Rif. Prot. N. 28407/18 Accordo Di Collaborazione Per La

Comune di Laveno Mombello – Accordo di Collaborazione per la fornitura di servizi estimativi. Terreni di proprietà comunale ubicati nelle sezioni di Cerro, Mombello e Laveno. Relazione di Stima per la determinazione del valore di mercato.

rif. prot. n. 28407/18

Accordo di Collaborazione per la determinazione del valore di mercato di terreni di proprietà comunale ubicati in Laveno, Mombello e Cerro suscettibili di successiva alienazione. Relazione di stima.

Territorio

ciale di Varese Varese di ciale

7981 7981

Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale

–

Direzione Direzione Via Frattini, 1 [email protected]

COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 1 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

INDICE

PREMESSA ...... 3

PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEI BENI ...... 3 1 Descrizione immobili ...... 3 2 Dati identificativi ...... 11 2.1 Dati catastali ...... 11 CATASTO TERRENI ...... 11 2.2 Dati urbanistici ...... 20 2.3 Dati dimensionali ...... 32

PARTE II – PROCESSI DI VALUTAZIONE ...... 33 3 Generalità ...... 33 4 Individuazione e scelta della metodologia estimale ...... 34

4.1 Determinazione del valore di mercato VM del bene trasformato ...... 35

4.2 Costi diretti e indiretti di trasformazione ...... 46 4.3 Indagine di mercato (terreni boschivi) ...... 56

Territorio

- CONCLUSIONI ...... 58

ciale di Varese Varese di ciale

7981 7981

Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale

–

Direzione Direzione Via Frattini, 1 [email protected]

COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 2 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

PREMESSA

Con nota protocollo n. 13693 del 21 settembre 2017, il Comune di Laveno Mombello aveva richiesto la sottoscrizione di un Accordo di Collaborazione per la fornitura di Servizi estimali relativamente alla valutazione di alcuni terreni di proprietà comunale, ritenuti non strumentali all’esercizio delle funzioni istituzionali e, pertanto, eventualmente alienabili. Dopo la fase propedeutica l’accordo è stato sottoscritto in data 12 marzo 2018 ed acquisito al protocollo n. 28407/2018. Il sopralluogo è stato effettuato il 23 maggio 2018.

PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEI BENI

1 DESCRIZIONE IMMOBILI I terreni oggetto della presente stima sono costituiti dalle particelle come di seguito catastalmente identificate negli Atti di Catasto Terreni del Comune di Laveno Mombello per un totale di dieci diversi appezzamenti: particelle n. 629 e 1388 della Sezione censuaria di Cerro, n. 1685, 1899, 1891 della Sezione

Laveno ed infine n. 1891, 1885, 3919, 7319, 7647 della Sezione censuaria Mombello.

Territorio

ciale di Varese Varese di ciale

7981 7981

Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale

–

Direzione Direzione Via Frattini, 1 [email protected]

COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 3 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

Sezione Laveno (LA)

Territorio

ciale di Varese Varese di ciale Sezione Cerro (CE)-Mombello (MO)

7981 7981

Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale

–

Direzione Direzione Via Frattini, 1 [email protected] Sezione Mombello (MO)

COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 4 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

CE f. n. 9 particella n. 629

Territorio

ciale di Varese Varese di ciale

7981 7981

Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale

–

CE f. n. 9 particella n. 1388

Direzione Direzione Via Frattini, 1 [email protected]

COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 5 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

LA f. n. 9 particella n. 1685

Territorio

ciale di Varese Varese di ciale

7981 7981

Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale

–

LA f. n. 9 particelle n. 1899 e 1891 Direzione Direzione Via Frattini, 1 [email protected]

COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 6 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

MO f. n. 9 particelle n. 1891 e 1885

Territorio

ciale di Varese Varese di ciale

7981 7981

Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale

–

MO f. n. 9 particella n. 3319

Direzione Direzione Via Frattini, 1 [email protected]

COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 7 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

MO f. n. 9 particella n. 7319

Territorio

ciale di Varese Varese di ciale

7981 7981

Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale

–

MO f. n. 9 particella n. 7647

Direzione Direzione Via Frattini, 1 [email protected]

COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 8 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

CE f. n. 9 particella n. 629

Modesto appezzamento a bosco di configurazione irregolare e giacitura in declivio verso il tracciato della sp n. 69.

CE f. n. 9 particella n. 1388

Appezzamento di terreno di configurazione regolare e giacitura pianeggiante posto all’intersezione della sp. N. 69 con Via Sempione. Attualmente tenuto a verde alberato. Urbanisticamente compreso in Zona TdE “Tessuto dell’espansione ma di fatto privo di autonome potenzialità di trasformazione edilizia a causa delle ridotte dimensioni.

LA f. n. 9 particella n. 1685

Lotto di configurazione relativamente regolare e giacitura in lieve declivio, nella zona a nord del centro. Attualmente tenuto a prato, urbanisticamente compreso nella zona TdD “Tessuto della Densificazione”.

LA f. n. 9 particelle n. 1899 e n. 1891

Le due particelle costituiscono un unico appezzamento di configurazione irregolare e giacitura in forte declivio, compreso all’interno del tracciato di un tornante formato da Via Monteggia, nella zona rilevata a Nord del centro di

Territorio Laveno. Attualmente tenuto a verde con qualche alberatura. E’ presente una

- tettoia posta a ridosso del sedime stradale. Destinazione Urbanistica TdE “Tessuto dell’espansione”. Appezzamento tuttavia privo di autonoma potenzialità di trasformazione edilizia.

MO f. n. 9 particelle n. 1891 e 1885 ciale di Varese Varese di ciale

7981 7981 Appezzamento di terreno boschivo di configurazione e giacitura relativamente regolari, accessibile dalla carrareccia denominata Via Nazè.

Ufficio Provin Ufficio MO f. n. 9 particella n. 3919

– 11 fax. 0332/176 fax. 11 79 Terreno di configurazione regolare, attualmente tenuto a verde e, di fatto, privo di un accesso indipendente ed intercluso da proprietà private. Urbanisticamente compreso in zona TdE “Tessuto dell’espansione”.

Lombardia Lombardia

MO f. n. 9 particella n. 7319

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale Lotto pianeggiante di configurazione relativamente regolare, posto in

– Mombello all’intersezione fra Via Battisti e Via Enrico Fermi. Recintato e coltivato come orto. E’ presente un modesto fabbricato in muratura, destinato a deposito agricolo, riportato sulla mappa di CT ma non presente al Catasto Direzione Direzione Via Frattini, 1 [email protected] dei Fabbricati. L’appezzamento , comunque privo di autonome potenzialità di

COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 9 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

trasformazione edilizia, risulta compreso in zona TdE “Tessuto dell’Espansione”.

MO f. n. 9 particella n. 7647

Lotto di Terreno prospiciente Via Rossini, di configurazione e giacitura irregolare a balze. Urbanisticamente ricadente in Zona TdE “Tessuto dell’Espansione”. Relativamente all’immobile è stata segnalata da terzi l’esistenza di un procedimento per l’accertamento di interventi di natura abusiva costituiti da sistemazioni esterne e porzione di tettoia.

Territorio

ciale di Varese Varese di ciale

7981 7981

Ufficio Provin Ufficio

– 11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale

–

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2 DATI IDENTIFICATIVI

2.1 Dati catastali

CATASTO TERRENI

Territorio

ciale di Varese Varese di ciale

7981 7981

Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale

–

Direzione Direzione Via Frattini, 1 [email protected]

COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 11 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

Territorio

ciale di Varese Varese di ciale

7981 7981

Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale –

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COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 12 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

Territorio

ciale di Varese Varese di ciale

7981 7981

Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale –

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COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 13 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

Territorio

ciale di Varese Varese di ciale

7981 7981

Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale –

Direzione Direzione Via Frattini, 1 [email protected]

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Territorio

ciale di Varese Varese di ciale

7981 7981

Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale

–

Direzione Direzione Via Frattini, 1 [email protected]

COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 15 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

Territorio

ciale di Varese Varese di ciale

7981 7981

Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale

–

Direzione Direzione Via Frattini, 1 [email protected]

COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 16 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

Territorio

ciale di Varese Varese di ciale

7981 7981

Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale

–

Direzione Direzione Via Frattini, 1 [email protected]

COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 17 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

Territorio

ciale di Varese Varese di ciale

7981 7981

Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale

–

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COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 18 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

Territorio

ciale di Varese Varese di ciale

7981 7981

Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale

–

Direzione Direzione Via Frattini, 1 [email protected]

COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 19 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

2.2 Dati urbanistici Si riportano le destinazioni urbanistiche comunicate dal Comune di Laveno Mombello:

Riepilogo destinazioni urbanistiche PGT Particella/Sezione Destinazione 629 CE In parte in zona ZB – Boschiva e in minima parte Zona VP Verde Privato 1388 CE Zona TdE “Tessuto dell’espansione” If. 0,5 mc/mq 1685 LA Zona TdD “ Tessuto della Densificazione” If. 0,8 mc/mq 1899 LA Zona TdE “Tessuto dell’espansione” If. 0,5 mc/mq 1891 LA Zona TdE “Tessuto dell’espansione” If. 0,5 mc/mq 1891 MO Zona ZB “Zona Boschiva” e sede stardale “F” 1885 MO Zona ZB “Zona Boschiva” e sede stardale “F” 3919 MO Zona TdE “Tessuto dell’espansione” If. 0,5 mc/mq 7319 MO Zona TdD “ Tessuto della Densificazione” If. 0,8 mc/mq 7647 MO Zona TdE “Tessuto dell’espansione” If. 0,5 mc/mq

Territorio

ciale di Varese Varese di ciale

7981 7981

Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale

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COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 20 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

Territorio

ciale di Varese Varese di ciale

7981 7981

Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

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COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 21 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

Territorio

ciale di Varese Varese di ciale

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Ufficio Provin Ufficio

– 11 fax. 0332/176 fax. 11

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COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 22 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

Territorio

ciale di Varese Varese di ciale

7981 7981

Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale

–

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COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 23 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

Territorio

ciale di Varese Varese di ciale

7981 7981

Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale

–

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COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 24 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

Territorio

ciale di Varese Varese di ciale

7981 7981

Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale

–

Direzione Direzione Via Frattini, 1 [email protected]

COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 25 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

Territorio

ciale di Varese Varese di ciale

7981 7981

Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale

–

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COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 26 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

Territorio

ciale di Varese Varese di ciale

7981 7981

Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale –

Direzione Direzione Via Frattini, 1 [email protected]

COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 27 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

629

Territorio

ciale di Varese Varese di ciale

7981 7981

Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale

– 1388

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1685

Territorio

ciale di Varese Varese di ciale

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Ufficio Provin Ufficio

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11 fax. 0332/176 fax. 11

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21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

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1899/1891 LA

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1891/1885 MO

Territorio

ciale di Varese Varese di ciale

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Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

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21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale – 3919

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COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 30 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

7319

Territorio

ciale di Varese Varese di ciale

7981 7981

Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

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21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale

–

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COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 31 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

2.3 Dati dimensionali Non sono state effettuate misurazioni dirette, come indicato nella nota di richiesta e nella documentazione fornita dal Comune di Laveno Mombello, le consistenze sono quelle desunte dagli Atti di Catasto Terreni di seguito riepilogate:

Riepilogo consistenze Particella Sezione Superficie catastale 629 CE mq. 400,00 1388 CE mq. 475,00 1685 LA mq. 1.900,00 1899 LA mq. 720,00 1891 LA mq. 500,00 1891 MO mq. 3.600,00 1885 MO mq. 7.280,00 3919 MO mq. 650,00 7319 MO mq. 212,00 7647 MO mq. 1.200,00

Territorio

ciale di Varese Varese di ciale

7981 7981

Ufficio Provin Ufficio

– 11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale

–

Direzione Direzione Via Frattini, 1 [email protected]

COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 32 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

PARTE II – PROCESSI DI VALUTAZIONE

3 GENERALITÀ Come richiesto, scopo della stima è l’individuazione del più probabile valore di mercato dei beni come sopra individuati, tenuto conto delle rispettive destinazioni urbanistiche. In generale il valore di mercato o valore venale è definibile come valore attribuibile ad un bene immobiliare alla data di valutazione, da considerare valido per un periodo di tempo limitato, dipendente dalla dinamicità del mercato di riferimento, nell’ambito di una compravendita effettuata secondo le normali condizioni di mercato, a seguito della necessaria promozione commerciale, tra un venditore ed un acquirente che operino in maniera indipendente, ciascuno nel proprio interesse, con capacità ordinarie e senza costrizioni. In condizioni di mercato ideali pertanto il principio fondamentale dell’estimo prevede che il giudizio si basi sulla comparazione. Nella fattispecie oggetto di stima sono terreni aventi caratteristiche intrinseche ed estrinseche del tutto differenti, nonché diverse destinazioni urbanistiche. Inoltre, anche fra i lotti ricadenti in zone a vario titolo edificabili, alcuni possiedono una autonoma potenzialità di trasformazione in senso edilizio mentre altri, per configurazione e dimensioni, non potranno essere edificati direttamente e potranno essere utilizzati o in funzione pertinenziale ad edifici e proprietà confinanti o semplicemente soggetti alla cessione o alla traslazione

Territorio

- dei relativi diritti edificatori. Per quanto sopra risulta evidente che per la determinazione dei singoli valori di mercato non sia possibile individuare una unica metodologia estimale coerentemente applicabili a tutti i beni. Si è quindi ritenuto opportuno adottare, per la valutazione delle aree

ciale di Varese Varese di ciale edificabili, una procedura analitica di tipo indiretto, come di seguito specificato, 7981 7981 utilizzando invece una metodologia diretta sintetico comparativa per la valutazione dei i terreni non edificabili. AREE EDIFICABILI

Ufficio Provin Ufficio

– 11 fax. 0332/176 fax. 11 Le metodologie indirette, attuate attraverso procedimenti analitici e utilizzate

79 in assenza di una o più fra le condizioni necessarie all’uso della metodologia diretta, sono basate sulla ricerca del valore di mercato, tramite uno degli altri criteri di stima utilizzato come procedimento:

Lombardia Lombardia

o approccio tecnico del costo, ricercando il valore di costo attraverso l’analisi dei fattori produttivi che concorrono alla produzione del bene;

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale

– o approccio finanziario, utile quando siano noti o indagabili i dati reddituali del bene;

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o valore di trasformazione, aspetto economico che va considerato quando il bene non ha un mercato, ma è suscettibile di trasformazione in un bene che è invece apprezzato dal mercato; o valore di surrogazione, aspetto economico che va considerato quando non sia possibile una trasformazione, ma sia ipotizzabile la realizzazione di un bene capace di surrogare/rimpiazzare quello in oggetto, ovvero sia in grado di fornire le stesse utilità.

4 INDIVIDUAZIONE E SCELTA DELLA METODOLOGIA ESTIMALE Poiché le zone TdE e TdD prevedono la trasformazione edilizia sulla base dei rispettivi indici fondiari, si individua come metodo di stima dei beni compresi in tali ambiti, il procedimento del Valore di trasformazione allo scopo di ottenere il teorico parametro unitario di riferimento da applicare ai singoli lotti da rapportare successivamente alle rispettive caratteristiche tenuto conto, in particolare, delle effettive potenzialità di autonoma trasformazione. Per entrambe le destinazioni urbanistiche si ipotizzerà quindi la trasformazione edilizia di un teorico lotto della superficie di 1000 mq. Il procedimento del Valore di Trasformazione può considerarsi un procedimento derivato, contenendo in sé sia l’approccio di mercato (valore del prodotto trasformato), sia l’approccio del costo (costi di trasformazione). Dal mercato verranno quindi dedotti i prezzi, i costi, le percentuali di profitto i saggi, ecc. sulla base del “principio di ordinarietà”; inoltre, poiché verranno ipotizzati costi e ricavi distribuiti su un periodo di tempo più o meno lungo ma

Territorio

comunque diverso dall’attualità, ulteriore presupposto all’impiego della

- metodologia sarà costituito dalla “permanenza delle condizioni”. Essenziale è comunque la suscettibilità del bene in esame ad essere trasformato in un bene apprezzato dal mercato, rientrante cioè fra i beni per i quali vi sia vivacità di scambi e disponibilità di dati di compravendita comparabili.

ciale di Varese Varese di ciale Nella fattispecie, il valore dei beni sarà pertanto ottenuto per differenza tra il

7981 7981 valore dei fabbricati teoricamente realizzabili sulla base dei parametri previsti dalla normativa urbanistica ed i costi di una trasformazione ordinaria comprensivi degli oneri tecnici, legali ed economici e degli utili del promotore.

Ufficio Provin Ufficio

– 11 fax. 0332/176 fax. 11 La formula generale è data da:

T VM K U P VT  n  n

Lombardia Lombardia q q

dove:

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale – VT = valore di mercato del bene suscettibile di trasformazione: area da edificare

Direzione Direzione Via Frattini, 1 [email protected] VM = valore di mercato, a valori attuali, dell’immobile a trasformazione avvenuta (ossia dopo n anni)

COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 34 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

1/qn=fattore d’anticipazione (dove n=tempo in anni necessario alla trasformazione, q=r+1 con r=saggio di sconto annuale)

KT = (CTT + OU + CG + OFT + OVT) rappresenta la sommatoria delle spese da sostenersi in n anni da parte di un imprenditore ordinario per la trasformazione del bene, dove:

CTT =costo tecnico di trasformazione (eventuale costo opere di idoneizzazione o demolizione, costo di trasformazione sup. coperte, eventuale costo di sistemazione sup. esterne), comprensivo del profitto d’impresa (del costruttore)

OU =oneri d’urbanizzazione connessi con l’intervento da attuare CG =costi di gestione (oneri professionali, per allacciamenti ai pubblici servizi, spese generali e di amministrazione, spese di commercializzazione)

OFT =oneri finanziari sui costi di trasformazione OVT =oneri di trasferimento e oneri finanziari sul bene da trasformare, in percentuale sul valore incognito VT

UP = Utile del promotore

Ottenuti i valori unitari delle aree i parametri potranno essere applicati alle varie consistenze indicate dal Comune per determinarne il valore di mercato complessivo, tenuto conto delle effettive caratteristiche.

Territorio 4.1 Determinazione del valore di mercato VM del bene trasformato

- Come indicato, presupposto per l’applicabilità del procedimento del valore di trasformazione è quello che il bene in stima sia suscettibile di essere trasformato in un bene apprezzato dal mercato, per il quale sussistano reali possibilità di raffronto. Di conseguenza il procedimento da adottare per la stima del bene trasformato sarà il metodo comparativo, in quanto

ciale di Varese Varese di ciale operativamente consente di isolare l’influenza di tutte le principali 7981 7981 caratteristiche sul prezzo di mercato. Ciò permette di omogeneizzare gli immobili di confronto con quello virtuale in stima, rispetto a ciascuna caratteristica in termini di prezzi. Il valore del bene trasformato sarà quindi

Ufficio Provin Ufficio

determinato con il procedimento derivato dal Market Comparison Approach

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

79 (MCA).

Lotto Teorico in Zona T.d.E. 0,5 mc/mq. Riepilogo dei principali parametri di trasformazione Superficie totale del lotto da trasformare 1.000,00 mq. Slp potenziale comparto (1000*0,5/3) =167mq. 167,00 mq.

Lombardia Lombardia

Oneri di urbanizzazione primaria (Tariffe comunali) 6,34 €./mc. Oneri di urbanizzazione secondaria (Tariffe comunali) 8,10 €./mc. Costo base di costruzione per calcolo contributo 408,71 €./mq.

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale Lotto Teorico in Zona T.d.D. 0,8 mc/mq. Riepilogo dei principali parametri di trasformazione

– Superficie totale del lotto da trasformare 1.000,00 mq. Slp potenziale comparto (1000*0,8/3) =267mq. 267,00 mq. Oneri di urbanizzazione primaria (Tariffe comunali) 6,34 €./mc. Oneri di urbanizzazione secondaria (Tariffe comunali) 8,10 €./mc. Direzione Direzione Via Frattini, 1 [email protected] Costo base di costruzione per calcolo contributo 408,71 €./mq.

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4.1.1 Indagini di mercato Il valore del bene trasformato viene ricercato sulla base di una metodologia comparativa, sarà pertanto necessario individuare un adeguato campione di dati inerenti al segmento di mercato di riferimento, numericamente e qualitativamente sufficienti ad attivare il processo di confronto. Al fine di verificare l’effettiva sussistenza delle condizioni ipotizzate e reperire i parametri necessari, è stata quindi preliminarmente effettuata una apposita indagine di mercato. Il mercato immobiliare delle abitazioni ha subito una crisi notevole, soprattutto se osservata dal lato del numero di unità abitative oggetto di compravendite. Fatto pari a 100 il numero di tali unità abitative del 1985, il numero indice giunge all’apice nel 2006 (n. indice pari a 204) per poi precipitare al livello 94, al di sotto del livello inziale della serie storica stabilito nell’anno 1985. Nel 2016 il mercato immobiliare delle abitazioni, dopo la lunga e ripida discesa osservata dal 2007, sembra essere tornato su un sentiero di crescita, confermando e superando il dato positivo dell’anno precedente. Nel corso dell’anno, l’andamento trimestrale ha evidenziato tassi di variazione delle compravendite, calcolati su trimestri omologhi, decisamente positivi e sempre

oltre il 15%. L’analisi dell’andamento delle compravendite nel dettaglio delle regioni italiane mostra una ripresa generalizzata, con tassi, nella maggior parte dei casi, più

Territorio

- accentuati di quello registrato a livello medio nazionale. La Lombardia, che da sola rappresenta circa un quinto dell’intero mercato nazionale, esibisce un rialzo 21,1%. Per quanto riguarda l’andamento de prezzi, a livello regionale la quotazione media nei comuni non capoluogo è rimasta sostanzialmente invariata (1.351 ciale di Varese Varese di ciale €/mq) mentre nei capoluoghi ha subito una lieve flessione (-0,85% a 2.992

7981 7981 €/mq). A livello provinciale le contrazioni più marcate sono state registrate nei capoluoghi di Cremona (-4,92% a 1.354 €/mq), Bergamo (-2,41% a 1.786 €/mq) e Varese (-2,19% a 1.400 €/mq).

Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale

–

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Preso atto dell’andamento generale del mercato, al fine di reperire i necessari

parametri di confronto, sono state condotte indagini attraverso le seguenti tipologie di fonti: – listini immobiliari della provincia di Varese, tra i quali “Rilevazione prezzi degli immobili” della Camera di Commercio Industria Artigianato Agricoltura

Territorio

- di Varese. – “Osservatorio del Mercato Immobiliare” curato dall’Agenzia delle Entrate; – dati storici desunti direttamente da Atti di compravendita recenti di beni raffrontabili.

ciale di Varese Varese di ciale Si riportano di seguito i dati riportati dai principali listini immobiliari della

7981 7981 provincia di Varese: “Rilevazione dei prezzi degli immobili in Provincia di Varese anno 2017” a

Ufficio Provin Ufficio cura della Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura di

– 11 fax. 0332/176 fax. 11 Varese:

CCIAA – ed. 2017 – Laveno Mombello (Laveno)

Lombardia Lombardia

Valori di vendita Tipologia edilizia Stato (€/m2) minimo massimo

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel. Unità abitative Nuove/ristrutturate 2.000 2.900

Regionale

–

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CCIAA – ed. 2017 – Laveno Mombello (Mombello)

Valori di vendita Tipologia edilizia Stato (€/m2) minimo massimo

Unità abitative Nuove/ristrutturate 1.700 2.000

Per le zone interessate (C1-D1-D2), le rilevazioni effettuate per l’OMI – Osservatorio del Mercato Immobiliare a cura di questa Agenzia, hanno riscontrato i seguenti dati:

OMI II Semestre 2017 Laveno Mombello Zona Semicentrale C1

Valori di vendita Tipologia edilizia Stato (€/m2) minimo massimo

Unità abitative Normale 1.100 1.400

OMI II Semestre 2017 Laveno Mombello Zona Semiperiferica D1 - Cerro

Valori di vendita Tipologia edilizia Stato (€/m2) minimo massimo

Unità abitative Normale 1.000 1.200

Territorio

OMI II Semestre 2017 Laveno Mombello Zona Semiperiferica D2 - Mombello

Valori di vendita Tipologia edilizia Stato (€/m2) minimo massimo ciale di Varese Varese di ciale Unità abitative Normale 900 1.200

7981 7981

Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale –

Direzione Direzione Via Frattini, 1 [email protected]

COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 38 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

Offerte di Vendita

Descrizione Agenzia Richiesta Consistenza Prezzo unitario

Ristrutturato vicinissimo al centro, casa EffeCi 195.000,00 80,00 2.437,00 semindipendente.

Ottima posizione con terrazzi e balconi hall, 2 Mizar 850.000,00 350,00 2.428,00 camere, lavanderia, cantina. Via al Roccolo, Cerro in bifamiliare con vista lago. - 280.000,00 130,00 2.153,00 Quadrilocale in piccola palazzina in zona Dimore e Dimore 290.000,00 124,00 2.338,00 tranquilla. Villetta a schiera trilocale con ingresso Euromed 190.000,00 80,00 2.375,00 indipendente e vista lago.

Atti di Compravendita: Vedi paragrafo successivo

Comparto TdE

Tutto ciò premesso si procede alla valutazione delle aree comprese nel comparto a partire dalla individuazione del valore di mercato del bene trasformato mediante il procedimento pluriparametrico indicato, derivato

dall’MCA.

Quale subject viene ipotizzata un’unità immobiliare residenziale di tipo medio,

Territorio della superfice commerciale di 80,00 mq. ubicata in zona semicentrale.

- La scelta della metodologia pluriparametrica è stata privilegiata in quanto le indagini di mercato (dettagliate nel successivo paragrafo), pur fornendo un campione di prezzi e/o valori sufficientemente omogenei (per caratteristiche estrinseche ed intrinseche) al teorico immobile realizzabile, rendono in ogni ciale di Varese Varese di ciale caso necessario un processo di aggiustamento che permetta di considerare le

7981 7981 differenze comunque presenti fra le caratteristiche dei vari immobili. Il procedimento pluriparametrico, quantificando l’influenza di ciascuna caratteristica significativa sul prezzo, permette di omogeneizzare gli immobili di confronto all’ immobile oggetto di stima in termini di prezzi, e quindi

Ufficio Provin Ufficio

– 11 fax. 0332/176 fax. 11 calcolare il valore di quest’ultimo mediando i prezzi di riferimento corretti. 79 Si procederà ora a esplicitare in dettaglio, nei successivi paragrafi, le fasi del

procedimento comparativo adottato.

Lombardia Lombardia

4.1.2 Indagini di mercato e costituzione del campione Sono state svolte indagini di mercato volte a ricercare quegli immobili che

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale

– abbiano caratteristiche quanto più conformi agli immobili oggetto di stima, consultando direttamente gli atti di compravendita disponibili nella banca dati dell’Agenzia.

Direzione Direzione Via Frattini, 1 [email protected]

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Come specificato nel precedente paragrafo, non essendo stato possibile giungere ad un campione completamente omogeneo e significativo per l’applicazione rigorosa del procedimento comparativo di mercato, si è ampliata l’indagine, includendo nel set di confronto, anche immobili che, per qualche caratteristica, si allontanano dal campione ideale. Nella tabella 1, in allegato, sono stati riportati i dati raccolti per la costituzione del campione (distinti per fonte, prezzo, epoca del dato, caratteristiche), relativamente a immobili di confronto, detti “comparables”, aventi una localizzazione limitrofa a quello oggetto di stima. Superficie commerciale: superficie catastale DPR 138/98.

comparable Ca Atto di vendita del 25/01/2018 Rep. 52804/23073 notaio Tedone. Laveno Via Martiri Diaz mq. 59,00. Prezzo di vendita di € 130.000,00 corrispondente ad un importo unitario di 2.203,00 €/m2;

comparable Cb Atto di vendita del 05/04/2018 Rep. 53075/23230 notaio Tedone Laveno Via Martiri della Libertà n. 17, di mq. 59,00. Prezzo di vendita di € 115.000,00 corrispondente ad un importo unitario di 1.949,00 €/m2;

comparable Cc

Territorio

- Atto di vendita del 21/11/2017 Rep. 52928/23141 notaio Tedone. Laveno Via Diaz di mq. 57,00. Prezzo di vendita di € 132.000,00 corrispondente ad un importo unitario di 2.315,00 €/m2;

ciale di Varese Varese di ciale comparable Cd

7981 7981 Atto di vendita del 20/02/2018 Rep. 79140/21597 notaio Cutino. Laveno Via Cavalcavia Boesio di mq. 135,00.

Ufficio Provin Ufficio Prezzo di vendita di € 280.000,00 corrispondente ad un importo unitario di

– 11 fax. 0332/176 fax. 11 2.074,00 €/m2;

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale –

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Tabella 1 COMPARABLES RACCOLTA DATI SUBJECT Ca Cb Cc Cd

atto del 25/01/2018 atto 05/04/2018 atto del 27/02/2018 atto 20/02/2018 fonte Notaio Dott. Tedone Notaio Dott. Tedone Notaio Dott. Tedone Notaio Dott. Cutino 52804/23073 53075/23230 52928/23141 79140/21597

prezzo o valore 130.000,00 115.000,00 132.000,00 280.000,00 Via Martiri della Via Martiri della Via Cavalcavia indirizzo Via Diaz dati libertà libertà boesio, 2 identificativi fg LA/7 mapp. fg LA/7 mapp. fg. LA/7 mapp. fg. LA/7 mapp. dati catast fg,mapp. LA/7 5873 sub 678 5873 sub. 722 5873 sub.654 1255 sub. 17 epoca semestre - anno II - 2017 II - 2017 II - 2017 II - 2017 II - 2017 denominaz. C1 C1 C1 C1 C1 zona OMI Vmin OMI (N) [€/mq] ab.civ. 1.100 1.100 1.100 1.100 1100 Vmax OMI (N) [€/mq] ab.civ. 1.400 1.400 1.400 1.400 1400 degradata localizzazione di normale x x x x x dettaglio ricercata economica tipologia civile x x x x x architettonica edificio signorile scadente stato normale manutentivo ottimo x x x x x sup.ragg. [mq] S.l.c. 59 59 57 135 80 con ascens. x x x x x

senza ascens. piano piano piano piano piano livello di piano n° piano 1 1 1 5 1 (S 1,T,R1,1,2….) ultimo

Territorio attico

- N x x x NE-NO x orientamento E-O prevalente SE-SO unitàimmobiliare S x qualità scadente dell'affaccio normale x x x x x prevalente di pregio ciale di Varese Varese di ciale scadente stato normale x x x x

7981 7981 manutentivo ottimo x

Ufficio Provin Ufficio 4.1.3 Test di ammissibilità

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

79 Sono stati considerati utilizzabili solo quei comparables il cui valore unitario,

parzialmente corretto (omogeneizzato in termini di epoca), rientra in un range prefissato (intervallo OMI), opportunamente ampliato per tener conto di

Lombardia Lombardia eventuali costi di ristrutturazione. (I costi vengono desunti da listini di

settore).

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale –

Direzione Direzione Via Frattini, 1 [email protected]

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Tabella 2

COMPARABLES RACCOLTA DATI SUBJECT Ca Cb Cc Cd atto del atto del atto 05/04/2018 atto 20/02/2018 25/01/2018 27/02/2018 Notaio Dott. Notaio Dott. fonte Notaio Dott. Notaio Dott. 0 Tedone Cutino Tedone Tedone 53075/23230 79140/21597 52804/23073 52928/23141 prezzo o valore 130.000,00 115.000,00 132.000,00 280.000,00 epoca semestre - anno II - 2017 II - 2017 II - 2017 II - 2017 II - 2017 denominaz. C1 C1 C1 C1 C1 costi C Vmin OMI (N) [€/mq] vill. 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 C' da Scad a zona OMI 250 Norm [€/mq] Vmax OMI (N) [€/mq] vill. 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 C'' da Norm a Ott 250 [€/mq] Vmed ep (i) - z (i) 1.250 1.250 1.250 1.250 1.250

Ke*Kz = VOMI (S) / VOMI (i) 1,00 1,00 1,00 1,00 sup.ragg. [mq] S.l.c. 59 59 57 135 80 prezzo o valore - UNITARIO [€/mq] 2.203,39 1.949,15 2.315,79 2.074,07 prezzo o valore omogeneizzato - Vmin - C' [€/mq] 850 2.203,39 1.949,15 2.315,79 2.074,07 UNITARIO [€/mq] = pci*Ke*Kz Vma x + C'' [€/mq] 1.650 test - - - - prezzo o valore omogeneizzato - [€] 130.000,00 115.000,00 132.000,00 280.000,00

4.1.4 Redazione della tabella dei dati

Nella tabella 3 (tabella dei dati), in allegato, sono stati inseriti per ogni immobile di confronto e per l’immobile in stima, per ogni caratteristica: - il valore numerico che esprime la quantità di quella caratteristica posseduta

Territorio

- dall’immobile, nel caso di caratteristica quantitativa (per esempio i metri quadri di superficie ragguagliata); - il punteggio associato al nomenclatore che esprime il grado con il quale la caratteristica è posseduta dall’immobile, nel caso di caratteristica qualitativa (per esempio, per lo stato manutentivo dell’unità immobiliare, il punteggio ciale di Varese Varese di ciale associato al nomenclatore corrispondente potrà essere: scadente = 0, normale

7981 7981 = 1, ottimo = 2). Tale punteggio dipende da ciascuna realtà locale in base al concreto apprezzamento che il mercato riconosce a quella data caratteristica.

Ufficio Provin Ufficio

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

Lombardia Lombardia

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale

–

Direzione Direzione Via Frattini, 1 [email protected]

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Tabella 3 qcj i = PUNTEGGI della caratteristica j, posseduta dal q CARATTERISTICHE COMPARABLE i cj S Ca Cb Cc Cd SUBJECT atto del atto 05/04/2018 atto del atto 20/02/2018 25/01/2018 Notaio Dott. 27/02/2018 Notaio Notaio Dott. fonte Notaio Dott. 0 Tedone Dott. Tedone Cutino Tedone 53075/23230 52928/23141 79140/21597 52804/23073 prezzo o valore 130.000,00 115.000,00 132.000,00 280.000,00 Via Martiri della Via Martiri della Via Cavalcavia indirizzo Via Diaz 0 libertà libertà boesio, 2

fg LA/7 mapp. fg LA/7 mapp. fg. LA/7 mapp. fg. LA/7 mapp. dati catast fg,mapp. LA/7 5873 sub 678 5873 sub. 722 5873 sub.654 1255 sub. 17

datiidentificativi degradata 0 localizzazione di normale 1 1 1 1 1 1 c1 dettaglio ricercata 2 economica 0 tipologia civile 1 1 1 1 1 1 c2 architettonica edificio signorile 2 scadente 0 stato normale 1 2 2 2 2 2 c3 manutentivo

ottimo 2

c4 sup.ragg. [mq] S.l.c. 59 59 57 135 80

piano si no

Territorio S1 0 0

- c5 T 3 3 R1 5 5 livello di piano 1 6 6 6 6 6 8 6 2 7 5 n >2 8 7-n ultimo 9 8-n

ciale di Varese Varese di ciale attico 13 12-n

7981 7981 N 0 NE-NO 1

unitàimmobiliare orientamento E-O 2 0 0 1 0 4 c6 prevalente SE-SO 3

Ufficio Provin Ufficio S 4

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

79 qualità scadente 0 c7 dell'affaccio normale 1 1 1 1 1 1

prevalente di pregio 2 scadente 0

Lombardia Lombardia stato normale 1 1 1 1 1 2 c8 manutentivo ottimo 2 4.1.5 Redazione della tabella dei prezzi marginali

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale

– Considerato che il procedimento adottato (MCA derivato) è un procedimento comparativo pluriparametrico, fondato sull’assunto che il prezzo di un immobile può essere considerato come la somma di una serie finita di prezzi Direzione Direzione Via Frattini, 1 [email protected] componenti (chiamati prezzi marginali), ciascuno collegato ad una specifica

COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 43 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

caratteristica apprezzata dal mercato, nella tabella 4 (tabella dei prezzi marginali), in allegato, sono stati calcolati i prezzi marginali (ovvero le percentuali di variazione) di tutte le caratteristiche, laddove esisteva differenza di punteggio tra la caratteristica del subject e del comparable. Il prezzo marginale esprime per definizione la variazione del prezzo totale al variare della caratteristica stessa. Per quantificare il prezzo marginale di ogni singola caratteristica, si è fatto riferimento:

- al prezzo unitario minimo (€/mq) tra tutti i comparables (Ci), chiamato pCimin, nel caso della caratteristica consistenza;

- al prezzo complessivo (€) del singolo comparable (PCi), moltiplicato per un opportuno coefficiente K (in base alla caratteristica esaminata, tale coeff. può essere dato dai rapporti mercantili, o dai coefficienti dedotti dalla letteratura e dipende dalle differenti realtà economiche territoriali). Tale coefficiente esprime quindi l’effetto della caratteristica esaminata nel passaggio da un punteggio a quello immediatamente prossimo.

Tabella 4 CARATTERISTICHE COMPARABLES Ci SUBJECT Ca Cb Cc Cd prezzo o valore 130.000,00 115.000,00 132.000,00 280.000,00 sup.ragg. S.l.c. [mq] 59,00 59,00 57,00 135,00 80,00

prezzo o valore UNITARIO [€/mq] 2.203,39 1.949,15 2.315,79 2.074,07 2.135,60

Territorio

- CARATTERISTICHE PREZZI MARGINALI - Pmj PREZZI MARGINALI - Pmji unità denom. simbologia coeff. Kc ambito cj mis. j Ca Cb Cc Cd localizzazione di Pm1i = K x P € 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 c1 dettaglio C1 Ci tipologia c2 Pm2i = KC2 x PCi € 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 edificio architettonica ciale di Varese Varese di ciale stato Pm3i = K x Ssubject € 250,00 0,00 0,00 0,00 0,00 c3 manutentivo C3

7981 7981

c4 sup.ragg. [mq] pm4i = KC4 x pCi min €/mq 1,00 1.949,15 1.949,15 1.949,15 1.949,15

c5 livello di piano Pm5i = KC5 x PCi € 0,03 0,00 0,00 0,00 8.400,00 orientamento c6 Pm6i = KC6 x PCi € 0,02 2.600,00 2.300,00 2.640,00 5.600,00

Ufficio Provin Ufficio prevalente

– qualità

11 fax. 0332/176 fax. 11

79 c7 dell'affaccio Pm7i = KC7 x PCi € 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 unitàimmobiliare prevalente

stato c8 Pm8i = KC8 x Ssubject € 250,00 20.000,00 20.000,00 20.000,00 20.000,00 manutentivo

Lombardia Lombardia 4.1.6 Redazione della tabella di valutazione Nella tabella 5 (tabella di valutazione), in allegato, sono state riportate per ogni comparable le correzioni di prezzo che lo stesso dovrebbe subire, in base

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale – alla caratteristica presa in esame, per essere simile all’immobile in stima (subject), ossia per avere la stessa caratteristica (in termini di quantità o punteggio) del subject. Per determinare tali correzioni, per ogni comparable:

Direzione Direzione Via Frattini, 1 [email protected]

COMMITTENTE : Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico. pagina. 44 di 59 VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

- nella prima colonna sono state calcolate le differenze di punteggio o di quantità tra la caratteristica esaminata del subject e la corrispondente caratteristica del comparable; - nella seconda colonna sono stati riportati i prezzi marginali di ogni caratteristica già determinati nella precedente tabella; - nella terza colonna è stato calcolata la correzione del prezzo da applicare al comparable, rappresentata dal prodotto delle prime due colonne (differenza di punteggio x prezzo marginale della caratteristica).

Tabella 5

CARATTERISTICHE comparables Ci comparables Ci ambito cj denom. Ca Cb Cc Cd

Subject Dq q DPji = Dq q DPji = Dq q DPji = Dq q DPji = j i = j Pmji j i = j Pmji j i = j Pmji j i = j Pmji (S)-qj (Ci) Dqji*Pmji (S)-qj (Ci) Dqji*Pmji (S)-qj (Ci) Dqji*Pmji (S)-qj (Ci) Dqji*Pmji

localizzazione di 0 0,00 0,00 0 0,00 0,00 0 0,00 0,00 0 0,00 0,00 c1 dettaglio

edificio c2 tipologia architettonica 0 0,00 0,00 0 0,00 0,00 0 0,00 0,00 0 0,00 0,00 c3 stato manutentivo 0 0,00 0,00 0 0,00 0,00 0 0,00 0,00 0 0,00 0,00 c4 sup.ragg. [mq] 21 1.949,15 40.932,20 21 1.949,15 40.932,20 23 1.949,15 44.830,51 -55 1.949,15 -107.203,39 c5 livello di piano 0 0,00 0,00 0 0,00 0,00 0 0,00 0,00 -2 8.400,00 -16.800,00 orientamento 4 2.600,00 10.400,00 4 2.300,00 9.200,00 3 2.640,00 7.920,00 4 5.600,00 22.400,00 c6 prevalente qualità dell'affaccio 0 0,00 0,00 0 0,00 0,00 0 0,00 0,00 0 0,00 0,00 unitàimmobiliare c7 prevalente c8 stato manutentivo 1 20.000,00 20.000,00 1 20.000,00 20.000,00 1 20.000,00 20.000,00 1 20.000,00 20.000,00 sommatoria delle correzioni di prezzo 71.332,20 70.132,20 72.750,51 -81.603,39 S D Pi prezzo iniz. (test

ammiss.) Pci 130.000,00 115.000,00 132.000,00 280.000,00 prezzo corretto P' = Ci 201.332,20 185.132,20 204.750,51 198.396,61 PCi + D Pi SINTESI prezzo unitario Subject 2.516,65 2.314,15 2.559,38 2.479,96 2.467,54 ps =p medio (€/mq) VALUTATIVA E p'Ci = P'Ci / Ss VERIFICA DEI scostam.perccent. 1,99% -6,22% 3,72% 0,50% RISULTATI test se interno interv. +/-10% SI SI SI SI

Territorio

prezzo unitario Subject

- con test p'Ci = P'Ci / 2.516,65 2.314,15 2.559,38 2.479,96 2.467,54 ps =p medio (€/mq) Ss scostam.perccent. 1,99% -6,22% 3,72% 0,50% test se interno interv. SI SI SI SI 197.403 =Ps (€) +/-10%

4.1.7 Sintesi valutativa e verifica dei risultati

ciale di Varese Varese di ciale Sempre nella tabella 5, nella parte inferiore, si è proceduto per ogni 7981 7981 comparable a determinare il prezzo corretto (per essere simile al subject), sommando algebricamente il prezzo iniziale con le correzioni di prezzo relative a tutte le caratteristiche esaminate. Considerato che tale prezzo corretto di

Ufficio Provin Ufficio ogni comparable, rappresenta un probabile valore dell’immobile in stima

–

11 fax. 0332/176 fax. 11

79 (subject), si effettua la sintesi valutativa eseguendo la media aritmetica di tutti

i prezzi corretti dei comparables. Infine per verificare l’accettabilità del valore così determinato si è proceduto a

Lombardia Lombardia verificare che nessun prezzo unitario (ossia di ogni probabile valore del

subject) si discostasse per non più del 10% (percentuale ritenuta coerente con l’alea estimativa ordinariamente accettata per le valutazioni immobiliari) dalla media dei prezzi unitari corretti calcolata, per poi eventualmente

21100 Varese 21100 0332/176 Varese tel.

Regionale – rideterminare il valore del subject, escludendo dal calcolo della media, i valori esterni all’intervallo indicato. Dai calcoli effettuati, si rileva quindi il valore unitario finale attribuibile al Direzione Direzione Via Frattini, 1 [email protected] subject pari ad €/mq. 2.467,54 che si arrotonda a 2.500,00 €/m2.

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4.2 Costi diretti e indiretti di trasformazione I costi diretti e indiretti di trasformazione sono dati dai costi tecnici di trasformazione, dai costi di urbanizzazione e dai costi di gestione dell’operazione. Il costo tecnico di trasformazione è dato dalla somma dei seguenti tre fattori produttivi: 1. Eventuale costo delle opere di idoneizzazione dell’area (Coi), cioè degli interventi eventualmente occorrenti per rendere l’area edificabile (ad es. costi per demolizione di manufatti esistenti, sbancamenti, terrazzamenti, costi di bonifica ambientale ecc.); 2. costo di costruzione delle superfici coperte (Csc) costituito dalla somma dei costi occorrenti per realizzare tutti gli edifici o porzioni di edificio costituenti l’immobile, calcolato tenendo conto delle specifiche caratteristiche, in termini di struttura, finiture e impianti; 3. eventuale costo di sistemazione delle aree esterne (Cse) occorrente per rendere fruibili e funzionali gli spazi esterni agli edifici.

Nel caso in esame viene effettuata una stima parametrica del costo di

trasformazione dell’opera, individuando un parametro unitario, calcolando la

consistenza dell’opera rispetto a tale parametro e applicando a essa un costo unitario parametrico. Tale consistenza sarà la superficie lorda di pavimento come prima individuata, pari a 167,00 m2.

Territorio La fonte utilizzata per il calcolo dei costi parametrici è il Prezziario delle

– Tipologie Edilizie del Collegio degli Ingegneri ed Architetti di Milano, ed. DEI 2014, e il parametro utilizzato è il metro quadro di s.l.p. I progetti tipo che si ritengono più idonei per il caso specifico sono quelli

[email protected]

denominati con la tipologia A4 “Villa Tipo A” ritenuto significativamente

–

[email protected]

– attinente in virtù della corrispondenza delle consistenze realizzabili e della

79 tipologia generale delle finiture.

Ufficio Provinciale di Varese Varese di Provinciale Ufficio

11 fax. 0332/176fax.11

– 79

nale Lombardia Lombardia nale

21100 Varese tel. 0332/176tel. 21100 Varese

–

21100 Varese tel. 0332/1769611 fax. 0332/1799681 0332/1799681 fax. tel. 21100 0332/1769611 Varese

–

Via Frattini, 1 Via Frattini, COMMITTENTE: Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico.

V 1ia Frattini, pagina. 46 di 59

Direzione Regio Direzione VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

Tale costo si intende comprensivo dei primi due fattori produttivi che compongono il costo tecnico di trasformazione. Di conseguenza si assumerà un costo al m2 di € 1.469,00 per la s.l.p. Si prevede una tempistica dell’operazione, articolata nelle seguenti fasi:

TEMPISTICA DELL’OPERAZIONE IMMOBILIARE

analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento iniziale 0

durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico n1 = mesi 6

Territorio durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 15

–

durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi 6

durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 27

[email protected]

–

[email protected]

81 – Si prevede un calendario degli esborsi così articolato:

- oneri di urbanizzazione erogati al tempo n = 1/3 n1

- costo opere di idoneizzazione al tempo n = n1 - costo di trasformazione sup. coperte e scoperte e costi di gestione

Ufficio Provinciale di Varese Varese di Provinciale Ufficio

11 fax. 0332/176fax.11

– 79 suddiviso in:

 anticipo iniziale del 30% erogato al tempo n1

 residuo del 70% erogato al tempo n1 +2/3 n2

- oneri finanziari e utile a fine periodo (tempo n = n1+n2+n3) - oneri di trasferimento sul bene da trasformare a inizio periodo (tempo = 0)

nale Lombardia Lombardia nale

21100 Varese tel. 0332/176tel. 21100 Varese

–

21100 Varese tel. 0332/1769611 fax. 0332/1799681 0332/1799681 fax. tel. 21100 0332/1769611 Varese

–

Via Frattini, 1 Via Frattini, COMMITTENTE: Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico.

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Gli oneri di urbanizzazione: - gli oneri di urbanizzazione sono quelli comunicati dal Comune; I costi di gestione comprendono gli oneri professionali (assunti pari al 5,00% del costo tecnico di costruzione), le spese generali e di amministrazione (assunte pari al 2 % del costo tecnico di costruzione comprensivo degli oneri di urbanizzazione), le spese di commercializzazione (assunte pari a 3% del valore di mercato del prodotto trasformato).

4.2.1 Oneri finanziari Consistono negli interessi passivi che il promotore dovrà corrispondere alle banche sulla parte di capitale (% d’indebitamento) da chiedere loro in prestito per finanziare l’operazione immobiliare. Tali oneri vengono calcolati, tenendo conto dei tempi effettivi di esborso in funzione degli stati d’avanzamento lavori, applicando alla quota parte di capitale preso in prestito, la formula dell’interesse composto:

I = C x d x (qn – 1) dove: “C” = capitale investito; “d” = percentuale di indebitamento che si assume pari al 60%;

“q = rd + 1”, con rd - tasso d’interesse sul debito ovvero il tasso di credito praticato dagli istituti bancari a imprenditori ordinari e solventi; “n” = tempo di maturazione degli effetti economici.

Il tasso di interesse sul debito viene determinato al momento dell’accensione

del prestito facendo riferimento al tasso EURIRS (o altro tasso ufficiale) relativo ad una scadenza compatibile con la durata dell’operazione

Territorio

– immobiliare, maggiorato di uno spread che rappresenta il guadagno dell’ente creditore. Ai fini della determinazione del suddetto tasso di debito da utilizzare nel caso in trattazione, si fa riferimento al Supplemento al Bollettino Statistico dalla

[email protected]

Banca d’Italia – Indicatori monetari e finanziari – Moneta e banche – marzo

–

[email protected]

81 2018: in particolare si considerano le statistiche relative ai tassi di interesse

–

79 bancari sui prestiti in Euro alle società non finanziarie per nuove operazioni;

per prestiti fino a un milione di Euro, si assume rd = 2,00%, come dal seguente grafico:

Ufficio Provinciale di Varese Varese di Provinciale Ufficio

11 fax. 0332/176fax.11

–

nale Lombardia Lombardia nale

21100 Varese tel. 0332/176tel. 21100 Varese

–

21100 Varese tel. 0332/1769611 fax. 0332/1799681 0332/1799681 fax. tel. 21100 0332/1769611 Varese

–

Via Frattini, 1 Via Frattini, COMMITTENTE: Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico.

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4.2.2 Utile del promotore L’utile del promotore costituisce una delle componenti di costo indiretto e

rappresenta il profitto complessivo che egli ritrae dall’impiego di tutti i capitali

nell’operazione immobiliare incamerato al momento della vendita del prodotto

edilizio finito, al tempo n =n1 + n2 + n3. Nelle perizie di stima svolte con il procedimento del valore di trasformazione, l’utile del promotore sarà espresso

Territorio in percentuale sul valore dell’immobile trasformato. L’entità di tale percentuale

– va desunta dal mercato e varia in relazione ai fattori che influiscono sul grado di rischio complessivo dell’operazione: - condizioni economiche generali - settore d’intervento (residenziale …)

[email protected] - andamento del mercato

–

[email protected]

81 – - particolare tipologia di operazione immobiliare (localizzazione, dimensioni, 79 destinazione d’uso) ecc. Quindi ogni particolare operazione di trasferimento avrà una specifica percentuale di profitto, a causa del differente rischio che la caratterizza.

Ufficio Provinciale di Varese Varese di Provinciale Ufficio

11 fax. 0332/176fax.11 Si può affermare che tale percentuale sarà funzione del tasso di rendimento di

– 79 investimenti privi di rischio (free risk rate) più un premio legato alla possibilità di non ricevere le entrate alla data prevista (risk premium). E’ possibile con il “build up approach” (teoria di costruzione del tasso) determinare l’entità di tale premio per il rischio, attraverso la seguente formula (da “La valutazione immobiliare” a cura di C. Ferrero): nale Lombardia Lombardia nale

21100 Varese tel. 0332/176tel. 21100 Varese r = Risk free + Pr + Pr + Pr p bus fin sis

–

21100 Varese tel. 0332/1769611 fax. 0332/1799681 0332/1799681 fax. tel. 21100 0332/1769611 Varese

–

Via Frattini, 1 Via Frattini, COMMITTENTE: Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico.

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dove:

Risk free = tasso privo di rischio o il rendimento dei titoli di stato, con scadenza omogenea rispetto all’orizzonte temporale di investimento, considerato in termini nominali. Tale rendimento è pari allo 0,6% a cui si aggiunge un’inflazione attesa dell’ 1,2%, per un valore totale dell’ 1,8%.

Prbus = rappresenta il premio per il rischio specifico di business, ossia legato al rischio tipico di ogni investimento, che in questo caso è rappresentato dal rischio legato alla produzione e commercializzazione di immobili a destinazione residenziale. Considerato che per tutte le tipologie di immobili il mercato sta attraversando un periodo di parziale stagnazione delle relative transazioni e di allungamento dei tempi di realizzo, si ritiene di applicare un tasso di rischio pari al 5,0 %.

Prfin = rappresenta il premio per i cosiddetti rischi “finanziari” (di leva finanziaria, di liquidità e di inflazione). Si adotta pari a 1,2 %.

Prsis = rappresenta il premio per il rischio di “sistema” (politico ed ambientale) che nel caso specifico si assume pari a 1,6%.

Da cui risulta:

rp = 1,8% + 5,0% + 1,2% + 1,6% = 9,6 %

L’utile del promotore è quindi pari a:

Up = rp x VM = 9,6 % VM

come descritto nella tabella allegata, relativa al metodo del valore di

Territorio

– trasformazione.

4.2.3 Oneri relativi al bene da trasformare

Sul costo d’acquisto del bene da trasformare (VT), che rappresenta l’incognita

[email protected] del problema, gravano gli ulteriori seguenti oneri:

–

[email protected]

–

79 - gli oneri indiretti di acquisto del bene da trasformare, contestuali alla

stipula, da esprimere attraverso una percentuale del valore incognito VT, tenendo conto delle imposte vigenti alla data dell’atto, dei compensi notarili

e delle spese accessorie, si assumono pari al 13% di VT;

Ufficio Provinciale di Varese Varese di Provinciale Ufficio

11 fax. 0332/176fax.11

–

79 - gli oneri finanziari sulla quota a debito del valore del bene da trasformare

(VT) compresi gli oneri indiretti di acquisto del bene da trasformare. Tali oneri vengono determinati al tasso d’interesse già calcolato in precedenza, mediante la formula dell’interesse composto:

I = C x d x (qn – 1) nale Lombardia Lombardia nale

21100 Varese tel. 0332/176tel. 21100 Varese

– dove “C” rappresenta (VT +13%VT)

21100 Varese tel. 0332/1769611 fax. 0332/1799681 0332/1799681 fax. tel. 21100 0332/1769611 Varese

–

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4.2.4 Attualizzazione e calcolo del valore di mercato del bene trasformato L’attualizzazione, indispensabile in quanto il quesito estimale riguarda il valore dell’immobile al momento della stima (momento zero dell’operazione) e non alla futura data di ultimazione dei lavori, costituisce una mera operazione di trasporto di valori nel tempo e andrà operata utilizzando il tasso di rendimento di investimenti privi di rischio di pari durata. Ciò perché la rischiosità dell’operazione è già stata considerata nella voce di costo relativa all’utile del promotore. Tale tasso viene pertanto assunto pari al rendimento dei titoli di stato (con scadenza omogenea rispetto all’orizzonte temporale di investimento) pari a circa il 0,60 %, come prima determinato (vedi tasso Risk free). Esaminati i singoli parametri, si procede alla determinazione del valore del bene da trasformare mediante il seguente foglio di calcolo dal quale si rileva un valore complessivo del teorico lotto oggetto dell’ipotesi di stima di €. 69.693,50 pari ad un valore unitario di (69.693,50/1.000) = €/mq. 69,69 Valore medio in CT €/mq. 70,00.

Territorio

–

[email protected]

–

[email protected]

81 – 79

Ufficio Provinciale di Varese Varese di Provinciale Ufficio

11 fax. 0332/176fax.11

–

nale Lombardia Lombardia nale

21100 Varese tel. 0332/176tel. 21100 Varese

–

21100 Varese tel. 0332/1769611 fax. 0332/1799681 0332/1799681 fax. tel. 21100 0332/1769611 Varese

–

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VALORE DI MERCATO STIMATO CON IL METODO DEL VALORE DI TRASFORMAZIONE

Valore unità di valore VALORE DI MERCATO DEL PRODOTTO EDILIZIO TRASFORMATO unitario quantità misura € €/mq Valore di mercato del prodotto edilizio trasformato 2.500,00 mq 167 417.500,00

VM € 417.500,00

Tasso o Prezzo Costo COSTI DIRETTI E INDIRETTI DI TRASFORMAZIONE aliquota unitariounità di misura quantità € % €/mq Costi di idoneizz. (demolizioni, consolidamenti, drenaggi ecc) Coi 0,00 Costo di costruzione Superfici Coperte fuori terra Csc 1.469,00 mq 167 245.323,00 Costo sistemazione Superfici Esterne - formazione strada Cse mq 0,00 Costo sistemazione Superfici Esterne - parcheggio,strade… Cse mq 0,00

COSTO TECNICO DI TRASFORMAZIONE CTT = Coi+Csc+Cse € 245.323,00 Oneri di urbanizzazione Primaria e Secondaria Oups 14,44 mc 500 7.220,00 Oneri di urbanizzazione sul Costo di Costruzione Oucc 10% 408,71 mq 167,00 6.825,46

ONERI DI URBANIZZAZIONE OU = Oups+Oucc € 14.045,46 Onorari professionali Op = op% x (Csc+Cse+Coi) 5,00% € 245.323 12.266,15 Spese generali e amministrazione Sg = 2% x (Csc+Cse+Ou) 2,0% € 259.368 5.187,37

COSTI DI GESTIONE CG = Op+Oal+Sg € 17.453,52 Spese di commercializzazione Sc = 3% x Vm 3% € 417.500 12.525,00 € 12.525,00

TOTALE costi diretti e indiretti di trasformazione CT = CTT+OU+CG+Sc € 289.346,98

Quota Quota debito ONERI FINANZIARI tasso r Tempo n a fine periodo Costi Oneri finanziari costi d % mesi anni € % % € sugli oneri di urbanizzazione Ou Of= (Ou) d [(1+ r)n -1] 2,00% 2/3n1+n2+n3 25 2,08 14.045 100% 60% 354,94 sul costo op.idoneizz. Coi Of = Coi d [(1+r)n -1] 2,00% n2+n3 21 1,75 0 100% 60% 0,00 su 30%(Csc+Cse+Cg) Of = 30%(Csc+Cse+Cg) d [(1+r)n -1] 2,00% n2+n3 21 1,75 262.777 30% 60% 1.667,89 su 70%(Csc+Cse+Cg) Of = 70%(Csc+Cse+Cg) d [(1+r)n -1] 2,00% 1/3n2+n3 11 0,92 262.777 70% 60% 2.021,71 TOTALE ONERI FINANZIARI su quota a debito dei costi diretti e O € 4.044,54 indiretti di trasformazione: FT

quantità utile UTILE DEL PROMOTORE aliquota € €

sul valore di mercato del bene trasformato Up = p% x Vm 9,60% 417.500,00 40.080,00 utile del promotore Up € 40.080,00

ni ni VT + OVT / q = (VM - S Ci) / q

ATTUALIZZAZIONE: SAGGIO DI SCONTO: 0,60%

Territorio

– Quota VALORE / COSTI Tempo n da INIZIO periodo fattore attual. quantità valore attualizzato costi mesi anni 1/qn % € € Valore di mercato del prodotto edilizio trasformato n1+n2+n3 27 2,25 0,98663 417.500 411.918,24

VM bene trasformato attualizzato € 411.918,24

Oneri urbanizzazione Ou 1/3n1 2,00 0,167 0,99900 100% 14.045 14.031,46 costo op. idoneizzazione Coi n1 6 0,5 0,99701 100% 0 0,00

[email protected]

– 30%(Csc+Cse+Cg) 30%(Csc+Cse+CG) n1 6 0,5 0,99701 30% 262.777 78.597,52

[email protected] n1+2/3n2 81 70%(Csc+Cse+Cg) 70%(Csc+Cse+C ) 16 1,333 0,99206 70% 262.777 182.482,25 – G

79 Spese Commercializzazione (Sc) Sc n1+n2 21 1,75 0,98959 100% 12.525 12.394,56 Costi attualizzati € 287.505,79

oneri finanziari OFT n1+n2+n3 27 2,25 0,98663 4.045 3.990,46 utile del promotore Up n1+n2+n3 27 2,25 0,98663 40.080 39.544,15 Costi attualizzati € 43.534,61

Ufficio Provinciale di Varese Varese di Provinciale Ufficio

11 fax. 0332/176fax.11 oneri di trasferimento sul bene da trasformare Vt * p% = Vt* 13,00% 0 0 0 1,00000 13,00% Vt

– 79 oneri finanz. su quota a debito del bene+oneri da trasformare d * [Vt + Vt*p%] * [(1+ r)n - 1] = Vt * 3,09% n1+n2+n3 27 2,25 0,98663 3,09% 3,05% Vt

Oneri OVT attualizzati Vt * 16,05%

VT = (VM - S Ci)att. / (1+ 16,05%)

Vt = € 69.693,50

nale Lombardia Lombardia nale

21100 Varese tel. 0332/176tel. 21100 Varese

–

21100 Varese tel. 0332/1769611 fax. 0332/1799681 0332/1799681 fax. tel. 21100 0332/1769611 Varese

–

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Direzione Regio Direzione VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

Comparto TdD

Per il comparto TdD valgono tutte le considerazioni sopra formulate, che verranno applicate nell’ipotesi di trasformazione con l’indice previsto pari a 0,8 mc/mq. Si riporta di seguito il relativo foglio di calcolo dal quale si rileva un valore complessivo del teorico lotto oggetto dell’ipotesi di stima di €. 109.010,47 pari ad un valore unitario di (109.010,47/1.000) = €/mq. 109,01 Valore medio in CT €/mq. 110,00.

Territorio

–

[email protected]

–

[email protected]

–

Ufficio Provinciale di Varese Varese di Provinciale Ufficio

11 fax. 0332/176fax.11

–

nale Lombardia Lombardia nale

21100 Varese tel. 0332/176tel. 21100 Varese

–

21100 Varese tel. 0332/1769611 fax. 0332/1799681 0332/1799681 fax. tel. 21100 0332/1769611 Varese

–

Via Frattini, 1 Via Frattini, COMMITTENTE: Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico.

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VALORE DI MERCATO STIMATO CON IL METODO DEL VALORE DI TRASFORMAZIONE

Valore unità di valore VALORE DI MERCATO DEL PRODOTTO EDILIZIO TRASFORMATO unitario quantità misura € €/mq Valore di mercato del prodotto edilizio trasformato 2.500,00 mq 267 667.500,00

VM € 667.500,00

Tasso o Prezzo Costo COSTI DIRETTI E INDIRETTI DI TRASFORMAZIONE aliquota unitariounità di misura quantità € % €/mq Costi di idoneizz. (demolizioni, consolidamenti, drenaggi ecc) Coi 0,00 Costo di costruzione Superfici Coperte fuori terra Csc 1.469,00 mq 267 392.223,00 Costo sistemazione Superfici Esterne - formazione strada Cse mq 0,00 Costo sistemazione Superfici Esterne - parcheggio,strade… Cse mq 0,00

COSTO TECNICO DI TRASFORMAZIONE CTT = Coi+Csc+Cse € 392.223,00 Oneri di urbanizzazione Primaria e Secondaria Oups 14,44 mc 800 11.552,00 Oneri di urbanizzazione sul Costo di Costruzione Oucc 10% 408,71 mq 267,00 10.912,56

ONERI DI URBANIZZAZIONE OU = Oups+Oucc € 22.464,56 Onorari professionali Op = op% x (Csc+Cse+Coi) 5,00% € 392.223 19.611,15 Spese generali e amministrazione Sg = 2% x (Csc+Cse+Ou) 2,0% € 414.688 8.293,75

COSTI DI GESTIONE CG = Op+Oal+Sg € 27.904,90 Spese di commercializzazione Sc = 3% x Vm 3% € 667.500 20.025,00 € 20.025,00

TOTALE costi diretti e indiretti di trasformazione CT = CTT+OU+CG+Sc € 462.617,46

Quota Quota debito ONERI FINANZIARI tasso r Tempo n a fine periodo Costi Oneri finanziari costi d % mesi anni € % % € sugli oneri di urbanizzazione Ou Of= (Ou) d [(1+ r)n -1] 2,00% 2/3n1+n2+n3 30 2,50 22.465 100% 60% 684,08 sul costo op.idoneizz. Coi Of = Coi d [(1+r)n -1] 2,00% n2+n3 26 2,17 0 100% 60% 0,00 su 30%(Csc+Cse+Cg) Of = 30%(Csc+Cse+Cg) d [(1+r)n -1] 2,00% n2+n3 26 2,17 420.128 30% 60% 3.315,27 su 70%(Csc+Cse+Cg) Of = 70%(Csc+Cse+Cg) d [(1+r)n -1] 2,00% 1/3n2+n3 13 1,06 420.128 70% 60% 3.727,19 TOTALE ONERI FINANZIARI su quota a debito dei costi diretti e O € 7.726,54 indiretti di trasformazione: FT

quantità utile UTILE DEL PROMOTORE aliquota € €

sul valore di mercato del bene trasformato Up = p% x Vm 9,60% 667.500,00 64.080,00

utile del promotore Up € 64.080,00

ni ni VT + OVT / q = (VM - S Ci) / q

Territorio

ATTUALIZZAZIONE: SAGGIO DI SCONTO: 0,60%

–

Quota VALORE / COSTI Tempo n da INIZIO periodo fattore attual. quantità valore attualizzato costi mesi anni 1/qn % € € Valore di mercato del prodotto edilizio trasformato n1+n2+n3 32 2,667 0,98417 667.500 656.936,39

VM bene trasformato attualizzato € 656.936,39

1/3n1

[email protected] Oneri urbanizzazione Ou 2,00 0,167 0,99900 100% 22.465 22.442,17

– costo op. idoneizzazione Coi n1 6 0,5 0,99701 100% 0 0,00

[email protected]

81 – 30%(Csc+Cse+Cg) 30%(Csc+Cse+CG) n1 6 0,5 0,99701 30% 420.128 125.661,95

79 70%(Csc+Cse+Cg) 70%(Csc+Cse+CG) n1+2/3n2 19 1,611 0,99041 70% 420.128 291.268,77 Spese Commercializzazione (Sc) Sc n1+n2 26 2,167 0,98712 100% 20.025 19.767,13 Costi attualizzati € 459.140,02

oneri finanziari OFT n1+n2+n3 32 2,667 0,98417 7.727 7.604,26 utile del promotore Up n1+n2+n3 32 2,667 0,98417 64.080 63.065,89

Ufficio Provinciale di Varese Varese di Provinciale Ufficio Costi attualizzati € 70.670,16

11 fax. 0332/176fax.11

–

79 oneri di trasferimento sul bene da trasformare Vt * p% = Vt* 13,00% 0 0 0 1,00000 13,00% Vt oneri finanz. su quota a debito del bene+oneri da trasformare d * [Vt + Vt*p%] * [(1+ r)n - 1] = Vt * 3,68% n1+n2+n3 32 2,667 0,98417 3,68% 3,62% Vt

Oneri OVT attualizzati Vt * 16,62%

VT = (VM - S Ci)att. / (1+ 16,62%)

Vt = € 109.010,47 nale Lombardia Lombardia nale

21100 Varese tel. 0332/176tel. 21100 Varese

–

21100 Varese tel. 0332/1769611 fax. 0332/1799681 0332/1799681 fax. tel. 21100 0332/1769611 Varese

–

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Come indicato, si è utilizzata la metodologia del Valore di Trasformazione allo scopo di ottenere il valore unitario medio di riferimento da porre a base della stima che devono successivamente tenere conto delle diverse caratteristiche dei singoli terreni accomunati dalla medesima destinazione urbanistica; sarà quindi necessario individuare appositi coefficienti che rappresentino l’orientamento del mercato al sussistere delle medesime caratteristiche positive o negative. In particolare si formulano alcune considerazioni relativamente ai terreni edificabili per destinazione urbanistica ma di fatto privi di autonoma potenzialità di trasformazione edilizia; tali beni possono essere considerati “aree con edificabilità sussidiaria”. L’edificabilità si considera sussidiaria qualora, per la limitata estensione, essa si manifesti compiutamente possibile solo con l’accorpamento di altre particelle confinanti mediante convenzione o atto di trasferimento di volume. In tal senso si è condotta una indagine relativamente alle percentuali mediamente applicate in comuni della provincia in sede di determinazione dei valori minimi delle aree edificabili ai fini IMU. In presenza di edificabilità sussidiaria viene solitamente applicato il coefficiente 0,85 (salva la possibilità di dimostrare mediante perizia specifica la sussistenza di maggiori penalizzazioni). Queste aree, oltre ad apportare diritti edificatori, mantengono comunque un apprezzabile valore “di posizione” in ragione della loro funzione pertinenziale con i contigui fabbricati residenziali contribuendo alla loro valorizzazione e al loro apprezzamento sul mercato.

Sotto questo punto di vista, le aree acquisiscono valore in relazione alla utilità che il possessore dei fabbricati e dei terreni confinanti ne potranno trarre. Il prezzo che il potenziale acquirente sarebbe disposto a corrispondere potrebbe pertanto assumere connotazioni soggettive discostandosi dal valore intrinseco

Territorio

dei beni. Di contro tali peculiarità ridurranno il numero dei potenziali acquirenti – interessati.

Destinazione Valore unitario Valore unitario Consistenza Valore Particella Coefficiente

[email protected] PGT Base (€/mq.) arrotondato (mq) (€) –

[email protected]

81 – 1388 TdE 70,00 0,85 60,00 475,00 28.500,00

79 1685 TdD 110,00 1 110,00 1.900,00 209.000,00 1899 TdE 70,00 0,85 60,00 720,00 43.200,00 1891 TdE 70,00 0,85 60,00 500,00 30.000,00

Ufficio Provinciale di Varese Varese di Provinciale Ufficio

11 fax. 0332/176fax.11 3919 TdE 70,00 1 70,00 650,00 45.500,00

–

79 7319 TdD 110,00 0,85 93,50 212,00 19.800,00 7647 TdE 70,00 1 70,00 1.200,00 84.000,00

AREE NON EDIFICABILI

nale Lombardia Lombardia nale Le aree non edificabili sono costituite dalle seguenti particelle ricadenti

21100 Varese tel. 0332/176tel. 21100 Varese

–

21100 Varese tel. 0332/1769611 fax. 0332/1799681 0332/1799681 fax. tel. 21100 0332/1769611 Varese all’interno di “Zone boschive (L. regionale 12/2005) con l’eccezione della

– particella n. 629 in minima parte destinata a “Verde Privato) e delle particelle n. 1891 e 1885 di Mombello, in minima parte destinate a sede stradale “F”.

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Come indicato, per questi terreni, sostanzialmente ordinari per caratteristiche intrinseche ed estrinseche, si procederà alla valutazione sulla base della metodologia sintetico-comparativa, attesa la sufficiente presenza di dati relativa a beni comparabili.

4.3 Indagine di mercato (terreni boschivi) La ricerca è stata estesa all’ambito provinciale. Atti di Compravendita Atto registrato a Varese il 03/07/2014 n. 4840/1t Appezzamento di terreno agricolo boschivo in Barasso, Valore unitario dichiarato €/mq. 3,00. Atto 9 aprile 2014 trascritto a Varese ai num. 5258/3824 Appezzamento di terreno boschivo in Gavirate, Valore unitario dichiarato €/mq. 3,40. Atto 10 giugno 2014 trascritto a Varese ai num. 8332/5932 Appezzamento di terreno boschivo in Monvalle, Valore unitario dichiarato €/mq.3,58 Atto registrato a Varese il 19/07/2016 al n. 20966 1t

Appezzamento di terreno agricolo boschivo in Somma Lombardo, Valore unitario dichiarato €/mq. 4,77

Atto di compravendita trascritto a Varese ai numeri 2061/1496

Territorio

Interviste ad operatori del settore

–

Valori medi Tipologia (€/m2) minimo massimo

[email protected]

–

[email protected] Boschi 1,5 5/7

81 –

Ufficio Provinciale di Varese Varese di Provinciale Ufficio

11 fax. 0332/176fax.11

–

nale Lombardia Lombardia nale

21100 Varese tel. 0332/176tel. 21100 Varese

–

21100 Varese tel. 0332/1769611 fax. 0332/1799681 0332/1799681 fax. tel. 21100 0332/1769611 Varese

–

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Offerte di vendita rilevate da siti Internet, pubblicazioni di settore, annunci su quotidiani, perizie aste immobiliari

Descrizione Agenzia Richiesta Consistenza Prezzo unitario

Crosio della Valle Terreno in zona boschiva, REMAX 25.000,00 7.750,00 3,22 facilmente raggiungibile dalla provinciale n. 17. Altoverbano Terreno agricolo boschivo parte in sede stradale a Centro Aste 5.386,00 1.325,00 4,06 Brebbia. Giudiziarie Aree Boschive in Caronno Varesino, servite e DA DOS 15.000,00 3.000,00 5,00 accessibili. Immobiliare

Terreno a prato e bosco in Azzio con doppio Gielleimmobiliare 60.000,00 11.000,00 5,45 accesso carraio, ottima esposizione.

Terreno agricolo boschivo in Brebbia con accesso Centro Aste 3.825,00 977,00 3,91 da strada campestre. Giudiziarie

Terreno agricolo e boschivo in Voltorre di Privato 28.000,00 5.450,00 5,13 Gavirate zona pista ciclabile.

Terreno a prato e bosco in vendita a Besozzo. Gielleimmobiliare 53.000,00 10.560,00 5,01

Terreno agricolo boschivo in Gemonio adiacente Unidea 21.000,00 4.570,00 4,59 alla provinciale Gemonio Azzio.

Bosco in collina con ricovero attrezzi in Leggiuno. Privato 18.500,00 2.900,00 6,37

Tutto ciò premesso, tenuto conto delle risultanze delle indagini di mercato,

Territorio stabiliti i necessari raffronti con le aree boschive oggetto di stima e tenuto

– conto delle loro caratteristiche intrinseche ed estrinseche, si ritiene di attribuire alle stesse un valore unitario medio di €/mq. 5,00 e, quindi, i seguenti valori complessivi:

[email protected]

– Destinazione Valore unitario Consistenza Valore

[email protected]

Particella

81 – PGT €/mq.) (mq) (€)

79 1891 Boschivo/sede stradale “F” 5,00 3.600,00 18.000,00 1885 Boschivo/sede stradale “F” 5,00 7.280,00 36.400,00

Ufficio Provinciale di Varese Varese di Provinciale Ufficio

Per quanto riguarda la particella n. 629, in parte destinata a Verde Privato,

11 fax. 0332/176fax.11

– 79 valgono le considerazioni già formulate in merito al “valore di posizione” che aree con simili caratteristiche vengono ad assumere.

Tenuto conto della particolare natura delle aree in esame, sui siti internet e sulle pubblicazioni di settore si sono ricercati terreni non edificabili

nale Lombardia Lombardia nale selezionando i beni maggiormente raffrontabili:

21100 Varese tel. 0332/176tel. 21100 Varese

–

21100 Varese tel. 0332/1769611 fax. 0332/1799681 0332/1799681 fax. tel. 21100 0332/1769611 Varese

–

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Descrizione Richiesta Consistenza Prezzo unitario

Brissago Valtravaglia terreno di circa 7.000 mq. 200.000,00 7.000,00 28,00

Brissago Valtravaglia terreno in parte boschivo e in parte 45.000,00 1.360,00 33,00 edificabile (0,2 mq/mq) .

Luino vicinanze zona confine svizzero, appezzamento di 110.000,00 3.500,00 31,00 terreno.

Tronzano Lago Maggiore terreno di circa 2680 mq. Con 80.000,00 2.680,00 30,00 affascinante cascina da ristrutturare. Terreno fronte strada in Fagnano olona. 58.000,00 1.570,00 36,94 Terreno in Jerago recintato e con utenze presenti. 65.000,00 1.800,00 36,11

Tenuto conto delle caratteristiche proprie della particella in esame, in particolare della sua configurazione irregolare, della giacitura in declivio, della ubicazione confinante con il tracciato stradale con muro in pietrame a sostegno della scarpata (possibili oneri manutentivi e di messa in sicurezza), si attribuisce il valore unitario di €/mq. 25,00 e, quindi, il seguente valore complessivo:

Destinazione Valore unitario Consistenza Valore Particella PGT €/mq.) (mq) (€) 629 Boschivo/Verde Privato 25,00 400,00 10.000,00

CONCLUSIONI

Il presente elaborato ha per oggetto l’individuazione del più probabile valore di

Territorio mercato attuale delle aree individuate dal Comune di Laveno Mombello, in

– quanto beni immobili non strumentali e, pertanto alienabili. I terreni sono quindi stati raggruppati e valutati in funzione delle loro destinazioni urbanistiche e sulla base delle rispettive consistenze catastali.

[email protected]

–

[email protected] Tenuto conto delle destinazioni urbanistiche e constatata la sussistenza dei

–

79 presupposti metodologici, le aree edificabili, ricadenti in zona TdE “Tessuto dell’Espansione” e TdD “Tessuto della Densificazione” sono state valutate mediante stima analitica del “Valore di Trasformazione” di un lotto teorico di 1000 mq. In base alle risultanze dei conteggi si è così ottenuto un valore

Ufficio Provinciale di Varese Varese di Provinciale Ufficio

11 fax. 0332/176fax.11 unitario medio di base, successivamente rettificato con l’applicazione di

– 79 appositi coefficienti per tener conto della presenza o meno di una autonoma potenzialità di trasformazione edilizia, come illustrato nel dettaglio in perizia.

Le aree non edificabili sono state invece stimate, in funzione delle loro caratteristiche di sostanziale ordinarietà, mediante metodologia sintetico- nale Lombardia Lombardia nale comparativa, previa indagine di mercato.

21100 Varese tel. 0332/176tel. 21100 Varese

–

21100 Varese tel. 0332/1769611 fax. 0332/1799681 0332/1799681 fax. tel. 21100 0332/1769611 Varese La valutazione è stata eseguita nel presupposto che tutti gli immobili siano

– liberi da vincoli, pesi o gravami di ogni tipo e comunque diversi da quelli,

Via Frattini, 1 Via Frattini, COMMITTENTE: Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico.

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oggettivi o sostanzialmente di natura urbanistica, indicati. I sopralluoghi sono stati effettuati il giorno 23 maggio 2018. La stima è stata effettuata per l’individuazione del più probabile valore venale attuale delle aree quale elemento propedeutico alla loro alienazione e non potrà essere utilizzata, nemmeno parzialmente, per altri scopi. Tutto quanto sopra richiamato e considerato, tenuto conto degli ambiti estimali indicati, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni, nonché delle ipotesi formulate, si riepilogano, di seguito, i valori attribuiti:

Destinazione Valore unitario Coefficiente Valore unitario Consistenza Valore Particella PGT Base (€/mq.) rettificato (mq) (€)

1388 TdE 70,00 0,85 60,00 475,00 28.500,00

1685 TdD 110,00 1 110,00 1.900,00 209.000,00 1899 TdE 70,00 0,85 60,00 720,00 43.200,00 1891 TdE 70,00 0,85 60,00 500,00 30.000,00 3919 TdE 70,00 1 70,00 650,00 45.500,00 7319 TdD 110,00 0,85 93,50 212,00 19.800,00 7647 TdE 70,00 1 70,00 1.200,00 84.000,00

Destinazione Valore unitario Consistenza Valore Particella PGT €/mq.) (mq) (€) 1891 Boschivo/sede stradale “F” 5,00 3.600,00 18.000,00 1885 Boschivo/sede stradale “F” 5,00 7.280,00 36.400,00

Territorio

– Destinazione Valore unitario Consistenza Valore Particella PGT €/mq.) (mq) (€) 629 Boschivo/Verde Privato 25,00 400,00 10.000,00

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–

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81 – Varese, 31 maggio 2018 79

IL CAPO SETTORE GESTIONE BANCHE DATI E SERVIZI TECNICI

Ufficio Provinciale di Varese Varese di Provinciale Ufficio

11 fax. 0332/176fax.11 (*)

–

79 Martino Brambilla Firmato digitalmente IL DIRETTORE Orazio Andrea Passamonte Firmato digitalmente

Lombardia nale (*)

21100 Varese tel. 0332/176tel. 21100 Varese Firma su delega del Direttore provinciale (Orazio Andrea Passamonte)

–

21100 Varese tel. 0332/1769611 fax. 0332/1799681 0332/1799681 fax. tel. 21100 0332/1769611 Varese Un originale del documento è conservato presso l’Ufficio emittente

–

Via Frattini, 1 Via Frattini, COMMITTENTE: Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico.

V 1ia Frattini, pagina. 59 di 59

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