STAD BORGLOON

GRS BORGLOON Gecoördineerde versie

COLOFON

Opdracht:

GRS Borgloon

Opdrachtgever: Stad Borgloon Speelhof 10 3840 Borgloon

Opdrachthouder:

Antea N.V. Roderveldlaan 1 Cordacampus gebouw 6 2600 Antwerpen Kempische steenweg 293/32 Tel 03/221.55.00 Tel 011 / 89 77 00 Fax 03/221.55.01 Fax 011 / 89 77 01 www.anteagroup.com

Antea Group is gecertificeerd volgens ISO9001

Identificatienummer:

2233683057 /wsm

Datum: Status / versie Januari 2015 Gecoördineerde versie

Vrijgave:

Jan Parys, Business Manager Ruimtelijk planner

Offertemedewerkers Wim Smeets, Accountmanager Ruimte Koen Janssens, senior adviseur - ruimtelijk planner Goele Schuyten, arch. stedenbouwk Marijke Gorissen, ir. Arch. stedenbouwk

© Antea Group 2015 Zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van de opdrachtgever mag geen enkel onderdeel of uittreksel uit deze tekst worden weergegeven of in een elektronische databank worden gevoegd, noch gefotokopieerd of op een andere manier vermenigvuldigd.

0 Inleiding

Voorliggend document is het resultaat van het inpassen van de actualisatie van het ruimtelijk structuurplan Borloon in de tekst van het oorspronkelijk ruimtelijk structuurplan Borgloon, goedgekeurd bij besluit van de deputatie dd 15/02/2006. Het wordt daarom ‘ruimtelijk structuurplan Borgloon, gecoördineerde versie 2014’ genoemd. De actualisatie van het ruimtelijk structuurplan Borgloon is definitief vastgesteld doorde gemeenteraad op 24/06/2014 en goedgekeurd bij bestlui van de deputatie op 17/09/2014. Zij heeft betrekking gehad op een beperkt aantal thema’s (economische structuur en een gedeeltelijk nederzettingsstructuur). Bij de thema’s die het voorwerp hebben uitgemaakt van de actualisatie, is ook de planningscontext geactualiseerd. Zo zijn bijvoorbeeld de relevante ruimtelijke uitvoeringsplannen die sindsde goedkeuring van het ruimtelijk structuurplan Borgloon in 2006 zijn opgemaakt, in de gecoördineerde versie vermeld. Grote delen in de gecoördineerde versie zijn echter ongewijzigd gebleven. Uiteraard kunnen dan ook sommige gegevens van de planningscontext verouderd of niet meer juist zijn. De nummering in de tekst verwijst naar deze in de teksten van het origineel goedgekeurde ruimtelijk structuurplan Borgloon (Dep. 15/02/2006). In functie van de leesbaarheid van voorliggend document worden de originele tekstdelen overgenomen met “zwarte tekst”. Aanvullingen en wijzigingen naar aanleiding van de partiële wijziging zijn met rode tekst weergegeven. Nieuwe en geactualiseerde kaarten worden genummerd met een letter zo dient de kaart 5a te worden ingevoegd na de bestaande kaart 5, …. (de aangepaste kaarten zijn achteraan in voorliggende nota toegevoegd) Hetzelfde geldt wanneer nieuwe tabellen worden toegevoegd. Zij worden eveneens met een letter aangeduid. Nieuwe bindende bepalingen werden niet genummerd zoals de bindende bepalingen in het goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk structuurplan maar aangeduid aan de hand van een Romeins cijfer (I, II, III, …). De nummering van de originele bindende bepalingen werd behouden, geschrapte bindende bepalingen ontbreken in voorliggend document.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 3

Kaarten Als gevolg van de actualisatie zijn volgende kaarten uit het oorspronkelijk ruimtelijk structuurplan Borgloon gewijzigd en/of toegevoegd in de gecoördineerde versie (zie apart kaartenbundel):

Toegevoegde kaarten: • Kaart 5A: Aanduiding herbevestigde agrarische gebieden • Kaart 6A: RUP’s in de gemeente Borgloon

Nieuwe kaarten (ter vanging van) : Informatief deel: • Kaart 11A: Watertoets– overstromingsgevoelige gebieden (Kaart 11 van nature overstroombare en recent overstroomde gebieden) • Kaart 17A: Binnengebieden geschikt voor inbreiding (Kaart 17: Binnengebieden geschikt voor inbreiding) • Kaart 18A: Bestaande ruimtelijk economische structuur (Kaart 18: Bestaande ruimtelijk-economische) Richtinggevend deel: • Kaart 1A ‘Deelruimte 1: Borgloon en dorpjes (Kaart 1 ‘Deelruimte 1: Borgloon en dorpjes ‘) • Kaart 3a: ‘Structuurschets uitbreiding Konings-Lux en uitbreiding woon- en dagcentrum AGO’) (kaart 3: lokaal bedrijventerrein fruitveiling: structuurschets met zoekzone) • Kaart 4A: Het westplateau van de Herk/Herkebeek (Kaart 4: deelruimte 2: Het westplateau van de Herk/Herkebeek ) • Kaart 7A: ‘gewenste ruimtelijke nederzettingsstructuur’ (Kaart 7: ‘gewenste ruimtelijke nederzettingsstructuur’) • Kaart 7BB: ‘gewenste ruimtelijke structuur Hoepertingen’ (Kaart 7B: ‘gewenste ruimtelijke structuur Hoepertingen’) • Kaart 11A: Gewenste ruimtelijk-economische structuur (Kaart 11: Gewenste ruimtelijk- economische structuur) • Kaart 16A: Gewenste ruimtelijke structuur: synthese (Kaart 16 en legend: Gewenste ruimtelijke structuur: synthese)

Verwijderde kaarten: • Kaart 2: strategische lovatie omgeving Stationsplein • Kaart 8a-b: overzichtkaart van de wooninbreidingsgebieden met prioriteitenaanduiding • Kaart9: structuurschets binnengebied Vilsterbron • kaart 10: inrichtingsvoorstel binnengebied Graaf (A9a) (in bijlage achteraan dit document)

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 4

Inhoudsopgave 0 Inleiding 3

Inhoudsopgave 5

Deel 1: Informatief deel 0

0 Situering 1

0.1 Opbouw informatief deel 1

0.2 Terminologie 2

1 Situering 3

1.1 Macro- en mesosituering 3

1.2 Gemeente in cijfers 4

2 Plannings- en beleidscontext 7

2.1 Ruimtelijke beleidscontext 7

2.2 Juridische beleidscontext 17

2.3 Sectorale beleidsdocumenten 24

3 Basisstructuur van de gemeente 32

3.1 Fysisch systeem 32

3.2 Historische ontwikkeling – evolutie van de ruimtelijke structuur 33

4 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse 35

4.1 Nederzettingsstructuur 35

4.2 Ruimtelijk-economische structuur 46

4.3 Toeristisch-recreatieve structuur 53

4.4 Ruimtelijk-agrarische structuur 57

4.5 Ruimtelijk-natuurlijke structuur 60

4.6 Bestaande landschappelijke structuur 65

4.7 Verkeers- en vervoersstructuur 68

4.8 Samenvatting 71

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 5

5 Deelruimten 73

5.1 “Borgloon en dorpjes”, de centrale deelruimte rond Borgloon-centrum 73

5.2 “Westplateau van de Herk”,de plateauovergang naar de buurgemeente Sint- Truiden 78

5.3 “Dorpen aan de Mombeek”, de oostelijke deelruimte op de valleirand van de Mombeek 79

6 Sterkten – zwakten – kansen – bedreigingen 80

7 Prognoses en behoeften 86

7.1 Demografische ontwikkelingen en prognoses 86

7.2 Ruimtelijke behoeften 88

Deel 2 - Richtinggevend deel 0

0 Leeswijzer 1

1 Globale visie voor Borgloon 2

1.1 Basisprincipes 2

1.2 Doelstellingen 3

1.3 Ruimtelijke concepten 4

1.4 Structuurschets 6

2 Deelruimten 7

2.1 Deelruimte Borgloon en dorpjes 7

2.2 Deelruimte Westplateau van de Herk/ Herkebeek 14

2.3 Deelruimte dorpen aan de Mombeekvallei 17

3 Deelstructuren 20

3.1 Gewenste nederzettingsstructuur 20

3.2 Gewenste ruimtelijk-economische structuur 27

3.3 Gewenste toeristisch-recreatieve structuur 38

3.4 Gewenste natuurlijke structuur 43

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 6

3.5 Gewenste verkeers- en vervoersstructuur 51

3.6 Gewenste landschappelijke structuur 56

3.7 Samenvatting: structuurschets 61

Deel 3 - Bindend deel 0

1 Bindende selecties 1

1.1 Nederzettingsstructuur 1

1.2 Open ruimte 1

1.3 Toerisme en recreatie 2

1.4 Economie 2

1.5 Verkeer en vervoer 2

1.6 Landschap 3

2 Bindende acties 5

2.1 Ruimtelijke uitvoeringsplannen 5

2.2 Structuurschetsen 5

2.3 Andere studies en plannen 5

2.4 Overige 6

Bijlagen 1

Besluit goedkeuring van de gedeeltelijke herziening van het GRS – Borgloon 1

Voortoets passende beoordeling 5

Advies ANB dd 27/03/2014 18

Kaartenbundel 1

Informatief deel 1

Richtinggevend deel 2

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 7

Informatief deel

Deel 1: Informatief deel

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 0

Informatief deel

0 Situering

0.1 Opbouw informatief deel Het informatieve deel (zie schema) dient ter onderbouwing van de beleidsvisie die in het richtinggevend deel wordt uitgewerkt. Dit deel bestaat uit 5 grote delen: • Planningscontext Zij bevat een stand van zaken van het gevoerde ruimtelijk beleid tot vandaag (planningscontext). Hierbij worden drie pijlers belicht: ruimtelijke, juridische en sectorale beleidsdocumenten. • Ruimtelijke analyse – deelstructuren Binnen dit onderzoek wordt de ruimte bekeken vanuit de sectoren wonen, recreëren, open ruimte (landbouw en natuur), landschap, economie en mobiliteit. De finaliteit is een synthesekaart van de bestaande ruimtelijke structuur van de gemeente. Hierbij gebeurt er een confrontatie van alle sectoren. Uit deze kaart kunnen ruimtelijk samenhangende gehelen binnen de gemeente afgeleid worden. • Deelruimten Binnen de deelruimten worden de ruimtelijk samenhangende gehelen in de gemeente op microniveau uitgewerkt. • Deelstudies Een aantal deelstudies dringt zich op om een onderbouwde visie te kunnen uitwerken. Het betreft o.a. een woonbehoeftenstudie en een studie rond zonevreemde woningen, bedrijven en recreatie. • Sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen Uit de voorgaande delen kunnen sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen gedistilleerd worden. Dit deel vormt het scharnier naar het richtinggevend deel. Een inventaris wordt opgemaakt van de belangrijkste beleidsproblemen in de gemeente. Er worden een aantal mogelijkheden (potenties) aangereikt van de wijze waarop bepaalde gebieden zich in de toekomst zouden kunnen ontwikkelen. • Behoeften en prognoses Hier worden een aantal berekende prognoses (o.a. woonbehoeftenstudie) en enkele ruimtelijke behoeftes (o.a. ruimte aan bijkomende bedrijventerreinen) voorgesteld. Deze prognoses en behoeften zijn gebaseerd op apart onderzoek, of op de gegevens uit het informatief deel. Inhoudelijk is het document het resultaat van een onderzoek naar bestaande relevante gegevens die in diverse studies en documenten zijn vervat. De interpretatie van verschillende kaarten en luchtfoto’s vormde een belangrijk element bij de beschrijving van de bestaande ruimtelijke structuur. Het onderzoek is verrijkt met eigen terreinwaarnemingen.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 1

Informatief deel

figuur 1: schematische opbouw van het informatief deel

0.2 Terminologie KLE Afkorting voor Kleine LandschapsElementen: vlak-, lijn- of puntvormige elementen in het landschap die de structuur en de opbouw ervan uitmaken of versterken; voorbeelden zijn hagen, houtkanten, graften, bomenrijen, dreven, solitairbomen, enz. RSPL Afkorting voor het Ruimtelijk Structuurplan Provincie . RSV Afkorting voor het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen. Status Geeft voor een referentiedocument uit de plannings- en beleidscontext aan hoever de procedure gevorderd is, welke stappen van de voorgeschreven procedure er tot nu toe doorlopen zijn, en/of wanneer het document werd goedgekeurd.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 2

Informatief deel

1 Situering

1.1 Macro- en mesosituering kaart 1: macrosituering van de gemeente Borgloon situeert zich in het zuiden van de provincie Limburg, midden in Haspengouw. De afstanden tot de belangrijkste nabije grote steden bedragen: Sint-Truiden 10 west 11km oost 18km noord 25km noord Luik 23km zuidoost Maastricht 25km oost Brussel 82km west km De E313 en de E40 (verbinding met Brussel) zijn de twee dichtstbijgelegen primaire wegen, alhoewel de afstanden tot de opritten eerder groot zijn: • Oprit Tongeren op de E313 (afstand 14 km, gelegen op de N79 naar Maastricht) • Oprit Hasselt-Oost op de E313 (afstand 15 km, gelegen op de N20 Tongeren-Hasselt) • Oprit Tienen op de E40 (afstand 33 km,te bereiken via de N79-N3) De N79 Sint-Truiden-Tongeren-Maastricht doorsnijdt de gemeente van west naar oost en vormt de belangrijkste verbindingsas voor het autoverkeer. Een tweede, bijna even belangrijke verkeersader is de N76 Borgloon--, die noordwaarts de voornaamste verbinding vormt met midden- Limburg. De N784 is een secundaire verbinding naar het zuiden (gemeente ). Borgloon behoort tot Haspengouw, waarbij een onderscheid dient gemaakt te worden tussen Droog en Vochtig Haspengouw. De in het noordwesten van de gemeente gelegen deelgemeenten Rijkel, Hoepertingen, Kuttekoven, Kerniel en de centrumgemeente Borgloon zelf liggen geheel of gedeeltelijk in Vochtig Haspengouw. Ook delen van Gors-Opleeuw en Jesseren liggen in Vochtig-Haspengouw. De rest van de gemeente ligt in Droog Haspengouw. Op Vlaams niveau zijn de volgende structuurbepalende elementen van belang: • stedelijke gebieden: het regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk ligt op ongeveer 25 km ten noorden van Borgloon; Sint-Truiden en Tongeren, beide op 10 km afstand, zijn structuurondersteunende kleinstedelijke gebieden; • buitengebied: Borgloon ligt in het groot aaneengesloten gebied Hageland-Haspengouw; • riviervalleien: de Herk en de Mombeek zijn zijrivieren van de Demer, die structuurbepalende rivier is op Vlaams niveau; • lijninfrastructuren: op het grondgebied van de gemeente komen geen lijninfrastructuren voor van Vlaams belang; de dichtstbijzijnde hoofdweg is de A13-E313 Antwerpen-Luik, de dichtstbijzijnde primaire weg II is de N80 Sint-Truiden-Hasselt Borgloon is een typische Haspengouwse fruitgemeente. De economie steunt vooral op landbouw (akkerbouw, fruitteelt), op enkele grotere plaatselijke bedrijven (Tropicana-Looza nv, Veiling Borgloon cv), en op een klein bedrijventerrein ten noorden van de centrumgemeente. De omliggende steden zijn voorname werkverschaffers. Er is een groot aandeel seizoenswerk in de fruitteelt. kaart 2: mesosituering van de gemeente kaart 3: topografische kaart van de gemeente

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 3

Informatief deel

Borgloon wordt begrensd door de gemeenten , Kortessem, Tongeren, Heers en Sint-Truiden. De grens met Wellen wordt ter hoogte van de deelgemeente Kuttekoven gevormd door de vallei van de Herk; in het oosten wordt de grens met Tongeren en Kortessem grotendeels gevormd door de vallei van de Mombeek. Beide beken en een aantal zijbeken stromen door de gemeente. Het zuidelijk deel van de gemeente wordt gevormd door een omvangrijk plateau, dat eveneens terug te vinden is in Heers en Tongeren, en tot in de provincie Luik. Dit plateau is diep ingesneden door de verschillende beken. Het loopt voor een stuk door ten noordoosten van Borgloon-centrum. In het noorden loopt het reliëf geleidelijk af naar de buurgemeenten Kortessem en Wellen. De vruchtbare bodem is hier sterk structurerend, fruitteelt is hoofdonderdeel van de agrarische activiteit, dit op de droge plateaugronden. De beekvalleien bestaan voornamelijk uit populierenaanplantingen en natte weiden. De voornaamste bosgehelen van Borgloon liggen beide op de gemeentegrens: het Bellevuebos ligt op de grens met Kortessem, en het Manshovenbos/Magneebos ligt voor een deel op het grondgebied van Heers en sluit aan op het omvangrijk kasteelpark van Heks (deelgemeente van Heers). Borgloon is vrij goed ontsloten wat betreft wegverbindingen: de N79 Sint-Truiden-Tongeren doorsnijdt de gemeente in oost-west-richting. Deze steenweg heeft een aantal ontwikkelingen gegenereerd.

1.2 Gemeente in cijfers kaart 4: situering en administratieve grenzen van de gemeente Borgloon is gelegen ten zuiden van de bipool Hasselt-Genk. Borgloon is bereikbaar vanuit Hasselt via de gewestweg N76 en vanuit Tongeren en Sint-Truiden via de N79. Administratief gezien behoort Borgloon tot het administratief en gerechtelijk arrondissement Tongeren (N.I.Snummer 73009). Borgloon is de fusiegemeente van de volgende 13 dorpen: Borgloon, Bommershoven, Broekom, Gotem, Gors-Opleeuw, Grootloon, Hendrieken, Hoepertingen, Jessseren, Kerniel, Kuttekoven, Rijkel en Voort. Bommershoven is het resultaat van een vroegere fusie van de gemeenten Bommershoven en Haren, twee kleine kernen aan weerszijden van de N79. Er volgen enkele kengetallen met betrekking tot de gemeente. Voor een goed begrip: er is steeds uitgegaan van het referentiejaar 2001 (toestand 31/12/2001), waar recentere cijfers beschikbaar zijn, werden deze apart vermeld. 1 Ruimtegebruik tabel 1: statistisch ruimtegebruik

Ruimtegebruik

bewoning 7 % industrie -diensten 1,3 infrastructuur 4,3 recreatie 0,5 landbouw 83,5 % bos 2,7 woeste grond 0,7 Bron: NIS, 1991

Twee opvallende vaststellingen: het zeer groot aandeel aan agrarisch grondgebruik , ruim viervijfden van de oppervlakte van het grondgebied; en het erg geringe aandeel voor bewoning. Verder is het aandeel voor bossen (2,7%) relatief gering ten opzichte van andere delen van de provincie.

1 Bij de in 2014 geactualiseerde tekstdelen is recenter cijfermateriaal gebruikt.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 4

Informatief deel

Demografie Tabel a: bevolkingssamenstelling fusiegemeente 2001-2003-2013 Gemeente Oppervlakte (ha) Inwoners 2001 Inwoners 2003 Inwoners 31/12/2013 Bommershoven 636 901 906 876 Borgloon-centrum 1.021 3.252 3.283 3691 Broekom 185 389 391 442 Gotem 214 275 285 261 Hendrieken 101 187 194 191 Hoepertingen 854 2.073 2.095 2261 Kerniel 400 711 696 688 Kuttekoven 209 82 80 97 Jesseren 383 716 714 741 Gors-Opleeuw 534 414 408 382 Grootloon 55 141 147 152 Rijkel 284 745 759 734 Voort 230 169 172 184 Totaal 5.106 10.055 10.130 10.700 Bron: GRS Borgloon; Woonplan Borgloon (gegevens dienst bevolking stad Borgloon 31.12.2013) Borgloon-centrum is duidelijk de grootste gemeente qua inwoners, onmiddellijk gevolgd door Hoepertingen. De andere deelgemeenten zijn veel kleiner. In totaal zien we een stijging van het totaal aantal inwoners voor Borgloon. De grootste bevolkingstoename situeert zich in de twee hoofddorpen Borgloon-centrum en Hoepertingen. Daarnaast zien we dat er zich in enkele kleinere kernen een afname van de bevolking voordoet. In 2012 bedroeg het aantal inwoners van Borgloon 10.495 (bron: rapport sociale kerncijfers – provincie limburg (24/04/2013))

Huisvesting Tabel b: samenstelling woningbestand 2001-2003-2007-2008-2010 2001 2003 2007 2008 2010 Aantal 3.874 4.026 4.321 wooneenheden eengezinswoningen 3.584 3.724 3.888 Appartementen 264 275 406 andere 26 27 27

Open bebouwing 1.851 1.924 1.890 Half open 1.069 1.110 1.353 bebouwing Gesloten 664 690 645 bebouwing

Huurwoningen 401 475 eigenaars 2.659 Bron: Lokaal Woonbeleidsplan Het aandeel eengezinswoningen ligt opvallend hoger dan het aandeel appartementen. Toch zien we de laatste jaren (periode 2003-2010) een forse toename van het aantal appartementen. In de periode 2003- 2010 werden in totaal 131 bijkomende appartementen gerealiseerd. Daarnaast is ook het aandeel open en halfopen bebouwingen opvallend groter dan het aandeel gesloten bebouwing.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 5

Informatief deel

Tabel c: ouderdom gebouwen 2 Gebouwd voor 1945 42,3% Gebouwd tussen 1946 en 1981 27,9% Gebouwd vanaf 1982 29,8% Het aandeel oude gebouwen (ouder dan 65 jaar) te Borgloon ligt aan de hoge kant. Minder dan één derde van de gebouwen dateert van na 1982, wat zeer weinig is. De ouderdom van de gebouwen zegt uiteraard niets over de staat waarin ze zich bevinden. Hierbij dient te worden opgemerkt dat een groot deel van dit verouderde patrimonium verbouwd is, waardoor de woningen voldoen aan de hedendaagse comfort- en kwaliteitseisen.

2 Het gaat over het totaal aantal gebouwen, niet enkel over de woningen. Bron: FOD Economie – KMO, Middenstand en Energie – Ecodata (01.01.2008)

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 6

Informatief deel

2 Plannings- en beleidscontext

2.1 Ruimtelijke beleidscontext

2.1.1 Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen Status: goedgekeurd door de Vlaamse Regering op 23/09/1997; eerste herziening goedgekeurd door de Vlaamse Regering op 12/12/2003; tweede herziening trad in werking op 2 mei 2011. Na de goedkeuring van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Borgloon (BD 15/02/2006), werd het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen nog een tweede maal gewijzigd. Zo heeft de Vlaamse Regering op 17 december 2010 een tweede herziening van het RSV definitief vastgesteld. De bindende bepalingen werden op 16 februari 2011 bekrachtigd door het Vlaams Parlement. Beide bepalingen verschenen op 18 april 2011 in het Belgisch Staatsblad. Conform de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening is de herziening 14 dagen na de publicatie, op 2 mei 2011, in werking getreden. De tweede herziening gaat voornamelijk om een actualisering van het cijfermateriaal . Er worden ook enkele knelpunten aangepakt. De tweede herziening heeft geen rechtstreekse invloed op Borgloon, doet hieromtrent geen nieuwe uitspraken.

Buitengebied In het RSV is Borgloon aangeduid als een gemeente in het buitengebied. In het buitengebied is het beleid gericht op het behoud, het herstel, de ontwikkeling en het verweven van de belangrijke structurerende elementen zoals landbouw en natuur. Dit kan alleen vanuit een integrale, samenhangende ruimtelijke visie op de ruimte en op het buitengebied in het bijzonder. Sectorale ontwikkelingen worden hierin gekaderd. De bestaande ruimtelijke structuur en het fysisch systeem bieden het raamwerk waarbinnen dynamische activiteiten en functies met steeds wijzigende omgevingsvereisten op flexibele manier moeten kunnen functioneren. In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen wordt Borgloon geselecteerd als kern van het buitengebied. De voornaamste gevolgen van deze selectie handelen over woningdichtheid (min. 15/ha), het aansnijden van de woonuitbreidingsgebieden (nieuwe omzendbrief van de Vlaamse Minister RO/2002/03 van 25 oktober 2002), en de mogelijkheid tot het creëren van bijkomende bedrijventerreinen (max. 5 ha per hoofddorp, met bepaalde randvoorwaarden). Het buitengebied is hier het groot aaneengesloten landbouwgebied van Haspengouw met de vallei van de Demer en haar zijrivieren als structurerend element op Vlaams niveau.

Gebieden voor economische ontwikkeling Borgloon is niet geselecteerd als economisch knooppunt. Dit houdt in dat bijkomende extra bedrijventerreinen enkel gecreëerd kunnen worden in een hoofddorp of een structuurondersteunend hoofddorp. De nood moet aangetoond worden. Deze mogen de oppervlakte van 5 ha niet overschrijden en moeten gericht zijn op lokale bedrijven. Lijninfrastructuren De verkeersontsluiting gebeurt op Vlaams niveau door autosnelwegen (hoofdwegen) en primaire wegen die buiten de gemeente gelegen zijn. Hiervan is de N80 Hasselt-Sint-Truiden de dichtstbijzijnde primaire weg II. De dichtstbijzijnde spoorontsluiting wordt gevormd door de stations van Tongeren (lijn Luik- Antwerpen) en Sint-Truiden (lijn Hasselt-Brussel-Kust). Er zijn geen kanalen of bevaarbare waterwegen op het grondgebied van de gemeente Borgloon.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 7

Informatief deel

2.1.2 Ruimtelijk structuurplan Provincie Limburg Status : het Ruimtelijk Structuurplan Provincie Limburg werd op 12 februari 2003 door de Vlaamse Regering goedgekeurd. Op 23 juli 2012 werd een partiële wijziging van het RSPL bij ministrieel besluit goedgekeurd. Na de goedkeuring van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Borgloon werd het Ruimtelijk Structuurplan Provincie Limburg gedeeltelijk herzien. Het doel van deze herziening betreft een effectieve aanpassing of aanvulling van het bestaande document. In zitting van 19 mei 2010 heeft de provincieraad beslist om over te gaan tot de gedeeltelijke herziening van het ruimtelijk structuurplan provincie Limburg. De aanleiding voor deze herziening was de tweede herziening van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) waarbinnen de provinciale structuurplannen kaderen. De herziening van het RSV actualiseert een aantal behoefteberekeningen voor wonen en bedrijvigheid, de planhorizon wordt verlengd tot 2012 en er wordt een oplossing geboden om een aantal actuele knelpunten aan te pakken. De herzieningen van het RSV hebben een doorwerking op het ruimtelijk structuurplan provincie Limburg en daarom werd besloten om ook het ruimtelijk structuurplan provincie Limburg te herzien. Daarnaast wordt de herzieningsprocedure aangegrepen om het ruimtelijk structuurplan provincie Limburg op een aantal punten te actualiseren. Maar het betreft hier voornamelijk een beperkte actualisatie. Een grondige herziening van het ruimtelijk structuurplan provincie Limburg wordt op lange termijn verschoven naar de periode 2013-2019.

Borgloon is gelegen in de deelruimte Droog Haspengouw, in de hoofdruimte ‘Haspengouw en ’ De hoofdruimte ’Haspengouw en Voeren’ omvat het zuidelijk deel van de provincie ten zuiden van de Demervallei en het Albertkanaal. De hoofdruimte loopt door in het noorden van de provincie Luik en in het zuidoosten van de provincie Vlaams-Brabant. De hoofdruimte heeft in het bijzonder een belangrijke open ruimte betekenis voor de provincie. Vooral grondgebonden landbouw en fruitteelt in landschappelijk waardevolle gebieden zijn dragers. Daarnaast zijn natuurwaarden en het watersysteem te ondersteunen functies. Ten slotte kan recreatief medegebruik op provinciaal niveau - bij voorbeeld onder de vorm van plattelandstoerisme - worden gestimuleerd. Volgende ruimtelijke concepten staan er voorop: • beekvalleien als natuurlijke ruggegraat: Hier worden Herk en Mombeek geselecteerd, die op het grondgebied van Borgloon stromen; • Sint-Truiden en Tongeren: structuurondersteunende kleinstedelijke gebieden als centra: beide kleinstedelijke gebieden functioneren als centra voor heel de hoofdruimte en de kleine kernen daarin; • raster van linten in Vochtig-Haspengouw: de gewenste ruimtelijke structuur bouwt voort op de vele linten die zich vanwege het fijnmazig netwerk van beekvalleien met hun overstromingsgebieden hebben ontwikkeld; • structuurbepalende landbouwgebieden met landschappelijke waarden: rond de as Sint-Truiden- Borgloon-Tongeren blijven belangrijke landbouwgebieden bewaard in de vorm van het heuvelend boomgaardenlandschap, verweven in het waardevol landschap; • toeristisch-recreatief netwerk van hoeven en kastelen: dit is gebaseerd op het recreatief medegebruik van het landschap met zijn boomgaarden, holle wegen, graften, bosjes en op de aanwezigheid van het cultuurhistorisch patrimonium, o.a. vierkantshoeven en kastelen; de Romeinse Kassei en de voormalige Fruitspoorlijn kunnen als lineaire dragers gebruikt worden door dit netwerk om de polen Tongeren en Sint-Truiden met elkaar te verbinden.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 8

Informatief deel

• Voerstreek waardevol landschap onderdeel van een grensoverschrijdend drielandenpark: De Voerstreek met haar typische graftenlandschap wordt ontwikkeld als waardevol landschap; kleinschalig toerisme en landschappelijk ingepaste landbouw en natuur zijn te ondersteunen.

Ontwikkelingsperspectieven voor de deelruimten Droog Haspengouw: Droog Haspengouw heeft een te versterken open ruimte rol voor de provincie. Landbouw, landschap, natuur en laagdynamisch toerisme en recreatie moeten worden ondersteund. De agrarische activiteit is de belangrijkste economische drager en ook het meest bepalend voor het ruimtelijk beeld. De ruimtelijke structuur van deze deelruimte is vergelijkbaar met die van het zuidoosten van de provincie Vlaams- Brabant (Hageland). Visie en concept worden bij voorkeur grensoverschrijdend uitgewerkt. Tot deze deelruimte behoren (delen van) de gemeenten Sint-Truiden, Borgloon, , , , Heers, Tongeren en . Volgende ruimtelijke principes worden voorgesteld: • bovenlopen van beekvalleien van het Demer- en Herkbekken als groene linten in het landschap • Tongeren en Sint-Truiden als regionale centra met een breed uitrustingsniveau en draagvlak • een evenwichtig hiërarchisch patroon van kernen • herkenbare en afzonderlijke kernen van elkaar gescheiden door beekvalleien en natuurlijke buffers • heuvelruggen en beekvalleien als dragers van een waardevol landschap • open landbouwgebieden scherp gescheiden van stedelijke gebieden en kernen.

Herk en Gete: Deze deelruimte heeft in de provincie een rol inzake landbouw (fruitteelt), natuurontwikkeling en waterbeheersing. Daarnaast heeft zij een beperkte residentiële functie door het dicht netwerk van linten. Klein- en regionaalstedelijke voorzieningen horen binnen in dit gebied niet thuis. Zij worden verwezen naar de stedelijke gebieden aan de rand: Hasselt - Genk en Sint-Truiden. De ruimtelijke structuur van deze deelruimte is vergelijkbaar met die van het zuidoosten van de provincie Vlaams-Brabant. Bij de uitwerking van visie en concept is overleg met deze provincie aangewezen. Tot die deelruimte behoren (delen van) de gemeenten , Halen (noordelijk deel), Herk-de-Stad, Hasselt, Diepenbeek, , Alken, Sint-Truiden, Wellen, Kortessem, , Hoeselt. 3 Volgende ruimtelijke principes worden voorgesteld: • een netwerk van te vrijwaren beekvalleien en overstromingsgebieden van Demer, Herk, Mombeek, Gete en Velpe • Sint-Truiden als regionaal centrum en concentratie van voorzieningen • een netwerk van beperkte kernen en linten tussen de beekvalleien • de N3 als ontsluiting van Sint-Truiden naar het hoofdwegennet, niet als ontwikkelingsas • open ruimte verbindingen over N2.

3 Delen van Borgloon, met name delen van de deelgemeenten Kerniel, Gors-opleeuw en Jesseren liggen eveneens in Vochtig Haspengouw; vandaar de vermelding van deze deelruimte in de provinciale planningscontext.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 9

Informatief deel

Ruimtelijke deelstructuren • Ruimtelijk-natuurlijke structuur Borgloon behoort tot het natuurlijk systeem van het Haspengouws Demerbekken. In dit landbouwgebied is de natuur vooral geconcentreerd in beter te bufferen beekvalleien. Daarnaast wordt een netwerk ontwikkeld van ecologische infrastructuur, uitgaande van bestaande stapstenen (kle’s). De ecologische infrastructuur wordt ontwikkeld voor soortenbescherming. Bebossing voor stedelijke recreatie en als scherm of buffer versterkt het natuurlijk systeem. De historische loofbossen en kasteelparken in leemakkers met holle wegen en hoogstamboomgaarden in Haspengouw worden vermeld als historisch natuurlijk element in een agrarisch cultuurlandschap. Er worden geen droge natuurverbindingen op het grondgebied van Borgloon geselecteerd. De Herk en de Mombeek worden geselecteerd als natte natuurverbinding via de beekvalleien. • Nederzettingsstructuur Borgloon is weerhouden als structuurondersteunende gemeente (structuurondersteunend voor de regio), de enige in zuidelijk Haspengouw, en de kern Borgloon is meteen ook structuurondersteunend hoofddorp. Verder is Hoepertingen geselecteerd als hoofddorp. Op vlak van woonbeleid houdt dit in dat bijkomende woongelegenheden bij voorkeur in beide hoofddorpen gesitueerd worden, en dat inbreiding de voorkeur geniet boven uitbreiding. De woonkernen zijn Rijkel, Kerniel, Gors-Opleeuw, Jesseren, Bommershoven en Broekom. In functie van het bijkomend aantal te voorziene woningen wordt in de herziening van het RSPL gekeken naar de evolutie van de gezinnen volgens de natuurlijke aangroei. De evolutie betreft een gesloten prognose waarbij geen rekening gehouden wordt met inwijking. De evolutie wordt bekeken voor twee periodes, de periode 2007-2012 en de periode 2012-2017. Voor de gemeente Borgloon wordt geschat dat er in de periode 2007-2012 179 gezinnen zullen bijkomen . In de periode 2012-2017 worden er nog eens 71 gezinnen bijkomend verwacht. Deze prognoses over het aantal bijkomende gezinnen geven een indicatie over het aantal bijkomende wooneenheden dat voorzien moet worden. 4 De buitengebiedgemeenten kunnen, bijkomend bij de geraamde behoefte vanuit de natuurlijke aangroei, bijkomende woningen realiseren in functie van het voeren van een woningbeleid voor specifieke doelgroepen . Gemeenten die hun bindend sociaal objectief nog niet hebben gerealiseerd, kunnen kleine woonprojecten voor sociale huur- en koopwoningen realiseren. Het is eveneens gewenst dat een minimumpercentage aan sociale woningen voor de huisvesting van doelgroepen met een specifieke zorgbehoefte wordt voorzien. Aan Borgloon worden 46 woningen in functie van het specifieke doelgroepenbeleid toegewezen, dit aandeel bijkomende woningen komt bovenop de behoefte voor de natuurlijke aangroei. 5 Conclusie: Binnen het partieel gewijzigde RPSL wordt een beperkte bijkomende woonbehoefte voor Borgloon begroot van 179 eenheden in 2007-2012, 71 in 2012-2017 en een bijkomende toewijzing van 46 woningen voor specifieke doelgroepen.

• Ruimtelijk-economische structuur Inzake ruimtelijk-economische structuur is Borgloon opgenomen in een gebied met grondgebonden landbouw in waardevol landschap. De gemeente ligt buiten alle economische netwerken en stedelijke netwerken. In de gewenste ruimtelijk-agrarische structuur is Borgloon gelegen in een “mengregio” van fruitteelt en gemengde landbouw enerzijds en sterk grondgebonden landbouw met recreatief medegebruik in open en waardevol landschap anderzijds. Omzeggens alle op het gewestplan aangeduide agrarische gebieden worden

4 Bron: Actualisatie Ruimtelijk Structuurplan Provincie Limburg, 5 Bron: Actualisatie Ruimtelijk Structuurplan Provincie Limburg, 6 Bron: Actualisatie Ruimtelijke Structuurplan Provincie Limburg,

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 10

Informatief deel

geselecteerd als groot aaneengesloten landbouwgebied van provinciaal belang. (landbouw primeert als structuurbepalend element op recreatie). Alle gemeenten van het buitengebied hebben ook de mogelijkheid een bijkomend lokaal bedrijventerrein te ontwikkelen voor het herlokaliseren van (zonevreemde) bedrijven die binnen de gemeente voorkomen en hebben de mogelijkheid een bijkomend lokaal bedrijventerrein voor nieuwe bedrijven te ontwikkelen. De provincie beoordeelt de intentie van gemeenten tot het realiseren van een bijkomend lokaal bedrijventerrein op basis van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan of in een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Daarbij hanteert zij volgende principes: • Het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan bevat een behoeftestudie voor nieuwe bedrijvigheid en voor de herlokalisatie van zonevreemde bedrijven. Deze behoeften moeten worden getoetst aan het bestaand gemeentelijk aanbod. • Het bijkomend lokaal bedrijventerrein sluit in principe aan bij de stedelijke kern of bij het hoofddorp. Indien geen ruimtelijk verantwoorde locaties bij het hoofddorp worden gevonden, is de locatie aansluitend bij een woonkern een alternatief. In dat geval sluit het lokaal bedrijventerrein zo mogelijk aan bij een bestaand bedrijventerrein of bij een bestaande grote harde ontsluitingsinfrastructuur, in de mate dat dit verzoenbaar is met de zorg voor het behoud van de open ruimte. • Er is een goede ontsluiting, bij voorkeur ook ten aanzien van het openbaar vervoer. • Gemeenten kunnen vijf ha (5ha) of meer ontwikkelen. Vijf hectare is echter de richtinggevende omvang. • De kavelgrootte op het bedrijventerrein is afgestemd op lokale bedrijven. Regionale bedrijven komen niet in aanmerking. • Het terrein wordt landschappelijk goed ingepast en duurzaam ontwikkeld. • Om ruimtelijke spreiding tegen te gaan, wordt intergemeentelijke samenwerking gestimuleerd om meerdere lokale bedrijventerreinen samen te voegen op één locatie die voldoet aan de bovenstaande principes. 6

• Toeristisch-recreatieve structuur Borgloon is gelegen in het toeristisch-recreatief netwerk Kastelen en hoeven (Haspengouw). Deze omgeving wordt gedragen door Sint-Truiden en Tongeren, beide geselecteerd als recreatieve pool. De ontsluiting van het cultureel erfgoed in de ‘Tuin van Haspengouw’ kan gebeuren via routes langs de Romeinse kassei en de voormalige fruitlijn. De heirbaan Sint-Truiden-Tongeren-(Maastricht) is geselecteerd als toeristisch-recreatief lijnelement, en moet worden geherwaardeerd. Zij vormt de historische draad voor Haspengouw en kan worden gebruikt voor de cultuurhistorische en toeristische ontsluiting van het gebied.

• Ruimtelijke verkeers- en vervoersstructuur De N79 werd door de provincie geselecteerd als een secundaire weg II, dit wil zeggen een weg die gemengd verbindend en ontsluitend zal functioneren voor de regio; er zijn verder geen secundaire wegen aanwezig op het grondgebied van Borgloon. In het theoretisch verkeersmodel moet Borgloon op het primaire net aansluiten via Sint-Truiden en de N80. De visie en de doelstellingen van de Lijn zoals uitgewerkt in het document “mobiliteitsvisie de Lijn 2020” van april 2009 worden onderschreven. De doelstelling is een gewenst net te ontwikkelen dat op conceptueel vlak weergeeft welke verbindingen moeten worden aangeboden die maximaal beantwoorden aan de vervoervraag. De ambitieniveaus, zoals geformuleerd in het mobiliteitsplan Vlaanderen, werden als operationele doelstelling gesteld en vormen belangrijke parameters.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 11

Informatief deel

De concrete vertaling hiervan wordt uitgewerkt in kader van het Spartacusplan. Dit plan is gebaseerd op uitgebreid potentieelonderzoek naar de verkeersstromen om zo een geïntegreerd en hiërarchisch openbaar vervoersysteem te kunnen aanbieden dat maximaal aan de noden van de Limburgers voldoet. Hoewel de volledige implementatie van het Spartacusplan niet mogelijk is binnen de planperiode tot 2012 wil de provincie de uitwerking van dit plan helpen waarmaken door de elementen ervan nu reeds in haar ruimtelijk beleid te integreren. Randvoorwaarde is evenwel dat hierdoor de basismobiliteit niet in het gedrang wordt gebracht.7

• Landschappelijke structuur Qua landschappelijk structuur ligt Borgloon in een complex gaaf landschap van enerzijds Herk en Mombeek, en anderzijds Haspengouw. Tussen de grote aaneengesloten landbouwgebieden van provinciaal belang liggen gebufferde valleien. Deze valleien - in Borgloon gaat het dan over de valleien van de Herk, de Herkebeek en de Mombeek - zijn tegelijkertijd open-ruimte-corridors en onderdelen van het VEN of IVON. Zij worden over de stroombekkens heen aan elkaar geschakeld via een fijnmaziger netwerk van ecologische infrastructuur. Dit netwerk voorziet ook verbindingen met de geïsoleerde bosjes en kasteelparken. In geheel Zuid-Limburg worden de brongebieden ecologisch gebufferd, bij voorkeur door bronbossen met omgevende ecologische infrastructuur.

2.1.3 Visie streekplatform

Status : aangevat en voorlopig afgerond in 1999; dit document heeft geen bindend statuut. Het “Streekplatform Haspengouw” is samengesteld uit 13 gemeenten: Herk-de-Stad, Nieuwerkerken, Sint- Truiden, Gingelom, Wellen, Borgloon, Heers, Kortessem, Hoeselt, Bilzen, Tongeren, Riemst, . Het document “Aanzet ruimtelijke visie Haspengouw” poogt een structuurplanvisie te verwoorden op niveau van de regio. Dit is geen erkend bestuurlijk niveau in Vlaanderen. Het document bevat wel een belangrijk aantal aandachtspunten voor het opstellen van een gewenst ruimtelijk beleid.

Bestaande landschappelijke en natuurlijke structuur Doelstellingen: • het tegengaan van de versnippering van de open ruimte; • de versterking van de beekstructuren en de natuurgebieden; • het herstel van de hoogstamaanplantingen en de kleine landschapselementen; • het gebruik van de ruilverkaveling als middel tot landinrichting.

Bestaand bebouwd weefsel Doelstellingen: • het tegengaan van verlinting; • verdichten van woonkernen; • hergebruik van oude gebouwen als groepswoningen;

7 Bron: Actualisatie Ruimtelijk Structuurplan Provincie Limburg, 8 Het gaat over de BPA’s Centrum 1a, Uitbreidingszone 2, Tongersesteenweg nr. 3 en Dorpstraat-Hoepertingen 1a

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 12

Informatief deel

• een aangepast woonbeleid per woonkern of woonentiteit.

Bestaande agrarische structuur Doelstellingen: • het garanderen van ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw door het afbakenen van gebieden van de agrarische structuur; • een efficiënte bedrijfsvoering om het draagvlak van de streek te beschermen; • de afbakening van zowel zones non-aedificandi als agrarische bedrijfszones om het kleinschalige landschap te vrijwaren; • de algemene ruimtelijke kwaliteit van agrarische constructies verbeteren; • streven naar een recreatief medegebruik van het landschap gecreëerd door de landbouwer; • de bescherming van de fruitcultuur tegen een onzekere toekomst.

Bestaande economische structuur Doelstellingen: • het principe van bundeling in stedelijke gebieden en hoofddorpen nastreven; • de potenties van de fruitsector en de fruitverwerkende industrie verder onderzoeken (de fruitsector vormt een belangrijk onderdeel van de plaatselijke economie); • ontlasten van het binnengebied Haspengouw van zwaar verkeer door een snelle afwikkeling ten noorden (E313) en ten zuiden (E40).

Bestaande infrastructuur Doelstellingen: • bereikbaarheid en vlotte verkeersafwikkeling met een optimale verkeersveiligheid en - leefbaarheid; • ondersteunen collectief en openbaar vervoer in het buitengebied; • vlotte verkeersafwikkeling ten noorden en noordoosten van Borgloon

Bestaande toeristische en recreatieve structuur Doelstellingen: • verdere belasting van de open ruimte voorkomen; • stimuleren van kleinschalige, kwalitatief hoogstaande projecten en initiatieven, die inspelen op de identiteit van de ruimte; • verweven van landbouw, natuur en toerisme in één gestructureerd geheel; • ontwikkelen van hoeve- en plattelandstoerisme; • uitwerken van een netwerk van fiets- en wandelroutes;

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 13

Informatief deel

2.1.4 STAP Haspengouw Het STAP (Strategisch Toeristisch ActiePlan) is een actieplan van de Provincie Limburg in partnerschap met Toerisme Limburg teneinde Haspengouw definitief op de toeristische kaart te plaatsen. Haspengouw moet als toeristisch product gepromoot worden. Hiertoe moet de regio aan verdere productontwikkeling doen, en een sterke communicatie uitbouwen die op de toerist gericht is. Men vertrekt vanuit enkele themata : religieus erfgoed, Gallo-Romeins erfgoed, kastelenlandschap, fruit en Haspengouwbeleving. Rond Borgloon zou het thema fruit uitgewerkt worden. Borgloon zou trekker worden, en een aantal andere gemeenten binnen Haspengouw worden partner in dit thema. Men streeft naar een spreiding van allerlei activiteiten in de tijd en een doorvertaling van deze activiteiten naar de markt buiten de provincie. Tweede pijler is de spreiding in de ruimte, met acties over heel Haspengouw. Dit partnerschap loopt over twee jaar: 2005-2006.

2.1.5 Ruimtelijke structuurplannen buurgemeenten De volgende elementen en visies werden gedistilleerd uit de verschillende structuurplannen der buurgemeenten. Het gaat over grensoverschrijdende structuren, die derhalve overleg tussen de gemeenten vergen. Deze samenvatting werd gemaakt in de periode mei-september 2003. Zij zal worden geactualiseerd bij de formele procedure.

Ruimtelijk structuurplan Wellen Status: het GRS Wellen werd op 24/06/2004 door de Bestendige Deputatie van de provincie Limburg goedgekeurd. Volgende elementen zijn van belang voor Borgloon: • De Herkvallei is de ruggengraat van de natuurlijke structuur en de uitvalbasis voor de ontwikkeling van een ecologisch netwerk; • De kasteelparken zijn onderdelen van het Haspengouwse landschap, en zullen opgenomen worden in een recreatief netwerk; • Het behoud van holle wegen in zowel Borgloon als Wellen kan uitgewerkt worden in de ruilverkaveling Wellen; • De samenwerking op landbouwkundig vlak met Wellen gebeurt momenteel via de ruilverkaveling Wellen; • De wegencategorisering wordt vervolledigd en opgewaardeerd. De ontsluiting van het bedrijventerrein Herten gebeurt via de Overbroekstraat en Bosstraat, m.a.w. door de kern van Hoepertingen naar de N79. Overleg is noodzakelijk over het laatste punt, met name tussen beide gemeenten en AWV.

Ruimtelijk structuurplan Kortessem Status: het GRS Kortessem werd op 19 februari 2003 door de bevoegde minister goedgekeurd. Volgende elementen zijn van belang voor Borgloon: • De Mombeekvallei zal verder uitgewerkt worden als structurerend grensoverschrijdend element; • De conservering van het Belle-Vuebos; • De N76: zwaar verkeer komende van Borgloon (Looza, Bedrijventerrein Ervaert) zal geweerd worden uit het centrum van Kortessem. Het zwaar verkeer dient via de N79 naar Sint-Truiden of Tongeren te rijden, om het hoofdwegennet te bereiken. Enkel personenvervoer kan via

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 14

Informatief deel

Kortessem naar Hasselt en Genk worden afgewikkeld. Dit zorgt voor ontsluitingsproblemen voor het bedrijventerrein te Borgloon. Overleg is noodzakelijk, ook hier is AWV betrokken partij in het overleg.

Ruimtelijk structuurplan Tongeren Status: het definitief voorontwerp GRS wordt momenteel opgesteld, de volgende fase is de goedkeuring van het document door de gemeenteraad. Volgende elementen zijn van belang voor Borgloon: • Wat de beekvalleien betreft is de Mombeekvallei grensoverschrijdend met Borgloon; • Het behoud en de versterking van het noordwestelijk hoogstamboomgaardlandschap op projectmatige basis wordt vooropgesteld om landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische redenen; • De resterende holle wegen (deels grensoverschrijdend) zullen behouden en versterkt worden als sterke landschappelijke relicten in het open landschap. Samenwerking op vlak van landschaps- en biotoopbeheer is hier gewenst.

Ruimtelijk structuurplan Heers Status: de startnota werd reeds besproken met ROHM en wordt eerstdaags door het gemeentebestuur goedgekeurd. Volgende elementen zijn van belang voor Borgloon: • De beekvalleien worden veilig gesteld, vervolledigd en versterkt; • Het typisch Haspengouws landschap wordt in zijn gaafheid en openheid behouden en veilig gesteld. Het wordt beschouwd als onderdeel van het toeristisch-recreatief netwerk en als economisch potentieel. Ook hier is samenwerking op vlak van landschaps- en biotoopbeheer gewenst.

Ruimtelijk structuurplan Sint-Truiden Status: het GRS Sint-Truiden werd op 25 oktober 2000 door de bevoegde minister goedgekeurd. Op verschillende punten is ook na de goedkeuring van dit structuurplan verder overleg aangewezen: • tracé van de secundaire weg N79 – N718 (Rijkel / Ordingen-Zepperen); • de concrete invulling van de bebouwingsvrije landbouwplateaus en de agrarische activiteitenzones die mogelijk voor uitbreiding in de buurgemeenten vatbaar is; • de beperking van het doorgaande (snelle) autoverkeer op de grensoverschrijdende landbouwwegen; • een eventuele grensoverschrijdende uitbreiding van het net van alternatieve tractorwegen; • de omgeving van Zepperen aansluitend op Rijkel. De stad Sint-Truiden is ondertussen gestart met de opmaak van enkele RUP’s inzake open ruimte en natuur, die plangebieden omvatten in de buurt van de gemeentegrens met Borgloon. Overleg is hier gewenst over alle opgesomde elementen, specifiek over de onlangs opgestarte RUP’s.

2.1.6 Omzendbrief grootschalige detailhandel Op 9 december 2011 legden Vlaams minister van Ruimtelijke Ordening Philippe Muyters en Vlaams minister van Economie Kris Peeters de omzendbrief ‘Afwegingskader voor grootschalige detailhandel’ aan

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 15

Informatief deel

de Vlaamse Regering voor. Deze omzendbrief is een geïntegreerde uitvoering van de in de winkelnota aangekondigde omzendbrieven “Kernversterking en Winkellinten” en “Ruimtelijk afwegingselementen voor de inplanting van grootschalige detailhandel’. De omzendbrief reikt steden en gemeenten een kader aan dat zij kunnen hanteren zowel bij planningsinitiatieven (actief aanbodbeleid) als bij de beoordeling van stedenbouwkundige vergunningsaanvragen. De omzendbrief is geen nieuwe regelgeving maar geeft aan hoe binnen de bestaande regelgeving kan omgegaan worden met grootschalige detailhandel. De afweging dient te gebeuren aan de hand van vier kenmerken: het functionele type (bv. bruto vloeroppervlakte), de verschijningsvorm (bv. solitair, lint, kleinhandelsconcentratie), het locatietype (bv. een steenweglocatie in stedelijk gebied) en het winkelconcept (o.a. fun en/of runshoppen). Daarnaast spreekt de omzendbrief over positieve en negatieve afwegings- en inrichtingselementen. Tot slot bevat de omzendbrief een aantal praktijkvoorbeelden.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 16

Informatief deel

2.2 Juridische beleidscontext

2.2.1 Gewestplan

kaart 5: gewestplan Borgloon Status: “Sint-Truiden-Tongeren” werd goedgekeurd bij KB van 05/04/1977; latere wijzigingen worden enkel vermeld indien relevant voor Borgloon. Van dit gewestplan Sint-Truiden-Tongeren zijn de volgende kaartbladen van toepassing: • kaartblad Alken 33/3; • kaartblad Kortessem 33/4; • kaartblad Heers 33/7; • kaartblad Borgloon 33/8. Opvallende elementen van dit gewestplan op het grondgebied van Borgloon: • twee grote kernen met (rood) woongebied: Borgloon-centrum en Hoepertingen, waarbij in beide gebieden een gebied van cultureel, historisch of esthetisch belang voorkomt; • bijna driekwart van de oppervlakte is agrarisch gebied, waarvan een groot deel landschappelijk waardevol agrarisch gebied; • veel groengebieden die als park of park met agrarische functie zijn ingekleurd (rondom kastelen); • de oude spoorweg ten noorden van Borgloon (“fruitlijn” van Tongeren naar Sint-Truiden) is praktisch volledig ingekleurd als parkgebied. In de volgende tabel wordt dit cijfermatig verduidelijkt. tabel 5: kwantitatieve gegevens gewestplan

Zonering gewestplan Oppervlakte in HA Woongebied 131,4 Woongebied met historische waarde 17,7 Woongebied met landelijk karakter 312,4 Woongebied met landelijk karakter met historische waarde 2,1 Woonuitbreidingsgebied 45,7 Woongebied (9,9%)509,3 Gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen (0,25%) 13,3 Gebieden voor dagrecreatie (0,22%) 11,7 Parkgebieden 201,4 Parkgebieden met agrarische functie 32,3 Bufferzone 4,9 Natuurgebieden 220,5 Groengebieden (8,9%) 459,1 Agrarische gebieden 1925,4 Landschappelijk waardevolle agrarische gebieden 2173,7 Agrarische gebieden (79,9%) 4099,1 KMO-terrein (0,7%) 37,6 TOTAAL 5130.1 Bron: eigen verwerking GIS-systeem IRIS Recent werden enkele wijzigingen doorgevoerd aan het gewestplan: • de omzetting van het traject van de oude fruitspoorlijn, van reservatiezone voor wegenis (ontdubbelen N79) naar een bestemming als parkgebied, MB 21-11-1995; • het weglaten van het tracé voor de westelijke omleiding MB 21-11-1995;

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 17

Informatief deel

• in de gewestplanwijziging van 28 april 2001 werden grote oppervlakten aan natuurgebieden gecreëerd ten koste van agrarisch gebied; het gaat over de valleien van de Sint-Annabeek te Gors-Opleeuw-Borgloon en de Marmelbeek te Jesseren-Bommershoven, en over de omgeving van de Bollenberg ten zuiden van Borgloon-centrum; deze gewestplanwijziging is momenteel in behandeling bij de Raad van State ( maart 2003 ).

2.2.1.1 Afbakening Herbevestigde Agrarische Gebieden Kaart 5A: Aanduiding herbevestigde agrarische gebieden In uitvoering van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen stelde de Vlaamse overheid in 2005 een ruimtelijke visie op landbouw, natuur en bos op voor de regio Haspengouw-Voeren. Op 5 december 2005 nam de Vlaamse Regering kennis van deze visie en keurde ze de beleidsmatige herbevestiging van de bestaande gewestplannen voor ca. 41.000ha agrarisch gebied en een operationeel uitvoeringsprogramma goed. In het operationeel uitvoeringsprogramma is aangegeven welke gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen de Vlaamse overheid de komende jaren zal opmaken voor de afbakening van de resterende landbouw-, natuur- en bosgebieden. Beperkte delen van de gemeente Borgloon worden aangeduid als herbevestigd agrarisch gebied. Het betreft een relatief klein gebied in het zuidoosten en een iets groter gebied in het westen van de gemeente.

2.2.2 Bestemmingplannen - overzicht

2.2.2.1 BPA’S – OVERZICHT kaart 6: BPA’s in de gemeente Borgloon Volgende BPA’s zijn van kracht op het grondgebied van Borgloon. Vier BPA’s werden door een besluit van de Vlaamse regering van 23/02/2001 opgeheven 8. tabel 6: lijst van de nog geldende BPA’s in de gemeente Naam en ligging Bespreking BPA “Centrum nr. 1b” MB 01-09-1987 Ter rea lisatie van een zone voor wegenis, pleinfuncties en verkeersarm gebied in de centrumstraten, en ter vrijwaring van de historische bebouwingstypologie.

BPA “Uitbreidingszone nr. 2c” Ter realisatie van een verkaveling ; is een uitbreiding van een ouder (verkaveling Kogelstraat) MB 29-04-1991 BPA dat het westelijk deel van de centrumgemeente omvatte, maar door BVR 23-02-2001 werd opgeheven.

BPA “Uitbreiding fruitveiling” MB 07 06 Ter realisatie van de uitbreiding van de Veiling Borgloon cv om 1993 economische en praktische redenen. De landelijke woonzone wordt omgezet naar industriezone, verdere versnippering van de open ruimte door industriële activiteit. BPA “Dorpstraat-Hoepertingen nr. 1” M.B. Omvat de Dorp sstraat en de verkaveling Brikhof te Hoepertingen. Een 21 09 1979, wijziging MB 30 10 1991 en 20- wijziging van het gewestplan is de reden van een gedeeltelijke 06-2003 opheffing van dit BPA (BVR 23-02-2001)

BPA “Dorpstraat-Hoepertingen nr.1B” Gewijzigd BPA voor hetzelfde grondgebi ed. Wijziging voor Wijziging 20-06-2003 MB uitbreiding IGL.); dit Bpa wijzigt een deel van BPA Dorpsstraat - Hoepertingen nr. 1 en vervangt BPA DorpsstraatHoepertingen nr. 1A

BPA “AGO - Hoepertingen” (voetbalveld) MB Dit BPA omvat o.a. een parkgebied en een zone voor 16 12 1996 gemeenschapsvoorzieningen ten behoeve van de uitbouw van een centrum voor gehandicapten (AGO).

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 18

Informatief deel

BPA “Uitbreiding Looza” MB 21 09 1992 Omzetting van landschappelijk waardevol agrarisch gebied in KMO - zone, en omruiling bestaande KMO-zone tot landbouwgebied (ruiloperatie).

Sectoraal BPA “Zonevreemde bedrijven” Omzetting van agrarisch gebied volgens gewestplan in KMO-zone – fase 1: LOOZA + Lux MB 27-10-2000 voor dit bedrijf.

Sectoraal BPA “Zonevreemde bedrijven” Sectoraal BPA voor de bedrij ven Ready Beton, Loth, Hemar – fase 2 MB 06-10-2006 Construct en Lux

BPA Graaf Lodewijk MB 27-05-2005 Realisatie van een sociaal woonproject met hoge dichtheid aan de westelijke rand van het Graaf Lodewijkplein.

Sectoraal BPA zonevreemde recreatie Sectoraal B PA voor een aantal zonevreemde recreatieve MB 25-03-2005 voorzieningen: + voetbalterreinen FC De Jeugd aan de Sittardstraat - Borgloon; + tennisterreinen aan Ervaert - Borgloon + herlocatie voetbalterreinen Langegrachtstraat - Hoepertingen; + voetbalterrein Broekstraat - Jesseren; + voetbalterrein Rotenstraat - Bommershoven;

Bron: Stad Borgloon, www.borgloon.be

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 19

Informatief deel

2.2.2.2 RUP’s - overzicht Kaart 6A: RUP’s in de gemeente Borgloon De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) bepaalt dat het vroegere systeem van gewestplanwijzigingen vervangen wordt door zogenaamde ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's). Deze uitvoeringsplannen vertrekken steeds vanuit de visie van een ruimtelijk structuurplan. Ruimtelijke uitvoeringsplannen worden opgemaakt door de drie bestuursniveau's. Zo zijn er gemeentelijke, provinciale en gewestelijke RUP's. Als er voor een bepaald gebied een ruimtelijk uitvoeringsplan wordt opgemaakt en het wordt definitief goedgekeurd, dan vervalt het gewestplan en vervallen ook eventuele plannen van aanleg (BPA's) voor dat gebied. Op het grondgebied van de stad Borgloon zijn twee provinciale en volgende gemeentelijke RUP’s van kracht. Hierna worden de verschillende RUP’s kort toegelicht.

Provinciale RUP’s

Naam Goedgekeurd Omschrijving Grafisch plan Rioolwaterzuive M.B. Het RUP ringsinstallatie 21/12/2005 beoogt de Hoepertingen oprichting van een RWZI te Hoepertingen, een deelgemeente van Borgloon.

Rioolwaterzuive M.B. Het RUP ringsinstallatie 05/06/2009 beoogt de Jesseren oprichting van een RWZI te Jesseren, een deelgemeente van Borgloon.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 20

Informatief deel

Gemeentelijk RUP’s

Naam Goedgekeurd Toelichting Grafisch Plan Centrale 14/02/2008 – Het RUP voorziet in een nieuwe begraafplaats Volledig begraafplaats voor de goedgekeurd fusiegemeente Borgloon.

Uitbreiding 14/02/2008 – Het RUP biedt de fruitveiling van Fruitveiling Volledig Borgloon de mogelijkheid om uit te goedgekeurd breiden en geeft mogelijkheden om de verkeersveiligheid te verhogen.

Nieuw 17/06/2009 In het RUP wordt de bestemming bedrijventerrein Goedgekeurd ‘agrarisch gebied’ omgezet naar met uitsluiting ‘bedrijvigheid’ i.f.v. een nieuw van het bedrijventerrein. onteigeningspla n, artikel 6 “zone voor wegen”, art. 7 “ontsluitingspun t” en de “overdruk groene zone” Functiecluster 04/06/2009 – Het RUP streeft naar een Bommershoven Volledig functionele samenhang tussen de goedgekeurd Mac Queen, de lagere school en het cultureel centrum.

Stationsomgeving 16/07/2009 In het RUP worden Goedgekeurd randvoorwaarden geformuleerd met uitsluiting voor de toekomstige ontwikkeling van concrete van de stationsomgeving. inrichtingsschet sen in het informatief deel van de stedenbouwkun dige voorschriften.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 21

Informatief deel

Naam Goedgekeurd Toelichting Grafisch Plan WUG Vilsterbron 15/09/2010 Het RUP omvat de ontwikkeling Goedgekeurd van een woonuitbreidingsgebied. met uitsluiting van een aantal passages in de stedenbouwkun dige voorschriften mbt het DGPB

Centrum (in in ontwerp 9 Het RUP vervangt het BPA “nr. 1b ontwerp) centrum” om een aangepast vergunningenbeleid te kunnen voeren in de historische kern van Borgloon.

Markante 29/08/2013 – Aangezien er in de gemeente Diverse deelplannen zonevreemde Volledig Borgloon een 400-tal zonevreemde woningen – Fase I goedgekeurd woningen gelegen zijn, is een RUP voor zonevreemde woningen dan ook niet vreemd. De bedoeling van dit RUP is om de 12 geselecteerde markante zonevreemde panden ruimere bestemmingen toe te laten dan binnen de huidige regelgeving wordt voorzien.*

Marbor 05/07/2012 – Het Rup "Marbor” heeft als doel de Volledig bestaande toestand van het bedrijf goedgekeurd Marbor te legaliseren, er wordt geen verruiming van het bestaande bedrijfsterrein voorzien. Het betreft in principe een uitbreiding van de KMO-zone tot en met de huidige toestand in gebruik. Daarnaast voorziet dit RUP in een waterbufferingszone

* De gemeenteraad heeft – op advies van de gecoro – besloten dat een vervolg zich opdringt en bijgevolg een tweede fase wenselijk is

9 Het RUP Centrum werd op 19/10/2011 goedgekerud, doch bij arrest van de raad van state dd 10/12/2013 vernietigd. De procedure voor een aangepast RUP Centrum wordt hernomen; voorlopige aanvaarding dd 28/01/2014

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 22

Informatief deel

2.2.3 Woningbouw- en woonvernieuwingsgebieden Status: de woongebieden en de woonvernieuwingsgebieden werden bij besluit van de Vlaamse Regering op 7 april 1998 afgebakend. In artikel 23 van de Vlaamse Wooncode is het territoriaal selectief huisvestingsbeleid voor het eerst decretaal verankerd. Ter uitvoering van dit artikel keurde de Vlaamse Regering ‘het besluit houdende de afbakening van woonvernieuwings- en woningbouwgebieden’ goed. Volgende buurten komen te Borgloon in aanmerking als woningbouwgebied: Borgloon-Centrum, Hoepertingen, Kerniel, Rijkel, Broekom, Bommershoven, Jesseren en Gors-Opleeuw .

2.2.4 Beschermde monumenten, dorpsgezichten, landschappen, natuurreservaten kaart 7a tot en met d: beschermde monumenten, gezichten en landschappen Status: Een beschermd gebouw, stads- of dorpsgezicht is wettelijk beschermd door een Besluit van de Vlaamse Regering (vroeger KB). De lijst van beschermde monumenten en stads- of dorpsgezichten evolueert regelmatig door bijkomende of aanvullende beschermingen. De recentste beschermingsbesluiten voor monumenten te Borgloon dateren van eind 2003. Borgloon telt een uitzonderlijk groot aantal beschermde monumenten en landschappen, evenals enkele beschermde natuurreservaten. Veel beschermde gebouwen zijn tevens bakens in het landschap: kastelen, vierkantshoeven, opvallende gebouwen in de centra van dorpen, ... Een eerste groep beschermde monumenten wordt gevormd door de kloosters, kerken, kapellen en kastelen, aangevuld met enkele burgerhuizen (kanunnikkenhuizen) in het centrum van Borgloon. Deze gebouwen bevinden zich ofwel in de centra van de kleine dorpen (kerken, burgerhuizen), ofwel in een parkachtige omgeving in of aan de rand van het dorp (kastelen). Voorbeelden: het kasteel van Hoepertingen, het kasteel van Gors-Opleeuw. Een laatste groep van deze markante gebouwen komt geïsoleerd in het landschap voor en is vaak zonevreemd gelegen in een parkgebied (bv. kasteel van Rullingen, abdij van Colen- Kerniel). In 1993 en 1995 werd te Borgloon tweemaal een groot aantal monumenten tegelijkertijd beschermd. Het betreft hier allemaal panden en gebouwen gelegen in de historische kern van Borgloon. Het grootste deel van de beschermde panden zijn hier herenhuizen en kanunnikenhuizen. In totaal gaat het over 36 panden, aangevuld met 7 stadsgezichten. Een laatste reeks monumenten kreeg een definitieve bescherming tussen 1999 en 2003. Ook hier wordt een groot deel gevormd door kerken, kapellen en bijgebouwen van kastelen, meestal gelegen in de kern van de historische dorpen. Voor het eerst komen ook enkele markante vierkantshoeven voor op de lijst van beschermde gebouwen. Een aantal van deze recent beschermde panden is zonevreemd. Samengevat: Borgloon telt een uitzonderlijk groot aantal beschermde monumenten. Verder is de verscheidenheid aan panden eveneens groot: zowel burgerhuizen, kastelen en kerken als wegkruizen, veldkapelletjes en vierkantshoeven zijn opgenomen. Het overgrote deel van deze beschermde monumenten komt voor in grote of kleine clusters, en dit in de kernen van de historische dorpen. De kastelen en vierkantshoeven komen vaak zonevreemd voor en zijn geïsoleerd gelegen in de open ruimte. De monumenten in deze laatste groep vormen vaak beeldbepalende, gebouwde gehelen in het landschap.

2.2.5 Habitat- en vogelrichtlijngebieden kaart 8: habitat- en vogelrichtlijngebieden Status: De habitat- en vogelrichtlijngebieden zijn in Vlaanderen vastgelegd en hebben via de EEG- richtlijnen een bindend statuut gekregen. In Borgloon komen een aantal verspreide habitatrichtlijngebieden voor: ter hoogte van het Belle-Vuebos, in het brongebied van de Vilsterbeek, op de Bollenberg en op de St.-Servaesberg. Verder zijn grote delen van de vallei van de Mombeek te Jesseren en te Gors-Opleeuw eveneens aangeduid als habitatrichtlijngebied.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 23

Informatief deel

De EG-Habitatrichtlijn (92/4/EEG) beoogt de instandhouding van de natuurlijke habitats en van de wilde flora en fauna. Zij bevat maatregelen zowel inzake gebiedsbescherming als inzake soortbescherming. Het is niet per definitie uitgesloten elementen te realiseren in habitatrichtlijngebied. Art 6. van de habitatrichtlijn stelt voor dergelijke projecten (die niet van groot openbaar belang zijn) dat ze enkel en alleen kunnen indien wordt aangetoond dat het project geen significante negatieve impact heeft op de soorten en habitats waarvoor het gebied is aangeduid. In Borgloon zijn er geen vogelrichtlijngebieden volgens het Besluit van de Vlaamse Executieve van 17 oktober 1988 tot aanwijzing van speciale beschermingszones in de zin van art. 4 van de Richtlijn 79/409/EEG van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 2 april 1979.

2.2.5.1 Paragraaf passende beoordeling Art. 4.2.1 van het Decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid (DABM) stelt betreffende het hoofdstuk ‘Milieueffectrapportage over plannen en programma’s’: “Dit hoofdstuk is van toepassing op ieder plan of programma dat het kader vormt voor de toekenning van een vergunning voor een project. Dit hoofdstuk is eveneens van toepassing op ieder plan of programma, waarvoor, gelet op het mogelijke effect op gebieden, een passende beoordeling vereist is …”. In het kader van de partiële herziening van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan werd een nota overgemaakt aan ANB. Op basis daarvan concludeert het Agentschap voor Natuur en Bos in een pre-advies van 27 maart 2014 het volgende: “Het Agentschap voor Natuur en Bos kan op basis van de huidige informatie waarover het Agentschap beschikt zich akkoord verklaren met het besluit dat er voor de herziening van het GRS Borgloon geen passende beoordeling noodzakelijk is. ….” Zowel het advies als de nota op basis waarvan dit advies werd geformuleerd wordt in bijlage aan het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan toegevoegd. 2.2.6 Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN) kaart 9:VEN- GEN en GENO-gebieden Status: De Vlaamse regering besloot op 19 juli 2002 om de eerste selectie van gebieden voor het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN) voorlopig vast te stellen. Van 23 september tot 21 november 2002 werden de geselecteerde gebieden in een openbaar onderzoek aan de bevolking voorgelegd. De Vlaamse regering besliste op 18 juli 2003 over de definitieve afbakening van het eerste deel van het VEN. Het VEN staat voor 86.500 ha platteland waar natuur en natuurbescherming de belangrijkste plaats innemen. Te Borgloon komende volgende VEN-gebieden voor: • het gebied “Bellevuebos – Langenakker – Haagsmeer”, gelegen in het noorden van de gemeente (grondgebied Gors-Opleeuw) en grensoverschrijdend met Kortessem; • het gebied “De Mombeek”, dat grote delen van de vallei van de Mombeek omvat op het grondgebied van Jesseren en Bommershoven, en dat grensoverschrijdend is met de gemeente Tongeren. De Vlaamse Regering zal de concrete afbakening, de verdere inrichting en het beheer van deze VEN-gebieden vastleggen in Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen.

2.3 Sectorale beleidsdocumenten

2.3.1 Gemeentelijk Natuurontwikkelingsplan Borgloon Status : opgesteld en goedgekeurd in 1995; realisatiegraad 100% of benaderend ; een nieuwe reeks projecten is ter studie. Het gemeentelijk natuurontwikkelingsplan Borgloon was onderdeel van het Regionaal Natuurontwikkelingsplan opgesteld door het Regionaal Landschap Herk en Mombeek VZW. In het tweede

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 24

Informatief deel

gedeelte van dit document wordt het actieplan voor de gemeente behandeld. Een regionaal actieplan werd niet opgesteld. De doelstellingen voor natuurontwikkeling van de gemeente kunnen we opsplitsen naar ruimtelijke acties, doelgroepgerichte acties en beleidsgerichte acties. In het GNOP wordt gestreefd naar een behoud van de huidige kwaliteit en een versterking van de potentiële kwaliteit van de natuurwaarden in de gemeente. Specifieke elementen in Borgloon vormen de kleine landschapselementen, de holle wegen, de beekvalleien, loofbossen en de hoogstamboomgaarden. Men zoekt in dit plan naar samenwerkingsverbanden tussen landbouwers en natuurbeheerders via subsidies, beheersovereenkomsten en grondruil. Ook spreekt men van beschermzones rondom beken en kwetsbare gebieden, om verzuring of verontreiniging van de bodem en het milieu tegen te gaan, en van opvangen van alle mogelijke lozingen in oppervlaktewater, dit om de water- en biologische kwaliteit van de beken te verhogen.

2.3.2 Landinrichtingsprojecten Momenteel zijn er geen landinrichtingsprojecten in opmaak of in uitvoering te Borgloon.

2.3.3 Natuurinrichtingsprojecten Op het grondgebied van Borgloon zijn geen natuurinrichtingsprojecten ter studie of in uitvoering.

2.3.4 Ruilverkavelingen 10 Grootloon: Beschrijving Ruilverkaveling Grootloon wil vooral de (landbouw)percelen anders gaan schikken, zodat de landbouwers hun nieuwe percelen meer rendabel kunnen bewerken. Dit doet de VLM door de percelen groter en/of gelijkmatiger van vorm te maken en beter te ontsluiten.

Voorgeschiedenis • april 1998: eerste ontwerp van ruilverkavelingsplan • augustus 2000: oprichting ruilverkavelingscomité en commissie van advies • 2001-2002: bepaling van de inbreng • 2005-2007: ruilverkavelingswerken • 2005-2006: herverkaveling • 27 april 2007: ondertekening van de ruilverkavelingsakte Stand van zaken Sinds 15 maart 2010 worden er nieuwe werken uitgevoerd op het terrein. Tijdens die werken worden wegenwerken uitgevoerd en een nieuw wachtbekken aangelegd. In totaal wordt 10 km landbouwwegen nieuw aangelegd of vernieuwd (lot 1). Gelijktijdig zijn de landschaps- en inrichtingswerken (lot 2a en 2b) gestart om verschillende natuurgebieden en wachtbekkens in te richten. Ook worden vier nieuwe poelen gegraven en een bestaande poel verbeterd. Bovendien komen er vier nieuwe picknickplaatsen bij en krijgt het speelbos een schuilplaats en berging. De werken duren tot het einde van 2010. Planning Na 2010 zijn alleen nog de kostenomslag en de ondertunneling van de rijksweg Tongeren-Sint-Truiden voor de voetgangers gepland.

10 Bron onderstaande teksten: www.vlm.be (dd 14/08/2013)

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 25

Informatief deel

Beschrijving De voornaamste doelstelling binnen een ruilverkaveling is de herindeling van percelen. Ook de ruilverkaveling Grootloon tovert het lappendeken van versnipperde en veelhoekige percelen om tot een economisch beter werkbaar geheel. De 121 landbouwbedrijven die in dit gebied liggen, krijgen door de herverkaveling grotere percelen met een regelmatigere vorm en een gunstigere ligging. Zo kunnen gebruikers en eigenaars hun percelen meer rendabel bewerken. Na de herverkaveling steeg de gemiddelde perceelsgrootte in het projectgebied Grootloon van 39,57 are naar 104,63 are. Alle eigenaars en gebruikers van de gronden werden bij elke fase uitvoerig geraadpleegd en hadden telkens inspraak. Toch is een ruilverkaveling meer dan het herschikken van gronden alleen. De VLM zorgt dat de percelen ook beter ontsloten worden door een verbeterde landbouwweg of door de percelen dichter bij het landbouwbedrijf te leggen. Zo zal bijna 27km weg vernieuwd of nieuw aangelegd worden om het landbouwverkeer te verbeteren. Ook voetgangers en fietsers kunnen genieten van een groot aantal van deze wegverhardingen. De Romeinse Kassei krijgt een unieke wegverharding: een tweesporen betonweg met kasseien tussen. Een andere belangrijke doelstelling van de ruilverkaveling is de problematiek van wateroverlast in Broekom en Bommershoven aanpakken. Op vraag van het gemeentebestuur van Borgloon laat het ruilverkavelingscomité van Grootloon tien kleinschalige wachtbekkens bouwen die landschappelijk geïntegreerd worden. De wachtbekkens worden volledig volgens de geldende normen van het integraal waterbeheer hoog in het landschap gebouwd. Binnen dit ruilverkavelingsproject gaan we ook op zoek naar een oplossing voor andere noden. Dit gebeurt meestal samen met één of meerdere partners. Zo worden maatregelen genomen om waardevolle fauna en flora te beschermen (zoals de bestaande hoogstamboomgaarden, de bedreigde vroedmeesterpad, de dassen, de maretak, …), om een speelbos en een voetgangerstunnel onder de gewestweg aan te leggen en zelfs om een nieuw kerkhof te creëren. Tot slot heeft deze ruilverkaveling ook veel aandacht voor de toeristische mogelijkheden door een fijnmazig wandelwegennetwerk uit te werken langs de mooiste plekjes van het Loonse ‘Grand-Cru’-landschap.

Jesseren Voorgeschiedenis • 3 december 2004: Ministerieel Besluit instelling van het ruilverkavelingscomité • 2 augustus 2005: Ministerieel Besluit instelling van de commissie van advies • november 2007: bepaling van de inbreng • 14 mei 2008: definitieve vastlegging van de neerlegging Stand van zaken VLM is volop bezig met de studie van de herverkaveling en de voorbereiding van de uitvoering van wegenwerken . Dit zijn voornamelijk wegenwerken die niet afhankelijk zijn van de studie van de herverkaveling. In het najaar van 2012 werd de laatste hand gelegd aan vier wachtbekkens om de wateroverlast in de dorpskern van Jesseren (Borgloon) aan te pakken. Meer info Aan de abdij Mariënhof in Kerniel werd de oude parking heringericht zodat het historisch karakter van deze site beter tot zijn recht komt. Ook ontstaat er zo een pleintje als ontmoetingsplaats voor bezoekers van de abdij en wandelaars en fietsers. Planning Als de herverkaveling verder vorm krijgt, bekijkt de VLM ook welke oude wegen afgebroken of hersteld moeten worden en ook waar ze nieuwe wegen moeten aanleggen. Daarna volgt een herwerking van de herverkaveling. In het najaar van 2013 komt er een eerste officiële neerlegging van de herverkaveling. Alle belanghebbenden kunnen dan de nieuwe intekening van hun percelen komen inkijken en eventueel opmerkingen formuleren. Beschrijving

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 26

Informatief deel

Ruilverkaveling Jesseren strekt zich uit over drie gemeenten: Borgloon, Kortessem en Tongeren. De voornaamste doelstelling binnen een ruilverkaveling is de herindeling van percelen. Ook de ruilverkaveling Jesseren tovert het lappendeken van versnipperde en veelhoekige percelen om tot een economisch beter werkbaar geheel. De landbouwbedrijven die in dit gebied liggen, krijgen door de herverkaveling grotere percelen met een regelmatigere vorm en een gunstigere ligging. Zo kunnen gebruikers en eigenaars hun percelen meer rendabel bewerken. Toch is een ruilverkaveling meer dan het herschikken van gronden alleen. De VLM zorgt dat de percelen ook beter ontsloten worden door een verbeterde landbouwweg of door de percelen dichter bij het landbouwbedrijf te leggen. Ook voetgangers en fietsers kunnen genieten van een groot aantal van deze wegverhardingen. Binnen dit ruilverkavelingsproject gaat de VLM ook op zoek naar een oplossing voor andere noden. Dit gebeurt meestal samen met één of meerdere partners. Zo worden maatregelen genomen om waardevolle natuur te beschermen waarbij een aantal typische kalkrijke en heischrale graslanden een prioriteit zijn. Ook de uitbreiding van Belle-vue bos wordt nagestreefd. De aanleg van bufferstroken langs verschillende beken zal dan weer de natuurwaarde in de aanwezige valleien bestendigen en verder ontwikkelen. Deze ruilverkaveling heeft ook veel aandacht voor de toeristische mogelijkheden door samen met het Regionaal Landschap Haspengouw en Voeren een fiets- en wandelroutenetwerk uit te werken langs de mooiste plekjes in dit landschap. Tot slot wil men ook de dorpskernen leefbaar houden. Zo heeft men de pastorietuin in Gors-Opleeuw opnieuw aangelegd en bekijkt men nu hoe we een kerkplein kunnen herinrichten en een veilige toegang naar scholen kunnen garanderen. Ook de aanleg van een speelbos in Kortessem zal verder uitgewerkt worden.

Hoepertingen (voorheen “Ruilverkaveling Wellen”) Voorgeschiedenis • 30 mei 1996: Bij MB werd de opdracht gegeven een onderzoek in te stellen naar het nut van de ruilverkaveling. • 13 mei 1997: Bij MB werd de coördinatiecommissie ingesteld. • 29 september 1998: Bij MB aanwijzing kadastrale percelen voor recht van voorkoop. • De coördinatiecommissie is samengekomen op 18 maart 1999, 23 juni 1999 en 2 december 1999. • Eind jaren '90 werd het onderzoek stilgelegd. In de loop van 2010 werd opnieuw gestart met het onderzoek naar het nut. Stand van zaken In de jaren '90 werden alle thematische studies (landbouweconomie, ecologie, wegeninfrastructuur, archeologie en landschap) opgesteld. In 2011 werd het onderzoek heropgestart. In 2012 werden de geactualiseerde thematische studies samengebracht in een voorontwerp van ruilverkavelingsplan. De grondreserve bedraagt 80 ha. In 2013 wordt het voorontwerp, na fiat van de coördinatiecommissie (19 februari 2013) voorgelegd aan alle partners, doelgroepen, belanghebbenden en bewoners. In de mate van het mogelijke worden de opmerkingen en aanpassingen in het plan verwerkt. In 2013 heeft de gemeente Wellen te kennen gegeven niet meer wenselijk en budgettair haalbaar om deel te nemen aan de ruilverkaveling. Planning In het najaar van 2013 zal de coördinatiecommissie het ontwerp ruilverkavelingsplan samen met haar eindadvies overmaken aan de bevoegde minister, zodat deze al dan niet een voorlopige goedkeuring kan geven.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 27

Informatief deel

In geval van een voorlopige goedkeuring kan het plan MER (milieu-effectenrapport) opgemaakt worden en volgt een openbaar onderzoek naar de blokgrens (2014), waarop de ruilverkaveling definitief nuttig verklaard kan worden en in uitvoering kan gaan. Beschrijving Ruilverkaveling Wellen strekt zich uit over de gemeenten Borgloon en Wellen. De voornaamste doelstelling binnen een ruilverkaveling is de herindeling van percelen. Ook in de ruilverkaveling Wellen, waar het landschap enorm versnipperd is, zal getracht worden een economisch beter werkbaar geheel te creëren. Moeilijkheid hierin is de aanwezigheid van vele laagstamplantages. Aan dit aspect wordt dan ook extra aandacht besteed. Draagvlak bij de betrokken fruittelers en landbouwers is onontbeerlijk voor een goed resultaat. Toch is een ruilverkaveling meer dan het herschikken van gronden alleen. Naast het verbeteren van landbouwwegen en het herinrichten van enkele kleinere onveilige kruispunten, wordt er ook gewerkt aan erosiebestrijding en plaatselijke waterbeheersing. Een functionele fietsverbinding over het voormalige fruitspoor, brengt de werkende of schoolgaande fietser van Rijkel via Hoepertingen over Kuttekoven naar Borgloon centrum als alternatief voor de steenweg. Het beschermde landschap van Kuttekoven wordt definitief beschermd, versterkt en ontsloten voor wandelaars. Een aantal nieuwe en bestaande kalkrijke natuurgebieden worden ingericht voor een unieke fauna en flora. Tal van ontmoetingsplaatsen worden ontwikkeld voor de lokale bewoners. Ook de Romeinse graftumulus wordt in de kijker gezet.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 28

Informatief deel

2.3.5 Gemeentelijk mobiliteitsplan Borgloon Status : Dit plan werd goedgekeurd door de auditcommissie en AWV-Limburg op 25-03-2003 en vervolgens door de gemeenteraad op 23-09-2003. In 2007 werd het gemeentelijk mobiliteitsplan onderworpen aan een sneltoets In de oriëntatienota wordt de stad Borgloon met betrekking tot zijn ruimtelijke en verkeerskundige aspecten toegelicht. De categorisering voor wonen van het RSPL wordt overgenomen: Borgloon is structuurondersteunend hoofddorp, Hoepertingen is hoofddorp, en de woonkernen zijn Rijkel, Kerniel, Gors-Opleeuw, Jesseren, Bommershoven en Broekom. Qua handel kiest resoluut men voor centrumversterking door het afbouwen van het autoverkeer, de structurering van het parkeren en het promoten van voetgangersverbindingen. Dit houdt de realisatie in van een beperkte doorstroomfunctie en een maximale voetgangerszone op een aantal centrumstraten. Een locatiebeleid op de KMO-zone Ervaert en een (beperkte) uitbreiding voor het bedrijf NV Looza wordt vooropgesteld. Beleid voor autoverkeer: Sturing: de wegencategorisering moet vertaald worden in een doorgedreven herinrichting volgens de algemeen geldende en door AWV gehanteerde ontwerpprincipes van de categorisering, om zo een sturing mogelijk te maken. Afbouw makkelijke autoverbindingen: de invoering van een zone 30, de herinrichting van de centrumstraten, en de ontmoediging van een aantal interne autoverbindingen tussen de kernen moet mee bijdragen tot een duurzamer verkeersbeeld. Beleid voor zwaar verkeer Er wordt GEEN nieuwe verbinding voorzien tussen de N76 en de KMO-zone Ervaert. Het zwaar verkeer zal via de Sittardstraat-Guldenbodemlaan verlopen richting Kortessem. Verder worden een aantal wegen aangeduid voor het zwaar verkeer.

Beleid voor openbaar vervoer Verbindend : snelle verbindingen met Sint-Truiden, Tongeren en Hasselt moeten worden voorzien in een aangepaste frequentie. Ontsluitend : de deelgemeenten moeten bereikbaar worden vanuit het centrum. Vraagafhankelijk : de Belbus wordt verder uitgebouwd. Beleid voor zacht verkeer Voor de fietsers wordt een netwerk ingericht van verbindend-functionele fietspaden enerzijds, en toeristische fietsroutes anderzijds. Verknoping van beide netten op plaatselijke schaal is gewenst. Voor voetgangers concentreert men zich op de verbetering van de situatie van de voetpaden in de kernen, en werkt men met netwerken van paden doorheen Borgloon-centrum en de deelkernen (kerkpaden bv.) Strategische projecten: Als strategische projecten werden weerhouden: • Bedrijventerrein Ervaert: ontsluiting via N754 en Guldenbodemlaan; • N79: herkenbaar ruimtelijk beeld creëren; • N777: inrichting volgens categorisering;

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 29

Informatief deel

• Centrum Borgloon: verhogen van de attractiviteit door een aantal gerichte ingrepen; Administratief centrum: nieuwe locatie op het Speelhofplein; • Kerkplein Jesseren: aanleggen van een ontmoetingsplein in het centrum van dit dorp. Sneltoets: In 2007 werd het gemeentelijk mobiliteitsplan onderworpen aan een sneltoets. Deze resulteerde in ‘Spoor 3: Bevestigen-actualiseren van het gemeentelijk mobiliteitsplan’: Het bestaande mobiliteitsplan is nog voldoende actueel en gedragen, waardoor het verder uitgevoerd kan worden. Het mobiliteitsplan wordt dus bevestigd. Het actieprogramma werd geactualiseerd en gunstig geadviseerd door de PAC (Provinciale Auditcommissie) d.d. 27/01/2009. 11

2.3.6 Woonbehoeftestudie Zie § 7.2.1

2.3.7 Lokaal woonbeleidsplan Status :goedgekeurd woonbeleidsplan 31/05/2011 Het woonplan heeft tot doel een objectieve beschrijving van de huidige woonsituatie in een gemeente weer te geven. Door verbanden te leggen tussen demografische, socio-economische en huisvestingsgegevens worden bepaalde woonproblematieken beter in beeld gebracht waardoor men ze efficiënter kan aanpakken. Tegelijkertijd geeft het woonplan een duidelijk overzicht van de verschillende diensten, mogelijkheden, hulpmiddelen, beleidsmaatregelen en premies om eenieders woonsituatie te verbeteren of de zoektocht te vergemakkelijken. Op basis van de vergaarde informatie en gegevens reikt het woonplan een aantal uitgangspunten aan die het bestuur kan aanwenden om haar visie verder vorm te geven. Zo kan het woonplan in deze zin een belangrijk instrument zijn in het beleid van het lokale bestuur. Hieruit kunnen immers tal van initiatieven en concrete acties voortvloeien omtrent het gewenste huisvestingsbeleid. Op basis van: • de demografische gegevens. Hierbij wordt ingegaan op de tendensen in de bevolking zoals de bevolkingsdichtheid, nationaliteit, leeftijd, en zo meer, • socio-economische gegevens waarbij de werkzaamheidsgraad, het type inkomen en de verschillende gegevens over ouderen en kansengroepen aan bod komen, • huisvestingsgegevens waarbij een aantal standaardgegevens zoals het aantal woningen, het prijsniveau en het aantal aangevraagde vergunningen wordt behandeld, • een overzicht van de actoren in het lokaal woonbeleid, • bestaande gemeentelijke onderzoeken en beleidsplannen van aanverwante beleidsdomeinen, • en een omgevingsanalyse wordt een sterkte-kansen-ambities-resultaten (SOAR) gemaakt. Uit deze SOAR-analyse worden strategische en operationele doelstellingen uitgewerkt die uiteindelijk vertaald zullen worden naar een concreet actieplan. Volgende (sterkten, kansen en) ambities kunnen relevant zijn binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan: • uitwerken juridisch kader en instrument voor het ruimtelijk beleid; • vermijden van een versnipperingen en verlies aan kwaliteit van de open ruimte. (geconcentreerde bebouwing in een landschappelijke omgeving)

11 Bron: mail Nathalie Francis dd 13/11/2012

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 30

Informatief deel

• het ruimtelijk beklemtonen van de dorpsranden door het versterken van de hoogstam- en groengordel • de natuurwaarden in de beekvalleien behouden en versterken • een groen kade rond bedrijvigheid. Dit realiseren door het aanleggen van houtwallen, het voorzien van beemden, heesterbossen, … of aanplanten van (hoogstam-) boomgaarden • Borgloon verder ontwikkelen als structuurondersteunend hoofddorp en centrum van de gemeente, waarbij het woonbeleid gericht is op het gefaseerd verdichten. Tevens hoofddorp Hoepertingen eerst van binnenuit verdichten. In de woonkernen, de historische kernen en de historische kernen met beeldbepalende waarde is de ruimtelijke dynamiek beperkt en is het beleid in principe gericht op kleinschalige ingrepen in de woonomgeving, met als doel het behoud en versterking van het dorpsbeeld. • Borgloon stimuleert en ondersteunt een gedifferentieerd woonaanbod waarbij gestreefd wordt naar een evenwichtige sociale en demografische mix. • Samen met de sociale huisvestingsmaatschappijen wordt het bindend sociaal objectief gerealiseerd. • Economisch leefbaar houden van het centrum • …

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 31

Informatief deel

3 Basisstructuur van de gemeente

3.1 Fysisch systeem

3.1.1 Reliëf kaart 10: reliëf en waterlopen in de gemeente Het hoogste punt van de gemeente is gelegen ten westen van de deelgemeente Grootloon; het betreft een heuveltop genaamd “Bollenberg”, gelegen op 125 m hoogte. Het laagste punt bevindt zich ten noorden van de deelgemeente Kuttekoven, in de vallei van de Herk, die daar op een hoogte van ongeveer 50 m ligt. De centrumgemeente Borgloon is gelegen op een onregelmatig gevormde heuveltop met steile zuidhelling, culminerend op een hoogte van 115 m. De werking van de verschillende beekvalleien heeft in het gehele zuiden en oosten van de gemeente een reeks dalen ingesneden, begrensd door heuvels en ingesneden plateaus. In het westen is het reliëf merkelijk vlakker, met één groot plateau aan de westkant van de Herkvallei.

3.1.2 Water Kaart 11A: Watertoets – overstromingsgevoelige gebieden De grote beekvalleien zijn die van de Herk en de Mombeek. Beide beken hebben een overwegend zuid- noord-stroomrichting. Verschillende zijbeken zorgen voor evenveel valleien: op de Herk zijn dat van zuid naar noord de Molenbeek/Herkbeek/Motbeek, de Rullingerbeek en de Kleine Herk/Vilsterbeek; op de Mombeek zijn dat de Marmelbeek en de Sint-Annabeek. Alle beken behoren tot het stroomgebied van de Demer. Op sommige plaatsen zijn in de bredere valleien natte of vijvergebieden ontstaan (de Herk te Helshoven- Hoepertingen, de Herkebeek te Broekom, kasteelpark Voort). Vele beken bevinden zich nog in hun bovenloop, of kennen hun volledig stroomgebied in de gemeente. Het zijn beken met veelal asymmetrisch ingesneden valleien, kronkelend verloop en soms steile valleiwanden, dit alles op lemige bodems, af en toe rustend op kleilenzen. Verspreid in Borgloon bevinden zich een aantal effectief overstromingsgevoelige gebieden. De grootste hiervan bevingen zich in de vallei van de Golmeerzouwbeek en de Herk ter hoogte van Hoepertingen. Daarnaast bevinden zich verspreid in Borgloon een aantal mogelijks overstromingsgevoelige gebieden. (bron overstromingsgevoelige gebieden 2011)

3.1.3 Bodem kaart 12: bodemkaart van de gemeente De bodem in Borgloon bestaat voornamelijk uit leemgronden, met verschillende waterhuishouding. Het overgrote deel zijn niet tot zeer zwak gleyige leemgronden, d.w.z. met een goede drainage en afwatering. In de beekvalleien komen sterke tot zeer sterke gleyige leemgronden voor met reduktiehorizont. Plaatselijk zien we eveneens gereduceerde gronden en kleigronden in of bij de valleien. Opvallend is ook de aanwezigheid van kleigronden op de heuveltoppen ten zuiden van Borgloon-centrum. Uit onderzoek isgebleken dat deze kleilenzen verder lopen tot in het historisch centrum op de heuvel, met als gevolg bronvorming op de heuvel, drijfzand en bronnen in de valleiwand. Ten noorden van Gors-Opleeuw zit een gebied met leemgronden en zandleemgronden, met plaatselijk stenige en kleiachtige lenzen. Hier begint de overgang naar de zandleemstreek van Vochtig Haspengouw

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 32

Informatief deel

Erg opvallend is de aanwezigheid van een groot aantal vergraven terreinen, en dit vaak ter hoogte van kasteelparken. Verder blijkt uit een onderzoek van de geologische dienst dat in Borgloon een aantal mogelijke sites met “geo-patrimonium“ voorkomen. Geo-patrimonium-sites zijn plekken waar de geologische ondergrond, gelegen onder de cultuurgrondlaag of humuslaag, bloot is komen te liggen door natuurlijke erosie of door menselijke activiteit. Twee voorbeelden zijn de Fruitspoorbedding te Hoepertingen ter hoogte van de brug over de Herk, en dezelfde spoorbedding te Kerniel, ter hoogte van de abdij van Colen. Het gaat om een tiental sites. Uit briefwisseling en beschrijving van de betroffen dienst blijkt dat dit vrij uniek is in Limburg.

3.2 Historische ontwikkeling – evolutie van de ruimtelijke structuur

3.2.1 Van Romeinse nederzetting tot Graafschap en Luikse stad kaart 13: historische ontwikkeling: Ferraris 1770 Reeds in het begin van onze tijdrekening kent Borgloon een bewoningsactiviteit. In de buurt van de burchtheuvel vond men de grondvesten van een ‘castellum romanum’. Het Romeinse Borgloon was gelegen dichtbij het kruispunt van de heirbanen Rijnland-Noordzee en Aarlen-Nijmegen, en op een strategisch zeer gunstig gelegen heuvelsite. Omstreeks 800 schenkt Karel de Grote het graafschap aan zijn strijdmakker Ogirius de Deen van de graven van Loon. In 1015 kreeg een zekere Giselbert van de bisschop van Luik toelating om te Loon een versterkte burcht te bouwen. De graven van Loon prefereerden een residentie aan de zuidgrens van hun ambtsgebied, om een optimale territoriumverdediging mogelijk te maken. De kerkelijke kern ontstond gelijktijdig, of misschien reeds vroeger. Borgloon groeide uit tot een bloeiende nederzetting, met een stedelijk karakter, en tot een centrum van weefnijverheid. Rond de stad lagen verschillende kleine dorpjes, gegroeid rond een vierkantshoeve, een kasteel of een verzameling boerderijen. Na de brandstichting van de burcht en de kerk in 1179, verbleven de Loonse graven bij voorkeur in Kuringen bij Hasselt. Rond 1200 verwierf Borgloon het Luikse stadsrecht en kreeg het stadje een tweede stadsomwalling. Ook kwam toen het circulair en concentrisch stratenpatroon tot stand. Tussen de 14de en de 18de eeuw groeide Borgloon nauwelijks en bleef zijn middeleeuws karakter en stratenpatroon behouden. De verbinding tussen Borgloon en de nabije dorpen gebeurde nog altijd via de Middeleeuwse wegen en landwegen, zoals ze terug te vinden zijn op de Ferrariskaart van 1770. Vanwege de vaak voorkomende plunderingen en oorlogen, zijn de meeste gebouwen in het oude centrum, op het Romaans-Gotisch deel van de Sint-Odulfuskerk en de Graethemkapel na, niet ouder dan de tweede helft van de 17de eeuw. Op sociaal-economisch vlak was Borgloon sinds de late middeleeuwen vervallen tot een landbouwgemeente, met grote boerderijen en familiale bedrijven.

3.2.2 De 19 de en 20 ste eeuw: gerichte industrialisatie (fruit) De stadspoorten en andere overblijfselen van de stedelijke versterking worden in de 19 de eeuw gesloopt. Tijdens deze 19de eeuw wordt de steenweg Sint-Truiden-Tongeren aangelegd, en krijgt Borgloon ten noorden van de stad een station op de lokale spoorlijn Luik-Tongeren-Sint-Truiden-Tienen. Ook de tram WellenHeers-Oreye (suikerfabriek) doet Borgloon aan, en deze combinatie maakt dat Borgloon eind 19 de eeuw en begin 20 ste eeuw centrum van de fruit- en siroopnijverheid wordt. Van familiebedrijfjes groeien de diverse siroopstokerijen uit tot echte industriële bedrijven. De locatie van het station is aantrekkingspool voor dit soort bedrijvigheid.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 33

Informatief deel

De ruimte tussen dit station en de oude Middeleeuwse stad wordt vervolgens volgebouwd, de Stationsstraat wordt aangelegd. Men bemerkt een voortschrijdende verkaveling aan de noordoost- en zuidwestkant van het oude stadscentrum. Borgloon krijgt begin 20 ste eeuw zijn huidig uitzicht. Rond 1950 schakelden de fruittelers over van hoogstammige naar laagstammige bomen. Het bedrijf NV LOOZA schakelde in de tweede helft van de twintigste eeuw over van suikerbietenverwerking naar fruitsapproductie, dit onder invloed van een plaatselijke adellijke familie. Het resultaat van een eerste coöperatieve fruitveiling op kleine schaal in de jaren ’50 en ’60 is de huidige Veiling Borgloon cv, die een groot deel van de verwerking van kleinfruit en zacht fruit uit de onmiddellijke regio voor zijn rekening neemt. De toen nog zelfstandige dorpjes rond Borgloon vertonen geen grote groeibewegingen. Waar een station of halte op de Fruitspoorlijn gebouwd wordt, ontstaat een groeibeweging naar dat station toe (Hoepertingen, Rijkel). Andere dorpen blijven het uitzicht en de grenzen behouden die ze al in de Middeleeuwen hadden. Enkel Hoepertingen vertoont een merkbare bevolkingstoename, dit onder invloed van het daar gevestigde bedrijf Tropicana-Looza NV.

3.2.3 Recente ontwikkelingen kaart 14: historische ontwikkeling: topografische kaart 1975 In 1977 fusioneren dertien dorpen om de gemeente Borgloon te vormen. De steenweg Sint-Truiden- Tongeren was toen net omgelegd ten zuiden van de stadskern. Belangrijke recente infrastructuurwerken zijn (in chronologische volgorde) de omlegging van de N76 rond Kerniel, de inrichting van de bedrijvenzone Ervaert ten noorden van het centrum en de aanleg van de Westelijke Omleiding van de N754 richting Wellen. Grote verkavelingen worden gepland en uitgevoerd, met name Vilsterbron ten noordoosten van Borgloon-centrum, en Brikhof in het centrum van Hoepertingen. De crisis in de fruitnijverheid ( buitenlandse of andere concurrentie, oogstproblemen, problematiek seizoenarbeiders ) zorgt ervoor dat Borgloon een deel van zijn centrumfunctie verliest, de Fruitspoorlijn opgedoekt wordt, en alle siroopstokerijen sluiten. Zoals elders in Vlaanderen wordt in de jaren zestig ook de buurttram opgeheven tussen Wellen en Oreye, hetgeen Borgloon volledig van direct openbaar spoorvervoer afsluit. In de landbouw merken we dan een concentratie van laagstamfruit op, evenals een concentratie van akkerbouwbedrijven. Op dit moment is Borgloon de “hoofdplaats” van toeristisch Haspengouw, en zien we sinds 1990 het kleinschalig toerisme op allerlei manieren toenemen. Borgloon oefent een aantrekkingskracht uit op toeristen die op zoek zijn naar landelijkheid, naar erfgoed en naar natuur. De kastelen en de omliggende parken en tuinen in de dorpen zijn hierin een zeer sterk bepalende factor.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 34

Informatief deel

4 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse

4.1 Nederzettingsstructuur kaart 15: bestaande nederzettingsstructuur Borgloon is een fusiegemeente bestaande uit dertien historische kernen: Borgloon, Bommershoven, Broekom, Gotem, Gors-Opleeuw, Grootloon, Hendrieken, Hoepertingen, Jessseren, Kerniel, Kuttekoven, Rijkel en Voort. Al deze kernen hebben een eeuwenoude structuur, die organisch gegroeid is doorheen de tijd. Linten van bebouwing komen enkel voor langs de N79, in de kernen Rijkel, Hoepertingen, Gotem, Borgloon- centrum en Bommershoven. Het gaat hier telkens over bebouwde linten met woningen en diverse functies (enkele baanwinkels bv.) langsheen de N79, een belangrijke verkeersader voor de gemeente. Sommige historische kernen, zoals Bommershoven en Hoepertingen, zijn door de tijd naar de bebouwing aan deze verkeersweg toe gegroeid. Verspreide bebouwing komt enkel voor in enkele historische gehuchten (o.a. Sassenbroek te Broekom en Boeshoven te Borgloon) en voorts in de vorm van allerlei agrarische bebouwingsvormen in het open landschap (kleine boerderijen, vierkantshoeven, eengezinswoningen, enz.).

4.1.1 De heuveltopgemeente Kaart 15a: bestaande nederzettingsstructuur - Borgloon 118 meter boven het zeeniveau, bezit Borgloon een duidelijke heuvelsite. Een ovaal stratenpatroon (de oude wallen) omsluit het oude centrum. Drie kleine, diep ingesneden beekvalleien omsluiten het stadje; de zeer steile vallei van de Motbeek in het zuiden vormt meteen de fysische grens van de bebouwing daar. Door de aanleg van het station in de 19de eeuw werd de bebouwing ruimtelijk uitgebreid noordwaarts richting Ervaert. Tussen 1960 en heden werd voornamelijk buiten de omwalling residentiële bebouwing voorzien ten noorden van de Tongersesteenweg en in de zone tussen de Graethempoort en de Sint- Truidersteenweg. De opvallende uitgroei naar het noorden is te verklaren door het vlakke terrein, daar waar de zuidrand van de Middeleeuwse stad op de kam van een steile valleiwand ligt. Aan de noordrand van de nederzetting vinden we een ambachtelijk terrein, ingeplant vlakbij een ongestructureerde zone rond het voormalig station van Borgloon. Hier bevinden zich een aantal negatieve elementen: grote lege plekken, leegstaande gebouwen, braakliggende gronden. De ruimte is hier fel versneden en komt onduidelijk over aan de passant. 12 Deze zone loopt uit in de vallei van de Vilsterbeek in het oosten. Het gehucht Boeshoven bevindt zich ten noordoosten van Borgloon, op de bronhellingen van de Sint-Annabeek. De ontsluiting gebeurt via de vier steenwegen die Borgloon aandoen: de N79 oost-west, de N784 naar Heers, de N76 naar Kortessem en de N754 naar Wellen. Lintbebouwing komt voor aan deze invalswegen, vooral langs de N79. Wat betreft voorzieningen bezit Borgloon-centrum een onvolledig aanbod. Qua handel zijn convenience 13 , specialty 14 en shopping 15 voldoende aanwezig.

12 Om een oplossing te bieden aan deze negatieve elementen werd het RUP Stationsomgeving opgemaakt. 13 Convenience: producten die zeer frequent en probleemloos worden aangekocht en die een veeleer geringe geldwaarde hebben: brood, vlees, groenten, fruit, kranten, tijdschriften, … 14 Specialty: producten die slechts zelden aangekocht worden doch een grote geldwaarde vertegenwoordigen per aankoopbeurt: meubelen, electrohuishoudartikelen, audiovisuele artikelen, uurwerken, juwelen, auto’s, … 15 Shopping: producten die periodisch worden aangekocht en een gemiddelde geldwaarde hebben: kleding, schoeisel, textiel, huishoudartikelen, …

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 35

Informatief deel

4.1.2 De kleine dorpen rond de heuveltopgemeente Rond de centrale heuveltopgemeente liggen verspreid in het heuvelend landschap een aantal kleine dorpskernen. Gemeenschappelijk voor deze kernen is hun beperkte omvang en hun specifieke, kenmerkende ligging, nog eens versterkt door het veelal gaaf bewaarde dorpskarakter (kleinschalige bebouwing, typische dorpswoningen, duidelijk centrum aanwezig, merkbare overgangen tussen nederzetting en open ruimte, dorpsrandbegroeiing in de vorm van tuinen, hagen en hoogstamboomgaarden) Broekom kaart 15e: bestaande nederzettingsstructuur - Broekom Broekom is van een kleine nederzetting uitgegroeid tot een hoopdorp 16 met kerk bij de kruising van de weg Borgloon-Heers (voormalige heirbaan Aarlen-Nijmegen) met de bovenloop van de Herkvallei. De brede, vochtige depressie van de Herkebeek vormt de zuidgrens van deze deelgemeente; de oost-west gerichte heirbaan Tongeren – Sint-Truiden (Haringsberg – Zavelkuil – Bollenberg) volgt de noordgrens. Ten oosten van Broekom ligt het historisch gehucht Sassenbroek, een agrarisch georiënteerd gehucht in de depressie van de kleine Sassenbroekbeek. De N784 is de ontsluiting voor deze deelkern. Broekom is dan ook voor een belangrijk deel gericht op Heers via deze steenweg. Ondanks de lintvorming langs deze weg, vooral dan ten noorden van de historische nederzetting, blijft Broekom een ruimtelijk herkenbaar en goed afgebakend geheel.

Gotem kaart 15c: bestaande nederzettingsstructuur - Gotem Gotem is een klein, typisch Haspengouwse hoopdorp met kasteel op de oostelijke valleihelling van de Herkebeek. Het kasteel vormt immers het absolute centrum van het dorp. Het is door een private kastanjedreef rechtstreeks met de kerk verbonden. Rond het pleintje bevindt zich de oudere bebouwing, gedeeltelijk afgesloten van de Sint-Tuidersteenweg door het niveauverschil. De helft van de bebouwing dateert van voor de tweede wereldoorlog. Recentere bebouwing komt voor in de Wolfstraat, nl. een verbindingsstraat tussen het plein en de gewestweg. Aan de rand van de bebouwing komen een aantal landbouwbedrijven voor, speciaal gericht op de fruitteelt. Gotem wordt ontsloten via twee straten die aansluiten op de N79. Langs deze weg heeft zich in belangrijke mate lintbebouwing ontwikkeld.

Grootloon kaart 15a: bestaande nederzettingsstructuur - Grootloon Grootloon is een klein hoopdorpje ten zuidoosten van Borgloon. Op het grondgebied van Grootloon klimmen de hoogtelijnen tot ongeveer 125 meter boven de zeespiegel op, zodanig dat hier het hoogste punt van de huidige fusiegemeente Borgloon is gelegen. Ook het dorp zelf ligt op een heuvelkam. 60% van het huidig woningenbestand dateert van voor de Tweede Wereldoorlog. Langsheen de kronkelende straatjes die het dorpsbeeld beheersen, horen verschillende hoeven thuis. De nieuwere bebouwing situeert zich aan de randen, nl. langsheen de Grootloonstraat. Grootloon is een kleinschalige nederzetting gebleven, met duidelijke randen en een vrij open structuur. De ontsluiting gebeurt langs de N79, maar Grootloon ligt volkomen afgezonderd van deze steenweg. Er is één uitbating van hoevetoerisme, voor de rest zijn er geen noemenswaardige voorzieningen.

16 hoopdorp : concentratie van woningen zonder duidelijke structuur, in tegenstelling tot bv. lintdorp of (Kempens) dorprond-de- Dries.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 36

Informatief deel

Kerniel kaart 15d: bestaande nederzettingsstructuur - Kerniel Kerniel ligt ten noorden van Borgloon aan de weg naar Kortessem. Geografisch bevindt het zich op het talud dat Laag- en Midden-België scheidt en biedt daardoor een prachtig panoramisch zicht op het lager gelegen Vochtig-Haspengouw. Verder brengt deze topografische positie ook met zich mee dat het reliëf in deze deelgemeente erg heuvelachtig is. Het dorp ligt bovenop een heuvel, en vertoont twee evenwijdige straten, die met de hoogtelijnen meelopen, als hoofdstructuur. Ten zuiden van Kerniel ligt het klooster Colen, een solitaire inplanting van een abdij-boerderij, eveneens op een heuveltop. Het dorp is omgeven door velden en boomgaarden, en is mede door het typische reliëf een op zichzelf staand ruimtelijk geheel gebleven.

Kuttekoven kaart 15c: bestaande nederzettingsstructuur - Kuttekoven Kuttekoven is een pittoresk hoopdorpje ten noordwesten van Borgloon, gelegen in de vallei van de Rullingenbeek. Het sterk heuvelend landschap met weiden en boomgaarden is het zichtbare gevolg van intense riviererosie: hier vindt men op een oppervlakte van 200 ha een niveauverschil van bijna 50 meter. Het talud van de oude spoorlijn Tongeren - Sint-Truiden en de steile hellingen bepalen de bebouwingsmogelijkheden. Twee woninggroepen zijn te onderscheiden, één rond de kerk en de andere iets verder noordwaarts op de westhelling van de beekvallei, aan de spoorwegbrug. De ontsluiting gebeurt via een gemeentelijke weg die Borgloon met Berlingen (Wellen) verbindt. Ruimtelijk komt Kuttekoven over als een vrij gespreide nederzetting in de vallei van de Rullingerbeek, omgeven door een landschap van akkers en boomgaarden.

Hendrieken - Voort kaart 15c: bestaande nederzettingsstructuur - Voort Voort is een lintdorp aan de rand van de Motbeekvallei, verdoken in het golvend landschap ten zuidwesten van Borgloon. Het ontplooit zich langsheen de Benaetsstraat die thans de oude Romeinse heirbaan en de nieuwe steenweg Tongeren – Sint-Truiden verbindt. De brede depressie van de Motbeek met zijn vochtige alluviale plantengroei en canadaboomwinningen enerzijds en het typisch Haspengouws dorpsbeeld waarbij een krans van boomgaarden de nederzetting omgordt anderzijds, bepalen in grote mate de frisgroene indruk van deze deelgemeente. Een bedrijf met vele landbouwvoertuigen is opvallend aanwezig in het dorpsbeeld. De huidige lintbebouwing verbindt Voort met Hendrieken, enkel ter hoogte van de Motbeek is er nog een dwarse open ruimte.

4.1.3 De westelijke dorpen Rijkel en Hoepertingen Hoepertingen kaart 15b: bestaande nederzettingsstructuur - Hoerpertingen Hoepertingen is na Borgloon de grootste kern in de gemeente. De huidige dorpskern strekt zich uit ten noorden van de hoofdas Sint-Truiden – Tongeren, nabij de verbindingsweg naar Wellen. Het is in aanleg een hoopdorp met kasteel dat tot zijn huidige proporties uitgegroeid is op de westelijke valleihelling van de Herk. Na Borgloon is Hoepertingen de kern met het beste voorzieningenaanbod: winkels, enkele cafés, een school, kleinschalig dienstenapparaat. In het begin van de 20ste eeuw bezat Hoepertingen een suikerfabriek (thans LOOZA) met een tewerkstelling van 150 personen, gelegen ten zuiden van het dorp in de vallei van de Herk. De ligging van de LOOZA heeft mede de groei van Hoepertingen naar het oosten veroorzaakt (gehucht Ham, nu volledig opgenomen in de bebouwde structuur van Hoepertingen.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 37

Informatief deel

De N79 is de hoofdontsluiting voor deze nederzetting. Van aan de grens met Rijkel tot aan de grens met Gotem is er sprake van continue lintbebouwing van verschillend karakter: woonlinten, villa’s, baanwinkels, historische huizengroepen, KMO, sporthal.

Rijkel kaart 15b: bestaande nederzettingsstructuur - Rijkel Rijkel is gelegen aan weerszijden van de weg Tongeren – Sint-Truiden. De oude kern, eigenlijk een hoopdorp met kerk en kasteel tegenover elkaar, ligt ten zuiden van deze weg en sluit onmiddellijk aan bij het “open-field landschap” van Haspengouw. In het noorden is de meer recente woonuitbreiding gesitueerd. De lintbebouwing langsheen de N79 bezit bijna een stedelijk karakter met rijwoningen, idem voor de bebouwing naar het station, nl. de Weg op Zepperen. Verschillende recente verkavelingen zijn voorzien langsheen de oude Truierbaan ter hoogte van Rijkelstraat en Sint-Jozefplein, waarbij de structuur van deze verkavelingen in belangrijke mate afwijkt van de bestaande bebouwingsstructuren op die plaats. Door zijn ligging nabij een belangrijke verbindingsweg, de N79, is deze deelgemeente op verkeerstechnisch vlak goed ontsloten, waardoor het bevolkingsaantal sinds het begin van deze eeuw fors gestegen is, ongeveer een verdubbeling van het bevolkingsaantal.

4.1.4 De oostelijke dorpen aan de Mombeekvallei Bommershoven Kaart 15e: bestaande nederzettingsstructuur - Bommershoven Bommershoven, gelegen ten zuiden van de N79 Tongeren-Sint-Truiden, heeft zich als hoopdorp met kasteel ontwikkeld in de vallei van de Marmelbeek. Het kasteel, de parochiekerk en twee kwadraathoeven – ongetwijfeld ooit eens dorpscentrum – liggen nu afgezonderd van de eigenlijke bewoningskern. Deze ontwikkelde zich namelijk tussen de oude heirbaan en de huidige steenweg. Haren, ten noorden van de steenweg Tongeren- Sint-Truiden, is een hoopdorp met kerk met sterk agrarisch uitzicht, gevestigd op het onderste deel van de westhelling van de Mombeekvallei. Nieuwbouw werd voornamelijk gebouwd in de tweede straat parallel aan de beek, nl. de Harenstraat richting Tongersesteenweg. De N79 is de belangrijkste ontsluiting in Bommershoven. Deze kern heeft zich dan ook gericht naar deze steenweg en is lintvormig gegroeid in oost- en westrichting. Zo zijn Haren en Bommershoven aan elkaar gegroeid, maar het geheel blijft een ruimtelijk goed gedefinieerde nederzetting met rondom open ruimte en beekvalleien. Het gemeentelijk cultureel centrum bevindt zich te Bommershoven, in de Bommershovenstraat. Tenslotte is de aanwezigheid van een tweede kasteel op te merken, namelijk “ten Hove” (privé-bezit), aan een privéweg aan de Mombeekstraat.

Gors-Opleeuw kaart 15f: bestaande nederzettingsstructuur – Gors-Opleeuw De deelgemeente heeft haar dubbele entiteit, voortvloeiend uit de twee heerlijkheden, tot op heden gaaf bewaard. Enerzijds is het huidig centrum (voormalig Gorsleeuw) een typisch hoopdorp met kasteel , dat zich in de loop der eeuwen ontwikkeld heeft op het onderste gedeelte van de zwakke westhelling van de Mombeek. Anderzijds onderkent men de typische lintbebouwing van het gehucht Opleeuw langsheen de verbindingsweg Kerniel-Guigoven. Gors-Opleeuw wordt ontsloten door de N756 via Kerniel. Gors-Opleeuw is een kleinschalig, dicht bebouwd en lineair gestructureerde nederzetting gebleven. De tweedeling komt duidelijk tot uiting. De nederzetting is aan alle zijden ingesloten door open ruimte en boomgaarden.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 38

Informatief deel

Jesseren kaart 15f: bestaande nederzettingsstructuur - Jesseren Het lintdorp Jesseren, op de verbindingsweg Kerniel – Bommershoven, ligt in het overgangsgebied Fruitstreek – Haspengouw. Het centrum heeft zich ontwikkeld op het zachtgolvende interfluvium tussen de Marmelbeek en de Sint-Annabeek, beiden uitmondend in de Mombeek. Jesseren is een illustratie van een typisch Haspengouwse nederzetting: een lintdorp met recente lintbebouwing langs de wegen die op de centrale as aansluiten en die even verder gewoon veldweg worden. Een krans van fruitbomen isoleert de bewoningskern van de open velden. Jesseren wordt ontsloten door de verbindingsweg Kerniel-Bommershoven, een gemeenteweg. Het dorp heeft zich dan ook langsheen deze weg verder ontwikkeld in westelijke en oostelijke richting.

4.1.5 Provinciale selectie in de nederzettingsstructuur De provincie Limburg heeft Borgloon en Hoepertingen geselecteerd als hoofddorpen . Borgloon is daarenboven aangeduid als structuurondersteunend hoofddorp. De kernen Rijkel, Kerniel, Gors-Opleeuw, Jesseren, Bommershoven en Broekom zijn door de provincie Limburg weerhouden als woonkernen . Over de andere kernen die hierboven besproken werden, heeft de provincie geen uitspraken gedaan.

4.1.6 Verspreide bebouwing Tussen deze historische dorpen in is er nog verspreide bebouwing aanwezig. Deze kan teruggebracht worden tot twee grote typen: De historische gehuchten De opvallendste zijn Boeshoven ten noordoosten van Borgloon, en Sassenbroek bij Broekom; beide werden reeds eerder in dit document vermeld. Er zijn nog enkele andere, minder grote maar toch historisch gegroeide gehuchten aanwezig: • Helshoven , ten zuiden van Hoepertingen, is ontstaan rond een bedevaartsoord (kapel) en bevindt zich op de kruising van de Romeinse Kassei met de Herkvallei; • Tereiken is een verspreid gehucht ten noorden van Hoepertingen, dat typologisch eerder aansluit bij de rasterbebouwing van Wellen vlak over de gemeentegrens; • Ham is een vrij dicht bebouwd gehucht tussen Hoepertingen en Gotem, dat naar de N79 toe is gegroeid. • Rullekoven is een gehucht ten noorden van Borgloon, tegenover de Veiling Borgloon cv, en bestaat uit een cluster gebouwen aan de voormalige kruising van twee verbindingswegen • Tenslotte is Topeinde een klein gehucht, dat aansluit bij het westelijk einde van Jesseren. De losse verspreide bebouwing Verspreid over de gemeente bevinden zich een aantal losse, alleenstaande gebouwen. Het gaat hier over historische hoevegebouwen (meestal in vierkantstype gebouwd), over oude watermolens (vallei van de Herk), over dienstgebouwen horende bij een groot kasteeldomein (Bommershoven), over oudere losse bebouwing of over meer recente agrarische bebouwing.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 39

Informatief deel

4.1.7 Zonevreemde woningen Decretale context Afdeling 2 van Hoofdstuk IV van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening 17 beschrijft de basisrechten voor zonevreemde constructies. Deze wetgeving is ook van toepassing op de zonevreemde woningen gelegen in Borgloon.

Bestaande ruimtelijke situatie De problematiek inzake zonevreemde gebouwen en woningen te Borgloon is vrij omvangrijk. Te Borgloon zijn 727 zonevreemde gebouwen of constructies geïnventariseerd via de combinatie van de kadasterplannen en de gewestplannen. Hier zijn ALLE zonevreemde constructies in opgenomen, die geheel of gedeeltelijk buiten de geëigende zones liggen. Na een eerste schifting door eliminatie van de niet-zonevreemde bebouwing in de vorm van zone-eigen functies (boerderij in agrarisch gebied bv.) en de zonevreemde bebouwing, andere dan zonevreemde woningen, blijven nog 414 zonevreemde woningen over. Dit aantal stelt 10,3 % voor van het totaal woningpatrimonium van de gemeente. Deze zijn voor een groot deel gelegen in landschappelijk waardevol agrarisch gebied. Verschillende van deze woningen zijn gebundeld met andere (zonevreemde) woningen 18 . Deze vormen een ruimtelijke eenheid wanneer deze zonevreemde woningen nauw bij elkaar aansluiten en/of aansluiten bij woningen in woongebieden. Andere zonevreemde woningen zijn geïsoleerd. De omvangrijkste groepen gebundelde zonevreemde woningen zijn gesitueerd ter hoogte van Rullekoven (langs de Rullecovenstraat), ter hoogte van Tereiken (langs de Bilterweg, de Kerselaarstraat en de Daalstraat) en ten noorden van Gors-Opleeuw (langs de Elleboogstraat). Daarnaast zijn er verschillende kleinere groepen gebundelde zonevreemde woningen verspreid over de verschillende deelruimten van de gemeente. • Deelruimte “Borgloon en dorpjes” De deelruimte ”Borgloon en dorpjes”bevat een 200-tal zonevreemde woningen. Deze komen regelmatig verspreid voor binnen de deelruimte, met belangrijke concentraties ten noorden van het bedrijventerrein Ervaert; langs de N76 Rullecovenstraat; ter hoogte van Boeshoven; langs de Grootloonstraat; ten oosten en ten noordwesten van Broekom. Het betreft zowel individuele woningen als woningen die deel uitmaken van een gebundelde groep zonevreemde woningen. De meeste zonevreemde woningen bevinden zich in agrarisch en landschappelijk waardevol agrarisch gebied. Slechts een aantal van deze woningen is gelegen in parkgebieden of natuurgebieden. • Deelruimte “Westplateau van de Herk” Binnen de deelruimte “Westplateau van de Herk” zijn een 100-tal zonevreemde woningen gesitueerd. De grootste concentratie aan zonevreemde woningen komt voor in het noorden van de deelruimte ter hoogte van Tereiken. Een andere groep gebundelde zonevreemde woningen komt voor in het zuiden van de deelruimte, ter hoogte van Helshoven. De overige zonevreemde woningen komen verspreid voor binnen de deelruimte. De woningen situeren zich vooral langs de Kerselaarstraat, de Daalstraat, de Bilterweg en de Vogeleindestraat in het noorden van de deelruimte en langs de Helshovenstraat in het zuiden van de deelruimte. De meeste zonevreemde

17 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, goedgekeurd 15.05.2009, inwerkingtreding 01.09.2009 18 Het gebundeld voorkomen van woningen wordt bepaald door de afstand van woningen ten opzichte van elkaar. Wanneer de afstand tussen woningen beperkt is (een afstand tussen twee zonevreemde woningen van maximaal 130 meter (straal van 65 meter)) en een aantal woningen bij elkaar aansluiten (drie tot vijf) kan men spreken van een bundeling van woningen, een woonkorrel of wooncluster. Voor deze woonkorrels kunnen ruimere ontwikkelingsperspectieven bepaald worden. Sommige solitair gelegen zonevreemde woningen worden gelijkgesteld met zonevreemde woningen in woonkorrels, met name diegene die binnen een straal van 65 m afstand van een woongebied, een woongebied met landelijk karakter, een woonpark of een woonuitbreidingsgebied zijn gelegen.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 40

Informatief deel

woningen komen voor in agrarisch gebied. Slechts een klein aantal van de zonevreemde woningen is gelegen in landschappelijk waardevol agrarisch gebied, parkgebied of natuurgebied 19 . In deze deelruimte komen zowel woningen in een gebundelde groep voor als geïsoleerde zonevreemde woningen. • Deelruimte “Dorpen aan de Mombeek” Deze deelruimte “Dorpen aan de Mombeek” bevat acht groepen gebundelde zonevreemde woningen. Zes hiervan zijn gelegen in het noordelijk deel van deze deelruimte ter hoogte van Gors-Opleeuw. Deze groepen zijn gelegen langs de Mellenstraat, de Diepenstraat, de Elleboogstraat, de Opleeuwstraat en de Mettekovenstraat. In het zuiden van de deelruimte komen nog twee groepen voor, één langs de Tongersesteenweg en één langs de Alfonsstraat. In het totaal komen in deze deelruimte een 100-tal zonevreemde woningen voor. De woningen die niet in een gebundelde groep voorkomen, liggen verspreid over de deelruimte. De zonevreemde woningen in het noorden van de deelruimte liggen grotendeels in landschappelijk waardevol agrarisch gebied, de zonevreemde woningen in het zuiden van de deelruimte liggen verspreid over agrarisch gebied en waardevol agrarisch gebied. Slechts enkele van de woningen liggen in een parkgebied, een parkgebied met semi-agrarische functie of een natuurgebied.

Toetsing zonevreemde woningen aan het gewestplan kaart 16: overzichtskaart zonevreemde woningen te Borgloon De 414 zonevreemde woningen zijn als volgt verspreid: Agrarisch gebied 213 Landschappelijk waardevol agrarisch gebied 157 Parkgebied 22 Parkgebied met semi-agrarische functie 7 Buffergebied 4 Natuurgebied 11

Toetsing zonevreemde woningen aan de begrippen kwetsbare en niet kwetsbare gebieden Met oog op de vrijwaring van de open ruimte en de natuurlijke structuur werd door de Vlaamse overheid een onderscheid gemaakt tussen woningen gelegen in kwetsbare gebieden en woningen gelegen buiten de kwetsbare gebieden. In het decreet van 18 mei 1999 meer bepaald in artikel 145 worden de kwetsbare gebieden limitatief opgesomd 20 . Uit de toetsing van de inventarisatie zoals hogerop beschreven, met de bepalingen uit het decreet komt naar voor dat er in Borgloon 11 woningen gelegen zijn in ruimtelijk kwetsbare gebieden. Het gaat hier telkens over woningen, gelegen in natuurgebied.

19 Bestemming volgens van het gewestplan St. Truiden - Tongeren (KB 05.04.1977) 20 Kwetsbare gebieden: de gebieden op het gewestplan aangeduid als de groengebieden, natuurgebieden, natuurgebieden met wetenschappelijke waarde, natuurreservaten, natuurontwikkelingsgebieden, bosgebieden, valleigebieden en brongebieden, zoals aangewezen in de plannen van aanleg of de ermee vergelijkbare gebieden zoals aangewezen in de ruimtelijke uitvoeringsplannen, evenals in de beschermde duingebieden en voor het duingebied belangrijke landbouwgebieden, aangewezen krachtens het decreet van 14 juli 1993 houdende maatregelen tot bescherming van de kustduinen.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 41

Informatief deel

4.1.8 Potentiële woningvoorraad Aanbod langs uitgeruste wegen Te Borgloon bevinden zich 696 vrije en bouwrijpe bouwkavels (bron: ROP - toestand 31/12/2011). Hiervan zijn er 221 gelegen binnen een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling en 49 binnen een BPA of RUP). In de onderstaande tabel is de verdeling aangegeven per deelgemeente: Tabel d: overzicht beschikbare kavels langs uitgeruste wegen

Deelgemeente Aantal percelen Percelen in verkaveling Borgloon-centrum 186 40 Kuttekoven 5 3 Kerniel 72 28 Gors-Op-Leeuw 32 10 Jesseren 70 21 Bommershoven 67 21 Groot-Loon 12 4 Broekom 15 8 Hendrieken 14 4 Voort 24 12 Gotem 10 2 Hoepertingen 152 55 Rijkel 37 13 TOTAAL 696 221 21

Aanbod in binnengebieden in woongebied (met landelijk karakter) en in woonuitbreidingsgebied Kaart 17A: Binnengebieden geschikt voor inbreiding Naast het aanbod aan percelen in goedgekeurde verkavelingen en percelen langs een uitgeruste weg zijn er in de gemeente ook nog een aantal aaneengesloten, maar nog niet uitgeruste woongebieden of woonuitbreidingsgebieden aanwezig. Voor de ontwikkeling van deze (binnen)gebieden is de aanleg van nieuwe infrastructuur noodzakelijk om deze gebieden te kunnen ontsluiten. In onderstaande tabellen worden alle binnengebieden in woongebied en woonuitbreidingsgebied van de stad Borgloon in beeld gebracht. Dit betreft de tabel uit voorgaand GRS aangevuld met gegevens aangeleverd door de stad Borgloon. Hierdoor worden ook de inspanningen van de afgelopen planperiode duidelijk in beeld gebracht. Uit onderstaande tabellen blijkt dat de stad Borgloon in de binnengebieden gelegen in woongebied en deze gelegen in woonuitbreidingsgebied respectievelijk een beschikbaar aanbod van 750 en 310 wooneenheden beschikt.

21 Er zijn 221 potentieel te ontwikkelen kavels gelegen langs uitgeruste wegen binnen een verkaveling en 475 (696-221) buiten een verkaveling

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 42

Informatief deel

Tabel 9 A: Potentieel woningaanbod: binnengebied - woongebieden

Code Binnengebied (landelijk) woongebied – Opp. in ha Potentieel woningen (15/ha) aantal Gepland aantal Beschikbaar (nog te realiseren) aanbod Opmerking Borgloon A1a Graaf Lodewijk west a 1,69 26 50 50 BPA Gr Lodewijk goedgekeurd dd. 27-05-2005; Er werden tot op heden 20 WE vergund. In totaal kunnen in dit gebied 50 wooneenheden gerealiseerd worden A1b Graaf Lodewijk west b 0,55 9 --- 11 0,73 11 A2 Guldenbodemlaan 2,7 41 20 Er werden 12 WE gerealiseerd langs de Guldenbodemlaan (2006- 2008) schetsontwerpen lopende voor binnengebied + nog enkel percelen langs Guldenbodemlaan A3a Fruitwei – stationsstraat A (al 1,22 0 0 Reeds ingevuld ingevuld) A3b Fruitwei – Stationsstraat b 0,37 6 -- Opgenomen in RUP Stationsomgeving. RUP Stationsomgeving (SP) 181 In totaal wordt binnen dit RUP de realisatie van ca 181 bijkomende wooneenheden mogelijk gemaakt A4 Ervaert 0,5 8 0 er komen geen wooneenheden; eigendom van politiezone owv politiegebouw A5 Kanunnik Darisstraat 0,89 14 14 A6 Nieuwland 0,84 13 -- (opgenomen als SWPzone in RUP centrum (in ontwerp) RUP Borgloon Centrum (SP) 184 In totaal wordt binnen dit RUP (in (in ontwerp) ontwerp) de realisatie van ca 184 bijkomende wooneenheden mogelijk gemaakt A7 Kerkhof-jeugd 1,61 24 0 Gelegen in RUP Centrum(in ontwerp): grootste deel krijgt een niet woonbestemming A8 Tongersesteenweg noord 1,39 21 21 A9a Graaf-Klappoel- 0,47 7 -- (opgenomen als SWPzone in RUP Graethemstraat centrum (in ontwerp)) A9b Nieuwe Steenweg-Oudeberg 0,79 12 0 Gelegen in RUP Centrum (in ontwerp): krijgt een niet woonbestemming A10 Oostzijde Begijnhof 0,42 7 7 Gelegen in RUP Centrum (in ontwerp): Zorgcampus: deelzone 3 A14 Voetbalveld Sint-Rochusstraat 1,52 23 10 RUP Vilsterbron: Art 1.2 Zone voor woningen met zijtuin

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 43

Informatief deel

Code Binnengebied (landelijk) woongebied – Opp. in ha Potentieel woningen (15/ha) aantal Gepland aantal Beschikbaar (nog te realiseren) aanbod Opmerking Hoepertingen B1a Beekstraat- Daalhofstraat- 1,55 23 15 0 15 loten + wegenis vergund en Bergstraat a gerealiseerd aan GOEN (2009?)

B1b Beekstraat- Daalhofstraat- 0,9 14 14 Hellender terrein Bergstraat b B2a Beekstraat zuid a 1,62 24 24 B2b Beekstraat zuid b 0,11 2 2 B3 Daalhofstraat 1,69 26 13 13 loten + wegenis vergund aan Gilen Woonprojecten B4 Hamstraat 4,58 69 59 Cijfer afgestemd op voorliggende verkavelingsaanvraag B6 Bartolijnstraat 0,36 6 6 Gotem C1 Gotemstraat 0,96 15 15 Broekom D1 Broekomstraat-Lindestraat 1,69 26 26 Kerniel E1a Heuvelstraat 0,86 13 0 6 woningen gerealiseerd E1b Heuvelstraat-bis 0,16 3 3 Jesseren F1 Weg naar Gors-Opleeuw 1,85 28 28 F2 Jesserenstraat 4,1 62 62 TOTAAL 750 (Bron: GRS Borgloon aangevuld met door de stad Borgloon aangeleverde gegevens) Grijs gearceerd = achterhaalde cijfers;

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 44

Informatief deel

Tabel 10A Potentieel woningaanbod in woonuitbreidingsgebieden Overzicht van alle binnengebieden in WOONUITBREIDINGSGEBIEDEN en hun potentieel aan woningen

Code Binnengebied (landelijk)– woongebied Opp. in ha Potentieel aantal woningen (15/ha) Gepland aantal Beschikbaar aanbod (nog te realiseren) Opmerking Borgloon A11 Puthofveld 8,14 122 122 Beschikbaar aanbod indien het gebied ontwikkeld wordt als woongebied A12a Vilsterbron deel zuid 2,56 39 -- Opgenomen in het RUP Vilsterbron RUP Vilsterbron 91 In totaal wordt binnen dit RUP de realisatie van min 91 bijkomende wooneenheden mogelijk gemaakt A12b Vilsterbron deel noord 1,66 25 -- A13 Vilsterbron - Kernielerweg 4,09 62 2 Hoepertingen B11a Brikhof-zuid 1,18 18 0 Bestaande achtertuinen B11b kerkhof 0,79 12 0 Kerkhof B12 Brikhof noord 0,38 6 6 Kerniel E11 Oorsprongstraat 5,94 89 89 TOTAAL 310

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 45

Informatief deel

4.2 Ruimtelijk-economische structuur Kaart 18A: Bestaande ruimtelijk economische structuur kaart 19: bestaande ruimtelijke structuur: diensten en gemeenschapsvoorzieningen

4.2.1 Bedrijventerreinen Er zijn 5 bedrijventerreinen te Borgloon Het lokaal bedrijventerrein Ervaert - Dit bedrijventerrein sluit ruimtelijk aan op de bebouwing van Borgloon-Centrum aan de noordrand hiervan; Het terrein “Ervaert” is momenteel voor 100% in gebruik door diverse bedrijven: bouwsector, garage, productie van paletten, plastiekproductie, carrosseriebedrijf en transportbedrijf, fruitverwerking en aanverwante dienstverlening. Op enkele na zijn het allemaal lokale bedrijven. Het destijds (tijdens de opmaak van voorgaand GRS) ingesloten perceel is inmiddels ingevuld en de siroopstokerij Wijnants is binnen het goedgekeurde RUP “Stationsomgeving” (goedgekeurd door de deputatie dd. 16-07-2009) herbestemd naar een zone voor openbaar nut met historische waarde. Ten noorden en ten oosten geeft dit terrein uit op een open agrarisch landschap en op de site van de Abdij van Colen. De ontsluiting van dit terrein is behoorlijk, via de N754-N79. Op dit bedrijventerrein bevindt zich één van de drie koeleenheden van de Veiling Borgloon cv. Deze koeleenheid werd gebouwd voor de langdurige bewaring (3 â 4 maanden) van appelen en peren onder lage–zuurstof condities. Deze koeleenheid neemt ongeveer 2 ha oppervlakte in beslag (gebouw plus loskaden en parkeerplaatsen voor vrachtwagens). Het bedrijventerrein werd in 1981 voor bedrijven open gesteld.

Het bedrijventerrein Veiling Borgloon cv, met de fruitveiling als regionaal bedrijf - Dit bedrijventerrein sluit ruimtelijk enigszins aan tegen de eerste bebouwing van Kerniel; De Veiling Borgloon cv groepeert alle fruitverhandelingen uit de kleine regio, speciaal wat betreft kleinfruit en speciale teelten. De ligging is sterk dominant, op een heuvelrug tegenover de site van Colen en zijn abdij. Het bedrijf sluit aan de overzijde aan op de N76 en een bebouwingscluster van het gehucht Rullekoven. De gebouwen zijn zeer grootschalig van karakter, en de bouwdichtheid op de terreinen is groot. De zone is ongeveer 2,70 ha groot waarvan nu 85% bezet is. Binnen dit bedrijventerrein liggen de fruitveiling en het bedrijf Boussier, zijnde een fruit-export bedrijf. Het bedrijf Boussier grenst aan de veiling van Borgloon. Dit bedrijf kent ten aanzien van een loskade die gerealiseerd werd in de Bufferzone van het BPA een regularisatiewens 22 .

Het bedrijventerrein Konings-Lux, met de twee regionale bedrijven Konings Juices & Drinks bvba 23 (fruitverwerking) en Lux (transport en warehousing); - Dit bedrijventerrein ligt langsheen de N79 en sluit ruimtelijk niet onmiddellijk aan op een kern (Konings Juices & Drinks bvba is een historisch gegroeid bedrijf). De zone “Konings” is historisch gegroeid. Het bedrijf ligt aan de N79 te Hoepertingen en neemt een deel van de vallei van de Herkebeek in. Het is dominant aanwezig in de ruimtelijke structuur van dat gebied, zowel van op de N79 als van in het zuidelijk gelegen open landschap. Door zijn ligging aan de N79 is de ontsluiting optimaal. Het transport- en warehousingbedrijf Lux NV is eveneens op deze zone gevestigd. Beide bedrijven zijn regionaal van karakter.

22 In 1995 verkreeg dit bedrijf een vergunning voor loods, burelen en conciërgewoning; in 2011 voor de uitbreiding van bureel; in 2006 werd een weigering afgeleverd voor de gevraagde regularisatie owv de onverenigbaarheid met het BPA. 23 Voorheen Tropicana Looza.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 46

Informatief deel

Recent (2009) vestigde ook het bedrijf Dony nv zich op de terreinen van Lux 24 . Het betreft een busstelplaats voor de bussen van de Lijn die instaan voor de openbaar vervoerslijnen vanuit de stad Sint Truiden en Tongeren. Deze locatie is een logische keuze door enerzijds de centrale ligging in hun werkgebied tussen Sint Truiden en Tongeren en anderzijds de aanwezigheid van alle nodige faciliteiten op de terreinen van Lux: onderhoud, benzinestation voor eigen gebruik , wasstraat, enz. Lux betreft ook een transportbedrijf, gelijkaardige activiteiten worden aldus geclusterd binnen de site. De zone waar het bedrijf Konings Juices & drinks bvba is gevestigd is ongeveer 10ha groot.Het bedrijf kent vandaag een uitbreidingsbehoefte van ca. 1,5ha. Op de huidige terreinen (in eigenom) is nog voldoende ruimte om deze eigen uitbreiding op te vangen.25 De terreinen van Lux en Dony beslaan vandaag een oppervlakte van ongeveer 2,8ha die volledig in gebruik is voor de uitvoering van de bedrijfsactiviteiten. Het grootste deel van deze ruimte is ingenomen als stalplaats voor de vrachtwagens van Lux en de bussen van Dony. Zowel Lux als Dony kampen echter met een tekort aan stallingsoppervlakte voor hun bedrijfsvoertuigen (vrachtwagens en bussen) van ca. 2ha. 26

Het lokaal bedrijventerrein Marbor te Hoepertingen; - Dit terrein sluit ruimtelijk aan op de bebouwing van de kern van Hoepertingen; Het gaat over een plaatselijk aannemersbedrijf dat natuursteen verhandelt en bewerkt. Het bedrijf ligt aan de N777 in het centrum van Hoepertingen, en sluit aan één kant aan op de bestaande bebouwing, en geeft aan de andere kant uit op een groot open gebied waar de Herk en de Herkebeek samenvloeien. De bebouwing is grootschalig van uitzicht. De zone is 1,30 ha groot. Het bedrijf kampt met een tekort aan opslagruimte. In functie hiervan werd het RUP Marbor opgemaakt (goedgekeurd dd 5/7/2012) met als doelstelling de regularisatie van de bestaande toestand en het realiseren van een beperkte uitbreiding van de huidige KMO-zone waarin het bedrijf Marbor zich bevindt. Deze uitbreiding heeft niet als doel nieuwe productiehallen te bouwen maar moet vooral tegemoet komen aan de nood aan extra open opslagruimte voor het bedrijf. De bedrijfsoppervlakte wordt hierdoor uitgebreid tot ongeveer 2ha.

Nieuw bedrijventerrein tegenover het bedrijventerrein Veiling Borgloon CV Als uitvoering van de bindende bepaling 29 uit het goedgekeurde GRS werd het RUP “Nieuw bedrijventerrein” opgemaakt dat voorziet in een bijkomend lokaal bedrijventerrein. De overige ruimte is bestemd voor de oprichting of herlocalisatie van nieuwe / bestaande fruitgerelateerde bedrijven. De voorziene KMO-zone heeft een oppervlakte van ongeveer 6ha. Momenteel (sept. 2013) is dit gebied nog niet effectief in ontwikkeling. Conclusie: De historisch gegroeide bedrijventerreinen (Ervaert, Veiling Borgloon, Konings-Lux) zijn allen voor 100% volzet, binnen deze terreinen is er geen aanbod meer voor handen, het zelfde geldt op het bedrijventerrein Marbor.

24 Het bedrijf werd opgericht in de jaren ’60 ter hoogte van de Tongersesteenweg 122 te Borgloon. Omwille van een saneringsproject in 2007 en de daarop volgende jaren diende het bedrijf te herlokaliseren. In het kader hiervan werd in 2007 een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het verbouwen en herbestemmen van de sporthal te Hoepertingen, deze vergunning werd in beroep door de deputatie vernietigd. In 2009 werd op de oorspronkelijke locatie (Tongersesteenweg 122) een weigering afgeleverd voor het bouwen van een nieuwe busstelplaats, bij de Raad voor Vergunningenbetwisting werd het beroep van de eigenaar onontvankelijk verklaard. Inmiddels heeft Dony een onderkomen gevonden op het bedrijventerrein Looza-Lux, voor deze locatie werd door de stad Borgloon een verzoek ingediend tot verklaring van het project “uitbreiding van het bedrijventerrein Looza-Lux tot een projet van gemeentelijk en strategisch belang”. Dit verzoek werd dd 16/09/2010 door de bevoegde minister afgewezen. 25 In functie van de partiële herziening van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan werd een enquête georganiseerd bij alle bedrijven in Borgloon waarin gepolst wordt naar instandhoudings-, uitbreidings- en herlokalisatiewensen. De door de bedrijven aangegeven ruimtebehoefte is aangehaald in de teksten. 26 In functie van de partiële herziening van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan werd een enquête georganiseerd bij alle bedrijven in Borgloon waarin gepolst wordt naar instandhoudings-, uitbreidings- en herlokalisatiewensen. De door de bedrijven aangegeven ruimtebehoefte is aangehaald in de teksten.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 47

Informatief deel

Enkel op het “Nieuw bedrijventerrein” is vandaag nog een aanbod voor handen zij het enkel voor fruitgerelateerde bedrijven.

Zonevreemde bedrijven Met de opmaak van het sectoraal BPA “zonevreemde bedrijven” fase 1 en fase 2 werd een oplossing geboden aan verscheidene zonevreemd gelegen bedrijven te Borgloon. Sinds de opmaak van deze BPA’s zijn er omwille van verscheidene omstandigheden (bijvoorbeeld sterke groei, enz.) een aantal bedrijven in de gemeente ontwikkeld tot een (gedeeltelijk) zonevreemd bedrijf. Ook komen er bedrijven voor die door een sterke groei met uitbreidingswensen kampen die niet mogelijk zijn op de huidige locatie. Voor deze bedrijven werd nog geen oplossing geboden binnen de opgemaakte BPA’s. Zo zijn er een aantal zonevreemde grond- en loonwerkers binnen de gemeente aanwezig waarvan de bedrijvigheid bijvoorbeeld niet meer verenigbaar is met de agrarische bestemming of uitbreidingen zijn gebeurd in een niet geëigende bestemming (vb. Ghijsens, Coopmans, Odeurs, Misotten, …). Naast grond- en loonwerkers zijn er ook andere bedrijven die omwille van verscheidene problemen vandaag kampen met de problematiek van de zonevreemdheid (vb. Boussier (loskade gelegen in bufferzone van het BPA), Marchal (ruimtelijk aansluitend op de kern Hoepertingen, goede ligging, … (zie ook richtinggevend deel), Derriks, …). Beschikbaar aanbod aan ruimte voor bedrijvigheid Te Borgloon komen vijf bedrijventerreinen voor, waarvan drie specifiek voor historisch gegroeide bedrijven (Veiling Borgloon, Konings-Lux en Marbor). Verder zijn er twee planmatig aangelegde bedrijventerreinen: Ervaert en het nieuw bedrijventerrein tegenover de fruitveiling. Het bedrijventerrein Ervaert is volledig in gebruik. Voor het nieuw bedrijventerrein tegenover de fruitveiling kan de ontwikkeling van start gaan na volledige grondverwerving. Gezien de eigendomssituatie en 100% bezetting lijkt een herstructurering van het bedrijventerrein Ervaert, met het oog op een beter ruimtegebruik ervan, niet realistisch. Bovendien dient er – zo blijkt uit recente stedenbouwkundige vergunningsaanvragen – binnen het bedrijventerrein voldoende ruimte gevrijwaard te worden voor de opvang van hemelwater, voor het realiseren van buffer- en groenaanplanting en voor het realiseren van voldoende parkeerplaatsen. Ook mede hierdoor kan ruimtewinst door herstructurering als weinig realistisch beoordeeld worden. De stroopstokerij Wijnants - voorheen een leegstaand bedrijfsgebouw - werd in het RUP “Stationsomgeving” herbestemd naar een zone voor openbaar nut met historisch karakter. De stroopstokerij grenst aan het Stationsplein. Onder andere volgende redenen hebben geleid tot de herbestemming van de stroopstokerij: • De site is in eigendom van het openbaar bestuur gekomen, dit bestuur heeft niet tot doel om economische activiteiten uit te oefenen; • De stad wenst dit waardevol monument in z’n waarde te herstellen, het historisch patrimonium te ontsluiten en een toeristisch-recreatieve invulling te geven. • Het Stationsplein met aanhorigheden dient een evenwaardige rol als destijds te gaan vervullen door nieuwe invullingen en functies met respect voor het historisch karakter en ligging; • Het Stationsplein dient een centrale ontmoetingsruimte te worden waar relaties met de omgeving gelegd worden. Hiervoor is een netwerk van wandelen– en fietspaden een noodzaak waarlangs verschillende woongebieden, werkomgevingen, toeristisch-recreatieve polen zijn gelegen of waar ander publieke en semi-publieke ruimten met elkaar in verbinding staan. Om het historisch karakter niet te verdringen zal het voormalig fruitspoor een structurerende rol gaan betekenen binnen de publieke ruimte. 27

27 Bron: RUP Stationsomgeving

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 48

Informatief deel

Seveso-bedrijven / ruimtelijke veiligheidsrapportage Inrichtingen die onder het toepassingsgebied van de Europese Seveso II-richtlijn vallen (of van het Samenwerkingsakkoord (SWA), aangezien het SWA het resultaat is van de omzetting van de Seveso II- richtlijn in België), noemen we Seveso-inrichtingen. Het gaat om inrichtingen die een bepaalde hoeveelheid aan gevaarlijke stoffen op hun terrein aanwezig hebben. Met aanwezigheid wordt bedoeld zowel de feitelijke of voorziene aanwezigheid in opslaginstallaties en procesinstallaties (als grondstof, tussenproduct, katalysator, solvent, eindproduct, ...), als de aanwezigheid die kan ontstaan wanneer een industrieel chemisch proces buiten controle geraakt. Voor de voorziene aanwezigheid moet rekening gehouden worden met de maximaal vergunde hoeveelheid. Seveso-inrichtingen worden onderverdeeld in hogedrempelinrichtingen en lagedrempelinrichtingen . De aanduiding als hogedrempelinrichting of lagedrempelinrichting gebeurt op basis van de aard en de hoeveelheden gevaarlijke stoffen die in die inrichting aanwezig zijn. De dichtstbijzijnde Seveso-inrichting is gelegen in Sint-Truiden op ca 4km van de gemeentegrens.

Conform nevenstaand schema is gezien de afstand van het dischtsbijzijnde seveso-inrichting enerzijds en de visie (zie richtinggevend deel) tav seveso-inrichtingen anderzijds de opmaak van een ruimtelijk veiligheidsrapport niet noodzakelijk.

4.2.2 Handel Structuur van het handelsapparaat Analyse van het marktgebied: De analyse van het marktgebied wijst op de beperkte koopattractie dienaangaande, aangezien Borgloon beknot wordt door de klein-stedelijke centra Sint-Truiden en Tongeren, en voorts ook door het regionale centrum Hasselt. Een uitbreiding van het ruimtelijk bereik van het marktgebied behoeft niet verwacht te worden. Gelet op de situering van enkele deelgemeenten (Hoepertingen, Rijkel, Bommershoven) zal een eventuele verhoogde intensiteit in elk geval van geringe omvang zijn. De commerciële hiërarchische positie van Borgloon is lokaalverzorgend. De structuur van de omliggende gemeenten en de nabijheid van andere centra laten ook toe te stellen dat deze positie voor de toekomst zal worden behouden. Sommige van de kernen hebben nog een centrum dat verzorgend is voor eigen bewoners op “convenience”- niveau. Hoepertingen, Rijkel en Bommershoven behoren tot die groep. In de kleinste kernen is geen bakker, kruidenier of slager meer aanwezig. Voor shopping en convenience moet men naar Borgloon-centrum, maar eerder nog naar de nabije steden Sint-Truiden en Tongeren. De invloed van Sint-Truiden en Tongeren is hier duidelijk voelbaar in het feit dat zij een grote aantrekking uitoefenen op het koopgedrag van de Lonenaars.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 49

Informatief deel

Een aantal factoren, en het feit dat ze mekaar onderling nog eens versterken, zorgt ervoor dat Borgloon reeds meer dan een decennium problemen heeft om zijn handelscentrum actief en leefbaar te houden. Het beperkt aantal inwoners in de kern, de koopvlucht, de verspreiding en zelfs uitzwerming van de handel, centrumstraten die niet attractief zijn, leegstand van opvallende panden, een aanslepende parkeerproblematiek, dit zijn de opvallendste van deze factoren. Voor een klein stadje als Borgloon is dit een gevaarlijke situatie, omdat hiermee meteen de attractiviteit op alle vlak (wonen, werken, toerisme) verdwijnt. Hierdoor wordt de leefbaarheid van het centrum bedreigd en is ze nu reeds erg beperkt.

Ruimtelijke analyse Het overgrote deel van de handelszaken is terug te vinden in twee duidelijk afgebakende ruimtelijke structuren: • De historische kern van Borgloon-centrum, en wel langs de Oost-West-as. Deze lineaire handelsstructuur loopt van de Graethempoort tot en met het eerste deel van de Tongersesteenweg (eerste 200 m buiten het historisch centrum). Ook de Wellenstraat behoort tot deze handelsas. De structuur vertoont onderbrekingen in de Graethemstraat, ter hoogte van het Stadhuis, in de Papenstraat en in de Tongersestraat. • De N79 vanaf Rijkel tot Bommershoven. Zowel groot- als kleinhandel komen hier voor, samen met de typische activiteiten langsheen een steenweg, zoals benzinestations, frituur, krantenwinkel, café, restaurants, enz. De verspreiding is vrij regelmatig, maar er is een concentratie merkbaar ter hoogte van de kern van Hoepertingen, en een tweede ter hoogte van de kern van Bommershoven. Voorts zijn er kleine clusters van grotere detailhandel terug te vinden, met name te Rijkel en te Bommershoven. Een recente evolutie is het opvallend aantal autohandelaars (tweedehands) dat zich langs deze steenweg vestigt. In de overige kleine kernen komt weinig handel voor. Enkel Hoepertingen, Rijkel en Bommershoven hebben een aantal zaken in de convenience-sfeer. De overige kernen bezitten geen levensvatbare handelsstructuur. Grootschalige baanwinkels komen relatief weinig voor in Borgloon, enkel te Rijkel, Hoepertingen en te Bommershoven langs de N79 komen ze in beperkte mate voor. Het gaat hier in totaal over een vijftal vestigingen. In de gemeente Borgloon zijn 295 KMO’s en handelszaken gekend, waarvan er 15 leegstaand zijn. Daarnaast zijn er 71 locaties met vrije beroepen gekend. 28

Horeca De toeristische aantrekking van Borgloon heeft voor de vestiging van een aantal horeca-zaken gezorgd, waarvan drie categorieën kunnen onderscheiden worden: • Kleinschalige verblijfsaccommodatie, landelijke hotels, pensions en hoevetoerisme; deze situeren zich ofwel te Borgloon centrum, ofwel verspreid in de kleinere kernen (hoevetoerisme). • Tavernes en cafés gericht op de toeristen, en gebonden aan het centrum; deze zaken vinden we enkel in Borgloon centrum, vanwege de nabijheid van veel aantrekkingspolen voor toeristen. • Tavernes en cafés op specifieke plekken; deze zijn bv. te vinden aan het kasteel van Rullingen, en ze zijn speciaal gericht op de bezoekers van deze toeristische attractie.

28 Bron: opzoekingswerk door stad Borgloon in databank Locatus en terreinbezoek dd 2 juni 2014

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 50

Informatief deel

4.2.3 Diensten en gemeenschapsvoorzieningen Wijkhuizen Met uitzondering van Kuttekoven, Grootloon en Hendrieken, is in elke deelgemeente een wijkhuis aanwezig (in Rijkel een parochiezaal), dat dienst kan doen als vergaderzaal en/of feestzaal. Het gaat hier vaak om gerenoveerde voormalige gemeentescholen die in de periode 1977-1985 verbouwd werden. Het cultureel centrum ‘Panishof’ is gehuisvest in het centrum van Bommershoven. Het betreft hier een voormalige stroopstokerij die door de stad werd aangekocht en over een periode van enkele jaren tot cultureel centrum werd verbouwd. Onderwijs Slechts vier van de twaalf deelgemeenten beschikken over een kleuter- en lagere school, waarvan er één gelegen is nabij de St.-Truidersteenweg, in Rijkel, en één nabij de Tongersesteenweg, nl. in Bommershoven. Blijven dan nog over Hoepertingen en Jesseren, met scholen die niet gesitueerd zijn langs drukke verkeerswegen. Vrij recentelijk werd nog het schooltje van Gors-Opleeuw gesloten. De gemeentelijke basisscholen van Rijkel en Jesseren werden respectievelijk overgedragen aan het gemeenschaps- en het vrij onderwijs. Hoger onderwijs is niet aanwezig in Borgloon. Daarvoor dient men naar Hasselt, Diepenbeek of Genk uit te wijken. Wel is er een grote concentratie van scholen in het centrum van Borgloon: nl. Nieuwland (vrij gesubsidieerd buitengewoon lager onderwijs, lager onderwijs), de Stationsstraat (buitengewoon secundair onderwijs, basisonderwijs en secundair onderwijs) en de Tongersesteenweg (Katholiek secundair onderwijs en Katholieke middenschool). Dit maakt het aanbod in Borgloon-centrum ruim, de kinderen kunnen er naar school gaan van 3 tot 18 jaar. Verzorging Een bejaardentehuis, uitgebaat door het OCMW, bevindt zich in het centrum van de gemeente, op een “campus” waar ook het OCMW-dienstencentrum en enkele vernieuwende woonvormen/concepten voor ouderen en personen met nood aan zorg en/of woonbegeleiding zijn ondergebracht. Momenteel is er nog geen privé-initiatief op dit vlak aanwezig in Borgloon. Wel werd er op 4 oktober 2011 door de Vlaamse Overheid een voorafgaande vergunning afgeleverd aan de NV Puthofveld voor het bouwen van een woonzorgcentrum met 96 woongelegenheden. 29 De exacte locatie wordt in het richtinggevende deel verder onderzocht. Geneeskundige verzorging dient gezocht te worden in de ziekenhuizen van Tongeren (AZ Vezalius) of Sint- Truiden (AZ St.-Trudo), waarbij het algemeen ziekenhuis van Sint-Truiden een lichte voorkeur geniet. AGO en Ter Heide AGO vzw doet aan opvang en begeleiding van licht, matig en ernstig mentaal gehandicapte volwassenen met eventuele bijkomende handicaps. Momenteel situeren de meeste van hun “huizen” en activiteiten zich in Borgloon-centrum. Op de site van bedrijventerrein Konings-Lux aan de Sint-Truidersteenweg te Hoepertingen situeert zich het woon- en activiteitencentrum AGO van Intesa vzw, een dienstencentrum voor personen met een mentale of fysieke beperking. Er zijn concrete wensen om het woon- en activiteitencentrum verder uit te breiden ter hoogte van de vroegere voetbalterreinen. Te Hoepertingen, in de wijk Brikhof, heeft de Intercommunale vereniging voor hulp aan Gehandicapten Limburg (IGL) het tehuis “Ter Heide” opgericht, voor de opvang van diep mentaal en ernstig mentaal meervoudig gehandicapten. Het is een kleinschalige vestiging voor 40 personen, ingebed in de structuur van de woonwijk, met groepswoningen en een gemeenschapshuis. Andere diensten De oude kern van het graafschap fungeert nu nog als de hoofdplaats van het kanton met volgende diensten: BTW en registratie, kadaster en vredegerecht.

29 Besluit van de administrateur-generaal d.d. 04/10/2011, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 25/11/2011.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 51

Informatief deel

Verder zijn alle grote financiële instellingen ruim vertegenwoordigd in de gemeente, met elk een zetel in Borgloon-centrum (reden: de fruitteelt, veel en grote geldtransacties).

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 52

Informatief deel

4.3 Toeristisch-recreatieve structuur kaart 20: bestaande toeristisch-recreatieve structuur

4.3.1 Toeristische structuur Elementen van bovenlokaal belang De voormalige fruitspoorlijn, de Romeinse heirbaan en diverse Romeinse tumuli vormen samen met de hoogstamboomgaarden en de kastelen de attractieve elementen van culturele aard. Al de opgesomde elementen zijn tevens van bovenlokaal belang, aangezien ze over het grondgebied van verschillende gemeenten doorlopen én een zeer hoge cultuurhistorische waarde hebben. Deze elementen worden ook al vernoemd in het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Limburg als structurerende elementen van de toeristisch-recreatieve structuur op provinciaal vlak. Bebouwde omgeving Er kan gezegd worden dat het -zwaartepunt van de toeristische activiteiten toch in het stadscentrum ligt (eerste laag van de structuur ). Allereerst is er de Markt met het Grevenhuis (oud Stadhuis) en het Speelhof met het Kanunnikenhuis, de Sint-Odulfskerk en de burchtheuvel. Al deze elementen liggen, binnen de Middeleeuwse walstructuur, zeer compact naast elkaar. Als tweede element kan de abdij van Mariënlof vernoemd worden. De concentratie aan kastelen (Mariagaarde te Hoepertingen, het kasteel van Rullingen met zijn arboretum, het kasteel De Klee, het kasteel van Bommershoven, Terhove en Bellevue, kasteel van Rijkel, het kasteel van Gors, het kasteel van Opleeuw, kasteel de Hulsberg, kasteel de Tornaco, kasteel Haagsmeer en het Fonteinhof, ...) is de tweede laag in de toeristische structuur van de gemeente. Bijna allemaal beschermd als monument, vormen zij een hoofdstructuur op vlak van toerisme. De kastelen zijn slechts voor een deel toegankelijk voor het publiek. Rond het voormalig station van Borgloon situeren zich enkele gebouwen die met de vroegere industriële activiteit te maken hebben (siroopstokerijen). Tenslotte is er de derde laag: de historische dorpen, de vierkantshoeves, de molens, Tjenneboom, de veldkapelletjes, ... en nog andere gebouwde structuren, vormen eveneens waardevolle attracties voor de bezoeker. De opgesomde elementen liggen verspreid in het landschap, soms ingebed in de structuur van een dorp, soms vrij in het landschap of zelfs op een landschappelijk opvallende plek (Tjenneboom). De Gasthuiskapel, die kan gebruikt worden als tentoonstellingsruimte; en het recent ingerichte fruitmuseum te Colen vormen nog versterkingen van deze recreatieve structuur. Natuurlijke elementen Door zijn ligging op de scheiding tussen twee landschapstypes, namelijk Droog en Vochtig Haspengouw, zorgen een aantal abiotische factoren voor een gevarieerd landschapsbeeld: het reliëf, de steilrand ter hoogte van de overgang van Laag naar Midden-België. Kenmerkend voor het landschap zijn de KLE zoals de holle wegen, poelen, hoogstamboomgaarden, het spoorwegtalud, solitaire bomen vb. Tjenneboom en het ‘open-field’ karakter van Droog Haspengouw. De beekvalleien van de Herk en Mombeek bezitten veel natuurwaarden. Verder blijkt uit een onderzoek van de geologische dienst dat in Borgloon een aantal mogelijke sites met “geo-patrimonium“ voorkomen. Geo-patrimonium-sites zijn plekken waar de geologische ondergrond, gelegen onder de cultuurgrondlaag of humuslaag, bloot is komen te liggen door natuurlijke erosie of door menselijke activiteit. Twee voorbeelden zijn de Fruitspoorbedding te Hoepertingen ter hoogte van de brug over de Herk, en dezelfde spoorbedding te Kerniel, ter hoogte van de abdij van Colen. Het gaat om een tiental sites. Wandel- en fietsroutes

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 53

Informatief deel

Te Borgloon zijn er elf bewegwijzerde wandelingen. Verder doorkruisen twee GR-paden ( Grote-Route- paden: lange-afstands-wandelpaden ) de gemeente, een pad gaat zuid-noord (GR564) en het tweede oost- west (GR128). Deze twee GR-paden kruisen elkaar vlakbij Tjenneboom, temidden de velden. De Loonse fiets- en mountainbike route, de fietsroute Borgloon, de Haspengouwfietsroute, het fietsroutenetwerk Haspengouw en de Vlaanderen fietsroute bieden de fietstoerist een uitgebreide reeks mogelijkheden voor verkenning van het landschap. Enkel de eerste twee zijn gemeentelijk, de overige routes zijn regionaal of provinciaal. Door de lusvorm van de meeste routes, en het feit dat ze elkaar veelvuldig kruisen, ontstaat een fijnmazig netwerk van fietsroutes, die naar believen kunnen verlengd of ingekort worden. Via de provinciale Haspengouwautoroute wordt de streek tenslotte ontsloten voor de autotoerist.

Toeristische verblijven Te Borgloon zijn er een aantal verblijfsmogelijkheden: • hotels: kasteel van Rullingen, De Moerbei, Het Loonderhof en Het Klaphuis - alle in of vlakbij het centrum van Borgloon; • verblijfscentrum voor groepen: Klooster Mariagaarde te Hoepertingen • hoeveverblijven: ’t Ander Huis te Hoepertingen en de Servaeshoeve in Grootloon. Er is geen camping op het grondgebied van de gemeente. Diversen Een aantal happenings en activiteiten maakt de gemeente aantrekkelijk voor de toeristen: de Haspengouwweek, bloesemfeesten, fruitfeesten, wijnfeesten, hondenwandeling, wekelijkse markt: dit zijn allemaal organisaties die de voorbije jaren bewezen hebben een groot aantal bezoekers naar het stadje te trekken. Het zwaartepunt ligt steeds in het centrum van Borgloon. Besluit Samenvattend bestaat de toeristisch structuur van de gemeente uit een knooppunt - Borgloon-centrum - met kleinschalige, hoogwaardige samenstellende elementen; en een groot aantal op zichzelf staande elementen en structuren verspreid in de deelgemeenten. Deze laatste groep elementen kan zowel in de open ruimte (kastelen bv.) als in de dorpscentra liggen (kerken, hoeves, ...)

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 54

Informatief deel

4.3.2 Sportief-recreatieve structuur Inleiding – lijst van terreinen en infrastructuur Borgloon beschikt over een vrij behoorlijk uitrustingsniveau wat betreft terreinen voor ploegsporten. De volgende terreinen bevinden zich op het grondgebied van de gemeente: • Voetbalterreinen FC De Jeugd, Stationsstraat; • Voetbalterrein en basketbalveld nabij sporthal Borgloon, Sint-Rochuslaan; • Voetbalterrein Hoepertingen VV te Hoepertingen, Sint-Truidersteenweg; • Voetbalterrein HIH Hoepertingen te Hoepertingen, Weg op Berlingen; • Voetbalterrein Rijkel, Molenstraat; • Voetbalterrein Bommershoven, Rotenstraat; • Voetbalterrein Broekom, Kapelstraat; • Voetbalterrein Gors-Opleeuw, Martinusstraat; • Voetbalterrein Jesseren, Broekstraat; • Terrein voor motorcross te Borgloon, Bollenberg (ten zuiden van de historische kern); dit terrein beschikt niet meer over de nodige vergunningen en wordt opgeheven; • Tennisterreinen te Borgloon, Ervaerstraat; • Manege te Jesseren, Broekstraat • Pétanquebanen in Borgloon-centrum (Speelhof) en in de dorpskernen van Rijkel, Hoepertingen, Broekom en het gehucht Boeshoven; • Baseballveld te Broekom, Kapelstraat; • Terreinen voor boogschieten te Bommershoven, te Rijkel en te Voort; • Visvijvers te Bommershoven (Haren), veldweg via Singelstraat. De gemeentelijke sporthal, Sint-Rochusstraat te Borgloon-centrum, is in gebruik sedert 1984. Een tweede sporthal is gelegen aan de Sint-Truidersteenweg te Hoepertingen, ter hoogte van de kern. Dit is een privaat initiatief. Een aanvraag tot bestemmingswijziging naar indoor-speeltuin is recent ingediend door deze uitbaters (januari 2004). Daarnaast zijn in diverse deelgemeenten nog speelvelden te vinden die op schaal van de wijk of buurt functioneren en uitgerust zijn met grasweiden, speeltoestellen en zitbanken.

Indeling naar ligging ten opzichte van de bestaande bebouwde kernen Kerngebonden infrastructuur: Borgloon-centrum: de gemeentelijke sporthal bevindt zich aan de rand van Borgloon-centrum, vlakbij de verkaveling Vilsterbron. Bij de sporthal horen een basketbalveld, een voetbalveld en speelveld voor de kinderen. Bij deze sporthal is recent een jeugdhuis geopend, waardoor er een gebrek aan buitenruimte voor sport en spel is ontstaan. De voetbalploeg FC De Jeugd beschikt over terreinen aan de noordrand van Borgloon, ter hoogte van de Stationsbuurt en het bedrijventerrein Ervaert. De tennisterreinen te Borgloon- centrum sluiten ook ruimtelijk aan bij de noordrand van de kern ter hoogte van de oude stationsbuurt. Andere deelgemeenten: in Hoepertingen ligt de private sporthal aansluitend bij de kern. Ook het bestaande voetbalterrein van HIH Hoepertingen aan de Weg op Berlingen sluit aan bij de randbebouwing van Hoepertingen. Een paar kleinere terreinen die aansluiten bij bestaande kernen bevinden zich in de deelgemeenten Bommershoven en Jesseren; deze terreinen zijn vrij behoorlijk ingeplant, aan de rand van de bebouwing, doch Jesseren ligt in een beekvallei. Verder zijn de tennisterreinen aan de Ervaertstraat, de manege te Jesseren en de verschillende pétanquebanen alle kerngebonden ingeplant. Alle hier opgesomde terreinen zijn vlot bereikbaar met de wagen, de fiets en te voet. Infrastructuur in de open ruimte: Het voetbalterrein Hoepertingen VV ligt in de beekvallei van de Herk en sluit ruimtelijk niet aan op de bestaande bebouwingsstructuur van Hoepertingen.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 55

Informatief deel

De voetbalterreinen van Broekom, Rijkel en Gors-Opleeuw liggen alledrie los van de bebouwde kern, evenmin als het baseballterrein te Broekom. Het motorcrossterrein Bollenberg ten zuiden van Borgloon- centrum, bevindt zich temidden van het open landschap. De visvijvers te Bommershoven (Haren) liggen in de vallei van de Molenbeek-Mombeek.

Indeling naar juridische ligging: zonevreemde sport- en recreatieterreinen Een aantal van de opgesomde terreinen en infrastructuur liggen zonevreemd 30 . Het gaat hier voornamelijk over voetbalvelden gelegen binnen valleigebieden. In het sectoraal BPA zonevreemde sport- en recreatieterreinen worden een aantal sportvelden opgenomen: • Voetbalterrein FC De Jeugd, Sittardstraat – Borgloon; • Tennisterreinen Ervaert – Borgloon; • Uitbreiding Voetbalvelden Hoepertingen VV, Truierweg – Hoepertingen; • Voetbalterrein Broekstraat – Jesseren; • Voetbalterrein Rotenstraat – Bommershoven. Dit sectoraal BPA werd door de gemeenteraad voorlopig aanvaard op 22/05/2001. De voetbalterreinen te Broekom, Rijkel en Gors-Opleeuw werden niet weerhouden in het voorontwerp van sectoraal BPA, omwille van volgende redenen: • Broekom: in gebruik door baseballclub, geen binding met lokale bevolking, ligging in valleigebied; • Rijkel: losstaande ligging, moeilijke leefbaarheidsituatie (nog 30 leden); • Gors-Opleeuw: ligging in valleigebied. Voor deze terreinen wordt voorlopig geen tweede fase van het sectoraal BPA opgestart. Voor de terreinen te Broekom en Rijkel geldt een uitdovend karakter. Gors-Opleeuw bevindt zich deels in recreatiegebied, en de daarbinnen gelegen infrastructuur kan onder voorwaarden behouden blijven. De bestaande voetbalterreinen te Hoepertingen in de Herkvallei (Hoepertingen VV), die ook zonevreemd gelegen zijn, worden op termijn opgeheven en vervangen door een nieuw terrrein aan de Weg naar Berlingen. Dit houdt in dat er, na de goedkeuring van het vermelde sectoraal BPA zonevreemde sport- en recreatie en de uitdoving van de hoger vermelde en niet opgenomen terreinen; geen zonevreemde sport- of recreatieve infrastructuur overblijft in Borgloon.

30 planningscontext - sectoraal BPA zonevreemde sportterreinen, hoofdstuk 2.1.6. BPA’s

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 56

Informatief deel

4.4 Ruimtelijk-agrarische structuur

4.4.1 Inleiding De ruimtelijke agrarische structuur beschrijft de ruimtelijke samenhang van de gebieden die hoofdzakelijk worden gekenmerkt door agrarische activiteiten. Geografisch situeert Borgloon zich op het overgangsgebied tussen het Lemig of Droog-Haspengouw (zuidelijke deel van Borgloon) en het Zandlemig of Vochtig-Haspengouw (noordelijke deel). Droog- Haspengouw is gekenmerkt door een bodemgebruik met overwegend akkerbouw en fruitteelt. In Vochtig- Haspengouw overheerst de grotere afwisseling aan teelten: akkerbouw, weilanden, canadapopulieren, bosjes en fruitteelt. Vanaf 1850 nam de rendabiliteit van de grasweiden sterk toe door de aanleg van hoogstamboomgaarden. Borgloon groeide sindsdien uit tot het centrum van een nieuw geografisch- agrarische entiteit, met name de Zuid-Limburgse Fruitstreek. In Borgloon is 33% van het landbouwareaal in gebruik voor fruitteelt en 45% voor akkerbouw. Uit de analyse van het grondgebruik van weiland, akkerland, laagstam, halfstam en hoogstam blijkt dat de laagstam zeer dominant aanwezig is. Hoogstam komt vooral voor rond de dorpskernen gecombineerd met weiden, terwijl laagstam zich situeert op de plateaus. Van de overige 22% van het landbouwareaal wordt het overgrote deel uitgemaakt door weiden. Veeteelt is immers ook in sterke mate aanwezig als inkomensbron voor de landbouwers, en de gemengde bedrijven (akkerbouw-veeteelt) zijn talrijk. De verhouding melkvee-slachtvee is ongeveer 55%-45%. Het agrarisch landschap is niet erg versnipperd. Grote gehelen van agrarische structuren komen veelvuldig voor, vooral in het zuiden van de gemeente (Hoepertingen/Gotem/Broekom/Voort, Bommershoven/Grootloon), maar ten noorden en ten zuiden van Hoepertingen/Rijkel is er ook het opvallend vlak en aaneengesloten gebied met laagstamboomgaarden, en rond Kerniel/Gors-Opleeuw ligt een gaaf aaneengesloten agrarisch gebied in een heuvelend landschap.

4.4.2 Ruimtelijke opbouw kaart 21: bestaande ruimtelijk-agrarische structuur Het grondgebied van Borgloon is bijna volledig in reeds uitgevoerde of in studie zijnde ruilverkavelingsoperaties gelegen. De ruimtelijke opbouw van de agrarische structuur is gebaseerd op het uitgebreide onderzoek dat gebeurd is te Borgloon in het kader van deze ruilverkavelingsoperaties. Bij elke ruilverkavelingsoperatie werden namelijk uitgebreide onderzoeken gedaan naar landbouwstructuren, grote gehelen in de agrarische structuur en de relatie tot het landschap. Het openruimtegebied ten westen van de Herkvallei (A) Dit gebied situeert zich tussen de Herkvallei en de grens met Sint-Truiden. Het gebied wordt doorsneden door een groot aantal veldwegen, en in mindere mate nog door de vallei van de Golmeerzouwbeek. De bodem is leemhoudend, en droog, zeker boven op het plateau. Hier vindt men een sterk versnipperde eigendomsstructuur, met kleine percelen (gemiddelde grootte 0,84 ha). Veel bedrijven zijn gevestigd in of nabij de dorpen Rijkel en Hoepertingen. Tevens liggen diverse bedrijven aan de hoofdwegen doorheen het gebied. Fruitteelt neemt hier 50% van het agrarisch bodemgebruik voor zijn rekening, waarvan 42% laagstam en 8% hoogstam en kleinfruit (bessen, aardbeien). Akkers zijn goed voor 28% van de agrarische oppervlakte, terwijl de resterende 22% door weiden wordt ingenomen. De bedrijfsstructuur is zeer sterk gericht op de fruitteelt: 60% van de bedrijven zijn fruitteelt- en kleinfruitteeltbedrijven. De andere bedrijven (veeteelt – akkerbouw – veredelingsbedrijven) vullen hun inkomen eveneens aan met (kleinschalige) fruitteelt. Het gefragmenteerd gebied tussen de Herk en Borgloon-centrum (B)

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 57

Informatief deel

Dit gebied strekt zich uit van Kuttekoven en Kerniel in het noorden tot de grens met Heers in het zuiden, en ligt tussen de Herkvallei en Borgloon-centrum Het gebied is in zekere mate gefragmenteerd door de kleine nederzettingen die ingebed in het agrarisch landschap voorkomen, maar maakt in zijn geheel een nog gave indruk. Ook dit gebied is goed ontsloten, met een groter aandeel van verharde wegen en gemeentewegen (menging traag en sneller verkeer). Leemhoudende bodems komen hier het meeste voor. In de valleien van de kleine beken (Motbeek, Rullingerbeek, Kleine Herk) is de bodem natter, op de tussenliggende heuvelruggen komen drogere bodems voor. Een grote versnippering in kleine tot zeer kleine kavels is hier het gevolg van het groot aantal “huiskavels”, kavels die eigendom zijn van kleine bedrijven en privaatpersonen (hobbylandbouwers). Slechts 7% van de gebruikers heeft binnen dit gebied een totale kaveloppervlakte groter dan 10 ha. Hier is 56% van het areaal in gebruik voor akkerbouw, en slechts 27% voor fruitteelt. Toch vinden we in dit gebied nog relatief veel overblijvende hoogstamboomgaarden, vooral rond Kuttekoven en Hendrieken- Voort. De bedrijven zijn eerder gemengd: 55% is gemengd akkerbouw-mestvee en akkerbouw-varkens. De gespecialiseerde bedrijven (31%) zijn vooral fruitteeltbedrijven. Het zuidelijk deel van dit gebied is door zijn meer heuvelend karakter onderhevig aan erosie. Het gaat hier over erosie op de valleiwanden, en dit ten gevolge van onaangepast bodemgebruik. Het aaneengesloten plateau ten zuiden van Borgloon-centrum (C) Dit plateau ligt tussen Hendrieken/Voort in het westen en Bommershoven in het oosten. Dit is een gaaf, heuvelend gebied, dat doorsneden wordt door de N784. De ontsluiting is goed, er is recreatief medegebruik van vele veldwegen vanwege het aangenaam karakter: holle wegen, kleinschalige omgeving, nabijheid van Borgloon-centrum. Hier kunnen we spreken van droge, goed ontwaterende leem- en zandleembodems, die zeer erosiegevoelig zijn door de veel voorkomende hellingen. Ook hier is de kavelstructuur erg versnipperd, 40% van de grondgebruikers heeft slechts één perceel in gebruik van een gemiddelde oppervlakte van slechts 0,5 ha. Bij de fruittelers is de gemiddelde bedrijfsoppervlakte echter belangrijk groter, namelijk 16 ha. Akkerbouw is belangrijk in het gebied en neemt 33% van het agrarisch bodemgebruik in. Laagstamfruit is de tweede belangrijkste teelt en beslaat 19% van de landbouwgrond. Vervolgens zijn de permanente weiden goed voor 18%, waarvan 11% in combinatie met hoogstamfruit. Opvallend is het verschil tussen het gebied ten noorden van de Romeinse Kassei waar fruitteelt overheerst, en het zuidelijk gebied, waar eerder akkerbouw overheerst. De bedrijfsvorm is eerder gemengd, met de nadruk op rundveeteelt (mestvee en melkvee). De fruitteeltbedrijven zijn eerder van de gespecialiseerde vorm.

Het gebied tussen de Mombeekvallei en Borgloon-centrum (D) Dit laatste gebied ligt tussen de vallei van de Mombeek in het oosten en de deelgemeenten Kerniel, Borgloon-centrum en Grootloon in het westen, en loopt van de noordgrens naar de zuidgrens van de gemeente Borgloon. Hier vinden we tegelijk plateaugronden en zacht hellende heuvelruggen tussen de kleine beekvalleien. De ontsluiting gebeurt via enkele gemeentewegen en een net van veldwegen in vrij goede staat. De bodems zijn overwegend leembodems (94%). Het noordelijk deel tussen Kerniel en Gors-Opleeuw vertoont minder gunstige bodemkwaliteiten. We kunnen hier spreken van grote bedrijven, aangezien 33% van de bedrijven groter is dan 40 ha. De perceelstructuur is hier dan ook grootschaliger dan in de andere gebieden. Akkers nemen 39% van het grondgebruik in, weiden ongeveer 25% (inbegrepen hoogstamfruit). Verder wordt 18% ingenomen door laagstamfruit. Het bodemgebruik komt in grote lijnen dus overeen met de vorige zone. De bedrijven zijn hier eerder gespecialiseerd: fruitteelt, mestvee, melkvee. Er dient opgemerkt dat het aandeel fruitteelt groter is in de omgeving van Kerniel, Borgloon en Jesseren, meer zuidelijk overheersen akkers en veeteelt.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 58

Informatief deel

Aan de landbouw gerelateerde activiteiten: Een opvallend element in de agrarische structuur is de reeks van activiteiten en functies, die een nauw verband met de agrarische activiteit in de gemeente hebben. Wat betreft typologie zijn deze in te delen in drie grote categorieën: Productieondersteunende activiteiten: • Loonwerk: enkele bedrijfjes zijn gevestigd in de historische dorpskernen. Deze loonwerkbedrijven leveren diensten aan de landbouwers (transport, akkerbewerking, oogsten). Het gaat over bedrijven in de Toekomstlaan te Rijkel, de Harenstraat te Bommershoven en de Benaetsstraat te Voort. • Verkoop van rollend materiaal voor landbouwers : bedrijven van deze aard zijn gevestigd op de Tongersesteenweg te Borgloon, en op de Bilterweg te Hoepertingen. Deze bedrijven verkopen tractoren, transportmateriaal en gespecialiseerde machines voor de landbouw en specifiek ook voor de fruitteelt (o.a. sproei- en snoeimachines). Het bedrijf op de Tongersesteenweg (Lowette) maakt materiaal op maat van de klant. • Fructuaria: hoogstamboom-archieven, beheerd door een werkgroep, die voor een stuk toeristisch uitgebouwd worden, maar tevens genetisch materiaal (zaden, stekken) leveren aan de fruitkwekers, vooral oudere soorten. De twee Loonse fructuaria liggen bij de kastelen van Rijkel en Rullingen. • Verblijf op de hoeve: hoevetoerisme wordt georganiseerd in de volgende bedrijven:’t Ander Huis in de Daalstraat te Hoepertingen en de Servaashoeve in de Grootloonstraat te Grootloon. Distributieondersteunende activiteiten: • Veiling Borgloon cv : gelegen aan de Kernielerweg (veiling, loodsen) en de Sittardstraat (koelcomplex) te Borgloon; groothandel van aan- en verkoop van fruit; specialisatie: kleinfruit (kersen, pruimen, aardbeien) en zachtfruit (allerlei bessen); is dominant aanwezig in de open ruimte rond de abdij van Colen. Verwerkende activiteiten: • NV LOOZA: dit bedrijf produceert fruitsappen en gebruikt daarvoor o.a. inheemse fruitsoorten – appelen, peren, kersen, pruimen; is dominant aanwezig in de agrarische ruimte tussen Gotem en Hoepertingen. • Wijncultuur : sedert begin 60-er jaren is een beperkte wijncultuur aanwezig te Borgloon. Sinds 1991 is deze eerder marginale activiteit uitgegroeid tot een gegeven met regionale toeristische reikwijdte (jaarlijkse wijnfeesten) en een oogst van enkele duizenden flessen. De wijngaarden bevinden zich alle rond het Middeleeuwse centrum van Borgloon, met name op de sterk hellende terreinen nabij de Motvallei.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 59

Informatief deel

4.5 Ruimtelijk-natuurlijke structuur kaart 22: bestaande ruimtelijk-natuurlijke structuur De natuurlijke structuur van Borgloon bestaat uit de valleien van de aanwezige beken, de bosgehelen, de parken van kastelen, het open landschap, de hoogstamboomgaarden en de lijnrelicten.

4.5.1 Valleien van de Herk en de Mombeek De grote beekvalleien zijn die van de Herk en de Mombeek. Beide beken hebben een overwegend zuid/noord-stroomrichting. Verschillende zijbeken zorgen voor evenveel valleien: op de Herk zijn dat van zuid naar noord de Molenbeek/Herkbeek/Motbeek, de Rullingerbeek en de Kleine Herk/Vilsterbeek; op de Mombeek zijn dat de Marmelbeek en de Sint-Annabeek. Alle beken behoren tot het stroomgebied van de Demer. Op sommige plaatsen zijn in de bredere valleien natte of vijvergebieden ontstaan (de Herk te Helshoven- Hoepertingen, de Herkebeek te Broekom, kasteelpark Voort). Vele beken bevinden zich nog in hun bovenloop, of kennen hun volledig stroomgebied in de gemeente. Het zijn beken met veelal asymmetrisch ingesneden valleien, kronkelend verloop en soms steile valleiwanden, dit alles op lemige bodems, af en toe rustend op kleilenzen. De Herk en de Mombeek vormen met hun respectievelijke zijbeken en –beekjes de ruggengraat van de natuurlijke structuur. De valleien zijn over het algemeen nog duidelijk herkenbaar in het landschap omwille van de typische begroeiing, bestaande uit populierenaanplantingen of natte tot halfnatte weiden en beemden. Ongeveer de helft van de dorpen ligt in of aan de rand van de vallei van één van de beken.

vallei van de Herk De Herk is één van de twee grootste beken in Borgloon. Ze stroomt van zuid naar noord in een wijde bocht naar het westen. Deze beek vormt over een bepaalde afstand de grens tussen Borgloon en Wellen. De vallei van de Herk wordt hoofdzakelijk ingenomen door natte weiden en populierenaanplantingen. Ter hoogte van de N79 is de vallei ingenomen door een aantal andere functies: bewoning, recreatie, landbouw. Waar de Herk de Golmeerzouwbeek ontvangt, is een vlak, vrijwel komvormig en nat gebied ontstaan, net ten oosten van Hoepertingen. In het terrein is de vallei duidelijk aanwezig, met soms een asymmetrisch valleiprofiel. Zo is tussen de gemeentegrens met Heers en Hoepertingen een duidelijke steile valleiwand ontstaan op de rechteroever (oostelijke kant). De vallei wordt vlakker naar het noorden toe. Op de Herk zijn een aantal historische molens te vinden.

Bijbeken van de Herk: • Golmeerzouwbeek Deze beek mondt uit in de Herk te Hoepertingen, en stroomt vanuit Rijkel in een noordoostelijke richting. De vallei is op het terrein niet meer duidelijk te herkennen. Diverse kanalisaties en verleggingen hebben het verloop van deze beek compleet veranderd. In Hoepertingen gaat ze volledig ondergronds, en stroomt achtereenvolgens door de nieuwe wijk Brikhof, het park van het kasteel, en de Beekstraat. De Golmeerzouwbeek mondt in de Herk uit temidden van een nat gebied met beemden en moeras ten oosten van Hoepertingen. • Herkebeek of Molenbeek

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 60

Informatief deel

Deze beek stroomt van zuidoost naar noordwest door het zuidelijk deel van de gemeente, en mondt in Hoepertingen in de Herk uit. Broekom, Voort en Gotem liggen op het traject van deze beek. De vallei wordt grotendeels ingenomen door grote populierenaanplantingen en natte weiden. Gemengde bossen komen ook voor, o.a. te Voort. In deze laatste deelgemeente stroomt de Herkebeek door een kasteelpark. Het bedrijf Tropicana-Looza NV ligt in Hoepertingen in de vallei van deze beek. De vallei is hier op veel plaatsen duidelijk te herkennen. Tussen Broekom en Gotem heeft ze een asymmetrisch profiel, met een steile tot zelfs bijna verticale rechteroever (vb. ter hoogte van drinkwaterwinning te Broekom.). Ten zuiden van Broekom bevindt het brongebied van deze beek. Het gehucht Sassenbroek te Broekom bevindt zich midden in dit natte gebied. • vallei van de Motbeek De Motbeek ontstaat op de steile hellingen van de heuvel waarop Borgloon werd gebouwd, en stroomt dan naar het zuidwesten naar Voort, om daar in de Herkebeek te vloeien. De vallei wordt grotendeels ingenomen door fruitaanplantingen, afgewisseld met populierenweiden. De bronnen bevinden zich in een privaat park op de kop van de vallei, aansluitend met de Burchtheuvel van de stad. Ondanks de lengte van slechts 2,5 km vertoont deze beek spectaculaire verschillen in zijn verloop. Van steile valleiwanden aan haar bron, over een bredere vallei te Hendrieken, tot en met een zeer steile rechteroever te Voort (noordwand van de vallei). Deze beek heeft ook het grootste verval: bron op 105 m, uitloop in de Herkebeek op 57 m. Over enkele lengtes loopt deze beek ondergronds. • vallei van de Rullingerbeek Dit beekje ontspringt op de hellingen te Kuttekoven en stroomt noordwestwaarts naar de Herk te Berlingen (Wellen). Deze vallei is nog zeer gaaf. Ter hoogte van het kasteel van Rullingen stroomt deze beek door het kasteelbos en -park. Alleen in het dorp zelf (Kuttekoven) is enige valleivorming te merken. Enkele jaren geleden was dit het zuiverste beekje van alle beken te Borgloon (biologische zuiverheid). Momenteel is er terug sprake van enige vervuiling door overbemesting van de aangrenzende akkers. • vallei van de Vilsterbeek Deze beek ontspringt net ten noorden van Borgloon en stroomt noordwaarts naar Kerniel, om daar in de Kleine Herk uit te monden. Deze beek heeft een gevarieerde vallei: populierenaanplantingen, weiden, natte gronden, enkele fruitaanplantingen. Aan de bron is de vallei sterk V-vormig. Verderop vervlakt het reliëf en is enkel de rechteroever nog steil. Ter hoogte van de oude stationsplaats van Borgloon stroomt de Vilsterbeek voor een stuk ondergronds, waar tennisterreinen werden aangelegd. • vallei van de Kleine Herk De Kleine Herk ontspringt te Kerniel en stroomt noordwaarts richting Wellen. Ook hier vormen weiden het voornaamste grondgebruik, samen met populierenaanplantingen. De beekvallei heeft een indrukwekkend uitzicht vlakbij de bron: daar rijzen de beide valleiwanden omhoog van 75 naar 95 m, en dit aan drie zijden. Verderop vervlakt het reliëf al gauw, en ook hier blijft de rechteroever langer steil dan de andere oever. vallei van de Mombeek Deze beek vormt de tweede hoofdwaterloop van de gemeente. Ze vormt over een groot deel de grens tussen Tongeren en Borgloon, en stroomt van zuid naar noord-noordwest richting Kortessem. Dit is de meest gaaf bewaarde beekvallei van de gemeente. Het grondgebruik bestaat voornamelijk uit populierenweiden en op enkele plaatsen uit natte loofbossen. Op de loop van deze beek komen ook

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 61

Informatief deel

enkele natte plekken voor, waar zich moerassen, beemden of vijvergebieden gevormd hebben (Haren, GorsOpleeuw). Deze vallei is ook over haar ganse traject zichtbaar en duidelijk aanwezig in het landschap. De hellingen van de wanden zijn niet erg steil, behalve te Bommershoven en te Haren, waar het typisch asymmetrisch profiel zichtbaar wordt, met een zeer steile rechteroever. Een deel van de beekvallei, ter hoogte van Jesseren, is opgenomen als grensoverschrijdend habitatrichtlijngebied.

Bijbeken van de Mombeek • vallei van de Marmelbeek Deze beek ontspringt tussen Bommershoven en Grootloon, en stroomt naar het noordoosten, naar de Marmelbeek. De twee takken van deze beek ontspringen op de hellingen van Grootloon. Verderop in de vallei bestaat de begroeiing voornamelijk uit beemden met populieren. Deze beek heeft een zacht valleiverloop, zonder veel steile hellingen. De vallei is enkel merkbaar aan de lichte zonk op het terrein, en er is hier geen sprake van asymmetrie in de valleiwanden. • vallei van de Sint-Annabeek De St.-Annabeek ontspringt tussen Kerniel en Jesseren, en stroomt verder noordoostwaarts richting GorsOpleeuw. Veel populierenaanplantingen en weiden, maar ook natte loofbossen komen voor in de vallei. Het reliëf van de vallei is zacht tot onopvallend. Er komen geen steile hellingen of sterk V-vormige valleidelen voor.

4.5.2 Autonome loofbossen Op enkele plaatsen komen grote autonome loofbossen voor, meestal op hoger gelegen plekken (heuveltopbossen ). De bossen zijn klein tot middelmatig groot, maar vormen door hun opvallende ligging op verheven plaatsen een beeldbepalend element in het landschap. • Het Manshovenbos op de grens met Heers ligt op een heuveltop en bestaat voornamelijk uit loofbos met ondergroei, en gemengd bos. Eén van de zijtakken van de Molenbeek ontspringt aan de voet van dit bos. De ligging temidden van het open landschap maakt het tot een opvallend en structurerend element van deze ruimte. • Het Bellevuebos valt op in het vlakkere landschap ten noorden van Kerniel en Gors-Opleeuw. Het bestaat grotendeels uit loofbossen met ondergroei. Aan de westkant sluit het aan bij een geheel van populierenaanplantingen en weiden bij een hoeve. Het kasteel Bellevue ligt net ten oosten van dit grote bosgeheel. Beide bossen zijn opgenomen in een habitatrichtlijngebied.

4.5.3 Kasteelparken De veelvuldig voorkomende kastelen in de gemeente zijn allemaal gelegen in grote parken met gemengde aanplantingen van loofhout en naaldbomen. Ze vormen door hun omvang en hun verschil in structuur ten opzichte van de typische valleiaanplantingen met populieren een erg opvallend element. Als biotoop voor fauna en flora hebben ze een grote waarde door hun functie als “eiland” in de natuurlijke structuur. Bommershoven Een klein kasteelpark, aansluitend op de zuidkant van het dorp, en bestaand uit loofbomen en enkele exoten. Colen - Abdij

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 62

Informatief deel

Geen kasteel, maar toch een vermeldenswaard park. Rond de abdij bevindt zich een originele kloostertuin met fruitbomen en enkele hoogstamloofbomen. Gors-Opleeuw: kasteel Hier omvat het kasteelpark een vrij omvangrijk loofbos, en een hoogstamaanplanting aan de voorzijde van het kasteel. Verder sluit het park aan bij de groenstructuur van de vierkantshoeve daar vlakbij. Gors-Opleeuw: kasteel Bellevue Dit kasteel bezit een prachtig park, maar van kleine omvang. Het geheel leunt echter aan bij het grote bosgeheel “Bellevuebos” en ligt ingebed in hoogstamboomgaarden. Gors-Opleeuw: kasteel Haagsmeer Dit kasteel bezit geen echt park als dusdanig. De landschappelijke inkleding met populierenweiden is echter uniek. Gors-Opleeuw: kasteel van Opleeuw Omringd door plantages en hoogstamboomgaarden, is ook dit park eerder beperkt van uitzicht en omvang. Het bestaat uit een deel loofbos, en een deel parkaanleg rondom het kleine kasteeltje. Gotem Rond de kasteelhoeve van Gotem ligt een beperk park, bestaande uit tuinaanleg met verschillende loofbomen, enkele beemden en een lindendreef. Het park leunt aan bij de vallei van de Herkebeek. Hoepertingen Gelegen in het midden van het dorp, is dit park eerder beperkt van omvang. Er komt loofbos voor, en de Golmeerzouwbeek loopt (ondergronds) door een deel van dit park. Hulsberg (Borgloon) Dit park, gelegen op een heuveltop ten westen van Borgloon, is een baken in de open ruimte aldaar. Het bestaat uit loofbos met ondergroei en een parkaanleg met enkele exoten. Rijkel Dit park bestaat uit een fructuarium en een parkaanleg rondom het kasteel zelf. Rullingen (Borgloon) Twee grote eenheden vormen dit park; het parkbos, een loofbos met beuk, eik en enkele exoten, en de parkaanleg rondom het kasteel, met dreven en enkele beemden. De Rullingerbeek loopt dwars door dit parkgeheel. Voort Dit park ligt aan de rand van het dorp, en wordt doorsneden door twee beekvalleien. De begroeiing is zeer divers: loofbos, gemengd bos, graasweiden, vijver met parkaanleg bij het kasteel, beemden.

4.5.4 Heuvelend open tot halfopen cultuurlandschap Akkerbouw gecombineerd met fruitteelt op laagstam maken de hoofdbestanddelen van de agrarische activiteit uit. Het landschap is op veel plaatsen doorspekt met graften, holle wegen, solitairbomen en houtkanten. Deze fijnmazige structuur zorgt voor een rijke verscheidenheid van biotopen. Graften: Komen nog voor op de hellende akkers. Deze lineaire groenelementen worden meestal gevormd door grassen, lage kruidachtigen en kleine tot middelhoge struiken. Ze vormen opvallende lineaire en verbindende elementen in de natuurlijke structuur, en fungeren ook als “eilanden” voor de fauna en flora. Gelegen midden in het agrarisch landschap, worden ze regelmatig door de landbouwers weggenomen uit economische overwegingen.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 63

Informatief deel

Holle wegen: Deze zijn, afhankelijk van hun diepte en van de grondsoort, begroeid met ofwel enkel grassen en kruiden (enkel op de bermen), ofwel met struikgewas tot zelfs hoogstambomen (op het talud). Ze vormen corridors met een microklimaat en veel bescherming voor fauna en flora. Afhankelijk van hun begroeiing zijn ze meer of minder uitdrukkelijk aanwezig in het landschap en in de natuurlijke structuur. Solitairbomen: Als opvallende bakens in het landschap vervolledigen zij de fijnmazige structuur van dit landschap. Soms sluiten ze aan bij een graft of een holle weg. Het bekendste en opvallendste voorbeeld is Tjenneboom, gelegen op de grens met Heers. Houtkanten: Als afbakening van akkers komen ze nog voor, maar worden uit bedrijfseconomische redenen vaak gekapt. Ze bestaan uit struikgewas en kruidachtigen, soms aangevuld met hoogstambomen. Een opvallend voorbeeld is de oude Fruitspoorlijn, die op bepaalde plekken en over een lengte van verschillende 100-den meters een houtkant is geworden. Door hun driedimensionale aard (ze zijn breder dan een haag) zijn ze waardevoller voor de natuurlijke structuur (migratie van soorten enz.).

4.5.5 Hoogstamboomgaarden Alhoewel het gaat over een zuiver cultuurlandschap (aanplantingen van bomen in weiden met hoge hagen) is de hoogstamboomgaard ondertussen een wezenlijk onderdeel van de natuurlijke structuur geworden. Dit komt door de intrinsieke rijkdom van deze soort boomgaarden, zowel voor fauna als voor flora. De fruitbomen: Zij vormen natuurlijke nestruimte voor vogels en kleine zoogdieren. Het gaat meestal om oude soorten fruitbomen met typische vorm: breed-uitwaaierende takken op een korte, stevige stam. Voor een belangrijk aantal vogelsoorten is de hoogstamboomgaard een levensbelangrijke biotoop, o.a. voor de steenuil. De weide: Door de koeien in deze weide te laten grazen, kregen de bomen meteen natuurlijke bemesting. Het gaat hier over graasweiden met beperkte kruidenrijkdom. De hagen en houtkanten: Dit element vormt misschien wel het belangrijkste bestanddeel van deze rijke structuur. Zoals houtkanten in de open ruimte (zie hoger) vormen ook deze lijnelementen toevluchtsoorden voor kleine zoogdieren en vogels, maar ook voor insecten en bodemdiertjes. Ze zorgen ook voor een ruimtelijke afbakening van de biotoop. Deze opvallende verweving tussen weide, hoogstambomen en houtkanten/hagen maken dat kleine zoogdieren, vogels en insecten er hun toevlucht in zoeken. Veel hoogstamboomgaarden liggen solitair in de open ruimte en vervullen zo de rol van stapsteen tussen natuurlijke structuren. Andere sluiten aan bij de nederzettingsstructuren en vormen zo waardevolle buffers tussen de open ruimte en de moestuinen van de bewoners.

4.5.6 Biologische waarderingskaart kaart 23: biologische waarderingskaart Borgloon De biologische waarderingskaart is een inventaris van de gebieden die een bepaalde biologische waarde bezitten. De waarde wordt bepaald volgens een aantal vaste en neutrale criteria. Van de onder 4.5.1 tot en met 4.5.5. opgesomde elementen zijn de volgende terug te vinden op deze biologische waarderingskaart: Beekvalleien:

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 64

Informatief deel

Alle beekvalleien, maar specifiek de Herk- en de Mombeekvallei, bevatten over hun hele lengte waardevolle gedeelten, met af en toe een minder waardevol gebied. Ook de kleinere valleien staan genoteerd als waardevol. Zo is de ganse Motbeekvallei en de grote omgeving van Hendrieken en Voort een waardevol gebied. Delen van de Herkvallei te Gotem en te Hoepertingen, delen van de Marmelbeekvallei tussen Bommershoven en Jesseren, en grote delen van de Mombeekvallei te Jesseren en te Gors-Opleeuw zijn op de kaart opgenomen als zeer waardevolle gebieden.. Autonome loofbossen: Beide bossen (Manshovenbos en Bellevuebos) zijn als zeer waardevol opgenomen op de kaart. Kasteelparken: Enkele van de kasteelparken zijn ook geïnventariseerd in de biologische waarderingskaart. Het gaat hier over de kasteelparken van Voort, Hoepertingen, Rullingen en de Hulsberg, waar zowel waardevolle als zeer waardevolle elementen voorkomen. Cultuurlandschap met KLE’s: Delen van het Fruitspoor tussen Kuttekoven en Jesseren zijn aangeduid als waardevol lineair element. Opvallend zijn de holle wegen, vooral ten zuiden van Borgloon-centrum (Bollenberg), die als zeer waardevol staan aangegeven op de kaart. Een groot aantal andere holle wegen, o.a. te Gotem, Voort, Hoepertingen, Rijkel, Grootloon en Bommershoven, bezitten waardevolle elementen. Hoogstamboomgaarden: Voor zover afgeleid kon worden uit de kaart, zijn er geen hoogstamboomgaarden opgenomen als waardevol of zeer waardevol.

4.6 Bestaande landschappelijke structuur kaart 24: traditionele landschappen kaart 25: bestaande landschappelijke structuur

4.6.1 Traditionele elementen in het landschap Gave landschappen Een gaaf landschap is een landschap waarvan de samenhangende historisch-landschappelijke structuur slechts in beperkte mate geschonden is. Het gebied bestaat uit complexen van gevarieerde erfgoedelementen die een geheel vormen. Borgloon maakt deel uit van het landschap “ Boomgaardengebied van Tongeren-Borgloon ”. Wetenschappelijke waarde: Het gebied behoort tot het 'Heuvelland van vochtig Haspengouw', in het overgangsgebied van Laag- naar Midden-België met een zacht tot sterk glooien van 50 tot 100 m TAW 31 . Deze overgang kan op meerdere plaatsen duidelijk worden ervaren en is daar aangeduid als lijnrelict. Historische waarde: Archeologische waarde : Grafheuvels uit de bronstijd en Romeinse archeologica gekoppeld aan de Romeinse heerbaan die de zone dwarst. Een Romeinse begraafplaats bevindt zich ter hoogte van het huidige kasteel Bellevue, en de resten van een Romeinse vesting zijn terug te vinden in Borgloon-centrum. De kaart van Ferraris toont compacte dorpskernen met eromheen concentraties van hoogstamboomgaarden. Ook vandaag is deze relictzone het rijkst aan hoogstamboomgaarden in heel

31 TAW betekent: Tweede Algemene Waterpassing, referentiepeil voor hoogtelijnen op kaart in België

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 65

Informatief deel

Vlaanderen. Men kan meerdere zones herkennen met goed herkenbare historische perceelsstructuren te Hendrieken, Gors-Opleeuw en ten zuiden van Borgloon. Het Bellevuebos is een ecologisch belangrijk, historisch stabiel bos dat reeds is aangegeven op de Ferrariskaart. Vele markante holle wegen komen voor ten zuiden van Borgloon en werden aangegeven als lijnrelict. Bouwkundig zeer rijke en gevarieerde dorpen en gehuchten: • Borgloon : historisch heuvelsite, eerste vestigingsplaats van de Loonse graven en hoofdplaats van het Graafschap Loon, het vroegere Karolingische Hesbania : driebeukige vroeg-Romaanse kruisbasiliek St. • Odolphuskerk, Kasteel Hulsberg, Brigittijnenklooster (oorsprong 1545), Stadhuis in Maaslandse Renaissance; • Borgloon – Tongersesteenweg: concentratie van 19e eeuwse bebouwing langs de steenweg; Kuttekoven: Kasteel de Klee (Art Nouveau, 20e eeuw), aanpalende kwadraathoeve (19e eeuw) en park; Hendrieken: St.-Lambertuskerk, moderne kerk uit 1964 in veldbrikken; • Opleeuw: gehucht met kleine hoeven (fragmentair vakwerk), kasteelcomplex met kasteel (1847), kasteelhoeve en oude Ceder; kasteel Bellevue (clasiscistisch); • Kerniel: hoopdorp met classicistische kerk, pastorie, kasteel, burgerwoningen en belangrijke hoeven (oa hoeve Fastré) en vooral het Klooster Mariënlof of Klooster van Colen met Gotische kerk, kloostergebouwen, poortgebouw; • Jesseren, straatdorp met kerk der Kruisverheffing en een aantal gesloten hoeven, industrieel archeologische site aan het voormalige station met stroopfabriek, directeursvilla. Esthetische waarde: Gebied met zeer hoge belevingswaarde omwille van de duidelijk waarneembare reliëfovergang tussen Laag en Midden België, vrij veel hoogstamboomgaarden en oud bos. Oude woonlandschappen Te Borgloon zijn nog veel sporen terug te vinden van oude woonlandschappen. Veel van de kleine dorpjes vertonen nog authentieke wegenstructuren en bebouwing. Enkele markante voorbeelden: • Centrum van Gotem: kasteeldorp • Kuttekoven: Kuttekovenstraat, boerderijen en woningen Broekom: gehucht Sassenbroek, centrum dorp • Grootloon: ganse dorp • Kerniel: Kernielstraat, Leemzaal • Gors-Opleeuw: ganse dorp • Bommershoven: gedeelte Haren, Bommershovenstraat rond kasteel en kerk Naast deze meest opvallende oude woonlandschappen, komen er nog een groot aantal kleinere voor. Deze situeren zich op niveau van straat of gebouwengroep. Markante terreinovergangen Als overgang tussen twee landschappen komen er geen terreinovergangen voor. Als beeldbepalende elementen in het landschap van de gemeente kan de steile terreinovergang van de vallei van de Motbeek naar de heuveltop van Borgloon vernoemd worden. Lijnvormige relicten Lijnrelicten zijn lintvormige landschapselementen die drager zijn van een cultuurhistorische betekenis en op die manier de ruimtelijke ontwikkeling in zekere zin mee gestuurd hebben. We onderscheiden lijnrelicten van grootschalig en kleinschalig belang. Grootschalige lijnrelicten In Borgloon vinden we twee bovenlokale en grootschalige lijnrelicten: Het Fruitspoor: Deze voormalige en ontmantelde spoorlijn voor het vervoer van het fruit naar de stations van Tongeren en Sint-Truiden en naar de verschillende veilingen loopt in het noordelijk deel van de gemeente.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 66

Informatief deel

Deze oude spoorlijn is op veel plaatsen opvallend in het landschap aanwezig, door de taludvorming en de overdadige begroeiing met struikgewas en hoge bomen. Sommige dorpen zijn in hun ontwikkelingsgeschiedenis beïnvloed door deze spoorlijn (Hoepertingen, Rijkel, Kerniel) doordat er een halte gelegen was op de spoorlijn (de spoorweg vervoerde ook passagiers). De Romeinse Kassei: Deze Romeinse heirbaan loopt van Tongeren naar Bavai over Tienen en doorkruist Borgloon van oost naar west in het zuidelijk deel van de gemeente. Ook dit lijnrelict is op veel plaatsen opvallend aanwezig in het landschap, door de ontstane begroeiing en door het feit dat delen ervan tot holle weg zijn verworden. Voort en Bommershoven zijn voor een deel ontstaan op deze Romeinse weg.

Kleinschalige lijnrelicten: wegen, beken, dreven Borgloon is specifiek rijk aan deze kleinschalige elementen die het landschap uitmaken. De vele kleine deelgemeenten bezitten grotendeels nog hun originele stratenpatroon. De beken worden begeleid door populierenaanplantingen, die vanwege hun aard ook een lineaire component hebben. Door de aanwezigheid van veel kastelen zijn er ook een groot aantal dreven en lanen aanwezig, die gericht zijn op een kasteel of een hoeve. Enkele voorbeelden: • Wegen: Rullingen, Gotem, Voort, Jesseren; • Beken: Herkebeek te Voort en te Gotem; • Dreven: kastelen Rijkel, Gotem, Rullingen, Gors-Opleeuw, boerderij Manshovenhof te Broekom Puntvormige relicten Puntvormige relicten bestaan uit afzonderlijke objecten met hun onmiddellijke omgeving. Het zijn bouwkundige en/of natuurlijke elementen met een bijzondere erfgoedwaarde. In de landschapsatlas zijn de volgende elementen als puntrelict aangeduid: • Kastelen: Rijkel, Gotem, Voort, Rullingen, De Klee te Kuttekoven, Hulsberg te Borgloon, Bellevue te Gors-Opleeuw, Ten Hove te Bommershoven; • Hoeves en molens: Engerlingenmolen, hoeve de Klee, hoeve Tivoli, Manshovenhof, Oude Winning, hoeve Haagsmeer, Biezenhof; • Kerken, kapellen en aanverwanten: St.-Vedastuskerk en pastorie, kerk van de H. Nicolaas en H. Dionysius, St.-Johannes-Baptistakerk (toren), Lauretokapel, kapel van het voormalig Begijnhof, St. Servatiuskerk, stenen kapel te Broekom, abdij van Colen, St.-Annakapel, St.-Martinuskerk, stenen kapel te Bommershoven; • Diversen: verschillende wegkruisen, enkele tumuli, de Veldsmidse, Tjenneboom. Cultuurhistorische bakens Omwille van hun omvang of de ligging in het landschap, en omwille van de historische waarde in het landschap zijn er in de gemeente een aantal elementen die functioneren als baken: • De St.-Odulphuskerk en de onmiddellijke omgeving van de kerk te Borgloon (heuveltopsite); • Abdij van Colen • Siroopstokerijen te Borgloon (vooral de schouwen) • Tjenneboom • Het dorp Grootloon, het gedeelte in de onmiddellijk omgeving van de kerk.

4.6.2 Nieuwe elementen in het landschap Recente woonlandschappen Nieuwe verkavelingen in de kernen

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 67

Informatief deel

Te Hoepertingen en te Borgloon zijn recent grootschalige verkavelingen ingericht en ondertussen praktisch volledig bebouwd. De andere deelgemeenten hebben dergelijke grootschalige uitbreidingen niet gekend. Lintbebouwing tussen de kernen Vooral langs de N79 is de verlinting merkbaar. Deze groei is het gevolg van de verkavelingsactiviteiten in de jaren zestig en later, en bestaat uit lineaire verkavelingen. De typologie en het uitzicht van de woningen vertoont tegelijk gelijkenissen (inplanting, volume) als grote verschillen (architectuur, functie, vormgeving). Op diverse plaatsen is het lint ook niet meer zuiver een woonlint, maar zijn andere functies van deze goede ontsluiting komen gebruik maken. Voorbeelden: gemengd lint tussen Rijkel en Hoepertingen, woonlint ter hoogte van Gotem, gemengd lint te Bommershoven. Recente bakens Dit zijn bakens met een oriënterende waarde in het landschap, maar zonder intrinsieke cultuurhistorische waarde. Te Borgloon treffen we dergelijke constructies niet aan. Hoogspanningsleidingen Ongeveer parallel met de Romeinse Kassei loopt een hoogspanningsleiding door het landschap. Omdat de lijn overal door de open , niet-bebouwde ruimte loopt, is het een opvallend element in de structuur van de gemeente. Weglandschappen Het landschap rond de N79 is een typisch weglandschap. De N79 is een rechte en brede 2x1-steenweg, voorzien van ruime bermen en op verschillende plaatsen beplant met platanen. De weg ligt als een nieuw element, los van alle bestaande ruimtelijke structuren zoals bestaande historische wegen of woonkernen, door het landschap getrokken. De schaal en de structuur van het omliggende landschap worden niet gebruikt als leidraad. Dit landschapselement is duidelijk monofunctioneel en enkel aangelegd voor snel vervoer tussen twee punten.

4.7 Verkeers- en vervoersstructuur kaart 26: bestaande verkeers- en vervoersstructuur Voor deze analyse werd gebruik gemaakt van het gemeentelijk mobiliteitsplan Borgloon. Hier wordt de verkeers- en vervoersstructuur op gemeentelijk niveau grondig geanalyseerd. Dit plan werd goedgekeurd door de auditcommissie en AWV-Limburg op 25-03-2003 en vervolgens door de gemeenteraaad op 23-09- 2003.

4.7.1 Wegeninfrastructuur Selecties primaire en secundaire wegen: De autosnelweg E313 (Antwerpen-Aachen) wordt in het RSV en het RSPL als hoofdweg weerhouden. Deze snelweg situeert zich ten noorden van de stad Borgloon en is te bereiken via Kortessem of Tongeren. De E40, gelegen ten zuiden van Borgloon is ook als hoofdweg weerhouden en is bereikbaar via St. Truiden en Tongeren. Het RSV stelt ook uitdrukkelijk dat deze wegen niet mogen fungeren als ontsluitingsweg voor steden of gemeenten op lokaal niveau. Door het Vlaamse Gewest worden op het grondgebied van Borgloon geen andere primaire wegen weerhouden. Binnen het grondgebied van Borgloon worden door de Provincie Limburg volgende wegen geselecteerd als secundaire wegen: de N79 vanaf de N80 (Sint-Truiden) tot Tongeren, als secundaire weg type II (hoofdfunctie: verzamelen c.q. ontsluiten op regionaal niveau). Verkeersafwikkeling – verbindend/ontsluitend:

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 68

Informatief deel

De belangrijkste verkeersafwikkeling binnen de gemeente gebeurt via de gewestweg N79 Sint-Truiden- Tongeren. Deze weg vervult een verbindende functie (vanuit Borgloon naar Sint-Truiden en Tongeren), maar ontsluit tegelijk op lokaal vlak een aantal deelkernen van Borgloon (Rijkel-Hoepertingen-Gotem- Borgloon-Bommershoven). De verkeersintensiteiten zijn op deze weg bij momenten erg hoog. Ter hoogte van de kruisingen met de noord-zuid verlopende wegen zoals de N784/N754 ontstaan gevaarlijke omstandigheden. Een tweede belangrijke verbindende weg wordt gevormd door de N76, die vertrekt vanuit het centrum van Borgloon en richting noorden loopt. De hoofdfunctie van deze weg is verbindend op lokaal niveau (Borgloon –Kortessem en verder Hasselt. Veel van het doorgaand verkeer in het centrum van Borgloon verloopt via de link tussen de N79 en de N76. De N754 richting Wellen en de N784 richting Heers vervullen een minder belangrijke verbindende rol, samen met de N777 van Hoepertingen naar Wellen. Ze verbinden Borgloon met de onmiddellijke buurgemeente Wellen en Heers. De N756 verbindt Kerniel en de N76 met de N20 Tongeren-Hasselt te Kortessem. Verkeersafwikkeling in de bebouwde kernen: Een groot deel van de deelkernen van Borgloon wordt niet doorsneden of aangedaan door één van de hoger opgesomde wegen. Onder deze omschrijving vallen de kernen van Gotem, Kuttekoven, Hendrieken, Voort, Grootloon, Kerniel en Jesseren (foto). Dit zorgt voor een rustige dorpskern, zonder veel doorgaand verkeer. In deze kernen komt enkel bestemmingsverkeer op niveau van de kern. In Rijkel, Hoepertingen en Bommershoven, waar de groei van de diverse kernen richting N79 heeft gezorgd voor intensieve bebouwing langs deze verkeersader, is wel sprake van overlast ( verkeersdrukte, oversteekbaarheid vermindert, geluidshinder, ...) Borgloon-centrum heeft te lijden onder het aanzienlijke doorgaande verkeer, dat geconcentreerd zit op één bepaalde richting (N79-N76 en omgekeerd). Op sommige tijdstippen van de dag of de week is hier een groot aandeel doorgaand verkeer merkbaar. De leefbaarheid voor de andere weggebruikers (fietsers, voetgangers, bewoners) lijdt hieronder. Infrastructureel is de doortocht van Borgloon-centrum, van Graethempoort tot Tongersepoort, met inbegrip van de Wellenstraat, niet ingericht volgens de principes van een hoge leefkwaliteit en een ontrading van het doorgaand verkeer. Verkeersgenererende functies, knelpunten: Op regionaal niveau komen enkele belangrijke verkeersgenererende elementen voor te Borgloon: • Tropicana-Looza NV en NV Lux, beide gelegen langs de N79 te Hoepertingen; • Veiling Borgloon cv. Het KMO-terrein Ervaert en enkele baanwinkels langs de N79 vormen lokale verkeersgenererende elementen. Verder is het ganse centrum van Borgloon, waar een aantal functies en diensten verzameld voorkomen, een verkeersgenererend geheel, maar dan enkel op lokaal vlak. Het KMO-terrein te Herten (Wellen), dat een regionaal karakter heeft, zorgt voor verkeersbewegingen langsheen de weg naar Hoepertingen (N777), die door deze kern heen loopt. In Wellen ontstaat door de ontsluiting van het KMO-terrein Ervaert via de N754 richting noorden verkeersoverlast van zwaar verkeer in het centrum van de gemeente.

4.7.2 Openbaar vervoer Busverbindingen Sinds de invoering van de nieuwe dienstregeling (op 24 mei 1998) wordt Borgloon door de volgende lijnen bediend: Verbindende lijnen: Deze lijnen verbinden Borgloon met de omliggende gemeente en geven aansluiting op de nabijgelegen spoorwegstations van Tongeren en Sint-Truiden. Het zijn verbindingen die tot het standaardaanbod behoren van de Lijn. Te Borgloon vervangen deze autobuslijnen de vroegere buurttrams.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 69

Informatief deel

• Lijn 23a: Sint-Truiden – Tongeren, met aansluiting op de stations van beide stedelijke gebieden; • Lijn 38: Hasselt – Kortessem – Borgloon – Heers, met aansluiting op Hasselt en het station aldaar, en op de Waalse buslijnen van de TEC te Heers. • Lijn 3: Hasselt – Wellen – Borgloon – Heers, met dezelfde mogelijkheden van aansluiting als lijn 38. Deze lijn verbindt Wellen met Borgloon. Ontsluitende lijnen: Deze worden gevormd door de netwerken van het Belbussysteem. In Borgloon komen 2 belbusnetten voor: • Net 708: Heers – Borgloon, ontsluiting van de kernen Broekom, Voort, Hendrieken en Borgloon- centrum; • Net 709: Borgloon – Wellen, ontsluiting van de kernen Kerniel, Gors-Opleeuw, Jesseren, Bommershoven, Grootloon, Kuttekoven en Borgloon-centrum. De deelkern Gotem wordt niet bediend door de Belbus, maar heeft wel drie haltes op de verbindende lijn 23a Tongeren-Sint-Truiden. Te Borgloon-centrum sluiten de netwerken van de Belbus aan op het lijnennet van de Lijn. Dit gebeurt in de directe omgeving van de Greaethempoort en het OCMW-Rusthuis.

Spoorverbindingen Voor treinverbindingen is Borgloon aangewezen op het station van Sint-Truiden voor verbindingen richting Brussel, en in mindere mate op het station van Tongeren voor verbindingen richting Luik en Antwerpen. Twee relicten van spoorvervoer zijn merkbaar in de gemeente: • Enerzijds het Fruitspoor Tongeren-Sint-Truiden, dat in het noorden van de gemeente van oost naar west liep; momenteel nog duidelijk zichtbaar in het landschap, tot en met de bruggen; • Anderzijds de vroegere tramlijnen van de buurtspoorwegen, met name de tramlijn Borgloon- Heers-Oreye en Borgloon-Wellen; minder duidelijk aanwezig in het landschap, maar wel in de naamgeving van straten nog te herkennen (Tramstraat)

4.7.3 Fietsvoorzieningen Zoals eerder reeds besproken, is Borgloon aangesloten bij het toeristisch netwerk “Regionaal Fietsroutenetwerk Haspengouw”. De infrastructuur is volledig aangelegd. Begin 2003 was de testfase voorbij en kon het netwerk volledig operationeel worden. Verder doet de Vlaanderenfietsroute eveneens Borgloon aan. De voornaamste doelstelling van deze routes is zoveel mogelijk verkeersvrije fietspaden creëren. Inzake functionele verbindende fietspaden scoort Borgloon betrekkelijk slecht. Slechts een fractie van de in de gemeente voorkomende gewestwegen is uitgerust met goede vrijliggende fietspaden, bijvoorbeeld de N79 tussen Borgloon-centrum en Bommershoven, de N784 van Borgloon (rotonde) tot aan de gemeentegrens en de N76 van Kerniel tot aan de gemeentegrens. Er zijn geen alternatieve routes aangeduid voor fietsers. De structuur van de gemeente zorgt er voor dat tussen de meeste deelgemeenten onderling langs relatief rustige gemeentewegen kan gefietst worden. Weliswaar zonder afzonderlijke fietspaden, maar langs weinig drukke wegen en meestal via de kortste afstand tussen de kernen. Voorbeelden hiervan zijn de volgende verbindingen: • Hoepertingen - Gotem via Ham; • Hoepertingen of Gotem - Voort via de gemeenteweg naar Gutschoven; • Gotem - Kuttekoven; • Voort - Borgloon via Hendrieken; • Kerniel - Jesseren via de gemeentelijke verbindingsweg.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 70

Informatief deel

4.7.4 Andere lijninfrastructuren Er bevinden zich geen andere structurerende lijninfrastructuren op het grondgebied van de gemeente..

4.8 Samenvatting kaart 27: synthese bestaande ruimtelijke structuur De samenvatting van alle deelstructuren geeft een overzicht van de bestaande ruimtelijke structuur van de gemeente. Deze kaart geeft een globaal beeld van de aanwezige structuren, en is de aanzet om over te gaan tot de analyse van de deelruimten. De gemeente Borgloon heeft een hiërarchische nederzettingsstructuur, bestaande uit één grotere kern, het oude Middeleeuwse stadje, omringd door een aantal kleinere kernen en de tweede grote kern Hoepertingen. De directe omgeving van een kasteel is vaak de nucleus van de nederzetting, waarrond later de kern gegroeid is. Borgloon-centrum heeft de uiterlijke kenmerken van een Middeleeuws stadje en bezit ook de rijkste geschiedenis, gekoppeld aan een waardevolle bebouwde omgeving. De aanwezige nederzettingsvormen zijn alle typisch voor de regio Haspengouw, waartoe de gemeente behoort. De economische activiteit is eerder beperkt. Enkele regionale bedrijven (LOOZA NV en Veiling Borgloon cv) zijn historisch gegroeid in de gemeente. LOOZA NV neemt een opvallende plaats in langs de N79 te Hoepertingen, en is daar ruimtelijk gekoppeld aan het bedrijf LUX (transport). De Veiling Borgloon cv ligt ten noorden van Borgloon-centrum, in een functioneel gemengd gebied aansluitend op de kern Kerniel. De band met de fruitsector uit de agrarische structuur is treffend. Plaatselijke bedrijven zijn terug te vinden op het bedrijventerrein Ervaert ten noorden van Borgloon en verspreid in de kernen in het woongebied. De handelsactiviteit is in de eerste plaats verzorgend voor de eigen bevolking, en situeert zich voornamelijk in Borgloon-centrum (as Graethempoort-Tongersepoort) en te Hoepertingen. Zoals reeds vermeld, richt de agrarische sector zich voornamelijk op de fruitteelt, en in de tweede plaats op akkerbouw. Over het ganse grondgebied van de gemeente vinden we verspreid een aantal grote aaneengesloten open gebieden met overwegend agrarisch grondgebruik. Inzake toerisme vormt Borgloon een lokale aantrekkingspool voor dagjestoeristen en cultuur- en natuurtoerisme op kleine schaal. Dit uit zich in een belangstelling voor het rijke patrimonium, voor de aanwezige natuur, in allerlei vormen van landelijk toerisme, kleinschalige initiatieven en toeristisch medegebruik van de agrarische ruimte. De opvallende aanwezigheid van kastelen, buitenhuizen, burgerhuizen en industriële archeologie (stroopstokerijen) is een duidelijk aantrekkingspunt in deze toeristische structuur. De recreatieve voorzieningen zijn in de eerste plaats van lokale aard, voor de plaatselijke bevolking. Het samengaan van zachte recreatie (wandelen, fietsen) en toerisme is te Borgloon een opvallend kenmerk. De belangrijkste beekvalleien te Borgloon zijn de vallei van de Herk en die van de Mombeek. Beide beken en hun zijbeken vormen een noord-zuid verlopend netwerk van valleien die meestal nog duidelijk herkenbaar zijn in de omgeving. Het asymmetrisch valleiprofiel, het voorkomen van enkele natte oevergebieden en het dagzomen van geologische formaties in de valleien zijn typisch voor de beekvalleien te Borgloon. Verder komen twee grotere bosmassieven voor: het Bellevuebos en het Manshovenbos. Delen van de oude Fruitspoorlijn zijn natuurlinten geworden, die bepaalde kernen met elkaar verbinden (HoepertingenKuttekoven-Kerniel). Een opvallend element in de natuurlijke structuur te Borgloon wordt gevormd door de hoogstamboomgaarden: deze zijn niet alleen ruimtelijk duidelijk aanwezig in het open agrarisch landschap, maar zij zijn uniek door hun ontstaan: deze waardevolle natuurlijke elementen zijn volledig door de mens gecreëerd. Borgloon is verder erg rijk aan KLE’s, die te lijden hebben onder schaalvergroting van de landbouw. De landschappelijke structuur van Borgloon wordt gekenmerkt door waardevolle en authentieke nederzettingen in een open, gevarieerd en heuvelend landschap. Het reliëf zorgt voor aangename dieptezichten, en in sommige delen van de gemeente is sprake van een coulisselandschap (Gors-Opleeuw, Jesseren, Kerniel). Twee duidelijke lineaire elementen doorkruisen de gemeente: het Fruitspoor en de Romeinse Kassei. Een reeks oude woonlandschappen (de oude nederzettingen) en een reeks cultuurhistorische bakens (o.a. de kastelen en kerken, maar ook enkele stroopstokerijen) verrijken dit gevarieerde landschap nog.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 71

Informatief deel

De belangrijkste verkeersweg voor Borgloon is de N79 Sint-Truiden – Tongeren. Een tweede belangrijke verbinding is de N76 richting Kortessem en Hasselt. De intensiteit van de verkeersstromen op deze twee wegen is vrij hoog in bepaalde kernen: Rijkel, Hoepertingen, Bommershoven. Van de andere kant hebben een groot aantal van de kleine kernen een verkeersluw centrum vanwege de excentrische ligging ten opzichte van de beide verbindingswegen. Het openbaar vervoer te Borgloon is gestructureerd rond enkele verbindende buslijnen en het Belbussysteem.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 72

Informatief deel

5 Deelruimten

Kaart 28: deelruimten binnen Borgloon Deelruimten zijn samenhangende delen van de onderzochte ruimte, die door hun eigenschappen en interne structuur als één geheel kunnen onderscheiden worden. De analyse en opdeling in deelruimten biedt de mogelijkheid om de verschillende deelstructuren tegenover elkaar te plaatsen en een ruimtelijke afweging te maken. De opdeling gebeurt op basis van gelijklopende morfologische of functionele karakteristieken, of op basis van een gelijklopende ruimtelijke ontwikkeling. Deze opdeling geeft een aanduiding en is uiteraard voor discussie vatbaar. Ze is echter geen doel op zich maar een middel om de specificiteit van elke plek te vatten en de ruimtelijke ontwikkelingen te sturen. De gemeente wordt opgedeeld in drie deelruimten, die op hun beurt later kunnen opgedeeld worden in een aantal deelgebieden. Deze drie deelruimten zijn achtereenvolgens: • Deelruimte Borgloon en dorpjes (1) • Deelruimte Westplateau van de Herk (2) • Deelruimte Dorpen aan de Mombeek (3) Voor deze indeling werd gebruik gemaakt van de uitgebreide analyse die in het kader van de verschillende ruilverkavelingsoperaties uitgevoerd werd. Hier werden een aantal elementen aangereikt waarmee een deelruimte-verdeling kan gehanteerd worden, die in bijzondere mate met de landschappelijke structuur en de agrarische structuur van Borgloon rekening houdt. Deze keuze zal in het richtinggevend deel verder gemotiveerd worden in de opties en ontwikkelingsperspectieven voor de gemeente. De grenzen tussen deze deelruimten zijn geen vaste lijnen, die op niveau van een kadasterplan kunnen aangegeven worden. Deelruimten zijn aparte entiteiten met typische ruimtelijke sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen. Ruimtelijk gezien is de grens tussen deelruimten telkens een overgangszone, waar eigenschappen van beide deelruimten terug te vinden zijn. De omvang van deze overgangszone kan zowel breed als smal zijn.

5.1 “Borgloon en dorpjes”, de centrale deelruimte rond Borgloon- centrum Kaart 29: deelruimte Borgloon en Dorpjes Deze deelruimte wordt begrensd door: • In het noorden : de vallei van de Herk, de gemeentegrens in Kuttekoven, Borgloon en Kerniel; • In het oosten : het plateau tussen Borgloon-centrum en de vallei van de Mombeek, de brongebieden van de Sint-Annabeek en de Bollenbeek/Marmolbeek, en de heuvelruggen tussen Grootloon en Bommershoven; • In het zuiden : de zuidrand van het Manshovenbos, de gemeentegrens en de vallei van de Herkebeek; • In het westen : de vallei van de Herkebeek en van de Herk. Deze deelruimte is gebaseerd op de omschrijvingen van de ruilverkavelingsgebieden Wellen, Mettekoven en Grootloon. Voor Grootloon en Mettekoven betreft het de landschappelijk meest waardevolle delen van de gemeente. Het ruilverkavelingsgebied Wellen omvat gebiedsdelen van Borgloon in de deelgemeenten Kuttekoven, Borgloon en Kerniel. Deze ruimte omvat een gebied gelegen in het midden van de gemeente, waarin de volgende kernen liggen: Borgloon-structuurondersteunend hoofddorp, Gotem, Hendrieken, Voort, Broekom, Grootloon, Kerniel en Kuttekoven. Het gebied is te omschrijven als een grote vijfhoek met Borgloon-centrum er middenin. Dit gebied vormt de overgang tussen Vochtig en Droog Haspengouw.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 73

Informatief deel

Het landschap is heuvelig, met diep ingesneden valleien. Borgloon-centrum ligt op een heuveltop (verdedigingsdoeleinden ), de overige kernen liggen straalsgewijs verspreid rond deze heuveltop. Radiaal vertrekken van aan de rand van de heuvel vier beekvalleien en één heuvelig plateau (zuidoosten). Tussen deze valleien en het plateau liggen telkens wegen, die eveneens radiaal vertrekken van op de heuveltop. De nederzettingen bevinden zich alle op de valleirug van de Herk of één van haar zijbeken. Deze deelruimte kan verdeeld worden in drie grote subdeelruimten: • Borgloon-kern • De Overgang • Het Hoogstamlandschap Borgloon-kern Deze subdeelruimte is opgebouwd uit drie deelgebieden met verschillende kenmerken en van een verschillende schaal. De Historische Kern is volledig gelegen binnen het tracé van de vroegere stadswallen. Binnen deze ruimte komt een dense bebouwing voor met hoge architecturale en historische waarde. De structuur wordt gedragen door de voornaamste Middeleeuwse straten, zijnde de Graethemstraat, de Papenstraat, de SteenstraatTongersestraat, de Wellenstraat en de Kortestraat. Twee pleinen, een burgerlijk (de Markt met het Stadhuis) en een geestelijk plein (het Speelhof met de Sint-Odulphuskerk) bevinden zich op de west- oostverbinding doorheen dit centrum. Op de west-oost-as, bestaande uit Graethemstraat-Markt-Papenstraat-Speelhof-Steenstraat- Tongersestraat bevindt zich een lineair handels- en voorzieningenapparaat van gemengde aard. Deze lineaire structuur is op sommige plaatsen duidelijk onderbroken (bv. Papenstraat). De Wellenstraat is de tweede handels- en voorzieningenas, weliswaar van secundair belang. Rond het Speelhof heeft zich een deel van het horeca-apparaat geconcentreerd in de vorm van drie tavernes (waaronder één internetcafé). De stedelijke administratie is gesitueerd in een oud Kanunnikenhuis aan het Speelhof, samen met de bibliotheek. In het noordelijk deel van deze ruimte bevindt zich een schoolcomplex aan de Nieuwland. Dit gebouwencomplex neemt een groot deel van die ruimte in. Tegenover dit complex ligt een groot onbebouwd geheel, dat momenteel door volkstuinen is ingenomen. Dit onbebouwd geheel vormt samen met enkele andere nog ongebruikte gebieden, een ruimtereserve die goed geschikt is voor inbreidingsoperaties. De ontsluiting gebeurt via drie straten, namelijk de Graethemstraat, de Wellenstraat en de Tongersestraat (deze laatste enkel voor voetgangers en fietsers – éénrichtingsstraat naar buiten). Deze ruimte wordt duidelijk en leesbaar afgebakend door de Graaf, een straten- en stegengeheel dat ongeveer het tracé van de stadswallen uit de Middeleeuwen volgt.

De Gemengde Ring is een complex geheel van woonomgevingen, diensten, handel, ongebruikte ruimte en een beekvallei, dat zich uitstrekt van de Graethempoort in het westen over de Stationsstraat in het noorden naar de Tongersesteenweg in het oosten en de Nieuwe Steenweg en de Oudeberg in het zuiden. De bebouwing is hier meer verscheiden en recenter. De dragers van deze ruimte zijn de drie vernoemde straten, elk onderdeel van een historische toegangsweg naar de Middeleeuwse stad. Ten zuiden van de Historische Kern omvat deze ruimte de vallei van de Motbeek, en de kleinschalige bebouwing aan de Oudeberg en de Nieuwe Steenweg. In deze ruimte komen de meeste van de geplande woonuitbreidingen voor, hetzij in de vorm van straatverkavelingen (Koning Albertlaan, Koningin Astridlaan), hetzij in de vorm van invulling van woonuitbreidingsgebieden (Vilsterbron), ofwel in de vorm van gerichte en specifieke projecten (sociale huisvesting in de Walstraat, bejaardenhuisvesting in Begijnhof). In deze ruimte komen enkele grootschaliger voorzieningen voor: • het OCMW met kantoren, kapel, rusthuis en vernieuwende woonvormen/concepten voor ouderen en personen met nood aan zorg en/of woonbegeleiding ;

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 74

Informatief deel

• een scholencomplex in de Stationsstraat; • de stedelijke sporthal aan de Sint-Rochuslaan, met bijhorende sportvelden; • een scholencomplex aan de Tongersesteenweg. Verder is een handelsconcentratie aanwezig langs het meest westelijk gedeelte van de Tongersesteenweg (gedeelte tussen Tongersepoort en Dardanellen). De ontsluiting van deze ruimte gebeurt radiaalsgewijze, via de drie reeds vernoemde straten: Graethempoort, Stationsstraat en Tongersesteenweg. In het noordelijk deel wordt een belangrijke verbinding tussen de Tongersesteenweg en de Graethempoort gevormd door het geheel Kanunnik Daristraat/Graaf Lodewijkplein/Nieuwstraat. Het zuidelijk deel van deze ruimte wordt voor een groot deel gevormd door de vallei van de Motbeek. Het reliëf is hier opvallend, zelfs dramatisch te noemen. Binnen een afstand van 100 m (de afstand tussen het Speelhof en de bebouwing in de Motbeekvallei) is een niveauverschil van 45 m aanwezig. De grens van deze ruimte in het zuiden wordt gevormd dor het tracé van de omleidingsweg van de Tongersesteenweg, die opvallend aanwezig is in deze ruimte. De afbakening van deze ruimte wordt grotendeels gevormd door drie beekvalleien: Motbeek, Rullingerbeek en Vilsterbeek. In het noorden grens deze ruimte aan de Oude Stationsbuurt, ter hoogte van het kruispunt Stationsstraat-Guldenbodemlaan.

De Oude Stationsbuurt is geconcentreerd rond de locatie van het voormalig station van Borgloon op de Fruitspoorlijn van Tongeren over Sint-Truiden naar Zoutleeuw en Tienen. Deze ruimte is de minst gestructureerde van de drie. Ze wordt gekenmerkt door een losse verzameling van allerlei functies en activiteiten, van divers schaalniveau. Ze wordt aan drie zijden ook begrensd door een open, weliswaar deels versnipperd, maar niettemin erg kwalitatief landschap. In het westen is dat de omgeving van Kuttekoven, in het noorden en het oosten is dat de open ruimte van de Vilsterbeekvallei. De dragers van deze ruimte zijn de Sittardstraat-Stationsstraat en het voormalig Stationsplein. Het tracé van het Fruitspoor doorkruist de ruimte van West naar Oost, momenteel is een toeristisch fietspad (Fietsroutenetwerk Haspengouw) aangelegd op de spoorbedding. De volgende functies zijn hier aanwezig: • Recreatievoorzieningen FC De Jeugd, voetbalploeg; • Lokaal bedrijventerrein Ervaert; • Tingieterij Depondt; • Technische Dienst stad Borgloon; • Warenhuis Aldi; • Enkele handelszaken, o.a. Electroshop Loeners • Politiepost Ervaert; Verspreid doorheen het gebied komen een aantal woningen voor, meestal eengezinswoningen 32 van een zekere ouderdom. Verder zijn hier ook twee voormalige stroopstokerijen gelegen, de stokerij Wijnants en de stokerij Meekers. Deze gebouwen vormen opvallende en grootschalige gehelen in dit versnipperde landschap. De ontsluiting gebeurt langs de Sittardstraat en de Stationsstraat. De Westelijke Omleiding sluit net ten noorden van deze ruimte aan op de Sittardstraat, en vormt zo een bijkomende ontsluiting voor het gebied. Er blijven hier weinig open of ongebruikte ruimten over. Het Stationsplein loopt in het oosten uit in de braakliggende terreinen achter de Technische Dienst en verder naar de vallei van de Vilsterbeek. De open ruimte ten westen van het Stationsplein dringt door tot bijna op het Stationsplein, dit via een corridor gevormd door de Fruitspoorbedding.

32 Ondertussen zijn ook heel wat meergezinswoningen aanwezig.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 75

Informatief deel

Voor de oude stationsbuurt werd het RUP stationsomgeving opgemaakt dat op 16 juli 2009 werd goedgekeurd door de Deputatie. Binnen het RUP worden de mogelijkheden geboden om de stationsomgeving om te vormen tot een aangename woon- en leefomgeving waarbij de stroopfabriek centraal staat en de bestemming ervan omgevormd wordt tot openbaar nut. Binnen het plan worden een aantal strategische projectzones afgebakend en wordt het Stationsplein opgewaardeerd. Ondanks het RUP laten de effectieve ontwikkelingen om uiteenlopende redenen op zich wachten. De Overgang De tweede subdeelruimte omvat het gebied rond Kuttekoven en Kerniel. Hier wordt de ruimte gekenmerkt door de heuvelende overgang van Midden- naar Laag-België, die van west naar oost door dit gebied loopt. Het landschap is hier zeer verscheiden, met heuvels en enkele beekdalen, sterke reliëfverschillen, akkers en enkele boomgaarden, en enkele kastelen in een parklandschap (o.a. Rullingen). De beide nederzettingen Kuttekoven en Kerniel zijn duidelijk af te bakenen ten opzichte van hun omgeving. Verschillende vergezichten verrijken op veel plaatsen de landschapsbeleving, o.a. het zicht op Kuttekoven vanuit het zuiden en op Kerniel vanuit het westen. De structurerende elementen in deze nederzettingen zijn de kerkjes in het centrum van de nederzetting, de grote boerderijen (Kuttekoven) en de kleinschalige stratenpatronen (Kerniel, Kuttekoven). Kuttekoven is een zeer kleine, maar verspreide kern van boerderijen en huizen rond een kerkje op een heuveltop; De vallei van de Rullingerbeek loopt door de nederzetting. Kerniel ligt op een uitgestrekte zuidhelling aan de vallei van de Kleine Herk. De nederzetting is eveneens geschikt rond een kerk op een dominerende heuvelrand. De nederzetting strekt zich naar het noorden over een grote lengte uit. De Abdij van Colen vormt een ruimtelijk baken op de valleirand van de Vilsterbeekvallei, tegenover de heuvelsite van Kerniel. De aanwezigheid van functies en voorzieningen is eerder beperkt in deze subdeelruimte. In geen van beide nederzettingen is sprake van basisvoorzieningen. Horeca komt voor, maar deze is eerder gericht op toeristen. Het kasteel van Rullingen herbergt een taverne en een driesterrenrestaurant met hotel en feestzalen. Het bodemgebruik in deze subdeelruimte is voor het grootste deel agrarisch. De landbouw is hier sterk grondgebonden, voornamelijk onder de vorm van akkerbouw en fruitteelt op laag- en hoogstam. Te Kuttekoven komen een aantal grote boerderijen voor (veeteelt) in de kern. De Rullingerbeek is een voorname drager van de natuurlijke structuur in deze subdeelruimte. Deze beek ontspringt in Kuttekoven, en stroomt het kasteelpark van Rullingen binnen, om vervolgens de Herk te bereiken ter hoogte van de gemeentegrens met Wellen. Tot voor kort was de Rullingerbeek van een hoge waterkwaliteit. Het kasteelpark rond het kasteel van Rullingen telt een aantal zeldzame boom- en plantensoorten. Enkele hoogstamboomgaarden komen verspreid voor in de subdeelruimte. De voornaamste verkeersdragers doorheen deze subdeelruimte zijn de N76 en de N754. Een deel van de verkeersstromen kunnen via de Westelijke Omleiding (N79-N754) het centrum vermijden. Deze steenwegen zijn ook dragers voor woonfuncties geworden, getuige de lintbebouwing langs de N76. Het Hoogstamlandschap Deze subdeelruimte valt op door de hoge kwaliteit van de open ruimte: hoogstamboomgaarden, holle wegen, ongeschonden of vrij gave beekvalleien, dit alles draagt bij tot een hoge belevingswaarde van deze ruimte. Fruitteelt, gemengd hoogstam en laagstam, en akkerbouw zijn hier beeldbepalend voor de open ruimte en voor de agrarische structuur. Alhoewel vergezichten op veel plaatsen bijdragen tot de landschapsbeleving, kan men hier toch spreken van een overwegend gesloten landschap, mede door het reliëf. De kernen liggen verspreid in dit landschap, maar telkens aan de beek of op de bovenrand van de vallei. Kastelen vormen vaak het middelpunt van de kern, en zijn dikwijls essentieel onderdeel van de ontstaansgeschiedenis van de kern. De kleine dorpjes zijn vrij gaaf bewaard en vormen vaak eilanden van bebouwing in een voor de rest open en agrarisch landschap. De nederzettingen zijn alle gering van omvang. De structurerende elementen in deze nederzettingen zijn: • De kastelen en het dorpsplein (Gotem, Voort);

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 76

Informatief deel

• De kerk en enkele concentrisch gerichte straten (Broekom); • Lokale, historische verbindingswegen binnen de gemeente (Hendrieken, Broekom); • De kerk en de daarbij gelegen kleinschalige straten (Grootloon). Deze kleinschalige nederzettingen zijn ruimtelijk nog duidelijk af te bakenen. De ligging situeert zich op de valleirug, of op een duidelijke heuvelsite (Grootloon). Op sommige plaatsen is lintbebouwing ontstaan langs gemeentelijke verbindingswegen (Gotem, Voort, Hendrieken). De open ruimte wordt hier bepaald door de aanwezige beekvalleien en het open landschap. De valleien van de Herk, de Herkebeek en de Motbeek zijn in het landschap duidelijk herkenbaar en vormen groene, driedimensionale linten en banden doorheen de heuvelende agrarische ruimte. In het zuiden van deze subdeelruimte komt een groot bosgeheel voor, het Manshovenbos. Dit sluit via de vallei van de Herkebeek aan op de bebouwing van Broekom. In dit open landschap met sterk agrarisch karakter komen verspreid een reeks van menselijke bakens voor. Het zijn de kastelen en buitenhuizen, die typisch zijn voor Haspengouw. De kastelen van Gotem, Hulsberg, en Voort (kasteelboerderij en stallingen) vormen met de erbijhorende parken een structurerende reeks bakens. De aanwezigheid van functies en voorzieningen is eerder beperkt in deze subdeelruimte. Vermeldenswaard is het groeiend aantal baanwinkels van kleine en middelgrote schaal langsheen de N79 tussen de vallei van de Herk en de aansluiting met de westelijke Omleiding enerzijds en tussen de aansluiting met de Tongersesteenweg en de oostgrens van de deelruimte anderzijds. In de verschillende nederzettingen is geen structurerend handels- of voorzieningenapparaat aanwezig. De voornaamste verkeersdragers doorheen deze subdeelruimte zijn de N79 en de N784. Ter hoogte van Borgloon-centrum kruisen deze steenwegen elkaar, en dit in het historisch centrum. Een deel van de verkeersstromen kunnen via de Zuidelijke Omleiding (N79-N784) het centrum vermijden. Deze steenwegen zijn ook dragers voor woonfuncties geworden, getuige de lintbebouwing langs de N79.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 77

Informatief deel

5.2 “Westplateau van de Herk”,de plateauovergang naar de buurgemeente Sint-Truiden Kaart 30: deelruimte Westplateau van de Herk Deze deelruimte omvat in grote lijnen het gebied ten westen van de vallei van de Herk, met als kernen hierin Rijkel en Hoepertingen. Dit gebied behoort tot Vochtig Haspengouw. Het landschap is hier vlakker, meer plateau en zeker minder diep ingesneden; de hellingen zijn zachter en minder opvallend dan in de centrale deelruimte. De dorpen zijn straat- of valleidorpen, gelegen in een vlak landschap met akkers en laagstamfruitaanplantingen. De oost-west-verlopende steenweg naar Sint- Truiden is een opvallend element in het landschap, waaraan beide kernen zich geënt hebben na de aanleg van deze steenweg in de negentiende eeuw, en waar nu een ver gevorderde verlinting is waar te nemen. Deze deelruimte bezit duidelijk minder landschappelijke kwaliteiten. De laagstamfruitplantages en de recente ruilverkavelingen hebben veel kleine landschapselementen uit het landschap verwijderd, wat geleid heeft tot vervlakking en verarming. Het landschap is meer open dan in de centrale deelruimte. Ook hier vormen kastelen het middelpunt van het dorp. Deze dorpen kenmerken zich door een oude, gaaf bewaard gebleven kern, maar met recente aangroei, meestal in de richting van de steenweg. De structuurdragers in deze deelruimte worden gevormd door de N79, de vallei van de Herk/Herkebeek en de twee kastelen (Rijkel en Hoepertingen). De N79 doorsnijdt de deelruimte van oost naar west en bevindt zich tangentieel ten opzichte van de twee nederzettingen Hoepertingen en Rijkel. Ter hoogte van beide nederzettingen is deze verkeersweg sterk bebouwd met verschillende functies: wonen, handel, diensten. Het beeld dat ontstaat bij het gebruiken van de N79 als verkeersweg is een beeld van lintbebouwing van divers karakter en typologie. Waar de N79 de vallei van de Herkebeek kruist, houdt deze verlinting duidelijk op. De vallei van de Herk/Herkebeek vormt een duidelijk structurerend element voor de open ruimte. Ze snijdt van zuid naar noordoost doorheen een gemengd agrarisch landschap. De vallei heeft een asymmetrisch dwarsprofiel, waarbij de oostelijke valleiwand veel steiler is dan de andere (zie bv. ter hoogte van het gehucht Helshoven). De Golmeerzouwbeek vormt een weinig opvallende secundaire structurerende lijn tussen Rijkel en Hoepertingen. De valleien zijn kenmerkend begroeid met populieren en/of elzenbosjes. Zowel te Rijkel als te Hoepertingen bevindt een kasteel zich temidden van de oorspronkelijke dorpsstructuur. • i Te Rijkel ligt het kasteel aan de westelijke rand van wat vroeger de eerste nederzetting was aan de D. Van Leeuwenstraat. In de 19 de eeuw richtte de latere ontwikkeling zich vervolgens op de nieuw aangelegde steenweg N79, die aan beide kanten van bebouwing werd voorzien. Het geheel van kerk, kasteel, park en enkele vierkantshoeven blijven echter een dominant beeld in Rijkel. • i Te Hoepertingen vinden we eenzelfde situatie: het kasteel ligt aan de westelijke rand van wat de oorspronkelijke nederzetting was, tegenover de kerk en aan één van de oudste straten van het dorp. Ook hier is het geheel van kasteel, kerk, pastorij, vierkantshoeven en karakteristieke bebouwing rond de Kasteelstraat een opvallend beeld. Dit bebouwd geheel vormt ook de drager van de nederzetting Hoepertingen.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 78

Informatief deel

5.3 “Dorpen aan de Mombeek”, de oostelijke deelruimte op de valleirand van de Mombeek Kaart 31: deelruimte Dorpen aan de Mombeek Deze deelruimte omvat het gebied tussen de centrale “vijfhoek” en de vallei van Mombeek ( tevens de gemeentegrens met Tongeren en Kortessem ). De kernen Gors-Opleeuw, Jesseren, Bommershoven liggen in deze deelruimte. Het gebied behoort tot Droog Haspengouw. Het landschap is in deze deelruimte lineair gestructureerd, via de beekvallei die zuid-noord loopt. Aan de westzijde loopt het reliëf geleidelijk op naar de heuvels van de centrale deelruimte. Zijbeken, zoals de Sint- Annabeek en de Marmelbeek, hebben hun eigen vallei uitgeschuurd, maar deze zijvalleien zijn vlakker van verloop dan in de centrale deelruimte. De vallei van de Mombeek is een aaneengesloten gebied van weiden, beemden, populierenaanplantingen en vijvergebiedjes (o.a. te Bommershoven). Akkerbouw en weilanden bepalen hier het bodemgebruik, fruitteelt is nog slechts in mindere mate aanwezig. Het landschap heeft een hoge belevingswaarde, door de veelvuldige aanwezigheid van beekvalleien en authentieke kernen. De aanwezigheid van een groot bosgeheel in het noorden verhoogt de kwaliteit van deze deelruimte nog, zowel op landschappelijk gebied als op vlak van fauna en flora. De kernen zijn van het hoopdorptype, gelegen op de tussenplateaus of aan de rand van de vallei, maar steeds hoger dan de beek. In deze deelruimte zijn de kernen vrij gaaf bewaard, met Gors-Opleeuw als mooiste voorbeeld. De structuurdragers van deze deelruimte zijn de vallei van de Mombeek/Marmolbeek, het open plateau dat de deelruimte scheidt van de centrale deelruimte, en het bos-parken-kastelencomplex te Gors-opleeuw. IN mindere mate vormt de N79 eveneens een structurerend element. De noord-zuid verlopende vallei van de Mombeek/Marmolbeek vormt over een groot deel van haar verloop de grens tussen Borgloon en Tongeren. De vallei bakent ook de deelruimte duidelijk af, met een opvallende valleibegroeiing in de vorm van populieren, natte weiden en enkele oeverbossen en beemden. Deze begroeiing is doorheen de hele deelruimte landschappelijk een opvallend element in de voor het overige zeeropen en agrarische ruimte. De drie aanwezige nederzettingen zijn duidelijk ruimtelijk verbonden met deze vallei. Het open plateau tussen deze deelruimte en de centrale deelruimte vormt een noord-zuid verlopend geheel van open, zachtglooiende akkers en weiden, aangevuld met verspreide boomgaarden. In het noorden loopt het plateau uit in het kastelenlandschap van Gors-Opleeuw. Het open karakter wordt versterkt door de zeer geringe aanwezigheid van bebouwing, die meestal geconcentreerd is in enkele historische gehuchten (o.a. Boeshoven). Het complex van bos, kasteelparken en vier kastelen met vierkantshoeven te Gors-Opleeuw vormt een vrij unieke structuurdrager. Het is een gemengd geheel van bebouwing en aangelegde, kunstmatige groenstructuren. Enkele vierkantshoeven situeren zich in de nabijheid van de kastelen. In het zachtglooiende overgangslandschap van Droog naar Vochtig Haspengouw is dit geheel ook meteen de drager voor de woonkern Gors-Opleeuw. Deze nederzetting bestaat eigenlijk uit twee oude kernen en een gehucht, die alle gegroeid zijn rond of in de buurt van één van de vier kastelen.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 79

Informatief deel

6 Sterkten – zwakten – kansen – bedreigingen

Sterkten Zwakten Nederzettingen Gave kleinschalige dorpen en een historisch en ruimtelijk Onaangepaste recente verkavelingsstructuren kwalitatief centrum De recente verkavelingen in enkele kernen (Hoepertingen, De ruimtelijke kwaliteit van de nederzettingen is hoog. Borgloon-centrum, Rijkel) zijn eerder grootschalig en Oude structuren en historische gebouwen scheppen mono-typologisch. De opzet van het geheel past niet verblijfskwaliteit. Het kleinschalige karakter wordt niet optimaal in de bebouwde structuur. Dit heeft een negatief benadeeld door grotere, onaangepaste bebouwing – op effect op het ruimtelijk beeld van de historische enkele uitzonderingen na. deelkernen.

De deelgemeenten worden als rustige verblijfslocatie Geen leefbare kernen meer ervaren Door veroudering en jeugdvlucht ontvolken de kleinere Juist door de kleine omvang en de landelijkheid van dorpen. Het gebouwenbestand verarmt en het verschillende deelkernen worden zij als woonlocatie terug wooncomfort van de gebouwen kan beter Ongeveer de opgezocht. 2/3 van het woningpatrimonium dateert van voor 1981. 42,3% van de woningen werd gebouwd voor 1945. Er is De aanwezigheid van enkele basisvoorzieningen in enkele een acuut gebrek aan basisvoorzieningen, hierdoor kernen versterkt dit gevoel nog. De vlotte verbindingen via de worden sommige nederzettingen slaapdorpen (Rijkel, N79 en de N76 zijn hier ook een bepalende factor. Jesseren).

Hoog aantal waardevolle gebouwen en monumenten Leegstand van oudere woningen en gebouwen Het aandeel van beeldbepalende en historische gebouwen is De grootte en oppervlakte van de meeste burgerhuizen in groot. Vooral Borgloon-centrum bezit een opmerkelijk aantal Borgloon-centrum schept een leegstandsprobleem. Na monumenten en waardevolle panden. Dit draagt bij tot het vertrek/overlijden van de oorspronkelijke bewoners staan authentieke karakter van de kernen. deze panden jaren leeg. Verdere verkrotting en hogere renovatiekosten zijn het gevolg, zodat een vicieuze cirkel ontstaat. Nieuwe bewoners kiezen voor nieuwbouw.

Stationsomgeving: verlaten plek Waar vroeger een belangrijke fruitgerelateerde industriële activiteit was (siroopstokerij), met de bijhorende vervoersaccommodatie, blijft nu een verlaten plek achter. De stroopstokerijen zijn achtergelaten, het station is verdwenen en de omgeving is ruimtelijk een verward gebied. Om dit knelpunt op te lossen, werd het RUP ‘stationsomgeving’ opgemaakt dat werd goedgekeurd op 16/07/2009, doch hebben er tot op heden nog geen nieuwe ontwikkelingen plaatsgevonden. Het uitblijven van de effectieve ontwikkeling kan worden geweten aan de versnipperde eigendomsstructuur, het ontbreken van een onteigeningsplan voor de strategische projectzones, financiële draagkracht om tot onteigening over te gaan, … Het knelpunt ‘verlaten plek’ is dus nog steeds van toepassing. 33 Economie Fruitsector: grootste pool in Borgloon, maar zeer Twee grote bedrijven met regionale (en verder) kwetsbaar uitstraling Tropicana-Looza NV en de Veiling Borgloon CV zijn twee De fruitsector bepaalt sterk de agrarische activiteiten te plaatselijk gegroeide regionale bedrijven. Beide Borgloon. Secundaire activiteiten zoals verwerking, vormen grote tewerkstellingspolen te Borgloon. Beide loonwerk, verkoop materiaal en toerisme zijn sterk aanwezig. Het is een kwetsbare sector: de

33 Inmiddels werd een vergunning afgeleverd voor de herinrichting van het Stationsplein, de heraanleg is aangevat. Restauratiedossiers zijn in opmaak.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 80

Informatief deel

Sterkten Zwakten zijn nadrukkelijk aanwezig in het kleinschalige landschap. schaalvergroting leidt tot monocultuur en Beide zijn nauw verbonden met de fruitsector. ziektegevoeligheid; klimaatgrilligheden beïnvloeden te sterk de oogst; de buitenlandse concurrentie groeit en bedreigt kleine en middelgrote bedrijven. Sinds 1997 geen vrije bedrijfspercelen meer binnen Hoogstaande landbouwstructuur als KMO-zone tewerkstellingspool Het laatste bedrijf op Ervaert werd opgericht in 1997. Er is Ruim 79% van de oppervlakte heeft de bestemming geen aanbod meer aan uitgeruste bedrijfspercelen sinds 7 agrarisch gebied, en wordt ook zo gebruikt. De diversiteit jaar. Dit creëert een gevaarlijk non-aanbod , dat Borgloon in de landbouw, de vruchtbare bodem en de gunstige als vestigingsplaats voor lokale bedrijven niet aantrekkelijk, ligging dichtbij de afzetplaatsen zorgen voor een sterke en en zelfs onmogelijk maakt. kwaliteitsvolle structuur.

Geen aanbod meer aan KMO zone voor niet Klein centrum met basisvoorzieningen fruitgerelateerde bedrijven Borgloon-centrum bezit een aantal basisvoorzieningen voor de eigen bevolking. Convenience, shopping en specialty zijn De bestaande bedrijventerreinen zijn volledig bezet. Het aanwezig, maar met instandhoudingsproblemen. De nieuwe bedrijventerrein aan de fruitveiling is enkel voor inpassing van de kleinhandelsstructuur in het historisch fruitgerelateerde bedrijven. Dit betekent dat er geen centrum is behoorlijk. Inzake convenience koopt 78% van de ruimte is voor herlokalisatie van bestaande of oprichting inwoners te Borgloon zelf. van nieuwe niet-fruitgerelateerde bedrijvigheid. Dit creëert een gevaarlijk non-aanbod, dat Borgloon als vestigingsplaats voor lokale bedrijven niet aantrekkelijk, en zelfs onmogelijk maakt, waardoor bovendien de problematiek van de zonevreemde bedrijven moeilijk raakt opgelost. Problematiek van zonevreemde bedrijven niet geheel

opgelost Vandaag bestaan er in Borgloon nog een aantal (deels) zonevreemde gelegen bedrijven, bedrijven met planologische problemen. Zowel vanuit het oogpunt van de bedrijfsvoering op zich als vanuit ruimtelijk oogpunt vanuit de omgeving dient hiervoor een gepaste planologische oplossing te worden uitgewerkt. 34 Toerisme-recreatie Waardevolle en kwalitatief hoogstaande open ruimte Valleien niet toegankelijk voor de toerist Het agrarisch landschap bezit een hoge verblijfs- en De vele aanwezige valleien bezitten een hoog recreatieve waarde. Ook de aanwezige natuurpotentieel, en zijn bijgevolg een belangrijke natuurgebieden, alhoewel niet alle ontsloten, hebben toeristische troef. De valleien bezitten onvoldoende hoge toeristische potentie. In de open ruimte zijn de ontsluitingsmogelijkheden in de vorm van dwarse en hoogstamboomgaarden het attractieve element. Samen evenwijdige padenstructuren. Het gebruik als met de KLE’s maken zij de open ruimte tot een landbouwgrond of de aanwezigheid van private hoogwaardig geheel met traditionele kenmerken. kasteelparken zijn hier vaak de oorzaak van. Historische relicten: gebouwen, wegen, industriële Toeristisch erfgoedpotentieel bedreigd door verval archeologie De stroopstokerijen te Borgloon hebben momenteel geen gebruik dat aangepast is aan hun potentieel en De ruimte te Borgloon staat vol met historische erfgoedwaarde. Invullingen in de commerciële sector constructies: gebouwen, wegen, kleinschalige elementen, verhinderen een volwaardige toeristische ontsluiting. enz. De aldus gevormde structuur bezit een hoge Leegstand hypothekeert het toekomstig gebruik door belevingswaarde en grote geschiedkundige inhoud. De risico op verval en achteruitgang van gebouwkwaliteit. ontsluiting van dit areaal is aanwezig, maar nog niet optimaal. Heropleving van de wijncultuur

Sedert een tiental jaar is de wijncultuur teruggekeerd naar

34 Het kan niet de bedoeling zijn om na BPA ZVB I en BPA ZVB II nog eens x-aantal rondes RUP zonevreemde bedrijven op te maken. Doch het is aangewezen om minstens te voorzien in een ‘laatste ronde RUP ZVB’, waarin voor alle bedrijven duidelijke uitspraken gedaan kunnen worden. Indien daarna zonevreemde bedrijven te groot worden op hun huidige locatie dient in eerste instantie er gezocht te worden naar herlocatie naar een lokaal bedrijventerrein. ‰ zie ook richtinggevend deel

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 81

Informatief deel

Sterkten Zwakten Borgloon. Landbouwers schakelen over op druiventeelt, de Loonse Wijngilde produceert elk jaar kwaliteit en kwantiteit aan wijn. De daarrond verweven activiteiten (wijnfeesten, wijnproeverijen, themabezoeken, enz.) zijn een belangrijke troef. Goed uitgebouwd fiets- en wandelroutenetwerk

Borgloon is toegetreden tot het Fietsroutenetwerk Haspengouw. Het Grote Routepadennetwerk doorkruist Borgloon met twee wandelpaden. Samen met een aantal gemeentelijke routes en themawandelingen vormt dit een krachtige en veelzijdige structuur voor streekverkenning. Natuur Kasteelparken en hoogstamboomgaarden met rijke fauna Valleigronden soms in gebruik door landbouw, soms en flora bebouwd Beide elementen uit de natuurlijke structuur zijn van De rijke bodem zorgt voor een intensieve en veelvuldig menselijke oorsprong. Toch bezitten ze rijke waarde aan aanwezige landbouw. Ook in de valleigebieden, waar planten en dieren. Ze doen dienst als stapstenen (de het conflict met de natuurwaarden van de beekvalleien parken) of als corridors (de boomgaarden) in de open het grootst is. Sommige gehuchten en nederzettingen ruimte. (Broekom o.a.) nemen gedeeltelijk valleigronden in. Dit alles gebeurt op onaangepaste wijze, zodat de natuurlijke structuur hier onderbroken wordt. Nog grote aanwezigheid van KLE’s Biotopen gaan verloren door intensieve landbouw (o.a. hoogstamboomgaarden) In enkele gebieden komen nog veel KLE’s voor. We vinden deze kleinschalige natuurelementen vooral ten zuiden van De intensivering en de doorgedreven Borgloon-centrum, te Kuttekoven, Kerniel, Gotem en ook grootschaligheid van de landbouw hebben de nog in de valleigebieden van de Mombeek. Ze zijn van groot hoogstam teruggedrongen. Laagstamfruit wordt nu belang voor de natuurlijke structuur. Het gaat over holle beschouwd als een economische teeltwijze. Maar ook de wegen, bomenrijen, grachten, poelen, graften. KLE’s gaan achteruit: graften worden omgeploegd, hagen gerooid en houtkanten omgehakt. Het landschap verarmt hierdoor en de natuurwaarde daalt. Rijk netwerk beekvalleien met +/- gaaf karakter Herk en Mombeek doorsnijden het Loonse landschap met een groot aantal zijbeken. De valleien van deze grote en kleine beken zijn vaak duidelijk in het landschap aanwezig vanwege het reliëf of de begroeiing. Bijna alle valleien komen als groengebieden voor op het gewestplan. Het geheel is een vrij ongeschonden netwerk van natuurrijke valleien.

Aanwezigheid van unieke grasflora op kalkrijke bodem In een bepaald gebied rond Borgloon-centrum komen verspreid in de natuur kalkrijke graslanden voor. Deze biotoop is uniek voor Haspengouw en zorgt voor een grote soortenrijkdom aan planten

Verkeer en vervoer Geen zware doorgaande verkeersstromen Teveel doorgaand verkeer in centrum van Borgloon De N79 fungeert als doorstroomweg voor een groot deel Niet alle verkeersbewegingen op klein-regionaal vlak van het doorgaande verkeer. De meeste dorpskernen zijn mogelijk zonder door het centrum van Borgloon te hebben geen last van zware doorgaande verkeersstromen. rijden. Vooral de verbinding noord-zuid richting Hasselt- Diepenbeek-Genk laat nog te wensen over. Dit zorgt voor verkeersoverlast in het centrum van Borgloon. Voor 2/3 omleidende verkeersstructuur rond Borgloon- Onvolledige openbaar-vervoer-verbindingen centrum De busverbindingen met het centrum van de

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 82

Informatief deel

Sterkten Zwakten De westelijke Omleiding en de zuidelijke provincie (HasseltGenk-Diepenbeek) laten te wensen omleidingsweg van de N79 vangen veel van het over. Te lage frequentie of overstapmomenten die te vaak doorgaand verkeer op. De verbindingen van op deze voorkomen en te lang duren zijn hiervoor structuur met de verder gelegen gemeenten zijn goed. Het verantwoordelijk. Verder is er enkele een vloeiende centrum wordt van op deze omleidende structuur goed aansluiting bus-trein ( met busbeïnvloeding ) in het station ontsloten. van Sint-Truiden. Bepaalde steenwegen niet aangepast aan verkeersstromen Bepaalde delen van de N79 zijn nog niet aangepast aan de bijwijlen zware verkeersstroom. Het gaat hier over het ontbreken van vrijliggende fietspaden, aangepaste kruispunten, aangepaste busaccommodatie, inrichting van doortochten. Het aantal verkeersongevallen met ernstige kwetsuren of doden is hier dan ook nog altijd hoog. Conflict landbouwverkeer-doorgaand verkeer In bepaald perioden van het jaar ontstaat er een conflict tussen het langzame landbouwverkeer en het doorgaand gewoon verkeer. In de fruitoogstperiode (juni-september) is dit het opvallendst. De N79 fungeert voor beide verkeersstromen als verbindende weg (landbouwverkeer richting fruitveilingen Sint-Truiden bv.)

Kansen Bedreigingen Nederzettingen Inspelen op de woonvraag van de eigen bevolking Stadsdruk vanuit nabije steden De aantrekkelijkheid van de kleine kernen kan Het gevaar bestaat dat een ongeregelde en uitgespeeld worden als troef voor de eigen bevolking. ongestructureerde stadsvlucht ontstaat vanuit de nabije Landelijk wonen in rustige kernen is een concept dat voor stedelijke gebieden vanwege de te grote druk op het Borgloon en haar eigen bevolking kan uitgespeeld worden stadsweefsel. Deze druk kan ongunstige effecten hebben op door middel van verschillende woonvormen voor alle lagen de originele structuren van de nederzettingen. Juist deze en leeftijden in de bevolking. kwaliteit is de aantrekking van de gemeente. Samengaan van wonen en toerisme op zeer intensieve Teloorgang van historisch patrimonium wijze De renovatiekosten liggen door de omvang van de Door de kleinschaligheid en de toeristische waarde van de meeste gebouwen vaak te hoog voor private initiatieven, nederzettingen, raken wonen en toerisme elkaar vaak, op zelfs met subsidiëring vanwege de overheid. wederzijds bevruchtende wijze. Dit is uniek voor Projectontwikkelaars die willen investeren in Haspengouw. Het is juist deze factor die een grote Borgloon kiezen voor het creëren van meerdere toeristische troef vormt in veel buitenlandse regio’s met een wooneenheden gespreid over verschillende percelen vergelijkbaar patrimonium. waardoor de eigenheid van de historische gebouwen verloren gaat. Economie Sleutelrol in fruitsector Opgang grondloze teelten Als centrum van de fruitteelt bezit Borgloon een De grondloze teelt van bessen, aardbeien en planten aantal primaire en secundaire activiteiten die hiermee groeit. Meestal vinden deze teelten plaats onder glas of verband houden. Een hoge graad van self-sustainability kappen. Dit vormt een storend element in het wordt bereikt door deze activiteiten in stand te houden en hoogwaardig landschap. te versterken. Zo ontstaat een kleine synergie. Attractiviteit tegenover de stedelijke gebieden is zwak Sint-Truiden en Tongeren vormen twee aantrekkingspolen van een heel ander schaalniveau. Bedrijven, ook lokale, vestigen zich in deze stedelijke gebieden vanwege de betere randvoorzieningen. Vanwege het totaal ontbreken van uitgeruste

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 83

Informatief deel

Kansen Bedreigingen bedrijfspercelen in Borgloon zijn zelfs de lokale bedrijven gedwongen om uit te wijken naar deze stedelijke gebieden. De druk van de dominante kleinstedelijke gebieden op het intermediaire Borgloon is bijgevolg zeer groot, economische groei is bijna onmogelijk. Aanzuigkracht stedelijke gebieden inzake winkelgebeuren Op vlak van (recreatief) winkelen, vormen Sint- Truiden en Tongeren een grote bedreiging. Beide steden hebben een aantal troeven (attractief centrum, sterke handelsstructuur, aantrekkelijke inrichting openbaar domein. Borgloon wordt hierdoor weggedrukt naar een tweederangspositie, waar enkel nog convenience behoorlijk scoort Toerisme-recreatie Netwerkvorming met buurgemeenten en twee Toerisme wordt soms bedreigd door concurrentie met stedelijke gebieden landbouw en economie Een toeristische visie waarbij geheel Haspengouw zijn Onvoldoende positief (zelf)beeld van het kleinschalig troeven uitspeelt kan opgestart worden. Complementaire streektoerisme zorgt voor weinig leefbare structuren. De activiteiten en evenementen kunnen de beeldvorming van drang naar grootschaligheid of miskenning van de de regio versterken. Borgloon kan op zijn troeven inspelen en streekeigen troeven (kastelen, wandelen en fietsen, natuur, aanvullend werken ten opzichte van de twee buursteden. fruit, ...) leidt tot niet-leefbare situaties. Economisch gezien is de toeristische sector nog niet volwaardig leefbaar. Cultuur- en natuurtoerisme Conflict landbouw en toerisme Waar Borgloon vooral kleinschalig cultuurtoerisme en Enerzijds komt hier de bedreiging terug die onder de volwaardig natuurtoerisme moet promoten, kan de hoofding “natuur ” reeds werd aangehaald: het conflict component cultuur gezocht worden in de tussen de economische belangen en het medegebruik cultuursterke steden als Sint-Truiden en Tongeren. Zij van de ruimte. Anderzijds is de landbouw noodzakelijk geven een extra toeristische aantrekkingskracht en om een waardevol cultuurlandschap te bekomen dat zorgt vormen een meerwaarde – gelet op de beperkte afstand. voor de nodige afwisseling in de open ruimte. Borgloon als instapplaats voor bezoek aan naburige Handhavingspositie blijft een probleem cultuursteden Temidden van twee eveneens erg toeristische steden In het te creëren netwerk voor Haspengouw vormt heeft Borgloon het moeilijk zich te handhaven. Tongeren Borgloon een ideale instapplaats voor met het project Pliniusbronnen en Sint-Truiden met de streekverkenning. Het verblijfstoerisme en fietstoerisme abdijsite vormen “geduchte” concurrenten. Gevaar voor bieden mogelijkheden in die richting. Fietsen en polarisering en verlies aan toeristische wandelen vanuit Borgloon, verkenning van de naburige aantrekkelijkheid op breed vlak steden vanuit Borgloon: hier rond kan een eigen visie met acties opgezet worden. Natuur Grensoverschrijdend werken rond beekvalleien Verlies waterkwaliteit in beekvalleien De Herk en de Mombeek vormen gave, natuurrijke In het hele stroomgebied van de Herk en de Mombeek komt grensstructuren met buurgemeenten. Hier schuilt de dit probleem voor. Lozingen van ongezuiverd rioolwater, mogelijkheid om een grensoverschrijdend regelmatig werkende overstorten van RWZI’s, en tenslotte natuurnetwerk, maar ook een recreatief netwerk uit overbemesting en afspoeling van de akkers zijn de te bouwen. De potentie voor de regio Haspengouw is oorzaken. hier hoog. De natuurlijke structuur kan zo geoptimaliseerd worden. Kasteelparken en bossen verenigen tot netwerk van Opdringen van landbouw biotopen De visie van het hogere planningsniveau benoemt In geheel Zuid-Limburg of Haspengouw komen de Haspengouw tot groot aaneengesloten kasteelparken voor. Deze eilanden van fauna en flora landbouwgebied van provinciaal belang. Dit kan een kunnen mits ecologisch beheer uitgroeien tot een bedreiging inhouden van de natuurlijke structuren, indien regionaal biotopennetwerk. Op schaal van Borgloon er geen evenwicht gevonden wordt tussen de noden van de bezitten deze parken de potentie om de “genenpool” te landbouw en het behoud van KLE’s en rijke biotopen (bv.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 84

Informatief deel

Kansen Bedreigingen worden voor de gemeente. hoogstamboomgaarden). Verkeer en vervoer Doorgaand verkeer wordt opgevangen buiten de KMO-terrein Herten (Wellen) gemeentegrenzen Dit buiten de gemeente gelegen terrein moet volgens de visie van Wellen ontsloten worden via de N777. Dit creëert Borgloon heeft weinig last van veel doorgaand verkeer van overlast voor Hoepertingen via deze intergemeentelijke buiten de gemeente. Enkel de N79 is een regionale verbindingsweg. Het gaat hier ook nog eens over verbinding. Het verkeer wordt ook opgevangen buiten de voornamelijk zwaar vervoer. Indien een herprofilering van dicht bebouwde centrumstraten. Geen enkele historische de N777 biet mogelijk is op korte termijn, kan een andere kern wordt doorsneden door een grootschalige ontsluiting onderzocht worden. verbindingsweg

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 85

Informatief deel

7 Prognoses en behoeften

7.1 Demografische ontwikkelingen en prognoses

7.1.1 Bevolkings- en gezinsevolutie van Borgloon Bevolkingssamenstelling en –evolutie 35 De bevolking in Borgloon vertoont volgende kenmerken : • Borgloon telde op 1/1/2012 10.495 inwoners. • In onderstaande tabellen wordt de leeftijdsopbouw van de bevolking weergeven. Daaruit blijkt dat Borgloon een verouderende bevolking heeft:

• Opvallend in Borgloon is dat een positief migratiesaldo zorgt voor de bevolkingsgroei, de natuurlijke groei is negatief. Vanaf 2003 is het (intern) migratiesaldo sterk beginnen toe te nemen. Deze heeft geleid tot een toename van het bevolkingsaantal.

Gezinssamenstelling en –evolutie

35 Bron: www.limburg.incijfers.be

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 86

Informatief deel

Het aantal Huishoudens in Borgloon is gestaag toegenomen. Samen met het beperkt aantal bijkomende inwoners heeft dit geleid tot een gezinsverdunning. De gemiddelde gezinsgrootte in 2010 bedraagt 2,47. Deze gezinsgrootte sluit aan bij de gemiddelde gezinsgroottes van de streek (Zuid-Limburg: 2,47) en is kleiner dan het provinciale gemiddelde (Limburg: 2,54).

De gezinsverdunning wordt veroorzaakt door twee elementen. Enerzijds is ze het gevolg van de algemene vergrijzing van de bevolking, in combinatie met het feit dat ouderen gemiddeld in veel kleinere huishoudens wonen (kinderen het huis uit, veel weduwen/weduwnaars) dan kinderen (wonend bij hun ouder(s)). Maar anderzijds is er ook sprake van een voortdurende “echte” gezins-verdunning, als gevolg van meer alleenstaanden en eenoudergezinnen (al dan niet na scheiding) en minder gezinnen met veel kinderen.

7.1.2 Bevolkings- en gezinsprognose 36 Gesloten bevolkingsprognose – prognose woonbehoefte In functie van het bijkomend aantal te voorziene woningen wordt in de herziening van het RSPL gekeken naar de evolutie van de gezinnen volgens de natuurlijke aangroei. De evolutie betreft een gesloten prognose waarbij geen rekening gehouden wordt met inwijking. De evolutie wordt bekeken voor twee periodes, de periode 2007-2012 en de periode 2012-2017. Voor de gemeente Borgloon wordt geschat dat er in de periode 2007-2012 179 gezinnen zullen bijkomen . In de periode 2012-2017 worden er nog eens 71 gezinnen bijkomend verwacht. Deze prognoses over het aantal bijkomende gezinnen geven een indicatie over het aantal bijkomende wooneenheden dat voorzien moet worden. De buitengebiedgemeenten kunnen, bijkomend bij de geraamde behoefte vanuit de natuurlijke aangroei, bijkomende woningen realiseren in functie van het voeren van een woningbeleid voor specifieke doelgroepen . Gemeenten die hun bindend sociaal objectief nog niet hebben gerealiseerd, kunnen kleine woonprojecten voor sociale huur- en koopwoningen realiseren. Het is eveneens gewenst dat een minimumpercentage aan sociale woningen voor de huisvesting van doelgroepen met een specifieke zorgbehoefte wordt voorzien. Aan Borgloon worden 46 woningen in functie van het specifieke doelgroepenbeleid toegewezen, dit aandeel bijkomende woningen komt bovenop de behoefte voor de natuurlijke aangroei.

36 Bron: Actualisatie Ruimtelijk Structuurplan Provincie Limburg (definitief vastgesteld door de Provincieraad op 16 mei 2012): p. 95 en tabel p.96

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 87

Informatief deel

Conclusie: Binnen het partieel gewijzigde RPSL wordt een beperkte bijkomende woonbehoefte voor Borgloon begroot van 179 eenheden in 2007-2012, 71 in 2012-2017 en een bijkomende toewijzing van 46 woningen voor specifieke doelgroepen.

7.2 Ruimtelijke behoeften

7.2.1 Woonbehoeften Behoefte aan bijkomende woongelegenheden Voor de behoefte aan bijkomende woongelegenheden gaan we uit van de provinciale taakstelling. In het ruimtelijk structuurplan Provincie Limburg (RSPL) wordt voor de gemeente Borgloon de woonbehoefte geraamd op 179 wooneenheden voor de periode 2007-2012 en 71 voor de periode 2012-2017. (zie hieronder) Daarnaast kan Borgloon, bijkomend bij de geraamde behoefte vanuit de natuurlijke aangroei, nog eens 46 woningen bijkomend realiseren in functie van het specifieke doelgroepenbeleid (sociale woningen, huisvesting van doelgroepen met een specifieke zorgbehoefte (senioren)). Provinciale taakstelling Gesloten bevolkings- en gezinsprognose In functie van het bijkomend aantal te voorziene woningen wordt in de herziening van het RSPL gekeken naar de evolutie van de gezinnen volgens de natuurlijke aangroei . De evolutie betreft een gesloten prognose waarbij geen rekening gehouden wordt met inwijking. De evolutie wordt bekeken voor twee periodes, de periode 2007-2012 en de periode 2012-2017 . Voor de gemeente Borgloon wordt geschat dat er in de periode 2007-2012 179 gezinnen zullen bijkomen. In de periode 2012-2017 worden er nog eens 71 gezinnen bijkomend verwacht. Deze prognoses over het aantal bijkomende gezinnen geven een indicatie over het aantal bijkomende wooneenheden dat voorzien moet worden. (Bron: ontwerp actualisatie ruimtelijk structuurplan Limburg (juni 2011): p. 89 en tabel p.90) De buitengebiedgemeenten kunnen, bijkomend bij de geraamde behoefte vanuit de natuurlijke aangroei, bijkomende woningen realiseren in functie van het voeren van een woningbeleid voor specifieke doelgroepen . Gemeenten die hun bindend sociaal objectief nog niet hebben gerealiseerd, kunnen kleine woonprojecten voor sociale huur- en koopwoningen realiseren. Het is eveneens gewenst dat een minimumpercentage aan sociale woningen voor de huisvesting van doelgroepen met een specifieke zorgbehoefte wordt voorzien. Borgloon kan bovenop de geraamde behoefte bijkomende woningen voor de natuurlijke aangroei nog eens 46 woningen bijkomend realiseren in functie van het specifieke doelgroepenbeleid. (Bron: ontwerp actualisatie ruimtelijk structuurplan Limburg (juni 2011): p.143) Totaal aantal bijkomende woningen = 179 (2007-2012) + 71 (2012-2017) + 46 (specifieke doelgroepen) = 296 woningen

Open bevolkings- en gezinsprognose Een open bevolkingsprognose houdt ook rekening met migraties, en – zeker op gemeentelijk niveau – hebben deze vaak een grotere impact op de bevolkingsdynamiek dan de natuurlijke evolutie. Dit wordt nog versterkt door het feit dat de migratiesaldi zeer leeftijdsspecifiek zijn, en daardoor ook impact hebben op het geboorten- en sterftecijfer. Een gesloten prognose geeft daardoor vaak een weinig realistisch beeld van de te verwachten demografie. Maar het migratiepatroon is (logischerwijs) ook veel variabeler en moeilijker te voorspellen dan de natuurlijke bevolkingsevolutie. Op gemeentelijk niveau kan bv. het al dan niet op de markt komen van één groot woningbouwproject of grote verkaveling al bepalend zijn voor een positief of negatief migratiesaldo.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 88

Informatief deel

Met de onzekerheden omtrent de evolutie van het migratiesaldo in het achterhoofd, werd door de Studiedienst van de Vlaamse Regering (SVR) een open bevolkings- en huishoudensprognose uitgevoerd voor alle Vlaamse gemeenten, en dus ook voor Borgloon.

bevolkingsaantal 2011- 2020

11100

11000

10900

10800

10700

10600

10500 bevolkingsaantal 2011- 2020 10400

10300 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Figuur 7-1: Prognose bevolkingsaantal (Bron: SVR: gemeentelijke profielschets Borgloon)

Aantal Huishoudens

4650 4600 4550 4500 4450 4400 4350 4300 4250 4200 Aantal Huishoudens 4150 4100 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Figuur 7-2: Prognose aantal Huishoudens (Bron: SVR: gemeentelijke profielschets Borgloon) Dankzij het positief migratiesaldo valt de open bevolkingsprognose van Borgloon aanzienlijk hoger uit dan de gesloten prognose. Het aantal huishoudens zou van 2012 tot 2017 toenemen met 194 eenheden i.p.v. met slechts 71 eenheden. Verder kijkend tot 2020 bedraagt dit aantal bijkomende huishoudens ten aanzien van 2012 zelfs 258 eenheden. Hieruit blijkt duidelijk dat de migratie voor de stad Borgloon een grote invloed heeft op de woningbehoefte.

Bepaling vrijkomend aanbod langs uitgeruste weg en in leegstaande woningen Methodiek: In een eerste stap wordt het woningaanbod ingeschat dat zich bevindt in (deels) onbebouwde percelen langs uitgeruste weg en in leegstaande woningen, en dat binnen de beschouwde plan-periode zal vrijkomen. Hierbij moet rekening gehouden worden met het feit dat dit potentieel woningaanbod niet in zijn geheel op korte/middellange termijn zal vrijkomen. Om allerlei redenen komen bebouwbare percelen niet op korte termijn op de markt: voorbehouden voor kinderen of kleinkinderen, erfeniskwesties, pachtcontracten van landbouwers, bodemvervuiling, slechte ontsluiting,… De zgn. realisatiegraad verhoogt

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 89

Informatief deel

weliswaar naarmate de bouwgrond duurder wordt (interessanter om te verkopen, meer potentiële kopers) en kan enigszins opgedreven worden door een stimulerend overheidsbeleid (bv. een bouwverplichting binnen x jaar in verkavelingen,…). Maar de mate en snelheid van bebouwing van kavels valt in Vlaanderen, vanwege het dominant privaat grondbezit, hoe dan ook grotendeels buiten de greep van de overheid. Bij de confrontatie tussen vraag en aanbod worden twee scenario’s bekeken, op basis van een verschillende set van realisatiegraden. Het eerste scenario volgt het Besluit van de Vlaamse Regering van 1/9/2009 “tot bepaling van nadere regels voor de vaststelling tussen de woningbehoefte en het bouwpotentieel”, dat volgende realisatiegraden oplegt: - In verkavelingen: 75% op 10 jaar - Langs uitgeruste weg buiten verkavelingen: 45% op 10 jaar Maar in vergelijking met de reële realisatiegraden die de jongste decennia in Vlaanderen konden vastgesteld worden, zijn dit zeer hoge cijfers. In de praktijk lag de realisatiegraad in verkavelingen eerder rond de 50% op 10 jaar. Dit lage cijfer wordt veroorzaakt door oudere (maar niet-vervallen) verkavelingen, waarvan de meeste kavels effectief bebouwd zijn, maar de resterende kavels wel verkocht zijn maar als reserve aangehouden worden (meestal als erfenis voor kinderen of kleinkinderen) of als tuin, paardenweide, schapenweide e.d. worden gebruikt. Bij nieuwe verkavelingen ligt de realisatiegraad op korte termijn doorgaans wel hoog (75% of meer op 10 jaar). De realisatiegraad van onbebouwde percelen buiten verkavelingen ligt slechts op ca. 25%. Vaak zijn dit landbouwpercelen waarop nog pachtcontracten lopen en die vanwege hun afmetingen niet onmiddellijk bebouwbaar zijn. De gemiddelde realisatiegraad ligt uiteraard ook laag op bebouwbare delen van reeds bebouwde percelen. In beide gevallen is eerst een (her)verkaveling noodzakelijk. Er werd in het besluit van de Vlaamse regering met opzet gekozen voor (onrealistisch) hoge realisatiegraden om het aansnijden van de open ruimte (in casu woonuitbreidingsgebieden) maximaal tegen te gaan. Maar anderzijds bevindt een aanzienlijk deel van het aanbod langs uitgeruste weg zich in woonlinten en in de meer perifere delen van de woonkernen. De wenselijkheid om het opvullen van dergelijke kavels te stimuleren – door het opleggen van een hoge realisatiegraad – ten nadele van bv. volledig ingesloten woonuitbreidingsgebieden nabij een dorpskern kan in vraag worden gesteld. Daarom werd in een tweede scenario uitgegaan van de trendmatige realisatiegraden van 50% in verkavelingen en 25% buiten verkavelingen. Het aantal vrijkomende kavels wordt ingeschat per periode van 5 jaar tussen 2012-2017, zoals de woningbehoefte. De realisatiegraden op 10 jaar komen overeen met volgende percentages na resp. 5 en 15 jaar: - 25% op 10 jaar: 13,4% op 5 jaar, 35,0% op 15 jaar volgens de lage realisatiegraad in ‘niet verkavelingen’ - 45% op 10 jaar: 25,8% op 5 jaar, 59,2% op 15 jaar volgens de hoge realisatiegraad in ‘niet verkavelingen’ - 50% op 10 jaar: 29,3% op 5 jaar, 64,6% op 15 jaar volgens de lage realisatiegraad in verkavelingen - 75% op 10 jaar: 50% op 5 jaar, 87,5% op 15 jaar de hoge realisatiegraad in verkavelingen Vervolgens wordt het vrijkomend aanbod langs uitgeruste weg – volgens de twee scenario’s – afgewogen tegen de woningbehoefte over de overeenkomstige periodes van 5 jaar, en dit volgens de gesloten en de open huishoudensprognose . Het saldo dat aldus bekomen wordt, is de resterende woningbehoefte die nog moet gerealiseerd worden door het aansnijden van grotere gebieden. Hierbij gebeurt een prioriteitsbepaling tussen de verschillende gebieden in functie van hun praktische realiseerbaarheid en hun ligging, waarbij gestreefd wordt naar maximale inbreiding en kernversterking.

Berekening voor Borgloon In onderstaande tabel wordt aangegeven wat bovenstaande concreet betekent voor Borgloon.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 90

Informatief deel

Tabel e: Raming aantal vrijkomend percelen langs uitgeruste wegen periode 2012-2017 Aantal vrijliggende percelen (31-12-2010)

verkaveling Buiten verkaveling totaal 221 475 696

Hoge realisatiegraad 2012-2017

verkaveling Buiten verkaveling totaal 111 123 234

Lage realisatiegraad 2012-2017

verkaveling Buiten verkaveling totaal 65 64 129 Uit de tabel blijkt dat er rekening houdend met een hoge realisatiegraad in totaal 234 bijkomende kavels op de markt zullen komen en dat er rekening houden met een (realistischere) lage realisatiegraad 129 bijkomende kavels op de markt zullen komen. De gemeente Borgloon kent volgens de gesloten prognose in de planperiode 2012-2017 een behoefte aan 71 bijkomende wooneenheden, dit aantal kan in functie van het doelgroepenbeleid vermeerderd worden met 46 woonheden wat het totaal op 117 brengt. Volgens een open prognose kent Borgloon een behoefte van 194 wooneenheden in de planperiode 2012- 2017. Uit Tabel e: Raming aantal vrijkomend percelen langs uitgeruste wegen periode 2012-2017 blijkt dat er voor een hoge en lage realisatiegraad respectievelijk 234 en 129 kavels op de markt zullen komen in de periode 2012-2017. Conclusie: Uitgaand van een gesloten bevolkingsprognose wordt er volgens de hoge realisatiegraad een overaanbod van 163 kavels langs uitgeruste wegen op de markt gebracht om aan de eigen behoefte van Borgloon te voldoen, volgens de lage realisatiegraad bedraagt dit overaanbod 58. Uitgaand van een open bevolkingsprognose volstaat het aantal vrijkomende kavels langs uitgeruste wegen niet om aan de vraag te voldoen bij een lage realisatiegraad, er is dan een tekort van 64 wooneenheden; bij een hoge realisatiegraad is er een overaanbod van 40 wooneenheden. Gezien Borgloon een buitengebied gemeente is dient er van de gesloten prognose te worden uitgegaan. In dat geval kan de noodzaak tot het nemen van planologische initiatieven door de stad Borgloon (opmaak RUP’s, ontwikkeling verkavelingen in eigen beheer, …) dus niet gemotiveerd worden, bestaat er geen noodzaak om nieuwe binnengebieden in woongebied / woonuitbreidingsgebied aan te snijden. Bovendien kunnen er binnen het RUP Vilsterbron, binnen het RUP Centrum (in ontwerp) en binnen het RUP Stationsomgeving nog een groot aantal wooneenheden gerealiseerd worden. Het is voor Borgloon op dit moment, voor de planperiode 2012-2017 op basis van voorliggende behoefteramingen niet mogelijk om de prioriteitsaanduiding van de wooninbreidingsgebieden te herzien, om nieuwe woonuitbreidingsgebieden aan te snijden of zelf een actieve rol te spelen om binnenliggende woongebieden tot ontwikkeling te brengen

Behoefte aan sociale huur- en koopwoningen Een deel van de hierboven genoemde provinciale taakstelling dient ingezet te worden voor de sociale huisvesting. Borgloon telde op 31.12.2007 (volgens gegevens van de VMSW) 87 sociale huurwoningen. In augustus 2010 werden 86 sociale koopwoningen geteld.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 91

Informatief deel

Het Grond- en pandendecreet, dat sinds 1 maart 2009 van kracht is, bepaalt volgend objectief inzake sociale woningen voor Borgloon 37 : - Borgloon moet tegen 2020 71 sociale huurwoningen extra voorzien en 9 bijkomende tegen 2025; - Het objectief betreffende sociale koopwoningen is in tegenstelling tot dit voor huurwoningen onderworpen aan een bottom-up procedure en maakt dat het provinciebestuur een verdeling opstelt aan de hand van voorstellen door de gemeenten. Rekening houdend met het aantal huishoudens in Borgloon en de behoeften worden aan Borgloon 37 sociale koopwoningen toebedeeld. 38 Onderstaande tabel geeft een overzicht van gerealiseerde en geplande sociale woningen sinds de nulmeting: Tabel f: overzicht gerealiseerde en geplande sociale woningen sinds de nulmeting 39 Gerealiseerd Gepland Huurwoning 6 76 Koopwoningen 16 16 Kavels -- 15

Behoefte aan woningen voor specifieke doelgroepen: bejaardenhuisvesting Oudere één- en tweepersoonsgezinnen (waarvan we een toename verwachten) wensen normaal kleinere woningen dan jonge gezinnen met kinderen (waarvan de prognose een afname laat zien). Bovendien zal het aantal oudere alleenstaanden toenemen. Er kan dus vanuit gegaan worden dat er in de toekomst ook meer kleinere woningen en woningen specifiek voor ouderen (bv. serviceflats) nodig zullen zijn. Het voorzien van bejaardenhuisvesting is decretaal vastgelegd. Het toegelaten aantal rusthuisbedden wordt berekend per leeftijdscategorie en neemt toe van 1 bed per 100 60-74-jarigen tot 32 bedden per 100 90+-ers. Het toegelaten aantal serviceflats komt overeen met 2% van het aantal 60-plussers in de gemeente. Het bestaande rusthuis Bloesemhof aan de Graethempoort heeft een vergunning voor 60 rusthuisbedden. De infrastructuur van het rusthuis is verouderd en wordt vernieuwd op de huidige site van het OCMW. 40 Op die zelfde site, grenzend aan de Nieuwesteenweg, werden behalve het rusthuis ook 30 serviceflats gerealiseerd. Op 4 oktober 2011 werd door de Vlaamse Overheid een voorafgaande vergunning afgeleverd aan de NV Puthofveld voor het bouwen van een woonzorgcentrum met 96 woongelegenheden. 41 Deze vergunning werd inmiddels overgenomen door Vanheers Investments. Aangezien er op de bestaande site van het OCMW geen plaats meer is voor de bouw van 96 bijkomende rusthuisbedden dient op zoek gegaan te worden naar een andere locatie voor het nieuwe zorgcentrum.

Behoefte aan woningen voor specifieke doelgroepen: gehandicaptenzorg 42 Intesa vzw is een dienstencentrum voor personen met een mentale of fysieke beperking. De organisatie is erkend en gesubsidieerd door het Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (VAPH).

37 Bron: verslag woonoverleg Borgloon 23/06/2009 (toelichting over het grond- en pandendecreet door Jos Gorssen) 38 Bron: uittreksel uit de notulen van de gemeenteraad van 23 februari 2010 39 (bron: Voortgangstoets 2012 in kader van het behalen van het bindend sociaal objectief (BSO) - Plan van aanpak voor en door Stad Borgloon; zoals goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen in zitting dd. 02-04-2013) 40 Op 20/07/2011 werd de stedenbouwkundige vergunning voor de verbouwing van het rusthuis afgeleverd. 41 Besluit van de administrateur-generaal d.d. 04/10/2011, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 25/11/2011. 42 Bron: http://www.intesavzw.be/wie%20zijn%20we/wiezijnwe/wiezijnwe.html ; mail dd 12/11/2012 Dieter Tuydens (Intesa)

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 92

Informatief deel

Op 12 verschillende locaties, verspreid over Midden- en Zuid-Limburg, biedt het dienstencentrum zorg aan meer dan 250 gebruikers, één derde van deze gebruikers zijn permanente bewoners, het overige deel wordt in dagcentra begeleid. Een aantal van deze 12 locaties is gelegen in Borgloon, de grootste locatie hiervan is de ‘Herkvallei’ te Hoepertingen. Het woon- en activiteitencentrum ‘Herkvallei’ situeert zich op de site van bedrijventerrein Konings-Lux aan de Sint-Truidersteenweg te Hoepertingen. De site is gelegen in de vallei van de Herkebeek en situeert zich binnen het BPA AGO-Hoepertingen. Binnen dit BPA wordt momenteel 750m² ruimte voorzien voor de uitbreiding van het bestaande woon- en activiteitencentrum. Deze oppervlakte volstaat echter niet wanneer men de uitbreidingswens van Intesa bekijkt. Er is nood aan om en bij de 2800m² voor het opvangen van vijf nieuwe leefgroepen. Daarnaast wordt er een nieuw activiteitencentrum ter hoogte van het voetbalveld van Hoepertingen gepland (op de site Konings-Lux). Aangezien de voetbal moet verhuizen is er ter hoogte van het voetbalveld ruimte vrij voor bijkomende bebouwing. De geraamde noodzakelijk oppervlakte voor het nieuwe activiteitencentrum wordt geschat op ca. 1950m². In het richtinggevend deel wordt onderzocht welke ruimtelijke randvoorwaarden aan verdere ontwikkeling gesteld dienen te worden.

Behoefte voor het verbeteren van de kwaliteit van woningen De behoefte voor het verbeteren van de kwaliteit van woningen is gericht op de woningen zonder klein comfort en op de leegstaande woningen. Verder moet de aandacht gericht worden op de algemene verbetering van de woonkwaliteit in de grotere heren- en kanunnikenhuizen in Borgloon-centrum.

7.2.2 Behoefte voor economische activiteiten

Herlokalisatiebehoefte zonevreemde bedrijven Sinds de opmaak van de BPA’s omtrent de zonevreemde bedrijvigheid zijn er omwille van verscheidene omstandigheden (bijvoorbeeld sterke groei, enz.) een aantal bedrijven in de gemeente ontwikkeld tot een (gedeeltelijk) zonevreemd bedrijf. Ook komen er bedrijven voor die door een sterke groei met uitbreidingswensen kampen die niet mogelijk zijn op de huidige locatie. Voor deze bedrijven werd nog geen oplossing geboden binnen de opgemaakte BPA’s. In het kader de opmaak van het GRS werd een onderzoek verricht ten aanzien van een aantal gekende zonevreemde bedrijven. Daarbij is onderzocht of deze bedrijven vandaag uitbreidingsbehoeftes kennen en/of de bedrijven (met of zonder uitbreiding) ruimtelijk bestaanbaar zijn op de huidige locatie. Op basis van dit onderzoek – wat een momentopname is – bleek een behoefte aan bijkomend bedrijventerrein in functie van herlokalisatie van zonevreemde bedrijven van netto 5,4ha. De werkelijke herlokalisatiebehoefte dient in het kader van een RUP bepaald te worden.

Ruimte bieden voor startende bedrijvigheid De stad Borgloon vindt het noodzakelijk om ruimte te bieden voor nieuwe startende (lokale) bedrijven van eigen bodem. De stad wil zo naast mogelijkheden die bestaan binnen woongebied ook mogelijkheden creëren voor startende bedrijven binnen een geëigende zone. Het is noodzakelijk dat met deze behoefte rekening gehouden wordt bij het realiseren van nieuwe bedrijventerreinen.

Herhuisvesting Technische Dienst De technische dienst van Borgloon is vandaag deels zonevreemd gelegen: de opslag in openlucht gebeurt in Parkgebied, dit is strijdig met het RUP Stationsomgeving waarin de technische dienst gelegen is. Het is wenselijk om de technische dienst te herlokaliseren naar een zone die zich hiertoe leent, zoals een

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 93

Informatief deel

bedrijventerrein. Het is wenselijk om hiervoor op een bestaand dan wel nieuw bedrijventerrein ruimte te voorzien. De ruimtebehoefte voor de technische dienst bedraagt ca 1 ha. (gebouw + buitenopslag)

Samengevat In Borgloon is een bijkomende oppervlakte aan KMO- en bedrijventerrein voor niet-fruitgerelateerde bedrijven nodig. Aangezien de bestaande bedrijventerreinen volledig bezet zijn is de behoefteberekening drieledig: • Startende kleine bedrijven en KMO’s; • Herlokalisatie bestaande (zonevreemde) niet fruitgerelateerde bedrijven. • Herlokalisatie technische dienst;

7.2.3 Behoefte aan gemeenschapsvoorzieningen Een nieuwe begraafplaats voor Borgloon: Locatie-onderzoek De gemeente wil een centrale begraafplaats voor de fusiegemeente Borgloon. Er zijn twee mogelijke locaties: aan de Sint-Lambertusstraat te Hendrieken en op het Puthofveld. Een nieuwe begraafplaats voor Borgloon wordt best ontworpen als een multifunctionele ruimte. Het concept is dat van een park, waarin mensen begraven worden. Als landschappelijke verrijking kan de begraafplaats ook een belangrijke rol krijgen. Het reeds vermelde park kan (gedeeltelijk) het uitzicht krijgen van een hoogstamboomgaard. De kadering in een groter geheel is ruimtelijk ook belangrijk. Hier kan gewerkt worden met de drie stapstenen uit de structuurschets voor het centrum. De locatie aan de Sint-Lambertusstraat is niet ver van het centrum gelegen maar gesitueerd in de open ruimte. Het terrein kan als parkbegraafplaats ingericht worden. De mogelijkheid om via de ruilverkaveling vlot en snel de gronden te verwerven is reëel. De locatie Puthofveld heeft een goed landschapsprofiel. Het terrein kan als rand van de bebouwd kern in gericht worden en tast de open ruimte niet aan. De helling en de Vilsterbeekvallei maken het terrein interessanter, maar ook moeilijk in te richten. De bestemming op het gewestplan is woonuitbreidingsgebied.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 94

Richtinggevend deel

Deel 2 - Richtinggevend deel

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 0

Richtinggevend deel

0 Leeswijzer

In het richtinggevend deel wordt de gewenste ruimtelijke structuur voor de gemeente Borgloon opgebouwd. Deze structuur is bepalend voor het gemeentelijk ruimtelijk beleid van het volgende decennium. Het richtinggevend deel is opgebouwd uit drie delen: Hoofdstuk 1 geeft de globale visie op de ruimtelijke ontwikkeling van Borgloon weer. De globale visie heeft betrekking op het ruimtelijk functioneren van de hele gemeente. Het karakter en de rol die men de gemeente wil geven wordt kernachtig geformuleerd. Uit deze visie komen doelstellingen naar voren. De visie en doelstellingen worden ruimtelijk vertaald naar concepten. Deze concepten geven aan hoe men wil omgaan met deelruimten en deelstructuren in de gemeente die essentieel zijn voor de ruimtelijke structuur van Borgloon. In hoofdstuk 2 wordt, op basis van de conceptelementen een visie op enkele deelruimten van de gemeente aangereikt. Deelruimten zijn herkenbare gebieden waarin een gelijkaardig ruimtelijk beleid gevoerd kan worden. In hoofdstuk 3 worden de gewenste deelstructuren uitgewerkt. Op basis van de globale visie en de ruimtelijke concepten wordt het ruimtelijk beleid voor de nederzettings-, verkeers- en vervoersstructuur, toeristisch-recreatieve, ruimtelijk-economische, natuurlijke, agrarische en landschappelijke structuur bepaald. De beleidsaspecten van deze deelstructuren gelden voor het hele grondgebied.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 1

Richtinggevend deel

1 Globale visie voor Borgloon

De visie wordt opgebouwd op basis van een analyse van de bestaande ruimtelijke structuur van de gemeente. Daarna worden een aantal basisprincipes aangereikt die gehanteerd worden bij het opbouwen van het gewenst ruimtelijk toekomstbeeld van de gemeente. De visie mondt uit in een aantal doelstellingen en een gewenst ontwikkelingsprofiel voor Borgloon. Deze worden gevisualiseerd in ruimtelijke concepten. Het bundelen van deze ruimtelijke concepten leidt tot een structuurschets. Dit is een schematische weergave van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente.

1.1 Basisprincipes Duurzame ruimtelijke ontwikkeling De gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Borgloon wordt opgebouwd in een lange termijnvisie die gebaseerd is op het principe van de duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Duurzame ruimtelijke ontwikkeling wordt aangeduid als “een ontwikkeling die voorziet in de materiële en psychische behoeften van de huidige generatie zonder de mogelijkheid aan te tasten voor de toekomstige generaties om eveneens in hun behoeften te voorzien” . De twee pijlers van duurzame ruimtelijke ontwikkeling zijn het respect voor de ruimtelijke draagkracht en streven naar ruimtelijke kwaliteit. Duurzame ruimtelijke ontwikkeling is bijgevolg niet beperkt tot een behoud van niet-bebouwde ruimten en het versterken van natuurwaarden. Een zuinig ruimtegebruik wordt nagestreefd omwille van de schaarsheid van de ruimte. Door het aanduiden van structuren wil duurzame ruimtelijke ontwikkeling een synergie realiseren tussen het ruimtegebruik en sociaal-economische processen. Deze houding mondt uit in: • het creëren van een maatschappelijk en politiek draagvlak ; • het opstellen van concrete acties en maatregelen; • het creëren van randvoorwaarden tot het vrijwaren van een bloeiende economie, het verzekeren van de mobiliteit, het creëren van aangename woonomgevingen, • het verweven van voldoende activiteiten; (verzorging, economie, recreatie, wonen,...) Fysisch systeem als drager van ruimtelijke ontwikkeling Het fysisch systeem vormt de basis voor de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en stelt randvoorwaarden aan deze ontwikkelingen.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 2

Richtinggevend deel

1.2 Doelstellingen Behoud van leefbare en herkenbare woonkernen Borgloon is het hoofddorp en het centrum van de gemeente. De kern herbergt handel en diensten en is het best ontsloten. Grootschalige en dynamische ruimtelijke ontwikkelingen op niveau van de gemeente worden ontwikkeld in deze kern. Een evenwicht tussen nieuwe initiatieven en het behoud van de schaal en het beeld van de kern moet bewaard worden. In de andere woonkernen wordt de ruimtelijke dynamiek beperkt. De aandacht wordt gericht op kleinschalige ingrepen in de woonomgeving waardoor de leefbaarheid versterkt wordt. Nieuwbouw moet bijdragen tot behoud en versterking van het dorpsbeeld. Bewaren, waarderen en herstellen van het landschap Het aantrekkelijke en gevarieerde landschap wordt sterk gewaardeerd en landschapsversterkende en – herstellende initiatieven worden gestimuleerd. Versnippering en verlies aan kwaliteit van de open ruimte wordt vermeden. Er wordt gestreefd naar een actief landschapsbeheer en het verhogen van de recreatieve beleving. Versterken van het toeristisch netwerk Borgloon heeft een aanbod aan recreatieve bezienswaardigheden. De aantrekkingskracht van deze wordt verhoogd wanneer zij deel worden van een netwerk. Dit netwerk verbindt de toeristisch- recreatieve attractiepunten in Zuid-Limburg en versterkt het toeristisch-recreatief aanbod in de gemeente. Beschermen van de beekvalleien De natuurwaarden in de beekvalleien moeten behouden en versterkt worden. De natuur krijgt meer ruimte en natuurgebieden worden verbonden. Extensieve recreatie en extensieve landbouw kunnen in de beekvalleien verweven worden met de natuurwaarden. Duurzame landbouw en verbreding van de landbouw nastreven De landbouw streeft naar duurzame productiewijzen. Het agrarische grondgebruik, met name de fruittuinbouw blijft de belangrijkste activiteit in de gemeente. Om de landbouw ook naar de toekomst toe rendabel te kunnen houden bestaat de noodzaak tot het verbreden van de activiteiten. Hiertoe behoren de koppeling van de landbouwactiviteiten met andere activiteiten zoals landschapsbeheer en recreatieve beleving.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 3

Richtinggevend deel

1.3 Ruimtelijke concepten De ruimtelijke concepten bundelen het gewenst ruimtelijk beleid. Ze geven een aanduiding hoe men in de toekomst wenst om te gaan met de deelstructuren en de deelruimten binnen de gemeente die essentieel zijn voor de ruimtelijke structuur van Borgloon. Wonen en functies concentreren in het centrum Nieuwe woonontwikkelingen, nieuwe functies en voorzieningen worden zoveel mogelijk in Borgloon centrum geconcentreerd. Functies en voorzieningen die op de gehele gemeente gericht zijn, worden zoveel mogelijk geïntegreerd of opgenomen in het bestaande kernwinkelgebied.

Groen omrande woonkernen Het beeld van de woonkernen wordt bepaald door de geconcentreerde bebouwing in een landschappelijke omgeving.De dorpsranden worden ruimtelijk beklemtoond door het versterken van de hoogstam- en groengordel. Deze gordel is niet volledig gesloten waardoor de beeldbepalende gebouwen zichtbaar blijven.

Borgloon als toeristisch kruispunt Borgloon centrum wordt de knoop van het lokale toeristische netwerk. Het historische centrum en de kastelen worden verbonden door wandel- en fietspaden in een grensoverschrijdend netwerk.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 4

Richtinggevend deel

Beekvalleien als drager van een toeristisch-recreatief raster De beekvalleien, met de Herk en de Mombeek als belangrijkste hoofdvalleien, worden ruimtelijk geaccentueerd tot herkenbare linten in het Landschap.Twee lineaire verbindingen doorsnijden de groene linten: de Romeinse Kassei en het Fruitspoor. Zo ontstaat een kader voor een fijnmazig raster van voet- en fietspaden. Een hoge waterkwaliteit is hier essentieel.

Kasteelparken en bossen deel van het raster De kasteelparken en bossen worden opgenomen in het raster van beekvalleien en lineaire verbindingen. In samenwerking met de VLM worden niet-afgeschafte, verdwenen paden en kleinschalige landschapselementen versterkt of hersteld.

Een groen kader rond bedrijvigheid Bedrijvigheid wordt, omwille van het waardevolle landschap, gekaderd in het landschap. Geen verbergende buffers, maar wel passende landschapsschermen en – ontwikkeling die een kader aanreiken waarbinnen de bedrijvigheid zich kan ontwikkelen. Dit kan door het aanleggen van houtwallen, het voorzien van beemden, heesterbossen, ... of het aanplanten van (hoogstam)- boomgaarden. Dit geldt in bijzondere mate voor de historisch gegroeide bedrijven K onings Juices & Drinks bvba en Veiling Borgloon cv, maar zal bij uitbreiding ook gelden voor het bedrijventerrein Ervaert, voor het nieuwe bedrijventerrein aan de Veiling Borgloon en voor het nieuwe bedrijventerrein in functie van de oprichting/herlokalisatie van (zonevreemde) bedrijven. De landbouw in het kleinschalig historisch land-schap verbreden en diversificeren De agrarische structuur wordt gediversifieerd. Naast de primaire landbouwactiviteit, die heden vooral nog gericht is op productie (fruit), wordt de ontwikkeling van toeristische nevenactiviteiten gestimuleerd.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 5

Richtinggevend deel

1.4 Structuurschets De gewenste ruimtelijke structuur van Borgloon is een visuele synthese van de globale ontwikkelingsvisie voor de gemeente. De ruimtelijke structuur wordt verder gedetailleerd in een beschrijving van de deelruimten en deelstructuren. Borgloon is de belangrijkste kern van de gemeente. De kern herbergt het handels- en dienstencentrum van de gemeente. Kleinschalige en gefaseerde initiatieven dragen bij tot de gewenste kernversterking. Een netwerk van ‘trage wegen’ verbindt alle dorpen met het centrum en met elkaar. In de dorpen is het beleid gericht op het behoud van de identiteit en de leefbaarheid. Het bebouwd en landschappelijk erfgoed bepaalt de identiteit van de dorpen en schept randvoorwaarden voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. De verschillende toeristische bezienswaardigheden worden deel van een netwerk waardoor de dynamiek versterkt en gestuurd wordt. De aantrekkelijke omgeving van Borgloon kan dienen als een belangrijk pijler voor de ontwikkeling van een toeristisch netwerk. Samen hiermee kan ook de culturele infrastructuur op gemeentelijk niveau ontwikkeld worden. Bij de ontwikkeling van de toeristische potenties kan gesteund worden op de rijke geschiedenis van en de diverse “relicten” in de gemeente.. Deze input uit het verleden kan leiden tot een nieuwe dynamiek, waardoor de toeristische aantrekkingskracht verhoogd wordt. De randen van de dorpen worden geherwaardeerd en landschappelijk geïntegreerd. In de valleien worden de natuurwaarden beschermd en versterkt. Het open, niet bebouwde, karakter van het landschap wordt beschermd. Kleine landschapselementen worden geherwaardeerd. Borgloon wordt uitgebouwd tot een “ parel in het landschap ” in functie van landschapsbeleving.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 6

Richtinggevend deel

2 Deelruimten

Borgloon is de enige gemeente in Zuid-Limburg met een landschappelijke structuur die grotendeels gaaf gebleven is. Uit het informatief deel en uit de geformuleerde visie en concepten komt de grote waarde van het historisch en kleinschalig landschap naar voren. Uit de analyse van de deelruimten in het informatief deel blijkt ook de relatie met de agrarische structuur en de verschillende ruilverkavelingsoperaties. In de ruilverkavelingsoperaties werd het belang van het behoud van het unieke kleinschalige landschap, en de inpassing van de agrairsche activiteit hierin reeds voldoende uitgewerkt en vooropgesteld als concept voor Borgloon. De hierna ontwikkelde visie omtrent de verschillende deelruimten zal dan ook voornamelijk een landschappelijke component hebben, en is integraal gericht op een inpassing binnen de visie die ontwikkeld werd in de verschillende ruilverkavelingsoperaties.

2.1 Deelruimte Borgloon en dorpjes Kaart 1A ‘Deelruimte 1: Borgloon en dorpjes ‘ Deze deelruimte omvat een aantal dorpen die centraal gelegen zijn binnen de gemeente: het middeleeuws Borgloon, Broekom, Gotem, Grootloon, Hendrieken, Kerniel, Kuttekoven en Voort. De kern Borgloon met de aan het centrum gegroeide woonlobben, de wijk Vilsterbron, de oude stationsite en het lokaal bedrijventerrein Ervaert, is het centrum van deze ruimte. De vallei van de Herk in het westen en de heuvelruggen ten oosten van Borgloon en Kerniel begrenzen deze ruimte. Het landschap heeft een heuvelend reliëf met de valleien van de Herk, de Herkebeek, de Motbeek en een aantal zijbeken (Rullingerbeek, Vilsterbeek en Kleine Herk). De omgeving wordt gevormd door valleilandschappen met hoogstamboomgaarden en weiden. Holle wegen en kleine landschapselementen zijn typerend.

2.1.1 Visie en doelstellingen Alle dorpen vormen hoogwaardige, herkenbare en duidelijk afgebakende woonomgevingen in een kleinschalig landschap. Borgloon-Centrum is het centrum dat een sterke aantrekkingskracht uitoefent op bewoners en recreanten. De bedrijvigheid wordt geconcentreerd rond of in aansluiting met de bestaande bedrijventerreinen (Konings-Lux, Ervaert, Veiling CV, nieuw bedrijventerrein fruitveiling) . Het kernwinkelcentrum wordt versterkt door nieuwe ontwikkelingen en investeringen op gemeentelijk niveau te stimuleren tussen Graethem- en Tongersepoort (met inbegrip van de Wellenstraat. Er wordt een landschapsbeleid ontwikkeld waarin landschapsbeheer en landschapsherstel gerealiseerd worden. De dorpsranden worden geherwaardeerd en grootschalige agrarische inplantingen worden in het landschap geïntegreerd. Nieuwe alleenstaande gebouwen in de open ruimte zijn niet gewenst. Het resultaat zijn afgebakende en ruimtelijk dicht bebouwde kernen, met waardevolle gebouwen als bakens in de ruimtelijke structuur. Dit landschapsbeleid wordt gedifferentieerd volgens de subdeelruimtes: Borgloon-kern, de Overgang en het Hoogstamlandschap. Het toeristische aanbod wordt verhoogd door het verbeteren en uitbreiden van het netwerk van paden en routes, en het stimuleren van een hoger gevarieerd aanbod aan verblijfsmogelijkheden. Het Fruitspoor en de Romeinse Kassei worden ontwikkeld als deel van een regionaal fietsroute- netwerk en zijn dragers van de landschapsopbouw. In het centrum worden een aantal plaatsen ontwikkeld: de Stationssite als belangrijkste wooninbreidingsproject; herstructurering kerkhof, aanleg nieuwe begraafplaats; het Graaf Lodewijkplein, architecturale afbouw van het Speelhofplein,... Het lokale bedrijventerrein wordt verdicht en de rand wordt landschappelijk geïntegreerd

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 7

Richtinggevend deel

2.1.2 Ontwikkelingsperspectieven Het centrum van Borgloon: wonen verweven met functies Borgloon-centrum is de meest belangrijke en dynamische kern. Alle dynamische ruimtelijke ontwikkelingen worden in deze kern gebundeld. De kern Borgloon groeit verder door kleinschalige kwalitatieve woonprojecten in binnengebieden, en het hergebruiken van gebouwen (herenhuizen, bedrijfsgebouwen, siroopstokerijen). Binnengebieden die in aanmerking komen voor wooninbreiding zijn: • Vilsterbron: deel aansluitend bij bestaande woonwijk en sporthal; • de westelijke zijde van het Graaf Lodewijkplein; • het binnengebied tussen Graaf, Klappoel en Graethemstraat. • De oostzijde van het huidig Begijnhof, voor inbreiding ten behoeve van specifieke doelgroepen. • Strategische projectzones zoals aangeduid in het RUP Centrum Borgloon (in ontwerp); • Strategische projectzones zoals aangeduid in het RUP Stationsomgeving; Het kernwinkelcentrum wordt versterkt door het bundelen van nieuwe investeringen en ontwikkelingen, het verbreden van het aanbod en het verhogen van de verblijfskwaliteit en de parkeervoorzieningen voor bezoekers en bewoners. Leefbaarheid van de dorpen Het ruimtelijk beleid in de dorpen Broekom, Gotem, Grootloon, Hendrieken, Kerniel, Kuttekoven en Voort is gericht op het behoud van de eigen identiteit en de hoge woonkwaliteit. Handel en diensten zijn buurtgebonden en dus gericht op het dorp. Het is wenselijk deze buurtgebonden handel te versterken en actief in stand te houden. Het beeld van de dorpen wordt bepaald door de gebouwen en het landschap. Bouwinitiatieven in de dorpen zijn vooral gericht op herwaardering en renovatie. Nieuwbouw wordt naar schaal en morfologie geïntegreerd in het bestaande weefsel. De dorpsranden worden geherwaardeerd door de kleinschalige landschapselementen van hagen en houtkanten en de hoogstamboomgaarden te behouden, te herstellen en te versterken. In deze “groene gordel” wordt eveneens volgens behoefte de hobbylandbouw, weiden en kleinschalige tuinbouw voorzien. Een netwerk van bezienswaardigheden Het Fruitspoor en de Romeinse Kassei worden ontwikkeld als drager van de relaties tussen de verschillende bezienswaardigheden. Zij hebben een functionele en verbindende taak. De dorpen, kastelen en landschappen worden met dit netwerk verbonden door lokale en regionale fiets- en wandelpaden. De omgeving van de kastelen en monumenten wordt zoveel mogelijk toegankelijk gemaakt. Creatie van natuurverbindingsgebied dmv. “stapstenen”: Manshovenbos - Bollenberg - Vilstervallei Het gebied van Manshovenbos over Bollenberg tot de Vilstervallei wordt ontwikkeld als “groene vinger” die tot in het bebouwde weefsel reikt. Het landschap wordt versterkt door het uitbreiden van het Manshovenbos in noordelijke richting en door het verhogen van het aantal kleine landschapselementen. Dit landschap sluit aan op de zijvallei van de Motbeek. De zuidelijke omleiding van de N79 en haar hoge taluds worden eveneens in deze groene structuur opgenomen. Deze vinger wordt verbonden met de hoogstamboomgaarden en de kleinere percelen omheen de kern van Borgloon. Dit sluit aan bij het brongebied van de Vilsterbeek. Verkeersluw historisch centrum De toegangswegen naar het historische centrum worden gericht op het beperken van het doorgaand verkeer en de verkeerssnelheid. De verblijfskwaliteit van de omgeving wordt versterkt door het verhogen van de verkeersleefbaarheid en van de inrichting van de openbare ruimte. Tussen Graethempoort en Tongersepoort wordt het commerciële centrum van de gemeente voorzien van

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 8

Richtinggevend deel

remmende elementen om de snelheid van het gemotoriseerd verkeer te verlagen. De N-Z- verkeersstroom doorheen het centrum wordt beperkt en gestuurd.

Aantrekkelijk Speelhof Het Speelhof wordt het actieve en multifunctioneel hart van Borgloon-centrum. Het plein bevindt zich centraal op de handels- en activiteitenas. Het is wenselijk dat de functie als parkeerterrein wordt beperkt ten voordele van een polyvalente en meer activiteitengerichte openbare ruimte. Omheen dit plein worden publieksgebonden centrumdiensten en horeca aangetrokken. Het wonen kan boven de diensten en horeca versterkt worden. De locatie van de vroegere burcht wordt toeristisch uitgebouwd als een panoramapunt over Haspengouw. Diverse uitvoeringen kunnen onderzocht worden: uitkijkplek, panoramische tafel, eventueel verhoging van kijkstandpunt, onderhoud omringende beplanting i.f.v. zichten, verlichting, ... De uitkijkplek kan door aangepaste materialen tot een “uitkijktoren” worden omgebouwd. Een herstructurering van de omgeving van de bibliotheek is wenselijk. De relatie met de burchtheuvel kan versterkt worden. De gevelwand in het oosten van het plein, tegen de bibliotheek, kan afgewerkt worden met een nieuw gebouwvolume. Bovenstaande visie werd (grotendeels) geïntegreerd in het RUP Centrum (in ontwerp). Steenwegen als assen naar het verkeersluw historisch centrum De vijf verschillende toegangswegen naar Borgloon zullen ruimtelijk éénvormig uitgewerkt worden. Het panoramisch zicht op de kerktoren moet als baken voor deze steenwegen worden gehanteerd. Deze uniformiteit zal ook tot uiting komen in de verkeersmatige behandeling van deze steenwegen. De doorgaande verkeersstromen, voornamelijk de stroom van de N79 richting Kortessem (Hasselt-GenkE313) en omgekeerd, zullen verminderd worden. Dit wordt bereikt door o.a. ingrepen in het centrum en door een gerichte sturing. De autobereikbaarheid van het centrum mag hier niet onder lijden. Stroomlijning van het openbaar vervoer is hier een essentiële factor. Wooninbreiding aan de Graaf De Graaf is een sterk herkenbare omgeving gekenmerkt door woonerven en langzaam verkeer. De braakliggende percelen in deze structuur kunnen bebouwd worden. Het autoverkeer van deze wooninbreiding kan onder de Graaf naar de Nieuwe steenweg geleid worden. De Graaf wordt als autoloze of autoluwe straat ingericht, en is enkel nog auto-toegankelijk voor de bewoners. Nieuwe bouwaanvragen mogen geen garageingang voorzien aan de Graaf. Het is wenselijk dat de bestaande garages op termijn getransformeerd worden tot woonomgevingen. Het is wenselijk de Middeleeuwse structuur van de Graaf gedifferentieerd in te vullen. Het westelijk en noordelijk deel kan dmv. kleinschalige, aangepaste projecten verder verdicht worden in het kader van de woninginbreiding. Het zuidelijk en oostelijk deel zijn beter geschikt als toeristisch- recreatieve wandelstructuur. Het geheel moet in de eerste plaats kleinschalig blijven en in een historisch perspectief geplaatst worden. Bedrijvigheid landschappelijk integreren Deze twee historisch gegroeide regionale bedrijven (Tropicana Looza en Veiling Borgloon) moeten landschappelijk geïntegreerd worden. Deze integratie kan uitgevoerd worden door aanplantingen, zoals houtwallen, hagen en hoogstamboomgaarden. De landschappelijke integratie wordt voorgesteld in een landschapsplan. Uitbreidingen kunnen slechts beoordeeld worden nadat het landschapsplan uitgevoerd is. Bij het bedrijf Tropicana Looza moet de beekvallei opgenomen worden in het landschapsplan. De ruimtelijke band van beide bedrijven met de steenweg waar ze aan gelegen zijn, zal hier ook als uitgangsprincipe worden gebruikt. Gedifferentieerd landschapsbeleid

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 9

Richtinggevend deel

In Borgloon-kern is het landschap overwegend bebouwd, en blijven er van het natuurlijk en agrarisch landschap slechts fragmenten over. De agrarische structuur bestaat vaak uit weiden, kleinere percelen en resten van boomgaarden. Hier is behoud van deze fragmenten essentieel. Dit versterkte landschap zal een visueel kader vormen rond de nederzetting. In de Overgang (subdeelruimte ten N. van Borgloon-kern) is het landschap zeer verscheiden. Het uitgesproken reliëf zorgt voor een eigen landschapsbeleving, vooral bij de kernen Kuttekoven en Kerniel. De agrarische structuur omvat voornamelijk akkers, maar ook boomgaarden met hoog- en laagstam. Het beleid is hier gericht op het open houden van de landschapszichten naar de historische kernen, en op het versterken van de landschapskader rond deze kernen. Zoals in heel Borgloon, moet ook hier de resterende hoogstam als landschapsbepalend element behouden en versterkt worden. In het Hoogstamlandschap is de kwaliteit van het landschap zeer hoog. Holle wegen, hoogstamboomgaarden, houtkanten, bosresten en beekvalleien vormen een rijk landschap dat een intensieve beleving toelaat. Door het overal aanwezige reliëf ontstaan op vele plaatsen zeer interessante doorkijken en overzichten op dit rijke landschap. Hier zal het beleid zich in de eerste plaats richten op de vrijwaring en het behoud van dit rijk en verscheiden landschap. Verder is het belangrijk om de zichten en panorama’s te vrijwaren van storende elementen, maar ook de structurerende elementen in deze vergezichten te beschermen tegen teloorgang (bosresten, houtkanten, solitaire hoogstamboomgaarden in het landschap.) Optimalisering lokaal bedrijventerrein Ervaert Het lokaal bedrijventerrein wordt landschappelijk sterker geïntegreerd door het herwaarderen van de Vilstervallei. Het lokale bedrijventerrein kan nog slechts in beperkte mate verdicht worden (bebouwen van enkele nog niet gebruikte percelen, o.a. ingesloten percelen achter bepaalde bedrijven). Een aantrekkelijk Stationsplein (voormalig station op de Fruitspoorlijn) De omgeving van het stationsplein biedt ruimte voor nieuwe ruimtelijke initiatieven. Het beeld van de omgeving wordt gekenmerkt door leegstand, braakligging en verwaarlozing. De leegstaande siroopstokerij kreeg middels het RUP Stationomgeving nieuwe invullingsmogelijkheden en de gemeentelijke technische dienst kon middels het zelfde RUP op de huidige locatie in stand gehouden worden, doch de buitenopslag ligt zonevreemd; het is daarom wenselijk om de technische dienst in zijn geheel te herlokaliseren. De ontwikkeling van deze omgeving wordt bepaald door volgende ruimtelijke randvoorwaarden op mezoschaal: • De beschermde gebouwen moeten op een volwaardige wijze in de nieuwe omgeving opgenomen worden, en krijgen bij voorkeur een semi-publieke functie, waardoor ze toegankelijk blijven voor het publiek (brasserie, restaurant, logies,, fruitstreekmuseum, ambachtelijke bedrijvigheid gerelateerd aan fruit,...); De stationspleinsite mag niet uitgroeien tot een tweede handels- en dienstenpool. Wonen overweegt, • gecombineerd met functies die actief of passief met toerisme te maken hebben. Handel op buurtniveau en gemeentelijke diensten zoals politie zijn eveneens mogelijk. • Het Fruitspoor en de Vilsterbeekvallei zijn ruimtelijk structurerend voor de site. • Een functionele en ruimtelijke band met de voetbalterreinen van FC De Jeugd aan de Sittardstraat is gewenst. Er wordt gedacht aan verbindingen voor voetgangers en fietsers, aan gedeeld gebruik van de terreinen voor eventuele toeristische manifestaties en happenings, aan gemeenschappelijke parkeerinfrastructuur, enz. Op microschaal zijn de volgende ruimtelijke randvoorwaarden van toepassing: • Pleinvorming is een essentieel concept voor deze omgeving; het voormalig stationsplein moet multifunctioneel en met de nadruk op leefbaarheid ingericht worden. • De westzijde van de site dient als poort naar het centrum van Borgloon, via de Sittardstraat. • Beide schouwen van de voormalige stroopstokerijen dienen als bakens bij de ruimtelijke inrichting van het gebied.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 10

Richtinggevend deel

• Beide stroopstokerijen dienen als kernelementen voor de opbouw van de nieuwe ruimtelijke structuur van de site. • Er wordt voldoende parkeergelegenheid voorzien, dit om aan de behoefte van de nieuwe bewoners te voldoen, maar ook aan de behoefte van nieuwe toeristische functies. • Een halte voor het openbaar vervoer wordt voorzien aan het plein; deze halte moet ruimtelijk duiding geven aan haar omgeving (overdekte wachtplaats, infokiosk, fietsenstalling, ...) Het merendeel van bovenstaande ruimtelijke randvoorwaarden zijn opgenomen in het RUP Stationsomgeving. Een nieuw woonzorgcentrum Borgloon kent een sterk verouderde bevolking. Het aantal ouderen is momenteel zeer groot en zal de komende jaren enkel nog toenemen. Door de toename van de zorgbehoefte vergroot de vraag naar bijkomende rusthuisbedden. Daarnaast is er ook vraag naar alternatieve/aangepaste woonvormen/concepten voor ouderen en personen met nood aan zorg en/of woonbegeleiding. Om een oplossing te bieden voor deze problemen dient een nieuw woonzorgcentrum gerealiseerd te worden. Belangrijk is dat dit nieuwe zorgcentrum zo dicht mogelijk ingeplant wordt nabij de bestaande voorzieningen (kruidenier, postkantoor, …). Als structuurondersteunend hoofddorp komt Borgloon-centrum het meest in aanmerking voor de inplanting van deze nieuwe voorziening. Behalve de nabijheid van functies en voorzieningen worden volgende randvoorwaarden opgelegd voor de inplanting van het nieuwe zorgcentrum: - Het gebied moet gelegen zijn binnen woongebied, woonuitbreidingsgebied, zone voor gemeenschapsvoorzieningen (of een andere bestemming die in aanmerking komt om via een RUP omgezet te worden naar één van de hiervoor genoemde bestemmingen); - Het moet binnen een straal van 800m van het centrum van Borgloon (en de bijhorende voorzieningen en functies) gelegen zijn; - De locatie moet een voldoende grote oppervlakte hebben om zowel het nieuwe zorgcentrum als de bijkomende voorzieningen (parking, kwalitatieve publieke ruimte, groenzone…) op te vangen. Er wordt uit gegaan van een minimum oppervlakte van 1 ha 43 , doch bij stapeling van het programma kan ook een kleinere oppervlakte volstaan; - Het gebied moet gemakkelijk ontsloten kunnen worden; - Het moet goed bereikbaar zijn voor het openbaar vervoer; - Het mag niet gelegen zijn binnen mogelijks of effectief overstromingsgevoelig gebied; - Het reliëf moet de bouw van het nieuwe zorgcentrum toelaten; - Het gebouw dient ruimtelijk ingepast te worden in haar omgeving. Het woonuitbreidingsgebied Puthofveld is - zo blijkt uit een locatieonderzoek dat in het kader van de partiële herziening van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan werd uitgevoerd - mits planologische omzetting de meest aangewezen locatie voor het realiseren van een woonzorgcentrum. Elders binnen het woongebied van het hoofddorp Borgloon zijn woonzorgvoorzieningen eveneens mogelijk mits ze voldoen aan de gestelde randvoorwaarden.

43 Deze oppervlakte wordt beschouwd als een absoluut minimum voor de oprichting van een nieuw zorgcentrum. Het bestaande rustoord Bloesemhof heeft een oppervlakte van 1,5ha en heeft een programma van 60 rusthuisbedden en 30 service flats. Het programma voor het nieuwe zorgcentrum omvat 96 rusthuisbedden. In de hiervoor reeds opgemaakte studies wordt een richtoppervlakte van 2ha gehanteerd.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 11

Richtinggevend deel

Uitbreiding bedrijventerrein Konings-Lux (zie ook kaart 3A ‘Structuurschets uitbreiding Konings-Lux en uitbreiding woon- en dagcentrum AGO’ – dit betreft een niet bindende schets) Het lokaal bedrijventerrein wordt uitgebreid om voldoende ontwikkelingsmogelijkheden te bieden aan de reeds aanwezige bedrijven, die belangrijke tewerkstellingspolen voor de gemeente Borgloon betekenen. De ruimtelijke randvoorwaarden voor dit nieuwe bedrijventerrein zijn de volgende: o Een landschappelijke buffering en vooral kadering van het bedrijventerrein wordt voorzien. o Er dient een aangepaste buffering ten aanzien van het aangrenzende woon- en dagcentrum AGO te worden gerealiseerd. o De watertoets is een belangrijk aandachtspunt: de uitbreiding in functie voor bedrijvigheid mag niet gesitueerd worden in de (mogelijk) overstromingsgevoelige gebieden Uit cartografisch onderzoek (zie bijlage) blijkt dat de uitbreiding van het bedrijventerrein ruimtelijk verantwoordbaar is. Uit dit onderzoek blijkt immers dat de zoekzone: o Ruimtelijk aansluit bij de bestaande bedrijvigheid en het bedrijventerrein gelegen is nabij het hoofddorp Hoepertingen o Vandaag een agrarisch bestemming kent, dat deze niet herbevestigd is; o Niet gelegen is in biologisch waardevol gebied o Niet gelegen is in Vogel- of Habitatrichtlijngebied, noch in VEN-gebied o Niet geleden is in de nabijheid van een beschermd monument, landschap, stads- of dorpsgezicht o Gelegen is in de relictzone Bovenlopen van de Herk en de Herkebeek o Grotendeels grenst aan mogelijk overstromingsgevoelig gebied; dat bij de effectieve afbakening van de zone voor bedrijvigheid hier een afstemming op moet gebeuren; Aan de uitbreiding van het bedrijventerrein middels een gebiedsgericht RUP dient een goed onderbouwde ruimtebehoefte gekoppeld te worden met synergetische effecten en mogelijkheden tot gemeenschappelijk ruimtegebruik van de aanwezige bedrijven op de site alsook met een duidelijke ruimtebehoefte van de afzonderlijke bedrijven op zich. 44 Een bijkomend lokaal bedrijventerrein Een nieuw lokaal bedrijventerrein kan ontwikkeld worden in de nabijheid van het nieuw bedrijventerrein fruitveiling of in de nabijheid van Ervaert .. Dit bedrijventerrein biedt ruimte voor nieuwe lokale bedirjven en herlocalisatie van bestaande zonevreemde bedrijven. Het bedrijventerrein dient vooral om ook plaats te bieden aan niet fruit gerelateerde bedrijven. De voorgestelde locaties zijn de meest geschikt in deze deelruimte omwille van: o Gewenste economische structuur : Beide locaties sluiten aan bij bestaande bedrijventerreinen, hierdoor wordt de ruimtelijk-economische structuur versterkt. o Gewenste verkeersstructuur : beide locaties zijn kunnen eenvoudig aansluiten op belangrijke verkeersstructuren (Kernielerweg en N754) doorheen Borgloon, door nagenoeg rechtstreeks hierop aan te sluiten wordt het woonweefsel zo minimaal mogelijk belast. o Gewenste landschappelijke structuur : de band tussen dit nieuw bedrijventerrein en de activiteiten op het bestaand terrein kan hier optimaal uitgewerkt worden. De landschappelijke kadering van het bestaande bedrijventerrein kan ruimtelijk gekoppeld worden aan de landschappelijke inkadering van het nieuw bedrijventerrein.

44 Met het oogpunt op een optimaal synergetisch ruimtegebruik in Borgloon werd eerder geopteerd om ook Danny Trans naar deze locatie te herhuisvesten, doch in overleg met de hogere overheden werd van deze optie afgestapt omwille van de beperkte ruimte die voor handen is.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 12

Richtinggevend deel

De ruimtelijke randvoorwaarden voor dit nieuwe bedrijventerrein zijn de volgende: o De oppervlakte moet voldoende zijn om een aantal nieuwe bedrijven toe te laten zich hier te vestigen. Daarbovenop moet de ruimtelijke structuur uitbreiding op lange termijn toelaten. o Een landschappelijke buffering en vooral kadering van het bedrijventerrein wordt voorzien. o De kavelgroottes worden afgestemd op lokale bedrijvigheid, voor grondverwerkende bedrijven (die ruimtebeslagnemend zijn) kan hiervan afgeweken worden. o Er bevinden zich vandaag geen seveso-bedrijven of –inrichtingen in Borgloon, het is ook niet wenselijk om deze toe te staan op de nieuwe bedrijventerreinen. Kaart 3a: zoekzones bedrijventerrein

2.1.3 Acties en maatregelen ° Opmaak van actieplan voor het herstel en behoud van kleine landschapselementen en hoogstamboomgaarden. Dit bestaat enerzijds uit een aantal elementen die nu reeds lopen (o.a. subsidiëringsbeleid), en anderzijds uit een aantal nieuwe elementen die vooral gericht zijn op kwaliteit en structurering. Differentiëring in aanpak vanuit de subdeelruimten, met eigen accenten, is hier het vertrekpunt. Samenwerking met het Regionaal Landschap Haspengouw is hier noodzakelijk. De gemeente kan beroep doen op financiële en logistieke ondersteuning vanuit de Vlaamse Gemeenschap. ° Aanplanten van ‘geboortebossen’ in enkele dorpsranden. Dit gebeurt samen met de aanleg en ondersteuning van hoogstamboomgaarden, kleinschalige tuintjes en hobbylandbouw, om de “groene gordel” rond elke woonkern te structureren. ° Ontwikkelen van de stationsomgeving: Uitwerken van een RUP voor het gebied, en opstarten van diverse overlegstructuren met de sociale huisvestingsmaatschappijen en met de private sector. Ontwikkelen van kleinschalige PPS-projecten voor dit gebied. ° Landschappelijk integreren van de bedrijventerreinen. Opstarten en uitwerken van een landschapsstudie, met als doel de realisatie van het “kader” rond Ervaert en de NV Veiling Borgloon. ° Opmaak landschapsplan Vilstervallei. ° Nieuw lokaal bedrijventerrein afbakenen en landschappelijk integreren. Opstarten van een RUP met duidelijke randvoorwaarden inzake landschap ° Uitbreiden van bedrijventerrein Konings-Lux. Opstarten van een RUP met duidelijke randvoorwaarden inzake landschappelijke inkleding, waterhuishouding en buffering ten aanzien van AGO van Intesa vzw, alsook met een goed onderbouwde ruimtebehoefte gekoppeld aan de synergetische effecten en mogelijkheden tot gemeenschappelijk ruimtegebruik van de aanwezige bedrijven op de site en met een duidelijk beeld van de individuele ruimtebehoefte van de afzonderlijke bedrijven. ° Opmaak RUP N79: onderzoek ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden langs / opstellen ruimtelijk kader voor de N79 ter hoogte van de kernen. ° Opmaak RUP woonzorgcampus ° Actieve ontwikkeling van strategische projectzones en binnengebieden door gerichte, actieve begeleiding vanuit de stad Borgloon.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 13

Richtinggevend deel

2.2 Deelruimte Westplateau van de Herk/ Herkebeek Deze deelruimte omvat het hoofddorp Hoepertingen en de woonkern Rijkel. De woonkernen zijn verbonden met en gericht op de N79. De (deels verborgen) vallei van de Golmeerzouwbeek en een deel van de vallei van de Herk bevinden zich in deze deelruimte. Het landschap is een open, vlak tot zachtglooiend landschap met een overwegend agrarisch gebruik. kaart 4A: deelruimte 2: Het westplateau van de Herk/Herkebeek

2.2.1 Visie en Doelstellingen Het ruimtelijk beleid in deze deelruimte is gericht op het behoud van de gave landschapsstructuur en de herkenbare nederzettingen. Dynamische ruimtelijke ontwikkelingen worden geweerd. Landbouw bepaalt het bodemgebruik maar de beekvalleien blijven structurerend. De kleine landschapselementen worden hersteld en beschermd. De hoge beeld- en omgevingskwaliteit van Hoepertingen met de Golmeerzouwbeek wordt versterkt door het nastreven van een hogere kwaliteit van het openbaar domein. De lokale bedrijven in de dorpskernen kunnen behouden blijven wanneer zij de woonkwaliteit niet bedreigen. Dit houdt in dat ze naar schaal en activiteit inpasbaar moeten zijn. Nieuwe bedrijven, handel en diensten richten zich op de kern en niet op de ganse gemeente. Door duurzaam waterbeheer na te streven wordt erosie en overstromingsgevaar bestreden en ontstaan er kansen voor ruimtelijke initiatieven met een ecologische en recreatieve meerwaarde. Het Fruitspoor en de Romeinse Kassei verbinden deze deelruimte met Borgloon. Omwille van het overwegend agrarisch bodemgebruik zijn beide lijninfrastructuren visueel minder duidelijk.

2.2.2 Ontwikkelingsperspectieven Hoepertingen-Rijkel: landelijk wonen in herkenbare kernen Beide dorpen hebben door de kastelen een sterke ruimtelijke identiteit. Het is wenselijk dat deze identiteit behouden blijft. Grootschalige ruimtelijke initiatieven zijn daarom niet gewenst. Kleine wooninbreidingsprojecten op goedgekeurde bouwpercelen of via renovatie van bestaande bebouwing, kunnen gefaseerd in Hoepertingen gerealiseerd worden. Dergelijke projecten verzekeren het aanbod aan buurtgebonden handel en diensten. Dit aanbod wordt zoveel mogelijk gebundeld in de dorpskernen en beperkt langsheen de steenweg. Het is wenselijk dat een verdere verlinting door woongebouwen langs de N79 in beide kernen beperkt wordt. Daarnaast is het wenselijk om langsheen de gehele N79 te onderzoeken waar handelszaken kunnen worden toegestaan. Hierbij kan - in Hoepertingen - ook onderzocht worden of de sporthal die ontsluit via de N79 een handelsbestemming kan krijgen. Ter hoogte van de kernen wordt onderzocht welke ontwikkelingsmogelijkheden ruimtelijk aanvaardbaar zijn in de nederzettingsstructuur, er wordt een ruimtelijk kader hiervoor geschapen. De Golmeerzouwbeek, waterlint door Hoepertingen De Golmeerzouwbeek in Hoepertingen wordt ruimtelijk geherwaardeerd. De beek bepaalt het toekomstbeeld van het dorp. De beek wordt verbonden met een netwerk van trage wegen door het dorp. Nieuwe initiatieven in de woningbouw zijn kleinschalig. Grotere projecten worden gefaseerd. Herinrichting N79 - Opmaak ruimtelijk kader voor de N79 Het is wenselijk om samen met de ruimtelijke mogelijkheden (bijkomende bebouwing, onderzoek behoud bestaande handel, …) ter hoogte van de kernen gelegen aan de N79 ook de inrichting van deze weg te onderzoeken. Een herinrichting van de N79 moet bijdragen tot het verhogen van de verkeersveiligheid, het beperken van de verkeerssnelheid en het verminderen van de barrièrewerking. Het is wenselijk om meer ruimte te creëren voor de fietsers en voetgangers en verbindingen voor langzaam verkeer vanuit de kernen naar de N79 te realiseren.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 14

Richtinggevend deel

De herinrichtingsvisie zal in nauw overleg met de hogere overheden (provincie, AWV, …) (en grensoverschrijdend) worden uitgewerkt. De stad wenst voor de handel langsheen de gehele N79 een gemeentelijk RUP op te maken. Daarbij dient na ruimtelijk onderzoek bepaald te worden waar en in welke vorm handel in stand gehouden kan worden, hoe er kan omgegaan worden met de vrijstelling voor het oprichten van handelszaken tot 100m² die complementair met het wonen zijn, …. Het RUP dient een duidelijk kader te scheppen voor de handel langs de steenwegen, uitgangspunt daarbij is handel zo maximaal mogelijk in de kernen op te vangen en langsheen de steenweg – na gericht onderzoek ten aanzien van de bestaande handelsactiviteiten – aan te geven waar bestaande handel in stand gehouden kan worden (stand-still-principe). Ook herbestemmingsmogelijkheden naar handelsfunctie van grotere gebouwen in aansluiting met de N79 en de kern kunnen middels het RUP gerealiseerd worden. Het vooropgestelde RUP dient (1) ordening te geven aan bestaande handelszaken, hiervoor een kader te bieden, en dient (2) te vermijden dat er nieuwe niet-kernversterkende-handel langs de N79 kan ontwikkeld worden. Fruitspoor en Romeinse Kassei: linten in het landschap Het Fruitspoor wordt ontwikkeld als een ecologisch-recreatief lint doorheen het landschap. In Hoepertingen wordt het verbonden met het wandelpad dat aangelegd wordt langs de Golmeerzouwbeek. De Romeinse Kassei verbindt een lokaal en regionaal netwerk van paden. De Kluiskapel te Helshoven (Hoepertingen) wordt een knooppunt van paden. Het landschapsbaken Tjenneboom functioneert als panoramische uitkijkpost over het landschap. Het landschap in de omgeving moet gevrijwaard worden van bebouwing en landbouwconstructies. Een beheersplan kan ook richtlijnen bepalen voor het beperken van de hoogte van de beplanting in de directe omgeving van dit panoramisch punt. In de omgeving van de dorpen worden de paden (wandelpaden, fietsroutes, themaroutes) door de dorpen geleid. Het recreatief gebruik van de paden is een nevengebruik. Dit houdt in dat de recreatieve beleving nooit aanleiding mag geven tot een minder goed functioneren van landbouw of natuur. De aanleg of het onderhoud van de paden en de recreatieve randinfrastructuur moet bijdragen tot een kwaliteitsvoller landschapsbeleving. Kastelen als onderdeel van het toeristisch netwerk Het kasteel van Rijkel en het kasteel-klooster van Hoepertingen worden deel van het toeristisch netwerk. Rijkel functioneert nu reeds als bezienswaardigheid met de activiteiten rond kersen en het fructuarium. Hoepertingen is reeds ingericht als groepsverblijf, en kan verder ontwikkeld worden voor themaverblijven, streekverkenning, natuureducatie en “ecological awareness ”. Uitbreiding bedrijventerrein Konings-Lux In de deelruimte zijn enkel uitbreidingen van het bedrijventerrein Konings-Lux gewenst. De ruimtelijke randvoorwaarden en verantwoording zijn opgenomen onder § 2.1.2. Hoogwaardige landbouw tussen beekvalleien In de open ruimte wordt gestreefd naar het structureren van het bodemgebruik. Fruitteelt en akkerbouw bepalen de agrarische activiteit. Het is wenselijk dat de akkergebieden op de plateaus als akkergebied behouden blijven. De natuurwaarde in de beekvalleien van Golmeerzouwbeek en Herk moet versterkt worden. Dit houdt in dat er grenzen gesteld worden aan het bodemgebruik en dat de beken meer ruimte krijgen (bredere kruin, bufferbekkens, retentiebekkens, natte weilanden,....). Het behoud en het herstel van bestaande kleine landschapselementen in deze omgeving is gewenst. Waar mogelijk en wenselijk kunnen nieuwe kleine landschapselementen toegevoegd worden. Het open landschap aan de zuidrand van Rijkel moet behouden worden.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 15

Richtinggevend deel

2.2.3 Acties en maatregelen In Deel 2 - Hoofdstuk 2 ‘Deelruimten’ worden in de tekst van § 2.2.3 'Acties en maatregelen’ volgende aanpassingen doorgevoerd:

° Opmaak structuurschets voor de dorpsherwaardering van Hoepertingen. De aanwezigheid van de Golmeerzouwbeek, het historische stratenpatroon, en de beeldbepalende kernbebouwing zijn hier richtinggevend. ° Opmaak RUP in functie van uitbreiding bedrijventerrein Konings-Lux en woon- en activiteitencentrum AGO van Intesa vzw. ° Opmaak van landschapsstudie met als doel kenmerkende ruimten af te bakenen en het bodemgebruik te beheren. ° Natuur in beekvalleien versterken door het verweven van het ruimtelijk beleid met een integraal waterbeheer.Een stappenplan voor de realisatie van een aantal KWZI’s, poelen, rietvelden e.d. is hierbij van groot belang. ° Verbinden van lokale functionele wegen met de bovenlokale recreatieve wegen en paden. Opzetten van een beleidsplan inzake verwerving van kerkpaden in erfdienstbaarheid, van oude voetwegen en landelijke wegen, en inzake openstelling en onderhoud van dit padennetwerk. ° Opmaak RUP N79: onderzoek ruimtelijke ordening en ontwikkelingsmogelijkheden langs de N79 ter hoogte van de kernen.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 16

Richtinggevend deel

2.3 Deelruimte dorpen aan de Mombeekvallei Deze deelruimte is gelegen in het oosten van de gemeente en omvat de westhelling van de MombeekMolenbeekvallei en drie woonkernen: Bommershoven, Gors-Opleeuw en Jesseren. Gors- Opleeuw is, door de waardevolle dorpskern, een sterk herkenbare nederzetting. De Mombeek-Molenbeekvallei is ruimtelijk structuurbepalend. De valleien van de Sint-Annabeek en de Marmelbeek situeren zich in deze deelruimte. Het landschap is heuvelend in het zuiden en meer vlak (plateau) in het noorden. Gemengde landbouw domineert het bodemgebruik. kaart 5: deelruimte 3: Dorpen aan de Mombeekvallei

2.3.1 Visie en doelstellingen In deze deelruimte wordt landbouw sterk verweven met natuurontwikkeling. De historische dorpen zijn kleinschalig. Een sterke ruimtelijke dynamiek in deze dorpen is niet gewenst. Grootschalige initiatieven leiden tot een te sterke ruimtelijke dynamiek en kunnen de eigenheid en het karakter van de woonomgevingen bedreigen. De lokale bedrijven in de dorpskernen kunnen behouden blijven wanneer zij de woonkwaliteit niet bedreigen. Dit houdt in dat ze naar schaal en activiteit inpasbaar moeten zijn. Nieuwe bedrijven, handel en diensten richten zich op de kern en niet op de hele gemeente. De natuurwaarden in de valleien van Mombeek, Molenbeek, Sint-Annabeek en Marmelbeek wordt door gepaste beheersmaatregelen versterkt. Het is wenselijk dat weilanden meer ruimte innemen in de beekvallei. Een samenwerking tussen natuur en landbouw wordt nagestreefd. Het toeristisch-recreatieve netwerk vertakt in deze omgeving tot een fijnmazig netwerk waardoor alle bezienswaardigheden verbonden worden: de recreatieve beleving van de Mombeekvallei, het unieke kastelenlandschap van Gors-Opleeuw; het coulisselandschap in Gors-Opleeuw en Jesseren en het dorpscentrum van Gors- Opleeuw. Een versterking van de verblijfsmogelijkheden is wenselijk

2.3.2 Ontwikkelingsperspectieven Drie herkenbare dorpen behouden De kenmerkende structuur van de drie kleine dorpen (Gors-Opleeuw, Jesseren en Bommershoven) wordt behouden. Het ruimtelijk beleid is gericht op het behoud van de woonkwaliteit en de identiteit. Ontwikkelingen in Gors-Opleeuw worden gekaderd in het beeld van kastelendorp en historisch dorpsplein. Nieuwe bebouwing krijgt randvoorwaarden opgelegd waardoor de identiteit en kwaliteit van het dorp behouden blijft. Het straatdorp Jesseren kan verder ontwikkelen als lineair woonraster. Het is wenselijk dat nieuwe ontwikkelingen gekoppeld worden aan een herwaardering van het publiek domein, de aanleg van een dorpsplein (bij voorkeur te situeren aan ...), en het versterken van de relatie met de beek door het verfijnen van het padennetwerk. Nieuwe initiatieven in Bommershoven handhaven het beeld van de twee deelkernen (kasteeldorp Bommershoven en Haren). Dit houdt in dat de differentiëring in structuur en bebouwing behouden blijft. Het is wenselijk dat voormalige agrarische gebouwen (vierkantshoeven) een nieuwe ruimtelijke invulling kunnen krijgen, die qua functie en omvang aansluit bij de draagkracht in het dorp. De functiecluster te Bommershoven gestructureerd kaart 6: functiecluster Bommershoven: structuurschets (in bijlage achteraan dit document)

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 17

Richtinggevend deel

De problematiek rond de dancing Mac Queen, de lagere school en het Cultureel Centrum te Bommershoven wordt opgelost door de volgende randvoorwaarden te hanteren: • bundeling van toegangen en ontsluiting; • meervoudig gebruik van infrastructuur; • verhogen van de veiligheid voor ALLE functies; • landschapsbuffer voor de dancing; Door de creatie van een voetgangers- en fietsersontsluiting voor de school op het perceel naast het Cultureel Centrum wordt de onveilige toegang langs de Steenweg volledig opgeheven. Dezelfde ontsluitingsinfrastructuur kan dienen voor een functionele en verbeterde ontsluiting van de ingang en de parking van het Cultureel Centrum. Bijkomend kan het straatbeeld in de Bommershovenstraat hersteld worden ter hoogte van het Cultureel Centrum. Het niveauverschil tussen de parking van de dancing en die van het Cultureel Centrum wordt afgevlakt. Een brede landschapsbuffer kadert de dancing zowel ten opzichte van het landschap ten zuiden als ten opzichte van de Steenweg. Bij schoolfeesten, grote manifestaties in het Cultureel Centrum, enz., kan alle parkeerinfrastructuur gezamenlijk worden ingeschakeld. Alle voetgangers- en fietsersverkeer naar de school gebeurt dan via de rustige Bommershovenstraat. Deze ruimtelijke visie hangt grotendeels af van de lopende regularisatiedossiers voor de dancing. Indien regularisatie niet mogelijk is, vervalt de mogelijkheid om het parkeerterrein van de dancing in te schakelen, en zal de bundeling van functies enkel gebeuren tussen de school en het cultureel centrum. De Marmelbeek heraanleggen De Marmelbeek die deels door Bommershoven loopt, wordt weer herkenbaar gemaakt door het openen van deze bedding. Dit is een hefboom tot het herwaarderen van het publiek domein en de dorpskern. Aangezien huishoudelijk afvalwater nu nog steeds in deze beek wordt geloosd, kan dit pas na afkoppeling van deze lozingspunten. Langs de open beek wordt een functioneel pad aangelegd dat het centrum verbindt met het woonlint Bommershovenstraat en de voetbalvelden. Mombeek als natuurlijke ruggengraat beklemtonen De beekvallei moet ruimtelijk sterker zichtbaar worden. Langs de beek moet de oppervlakte aan natte weilanden toenemen. Door het aanplanten van kleine landschapselementen moeten de landschappelijke en ecologische waarde van de vallei verhoogd worden. De beek zelf moet meer ruimte krijgen. Door het bundelen van integraal waterbeheer en ruimtelijke initiatieven ontstaat ruimte voor landschapsopbouw, natuurversterking en recreatief medegebruik. Bellevuebos verbinden, natuurwaarden verhogen Het Bellevuebos is ruimtelijk te geïsoleerd van de andere natuurlijke structuren. Het is wenselijk dat er meer ruimte is voor natuurverbinding. Het bos wordt door lineaire groenstructuren (houtkanten, hagen, grachten, ...) sterker verbonden met de kasteelparken in Gors-Opleeuw en de vallei van de Mombeek. Zo nemen de mogelijkheden voor migratie toe. Een kenmerkend kleinschalig valleienlandschap behouden In de valleigebieden van het heuvelend landschap wordt een sterkere verweving van natuur- en landbouw nagestreefd. Fruitteelt is in de beemden van de valleien niet gewenst. Nabij de beek neemt het aandeel akkerbouw af en neemt het aandeel weilanden toe. De overgang naar het lager gelegen plateaulandschap te Gors-Opleeuw moet bewaard worden en geldt als voorbeeld voor andere gelijkaardige omgevingen. Landschapspark “Gorse kastelen” opbouwen De vier architecturaal interessante kastelen van Gors-Opleeuw, in combinatie met de dubbele dorpskern en het waardevolle landschap vormen een uniek geheel.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 18

Richtinggevend deel

Het is wenselijk dat de kenmerken van deze omgeving behouden blijven. Door het opnemen van deze omgeving in een landschapsplan kunnen mogelijkheden aangeduid worden voor het behoud en het beheer van dit cultuurlandschap. Plaatselijke zacht-recreatieve functies kunnen versterkend werken voor de leefbaarheid van dit landschapspark. Doorheen dit landschapspark wordt het netwerk van functionele en recreatieve paden versterkt. In een landschapsplan worden randvoorwaarden opgesteld voor de landbouwactiviteiten in het landschapspark. N79: lint gebroken door beekvalleien Zie ook § 2.2.2 De stad wenst in een gemeentelijk RUP N79 de ontwikkelingsmogelijkheden van de N79 (ter hoogte van de kern Hoepertingen en richting Sint-Truiden) te onderzoeken: waar is handel aanvaardbaar en in welke vorm, welke verdichtingen zijn er ter hoogte van de reeds bebouwde kernen aanvaardbaar, welke open-ruimte-verbindingen dienen gevrijwaard te blijven, … Ook de doortocht door Bommershoven kan hierbij onderzocht worden. Fruitspoor en Romeinse Kassei als verbindingssnoer Beide lijninfrastructuren worden versterkt met kleine landschapselementen en daardoor opgebouwd als volwaardige natuurverbindingen tussen grotere natuurlijke gehelen. Het Fruitspoor verbindt de vallei van de Sint-Annabeek, de Marmelbeek en de Mombeek. De Romeinse Kassei bindt de groene dorpskern van Bommershoven, de vallei van de Marmelbeek en de Mombeekvallei. Het recreatief fietsverkeer mag de natuurverbinding niet hypothekeren.

2.3.3 Acties en maatregelen In Deel 2 - Hoofdstuk 2 ‘Deelruimten’ worden in de tekst van § 2.2.3 'Acties en maatregelen’ volgende aanpassingen doorgevoerd.

° Start overleg en opmaak structuurschets voor de heraanleg van de Marmelbeek in Bommershoven (op middellange termijn). De gerealiseerde structuurschets wordt als kader gebruitk van een RUP voor de inrichting van de beekvallei en het centrum van Bommershoven. ° Opmaak landschapsplan Mombeekvallei. Samenwerking en overleg met de Vlaamse Landmaatschappij is de eerste stap, samenwerking met Regionaal Landschap Haspengouw is de tweede stap in dit proces. ° Versterken van kleine landschapselementen en natuurverbindingen in de omgeving van het Bellevuebos. Inventarisatie, uitwerking van een structuurschets en overleg met de Vlaamse Landmaatschappij vormen de drie belangrijkste onderdelen van deze actie. ° Opmaak landschapsplan “Gorse Kastelen” in samenwerking met de provincie Limburg. Dit bovenlokaal toeristisch element wordt vanuit een landschappelijk-historische benadering opgezet. ° Opmaak RUP N79: onderzoek ruimtelijke ordening en ontwikkelingsmogelijkheden langs de N79 ter hoogte van de kernen. ° Versterking van fruitspoor en Romeinse kassei als natuurverbinding. Enerzijds is de gerichte aankoop van een aantal percelen noodzakelijk, anderzijds zal een beheersplan opgesteld worden in samenwerking met de Vlaamse Landmaatschappij en de plaatselijke natuurverenigingen.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 19

Richtinggevend deel

3 Deelstructuren

3.1 Gewenste nederzettingsstructuur

3.1.1 Visie Borgloon wil ruimte bieden voor voldoende kwalitatief goede woningen, een kwalitatieve woonomgeving en een gediversifieerd woningaanbod. Borgloon is gelegen in het buitengebied. Het structuurplan wenst de toename van het aantal gezinnen en woningen te beheren. De eigen dynamiek en potenties van de gemeente vormen het uitgangspunt voor nieuwe grotere woningbouwinitiatieven. Borgloon wenst zijn woonbeleid af te stemmen op de prognoses van de natuurlijke bevolkingsaangroei en de gezinsverdunning. De kwaliteit en identiteit van het landelijk wonen moet gevrijwaard blijven. De gemeente stuurt de woonprogrammatie in functie van de leefbaarheid van handel en diensten in Borgloon-centrum. Het woonbeleid is gericht op het gefaseerd verdichten van Borgloon. Dit zal gebeuren door het invullen van niet bebouwde locaties in het centrum, maar met respect voor het rijke gebouwde erfgoed in de nederzettingen. Ook Hoepertingen wordt eerst van binnenuit verdicht. Ontwikkelingen in de rand worden noch gepland, noch aangemoedigd; dit om losstaande projecten zonder kernbinding te vermijden. Door kleine gefaseerde inbreidingsgerichte projecten in de hoofddorpen Borgloon en Hoepertingen wordt een zachte groei van het aantal woningen in de gemeente nagestreefd. Voor de andere dorpen (zowel woonkernen als nederzettingen) is het woonbeleid vooral gericht op de kwaliteit van woningen en woonomgeving. Selectief kunnen er kleinschalige woningbouwprojecten gerealiseerd worden op voorwaarde dat ze een versterking voor de kern betekenen, de leefbaarheid van de kern verhogen en de eigenheid van het dorp versterken.

3.1.2 Gewenste ruimtelijke structuur Nederzettingshiërarchie ° Borgloon is structuurondersteunende gemeente met Borgloon-centrum als structuurondersteunend hoofddorp . ° Hoepertingen is een hoofddorp . ° Rijkel, Broekom, Kerniel, Gors-Opleeuw, Jesseren en Bommershoven zijn door de provincie als woonkern aangeduid. ° Gotem, Hendrieken, Kuttekoven en Voort worden geselecteerd als historische kern . ° Grootloon en Gors-Opleeuw worden geselecteerd als historische kern met beeldbepalende waarde. Woningprogrammatie – aan te snijden gebieden Het is voor Borgloon op dit moment, voor de planperiode 2012-2017, gezien de beperkte behoefte aan bijkomende wooneenheden enerzijds en gezien het grote bestaande juridisch aanbod aan beschikbare gronden anderzijds niet mogelijk om de prioriteitsaanduiding van de wooninbreidingsgebieden te herzien, om nieuwe woonuitbreidingsgebieden aan te snijden of zelf een actieve rol te spelen om binnenliggende woongebieden tot ontwikkeling te brengen Ondanks het hoog aanbod potentieel te ontwikkelen wooneenheden stelt de stad Borgloon dat in de praktijk deze wooneenheden niet effectief ontwikkeld worden. Mede om deze reden wenst de stad Borgloon in haar beleid aangaande de ontwikkeling van nieuwe woongebieden bij te stellen wat betreft de fasering. De stad wenst niet a priori faseringen

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 20

Richtinggevend deel

op te leggen in functie van de aansnijding van grotere juridisch ontwikkelbare gebieden. Door geen fasering op te leggen, zal dit ook niet leiden tot een vertragend effect op de aansnijding van de binnengebieden. Door de aansnijding van binnengebieden kan de demografische samenstelling van de bevolking wijzigen, wat op (lange) termijn leidt tot een grotere natuurlijke aangroei, daarnaast zorgt de aansnijding er voor dat het potentiële aanbod in binnengebieden daalt (vandaag is dat aanbod nog zeer groot!). Beide effecten kunnen op lange termijn leiden tot een beperkte groei van Borgloon door (planologische) aansnijding van nieuwe (binnen)gebieden. Bij het aansnijden van binnengebieden dient gewaakt te worden over de goede ruimtelijke ordening. Er dient bij de ontwikkeling van de binnengebieden gestreefd te worden naar de realisatie van een gedifferentieerd aanbod zowel in woonvorm als grootte; de architecturale en ruimtelijke kwaliteit van de ontwikkeling dient gewaarborgd te worden dit kan oa. door het voorzien van kwalitatief ingerichte groenzones en openbare ruimtes; de ontwikkeling van de binnengebieden dient een duurzame ontwikkeling te zijn; … Ten aanzien van volgende binnengebieden zijn uitspraken gedaan binnen ruimtelijke uitvoeringsplannen. De visie van deze RUP’s ten aanzien van de binnengebieden wordt weerhouden. - Goedgekeurd Rup Vilsterbron: o Woonuitbreidingsgebieden A12a en b, A13, A14 - RUP Centrum (in ontwerp) : o Woongebied A6, A7, A9 a en b, A10 - Goedgekeurd RUP Stationsomgeving o Woonuitbreidingsgebied A11 (deels) o Woongebied A3B en A4

Het woonuitbreidingsgebied Puthofveld kan (gedeeltelijk) ontwikkeld worden als woonzorgcampus. Het niet te ontwikkelen deel behoudt haar bestemming als woonuitbreidingsgebied.

Zonevreemde woningen Woonkorrel: is een ruimtelijke woningencluster van minimum 5 zonevreemde woningen. De afstand tussen de hoofdgebouwen kan variëren in functie van de gewenste ruimtelijke structuur van de omgeving. Er wordt evenwel een afstand van circa 60 m tussen de hoofdgebouwen als leidraad gehanteerd. • De gemeente selecteert de volgende historische woonkorrels: Helshoven, Tereycken, Tivoli, Boeshoven, Rullekoven en Sassenbroek. De historische woonkorrel: dit is een groep van zonevreemde woningen die gelegen zijn bij een toponiem op de stafkaart, of waarvan de naam verwijst naar een gehucht dat reeds op stafkaarten uit de 19de eeuw of op de Ferrariskaart terug te vinden is. De band met de ontstaansgeschiedenis van de gemeente is hier groot. Behoud van de oorspronkelijke bebouwing en structuur is gewenst. • De gemeente selecteert de volgende beeldbepalende woonkorrels: o Gors-Opleeuw: woonkorrel Elleboogstraat, Mellenstraat, Opleeuwstraat, Mettekovenstraat; o Bommershoven: woonkorrel Alfonsstraat; o Grootloon: woonkorrels Tongersesteenweg en Grootloonstraat. De beeldbepalende woonkorrel: dit is een groep van zonevreemde woningen die gelegen zijn langs een straat in de gemeente, maar dan zonder de binding met de historische toponiemen. Wel hebben

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 21

Richtinggevend deel

deze woonkorrels zekere beeldkwaliteiten door de aanwezigheid van markante gebouwen (vierkantshoeves, kapellen, herenhuizen, authentieke dorpsbebouwing, enz.) Behoud van de beeldkwaliteit en van de woonkwaliteit is gewenst. Overige • Het gebouwd erfgoed als randvoorwaarde bij acties van woonverdichting of kernversterking. • Aandacht voor zwakkere doelgroepen op de woonmarkt. Kaart 7A ‘Gewenste ruimtelijke nederzettingsstructuur’ Kaart 7BB ‘Gewenste ruimtelijke structuur Hoepertingen’ 3.1.3 Ontwikkelingsperspectieven Nederzettingshiërarchie Voor volgende beleidscategorieën dienen ontwikkelingsperspectieven voorzien te worden: Hoofddorpen In Borgloon-centrum wordt de ruimtelijke dynamiek voor wonen, handel en diensten en lokale bedrijvigheid gebundeld. In het structuurondersteunend hoofddorp kunnen nieuwe ontwikkelingen voor bijkomende woningen onderzocht worden. Het beleid is gericht op het gefaseerd realiseren van nieuwe bouwprojecten op enkele ruimtelijk verantwoorde locaties in het centrum. Zo ontstaat ruimte voor woningdiversificatie en het creëren van nieuwe woningen. Het is wenselijk om het gebied Puthofveld te herbestemmen in functie van de realisatie van een woonzorgcampus. Deze ontwikkelingen (woonzorg) kunnen – voor zover voldaan wordt aan de randvoorwaarden opgesomd in § 2.1.2 ‘Ontwikkelingsperspectieven’ – ook elders in Borgloon centrum worden voorzien. In Hoepertingen worden grotere woningbouwinitiatieven beperkt tot de behoefte van Hoepertingen en Rijkel. Woonkernen Het ruimtelijk beleid in deze woonkernen is gericht op kernversterking. Er worden initiatieven genomen om het “uitzwermen” van de woonfunctie langs de toegangswegen te beperken. Dit kan door de woondichtheid in deze linten te beperken. Het beeld van de woon- en leefomgeving wordt in een sterke mate bepaald door historische en beeldbepalende gebouwen. Het ruimtelijke beleid wil dit beeld behouden en renovatie en hergebruik van oude gebouwen stimuleren. Indien er juridisch-administratieve beperkingen zijn op het renoveren van deze gebouwen worden deze onderzocht. Indien mogelijk worden alternatieven aangereikt. Zo kan het wenselijk zijn om groepswoningbouw in deze gebouwen niet aan strikte beperkingen qua aantal wooneenheden te koppelen. Evenzo kan het aangewezen zijn deze gebouwen in te schakelen in de gemeenschapsfuncties (diensten, sociale voorzieningen, ontmoetingsruimten) of in bepaalde economische functies (horeca, toeristische functies). De draagkracht van de omgeving en het karakter van het gebouw zijn bepalend voor de aard van de mogelijke nieuwe bestemmingen. De ontwikkeling van woonuitbreidingsgebieden in de woonkernen binnen de planperiode is niet gewenst. Het is wenselijk deze woonuitbreidingsgebieden een andere bestemming te geven, vanwege de moeilijkheden bij ontwikkeling (natte gebieden bv.) of vanwege een negatieve ruimtelijke beoordeling. Zo kan het woonuitbreidingsgebied te Kerniel voor een deel naar zone voor park en recreatie en/of agrarisch gebied gewijzigd worden, dit vanwege de negatieve ruimtelijke impact bij ontwikkeling op de bestaande nederzettingsstructuur. Historische kernen Hier staat het behoud van de aanwezige woonkwaliteit voorop, met name het wonen in een landelijke, kleinschalige kern met grote omgevingswaarde. In deze kernen wordt gestreefd naar

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 22

Richtinggevend deel

een hergebruik van bestaande gebouwen, en naar een ruimtelijke versterking van de historische kernen. Dit laatste wordt bereikt door zorgvuldig omgaan met de kleinschalige open ruimte in de historische kernen (boomgaarden bij vierkantshoeves bv). Grondgebonden, kleinschalige lokale woonontwikkelingen in binnengebieden die gelegen zijn in woongebied, zijn mogelijk op voorwaarde dat ze ingepast worden in de ruimtelijke structuur. De woontypologie is afgestemd op de schaal van de kern. Enkel ééngezinswoningen en meergeneratiewoningen zijn hier gewenst. Appartementsbouw wordt ontmoedigd. De bestaande activiteiten inzake voorzieningen, handel en bedrijvigheid kunnen behouden blijven wanneer ze kunnen verweven worden met de woonomgeving. Alle bijkomende functies en activiteiten worden enkel toegestaan indien zij de schaal van deze historische kernen niet overschrijden. Het kan hier enkel gaan over zogenaamde eerstelijns-handel of kleinschalige horeca, en over kleinschalige logiesverstrekking in de vorm van landeljke hotels, gastenkamers, kleinschalige hotels in bestaande karakteristieke gebouwen zoals vierkantshoeves, … historische kernen met beeldbepalende waarde De authenticiteit van deze kernen, gekoppeld aan een groot aantal beeldbepalende gebouwen en de ligging in of op een site met hoge beeldwaarde zijn de voornaamste ruimtelijke kenmerken. Het behoud van deze kwaliteiten is randvoorwaarde voor alle bouwactiviteiten. Hergebruik van bestaande bebouwing moet tegelijk zorgen voor hedendaagse en streekgebonden woonvormen, en de beeldkwaliteit van de kernen bewaren en versterken. In deze kernen is geen enkel binnengebied aanwezig dat voor inbreiding kan ontwikkeld worden. De woontypologie is hier eveneens afgestemd op de schaal van de kern. Enkel ééngezinswoningen en meergeneratiewoningen zijn hier gewenst. Appartementsbouw wordt ontmoedigd. De bestaande activiteiten inzake voorzieningen, handel en bedrijvigheid kunnen behouden blijven wanneer ze kunnen verweven worden met de woonomgeving. De aanwezige markante gebouwen kunnen zowel een woonfunctie krijgen, als een gemeenschaps-, horeca-, handels- of economische functie. Randvoorwaarde is hier dat het karakter, de architecturale opbouw en de herkenbaarheid van het oorspronkelijke gebouw richtinggevend zijn en moeten bewaard blijven. Alle bijkomende functies en activiteiten worden alleen toegelaten wanneer zij de schaal van deze historische kernen niet overschrijden. Het kan hier enkel gaan over zogenaamde eerstelijns-handel of kleinschalige horeca, en over kleinschalige logiesverstrekking in de vorm van landeljke hotels, gastenkamers, kleinschalige hotels in bestaande karakteristieke gebouwen zoals vierkantshoeves, ..

Woningprogrammatie De stad Borgloon wenst enkele algemene randvoorwaarden mee te geven: • Kleinschaligheid als norm Het is wenselijk dat de binnengebieden op een eigen wijze bebouwd worden. De vorm, ligging en topografie van de percelen vereist nieuwe bouwtypologieën. Het is wenselijk om de typische Haspengouwse bouwvormen zoals de kopgevelwoning met zijgevel op de perceelsgrens, of de woning met koer/bergplaats langs de straat, te gebruiken in alle inbreidingsprojecten. Deze nieuwe woonvormen en het hergebruik van oude gebouwen, leidt tot een gedifferentieerd aanbod van woningen met ruime en in omvang beperkte woningen, woningen met verharde en niet-verharde buitenruimten en woningen omheen een gemeenschappelijk erf.... De verbreding van het woningaanbod leidt tot een verhoging van de woonkwaliteit. Nieuwe woningbouwinitiatieven zijn kleinschalig en worden gefaseerd. Concentraties van doelgroepen worden vermeden. • Gebouwd erfgoed als randvoorwaarde bij acties van woonverdichting of kernversterking.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 23

Richtinggevend deel

Zoals uit het informatief deel gebleken is, bezit Borgloon een rijke erfgoedwaarde. Het gaat zowel over singuliere elementen - zoals woningen, kerken, kastelen – als over grotere gehelen (stads- en dorpsgezichten). De gemeente is hierdoor één groot erfgoedlandschap. Dit erfgoedlandschap heeft waarde als woonomgeving, maar ook als toeristisch-recreatief element. Het beleid zal in de eerste plaats een aantal randvoorwaarden vastleggen in een stedenbouwkundige verordening. Deze randvoorwaarden hebben betrekking op het beschermen van het erfgoed tegen teloorgang, het vrijwaren van de zichten op en rond het erfgoed, en het landschappelijk kader rond het erfgoed. Verder zal een RUP voor het centrum van Borgloon een aantal principes vastleggen inzake bouwhoogten, volumetrie en materiaalgebruik, met het oog op de vrijwaring van zichten op twee niveaus: o Het straatzicht dat bepaald wordt door sterke erfgoedelementen en daardoor een hoge belevingswaarde bezit; nieuwe gebouwde elementen zullen zich op een bepaalde manier inpassen in deze structuur. o Het nederzettingszicht: het reliëf laat een panoramisch zicht toe op Borgloon en de deelkernen; de kwaliteit van dit zicht wordt behouden en gevrijwaard van storende elementen. Bakens worden als richtpunt gebruikt bij de bepaling van maximale bouwhoogtes, enz. Typische bebouwingsvormen voor Borgloon, zoals stadsboerderijen, kanunnikhuizen, burgerhuizen, vierkantshoeven, enz. worden bij voorkeur gebruikt voor allerlei verdichtingoperaties en nieuwe bestemmingen. De nadruk ligt op het behoud van het erfgoed met een passende nieuwe functie, maar met respect voor de eigenheid van het erfgoedelement. Zonevreemde woningen – zonevreemde markante gebouwen Dit zijn zonevreemde woningen die beschermd zijn als monument of die opgenomen zijn in de “Inventaris van bouwkundig erfgoed”, opgesteld door de Afdeling Monumenten en Landschappen van de Vlaamse Gemeenschap. Onder de zonevreemde woningen komen er effectief heel wat markante en beeldbepalende gebouwen voor die belangrijk zijn vanwege hun historische achtergrond (vierkantshoeve, landhuis, verlaten landbouwbedrijf, boswachterswoning, pachtershuis, afspanning, ...). Deze woningen/gebouwen hebben in veel gevallen een belangrijk bouwvolume. Het is noodzakelijk om voor deze woningen/gebouwen een passende ontwikkelingsperspectief te bieden zodat de blijvende aanwending van deze eigendommen mogelijk blijft. Behoud van architectuur en beeldwaarde staan hierbij voorop. Omwille van de blijvende aanwending van deze woningen/gebouwen kunnen uiteenlopende ontwikkelingsperspectieven aanvaard worden maar deze moeten gebouw per gebouw onderzocht worden. De gewenste ontwikkeling en mogelijke functie moet in de toelichtingsnota van het RUP steeds voldoende onderbouwd en verantwoord worden vanuit een respect voor typisch streekgebonden bebouwingstypologie. Aldus wordt in het perspectief van de duurzame omgang met bestaande infrastructuur, een optimaal, functioneel en ruimtelijk verantwoord toekomstig gebruik nagestreefd binnen het bestaande gabarit van de woningen/gebouwen. Middels het RUP ‘Markante zonevreemde woningen – Fase I’ werden ten aanzien van een aantal markante zonevreemde woningen reeds instandhoudings- en herbestemmingsmogelijkheden gegeven. Het is wenselijk om ook voor andere markante zonevreemde woningen in de gemeente op basis van gedetailleerd onderzoek ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde markante waardevolle gebouwen te definiëren. Dit zijn gebouwen die met een historische of architecturale waarde of gebouwen kenmerkend zijn voor de omgeving maar niet beschermd zijn. Voor deze gebouwen kunnen specifieke ontwikkelingsperspectieven aangereikt worden en kunnen hogere eisen voor een geslaagde landschappelijke integratie opgelegd worden. (Bron: RUP “zonevreemde markante woningen”)

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 24

Richtinggevend deel

Beleid inzake sociale koop- en huurwoningen De visie inzake sociale koop- en huurwoningen wenst de stad Borgloon het opgelegde objectief van de sociale woningen te behalen, doch wil er ook niet meer dan nodig realiseren. Hiervoor is er immers geen ruimtelijke draagkracht. Inzake de spreiding van sociale woongelegenheden wil men zich richten op een concentratie in het centrum en hoofddorp Hoepertingen. Het stadsbestuur is van oordeel dat de overige 11 kernen te klein zijn om grote aantallen sociale woningen in te planten. Enerzijds wordt verwezen naar de politionele tussenkomsten en anderzijds zijn er te weinig faciliteiten in die kernen. De huidige verdeling van de projecten is realistisch, hierbij wordt vooral uitgegaan van kleinere gemeenschappen waardoor het principe van "getto" —vorming wordt vermeden. Zeker de inplanting sociale huurwoningen wil men vermijden in de kleinere gemeenschappen. Hierbij speelt mobiliteit en bereikbaarheid van diensten een belangrijke rol. 45 Gebouwd erfgoed als randvoorwaarde bij acties van woonverdichting of kernversterking Zoals uit het informatief deel gebleken is, bezit Borgloon een rijke erfgoedwaarde. Het gaat zowel over singuliere elementen - zoals woningen, kerken, kastelen – als over grotere gehelen (stads- en dorpsgezichten). De gemeente is hierdoor één groot erfgoedlandschap. Dit erfgoedlandschap heeft waarde als woonomgeving, maar ook als toeristisch-recreatief element. Het beleid zal in de eerste plaats een aantal randvoorwaarden vastleggen in een stedenbouwkundige verordening. Deze randvoorwaarden hebben betrekking op het beschermen van het erfgoed tegen teloorgang, het vrijwaren van de zichten op en rond het erfgoed, en het landschappelijk kader rond het erfgoed. In het RUP Borgloon Centrum werden stedenbouwkundige voorschriften geformuleerd ter bescherming van de aanwezige erfgoedkwaliteiten. Verder zal een RUP voor het centrum van Borgloon een aantal principes vastleggen inzake bouwhoogten, volumetrie en materiaalgebruik, met het oog op de vrijwaring van zichten op twee niveaus: • Het straatzicht dat bepaald wordt door sterke erfgoedelementen en daardoor een hoge belevingswaarde bezit; nieuwe gebouwde elementen zullen zich op een bepaalde manier inpassen in deze structuur. • Het nederzettingszicht : het reliëf laat een panoramisch zicht toe op Borgloon en de deelkernen; de kwaliteit van dit zicht wordt behouden en gevrijwaard van storende elementen. Bakens worden als richtpunt gebruikt bij de bepaling van maximale bouwhoogtes, enz. Typische bebouwingsvormen voor Borgloon, zoals stadsboerderijen, kanunnikhuizen, burgerhuizen, vierkantshoeven, enz. worden bij voorkeur gebruikt voor allerlei verdichtingoperaties en nieuwe bestemmingen. De nadruk ligt op het behoud van het erfgoed met een passende nieuwe functie, maar met respect voor de eigenheid van het erfgoedelement. Markante gebouwen Markante gebouwen zijn gebouwen die: • Ofwel beschermd zijn al monument of als stads- of dorpsgezicht; • Ofwel opgenomen zijn in de “Inventaris van het bouwkundig erfgoed van Vlaanderen”. De hoofdbekommernis voor deze markante gebouwen is hun behoud voor de toekomst. Eventuele nieuwe initiatieven of toekomstige nieuwe functies worden steeds eerst afgewogen ten opzichte van principe. Vanwege hun “landmark”-waarde en hun vaak structuurbepalende plaats in de ruimtelijke opbouw van de kernen, worden zij bij voorkeur ingeschakeld in het woonbeleid. Wanneer het gaat over vroegere kastelen, hoeven of industrieelarcheologische gebouwen, zal de renovatie en het hergebruik ervan in de eerste plaats gericht zijn op het creëren van bijkomende woongelegenheden op een hedendaagse manier, en met respect voor de bestaande typologie.

45 Bron: lokaal woonbeleidsplan Borgloon

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 25

Richtinggevend deel

Andere functies, zoals vrije beroepen, horeca, handel, kleinschalige bedrijfjes of kantoortjes, zijn slechts toegelaten wanneer deze functies de schaal van de kern waarin het gebouw gelegen is, niet overschrijden. Indien het markante gebouw in de open ruimte of in elementen van de natuurlijke structuur gelegen is, zal de afweging ook gebeuren volgens de ontwikkelingsperspectieven die in deze deelstructuren zijn voorgeschreven Uitbreiding centrum AGO van Intesa (zie ook kaart 3A ‘Structuurschets uitbreiding Konings-Lux en uitbreiding woon- en dagcentrum AGO’) Het woon- en dagcentrum AGO heeft onvoldoende uitbreidingsmogelijkheden op de huidige site. Een herziening van het BPA AGO Hoepertingen kan een oplossing bieden aan deze problemen, de herziening dient daarbij beschouwd te worden als een gedeeltelijke herbestemming van het BPA en/of een uitbreiding ervan. Deze herbestemming en/of uitbreiding is met name nodig om de bebouwbare oppervlakte te vergroten. Het is wenselijk om de uitbreidingsmogelijkheden te voorzien in aansluiting met de huidige gebouwen, daar hierdoor alle activiteiten (bestaande en nieuwe) aan elkaar gekoppeld kunnen blijven. Door de herlokalisatie van het voetbal is ruimte ter beschikking gekomen om het centrum AGO van Intesa ter plaatse uit te breiden. Bij een verdere ontwikkeling van de zorgactiviteiten op deze site dienen een aantal randvoorwaarden in acht genomen te worden: • Het centrum is gelegen in de vallei van de Herk. De landschappelijke inkleding van de gebouwen en de omgeving is een belangrijk aandachtspunt. De landschappelijke inkleding en natuurherstel worden gekoppeld aan de oprichting van nieuwe gebouwen. Oa. middels de opmaak van een landschapsherstelplan kan hiertoe een instrument zijn. • Het centrum is gelegen in overstromingsgevoelig gebied. De watertoets is een belangrijk aandachtspunt. Er dienen voldoende maatregelen genomen te worden om het overstromingsrisico tot een absoluut minimum te beperken. Bebouwing in mogelijk overstromingsgevoelige gebieden kan enkel indien de ingenomen ruimte voor water wordt gecompenseerd.

3.1.4 Acties en maatregelen ° Ontwikkelen van strategische projecten binnen de Middeleeuwse wallen; voortzetten van een structureel overleg op regelmatige basis met de betrokken partners: sociale bouwmaatschappijen, promotoren, ontwikkelaars. ° voortzetten strategisch overleg binnenstad; doelstelling is alle belanghebbende partners omtrent het verhogen van de algemene leefkwaliteit van het centrum, samen te brengen en een aantal strategische acties uit te werken. ° voortzetten van overlegronde met de sociale huisvestingsmaatschappijen in verband met het voorzien van wooneenheden voor ouderen of voor personen met een handicap. ° Opmaak ruimtelijke uitvoeringsplan zonevreemde woningen (markante waardevolle gebouwen) fase 2 ° Uitwerking locatiestudie KWZI’s aan bestaande kernen (zie ook gewenste natuurlijke structuur); kleinschalige waterzuivering als principe vooropstellen, alle betrokken partners in een overleg hieromtrent samenbrengen. Bevoorrechte partner: Vlaamse Landmaatschappij. ° Opmaak RUP Woonzorgcampus ° Onderzoek uitbreidingsmogelijkheden van woon- en activiteitencentrum van Intesa vzw.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 26

Richtinggevend deel

3.2 Gewenste ruimtelijk-economische structuur

3.2.1 Visie Borgloon is een gemeente van het buitengebied. De verdere ontwikkelingen op economisch gebied zijn daarom gericht op de lokale dynamiek. De bedrijvigheid in Borgloon is grotendeels verweven met de woonfunctie. De twee regionale bedrijven, Konings juices & drinks bvba en Veiling Borgloon zijn erg belangrijk voor de lokale werkgelegenheid. Uitbreidingen moeten daarom mogelijk zijn. Deze worden dan wel opgenomen in een landschapsplan. Het lokale bedrijventerrein Ervaert is voor 100% ontwikkeld. Gezien de eigendomssituatie en 100% bezetting lijkt een herstructurering van het bedrijventerrein Ervaert, met het oog op een beter ruimtegebruik ervan, niet realistisch. Bovendien dient er – zo blijkt uit recente stedenbouwkundige vergunningsaanvragen – binnen het bedrijventerrein voldoende ruimte gevrijwaard te worden voor de opvang van hemelwater, voor het realiseren van buffer- en groenaanplanting en voor het realiseren van voldoende parkeerplaatsen. Ook mede hierdoor kan ruimtewinst door herstructurering als weinig realistisch beoordeeld worden. Voor het nieuwe bedrijventerrein tegenover de fruitveiling is een RUP opgemaakt en goedgekeurd en kan de ontwikkeling van start gaan. Enkel fruitgerelateerde bedrijven zijn hier toegestaan. Voor andere bedrijven is er in de gemeente Borgloon geen ruimte meer met als gevolg dat er ook geen herlokalisatiemogelijkheden voor bestaande bedrijven voorhanden zijn. Er moet dan ook bijkomende ruimte voor lokale bedrijvigheid worden aangeduid. Het herbestemmen van RUP Nieuw Bedrijventerrein naar niet-fruitgerelateerde bedrijven is slechts gewenst indien het gecreëerde aanbod voor fruitgerelateerde bedrijvigheid niet ingevuld geraakt. Handel, diensten en voorzieningen worden gebundeld in de hoofddorpen. Voorzieningen die gericht zijn op de gehele gemeente worden geconcentreerd in Borgloon-centrum. Ontwikkeling van klein- of groothandelsactiviteiten buiten de hoofddorpen langs de N79 wordt ontmoedigd Er worden ruimtelijke mogelijkheden gecreëerd om de landbouw te diversifiëren.

3.2.2 Gewenste ruimtelijke structuur De visie ten aanzien van de ruimtelijk-economische structuur wordt vertaald in onderstaande acties en krachtlijnen: ° Concentratie handel en diensten in hoofddorpen ° Uitbreiding historisch gegroeid regionaal bedrijventerrein Konings-Lux , ten bate van de bedrijven die hun activiteiten reeds op dit terrein uitoefenen. De gemeente wenst volgende motivatie te geven voor de uitbreiding van dit lokale bedrijventerrein: o Zowel Konings juices & drinks als Lux zijn belangrijke tewerkstellingspolen voor Borgloon. De gemeente wenst deze bedrijven dan ook op deze locatie te behouden en te voorzien in voldoende ontwikkelingsmogelijkheden. o Het bedrijventerrein ligt langs één van de belangrijkste gewestwegen door Borgloon, de N79, en bezit reeds ontsluitingsmogelijkheden naar deze gewestweg. o Borgloon is centraal gelegen tussen Sint-Truiden en Tongeren en is dan ook ideaal gelegen voor de inrichting van een busstelplaats van de Lijn voor de openbaar vervoerslijnen vanuit Tongeren en Sint-Truiden. Door de aanwezigheid van het transportbedrijf Lux op de site Konings-Lux is het een logische keuze het bedrijf Dony zich op deze locatie definitief te laten vestigen en verder uit te breiden. Op die manier worden gelijkaardige activiteiten aan elkaar gekoppeld en kunnen de

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 27

Richtinggevend deel

reeds aanwezige faciliteiten (onderhoud, benzinestation voor eigen gebruik 46 , wasstraat, enz.) medegebruikt worden door Dony. Er ontstaat synergie tussen de vandaag aanwezige bedrijven. ° Herlokalisatie technische dienst : naar een zone waar deze functie minder hinderlijk is ten aanzien van de omgeving en de volledige activiteit in een geëigende bestemming kan gebeuren. ° Oprichting bijkomend lokaal bedrijventerrein voor de herlokalisatie van de zonevreemde bedrijven, voor de huisvesting van (zonevreemde) bedrijven met uitbreidingswensen die niet haalbaar zijn op de huidige locatie, voor de herhuisvesting van de technische dienst en voor de oprichting van een starterscenter 47 : • De bestaande bedrijventerreinen in Borgloon zijn volledig bezet (Konings Lux, Ervaert) of kennen beperkingen m.b.t. de toegelaten bedrijven (op het nieuw bedrijventerrein tegenover de fruitveiling kunnen enkel fruitgerelateerde bedrijven zich vestigen). Er is in de gemeente geen aanbod aan beschikbare bedrijventerreinen meer voorhanden voor bedrijven die niet fruitgerelateerd zijn. Lokale bedrijven die een vestigingsplek zoeken te Borgloon, moeten uitwijken naar de buurgemeenten. • De werkzaamheidsgraad in Borgloon is de laatste jaren gestagneerd (bron Vlaamse Arbeidsrekening 2008, 2009 en 2010 (Steunpunt WSE / Departement WSE)).De stad wenst de werkzaamheidsgraad minstens op peil te houden en bij voorkeur te doen toenemen. Borgloon kan als structuurondersteunende gemeente de werkzaamheidsgraad stabiliseren door in de eerste plaats te voorkomen dat de bestaande bedrijven gaan herlokaliseren naar naburige gemeenten omwille van de afwezigheid van herlokalisatiemogelijkheden binnen Borgloon zelf. • Binnen Borgloon bevinden zich een aantal grondverwerkende bedrijven die door hun steeds groeiende activiteit zijn uitgebreid tot een functie die vandaag niet meer verenigbaar is met een agrarische bestemming of niet meer passen in de ruimtelijke context waarin ze zich vandaag bevinden. Daarnaast zijn er ook bedrijven die op hun huidige locatie omwille van de situering, bestemmingstoestand of dergelijke geen uitbreidingsmogelijkheden meer bezitten. In Borgloon is er geen ruimte waar deze bedrijven kunnen worden opgevangen. Het bedrijventerrein ter hoogte van de fruitveiling is uitsluitend bestemd voor fruitgerelateerde bedrijven. Een bijkomend lokaal bedrijventerrein dient een oplossing te bieden voor deze bedrijven. Kaart 11A: gewenste ruimtelijk-economische structuur

3.2.3 Ontwikkelingsperspectieven Handel en Diensten Nieuwe handel en diensten worden zoveel mogelijk gebundeld in de hoofddorpen Borgloon- centrum en Hoepertingen. De bundeling van functies vergroot het aanbod en de aantrekkingskracht. Voorzieningen die gericht zijn op de gehele gemeente worden geconcentreerd in het kernwinkelgebied van Borgloon-centrum. Dit loopt van de Graethempoort over de twee centrale pleinen tot aan de Tongersepoort, met inbegrip van de Wellenstraat. Dit is een traject van ongeveer 600 m, opgesplitst in verschillende kleinere handels straten. Nieuwe, bijkomende lokale handel en diensten worden aangemoedigd om zich in deze afgebakende zone te vestigen, dit om een aantrekkelijk en continue handelscentrum te creëren.

46 Het is niet wenselijk om een publiek bezinestation op deze locatie uit te baten. 47 De stad Borgloon wenst de mogelijkheid te bieden aan startende bedrijven om zich direct te vestigen op een bedrijventerrein ipv te starten in woongebied(en) met het risico op planologische en ruimtelijke problemen bij groei van het bedrijf.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 28

Richtinggevend deel

Binnen dit kernwinkelgebied wordt gestreefd naar het behoud van een aanbod aan middelgrote winkels (supermarkten). Deze verhogen de aantrekkingskracht van het gehele kernwinkelgebied. In de overige straten van Borgloon-centrum zijn handel en diensten kleinschaliger en meer gericht op het buurtniveau. Hoepertingen biedt ruimte voor handel en voorzieningen gericht op het hoofddorp. Aansluitend op het kernwinkelgebied worden twee uitlopers van het kernwinkelgebied afgebakend. Het betreft de woonlinten langsheen de Graethempoort en de Tongersesteenweg. Ze worden begrensd door de kruising met de Steenweg Borgloon enerzijds en de Boeshovenweg anderzijds.

In deze zones worden eveneens kleinhandelszaken toegelaten. In het overige woongebied van de kern Borgloon zijn handel en diensten kleinschaliger en meer gericht op het buurtniveau. Voor het winkelkerngebied en de uitlopers van dit gebied wordt er geopteerd voor een differentiatie van het handelsapparaat. Het kernwinkelgebied profileert zich hierbij hoofdzakelijk als ‘shopping kern’ met een mix van handel en wonen. Nieuwe kleinhandelsactiviteiten die ruimtebehoevend zijn, worden gelokaliseerd in de uitlopers. In de uitlopers is een mix van wonen en handel eveneens wenselijk. Ook het wonen boven winkels dient er aangemoedigd te worden. Binnen het kernwinkelgebied wordt er gestreefd naar een optimalisatie van de kleinhandelsstraten. Voor deze optimalisatie worden een aantal randvoorwaarden geformuleerd die de versterking en de ontwikkeling van het kernwinkelgebied zullen sturen. Volgende randvoorwaarden worden geformuleerd en kunnen worden afgetoetst in het plannings en vergunningenbeleid van de stad: ° De uitbouw van nieuwe handelsactiviteiten dient te gebeuren op percelen die daarvoor het meest geschikt zijn (vb. voldoende diepe en/of voldoende brede percelen); ° Ter hoogte van de kleinhandelszaken dient een aantrekkelijk openbaar domein gerealiseerd te worden waarbij aandacht besteed wordt aan de oversteekbaarheid en beloopbaarheid van de straten i.f.v. een veilig voetgangersverkeer; ° In de buurt van de kleinhandelszaken dienen voldoende faciliteiten voor het parkeren voorzien te worden (ofwel in de straat ofwel geclusterd aan de rand van de kern); ° De kleinhandelszaken dienen goed bereikbaar te zijn met de fiets en het openbaar vervoer. In functie van het fietsverkeer dienen nabij de handelszaken voldoende fietsstalplaatsen voorzien te worden en worden in de omliggende straten eventueel fietspaden gerealiseerd. Daarnaast situeren de kleinhandelszaken zich in de nabijheid van een halte van het openbaar vervoer; ° In het kernwinkelgebied dient gestreefd te worden naar een vermenging van functies. In ieder geval dient de woonfunctie behouden te blijven i.f.v. de leefbaarheid van de kern en i.f.v. de sociale controle. Het wonen boven winkels moet mogelijk zijn en moet gestimuleerd worden;

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 29

Richtinggevend deel

° De draagkracht van de handelsactiviteiten in het kernwinkelgebied en de uitlopers mag niet overschreden worden.

Invulling nieuw bedrijventerrein fruitveiling Het RUP “Nieuw bedrijventerrein fruitveiling” voor de realisatie van bijkomend bedrijventerrein werd afgerond en goedgekeurd. Binnen het RUP werd specifiek opgenomen dat enkel nieuwe fruitgerelateerde bedrijven zijn toegelaten binnen deze site of bestaande fruitgerelateerde zonevreemde bedrijven. Gezien het belang van de fruitsector voor Borgloon en haar omgeving wenst de stad het nieuw bedrijventerrein op korte termijn tot ontwikkeling te brengen, fruitgerelateerde bedrijven binnen dit bedrijventerrein op te vangen. Indien – op termijn – blijkt dat het bedrijventerrein niet ingevuld geraakt met fruitgerelateerde bedrijven kan een herbestemming ifv niet fruit-gerelateerde bedrijven overwogen worden. Op dat moment moet het bijkomend gecreëerde aanbod in mindering gebracht worden bij de ontwikkeling van een bijkomend lokaal bedrijventerrein. Doch de stad wenst te benadrukken dat de prioritaire visie is om het “Nieuw bedrijventerrein fruitveiling” als fruitgerelateerd bedrijventerrein te ontwikkelen.

NIEUW LOKAAL BEDRIJVENTERREIN

Om een antwoord te bieden aan de ruimtebehoefte voor lokaal bedrijventerrein is een uitbreiding van de beschikbare oppervlakte lokaal bedrijventerrein noodzakelijk. Deze uitbreiding dient te gebeuren in aansluiting met bestaande bedrijventerreinen, deeluitmakend van het hoofddorp Borgloon. Er zijn twee locaties in Borgloon die aan ‘deze voorwaarde voldoen: Zoekzone Ervaert Noord’ en Zoekzone ‘Fruitveiling Zuid’ De zoekzone Ervaert Noord wordt prioritair als uitbreidingszone voor lokaal bedrijventerrein naar voor geschoven. Indien er omwille van de ruimtelijke context, de eigendomsstructuur, … op het moment van de opmaak van een RUP in functie het realiseren van het nieuwe lokaal bedrijventerrein echter kan aangetoond worden dat de zoekzone ‘Fruitveiling Zuid’ meer aangewezen is om te ontwikkelen kan deze zone alsnog voorrang krijgen op de zoekzone ‘Ervaert Noord ’.

HERLOKALISATIE TECHNISCHE DIENST Hoewel de technische dienst door de opmaak van het RUP ‘Stationsomgeving’ wel in een geëigende bestemming gelegen is, zijn de mogelijkheden op de huidige locatie ontoereikend om de activiteiten behoorlijk te kunnen uitvoeren. Buitenopslag gebeurt momenteel grotendeels in een zone voor parkgebied. Bovendien ligt de technische dienst vandaag in een woonstraat en grenzend aan een beschermd monument. Opslag in open lucht creëert een visuele hinder ten aanzien van deze functies.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 30

Richtinggevend deel

De gemeente wenst de technische dienst te herlokaliseren naar een zone waar deze functie ruimtelijk minder hinderlijk is voor de omgeving. meer bepaald aansluitend bij een zone voor bedrijvigheid. De gemeente is van mening dat deze functie meer op z’n plaats ligt in een zone voor bedrijvigheid. Gelijkaardige functies worden gekoppeld. De technische dienst heeft een ruimtebehoefte van ca 10.000m².

UITBREIDING KONINGS -LUX : CLUSTERING TRANSPORTGERELATEERDE BEDRIJVEN MET REGIONAAL KARAKTER Zie ook Kaart 3a: ‘Structuurschets uitbreiding Konings-Lux en uitbreiding woon- en dagcentrum AGO’)

Via het sectoraal BPA Zonevreemde bedrijven fase II werd aan beide bedrijven (Konings Juices & Drinks bvba en nv Lux) verdere ontwikkelingsmogelijkheden verleend. De groei van het bedrijf Lux en de vestiging van het bedrijf Dony met hun busstelplaats voor de bussen van de Lijn op deze site heeft ertoe geleid dat het hier voorziene aanbod aan KMO grond via fase 2 van het BPA “Zonevreemde bedrijven” onvoldoende is geworden voor de vraag en dat een verdere uitbreiding van het bedrijventerrein zich opdringt. Daar de directe omgeving niet wordt gekenmerkt als landschappelijk waardevol gebied en niet binnen de herbevestigde agrarische gebieden gelegen is worden er mogelijkheden voorzien om deze KMO-zone verder uit te breiden. Daartoe wordt een zoekzone afgebakend waarbinnen rekening houdend met een aantal randvoorwaarden het lokale bedrijventerrein verder kan worden ontwikkeld. Omwille van de clustering van een aantal transportbedrijven dienen de faciliteiten die zulke bedrijven nodig hebben om vlot te kunnen functioneren slechts eenmaal voorzien te worden, en kunnen deze aldus mede gebruikt worden door de verschillende bedrijven. Het gaat onder andere om volgende faciliteiten: onderhoud, benzinestation voor eigen gebruik, wasstraat, enz. Volgende randvoorwaarden worden (bij de opmaak van een RUP) opgelegd aan deze verdere ontwikkeling: ° De uitbreiding dient compact te gebeuren, in westelijke richting. Op die manier wordt er niet verder in het landschap doorgedrongen en blijft de impact op de open ruimte minimaal. Ten aanzien van het agrarisch gebied dient een aangepaste buffering te worden voorzien. ° De waterhuishouding is een belangrijk aandachtspunt. De zoekzone ligt zelf grotendeels in niet overstromingsgevoelig gebied doch wordt langs alle zijden omgeven door mogelijk en effectief overstromingsgevoelig gebied. Westelijk bevindt zich de Vallei van de Herk. ° De ontsluiting gebeurt langs de N79. Het is niet gewenst een bijkomende ontsluitingsweg richting de N79 te realiseren, een herstructurering van de bestaande ontsluiting is wel aangewezen. Momenteel gebeurt de ontsluiting van Lux en Dony via een smalle doodlopende weg. Langs de N79 ligt nog een braakliggend terrein. Er kan worden nagedacht om de ontsluiting van het bestaande en nieuwe bedrijventerrein te verplaatsen naar deze terreinen zodat een veiligere, voldoende brede weg kan worden voorzien.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 31

Richtinggevend deel

° Ten aanzien van de waardevolle beekvallei ten westen met het hierin gelegen centrum voor gehandicapten (AGO van intesa vzw) dient voldoende afstand gevrijwaard te worden en een aangepaste buffering te worden voorzien. Bij de uitbreiding van het bedrijventerrein dient rekening gehouden te worden met de (toekomstige) uitbreidingswensen van het centrum voor gehandicapten. ° De uitbreidingsbehoefte dient goed onderbouwd te worden, daarbij dienen synergetische effecten en gemeenschappelijk ruimtegebruik tussen de aanwezige bedrijven grondig onderzocht te worden en samen met de individuele behoeften van de afzonderlijke bedrijven.

Bedrijvigheid buiten bedrijventerreinen Het gaat hier over bedrijvigheid die zich bevindt in de woonzones van het gewestplan, zij het de woongebieden of de landelijke woongebieden. Bestaande bedrijven kunnen hier per definitie blijven bestaan. Deze bedrijven krijgen ontwikkelingskansen voor eventuele uitbreiding. Voor volgende klassen wenst de gemeente een onderscheidend beleid uit te werken: • Bedrijven in woongebieden en landelijke woongebieden Bedrijvigheid in hoofddorpen, woonkernen, historische kernen, beeldbepalende kernen en in de verschillende types van woonkorrels kan blijven bestaan voor zover deze verenigbaar is met de omgeving. Een gehandhaafde maar evenwichtige verweving van functies wordt nagestreefd. Wanneer de draagkracht van de omgeving wordt overschreden (verkeer, hinder, grootschaligheid, ...) is een herlocalisatie aangewezen. Nieuwe bedrijvigheid in woongebied kan in de hoofddorpen en de woonkernen alleen indien de aard en de omvang van de bedrijvigheid verenigbaar is met de structuur en de schaal van de omgeving. In de verschillende types woonkorrels is nieuwe bedrijvigheid enkel toegelaten indien zij beantwoordt aan de bepalingen die gegeven zijn bij het hoofdstuk zonevreemde woningen. • Bedrijvigheid in linten en langs de verschillende steenwegen (meestal landelijk woongebied) Het verder ontwikkelen van bedrijvigheid in de linten, die niet verweefbaar is in de woonomgeving, wordt ontmoedigd. Beperkte uitbreidingen, noodzakelijk om een gezonde bedrijfsvoering te kunnen verzekeren, kunnen evenwel overwogen worden wanneer de bedrijfsactiviteit te verweven is met de woonomgeving. Een sterke schaalvergroting op deze locatie kan niet verantwoord worden. Een herlocalisatie naar het lokaal bedrijventerrein is dan wenselijk. Nieuwe bedrijvigheid in linten wordt niet toegestaan. De handelsvestigingen (baanwinkels te Rijkel, Bommershoven) vallen eveneens onder bovenstaande visie. Hier is, afhankelijk van de schaal van de activiteit, ook herlocatie aangewezen.

Een ruimtelijk beleid of afwegingskader voor zonevreemde bedrijven Bestaande bedrijven kunnen zonevreemd worden door een uitbreiding van het bedrijf. Het ruimtelijk beleid streeft naar het verantwoord inpassen van de bestaande gebouwen en infrastructuur en het bieden van rechtszekerheid. Er moet op een ruimtelijk verantwoorde manier omgegaan worden met de bestaande zonevreemde bedrijvigheid en de eventuele uitbreidingen. Uitgangspunt is zoveel mogelijk trachten te verweven. Indien een bedrijf verweven zit in zijn omgeving – is het vanuit het principe van zorgvuldig ruimtegebruik – immers meer verantwoord dit bedrijf ter plaatse te bestendigen dan het te herlokaliseren en een andere nog onbebouwde ruimte aan te snijden. Dit kan echter niet overal en in gelijke mate. Maatwerk is dus vereist. Daarom wordt

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 32

Richtinggevend deel

in het structuurplan een algemeen afwegingskader opgesteld dat het uitgangspunt moet vormen bij de beoordeling van de ontwikkelingskansen van de toekomstige zonevreemde bedrijven. De mogelijke opname van een zonevreemd bedrijf in een RUP Zonevreemde bedrijven, al dan niet via de opmaak van een planologisch attest, hangt in de eerste plaats af van de juridisch - planologische context van het bedrijf. Hiervoor dienen volgende elementen te worden afgewogen: Juridisch-planologische criteria • Enkel hoofdzakelijk behoorlijk vergunde bedrijven kunnen in overweging genomen worden voor verder onderzoek; • Zowel stedenbouwkundige als milieumatige vergunningstoestand moet onderzocht te worden; • Er moet een aantoonbare uitbreidingsbehoefte kunnen verantwoord worden. Voor de zonevreemde bedrijven worden volgende ontwikkelingscategorieën onderscheiden: Categorie 0 Bedrijven die geherlokaliseerd moeten worden, zelfs indien ze geen uitbreiding nodig hebben. Categorie 1 Bedrijven die niet verder mogen uitbreiden en die niet via een RUP worden bestendigd. Deze bedrijven kunnen hun activiteit verder zetten binnen de bestaande gebouwen met de uitspraak dat herlokalisatie op korte (5 jaar) of middellange termijn is aangewezen (10 jaar). Bij stopzetting van de activiteiten worden geen nieuwe zonevreemde activiteiten toegelaten m.a.w. functiewijziging is niet toegestaan. Instandhoudings- en onderhoudswerken zijn wel toegestaan. Categorie 2 Bedrijven met beperkte uitbreidingsmogelijkheden. Verbouwingen en beperkte uitbreidingsmogelijkheden zijn mogelijk, afhankelijk van de specifieke situatie. De activiteit mag de ruimtelijke draagkracht van de omgeving niet overschrijden. Een echte schaalvergroting van het bedrijf is niet toegelaten. De toegelaten activiteiten worden beperkt. Nieuwe activiteiten moeten qua milieuhinder minder storend zijn dan de bestaande, zowel wat de dynamiek als de aard van de activiteit betreft. Er worden geen functies toegelaten die qua verkeersgeneratie de draagkracht van de ontsluiting zouden overschrijden. Categorie 3 Bedrijven krijgen beperkte uitbreidingsmogelijkheden. Verbouwingen en beperkte uitbreidingen zijn mogelijk, afhankelijk van de specifieke situatie . Een echte schaalvergroting van het bedrijf is niet toegelaten. Er worden geen beperkingen opgelegd voor de aard van de activiteiten. Categorie 4 Bedrijven die zich verder kunnen ontwikkelen. De randvoorwaarden voor ontwikkeling en toelaatbare functies worden vastgelegd per bedrijf in relatie tot de omgeving. De toegelaten activiteiten worden beperkt . Nieuwe activiteiten moeten qua milieuhinder in principe minder storend zijn dan de bestaande, zowel wat de dynamiek als de aard van de activiteit betreft. Categorie 5 Bedrijven die zich verder kunnen ontwikkelen. De randvoorwaarden voor de uitbreiding worden vastgelegd per bedrijf in functie van de omgeving. Er worden geen beperkingen opgelegd voor de aard van de activiteiten. De bedrijven die behoren tot categorie 0 en categorie 1 komen niet in aanmerking om bestendigd te worden via een RUP of via een planologisch attest.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 33

Richtinggevend deel

De bedrijven die behoren van categorie 2 tot en met 5 komen wel in aanmerking om opgenomen te worden in ofwel een gebiedsgericht RUP ofwel een sectoraal RUP zonevreemde bedrijven, of via een planologisch attest. Bij de opmaak van een volgend (ultiem 48 ) RUP Zonevreemde bedrijven is het aangewezen om op dat moment alle zonevreemde bedrijven in beeld te brengen en voor alle een duidelijke uitspraak te doen. Daarbij dient – in deze laatste ronde RUP zonevreemde bedrijven – voor alle bedrijven die kunnen blijven verder bestaan op hun huidige locatie middels een deelplan een duidelijk ruimtelijk juridisch kader geboden te worden. Algemeen beoordelingskader De gebiedsgerichte visie wordt verder als basis genomen voor de ontwikkelingsperspectieven van de zonevreemde bedrijven. Dit heeft als consequentie dat voor bedrijven, gelegen in aansluiting met de kernen en de bestaande ambachtelijke zones, uitbreidingsmogelijkheden voor handen zijn, mits goede integratie in de omgeving en mits ze geen hypotheek leggen op de toekomstige ontwikkeling en draagkracht van de omgeving. Bedrijven die gelegen zijn in ruimtelijk kwetsbaar gebied, krijgen geen ontwikkelingskansen. Bedrijven tenslotte die gelegen zijn in de open ruimtegebieden, niet zijnde kwetsbare gebieden, kunnen indien ruimtelijk verantwoord, beperkte mogelijkheden krijgen: Tabel g algemeen beoordelingskader Situering zonevreemde Algemeen Categorisering bedrijven ontwikkelingsperspectief Zones met hoge Uitdovend Cat. 0 natuurwaarden en natuurontwikkelingsfunctie (cfr. ontwikkelingsperspectieven zoals weergegeven in de gewenste natuurlijke structuur – hoofdstuk 3.4) Verwevingsgebied natuur- Behoud bedrijvigheid mits Cat. 1 landbouw-bos integratie / geen uitbreiding (cfr. gewenste ontwikkelingsperspectieven zoals weergegeven in de gewenste landschappelijke structuur – hoofdstuk 3.6) Zones overige open ruimte Behoud bedrijvigheid / Cat. 1/2/3 gebied en zones in eventueel beperkte uitbreiding aansluiting met historische en op basis van integratie historische beeldbepalende woonkernen of nederzettingen (cfr. selectie zoals weergegeven in de gewenste nederzettingsstructuur – hoofdstuk 3.1) Zonevreemde bedrijven in of Behoud bedrijvigheid / Cat. 2/3/4/5 in aansluiting met uitbreiding mogelijk bij bedrijfsgebied, het integratie structurerend hoofddorp, het hoofddorp

48 Het kan niet de bedoeling zijn om na BPA ZVB I en BPA ZVB II nog eens x-aantal rondes RUP zonevreemde bedrijven op te maken. Doch het is aangewezen om minstens te voorzien in een ‘laatste ronde RUP ZVB’, waarin voor alle bedrijven duidelijke uitspraken gedaan kunnen worden. Indien daarna zonevreemde bedrijven te groot worden op hun huidige locatie dient in eerste instantie er gezocht te worden naar herlocatie naar een lokaal bedrijventerrein.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 34

Richtinggevend deel

(cfr. selectie zoals weergegeven in de gewenste nederzettingsstructuur – hoofdstuk 3.1)

In het beoordelingskader is vertrokken vanuit de nederzettingsstructuur en de gewenste natuurlijke en landschappelijke structuur om de algemene ontwikkelingsmogelijkheden voor de zonevreemde bedrijven te bepalen. Vanuit het algemene kader blijven er vaak nog verschillende ontwikkelingsperspectieven mogelijk. Hier wordt de visie verder verfijnd aan de hand van de ruimtelijke draagkracht en de ruimtelijke impact van de bedrijven op hun omgeving. Een afweging ten aanzien van de goede ruimtelijke ordening en ruimtelijke draagkracht zal gebeuren op niveau van een RUP en omvat een motivatie ten aanzien van de volgende elementen, indien relevant: Structureel - ruimtelijke criteria • Nabijheid van andere, gelijkaardige bedrijven; • Al dan niet functioneel verenigbaar met de omgeving (nabijheid woonkern); • Ontsluiting en mobiliteitsprofiel van het bedrijf – verkeersgenererend karakter; • Mogelijke inpasbaarheid in de landschappelijke structuur. Omgevingskenmerken • Geen, weinig of veel hinder in verband met milieu-hygiëne • Geringe of belangrijke visuele impact • In de omgeving van waardevol of kwetsbaar gebied, of gave landschappen. Lokale randvoorwaarden om inpassing mogelijk te maken kunnen noodzakelijk zijn. • Gelegen in herbevestigd agrarisch gebied • waterlopen en plaatsen met risico op wateroverlast De bestaande zonevreemde bedrijven kunnen binnen deze categorisering worden geplaatst. Bedrijven met categorie 0 dienen te herlokaliseren, bedrijven met categorie 1 dienen bij voorkeur op korte of lange termijn te herlokaliseren. Dit betekent dat er op korte en middellange termijn een behoefte aan bijkomend bedrijventerrein in de gemeente Borgloon zal zijn.

Bedrijvigheid in landbouwruimten: samenhang en verscheidenheid Visie van de gemeente – suggestie aan de provincie Vooraf dient opgemerkt dat over het beleidskader inzake verlaten agrarische gebouwen in de deelstructuur recreatie reeds een visie opgenomen werd (zie hoofdstuk “Gewenste toeristisch- recreatieve structuur”, punt 3.3.2. blz. 76) Hierover is de gemeente vragende partij naar een overleg in het kader van de afbakening van de landbouwgebieden op provinciaal en Vlaams niveau. In de afbakening van de agrarische structuur zal vanuit architectuur-historisch standpunt steeds met deze historische bebouwing moeten rekening gehouden worden. Deze bebouwing maakt integraal deel uit van de toeristische en landschappelijke structuur van de gemeente, en vormt een belangrijk element in de ruimtelijke visie van Borgloon. De gemeente wenst daarom hierover een structureel overleg, liefst samen met andere gemeenten van Haspengouw. De agrarische gebieden binnen de gemeente zijn alle onderdeel van een groot aaneengesloten landbouwgebied van provinciaal belang. De provincie Limburg stelt de ontwikkelingsperspectieven op en bepaalt de randvoorwaarden voor uitbating, bebouwing, enz.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 35

Richtinggevend deel

De gemeente wenst actief betrokken te worden bij de uitwerking van dit landbouwgebied. Aangezien het landschap én de agrarische structuur bepalend zijn voor de omgevingskwaliteit van de gemeente, wenst de gemeente een optimale verzoening te bekomen tussen beide deelstructuren. De verschillende karakters van de deelruimten en subdeelruimten moeten als leidraad dienen om in Borgloon een gediversifieerde benadering uit te werken omtrent dit groot aaneengesloten landbouwgebied. De gemeente is geen voorstander om de agrarische structuur overal in de gemeente eenduidige ontwikkelingsperspectieven te geven. Evenmin mogen de voor de gemeente belangrijke functies, zoal toerisme of recreatief medegebruik van de open ruimte, in het gedrang komen door een te éénzijdige determinatie van de agrarische ruimte. Gedeeld ruimtegebruik voor landbouw, recreatie en landschap is voor de gemeente het basisconcept. Dit wordt nadrukkelijk als suggestie aan de provincie overgemaakt, en de gemeente zal dit concept in elk overleg als vertrekpunt voorstellen. Hobbylandbouw, die vaak kleinschalig is en de teelt van tuingewassen voor eigen gebruik of het houden van kleinvee of grootvee (bv. paarden, ezels, …) omvat, zal vanuit oogpunt van sociale controle en veiligheid bij voorkeur gebeuren aansluitend bij de bestaande kernen en bebouwing. Open ruimte ten westen De fruitteelt op laagstam en akkerbouw zijn ruimtelijk bepalend. Alle van de Herk: maatregelen in de open agrarische ruimte beogen de verbetering en grondgebonden bedrijven structurering van de land- en tuinbouwactiviteit. Industriële fruitteelt is in fruit, en veeteelt en de hoofdactiviteit. Er wordt gestreefd naar een evenwicht tussen de akkerbouw fruitplantages op het plateau en de akker- en weilanden in de vallei van Herk en Golmeerzouwbeek. In de nabijheid van de beken moet het

aandeel aan kleine landschapselementen toenemen. Recreatief medegebruik is gewenst, maar de landbouw blijft de hoofdfunctie in de open ruimte. Glastuinbouw en diverse grondloze teelten zijn niet gewenst. De bestaande bedrijven in deze sectoren kunnen behouden blijven en enkel uitbreiden indien dit economisch gezien voor de leefbaarheid van het bedrijf noodzakelijk is. Teelten onder kappen kunnen enkel overwogen worden wanneer deze ruimtelijk goed geïntegreerd worden in de omgeving en aansluiten bij de bebouwingsstructuur. Nieuwe agrarische constructies in het landschap moeten steeds aansluiten bij de bebouwde omgeving en op een kwaliteitsvolle wijze in het landschap geïntegreerd worden. Gefragmenteerd gebied ten De hoogstamboomgaarden zijn landschapsbepalend. Er wordt oosten van de Herk en rond gestreefd naar instandhouding van deze boomgaarden door de Bollenberg en Voort: beheersmaatregelen. In de nabijheid van de beken moet het aandeel sterk grondgebonden aan kleine landschapselementen toenemen. Er worden akkerbouw en fruitcultuur randvoorwaarden opgesteld voor landgebruik in de valleien (zoals bv. in hoogstamlandschap behoud van de weidegronden, beperkte of geen bemesting, behoud van typische valleibegroeiing, enz.). Recreatief medegebruik is gewenst; de landbouw is hier naast de zachte en passieve recreatie de gelijkwaardige hoofdfunctie van de open ruimte. De fruitteeltactiviteiten kunnen gebundeld worden met horeca, verkoop op de boerderij, rondleidingen, productie van streekproducten, … Glastuinbouw, diverse grondloze teelten en intensieve veeteelt zijn niet gewenst. De bestaande bedrijven in deze sectoren kunnen behouden blijven en enkel uitbreiden indien dit economisch gezien voor de leefbaarheid van het bedrijf noodzakelijk is. Teelten onder kappen kunnen enkel overwogen worden wanneer deze ruimtelijk goed geïntegreerd worden in de omgeving en aansluiten bij de bebouwingsstructuur. Nieuwe agrarische constructies in het landschap moeten steeds aansluiten bij de bebouwde omgeving en op een kwaliteitsvolle wijze in het landschap geïntegreerd worden. Gebied van de Landbouw is hier sterk verweven met natuur. Er worden Mombeekvallei: sterk randvoorwaarden opgesteld voor landgebruik in de valleien (zoals bv.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 36

Richtinggevend deel

grondgebonden gemengde behoud van de weidegronden, beperkte of geen bemesting, behoud bedrijven rond akkerbouw, van typische valleibegroeiing, enz.). Recreatief medegebruik is veeteelt en fruit (laagstam) gewenst, maar de landbouw blijft de hoofdfunctie in de open ruimte. Glastuinbouw, en diverse grondloze teelten zijn niet gewenst. Teelten onder kappen kunnen enkel overwogen worden wanneer deze ruimtelijk goed geïntegreerd worden in de omgeving en aansluiten bij de bebouwingsstructuur. Nieuwe agrarische constructies in het landschap moeten steeds aansluiten bij de bebouwde omgeving en op een kwaliteitsvolle wijze in het landschap geïntegreerd worden.

3.2.4 Acties en maatregelen ° Afbakening kernwinkelgebied en opstellen van een ruimtelijk-commercieel begeleidingsplan; dit kan gecombineerd worden met de actie “Opstarten strategisch overleg” uit de gewenste nederzettingsstructuur. ° Opmaak van een strategie om het uitzwermen van handelsvestigingen langs de gewestwegen te beperken. Opmaak RUP N79 ° Actief overleg met het Vlaamse Gewest en de provincie Limburg inzake de afbakening en ontwikkelingsperspectieven van het groot aaneengesloten landbouwgebied van provinciaal belang op het grondgebied van de gemeente. ° Opmaak RUP en structuurschets voor een nieuw lokaal bedrijventerrein binnen één van de geselecteerde zoekzones. ° De opmaak van RUP en structuurschets voor de uitbreiding van het bedrijventerrein Konings-Lux in samenhang met een uitbreiding van woon- en activiteitencentrum van Intesa vzw.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 37

Richtinggevend deel

3.3 Gewenste toeristisch-recreatieve structuur

3.3.1 Visie Toerisme en recreatie is een belangrijke drager van de ontwikkeling in Borgloon. Het aanbod is kleinschalig en gericht op natuur en cultuur. Het laagdynamische toerisme wordt verder ontwikkeld door het versterken van de verblijfsmogelijkheden. Borgloon wordt ontwikkeld als instappunt op een aantal toeristische netwerken: wandelen, fietsen, verblijven in de landelijke omgeving en het stedentoerisme. Het toeristisch-recreatief netwerk “kastelen en hoeven”, dat via de Romeinse Kassei Sint-Truiden en Tongeren verbindt, lopende via Borgloon, wordt verder ontwikkeld. Het is wenselijk dat de basisvoorzieningen van lokale sport- en recreatievoorzieningen evenwichtig verdeeld zijn over de gemeente. De problematiek van de zonevreemde sportterreinen wordt opgelost.

3.3.2 Gewenste ruimtelijke structuur • Kastelen, hoeves en watermolens als basiselementen van een toeristisch-recreatief netwerk • Borgloon trekker voor fruitgerelateerde activiteiten • De Graaf als circulair pad rond het historisch centrum • De Romeinse kassei en het Fruitspoor als rijgsnoer • Sporthal Hoepertingen, de voetbalterreinen van Hoepertingen, Jesseren en Bommershoven , en het tennisterrein Ervaert , worden geselecteerd als elementen van de lokale sportinfrastructuur, ter ondersteuning van de recreatieve structuur van de kern waar ze bij horen. • De voetbalterreinen van FC De Jeugd worden, samen met de sporthal in de Sint- Rochusstraat , geselecteerd als lokale recreatiecluster bij het hoofddorp Borgloon, dit omwille van hun polyvalente functie, hun omvang en hun belang voor de gemeentelijke recreatieve structuur. De ligging van beide infrastructuren, aan de rand van Borgloon-kern, en aansluitend bij andere structurele elementen (Stationsbuurt en bedrijventerrein Ervaert voor FC De Jeugd, woonwijk Vilsterbron voor de sporthal aan de Sint-Rochusstraat) verantwoorden deze keuze. kaart 12: gewenste toeristisch-recreatieve structuur

3.3.3 Ontwikkelingsperspectieven Basiselementen voor een toeristisch-recreatief netwerk De kastelen, hoeves en de nog overblijvende watermolens in Borgloon worden langs de recreatieve wegen (fruitspoor en Romeinse Kassei) ontsloten en verbonden. Zij worden deel van een provinciaal wandel- en fietsnetwerk. Alle initiatieven moeten kaderen in dit netwerk. Het is wenselijk dat er beheersovereenkomsten met de eigenaars van kastelen opgemaakt worden. Zo kunnen delen van de parken en gebouwen door het publiek bezocht worden. Visie van de Provincie Limburg: Kastelen en hoeven: toeristisch-recreatief netwerk van provinciaal niveau Haspengouw is rijk aan kastelen, hoeves en molens. De ontsluiting hiervan kan gebeuren via routes langs de voormalige Fruitlijn en de Romeinse Kassei. Sint-Truiden en Tongeren, en verder Kanne en Maastricht, worden zo op een netwerk geplaatst. Een themapark rond fruit kan deze netwerkvorming bevorderen.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 38

Richtinggevend deel

Visie van de gemeente – suggesties aan de Provinciale overheid De ontsluiting van de kastelen moet de mogelijkheid tot bezoek van parken en gebouwen bevatten, zoniet verliest dit principe een groot deel van zijn aantrekkingskracht 49 . De gemeente wenst als instappunt op het te realiseren netwerk te fungeren, waarbij haar rol ondergeschikt blijft aan die van de twee nabije steden, maar wel de nodige aandacht krijgt bij de opbouw van het netwerk. Het themapark fruit kan omwille van historische en geografische redenen in Borgloon ingeplant worden: Fruitmuseum, twee Fructuaria, Tropicana Looza NV, Veiling Borgloon, actieve wijncultuur, industrieel-archeologisch erfgoed (stroopstokerijen), enz. In dit kader wordt verwezen naar de lopende studies inzake herbestemming van bouwkundig erfgoed voor logiesverstrekkende bedrijvigheid van de provincie Limburg. Borgloon wenst zich te profileren als loggiesverstrekkende gemeente bij uitstek, met de centrale ligging in Haspengouw en de rijkdom aan natuur en cultuur als grote troeven. Indien de provincie Limburg omtrent deze materie sectorale of gebiedsgerichte RUP’s zou opstellen, is de gemeente vragende partij om hieraan actief mee te werken. Borgloon trekker voor fruitgerelateerde activiteiten Het Strategisch Toeristisch Actieplan van de provincie Limburg is opgestart en loopt in een partnerschap met Toerisme Limburg over een periode van twee jaar. De doelstelling is Haspengouw op de toeristische kaart te plaatsen, voor Borgloon specifiek wordt een rol voorzien in verband met fruitgerelateerde activiteiten. Visie van de gemeente – suggesties aan de Provinciale overheid In het kader van het Strategisch Toeristisch Actieplan van de provincie Limburg wenst Borgloon haar rol op te nemen in verband met de fruitgerelateerde activiteiten. Dit houdt vooreerst een onderzoek in naar het behoud en hergebruik van het industrieel erfgoed in verband met fruit, zoals siroopstokerijen. De toeristische potentie van deze gebouwen mag niet onderschat worden. De gemeente is voorstander om dit erfgoed in te schakelen in de visie rond het STAP Haspengouw. Een museale of socio-culturele functie rond fruit en fruitgeschiedenis in dit industrieel erfgoed is voor Borgloon een belangrijk element. De Graaf als circulair pad rond het historisch centrum De Graaf wordt integraal als verkeersarme circulatie rond het centrum beschouwd. Bestaande kortverbindingen voor autoverkeer worden afgebouwd, en het circulair pad wordt opgenomen als element in het fietsroutenetwerk en wandelpadennetwerk van Borgloon. Bij eventuele heraanleg staat de functie als voet- en fietspad centraal, en alle andere functies zijn hieraan ondergeschikt. De Romeinse kassei en het Fruitspoor als rijgsnoer Als historische verbinding worden deze routes nog aantrekkelijker gemaakt. “Missing links” en “shortcuts”, alsook verbindingen naar vlakbij gelegen dorpen, worden hersteld of gecreëerd. Hierdoor wordt de aantrekkingskracht van het lint versterkt. Beleidskader voor herbruik van verlaten agrarische gebouwen Het is niet wenselijk dat alle gebouwen in landbouwgebieden en kwetsbare gebieden voor toeristische activiteiten in aanmerking komen. Het moet echter mogelijk zijn dat bepaalde gebouwen, na het verdwijnen van het agrarisch gebruik, een andere invulling krijgen. Daardoor kunnen waardevolle gebouwen behouden blijven en schragen zij de identiteit van de omgeving. Een gebiedsgerichte benadering bepaalt de ontwikkelingsperspectieven van deze gebouwen. Visie van de Provincie Limburg: Beleidskader voor herbestemming van verlaten agrarische gebouwen

49 In de Franse Loirestreek wordt de aantrekkingskracht van het kastelenlandschap aldaar gevormd door de mogelijkheid van én de parken én de kastelen te bezoeken.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 39

Richtinggevend deel

In de landbouwgebieden van provinciaal belang en in zeer kwetsbare gebieden is het niet toegestaan dat gebouwencomplexen een hoofdfunctie toerisme krijgen; een andere hoofdfunctie (groepswonen, vrij beroep, ...) is evenmin mogelijk. Verder geldt een strikt ruimtelijk kader voor bestaande gebouwen in het agrarisch gebied. Visie van de gemeente – suggesties aan de Provinciale overheid De gemeente wenst dat er een specifiek beleid ontwikkeld wordt voor de historische vierkantshoeven. Het is niet wenselijk om elke hoeve te beschermen als monument om op die manier ruimere mogelijkheden voor herbestemming toe te laten. Te veel beperkingen inbouwen werkt voor een aantal historische gebouwen negatief en kan leiden tot verlies van het gebouw. Anderzijds moet gezegd worden dat er beter vanuit een architectuur-historisch vertrekpunt met deze gebouwen wordt omgegaan. Het zou jammer zijn een deel van het architecturaal erfgoed te verliezen door te enge ontwikkelingsperspectieven te voorzien voor deze bebouwing. Borgloon heeft een hoog gebouwderfgoedgehalte, juist door het voorkomen van in het landschap ingebedde historische vierkantshoeves, kastelen, herenhuizen, enz. Verlies van deze elementen is een verlies van toeristische attractiviteit, en dit moet vermeden worden. Het aanduiden van de architectuur-historische waarde van deze gebouwen kan mogelijkheden creëren om passende herbestemmingen toe te laten. De gemeente wenst een gebiedsgerichte benadering op te bouwen met de buurgemeenten. De gemeente Borgloon wenst dit te bespreken in het kader van het Provinciaal project ter inventarisatie van het historisch gebouwd erfgoed in Haspengouw, en een gemeentegrensoverschrijdende visie op te zetten met de Provincie Limburg. Verder is de gemeente vragende partij naar een overleg in het kader van de afbakening van de landbouwgebieden op provinciaal en Vlaams niveau. In de afbakening van de agrarische structuur zal vanuit architectuur-historisch standpunt steeds met deze historische bebouwing moeten rekening gehouden worden. Deze bebouwing maakt integraal deel uit van de toeristische en landschappelijke structuur van de gemeente, en vormt een belangrijk element in de ruimtelijke visie van Borgloon. De gemeente wenst daarom hierover een structureel overleg, liefst samen met andere gemeenten van Haspengouw. Verblijfstoerisme ondersteunen Borgloon wenst het aanbod aan verblijfsmogelijkheden (hoevetoerisme, landelijke verblijven, kleine hotelletjes, gastenkamers) uit te breiden. Nieuwe ontwikkelingen zijn kleinschalig van aard. Een uitgebreid en divers aanbod aan verblijfsmogelijkheden, met alle een landelijk, kleinschalig en duurzaam karakter, moet worden uitgebouwd. Regionaal kan hier een netwerk van verblijfsmogelijkheden onder de noemer “plattelandsontdekking”ontstaan, zelfs tot over de grens met Nederland en Wallonië (la – Waals Haspengouw). Hier is verder onderzoek gewenst. De mogelijkheid van het verder zetten van een beleid inzake gastenkamers past in de visie van kleinschaligheid in het traditioneel landschap en verdient verder onderzoek. Ruimte voor helder water De bestaande wachtbekkens, bufferbekkens en de nieuwe KWZI’s (bovengronds) in het zuiden van de gemeente kunnen attractief ingericht worden voor recreanten door het voorzien van kleinere recreatieve voorzieningen (bank, picknick tafel, educatieve borden, ...). Zo kan worden gestreefd naar een nevengebruik als vissen, vertoeven en spelen aan het water. Het padennetwerk zal deze locaties verbinden. Lokale recreatieclusters en recreatiepolen Voor de verschillende woonkernen worden er recreatiemogelijkheden op niveau van de kern voorzien. Deze zijn steeds gelegen nabij de bebouwde omgeving, goed en veilig bereikbaar. Recreatieve eilanden in de open ruimte zijn niet gewenst. Het gaat hier over kleinschalige spel- en sportmogelijkheden, niet-competitiegericht, en aansluitend bij de kern van elke nederzetting. Een minimale infrastructuur van een speelpleintje met uitrusting en een trapveld voor balsporten is vereist. Bij de verdere locatiekeuze zijn de volgende criteria bepalend:

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 40

Richtinggevend deel

• Ligging binnen de ruimtelijke structuur van de kern van elek nederzetting; • Ligging op een locatie waar sociale controle mogelijk is; • Bereikbaarheid te voet en met de fiets moet optimaal zijn; • Landschappelijke inpassing in beeldbepalende kernen en nederzettingen, bv. aan de rand van de kern in de “groen gordel”. Het ruimtelijk functioneren van de sporthal te Hoepertingen wordt onderzocht. Randvoorwaarden voor de gewenste ontwikkeling zijn: • Geen verdere uitbreiding gewenst vanwege de nabijheid van parkgebied op het Fruitspoor; Bundeling en efficiënt gebruik van zowel overdekte als buitenruimte; • Creëren van een “ wand ” aan de kant van de Sint-Truidersteenweg; • Buffering op landschappelijke wijze ten opzichte van de nabije woningen en het parkgebied; een dynamische buffer (dubbel gebruik) verdient de voorkeur. Voor de terreinen van FC De Jeugd wordt specifiek gezocht naar een functionele en ruimtelijke aansluting bij de ontwikkelingen rond de stationsbuurt, in het kader van toerisme, recreatie en landschapsbeleving.

Zonevreemde recreatie De verschillende zonevreemde recreatiegebieden werden bestudeerd en zo mogelijk opgenomen in het Sectoraal BPA Zonevreemde Sport- en Recreatieterreinen 50 Er werden vier terreinen voor voetbalverenigingen (Hoepertingen, Borgloon, Jesseren en Bommershoven) en één tennisterrein met drie velden (Borgloon) opgenomen. De ontwikkelingsperspectieven van de zonevreemde terreinen, die niet in dit Sectoraal BPA werden opgenomen, zijn beperkt. Uitbreiding of verbouwing van de bestaande infrastructuur is niet meer mogelijk, op middellange termijn wordt naar een herlocatie gestreefd van de overblijvende terreinen. De gemeente begeleidt een gewenste herlokalisering. De betrokken terreinen, die op termijn moeten herlocaliseren, zijn de volgende: • Broekom: baseballveld, nabestemming natuur; • Rijkel: voetbalterrein, nabestemming landbouw; • Gors-Opleeuw: voetbalterrein, nabestemming landbouw Daarnaast is het terrein van FC Kolmont nog steeds problematisch, omdat het tweede speelveld zich zonevreemd in kwetsbaar gebied bevindt, namelijk in VEN-gebied. Hier is echter mogelijkheid om in een tweede afbakeningsfase van de betrokken VEN-gebieden, een lichte correctie uit te voeren, en momenteel in het VEN opgenomen terreinen te ruilen voor waardevolle terreinen binnen het traject van een oude beekmeander van de Mombeek, en deze laatste op te nemen in het VEN. Het tweede speelveld van FC Kolmont kan hierdoor behouden blijven en op een passende wijze in zijn omgeving gekaderd worden. Suggestie aan het Vlaamse Gewest: De gemeente is voorstander om bij een verdere detailafbakening van het VEN-gebied in de omgeving van de voetbaltereinen van FC Kolmont in Jesseren, in overleg met het Vlaams Gewest de bestendiging van het tweede speelveld van deze club te onderzoeken. Een aanpassing/ruiling van gronden binnen de VEN-afbakening is hiervoor nodig, en de gemeente is vragende partij om met het Vlaams Gewest hierover te onderhandelen.

50 Het SBPA werd in deze vorm door de Minister goedgekeurd op 25 maart 2005

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 41

Richtinggevend deel

Zonevreemde weekendverblijven Te Borgloon komt één weekendverblijf voor, en wel op de grens met Tongeren. In een schrijven aan de Vlaamse Gemeenschap heeft de gemeente gevraagd dit weekendverblijf op te nemen in de cluster die hiertoe op het grondgebied van de buurgemeente Tongeren voorzien wordt.

3.3.4 Acties en maatregelen • Opstellen van een actieplan voor de aanleg van nieuwe en de verfraaiing van de bestaande speelpleinen; • dit actieplan moet minimaal een voorstel van gericht aankoopbeleid (indien nodig) en een specifiek locatie-onderzoek omvatten. • Begeleiden van te herlokaliseren zonevreemde sportactiviteiten; • Afronden van het Sectoraal BPA Zonevreemde recreatie; • Versterken van het toeristisch recreatief netwerk, met speciale aandacht voor passieve ontsluiting van KWZI’s en wachtbekkens; overleg met Aquafin en de Vlaamse Landmaatschappij is noodzakelijk. Ondersteunend beleid voor verblijfstoerisme uitwerken; • Actieve en opbouwende medewerking verlenen aan het STAP Haspengouw.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 42

Richtinggevend deel

3.4 Gewenste natuurlijke structuur

3.4.1 Visie Borgloon wil de natuurlijke rijkdom van de beekvalleien behouden en versterken. Een evenwaardige tweede pijler van de gewenste natuurlijke structuur betreft het herstel van de kleine landschapselementen en van andere natuurlijke entiteiten; hoofdbedoeling is hierbij natuurlijke verbindingselementen te creëren. Zo is o.a. op het Fruitspoor en de Romeinse Kassei de functie als fietsroute of wandelpad ondergeschikt aan de eventuele aanwezige natuurwaarde. Het behoud en de versterking van de diverse beekvalleien wordt tot een hoofdthema in het beleid inzake natuurontwikkeling. Op plaatsen waar de breedte van de beekvallei geen natuurontwikkeling toelaat wordt meer ruimte voorzien. Zacht recreatief medegebruik kan in de valleien ontwikkeld worden. Andere activiteiten worden zoveel als mogelijk uit de valleien geweerd. Aan de landbouw worden randvoorwaarden opgelegd. Het draagvlak voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van kleine landschapselementen, zoals holle wegen, houtkanten en hoogstamboomgaarden, ... wordt verhoogd. Hierdoor ontstaan meer initiatieven die fijnmazige verbindingen van natuurgebieden vormen. Het aanduiden van nieuwe ruimte voor groot- en/of kleinschalige natuurontwikkeling blijft noodzakelijk. Een samenwerking tussen gemeentebestuur, natuurverenigingen en de landbouwsector en andere gebruikers van de open ruimte wordt nagestreefd om de ontwikkelingskansen van de natuurwaarden te verzekeren.. Een droge natuurverbinding 51 van het Manshovenbos over het centrum van Borgloon naar de Vilsterbeekvallei verbindt grotere eenheden natuur. De natte gebieden in het landschap zullen als natte natuurwaarden hersteld of ontwikkeld worden. Zo zullen o.a. brongebieden uitsluitend als natte natuurwaarden benaderd worden. Kleinschalige alternatieve waterzuivering verbetert de waterkwaliteit en biedt mogelijkheden tot het gericht versterken van natuurwaarden.

3.4.2 Gewenste ruimtelijke structuur • In Borgloon zijn volgende gebieden als habitatrichtlijn gebied beschermd (Europees niveau: o Manshovenbos aansluitend op het kasteelpark van Heks (Heers), o de wijde omgeving van de Bollenberg ten zuiden van Borgloon, o de bronhellingen van de Vilsterbeekvallei, o een drassig gebied tussen Kerniel en Gors-Opleeuw en de omgeving van het Bellevuebos. • Te Borgloon werden delen van de Mombeekvallei ter hoogte van Jesseren en Bommershoven, en het Bellevuebos als VEN-gebied geselecteerd (Vlaams niveau). • Te Borgloon zijn geen droge of natte natuurverbindingen geselecteerd door de Provincie.

51 Een natuurverbinding of een natuurverbindingsgebied is een aaneengesloten gebied:waar de natuurfunctie ondergeschikt is aan de andere functies, waar andere functies (doorgaans landbouw, bosbouw, ...) als hoofdgebruiker voorkomen en de natuur als nevengebruiker; waar de biologische waarde bepaald wordt door de aanwezigheid van kleine landschapselementen; waar de biologische waarde kan toenemen door de ontwikkeling van kleine landschapselementen; dat een verbinding realiseert tussen grote eenheden natuur en grote eenheden natuur in ontwikkeling, en verwevingsgebieden.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 43

Richtinggevend deel

• Een lokale natuurverbinding wordt geselecteerd die het bos- en parkcomplex van het kasteel van Heks met de valleien van de Vilsterbeek en de Herk (Wellen). Het Manshovenbos, het kleinschalig landschap van de Bollenberg, het habitatgebied ten westen van Grootloon, de vallei van de Motbeek, de steile bronhellingen van deze beek en de bronhellingen van de Vilsterbeek zijn hier deel van. • Al de bijbeken van de Herk en van de Mombeek worden door de gemeente beschouwd als dragers van de natuurlijke structuur op gemeentelijk niveau. Zij verbinden de andere waardevolle en/of structurerende gebieden met elkaar.Volgende beekvalleien zijn geselecteerd als natte natuurdrager op gemeentelijk niveau: Golmeerzouwbeek; Sassenbroekbeek; Rullingerbeek; Kleine Herk of Herkbeek; Motbeek; Vilsterbeek; Marmelbeek; Sint-Annabeek. • Volgende bestaande structuren in de gemeente worden geselecteerd als droge natuurdrager: o Het Fruitspoor van de grens met Sint-Truiden tot de grens met Tongeren; o De Romeinse Kassei , van de grens met Sint-Truiden tot aan de grens met Tongeren. • Hendrieken als landschapsbegraafplaats De gemeente wenst volgende motivatie mee te geven (in het informatief deel werd een locatie-onderzoek gedaan): Concreet zijn er twee mogelijke locaties voor deze parkbegraafplaats: o Puthofveld, ten westen van de Tramstraat, in woonuitbreidingsgebied; o Te Hendrieken, net ten zuiden van het kruispunt van de N79 met de Lambertusstraat. Het locatieonderzoek uit het informatief deel wijst uit dat de locatie in Puthofveld zekere bodemkundige risico’s inhoudt. De ondergrond is hier zeer onstabiel geworden na de realisatie van de Westelijke Omleidingsweg tussen de N79 en Tivoli. Tevens is hier een hoge grondwaterstand aanwezig 52 . Dit zijn zeer negatieve factoren bij de beoordeling van deze locatie. De locatie te Hendrieken heeft een stabiele ondergrond van doorlaatbare leem, en de grondwatertafel ligt laag genoeg om in aanmerking te kunnen komen voor de vestiging van een begraafplaats. Tevens bezit deze locatie een hoge graad van realisatiemogelijkheid (inbezitstelling gronden via ruilverkaveling). Vanuit de stelling dat de ondergrond van een begraafplaats moet voldoen aan zekere criteria, en vanuit de optiek dat de problematiek vrij dringend is voor een aantal deelgemeenten, wordt geopteerd voor de locatie te Hendrieken. • Specifieke selecties: o Behoud kleine landschapselementen o Behoud hoogstamboomgaarden o Behoud dagzomende flora en fauna • Ruimte voor water

52 Het vooronderzoek bij de mogelijke locatie van een nieuwe begraafplaats omvat altijd een onderzoek naar de grondwaterstand en de doorlaatbaarheid van de bodem, om snelle ontbindingsprocessen te verzekeren. Zogenaamde “waterzieke gronden” worden als onhygiënisch beschouwd. Een lage grondwaterstand is derhalve essentieel om een begraafplaats in te kunnen richten.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 44

Richtinggevend deel

Op kaart wordt een aanzet gegeven tot verdere studie over mogelijke nieuwe locaties. De voorgestelde locatiekeuze is gebaseerd op het aantal, het reliëf, de bodem en de directe aansluiting van het KWZI op een beekvallei. De zoekzones betreffen deelgemeenten van Borgloon, met uitzondering van Tereycken dat een historisch gehucht betreft. Voor Hoepertingen is een alternatief voorzien voor het waterzuiveringsstation van Aquafin, gepland in de Herkvallei.

tabel 4: overzicht zoekzones voor KWZI-inplantingen nummer Deelgemeente met detailomschrijving Aard van de installatie Beekvallei op kaart aantal inwoners K1 Rijkel 759 woonkern + 2 boerderijen nieuwe KWZI Golmeerzou wbeek K2 Tereycken gehucht nieuwe KWZI Spaasbeek (Wellen) ca. 150 K3 Gotem 285 nieuwe KWZI Herkebeek K4 Voort 172 nieuwe KWZI Herkebeek K5 Hendrieken aansluiting op K4 Motbeek-Herkebeek 194 K6 Kuttekoven nieuwe KWZI Rullingerbeek 80 Kleine Herk K7 Kerniel 696 A. Kerniel-Vrolingen intergemeentelijk project met Wellen (huizengroep) Kleine Herk- B. Kerniel-kern aansluiting op bestaand RWZI Kerniel Vilsterbeek K8 Haagsmeer Hove Haagsmeer aansluiting op bestaand rietveld Winterbeek 408 Opleeuw aansluiting op bestaand rietveld nieuwe KWZI Winterbeek Gors-Opleeuw-kern (+ recreatie) Mombeek

K9 Jesseren 714 Topeinde aansluiting op bestaand rietveld nieuwe KWZI Sint-Annabeek Jesseren-kern (+ recreatie) Mombeekvallei K10 Haren 400 aansluiting op bestaand rietveld (+ recreatie) Mombeek

K11 Bommershoven nieuwe KWZI Marmelbeek 506 Grootloon K12 Grootloon- aansluiting op bestaand rietveld Bollenbeek 147 steenweg Grootloon-kern aansluiting op bestaand rietveld Bollenbeek K13 Broekom 391 Broekom-kern nieuwe KWZI Herkebeek Sassenbroek nieuwe KWZI Herkebeek

K14 Hoepertingen Alternatief voor project Nieuwe KWZI Herk- 2.095 Aquafin aan LOOZA Golmeerzouwbeek

Bron: eigen onderzoek iris consulting en gegevens VLM

kaart 13: gewenste natuurlijke structuur

3.4.3 Ontwikkelingsperspectieven Habitatrichtlijngebieden en VEN-gebieden Visie van de gemeente – suggesties aan de Vlaamse overheid De gemeente wenst de recreatieve doelstellingen van de gemeente te verenigen met de bescherming van deze gebieden. De gemeente wenst betrokken te worden in de opmaak van de gewestelijke RUP’s. De gemeente wil in de omgeving van de VEN gebieden en de erkende natuurreservaten meer ruimte creëren voor natuurontwikkeling en natuurverbindingen.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 45

Richtinggevend deel

In het kader van de partiële herziening van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan werd een voortoets passende beoordeling overgemaakt aan ANB. Op basis daarvan concludeert het Agentschap voor Natuur en Bos in een pre-advies van 27 maart 2014 het volgende: “Het Agentschap voor Natuur en Bos kan op basis van de huidige informatie waarover het Agentschap beschikt zich akkoord verklaren met het besluit dat er voor de herziening van het GRS Borgloon geen passende beoordeling noodzakelijk is. ….” (zie ook ID: §2.2.5.1) Zowel het advies als de nota op basis waarvan dit advies werd geformuleerd wordt in bijlage aan het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan toegevoegd.

Lokale natuurverbinding De natuurverbinding wordt opgebouwd als een geheel van natuur-rijke stapstenen met indien mogelijk tussenin lijnvormige verbindingen. De gemeente zal deze droge natuurverbinding selecteren in de bindende bepalingen. Visie van de gemeente – suggesties aan de Provinciale overheid Omwille van het bovenlokale karakter van de droge natuurverbinding Heks-Vilsterbeelvallei is de gemeente voorstander dat de provincie deze natuurverbinding selecteert als een natuurverbinding van bovenlokaal of provinciaal belang in de volgende herziening van het RSPL. Op deze manier kan de provincie mee instaan voor de afbakening en de conceptmatige uitwerking van deze natuurverbinding. De gemeente is nochtans voorstander om deze natuurverbinding in een gemeentelijk RUP uit te werken. Natte en droge natuurdragers De verbindingsfunctie wordt versterkt door het aanplanten van beekbegeleidende beplanting, het inrichten van natuurlijke oevers en natte plekken, het terug meanderen van de beek, .... De gemeente voert een actief grond- en aankoopbeleid en stelt beheersovereenkomsten op om deze doelstellingen te realiseren. Het Fruitspoor en Romeinse Kassei worden eveneens opgenomen als lokale natuurverbinding. Deze twee structuren verbinden het valleiennetwerk op kleinschalige wijze en zorgen voor een ecologisch netwerk met aanvaardbare maasbreedte doorheen de ganse gemeente.

De Stad Sint-Truiden is momenteel bezig met de opmaak van twee gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen: • Het RUP “Groene Waarden”; • Het RUP “Water en Valleien” De buurgemeenten worden in het planningsproces betrokken via de stuurgroep van deze RUP’s. De stad Borgloon zal hier overleg plegen met de stad Sint-Truiden,vooral wat betreft de ruimte voor water bij eventuele overstromingsproblemen en bij grensoverschrijdende waardevolle elementen zoals beekvalleien en lokale openruimte- of natuurverbindingen. De vallei van de Herk in Hoepertingen is hier een aandachtspunt. Specifieke selecties Volgende ontwikkelingsperspectieven worden meegegeven: • Kleine landschapselementen: een raster dat verenigt en verbindt Het beleid is gericht op een versterking van de kleine landschapselementen. Landbouwers kunnen door beheersovereenkomsten ingeschakeld worden in het beheer. Bestaande steunmaatregelen (voor de aanleg van poelen en hagen) worden behouden en uitgebreid.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 46

Richtinggevend deel

Specifieke aandacht wordt besteed aan de taludtoppen van holle wegen en aan het herstellen van holle wegen, graften en haagaanplantingen. • Hoogstamboomgaarden: rijke natuurplekken op het raster De hoogstamboomgaarden zijn als ecotoop en landschapsbeeld waardevol. Het ruimtelijk beleid is gericht op het behoud en versterken van deze boomgaarden. Omheen nederzettingen wordt het beleidsprincipe van de “hoogstamgordel” geconcretiseerd. Grootloon geldt als voorbeeld. De ecologische rijkdom wordt behouden door gericht beheer. De hoogstamboomgaarden vervullen hier de rol van lokale natuurelementen op microschaal. • Behoud van kalkgebonden flora en fauna De aanwezigheid van een dagzomende kalklaag in het reliëf van Borgloon zorgt voor een unieke plantenrijkdom op die plekken. Het beleid zal deze biotoop gericht inventariseren en vervolgens door enkele eenvoudige maatregelen beschermen tegen teloorgang. Het scheuren van deze weilanden bv. moet verhinderd worden, net als het onaangepast laten begrazen. Dit flora-element wordt tevens als onderdeel van de grotere natuurlijke structuur in het netwerk geplaatst. Gedacht wordt aan de gerichte aanleg van hagen en houtkanten ter verbinding en verweving van deze graslanden met de overige elementen van de natuurlijke structuur. Landschapsbegraafplaats Een nieuwe begraafplaats voor Borgloon wordt ingericht als een multifunctionele ruimte: een rustplaats voor de overledenen, gecombineerd met een bezinningsplek voor de levenden. Het concept is hier eerder een park, waarin mensen begraven worden. Zeer belangrijk is dat de begraafplaats moet aansluiten bij de kern van Borgloon. De begraafplaats vormt best de overgang van het centrum (de bebouwde ruimte) naar de omliggende open ruimte. De kadering in een groter geheel is ruimtelijk ook belangrijk. Als landschappelijke verrijking kan de begraafplaats ook een belangrijke rol krijgen. Streekeigen landschapsvormen kunnen gebruikt worden bij de aanleg van deze begraafplaats. Het reeds vermelde park kan (gedeeltelijk) het uitzicht krijgen van een hoogstamboomgaard. De locatie te Hendrieken sluit zuidelijk aan bij de kern van Borgloon, maar ligt niettemin in de open ruimte van één van de meest waardevolle landschappelijke deelruimten van de gemeente. Bij de aanleg van de begraafplaats zullen deze randvoorwaarden richtinggevend zijn: • Bij de aanleg zal gebruik gemaakt worden van landschapseigen typologieën, zoals hoogstamboomgaarden, hagen en houtkanten, juist om een maximale verweving te bekomen met het reeds aanwezige landschap; • Een zuinig ruimtegebruik staat voorop; hiervoor is in de eerste plaats een beleid inzake promotie van wisseling van graven en crematie nodig, en in de tweede plaats een aantal duidelijke concepten inzake begraving, inrichting en functies voor deze begraafplaats. Ruimte voor water Enkel Borgloon-centrum en de straten net ten zuiden van de N79-Omleidingsweg (gehucht Nerem) zijn op een waterzuiveringsstation aangesloten. Hoepertingen wordt aangesloten op een zuiveringsstation in de vallei van de Herk-Golmeerzouwbeek (project Aquafin).

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 47

Richtinggevend deel

Het huishoudelijk afvalwater van de kleinere dorpskernen wordt voor het overgrote deel wel verzameld, maar daarna ongezuiverd in de beken geloosd. Het is wenselijk dat er ruimte beschikbaar is voor de aanleg van kleinschalige waterzuiveringsinstallaties 53 . De kernen dienen beveiligd te worden tegen overstroming en run-off Het gevaar van run-off en overstroming van bepaalde kleine kernen bij hevige neerslag wordt beperkt door de aanleg van wachtbekkens en retentievoorzieningen. De initiatieven van de VLM worden gesteund. Grensoverschrijdende beveiliging (ten behoeve van de kern van Wellen) wordt bekomen door de creatie van enkele retentiebekkens op de Herk, ter hoogte van Hoepertingen en de Meersbeemden 54 . Wachtbekkens en bufferbekkens kunnen de natuurwaarden sterk laten stijgen (fauna en flora, structuur en ecologie van het valleigebied). De waardetoename is afhankelijk van de inrichting en het beheer (extensieve begrazing van dijken). Men streeft naar grotere aaneengesloten eenheden van bepaalde natuurdoeltypen (moerassen, alluviale bossen). De KWZI’s kunnen een substantiële bijdrage leveren aan het kwantitatief en kwalitatief verhogen van de natte biotopen in de natuurlijke structuur. De gewenste natuurlijke structuur varieert naargelang de deelruimten: • In de centrale deelruimte worden droge natuurverbindingen voorgesteld naast landschapsherstel. Plaatselijk kunnen woonlinten worden doorgeknipt of tuinen functioneren als ecologische stapstenen. Er is ruimte voor bovengrondse KWZI’s. • De westelijke deelruimte (Rijkel, Hoepertingen) wordt vooral gekenmerkt door landbouw. In deze omgeving kunnen natte KLE’s (poelen, moerassen) de ecologische en de agrarische structuur verrijken. Er is ruimte voor ondergrondse KWZI’s zodat de landbouwstructuur niet wordt verstoord. • In de oostelijke deelruimte van Borgloon (Gors-Opleeuw, Jesseren, Kerniel) wordt vooral de verweving van landbouw en natuur voorop gesteld. Er is ruimte voor het bovengronds enten van KWZI’s op en in de beekvalleien. Zo ontstaat eveneens een ecologische bijdrage aan de natte milieus in de gemeente. De bestaande wachtbekkens versterken op beperkte manier de natuurrijkdom in de gemeente. Rond sommige wachtbekkens werden reeds groenstroken of wildakkers aangelegd waarbij vooral bosvogels baat hebben 55 . Het aspect milieu wordt gekenmerkt door het waterzuiveringsproces zelf. Naarmate het ambitieniveau kan de aanpak worden onderverdeeld in eerlijk water (acceptabele kwaliteit), heerlijk water (voldoende kwaliteit) en begeerlijk water (goede kwaliteit). Er zijn binnen de gemeente heel wat potenties aanwezig voor de aanleg van bijkomende zuiveringsvelden en natte biotopen. Te meer door de aanwezigheid van heel wat natuurlijk waardevolle natte gebieden. De inrichting van KWZI’s heeft als doel de verbetering van de waterkwaliteit. Bij voorkeur worden deze natuurlijke KWZI’s geïntegreerd in de omgeving. Het gaat hier dan over percollatieveldjes, moerassen of

53 Het Vlaams Gewest vertaalde de Europese Richtlijn inzake stedelijk afvalwater (Kaderrichtlijn 91/271) in het VLAREM en werkte een programma uit. De bevoegdheid om KWZI' s aan te leggen tussen 500 en 2.000 IE ligt vanaf 2002 bij de gemeenten. Volgens de VMM zal pas aan de Richtlijn voldaan zijn na uitvoering van het investeringsprogramma 2007.

54 De Meersbeemden ten zuiden van Berlingen kan ontwikkeld worden tot bijkomend wachtbekken. Ten noorden van de spoorwegberm kan via een debietmeter een stuw op de Herk sluiten wanneer ten zuiden van de berm de wateraanvoer vanuit de Herk en de Herkebeek toeneemt. De berm functioneert tevens als natuurlijke dijk. Bij hevige neerslag kan een nieuw wachtbekken (huidig natuurgebied ‘Meersbeemden’, ca. 15 ha) ten noorden van de berm bijkomend overtollig water opvangen. De steile oostelijke dijk van de Herk functioneert dan als waterkering, samen met enkele aan te leggen dijkjes ten westen en ten noorden van dit gebied.

55 Contact VLM, mei 2003.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 48

Richtinggevend deel

rietvelden. Een ander principe is op lange termijn de ontdubbeling van een gemengd naar een gescheiden rioleringsnetwerk 56 De principes worden gerealiseerd op het niveau van 4 functies: • KWZI’s hebben in eerste instantie een milieuhygiënische functie ; • KWZI’s versterken ook de landschappelijke structuur van de gemeente; • ze versterken tevens de natuurlijke structuur door de versterking van de ecologisch natte infrastructuur; • daarnaast kunnen ze als rustplaats en informatieplek ook een recreatieve functie vervullen. Er mogen geen nieuwe industriële ontwikkelingen (bedrijventerreinen, KMO’s) worden ontwikkeld binnen de afbakening van het mogelijk overstromingsgevoelig gebied in de vallei van de Vilsterbeek/Kleine Herk omdat de verloren berging niet kan gecompenseerd worden, het risico op schade aan de gebouwen of constructies te groot is en schade aan het watersysteem niet kan hersteld worden, ook niet op lange termijn. Nieuwe en toekomstige bedrijventerreinen moeten zich volledig vestigen buiten de contourlijnen van een mogelijk/effectief overstromingsgevoelig gebied. Voor het aansnijden van nieuwe woongebieden, zorgcentra, het ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen en/of de uitbreiding van bestaande bedrijventerreinen op grondgebied Borgloon moeten er in de toekomstige RUP’s zones voorzien worden bestemd voor de globale of collectieve buffering van het hemelwater van zowel individuele verharding als het openbaar domein en dit van zowel de nieuwe als de bestaande toestand, los van de toepassing van de stedenbouwkundige verordening hemelwater en van eventuele hemelwaterputten voor hergebruik. Bij het uitvoeren van bergingsmaatregelen wordt voor nieuwe structuren steeds gekozen voor open waterstructuren zoals buffergrachten of bufferbekkens aan de oppervlakte. Deze ruimte moet dienen voor de compensatie van de verharde oppervlakte van de wegenis en de percelen. In de leemstreek kan niet worden gerekend op infiltratie van hemelwater, het uitloopdebiet moet dus worden gerealiseerd door vertraagde afvoer. De terugkeerperiode van de overloop moet minimaal 20 jaar bedragen, het uitloopdebiet mag maximaal 20 l/s/ha verharde oppervlakte bedragen.

3.4.4 Acties en maatregelen • Opmaken van een beheersplan voor de hoogstamboomgaarden; • Opmaak structuurschets droge natuurverbinding vanuit het principe van de “natuurlijke stapstenen”; verweving met de bebouwde omgeving en met de agrarische structuur is richtinggevend. • Opmaak actieplan kalkrijke graslanden, in samenwerking met de VLM. • Opmaak actieplan natuurversterking beekvalleien; samenwerking met de VLM is hier essentieel, een gestructureerd overleg over deze problematiek met dit bestuur is gewenst. • Onderzoek naar de mogelijkheden van agrarisch natuur- en landschapsbeheer; samenwerking en overleg met het Regionaal Landschap Haspengouw is hier essentieel.

56 Elke kubieke meter regenwater die van een riool wordt afgekoppeld, is in het voordeel van het algemeen belang. Dit zowel op ecologisch, economisch als maatschappelijk vlak. De rechtstreeks uitgespaarde kosten (collecteren, zuivering, wachtbekkens, waterschade, etc) als de onrechtstreekse besparingen (betere waterkwaliteit, aanvullen van de grondwaterlagen, verminderd overstromingsrisico, etc) kunnen zo ingezet worden om maximaal af te koppelen. De huidige subsidieregeling en de bestaande samenwerkingsovereenkomst voorzien voldoende mogelijkheden. Veel gemeenten zijn reeds gestart met het opzetten van vernieuwende riolerings- en zuiveringsprojecten. De gemeenten kunnen een visie en een masterplan ontwikkelen voor de collectering en zuivering van s afvalwaters. Het inrichten van KWZI’s is dus financieel veelal erg competitief.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 49

Richtinggevend deel

• Opmaken van een gerichte studie naar KWZI: locatie, omvang installaties, inpassing in natuurlijke structuur, enz. De gemeente zal de VLM, Aquafin en de natuurverenigingen in een gestructureerd overleg betrekken.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 50

Richtinggevend deel

3.5 Gewenste verkeers- en vervoersstructuur

3.5.1 Visie Het ruimtelijk beleid wil ondersteunend zijn voor het ontwikkelen van een duurzame mobiliteit. Hieronder behoort het stimuleren van openbaar vervoer en langzaam verkeer, en een flankerend beleid inzake parkeren in het oude centrum. Een categorisering van de wegen moet bijdragen tot een beter beheer van de mobiliteit. De categorisering kan tevens structurele maatregelen in onderhoud en aanleg van wegen objectiveren. De verkeersleefbaarheid van alle kernen dient verzekerd te worden, in het bijzonder Rijkel, Hoepertingen, Gotem en Bommershoven, dit vanwege de N79 en de lintbebouwing. Het ruimtelijk beleid is sterk gericht op het verbeteren van goede fiets- en wandelwegen. Deze bieden immers een veilig en aantrekkelijk alternatief voor korte verplaatsingen. Voor de uitwerking van de gewenste verkeers- en vervoersstructuur werd gebruik gemaakt van de studie in het mobiliteitsplan voor de gemeente, dat reeds goedgekeurd werd door de gemeenteraad 57 . De gedetailleerde visie omtrent verkeersafwikkeling, selectie van lokale wegen, selectie van fietsverbindingen, enz. is integraal overgenomen uit dit mobiliteitsplan.

3.5.2 Gewenste ruimtelijke structuur • De N79 werd door de provincie weerhouden als een secundaire weg type II. Deze weg vormt een verbindende schakel tussen de primaire wegen rond Sint-Truiden en de E313 net ten oosten van Tongeren. • Lokale verbindingswegen (lokale weg I) : dit zijn wegen die verbinden op lokaal en interlokaal niveau. De kwaliteit van de doorstroming is ondergeschikt aan de verkeersleefbaarheid. Ontsluiten en toegang geven zijn aanvullende functies. Bestaande toegangen worden niet afgebouwd of gescheiden. Deze wegen liggen overwegend in het buitengebied. In de kernen wordt een inrichting gehanteerd die de verblijfsfunctie maximale ontwikkelingskansen geeft en die een weerstand (filter) vormt tegen ongewenst gebruik van de weg door doorgaand verkeer. Worden geselecteerd als lokale verbindingsweg: o N754 en de Westelijke Omleiding o N754a Sittardstraat o Guldenbodemlaan o N79a Tongersesteenweg tussen N76 en N79 N784 o N76 vanaf de grens met Kortessem tot N79a • Gebiedsontsluitingswegen (lokale weg II): dit zijn wegen die verzamelen en ontsluiten op lokaal en interlokaal niveau. Het toegang geven tot percelen neemt een belangrijke plaats in, gezien de weg primair een ontsluitingsfunctie heeft. De weg ontsluit een lokaal gebied (dorpskern, wijk, industriezone,...).Het aandeel erftoegangen en zijstraten is middelgroot, en de weg ligt overwegend in bebouwd gebied. Gebruik van de weg voor doorgaand verkeer is niet gewenst. Worden geselecteerd als lokale gebiedsontsluitingsweg:

57 Zie informatief deel, Plannings- en beleidscontext, hoofdstuk 2.3.6., blz. 45; de uitvoering van de verschillende acties en doelstellingen uit dit mobiliteitsplan is reeds gestart, o.a. door herinrichting wegen en kruispunten, door het uitvoeren van studies ter herinrichting van bv. de Steenweg N79 te Bommershoven, en de verkeerssturing in Hoepertingen op de N777.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 51

Richtinggevend deel

o N754a Stationsstraat o N79a Graethempoort – Graethemstraat o Nieuwe Steenweg Graaf Lodewijkplein Nieuwstraat o Kanunnik Darisstraat o N777 Daalhofstraat – Weg op Berlingen tot grens met Wellen o Bergstraat/Hoepertingenstraat o Helshovenstraat vanaf N79 tot grens met Sint-Truiden o N756 Heuvelstraat – Konijnenstraat – Hoogstraat tot grens met Kortessem o Bellingstraat – Jesserenstraat –Harenstraat tot aan kruispunt N79 o Benaetsstraat - Lambertusstraat • Alle overige wegen worden geselecteerd als erftoegangswegen of lokale wegen III . Dit zijn wegen die al hoofdfunctie hebben: verblijven en toegang verlenen tot de aanpalende percelen. De verblijfsfunctie primeert, de weg kent enkel bestemmingsverkeer. Er zijn drie subtypes: * in het verblijfsgebied : de hoofdfunctie van de weg is toegang geven tot de aanpalende percelen (woonstraat, winkelerf, ...) * in het buitengebied : de hoofdfunctie is toegang geven tot de aanpalende percelen en het ontsluiten van het buitengebied voor recreatie, fiets- en voetgangersverkeer. Beperkingen in gebruik zijn mogelijk ten voordele van aangelanden, fietsers, wandelaars, landbouwvoertuigen, enz. * ventwegen : hier is de hoofdfunctie toegang geven tot de aanpalende percelen, waarbij deze functie overgenomen en ontkoppeld wordt van de parallelle hoofdrijbaan, die dan louter bestemd is voro ontsluiten of verbinden ( komt niet voor te Borgloon ) • Volgende wegen voor zwaar vervoer zijn aangeduid: o N754 Borgloon – Wellen o N754a Sittardstraat o Guldenbodemlaan o N76 o Tongersesteenweg o N777(gedeeltelijk) De gemeente wenst de Weg op Berlingen niet te selecteren als een Lokale Weg I, zoals op het grondgebied van Wellen. De gemeente is van mening dat deze weg niet als intergemeentelijke verbinding mag worden gebruikt omwille van de aldus gecreëerde verkeersdruk op het centrum van Hoepertingen. Dit geldt in het bijzonder voor het te verwachten vrachtwagenverkeer indien deze weg geselecteerd zou worden als een Lokale Weg I. Inzake de verbinding N777 Hoepertingten-Wellen en de steenweg N754 Borgloon-Wellen was er in eerste instantie onduidelijkheid over de rol van deze wegen, meerbepaald in de visie van resp. Borgloon en Wellen. De gemeente Borgloon wenst duidelijk geen zwaar vervoer via de N754 doorheen de kern van haar centrum, en evenmin een te zware belasting voor Hoepertingen via de verbinding op de N777. Een overlegvergadering tussen beide gemeenten en de bevoegde hogere besturen en diensten leverde de voglende afspraken op: o De N754 wordt vanaf het rond punt in Wellen (Hertenstraat-Nutstraat) tot aan de grens met Borgloon in beide richtingen toegankelijk voor zwaar vervoer.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 52

Richtinggevend deel

o Vanaf het genoemde rond punt wordt het verkeer afgeleid via de Hertenstraat richting N777 vanaf Hoepertingen (enkele richting) o Met AWV, de wegbeheerder van beide steenwegen, wordt afgesproken om de routes en tonnagebeperkingen van de gemeenten Wellen, Borgloon, Kortessem en Alken op elkaar af te stemmen. o Na ontvangst van de omliggende gemeenten heeft de gemeente Borgloon de afzonderlijke plannen op 14 juli 2005 overgemaakt aan AWV. Het vrachtverkeer tussen Borgloon en Wellen, en zelfs tussen Borgloon en Hasselt zal niet de N79 volgen, aangezien deze weg in oost-west-richting loopt. De N754 blijft een belangrijke ontsluiting voor de beide gemeenten, net als de N76 richting Kortessem en vervolgens de N20 richting Hasselt. • De busverbindingen op de N79 tussen Sint-Truiden en Tongeren zijn weerhouden door de provincie als een intergemeentelijke verbinding op niveau C, dit is het kleinschalig niveau. kaart 14: gewenste verkeers- en vervoersstructuur

3.5.3 Ontwikkelingsperspectieven Secundaire weg Visie van de gemeente – suggesties aan de Provinciale overheid De gemeente wenst enkel te benadrukken dat bij het opstellen van streefbeelden en herinrichtingdossiers voldoende aandacht besteed wordt aan de doorstroming én aan de leefbaarheid van de woonlinten aan de N79. Lokale wegen De gemeente is bevoegd voor de selectie en categorisering van de lokale wegen. De gemeente beschikt over een goedgekeurd mobiliteitsplan, waar ruimtelijke principes en concepten aangereikt worden voor de inrichting van lokale wegen. De gemeente maakt het volgende onderscheid in de lokale wegenstructuur: • Lokale verbindingswegen (lokale weg type 1) Lokale verbindingswegen staan in voor de verbinding tussen het hoofddorp Borgloon- centrum en de hoofdkernen van de aangrenzende gemeenten. • Lokale gebiedsontsluitingswegen (lokale weg type II) Gebiedsontsluitingswegen staan in voor de ontsluiting en de bereikbaarheid van de woonkernen onderling en kleinere, ruimtelijke entiteiten (wijken). Als principe wordt vooropgesteld dat elk hoofddorp, elke woonkern en elke kleine kern door middel van een lokale weg II op het hogere wegennet wordt aangesloten, als er al geen hoger gecategoriseerde weg door de kern heen loopt. • Erftoegangsweg (lokale weg type III) Een erftoegangsweg heeft geen verkeersfunctie in het lokale netwerk. De verbindende functie is ondergeschikt, de weg kent enkel bestemmingsverkeer. Wegen voor zwaar vervoer De doortocht van het vrachtverkeer door Borgloon richting Kortessem-Hasselt heeft een belangrijk aandeel in de leefbaarheidproblematiek van het historisch centrum. Dit probleem kan enkel worden opgelost indien het doorgaand vrachtverkeer via de gepaste infrastructuur gestuurd wordt. Een duidelijke wegsignalisatie, ook op hoger niveau, is hiervoor aangewezen. Parkeerbeleid De gemeente handhaaft het “gematigd stand-still principe”. Dit betekent dat voor het centrum van Borgloon het aantal parkeerplaatsen anno 2001 als bovengrens geldt en in de komende jaren

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 53

Richtinggevend deel

niet mag toenemen. Voor bewoners kunnen echter steeds bijkomend specifieke parkeervoorzieningen gecreëerd worden. Randparkings worden ingericht om bezoekers op te vangen. Hier moet een vermindering van het aantal kortparkeerplaatsen in het centrum tegenover staan. In het centrum moet het aantal bewonersparkeerplaatsen toenemen. Dichtgeslibde, storende binnengebieden kunnen vrijgemaakt worden van garagegehelen en ingeschakeld worden in het kwaliteitsvolle sociale leven van bewoners. Deze randparkings bevinden zich op Graaf Lodewijkplein, Nieuwland, Graaf (Klappoel/Graethemstraat), College – Tongersesteenweg, Sporthal – Rochusstraat, Walstraat - Kanunnik Darisstraat en Stationsplein. Openbaar vervoer: elementen van Provinciaal niveau Visie van de provincie: intergemeentelijke verbindingen niveau C. Het C-niveau voorziet in een aantal assen die een fijnmazig netwerk vormen.Die lijnen moeten worden opgevat als sterke basislijnen waarop De Lijn haar concurrentiepositie aanzienlijke kan versterken en die complementair zijn met het schaars uitgebouwde spoorwegennet. Visie van de gemeente – suggesties aan de Provinciale overheid De gemeente sluit zich aan bij de visie, maar wenst te benadrukken dat de frequentie en de kwaliteit van deze verbinding moet verbeterd worden. De gemeente ziet de verbinding Sint- Truiden-Tongeren via Borgloon als de belangrijkste openbaar vervoersas voor Borgloon. Een frequentie van 2 ritten per uur op weekdagen is gewenst, met verhoging van de frequentie in de piekuren. Inzake kwaliteit kan gewerkt worden aan de kwaliteit van de bussen zelf, maar vooral aan de aansluitingen op de spoorverbindingen te Tongeren en Sint-Truiden. Er moet een vlotte aansluiting mogelijk zijn, maar ruimte voor vertragingen moet eveneens voorzien worden. Verder wenst de gemeente op te merken dat de bestaande autobusverbinding Heers-Borgloon- Hasselt niet opgenomen is als een zelfde niveau-C-verbinding. Aangezien er ook naar Hasselt een nood is aan een vlotte verbinding, wenst de gemeente dat deze verbinding minstens blijft bestaan in haar huidige vorm, en sterk kwaliteitsverbeterend aangepakt wordt. De verknoping van beide, voor Borgloon structurerende lijnen, zal gebeuren in Borgloon-centrum. Fietsstructuur De lokale functionele fietsroutes fungeren als aanvulling op het bovenlokale functionele netwerk. Een menging van verkeer in relatie tot een gedifferentieerd snelheidsbeleid staat hier voorop. Het lokale netwerk heeft als functie de verschillende attractiepolen zoals scholen, de woonkernen, handel en openbare nutsvoorzieningen met elkaar te verbinden. Door de geografie en de structuur van de nederzettingen zijn hier kansen om verkeersluwe verbindingen te realiseren tussen de kernen onderling en het centrum van Borgloon. Ontwikkeling voetgangersstructuur Borgloon bezit nog een aantal historische paden en voetwegen. Om een fijnmazig netwerk van zowel toeristische als functionele voetgangersverbindingen te creëren, wordt overvloedig gebruik gemaakt van de bestaande paden, voetwegen en vooral kerkwegen. Herstel van trajecten en heropenstelling ervan is één van de basiselementen van dit beleid. Dit wordt gekoppeld aan een systematische verwerving en opname van alle trajecten in het openbaar domein, om aan het ontstane netwerk een voldoende bestendiging in de tijd te bieden. De fijnmazige padenstructuur is aanleiding tot landschapsbeheer in de vorm van hagenaanplant, hollewegenbeheer, enz .Het beleid resulteert onder andere in een strak behoud van het historisch en traditioneel landschap in de gemeente. De padenstructuur wordt zo vervolledigd dat ze voldoende raakpunten heeft met de nederzettingsstructuur en de functies en voorzieningen in de gemeente. Vermenging van gebruikersgroepen (toerist, recreant, bewoner,...) kan bereikt worden door toeristische en functionele verbindingen en paden met elkaar te mengen.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 54

Richtinggevend deel

3.5.4 Acties en maatregelen • Uitvoeren van het mobiliteitsplan; • Structureel overleg met De Lijn; de realisatie van het verbindend buslijnennetwerk zoals door de gemeente gevraagd vergt onderzoek door De Lijn en ondersteuning vanuit de gemeente (infrastructuur, haltes, enz.) • De in het mobiliteitsplan aangeduide zones voor randparkings zullen, indien dit juridisch en ruimtelijk te verantwoorden is, opgenomen worden in bestaande BPA’s of in nieuw te ontwikkelen RUP’s. • Opmaak actieplan voor het behoud en het versterken van ‘trage wegen’; samenwerking met de VZW “Trage Wegen”29 is hier essentieel. Het inventariseren van de diversiteit en de kenmerken van het bestaande trage-wegennetwerk aan de hand van literatuurstudie, de bevraging van experts en actoren (verenigingen, vvv’s, enz.) op het terrein en terreinverkennend onderzoek kan gevolgd worden door het opstellen van een methodologie voor het uitwerken van een hanteerbaar toetsingskader voor een multifunctioneel netwerkconcept; en het invullen van een toetsingskader met indicatoren voor netwerkvorming en richtlijnen voor de inrichting en het beheer van trage wegen.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 55

Richtinggevend deel

3.6 Gewenste landschappelijke structuur

3.6.1 Visie Borgloon is een verzameling van natuurlijke en menselijke relicten. Deze elementen maken de hoge kwaliteit van het landschap uit. Een behoudsgericht beleid beschermt deze waardevolle omgeving. Landschappen, maar vooral hun herkenbaarheid, worden beschermd, hersteld of versterkt. Het ruimtelijk beleid wil het landschap versterken door initiatieven inzake integraal waterbeheer. Het introduceren van de vochtige biotoop in het overwegend droge landschap van Haspengouw is de secundaire doelstelling. Kleinschalige waterzuiveringsstations en buffergebieden worden ontwikkeld als kleine landschappelijke elementen zoals beemden, broekbossen en natte weiden.

3.6.2 Gewenste ruimtelijke structuur • complex gave landschappen “Herk en Mombeek” en “Droog Haspengouw” (provinciaal geselecteerd) • Herk en Mombeek zijn geselecteerd als structurerend hydrografisch element. (provinciaal geselecteerd) • De provincie selecteert de steilrand tussen Laag- en Midden-België te Kerniel (Borgloon) als een belangrijk structurerend reliëfelement. • Romeinse Kassei als structurerend lijnelement (provinciaal geselecteerd) • De kasteeldomeinen van Zuid-Limburg als bakengroep, en specifiek de kasteeldomeinen van Alden Biesen, Herkenrode, Heks, Heers, Duras en Villain XIIII zijn als baken geselecteerd, samen met de kloosters van Zuid-Limburg. Ook de heuvelsite van Borgloon werd als baken geselecteerd. (provinciaal geselecteerd) • Volgende waardevolle bakens en puntrelicten op lokaal niveau worden geselecteerd: (de nummering komt overeen met die op de kaart 15 .)

1. Kasteel van Rijkel 15. Kerk en dorpscentrum Gors- Opleeuw 2. Kasteel van Hoepertingen 16. Biezenhof te Bommershoven 3. Kasteel van Rullingen 17. Sint-Servatiuskerk te Grootloon 4. Kasteel(hoeve) Fonteinhof te Gotem 18. Hoeve Manshovenhof te Broekom 5. Kasteel en kasteelhoeve De Klee te Kuttekoven 19. Loretokapel te Hendrieken 6. Kasteel van Voort 20. Gasthuiskapel te Borgloon-centrum 7. Kasteel van Hulsberg te Borgloon-centrum 21. Sint-Odulphuskerk en omgeving (Burchtgracht) te Borgloon- centrum 8. Kasteel Ten Hove van Bommershoven 22. Sint-Johannes-Baptistakerk te Kuttekoven 9. Kasteel van Gors-Opleeuw 23. Tjenneboom op de grens met Heers 10. Kasteel van Opleeuw 24. Sint-Vedastuskerk en nabijgelegen Pastorie te Hoepertingen 11. Kasteel Bellevue 25. Stadhuis en Brigittijnenklooster in Borgloon- centrum

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 56

Richtinggevend deel

12. Kasteel en hoeve Haagsmeer 26. Sint-Pieterskerk te Haren 13. Abdij Colen te Kerniel 27. Kerk der Kruisverheffing te Jesseren 14 Tumulus te Gors • Volgende ankerplaatsen worden geselecteerd: o Burchtheuvel, Speelhof en aanliggende bebouwing te Borgloon; o Kasteeldorpen Voort en Gotem met Romeinse weg; o Kuttekoven; o Boomgaarden van Grootloon; o Kasteeldomein van Heks en omgeving (grondgebied Borgloon); o Abdij van Colen en Colenberg; o Bellevuebos en kastelen van Gors-Opleeuw; • Worden geselecteerd als cluster van historisch waardevolle gebouwen : o Het centrum van Borgloon binnen de Middeleeuwse omwalling (huidig tracé van de Graaf); o Historisch centrum van Gors-Opleeuw o Historisch centrum van Grootloon o Historisch centrum van Hoepertingen • Volgende lokale open-ruimte-verbindingen worden geselecteerd: o Het gebied tussen Rijkel en Hoepertingen, als verbinding tussen de open- ruimtegebieden ten zuiden en ten noorden van de steenweg; o De open-ruimtecorridors, gelegen tussen Voort en Hendrieken en Hendrieken en Borgloon, als kleinschalige verbindingen tussen de open ruimte rond Kuttekoven en de Bollenberg; o Open-ruimtecorridor ten noorden van het bedrijventerrein Ervaert, als verbinding tussen de open-ruimtegehelen van Kuttekoven en Kerniel; o Open-ruimteverbinding ten noorden en ten zuiden van Veiling Borgloon cv, als verbinding tussen het landschap rond de Abdij van Colen en de open ruimte ten oosten van Borgloon-centrum; o Open-ruimtecorridor tussen Grootloon en Bommershoven, als verbinding tussen de open-ruimt gehelen rond het Magneebos en ten noorden van de steenweg (vallei Marmelbeek). kaart 15: gewenste landschappelijke structuur

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 57

Richtinggevend deel

3.6.3 Ontwikkelingsperspectieven Provinciale selecties

tabel 5: Provinciale landschappelijke selecties

Beleidsbegrip Ontwikkelingsvisie provincie Ontwikkelingsvisie gemeente (suggestie) Complex gave landschappen “Herk en Mombeek” kenmerkt zich door de assymetrische De gemeente Borgloon steunt de visie van de valleien van de beken, door het voorkomen van waterrijke provincie en is vragende partij voor het opbouwen gebieden en het van een ruimtelijke visie over het kastelenlandschap. afwisselend open en gesloten landschap. “Droog Haspengouw” wordt gekenmerkt door het golvende leemplateau, de assymetrische dalen van beken en rivieren, de kleine landelijke nederzettingen, en het open landschap met verspreide hoeven en kastelen. In deze gebieden kunnen de landschappeli jke relicten die het gebied karakteriseren en de representatieve concentraties (ankerplaatsen) relevantie hebben voor de gemeentelijke structuurplannen. Hun behoud en versterking vormen een bijkomend afwegingskader voor het provinciaal ruimtelijk beleid. Structurerend hydrografisch De provincie zal bij de opmaak van PRUP’s De gemeente Borgloon steunt de visie van de element randvoorwaarden vastleggen met het oog op een Provincie. kwaliteitsvolle aanpak van waterfronten, een vernieuwde relatie tussen nederzetting en beek of rivier en het behoud van het structuurbepalend karakter.

Structurerend reliëfelement De h erkenbaarheid van dit element moet gevrijwaard De gemeente Borgloon steunt de visie van de worden in het landschap. Provincie.

Structurerend lijnelement De Romeinse weg is als lijnelement Borgloon wenst intensief betrokken te worden in het structuurbepalend voor Limburg. Zijn opbouwen van dit ruimtelijk concept. herkenbaarheid moet worden gev rijwaard in het landschap. Versnippering wordt tegengegaan. Een ruimtelijk concept voor een eenvormig beeld moet worden opgemaakt. Dit kan in samenwerking met Vlaamse overheid en de gemeenten, wat kan leiden tot een ruimtelijk uitvoeringsplan of een verord ening. Bakens op provinciaal niveau Bakens zijn visuele blikvangers en fungeren als De gemeente sluit zich aan bij deze visie van de oriënteringspunten in het landschap. Zij verhogen de provincie omtrent de kastelen als baken in het leesbaarheid en structuur van de open ruimte. Het landschap. Inzake kasteeldomeinen wenst zij het ruimtelijk beleid richt zich op het behoud en de versterking kasteeldomein van Rullingen toe te voegen aan de lijst van de zichtbaarheid en de beeldwaarde ervan. De met specifieke domeinen. Dit laatste vanwege de zogenaamde zichtzone dienst historische waarde, de architecturale waarde en de gerespecteerd. landschappelijke context.

Lokale selecties Voor volgende beleidsbegrippen dienen ontwikkelingsperspectieven gegeven te worden: • Cultuurhistorische waardevolle bakens en puntrelicten Bakens en puntrelicten zijn visuele en mentale blikvangers die fungeren als oriëntatiepunten in het landschap. Alle bakens hebben echter niet altijd positieve impact op het landschap. De gemeente selecteert enkel die bakens en puntrelicten die een zekere cultuurhistorische of architecturale waarde hebben. De geselecteerde elementen zijn meestal gebonden aan een specifiek gebied of deelruimte, en verhogen zo de leesbaarheid van het landschap.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 58

Richtinggevend deel

De gemeente wenst de waardevolle en potentieel waardevolle bakens en puntrelicten te behouden en actief in stand te houden. Waar dit nodig is, zal de zichtbaarheid van de bakens en de puntrelicten verhoogd worden. Hiertoe kunnen eventueel zichtzones worden afgebakend of andere beperkingen aan het gebruik van de nabije ruimte worden opgelegd. • Cultuurhistorische ankerplaatsen Essentieel binnen het kader van het herstel en de zorg van de traditionele landschappen is de bescherming van de ankerplaatsen. Het beleid in de ankerplaatsen is in de eerste plaats gericht op het behoud van de traditioneel landschappelijke constellatie en op het versterken ervan door gerichte landschaps(op)bouw. Concreet betekent dit het behoud van het traditioneel perceleringspatroon, visuele binding met de omgeving, behoud en versterken van lijnvormige en puntvormige groenelementen (bomenrijen, houtkanten, poelen, vijvers, ...) en behoud van het traditioneel weidegebruik in de beekvalleien. • Clusters van historisch waardevolle gebouwen Het ruimtelijk beleid richt zich op het behoud van de historisch waardevolle gebouwen en op het versterken van de ruimtelijk-historische context die deze gebouwen verbindt. Bij het inpassen van nieuwe gebouwen wordt steeds rekening gehouden met deze historische context, met schaal van de gebouwen, morfologie, gevelopbouw. • Lokale open-ruimteverbindingen Op lokaal gemeentelijk niveau zijn een aantal open-ruimteverbindingen te onderscheiden. Het beleid in de lokale open-ruimteverbindingen is gericht op het weren van nieuwe bebouwing en op het waarborgen van de ruimtelijke relatie tussen de gebieden waartussen de open ruimte bewaard moet blijven. Gedifferentieerd landschapsbeleid De rijkdom van het landschap te Borgloon noodzaakt een aanpak die verschilt volgens de deelruimten. Tevens moet benadrukt worden dat Borgloon een bij uitstek agrarische gemeente is, waar de agrarische structuur in het verleden en nu het karakter van het landschap sterk bepaalt. Daarom wordt een synergie gezocht tussen landschapsbehoud en –versterking enerzijds, en het behoud en de versterking van de agrarische structuur anderzijds. De indeling van de deelruimten is grotendeels gebaseerd op de lopende en toekomstig geplande ruilverkavelingsoperaties. Zo kan een sterke binding bekomen worden tussen het agrarisch beleid en het landschapsbeleid in de gemeente. De differentiatie in landschappelijk beleid naargelang de deelruimten wordt zo ook een kader voor de landbouwactiviteiten. De volgende concepten zijn hiervan voorbeelden: • Behoud en versterking van resterende landschapsfragmenten ( deelruimte Borgloon en Dorpjes, subdeelruimte Borgloon-kern ). Voor de landbouw betekent dit meer kansen tot “onderhoudslandbouw” in functie van houtkanten, hagen en andere kleine landschapselementen. Van de andere kant zijn nieuwe grootschalige boerderij-inplantingen in deze open ruimte niet gewenst, maar moeten ze aansluiten bij de kernen. • Vereniging van een waardevol landschap met resten van KLE’s met een sterke agrarische structuur (deelruimte Westplateau van de Herk ). Hier wordt voornamelijk gewerkt rond de twee lijnelementen, het Fruitspoor en de Romeinse Kassei, als twee linten doorheen het landschap. De landbouw krijgt hier meer kansen tot grootschalige ontwikkelingen, die beter in deze wijdse en open ruimte passen. • Open houden van de landschapszichten naar de historische kernen, en op het versterken van de landschapskader rond deze kernen ( deelruimte Borgloon en Dorpjes, subdeelruimte Overgang ). Hier moet het landschap zijn kracht§ bekomen door de grote

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 59

Richtinggevend deel

zichtlijnen over de vlakke plateaus. Te grote zichtbelemmerende aanplantingen zullen geweerd worden, en grootschalige boerderij-inplantingen gebeuren ook hier beter bij de kernen. Het beleid zal in de bestendiging van bakens en clustergebieden rekening houden met deze verschillen. Dit zal resulteren in verschillende basisconcepten of doelstellingen bij het opstellen van beeldkwaliteitsplannen, verordeningen, RUP’s, enz. Ook de realisatie van de openruimte-verbindingen wordt gedifferentieerd volgens de ligging in de deelruimten. In gebieden waar de zichten op het landschap belangrijk zijn, zal de openruimte- verbinding hier steeds rekening mee houden. Hier wordt vooral gedacht aan de volgende elementen: • Een openruimte-verbinding in de deelruimte “Borgloon en Dorpjes” met aandacht voor perceelsrandbegroeiing rond gebouwen en bewoning, om de waardevolle landschapszichten te vrijwaren van dichtslibben; • Een aangepaste openruimte-verbinding in de deelruimte “Westplateau van de Herk”, waar de nadruk ligt op het vlakke landschap, de grote fruitculturen en het grootschalige agrarische landschap; hier zal de openruimte-verbinding zich soepel inpassen in de agrarische structuur, meer dan in de deelruimte “Borgloon en Dorpjes”. Verdere detailleringen van elke openruimte-verbinding zal gebeuren na analyse van het terrein en het landschap bij de uitwerking van de respectievelijke RUP’s.

3.6.4 Acties en maatregelen • Bestendiging van de bakens en puntrelicten; een eerste stap is de opmaak van een beeldkwaliteitsplan voor deze bakens en puntrelicten, in stap 2 wordt een stedenbouwkundige verordening opgesteld volgens art. 54 §1 van het decreet van 1 mei 1999, meerbepaald inzake “de fraaiheid en de esthetische waarde van de bouwwerken (...) en hun omgeving. • Opmaak beeldkwaliteitsplan van de “clustergebieden”; een eerste stap is de opmaak van een beeldkwaliteitsplan voor deze bakens en puntrelicten, in stap 2 wordt een stedenbouwkundige verordening opgesteld volgesn art. 54 §1 van het decreet van 1 mei 1999, meerbepaald inzake “de fraaiheid en de esthetische waarde van de bouwwerken (...) en hun omgeving. Deze acties kan gekoppeld worden aan de vorige. • Opzetten beschermingsprincipes voor de open-ruimtecorridors door het opmaken van een RUP voor deze corridors.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 60

Richtinggevend deel

3.7 Samenvatting: structuurschets kaart 16A: gewenste ruimtelijke structuur: synthese Deze kaart geeft een overzicht van de belangrijke samenstellende elementen in de gewenste ruimtelijke structuur van de gemeente. Aangezien landschap, toerisme en lokale economie belangrijke kernpunten zijn van de ruimtelijk visie, ligt de nadruk in deze overzichtskaart op deze drie elementen van de gewenste ruimtelijke structuur. Voor de leesbaarheid zijn een aantal grafische details niet weergegeven. Deze zijn wel terug te vinden op de deelkaarten van elke deelstructuur

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 61

Bindend deel

Deel 3 - Bindend deel

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 0

Bindend deel

1 Bindende selecties

1.1 Nederzettingsstructuur 1. Gotem, Hendrieken, Kuttekoven en Voort als historische kernen. 2. Grootloon en Gors-Opleeuw als beeldbepalende historische kernen. 3. Als historische woonkorrels worden geselecteerd Helshoven, Tereycken, Tivoli, Boeshoven, Rullekoven en Sassenbroek. 4. Als beeldbepalende woonkorrels worden geselecteerd: • Opleeuw Elleboogstraat, Opleeuw Mellenstraat, Opleeuw Opleeuwstraat, Opleeuw Mettekovenstraat; • Bommershoven Alfonsstraat; • Grootloon Tongersesteenweg, Grootloon Grootloonstraat. 5. Als markante gebouwen worden geselecteerd de gebouwen die voldoen aan één van volgende criteria: * opgenomen in de lijst van beschermde monumenten of stads- en dorpsgezichten; *opgenomen in de “inventaris van het Bouwkundig Erfgoed, publicatie van de Vlaamse Gemeenschap.

1.2 Open ruimte 8. Volgende beekvalleien als natte drager van de natuurlijke structuur op gemeentelijk niveau: • Golmeerzouwbeek; • Kleine Herk of Herkbeek; Sassenbroekbeek; • Motbeek; • Rullingerbeek; • Vilsterbeek; • Marmelbeek; • Sint-Annabeek. 9. Het Fruitspoor en de Romeinse Kassei als droge natuurdrager ; 10. De stapsteenverbinding tussen het Manshovenbos en het brongebied van de Vilsterbeek als lokale droge natuurverbinding ; 11. de volgende KWZI’s aan de kernen als educatief natuurelement en als natuurversterkend Nr op Ligging Nr op Ligging kaart kaart K1 Rijkel – woonkern K8 Haagsmeer – beeldbepalende woonkorrel K2 Tereycken – historische woonkorrel K9 Jesseren – woonkern K3 Gotem – historische kern K10 Haren – deel van Bommrshoven K4 Voort - historische kern K11 Bommershoven - woonkern Grootloon - beeldbepalende historische K5 Hendrieken – historische kern K12 kern K6 Kuttekoven - historische kern K13 Broekom – historische kern K7 Kerniel - woonkern K14 Hoepertingen - hoofddorp

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 1

Bindend deel

1.3 Toerisme en recreatie 12. Recreatieterreinen Sint-Rochusstraat/sporthal en Sitttardstraat/FC De Jeugd als lokale recreatieclusters. 13. Voetbalterreinen Hoepertingen, Jesseren en Bommershoven, en tennisterreinen Ervaert als lokale sportinfrastructuur. 14. De volledige “Graaf” als lokaal toeristisch-historisch circulair pad 15. De Romeinse Kassei en het Fruitspoor als lokaal toeristisch fietspad met link naar de regio

1.4 Economie 16. Bedrijventerrein Ervaert, nieuw bedrijventerrein “Fruitveiling” als lokale bedrijventerreinen. Het nieuw bedrijventerrein ter hoogte van “Ervaert” of het “nieuw bedrijventerrein fruitveiling” als lokaal bedrijventerrein. I. Bedrijventerrein Konings-Lux als regionaal bedrijventerrein. 17. De as Graethempoort-Tongersepoort via Graethemstraat, Abeelplein, Markt, Papenstraat, Speelhof, Steenstraat en Tongersestraat, met inbegrip van de Wellenstraat, als commerciële as binnen het historisch centrum van Borgloon.

1.5 Verkeer en vervoer 18. Worden geselecteerd als lokale verbindingsweg type I: • N754 • N754a Sittardstraat • Guldenbodemlaan • N79a Tongersesteenweg tussen N76 en N79 • N784 • N76 vanaf de grens met Kortessem tot N79a 19. Worden geselecteerd als lokale gebiedsontsluitingsweg type II: • N754a Stationsstraat • N79a Graethempoort – Graethemstraat • Nieuwe Steenweg Graaf Lodewijkplein Nieuwstraat • Kanunnik Darisstraat • N777 Daalhofstraat – Weg op Berlingen tot grens met Wellen • Bergstraat/Hoepertingenstraat • Helshovenstraat vanaf N79 tot grens met Sint-Truiden • N756 Heuvelstraat – Konijnenstraat – Hoogstraat tot grens met Kortessem • Bellingstraat – Jesserenstraat –Harenstraat tot aan kruispunt N79 • Benaetsstraat – Lambertusstraat 20. . Volgende wegen voor zwaar vervoer worden geselecteerd: • N754 Borgloon – Wellen • N754a Sittardstraat

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 2

Bindend deel

• Guldenbodemlaan • N76 • Tongersesteenweg • N777(gedeeltelijk)

1.6 Landschap 21. Volgende waardevolle bakens en puntrelicten op lokaal niveau worden geselecteerd: Kasteel van Rijkel Kasteel van Hoepertingen Kasteel van Rullingen Kasteel Fonteinhof te Gotem Kasteel en kasteelhoeve De Klee te Kuttekoven Kasteel van Voort Kasteel van Hulsberg te Borgloon-centrum Kasteel Ten Hove te Bommershoven Kasteel van Gors-Opleeuw Kasteel van Opleeuw Kasteel Bellevue Kasteel en hoeve Haagsmeer Abdij Colen te Kerniel Tumulus te Gors Stadhuis en Brigittijnenklooster in Borgloon-centrum Sint-Odulphuskerk en omgeving (Burchtgracht) te Borgloon-centrum Kerk en dorpscentrum Gors-Opleeuw Gasthuiskapel te Borgloon-centrum Sint-Servatiuskerk te Grootloon Loretokapel te Hendrieken Sint-Vedastuskerk en nabijgelegen Pastorie te Sint-Johannes-Baptistakerk te Kuttekoven Hoepertingen Sint-Pieterskerk te Haren Kerk der Kruisverheffing te Jesseren

Kapel van Helshoven Biezenhof te Bommershoven hoeve Manshovenhof te Broekom Tjenneboom op de grens met Heers

22. Volgende ankerplaatsen worden geselecteerd: • Burchtheuvel, Speelhof en aanliggende bebouwing te Borgloon; Kasteeldorpen Voort en Gotem met Romeinse weg; • Kuttekoven; • Boomgaarden van Grootloon; • Kasteeldomein van Heks en omgeving (grondgebied Borgloon); Abdij van Colen en Colenberg; • Bellevuebos en kastelen van Gors-Opleeuw; 23. Worden geselecteerd als cluster van historisch waardevolle gebouwen: • Het centrum van Borgloon binnen de Middeleeuwse omwalling (huidig tracé van de Graaf); Historisch centrum van Gors-Opleeuw • Historisch centrum van Grootloon • Historisch centrum van Hoepertingen 24. Volgende lokale open-ruimte-verbindingen worden geselecteerd: • Het gebied tussen Rijkel en Hoepertingen;

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 3

Bindend deel

• De open-ruimtecorridors, gelegen tussen Voort en Hendrieken en Hendrieken en Borgloon; Open-ruimtecorridor ten noorden van het bedrijventerrein Ervaert; • Open-ruimteverbinding ten noorden en ten zuiden van Veiling Borgloon cv; Open- ruimteverbinding tussen Kerniel en Kortessem; • Open-ruimtecorridor tussen Grootloon en Bommershoven.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 4

Bindend deel

2 Bindende acties

2.1 Ruimtelijke uitvoeringsplannen 25. Opmaken RUP voor zonevreemde woningen. In het op te stellen RUP worden de ontwikkelingsperspectieven, zoals geschetst voor de verschillende categorieën zonevreemde woningen in het richtinggevend deel, verder uitgedetailleerd In de stedenbouwkundige voorschriften kunnen beperkingen opgenomen worden ten aanzien van het architecturaal karakter, de perceelsrandafscheidingen, het aanwenden van streekeigen groen en landschapsgebonden beplantingstypologieën, enz. Ook kunnen beperkingen gesteld worden ten aanzien van de diepte van het perceel die als tuin kan ingericht worden, dan wel een agrarisch bodemgebruik of natuurfunctie moet kennen. Al deze beperkingen en voorschriften zullen gedifferentieerd worden volgens de deelruimte waarin de woning zich bevindt, met inachtname van bovenvermelde basistabel van principes en doelstellingen.

31. Opzetten beschermingsprincipes voor de open-ruimtecorridors door het opmaken van een RUP voor deze corridors. II. Opmaak van structuurschets/RUP voor een nieuwe lokaal bedrijventerrein binnen één van de geselecteerde zoekzones. III. De opmaak van RUP en structuurschets voor de uitbreiding van het bedrijventerrein Konings- Lux in samenhang met een uitbreiding van woon- en activiteitencentrum van Intesa vzw. IV. Opmaak RUP N79: Opmaak van een RUP waarin uitspraken gedaan worden omtrent de ruimtelijke ordening en ontwikkelingsmogelijkheden langsheen de N79. V. Opmaak RUP Woonzorgcentrum op basis van locatieonderzoek VI. Opmaak RUP zonevreemde bedrijven fase III

2.2 Structuurschetsen 34. Opmaak structuurschets droge natuurverbinding; voor de Romeinse Kassei wordt uitgegaan van dubbel gebruik, recreatie en landbouw

2.3 Andere studies en plannen 36. Opmaken van een beheersplan voor de hoogstamboomgaarden; 37. Uitwerking locatiestudie KWZI’s aan de bestaande kernen, uit te voeren door Aquafin en gemeente. 38. Afbakening kernwinkelgebied en opstellen van een ruimtelijk-commercieel begeleidingsplan. 39. Beperking van het uitzwermen van handelsvestigingen. 40. Opstellen van een actieplan voor de aanleg van nieuwe en de verfraaiing van de bestaande speelpleinen. 41. Opmaak actieplan voor het behoud en het versterken van ‘trage wegen’ 42. Opmaak van een beeldkwaliteitsplan voor de bakens en puntrelicten en opstellen van een stedenbouwkundige verordening. 43. Opmaak beeldkwaliteitsplan van de “clustergebieden” en opstellen van een stedenbouwkundige verordening.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 5

Bindend deel

44. Opmaak van een beeldkwaliteitsplan van de waardevolle gevels in het historische centrum van Borgloon, ter behoud van markante en beeldbepalende gevelzichten. 45. Opmaak actieplan kalkrijke graslanden, in samenwerking met de VLM.

2.4 Overige 46. Begeleiden van te herlokaliseren zonevreemde sportactiviteiten. 48. Ondersteunend beleid voor verblijfstoerisme verder uitwerken en structureren in samenwerking met de provincie Limburg. 49. Uitvoeren van het mobiliteitsplan. VII. Gebiedsontwikkeling / Trajectbegeleiding in functie van de ontwikkeling van strategische binnengebieden.

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 6

Kaarten

Bijlagen

Besluit goedkeuring van de gedeeltelijke herziening van het GRS – Borgloon

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 1

Kaarten

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 2

Kaarten

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 3

Kaarten

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 4

Kaarten

Voortoets passende beoordeling

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 5

Kaarten

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 6

Kaarten

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 7

Kaarten

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 8

Kaarten

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 9

Kaarten

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 10

Kaarten

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 11

Kaarten

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 12

Kaarten

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 13

Kaarten

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 14

Kaarten

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 15

Kaarten

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 16

Kaarten

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 17

Kaarten

Advies ANB dd 27/03/2014

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 18

Kaarten

Kaartenbundel

Informatief deel

kaart 1: macrosituering van de gemeente 3 kaart 2: mesosituering van de gemeente 3 kaart 3: topografische kaart van de gemeente 3 kaart 4: situering en administratieve grenzen van de gemeente 4 kaart 5: gewestplan Borgloon 17 Kaart 5A: Aanduiding herbevestigde agrarische gebieden 18 kaart 6: BPA’s in de gemeente Borgloon 18 Kaart 6A: RUP’s in de gemeente Borgloon 20 kaart 7a tot en met d: beschermde monumenten, gezichten en landschappen 23 kaart 8: habitat- en vogelrichtlijngebieden 23 kaart 9:VEN- GEN en GENO-gebieden 24 kaart 10: reliëf en waterlopen in de gemeente 32 Kaart 11A: Watertoets– overstromingsgevoelige gebieden 32 kaart 12: bodemkaart van de gemeente 32 kaart 13: historische ontwikkeling: Ferraris 1770 33 kaart 14: historische ontwikkeling: topografische kaart 1975 34 kaart 15: bestaande nederzettingsstructuur 35 kaart 15a bestaande nederzettingsstructuur - Borgloon - Grootloon 35 kaart 15b bestaande nederzettingsstructuur - Rijkel 38 kaart 15c bestaande nederzettingsstructuur - Gotem 36 kaart 15d bestaande nederzettingsstructuur - Kerniel 37 kaart 15e bestaande nederzettingsstructuur - Broekom 36 kaart 15f bestaande nederzettingsstructuur - Gors-Opleeuw 38 kaart 16: overzichtskaart zonevreemde woningen te Borgloon 41 Kaart 17A: Binnengebieden geschikt voor inbreiding 42 Kaart 18A: Bestaande ruimtelijk economische structuur 46 kaart 19: bestaande ruimtelijke structuur: diensten en gemeenschapsvoorzieningen 46 kaart 20: bestaande toeristisch-recreatieve structuur 53 kaart 21: bestaande ruimtelijk-agrarische structuur 57 kaart 22: bestaande ruimtelijk-natuurlijke structuur 60 kaart 23: biologische waarderingskaart Borgloon 64 kaart 24: traditionele landschappen 65 kaart 25: bestaande landschappelijke structuur 65 kaart 26: bestaande verkeers- en vervoersstructuur 68 kaart 27: synthese bestaande ruimtelijke structuur 71 Kaart 28: deelruimten binnen Borgloon 73 Kaart 29: deelruimte Borgloon en Dorpjes 73 Kaart 30: deelruimte Westplateau van de Herk 78 Kaart 31: deelruimte Dorpen aan de Mombeek 79

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 1

Kaarten

Richtinggevend deel

Kaart 1A ‘Deelruimte 1: Borgloon en dorpjes 7 Kaart 3a: ‘Structuurschets uitbreiding Konings-Lux en uitbreiding woon- en dagcentrum AGO’) 13 Kaart 4A: Het westplateau van de Herk/Herkebeek 14 kaart 5: deelruimte 3: Dorpen aan de Mombeekvallei 17 kaart 6: functiecluster Bommershoven: structuurschets 17 Kaart 7A: ‘gewenste ruimtelijke nederzettingsstructuur’ 22 Kaart 7BB: ‘gewenste ruimtelijke structuur Hoepertingen’ 22 Kaart 11A: Gewenste ruimtelijk-economische structuur 28 kaart 12: gewenste toeristisch-recreatieve structuur 38 kaart 13: gewenste natuurlijke structuur 45 kaart 14: gewenste verkeers- en vervoersstructuur 53 kaart 14a: gewenste verkeers- en vervoersstructuur Borgloon centrum 53 kaart 15: gewenste landschappelijke structuur 57 Kaart 16A: Gewenste ruimtelijke structuur: synthese 61

2233683057 GRS Borgloon – gecoördineerde versie 2