DIE PROJEKTE DER BAYERISCHEN HAUSBAU AN DER ELBE VON 1990 BIS 2020 SERVUS, ! HANSE-RESIDENZ LÜBECK Seite 54

Mehr als 65 Jahre Kompetenz und Erfahrung: Die Bayerische Hausbau ist heute eines der großen integrierten Immobilienunternehmen und seit Jahrzehnten in den Geschäftsfeldern Immobilien und Development gleichermaßen aktiv. Die Mitarbeiter begleiten mit Leiden- ALSTERDORFER WINKEL schaft und Sachverstand nicht nur den Bau von PARKSIDE Seite 32 LOKSTEDT Seite 36 Wohn- und Gewerbegebäuden, sondern ent­ FALKENRIED SÜLLDORF OFFICE 3001, Seite 10 wickeln ganze Stadtquartiere neu und den um- Seite 20 SUNNY POINT Seite 24 fangreichen Bestand werthaltig weiter. PALOMA-VIERTEL INTERCITYHOTEL Seite 48 Seite 44 In Hamburg ist die Bayerische Hausbau seit nunmehr 30 Jahren unternehmerisch tätig. Die in der Hansestadt realisierten und geplanten Projekte werden in dieser Broschüre vorgestellt. Künftig soll sich Hamburg zum zweiten Stamm- markt in Deutschland entwickeln.

INHALT 2 „ÜBERALL IST DER PULSSCHLAG DES AUFBRUCHS ZU SPÜREN.“ Geschäftsführer­ Peter Müller und Niederlassungsleiter­ Matthias Reuner im Gespräch 6 DIE BAYERISCHE HAUSBAU IN ZAHLEN 8 ÜBER DIE ENTSTEHUNG DER STADT Essay unter Mitwirkung von Carlo Baumschlager und Jörn Walter 10 PROJEKTE IN HAMBURG UND LÜBECK 58 KONTAKT UND IMPRESSUM INTERVIEW

„Überall ist der Pulsschlag des Aufbruchs zu spüren.“

Volle Kraft voraus: Hamburg wird neben München zum zweiten deutschen Stammmarkt der Bayerischen Hausbau ausgebaut. Geschäfts- führer Peter Müller und Niederlassungsleiter Matthias Reuner im Gespräch über den Mut zu Investitionen, den Geist des Familienunternehmens und die Parallelität von Weißwurst und Fischbrötchen.

Die Hamburger behaupten gerne, Hamburg sei „die schönste weiterwachsen, auch außerhalb Münchens. Vor einiger Zeit waren wir Stadt der Welt“. Herr Müller, was sagen Sie als Münchner dazu? in ganz Deutschland tätig: Hamburg, Frankfurt, Dresden, Leipzig, Berlin. Aber nun haben wir entschieden, uns im Geschäftsfeld Development Peter Müller: Als ich das erste Mal den Hafen sah, mit 16 Jahren zusätzlich zum Stammmarkt München auf nur einen weiteren Standort zu auf Klassenfahrt, war ich total fasziniert: Die Elbe, die Schiffe in konzentrieren. Das Immobiliengeschäft ist speziell, man braucht einen den Docks, das war eine ganz andere Welt. Aber Hamburg ist Marktzugang, muss das Vertrauen von Politik und Verwaltung gewin- ja nicht nur Hafen – jedes Mal, wenn ich hier bin, entdecke ich nen – das geht nicht von heute auf morgen. Wir haben dann die sieben neue Facetten. größten deutschen Städte analysiert: Wirtschaftskraft, Bildungs­niveau, Lebensqualität und so weiter. Hamburg war in den Einzelkrite­rien zwar Matthias Reuner: Wenn wir auf dem Weg zu einem Grundstück nicht überall auf dem Spitzenplatz, ist aber über alle Kriterien hinweg sehr in der Stadt unterwegs sind, sagt er oft: „Schau mal, was für ein ausgewogen. Und zu den Zahlen kam dieses Bauchgefühl … schönes Gebäude! Sowas haben wir in München nicht!“ Sie treffen strategische Entscheidungen aus dem Bauch heraus? Müller: Wir haben wunderschöne Altbauviertel – aber nicht in dieser Größe und Vielschichtigkeit. Hamburg hat schon eine Müller: Vieles kann man mit Zahlen belegen, aber nicht alles. Am Ende enorm hohe Lebensqualität. Sagen wir es so: Den ersten Platz geht’s auch ums Gespür. Und bei Hamburg hatten wir alle – Geschäfts- als schönste Stadt teilen sich Hamburg und München. führung, Vorstand und die Familie Schörghuber – das Gefühl: Das ist die richtige Stadt für uns! München ist bereits bis an die Stadtgrenzen dicht Herr Reuner, die Hamburger gelten als reserviert und kühl. Wie bebaut. Hamburg hingegen hat noch Reserven in Stadtvierteln, die ein kriegt ein bayerisches Unternehmen da einen Fuß an Land? wenig in Vergessenheit geraten sind. Da sehen wir auf lange Sicht großes Entwicklungspotenzial. Reuner: Ich weiß gar nicht, woher das kommt, vielleicht von den Lufttemperaturen, weil’s hier oben immer ein bisschen frischer Reuner: Man darf auch nicht vergessen, dass wir hier nun schon seit rund ist. Aber das ist ein altes Klischee, das da in den Köpfen steckt. 30 Jahren am Markt sind. Wir haben über 100.000 m² Geschossfläche Die Hamburger sind sehr lebenslustig und offen. Und ich bin entwickelt und realisiert. Es ist also nicht so, dass jetzt die Bayern kom- überzeugt davon, dass Münchner hier leicht einen Fuß an Land men und alles erst kennenlernen müssen. Mein Team und ich sind aus bekommen. Hamburg, ich arbeite seit über 15 Jahren in der Hamburger Immobilien- Geschäftsführer Peter Müller (links) entwicklung. zu Gast bei Niederlassungsleiter Das müssen Sie erklären. Matthias Reuner im Hamburger Büro Wie sind Sie als Hamburger zur Bayerischen Hausbau gekommen? der Bayerischen Hausbau. Reuner: Die beiden Städte haben viele Parallelen – gerade in ihrer Unterschiedlichkeit vom Rest des Landes: Die Münchner haben Reuner: Vor zehn Jahren habe ich an der Entwicklung eines Wohnquar- die Berge vor der Tür, wir das Meer, sie haben die Weißwurst, tiers in Lokstedt gearbeitet – in einem Joint Venture mit der Bayerischen wir das Fischbrötchen, sie sagen „Servus“, wir sagen „Moin“ – Hausbau. Ich war damals schon bei einem sehr ordentlichen Unterneh- ich glaube, kein anderes Bundesland hat so prägnante Begrü- men, aber dann merkte ich: Oha, die denken ja nochmal ganz anders. Die Man darf nicht vergessen, ßungsworte. Und vielleicht sind die Hamburger nicht ganz so sind echt gut! Es gibt keine bessere Voraussetzung für einen Jobwechsel, dass wir in Hamburg seit rund konservativ wie die Urbayern – aber ein gewisses Maß gehört als wenn man ein Unternehmen und seine Mitarbeiter schon aus der 30 Jahren am Markt sind hier schon auch dazu. täglichen Zusammenarbeit kennt. Wenn man weiß, wer die sind, wie die arbeiten und welcher Geist dahintersteckt. und über 100.000 m² Geschoss­ Müller: Als ich mir mal die Frage gestellt habe, wo ich leben wollte, fläche entwickelt und reali- wenn nicht in München – da war das Hamburg. Und wenn ich siert haben. anderen Münchnern diese Frage stelle, sagen viele dasselbe. Am Ende geht’s auch ums Gespür. Und bei Hamburg hatten Haben Sie deshalb entschieden, Hamburg als zweiten Standort wir alle das Gefühl: Das MATTHIAS REUNER zu etablieren? Niederlassungsleiter Hamburg ist die richtige Stadt für uns! Müller: (lacht) Genau! Nein, im Ernst: In München sind wir einer der Platzhirsche, da entwickeln wir im Moment über 360.000 m² PETER MÜLLER Geschossfläche und gehören zu den Größten. Aber wir wollen Geschäftsführer, Ressort Development

2 BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG 3 INTERVIEW

Wir sind keiner dieser Und welcher Geist steckt dahinter? Müller: … aber das war für uns nie eine Option. Wir sind keiner Entwickler, die von Stadt zu Stadt dieser Entwickler, die von Stadt zu Stadt ziehen und verbrannte Reuner: Da ist einerseits die Professionalität: Das ist nicht nur erste Bun- Erde hinterlassen. Wir haben hier eine Verantwortung, auch der ziehen und verbrannte Erde desliga, das ist Champions League. Alle Mitarbeiter strahlen diese Ver- Stadt gegenüber. Wir haben das Know-how und die Erfahrung, hinterlassen. Wir haben hier eine bindlichkeit aus: Die fühlen sich zuständig. Da musst du nicht hinterher- unser Anspruch ist ganz klar, so etwas durchzustehen und durch- Verantwortung. telefonieren, die kommen auf dich zu und liefern – und zwar gut. Auf der zuziehen! Wir wollten, dass etwas Gutes für Hamburg dabei anderen Seite war es mir immer wichtig, für eine Familie zu arbeiten. herauskommt – und was hier nun entsteht, ist einzigartig in Auch wenn ein Unternehmen dieser Größe an mancher Stelle Konzern- Deutschland: ein Quartier mit enormer Dichte, großer Viel- PETER MÜLLER strukturen haben muss, bleibt die Schörghuber Unternehmensgruppe, schichtigkeit, mit Kulturangeboten und Gastronomie und einer zu der die Bayerische Hausbau gehört, ein Familienunternehmen. Da gibt sozialen Teilhabe über die Dächer hinweg. Und der Anteil geför- es ein Sommerfest und auf dem Sommerfest setzt sich Alexandra Schörg- derter Wohnungen liegt bei 60 Prozent. huber neben dich auf die Holzbank und fragt: Mensch, wie geht’s denn? Was macht Ihr Sohn? Das ist schon einzigartig für ein Unternehmen die- Auch im wichtigsten Hamburger Bauprojekt der letzten Jahre ist ser Größe. Ihre Unternehmensgruppe vertreten: Die Arabella Hospitality betreibt das Hotel The Westin Hamburg in der Elbphilharmonie. Das Paloma-Viertel auf der , Ihr derzeit größtes Projekt in Hamburg, wurde zum Politikum. Das Grundstück, das Sie 2009 erworben Müller: Das weiß hier nur kaum jemand. Natürlich sind wir stolz haben, wurde bis heute nicht bebaut. War Ihnen klar, was Sie da gekauft darauf, dass die Schörghuber Unternehmensgruppe hinter dem haben? Hotel in einem der großen Wahrzeichen Hamburgs steckt. Zuletzt wurde dort viel investiert und die Plaza-Ebene komplett umge- Müller: Wir wussten natürlich, dass es nicht ganz einfach werden könnte. staltet, mit einer neuen Bar und einem ganz neuen Gastronomie- Die Hamburger Entwickler haben sich da ja nicht rangetraut. Aber dass es konzept – nicht nur für die Übernachtungsgäste, sondern vor am Ende solche Dimensionen annimmt, hatte niemand auf dem Radar. allem auch für die Hamburger.

Reuner: Ich habe das damals sehr aufmerksam beobachtet. Das Grund- Jetzt sorgen also die Bayern dafür, dass die Hamburger öfter in stück liegt an einem Brennpunkt, in einer Lage, die politisch einzigartig ihre Elphi gehen! und unberechenbar ist. Ich hatte schon Bedenken, ob das alles gut gehen würde. Am Anfang gab es in der Tat immense Gegenwehr. Die Clubs und Reuner: (lacht) So kann man das sagen. Wir prahlen nicht damit, Kneipen, die Esso-Tankstelle, die beiden Wohnblocks – das war ein Stück aber es zeigt ein bisschen, welches Format wir haben. Es gibt halt St. Pauli, das die Bewohner nicht aufgeben wollten. Die Positionen waren nicht nur das Paloma-Viertel. Wir sind in verschiedenen Sparten irgendwann total verhärtet. Als wir die maroden Wohnblocks abreißen unterwegs und bauen und betreiben neben Wohnquartieren lassen wollten, waren innerhalb von sehr kurzer Zeit hunderte Menschen und Gewerbeimmobilien eben auch Hotels … auf der Straße. Müller: … und brauen Bier. Die Paulaner Brauerei gehört zur Schörg- Eine Woche vor Weihnachten 2013 wurden die Häuser dann evakuiert. huber Unternehmensgruppe, unser Hacker-Pschorr-Bier wird auch auf der Reeperbahn ausgeschenkt, zum Beispiel in der legen- Reuner: In einer Nacht haben zwei Bewohner unabhängig voneinander dären „Ritze“. bei der Polizei angerufen und gesagt, dass die Gebäude wackeln. Das Be- zirksamt hat sofort die Räumung veranlasst. In einen neuen Standort investieren – ist das in dieser unsiche- ren Wirtschaftslage nicht riskant? Müller: Spätestens da wussten alle, was ein ausführliches Gutachten des Bezirks längst festgestellt hatte, nämlich dass die Blocks baufällig waren. Reuner: Das ist das Besondere an unserem Unternehmen: Wäh- Das war der letzte Beweis, dass sie nicht stehenbleiben konnten. rend sich viele Sorgen machen, wie es weitergeht, ist bei der Bayerischen Hausbau überall der Pulsschlag des Aufbruchs zu Bei der Planung des Neubaus gab es dann eine beispiellose Bürgerbe­ spüren. In München zum Beispiel bauen wir gerade eine neue teiligung. Firmenzentrale. Wo andere in einer Beobachtungsstellung ver- harren, machen wir einen Sprung nach vorn. Reuner: Der Bezirk hat eine Kommission gegründet, die PlanBude, und die Bürger zum Mitmachen aufgerufen. Es gab über 2.300 Beiträge – aus die- Müller: Wir befinden uns in Zeiten des Aufbruchs und des Wan- sen Vorschlägen wurde der St.-Pauli-Code entwickelt. Das Paloma-Viertel dels. Nachhaltigkeit und Digitalisierung werden zu den bestim- sollte ein echtes Stück St. Pauli werden. Aber für uns musste das Ganze menden Themen der Zukunft. Wir arbeiten an der Lösung von Ver- auch wirtschaftlich sein. Manche Konflikte mit der Politik und dem Bezirk kehrsproblemen, integrieren Arbeitsplätze und Nahversorgung schienen kaum lösbar, am Ende hatten wir über 50 Verhandlungsrunden, in Quartieren, um Verkehrswege zu vermeiden. Wir beschäftigen die nicht nur einmal kurz vor dem Scheitern standen. uns intensiv mit nachhaltigem Bauen und neuen Energiekonzep- ten: In München planen wir gerade zwei Häuser mit mehreren Müller: Wir haben 2009 den Kaufpreis auf den Tisch gelegt – seitdem tick- Wohnungen, die zu Versuchslaboren werden, in denen wir mit te die Uhr. Zehn Jahre lang so ein Grundstück zu halten, kostet viel Geld. Holz bauen und Smart Living in allen Ausprägungen integrieren. Bei der Bayerischen Der Planungsprozess war unheimlich aufwändig, da war eine Riesen- Unsere neue Innovationseinheit darf sich völlig frei von den Hausbau ist überall der mannschaft über einen so langen Zeitraum beschäftigt – ohne dass wir Zwängen der Realität bewegen – sonst wäre es ja keine Innova- Pulsschlag des Aufbruchs zu einen Cent verdient haben. Andere Entwickler wären an dem Projekt zu- tion. Wo sind die Trends? Was können wir übernehmen? Diese grunde gegangen. Aufbruchsstimmung zieht sich bei uns durch alle Unternehmens- spüren. In München zum bereiche – aber in Hamburg ist sie vielleicht am meisten spürbar. Beispiel bauen wir gerade Sie nicht. Warum? eine neue Firmenzentrale. Reuner: In den letzten zehn Jahren stand vieles im Schatten des Müller: Weil wir ein sehr finanzstarkes Unternehmen sind. Wir haben Paloma-Viertels – aber nun wollen wir hier richtig Fahrt aufneh- einen eigenen Immobilienbestand von rund 3,1 Milliarden Euro. Das ver- men. München wird immer unser Stammsitz bleiben, aber wir sind MATTHIAS REUNER leiht uns Sicherheit und Stabilität. hier angetreten, den Standort Hamburg so weit auszubauen, dass wir immer autarker agieren können. Wir sind dabei, hier auch per- Reuner: Es ist auch eine Frage des Durchhaltevermögens. Man hätte nach sonell ordentlich aufzustocken. Die bewusste Entscheidung für Ham- fünf Jahren auch sagen können: Okay, es reicht, wir verkaufen das Grund- burg, dieses klare Bekenntnis zur Stadt, hat uns nochmal einen stück mit dem abgebrochenen Gebäude drauf … Extraschub gegeben. Ab jetzt heißt es: volle Kraft voraus!

BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG 5 ÜBERBLICK

Die Bayerische Hausbau in Zahlen

BAUVOLUMEN IMMOBILIENPORTFOLIO

Erfahrung seit Wohnen 17,1 % 1954 Büro 3,1 32,8 % Mrd. EUR Wert 425 Immobilienportfolio Bauvorhaben Nutzungsart 4.000 26.100 der Immobilien 18,6 % Einzelhandel

141Immobilien im Bestand 1.500 31,4 % Hotel und Gastronomie

DIE BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG

Bruttogrundfläche Reihenhäuser und 106.864 m² Hotelzimmer Wohnungen Doppelhaushälften Wohnfläche 34.430 m² 2 Bürofläche 1.850.000 m Gewerbefläche 63.650 m² 6 BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG 7 ESSAY

Über die Entstehung der Stadt

Neue Quartiere sollten sich gleichzeitig an die Umgebung anpassen und einen Schritt in die Zukunft wagen, um die urbane Evolution voranzu- treiben. Richtig geplant und umgesetzt können Neubaugebiete die Stadt vereinen und Räume schaffen, in denen neue Formen des Zusammen­ lebens entstehen.

„Am Anfang“, sagt Carlo Baumschlager, „ist Archi­ rische Kulisse den Anknüpfungspunkt für neue Wo Planung und Umsetzung gelingen und die es eine Ausgewogenheit aus gefördertem und frei tektur nur eine These.“ Um den Beleg für eine seiner Ideen: Die alte Industrieanlage war die Basis, auf Thesen der Stadtplaner sich bewahrheiten, kön- finanziertem Wohnraum und Eigentumswohnun- Thesen zu finden, spazierte der Österreicher vor der man aufbaute – was die Bereitschaft der Bür- nen ganze Stadtteile miteinander verschmelzen – gen, dazu die richtige Mischung aus Büros, Geschäf- einigen Jahren durch das Quartier am Falkenried. ger, das Vorhaben zu akzeptieren, erhöhte. Das so wie in Altona-Mitte, wo auf dem Gelände ei- ten, Gastronomie und Kulturangeboten. Bevor er die ersten Entwürfe für das Wohngebäu- Areal, so verschlossen es war, stiftete Identifika­ nes ehemaligen Gü­terbahnhofs ein Areal mit fast de Light-House zeichnete, war er schon einmal dort tion. Die Menschen kannten das Gelände, die al- 5.000 neuen Wohnungen entsteht, das Altona und Ein Musterbeispiel für diese Vielfalt sieht Stadt- gewesen, damals war das Areal noch eine still­ ten Hallen, die nun saniert worden waren; die vereint. Abgehängte Viertel können durch planer Walter im Paloma-Viertel: „Das ist ein gelegte Industrieanlage hinter Zäunen. Nun trat Neubauten spielen in Farbgebung und Material Neubaugebiete Anschluss finden – so geschehen Schlüsselprojekt für Hamburg“, sagt Walter – und er in die neuen Räume, die sich zwischen den mit dem, was erhalten geblieben war. So gab es in den Stadtteilen südlich der Elbe, allen voran wirkt noch immer überrascht, dass man an die- Büro- und Wohngebäuden auftaten, ging über die von Anfang an so etwas wie einen inneren Zusam- Wilhelmsburg: Im Rahmen der Internationalen sem Ort, an den sich kein Hamburger Bauherr Plätze, die sich weiteten und wieder verengten, menhang. „Das Quartier ist lesbar“, sagt Baum- Bauausstellung in Hamburg von 2006 bis 2013 herangewagt hat, zu einem derart konstruktiven sah das Spiel von Licht und Schatten, das die Häu- schlager. „Für die Menschen muss Architektur ver- wurden in dem Arbeiterviertel viele Wohnungen Ergebnis kam. „Wenn so etwas in einem so kompli- ser schufen. Er sah Spaziergänger, Fahrradfahrer, ständlich sein. Sie müssen sie nicht intellektuell saniert und gebaut. Mit den neuen Wohnungen zierten Umfeld wie auf St. Pauli gelingt, schafft das Angestellte in Restaurants und Läden, auf Treppen verarbeiten, sondern nur das Gefühl haben: Das ist kamen neue Geschäfte, neue Kulturstätten und großen Mut, auch viele andere schwierige Dinge und Wegen, die durch das jahrzehntelang abge- da richtig.“ vor allem: neue Schulen. Vorher waren die wenigen anzu­gehen!“ schlossene Gelände führten. Er sah, wie das Leben Familien aus der Mittelschicht spätestens dann florierte in dem Quartier, das zum neuen Zentrum Je größer ein Quartier, desto schwieriger ist es, weggezogen, als die Kinder schulpflichtig wurden. Aufbruch wagen der Gegend geworden war, ganz so, wie seine Kol- Identifikation zu schaffen. Wie es dennoch gelin- Die Skepsis gegenüber Großprojekten werde sich Carlo Baumschlager, Jörn Walter, geboren in Bregenz, ist Mitgründer des legen und er es geplant hatten. Kurz: Carlo Baum- gen kann, zeigt das größte innerstädtische Stadt- irgendwann legen, sagt Walter. „Die Historie zeigt, geboren in Bremen, war von 1999 bis renommierten Architekturbüros Baum­ schlager sah den Beleg für die These Falkenried. entwicklungsprojekt Europas: die . Um Vielfalt ist, ebenso wie in der dass Stadtentwicklung immer in Zusammenhang 2017 Hamburgs Oberbaudirektor, der schlager Hutter Partners. Für seine den Hafen und die Innenstadt als Lebensraum zu Natur, der wichtigste Faktor mit politischen und gesellschaftlichen Entwicklun- oberste Baubeamte der Stadt. Heute ist Projekte in aller Welt wurde er mehrfach Jedes Neubaugebiet verändert die Stadt, jedes etablieren, konnte man sich nur begrenzt auf die gen steht.“ Gerade in gesellschaftlich unsicheren er in Preisgerichten und Beiräten tätig, ausgezeichnet. Er saß in vielen Wett­ der urbanen Evolution – sozial hält Vorträge und lehrt Städtebau bewerbsjurys der HafenCity und ist Pro­ neue Quartier hat eine nachhaltige Wirkung auf Architektur der Lagerhallen in der historischen Spei- Zeiten, in denen eine Menge im Umschwung ist, an mehreren Hochschulen, darunter an fessor an der Akademie der Bildenden das Viertel, in dem es gebaut wird – sozial, kultu- cherstadt beziehen. Stattdessen setzte man, als und funktional. setzen viele eher aufs Bewahren und Sichern des der HafenCity Universität Hamburg Künste München. Baumschlager entwarf rell, wirtschaftlich. Die Absicht jedes Städtebau- Ankerpunkt, einen Solitär ins gefühlte Zentrum Bestands und agieren eher risikoscheu. Aber die (HCU), wo er eine Honorarprofessur hat. das Wohngebäude Light-House im Quar­ Walter war Mitglied im Gestaltungs­ tier Falkenried. entwurfs ist ein Fortschritt zum Besseren, die des neuen Stadtteils: die Elbphilharmonie. Das Zeit der Vorsicht und Reflexion wird nicht ewig dau- beirat des Paloma-Viertels. erfolgreiche Evolution der Stadt. Was aber muss Konzerthaus verbindet architektonisch das Alte Mit der Immobilienentwicklung wurde das Prob- ern. Die großen Herausforderungen der Zukunft – zusammenkommen, damit Neubaugebiete ange- mit dem Neuen – futuristischer Glasbau auf altem lemviertel plötzlich eine Option für viele Hambur- Klimawandel, Digitalisierung, Gesundheit – wer- nommen werden und in den erschaffenen Räumen Klinkerspeicher – und wurde zum Flaggschiff, das ger, die Wilhelmsburg vorher nur von der Durch- den zu einer neuen Phase des Aufbruchs führen. den Kurs für die gesamte HafenCity vorgibt. fahrt auf der Reichsstraße kannten. Diese Straße, „Es gab immer Zeiten, in denen der Druck, etwas die quer durch den Stadtteil schnitt, wurde nun zu verändern, größer war – und auch alle das ge- Da Städte einem ständigen Flexibilität erlauben verlegt; das Neubaugebiet, das an ihrer Stelle ent- spürt haben.“ Die Stadt der Zukunft wird dichter Wandel unterliegen, müssen Damit ein Viertel lesbar ist und Identifikation stif- steht, macht aus dem geteilten Wilhelmsburg ein und grüner, smarter und flexibler, vernetzter und Quartiere Möglichkeiten ten kann, dürfen die Besonderheiten eines Wett- großes Ganzes. offener. „Wir werden vieles ganz neu denken“, sagt bewerbsentwurfs nicht durch Bauherren oder Walter. zur Veränderung zulassen. Bauunternehmen wegrationalisiert werden. Doch Doch längst nicht alle Wilhelmsburger, Altonaer so wichtig wie die entwurfstreue Umsetzung der oder Eppendorfer sind aufgeschlossen für die neu- An Thesen wird es also nicht mangeln. Auch in Architektur ist ihre innere Flexibilität. „Oft gibt en Projekte vor ihrer Haustür. Wie überall gibt es den Jahren 2030, 2040 und 2050 werden Archi­ echtes Leben entsteht? Wovon hängt es ab, ob es Thesen, wie öffentlicher Raum funktionieren in Hamburg die Angst vor der sogenannten Gen­ tekten wie Carlo Baumschlager durch ihre stadt- eine städtebauliche Idee funktioniert und sich soll“, sagt Baumschlager, „und dann funktioniert trifizierung. Wie man baut, ohne dass der Ver­ gewordenen Ideen spazieren und beobachten, ob das Vorhandene zum Guten verändert? Wie muss er nicht, weil das Angebot zu präzise ist.“ Da Städ- drängungswettbewerb die Struktur eines Viertels das, was am Reißbrett entstand, in der Wirklichkeit ein Quartier beschaffen sein, damit das, was am te einem ständigen Wandel unterliegen, müssen zersetzt, weiß Jörn Walter, von 1999 bis 2017 Ham- funktioniert oder nicht. Die Evolution des Städte- Reißbrett erdacht wird, nicht an der Wirklichkeit Quartiere Möglichkeiten zur Veränderung zulas- burgs Oberbaudirektor: „Wir brauchen einen mög- baus beruht immer auch auf dem Prinzip von Ver- scheitert? sen. Erdgeschossflächen zum Beispiel müssen so lichst hohen Grad an Durchmischung“, sagt er. such und Irrtum: Mit jedem Projekt wird man ler- gestaltet werden, dass dort genauso gut ein Res- Vielfalt ist, ebenso wie in der Natur, der wichtigste nen, wird man wachsen, wird man die Sicht erwei- Zuerst einmal, sagt Carlo Baumschlager, müsse taurant wie ein Friseur oder ein Fahrradladen ein- Faktor der urbanen Evolution – sozial und funktio- tern auf das, was möglich ist auf dem Weg zum die Architektur sich einpassen. Das Neue muss zu ziehen kann. „Die Funktion muss sich dem Leben nal. Jedes Viertel muss Lebensraum für verschie- großen, gemeinsamen Ziel: ein lebendiges, vielfäl- dem passen, was da ist. In Falkenried bot die histo- unterordnen“, sagt Baumschlager. dene Bevölkerungsschichten bieten. Dafür braucht tiges und unverwechselbares Hamburg.

8 BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG 9 Wegweisender Städtebau: FALKENRIED Revitalisierung einer historischen Straßenbahnfabrik

10 BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG 11 FALKENRIED

Moderne Architektur trifft Industrie­ denkmal: Die Fassaden und Trep­ penhäuser folgen klaren Linien. Der 14-stöckige Tower mit Büros und Penthäusern wurde zum markanten Wahrzeichen des Areals.

Eine Weichenstellung in Richtung Zukunft

Der Geist der alten Fabrik schwebt bis heute über dem 50.000 m² großen Areal in Hamburg-. Die Werks­ hallen, in denen früher Straßenbahnen montiert wurden, haben sich in großzügig verglaste Kontore verwandelt. Im denkmalgeschützten Wasserturm entstanden indivi­ duelle Büros. Und in der Bar am Eingang des Quartiers, in der die Anwohner abends auf einen Drink einkehren, saß früher der Pförtner und wachte darüber, wer ein- und ausging in den Fahrzeugwerkstätten Falkenried.

Seit Ende des 19. Jahrhunderts werden auf dem Gelände am Falkenried Pferdebahnen, Straßenbahnen, Omnibusse und U-Bahn-Wagen gefertigt, manche Fahrzeuge bis nach Russland und Chile exportiert. Nach der Stilllegung im Jahr 1999 erwirbt die Bayerische Hausbau einen Teil des Grundstücks und macht sich an die Revitalisierung des historischen Areals. In einem zukunftsweisenden, in­ ternationalen Architekturwettbewerb wird aus dem In­ dustriedenkmal ein Quartier entwickelt, wie es die Stadt bis dahin noch nicht gesehen hat: Das seinerzeit größte innerstädtische Wohnungsbauprojekt Hamburgs wird zu einer urbanen Mischung aus Arbeiten und Wohnen, Ein­ kaufen und Ausgehen.

Auf dem Baufeld der Bayerischen Hausbau entstehen vier Neubauten. Die Eigentumswohnungen sind eine Klasse für sich: Von den 50 Meter hoch gelegenen Dachterras­ sen der Penthäuser im 14-stöckigen Tower blickt man bis zum Hafen, aus den durchsonnten Wohnungen des Light- House sieht man den Isebekkanal dahinfließen. Zwischen den Bürogebäuden Office 1 und Office 2, in denen sich neben Büros und Arztpraxen mehrere Restaurants befin­ den, öffnet sich ein zentraler Platz, die Falkenried-Piazza.

Das Grundstück, das über ein Jahrhundert lang einge­ zäunt war und der Nachbarschaft verschlossen blieb, ist nun ein lebendiger Teil des Viertels, verkehrsberuhigt und grün. Die Durchwegung hat neue öffentliche Räume de­ finiert. Durch kleinteilige Stadthauszeilen ist der Charak­ ter des Ortes trotz der enormen Verdichtung erhalten ge­ blieben. Arbeiterhäuser, Kontore und Industriedenkmäler wurden mit Respekt behandelt, Historisches durch Futu­ ristisches ergänzt. Nach der Fertigstellung im Jahr 2004 gewann das Projekt den Deutschen Städtebaupreis, die renommierteste und traditionsreichste Auszeichnung ih­ rer Art – und stellte so die Weichen für viele künftige Quartiersentwicklungen.

12 BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG FALKENRIED 2004 GEWINNT DAS REVITALISIERTE AREAL DEN DEUTSCHEN STÄDTE­ BAUPREIS

Es war schon mutig, ein Mischquartier mit 17.000 m² Büro­ fläche in eine Wohngegend­ zu integrieren. Aber das Projekt schuf neue Durchwegungen und wurde von der Nachbarschaft gut angenom­ ­ men. Falkenried ist ein Erfolg für die Stadt, den Bauträger und die Mieter, bis heute gab es keinen nennenswerten Leerstand.

RALF-JÖRG KADENBACH Bis 2005 Niederlassungsleiter in Hamburg

Viel Glas bestimmt das Erscheinungsbild der Gebäude. Zwischen den Häusern führen Wege durch das ehemals abgeriegelte Industrie­ gelände und sorgen für eine neue Durchlässigkeit des Areals (siehe Bild nächste Seite).

BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG 15 Standort: Hoheluft-Ost, Hamburg Entwurf: BOLLES + WILLSON (Tower, Office 1 und Office 2) Baumschlager Eberle Architekten (Light-House) Bürofläche: 17.000 m² Wohnfläche: 6.460 m² FALKENRIED

1892 ERÖFFNET DIE STRASSEN-EISENBAHN­ - GESELLSCHAFT (SEG) EINEN BETRIEBSHOF MIT WERKSTÄTTEN FÜR PFERDEBAHNEN

1999 ERWIRBT DIE BAYERISCHE­ HAUSBAU EINEN TEIL DES STILL­ GELEGTEN INDUSTRIE­ GRUNDSTÜCKS

Helle Wohnungen, klare Konturen: Die Balkons des Light- House haben verschiebbare Glaselemente –­ für einen fließen­ den Wechsel zwischen Ausblick und Privatsphäre.

Die Wohnung hat uns sofort bezaubert: Sie ist groß­ zügig geschnitten und sonnendurchflutet. Wir blicken auf den Isebekkanal, sind von Natur umgeben und können gleichzeitig alles zu Fuß erreichen, ohne eine einzige Stufe nehmen zu müssen. Wir genießen das jeden Tag – seit 13 Jahren.

BARBARA DIETZ Bewohnerin Light-House, Falkenried

18 BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG In guter Nachbarschaft mit Dorf und Wildpark: SÜLLDORF die Stadtvillen an der Marienhöhe

20 BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG 21 SÜLLDORF

Wohnen in einer grünen Oase

Wer hier wohnt, will nicht wieder weg: Seit dem Erstbezug im Jahr 1995 sind fast alle Käufer noch da. Wo sollen sie auch hin? Besser als im Quartier Wohnen an der Marien­ höhe wird’s kaum: Die sieben weißen Mehrfamilien-Stadt­ villen und 19 Reihenhäuser befinden sich nur 25 Auto- oder S-Bahn-Minuten von der Innenstadt entfernt – und trotz­ dem ist es fast so grün und ruhig und familiär wie auf dem Dorf: Das von Bäumen gesäumte Grundstück grenzt an den weitläufigen Waldpark Marienhöhe. Bau- und Ausstattungs­ qualität der 74 Zwei- und Dreizimmerwohnungen erfüllen auch gehobene Ansprüche. Von den Dachterrassen und Loggien öffnet sich Richtung Süden, zur nahen Elbe hin, ein unverbaubarer Blick. Die Exklusivität der Elbvororte mischt sich mit der familiären Struktur Sülldorfs, dem letz­ ten erhaltenen Geestdorf Hamburgs. Zum Ökobauern im ländlichen Norden des Ortes ist es nur ein Spaziergang – genau wie zum Sommerbad Marienhöhe, zum Golfplatz am Falkenstein oder in den benachbarten Stadtteil mit seinem Treppenviertel am Elbufer. Nur eines findet man an der Marienhöhe nirgends: einen Grund, woanders hin­ zuziehen.

Neben den sieben weiß ver­ putzten Mehrfamilienhäusern gehören zu dem Projekt auch 19 Reihenhäuser aus Klinker (links, im Hintergrund). Zwischen den Gebäuden wurden Mit 107 Wohneinheiten weitläufige Gärten angelegt, alter Baumbestand wurde in die gehörte das Projekt Mitte Parklandschaft integriert. der neunziger Jahre zu den größten Wohnungsbau- projekten Hamburgs. Die meisten Erstkäufer sind bis heute dortgeblieben.

Standort: Sülldorf, Hamburg 74,1 ha 1,6 ha Entwurf: Fuhrmann & Partner, MISST DER WEITLÄUFIGE UMFASST DAS GRUNDSTÜCK Düsseldorf WALDPARK MARIENHÖHE – EIN DES WOHNQUARTIERS – Wohnfläche: 10.550 m² GRÜNES KLEINOD AM RANDE VIEL PLATZ FÜR AUSGEDEHNTE DER STADT GARTENFLÄCHEN

BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG 23 Ein Arbeitsplatz an der Sonne: zwei lichtdurchflutete OFFICE 3001, SUNNY POINT Bürokomplexe im Hamburger Westen

24 BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG 25 OFFICE 3001 Work-Life-Balance auf fünf Etagen

So lässt es sich arbeiten: Eine grüne Achse mit Parkbän­ ken und Ruhezonen führt durch die beiden fünfgeschos­ sigen Bürobauten des Office 3001. Von den bepflanzten Dachterrassen blickt man über das Gelände des Anglo- German-Innovation-Parks (AGIP), eines Geschäftsareals im stark nachgefragten Hamburger Stadtteil , gleich neben der Trabrennbahn. Das Office 3001 ist eines der ersten Gebäude überhaupt, in die Kühldecken einge­ baut wurden – eine Technologie, die man bis heute stan­ dardmäßig verbaut. Die zwei fünfgeschossigen Längs­ baukörper sind durch Brückenbauwerke verbunden, was sowohl eine kleinteilige Vermietung ermöglicht als auch eine Zusammenlegung zu größeren Geschäftsräumen – wie für den Erstmieter BP, der nach der Eröffnung nahezu das ganze Gebäude bezog und dort das Hauptquartier für Deutschland einrichtete. Der Umzug aus der City Nord musste damals ganz schnell gehen – es blieben nur 14 Monate Bauzeit: ein Kraftakt für alle Beteiligten.

Nur 14 Monate von der grünen Wiese bis zur Schlüsselübergabe – das war ein Husarenstück! Aber es hat geklappt: durch hartes, faires und effizientes Bauen.

FRANZ SCHWARZENBERGER Damaliger Technischer Projektleiter

Dunkle Fassade, türkisfarbene Elemente und Holzfenster: Die zeit- lose Architektur des Office 3001 hebt sich deutlich von den überwie- gend in Rotklinker gehaltenen Konkurrenzgebäuden ab.

26 BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG SUNNY POINT

Der Bahrenfelder Bürokomplex Sunny Point mit der vollverglasten Empfangshalle war das erste Projekt der Bayerischen Hausbau in Hamburg.

BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG 29 SUNNY POINT

OFFICE 3001, SUNNY POINT Standort: Bahrenfeld, Hamburg Entwurf: BHL Architekten von Bassewitz Limbrock Partner GmbH Büroflächen: 23.000 m² Office 3001, 23.650 m² Sunny Point

20 FIRMEN HABEN FLÄCHEN IM SUNNY POINT ANGEMIETET

11.464 m² IST DAS GRUNDSTÜCK GROSS – VIEL PLATZ FÜR EINE MITTAGSPAUSE IN DER SONNE

Viel Licht, viel Grün

Beim Sunny Point ist der Name Programm: Hohe Fenster und sonnendurchflutete Büros schaffen eine Arbeitsat­ mosphäre, die den Geschäftsalltag aufhellt. Der sechsge­ schossige Bürokomplex liegt im südlichen Teil des Anglo- German-Innovation-Parks (AGIP). Die Kantine ist nur ein paar Schritte entfernt, genauso wie ein Fitness- und Freizeit­ club mit Hallenbad. Wie beim benachbarten Office 3001 ermöglicht die Architektur des Sunny Point viele Variatio­ nen der Büroaufteilung – und auch hier gibt es zwischen den beiden Längsbauten eine begrünte Durchwegung. Interessant für auswärtige Besucher und Pendler: Der Autobahnanschluss Hamburg-Bahrenfeld befindet sich Die beiden Gebäuderiegel des Sunny in unmittelbarer Nähe – zum S-Bahnhof Bahrenfeld sind Point brachen durch ihr seinerzeit es nur fünf Busminuten. Trotz der guten Anbindung an modernes Erscheinungsbild mit der Back­ steinarchitektur des Umfelds. Den die Hauptstraße liegen die beiden Bürokomplexe in einer Abschluss eines der Gebäude bildet eine ruhigen Seitenstraße. Verkehrslärm? Fehlanzeige. große Dachterrasse mit Flugdach.

30 BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG 31 Nah am Puls der Stadt, jedoch fern des Trubels: ALSTERDORFER WINKEL grüner wohnen an den Kanälen der Alster

32 BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG 33 ALSTERDORFER WINKEL

Weitläufiges Grundstück, großzügige Gärten: ein Luxus, der selten geworden ist in , wo die Immobilien- preise in den vergangenen Mittendrin Jahren um ein Vielfaches ge- stiegen sind. und ganz weit weg

Am Lauf der Alster, wo sich der Stadtsee, der eigentlich ein Fluss ist, idyllisch an alten Weiden vorbeischlängelt, hat die Bayerische Hausbau im Jahr 2003 das Wohnungsbau­ projekt fertiggestellt. Nah genug am Zentrum, um den Puls der Metropole zu spüren, entfernt genug, um dem Groß­ stadttrubel zu entkommen, entstanden 43 Eigentumswoh­ nungen ganz nach den Wünschen der Käufer: 24 individuell geschnittene Wohnungen, acht Penthäuser mit bodentie­ fen Fenstern und elf zweistöckige Wohnungen nach dem „Haus-im-Haus-Konzept“ mit separaten Hauseingängen, Kel­ lern, Hobbyräumen­ und Gärten – wie in eigenständigen Stadthäusern. Von den Balkons und Dachgärten blickt man über Bäume, Büsche und Gärten und genießt die Stadtluft: Hamburgs grüne Lunge, der Stadtpark, liegt gleich am Ende der Straße. Die angesagten Stadtteile und Ep­ pendorf befinden sich in direkter Nachbarschaft. Und wer einen ausgiebigen Einkaufsbummel machen will, ist mit der U-Bahn in einer Viertelstunde in der Innenstadt – und wieder zurück, in seinem Idyll im Herzen der Stadt.

Lange vor dem großen Immo­ bilienboom setzte die Bayerische Hausbau auf Qualität: groß­ zügige Fenster und Balkons zur Südseite und eine Fassade mit original Wittmunder Klinker.

Standort: Alsterdorf, Hamburg Entwurf: PAI GmbH (PAI Planungs­ 48 5.776 m² gesellschaft, Schuster- TIEFGARAGENSTELLPLÄTZE GRUNDSTÜCK FÜR Stüvecke mbh Architekten) ERSPAREN DEN BEWOHNERN DIE 43 WOHNUNGEN – HEUTE BAUT Wohnfläche: 4.850 m² PARKPLATZSUCHE MAN VIEL KLEINTEILIGER

34 BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG Schwellenloser Komfort für Jung und Alt: PARKSIDE LOKSTEDT gemeinsam leben im historischen Villenviertel

36 BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG 37 PARKSIDE LOKSTEDT

Attraktiver Standort, attraktives Umfeld: In Lokstedt haben uns sowohl Mikro- als auch Makrolage gefallen, des- halb haben wir zwei Häuser mit insgesamt 40 Wohnungen erworben.

PETER WENZEL Troma Alters- und Hinterbliebenen­stiftung, die Pensionskasse der Beiersdorf AG

38 BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG 39 PARKSIDE LOKSTEDT Barrieren abbauen, Generationen vereinen

Bodengleiche Duschen und ein Piratenschiff im Garten. Geräumige Fahrstühle und ein Kletterturm mit Röhren­ rutsche. Breite Flure für Rollstühle und Kinderwagen. Parkside Lokstedt bietet Komfort – und Abwechslung – für alle Generationen. Das Wohnensemble mit 141 Eigen­ tumswohnungen wurde in einem Joint Venture mit dem norddeutschen Bauträger BIG-ANLAGEN GmbH gebaut und im März 2013 fertiggestellt. Alle Wohnungen haben beheizte Parkettböden und, für die wärmeren Tage, Ter­ rasse, Balkon oder Dachgarten – mit schwellenlosen Türen, versteht sich. 26 Einheiten sind speziell auf die Bedürf­ nisse älterer Menschen ausgerichtet. Wer Unterstützung im Alltag braucht, bekommt sie von der Martha Stiftung, die als Kooperationspartner Wohnen mit Service anbietet. Kinder toben auf dem 1.000 m² großen Spielplatz in den parkartigen Außenanlagen. Und auch an die folgenden Generationen wurde gedacht: Die ökologisch nachhalti­ gen Gebäude nach KfW-70-Standard haben einen Fern­ wärmeanschluss und verfügen über Fassaden mit Wärme­ dämmverbundsystem.

Vier Investoren waren am seinerzeit größten Bauprojekt der Stadt beteiligt, es entstanden insgesamt 620 neue Wohnungen und eine Kita mit 120 Plätzen. Das Projekt gewann den 1. Preis im städtebaulichen Gutachterverfah­ ren. Der damalige Oberbaudirektor Jörn Walter nannte es ein „Schlüsselprojekt für Hamburg“ und betonte: „Wir kön­ nen nicht mehr an die Stadt anbauen, wir müssen sie um­ bauen.“ Trotz der enormen Nachverdichtung behielt der Stadtteil, der aus einem alten Villenvorort hervorging, sei­ nen Charakter. Die ruhigen Straßen sind von alten Bäumen gesäumt, das Quartier selbst ist praktisch autofrei.

Kubistische Formen in grüner Umgebung: Die Straßen rund um das Neubaugebiet sind von alten Bäumen gesäumt, im Süden grenzt das Quartier an weitläufige Klein­ gartenanlagen.

1.000 m² TOBEFLÄCHE HAT DER QUARTIERSSPIELPLATZ

26 WOHNUNGEN SIND AUF DIE BEDÜRFNISSE ÄLTERER MENSCHEN ZUGESCHNITTEN

BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG 41 PARKSIDE LOKSTEDT

Die Architektur von Parkside Lokstedt besticht durch Fassaden mit Putz und Backsteinoptik, bodentiefe Fenster und großzügige Balkons und Terrassen.

Standort: Lokstedt, Hamburg Entwurf: LRW Architekten und Stadt- planer Loosen, Rüschoff + Winkler Wohnfläche: 12.571 m²

42 BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG 43 Eine Nacht an Gleis 12: INTERCITYHOTEL eine Drei-Sterne-Herberge direkt am Fernbahnhof

44 BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG 45 INTERCITYHOTEL

133 Das Gebäude ist zu ZIMMER UND VIER TAGUNGS­ einem Drittel freischwebend: RÄUME GIBT ES IM INTERCITYHOTEL ALTONA Darunter verläuft ein historischer Eisenbahntunnel, durch den einst Fisch von der Elbe zu den Gleisen 8,3 transportiert wurde. IST DIE DURCHSCHNITT­ LICHE BEWERTUNG DES HOTELS BEI BOOKING.COM – SEHR GUT!

1994 WURDE DIE BAHN PRIVA­TISIERT – VIELE GENEH­ MIGUNGEN MUSSTEN NEU BEANTRAGT WERDEN

Dunkelroter Klinker, blaue Fensterrahmen: typischer Altonaer Baustil am letzten Gleis des Kopfbahnhofs – mit einer Turmuhr zum Paul-Nevermann-Platz. Ein Backsteinhort für Bahnreisende

Zur Eröffnung im Jahr 1995 bekam das sechsgeschossige Backsteinhaus am Altonaer Bahnhof den liebevollen Spitz­ namen „Knast-Hotel“ – weil seine Architektur manchen an das Untersuchungsgefängnis Holstenglacis erinnerte. Aber die Gäste, die seither in den 133 Zimmern des Drei-Sterne- Hotels nächtigen, sind ausnahmslos freiwillig dort. Sie loben die moderne Innenarchitektur, das freundliche Personal und die praktische Lage: direkt an Gleis 12 des Fernbahnhofs. Was niemand sieht und kaum einer weiß: Das Haus steht nicht mit ganzer Fläche auf dem Boden, sondern kragt um ein Drittel aus. Unter dem freischwebenden Gebäudeteil ver­ läuft der „Schellfischtunnel“: eine stillgelegte Trasse der his­ torischen Hafenbahn Altona, die einst Fisch von der Elbe zu den Gleisen transportierte und Mitte der Neunziger für den Personenverkehr reaktiviert werden sollte – was jedoch nie geschah. Die Statik war nicht die einzige Herausforderung für die Bayerische Industrie und Gewerbebau, eine frühere Tochter der Bayerischen Hausbau, die den Bau plante und ausführte: Während der Planungszeit wurde die Deutsche Bundesbahn zur Aktiengesellschaft reformiert – und viele der Genehmigungen, die das bis dahin staatliche Unterneh­ men noch selbst durchgewunken hatte, waren hinfällig.

Standort: Altona, Hamburg Entwurf: Bayerische Industrie und Gewerbebau

46 BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG Ein echtes Stück St. Pauli: PALOMA-VIERTEL wenn Bürger ihren Stadtteil selbst entwickeln

48 BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG 49 PALOMA-VIERTEL

Gemeinsam Großes schaffen

2.300 Vorschläge, geschrieben und gemalt, modelliert und geknetet, von Arbeitern und Akademikern, Schülern und Rentnern, Alteingesessenen und Migranten. Es war klar, dass St. Pauli kein gewöhnliches Pflaster für ein Bauprojekt ist – aber mit einer so überwältigenden Beteiligung hatte dann doch niemand gerechnet: 2.300 Ideen, was werden sollte aus dem Esso-Areal, dieser offenen Wunde im Herzen Ham­ burgs, an der Reeperbahn, wo der Puls der Stadt seit jeher schneller schlägt als irgendwo sonst. 2.300 Bürger, die mit­ reden wollen – kann das gut gehen?

Um die Antwort gleich vorwegzunehmen: Es kann. 2022 sol­ len die Bauarbeiten an einem Quartier beginnen, das in Deutschland einzigartig ist: ein Ensemble mit Blockrand- und Zellenbebauung, extrem verdichtet und gleichzeitig klein­ teilig und vielfältig, mit unterschiedlich hohen Häusern und grundverschiedenen Fassaden – ganz so, als seien sie nach und nach entstanden. Eine Quartiersgasse führt zwischen den Gebäuden hindurch, in kleinen Läden zur Reeperbahn hin entstehen Räume für kieztypisches Gewerbe, auch der legendäre Musikclub Molotow wird wieder angesiedelt. Viele Dächer sind öffentlich zugänglich, auf einem davon wird ein Skatepark gebaut, an einer der Außenwände des Hotels ent­ steht eine Kletterwand. Eigentumswohnungen gibt es nicht, der Anteil geförderten Wohnraums beträgt 60 Prozent. Kurz: Was hier entsteht, wird ein echtes Stück St. Pauli.

Das Projekt zeige, schreibt Andy Grote, der ehemalige Leiter des Bezirksamts Hamburg-Mitte, „dass partizipative Pla­ nung, Stadtteilnützlichkeit, hohe städtebauliche Qualität und ökonomische Tragfähigkeit keine unauflösbaren Gegen­ sätze sind.“ Das Paloma-Viertel als Vorzeigeprojekt – kaum Besondere Lage: Auf einem Baufeld im Herzen zu glauben, wenn man bedenkt, wie die Geschichte begon­ der Hansestadt (oben, Bildmitte) entsteht nen hat: 2009 kauft die Bayerische Hausbau das 6.200 m² ein Quartier nach den Vorstellungen der Bürger – inklusive Kletterwand an der Hotelfassade (links). große Areal – mitsamt den beiden Wohnblöcken und der Kult-Tankstelle, an der traditionell mehr Bier getankt wird als Benzin. Gutachten zeigen, dass ein Abriss der maroden Hochhäuser unumgänglich ist – doch für die Bewohner sind Der Architektur des Paloma- die Klötze ein Stück Heimat, das sie nicht aufgeben wollen. Viertels gelingt es, auch Seit der Jahrtausendwende sind auf St. Pauli, bis dahin einer die gegensätzlichsten Wünsche der ärmsten Stadtteile Westdeutschlands, größere Immo­ zu vereinen. So entsteht bilien entwickelt worden, oft ohne Anbindung ans Viertel. ganz­heitlicher Städtebau, der Das Gespenst der Gentrifizierung geistert durch den Kiez – viel Identifikation stiftet. und das Esso-Areal wird zum Symbol des Protests. Die

St. Paulianer, kampfbereit wie eh und je, sind entschlossen, es ANNE-JULCHEN BERNHARDT zu verteidigen. Wie baufällig die Blocks wirklich sind, zeigt BeL Architekten

GEPLANTER BAUABLAUF

2009 BIS MITTE 2021 ERWERB ESSO-HÄUSER BAURECHTSCHAFFUNG

2018/2019 BIS FRÜHJAHR 2022 ENTWURFSPLANUNG BAUGENEHMIGUNGSVERFAHREN

BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG 51 PALOMA-VIERTEL

sich, als sie kurz vor Weihnachten 2013 ins Wanken geraten Das Projekt kann zeigen, dass NUTZUNGEN und auf behördliche Anweisung hin evakuiert werden müs­ Abriss und Neubau in gewachsenen­ sen. Als die Abrissbagger anrollen, erreicht der Konflikt sei­ Quartieren nicht nur Identität 2 nen Höhepunkt. Viele Bewohner gehen auf die Straße, die und Heimat nehmen, sondern auch Positionen liegen weit auseinander, die Fronten verhärten neu schaffen. sich – bis etwas geschieht, was vielen bis heute wie ein klei­ 1 nes Wunder erscheint. ANDY GROTE Ehemaliger Leiter des Bezirksamts Aus dem Stadtteil heraus wird eine Arbeitsgemeinschaft Hamburg-Mitte gebildet, die die Wünsche der Bürger aufnimmt, kanalisiert und repräsentiert: die PlanBude. Eine Kooperation zwischen zwei ungleichen Partnern beginnt. Das Risiko dieser Zusam­ menarbeit ist für beide Seiten hoch: Die Bayerische Haus­ 3 bau gibt viel Kontrolle ab; die St. Paulianer müssen ihre Blo­ 5 ckadehaltung aufgeben und konstruktiv mitarbeiten. Parti­ zipieren statt protestieren. 4 18.000 Fragebogen werden verteilt, 800 Haustürgespräche Ein Neubau mit altbewährten Strukturen: 60 Prozent geför- geführt, Vorträge veranstaltet, Lesungen gehalten. Das derte Wohnungen, kieztypisches Gewerbe im Erdgeschoss. 1 Hauptquartier der PlanBude besteht aus einem Baucontai­ ner neben der Baustelle, die Straße davor wird zum öffentli­ ÖFFENTLICH GEFÖRDERTE WOHNUNGEN chen Planungsbüro. Einkaufswagen dienen als Plantische, UND GEWERBE es wird mit LEGO-Steinen gebastelt, mit Plastilin modelliert An der Kastanienallee entstehen in drei Häusern über 70 Wohnun­ und mit Lackstiften gemalt. Aus all den Vorschlägen wird gen im 1. Förderweg, deren Bindung über 25 Jahre läuft. Im Erd­ schließlich der St.-Pauli-Code herausgearbeitet, bestehend geschoss gibt es 560 m² Flächen für kleinteiliges Gewerbe. aus sieben Punkten: Unterschiedlichkeit statt Homogenität; Kleinteiligkeit; günstig statt teuer; Originalität und Tole­ 2 ranz; Aneignung und Lebendigkeit; Experiment und Subkul­ MIETWOHNUNGEN UND GEWERBE tur; Freiraum ohne Konsumzwang. Im Turm, Eckhaus und Zick-Zack-Haus entstehen weitere rund 90 vorwiegend kleine Wohnungen. Entlang der Taubenstraße Das Viertel hat nun, schwarz auf weiß, seine DNA. Der und der Kastanienallee wird es auf etwa 2.000 m² Nutzfläche St.-Pauli-Code wird zur Grundlage eines zweistufigen Wett­ Ladengeschäfte für die tägliche Nahversorgung geben. bewerbs. Daneben steht der Zwang zur Wirtschaftlichkeit – für die Bayerische Hausbau, aber auch für das Projekt selbst: 3 Wenn eine Partizipation wie im Paloma-Viertel Schule ma­ HOTEL UND GEWERBE MIT STADTBALKON chen soll, muss das Konzept tragfähig sein. Ein Verhand­ Direkt an der Reeperbahn entsteht ein Hotel mit zirka 150 Zim­ lungsmarathon beginnt, die Sichtweisen könnten in man­ mern. Daneben gibt es ein Paulaner Brauhaus und Flächen für chen Punkten kaum gegensätzlicher sein, einige Probleme kleinteiliges Gewerbe. scheinen unlösbar. Doch am Ende des langwierigen, kräfte­ zehrenden und kostspieligen Prozesses steht ein Resultat, 4 mit dem auch die größten Optimisten nicht gerechnet hät­ MOLOTOW UND ROCK ’N’ ROLL HOSTEL ten: Zufriedenheit bei allen Parteien. „Die unwahrschein­ Der legendäre Musikclub Molotow kehrt an seinen angestamm­ lichste aller Partnerschaften“, schreibt Christoph Schäfer, ten Standort zurück. Hier zieht auch das Rock ’n’ Roll Hostel mit einer der Köpfe der PlanBude, habe „ein konsequentes und 42 Betten ein. Auf das Dach kommt ein Skatepark. ungewöhnliches Modellprojekt geschaffen, das eine Seite allein sich nicht umzusetzen getraut hätte.“ 5 BAUGEMEINSCHAFT MIT SUBKULTUR-CLUSTER Natürlich ist nicht überall St. Pauli. Und auch die Bayerische Dieses Haus wird eine Baugemeinschaft bauen und bewohnen. Hausbau könnte es sich nicht leisten, jedes Projekt einem Unterhalb der Wohnungen und entlang der Gasse haben Initia­ derartigen Beteiligungsprozess zu unterwerfen. Aber das tiven aus St. Pauli Raum für ihre Ideen und ihr Engagement. Paloma-Viertel beweist, was möglich ist, wenn Bauträger und Bürger das Risiko eingehen, zusammenzuarbeiten.

FRÜHJAHR 2022 FRÜHJAHR 2025 BAUBEGINN FERTIGSTELLUNG UND ÜBERGABEN

HERBST 2023 FERTIGSTELLUNG ROHBAU

52 BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG Fünf-Sterne-Ruhestand: HANSE-RESIDENZ LÜBECK ein luxuriöses Seniorenheim an der Trave

54 BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG 55 HANSE-RESIDENZ LÜBECK Stilvoll wohnen im Alter

Eine Seniorenresidenz im Stil eines Luxushotels, einge­ Ilse Werner, pfeifender richtet im englischen Landhausstil, mit großzügigem UFA-Star und prominenteste Schwimmbad, Toprestaurant und Blick auf den Lübecker Bewohnerin der Hanse- Hafen: Die Hanse-Residenz Lübeck gehört in Deutsch­ Residenz, lockte viele alternde land zu den ersten Adressen für anspruchsvolle Pensio­ Schauspielkollegen nach näre. Die Bayerische Industrie und Gewerbebau, eine Lübeck. frühere Tochtergesellschaft der Bayerischen Hausbau, ver­ antwortete Mitte der neunziger Jahre als Generalunter­ nehmer den Bau der Luxusresidenz. Das Haus mit seinen 133 Appartements und 36 Pflegezimmern wurde in Hang­ lage errichtet, auf einem 17.000 m² großen, parkähnlichen Grundstück zwischen dem Fluss Trave und dem alten Burgtorfriedhof. Das traditionell gestaltete Gebäude wird fortlaufend modernisiert und hat nichts von seiner Strahlkraft ver­loren. Prominenteste Bewohnerin war bis zu ihrem Tod im Jahr 2005 die Schauspielerin und Sän­ gerin Ilse Werner, die viele alternde Schauspielkollegen nach Lübeck lockte. Bis heute fragen Besucher und Neu­ bewohner: Hanse-Residenz – da hat doch Ilse Werner ge­ wohnt, nicht wahr?

Ein Schloss für den Lebensabend: Die Senioren­ residenz liegt zwei Kilometer nördlich der Lübecker Altstadt. Auf dem weitläufigen Grundstück einer früheren Villa finden die Bewohner idyllische Plätz­ chen unter alten Bäumen oder am See.

Standort: St. Gertrud, Lübeck Entwurf: Schulz Architektur, Hamburg Geschossfläche: 15.240 m²

56 BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG Kontakt

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Konzept, Design, Redaktion Anzinger und Rasp Kommunikation GmbH, München

Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird bei Personenbezeichnungen und personenbezo­ genen Hauptwörtern in dieser Publikation die männliche Form verwendet. Entsprechende Begriffe gelten im Sinne der Gleichbehandlung grundsätzlich für alle Geschlechter. Die ver­ kürzte Sprachform hat lediglich redaktionelle Gründe und beinhaltet keine Wertung.

58 BAYERISCHE HAUSBAU IN HAMBURG WWW.HAUSBAU.DE