Initiation Report PWON

Fall 08

Initiation Report Senin, 27 Juli 2020

PWON: The sun shines brighter in East Java

PT Pakuwon Jati pertama didirikan pada 20 September 1982 dengan memulai bisnis dari BUY sektor ritel, yaitu pusat perbelanjaan Tunjungan Plaza I di Surabaya, Jawa Timur. Hingga saat ini, manajemen telah memiliki 4 kawasan superblok di dua kota besar Indonesia, yaitu Jakarta dengan Gandaria City dan Kota Kasablanka serta Surabaya dengan Tunjungan City dan Target Harga : Rp490 Pakuwon Mall. Porsi pendapatan pada tahun 2019 sebesar Rp7,2 triliun dimana 62,2% Harga Penutupan : Rp424 berasal dari Surabaya dan sisa 37,8% berasal dari Jakarta. Untuk kedepannya, dengan total Upside/(Downside) : +15,6% land bank yang dimiliki sebesar 486,8 ha, manajemen juga tetap berfokus di Surabaya dengan

total land bank 459,3 ha. Kami melihat positif outlook perseroan kedepannya, didorong oleh:

PROFIL PERUSAHAAN (1) neraca tercatat solid dengan tingkat hutang dibawah rata-rata peers (2) wilayah Surabaya yang memiliki pertumbuhan harga properti relatif lebih baik dibandingkan wilayah Jakarta PT Pakuwon Jati pertama didirikan pada 20 dan rata-rata nasional, serta (3) tren pembukaan ekonomi akan menjadi katalis positif September 1982 dengan memulai bisnis dari khususnya untuk segmen recurring income perseroan. Sehingga kami melakukan inisiasi BUY sektor ritel, yaitu pusat perbelanjaan Tunjungan dengan target harga di Rp490 (implied 70,0% discount to NAV) dengan menggunakan rata-rata Plaza I di Surabaya, Jawa Timur. Hingga saat ini, metodologi valuasi: revalued net asset value (71,0% discount to NAV), PB band 5 tahun secara manajemen telah memiliki 4 kawasan superblok. historis (-1,5x standar deviasi) dan relative valuation (premium 10% ke sektor).

STATISTIK SAHAM Dimulai dari pembangunan pusat perbelanjaan Tunjungan Plaza I di Surabaya. PT Pakuwon Jati pertama didirikan pada 20 September 1982 dengan memulai bisnis dari sektor ritel, yaitu pusat Kapitalisasi pasar (miliar) : Rp20.227 perbelanjaan Tunjungan Plaza I di Surabaya, Jawa Timur. Lalu pada tahun 2007, manajemen Saham beredar (miliar) : 48,2 memperluas wilayah operasional bisnis ke Jakarta melalui pengembangan superblok Gandaria City di Harga tertinggi (52 minggu) : Rp750 Jakarta Selatan. Hingga saat ini, manajemen telah memiliki 4 kawasan superblok di dua kota besar Harga terendah (52 minggu) : Rp266 Indonesia, yaitu Jakarta dengan Gandaria City dan Kota Kasablanka serta Surabaya dengan Tunjungan Kinerja YTD : -25,6% City dan Pakuwon Mall.

PEMEGANG SAHAM Surabaya tetap menjadi wilayah penopang utama bisnis properti. Hal ini ditunjukan dari porsi pendapatan pada tahun 2019 sebesar Rp7,2 triliun dimana 62,2% berasal dari Sruabaya dan sisa Pakuwon Arthaniaga : 68,68% 37,8% berasal dari Jakarta. Untuk kedepannya, dengan total land bank yang dimiliki sebesar 486,8 ha, Masyarakat : 32,32% manajemen juga tetap berfokus di Surabaya dengan total land bank 459,3 ha melalui proyek perumahan Pakuwon City Township sebesar Rp247,4 ha dan Grand Pakuwon Township sebesar 172,1 ha. Sedangkan sisa 38,8 ha berasal dari tanah untuk pusat perbelanjaan. Untuk wilayah Jakarta, KINERJA SAHAM PERIODE 1 TAHUN (Rp) (Rp miliar) manajemen memiliki 27,5 ha land bank dengan wilayah yang terbesar di Daan Mogot seluas 11,0 ha. 800 2.000,0 PEMEGANG SAHAM 1.800,0 Bisnis ritel mulai tertekan sejak 1Q20 akibat pandemi Covid-19. Berdasarkan survei Bank 700 1.600,0 Indonesia mengenai indeks permintaan area properti untuk ritel mengalami perlambatan di level 1.400,0 600 103,2 (-0,1% QoQ; +1,4% YoY) pada 1Q20. Kami melihat perlambatan ini disebabkan oleh pandemi 1.200,0 500 1.000,0 Covid-19 yang mulai tercatat di Indonesia pada awal bulan Maret 2020 menyebabkan perubahan pada 800,0 pola belanja masyarakat. Hal ini tercermin dari melemahnya indeks penjualan ritel ke level 199,9 400 600,0 (+4,0% MoM;-20,6% YoY). 400,0 300 200,0 200 0,0 Perlambatan properti juga tercermin dari pertumbuhan KPR dan KPA melambat. Pelemahan di

sektor properti juga terlihat pada tingkat penyaluran KPR dan KPA. Hingga 5M20, penyaluran KPR dan

Jul-19 Jul-20 Jul-20

Jan-20 Jan-20

Jun-20 Jun-20

Oct-19 Oct-19

Apr-20 Apr-20

Sep-19 Sep-19 Feb-20 Feb-20

Dec-19 Dec-19

Aug-19 Aug-19

Nov-19 Nov-19

Mar-20 Mar-20 May-20 May-20 KPA tercatat melambat ke +3,7% YoY (5M20: +13,9% YoY) dengan nominal di Rp506,4 triliun. Rata- Volume (RHS) Price rata suku bunga kredit properti pada 1Q20 juga mengalami penurunan dengan tingkat suku bunga rumah turun ke 8,61% (1Q19: 9,0%) dan suku bunga apartemen juga turun ke 8,5% (1Q19: 9,0%).

Pelemahan pada sewa bulanan di segmen pusat perbelanjaan dan perkantoran. Akibat pandemi Covid-19, kami memperkirakan segmen bisnis utama dari manajemen yaitu penyewaan area pusat perbelanjaan mengalami perlambatan di 2020 menjadi Rp369,4 ribu per bulan per m2 (-5,0% YoY). Hal ini didasari oleh PSBB yang dilakukan sejak pertengahan Maret hingga akhir Juni mengakibatkan manajemen untuk memberi kompensasi pada penyewa gerai-gerai di pusat perbelanjaan. Namun dengan adanya pelonggaran PSBB, harga sewa bulanan berangsur kembali normal selama PSBB tidak diberlakukan kembali. Ishlah Bimo Prakoso [email protected] Inisiasi BUY dengan target harga di Rp490. Sebagai kesimpulan, kami melihat positif untuk outlook +6221 5153055 perseroan kedepannya, didorong oleh: (1) tingkat hutang yang rendah, dengan net gearing 0,04x di bawah rata-rata peers yaitu 0,45x di 1Q20 dan (2) wilayah Surabaya yang merupakan wilayah operasi utama yang dimana pertumbuhan harga properti relatif lebih baik dibandingkan wilayah Jakarta dan rata-rata nasional, serta (3) tren pembukaan ekonomi akan menjadi katalis positif khususnya untuk segmen recurring income perseroan. Sehingga kami melakukan inisiasi BUY dengan target harga di Rp490 (implied 70,0% discount to NAV) dengan menggunakan rata-rata metodologi valuasi dari: revalued net asset value (71,0% discount to NAV), PB band 5 tahun secara historis (-1,5x standar deviasi) dan relative valuation (premium 10% ke sektor).

PWON: The sun shines brighter in East Java

BUSINESS OVERVIEW

Bisnis pertama dimulai dari pembangunan pusat perbelanjaan Tunjungan Plaza I di Surabaya. PT Pakuwon Jati pertama didirikan pada 20 September 1982 dengan memulai bisnis dari sektor ritel, yaitu pusat perbelanjaan Tunjungan Plaza I di Surabaya, Jawa Timur. Lalu pada tahun 2007, manajemen memperluas wilayah operasional bisnis ke Jakarta melalui pengembangan superblock Gandaria City di Jakarta Selatan. Hingga saat ini, manajemen telah memiliki 4 kawasan superblock di dua kota besar Indonesia, yaitu Jakarta dengan Gandaria City dan Kota Kasablanka serta Surabaya dengan Tunjungan City dan Pakuwon Mall. Di dalam kawasan ini, untuk meningkatkan multiplier effect manajemen selain menyediakan persewaan pusat perbelanjaan ritel, juga mengembangkan segmen bisnis hunian tapak atau pun vertikal, apartemen servis, perkantoran, dan perhotelan yang terintegrasi.

Grafik 1. PWON telah berdiri selama 38 tahun dengan memulai bisnis pusat perbelanjaan di Surabaya, Jawa Timur.

Sumber: PWON

Surabaya tetap menjadi wilayah penopang utama bisnis properti. Hal ini ditunjukan dari porsi pendapatan pada tahun 2019 sebesar Rp7,2 triliun dimana 62,2% berasal dari Sruabaya dan sisa 37,8% berasal dari Jakarta. Untuk kedepannya, dengan total land bank yang dimiliki sebesar 486,8 ha, manajemen juga tetap berfokus di Surabaya dengan total land bank 459,3 ha melalui proyek perumahan Pakuwon City Township sebesar Rp247,4 ha dan Grand Pakuwon Township sebesar 172,1 ha. Sedangkan sisa 38,8 ha berasal dari tanah untuk pusat perbelanjaan. Untuk wilayah Jakarta, manajemen memiliki 27,5 ha land bank dengan wilayah yang terbesar terletak di Daan Mogot seluas 11,0 ha.

Grafik 2. Pendapatan 2019 sebesar Rp7,2 triliun Grafik 3. Land bank 2019 seluas 486,8 ha didominasi oleh

didominasi dari wilayah Surabaya, Jawa Timur. wilayah Surabaya hingga 459,3 ha setara dengan 94,4%.

38%

62%

94%

Surabaya Jakarta Surabaya Jakarta Sumber: PWON Sumber: PWON

PWON: The sun shines brighter in East Java

Gambar 1. Kini manajemen telah memiliki 4 superblok yang tersebar rata di Surabaya dan Jakarta.

Sumber: PWON

Pendapatan manajemen terbagi rata antara penjualan produk dan yang pendapatan berulang. Berdasarkan pendapatan 2019 sebesar Rp7,2 triliun, segmen bisnis penjualan apartemen, tanah, dan hunian tapak mengisi pendapatan dengan porsi 49,0%, yaitu Rp3,5 triliun. Penjualan properti didominasi oleh segmen bisnis penjualan apartemen dan kantor hingga 3,0 triliun dan sisa Rp466,1 miliar berasal dari penjualan tanah dan hunian tapak. Dari sisi marketing sales 2019 sebesar Rp1,5 triliun, 66,6% diisi oleh penjualan apartemen. Lalu diikuti oleh penjualan hunian tapak sebear 26,0% dan kantor sebesar 7,4%.

Grafik 4. Secara konsisten sumber pendapatan manajemen Grafik 5. Segmen penjualan apartemen mendominasi

tebai rata antara penjualan properti dan pendapatan tetap. penjualan produk properti.

8.000 25% 3.500 15%

7.000 10% 3.000 20% 5% 6.000 791 2.500 3.468 3.693 0% 5.000 21 1.452 15% 751 -5% 2.986 2.000 545 4.000 622 -10% 2.317 2.553

Rp Miliar 161 205 466 10% -

3.000 RpMiliar 1.500 149 1.792 1.388 -15% 390 785 2.325 2.000 493 799 824 1.000 112 -20% 3.043 5% 1.608 1.571 1.549 1.000 1.978 2.225 1.432 -25% 1.588 1.510 1.464 500 1.001 -30% - 0% 2014 2015 2016 2017 2018 2019 - -35% 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Apartemen & kantor Tanah & bangunan Pendapatan berulang Pert. Pendapatan % (RHS) Apartemen Kantor Residensial Pert. Pendapatan % (RHS)

Sumber: PWON Sumber: PWON

Pendapatan berulang didominasi oleh penyewaan pada pusat perbelanjaan. Untuk sisa 51,0% dari pendapatan di 2019 merupakan pendapatan berulang yang berasal dari penyewaan pusat perbelanjaan sebesar 76,4% seperti, penyewaan kantor sebesar 7,6%, lalu hospitality seperti hotel dan apartemen sebesar 16,0%. Sebagai informasi, PWON merupakan emiten dengan porsi pendapatan berulang yang relative lebih tinggi jika dibandingkan dengan peers. Hal ini menjadikan manajemen memiliki kepastian dari porsi pendapatan ketimbang mengandalkan penjualan properti yang memiliki volatilitas lebih tinggi.

Grafik 6. Penyewaan pusat perbelanjaan mendominasi Grafik 7. PWON merupakan emiten dengan porsi

porsi pendapatan berulang hingga 76%. pendapatan tetap yang tinggi dibandingkan peers.

100% 15% 90% 25% 25% 80% 39% 49% 16% 70%

60% 8% 50% 85% 40% 75% 75% 30% 61% 76% 51% 20%

10%

0% ASRI BSDE CTRA PWON SMRA Sewa retail Sewa kantor Hotel dan apartemen Pendapatan berulang Penjualan produk Sumber: PWON Sumber: PWON 3

PWON: The sun shines brighter in East Java

Konsep ‘Retail Podium Design’ menjadi strategi utama dalam bisnis properti yang terintegrasi. Bisnis utama manajemen disokong dari 4 superblok yang tersebar rata di Jakarta melalui Gandaria City dan Kota Kasablanka, serta di Surabaya melalui Tunjungan City dan Pakuwon Mall. Keempat proyek tersebut memiliki konsep bangunan properti ‘Retail Podium Design’, yaitu penempatan pusat perbelanjaan sebagai podium dasar dari sebuah bangunan besar yang dilengkapi dengan bangunan vertikal di atasnya seperti area perkantoran dan apartemen sebagai basis komunitas agar konsep properti ini menjadi bangunan yang terintegrasi. Berdasarkan proyek, pada tahun 2019 pendapatan sebesar Rp7,2 triliun 84,4% berasal dari keempat proyek superblok tersebut.

Gambar 2. Pakuwon Mall superblok yang berada wilayah Gambar 3. Salah satu proyek hunian tapak adalah terbaru untuk cultural hub dari Surabaya Barat Pakuwon City yang berlokasi di Surabaya.

Sumber: PWON Sumber: PWON

Gambar 4. Gandaria City merupakan superblok yang Gambar 5. Kota Kasablanka adalah superblok memiliki pertama PWON yang berlokasi di Jakarta. kontribusi terbesar terhadap pendapatan, hingga 24,9%.

Sumber: PWON Sumber: PWON

Segmen bisnis kesehatan melalui Rumah Sakit Usada Insani. Manajemen melalui anak usahanya PT Pakuwon Sentra Wisata (PSW) memegang kepemilikan sebesar 33,3% pada PT Surya Cipta Medika (SCM). Nilai investasi pada SCM senilai Rp31 miliar dimana dana ini digunakan untuk mengakuisisi Rumah Sakit Usada Insani (RSUI) yang berlokasi di Cipondoh, Tangerang. Sebagai informasi, RSUI saat ini memiliki luas bangunan sebesar 17.000 m2 yang dilengkapi dengan fasilitas 350 kasur dan memiliki rata-rata tingkat okupansi sebesar 70%.

Gambar 6. Rumah Sakti Usada Insani berlokasi di Grafik 8. PWON melalui anak usahanya PSW memegang Cipondoh, Tangerang. 33% kepemilikan pada SCM.

Sumber: PWON Sumber: PWON

PWON: The sun shines brighter in East Java

INDUSTRY OUTLOOK

Bisnis ritel mulai tertekan sejak 1Q20 akibat pandemi Covid-19. Berdasarkan survei Bank Indonesia mengenai indeks permintaan area properti untuk ritel mengalami perlambatan di level 103,2 (-0,1% QoQ; +1,4% YoY) pada 1Q20. Kami melihat perlambatan ini disebabkan oleh pandemi Covid-19 yang mulai tercatat di Indonesia pada awal bulan Maret 2020 menyebabkan perubahan pada pola belanja masyarakat. Hal ini tercermin dari melemahnya indeks penjualan ritel ke level 199,9 (+4,0% MoM;-20,6% YoY). Untuk barang makanan & minuman ke 243,0 (+7,1% MoM; -9,7% YoY) peralatan komunikasi ke 265,9 (-2.6% MoM; -19,7% YoY) pakaian ke 62,5 (+20,7% MoM; -74,0% YoY). Kami melihat hingga akhir 2020 tekanan pada sektor penyewaan area pusat perbelanjaan dan penjualan ritel selama kasus baru dari pandemi ini belum menunjukan tanda-tanda pemulihan. Di samping itu PSBB yang dilakukan sejak pertengahan bulan Maret hingga Juni mengakibatkan mayoritas pusat perbelanjaan ditutup sementara. Beberapa pelaku bisnis penyedia pusat perbelanjaan menerapkan diskon untuk gerai-gerai sebagai kompensasi dari penutupan sementara. Dengan dihentikannya PSBB pada akhir Juni di sejumlah wilayah, kami melihat pemulihan ekonomi dapat dapat terjadi. Namun pemulihan ini kami lihat belum bisa mengembalikan pola konsumsi masyarakat seperti periode pra-pandemi menimbang penderita baru harian Covid-19 mencapai di atas 1000 kepala per hari, lebih tinggi dibandingkan masa PSBB dimana penderita baru harian berada di kisaran 500 kepala per hari.

Grafik 9. Survei perkembangan properti ritel oleh BI Grafik 10. Pelemahan ini didorong oleh penjualan ritel menunjukan pelemahan di 1Q20. yang juga melemah akibat pandemi Covid-19. 106 60% 105 40% 104 103 20% 102 0% 101

100 -20% 99 98 -40%

97 -60% 96 95 -80%

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q

Jul-16 Jul-17 Jul-18 Jul-19

Jan-17 Jan-18 Jan-19 Jan-20 2017 2018 2019 2020 Jan-16

Indeks harga ritel sewa Indeks pasokan ritel sewa Indeks permintaan ritel sewa Makanan & Minuman Peralatan Komunikasi Pakaian Rata-rata Ritel

Sumber: Bank Indonesia Sumber: Bank Indonesia

Pelemahan penjualan ritel dikarenakan oleh menurunnya Indeks Kepercayaan Konsumen (IKK). Kami juga melihat bahwa indeks penjualan ritel tetap melanjutkan pelemahan didasari oleh IKK yang berada di 83,8 (+7,7% MoM; -33,7%) pada 1H20. Level IKK yang berada di bawah 100 menunjukan pesismisme masyarakat yang cukup tinggi sehingga membatasi pola konsumsi. Jika dirinci berdasarkan tingkatan pengeluaran, pelemahan ini terjadi di tiap golongan masyarakat dengan pengeluaran bulanan di bawah Rp1 juta hingga di atas Rp5 juta dengan variasi penurunan berdasarkan YoY di -30,5% hingga -38,5%.

Grafik 11. IKK menurun hingga di bawah level 100, Grafik 12. Pelemahan pada IKK terjadi pada tiap menandakan pesimisme masyarakat. golongan pengeluaran 150 140,0

140 130,0

130 120,0 120 110,0 110 100,0 100 90,0 90

80 80,0

70 70,0

Jul-16 Jul-17 Jul-18 Jul-19

Jan-16 Jan-17 Jan-18 Jan-19 Jan-20

IKK IEK Rata-rata IKK Rata-rata IEK Rp1-2 Juta Rp2-3 Juta Rp3-4 juta Rp4-5 juta > Rp5 juta

Sumber: Bank Indonesia Sumber: Bank Indonesia

Pelemahan terjadi di sektor residensial dan apartemen. Untuk indeks harga properti residensial skala nasional, survei Bank Indonesia mencatatkan pertumbuhan harga masih melambat di +1,7% YoY (1Q19: +2,1% YoY), dimana perlambatan ini terjadi pada seluruh segmen yaitu rumah tipe kecil di +2,8% YoY (+3,0% YoY), menengah di +1,4% YoY (1Q19: 1,9% YoY), dan besar di +0,9% YoY (+1,3% YoY). Selain properti residensial, indeks harga apartemen juga masih menurun ke -3,8% YoY pada 1Q20 (1Q19: -2.8% YoY). Hal ini disebabkan oleh indeks permintaan pada 1Q20 tercatat melemah sebesar -10,4% (1Q19: -6,3% YoY).

PWON: The sun shines brighter in East Java

Grafik 13. Pertumbuhan indeks harga properti Grafik 14. Untuk apartemen pertumbuhan harga di residensial nasional menunjukan pelemahan di 1Q20. 1Q20 tetap di level negatif. dan lebih besar dari 1Q19. 20% 6% 4%

2% 15% 0%

-2% 10% -4%

-6%

5% -8%

-10%

-12% 0%

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1

Q1 Q1 Q4 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2* 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2017 2018 2019 2020

Kecil Menengah Besar Total Harga Pasokan Permintaan

Sumber: Bank Indonesia Sumber: Bank Indonesia

Wilayah Jakarta mengalami penurunan harga apartemen lebih tinggi dibandingkan Surabaya dan rata-rata nasional. Dari aspek wilayah, di Jakarta penurunan harga di 1Q20 mencapai -5,1% YoY (1Q19: -2,1% YoY). Penurunan ini lebih dalam dibandingkan dengan rata-rata nasional yang mencapai -3,8% YoY (1Q19: -2,8% YoY). Akan tetapi hal ini berbeda jika dibandingkan dengan Surabaya. Pada 1Q20 terjadi peningkatan harga sebanyak +6,9% YoY (1Q19: +2,4% YoY) di saat penurunan harga terjadi di wilayah Jakarta dan skala nasional.

Grafik 15. Di Surabaya tingkat permintaan apartemen Grafik 16. Pertumbuhan permintaan yang negatif lebih mengalami pertumbuhan yang terkontraksi di 1Q20 besar di wilayah Jakarta, hingga -10,2% YoY 30% 6% 4% 20% 2% 10% 0%

0% -2%

-10% -4% -6% -20% -8% -30% -10%

-40% -12% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2017 2018 2019 2020 2017 2018 2019 2020

Harga Pasokan Permintaan Harga Pasokan Permintaan

Sumber: Bank Indonesia Sumber: Bank Indonesia

Pertumbuhan harga properti residensial di wilayah Surabaya juga melemah mengikuti rata-rata nasional. Secara –rata-rata pertumbuhan harga properti residensial di Surabaya melambat di 1Q20 ke +1,9% YoY (1Q19: +2,8% YoY). Perlambatan ini terjadi pada rumah segmen kecil ke +2,6% YoY (1Q19: +4,1% YoY) dan juga segmen menengah ke +0,8% YoY (1Q19: +2,8% YoY). Namun berbeda untuk segmen rumah besar yang tercatat masih bertumbuh lebih besar ke +2,3% YoY (1Q19: +1,4% YoY). Hal ini berbeda jika dibandingkan rata-rata nasional yang mencatatkan bahwa pertumbuhan harga properti residensial tipe besar di +0,9% YoY (+1,3% YoY) jauh di bawah rumah tipe kecil +2,8% YoY (+3,0% YoY).

Grafik 17. Pertumbuhan harga YoY properti di Surabaya Grafik 18. Pelemahan juga terlihat dari pertumbuhan mayoritas melambat di 1Q20, kecuali rumah tipe besar. QoQ yang secara umum melemah dibandingkan 4Q19. 15% 7%

10% 4%

2% 5%

0% -1% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2016 2017 2018 2019 2020 2016 2017 2018 2019 2020

Kecil Menengah Besar Total Kecil Menengah Besar Total

Sumber: Bank Indonesia Sumber: Bank Indonesia

PWON: The sun shines brighter in East Java

Perubahan dalam preferensi investasi di produk properti. Tren perlambatan dalam pertumbuhan harga properti kami lihat disebabkan oleh adanya perubahan pola konsumsi masyarakat dalam merespon pandemi Covid-19 dan juga tensi geopolitik dalam masa pra-pandemi. Untuk perubahan pola pada pengeluaran untuk properti, survei Bank Indonesia pada 3M20 tentang penempatan dana lebih dalam 12 bulan mendatang, menunjukan bahwa produk properti mengalami penurunan tren menjadi 20,2% (3M19: 23,3%). Sedangkan instrumen keuangan tabungan deposito dan emas mengalami peningkatan tren di masyarakat pada 3M20 menjadi 46,2% dan 19,6% secara berturut-turut (3M19: 42,9% dan 19,3%). Kami melihat perubahan ini disebabkan oleh antisipasi masyarakat dalam penempatan dana pada instrumen yang memiliki likuiditas tinggi dan minim akan volatilas di jangka pendek. Selain itu, kami melihat pelemahan sudah terjadi sebelum meluasnya pandemi Covid-19 yang diakibatkan oleh meningkatnya tensi geopolitik. Pada tahun 2019, mengacu survei dari PWC untuk negara-negara di Asia Pasifik, trade war merupakan fenomena yang paling berpangaruh dalam penentuan untuk tidak berinvestasi di produk properti. Dengan meningkatnya tensi perang dagang antara US dan China, atau pun terganggunya kestabilan politik di Hong Kong, investor yang memiliki dana lebih cenderung memilih untuk menyimpan kas sebagai antisipasi dari ketidakpastian politik global ketimbang menempatkan dananya untuk investasi di produk properti.

Grafik 19. Meningkatnya pilihan masyarakat untuk Grafik 20. Survey PWC 2019 menunjukan bahwa trade berinvestasi pada instrumen yang lebih likuid wars mempengaruhi keputusan investasi properti 100% Trade wars 90%

80% Low yields

70% Global economic growth 60% Asian economic 50% Currency volatility 40% Lack of investable properties 30%

20% Competition from Asian buyers

10% Competition from global buyers 0% Cost of finance Jan Mar Mei Jul Sep Nov Jan Mar Mei Jul Sep Nov Jan Mar Mei Jul Sep Nov Jan Mar 2017 2018 2019 2020 Impending interest rate hikes

Tabungan Emas Saham / reksadana Properti Lainnya 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0 9,0 Sumber: Bank Indonesia Sumber: PWC

Perlambatan properti juga tercermin dari pertumbuhan KPR dan KPA yang melambat. Pelamahan di sektor properti juga terlihat pada tingkat penyaluran KPR dan KPA. Hingga 5M20, penyaluran KPR dan KPA tercatat bertumbuh melambat ke +3,7% YoY (5M20: +13,9% YoY) dengan nominal di Rp506,4 triliun. Rata-rata suku bunga kredit properti pada 1Q20 mengalami penurunan dengan tingkat suku bunga rumah turun ke 8,61% (1Q19: 9,0%) dan suku bunga apartemen mengalami penurunan ke 8,5% (1Q19: 9,0%). Meskipun tren penurunan suku bunga acuan BI – 7DRR sejak 6M19 di 6,0% menjadi 4,5% di 1Q20, belum cukup untuk meningkatkan pertumbuhan KPR dan KPA.

Peningkatan NPL berpotensi untuk memperlambat pertumbuhan KPR dan KPA. Pada 1Q20, tingkat NPL untuk KPR tercatat meningkat menjadi 2,89% (1Q19: 2,56%). Sebagai informasi, angka ini merupakan yang tertinggi sejak 5 tahun terakhir. Tingkat NPL untuk KPA juga tercatat meningkat menjadi 2,32% (1Q19: 1,63%). Kami melihat dengan meningkatnya NPL baik untuk KPR dan KPA, hal ini berdampak pada sektor perbankan yang cenderung memiliki sikap konservatif dalam penyaluran kredit properti. Sehingga untuk beberapa bulan ke depan, kami melihat pertumbuhan KPR dan KPA dalam level yang terbatas.

Grafik 21. Penurunan suku bunga Bank Indonesia belum Grafik 22. Dengan meningkatnya NPL dari KPR dan cukup untuk berdampak pada KPR dan KPA. KPA, potensi pemulihan kredit properti masih minim.

3,50% 16% 8%

14% 3,00%

12% 7% 2,50%

10% 2,00%

8% 6% 1,50% RpTriliun

6% 1,00%

4% 5% 0,50%

0,00%

Jul Jul Jul Jul Jul

Jan Jan Jan Jan Jan Jan

Sep Sep Sep Sep Sep

Mei Mei Mei Mei Mei

Nov Nov Nov Nov Nov

Mar Mar Mar Mar Mar 0% 4% Mar 2015 2016 2017 2018 2019 2020

NPL rumah (RHS) NPL apartemen (RHS) BI - 7DRR (RHS) BI Rate (RHS) Pert. KPR dan KPA YoY SB rumah SB apartemen Sumber: OJK Sumber: OJK

PWON: The sun shines brighter in East Java

BUSINESS UPDATE & OUTLOOK

Tabel 1. Kinerja Keuangan PWON, 1Q20 % % PWON Rp Miliar 1Q20 1Q19 YoY 1Q20 4Q19 QoQ 1Q19 YoY PANS Kons Pendapatan 1.651 1.711 -3,5% 24,1% 23,8% 1.651 1.962 -15,9% 1.711 -3,5% Laba kotor 977 854 14,4% 25,1% 24,3% 977 990 -1,3% 854 14,4% Marjin 59,2% 49,9% 59,2% 50,5% 49,9% Laba operasi 848 731 16,0% 25,4% 24,9% 848 383 121,4% 731 16,0% Marjin 51,4% 42,7% 51,4% 19,5% 42,7% Laba bersih 67 721 -90,7% 2,7% 2,6% 67 569 -88,3% 721 -90,7% Marjin 4,0% 42,1% 4,0% 29,0% 42,1% EPS - IDR 1,4 15,0 BVS - IDR 286,8 298,5 Kas 4.373 4.793 Utang 5.027 5.383 Ekuitas 16.761 16.644

Net Gearing 0,04 0,04 Sumber: PWON, PANS

Kinerja lini bisnis apartemen melambat di 1Q20 dan juga dari marketing sales di 1H20. PWON mencatatkan pendapatan di 1Q20 sedikit menurun menjadi Rp1,7 triliun (-15,9% QoQ; -3,5% YoY). Penurunan ini utamanya disebabkan oleh melemahnya penjualan apartemen dan kantor menjadi Rp345,3 miliar (-47,5% YoY) dimana segmen ini mencakup 20,9% dari total penjualan. Kami melihat penurunan ini utamanya berasal dari ketidakpastian dalam iklim investai global, sehingga produk properti investasi yang diatas Rp2 miliar per unit mengalami perlambatan. Sedangkan segmen pendapatan berulang, yang mendominasi 54,4% dari total pendapatan, masih meningkat menjadi Rp898,2 miliar (+1,3% YoY). Kami melihat pada 1Q20 dampak dari pandemi Covid-19 belum terlihat, dikarenakan PSBB yang baru dilaksanakan sejak pertengahan Maret. Sehingga tekanan pada segmen akan terlihat pada 2Q20. Dari sisi operasional, hingga 1H20 manajemen telah membukukan marketing sales sebesar Rp500,6 miliar (-29,6% YoY) setara dengan 50,1% dari target marketing sales 2020 setelah revisi menjadi Rp1,0 triliun dari sebelumnya di Rp1,7 triliun. Penurunan paling dalam terjadi di segmen apartemen yang tecatat turun ke Rp290,2 miliar (-49,7% YoY). Lalu diikuti oleh pelemahan di segmen kantor ke Rp19,4 miliar (-23,2% YoY). Sedangkan marketing sales dari segmen rumah tercatat meningkat ke Rp191,0 miliar (76,9% YoY).

Grafik 23. Komposisi pendapatan, 1Q20 Grafik 24. Komposisi marketing sales, 6M20 1.800 800

1.600 700 108 1.400 600 25 887 1.200 898 500 1.000 400 191

800 RpMiliar 166 Rp Miliar 300 577 19 600 407 200 400 658 290 100 200 345

- - 1Q19 1Q20 6M19 6M20

Apartemen & kantor Tanah & bangunan Pendapatan berulang Apartemen Kantor Rumah

Sumber: PWON Sumber: PWON

Porsi hutang manajemen relative lebih kecil dibandingkan dengan peers, namun didominasi dalam USD. Manajemen memiliki posisi neraca yang tergolong solid, dengan net gearing ratio di 0,04x (1Q19: 0,04x) lebih rendah dibandingkan rata-rata peers di 0,45x. Namun laba bersih di 1Q20 tercatat menurun cukup signifikan menjadi Rp66,8 miliar (-88,3% QoQ; -90,7% YoY). Penurunan ini utamanya disebabkan oleh kerugian mata uang asing sebesar Rp557,6 miliar (1Q19: Rp63,0 miliar) karena tingginya porsi hutang dalam mata uang asing, sebesar 80,2%, yaitu obligasi USD250 juta atau setara Rp4,1 triliun yang akan jatuh tempo pada tahun 2024.

Grafik 25. Perbandingan net gearing ratio Grafik 26. Komposisi utang berdasarkan mata uang 0,90

0,80

0,70 19% 0,60

0,50 Average: 0,45x

0,40

0,30 81%

0,20

0,10

- Rupiah USD ASRI BSDE CTRA PWON SMRA 8 Sumber: Companies Sumber: PWON

PWON: The sun shines brighter in East Java

Kami memproyeksikan perlambatan pada sewa bulanan di segmen pusat perbelanjaan dan perkantoran. Akibat pandemi Covid-19, kami estimasi segmen bisnis utama dari manajemen yaitu penyewaan area pusat perbelanjaan mengalami perlambatan di 2020 menjadi Rp369,4 ribu per bulan per m2 (-5,0% YoY). Hal ini didasari oleh PSBB yang dilakukan sejak pertengahan Maret hingga akhir Juni mengakibatkan manajemen untuk memberi kompensasi pada penyewa gerai-gerai di pusat perbelanjaan. Namun dengan adanya pelonggaran PSBB, harga sewa bulanan berangsur kembali normal selama PSBB tidak diberlakukan kembali. Untuk harga sewa area kantor, kami mengestimasi mengalami perlambatan di Rp271,5 ribu per bulan per m2 (+0,5% YoY). Hal ini disebabkan oleh segmen kantor tergolong lebih stabil dibandingkan penyewa gerai-gerai di pusat perbelanjaan.

Grafik 27. Kami proyeksikan adanya tekanan di Grafik 28. Kami proyeksikan margin profitabilitas pendapatan pada 2020 akan kembali pulih pada tahun 2021 400.000 20,0% 1.600.000 70% 60% 350.000 1.400.000 15,0% 50% 300.000 1.200.000 40% 10,0% 250.000 1.000.000 30%

200.000 5,0% 800.000 20%

10% 150.000 600.000 0,0% 0% 100.000 400.000 -10%

-5,0% Blended income daily per room (Rp) Blended monthly charge per m2 (Rp) 50.000 200.000 -20%

- -10,0% - -30% 2015 2016 2017 2018 2019 2020F 2021F 2015 2016 2017 2018 2019 2020F 2021F

Retail Office Retail growth % (RHS) Office growth % (RHS) Hotel Apartment Hotel growth % Apartment growth %

Sumber: PWON, PANS Sumber: PWON, PANS

Grafik 29. Marketing sales selama tahun 2020 kami Grafik 30. Kami memproyeksikan sektor ritel dan proyeksikan mengalami tekanan. properti kembali pulih pada tahun 2021. 3.500 20% 8.000 30%

7.000 3.000 20% 10% 6.000 2.500 10% 3.468 3.693 1.452 0% 5.000 751 0% 2.000 545 2.986 622 4.000 3.690 -10% 2.317 2.553 3.134 -10% - 161 205 Rp Miliar 466 RpMiliar 1.500 149 3.000 1.388 390 785 -20% 360 -20% 1.000 112 171 2.000 799 824 148 82 3.043 294 1.608 1.571 1.549 1.432 71 1.000 2.225 -30% -30% 1.978 1.594 1.953 500 1.001 1.510 1.464 732 847 - -40% - -40% 2015 2016 2017 2018 2019 2020F 2021F 2015 2016 2017 2018 2019 2020F 2021F Apartemen Kantor Residensial Pert. Pendapatan % (RHS) Apartemen & kantor Tanah & bangunan Pendapatan berulang Pert. Pendapatan % (RHS)

Sumber: PWON, PANS Sumber: PWON, PANS Ss

PWON: The sun shines brighter in East Java

VALUATION & RECOMMENDATION

Inisiasi BUY dengan target harga di Rp490. Sebagai kesimpulan, kami melihat positif untuk outlook perseroan kedepannya, didorong oleh: (1) tingkat hutang yang rendah, dengan net gearing 0,04x di bawah rata-rata peers yaitu 0,45x di 1Q20 dan (2) wilayah Surabaya yang merupakan wilayah operasi utama yang dimana pertumbuhan harga properti relatif lebih baik dibandingkan wilayah Jakarta dan rata-rata nasional, serta (3) tren pembukaan ekonomi akan menjadi katalis positif khususnya untuk segmen recurring income perseroan. Sehingga kami melakukan inisiasi BUY dengan target harga di Rp490 (implied 70,0% discount to NAV) dengan menggunakan rata-rata metodologi valuasi dari: revalued net asset value (71,0% discount to NAV), PB band 5 tahun secara historis (- 1,5x standar deviasi) dan relative valuation (premium 10% ke sektor).

Tabel 1. Relative valuation domestik peers Grafik 33. PB Band 5 tahun historikal

Rev PB +2 stdv +1 stdv Mean -1 stdv -2 stdv Implied Emiten growth ROE 21F 4,5 PB 21F 21F 4,0

ASRI 7,63 5,44 0,20 3,5

BSDE 5,60 5,35 0,61 3,0 2,5

CTRA 10,04 5,94 0,91 2,0

PWON 7,73 11,93 1,46 1,5 1,0

SMRA 6,10 5,54 1,39 0,5

Jul-18 Jul-15 Jul-16 Jul-17 Jul-19 Jul-20

Jan-20 Jan-16 Jan-17 Jan-18 Jan-19

Sep-15 Sep-16 Sep-17 Sep-18 Sep-19

Nov-15 Nov-16 Nov-17 Nov-18 Nov-19

Mar-16 Mar-17 Mar-18 Mar-19 Mar-20

May-17 May-18 May-19 May-20 AVG 7,42 6,84 0,91 May-16

Sumber: Bloomberg Sumber: PWON, PANS

Tabel 2.a Perhitungan nilai aset PWON berdasarkan land bank Project Land bank area (ha) Adj market value (Rp Miliar) Kota Kasablanka 6,5 1.996,8 Gandaria City 1,9 583,7 Simatupang 4,5 1.382,4 Daan Mogot 11 2.222,0 Bekasi 3,6 551,7 Tunjungan City 3,3 403,9 Pakuwon City Township 245,6 30.061,6 Surrounding Pakuwon City 21,5 2.631,6 Grand Pakuwon Township 167,8 20.538,8 Pakuwon Mall 6,2 758,9 Royal Plaza 1,9 232,6 Surrounding Grand Pakuwon 6,9 844,6 Total 480,7 62.208,6

Tabel 3. Perhitungan NAV PWON NAV factor NAV calculation (Rp Miliar)

Total landbank 62.209

Recurring 16.066

Asset value 78.274

Less: debt 21F 5.247

Add: cash 21F 5.529

NAV 78.557 Tabel 4. Valuasi akhir

Shares outstanding 48 Valuation methodology Fair value (Rp)

PB relative 388

NAV per share (Rp) 1.631 PB 5-year historical 630

Discount to NAV 71,0% NAV 473

Fair value NAV 473 Ending valuation 490

PWON: The sun shines brighter in East Java

LAPORANLaporan KEUANGAN Keuangan

(RpMiliar)(Rp Miliar )

Laporan Laba Rugi 2017 2018 2019 2020F 2021F Arus Kas 2017 2018 2019 2020F 2021F

Pendapatan 5.749 7.081 7.202 5.022 6.003 Operasional

Beban Pokok Pendapatan 2.387 3.030 3.144 2.390 2.722 Laba Bersih 1.873 2.543 2.720 1.897 2.347

Laba Kotor 3.362 4.050 4.058 2.632 3.281 Depresiasi&Amort. 99 98 97 115 128

Beban Usaha 567 591 607 423 506 Modal Kerja Bersih (975) 112 (198) (459) (270)

Laba Usaha 2.795 3.459 3.451 2.208 2.775 Lainnya 270 (986) (1.174) (60) (114)

Beban keuangan (336) (273) (228) (192) (250) Kas Operasional 1.534 2.113 1.818 1.876 2.483

Pendapatan (Beban) Lain (387) (332) 47 109 105

Laba Sebelum Pajak 2.072 2.854 3.271 2.126 2.630 Investasi

Beban Pajak Penghasilan (47) (27) (31) (20) (25) Belanja Modal (641) (1.189) (1.246) (1.000) (1.501)

Kepentingan Non Pengendali 152 284 520 209 259 Kas Investasi (641) (1.189) (1.246) (1.000) (1.501)

Laba Bersih 1.873 2.543 2.720 1.897 2.347

Pendanaan

Neraca 2017 2018 2019 2020F 2021F Perubahan Pinjaman 182 153 (784) 197 250

ASET Perubahan Ekuitas 116 266 402 (147) (297)

Kas 3.406 4.460 4.313 4.878 5.529 Pembayaran Dividen (217) (289) (337) (361) (285)

Total Piutang 524 532 934 961 962 Lainnya - - - - -

Persediaan 3.741 3.576 3.531 3.898 4.056 Kas Pendanaan 81 130 (719) (311) (331)

Aset Lancar Lainnya 756 904 864 821 739 Arus kas bersih 3.406 4.460 4.313 4.878 5.529

Total Aset Lancar 8.428 9.473 9.643 10.557 11.286

Rasio Keuangan 2017 2018 2019 2020F 2021F

Properti Investasi 10.779 11.189 11.186 11.099 11.153 Yield

Aset Tidak Lancar Lainnya 4.152 4.356 5.267 5.829 6.707 Return on Assets (%) 8,02 10,16 10,42 6,90 8,05

Aset Tidak Lancar 14.931 15.545 16.453 16.928 17.859 Return on Equity (%) 18,15 20,19 18,16 11,49 12,63

TOTAL ASET 23.359 25.018 26.095 27.485 29.145 Margin

Laba kotor (%) 58,47 57,20 56,34 52,40 54,66

Neraca 2017 2018 2019 2020F 2021F Laba operasi (%) 48,61 48,85 47,92 43,98 46,23

KEWAJIBAN Laba bersih (%) 32,57 35,91 37,76 37,77 39,09

Hutang Usaha 508 463 621 555 444 Liquidity

Pinjaman Jangka Pendek 402 647 912 950 998 Cash Ratio (x) 0,69 1,09 1,28 1,50 1,83

Kewajiban Lancar Lain 4.003 2.987 1.840 1.751 1.576 Quick Ratio (x) 0,95 1,44 1,81 2,05 2,40

Kewajiban Lancar 4.913 4.096 3.373 3.255 3.017 Current Ratio (x) 1,72 2,31 2,86 3,24 3,74

Gearing Ratio (x) 0,16 0,07 0,03 0,01 (0,01)

Pinjaman Jangka Panjang 5.026 4.934 3.885 4.047 4.249 Other

Kewajiban Tidak Lancar Lain 628 676 742 702 632 EPS (IDR) 38,89 52,80 56,47 39,38 48,72

Kewajiban Tidak Lancar 5.654 5.610 4.626 4.748 4.881 BVPS (IDR) 214,28 261,55 310,87 342,90 385,71

Total Kewajiban 10.567 9.706 8.000 8.004 7.898 PER (x) 16,72 10,80 8,32 11,93 9,65

PBV (x) 3,03 2,18 1,51 1,37 1,22

Laba Ditahan 8.765 11.019 13.401 14.934 16.996 Pertumbuhan

Ekuitas Lainnya - - - - - Pendapatan (%) 18,76 23,16 1,71 (30,27) 19,54

Total Ekuitas 12.791 15.312 18.096 19.482 21.247 Laba operasi (%) 23,66 23,76 (0,23) (36,01) 25,65

TOT. KEWAJIBAN & EKUITAS 23.359 25.018 26.095 27.485 29.145 EPS (%) 12,09 35,78 6,95 (30,25) 23,72

PWON: The sun shines brighter in East Java

DISCLAIMER

The information contained in this report has been taken from sources which we deem reliable. However, none of PT Panin Sekuritas Tbk and/or its affiliated companies and/or their respective employees and/or agents makes any representation or warranty (express or implied) or accepts any responsibility or liability as to. or in relation to. The accuracy or completeness of the information and opinions contained in this report or as to any information contained in this report or any other such information or opinions remaining unchanged after the issue thereof. We expressly disclaim any responsibility or liability (express or implied) of PT Panin Sekuritas Tbk, its affiliated companies and their respective employees and agents whatsoever and howsoever arising (including without limitation for any claims, proceedings, action, suits, losses, expenses, damages or costs) which may be brought against or suffered by any person as a results of acting in reliance upon the whole or any part of the contents of this report and neither PT Panin Sekuritas Tbk. its affiliated companies or their respective employees or agents accepts liability for any errors, omissions or mis-statements, negligent or otherwise in the report and any liability in respect of the report or any inaccuracy therein or omission there from which might otherwise arise is hereby expresses disclaimed. The information contained in this report is not be taken as any recommendation made by PT Panin Sekuritas Tbk or any other person to enter into any agreement with regard to any investment mentioned in this document. This report is prepared for general circulation. It does not have regards to the specific person who may receive this report. In considering any investments you should make your own independent assessment and seek your own professional financial and legal advice

PWON: The sun shines brighter in East Java

KANTOR PUSAT Indonesia Stock Exchange Tower II, Suite 1705 • Jl. Jendral Sudirman Kav. 52-53, Jakarta Selatan 12190 Tel: +62 21 515 3055 Website: www.pans.co.id E-mail: [email protected] Fax: +62 21 515 3061 Online Trading: www.post.co.id KANTOR CABANG Kelapa Gading, Jakarta Utara Pluit Village, Jakarta Utara Pantai Indah Kapuk, Jakarta Puri Niaga, Jakarta Barat Menara Satu Sentra Kelapa Pluit Village Ruko No. 66 Utara Puri Kencana Blok K6 No. 2I, Gading Lt.5 Unit 0505, Jl. Jl. Pluit Permai Raya Panin Bank Lantai 2 5H dan 5I, Kembangan Boulevard Kelapa Gading LA3 Jakarta Utara 14450 - Indonesia Ruko Cordoba Blok B 1-3 Jakarta Barat 11610 - Indonesia No.1 Jakarta Utara 14240 - Tel.: (62-21) 6667 0268 Bukit Golf Mediterania, PIK Tel.: (62-21) 5835 1705 Indonesia Fax: (62-21) 668 3585 Jakarta Utara 14470 Fax: (62-21) 5835 1706 Tel.: (62-21) 293 85767 E: [email protected] Tel.: (62-21) 2951 9658 E: [email protected] Fax: (62-21) 293 85768 Fax.: (62-21) 2951 9658 E: [email protected] E: [email protected] Pondok Indah, Jakarta Selatan Tanah Abang, Jakarta Pusat Alam Sutera, Tangerang Solo Rukan Pondok Indah Plaza 5, B- Pusat Grosir Tanah Abang Ruko Alam Sutera Town Centre Gedung Graha Prioritas Lantai 09 Jl. Margaguna Raya, Gandaria Blok A Lt. 3 Los. A No. 1 (ASTC) Blok 10.B No. 30 5 Jl. Slamet Riyadi No.302 Kel. UtaraJakarta Selatan 12140 - Jakarta Pusat 10210 - Indonesia Jl.Sutera Utama Tangerang Sriwedari, Kec. Laweyan Indonesia Tel.: (62-21) 2357 1177 Tangerang Selatan 15325 - Surakarta 57141 - Indonesia Tel.: (62-21) 722 4420 Fax: (62-21) 2357 0404 Indonesia Tel.: (62-271) 734682 Fax: (62-21) 722 4421 E: [email protected] Tel.: (62-21) 292 11518 Fax: (62-271) 734684 E: [email protected] Fax.: (62-21) 292 11519 E: [email protected] E: [email protected] Bandung - Tamblong Bandung - Dago Batam Denpasar Jl. Tamblong No. 58 Gedung Dukomsel Lantai 5 Jl. Komplek Lumbung Rezeki Blok Gedung Panin Bank , Lantai 3 Bandung 40112 - Indonesia Diponegoro No. 6 Bandung 40115 H No. 13Nagoya, Batam - Jl.Patih Jelantik , komplek Tel.: (62-22) 205 26726 - Indonesia Indonesia pertokoan Kuta Galeria Blok 1 Fax: (62-22) 205 28244 Tel.: (62-22) 4268127 / 4268129 Tel.: (62-778) 459 222 valet 7Denpasar Bali-Indonesia E: [email protected] Fax: (62-22) 4268128 Fax: (62-778) 459 220 Tel.: (62-361) 769 090 E: [email protected] E: [email protected] E: [email protected] Makassar Medan - Timor Medan - Pemuda Medan - Iskandar Muda Gedung Panin Bank Lt. 3 Jl. Timor No. 203 Kel. Gg Buntu Gedung Panin Bank Lt. 5 Jl. Iskandar Muda No. 99 Jl. Sam Ratulangi No. 20 Kec. Medan Timor Jl. Pemuda No. 16-22 Medan 20154 - Indonesia Makassar 90125, Sulawesi Medan 20231 - Indonesia Medan 20151 - Indonesia Tel.: (62-61) 453 0123 Selatan Tel.: (62-61) 457 6577 / 453 Tel.: (62-61) 457 6996 Fax: (62-61) 452 3934 Tel. : (62-411) 6000 409 2912 Fax: (62-61) 453 1097 E: [email protected] Fax : (62-411) 6000 410 Fax: (62-61) 453 2875 E: [email protected] E: [email protected] E: [email protected] Padang Palembang Pontianak Semarang Jl. Veteran No. 15Padang 25116 - Gedung Panin Bank Lt. 3 Gedung Bank Panin - Sidas Jl. S. Parman No. 41 Indonesia Jl. Rajawali Blok B 11-12 Jl Sidas No 3, Lantai 3 Semarang 50231 - Indonesia Tel.: (62-751) 893 970 / 893 Palembang 30113 - Indonesia Pontianak 78121 - Indonesia Tel.: (62-24) 850 2300 971 Tel.: (62-711) 555 6014 Tel.: (62-561) 748 888 Fax: (62-24) 850 4971 Fax: (62-751) 893 969 Fax: (62-711) 555 6856 Fax: (62-561) 767 300 E: [email protected] E: [email protected] E: [email protected] E: [email protected] Surabaya Pekanbaru Cilacap Yogyakarta Gedung Panin Bank Lt. 5 Gedung Panin Bank Lt. Dasar Panin Bank lantai 2 KCU Panin Bank Yogyakarta Jl. Mayjend Sungkono No. 100 Jl. Jendral Sudirman 145 Jalan Ahmad Yani No. 38 Jl. Affandi (dh. Jl. Gejayan ) CT X Surabaya 60256 - Indonesia Sumahilang Cilacap No.10 Catur Tunggal Depok, Tel.: (62-31) 561 3388 Pekanbaru, Riau 28112 Tel. (0282) 538 344 Yogyakarta 55281, Indonesia Fax: (62-31) 561 3585 Tel. : (62-61) 865 2022 E: [email protected] Tel. : +62 274 541 777 ext 133 E: [email protected] Fax. : (62-61) 865 2022 E: [email protected] E: [email protected] Timika Jl. Kartini No. 8 Kel. Otomona, Kec. Mimika Baru, Kab. Mimika, Papua Tel.: (0901) 326 8793 Fax.: (0901) 326 8793 13 E: [email protected]