorliegenden Bevölkerungsprognose des IT.NRW noch nicht berücksichtigt werden konnte, wird in einem weiteren Schritt der hierdurch entstehende, aktuelle Zusatzbedarf abgeschätzt. Dies geschieht unter der Annahme, dass es sich bei diesen Haushalten zunächst um Transferleistungsempfänger oder Ge- ringverdiener handeln wird und erst zu einem späteren Zeitpunkt die In- tegration in den regulären Arbeitsmarkt gelingen kann.

Für die Hochrechnung der Wohnraumbedarfe von Flüchtlingen sind die Blei- Annahmen zur Gesamtschutzquo- beperspektiven entscheidend (vgl. Kapitel 5.3). Die Gesamtschutzquote des te beträgt 55 % BAMF lag im Jahr 2015 bei rd. 50 Prozent und im Jahr 2016 bei rd. 60 Pro- zent. Für die weiteren Rechenschritte wird angenommen, dass 55 % der zugewiesenen Flüchtlinge der Jahre 2015 und 2016 im Kreis Heinsberg verblie- ben sind.

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Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 87: Vorgehen Abschätzung des Wohnungsbedarfs

Quelle: InWIS 2018, eigene Darstellung

Über die direkte Zuwanderung von Flüchtlingen hinaus ist ein Zuzug auch durch den sogenannten Familiennachzug möglich. Ein Familiennachzug ist grundsätzlich möglich und kann die Bevölkerungszahl weiter steigen lassen. Bei einem Familiennachzug, der den Ehegatten und minderjährige Kinder betrifft, ist voraussichtlich nicht davon auszugehen, dass eine weitere Woh- nung für den Aufenthalt benötigt wird, jedoch erhöht sich der Bedarf an grö- ßeren Wohnungen. Es wird die Annahme zu Grunde gelegt, dass je Flüchtling mittelfristig im Durchschnitt eine weitere Person zuzieht.20

In einem weiteren Schritt ist die Wohnungsbelegung bzw. die durchschnittliche Haushaltsgröße zu bestimmen. Für die folgende Bedarfsermittlung wird eine Haushaltsgröße von 2 Personen pro Haushalt (Erfahrungswert aus der Region) angenommen.

Tabelle 31: Zusatzbedarf durch Flüchtlingszuwanderung 2015/2016

Gesamtbedarf 2014- Zusatzbedarf Gesamtbedarf 2014- Kommune 2030 (inkl. Zusatzbe- 2030 pro Jahr Flüchtlinge (bis 2020) darf Flüchtlinge)

Gangelt 156 948 59

Geilenkirchen 177 1.890 118

Heinsberg 446 1.718 107

Hückelhoven 428 2.352 147

Selfkant 114 752 47

Übach-Palenberg 268 1.116 70

Waldfeucht 87 264 16

Wassenberg 185 1.100 69

Wegberg 150 850 53

Kreis Heinsberg (ohne 2.011 10.988 687 Erkelenz)

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: InWIS Forschung & Beratung GmbH (Abweichungen durch Run- den), eigene Darstellung

Zusätzlicher Wohnungsbedarf von Im Ergebnis zeigt sich ein zusätzlicher Wohnungsbedarf, der aus der erhöh- rd. 2.000 WE als Folge der erten Zuwanderung in 2015 und 2016 resultiert, von etwa 2.000 Wohnungen. höhten Zuwanderung in 2015/2016 Dieser Bedarf entsteht kurzfristig bzw. spätestens nach erfolgtem Familien-

20 Vgl. hierzu NRW.BANK, Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen 2016: Zusätzliche Nachfrage an Wohnungsneubau und Wohnbau- land infolge der Zuwanderung von Flüchtlingen nach Nordrhein-Westfalen. Modellrechnungen.

118 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019 nachzug. Weitere, darüber hinausgehende Zuzüge weiterer Flüchtlinge, sind in dieser Rechnung noch nicht miteinbezogen.

Bisherige Bedarfsdeckung durch erfolgte Bautätigkeit

Da das Basisjahr der Prognose 2014 ist, aber seitdem der erfolgte Neubau Wohnungsbedarf von 11.000 bereits zur Deckung des Bedarfs beigetragen hat, wurde vom ermittelten Wohneinheiten bis 2030 Bedarf (inkl. Zusatzbedarf Flüchtlinge) die Bautätigkeit der Jahre 2015, 2016 und 2017 abgezogen. Zielsetzung war hierbei die Benennung des verblei- benden quantitativen Wohnungsbedarfs im Zeitraum 2018 bis 2030. Ab 2018 wurde nun auch der Bedarf aus Erkelenz zum Gesamtbedarf hinzuge- rechnet. Dieser beläuft sich für den Kreis Heinsberg auf rd. 11.000 Wohnein- heiten. Der höchste Wohnungsbedarf besteht ab 2018 in den einwohnerrei- chen Kommunen Erkelenz, Geilenkirchen, Hückelhoven und Heinsberg.

Tabelle 32: Berechnung Wohnungsbedarf ab 2018

Gesamtbedarf 2014- Bautätigkeit der Jahre Verbleibender Woh- Kommune 2030 (inkl. Zusatzbedarf 2015-2017 nungsbedarf ab 2018 Flüchtlinge

Erkelenz k.A. k.A. 2.405*

Gangelt 948 275 673

Geilenkirchen 1.890 283 1.607

Heinsberg 1.718 434 1.284

Hückelhoven 2.352 523 1.829

Selfkant 752 80 672

Übach-Palenberg 1.116 191 925

Waldfeucht 264 101 163

Wassenberg 1.100 366 734

Wegberg 850 216 634

10.988 2.469 10.924 Kreis Heinsberg (ohne Erkelenz) (ohne Erkelenz) (mit Erkelenz)

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: InWIS Forschung & Beratung GmbH (Abweichungen durch Run- den), eigene Darstellung * Wohnungsbedarf aus dem Handlungskonzept Wohnen für die Stadt Erkelenz (jährlicher Bedarf von 185 WE)

Mit Blick auf die zeitliche Perspektive wird deutlich, dass kurz- bis mittelfris- Kurz- bis mittelfristig erhöhter tig ein recht hoher Wohnungsbedarf besteht, der die bisherige jährliche Wohnungsbedarf im Kreis oberhalb der bisherigen Bautätigkeit Bautätigkeit im Kreis leicht überschreitet. Dies trifft ebenso auf die Kommu- nen Geilenkirchen, Heinsberg, Hückelhoven, Selfkant und Übach-Palenberg zu.

Langfristig schwächt sich der Bedarf kreisweit sowie auf kommunaler Ebene Ab 2025 schwächt sich Woh- deutlich ab. Rein rechnerisch bestehen in diesem Zeitraum in Heinsberg und nungsbedarf merklich ab Waldfeucht sogar Wohnungsüberhänge (negative Bedarfe), was jedoch nicht bedeutet, dass hier der Wohnungsneubau eingestellt werden sollte. Auch hier wird es künftig einen qualitativen Bedarf nach Neubauwohnungen geben. Es muss berücksichtigt werden, dass die Wohnungsbedarfsprognose auf der IT.NRW-Bevölkerungsprognose mit Basisjahr 2014 beruht, die ab 2025 von einer schwächeren Bevölkerungsentwicklung ausgeht. Da Prognosen, insbesondere mit zunehmendem Zeitverlauf mit Unsicherheiten verbunden sind, empfehlen wir ab 2025 im Rahmen eines Monitorings abzuschätzen, ob

119

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

die schwächere demografische Entwicklung (je nach Kommune schwächeres Wachstum bis Schrumpfung) im Kreis Heinsberg tatsächlich so eintritt und dementsprechend ein deutlich geringerer Wohnungsbedarf besteht.

Die aktuelle Bevölkerungsprognose von IT.NRW mit dem Basisjahr 2018 geht bereits von einer positiveren demografischen Perspektive aus, weshalb auch von einem etwas höheren Wohnungsbedarf ab 2025 auszugehen ist.

Tabelle 33: Vergleich Wohnungsbedarf und bisherige Bautätigkeit

Jährlicher Jährlicher Vergleich Ø Wohnungsbedarf Kommune jährliche Bautätig- ab 2018 Wohnungsbedarf Wohnungsbedarf 2018-2025 2026-2030 keit 2013-2017

Erkelenz 2.405* 185* 185* 218

Gangelt 673 66 29 81

Geilenkirchen 1.607 157 70 82

Heinsberg 1.284 177 -26 140

Hückelhoven 1.829 202 43 155

Selfkant 672 66 29 32

Übach-Palenberg 925 105 17 53

Waldfeucht 163 21 -1 38

Wassenberg 734 74 28 120

Wegberg 634 52 44 74

Kreis Heinsberg 10.924 1.105 418 992

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: InWIS Forschung & Beratung GmbH (Abweichungen durch Run- den), eigene Darstellung *Wohnungsbedarf aus dem Handlungskonzept Wohnen für die Stadt Er- kelenz (jährlicher Bedarf von 185 WE)

6.4. Zusammenführung Wohnungsbedarfe nach Teilsegmenten

Der Gesamtbedarf, der im Folgenden auf die Teilsegmente des Wohnungs- marktes verteilt wird, umfasst den Bedarf, der aus der Haushaltsentwicklung, dem Ersatzbedarf sowie dem Zusatzbedarf durch die erhöhte Flüchtlingszu- wanderung in 2015 und 2016 entsteht. Der Gesamtbedarf wird anhand der Wohneigentumsquote zunächst auf das Eigentumssegment (Eigenheime und Eigentumswohnungen) und das Mietsegment verteilt. Es wird davon ausgegangen, dass die Eigentümerquote (die ja heute bereits überdurchschnittlich hoch ist) im Zeitverlauf konstant bleibt.

Aufgrund der Verschiebung der Altersstruktur („demografischer Wandel“), dem Trend der Singularisierung (mehr Alleinstehende) und einem Bedarf an „bezahlbarem Wohnraum“ wird von einem zunehmenden Bedarf im Mehrfa- milienhaussegment ausgegangen. Die Unterteilung des Bedarfs auf die Ei- gentumswohnungen und Eigenheime erfolgt im Rahmen einer gutachterli- chen Einschätzung unter Berücksichtigung der bisherigen Baufertigstel- lungszahlen und der künftigen Entwicklung der Altersstrukturen und Ziel- gruppen am Wohnungsmarkt.

120 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Deutlich wird anhand der Aufteilung auf die Segmente eine ansteigende Bedeutung des Mehrfamilien- Bedeutung des Mehrfamilienhaussegmentes. Die anwachsende Bedeutung haussegmentes steigt und sollte bei künftiger Bautätigkeit in den resultiert jedoch nicht nur aus dem aktuellen, flüchtlingsbedingten Zusatz- Fokus rücken bedarf, sondern in hohem Maße aus der prognostizierten Veränderung der Altersstrukturen. Anhand der Bevölkerungsprognose wird deutlich, dass die Gruppe der über 75-Jährigen im Kreis Heinsberg bis zum Jahr 2030 um 30 Prozent anwachsen wird. Zwar werden nicht alle der Senioren einen Wechsel in eine altersgerechte und barrierefreie Wohnung anstreben, aus dem Wachstum heraus entsteht jedoch ein hohes Potenzial für die Umsetzung entsprechender Wohnangebote. Das große Interesse seitens der Nachfrager konnte durch die InWIS-Bewohnerbefragung bestätigt werden (vgl. Kapitel 5.4). Die Gruppe derjenigen, die insbesondere für den Erwerb eines Eigen- heims infrage kommt (30- bis unter 50-Jährige), verliert rein quantitativ bis 2030 an Bedeutung: Hier ist ein leichter Rückgang um rd. 7 Prozent im Kreisgebiet zu erwarten. Diese prognostizierte Entwicklung sollte bei der Planung neuer Baugebiete berücksichtigt werden. Hieraus resultiert im Fol- genden die Empfehlung, die Bautätigkeit, die in den vergangenen Jahren insb. in den kleineren Kommunen stark auf das Eigenheimsegment forciert war, etwas stärker in Richtung der Wohnungen in Mehrfamilienhäuser zu lenken, um bedarfsgerechte Wohnangebote zur Verfügung zu stellen. Gleich- zeitig gilt es ein attraktives Bauland-/Eigenheimangebot zu schaffen, um weiterhin Familien für den Umzug in den Kreis gewinnen zu können. Ein Bedarf von rd. 5.700 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern steht einem Bedarf von rd. 5.100 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern gegenüber. In den Kommunen verteilt sich der Bedarf etwa um 40 bis 60 Prozent auf das Mehrfamilienhaussegment.

Tabelle 34: Wohnungsbedarf nach Teilsegmenten des Wohnungsmarktes 2018-2030

Bedarf Ein- Bedarf Anteil MFH Anteil MFH Gesamt- /Zwei- Bedarf Miet- Eigentums- am Gesamt- an Baufertig- Kommune bedarf 2018- familienhäu- wohnungen wohnungen bedarf bis stellungen 2030 ser 2018- 2018-2030 2018-2030 2030 2017 2030

Erkelenz 2.405* 1.300* 195* 910* 46% 50%

Gangelt 673 377 34 262 44% 17%

Geilenkirchen 1.607 625 161 821 61% 36%

Heinsberg 1.284 501 193 590 61% 46%

Hückelhoven 1.829 750 183 896 59% 47%

Selfkant 672 404 34 234 40% 26%

Übach-Palenberg 925 406 46 473 56% 36%

Waldfeucht 163 102 8 53 37% 37%

Wassenberg 734 428 37 268 42% 26%

Wegberg 634 331 63 240 48% 27%

Kreis Heinsberg 10.924 5.224 953 4.747 52% 40%

Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: InWIS Forschung & Beratung GmbH (Abweichungen durch Run- den), eigene Darstellung *Wohnungsbedarf aus dem Handlungskonzept Wohnen für die Stadt Er- kelenz (jährlicher Bedarf von 185 WE)

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Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

7. Zielgruppenstrategische Entwicklung

Aufbauend auf der InWIS-Bewohnerbefragung, können Empfehlungen zur zielgruppenstrategischen Entwicklungen neuer Wohnangebote abgeleitet werden. Ebenso kann nach dem WohnMatrix-Modell auch eine Zielgruppen- prognose durchgeführt werden.

7.1. Wohnwünsche

Weitgehende Kongruenz zwi- Die Bewohnerbefragung zeigt bezüglich der Wohnungszuschnitte eine weit- schen aktueller und gewünschter gehende Kongruenz zwischen der aktuellen und der gewünschten Situation. Wohnsituation So wohnen bereits mehr als zwei Drittel in einer Wohnung, die den eigenen Wünschen, im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten entspricht. Entspre- chend sind auch die Differenzen zwischen der aktuellen und der gewünsch- ten Wohnungsgröße bei den Befragten zusammengefasst eher gering. Be- trachtet man die Befunde allerdings differenziert nach Altersgruppen, so zeigt sich, dass Haushalte in der Familiengründungs- und Konsolidierungs- phase (25 bis 44 Jahre) tendenziell größere Wohnungen wünschen, als sie derzeit bewohnen. Demgegenüber stehen jene Haushalte in der „Empty Nest“-Phase, d.h. in jenem Lebensabschnitt, wenn die Kinder eigene Haus- halte gründen möchten – diese möchten sich tendenziell moderat verklei- nern.

Zahlungsbereitschaft der Wun- Der Unterschied zwischen den aktuellen Kosten und der Zahlungsbereit- schwohnung liegt bei rd. 1,10 schaft der Wunschwohnung ist demgegenüber auch im Gesamtbild bereits Euro/m² mehr auffällig: Im Durchschnitt wäre man bereit rund 125 Euro mehr für die Wun- schwohnung auszugeben – dies entspricht rund 1,10 Euro/m². Vorausgesetzt wird allerdings in diesem Fall eine passgenaue, höherwertige Ausstattung. Betrachtet man die abgefragten Einzelmerkmale, so erweisen sich energetische Komponenten, wie eine energieeffiziente Heizung, energiesparende Fenster sowie ein Wärmedämmverbundsystem als ausnehmend relevant. Entsprechend also Merkmale aufgrund derer man bei den Nebenkosten auf einen Einspareffekt hoffen kann, wenngleich neben monetärer Anreize auch Nachhaltigkeitsaspekte eine Rolle spielen. Überdies spielt auch eine eigene Garage bzw. ein PKW-Stellplatz eine exponierte Rolle sowie auch ein Kom- ponenten der Aufenthaltsqualität, wie viel Licht, große Fensterflächen, ein eigener Garten oder eine Terrasse. Während Smart-Home-Technologien, respektive vernetzte Wohnungen nachrangig sind, ist eine schnelle Internet- verbindung in der Wohnung für viele essenziell.

122 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 88: Gewünschte Ausstattungsmerkmale

Quelle: InWIS 2018

Innerhalb der individuellen Relevanzeinschätzung der Einzelmerkmale lassen sich insgesamt sechs verschiedene Ausstattungstypen identifizieren. Diese sind Ausstattungsbündel, die besonders häufig gemeinsam nachgefragt werden und ermöglichen so eine überschaubare Sicht auf das Nachfra- geverhalten der Bewohner des Kreises.

123

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 89: Beschreibung der Ausstattungstypen

Quelle: InWIS 2018

Ausstattungstyp Vielseitiges, Wie die zusätzliche Zahlungsbereitschaft vermuten lässt, wird der Typ Viel- exklusives Wohnen im Kreis seitiges, exklusives Wohnen im Kreis Heinsberg mit Abstand am häufigsten Heinsberg am häufigsten ge- wünscht gewünscht. Dies gilt jedoch nicht für sämtliche Haushaltstypen gleicherma- ßen. Während dieser unter Singles und Paaren im Alter unter 45 Jahren nur auf nachrangige Resonanz stößt, wird er insbesondere bei Singles/Paaren zwischen 45 bis 64 Jahren sowie Familien und Mehrpersonenhaushalten verstärkt gewünscht. Ebenfalls noch etwas mehr als jeder Fünfte ist dem Typ Barrierearmes Wohnen zuzuordnen. Wenig überraschend ist hier unter Seni- oren mit Abstand die Nachfrage am größten. In dieser Gruppe zeigt sich ferner auch vielfach eine hohe Preissensibilität, die sich in sehr genügsamen Wohnanforderungen widerspiegelt. Beim jüngsten Haushaltstyp, den Singles und Paaren unter 30 Jahren, fällt auf, dass diese eine deutlich erhöhte Tech- nikaffinität kombiniert mit Nachhaltigkeitsaspekten zeigen.

124 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 90: Ausstattungstypen nach Haushaltstypen

Quelle: InWIS 2018

7.2. Wohnungswirtschaftliche Zielgruppen

Es zeigt sich, dass einzig durch die Einordnung von Personen auf der Grund- Einordnung der Einwohner in lage ihrer Lebensphase sowie der Kaufkraft nicht hinreichend ist, um die wohnungswirtschaftliche Ziel- gruppen Wohnanforderungen adäquat abzudecken. So zeigen sich auch bei Haushal- ten in der gleichen biographischen Situation, wie etwa der Familiengrün- dung, deutliche Unterschiede hinsichtlich der Wohnpräferenzen. So können in dieser Phase einerseits Urbanität und kurze Wege bevorzugt werden, aber ebenso durchgrünte Vorortlagen. Entsprechend essenziell ist eine theoriege- leitete Einordnung der Ergebnisse. Dies ist auf der Grundlage des von InWIS mitentwickelten und periodisch aktualisierten WohnMatrix-Modells zur ziel- gruppenorientierten Analyse möglich. Zielgruppen können nach unterschiedlichen Kriterien gebildet werden:

 Alter, Haushaltstyp, Einkommen (klassische Lebenslageindikato- ren);

 Haushaltsspezifische Wohnkaufkraftgruppen (Kombination aus Haushaltstyp und Kaufkraft);

 Hinzuziehung lebensstil- bzw. milieuorientierter Komponen- ten/Anwendung der WohnMatrix.

Wie bereits angesprochen zeigt sich in der Realität vermehrt, dass sozio- strukturelle und -ökonomische Merkmale wie Alter, Haushaltsgröße und Einkommen immer weniger ausreichen, um unterschiedliche Wohn- und Le- bensformen differenziert abbilden zu können. Aus diesem Grund werden neben den traditionellen Determinanten der Wohnortwahl (Alter, Haushalts- typ, Kaufkraft) zudem Fragen zum Freizeitverhalten und Lebensstil, zu Wer- torientierungen und Wohnwünschen gestellt und daraus sechs Wohnkonzep- te abgeleitet.

125

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 91: Beschreibung der Wohnkonzepte

Quelle: InWIS 2018

Vielfältige Wohnkonzepte im Betrachtet man zunächst nur die Wohnkonzepte, so zeigt sich, dass es im Kreis Heinsberg vertreten Kreis Heinsberg keine klar dominierende Zielgruppe gibt, sondern Häusliche und Anspruchsvolle jeweils zu etwas weniger als einem Viertel vertreten sind und Kommunikative, Konventionelle und Bescheidene jeweils zu etwas weniger als einem Fünftel. Der Anteil Funktionaler ist bereits deutlich geringer. Betrachtet man die Verteilung der Wohnkonzepte in NRW, so zeigen sich im Vergleich zum Kreis Heinsberg hier keine deutlichen Differenzen.

Abbildung 92: Verteilung der Wohnkonzepte im Kreis Heinsberg

Quelle: InWIS 2018

Generell ist zu konstatieren, dass Moderne (Kommunikative, Anspruchsvolle, Häusliche) ein mittleres bis niedriges Durchschnittsalter aufweisen, eine

126 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019 durchschnittliche bis überdurchschnittliche Kaufkraft sowie ein tendenziell überdurchschnittliches Bildungsniveau. Innerhalb der Modernen weisen die Kommunikativen und Anspruchsvollen eine leicht unterdurchschnittliche Wohnzufriedenheit auf, wobei Kommunikative unterdurchschnittlich stark mit dem Standort verbunden sind. Häusliche sind leicht überdurchschnittlich zufrieden, allerdings leicht unterdurchschnittlich stark verbunden. Die Kon- servativen Zielgruppen – Konventionelle und Bescheidene – sind überdurch- schnittlich alt, weisen eine durchschnittliche bis unterdurchschnittliche Kaufkraft auf und ein mittleres bis unterdurchschnittliches Bildungsniveau. Konventionelle sind überdurchschnittlich stark mit dem Standort verbunden und ebenso zufrieden. Bescheidene „arrangieren“ sich naturgemäß stark und sind eher durchschnittlich zufrieden und standortverbunden. Funktionale weisen eine sehr niedrige Wohnzufriedenheit auf und wünschen sich sehr häufig umzuziehen, was jedoch häufig durch finanzielle Restriktionen „ver- hindert wird“.

Durch die Kombination aus dem Wohnkonzept mit dem jeweiligen Haushalts- Durch Kombination aus Wohn- typ und der Kaufkraft können Bewohner/innen nun einer wohnungswirt- konzept, Haushaltstyp und Kauf- kraft können wohnungswirt- schaftlichen Zielgruppe zugewiesen werden. Prinzipiell sind vielfältige (über schaftliche Zielgruppen zugewie- 100) Kombinationen aus diesen drei Kriterien möglich. Entsprechend wird sen werden eine interpretative Leistung erbracht, welche Gruppe die relevanteste ist. Dadurch kann die Zahl derjenigen Zielgruppen, mit denen letztlich gearbeitet wird, klar reduziert werden.

Verortet man die Wohnkonzepte zusätzlich im Lebensphasenmodell, so ergeben sich 21 Zielgruppen, die im Kreis Heinsberg relevant sind. Auffällig ist, dass Moderne Familienhaushalte (v.a. Kommunikative und Häusliche) im Landesvergleich überdurchschnittliche stark vertreten sind. Gleiches gilt für Häusliche Jüngere sowie Konventionelle Mid-Ager. Im Landesvergleich unterdurchschnittlich stark vertreten sind Konsolidiererhaushalte (v.a. An- spruchsvolle und Häusliche) sowie Anspruchsvolle Senioren.

Abbildung 93: Zielgruppenverteilung

Quelle: InWIS 2018

127

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Zielgruppen Moderne Familien- Für Moderne Familien sind aktuell größere Wohnungen ab 120qm mit min- haushalte, Häusliche Jüngere und destens vier Räumen sowie partiell mit 81 bis 100qm und vier Räumen im Konventionelle Mid-Ager über- durchschnittlich stark vertreten Fokus. Ausstattungstechnisch gelten Präferenzen für Kostenbewusstes, kom- fortables und Technikaffines, nachhaltiges Wohnen. Wenig überraschend werden vor allem Kinderzimmer gewünscht und auch Merkmale der Energie- effizienz und eine schnelle Internetverbindung. Die ebenfalls stark vertrete- nen Häuslichen Jüngeren haben ähnliche Ausstattungspräferenzen, wenngleich die Wohnungen mit 61 bis 80qm und drei Räumen kleiner sein sollten und ein Kinderzimmer (noch) nicht nötig ist. Bei Konventionellen Mid-Agern werden v.a. Wohnungen zwischen 61 und 100qm mit drei Räumen präferiert. Die Ausstattung sollte barrierefrei/-arm sein wobei darüber hinaus ein Frei- sitz sowie Stauraum im Keller relevant sind. Zwar sind Konventionelle und Bescheidene Senioren im Landesvergleich nicht überdurchschnittlich stark vertreten, machen aber im Kreis Heinsberg mit zusammengefasst rund 17 Prozent der Befragten dennoch einen hohen Anteil aus. Zwischen diesen beiden Gruppen zeigt sich jedoch bereits eine kaufkraftbedingte Ausdiffe- renzierung. Während Konventionelle eine gewisse Solvenz mitbringen und Wohnungen mit 81 bis 100qm und drei Räumen präferieren, müssen Be- scheidene Senioren auf Wohnungen unter 60qm ausweichen. Beiden Grup- pen gemein ist jedoch die Präferenz von Merkmalen der Barrierearmut, wenngleich sich bei Bescheidenen auch vielfach eine Genügsamkeit dahin- gehend zeigt, auf sämtliche Komfortmerkmale zu verzichten.

7.3. Zielgruppenprognose

Zielgruppenprognose ist für eine Neben der aktuellen Zielgruppenverteilung ist es für eine nachfragegerechte nachfragegerechte Stadtentwick- Stadtentwicklung ebenso wichtig, die künftige Entwicklung abschätzen zu lung wichtig können. Die Prognose von Nachfragergruppen bis zum Zeitpunkt 2030 ist daher ein Bestandteil der vorliegenden Analyse. Das hierzu entwickelte Ana- lysewerkzeug der Zielgruppenprognose hat seine Praxistauglichkeit im Rah- men von mehreren Studien bewiesen.

Ausgangsbasis für die Prognose von Nachfragergruppen ist die Modellierung einer Markovkette. Eine Markovkette ermöglicht es, dass ein zukünftiger Zielzustand, in diesem Fall die zukünftige Verteilung der Nachfragergruppen, simuliert werden kann.

Der Ausgangszustand für die Zielgruppenprognose ist die gegenwärtige Ver- teilung der Nachfragergruppen in der Heinsberger Wohnbevölkerung und wurde auf Grundlage der Bewohnerbefragung definiert.

Um Erkenntnisse zu (Übergangs-)Mustern gewinnen zu können, erfolgt ein Rückgriff auf Daten des Sozioökonomischen Panels (SOEP). Das SOEP ist eine repräsentative Wiederholungsbefragung von Privathaushalten in Deutschland, die seit 1984 im Auftrag des Deutschen Instituts für Wirt- schaftsforschung e.V. (DIW Berlin) durchgeführt wird. Im jährlichen Rhyth- mus werden dieselben Personen (ab 16 Jahren im Haushalt) sowie Haushalte befragt. Die Panelstruktur ermöglicht es dabei, intrapersonelle Übergänge zwischen Lebensphasen und Wohnkonzepten darzustellen.

Je nach Lebensphase, Familien- und Haushaltsform sowie Kaufkraft variiert der Lebensstil. Diese unbeständigen Elemente verleihen diesem eine gewisse Dynamik im Lebensverlauf. Zur Erfassung dieser Dynamik sind die Wohn-

128 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019 konzepte im Rahmen des Längsschnittdesigns des SOEP konzipiert worden. Demgemäß kann die Beständigkeit von Wohnkonzepten mit dem Übergang in weitere Lebensphasen oder Haushaltsformen dargelegt und mit einer spezifischen Wahrscheinlichkeit beziffert werden. Gleichzeitig können daraus Übergangswahrscheinlichkeiten zwischen Wohnkonzepten, gekoppelt mit dem Lebenszyklus und dem Haushaltstyp, abgeleitet werden.

Das Modell der Markovkette in seiner ursprünglichen Form schließt eine externe Dynamik der Ausgangsgrundlage aus. Fakt ist jedoch, dass gerade die Bevölkerungsentwicklung einer erheblichen Dynamik unterliegt. Dies betrifft die natürliche Bevölkerungsentwicklung, welche durch Sterbefälle und nachwachsende Generationen determiniert wird sowie Wanderungsbe- wegungen. Um der Dynamik der Bevölkerungsentwicklung Rechnung zu tra- gen, ist das Modell der Markovkette um die Komponenten der altersspezifischen Sterblichkeit, der Mobilität und nachwachsender Generationen erweitert worden. Dazu erfolgt ein Rückgriff auf Daten der amtlichen Statistik – im Besonderen auf Bevölkerungsprognosen des Statistischen Bundesamtes. Prognosen dieser variablen Komponenten der Bevölkerungsentwicklung sind mit Unsicherheiten behaftet, da Erkenntnisse darüber nur aus der Vergan- genheit gewonnen und fortgeschrieben werden können. Jegliche Prognosen kommen daher nicht ohne Annahmen für die Zukunft aus. Darüber hinaus sind „schwer vorhersehbare Ereignisse“, wie etwa die starke Zunahme des Aufkommens an Geflüchteten, kaum modellierbar.

Inhaltlich zeigt die Zielgruppenprognose, dass der Anteil Kommunikativer Anteil Kommunikativer Jüngerer Jüngerer zu Ungunsten Häuslicher Jüngerer steigen wird. Dies zeigt sich so- wird im Kreis zunehmen wohl mathematisch als auch theoretisch durch geänderte Sozialisationsbe- dingungen, die etwa in höherer Social Media-Neigung und einhergehender Erlebnisorientierung begründet liegen.

Während der Übergang in die Konsolidiererphase die Verteilungsentwicklung Bei Familienhaushalten ist von nur bedingt tangiert, ändert sich die Dynamik bei Familienhaushalten. So einem Anstieg Häuslicher Fami- lien auszugehen werden in dieser Phase Sicherheit und familiäre Werte zunehmend relevanter und entsprechend ist von einer Stagnation des Anteils Kommunikativer und einem Anstieg Häuslicher Familien auszugehen.

Während aktuell die Anteile Konventioneller und Bescheidener Senioren Anteil Bescheidener Senioren noch etwa gleich hoch sind, wird prognostiziert, dass der Anteil Konventio- wird deutlich ansteigen neller sinken wird, während jener der Bescheidenen deutlich ansteigt. Letz- teres gilt auch für Funktionale.

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Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Abbildung 94: Entwicklung der Zielgruppenverteilung

Quelle: InWIS 2018

Der starke Anstieg der Bescheidenen ist auf folgende Komponenten zurück- zuführen:

 Die demografische Entwicklung: Die Bescheidenen stellen unter den ab 65-Jährigen das dominante Wohnkonzept dar. Diese Altersgruppe hat in den letzten Jahren quantitativ deutlich zugenommen und wird – zumindest kurz-/mittelfristig – auch weiter zunehmen.

 Übergänge zwischen Wohnkonzepten: Während von den Bescheidenen zu anderen Wohnkonzepten kaum Übergänge zu verzeichnen sind, gibt es im Alter häufig Übergänge von den Konventionellen zu den Bescheidenen. Dies führt im Umkehrschluss auch zu einem Rückgang der Haushalte mit konventionellem Wohnkonzept.

 Veränderung der Gruppe der Bescheidenen: Die "Neuen Bescheidenen" unterscheiden sich von den Bescheidenen der Vergangenheit. Während für die Bescheidenen bislang das Bild der Nachkriegsgeneration mit insgesamt (sozialisationsbedingt) geringen Wohnanforderungen kennzeichnend war, sind die "Neuen Bescheidenen" insgesamt jünger und der gelebte bescheidene Lebensstil wird häufig durch eine geringe Kaufkraft determiniert. "Hinzugestoßen" ist demnach eine Gruppe, bei denen sich Kaufkrafteinbußen im Lebenszyklus auch auf den Lebensstil und die Wohnanforderungen ausgewirkt haben. Die Zunahme der Bescheidenen ist somit auch eine Folge kaufkraftspezifischer Disparitäten bzw. einer zunehmenden Altersarmut.

130 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Entsprechend kann konkludiert werden, dass insbesondere bei den Senioren künftig einer Gruppe finanzstarker, anspruchsvoller Haushalte einer quantitativ noch deutlich stärker ausgeprägten Gruppe gegenüberstehen wird, die durch eine geringe Kaufkraft geprägt ist.

Insgesamt sollte der Anstieg des Anteils Bescheidener vor allem zu Unguns- ten der Konventionellen nicht zu einer Missdeutung von sinkenden Wohnan- forderungen führen. Das Gegenteil ist der Fall. So bezieht sich die „Beschei- denheit der Bescheidenen“ zukünftig auf eine andere Relationsgröße als gegenwärtig beziehungsweise in der Vergangenheit.

7.4. Auswirkungen auf die künftige Wohn- bzw. Wohnungsnachfrage

Im Kreis Heinsberg wird der Bedarf Kommunikativer Singles und Paare bis Wohnungszuschnitte mit zwei unter 30 Jahre künftig relevanter. Dabei werden Wohnungszuschnitte bis 60 Räumen werden zukünftig über- wiegend nachgefragt m² und zwischen 60 und 80 m² mit zwei Räumen überwiegend nachgefragt. Wobei die Ausstattung vor allem technikorientiert aber auch nachhaltig sein sollte. Insbesondere an eine gute Internetanbindung sowie einen Balkon ist zu denken. Im Gegensatz zu den konservativen Zielgruppen zeigt man sich auch sehr offen für eine funktionale Überlagerung innerhalb der Wohnung. So darf die Küche ruhig offen sein und mit einem Wohn-/Arbeits- und Auf- enthaltsraum eine Einheit bilden. Bezogen auf das Wohnumfeld werden in der Lebensphase verstärkt urbane Lagen präferiert, wobei, eine vergleichsweise hohe Toleranz gegenüber Beeinträchtigungen aus dem Umfeld, wie Freizeit- und Verkehrslärm besteht. Für Wohnungsunternehmen ergibt sich die Konsequenz, dass für dieses Klientel digitale Angebote wie eine Mieter- App, aber auch Mobilitätsangebote wie Car- oder Bike-Sharing im Quartier, eine hohe Anziehungskraft ausüben werden.

Ebenfalls zunehmen wird die aktuell bereits hohe Relevanz von Häuslichen Durch Zunahme der von Häusli- Familien. Wie oben bereits angesprochen werden hier vor allem große Woh- chen Familien werden auch große Wohnungen in ruhigeren Lagen nungen nachgefragt, die allerdings eher in ruhigeren, auch verkehrsberuhig- nachgefragt ten Lagen liegen sollten. Zudem besteht ein verstärkter Anspruch an die Energieeffizienz sowie die Freizeitgestaltung im privaten Bereich, etwa im Garten oder in den eigenen vier Wänden mit einem umfangreichen Multime- diaangebot. Letzteres suggeriert bereits, dass Häusliche vielfach über eine gewisse Technikaffinität verfügen. So werden Smart-Home-Technologien in der Zukunft relevanter, auch wenn gegenwärtig die Bedeutung noch eher marginal ausfällt. Dabei ist allerdings gegenwärtig zu beachten, dass neue Technologien Möglichkeiten darstellen sollten – keine Nutzungsbarrieren. Weiterhin ist zu beachten, dass gerade Häusliche Familien einen sehr hohen Wert auf eine harmonische Nachbarschaft legen, für diese Gruppe sind demnach auch Angebote wie Nachbarschafts- oder Quartierstreffs bzw. Möglich- keiten zur Zusammenkunft sehr wichtig.

Das Nachfragepotenzial für seniorenfreundliche Wohnungen wird künftig von Nachfrage nach seniorenfreundli- der einkommensschwächeren Zielgruppe der Bescheidenen mit einer hohen chen und preisgünstigen Woh- nungen wird zunehmen Preissensibilität und der Präferenz für einfach ausgestattete barrierearme- /reduzierte Wohnungen determiniert. Zu berücksichtigen ist hierbei, dass diese Zielgruppen einen hohen Unterstützungsbedarf – auch aufgrund des hohen Durchschnittsalters – und eine geringe Wohnmobilität aufweisen. Dies hat zunächst zur Folge, dass durchaus Interesse an wohnungsnahen Unter-

131

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

stützungs- bzw. Serviceleistungen besteht – aber diese sollten dann mög- lichst ebenfalls kostengünstig und im Bedarfsfall abrufbar sein. Aufgrund der geringen Wohnmobilität sind/wären bei einem Umzug in eine seniorenfreundliche Wohnung ebenfalls Unterstützungsleistungen wie das Umzugs- management hilfreich.

Bescheiden zu sein impliziert hierbei keinesfalls „abgeschottet leben“ zu wollen. Gerade bei den Bescheidenen besteht beim Zusammenleben im Quartier durchaus der Wunsch nach Gemeinschaft und Harmonie. Jedoch ist beim Wohnen ein ausgeprägtes Maß an Privatsphäre essentiell, was sich auch in einer geringen Affinität für gemeinschaftliche Wohnformen zeigt. Gleichermaßen sind für die Bescheidenen neben einer Versorgungssicherheit im Wohnumfeld auch Wohnumfeldkriterien wie Ordnung, Sauberkeit, Sicher- heit von erhöhter Relevanz. Gleiches gilt auch für Problematiken, wie der Einsamkeit im Alter zu begegnen. Hier stellt der hohe und zunehmende An- teil Häuslicher (Familien) ein nicht zu unterschätzendes Potenzial dar. Durch die hohe Relevanz für Häusliche in (reale) soziale Netzwerke eingebettet zu sein, weisen sie auch in der Regel eine hohe Bereitschaft auf, sich im eigenen Wohngebiet zu engagieren. Dies kann deutlich zu harmonischen Nach- barschaften beitragen – sofern Gelegenheitsstrukturen für das Engagement geschaffen werden.

Unterschiedliche Ansprüche bei Die zunehmende Diversifikation der Wohnungsnachfrage zeigt sich auch und Älteren führen zur differenzierten gerade bei den Älteren, und zwar dadurch, dass neben der anteilsmäßigen Wohnungsnachfrage Zunahme der Bescheidenen auch eine Zunahme der Anspruchsvollen zu erwarten ist. Diese verfügen über deutlich höhere Zahlungsmöglichkeiten und Ausgabebereitschaften für das Wohnen, haben höhere Wohnanforderungen und stehen dem gemeinschaftlichen Wohnen sehr aufgeschlossen gegenüber. Bzgl. der Wohnungsausstattung ist für Anspruchsvolle Senioren neben Indi- vidualität sowie sozialer Teilhabe insbesondere eine Synergie zwischen altersgerechter Ausstattung, Exklusivität und Service wichtig. Demnach wird künftig auch der Markt für eher innovative und exklusivere Projekte bzw. Objekte im Segment des altersgerechten Wohnens an Relevanz gewinnen.

Soziale Wohnraumversorgung Die zu erwartende Anteilszunahme der Funktionalen drückt die Notwendig- rückt künftig noch stärker in den keit aus, dass die soziale Wohnraumversorgung künftig noch stärker in den Fokus Fokus gerät. Auch in Klein- und Mittelstädten, so eine letzte Schlussfolge- rung der Zielgruppenprognose, werden zunehmende segregative Tendenzen zwischen Arm und Reich festgestellt, die integrative Herausforderungen bergen.

132 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

8. Ziele, Strategien und Maßnahmen

Aufbauend auf der Wohnungsmarktstudie können sieben Ziele für die künfti- ge Wohnungsmarktpolitik sowie für eine nachfragegerechte Entwicklung von Wohnungsangeboten im Kreis Heinsberg abgeleitet werden.

Abbildung 95: Ziele für den Wohnungsmarkt

Qualitätsvoller Neubau Wohnungsbestand Bündnisse eingehen für verschiedene attraktiv halten und und Akteure aktivieren Zielgruppen entwickeln

Beratungsangebote Profilierung als Stabilisierung von und Begleitung von regionaler ländlichen Wohnlagen Zielgruppen Wohnstandort

Marktbeobachtung und Austausch

Quelle: InWIS 2018

Im Folgenden werden die Ziele und daraus abgeleitete Strategien und Maß- nahmen vorgestellt.

8.1. Qualitätsvoller Neubau für verschiedene Zielgruppen

Im Kreis Heinsberg ist auch weiterhin der qualitätsvolle Neubau für verschiedene Zielgruppen erforderlich, um sowohl quantitative als auch qualitative Bedarfe am Wohnungsmarkt zu decken.

Die Wohnungsbedarfsprognose ermittelt Gesamtbedarfe in Höhe von rd. Wohnungsneubau auf leicht 11.000 Wohnungen für den Zeitraum 2018 bis 2030. Kurz- bis mittelfristig erhöhtem Niveau fortführen (bis 2025) besteht somit jährlich mind. ein Bedarf an 1.100 Wohnungen, in den Folgejahren bis 2030 dann mind. 420 Wohnungen. In den Jahren 2013 bis 2017 schwankten die Fertigstellungen im Kreis Heinsberg zwischen rd. 870 und 1.200 Wohnungen. Durchschnittlich wurden rd. 990 Wohnungen fertiggestellt. Dementsprechend sollte das bisherige Fertigstellungsniveau bis 2025 mind. auf ähnlichem Niveau fortgeführt werden, um die Bedarfe am Wohnungsmarkt zu decken. Danach schwächt sich der Wohnungsbedarf ab. Unter Berücksichtigung des Trends der neuen Bevölkerungsprognose von IT.NRW ist davon auszugehen, dass die ermittelten Bedarfe eher das untere Mindestmaß bilden und der tatsächliche Bedarf wahrscheinlich etwas höher ausfallen wird.

Der Trend zu einer älter werdenden Gesellschaft (Zuwachs an über 20.000 Schwerpunkt noch stärker auf Senioren bis zum Jahr 2030!) sollte des Weiteren in der Bautätigkeit Aus- den Geschosswohnungsbau lenken druck finden. Eine deutliche Verstärkung des Engagements im Bereich der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (Miet- und Eigentumswohnungen) ist somit zu empfehlen. Der bisherige Schwerpunkt der Bautätigkeit im Kreis Heinsberg lag im Bereich der Eigenheime, wenngleich zu erkennen ist, dass der Geschosswohnungsbau in den letzten Jahren angezogen hat. Marktakteu-

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Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

re bestätigen, dass sich regionale Bauträger zunehmend auch für den Bau von Mehrfamilienhäusern interessieren. Jedoch ist der Fokus auf den Ge- schosswohnungsbau noch nicht ausreichend. Künftig erstreckt sich der Woh- nungsbedarf auf Kreisebene etwa jeweils zur Hälfte auf Ein- und Zweifamili- enhäuser sowie Mehrfamilienhäuser. In den Kommunen schwankt der Anteil von 40 bis 60 Prozent. Gerade in den ländlicheren Gemeinden muss der Fokus noch stärker auf gemischte Baugebiete und (Ersatz-)Neubau in Form von (altersgerechten) Mehrfamilienhäusern gelenkt werden.

Gute-Praxis-Beispiel Praxisbeispiel Ersatzneubau in Hückelhoven Ersatzneubau Als gutes Beispiel für den Ersatzneubau kann die Entwicklung am ehemaligen Hertiegelände in Hückelhoven genannt werden, wo nach Abriss eine moderne Wohnanlage errichtet wurde. Der erste Bauabschnitt wurde von 2017 bis 2018 realisiert und umfasst sowohl Miet- als auch Eigentumswoh- nungen. Die Wohnungen in sehr guter Lage im Zentrum erfahren eine große Beliebtheit. Weitere Bauabschnitte sind in Umsetzung bzw. Planung.

Bereitstellung von Wohnbauland als zentrale Bedingung für die Schaffung neuer Wohnraumangebote

Bei der Bereitstellung von Wohn- Die Bereitstellung von ausreichend Wohnbauflächen ist für eine nachfrage- bauflächen stehen nicht nur und bedarfsgerechte Wohnungsbaupolitik von immenser Bedeutung. Hierbei Quantitäten, sondern auch Quali- täten im Fokus sind neben den Quantitäten die unterschiedlichen Bedarfe in den Teilseg- menten des Wohnungsmarktes zu berücksichtigen. Für die Entwicklung von Potenzialflächen sind Zielvorgaben zu erstellen, Prioritäten zu setzen und personelle und finanzielle Ressourcen zu bestimmen. Die im Rahmen der Wohnungsmarktstudie erstellten Orientierungswerte auf Kreis- und kommunaler Ebene sind jährlich zu evaluieren – am besten im Rahmen einer kreisweiten Wohnungsmarktbeobachtung – und bei sich verändernden Rahmen- bedingungen am Wohnungsmarkt ggf. anzupassen. Hier kann nur bei stetiger Beobachtung der Entwicklung am Wohnungsmarkt geprüft werden, inwiefern die Zielzahlen langfristig richtig liegen.

Innen- vor Außenentwicklung Als Grundsatz der Flächenentwicklung sollte gelten, dass die Innenentwick- lung der Außenentwicklung vorzuziehen ist. Eine solche Baulandpolitik entspricht zum einem dem bundesweiten Ziel des verminderten Flächenver- brauchs, ist freiraumschonend und umweltverträglich. Zudem fördert sie sozial durchmischte Wohnquartiere mit einer Vielfalt verschiedener Wohn- formen. Oftmals handelt es sich darüber hinaus um zentrale Wohnlagen mit einer guten Ausstattung und Versorgung. Entsprechend sind die Quartiere für verschiedene Zielgruppen, aber besonders für Zielgruppen mit einem besonderen Bedarf an kurzen Wegen (z. B. Senioren) attraktiv. Eine Innent- wicklung umfasst zudem eine möglichst hohe Ausschöpfung von Flächenre- serven und die Wiedernutzung von Flächen wie z. B. ehemals gewerblich genutzte Flächen oder aufgegebenen Infrastrukturflächen wie Schulen und Sportplätzen.

Prioritäten zugunsten des Ge- Für eine bedarfsgerechte Baulandmobilisierung sollte generell der angespro- schosswohnungsbaus chene Fokus auf das Mehrfamilienhaussegment Berücksichtigung finden.

134 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Prioritär sollten deshalb jene Flächen entwickelt werden, die auch für den Bau von Mehrfamilienhäusern geeignet sind.

Die Begünstigung des öffentlich geförderten Mietwohnungsbaus kann durch die beschleunigte Entwicklung von geeigneten Grundstücken erreicht werden. Die folgenden Kriterien könnten zur Priorisierung der Flächen dienen:

 Flächen mit Eignung für Geschosswohnungsbau/Mieteigenheime

 Flächen mit städtischen Bodenanteilen

 Integrierte Wohnlage/mit fußläufig erreichbarer Grundversorgung und guter ÖPNV-Anbindung

 In Quartieren ohne besonders hohen Anteil an öffentlich geförderten Wohnungen

Zur Bereitstellung geeigneter Flächen ist ein aktives Flächenmanagement notwendig. Für diese Aufgabe verfügen einige Kommunen des Kreises bereits über stadteigene Entwicklungsgesellschaften.

Praxisbeispiel Aktives Flächenmanagement in Erkelenz Gutes-Praxis-Beispiel Aktives Flächenmanagement Die Grundstücks- und Entwicklungsgesellschaft (GEE) der Stadt Erkelenz entwickelt beispielsweise bereits seit 20 Jahren alle Neubaugebiete in Er- kelenz. Die komplette Entwicklung bis hin zur Baureifmachung und Verkauf erfolgen durch die Entwicklungsgesellschaft. Ziel der GEE ist dabei vor allem preiswertes Wohnbauland für Familien zu schaffen.

Eine bereits umgesetzte Maßnahme zur Mobilisierung von integrierten Flä- chenpotenzialen im Kreis Heinsberg ist die Erstellung eines Baulückenkatas- ters in Erkelenz. Dieses Instrument dient potenziellen Bauinteressenten als Erstinformation zu möglichen Entwicklungspotenzialen auf der städtischen Homepage und ist ein empfehlenswertes Instrument für alle Kommunen.

Zielgruppengerechten Neubau forcieren

Künftig sollte noch stärker das Leitbild einer (baulich und sozial) gemischten Gemischte Stadt als Leitbild Stadt in den Fokus rücken und Wohnungsbau für verschiedene Zielgruppen forciert werden. Vor dem Hintergrund des demografischen Wandels und dem Trend zur Singularisierung sowie bereits existierender Engpässe bei kleinen Wohnungen sollte der Fokus künftig auf den Geschosswohnungsbau und insbesondere auf kleine Wohnungen gesetzt werden. Darüber hinaus wirkt die Mischung verschiedener Bautypen und Baualtersklassen einer alters- strukturell homogenen Nachbarschaft entgegen.

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Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Die Neubautätigkeiten im Mietwohnungsmarktsegment sollten:

 eine Fokussierung auf kleine Wohnungen bis 65 m² für Single- und Paarhaushalte (75 m²) setzen, um der steigenden Zahl von kleinen Haushalten zum einem gerecht zu werden und zum anderen die bereits zum jetzigen Zeitpunkt vorhandenen Engpässe an kleinen Wohnungen auszugleichen

 eine breite Bandbreite an Ausstattungsstandards realisieren (z. B. durch die Schaffung von Angeboten mit und ohne Aufzug), um der breiten Nachfrage nach Wohnungen zum einen und den speziellen Wünschen verschiedener Zielgruppen zum anderen gerecht zu werden (z. B. preisgünstige Angebote vs. altengerechte Angebote)

 den Wunsch nach überschaubaren Nachbarschaften durch den Bau kleinerer Objekte mit einer begrenzten Zahl an Wohneinheiten (insb. außerhalb der Stadtzentren) gerecht werden

Die Befragung hat gezeigt, dass bestimmte Zielgruppen durchaus bereit sind, mehr als bisher für ihre Wunschwohnung zu zahlen, wenn die Wohnung entsprechende Qualitäten bereithält. Die Befragten (insbesondere „Best-Ager“) wünschen häufig den Ausstattungstyp „Vielseitiges, exklusives Wohnen“, dementsprechend werden auch künftig weiterhin auch Wohnprojekte mit gehobener Ausstattung eine gute Nachfrage im Kreis erfahren.

Entlastungseffekte am Woh- Gespräche mit Marktexperten haben ergeben, dass es derzeit vor allem für nungsmarkt durch Neubau kom- Haushalte mit geringerem Einkommen schwierig ist, eine passende Miet- men auch einkommensschwachen Haushalten zugute wohnung zu finden. Obwohl Neubauten sich aufgrund der hohen Baukosten häufig an einkommensstärkere Haushalte richten, kann ein zielgruppen- und bedarfsgerechter Neubau zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums beitragen. Nach der sog. „Filtering-Theorie“ wenden sich einkommensstarke Woh- nungsnachfrager den höherwertigen Neubauwohnungen zu, während die von ihnen frei gemachten Wohnungen Entlastungseffekte im mittleren und unteren Preissegment hervorbringen. Der Umfang der Entlastungseffekte hängt jedoch davon ab, wie viele Umzugsketten zwischen den räumlich und sach- lich differenzierten Teilmärkten in Gang gesetzt werden und wie lang diese Umzugsketten sind, d. h. ob sie bis zu den minderverdienenden oder anderen Haushalten mit Zugangsschwierigkeiten zum Wohnungsmarkt reichen.

Erhöhung des Anteils öffentlich Der Neubau preisgebundener Mietwohnungen durch die Inanspruchnahme geförderter Wohnungen an Neu- der Wohnraumförderung des Landes ist ein adäquates Instrument zur Schaf- bauvorhaben kreisweit zu empfehlen fung von zielgruppenspezifischem, preis- und belegungsgebundenem Wohn- raum. Gerade auch vor dem Hintergrund der zunehmend auslaufenden Preis- und Belegungsbindungen und der identifizierten Engpässe im preisgünstigen Segment (vgl. Kapitel 5.1) ist die Neuaufnahme von Bindungen im Kreis Heinsberg dringend zu empfehlen. Zur Umsetzung gewisser Mengeneffekte ist der Neubau ein wichtiges Instrument, dementsprechend sollten die Antei- le öffentlich geförderter Wohnungen an Neubauvorhaben im Geschosswoh- nungsbau erhöht werden.

Eigentumswohnungen sind vor Auch beim Bau von Eigentumswohnungen für Eigennutzer sollten die speziel- allem auf Senioren und Best-Ager len Wünsche potenzieller Käufer berücksichtigt werden. Bei der Käufergrup- auszurichten pe handelt es sich im Kreis Heinsberg verstärkt um Seniorenhaushalte und

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Best-Ager, woraus sich entsprechende Anforderungen an die Wohnungen ergeben:

 Um Best-Agern und älteren Haushalten eine attraktive Wohnung mit ausreichend Wohnfläche anbieten zu können, sollten für alleinstehende Haushalte Wohnungen mit 60 bis 70 m² und für ältere Paarhaushalte Wohnungen mit 70 bis 90 m² gebaut werden. Insbesondere für ältere Haushalte, die ihr Eigenheim verlassen möchten, spielt ein ausreichendes Flächenangebot eine wichtige Rolle.

 Die Geschossbauten sollten soweit möglich in integrierten Lagen mit einer guten Infrastrukturausstattung errichtet werden, um die Alltagsgestaltung zu erleichtern und Attraktivität durch eine lebendige Nachbarschaft zu schaffen. Möglichkeiten hierfür ergeben sich z. B. durch Nachverdichtung in innenstadtnahen Wohngebieten oder durch Ersatzbauten.

 Soweit Eigentumswohnungen in weniger integrierten Lagen gebaut werden, sollte eine Zusammenarbeit mit Sozialverbänden und Dienstleistern angedacht werden, um haushaltsbezogene Dienstleistungen und Hilfestellungen vor Ort institutionell zu fördern.

Wenngleich derzeit vor allem in den urbaneren Kommunen des Kreises Ei- Zielgruppengerechtes Angebot gentumswohnungen eine Nachfrage erfahren, kann auch in den ländlichen kann den Generationenwechsel in Einfamilienhausgebieten unter- Gemeinden eine Ausweitung des Angebots zur Generierung einer Nachfrage stützen führen und dementsprechend zur Versorgung mit bedarfsgerechtem Wohn- raum beitragen. Ein attraktives Angebot an Eigentumswohnungen kann älte- re Zielgruppen zum Auszug aus dem Eigenheim ermuntern und den sogenannten Generationenwechsel vorantreiben, indem die Eigenheime von jungen Familien bezogen werden können

Grundsätzlich hat die Analyse gezeigt, dass auch in Bezug auf Eigenheime Bedarf an Grundstücken und sowohl verschiedene Gebäudetypologien als auch unterschiedliche Preis- Einfamilienhäusern für Familien bedienen klassen nachgefragt werden. Besonders gefragt im Kreis ist nach wie vor der individuelle Bau von freistehenden Einfamilienhäusern. Nachfrageschwer- punkte liegen laut ImmobilienScout24 und der Einschätzung der Marktakteu- re bei Einfamilienhäusern mit einer Wohnfläche von 120 bis 160 m² und einem Grundstück von 400 bis 600 m². Nachwachsende kaufkräftige Klien- tel in der Familiengründungsphase sollte dabei ebenso bedient werden, wie die Zuzugspotenziale aus angrenzenden Kreisen und der Niederlande. Senio- rengerechte Bungalows, mit einer Wohnfläche von rd. 100 m², stellen zudem ein nachfragegerechtes Segment für die zweite Eigentumsbildung dar.

Im Kreis Heinsberg sind „Moderne Familienhaushalte“ überdurchschnittlich vertreten. Die genauen Ansprüche und Wohnwünsche einzelner Zielgruppen lassen sich Kapitel 7.2 entnehmen.

Quantitative und qualitative Ausweitung des Wohnungsangebots für Senio- ren

Schon aktuell lässt sich im Kreis Heinsberg ein Nachfrageüberhang an barrierearmen und barrierefreien Wohnungen festhalten. Zudem wächst jene Ziel- gruppe, die auf diesen Wohnraum angewiesen ist, künftig an. Gemäß der Bevölkerungsprognose des Landes wird die Anzahl der ab 75-Jährigen im

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Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Kreis Heinsberg bis 2030 um 30 Prozent ansteigen. Dementsprechend sollte der quantitativen sowie qualitativen Ausweitung des Wohnungsangebots für Senioren in den kommenden Jahren besonderer Bedeutung zugemessen werden. Dabei ist barrierefreier bzw. -armer Wohnraum nicht nur bei Einschrän- kungen mit zunehmendem Alter bedeutsam, sondern generell für mobilitäts- eingeschränkte Personen jeden Alters.

Möglichst große Vielfalt an Neben dem barrierearmen Umbau von Wohnungen aus älteren Baujahren Wohnformen ermöglichen und dem barrierefreien Neubau, sollte eine möglichst große Vielfalt an Wohnformen ermöglicht werden. Die Wohnwünsche von Senioren haben sich in den letzten Jahren weiter ausdifferenziert. Um die Versorgung „im Alter“ sicherzustellen und zudem den Generationenwechsel im Einfamilienhausbe- stand zu befördern, muss nicht nur quantitativ sondern auch qualitativ das Angebot an altersgerechtem Wohnraum erweitert werden.

Hohes Nachfragepotenzial bei Wie die InWIS-Bewohnerbefragung gezeigt hat, wünscht sich die Hälfte der Wohnen mit Service Bewohner im Kreis Heinsberg, die im Alter bzw. bei körperlichen Beschwer- den in einer explizit altersgerechten Wohnung wohnen wollen (22 %), in einer Wohnung bzw. in einem Projekt des Betreuten Wohnen/Wohnen mit Service zu leben. Dementsprechend besteht zur Umsetzung solcher Vorhaben ein hohes Nachfragepotenzial.

Standorte für Wohnen mit Service Standorte für Betreutes Wohnen/Wohnen mit Service sollten, wie auch alten- möglichst in integrierten Lagen gerechte Wohnungen ohne integrierte Dienstleistungsangebote, eine gute infrastrukturelle Ausstattung bieten. Das erreichbare Versorgungsangebot sollte über die reine Lebensmittelversorgung hinausgehen und im Idealfall auch medizinische Angebote und weitere Dienstleistungen (Bank, Post o.Ä.), umfassen. Besonders attraktiv, aber schwieriger in der Umsetzung, sind neue Wohnanlagen, die medizinische Einrichtungen oder Nahversorgungsangebo- te im Gebäude mit integrieren. Standorte auf der „grünen Wiese“ sind zu vermeiden, da sie in der Regel nicht den Anforderungen älterer Menschen entsprechen. Beispiele haben jedoch gezeigt, dass auch in periphereren Randlagen Bedarf an seniorengerechten Wohnungen besteht. Solche Projekte sollten dann umgesetzt werden, wenn bei fehlender Infrastruktur alternative Angebote (z. B. Fahrdienste) bestehen oder eingerichtet werden können. Neue Infrastrukturen im Rahmen eines Neubauprojektes können in Randla- gen als Quartiersstützpunkt fungieren und für andere Bewohner nutzbar sein, um eine Ausnutzung der Angebote zu gewährleisten. Ein Beispiel ist ein Mittagstisch im betreuten Wohnprojekt, der (nach Anmeldung) von allen Bewohnern des Quartiers genutzt werden kann.

Verbundkonzepte mit Pflegehei- Standorte in der Nähe zu einem Pflegeheim sind ebenfalls zu präferieren, um men ebenfalls zu empfehlen in einem Verbundkonzept eine Reihe von Vorteilen zu realisieren:

 ein differenzierteres Dienstleistungsangebot, das es Bewohnern er- möglicht, bis zum Lebensende in der Wohnung zu verbleiben

 größere Spielräume für Betreiber, da sie Personal und Dienstleis- tung besser auslasten und größere Mengeneffekte erzielen können (z. B. bei Krankenpflege, Mahlzeitenservice, Reinigungsdiensten usw.)

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Neben dem Wohnen mit Service gewinnen auch sogenannte neue, besondere Neue Wohnformen gewinnen an oder gemeinschaftliche Wohnkonzepte/-formen21 an Bedeutung. Immer mehr Bedeutung Menschen möchten (insb. im Alter) gemeinsam und/oder generationenüber- greifend wohnen. Im Kreis Heinsberg kommt das für fast ein Drittel derjenigen in Frage, die im Alter bzw. bei körperlichen Beschwerden in einer explizit altersgerechten Wohnung wohnen wollen (22 %), in einer Wohnung bzw. in einem Projekt des Betreuten Wohnen/Wohnen mit Service zu leben.

Neubauvorhaben mit Maßnahmen zur Quartiersentwicklung kombinieren

Nicht nur die Wohnung, sondern auch das Wohnumfeld mit seiner Infrastruk- Wohnumfeld/Quartier als wichti- turausstattung trägt maßgeblich zur Wohnqualität eines Standortes bei. ges Wohnstandortmerkmal Folglich sollten künftige Neubauvorhaben im Kreis unter Berücksichtigung der Rahmenbedingungen im Quartier erfolgen. Zur Entwicklung bedarfsgerechter und passgenauer Vorhaben im Quartier, bieten die im Kreis vorhandenen Quartiers- und Sozialraumanalysen sowie die Quartiersanalysen in dieser Studie wichtige Anknüpfungspunkte.

Die InWIS-Bewohnerbefragung hat gezeigt, dass die Bewohner des Kreises das Angebot an Sport- und Freizeitmöglichkeiten in ihrer Wohngegend teils eher kritisch bewerten und im Bereich Infrastrukturausstattung und der verkehrlichen Anbindung mit dem ÖPNV entsprechende Handlungsbedarfe sehen. Dies betrifft vor allem ländliche Quartiere im Kreis. Hier zeigen sich erste Handlungsfelder, die über den Bau oder die Modernisierung von Wohn- raum hinausgehen. So kann die Schaffung zielgruppenspezifischer Woh- nungsangebote (z. B. altersgerechtes Wohnen) Anreiz sein, die ÖPNV- Anbindung zu optimieren oder Engpässe in der Infrastruktur durch Quar- tierszentren auszugleichen (vgl. auch Kapitel 8.4).

Auch die Themen Versorgung im ländlichen Raum, Wohnen im Alter und Quartiersentwicklung müssen gemeinsam gedacht werden. So profitieren von Dienstleistungen oder Gemeinschaftsangeboten (wie z. B. ein Mittags- tisch oder Freizeitangebote) eines Wohnprojektes, nicht ausschließlich die Bewohner, wenn man die Angebote für alle Bewohner des Quartiers öffnet. Ein Neubauprojekt im Bereich Wohnen mit Service kann somit einen deutlichen Mehrwert für das gesamte Quartier, also auch für die Bewohner der Bestandsimmobilien im Umfeld, schaffen.

Besonders in ländlichen Quartieren des Kreises Heinsberg muss die medizi- Wohnen im Alter und Pflege als nische Versorgung und das Thema Wohnen und Pflege stärker in den Blick Herausforderung im ländlichen Raum genommen werden. Neue Formen der Versorgung sollten erprobt und ausgebaut werden, wie z. B. Gesundheitskioske, Medizinische Versorgungszentren, Multifunktionshäuser usw. Diese können dann auch als Ankerpunkte für wohnbauliche Entwicklungen sowie der Sicherung der medizinischen Versor- gung (u.a. in Kombination mit Telemedizin) dienen. Die guten Erfahrungen, die bereits in einigen Quartieren des Kreises gemacht wurden, sollten geteilt und als Vorbild für weitere Quartiersprozesse genutzt werden.

21 Ob „besondere“, „neue“, „alternative“ Wohnkonzepte/-formen oder „gemeinschaftliches Wohnprojekt“ – angesichts der starken Zunahme der Wohnprojekte in den vergangenen Jahren existiert kein einheitliches Begriffsverständnis. In der Namensgebung wird bereits der Anspruch deutlich, Alternativen zum bestehenden Wohnangebot im Spannungsfeld zwischen Privatheit und Gemeinschaft zu entwickeln.

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Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Gute-Praxis-Beispiel Neubau und Praxisbeispiel Quartiersentwicklung in Geilenkirchen Quartiersentwicklung Als gutes Beispiel kann das Quartier Bauchem in Geilenkirchen genannt werden. Im Rahmen des Landesförderprogramm „Altengerechte Quartiere.NRW“ wird mithilfe einer Quartiersentwicklerin eine ganzheitliche Entwicklung des Quartiers vorangetrieben. Wesentliche Ziele sind dabei die Verbesserung der Begegnung und sozialen Unterstützung im Quartier sowie Dienstleistungen und Versorgung erhalten zu können. Ende 2018 eröffnete das neue Quar- tierszentrum Bauchem. Die Franziskumheim gGmbH trat hier als Bauherr auf und realisierte im ersten Bauabschnitt 18 Wohnungen, Räumlichkeiten für die Tagespflege, die Ambulante Pflege und einen ambulanten Hospizdienst sowie das Quartierszentrum mit dem Café Franz. 36 weitere Wohnungen werden im zweiten Bauabschnitt entstehen.

8.2. Bündnisse eingehen und Akteure aktivieren

Vielfältige Akteurslandschaft fördern

Fehlende Akteure sind nicht das Die Studie zeigt auf, dass der Wohnungsmarkt im Kreis Heinsberg in weiten Problem Teilen funktioniert und Bedarfe entsprechend gedeckt werden können, wenn die Bautätigkeit in etwa auf gleichem Niveau weitergeführt wird. Das zeigt, dass am Heinsberger Wohnungsmarkt bereits eine breite Akteurslandschaft existiert, die weitestgehend bedarfsgerecht am Wohnungsmarkt agiert.

Vorhandene Akteure müssen Jedoch zeigen sich Engpässe hinsichtlich einzelner Segmente und bestimm- aktiviert und gestärkt werden ter Zielgruppen, weshalb der Geschosswohnungsbau zukünftig mehr Gewicht bekommen sollte. In Erkelenz interessieren sich vermehrt regionale Bauträ- ger für den Bau von Mehrfamilienhäusern, sodass dieser in den Neubauge- bieten der Grundstücks- und Entwicklungsgesellschaft (GEE) zunehmend umgesetzt wird. In Teilen des Kreises mit schwächerem Marktumfeld hingegen fehlt das Interesse entsprechender Akteure, die entsprechende Bedarfe am Wohnungsmarkt decken können. Ebenso ist die Bautätigkeit im öffentlich geförderten Segment auf einem recht niedrigen Niveau. Ziel muss es künftig sein, bestehende Akteure zu stärken und zu aktivieren sowie neue Akteure für den Wohnungsmarkt zur Schaffung (preiswerten) Wohnraums zu gewinnen. Hierfür kann es hilfreich sein, neue Kooperationen zu suchen.

Austausch mit Wohnungsunternehmen und -genossenschaften

Genossenschaften haben bedeut- Wenngleich im Kreisgebiet ein großer Teil der (vermieteten) Wohnungsbe- same Rolle bei der Schaffung stände im Besitz privater Einzel- und Kleineigentümer ist und es durchaus zu bezahlbaren Wohnraums begrüßen ist, wenn auch diese Personen ihr Engagement am Wohnungsmarkt weiter ausbauen, gilt es aus Sicht des Kreises und der Kommunen auch künf- tig, (weiterhin) den engen Austausch zu ansässigen Wohnungsunternehmen und -genossenschaften zu suchen. Insbesondere Wohnungsgenossenschaften setzen sehr stark (schon im Interesse ihrer Mitglieder) auf nachhaltige und sozialverträgliche Angebote am Wohnungsmarkt, wie z. B. die Bauvereine in Erkelenz und Heinsberg. Um den Neubaubedarf insb. im bezahlbaren bzw. preisgedämpften Segment zu decken, kommt solchen etablierten Genossen- schaften wie auch neuen Genossenschaftsgründungen oder vergleichbaren Konstruktionen (Baugruppen) durchaus eine bedeutsame Rolle zu. Auch

140 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019 wenn vor allem die Genossenschaften schon aufgrund ihrer Rechtsform zu- nächst i.d.R. für ihre Mitglieder tätig werden und (z.B. preisgünstige) Ange- bote schaffen, entlasten sie so doch insgesamt den Wohnungsmarkt. Seitens der Kommunen kann beispielsweise mit der bevorzugten Vergabe von Grundstücken auf die Entwicklung genossenschaftlicher und/oder preisgüns- tigen Wohnungsbaus hingewirkt werden.

Gründung von (bewohnergetragenen) Genossenschaften

Die Gründung einer Wohnungsgenossenschaft kann „von unten heraus“ dazu Bedarfsgerechten Wohnraum beitragen bedarfsgerechten Wohnraum zu schaffen. Aufgrund der meist lang- auch „von unten“ schaffen fristig angelegten Finanzierung und dem Verzicht auf Profiterwirtschaftung können die Bewohner von einer stabilen Miete profitieren. Eine große Her- ausforderung besteht meist darin, ein passendes Grundstück zu finden und die entsprechende Finanzierung zu sichern.

Das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Lan- Gründungen von Genossenschaf- des Nordrhein-Westfalen fördert die Gründung von bewohnergetragenen ten sind förderfähig Wohnungsgenossenschaften. Die Förderung umfasst die Finanzierung eines Gründungsgutachtes, Beratungsleistungen für den Aufbau des Genossen- schaftsbetriebs sowie die Bereitstellung von zinsgünstigen Darlehen als Ankaufsförderung22. Der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (VdW) bietet bei der Gründung von Wohnungsgenossenschaften eine umfas- sende Begleitung und verschiedene Beratungsangebote23.

Insbesondere neue Organisations- und Wohnmodelle (Baugruppen, gemeinschaftliche Wohnformen aber eben auch neue Wohnungsgenossenschaften) können u.a. mithilfe von Konzeptvergaben unterstützt werden. In solchen Fällen sollte darauf geachtet werden, in der Bewertung der Konzeptqualität dem Preisniveau bzw. dem Anteil geförderter Wohnungen eine hohe Bedeu- tung beizumessen.

Praxisbeispiel Genossenschaftsgründung Gute-Praxis-Beispiel Genossenschaftsgründung Als Beispiel für die Gründung einer bewohnergetragenen Genossenschaft aus der Region kann die „LebensWeGe Aachen eG“ dienen. Diese wurde 2013 von Aachener Bürgern gegründet, um Wohnraum für Menschen zu schaffen, „die in einem solidarischen Nachbarschaftsverhältnis“ leben wollen. Das erste Wohnprojekt wurde 2016 realisiert. Es umfasst 15 barrierefreie Woh- nungen (davon 7 öffentlich gefördert) von 35 bis 119 m² sowie einen Ge- meinschaftsraum mit Dachterrasse und eine Gästewohnung. Bei der Grund- stückssuche erhielt die Genossenschaft aktive Unterstützung seitens der Stadt Aachen. Zudem kooperierte sie mit der Bürgerstiftung Lebensraum Aachen.

22 Quelle Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung NRW 2019: Von Bewoh- nern für Bewohner. Bauförderung 23 Quelle: Wohnungswirtschaft im Westen: Prüfverband der Wohnungsgenossenschaften Rhein- land Westfalen

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Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Neue Partner für Wohnungsbau u.a. aus der Wohlfahrtspflege

Die Erhebungen zeigen, dass insbesondere barrierefreier und barriereredu- zierter Wohnraum sowie Wohnraum mit Betreuungsangeboten fehlt. Perspek- tivisch wird der Bedarf für solche Wohnformen nicht zuletzt im Zuge des demografischen Wandels sowie des Paradigmenwechsels in der Pflege und Unterbringung beeinträchtigter Personen im Allgemeinen („ambulant vor stationär“) weiter deutlich steigen. Die Zielgruppen, die durch solche (ambulanten) Wohn- und Versorgungsmodelle angesprochen werden, waren in der Vergangenheit die klassischen Zielgruppen für die kombinierten Angebote von Wohlfahrtsunternehmen, die – zumeist ausgehend von stationären Mo- dellen – neben der Unterbringung und etwa notwendiger Pflege- oder Be- treuungsleistungen auch Beschäftigungsmöglichkeiten boten („Werkstät- ten“). Daneben entsteht aus der zunehmenden Alterung der Bevölkerung bei der gleichzeitig gewachsenen Ablehnung stationärer Wohn- und Lebensfor- men im Alter auch hier ein erheblicher Bedarf an passgenauen Wohnangebo- ten.

Neue Geschäftsmodelle für Wohl- Letztlich ist es infolge des beschriebenen Wandels nur konsequent, dass sich fahrtspflege auf dem Wohnungs- die etablierten Anbieter / Akteure in diesen Feldern – so z. B. die klassischen markt Wohlfahrtsverbände – zunehmend auch in den für sie neuen Geschäftsmodel- len auf dem Wohnungsmarkt engagieren. Dies ist an vielen Stellen zu beobachten, wo etwa etablierte Träger stationärer Altenhilfeeinrichtungen damit beginnen, als Investor und ggfs. auch Projektentwickler (auf eigenen oder fremden Flächen) entsprechenden Wohnraum herstellen und dauerhaft bewirtschaften. Hieraus entsteht auch für die Schaffung neuer Angebote am Wohnungsmarkt eine große Chance. Anders als die klassischen Wohnungs- anbieter sind diese „neuen“ Anbieter auch in der Lage, komplexe und bedarfsgerechte Pflege- und Betreuungsangebote direkt mitzuliefern. Damit können Sie in Kombination mit entsprechenden wohnortnahen Pflege- und Versorgungskonzepten (u. a. nach dem „buurtzorg“-Modell aus den Nieder- landen) auch in – für klassische Wohnungsbauinvestoren häufig eher unat- traktiven – ländlichen Regionen, Dörfern usw. für Investments gewonnen zu erden.

Entscheidend ist, dass dies nicht in Konkurrenz zu etablierten Akteuren am Wohnungsmarkt geschieht. Im Gegenteil ergibt sich häufig die Chance, hier interessante neue Kooperationen zu knüpfen.24

„Neuer Werkswohnungsbau“

Betriebe steigen wieder in den Seit einigen Jahren gewinnt ein an sich schon recht altes Modell wieder an Bau von Mitarbeiterwohnungen Bedeutung, indem Industriebetriebe (erneut) in den Bau und ggf. auch die ein Bewirtschaftung von Wohnungen für Mitarbeiter einsteigen. Je nach konkre- ter Ausgangslage kann das Modell durchaus attraktiv (auch für die Investo- ren) sein:

 Die Unternehmen gewinnen so attraktive Wohnungen, die sie gezielt auch im Personalmarketing als Argument einsetzen können. Sie nehmen den „Standortfaktor Wohnen“ selbst in die Hand.

24 Dies gilt auch für die Zusammenarbeit mit Wohnungsbaugenossenschaften, sofern sich eine vertragliche Lösung darstellen lässt, die eine adäquate Lösung dafür findet, dass die Genossen- schaft i.d.R. aus steuerlichen Gründen nur in einem begrenzten Umfang Wohnraum für Nicht- Mitglieder anbieten darf bzw. kann.

142 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

 Die investierenden Unternehmen verlängern und verbreitern ihre Wertschöpfungskette. Sie schaffen sich – dauerhaft sichere – Ein- künfte in einem für sie neuen Geschäftsfeld. Dies kann helfen, ggfs. volatile Entwicklungen in den eigentlichen Kerngeschäftsfeldern ab- zufedern.

 Entscheidender als der mögliche Gewinn aus entsprechenden In- vestments ist häufig die für die Investoren attraktive Anlagemög- lichkeit (vgl. auch „Aktivierung von Banken, s. unten). Dies gilt um- so mehr, wenn die Unternehmen ggfs. über eigene Pensionskassen verfügen, die vor der Notwendigkeit stehen, möglichst mit nachhal- tigen Anlagemodellen eine ausreichende Rendite zu erzielen.

 (Industrie- und Gewerbe-) Unternehmen verfügen ggf. noch über ge- eignete Grundstücke, die sie selbst oder mit anderen Akteuren gemeinsam entwickeln können.

Verschiedene Unternehmen planen bereits in dieser Richtung – durchaus auch in ländlichen oder eher ländlichen Regionen, so z.B. im Rhein-Sieg- Kreis oder in Ost-Westfalen Lippe.

Aktivierung von Banken

Darüber hinaus gibt es mit den Banken und Sparkassen weitere Akteure, die es lohnt, für den Wohnungsmarkt konkret zu aktivieren. Dies gilt in mehrfa- cher Hinsicht:

Zum einen treten Banken und v.a. Sparkassen25 zunehmend selbst als Inves- Banken treten zunehmend als toren für lokale oder regionale Wohnungsbauprojekte auf. Dies ist im We- Investoren für Wohnungsbaupro- jekte auf sentlichen dadurch begründet, dass sie selbst angesichts der lang anhalten- den Niedrigzinsphase nach rentierlichen Geschäftsmodellen Ausschau halten; das Investment in Wohnimmobilien oder auch in kombinierte Wohn- und Geschäftshäuser stellt für sie häufig eine interessante Alternative dar.

Doch jenseits des konkreten Neubaus von Wohnungen können Banken auch gewonnen werden, um ein weiteres, ebenso wichtiges Feld zu unterstützen. Große Teile des vorhandenen Wohnungsbestands entsprechen weder den heutigen Anforderungen an Wohnkomfort, energetische Qualität usw. Die Modernisierung dieses Bestands in Gang zu bringen, ist wichtig, aber auch nicht einfach (wegen der hohen Zersplitterung des Anbieterfelds). Ein aktuelles Beispiel, das bereits in mehreren Kommunen Anwendung findet, sind Investoren bzw. Sonderkreditprogramme, die gemeinsam mit Finanzierungs- instituten aufgelegt werden. Wenngleich hier keine Festsetzungen zu der Belegung der Wohnungen getroffen werden, können z. B. Mietpreisbindun- gen festgesetzt werden. Im Gegenzug stellen die Finanzierungsinstitute zinsgünstige Kredite – häufig in einem gewissen Rahmen ohne grundpfand- rechtliche Absicherung – für die Schaffung neuen Wohnraums zur Verfügung. Anreize bestehen somit durch den Verzicht auf Belegungsbindungen bei gleichzeitig günstigen Zinskonditionen. Ebenfalls attraktiv ist der Verzicht auf die Notwendigkeit von Eigenkapital seitens der Finanzierungsinstitute.

25 Insbesondere die Genossenschaftsbanken sind hierbei eher noch zurückhaltend, was u.a. auch mit ihrer besonderen Stellung als Genossenschaftsbank und der Verantwortung und Verpflich- tung den Mitgliedern gegenüber zusammenhängt.

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Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Gute-Praxis-Beispiel Praxisbeispiel Sonderkreditprogramme Sonderkreditprogramme Aktuell gibt es bereits mehrere Praxisbeispiele für die Kooperation mit Fi- nanzierungsinstituten zur Schaffung von Investitionsanreizen für Bauherren und Investoren. Bei dem Investorenprogramm „Innovativer Mietwohnungs- bau zu günstigen Konditionen“, bei dem es sich um eine Kooperation zwischen der Stadt Düsseldorf und der Sparkasse handelt, werden vergünstigte Grundstücke für den sogenannten „preisgedämpften Wohnungsneubau“ seitens der Kommune bereitgestellt (Mietpreisbindung 8,50 Euro/m²). Für die Umsetzung des Neubaus kann der Kredit der Sparkasse genutzt werden, der eine langfristige Zinsbindung von 20 Jahren und eine Finanzierungsmög- lichkeit ohne Einsatz von Eigenmitteln ermöglicht.

Ähnlich war das Sonderkreditprogramm „Wohnraum für Solingen“ aufgebaut. Auch hier kooperierten die Stadtverwaltung und die Sparkasse, um den Neubau von Mietwohnungen und die Umwidmung von Gewerbe in Wohnim- mobilien zu fördern. Das Programm sah ein Kontingent von 20 Millionen Euro vor sowie einen Aktionszins von 0,99 Prozent.

Auch im Bereich der Modernisierung stellen Banken Sonderkreditprogramme zur Verfügung. In 2017 hielt beispielsweise die Sparkasse Schwelm ein Kre- dit-Sonderkontingent in Höhe von einer Million Euro vor. Mit Nettodarle- hensbeträgen zwischen 5.000 und 20.000 Euro und einem Zinssatz in Höhe von 0,5 Prozent p.a. wird ein finanziell attraktiver Anreiz für private Eigen- tümer gesetzt. Der Kredit kann bei Modernisierung von Außenfassaden von Privathäusern genutzt werden. Bei der Umsetzung wird auf örtliche Hand- werksbetriebe gesetzt.

8.3. Wohnungsbestand attraktiv halten und entwickeln

Qualitäten im Bestand sichern und veranlassen

Qualifizierung des Wohnungsbe- Vor dem Hintergrund eines immer älter werdenden Wohnungsbestands und stands ist notwendig im Zuge des gesellschaftlichen Wandels veränderter Ansprüche an die Quali- tät von Wohnungen, kommt dem Umgang mit dem Wohnungsbestand große Bedeutung zu. Bestandsimmobilien machen naturgemäß den bei weitem größten Teil des Immobilienmarktes aus. Selbst bei größten Anstrengungen könnte der bestehende und sich entwickelnde, qualitativ bedingte Gesamt- Wohnungsbedarf allein durch Neubauten nicht annähernd gedeckt werden. Wohnbedürfnisse im Wandel müssen sich entsprechend auch in älteren Wohnungsbeständen wiederfinden. Der Bestand muss in wesentlichen Teilen somit dergestalt qualifiziert werden, dass er heutigen und künftigen Wohn- anforderungen ganz unterschiedlicher Zielgruppen gerecht wird.

Aktivierung von Einzeleigentü- In Gegenden des Kreises mit einem schwächeren Marktumfeld (insb. dörfli- mern als zentrale Herausforde- che Quartiere), sollte Bestandspflege dem vorbeugen, dass ältere, größere rung Wohngebäude (z.B. im Dorfkern) leer stehen, weil sie aufgrund hoher Mo- dernisierungsbedarfe keinen Nachnutzer finden. In starken Marktumfeldern (z.B. städtische Quartiere, Erkelenzer Quartiere) hingegen können durch Modernisierungsmaßnahmen neue Zielgruppen angesprochen werden. Wäh-

144 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019 rend die Wohnungsunternehmen bzw. -genossenschaften im Kreis Heinsberg bereits für das Thema sensibilisiert sind und bedarfsgerecht modernisieren (z.B. barrierefreie Bäder), sind private Einzeleigentümer oftmals schwieriger für das Thema Bestandsentwicklung zu aktivieren. Das hat unterschiedliche Gründe: beispielsweise sind viele private sog. „Amateur“- Eigentümer hinsichtlich ihrer Vorkenntnisse sowie der Möglichkeiten zur fachlichen Beurtei- lung usw. weniger in der Lage, Modernisierungsbedarfe zu erkennen und darauf aufbauend systematisch passgenaue Modernisierungskonzepte aufzu- legen. Auch der notwendige Umgang mit (vielen, verschiedenen) Fachleuten stellt für viele Immobilienbesitzer durchaus eine Hürde dar. Zudem fehlen häufig Kenntnisse oder Erfahrungen über die Notwendigkeit von Genehmi- gungen, Abnahmen usw. Hinzu kommt, dass die Investitionsbereitschaft aufgrund nicht vorhandener Rücklagen oder einer nicht ausreichenden Risi- kobereitschaft usw. häufig nicht in dem Maße gegeben ist, wie bei „professi- onellen“ Eigentümern, die weitaus strategischer mit ihren Beständen planen.

Modernisierungsoffensive

Einen wichtigen Anreiz für die Bestandsentwicklung bietet die Wohnraum- Wohnraumfördermittel stehen für förderung des Landes. Im Rahmen der „Modernisierungsoffensive Wohnei- Modernisierungsvorhaben zur Verfügung gentum und Mietwohnungen“ stehen zinsgünstige Darlehen mit erheblichen Tilgungsnachlässen für bauliche Maßnahmen der Modernisierung in und an bestehenden Wohngebäuden zur Verfügung26. Das Förderprogramm zielt im Wesentlichen auf die Schaffung barrierefreien Wohnens, die Senkung der Energiekosten sowie die Vermeidung klimaschädlicher Emissionen. Aber auch ein höherer Wohnkomfort sowie ein attraktives und sicheres Wohnum- feld sind Bestandteil der Förderung.

Hilfreich zur Aktivierung privater Eigentümer ist zudem das Aufzeigen, wie Bestandsentwicklung funktionieren kann. Positive Beispiele sollten kommuniziert und Akteure vernetzt werden (z.B. Ausstellung Best-Practice-Beispiele der Bestandsentwicklung). So hat der Bauverein Erkelenz eG beispielsweise bereits vorbildlich Bestandsentwicklung im Quartier betrieben. Ergänzend können insbesondere private „Amateur“-Vermieter Unterstützung bei der Planung und Umsetzung von Maßnahmen brauchen.

Denkbar ist eine „Modernisierungsoffensive“ auch auf Ebene des Kreises, innerhalb derer die unterschiedlichen Anreize (z.B. Finanzierung, s. oben, fachliche Unterstützung, Zugang zu Fördermitteln usw.) gebündelt, gute Beispiele vorgehalten und die Besitzer konkret beraten werden können. Auch „aufsuchende“ Programme, wie sie etwa im Kontext von Städtebauförder- programmgebieten umgesetzt werden, können hierbei erfolgreich sein. Al- lerdings ist der Aufbau entsprechender aufsuchender Strukturen sehr auf- wändig. Stattdessen empfiehlt es sich, die o.g. „Bündelungen“ vorhandener Anreize und Maßnahmen sowie Beratungsangebote umzusetzen und mit einer umfassenden Kampagne zu flankieren, sodass die privaten Eigentümer stärker mit den Möglichkeiten von Modernisierungen konfrontiert werden.

26 Quelle: Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung NRW: Modernisierung.

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Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Praxisbeispiel Modernisierungsstrategie in Erkelenz

Gutes-Praxis-Beispiel Moderni- Als gutes Beispiel für eine kombinierte Modernisierungsstrategie kann ein sierungsstrategie Projekt des Bauverein Erkelenz angeführt werden. So hat der Bauverein durch gezielte energetische Maßnahmen an Bestandsgebäuden aus den Nachkriegsjahrzehnten und einen sich anschließenden altersgerechten, barrierefreien Neubau auf die Herausforderungen eines alternden Quartiers reagiert. Während bei den Bestandsgebäuden ein barrierefreier Umbau aufgrund wirtschaftlicher und baulicher Gründe nicht darstellbar war, wurden diese „lediglich“ energetisch modernisiert. Direkt angrenzend wurde durch den Neubau eines dreigeschossigen Gebäudes mit Laubengangerschließung und Aufzug eine altengerechte Ergänzung des Wohnungsangebotes im Quar- tier etabliert27.

Praxisbeispiel Netzwerk Modernisierung

Gute-Praxis-Beispiel Netzwerk Das Beratungsangebot zum Thema Bestandsentwicklung durch das Solinger Modernisierung Kompetenznetz für Gebäudemodernisierung (So.Ko Gebäude) knüpft genau hier an. Um die Umsetzung von Anpassungsmaßnahmen im Bestand anzu- stoßen, sind Beratungsangebote wichtig, die über Maßnahmen zu baulichen Änderungen informieren und Hilfestellung bei den notwendigen Formalitäten zur Finanzierung und Fördermöglichkeiten leisten. Ein Zusammenschluss von qualifizierten Handwerkern, Architekten, Ingenieuren etc. hat die Aufgabe, Solinger Bürger bei der Modernisierung zu unterstützen.

Planungsrechtliche Möglichkei- Auch bei Einfamilienhäusern besteht Bedarf an einer zeitgemäßen und ziel- ten zum An- und Ausbau bei gruppengerechten Anpassung der Bestände. So haben beispielsweise die älteren EFH prüfen Häuser in ehemaligen Bergbausiedlungen oftmals sehr überschaubare Wohn- flächen auf (ca. 80m²) und verfügen dabei über wenig zeitgemäße Grund- risszuschnitte. Hier gilt es planungsrechtliche Möglichkeiten zum An- und Ausbau zu prüfen und wenn möglich (und städtebaulich verträglich) auszu- schöpfen.

8.4. Stabilisierung von ländlichen Wohnlagen

Infrastrukturengpässe (durch kreative Konzepte) vermeiden

Sicherung der weichen Standort- In Teilen des Kreises mit schwachem Marktumfeld sollte Ziel sein, die Blei- faktoren in den Quartieren beperspektive verschiedener Zielgruppe zu erhöhen bzw. die Versorgung bestimmter Zielgruppen sicherzustellen. Neben der Bestandsqualifizierung des Wohnungsangebotes nimmt auch die Förderung weicher Standortfakto- ren eine zentrale Rolle ein. Dazu gehört beispielsweise die Garantie, für alle Kinder ausreichend Kita-Plätze bereitzustellen und weitere familienfreundli- che Angebote vorzuhalten.

Sicherung der Mobilität durch Auch die Sicherung der Mobilität ist ein zentrales Thema im Kreis Heinsberg. flexibles ÖPNV-Angebot Ist eine Aufrechterhaltung des ÖPNV-Angebotes nicht zu gewährleisten, sollten alternative Maßnahmen wie Anrufsammeltaxis beziehungsweise bür- gerschaftliche Angebote (Bürgerbus) angedacht werden. Gerade für ältere

27 Quelle: Ministerium für Bauen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen 2008: Woh- nungsbau am Beginn des 21. Jahrhundert.

146 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Bevölkerungsgruppen, aber auch für Familien mit Kindern und Jugendlichen ist die ÖPNV-Anbindung ein zentrales Wohnstandortkriterium. Für mobili- tätseingeschränkte Personen, wie z. B. Senioren in zunehmendem Alter, ist auch die Sicherung der Nahversorgung und medizinischer Infrastruktur (Hausärzte und Apotheken) im Wohnumfeld von wesentlicher Bedeutung.

Hinsichtlich der Infrastrukturen sollte auch der Leerstand in Wohn- und Ge- schäftshäusern (z. B. in den Dorfkernen) mit kleinen Ladenzeilen weiter beo- bachtet werden und ggfs. Nachnutzungskonzepte für leerstehende Immobi- lien entwickelt werden. Hierfür gibt es bereits viele kreative Ideen und Best- Practice-Beispiele aus den Bereichen das Stadt- bzw. Dorferneuerung. Die Ladenlokale können z. B. Initiativen günstig zur Verfügung gestellt werden oder für soziale Zwecke, z. B. als Nachbarschaftstreffs, Jugend- oder Senio- renzentren oder auch Mehrgenerationentreffpunkte genutzt werden.

Finanzielle Anreize zur Stärkung der Dorfkerne

Seitens der Landesregierung bestehen unterschiedliche Förderangebote, die für die Stärkung der Dorfkerne nützlich sind:

Dorferneuerungsprogramm NRW 2018

 Für Orte/Ortsteile bis 10.000 Einwohner

 Im öffentlichen/gemeinschaftlichen Bereich (max. 250.000 Euro), aber auch private Vorhaben (max. 50.000 Euro)

 Förderfähig sind z. B. Orte der Begegnung, Sicherung der Grundver- sorgung, Behebung baulicher Missstände, Sicherung ortsbildprä- gender Bausubstanz

„Heimat. Zukunft. Nordrhein-Westfalen“ Heimatförderung des MHKBG.NRW

 Unterschiedliche Programme für Kommunen, Initiativen und Pri- vate: Heimat-Scheck, Heimat-Preis, Heimat-Werkstatt, Heimat- Fonds, Heimat-Zeugnis

 Heimatprojekte: z. B. Stärkung des Gemeinschaftsgefühls, Pflege des ortsprägenden Charakters

Denkbar ist auch die Etablierung eines eigenen „Dorfkerne-Fonds“ als kreis- Einrichtung eines kreisweiten weites Förderprogramm (z. B. 1.000 bis 5.000 Euro pro Projekt). Für diese Dorfkerne-Fonds Kleinstbeträge bietet es sich auch an Sponsoren einzubinden. Für gute Pro- jektideen in den Dorfkernen, z. B. für den kreativen Umgang mit Leerstand, (Freizeit)-angebote für Jugendliche, Senioren oder Menschen mit Unterstüt- zungsbedarf, die Sicherung von Infrastrukturen und Dienstleistungszentren (Dorfläden etc.) sowie die Sicherung von Baukultur und historischer Bausub- stanz.

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Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Gute-Praxis-Beispiel Stärkung Praxisbeispiel Stärkung ländlicher Wohnlagen in Gangelt ländlicher Wohnlagen Positive Erfahrungen mit der Stabilisierung und Stärkung ländlicher Wohnla- gen wurden im Kreis Heinsberg beispielsweise schon in Gangelt-Birgden gemacht. Die Stärken des Dorfes liegen vor allem in dem funktionierenden Vereinsleben und dem Engagement der Bewohner vor Ort. In der Vergangen- heit wurde Birgden bei verschiedenen Dorfwettbewerben ausgezeichnet.

8.5. Beratungsangebote und Begleitung von Zielgruppen

Wohnen im Alter und Barrierearmut/-freiheit

Bekanntheit der Beratungsange- Im Kreis Heinsberg gibt es bereits vielfältige Beratungsleistungen und bote erhöhen Wohnprojekte rund um das Thema Wohnen im Alter. Im Rahmen des Beteili- gungsprozesses zur Wohnungsmarktstudie bemängelten dennoch Akteure das Fehlen entsprechender Angebote. Ziel sollte es also sein, die vorhandenen Beratungsangebote und Wohnoptionen für Senioren noch besser bekannt machen. Wir empfehlen die Aktualisierung der Broschüre „Älterwerden im Kreis Heinsberg“ aus dem Jahr 2014. Zusätzlich sollte auf eine anspre- chende, zielgruppengerechte und digitale Ergänzung (Homepage, App) gesetzt werden.

Verbleib in der eigenen Wohnung Wie die InWIS-Bewohnerbefragung gezeigt hat, möchte ein großer Teil der im Alter fördern Bevölkerung möglichst lange in der eigenen Wohnung leben bleiben. Der Verbleib in der eigenen Wohnung kann, neben baulichen Umbauten (vgl. Kapitel 8.3), durch „Mini-Dienstleister“ im Quartier wie z. B. unterstützende Dienstleistungen in Haus und Garten („Gartenfee“, Kleinst-Heimarbeiten), erleichtert werden. Bei Quartiers- und Stadtentwicklung ist in diesem Zu- sammenhang eine Barrierearmut im öffentlichen Raum anzustreben, um Wohnumfelder auch für mobilitätseingeschränkte Personen erlebbar zu machen.

Begleitung von Geflüchteten bei der Integration

Geflüchtete benötigen Wohn- Die Zielgruppenanalyse hat gezeigt, dass im Kreis Heinsberg momentan we- raum, der im Kreis knapp ist niger die (Erst-)Unterbringung von Geflüchteten herausfordernd ist, als viel- mehr die Integration von Geflüchteten am „regulären“ Wohnungsmarkt. Dabei haben Geflüchtete einerseits oftmals mit Vorurteilen der Vermieter zu kämpfen. Andererseits treten sie oftmals als Konkurrenz zu anderen Ziel- gruppen auf, die ebenso den knappen kleinen und preisgünstigen Wohnraum im Kreisgebiet suchen. In Familienkontexten werden häufig preisgünstige Wohnungen mit großen Wohnflächen benötigt, die ebenfalls knapp am Markt sind. Dies erschwert die Wohnungssuche für Geflüchtete.

Städtische Bürgschaften und Die Erfahrungen im Kreis zeigen, dass städtische Bürgschaften als „Türöff- Vernetzung der Akteure können ner“ am Wohnungsmarkt für Geflüchtete dienen können. Positive Erfahrun- die Integration befördern gen wurden damit gemacht, dass die Stadt zunächst als Mieter des Wohn- raums auftritt und nach gegebener Zeit (z. B. bei Anerkennung) der Mietver- trag überschrieben wird. Um die Integration in den regulären Wohnungs- markt zu befördern, empfiehlt es sich, die Akteure rund um das Thema Ge-

148 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019 flüchtete und Integration stärker zu vernetzen. Im Prozess wurde deutlich, dass es im Kreis Heinsberg bereits einige Initiativen, Engagierte und Ehren- amtliche gibt, diese bisher aber noch wenig voneinander wissen. Im Rahmen des Zielgruppenworkshops wurde zudem der Vorschlag geäußert, dass Woh- nungsanbieter einen kreisweiten Wohnungspool zur dringlichen Unterbrin- gung von Geflüchteten einrichten könnten. Wir empfehlen den Wohnungs- pool für dringliche Wohnungsbedarfe zu etablieren, unabhängig davon, ob ein Migrationshintergrund vorliegt (Wohnungsnotfälle).

Imageverbesserung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus

Generell sollte der öffentlich geförderte Wohnungsbau und -umbau weiter angeregt werden, um preisgebundenen Wohnraum für u.a. einkommensschwache Haushalte im Kreis Heinsberg zu schaffen. Hierfür sind mehr Transparenz in der Förderlandschaft und eine verstärkte Förderberatung denkbar. Der öffentlich geförderte Wohnungsbau hat teilweise noch immer ein negativ besetztes Image im Kreis Heinsberg. Hier sollte durch Aufklärung und vermehrte Öffentlichkeitsarbeit gegengesteuert werden.

Zur Imageverbesserung des geförderten Wohnungsbaus trägt auch die öf- fentlichkeitswirksame Darstellung von guten Beispielen bei. Die Architekten- kammer NRW lobte in 2017 in diesem Zusammenhang einen Wettbewerb zu qualitätsvollem Bauen im öffentlich geförderten Wohnungsbau aus. Der NRW Landespreis 2017 für Architektur, Wohnungs- und Städtebau „Gutes Bauen im öffentlich geförderten Wohnungsbau“ zeichnet Wohnkonzepte für unterschiedliche Zielgruppen mit erschwinglichen Mieten aus28. Das Ergebnis bietet eine Best-Practice-Sammlung von Vorhaben des öffentlich geförderten Wohnungsbaus, die auch im Kreis Heinsberg stärker kommuniziert werden sollten, um auf eine Imageverbesserung hinzuwirken. Auch gute Beispiele aus dem Kreis selbst, sollten in der Öffentlichkeit weiter verbreitet werden, z. B. über die Presse, Finanzierungsinstitute, Ausstellungen etc.

Empfehlenswert ist auch die Durchführung einer Wohnungsmarktkonferenz oder einer Informationsveranstaltung zum öffentlich geförderten Wohnungs- bau (bestenfalls unter Einbindung des zuständigen Ministeriums oder der NRW.BANK), um neue Investoren für den öffentlich geförderten Wohnungs- bau zu gewinnen und Vorurteile abzubauen. Auch für Privatpersonen sind die Fördermöglichkeiten des Landes oftmals unbekannt. Bei Beratungsange- boten der Finanzierungsinstitute finden die Angebote der Wohnraumförde- rung oftmals keine Erwähnung. Auch diesbezüglich sollte eine stärkere Auf- klärungsarbeit geleistet werden.

28 Quelle: Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung NRW 2017: Gutes Bauen im öffentlich geförderten Wohnungsbau

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Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Gute-Praxis-Beispiel Informati- Praxisbeispiel Informationsveranstaltung zum öffentlich geförderten Woh- onsveranstaltung zum öffentlich nungsbau geförderten Wohnungsbau

Die Stadt Gelsenkirchen stieß im Jahr 2016 einen Dialog zum Gelsenkirche- ner Wohnungsmarkt an. In zwei Workshops wurden zunächst Bedarfe und Chancen in der Neubau- und Bestandsentwicklung gemeinsam mit Vertretern aus der Immobilienwirtschaft, Verwaltung und Banken diskutiert. Berater der NRW.BANK informierten über die entsprechenden Förderkonditionen des Landes. Darauf folgend fand unter der Beteiligung der Fachöffentlichkeit eine Wohnungsmarktkonferenz statt, die auch auf eine Investitionssteige- rung im öffentlich geförderten Segment zielte.

8.6. Profilierung als regionaler Wohnstandort

Image als Wohnstandort festigen und kommunizieren

Ergebnisse der InWIS- Im Kreis Heinsberg kann man gut wohnen – dies konnte die Wohnungs- Bewohnerbefragung für das marktstudie aufzeigen. Diese Message sollte nun auch nach außen stärker Kreismarketing nutzen kommuniziert werden. Im Kontext von Standortentscheidungen von Unter- nehmen gewinnen weiche Standortfaktoren, wie die Lebensqualität in den Städten bzw. Regionen, aber auch insbesondere die Wohnangebote an Be- deutung. Deshalb sollten die weichen Standortfaktoren im Kreis Heinsberg öffentlichkeitswirksam präsentiert werden. Entsprechendes Engagement gibt es bereits seitens der Wirtschaftsförderung des Kreises (WFG). Wir empfehlen, die Ergebnisse der InWIS-Bewohnerbefragung für das Marketing zu nutzen. Aufbauend auf den abgefragten Themen zur Wohnzufriedenheit und zu Wohnwünschen, lässt sich ein Profil als Wohnstandort ableiten, welches optimal für eine Marketingkampagne zur Ansprache von Unternehmen, Ei- gentümern und zum Anwerben neuer Bewohner und Investoren genutzt werden kann.

Des Weiteren wurden im Prozess von verschiedenen Akteuren die verbesser- ten Standortvorteile im Kreis erwähnt. So sollte z. B. auch die Verbesserung der verkehrlichen Anbindung (B56n) und der digitalen Infrastruktur als Standortvorteil für die Region Bestandteil künftigen Marketings sein.

Karrierenetzwerk für „Rückkehrer“

Fachkräftesicherung auch im Im Zuge des demografischen Wandels werden sich die Engpässe auf dem Kreis Heinsberg als Herausforde- Arbeitsmarkt, besonders im ländlichen Raum, weiter verschärfen. Die Analy- rung se hat gezeigt, dass der Kreis Heinsberg von Wanderungsverlusten der Star- terhaushalte geprägt ist. Auch im Zielgruppenworkshop zum Jungen Wohnen wurde diskutiert, welche Potenziale Rückkehrer für die Region bieten kön- nen. Wir empfehlen, künftig einen stärkeren Fokus auf die Gewinnung von Rückkehrern zu setzen. Zunächst gilt es sich strategisch mit der Frage zu beschäftigen, wie Starterhaushalte, die zur Ausbildung den Kreis verlassen, z. B. im Zuge der Familiengründung, wieder zurückgeholt werden können.

Insbesondere vor dem Hintergrund des Fachkräftemangels im ländlichen Raum, ist hierfür die Etablierung eines Karrierenetzwerkes zu empfehlen. Dieses kann einerseits zur Sicherung der Fachkräfte und gleichzeitig zur

150 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Versorgung im ländlichen Raum, z. B. mit Ärzten, beitragen. So können explizit jene Personen angesprochen werden, die für das Medizinstudium ihren angestammten Wohnort verlassen haben und zur Rückkehr „in die Heimat“ als Landarzt gewonnen werden sollen.

Aber auch ein attraktives Baulandangebot und eine gute Infrastruktur (z. B. auch familienbezogen, wie Kita-Plätze, Schulen) können positive Standort- vorteile für Rückkehrer sein.

Praxisbeispiel Karrierenetzwerk für Rückkehrer Gute-Praxis-Beispiel Karriere- netzwerk für Rückkehrer Das Beispiel des Hochsauerlandkreises, der im Gegensatz zum Kreis Heins- berg von einem Bevölkerungsrückgang betroffen ist, zeigt wie es gehen kann. Heimvorteil HSK ist ein Projekt der Wirtschaftsförderung des Hochsauer- landkreises Netzwerk, das darauf zielt, abgewanderte Bewohner für eine Rückkehr in den Hochsauerlandkreis zu gewinnen. Hierzu gibt es viele Ange- bote über Social Media, und die direkte Ansprache über eine Kontaktperson. Im Mittelpunkt stehen attraktive Jobangebote in Form eines Karrierenetz- werkes, aber es wird auch Unterstützung bei Wohnungs-/Baulandsuche, KiTa-Plätzen etc. geboten. Das Projekt setzt vor allem auf die Kommunikation der Vorteile der Region und auf Erfahrungen von „Rückkehren“ und deren Berichterstattung.

8.7. Marktbeobachtung und Austausch

Analyseebene Quartier stärken/Sozialraummonitoring fortführen

Im Kreis Heinsberg gibt es bereits eine intensive Auseinandersetzung mit Betrachtungsebene Quartier der Analyse auf Quartiersebene. Im Rahmen dieser Studie konnte auf vor- weiter nutzen und ausbauen handenen Quartiersanalysen aufgebaut werden und es wurden eigene Aus- wertungen zum Wohnungsmarkt auf Quartiersebene durchgeführt.

Diese aufgebaute und mit statistischen Daten gefütterte Betrachtungsebene Quartier/Sozialraum sollte weiterhin genutzt und gespeist werden, um klein- räumige Herausforderungen, Trends und Bedarfe frühzeitig erkennen zu können und passgenaue Strategien zu entwickeln.

Die kleinräumige Betrachtung hat für die Kommunen verschiedene Vorteile. So kann durch ausgewählte Indikatoren die Aufmerksamkeit auf bestimmte Zielgruppen oder Herausforderungen gelenkt werden. Kleinräumige Analysen schaffen faktenbasierte Grundlagen für eine nachhaltige Stadtentwicklungs-, und Sozialpolitik. Wir empfehlen die kontinuierliche Fortschreibung der kleinräumigen Analysen, um anhand der Betrachtung von Zeitreihen positive und negative Entwicklungen aufzeigen zu können.

Interkommunalen Austausch zum Wohnungsmarkt fortführen

Im Rahmen des kooperativen Prozesses zur Wohnungsmarktstudie wurden Fortführung der Steuerungsgrup- bereits wichtige Akteure in den Prozess integriert. Er diente dazu, die Ergeb- pe, Erweiterung um weitere relevante Akteure des Woh- nisse abgestimmt zu ermitteln und somit eine möglichst hohe Akzeptanz der nungsmarktes Akteure herzustellen.

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Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Um einen Erfahrungsaustausch unter den kreisangehörigen Kommunen fort- zuführen, eignet sich die Steuerungsgruppe, die sich für die Erarbeitung der Wohnungsmarktstudie zusammengefunden hat und die Ergebnisse reflektiert und diskutiert hat. Empfehlenswert ist die Fortführung des Austausches zum Thema Wohnen zwischen den Kommunen untereinander sowie zwischen Kommunen und Kreis.

Die Gruppe, die aktuell aus den Bürgermeistern bzw. relevanten Fachstellen der Kommunen besetzt ist, sollte um weitere (ggfs. themenbezogene) Woh- nungsmarktakteure ergänzt werden, darunter Vertreter der Wohnungswirt- schaft, Finanzierungsinstitute, Interessensvertretungen privater Eigentümer und Sozialverbände. Zielsetzung einer Fortführung der Steuerungsgruppe in einer Erweiterung kann die gemeinsame Durchführung öffentlichkeitswirk- samer Veranstaltungen (z. B. Podiumsdiskussionen) oder einer regionalen Wohnungsbaumesse zur Gewinnung neuer Investoren sein.

Auch die grenzüberschreitende Zusammenarbeit, die teilweise mit Kommu- nen der Niederlande bereits existiert (z. B. Wassenberg), ist zu begrüßen und fortzuführen.

Wohnungsmarktbeobachtung

Wohnungsmarktbeobachtung als Ziel der Wohnungsmarktbeobachtung ist es, die Wohnungsmarktentwicklung Frühwarnsystem nutzen differenziert und zeitnah zu analysieren und Probleme rechtzeitig zu erkennen. Somit übernimmt die Wohnungsmarktbeobachtung die wichtige Funkti- on eines Frühwarnsystems, das zum einen Fehlentwicklungen am Woh- nungsmarkt aufzeigt, und zum anderen anzeigt, wenn die analysierte Ent- wicklung nicht mehr mit den Annahmen übereinstimmt, die Grundlage für die Wohnungsbedarfsprognose aus der Wohnungsmarktstudie waren. In beiden Fällen ist auf Basis einer guten Informationslage zu entscheiden, ob steuernd auf die Marktentwicklung Einfluss genommen werden und hierbei die im Konzept vorgeschlagenen und umgesetzten Maßnahmen modifiziert werden sollten.

Teilnahme Forum KomWOB zum Der Aufbau einer strategischen Wohnungsmarktbeobachtung kann in Nord- Aufbau einer Wohnungsmarktbe- rhein-Westfalen im Rahmen des Forum KomWoB und des RegioWoB unter- obachtung stützt werden. Bei dem Forum KomWoB handelt es sich um einen Zusammen- schluss von Kommunen und weiteren Akteuren, die das Ziel verfolgen, sich gegenseitig bei dem Aufbau und der Weiterentwicklung kommunaler Woh- nungsmarktbeobachtung zu unterstützen. Ein kommunenübergreifender Erfahrungsaustausch findet im Rahmen von regelmäßigen Veranstaltungen und Arbeitsgruppen statt. Moderiert wird das Forum KomWoB vom Team der Wohnungsmarktbeobachtung der NRW.BANK. Bei RegioWoB handelt es sich um ein flexibles und informelles Instrument zur Zusammenarbeit für die Regionen, wo ein effizientes Monitoringsystem allein nur schwer zu verwirk- lichen ist. Die kontinuierliche Kooperation stärkt die Position der Region und ermöglicht auch kleinen Kommunen, die Wahrnehmung für sie wichtiger wohnungsmarkrelevanter Themen zu steigern.

152 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

9. Literatur/Quellen

ALTEN- UND PFLEGEHEIME ST. JOSEF GGMBH 2018: Einrichtungen: Senioren- Wohnanlage. Online abrufbar: http://www.josef- premium.de/einrichtungen.html

BEZIRKSREGIERUNG KÖLN (HRSG.) 2018: Dezernat 20 - Unterbringung von Flücht- lingen. Online abrufbar: https://www.bezreg- koeln.nrw.de/brk_internet/leistungen/abteilung02/20/index.html

BUNDESAGENTUR FÜR ARBEIT (HRSG.) 2018: Arbeitsmarkt im Überblick – Be- richtsmonat Dezember 2016. Online abrufbar: https://statistik.arbeitsagentur.de/Navigation/Statistik/Statistik-nach- Regionen/Politische-Gebietsstruktur/Nordrhein-Westfalen/Heinsberg- Nav.html

BUNDESAMT FÜR MIGRATION UND FLÜCHTLINGE (HRSG.) 2017: Asylgeschäftsbericht für den Monat Dezember 2017. Online abrufbar: http://www.bamf.de/SharedDocs/Anlagen/DE/Downloads/Infothek/Statistik/ Asyl/201712-statistik-anlage-asyl- geschaeftsbericht.pdf?__blob=publicationFile

BUNDESAMT FÜR MIGRATION UND FLÜCHTLINGE (HRSG.) 2018: Schlüsselzahlen Asyl 2017. Online abrufbar: http://www.bamf.de/SharedDocs/Anlagen/DE/Publikationen/Flyer/flyer- schluesselzahlen-asyl-2017.pdf?__blob=publicationFile

CARITAS HEINSBERG 2018: Senioren-Service-Wohnen Dremmen: Selbstbestimmt im Alter wohnen - aber nicht allein sein! Online abrufbar: https://www.caritas-heinsberg.de/gesundheit-pflege/senioren-servicewohnen-dremmen/

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS HEINSBERG (HRSG.) 2017: Grundstücksmarktbericht 2017. S. 23.

HEINRICHS-GRUPPE 2018: Einrichtungen: Servicewohnen Lövenich. Online abrufbar: https://www.heinrichs-gruppe.de/unsere- leistungen/servicewohnen/servicewohnen-loevenich/

INWIS FORSCHUNG & BERATUNG GMBH 2018: Gutachten über die Ermittlung der angemessenen Bedarfe der Unterkunft (§ 22. Abs. 1 SGB II und § 35 SGB XII) – „Schlüssiges Konzept“ für das Gebiet des Kreises Heinsberg

KREIS HEINSBERG (HRSG.) 2017: Quartiersanalyse

LANDESBÜRO ALTENGERECHTE QUARTIERE. NRW 2017: Generationen Campus Hückelhoven. Online abrufbar: http://www.aq-nrw.de/quartier- erleben/projektlandkarte/projekte/generationencampus-hueckelhoven/ziele- kooperation/

153

Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

MINISTERIUM FÜR BAUEN UND VERKEHR DES LANDES NORDRHEIN-WESTFALEN 2008: Wohnungsbau am Beginn des 21. Jahrhundert. 2. Auflage, geändert 2011, S. 173 – 177

MINISTERIUM FÜR HEIMAT, KOMMUNALES, BAU UND GLEICHSTELLUNG NRW 2019: Von Bewohnern für Bewohner. Bauförderung. Online abrufbar: https://www.mhkbg.nrw/themen/bau/wohnen/mieten-und-eigentum/von- bewohnern-fuer-bewohner

MINISTERIUM FÜR HEIMAT, KOMMUNALES, BAU UND GLEICHSTELLUNG NRW 2019: Mo- dernisierung. Online abrufbar: https://www.mhkbg.nrw/themen/bau/wohnen/mieten-und- eigentum/modernisierung-fuer-bestehende-wohnungen-und-haeuser

MINISTERIUM FÜR HEIMAT, KOMMUNALES, BAU UND GLEICHSTELLUNG NRW 2017: Gutes Bauen im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Online abrufbar: http://www.aknw.de/fileadmin/user_upload/Publikationen- Broschueren/Landespreis_NRW_2017_Dokumentation.pdf

NRW.BANK (HRSG.) 2017: Preisgebundener Wohnungebundener Wohnungs- bestand 2016.

NRW.BANK, MINISTERIUM FÜR BAUEN, WOHNEN, STADTENTWICKLUNG UND VERKEHR DES LANDES NORDRHEIN-WESTFALEN (HRSG.) 2016: Zusätzliche Nachfrage an Woh- nungsneubau und Wohnbauland infolge der Zuwanderung von Flüchtlingen nach Nordrhein-Westfalen: Modellrechnungen

SENIORENRESIDENZ ERKELENZ GEMEINNÜTZIGE GMBH 2018: Pro Seniore Residenz Erkelenz. Online abrufbar: http://www.pro- seniore.de/index.php?id=1157&haus=1157

WOHNUNGSWIRTSCHAFT IM WESTEN 2018: Prüfverband der Wohnungsgenossen- schaften Rheinland Westfalen. Online abrufbar: https://www.vdw- rw.de/themen/genossenschaften.html

154 Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

10. Anhang

10.1. Ergebnisse der Zielgruppenworkshops

Soziale Wohnraumversorgung

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Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

Junges Wohnen und Migration

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Bezahlbares Wohnen im Alter (mit Kommunaler Konferenz Pflege und Alter)

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Wohnungsmarktstudie Kreis Heinsberg | April 2019

10.2. Kommunalsteckbriefe

158 DATENGRUNDLAGEN ZU DEN KOMMUNALSTECKBRIEFEN KENNZIFFERN DATENBASIS

SOZIODEMOGRAPHIE

Einwohnerzahl IT.NRW

Einwohnerentwicklung 2011-2015 IT.NRW

Wanderungssaldo je 1.000 EW IT.NRW

Einwohner unter 18 Jahren IT.NRW

Einwohner zwischen 30 und unter 50 Jahren IT.NRW

Einwohner über 65 Jahren IT.NRW

Billeter-Maß 2015 InWIS 2018, eigene Berechnung auf Basis IT.NRW

Bevölkerungskennzahlen auf Quartiersebene Kreis Heinsberg (Hrgs.) 2017: Quartiersanalyse

Veränderung der Altersgruppen zwischen 2014 IT.NRW (Bevölkerungsprognose, Basisjahr 2014) und 2030

WOHNUNGSMARKT

Anteil öffentlich geförderten Wohnungsbaus an NRW.BANK Wohnungsmarktprofile 2016 allen MW

Bauintensität IT.NRW

Baufertigstellungen IT.NRW

Nachfrage in Hits/Monat ImmobilienScout24 Angebotsdaten I/2012-II/2017

Preise ImmobilienScout24 Angebotsdaten I/2012-II/2017

Wohnfläche ImmobilienScout24 Angebotsdaten I/2012-II/2017

Grundstücksfläche ImmobilienScout24 Angebotsdaten I/2012-II/2017

Wohnungsbedarfsprognose bis 2030 InWIS 2018, eigene Berechnung auf Basis IT.NRW

Vergleich der Bautätigkeit IT.NRW

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

Freistehende Einfamilienhäuser fEFH

Ein- und Zweifamilienhäuser EZFH

Mehrfamilienhäuser MFH

Eigentumswohnungen ETW

Mietwohnungen MW ERLÄUTERUNG ZU DEN KOMMUNALSTECKBRIEFEN

Billeter-Maß Das Billetermaß ist ein Indikator für die Alterszusammensetzung einer Bevölkerung und setzt die nicht mehr reproduktionsfähige Generation (im Alter von 50 Jahren und älter) ins Verhältnis zur reproduktiven (die Altersgruppe der 16- bis 50-Jährigen) und vorreproduktiven Bevölkerung (die Altersgruppe bis 16 Jahre). Das Billetermaß macht zwar keine Angaben über die zu erwartenden Bevölkerungszahlen, zeigt aber das so genannte endogene Entwicklungspotenzial eines Stadtteils auf. Die Maßzahl ist dabei wie folgt zu interpretieren: Eine positive Zahl bedeutet, dass der betrachtete Stadtteil aus sich heraus, also allein durch das Verhältnis von Geburten zu Sterbefällen, noch an Bevölkerung zunehmen würde. Wanderungsbewegun- gen werden beim Billetermaß nicht berücksichtigt. Ein negativer Wert zeigt dementsprechend ein (zukünftiges) Übergewicht der Sterbefälle gegenüber den Geburten.

Bauintensität Die durchschnittliche Bauintensität zeigt die Baufertigstellungen pro 1.000 Einwohner.

ImmobilienScout24 Zur Analyse des Wohnungsmarktes werden die Wohnungsangebote, die von und Hits/Monat 2012 bis 2017 (2. Quartal) auf der Immobilienplattform ImmobilienScout24 eingestellt wurden ausgewertet und dienen der differenzierten Betrach- tung der Angebots- und Nachfragesituation. Die Auswertung ermöglicht es, Unterschiede im Nachfrageverhalten (z.B. hinsichtlich Wohnungsgrößen) aufzuzeigen. Die Nachfrage wird über die sogenannten „Hits/Monat“, das heißt die Aufrufe einzelner Angebote im Internet, gemessen. Berechnet wird grundsätzlich ein Durchschnittswert für das einzelne Objekt. Die Hits bilden zwar nicht die tatsächliche Nachfrage ab, sie verdeutlichen jedoch das Inter- esse der Nachfrager an bestimmten Orten und Produkten. KOMMUNALSTECKBRIEF__ERKELENZ

LAGE CHARAKTERISTIKA Erkelenz umfasst zehn Quartiere und liegt im Osten des Kreises Heinsberg. Sie zählt zu einer der be- völkerungsstärksten Kommunen im Kreis. Das gesamte Stadtgebiet umfasst 117 km2. Die Entwicklung der Kommune Erkelenz ist momentan aufgrund der Umsiedlungsgebiete, ausgelöst durch den Tagebau Garzweiler II, besonders dynamisch. Als Wohnstandort zeichnet sich Erkelenz durch eine gut ausgebaute Infrastruktur sowie eine gute verkehrliche Anbindung an die Rheinmetropolen und Mönchenglad- bach aus.

AUSGANGSSITUATION Kommune Kreis

Einwohnerzahl zum 31.12.2015 43.350 252.527 Einwohnerentwicklung 2011-2015 0,7 % 1,8 % Wanderungssaldo je 1.000 EW 2011-2013 2,1 2,7 Wanderungssaldo je 1.000 EW 2014-2015 9,2 11,1

Anteil der Einwohner unter 18 Jahren 2015 16,6 % 16,9 % Anteil der Einwohner ab 65 Jahren 2015 20,6 % 19,9 % Billeter-Maß 2015 -0,73 -0,68

Anteil der Wohnungen in MFH 2015 26,8 % 24,8 %

Anteil des öffentl. gef. Wohnungsbaus an MFH 2015 11,6 % k.A. Ø Bauintensität 2013-2015 4,8 3,9 Ø Bauintensität MFH 2013-2015 1,8 1,1 Ø Bauintensität EZFH 2013-2015 3,0 2,8

Ø Nachfrage nach MW in Hits/Monat 1.463 1.036 Ø Preis von MW in €/m2 6,33 5,86

Ø Wohnfläche MW in m2 80 80

Ø Nachfrage nach ETW in Hits/Monat 576 394 Ø Preis von ETW in €/m2 1.810 1.352

Ø Wohnfläche ETW in 2m 88 88

Ø Nachfrage nach fEFH in Hits/Monat 832 583 Ø Preis von fEFH in € 247.528 231.366 Ø Wohnfläche fEFH in 2m 151 148

Ø Grundstücksfläche fEFH in 2m 609 675 QUARTIERSÜBERSICHT 1 Gerderath, Gerderhahn 2 Golkrath, Houverath, Matzerath 3 Granterath, Hetzerath, Tenholt 4 Schwanenberg, Lentholt, Grambusch 5 Erkelenz 6 Erkelenz 7 Lövenich, Katzem 8 Kückhoven, Neu-Immerath, Bellinghoven 9 Venrath, Kaulhausen, Terheeg 10 Holzweiler, Immerath, Keyenberg BEVÖLKERUNGSKENNZAHLEN

Einwohner- Anteil der unter Anteil der ab Anteil der ab Wanderungs- Einwohner- dichte 20-Jährigen 65-Jährigen 80-Jährigen saldo je zahl 2016 (EW/km2) in % in % in % 1.000 EW 1 4.917 767 17,4 % 17,4 % 5,9 % -6,7

2 1.995 239 16,8 % 16,8 % 6,7 % -5,0

3 3.295 424 15,7 % 15,7 % 6,3 % -7,3

4 2.263 206 18,0 % 18,0 % 6,1 % 5,3

5 8.955 1.819 19,0 % 19,0 % 7,1 % -0,6

6 9.929 1.753 16,3 % 16,3 % 8,0 % 6,8

7 3.882 200 17,5 % 17,5 % 7,1 % 2,6

8 3.058 361 15,9 % 15,9 % 7,8 % 9,8

9 2.306 187 18,3 % 18,3 % 6,2 % 15,6

10 3.111 94 15,3 % 15,3 % 6,5 % -2,3

WOHNUNGSBEDARFSPROGNOSE BIS 2030 Kommune Kreis Gesamtbedarf 2018 - 2030 2.4051 10.924 Bedarf an Ein- / Zweifamilienhäusern 2018-2030 1.3001 5.224 Bedarf an Eigentumswohnungen 2018-2030 1951 953 Bedarf an Mietwohnungen 2018-2030 9101 4.747 Anteil MFH am Gesamtbedarf 46 % 52 % Vergleich: Anteil MFH an der Bautätigkeit 2017 50 % 40 %

1 Wohnungsbedarf aus dem Handlungskonzept Wohnen für die Stadt Erkelenz (jährlicher Bedarf von 185 WE) In diesem Steckbrief wird auf die Darstellung der Bevölkerungsprognose von IT.NRW verzichtet, da die Wohnungsbedarfsprognose (im Gegensatz zu den Prognosen der anderen Kommunen) nicht auf dieser beruht, sondern auf Basis der städtischen Bevölkerungsprognose gerechnet wurde (vgl. Handlungskonzept Wohnen der Stadt Erkelenz). KOMMUNALSTECKBRIEF__GANGELT

LAGE CHARAKTERISTIKA Gangelt umfasst drei Quartiere und liegt im Südwesten des Kreises. Die Kommune erstreckt sich über eine Gebietsfläche von rd. 50 km2 und gehört auch einwohnbezogen zu den kleineren Kommunen des Kreises. Die Entwicklungsgesellschaft Gangelt setzt sich für günstiges Bauland und die Förderung der Wirtschaft in der Region ein. Aufgrund der Naturnähe in Kombination mit der guten Er- reichbarkeit von Großstädten, wie z.B. Maastricht, ist Gangelt ein beliebter Wohnort.

AUSGANGSSITUATION Kommune Kreis

Einwohnerzahl zum 31.12.2015 12.015 252.527 Einwohnerentwicklung 2011-2015 5,1 % 1,8 %

Wanderungssaldo je 1.000 EW 2011-2013 12,1 2,7

Wanderungssaldo je 1.000 EW 2014-2015 19,7 11,1

Anteil der Einwohner unter 18 Jahren 2015 16,1 % 16,9 % Anteil der Einwohner ab 65 Jahren 2015 18,8 % 19,9 % Billeter-Maß 2015 -0,69 -0,68

Anteil der Wohnungen in MFH 2015 14,1 % 24,8 %

Anteil des öffentl. gef. Wohnungsbaus an MFH 2015 15,7 % k.A. Ø Bauintensität 2013-2015 6,0 3,9 Ø Bauintensität MFH 2013-2015 1,5 1,1 Ø Bauintensität EZFH 2013-2015 4,5 2,8

Ø Nachfrage nach MW in Hits/Monat 733 1.036 Ø Preis von MW in €/m2 5,87 5,86 Ø Wohnfläche MW in m2 87 80

Ø Nachfrage nach ETW in Hits/Monat 373 394 Ø Preis von ETW in €/m2 1.541 1.352 Ø Wohnfläche ETW in 2m 122 88

Ø Nachfrage nach fEFH in Hits/Monat 391 583

Ø Preis von fEFH in € 213.675 231.366 Ø Wohnfläche fEFH in 2m 150 148

Ø Grundstücksfläche fEFH in 2m 686 675 QUARTIERSÜBERSICHT

1 Gangelt, Hastenrath, Niederbusch 2 Birgden, Kreuzrath 3 Breberen, Brüxgen, Langbroich

BEVÖLKERUNGSKENNZAHLEN

Einwohner- Anteil der unter Anteil der ab Anteil der ab Wanderungs- Einwohner- dichte 20-Jährigen 65-Jährigen 80-Jährigen saldo je zahl 2016 (EW/km2) in % in % in % 1.000 EW 1 5.330 218 15,8 % 21,8 % 5,6 % 0,2 2 3.840 439 19,5 % 17,6 % 5,2 % 5,7 3 3.336 215 17,4 % 20,9 % 6,8 % -6,6

WOHNUNGSBEDARFSPROGNOSE BIS 2030 Kommune Kreis Gesamtbedarf 2018 - 2030 673 10.924 Bedarf an Ein- / Zweifamilienhäusern 2018-2030 377 5.224 Bedarf an Eigentumswohnungen 2018-2030 34 953 Bedarf an Mietwohnungen 2018-2030 262 4.747 Anteil MFH am Gesamtbedarf 44 % 52 % Vergleich: Anteil MFH an der Bautätigkeit 2017 17 % 40 %

BEVÖLKERUNGSPROGNOSE BIS 2030 Kommune Kreis Prognostizierter Bevölkerungsstand 2030 12.459 249.326 Prognostizierte Bevölkerungsentwicklung 2014-2030 in % 7,0 % 0,4 %

VERÄNDERUNG DER ALTERSGRUPPEN ZWISCHEN 2014 UND 2030

24,9% Einwohner ab 75 Jahren 30,1%

11,8% Einwohner zwischen 30 und unter 50 Jahren -6,5%

-7,1% Einwohner unter 18 Jahren -10,5%

-20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% Gangelt Heinsberg (Kreis) KOMMUNALSTECKBRIEF__GEILENKIRCHEN LAGE CHARAKTERISTIKA Geilenkirchen setzt sich auf einer Gebietsfläche von rd. 83 km2 aus acht Quartieren zusammen. Die Kommune befindet sich im Süden des Kreises und ist durch eine vielfältige und naturnahe Landschaft geprägt. Als attraktiver Wohnort zeichnet sich Geilenkirchen durch die Nähe zur Stadt Aachen und des Naturparks Eifel aus. Außerdem wird ein hoher Freizeit- und Wohnwert durch das attraktive Wohnumfeld erreicht.

AUSGANGSSITUATION Kommune Kreis

Einwohnerzahl zum 31.12.2015 26.963 252.527 Einwohnerentwicklung 2011-2015 2,3 % 1,8 %

Wanderungssaldo je 1.000 EW 2011-2013 6,2 2,7 Wanderungssaldo je 1.000 EW 2014-2015 8,5 11,1

Anteil der Einwohner unter 18 Jahren 2015 17,0 % 16,9 % Anteil der Einwohner ab 65 Jahren 2015 18,8 % 19,9 % Billeter-Maß 2015 -0,66 -0,68

Anteil der Wohnungen in MFH 2015 27,4 % 24,8 % Anteil des öffentl. gef. Wohnungsbaus an MFH 2015 19,4 % k.A. Ø Bauintensität 2013-2015 2,4 3,9 Ø Bauintensität MFH 2013-2015 0,5 1,1 Ø Bauintensität EZFH 2013-2015 1,9 2,8

Ø Nachfrage nach MW in Hits/Monat 998 1.036

Ø Preis von MW in €/m2 5,75 5,86 Ø Wohnfläche MW in m2 79 80

Ø Nachfrage nach ETW in Hits/Monat 339 394 Ø Preis von ETW in €/m2 1.198 1.352

Ø Wohnfläche ETW in 2m 87 88

Ø Nachfrage nach fEFH in Hits/Monat 539 583

Ø Preis von fEFH in € 236.176 231.366 Ø Wohnfläche fEFH in 2m 153 148

Ø Grundstücksfläche fEFH in 2m 641 675 QUARTIERSÜBERSICHT 1 Geilenkirchen 2 Bauchem 3 Hünshoven 4 Teveren, Neuteveren, Groterath 5 Gillrath, Hatterath 6 Tripsrath, Niederheide, Süggerath 7 Lindern, Leiffarth, Beeck 8 Immendorf, Prummern, Waurichen

BEVÖLKERUNGSKENNZAHLEN

Einwohner- Anteil der unter Anteil der ab Anteil der ab Wanderungs- Einwohner- dichte 20-Jährigen 65-Jährigen 80-Jährigen saldo je zahl 2016 (EW/km2) in % in % in % 1.000 EW 1 4.923 2.247 16,1 % 24,7 % 9,1 % 6,9 2 5.309 1.373 21,5 % 15,1 % 3,1 % 10,0 3 4.061 567 14,8 % 24,9 % 7,3 % 8,1 4 3.424 226 18,8 % 18,2 % 5,0 % 18,4 5 2.420 290 17,5 % 20,2 % 5,6 % 20,7 6 2.373 191 18,1 % 17,2 % 5,1 % -5,5 7 3.691 176 17,4 % 19,6 % 5,9 % -11,9 8 2.771 212 18,3 % 17,8 % 5,1 % 1,1

WOHNUNGSBEDARFSPROGNOSE BIS 2030 Kommune Kreis Gesamtbedarf 2018 - 2030 1.607 10.924 Bedarf an Ein- / Zweifamilienhäusern 2018-2030 625 5.224 Bedarf an Eigentumswohnungen 2018-2030 161 953 Bedarf an Mietwohnungen 2018-2030 821 4.747 Anteil MFH am Gesamtbedarf 61 % 52 % Vergleich: Anteil MFH an der Bautätigkeit 2017 36 % 40 %

BEVÖLKERUNGSPROGNOSE BIS 2030 Kommune Kreis Prognostizierter Bevölkerungsstand 2030 28.365 249.326 Prognostizierte Bevölkerungsentwicklung 2014-2030 in % 6,5 % 0,4 %

VERÄNDERUNG DER ALTERSGRUPPEN ZWISCHEN 2014 UND 2030

31,8% Einwohner ab 75 Jahren 30,1%

0,04% Einwohner zwischen 30 und unter 50 Jahren -6,5%

-4,8% Einwohner unter 18 Jahren -10,5%

-20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% Geilenkirchen Heinsberg (Kreis) KOMMUNALSTECKBRIEF__HEINSBERG LAGE CHARAKTERISTIKA Heinsberg fasst zehn Quartiere und befindet sich im Zentrum des Kreises. Heinsberg gehört zu einer der bevölkerungsstärksten Kom- munen im Kreis. Die Gebietsfläche umfasst rd. 92 km2 und die Wohnum- felder sind überwiegend landwirt- schaftlich geprägt. Als Wohnort kann Heinsberg mit einer vielfältigen Infrastruktur und der Nähe zur nied- erländischen Grenze überzeugen. Der wiedereröffnete Bahnhof konnte zur Verbesserung der verkehrlichen Anbindung beitragen.

AUSGANGSSITUATION Kommune Kreis

Einwohnerzahl zum 31.12.2015 41.538 252.527 Einwohnerentwicklung 2011-2015 1,4 % 1,8 %

Wanderungssaldo je 1.000 EW 2011-2013 2,0 2,7 Wanderungssaldo je 1.000 EW 2014-2015 9,4 11,1

Anteil der Einwohner unter 18 Jahren 2015 16,6 % 16,9 % Anteil der Einwohner ab 65 Jahren 2015 20,6 % 19,9 % Billeter-Maß 2015 -0,70 -0,68

Anteil der Wohnungen in MFH 2015 23,8 % 24,8 % Anteil des öffentl. gef. Wohnungsbaus an MFH 2015 12,2 % k.A. Ø Bauintensität 2013-2015 3,2 3,9 Ø Bauintensität MFH 2013-2015 1,1 1,1 Ø Bauintensität EZFH 2013-2015 2,1 2,8

Ø Nachfrage nach MW in Hits/Monat 895 1.036

Ø Preis von MW in €/m2 5,76 5,86 Ø Wohnfläche MW in m2 79 80

Ø Nachfrage nach ETW in Hits/Monat 325 394

Ø Preis von ETW in €/m2 1.227 1.352 Ø Wohnfläche ETW in 2m 85 88

Ø Nachfrage nach fEFH in Hits/Monat 572 583 Ø Preis von fEFH in € 201.256 231.366 Ø Wohnfläche fEFH in 2m 147 148 Ø Grundstücksfläche fEFH in 2m 683 675 QUARTIERSÜBERSICHT 1 Heinsberg 2 Oberbruch 3 Dremmen 4 Schafhausen, Grebben, Hülhoven 5 Karken, Hingen 6 Unterbruch, Kempen 7 Kirchhoven, Lieck 8 Laffeld, Aphoven, Schleiden 9 Waldenrath, Straeten 10 Randerath, Porselen, Uetterath BEVÖLKERUNGSKENNZAHLEN Einwohner- Anteil der unter Anteil der ab Anteil der ab Wanderungs- Einwohner- dichte 20-Jährigen 65-Jährigen 80-Jährigen saldo je zahl 2016 (EW/km2) in % in % in % 1.000 EW 1 9.215 1.400 16,1 % 23,2 % 7,7 % -0,7 2 5.492 1.126 16,9 % 20,3 % 5,6 % 7,5 3 3.902 775 17,2 % 22,7% 7,0 % 11,3 4 3.460 671 16,8 % 20,2 % 5,6 % 9,2 5 3.852 409 17,2 % 20,6 % 5,8 % 14,3 6 4.448 395 17,6 % 19,0 % 5,8 % 7,4 7 4.870 730 16,7 % 22,7 % 6,7 % -0,6 8 2.516 154 17,8 % 19,4 % 6,0 % 6,8 9 2.591 312 18,4 % 19,4 % 7,0 % 12,0 10 3.499 188 16,1 % 21,5 % 6,3 % 8,6

WOHNUNGSBEDARFSPROGNOSE BIS 2030 Kommune Kreis Gesamtbedarf 2018 - 2030 1.284 10.924 Bedarf an Ein- / Zweifamilienhäusern 2018-2030 501 5.224 Bedarf an Eigentumswohnungen 2018-2030 193 953 Bedarf an Mietwohnungen 2018-2030 590 4.747 Anteil MFH am Gesamtbedarf 61 % 52 % Vergleich: Anteil MFH an der Bautätigkeit 2017 46 % 40 %

BEVÖLKERUNGSPROGNOSE BIS 2030 Kommune Kreis Prognostizierter Bevölkerungsstand 2030 38.994 249.326 Prognostizierte Bevölkerungsentwicklung 2014-2030 in % -4,7 % 0,4 %

VERÄNDERUNG DER ALTERSGRUPPEN ZWISCHEN 2014 UND 2030

20,5% Einwohner ab 75 Jahren 30,1%

-8,5% Einwohner zwischen 30 und unter 50 Jahren -6,5%

-9,7% Einwohner unter 18 Jahren -10,5%

-20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% Heinsberg Heinsberg (Kreis) KOMMUNALSTECKBRIEF__HÜCKELHOVEN LAGE CHARAKTERISTIKA Hückelhoven ist im Osten des Kreises zu verorten. Die Kommune besteht aus einer Gesamtfläche von rd. 61 km2 und ist ein ehemaliger Berg- baustandort. Mit insgesamt zwölf Quartieren zählt Hückelhoven zu den bevölkerungsstärksten Kommunen. In den letzten Jahren konnten neue Arbeitsplätze und neuer Wohnraum geschaffen werden, letzteres auch durch einen vermehrten Fokus auf Nachverdichtung.

AUSGANGSSITUATION Kommune Kreis

Einwohnerzahl zum 31.12.2015 39.531 252.527 Einwohnerentwicklung 2011-2015 2,0 % 1,8 %

Wanderungssaldo je 1.000 EW 2011-2013 0,3 2,7 Wanderungssaldo je 1.000 EW 2014-2015 12,3 11,1

Anteil der Einwohner unter 18 Jahren 2015 18,4 % 16,9 % Anteil der Einwohner ab 65 Jahren 2015 19,2 % 19,9 %

Billeter-Maß 2015 -0,62 -0,68

Anteil der Wohnungen in MFH 2015 27,2 % 24,8 % Anteil des öffentl. gef. Wohnungsbaus an MFH 2015 21,9 % k.A. Ø Bauintensität 2013-2015 3,2 3,9 Ø Bauintensität MFH 2013-2015 1,2 1,1 Ø Bauintensität EZFH 2013-2015 2,0 2,8

Ø Nachfrage nach MW in Hits/Monat 1.049 1.036 Ø Preis von MW in €/m2 5,82 5,86

Ø Wohnfläche MW in m2 75 80

Ø Nachfrage nach ETW in Hits/Monat 342 394 Ø Preis von ETW in €/m2 1.235 1.352

Ø Wohnfläche ETW in 2m 81 88

Ø Nachfrage nach fEFH in Hits/Monat 544 583

Ø Preis von fEFH in € 218.927 231.366 Ø Wohnfläche fEFH in 2m 141 148

Ø Grundstücksfläche fEFH in 2m 597 675 QUARTIERSÜBERSICHT 1 Hückelhoven 2 Hückelhoven 3 Doverack, Rurbrücke 4 Doveren, Doverhahn, Doverheide 5 Baal, Rurich 6 Brachelen 7 Hilfarth 8 Busch, Altmyhl 9 Gendorf 10 Ratheim, Garsbeck 11 Klein-Gladbach, Brück, Eschenbroich 12 Schaufenberg, Millich BEVÖLKERUNGSKENNZAHLEN

Einwohner- Anteil der unter Anteil der ab Anteil der ab Wanderungs- Einwohner- dichte 20-Jährigen 65-Jährigen 80-Jährigen saldo je zahl 2016 (EW/km2) in % in % in % 1.000 EW 1 3.502 2.320 21,1 % 15,8 % 3,8 % 0,3 2 3.559 1.494 15,1 % 31,8 % 13,5 % 23,6 3 3.074 1.682 21,2 % 18,4 % 4,4 % 13,7 4 3.037 365 18,1 % 21,4 % 5,9 % -4,0 5 4.412 373 18,3 % 21,3 % 7,8 % 2,3 6 3.428 301 15,6 % 22,8 % 8,3 % -4,1 7 4.133 719 19,7 % 20,5 % 5,9 % -2,9 8 2.785 703 20,0 % 16,2 % 4,0 % -9,0 9 2.699 1.395 22,3 % 15,5 % 4,0 % 5,6 10 4.039 842 18,0 % 22,5 % 7,3 % 12,4 11 2.224 534 19,9 % 18,8 % 5,2 % 3,1 12 4.036 1.180 20,8 % 13,8 % 3,3 % -13,1

WOHNUNGSBEDARFSPROGNOSE BIS 2030 Kommune Kreis Gesamtbedarf 2018 - 2030 1.829 10.924 Bedarf an Ein- / Zweifamilienhäusern 2018-2030 750 5.224 Bedarf an Eigentumswohnungen 2018-2030 183 953 Bedarf an Mietwohnungen 2018-2030 896 4.747 Anteil MFH am Gesamtbedarf 59 % 52 % Vergleich: Anteil MFH an der Bautätigkeit 2017 47 % 40 %

BEVÖLKERUNGSPROGNOSE BIS 2030 Kommune Kreis Prognostizierter Bevölkerungsstand 2030 38.942 249.326 Prognostizierte Bevölkerungsentwicklung 2014-2030 in % 0,6 % 0,4 %

VERÄNDERUNG DER ALTERSGRUPPEN ZWISCHEN 2014 UND 2030

15,8% Einwohner ab 75 Jahren 30,1%

-4,8% Einwohner zwischen 30 und unter 50 Jahren -6,5%

-9,3% Einwohner unter 18 Jahren -10,5%

-20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% Hückelhoven Heinsberg (Kreis) KOMMUNALSTECKBRIEF__SELFKANT LAGE CHARAKTERISTIKA Selfkant umfasst ein Siedlungsgebiet von rd. 42 km2 und setzt sich aus vier Quartieren zusammen. Auf die Einwohner bezogen gehört Selfkant zu den kleineren Kommunen des Kreises. Selfkant ist die westlichste Kommune des Kreises und grenzt unmittelbar an die Niederlande. Die Landschaft ist durch sechs Natur- schutzgebiete geprägt, was die Gemeinde zu einem attraktiven und naturnahen Wohnort macht.

AUSGANGSSITUATION Kommune Kreis

Einwohnerzahl zum 31.12.2015 10.167 252.527 Einwohnerentwicklung 2011-2015 2,5 % 1,8 %

Wanderungssaldo je 1.000 EW 2011-2013 3,9 2,7 Wanderungssaldo je 1.000 EW 2014-2015 12,9 11,1

Anteil der Einwohner unter 18 Jahren 2015 17,1 % 16,9 % Anteil der Einwohner ab 65 Jahren 2015 18,8 % 19,9 % Billeter-Maß 2015 -0,68 -0,68

Anteil der Wohnungen in MFH 2015 5,7 % 24,8 % Anteil des öffentl. gef. Wohnungsbaus an MFH 2015 7,1 % k.A. Ø Bauintensität 2013-2015 3,4 3,9 Ø Bauintensität MFH 2013-2015 0,2 1,1 Ø Bauintensität EZFH 2013-2015 3,2 2,8

Ø Nachfrage nach MW in Hits/Monat 458 1.036

Ø Preis von MW in €/m2 5,71 5,86 Ø Wohnfläche MW in m2 89 80

Ø Nachfrage nach ETW in Hits/Monat 244 394

Ø Preis von ETW in €/m2 1.368 1.352 Ø Wohnfläche ETW in 2m 101 88

Ø Nachfrage nach fEFH in Hits/Monat 323 583

Ø Preis von fEFH in € 245.069 231.366 Ø Wohnfläche fEFH in 2m 156 148 Ø Grundstücksfläche fEFH in 2m 798 675 QUARTIERSÜBERSICHT

1 Selfkant, Tüddern 2 Süsterseel, Wehr, Hillensberg 3 Höngen, Saeffelen 4 Schalbruch, Isenbruch, Havert

BEVÖLKERUNGSKENNZAHLEN

Einwohner- Anteil der unter Anteil der ab Anteil der ab Wanderungs- Einwohner- dichte 20-Jährigen 65-Jährigen 80-Jährigen saldo je zahl 2016 (EW/km2) in % in % in % 1.000 EW 1 2.966 464 17,6 % 19,2 % 4,8 % -9,4 2 2.655 203 20,4 % 18,4 % 4,7 % -20,3 3 2.801 323 18,0 % 22,2 % 8,5 % 5,7 4 2.067 148 18,1 % 19,6 % 4,8 % -16,0

WOHNUNGSBEDARFSPROGNOSE BIS 2030 Kommune Kreis Gesamtbedarf 2018 - 2030 672 10.924 Bedarf an Ein- / Zweifamilienhäusern 2018-2030 404 5.224 Bedarf an Eigentumswohnungen 2018-2030 34 953 Bedarf an Mietwohnungen 2018-2030 234 4.747 Anteil MFH am Gesamtbedarf 40 % 52% Vergleich: Anteil MFH an der Bautätigkeit 2017 26 % 40%

BEVÖLKERUNGSPROGNOSE BIS 2030 Kommune Kreis Prognostizierter Bevölkerungsstand 2030 10.925 249.326 Prognostizierte Bevölkerungsentwicklung 2014-2030 in % 9,3 % 0,4 %

VERÄNDERUNG DER ALTERSGRUPPEN ZWISCHEN 2014 UND 2030

33,3% Einwohner ab 75 Jahren 30,1%

0,7% Einwohner zwischen 30 und unter 50 Jahren -6,5%

-15,2% Einwohner unter 18 Jahren -10,5%

-20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% Selfkant Heinsberg (Kreis) KOMMUNALSTECKBRIEF__ÜBACH-PALENBERG LAGE CHARAKTERISTIKA Übach-Palenberg umfasst eine Fläche von rd. 26 km2, fünf Quartiere und ist die südlichste Kommune des Kreises. Naturräumliche Qualitäten bestehen durch das Naturschutzge- biet Teverener Heide. Zudem wird der Wohnstandort besonders durch die Nähe zu Aachen begünstigt. Übach- Palenberg vollzieht als ehemaliger Zechenstandort einen erfolgreichen Strukturwandel, der auch künftig zentrale Herausforderung bleibt.

AUSGANGSSITUATION Kommune Kreis

Einwohnerzahl zum 31.12.2015 24.377 252.527 Einwohnerentwicklung 2011-2015 0,7 % 1,8 % Wanderungssaldo je 1.000 EW 2011-2013 -0,8 2,7 Wanderungssaldo je 1.000 EW 2014-2015 12,1 11,1

Anteil der Einwohner unter 18 Jahren 2015 16,6 % 16,9 % Anteil der Einwohner ab 65 Jahren 2015 19,5 % 19,9 % Billeter-Maß 2015 -0,69 -0,68

Anteil der Wohnungen in MFH 2015 33,8 % 24,8 % Anteil des öffentl. gef. Wohnungsbaus an MFH 2015 13,2 % k.A. Ø Bauintensität 2013-2015 1,4 3,9 Ø Bauintensität MFH 2013-2015 0,4 1,1 Ø Bauintensität EZFH 2013-2015 1,0 2,8

Ø Nachfrage nach MW in Hits/Monat 972 1.036 Ø Preis von MW in €/m2 5,49 5,86

Ø Wohnfläche MW in m2 78 80

Ø Nachfrage nach ETW in Hits/Monat 294 394 Ø Preis von ETW in €/m2 1.232 1.352 Ø Wohnfläche ETW in 2m 92 88

Ø Nachfrage nach fEFH in Hits/Monat 541 583

Ø Preis von fEFH in € 249.670 231.366 Ø Wohnfläche fEFH in 2m 144 148

Ø Grundstücksfläche fEFH in 2m 622 675 QUARTIERSÜBERSICHT

1 Palenberg, Rimburg 2 Übach 3 Boscheln, Holthausen 4 Marienberg, Scherpenseel, Windhausen, Siepenbusch 5 Frelenberg, Zweibrüggen

BEVÖLKERUNGSKENNZAHLEN

Einwohner- Anteil der unter Anteil der ab Anteil der ab Wanderungs- Einwohner- dichte 20-Jährigen 65-Jährigen 80-Jährigen saldo je zahl 2016 (EW/km2) in % in % in % 1.000 EW 1 5.185 1.445 17,1 % 21,9 % 7,5 % -11,8 2 6.770 1.154 16,9 % 22,9 % 7,1 % -7,5 3 5.050 1.120 19,9 % 16,1 % 4,6 % -5,0 4 4.379 537 16,1 % 22,5 % 6,1 % 0,2 5 3.287 821 18,8 % 21,4 % 5,6 % 8,5

WOHNUNGSBEDARFSPROGNOSE BIS 2030 Kommune Kreis

Gesamtbedarf 2018 - 2030 925 10.924 Bedarf an Ein- / Zweifamilienhäusern 2018-2030 406 5.224 Bedarf an Eigentumswohnungen 2018-2030 46 953 Bedarf an Mietwohnungen 2018-2030 473 4.747 Anteil MFH am Gesamtbedarf 56 % 52 % Vergleich: Anteil MFH an der Bautätigkeit 2017 36 % 40 %

BEVÖLKERUNGSPROGNOSE BIS 2030 Kommune Kreis Prognostizierter Bevölkerungsstand 2030 23.681 249.326 Prognostizierte Bevölkerungsentwicklung 2014-2030 in % -1,1 % 0,4 %

VERÄNDERUNG DER ALTERSGRUPPEN ZWISCHEN 2014 UND 2030

21,2% Einwohner ab 75 Jahren 30,1%

-3,3% Einwohner zwischen 30 und unter 50 Jahren -6,5%

-9,2% Einwohner unter 18 Jahren -10,5%

-20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% Übach-Palenberg Heinsberg (Kreis) KOMMUNALSTECKBRIEF__WALDFEUCHT LAGE CHARAKTERISTIKA Die Kommune Waldfeucht umfasst eine Fläche von rd. 30 km2 und befindet sich im Westen des Kreises. Waldfeucht ist die auf die Einwohner bezogen kleinste Kommune des Kreises. Als Wohnort überzeugt Wald- feucht mit ländlichem Idyll sowie der unmittelbaren Nähe zu den Nieder- landen, insb. Roermond.

AUSGANGSSITUATION Kommune Kreis

Einwohnerzahl zum 31.12.2015 8.861 252.527 Einwohnerentwicklung 2011-2015 1,7 % 1,8 % Wanderungssaldo je 1.000 EW 2011-2013 -1,8 2,7 Wanderungssaldo je 1.000 EW 2014-2015 10,1 11,1

Anteil der Einwohner unter 18 Jahren 2015 16,6 % 16,9 % Anteil der Einwohner ab 65 Jahren 2015 19,1 % 19,9 %

Billeter-Maß 2015 -0,71 -0,68

Anteil der Wohnungen in MFH 2015 8,7 % 24,8 % Anteil des öffentl. gef. Wohnungsbaus an MFH 2015 8,1 % k.A. Ø Bauintensität 2013-2015 5,0 3,9 Ø Bauintensität MFH 2013-2015 1,3 1,1

Ø Bauintensität EZFH 2013-2015 3,7 2,8

Ø Nachfrage nach MW in Hits/Monat 561 1.036 Ø Preis von MW in €/m2 5,51 5,86

Ø Wohnfläche MW in m2 93 80

Ø Nachfrage nach ETW in Hits/Monat 218 394 Ø Preis von ETW in €/m2 2.051 1.352

Ø Wohnfläche ETW in 2m 89 88

Ø Nachfrage nach fEFH in Hits/Monat 360 583 Ø Preis von fEFH in € 212.123 231.366

Ø Wohnfläche fEFH in 2m 147 148 Ø Grundstücksfläche fEFH in 2m 807 675 QUARTIERSÜBERSICHT 1 Waldfeucht, Haaren

WOHNUNGSBEDARFSPROGNOSE BIS 2030 Kommune Kreis Gesamtbedarf 2018 - 2030 163 10.924 Bedarf an Ein- / Zweifamilienhäusern 2018-2030 102 5.224 Bedarf an Eigentumswohnungen 2018-2030 8 953 Bedarf an Mietwohnungen 2018-2030 53 4.747 Anteil MFH am Gesamtbedarf 37 % 52 % Vergleich: Anteil MFH an der Bautätigkeit 2017 37 % 40 %

BEVÖLKERUNGSPROGNOSE BIS 2030 Kommune Kreis Prognostizierter Bevölkerungsstand 2030 8.444 249.326 Prognostizierte Bevölkerungsentwicklung 2014-2030 in % -3,2 % 0,4 %

VERÄNDERUNG DER ALTERSGRUPPEN ZWISCHEN 2014 UND 2030

75,8% Einwohner ab 75 Jahren 30,1%

-24,8% Einwohner zwischen 30 und unter 50 Jahren -6,5%

-24,8% Einwohner unter 18 Jahren -10,5%

-40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Waldfeucht Heinsberg (Kreis) KOMMUNALSTECKBRIEF__WASSENBERG LAGE CHARAKTERISTIKA Das Stadtgebiet von Wassenberg bemisst sich auf rd. 42 km2, wovon ein Drittel Waldfläche ist. Wassen- berg besteht aus vier Quartieren und zählt zu den (einwohnerbezogen) kleineren Kommunen. Zum Bestand werden stets neue Baugebiete in ruhigen und attraktiven Lagen entwickelt, die sich auf junge Familien spezialisieren. Wassenberg strebt die Anerkennung als Erholungsort an (früherer Luftkurort), weshalb der Tourismus vermehrt ausgebaut wird.

AUSGANGSSITUATION Kommune Kreis

Einwohnerzahl zum 31.12.2015 17.898 252.527 Einwohnerentwicklung 2011-2015 5,7 % 1,8 % Wanderungssaldo je 1.000 EW 2011-2013 8,7 2,7 Wanderungssaldo je 1.000 EW 2014-2015 24,2 11,1

Anteil der Einwohner unter 18 Jahren 2015 18,0 % 16,9 % Anteil der Einwohner ab 65 Jahren 2015 20,2 % 19,9 % Billeter-Maß 2015 -0,7 -0,68

Anteil der Wohnungen in MFH 2015 18,2 % 24,8 %

Anteil des öffentl. gef. Wohnungsbaus an MFH 2015 23,5 % k.A. Ø Bauintensität 2013-2015 7,4 3,9 Ø Bauintensität MFH 2013-2015 2,1 1,1 Ø Bauintensität EZFH 2013-2015 5,3 2,8

Ø Nachfrage nach MW in Hits/Monat 930 1.036 Ø Preis von MW in €/m2 5,94 5,86

Ø Wohnfläche MW in m2 82 80

Ø Nachfrage nach ETW in Hits/Monat 313 394 Ø Preis von ETW in €/m2 1.299 1.352

Ø Wohnfläche ETW in 2m 89 88

Ø Nachfrage nach fEFH in Hits/Monat 585 583 Ø Preis von fEFH in € 232.292 231.366 Ø Wohnfläche fEFH in 2m 149 148

Ø Grundstücksfläche fEFH in 2m 690 675 QUARTIERSÜBERSICHT

1 Wassenberg, Orsbeck 2 Myhl 3 Birgelen 4 Effeld, Ophoven, Steinkirchen

BEVÖLKERUNGSKENNZAHLEN

Einwohner- Anteil der unter Anteil der ab Anteil der ab Wanderungs- Einwohner- dichte 20-Jährigen 65-Jährigen 80-Jährigen saldo je zahl 2016 (EW/km2) in % in % in % 1.000 EW 1 6.211 748 17,6 % 22,3 % 7,2 % 19,3 2 6.404 876 19,7 % 22,6 % 7,9 % 9,5 3 3.822 239 19,5 % 18,8 % 4,9 % -17,8 4 2.014 186 18,2 % 21,7 % 5,4 % 3,0

WOHNUNGSBEDARFSPROGNOSE BIS 2030 Kommune Kreis Gesamtbedarf 2018 - 2030 734 10.924 Bedarf an Ein- / Zweifamilienhäusern 2018-2030 428 5.224 Bedarf an Eigentumswohnungen 2018-2030 37 953 Bedarf an Mietwohnungen 2018-2030 268 4.747 Anteil MFH am Gesamtbedarf 42 % 52 % Vergleich: Anteil MFH an der Bautätigkeit 2017 26 % 40 %

BEVÖLKERUNGSPROGNOSE BIS 2030 Kommune Kreis Prognostizierter Bevölkerungsstand 2030 17.672 249.326 Prognostizierte Bevölkerungsentwicklung 2014-2030 in % 2,9 % 0,4 %

VERÄNDERUNG DER ALTERSGRUPPEN ZWISCHEN 2014 UND 2030

41,1% Einwohner ab 75 Jahren 30,1%

-8,6% Einwohner zwischen 30 und unter 50 Jahren -6,5%

-21,7% Einwohner unter 18 Jahren -10,5%

-30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Wassenberg Heinsberg (Kreis) KOMMUNALSTECKBRIEF__WEGBERG

LAGE CHARAKTERISTIKA Wegberg umfasst acht Quartiere auf einer Gebietsgröße von 84 km2 und liegt im Norden des Kreises Heins- berg. Als Wohnort besticht Wegberg besonders durch die vielfältige Landschaft sowie einem umfangreichen Kulturangebot. Die Kommune Wegberg bietet, zusammen mit der Stadtentwicklungs- und Wirtschafts- förderungsgesellschaft mbH, Bau- grundstücke zur Eigentumsbildung an.

AUSGANGSSITUATION Kommune Kreis

Einwohnerzahl zum 31.12.2015 27.827 252.527 Einwohnerentwicklung 2011-2015 0,1 % 1,8 %

Wanderungssaldo je 1.000 EW 2011-2013 1,5 2,7 Wanderungssaldo je 1.000 EW 2014-2015 4,2 11,1

Anteil der Einwohner unter 18 Jahren 2015 16,3 % 16,9 % Anteil der Einwohner ab 65 Jahren 2015 22,1 % 19,9 % Billeter-Maß 2015 -0,85 -0,68

Anteil der Wohnungen in MFH 2015 20,8 % 24,8 %

Anteil des öffentl. gef. Wohnungsbaus an MFH 2015 12,9 % k.A. Ø Bauintensität 2013-2015 2,7 3,9 Ø Bauintensität MFH 2013-2015 0,9 1,1 Ø Bauintensität EZFH 2013-2015 1,9 2,8

Ø Nachfrage nach MW in Hits/Monat 959 1.036 Ø Preis von MW in €/m2 5,73 5,86

Ø Wohnfläche MW in m2 81 80

Ø Nachfrage nach ETW in Hits/Monat 463 394 Ø Preis von ETW in €/m2 1.087 1.352

Ø Wohnfläche ETW in 2m 90 88

Ø Nachfrage nach fEFH in Hits/Monat 741 583 Ø Preis von fEFH in € 254.199 231.366 Ø Wohnfläche fEFH in 2m 150 148

Ø Grundstücksfläche fEFH in 2m 728 675 QUARTIERSÜBERSICHT

1 Wegberg, Harbeck 2 Beeck, Groß-Gerichhausen 3 Beeckerheide 4 Berg, Busch 5 Dalheim-Rödgen, Arsbeck, Wildenrath 6 Klinkum, Tüschenbroich, Uevekoven 7 Merbeck, Rickelrath, Tetelrath 8 Rath-Anhoven, Moorshoven, Isengraben

BEVÖLKERUNGSKENNZAHLEN

Einwohner- Anteil der unter Anteil der ab Anteil der ab Wanderungs- Einwohner- dichte 20-Jährigen 65-Jährigen 80-Jährigen saldo je zahl 2016 (EW/km2) in % in % in % 1.000 EW 1 6.485 2.141 18,1 % 20,6 % 5,3 % 4,3 2 3.690 2.191 17,1 % 22,0 % 5,8 % -0,3 3 2.656 3.116 13,9 % 25,2 % 6,9 % 8,7 4 2.833 537 17,5 % 22,6 % 7,7 % 3,5 5 5.686 182 15,5 % 29,4 % 9,9 % 62,1 6 2.421 158 16,2 % 26,0 % 6,7 % 12,0 7 3.164 222 20,0 % 18,9 % 4,7 % 13,9 8 1.513 120 17,6 % 23,7 % 5,7 % 20,5

WOHNUNGSBEDARFSPROGNOSE BIS 2030 Kommune Kreis Gesamtbedarf 2018 - 2030 634 10.924 Bedarf an Ein- / Zweifamilienhäusern 2018-2030 331 5.224 Bedarf an Eigentumswohnungen 2018-2030 63 953 Bedarf an Mietwohnungen 2018-2030 240 4.747 Anteil MFH am Gesamtbedarf 48 % 52 % Vergleich: Anteil MFH an der Bautätigkeit 2017 27 % 40 %

BEVÖLKERUNGSPROGNOSE BIS 2030 Kommune Kreis Prognostizierter Bevölkerungsstand 2030 28.147 249.326 Prognostizierte Bevölkerungsentwicklung 2014-2030 in % 1,6 % 0,4 %

VERÄNDERUNG DER ALTERSGRUPPEN ZWISCHEN 2014 UND 2030

62,0% Einwohner ab 75 Jahren 30,1%

-13,7% Einwohner zwischen 30 und unter 50 Jahren -6,5%

-17,1% Einwohner unter 18 Jahren -10,5%

-30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Wegberg Heinsberg (Kreis)