Dokumendi Tekst

Eksperthinnang: 15795120161TT (muudetud 26.10.2016)

Hinnatav vara: Hoonestatud kinnistu registriosa nr. 5284601

Aadressid: Toonela tee 4 Kesklinna linnaosa Tallinn

Eksperthinnangu tellija: Tallinna Linnavaraamet

Hüvitusväärtus: Vastavalt arvutustele on hinnatava vara hüvitusväärtus väärtuse kuupäeval s.o 14.10.2016.:

124 000 € (sada kakskümmend neli tuhat eurot).

Saadud tulemused ei sisalda käibemaksu.

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 1579520161TT Tarmo Tähiste Tatari 64, Tallinn 10134 Toonela tee 4 +372 508 0014 Tel: 66 88 666 Kesklinna linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

SISUKORD

1. EKSPERTHINNANGU KOOSTAMISE ALUSED...... 3 2. EKSPERTHINNANGU KEHTIVUSE EELDUSED JA AVALIKUSTAMINE ...... 4 3. KINNISTU ANDMED ...... 4 4. VARA KIRJELDUS ...... 5 4.1 Asukoht ...... 5 4.2 Krundi kirjeldus ...... 5 4.3 Hoonete kirjeldused ...... 7 4.4 Garaažiboksi kirjeldus ...... 8 4.5 Tehnovõrgud ...... 8 5. Võrreldavad tehingud ...... 9 6. HINDAMINE ...... 10 6.1 Hinnatava vara analüüs ...... 10 6.2 Hindamismetoodika ...... 11 6.3 Hindamine võrdlusmeetodil...... 12 7. HINDAMISTULEMUS ...... 14 8. TURUANALÜÜS ...... 15 8.1 Majandus ja kinnisvaraturg ...... 15 8.2 Kesklinna linnaosa ...... 21 9. Prognoos ...... 24 Lisa 1. Vastavuskinnitus standardi nõuetele ...... 26 Lisa 2. Vaated varast 17.10.2016.a...... 27 Lisa 3. Kinnistusregistri väljavõtted 14.10.2016.a...... 28 Lisa 4. Ehitisregistri väljavõtted 14.10.2016 ...... 29

1. EKSPERTHINNANGU KOOSTAMISE ALUSED Hindamise lähteülesanne: Eksperthinnang on koostatud objekti hüvitusväärtuse määramiseks, tellija soovil. Käesoleva hindamise eesmärgiks on leida hinnatava vara hüvitusväärtus väärtuse kuupäeva seisuga, s.o 14.10.2016.a. Hüvitusväärtus (compensation) on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamistel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. (Eesti Standard EVS 875- 12:2016) Turuväärtus (market value) hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures pooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (Eesti Standard EVS 875-1:2015) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamisetulemus (väärtus) on esitatud. Peab alati kokku langema hindamise kuupäevaga või sellele eelnema, st hindamine peab olema teostatud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga. (Eesti Standard EVS 875-1:2015) Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei eksisteeri või et saastekõrvaldustööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval vara ja naaber varadel teostatud ning teostatavat tegevust eesmärgiga teha kindlaks, kas nimetatud kasutused või nende varade maa võiks olla või on olnud hinnatava vara suhtes saastav. Hindaja ei võta endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest ega ka oskuste ja teadmiste eest, mis on vajalikud nende avastamiseks. Juhul kui hindamisjärgselt ilmneb, et hinnataval varal või naabruses eksisteerib saastaineid või -allikaid või et hinnatavat vara on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust.

Hinnangu tellija: Tallinna Linnavaraamet Tellimusleping: Tellimuskiri 06.10.2016 nr 12.-5/5431 - 1 Algandmed esitanud isik: Algandmed esitas ja selgitusi jagas Terje Toom. Ülevaatuse kuupäev: 17.10.2016 Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus. (Eesti Standard EVS 875-1:2015) Vara ülevaatusel viibinud isikud: Hindaja Kenneth Koch Ülevaatuse ulatus ja Ülevaatus hõlmas vara väliselt. Hindajal ei tagatud ligipääsu garaažibokside põhjalikkus: sisse, mistõttu ei ole hindaja kursis iga garaažiboksi sisuga. Visuaalsel ülevaatusel ei ilmnenud silmnähtavaid puudusi, mis viitaks täiendavate uuringute vajalikkusele. Hindaja ei ole teostanud ehitiste uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need vara osad on heas seisundis. Me ei saa avaldada mingit arvamust vara nende osade kohta, mida me ei ole inspekteerinud, käesolev aruanne ei kinnita vara struktuuri ja kattematerjalide laitmatust.

Hindamisaruande kuupäev: 20.10.2016.a. Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (Eesti Standard EVS 875-1:2015)

Hindamise alused: Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875; Eesti Vabariigi seadusandlus; EKHÜ heade tavade koodeks.

Kasutatud allikad ja materjalid: Maa-ameti koduleht (www.maaamet.ee); Ehitisregistri elektrooniline andmebaas (www.ehr.ee); Maa-ameti tehinguregister; Rahandusministeeriumi koduleht (www.rahandusministeerium.ee); Statistikaameti koduleht (www.stat.ee); Eesti Panga koduleht (www.eestipank.ee); RE Kinnisvara AS andmebaas; Algandmed esitanud isiku poolt suuliselt ja kirjalikult esitatud andmed hinnatava vara kohta; Kinnistusregistri väljavõte 14.10.2016. City24 kinnisvara portaal ja Kinnisvara WEB (www.city24.ee, www.kv.ee); Delfi kaardirakendus (Regio 2016);

Kasutatud allhanked: Käesoleva töö teostamisel allhanget kasutatud ei ole.

2. EKSPERTHINNANGU KEHTIVUSE EELDUSED JA AVALIKUSTAMINE Eksperthinnang on kehtiv järgmistel eeldustel: . hindajale edastatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene; . vara ei koorma eksperthinnangus käsitlemata lepingud, mis avaldavad mõju turuväärtusele; . vara võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud Käesolevat hindamisaruannet ja selle osa tohib avalikustada ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta, kuna see on tellitud avaliku ülesande täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil.

3. KINNISTU ANDMED Hinnatav varad Hoonestatud kinnistu kogupindalaga 806 m2 Aadress Toonela tee 4 Kesklinna linnaosa Tallinn Harju maakond. Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Registriosa nr 5284601 Katastritunnus 78401:116:0570 Kinnistu suurus 806 m2 Sihtotstarve Elamumaa 100% Omanik Garaažiühistu Juhkentali (reg.kood 80052413) Avaldused Puuduvad Koormatised Puuduvad

Hüpoteegid Puuduvad

4. VARA KIRJELDUS 4.1 Asukoht Hinnatav objekt paikneb Tallinnas Kesklinna linnaosas Juhkentali asumis Kalevi staadioni vahetus läheduses.

Piirkonna hoonestus Piirkond on hoonestatud garaažiboksidega, erinevate korterelamutega. Müra ja õhusaaste tase Keskmine, sest vaatamata sellele, et asukoht on kesklinnas, asub antud kinnistu liiklustihedatest teedest eemal. Juurdepääs Avalikult kasutatavalt asfalteeritud teelt. Infrastruktuur Kool ~ 1,5 km Lasteaed ~ 600 m Pood/kauplus ~ 400 m Ühistranspordipeatus ~ 600 m (Juhkentali teel) Lähim hoone Lähimad hooned on valdavalt paneelmajad, mis asuvad hinnatavast hoonest ca 20-100 m raadiuses.

4.2 Krundi kirjeldus Pindala 806 m2. Detailplaneering Algatatud. DP038630 (03.03.2016) - „Staadioni tn 3 kinnistu ja lähiala detailplaneering".

Üldplaneering. Hinnatav vara asub Tallinna üldplaneeringu andmetel ühiskondlike ja puhkeehitiste ala ning riigikaitselise ala piiril, lisaks jookseb kinnistu asukohast läbi perspektiivne magistraaltänav. Alale on põhiliselt mõeldud haridus, teadus, tervishoiu, kultuuri või spordi asutustele või samalaadsete teenustega seonduvatele ettevõtetele.

Hoonestus Kinnistu on hoonestatud 2 hoonega, kus on kokku 20 garaažiboksi. Haljastus ja heakord Kinnistul kasvavad üksikud viljapuud ning põõsad, enamjaolt on kinnistu asfalteeritud või kaetud kruusaga.

Tegemist on geomeetriliselt ebakorrapärase kujulise ning tasase reljeefiga kinnistuga. Kinnistu piirneb põhjapoolsest küljest elamumaaga, lääne poolelt ühiskondlike ehitiste maaga, lõuna poolelt sarnase elamumaa kinnistuga ning ida poolelt transpordimaaga.

Maa-ameti elektroonilise andme-baasi kohaselt on antud kinnistu piiratud järgnevate kitsendustega: Ulatuse nimetus Ulatus Klass Ühisosa m2 Ühisosa % Riigikaitselise ehitise piiranguvöönd 806 RIIGIK 805,93 100 Elektripaigaldise kaitsevöönd 78 ELPKV 78,3 9,72 Riigikaitselise ehitise piiranguvöönd 806 RIIGIK 805,93 100 Elektripaigaldise kaitsevöönd 10 ELPKV 9,93 1,23 Allikas: Maa-amet Nimetatud kaitsevöönditega ei kaasne olulisi piiranguid hinnatava vara kasutamisele ning käesolevas hinnangus me nende kitsendus-tega ei arvesta. 4.3 Hoonete kirjeldused Hoonete arv 2 Ehitisregistri koodid 101042015, 101042014 Esmane kasutus 1969.a., 1967.a. Kasutusluba Puudub Kuna enne 1995 aastat oli seadusega reguleerimata kasutusloa mõiste, siis enne seda püstitatud ehitistele ei nõuta kasutusluba. Samas on ehitusseaduse kohaselt alates 1995 aastast väljastatud ehituslubadele ehitise püstitamiseks, -laiendamiseks või -rekonstrueerimiseks kohustuslik taotleda kasutusluba.

Energiamärgis Puudub (www.ehr.ee) Energiamärgis on dokument, mille eesmärk on anda teada, kui palju sisekliima tagamisega hoone tarbib energiat, võrreldes teiste samaväärsete hoonete keskmise energiatarbimisega. Energiatarbimine võib hõlmata hoone kütmiseks, jahutamiseks, vee soojendamiseks, ventilatsiooniks ja valgustuseks vajalikku energia hulka. (ehitusseadus §-s 3¹ lg 1). Mida kõrgem on hoone energiatõhususe klass (A-st kuni H-ni), seda väiksemad on hoone energiaarved. Hoone tüüp 20-garaažiboksiga kivihooned Korruselisus 1 Vundament Madalvundament Välisseinad Tellis, väikeplokk Kandekonstruktsioon Tellis Katus Bituumen Hoonete suletud netopind (m2) 113,6 m2 ja 260 m2 . Kokku 373,6 m2 (www.ehr.ee). Hoone ehitus-tehniline seisukord Hoone ehitus-tehnilist ekspertiisi hindaja ei ole teostanud. Visuaalsel ja remondivajadus vaatlusel on hoone seisukord rahuldav. Enamasti on garaažiboksidel metalluksed ees.

4.4 Garaažiboksi kirjeldus Toalisus 1 Korrus 1 Garaažiboksi üldpind 18,68 m². Ehitisregistris info puudub. (www.ehr.ee) Hindajal puudub täpne informatsioon ühe garaažiboksi üldpinna osas, mistõttu arvestasime antud hinnangus ühe garaažiboksi üldpinna hoonete suletud netopinnast. (373,6 m2 : 20 = 18,68 m2). Ruumilahendus Üks ruum Põrandad Kivi Seinad Kivi Laed Monoliitne raudbetoon Aknad Puuduvad Uksed Metallist turvauks Seisukord ja remondivajadus Üldine garaažibokside seisukord on rahuldav.

4.5 Tehnovõrgud Veevarustus Puudub Elektrivarustus Tsentraalne Kanalisatsioon Puudub Gaasivarustus Puudub Küttesüsteem Puudub Kuumaveevarustus Puudub Ventilatsioonisüsteem Puudub Turvasüsteemid Puuduvad

5. Võrreldavad tehingud Maa-ameti tehinguregistris on vaadeldud jaanuar 2015 – september 2016 Kesklinna linnaosas toimunud 10 - 25 m² suuruste garaažiboksidest korteriomandite tehinguid, mille tehinguhind on vahemikus 1 000 - 10 000 €. Üldpind Asum Aadress Tehingu aeg Tehingusumma (€) Tehingusumma (€/m2) m2 1 Kassisaba asum A. Kapi tn märts.16 18,8 10 000 532 2 Kassisaba asum A. Kapi tn mai.16 18,8 10 000 532 3 Torupilli asum J. Kunderi tn juuli.15 19,9 10 000 503 4 Raua asum Raua tn nov.15 16,5 9 990 605 5 Kassisaba asum A. Kapi tn veebr.16 18,8 9 000 479 6 Torupilli asum J. Kunderi tn juuli.15 21 9 000 429 7 Torupilli asum Laulupeo tn okt.15 20,4 6 250 306 8 Kitseküla asum Asula tn juuli.15 17,4 3 800 218 9 Kitseküla asum Asula tn märts.16 16,7 3 700 222 10 Kitseküla asum Asula tn juuni.16 20,1 3 500 174 11 Kitseküla asum Asula tn juuli.15 17,2 3 000 174 12 Kitseküla asum Asula tn märts.15 17,5 2 800 160 13 Kitseküla asum Asula tn veebr.15 16,8 2 650 158 14 Kitseküla asum Asula tn okt.15 20,1 2 000 100 15 Kitseküla asum Asula tn veebr.15 17,5 1 500 86 Märkus: Võrreldavad tehingud ei sisalda käibemaksu. Mustaga on märgitud võrdlustabelis kasutatud tehingud. Toimunud tehingute asukohad

Märkused: Rohelisega on märgitud hinnatav vara, punasega kasutatud võrdlustehingud ja sinisega on ülejäänud tehingud (RE kinnisvara AS koostatud kaart Google maps´i alusel).

Võrreldavate müügipakkumistena saame välja tuua järgmised garaažibokside müügipakkumised Tallinna Kesklinna linnaosas, mille hinnavahemik on 5 000 – 15 000 eurot. (allikas www.City24.ee, www.kv.ee): Asukoht Üldpind (m²) Seisukord Pakkumishind € Pakkumishinna €/m2 Laulupeo tn Kesklinn 20,4 Rahuldav 12 500 613 F.R Kreutzwaldi tn Kesklinn 25 Kap.remonti vajav 11 000 440 Luise tn Kesklinn 17,1 Rahuldav 11 000 643 Asula tn Kesklinn 19 Rahuldav 5 000 263

6. HINDAMINE 6.1 Hinnatava vara analüüs Hinnatavaks varaks on hoonestatud kinnistu, pindalaga 806 m², millel asuvad 2 garaaži kokku 20 garaažiboksiga. Parim kasutus Parim kasutus (highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (Eesti Standard EVS 875-1:2015) Järgnevalt on analüüsitud vara parimat kasutust lähtuvalt EVS-875 standarditest. Arvestades hinnatava vara füüsilist võimalikkust, õiguslikku lubatavust ja finantsmajanduslikku otstarbekust, näeme vara parima kasutusena olemasolevat kasutust ehk kasutust garaažiboksidena. Hüpoteetilise alternatiivina saab analüüsida vara kasutust korter- või ridaelamu arendusprojektina. Hinnatava kinnistu pindala ei võimalda täiendavat ehitusõigust sellises mahus, et sellel võiks olla potentsiaali arendustegevuseks. Lisaks füüsilisele parameetrile asub kinnistu Tallinna üldplaneeringu järgi ühiskondlike ja puhkeehitiste alal ning riigikaitselise ala piiril, mistõttu ei ole täiendav ehitusõigus arendustegevuseks õiguslikult lubatav. Kinnisvara kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne. Kvaliteediklass Vastavalt Eesti Standardile EVS 875-10:2013 jagatakse kinnisvara parema võrreldavuse ja üldistamise eesmärgil kvaliteediklassidesse – A, B ja C (neist A on kõrgeim ja C madalaim). Kvaliteediklass näitab vara konkurentsivõimet olla atraktiivne sarnast tüüpi rentnikele või ostjatele. Kvaliteediklass on kombinatsioon teguritest (rent, ehitusmaterjalid, viimistlus, tehniliste süsteemide standardid ja efektiivsus, ehitise mugavused, asukoht, juurdepääs jt), mis iseloomustavad kinnisvara tulupotentsiaali ja väärtust ning turu ootust nende näitajate osas. (Eesti Standard EVS 875-10:2013) Turunõudluse printsiibist lähtuvalt määratletakse kinnisvara kvaliteediklass turupotentsiaali ja jätkusuutlikkuse alusel ning seda hinnatakse järgmiste tunnuste alusel:

asukoht ja krundi kasutus – hinnatakse asukohta piirkonna siseselt, üldplaneeringut ja vara kasutusviisi, infrastruktuuri, piirkonna haljastust ja heakorda, keskkonnatingimusi, turvalisust, juurdepääsu, parkimisvõimalusi, maatüki ehitusõigust, suurust, kommunikatsioonidega varustatust, kasutust piiravate kitsenduste mõju jms tegureid; ehitise kvaliteet – antakse hinnang arhitektuurilisele lahendusele, ehitise funktsionaalsusele, konstruktsioonide, tehnoseadmete ning sise- ja välisviimistluse seisukorrale; kinnisvara juhtimine – hinnatakse vara haldamist (dokumentatsiooni kvaliteet, teenuste korraldus), vara kasutajate homogeensust ja maksejõulisust, energiat säästvate meetmete rakendamist (energiamärgis, energiaaudit) ning andmete olemasolul ka energia- ja tarbimisteenuste kulusid. Kvaliteediklassi tunnuste hindamine toimub kvalitatiivsel ja kvantitatiivsel meetodil. Koondhinnang saadakse eelneva kolme tunnuse hindamise tulemusena arvestades nende mõju vara väärtusele. Lisaks antakse eraldi hinnang ehitise kvaliteedi määramisel hoone osa (korteri) ruumide siseviimistluse ja püsivalt ühendatud (kohtkindla) sisustuse kvaliteedile (vajadusel ka muudele teguritele, näiteks tehno- süsteemidele), kui see erineb oluliselt ehitise kui terviku hinnangust. Hoone osa kvaliteediklassi tähis lisatakse kinnisvara kui terviku kvaliteediklassi näitajatele ehitise kvaliteediklassi lisana väikese tähega (a,b,c). Kui tegemist on hoonestamata varaga või ehitusjärgus (kasutuskõlbmatu) varaga, siis hoone kvaliteeti ei hinnata. Hindamisel on analüüsitud eelpool nimetatud mõjutegureid vara liigist lähtuvalt ning selle alusel on hinnatava vara kvaliteediklassile antud järgmine hinnang: Vara kvaliteediklass Vara kvaliteediklass Vara kvaliteediklass Vara kvaliteedi asukoha ja krundi alusel ehitise kvaliteedi alusel kinnisvara juhtimise alusel koondhinnang (A, B, C) (A, B, C) (A, B, C) B C C BCC

Käsitletavas turusegmendis vara turuväärtust positiivselt mõjutavad tegurid: - asukoht kesklinnas. Käsitletavas turusegmendis vara turuväärtust negatiivselt mõjutavad tegurid: - ümbruskond on korrastamata; - garaažiboksid on rahuldavas seisukorras, esineb kahjustusi välisfassaadil; 6.2 Hindamismetoodika Käesolevas eksperthinnangus leiame hinnatavale varale hüvitusväärtuse. Hüvitusväärtus (compensation) on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamistel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. (Eesti Standard EVS 875-12:2016) Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (Eesti Standard EVS 875-1:2015) Hindamismeetodi valik ja rakendamine sõltub hinnatava väärtuse liigist, turu ja varaga seotud tingimustest ning kasutada olevatest andmetest. Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul tõenäoliselt kaubeldakse. Hinnatava vara puhul on tegemist pigem müügivaraga, kui üürivaraga ning tõenäolisem on vara ost omakasutusse, mitte üüritulu teenimise eesmärgil. Sellest lähtuvalt kasutame käesolevas eksperthinnangus vara turuväärtuse leidmisel turupõhist käsitlust (Sales Comparsion Approach) ehk võrdlusmeetodit, mis põhineb

analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Hinnatava vara turuväärtuse hindamiseks oleme valinud Eesti varahindamise standardiseeriale EVS 875 vastava võrdlusmeetodi (Sales Comparsion Approach Method). 6.3 Hindamine võrdlusmeetodil Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte – potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Antud meetodi puhul leitakse vara turuväärtus hinnatava vara ja vaba turu tingimustes müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Võrdluse käigus selgitatakse välja erisused hinnatava vara ja sarnaste müüdud varade vahel ning selle põhjal korrigeeritakse müüdud varade hindu ja leitakse hinnatava vara väärtus. Vara peab olema võrreldav teiste analoogsete varadega füüsiliste, asukoha ja majanduslike näitajate osas. Võrdlusmeetod on varade turuväärtuse leidmisel üldlevinud ja annab piisavate võrdlusandmete olemasolul tõepäraseima tulemuse. Hindamisel oleme võtnud võrdluseks võimalikult lähedases ajavahemikus võrreldavas piirkonnas müüdud analoogsed varad, mis sarnanevad hinnatavale varale oma kvalitatiivsete ja arvuliste näitajate poolest. Hindamisel on kasutatud RE Kinnisvara AS andmebaasis ning Maa-ameti tehinguregistris leiduvat tehinguinfot. Hindamisel kasutatud tehinguhinnad ei sisalda käibemaksu. Kinnistu hindamisel arvutame esialgu kinnistul oleva 1 garaažiboksi turuväärtuse, mille järel korrutame antud väärtuse kõikide garaažiboksidega. Võrdlustabel

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Toonela tee 4 Raua tn Laulupeo tn Asula tn Aadress Kesklinn Kesklinn Kesklinn Kesklinn 1 m² hind € 605 306 222 Müügihind (EUR) X 9 990 6 250 3 700 Tehingu aeg nov.15 okt.15 märts.16 Kohandus (%) 5% 5% 0% Ajaldatud müügihind (EUR) 10 490 6 563 3 700 Paikneb Kesklinna Parem. Paikneb Kesklinna Samaväärne. Paikneb Halvem. Paikneb Asukoha võrdlus linnaosas Juhkentali linnaosas Raua asumis Torupilli asumis Kitseküla asumis asumis Kohandus (%) -5% 0% 5% Tehnovõrgud Elektriühendus olemas Elektriühendus olemas Elektriühendus olemas Elektriühendus olemas Võrdlus Samaväärne Samaväärne Samaväärne Kohandus (%) 0% 0% 0% Garaažiboksi pindala 18,68 16,5 20,4 16,7 Võrdlus Samaväärne Samaväärne Samaväärne Kohandus (%) 0% 0% 0% Rahuldav. Garaažiboksi Rahuldav. Garaažiboksi uks Kap.remonti vajav. Rahuldav. Garaažiboksi Vara seisukord uks metallist. puidust Garaažiboksi uks metallist. uks puidust Võrdlus Halvem Halvem Halvem Kohandus (%) 2% 5% 2% Eraldi kinnistu Eraldi kinnistu korterelamute Eraldi kinnistu Eraldi kinnistu Ligipääs korterelamute läheduses. vahel sisekvartalis korterelamute vahel korterelamute läheduses. Võrdlus Samaväärne Samaväärne Samaväärne Kohandus (%) 0% 0% 0%

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Toonela tee 4 Raua tn Laulupeo tn Asula tn Aadress Kesklinn Kesklinn Kesklinn Kesklinn Mõtteline osa kinnisasjast. Puudub notariaalne Korteriomand Korteriomand Korteriomand Omandivorm kasutuskord Võrdlus Parem Parem Parem Kohandus (%) -5% -5% -5% Summaarne kohandus (%) -8% 0% 2% Absoluutkohandus (%) 17% 15% 12% Kohandatud hind (EUR) 6 219 9 650 6 563 3 774 Kaalud 0,25 0,35 0,4

Kaalutud keskmise tehinguhinna leidmiseks summeeritakse kaalutud ja kohandatud võrdlustehingute müügihinnad:

9 650 € * 0,25 + 6 563 € * 0,35 + 3 774 € * 0,4 = 6 219,15 € ~ 6 200 €

Korrutades ühe garaažiboksi hüvitusväärtuse kinnistul olevate garaažibokside arvuga, saame antud kinnistu hüvitusväärtuseks:

20 x 6 200 € = 124 000 €.

7. HINDAMISTULEMUS Arvestades kinnisvaraturu hetkeseisu, on RE Kinnisvara AS hinnangul aadressil Toonela tee 4 Kesklinna linnaosa Tallinn asuva hoonestatud kinnistu hüvitusväärtus väärtuse kuupäeval s.o. 14.10.2016.a:

124 000 € (sada kakskümmend neli tuhat eurot) Saadud tulemused ei sisalda käibemaksu.

Arvestades vara asukohta, suurust ja seisukorda, võib likviidsust pidada keskmiseks. Hindamistulemus on keskmise täpsusega ning reaalne müügihind võib erineda siintoodust +/- 10%. Analoogsete varade väljakujunenud müügiperiood on hinnangu koostamise hetkel mitte vähem kui kaksteist kuud.

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

Koostaja: Kinnitaja:

Tarmo Tähiste Monica Meldo kinnisvara hindaja juhatuse liige RE Kinnisvara AS riiklikult tunnustatud hindamisekspert kutsetunnistus nr 095312 Maa-ameti litsents 060 MA-mh RE Kinnisvara AS

Käesolev eksperthinnang on koostatud 25 leheküljel ja 4 lisal:

Lisa 1: Vastavuskinnitus standardi nõuetele. Lisa 2: Vaated varast 17.10.2016.a. Lisa 3: Kinnistusregistri väljavõtted 14.10.2016.a. Lisa 4: Ehitisregistri väljavõtted 18.10.2016.a.

8. TURUANALÜÜS 8.1 Majandus ja kinnisvaraturg Eesti majandus on maailmamajanduse heitlikkusele hästi vastu seisnud ning viimaste aastate majandusareng on riigi finantsstabiilsust toetanud. Majandus on võrreldes paari aasta taguse seisuga märksa rohkem tasakaalus ning selle vastupanuvõime väliskeskkonna halvenemisele on tublisti paranenud. Riigi Maa-ameti andmetel oli kinnisvara hinnaindeksi kasv 2016. aasta teises kvartalis võrreldes 2015. aasta teise kvartaliga 6,8% ning eelmise kvartaliga võrreldes 1%. Korteriomandite hinnaindeks kasvas aastases võrdluses 5,9%, hoonestamata maa hinnaindeks 3,9% ning hoonestatud elamumaa hinnaindeks 15,5%.

SKP Statistikaameti esialgsetel andmetel suurenes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2015. aastal 2014. aastaga võrreldes 1,1%. Kogu aasta vältel iseloomustas Eesti majandust aeglane, kuid stabiilne kasv. 2016. aasta I kvartalis kasvas majandus võrreldes 2015. aasta I kvartaliga 1,7%. Sesoonselt ja tööpäevade arvuga korrigeeritud SKP jäi 2016. aasta I kvartalis võrreldes eelmise kvartaliga muutumatuks ja võrreldes 2015. aasta I kvartaliga kasvas 1,8%.

Esialgsetel andmetel panustas I kvartalis majanduse kasvu enim netotootemaksude laekumine. Oluline mõju oli alkoholi- ja kütuseaktsiisi laekumise kasvul, mis nihkus eelmise aasta lõpust I kvartalisse. Maksulaekumiste nihke põhjuseks oli aktsiisimäärade tõusu jõustumise tähtaja nihutamine kuu aega hilisemaks. Tegevusaladest panustas I kvartalis SKP kasvu enim kaubanduse lisandväärtus. Eesti majanduskasvu suurimaks pidurdajaks oli energeetika tegevusala lisandväärtuse vähenemine. Tugeva sisenõudluse kõrvalt pidurdas 2016. aasta I kvartalis majanduskasvu ka langev välisnõudlus. Kogumajanduse kaupade väljavedu vähenes võrreldes 2015. aasta I kvartaliga hinnamõjusid arvesse võttes 2%, peamiselt elektroonikakaupade ja mineraalsete toodete (sh bensiin, diisel, kütteõlid, gaas) väljaveo vähenemise tõttu. Samal ajal suurenes kogumajanduse kaupade sissevedu, olles reaalväärtuses 4% suurem kui eelmise aasta samas kvartalis. Esialgsetel andmetel suurenes enim mujal klassifitseerimata masinate ja seadmete, mootorsõidukite ja haagiste ning mineraalsete toodete import. Tarbijahinnaindeks Statistikaameti andmetel oli tarbijahinnaindeksi muutus 2016. aasta juunis võrreldes 2016. aasta maiga 0,3% ning võrreldes eelmise aasta juuniga -0,4%. Kaubad olid 2015. aasta juuniga võrreldes 0,6% ja teenused 0,1% odavamad. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta juuniga võrreldes langenud 1,5% ja mittereguleeritavad hinnad jäänud samale tasemele. 2015. aasta juuniga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit enim mootorikütuse 9,8% odavnemine, sealjuures odavnes bensiin 10,2% ja diislikütus 10,2%. Suuremat mõju indeksile avaldasid veel 9,4% odavnenud soojusenergia, 11% odavnenud köögivili ja 8,8% kallinenud alkohoolsed joogid. Eelmise aasta juuniga võrreldes on kodudesse jõudnud elekter 8,1% kallim. Maiga võrreldes oli juunis tarbijahinnaindeksi suurimaks mõjutajaks kodudesse jõudnud elekter, mis andis kogutõusust üle kolmandiku. Sealjuures kallines mootorikütus 2,1% ning juuniks ostetud lennukipiletid olid 14,5% kallimad. Samuti avaldas mõju indeksile majutuse ning söömine väljaspool kodu 1,7% kallinemine. Viimati oli tarbijahinnaindeksi kuumuutus 0,8%-st kõrgem 2012. aasta märtsis, mil see oli 1,0%. Keskmine palk Statistikaameti andmetel oli keskmine brutokuupalk 2015. aastal 1065 eurot ja brutotunnipalk 6,51 eurot, 2014. aastaga võrreldes tõusis nii keskmine brutokuupalk kui ka -tunnipalk 6,0%. Kui 2014. aastal oli brutokuupalga aastakasv 5,9%, siis 2015. aastal püsis brutokuupalga kasv stabiilsena. Kõige kõrgem oli keskmine brutokuupalk IV kvartalis –1105 eurot, mis oli 2014. aasta IV kvartaliga võrreldes 6,4% ja 2015. aasta III kvartaliga võrreldes 5,8% kõrgem. Aastalõpu ebaregulaarsed preemiad ja lisatasud tõusid 2015. aasta IV kvartalis 2014. aasta sama kvartaliga võrreldes palgatöötaja kohta 3,1% ning mõjutasid keskmist brutokuupalga tõusu 0,2 protsendipunkti võrra. Ilma ebaregulaarsete preemiate ja lisatasudeta tõusis keskmine brutokuupalk 2015. aasta IV kvartalis 6,6%.

Reaalpalk, milles tarbijahinnaindeksi muutuse mõju on arvesse võetud, tõusis võrreldes 2014. aasta IV kvartaliga tänu jätkunud tarbijahindade langusele kiiremini kui keskmine brutokuupalk – 6,9%. Reaalpalk on tõusnud alates 2011. aasta teisest poolest kaheksateistkümnendat kvartalit järjest. Keskmine brutokuupalk tõusis 2015. aasta IV kvartalis enim teist kvartalit järjest kolmel tegevusalal – kinnisvaraalases tegevuses (16,2%), majutuse ja toitlustuse (14,8%) ning kunsti, meelelahutuse ja vaba aja tegevusalal (14,6%). Viimastes kvartalites on palgakasv olnud kiirem keskmisest madalama brutokuupalgaga tegevusaladel. Kinnisvaraalases tegevuses tõusis ka aasta võrdluses keskmine brutokuupalk kõige rohkem: võrreldes 2014. aastaga tõusis 2015. aastal sel tegevusalal brutokuupalk 14,0%. Keskmine brutokuupalk ei tõusnud mullu IV kvartalis kahel tegevusalal – ehituses ning finants- ja kindlustustegevuses, kus brutokuupalk langes vastavalt 1,6% ja 1,9%. Palgastatistika uuringu alusel oli 2015. aasta IV kvartalis täistööajale taandatud töötajate arv 2,4% väiksem kui 2014. aasta samas kvartalis. Kõige enam vähenes palgatöötajate arv madalamalt tasustatud tegevusaladel – 11-st tegevusalast, mis on tasustatud alla keskmise brutokuupalgaga, kahanes töötajate arv 10-l tegevusalal. Palgatöötajate arv suurenes kõige enam finants- ja kindlustustegevuses (18,2%) ning info ja side tegevusalal (11,2%). Keskmine brutokuupalk oli oktoobris 1066 eurot, novembris 1093 eurot ja detsembris 1160 eurot. Keskmine brutotunnipalk oli eelmise aasta IV kvartalis 6,67 eurot ja see tõusis varasema aasta IV kvartaliga võrreldes 5,0%. Kõige enam tõusis keskmine brutotunnipalk majutuse ja toitlustuse tegevusalal (14,8%), kinnisvaraalases tegevuses (13,2%) ning kunsti, meelelahutuse ja vaba aja tegevusalal (13,2%). Keskmine brutotunnipalk ei tõusnud kolmel tegevusalal – ehituses, muudes teenindavates tegevustes ning finants- ja kindlustustegevuses. Tööandja keskmine tööjõukulu palgatöötaja kohta kuus oli 2015. aasta IV kvartalis 1492 eurot ja tunnis 9,67 eurot, mis on võrreldes 2014. aasta IV kvartaliga tõusnud vastavalt 6,3% ja 5,1%. Keskmise tööjõukulu tõus palgatöötajatele nii kuus kui tunnis oli kõige suurem kinnisvaraalases tegevuses (kuus 16,8% ja tunnis 15,5%). Töötus 2015. aastal 6,2%, tööhõive määr 65,2% ja tööjõus osalemise määr 69,4%. Töötus oli oluliselt madalam ning tööhõive ja tööjõus osalemine kõrgem kui 2014. aastal. Tööturunäitajad paranesid võrreldes 2014. aastaga tänu esimese kolme kvartali tulemustele, kuid IV kvartalis olukord muutus. 2015. aasta III kvartali andmed väljendasid peamiste tööturunäitajate ehk tööjõus osalemise, töötuse ning tööhõive määra jõudmist majandusbuumi või sellele lähedasele tasemele. IV kvartalis oli nii tööjõus osalemise kui ka tööhõive määr kõrgem kui eelmise aasta samas kvartalis, kuid nii töötuse määr kui ka töötute üldarv ei olnud enam vähenenud. Kui 2014. aasta IV kvartalis oli töötuse määr 6,3% ja töötute üldarv hinnanguliselt 42 700, siis 2015. aasta IV kvartalis olid vastavad näitajad 6,4% ja 43 900. Tööturunäitajad paranesid eelmisel aastal võrreldes 2014. aastaga tänu esimese kolme kvartali tulemustele. Hoolimata sellest, et tööealiste (15–74-aastased) inimeste koguarv võrreldes 2014. aastaga kahanes 8000 võrra, kasvas tööturul aktiivsete inimeste koguarv 9000 võrra, jõudes hinnanguliselt 683 100-ni. Tööhõive määr kasvas

63%-st 65,2%-ni ning töötuse määr kahanes 7,4%-st 6,2%-ni. Vähenemist jätkas seega ka mitteaktiivsete inimeste arv, mis jõudis 2015. aastaks hinnanguliselt 300 500-ni. Hõivatute arv on seega kasvanud nii töötute kui ka mitteaktiivsusest tööturule siirdunute tõttu. Jätkuvalt on tööturunäitajates olulised erinevused lähtuvalt elukohast, soost, vanusest ja rahvusest. 2015. aastal oli kõrgeim tööhõive määr Harju maakonnas (71%) ning erinevus võrreldes madalaima tööhõive määraga Põlva maakonnaga (47,6%) oli üle 20 protsendipunkti. Lisaks parematele töövõimalustele mõjutas antud tulemust ka erinev vanusstruktuur. Harju maakonnas oli ka töötus madalaim (5,2%). Võrreldes 2014. aastaga kasvas 2015. aastal nii meeste kui ka naiste hõivemäär, kuid sarnaselt eelnevale paarile aastale on meeste hõivemäära kasv olnud kiirem, kasvatades meeste ja naistevahelise hõivelõhe 8-le protsendipunktile. Kui viimastel aastatel on meeste töötuse määr olnud naiste omast pisut kõrgem, siis 2015. aastal kahanesid erinevused praktiliselt olematuks: meeste töötuse määr oli 6,2% ja naistel 6,1%. Töötuse määr langes 2015. aastal võrreldes 2014. aastaga märgatavalt nii noorte (15–24-aastased) kui ka parimas tööeas (25–49-aastased) inimeste seas. Vanemaealiste (50–74-aastased) töötuse määr jäi aga praktiliselt samaks. Jätkuvalt oli noorte töötuse määr (13,1%) kõrgeim, mis annab märku sellest, et noorte tööturule sisenemine ja seal püsimine on arvestatavaks probleemiks. Samas suur osa noori alles õpib ja ei plaani lähiajal tööd otsida. Tööhõive määr on kasvanud nii eestlaste kui ka mitte-eestlaste hulgas, kuid vahe võrreldes 2014. aastaga on jäänud suurusjärku 5–6%, olles eestlastel kõrgem. Ka töötuse määr oli eestlastel madalam, kuid lõhe eestlaste ja mitte- eestlaste vahel on viimastel aastatel vähenenud. 2015. aastal oli eestlaste töötuse määr 5,4% ning mitte-eestlastel 8%. 2015. aasta paremate tööturunäitajate võimalike põhjustena võrreldes eelneva aastaga võib välja tuua töötamise registri mõju tööhõivele, 2014. aasta majanduskasvu ning plaanitava töövõimereformi. Selgelt aeglasem majanduskasv 2015. aastal on aga tõenäoliselt mõjutanud ka juba 2015. aasta IV kvartali tööturunäitajaid. Laenud Eesti panga andmetel oli eluasemelaenude käive 2016. aasta II kvartalis 263 miljonit eurot, mis on 2015. aasta II kvartaliga võrreldes 8% suurem. 2016. aasta juunis välja antud eluasemelaenude keskmine intressimäär oli 2,34%, 2016. aasta jaanuaris oli intressimäär 2,20%, seega on intressimäärad tõusnud. 2016. aasta II kvartali lõpuks oli Eesti Panga andmetel Eestis kokku 168 275 eluasemelaenu, mis on 2% rohkem kui 2015. aasta II kvartali lõpus. Arvestades, et 2016 II kvartali eluasemelaenude kogujääk on 6,42 miljardit eurot, on keskmine eluasemelaenu jääk ca 38 151 eurot. Ehitus Statistikaameti andmetel tõusis ehitushinnaindeks 2015. aastal 2014. aasta keskmisega võrreldes 0,5%. Tööjõud kallines 2014. aastaga võrreldes 2,9%, masinate kasutamine odavnes 0,8% ja materjalide hinnad 0,7%. 2016. aasta II kvartalis oli ehitushinnaindeksi muutus 2016. aasta I kvartaliga võrreldes -0,7% ja 2015. aasta II kvartaliga võrreldes 2,1%. 2015. aasta II kvartaliga võrreldes kujundas indeksit enim ehitusmaterjalide maksumuse 3% langus. Kulutused tööjõule kasvasid 2,1% ja ehitusmasinate kasutamise maksumus langes 1,8%.

Ehitushinnaindeksit mõjutas II kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga enim materjalide hinna 3,8% langus. Kulutused tööjõule kasvasid 1,8% ja ehitusmasinate kasutamise maksumus langes 2,4%. Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeks jäi 2015. aastal 2014. aasta keskmisega võrreldes samale tasemele, sealhulgas kallines tööjõud 2,3%, masinate kasutamine odavnes 2,3% ja materjalide hinnad langesid 1,4%. Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi langus oli 2016. aasta II kvartalis võrreldes 2015. aasta II kvartaliga 1,6% ja 2016. aasta I kvartaliga võrreldes 1,1%. Neljandat aastat järjest kasvas uute eluruumide arv. Ehitisregistri andmetel lubati 2015. aastal kasutusse 3969 uut eluruumi, s.o 1213 eluruumi rohkem kui aasta varem. 2016. aasta II kvartalis lubati kasutusse 1325 uut eluruumi, mis on 46% rohkem, kui 2015. aasta II kvartalis ning 26% rohkem võrreldes 2016. aasta I kvartaliga. Suurem osa valminud eluruumidest asub korterelamutes ja iga teine neist oli kahe- või kolmetoaline. Enim valmis uusi eluruume Tallinnas, järgnesid Tallinna lähiümbruse vallad ja Tartumaa. Nõudlus uute hea asukohaga kvaliteetsete elamispindade järele püsib. 2015. aastal väljastati ehitusluba 5588 eluruumi ehitamiseks, mis on võrreldes aasta varasemaga ligi poole võrra rohkem. Eelistatuim elamutüüp oli korterelamu. 2015. aastal lubati kasutusse 1071 mitteelamut kasuliku pinnaga 626 700 ruutmeetrit. Enim lisandus uut lao-, tööstus- ja kontoripinda. Võrreldes 2014. aastaga suurenes nii kasutusse lubatud mitteelamute pind kui ka maht. Ehitusettevõtted ehitasid 2015. aasta IV kvartalis omal jõul 558 miljoni euro eest, mis oli 2014. aasta IV kvartaliga võrreldes 7% vähem. Vähenesid nii hoonete kui ka rajatiste ehitusmahud. Ostu-müügitehingute arv ning väärtus Maa-ameti andmetel sooritati 2016. aasta II kvartalis 15 259 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega ca 795 miljonit eurot. 2015. aasta II kvartaliga võrreldes tõusis tehingute arv ca 21% ja tehingute koguväärtus tõusis ca 13%.

Maa-ameti tehingute andmebaasi andmete põhjal toimus 2016. aasta II kvartalis enim tehinguid mais– 5427 tehingut ning kõige vähem tehinguid aprillis– 4902 tehingut. Keskmised tehingute hinnad olid vastavalt ca 46 000 ja 57 000 eurot. Kõige suurema tehingute koguväärtusega kuu 2016. aasta II kvartali jooksul oli aprill – ca 282 mln eurot ning kõige väiksema tehingute koguväärtusega kuu mai – ca 252 mln eurot.

8.2 Kesklinna linnaosa Tallinna Kesklinn asub 30,6 km2 suurusel alal Tallinna südames ja on üks kaheksast Tallinna linnaosast. Kesklinna pindalast 9,75 km2 moodustab Ülemiste järv ning 2,9 km2 Aegna saar. Kesklinna linnaosas on 2016. aasta 1. jaanuari seisuga 59 886 elanikku, mis moodustab ligikaudu 14% Tallinna elanikkonnast. Põhjasuunast piirneb Kesklinn

Tallinna lahega, itta jäävad Lasnamäe ja Pirita linnaosad. Kesklinnast läände jääb Kristiine linnaosa, loodesse Põhja- Tallinna ja edelasse Nõmme linnaosa. Lõunast piirneb linnaosa Tallinna linna ja Rae valla vahelise piiriga. Tallinna üldplaneeringuga on Kesklinna linnaosa jagatud järgmisteks asumiteks: Juhkentali, Kadriorg, Kassisaba, Keldrimäe, Vanalinn, Kitseküla, Kompassi, Luite, Maakri, Mõigu, Raua, Sadama, Sibulaküla, Südalinn, Tatari, Torupilli, Tõnismäe, Uus Maailm, Vanalinn, Veerenni, Ülemistejärve ja Aegna. Vanalinn on Kesklinna ja kogu Tallinna keskmes asuv UNESCO Maailmapärandi Nimekirja kantud ajaloolis- arhitektuuriliselt ja kultuurilooliselt unikaalne asum. 11.-15. sajandil välja kujunenud Vanalinnas on tänaseni säilinud keskaegne tänavatevõrk, krundipiirid ja suur osa ehitistest. Kunagise hansalinna võimsusest annavad tänaseni tunnistust 1404. aastal (ümber)ehitatud Raekoda koos Raekoja platsiga, Niguliste, Oleviste (159 meetriga toonase Euroopa ja ehk ka maailma kõrgeim ehitis), Pühavaimu ja Vene kirik ning Toomkirik, dominiiklaste ja naistsistertslaste kloostrid ning kireva ajalooga ordulinnus ehk tänane Toompea loss. Üle poole on alles keskaegsest torniderikkast linnamüürist koos hiljem rajatud bastionitega. Südalinna piirkonda kuulub kogu Vanalinna ümbritsev piirkond, sh Tallinna city ja miljööväärtuslik Rotermanni kvartal unikaalse 19.sajandi lõpus – 20.sajandi alguses välja ehitatud tervikliku paekivihoonetest koosneva tööstuskvartaliga. Südalinn on Tallinna äri- ja kaubandustegevuse keskuseks. Siit saavad alguse kõik peamised Tallinnast välja suunduvad riikliku tähtsusega magistraalid – Pärnu maantee, Tartu maantee, Narva maantee. Siia on koondunud Tallinna peamised kultuuri-, meelelahutus- ja majutusasutused ning siin on hulgaliselt riigi- ja linnavalitsuse asutusi. Kadrioru asum on eelkõige elamis- ja vabaajaveetmise piirkond. Asumi keskmeks on 18. sajandi alguses ehitatud Kadrioru loss koos barokse pargiansambliga. Oma eripärase ja ajaloolise linnakeskkonna tõttu on Kadriorg kuulutatud üheks Tallinna miljööväärtuslikuks piirkonnaks. Seda iseloomustavad eelkõige 19. sajandi lõpul ja 20. sajandi alguses ehitatud kahe kuni kolme korruselised puitelamud. Kadriorgu kui miljööväärtuslikku piirkonda arendatakse edasi vastavalt teemaplaneeringule, keskendudes peamiselt elamis- ja rekreatsiooni funktsioonidega hoonete ja rajatiste renoveerimisele ning ehitusele. Kadriorg on ka oluliste riiklike funktsioonide kandja. Raua asum on praegusel kujul välja kujunenud peamiselt 20. sajandi esimesel poolel. Varem asusid siin suured tööstusettevõtted, millest enamik on tänaseks ümber ehitatud büroohooneteks. Piirkonnas domineerivad 1920-1960- ndatel ehitatud kuni 7-korruselised korterelamud ja paljud äri- ning teenindusettevõtted. Siin asuvad ka Eesti Raadio ja Eesti Televisiooni hoonekompleksid. Asumi südameks võib pidada Tallinna 21. kooli hoonet ja selle vahetus läheduses asuvat Politseiparki. Raua asumi suhteliselt heast seisukorrast tulenevalt toimub areng peamiselt olemasolevate hoonete renoveerimise ning rekreatsioonipiirkondade arendamise kaudu. Veerenni asumi alguseks peetakse 1345.a rajatud Tallinna joogiveekanali äärde kujunenud Veerenni tänavat. Asum on ajalooliselt olnud tööliselamute ja tööstuspiirkond, kus tegutses pikka aega Lutheri Vineerivabrik. Veerenni piirkond oli üks esimesi Tallinna asumeid, mis ehitati välja ühtse tervikliku planeeringu alusel 20. sajandi alguses. Veerenni- Õilme-Herne-Magasini tänavate piirkond on kuulutatud miljööväärtuslikuks piirkonnaks, mida iseloomustavad väikeste ehituskruntidega täisnurksed elamukvartalid. Suur hulk vabalt asetsevaid 1-2-korruselisi maju, sageli ees- ja viljapuuaedadega, annavad piirkonnale eramurajooni ilme. Veerenni asumi arengus mängib olulist rolli väljaehitamisel olev uus elamufond endise tekstiilivabriku krundile, mis eeldab ka elamiseks vajaliku infrastruktuuri arendamist ning võib saada lähiajal piirkonna arengumootoriks.

Kassisaba asumi miljööväärtuslik piirkond hõlmab ala, kuhu jäävad Kelmiküla (Tehnika ja Sügise tänava ümbrus), Kassisaba nimetust kandev piirkond (Adamsoni, Wismari jt tänavad) ning Uue-Maailma nime all tuntud ala ehk Aasa, Saturni jt. tänavate ümbruskond. Algselt Toompea eeslinnana 17.-19. sajanditel arenenud ajaloolist piirkonda iseloomustavad puitlaudisega korterelamud. Süda-Tatari peamiselt elamupiirkonnaks peetav asum asub kahe väga tiheda liiklusega Tallinna peamagistraali – Liivalaia tänava ja Pärnu maantee vahel. Kõrghaljastusega enamasti kahe- ja kolmekordsete korterelamute piirkonna ajalugu ulatub juba 14. sajandisse. Praegune hoonestus pärineb 19. sajandi lõpust ja 20. sajandi algusest. Süda- Tatari asumi struktuuris tulevikus suuri muudatusi ette näha ei ole, kuid senisest enam vajab tähelepanu piirkonna hoonete renoveerimine. Torupilli asum on pikka aega olnud tööstuspiirkond, kus on asunud Tallinna Tselluloosivabrik, Liviko, Marat ja mitmed teised ettevõtted. Siiski on piirkonnas ka elamualasid - nii 20. sajandi alguse tööliselamuid kui 20. sajandi keskpaiga tüüpprojektide järgi ehitatud, peamiselt 5-korruselisi korterelamuid. Torupilli asumit läbib üks peamisi Tallinna liiklusmagistraale – Tartu maantee, mille Vanalinna poolsem osa läbis hiljuti põhjaliku renoveerimise. Piirkonnas paikneb ka Tallinna peamine turg – Keskturg. Torupilli asumi arengut toetavad lähitulevikus endiste tööstushoonete järk-järguline kasutuselevõtt uuel otstarbel ning Keskturu aktiivsem ning sihipärasem kasutamine talukaubanduse arendamises. Kitseküla asumi hoonestus pärineb aastatest 1897–1939, valdav osa aastatest 1900–1913 ja 1928–1939. Piirkonna muudab tähelepanuväärseks küllalt väiksel territooriumil valitsev elamuarhitektuuri mitmekesisus (sh tsaariaegne väike ühekorruseline agulimaja, nn Lenderi majad, Tallinna maja tüüpi kivitrepikojaga puitelamud ning üks väljapaistvamaid stalini-aegseid elamuansambleid Tallinnas). Sadamaala on läbi sajandite olnud merevärav Tallinnasse. Asumi keskmeks on Tallinna reisisadama terminalid, kuhu saabuvad liinilaevad eelkõige Helsingist ja Stockholmist, aga ka kruiislaevad kogu maailmast. Sadama-alal jätkub kiire areng, asumisse on koondumas mitmed turistidele suunatud kaubandus-, majutus- ja meelelahutusettevõtted. Asumi läbimõeldud arendamine loob eeldused asumi kasutuselevõtuks multifunktsionaalse linnakeskkonnana, kus on tasakaalus ettevõtlus, kultuur ja elukeskkond. Siia peaks tulema ka Tallinna Linnvalitsuse uus hoone, arendamisel on Kultuurikatel. Oma keskse asukoha tõttu on Kesklinn paik, mis ühendab mitmeid linnaosasid. Lisaks on Kesklinn nii Tallinna kui Eesti üks peamisi kultuuri keskusi. Siin asuvad erinevad teatrid, kinod, klubid, kontserdipaigad, muuseumid, kunstigaleriid, raamatukogud ja muud kultuurikeskused. Samuti asuvad siin Eesti peamised kultuuri- ja kunstivaldkonnaga seotud õppeasutused. Seega on kultuuritarbimise võimalused Kesklinna territooriumil oluliselt laialdasemad kui mujal Tallinnas. Kesklinnas asub 29 munitsipaallasteaeda ja 6 eralasteaeda, 16 munitsipaalkooli, 2 riiklikku ja 4 erakooli, 6 munitsipaalhuvikooli ja 20 erahuvikooli ning 6 avaõiguslikku ja 2 eraõiguslikku kõrgkooli. Lisaks on Kesklinn soodne asukoht ettevõtetele. Kesklinna ettevõtluskeskkonda iseloomustavad hea logistiline ühendus, korralikud tehnovõrgud ja suur tarbijaskond. Kesklinna väärtust elukeskkonnana tõstab rohealade rohkus. Tallinna üldplaneeringu kohaselt on Kesklinnas võrreldes teiste linnaosadega parke oluliselt rohkem - siin paikneb ligi pool kogu Tallinna parkidest ja metsaparkidest. Peale uue aastatuhande algust on Tallinna Kesklinna kerkinud ja kerkimas ka mõned kõrghooned:

Aadress Hoone nimetus Valmimisaasta Korruste arv Hoone kõrgus, m Kasutusotstarve

Tornimäe 3 Swissôtel Tallinn 2006 30 117,0 Hotell, elamispinnad, äripinnad Rävala pst 3 Radisson Blu Hotel 2001 25 104,8 Hotell, äripinnad Tatu mnt 2 City Plaza 2004 23 78 Büroohoone Maakri 36 Maakri Maja 2003 19 71,5 Elamispinnad Tartu mnt 25 Novira Plaza 2016 15 55,6 Äripinnad, elamispinnad Lelle 24 2015 16 55,5 Äripinnad, elamispinnad Kentmanni 6 2014 14 52,4 Äripinnad, elamispinnad Tartu mnt 52 2016 13 40 Elamispinnad Selgitus: Tallinna Linnaplaneerimise Ameti teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ kohaselt on kõrghoone 45 meetrist kõrgem hoone. Läbi aegade on Kesklinn olnud kinnisvaraturul Tallinna nõutuim ning atraktiivseim piirkond. Kesklinna kasuks räägib kaubandus- ja teenindusasutuste ning meelelahutuskohtade lähedus, miinuseks on kindlasti parkimisprobleemid ning suuremate magistraalide ääres paiknevate elamute puhul ka liiklusmüra. Järjest enam on ostjate huviorbiidis korterid, mis tüüpstandardile ei vasta. Suurenenud on huvi Tallinna Kesklinnas asuvate keskmisest kallimate eksklusiivsete korterite vastu. Eelistatud on vanalinna, südalinna ja Kadrioru piirkond ning omanäolise arhitektuuriga hooned. Sealjuures on oluline hoone hea seisukord, korteri kvaliteetne ja maitsekas siseviimistlus ning erilahendused. Nõudlikumad ostjad on valmis korteri akendest avanevate vaadete või korteri juurde kuuluva terrassi olemasolul maksma turuhinnast kõrgemat hinda. Viimase aasta jooksul on arendustegevus elavnenud eelkõige Tallinna korterite turul. Positiivsed majandussignaalid on pannud arendajad kiiresti tegutsema, et uusi projekte turule tuua. Enamus arendustegevusest on koondunud Tallinna Kesklinna ning selle lähiümbrusesse, kuna asukohast tulenevalt on seal riskid oluliselt väiksemad ning likviidsus keskmisest kõrgem. Tänane uute elamuprojektide turuletulek ja nende senine müügiedu kinnitavad korterite defitsiiti. Mõistliku hinnaga ning heade planeeringutega läbimõeldud lahenduste järele on üsna suur nõudlus ning turul on võimalik müüa alles ehitusjärgus olevat projekti. Kesklinna eripäraks võrreldes teiste Tallinna linnaosadega on väga eriilmeline ja erineva vanuselise struktuuriga hoonestus, mistõttu on ka kinnisvara hinnad Kesklinnas nii piirkonniti kui ka hoonestuse arhitektuursest lahendusest tulenevalt üsna erinevad. Kesklinna hinnatumateks piirkondadeks on Vanalinn, Südalinn ning Kadriorg. Kesklinna linnaosa arvestuses vähemhinnatud piirkonnad on Tallinna keskturu, Tallinna bussijaama, Tallinna vangla ning Tallinna Kesklinna kalmistu lähiümbrus. 2016. aasta II kvartalis teostati Kesklinna linnaosas mitteeluruumist korteriomanditega 236 tehingut, keskmine tehinguhind oli seejuures ca 40 000 €. Toimunud tehingutest moodustavad enamuse uute kortermajade parkimiskohad ning panipaigad. Garaažibokside tehinguhinnad on Kesklinnas kuni 10 000 € garaažiboksi eest, siinkohal sõltub hind palju boksi seisukorrast ning asukohast. Heas seisukorras garaažiboksid südalinnale lähemal moodustavad ülemise otsa tehingusummast, kuid kehvemas seisukorras garaažiboksid kesklinna ääres võivad maksta 3000 € või vähem.

9. Prognoos

Eluaseme stabiilne hinnakasv, mis kestis 2016.a I kvartali lõpuni ja ehitushinna seiskunud kasv on kinnisvaraturul tekitanud rahuaja, kus suurt hinnataseme muutust oodata ei ole. Samas on majandusministeeriumil 2016. aastaks Eesti majanduse ja taristu arendamiseks kasutada umbes 74 miljoni euro võrra rohkem võrreldes 2015. aastaga.

Antud investeerimisplaani raames alustatakse mitmete taristu arendusprojektide ehitusega nagu Haabersti ringristmiku rekonstrueerimistööd ja Ülemistele rajatava Rail Balticu reisiterminali ja lennujaama vahelise trammiühenduse loomine. Täna tehakse Tallinnas igas kuus ca 700-800 korteriomandi müügitehingut. 2016. aasta II kvartalis on Tallinna korterite müügipakkumiste arv võrreldes 2015. aasta II kvartaliga ca 3% vähenenud. Pakkumishinnad on samal ajal suurenenud ca 5%. Korterite müügitehingute arv 2016.a. II kvartalis kasvas 15% võrreldes 2015.a. II kvartaliga, mis näitab kinnisvaraturu aktiivsuse jätku alates 2015.a. IV kvartalist. Korterite turul on tervislikult mõjunud pankade varasemast konservatiivsem laenupoliitika, mille tulemusena jääb turg stabiilseks. 2016. aastast alates pakub Sihtasutus KredEx eluasemelaenu käendust uuele sihtgrupile – energiatõhusa eluaseme omandajale. Selle käigus toetatakse laenukõlbulikku klienti kes soovib soetada korteri elamusse, mille energiatõhususarvu klass on vähemalt C. Tulemusena võib 2016. aastal näha suuremat nõudlust uute korterite suhtes, kuid kuna on teada, et valmimas ja arendusjärgus on veel mitmeid arendusprojekte, prognoosime lähima aasta jooksul uute korterite hinna samale tasemele jäämist. Samuti näeme ka vanemate korterite hinnatasemete stabiliseerumist, kuna siiani on keskmiste ruutmeetri hindade tõus tingitud uute korteritega tehtud tehingutest. Elamute turul on majade müügipakkumine jäänud samaks, seetõttu näeme, et elamute hinnatase jääb pigem samaks. Hoogustunud on ridaelamute arendustegevus, mis suurendab ka ridaelamute pakkumist ning siin ootame samuti hinnataseme stabiilsena püsimist. Samuti näeme maade hinnataseme püsimist stabiilsena.

Peamine risk kinnisvaraturule tuleneb kaubanduspiirangutest ja poliitilistest suhetest Euroopa Liidu ja Venemaa vahel ning maailmamajanduse edasistest arengutest. Suurt ebakindlust maailma valuutaturgudel, aktsiaturgudel ning tooraineturul valmistab Suurbritannia lahkumine Euroopa Liidust ning Hiina edasine majanduse areng, olles maailma üks suurima majandusega riik. Samuti põhjamaade majandusolukorrast, mille halvenemine võib mõjutada pankade rahastamisvõimet Eesti kinnisvaraturul.

Lisa 1. Vastavuskinnitus standardi nõuetele

 Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

 Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

 Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

 Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

 Hindaja on tegutsenud erapooletult sõltumatu hindajana, ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

 Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande kuupäev: 20.10.2016

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

Koostaja: Kinnitaja:

Tarmo Tähiste Monica Meldo kinnisvara hindaja juhatuse liige RE Kinnisvara AS riiklikult tunnustatud hindamisekspert kutsetunnistus nr 095312 Maa-ameti litsents 060 MA-mh RE Kinnisvara AS

Lisa 2. Vaated varast 17.10.2016.a.

Lisa 3. Kinnistusregistri väljavõtted 14.10.2016.a.

Lisa 4. Ehitisregistri väljavõtted 14.10.2016