Wertermittlungsgutachten Liegenschaft Pilgersdorf

Weppersdorf, 24.10.2019

WERTERMITTLUNGSGUTACHTEN

Geschäftszahl: 1 A 70/19m, BG Oberpullendorf Verlassenschaft nach Johann Knar betreffend den Verkehrswert der Liegenschaft mit der EZ 178 KG 33045 Pilgersdorf

Auftraggeber: Herr Dr. Johannes Kaipel, öffentlicher Notar 7350 Oberpullendorf, Hauptstraße 6/4

Stichtag: 19.09.2019, Besichtigung und Aufnahme der Liegenschaft mit Gebäuden in 7441 Pilgersdorf, Johannesgasse 6 Anwesend: Herr Ewald Knar, Herr Mag. Jürgen Kubin und der zeichnende Sachverständige

Zweck der Wertermittlung: Feststellung des Verkehrswertes der vorgenannten Liegenschaft mit den darauf errichteten Baulichkeiten wegen Verlassenschaft.

Gesamtzusammenstellung: ...... Seite 43 und 44

Inhaltsverzeichnis

Allgemeines ...... 4 1.1 Allgemeine Angaben ...... 4 1.2 Grundlagen und Unterlagen ...... 4 1.3 Beilagen ...... 7 1.4 Erklärung des Sachverständigen ...... 7 1.5 Abkürzungsverzeichnis ...... 7 Befund – Beschreibung ...... 9 2.1 Liegenschaftsbeschreibung ...... 9 2.1.1 Gutsbestand ...... 9 2.1.2 Eigentumsverhältnisse ...... 9 2.1.3 Rechte und Lasten ...... 9 2.2 Grundstücksbeschreibung ...... 10 2.2.1 Lage, Infrastruktur und Verkehrsverhältnisse ...... 10 2.2.2 Flächenwidmung und Bebauung ...... 10 2.2.3 Konfiguration und Topographie ...... 11 2.2.4 Ver- und Entsorgungseinrichtungen ...... 11 2.2.5 Kontamination ...... 11 2.3 Baulichkeiten ...... 12 2.3.1 Wohnhaus ...... 12 2.3.2 Wirtschaftsgebäude ...... 18 2.3.3 Außenanlagen ...... 20 Gutachten – Bewertung ...... 21 3.1 Grundlagen und Methodik ...... 21 3.1.1 Allgemeines und Begriffserklärung ...... 21 3.1.2 Kurzbeschreibung der Wertermittlungsverfahren ...... 22 3.1.3 Wahl des/der Wertermittlungsverfahren/s ...... 28 3.1.4 Ableitung des Verkehrswertes ...... 28 3.1.5 Genauigkeitsanforderungen und Hinweispflicht...... 29 3.2 Ermittlung des Bodenwertes ...... 32 3.3 Ermittlung des Bauwertes der Gebäude ...... 32 3.3.1 Bauwertermittlung des Wohnhaus-Altbaues ...... 32 3.3.2 Bauwertermittlung des Wohnhaus-Neubaues ...... 35 3.3.3 Bauwertermittlung der Wirtschaftsgebäude...... 37 3.3.4 Ermittlung des Bauwertes der Außenanlagen ...... 40 SV Baumeister Fritz Hoffmann 2 3.4 Bewertung des Wohnungsrechtes ...... 40 3.5 Ableitung des Verkehrswertes aus dem Sachwert ...... 41 3.5.1 Ermittlung des Sachwertes der Liegenschaft ...... 41 3.5.2 Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaft ...... 41 3.6 Gesamtzusammenstellung ...... 43 Beilagen ...... 46 4.1 Bewertungsunterlagen ...... 46 4.1.1 Grundbuchsauszug ...... 46 4.1.2 Auszug aus der digitalen Katastralmappe ...... 47 4.1.3 Grundrissplan ...... 49 4.1.4 Kontoaufstellung – Rückstände ...... 50 4.1.5 Fotodokumentation ...... 52

SV Baumeister Fritz Hoffmann 3 ALLGEMEINES

1.1 Allgemeine Angaben

Auftraggeber: Herr Dr. Johannes Kaipel, öffentlicher Notar

Verwendungszweck des Gutachtens: Feststellung des Verkehrswertes der unten genannten Lie- genschaft mit den darauf errichteten Baulichkeiten wegen Verlassenschaft.

Liegenschaft: EZ 178 KG 33045 Pilgersdorf

Liegenschaftsadresse: 7441 Pilgersdorf, Johannesgasse 6

Stichtag: 19.09.2019 (Tag der Besichtigung)

Bebauung: Wohnhaus und Wirtschaftsgebäude

Bewertungsumfang: Grundstück mit Baulichkeiten

Rechte und Lasten: Wohnungsrecht für Frau Anna Zettl (lt. Auskunft Dr. Johannes Kaipel)

1.2 Grundlagen und Unterlagen

Nachfolgende Unterlagen finden für dieses Gutachten Verwendung bzw. wurden im Zuge der Begehung am 19.09.2019 an Ort und Stelle erhoben.

Zur Verfügung gestellte Unterlagen bzw. Grundlagen sowie Internetquellen: 1. Besichtigung und Aufnahme der Liegenschaft mit den darauf befindlichen Ge- bäuden. 2. Grundbuchsauszug vom 18.02.2019. 3. Fotoaufnahmen vom 19.09.2019.

SV Baumeister Fritz Hoffmann 4 4. Einsichtnahme in den Bauakt am örtlichen Bauamt. 5. Kontoblatt betreffend offene Gemeindeabgaben, Stand: 11.09.2019. 6. Plan zur Vergrößerung eines Zimmers und Zubau einer Einfahrt und Kammer, ohne Datum, in Kopie (Niederschrift Bauverhandlung vom 09.06.1954, in Kopie). 7. Baubewilligungsbescheid für Herstellung eines neuen Dachstuhles mit Ziegelde- ckung über 1 Zimmer, 1 Küche und 1 Kammer, vom 08.05.1947, Zl. X-346/1947, in Kopie. 8. Adaptierungsplan zur Erweiterung der Scheune sowie Herstellung einer Trempel- mauer und Neueindeckung, ohne Datum, in Kopie (Baubewilligungsbescheid der Gemeinde Pilgersdorf vom 12.03.1956, in Kopie). 9. Plan zur Erbauung eines Schweinestalles, ohne Datum, in Kopie (Baubewilli- gungsbescheid der Gemeinde Pilgersdorf vom 26.06.1961, in Kopie). 10. Baubewilligungsbescheid zur Errichtung eines Einfamilienhauses, vom 18.03.1975, in Kopie. 11. Baubeschreibung zur Errichtung eines Einfamilienhauses, vom 13.03.1975, in Ko- pie. 12. Mitteilung über ein geringfügiges Bauvorhaben, vom 02.07.2002, inkl. Planunter- lagen, in Kopie. 13. Eigene Vergleichspreissammlungen aufgrund beruflicher Tätigkeit. 14. Unterlagen diverser Fachseminar- und Fortbildungsveranstaltungen. 15. Diverse Fachzeitschriften, wie „Sachverständige“ (Hrsg. Hauptverband der allgemein beeideten gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs) und „Österreichische Zeitschrift für Liegenschaftsbewertung“.

16. AMT DER BURGENLÄNDISCHEN LANDESREGIERUNG, 2019: Geodaten Burgenland: Katas- ter- und Flächenwidmungspläne. (Zugriff: September 2019) https://geodaten.bgld.gv.at/de/kartendienste-fachdaten/oeffentliche- kartendienste.html

17. IMMONET-ZT, 2019: Vergleichswertekarte. (Zugriff: September 2019) http://www.immonetzt.at/karte.aspx

18. STATISTIK AUSTRIA, 2016: Leibrententafel: Barwerte einer lebenslang vorschüssigen Rente vom Betrag 1 nach der Sterbetafel 2010/2012. (Zugriff: März 2016) http://www.statistik.at/web_de/statistiken/menschen_und_gesellschaft/bevoelke rung/sterbetafeln/index.html#index3

19. UMWELTBUNDESAMT, 2019: Verdachtsflächenkataster. (Zugriff: September 2019). http://www.umweltbundesamt.at/umweltsituation/altlasten/vfka/

SV Baumeister Fritz Hoffmann 5 Fachliteratur:

20. BIENERT, S., FUNK, M., (Hrsg.), 2007: Immobilienbewertung Österreich. – ÖVI Im- mobilienakademie Betriebs-GmbH, Wien, 813 S.

21. BUNDESKANZLERAMT - RECHTSINFORMATIONSSYSTEM, 1955: Bewertung von Vermögen- schaften (Bewertungsgesetz – BewG). StF: BGBl. Nr. 148/1955 – idF. BGBl. Nr. 231/1955 (DFB). (Zugriff: Feber 2016) https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gese tzesnummer=10003860

22. BUNDESKANZLERAMT - RECHTSINFORMATIONSSYSTEM, 1992: Liegenschaftsbewertungsge- setz (LBG). StF: BGBl. Nr. 150/1992. (Zugriff: Jänner 2014) http://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Geset zesnummer=10003036

23. HAUPTVERBAND DER ALLGEMEIN BEEIDETEN UND GERICHTLICH ZERTIFIZIERTEN SACHVERSTÄNDIGEN

ÖSTERREICHS, 2017: Empfehlung der Kapitalisierungszinssätze für Liegenschaftsbe- wertungen. – Hauptverband der allgemeinen beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs (Hrsg.), Zeitschrift „Sachverständige“, Heft 2, S. 86.

24. JAUK, A., 2006: Das Grundbuch in der Praxis. Das ABC der Grundbuchsein- tragungen. – LexisNexis Verlag, Wien, 90 S.

25. KLEIBER, W., 2017: Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswer- ten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV. – Bundesanzeiger Verlag GmbH, Köln, 8. Auflage, 3295 S.

26. KRANEWITTER, H., 2017: Liegenschaftsbewertung – Manzsche Verlags- und Universi- tätsbuchhandlung, Wien, 7. Auflage, 390 S.

27. ÖSTERREICHISCHES NORMUNGSINSTITUT, 1997: ÖNORM B 1802 - Liegenschaftsbewer- tung. – Wien, 12 S.

28. ÖSTERREICHISCHES NORMUNGSINSTITUT, 2002: ÖNORM B 1800 – Ermittlung von Flächen und Rauminhalten von Bauwerken. – Wien, 15 S.

29. SCHILLER, J., 2013: Liegenschaftsbewertung: ‚gebundener Bodenwert‘; ‚Gewicht- ung Sachwert zu Ertragswert‘. – Hauptverband der allgemeinen beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs (Hrsg.), Zeitschrift „Sachver- ständige“, Heft 3, S. 135 – 138.

30. SEISER, F. J., KAINZ, F., 2011: Der Wert von Immobilien – Standards und Praxis der Be- wertung. – Seiser + Seiser Immobilien Consulting GmbH, Graz, 1. Auflage, 1260 S.

SV Baumeister Fritz Hoffmann 6 31. SIMON, J., KLEIBER, W, JOERIS, D., SIMON, T., 2004: Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten. – Luchterhand Fachverlag, München, 8. Überarbeitete und erweiterte Auflage, 767 S.

32. WIRTSCHAFTSKAMMER ÖSTERREICH – FACHVERBAND DER IMMOBILIEN- UND VERMÖGENSTREU-

HÄNDER, 2018: Immobilien-Preisspiegel 2018. – WKO Österreich, Wien, 351 S.

1.3 Beilagen

Die Beilagen – Grundbuchsauszug, Auszug aus der digitalen Katastralmappe, Grund- rissplan, Kontoaufstellung bzgl. Rückstände bei der Gemeinde und Fotodokumenta- tion – sind am Ende des Gutachtens angefügt.

1.4 Erklärung des Sachverständigen

Der unterfertigende Sachverständige erklärt, sich fremd zur Partei und gibt, in Erinne- rung an den von ihm abgelegten Sachverständigeneid, das nachstehende – nach bestem Wissen und Gewissen ausgearbeitete – Gutachten ab.

1.5 Abkürzungsverzeichnis

Allgemeine Abkürzungen: EZ Einlagezahl Gst. Nr. Grundstücksnummer KG Katastralgemeinde ÖNORM B ÖNORM der Gruppe „Bauwesen“

Besondere Abkürzungen im Grundbuchsauszug: A-Blatt Gutsbestandsblatt B-Blatt Eigentumsblatt C-Blatt Lastenblatt BA Benützungsart (Nutzung)

SV Baumeister Fritz Hoffmann 7 * nach BA (Nutzung); bedeutet, dass die Fläche des Grundstückes aufgrund von nummerischen Angaben (Koordinaten, Maßzahlen) berechnet wurde G neben der Grundstücksnummer; bedeutet, dass dieses Grundstück im Grenzkataster eingetragen ist LNR Laufende Nummer TZ Tagebuchzahl

(JAUK, 2006: S. 7 – 12)

SV Baumeister Fritz Hoffmann 8 BEFUND – BESCHREIBUNG

2.1 Liegenschaftsbeschreibung

2.1.1 Gutsbestand

Bei der gegenständlichen Liegenschaft handelt es sich um ein, mit einem Wohnhaus und Wirtschaftsgebäuden, bebautes Grundstück.

Im Grundbuch ist unter der EZ 178 der KG 33045 Pilgersdorf mit der Adresse 7441 Pil- gersdorf, Johannesgasse 6 folgendes Grundstück eingetragen.

Gst.-Nr. BA (Nutzung) Fläche Gst.-Adresse

147 Gst.-Fläche 754 m²

Bauflächen (Gebäude) 375 m²

Gärten (Gärten) 379 m² Johannesgasse 6

Tab. 1: Grundstück der Liegenschaft

2.1.2 Eigentumsverhältnisse

Liegenschaftseigentümer ist, laut Angaben von Herrn Dr. Johannes Kaipel, Herr Jo- hann Knar (geb. 09.05.1956) zur Gänze, weshalb kein Hälfte-Anteil berechnet wird.

2.1.3 Rechte und Lasten

Im C-Blatt des Grundbuchsauszuges sind keine bewertungsrelevanten Rechte und Lasten eingetragen. Jedoch besteht laut Angaben des Gerichtskommissärs Herrn Dr. Johannes Kaipel ein Wohnungsrecht für die im Haus lebende Tante Frau Anna Zettl, welches auftragsge- mäß in Kapitel 3.4 bewertet wird.

SV Baumeister Fritz Hoffmann 9 Laut Kontoaufstellung der Gemeinde Pilgersdorf vom 11.09.2019 (siehe Beilagen – Kapitel 4.1.4) waren zum Zeitpunkt der Befundaufnahme unverbücherte dingliche Lasten, wie Wassergrundgebühr, Grundsteuer B, Kanalbenützungsgebühr, Wasserbe- zugsgebühr, Friedhof Abrechnung, seit 30.06.2017 die gegenständliche Liegenschaft betreffend in Höhe von insgesamt € 1.414,91 offen.

Hinweis: Im Fall einer Veräußerung der Liegenschaft wird dem Käufer empfohlen zusätzliche Erhebungen betreffend möglicher dinglicher offenen Forderungen (wie z B. Abga- ben und Gebühren) oder eventuell nicht grundbücherlich sichergestellter Darle- hen/Hypotheken durchzuführen.

2.2 Grundstücksbeschreibung

2.2.1 Lage, Infrastruktur und Verkehrsverhältnisse

Das Grundstück mit den darauf befindlichen Gebäuden liegt im Ortszentrum von Pilgersdorf – Ortsried. Das Ortszentrum ist zu Fuß in wenigen Minuten erreichbar. Der Bezirksvorort Oberpullendorf befindet sich in ca. 20 km Entfernung und ist mit dem Auto in ca. 20 min erreichbar.

Die Infrastruktur in Pilgersdorf ist als gut zu bezeichnen. Nahversorger und Gaststätten, Gewerbebetriebe, eine Volksschule und ein Kindergarten sowie ein Praktischer Arzt sind vorhanden. Ein Anschluss an öffentliche Verkehrsverbindungen (Bus) ist ebenfalls eingerichtet.

Die Liegenschaft ist verkehrsmäßig voll aufgeschlossen. Die Zufahrt erfolgt über die asphaltierte Johannesgasse. Der Vorplatz ist begrünt.

2.2.2 Flächenwidmung und Bebauung

Das Grundstück ist im Flächenwidmungsplan der Gemeinde Pilgersdorf als Bauland - Gemischtes Baugebiet ausgewiesen und wird derzeit für Wohnzwecke genutzt. Das Grundstück Nr. 147 ist mit einem Wohnhaus und Wirtschaftsgebäuden bebaut.

SV Baumeister Fritz Hoffmann 10 2.2.3 Konfiguration und Topographie

Die Grundrissform kann als annähernd dreieckig bezeichnet werden. Das Grundstück ist eben.

2.2.4 Ver- und Entsorgungseinrichtungen

Die Liegenschaft ist an das öffentliche Wasserversorgungsnetz angeschlossen. Die Fä- kal- und Schmutzwasserentsorgung erfolgt über den öffentlichen Kanal. Eine Strom- versorgung ist vorhanden.

2.2.5 Kontamination

Bei der Befundaufnahme am 19.09.2019 wurden keine Hinweise, die auf eine Boden- kontaminierung und Altlasten auf der gegenständlichen Liegenschaft schließen las- sen, festgestellt. Bodenuntersuchungen wegen eventueller Kontaminierungen wurden nicht beauftragt und nicht durchgeführt. Die Bewertung der Liegenschaft wird unter der Annahme, dass das Grundstück kontaminations- und altlastenfrei ist, vorgenommen.

Das Umweltbundesamt führt für das österreichische Bundesgebiet einen Altlastenat- las und Verdachtsflächenkataster. Eine Grundstücksabfrage im digitalen Verdachts- flächenkataster im September 2019 ergab für das gegenständliche Grundstück we- der einen Eintrag im Altlastenatlas noch im Verdachtsflächenkataster (siehe Abbil- dung 1).

Abb. 1: Auszug der Grundstücksabfrage im Verdachtsflächenkataster

SV Baumeister Fritz Hoffmann 11 2.3 Baulichkeiten

2.3.1 Wohnhaus

2.3.1.1 Lage und Kurzbeschreibung

Das Wohnhaus ist direkt an der südlichen Grundstücksgrenze von Grundstück Nr. 147 in massiver Bauweise und harter Deckung errichtet. Die Grundrissform des Gebäudes ist L-förmig. Das Objekt ist nicht unterkellert und besteht aus Erd- und Obergeschoß. Das Obergeschoß ist über das Stiegenhaus erreichbar.

Bei der zuständigen Baubehörde liegt ein Bauakt auf. Laut vorliegenden Unterlagen wurde das ursprüngliche Gebäude (Wohnhaus-Altbau) vermutlich um 1940 an der südöstlichen Grundstücksgrenze errichtet. Der Dachstuhl wurde laut Baubewilli- gungsbescheid im Jahr 1947 erneuert. Im Jahr 1951 wurde der Wohnhaus-Altbau um eine Kammer vergrößert. Laut Bauakt wurde die Erweiterung bzw. Aufstockung des Wohnhauses im Jahr 1975 bewilligt (Wohnhaus-Neubau). Im Jahr 2002 wurde die Erneuerung der Fassade, Fens- ter und Heizung bei der Baubehörde angezeigt. Die Raumaufteilung laut vorliegen- der Planunterlagen aus dem Jahr 2002 entspricht nicht den tatsächlichen Gegeben- heiten. Die Garage und das Brennstofflager im Erdgeschoß sind nicht durch eine Wand getrennt, sondern bilden einen großen Raum. Im Obergeschoß wurden der Balkon und das angrenzende Zimmer nicht hergestellt, wodurch sich die Durchfahrt verkürzt hat. Weiters ist zusätzlich ein Abstellraum hergestellt.

Der Zugang zur Liegenschaft befindet sich an der Südseite des Wohngebäudes über ein Aluminiumeinfahrtstor mit Drahtglasfüllung und Gehtür. Die Durchfahrt ist betoniert und die Wände sind mit Vollwärmeschutz und Silikatputz hergestellt. Das Stie- genhaus ist im Einfahrtsbereich an der linken Seite über ein Kunststofftürblatt mit Or- namentglaslichten erreichbar. Die Garage ist ebenfalls straßenseitig über ein doppel- flügeliges Aluminiumeinfahrtstor mit Drahtglasfüllungen erreichbar.

SV Baumeister Fritz Hoffmann 12 2.3.1.2 Maße des Gebäudes

Die Maße des Wohnhauses – für die Berechnung der Flächen und Kubaturen – wurden den vorhandenen Planunterlagen entnommen und stichprobenartig einer Prü- fung unterzogen.

2.3.1.3 Technische Beschreibung des Gebäudes (Bauausführung – Wohnhaus- Neubau)

Fundament: Stampfbetonstreifenfundament, nach statischen Erfordernissen hergestellt.

Erdgeschoßmauerwerk: Betonziegelmauerwerk, den Verarbeitungsrichtlinien entsprechend hergestellt.

Decke über Erdgeschoß: Betonfertigteildecke, nach statischen Erfordernissen hergestellt.

Obergeschoßmauerwerk: Hohlblockziegelmauerwerk, den Verarbeitungsrichtlinien entsprechend hergestellt.

Decke über Obergeschoß: Ziegelfertigteildecke, nach statischen Erfordernissen hergestellt.

Dachkonstruktion: Zimmermannsmäßig gefertigter Dachstuhl mit Welleternitplattendeckung; Spengler- arbeiten: Eisenblech verzinkt; Kamin: gemauert.

Fassade: Fassade: Vollwärmeschutz mit Silikatabrieb; Sockel: Vollwärmeschutz mit Silikatabrieb.

Stiegen: Stufen im Eingangsbereich: Metallstiege mit drei Stufen und Metallgeländer.

SV Baumeister Fritz Hoffmann 13 Stiege EG – OG: Stufen mit Natursteinplattenbelag, Holzgeländer auf Metallkonstruk- tion, Holzhandlauf.

Fenster/Belichtung/Sonnenschutz: Doppelflügelige Kunststoffisolierglasfenster, außen angebrachte Minirollladen, Fens- terbänke innen: Werzalith, Sohlbänke: Aluminiumblech gekantet.

Türen: Eingangstür: Kunststofftürblatt mit Ornamentglaslichten. Innentüren: Holzumfassungszargen bzw. Holzpfostenstöcke verkleidet mit Anstrich, beschichtete Türblätter, mit/ohne Verglasung.

Wand- und Deckenoberflächen: Die Wände sind mit Grob- und Feinverputz und Malerei versehen. In der Küche ist ein Fliesenschild angebracht. Das Badezimmer und das WC sind teilweise verfliest. Die Decken sind gemalen.

Fußböden: Die Fußböden sind mit Naturstein, Fliesen, PVC, Parkett und Teppich belegt.

Heizung: Das gesamte Gebäude wird mit E-Konvektoren beheizt. In einigen Räumen sind zu- sätzlich Holzöfen vorhanden. In der Küche befindet sich ebenfalls ein Zusatzherd.

Sanitärinstallationen: Im Obergeschoß befinden sich ein Badezimmer mit Badewanne und ein separates WC vorhanden. Die Warmwasserbereitung für das Gebäude erfolgt über E-Boiler.

Abwasserbeseitigung: Das Abwasser wird in das öffentliche Kanalnetz eingeleitet.

Sonstiges: Es ist ein durchschnittlicher Wohnkomfort im Wohnhaus-Neubau vorhanden. Eine SAT-Anlage ist vorhanden.

SV Baumeister Fritz Hoffmann 14 2.3.1.4 Bau- und Erhaltungszustand

Der Bau- und Erhaltungszustand des Wohnhaus-Altbaues ist – in Anlehnung an die

Zustandswertminderung nach HEIDECK (siehe Tabelle 4) – als noch genügend zu bezeichnen. In den Räumlichkeiten des Altbaues sind massive Schäden an Wänden und Boden augenscheinlich erkennbar. Der Bau- und Erhaltungszustand des Wohnhaus-Neubaues ist als noch befriedigend zu bezeichnen. Im Stiegenhaus sind Feuchteschäden und teilweise Schimmelbeauf- schlagung an den Wänden und im Deckenbereich augenscheinlich erkennbar. Im gesamten Wohnhaus ist ein umfassender, flächendeckender Sanierungs- und Re- novierungsbedarf gegeben.

2.3.1.5 Raumaufteilung und Nutzung

Die Bezeichnung der Räumlichkeiten erfolgt nach dem Einreichplan bzw. nach den tatsächlichen Gegebenheiten. Erdgeschoß: Garage und Brennstofflager, Heizraum, Stiegenhaus, Zimmer. Obergeschoß: Vorraum, Badezimmer, WC, Abstellraum, Küche, zwei Zimmer, Wohn- zimmer. Die Räumlichkeiten werden durch Frau Anna Zettl (Tante des Verstorbenen Herrn Jo- hann Knar) und deren Pflegekraft genutzt.

2.3.1.6 Räumlichkeiten und deren Ausstattung

ERDGESCHOSS

Stiegenhaus: Eingangstür: Kunststofftürblatt mit Ornamentglaslichten. Bodenbelag: Natursteinplatten; Wände und Stiegenuntersicht gemalen. Ausstattung: Zählerkasten.

Heizraum: Metallumfassungszarge mit Anstrich, beschichtetes Türblatt; Bodenbelag: Fliesen; Wände und Decke gemalen; Metallfenster mit Ornamentverglasung.

SV Baumeister Fritz Hoffmann 15 Ausstattung: Heißwasserspeicher (ca. 200 l).

Garage und Brennstofflager: Z-Zarge, T30-Türblatt, drei Differenzstufen aus Metall und mit Geländer; Bodenbelag: U-Beton verrieben; Wände und Decke gemalen; zwei Metallfenster mit Ornament- verglasung; Metallfenster mit Drahtglasfüllung. Ausfahrtstor: Doppelflügeliges Metalltor mit Drahtglasfüllung.

Küche – Altbau: (Zugang hofseitig) Holztür mit Glaslichten; Brettboden; Wände und Decke gemalen; doppelflügeliges Holzkastenstockfenster mit Sprossenteilung.

Zimmer – Altbau: (hofseitig) Holzpfostenstock verkleidet, Vollholztürblatt mit Sikken; Bodenbelag: Schiffboden; Wände und Decke gemalen; zwei doppelflügelige Holzkastenstockfenster mit Spros- senteilung und außen angebrachten Fensterläden.

Zimmer – Altbau: (straßenseitig) Holzpfostenstock verkleidet, Vollholztürblatt mit Sikken; Bodenbelag: Schiffboden; Wände und Decke gemalen; doppelflügeliges Kunststoffisolierglasfenster, außen angebrachte Minirollladen, Fensterbank innen: Werzalith, Sohlbank: Aluminium gekantet.

Stiegenaufgang in das Obergeschoß über Stiegenhaus: Stufen mit Natursteinplattenbelag, Holzgeländer auf Metallkonstruktion und Holz- handlauf; Podest mit Natursteinplattenbelag; großflächiges Fenster mit Industriever- glasung.

OBERGESCHOSS

Vorraum: Bodenbelag: Natursteinplattenbelag; Wände und Decke gemalen; dreiflügeliges Kunststoffisolierglasfenster mit Sprossenteilung, Fensterbank innen: Werzalith, Sohl- bank: Aluminium gekantet. SV Baumeister Fritz Hoffmann 16 Ausstattung: E-Konvektor.

Badezimmer: Holzpfostenstock verkleidet mit Anstrich, beschichtetes Türblatt; Bodenbelag: Fliesen; Wände ca. 2,00 m hoch verfliest, restliche Wand- und Deckenflächen gemalen; Kunststoffisolierglasfenster, Fensterbank innen: Werzalith. Ausstattung: E-Konvektor, Handwaschbecken mit Armatur, Badewanne mit Arma- tur und Spritzschutz, E-Speicher (ca. 150 l), Mella-Kamin (außer Be- trieb).

WC: Holzpfostenstock verkleidet mit Anstrich, beschichtetes Türblatt; Bodenbelag: Fliesen; Wände ca. 1,50 m hoch verfliest, restliche Wand- und Deckenflächen gemalen; Kunststoffisolierglasfenster, Fensterbank innen: Werzalith. Ausstattung: E-Konvektor, WC-Muschel mit Spülkasten.

Abstellraum: (nicht im Plan) Holzpfostenstock verkleidet mit Anstrich, beschichtetes Türblatt; Bodenbelag: PVC; Wände und Decke verputzt; zwei Kunststoffisolierglasfenster, Fensterbänke innen: Werzalith. Ausstattung: E-Konvektor.

Küche: Holzpfostenstock verkleidet mit Anstrich, Holztürblatt mit Ornamentglaslichte; Boden- belag: PVC; Wände gemalen, im Essbereich teilweise vertäfelt, im Kochbereich verfliest; Decke gemalen; doppelflügeliges Kunststoffisolierglasfenster, außen angebrachte Minirollladen, Fensterbank innen: Werzalith, Sohlbank: Aluminium gekantet. Ausstattung: E-Konvektor, L-förmige Küche mit Ober- und Unterkästen, Zusatzherd, E-Herd mit Kochplatten, Niro-Doppelspülbecken mit Armatur.

Zimmer 1: Holzpfostenstock verkleidet mit Anstrich, beschichtetes Türblatt; Bodenbelag: Parkett; Wände und Decke gemalen; doppelflügeliges Kunststoffisolierglasfenster, außen angebrachte Minirollladen, Fensterbank innen: Werzalith, Sohlbank: Aluminium gekantet. Ausstattung: E-Konvektor. SV Baumeister Fritz Hoffmann 17 Zimmer 2: Holzpfostenstock verkleidet mit Anstrich, beschichtetes Türblatt; Bodenbelag: Tep- pich; Wände und Decke gemalen; doppelflügeliges Kunststoffisolierglasfenster, au- ßen angebrachte Minirollladen, Fensterbank innen: Werzalith, Sohlbank: Aluminium gekantet. Ausstattung: E-Konvektor.

Wohnzimmer: Holzpfostenstock verkleidet mit Anstrich, beschichtetes Türblatt; Bodenbelag: Tep- pich; Wände und Decke gemalen; doppelflügeliges Kunststoffisolierglasfenster, Fens- terbank innen: Werzalith, Sohlbank: Aluminium gekantet. Ausstattung: zwei E-Konvektoren, Holzofen.

Stiegenaufgang in den Dachboden: Holzpfostenstock verkleidet mit Anstrich, beschichtetes Türblatt; Betonstufen verrieben.

Dachboden: Keine Dämmung und Unterdach vorhanden; Dachflächenfenster vorhanden; Knie- stock unverputzt.

2.3.2 Wirtschaftsgebäude

2.3.2.1 Lage und Kurzbeschreibung

Weiters sind auf der Liegenschaft Wirtschaftsgebäude – Stall, Stadl und Schweinestall – errichtet.

Das Stallgebäude ist an der Nordseite des Wohnhauses an der östlichen Grund- stücksgrenze von Grundstück Nr. 147 in massiver Bauweise und harter Deckung (Be- tonziegel) angebaut. Die Grundrissform ist rechteckig. Das Objekt ist nicht unterkellert und besteht aus einem Erdgeschoß. Der Stall wurde vermutlich, wie der Wohnhaus- Altbau, um 1940 errichtet. Im Stallgebäude befinden sich zwei Räume – Kammer und

SV Baumeister Fritz Hoffmann 18 Stall. Der Zugang erfolgt über Brettholztüren und der Boden ist mit U-Beton hergestellt. Die Wände sind gemalen. In der Kammer ist eine Tramdecke und im Stall eine Ton- nengewölbedecke vorhanden. Weiters ist im Stall ein Fenster eingebaut.

Der Stadl ist in massiver Bauweise mit harter Deckung (Betonziegel) an der Nordseite des Stallgebäudes angebaut. Der Stadl ist über ein großflächiges Holztor zugänglich. An der Rückseite ist ebenfalls ein großflächiges Holztor vorhanden. Das Ausfahrtstor war verschlossen. Im Stadl ist ein Lehmboden vorhanden. Der Stadl wurde laut Bau- akt im Jahr 1956 errichtet.

Der ehemalige Schweinestall ist im westlichen Bereich von Grundstück Nr. 147 in massiver Bauweise und harter Deckung (Dachziegel) errichtet. Die Grundrissform des Gebäudes ist L-förmig. Das Objekt ist nicht unterkellert und besteht aus einem Erdge- schoß. Laut Bauakt wurde der Schweinestall im Jahr 1961 errichtet. Der Zugang erfolgt über Holztüren und es sind Fenster eingebaut. Der Boden ist mit Ziegeln belegt bzw. betoniert. Die Wände sind gemalen. Es ist eine Holztramdecke mit Brettverscha- lung vorhanden.

2.3.2.2 Maße der Gebäude

Die Maße der Wirtschaftsgebäude – für die Berechnung der Flächen und Kubaturen – wurden teilweise den vorhandenen Planunterlagen entnommen und stichprobenartig einer Prüfung unterzogen sowie händisch vor Ort aufgenommen.

2.3.2.3 Bau- und Erhaltungszustand

Der Bau- und Erhaltungszustand der Wirtschaftsgebäude ist – in Anlehnung an die

Zustandswertminderung nach HEIDECK (siehe Tabelle 4) – als genügend zu bezeichnen. Es ist ein umfassender, flächendeckender Sanierungs- und Renovierungsbedarf gegeben. An den Wänden bzw. Fassade sind Putzschäden augenscheinlich erkennbar.

SV Baumeister Fritz Hoffmann 19 2.3.3 Außenanlagen

2.3.3.1 Freiflächen und Einfriedung

Die Einfahrt ist betoniert und der Hof ist begrünt. Westlich des Wohnhauses ist ein be- grünter Garten mit Maschendrahtzaun vorhanden. Das Wohnhaus mit Wirtschafts- gebäude und Stadl sind an der südlichen und östlichen Grundstücksgrenze hergestellt.

2.3.3.2 Bau- und Erhaltungszustand

Der Bau- und Erhaltungszustand der Außenanlagen ist als genügend zu bezeichnen.

SV Baumeister Fritz Hoffmann 20 GUTACHTEN – BEWERTUNG

3.1 Grundlagen und Methodik

3.1.1 Allgemeines und Begriffserklärung

Die nachstehende Bewertung basiert auf dem Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG, BGBl. Nr. 150/1992), dass zur Bewertung von Liegenschaften, Liegenschaftsanteilen und Superädifikaten sowie den damit verbundenen Rechten und Lasten herangezogen wird. Für die Bewertung einer Liegenschaft stehen dem Sachverständigen ver- schiedene Wertermittlungsverfahren zur Auswahl. Im LBG werden derzeit folgende drei, wissenschaftlich anerkannten, Verfahren angeführt: • Vergleichswertverfahren (§ 4) • Ertragswertverfahren (§ 5) • Sachwertverfahren (§ 6)

(KRANEWITTER, 2017: S. 4)

Das Ziel einer Liegenschaftsbewertung ist es einen Verkehrswert zu ermitteln, das heißt jenen Preis, „der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann“ (LBG § 2 Abs. 2). Alle preisbeeinflussen- den tatsächlichen Eigenschaften, rechtliche und wirtschaftliche Gegebenheiten sowie die besondere Beschaffenheit der Liegenschaft sind zu berücksichtigen. Beson- dere Vorlieben und ideelle Wertzumessungen einzelner Personen bleiben unberück- sichtigt. (LBG § 2 Abs. 3)

Die Bewertung der Liegenschaft basiert auf dem zuvor angeführten LBG und der ÖNORM B 1802 unter Beachtung aller im Befund getroffenen Feststellungen. Es ist zu prüfen welche Bewertungsmethode für das jeweilige Objekt zielführend ist bzw. ob gegebenenfalls mehrere Verfahren anzuwenden sind. Der Verkehrswert wird aus dem Ergebnis des/der gewählten Verfahren/s abgeleitet, wobei der errechnete Be- trag unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am Realitätenmarkt – in Hinblick auf die Orts- und Wertverhältnisse am Bewertungsstichtag – kritisch zu betrachten und allenfalls zu korrigieren ist. (ÖNORM B 1802, Pkt. 5.1)

SV Baumeister Fritz Hoffmann 21 3.1.2 Kurzbeschreibung der Wertermittlungsverfahren

3.1.2.1 Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist die einfachste und marktkonformste Wertermittlungs- methode, wenn eine ausreichend große Anzahl von geeigneten Vergleichspreisen zur Verfügung steht und hat somit den Vorteil, dass das Gutachten aufgrund der Ver- gleichspreise nachvollziehbarer ist (KRANEWITTER, 2017: S. 61).

ANWENDUNGSGEBIET

Das Vergleichswertverfahren wird insbesondere zur Ermittlung des Verkehrswertes von unbebauten Grundstücken, zur Ermittlung des Bodenwertes im Sachwertverfahren und im Ertragswertverfahren sowie zur Ermittlung des Verkehrswertes von Eigentums- wohnungen, Tiefgaragenplätzen, Garagen, Kfz-Stellplätzen verwendet. Für bebaute Liegenschaften ist das Vergleichswertverfahren aufgrund der umfangreichen wert- bestimmenden Merkmale weniger gut geeignet. (KRANEWITTER, 2017: S. 61).

VERFAHRENSABLAUF

Definitionsgemäß wird im Vergleichswertverfahren „der Wert der Sache durch Ver- gleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen ermittelt“. „Ver- gleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Um- stände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Bei Bestehen von abweichenden Eigenschaften der Sache und geänderten Marktverhältnissen ist der Wert, unter Berücksichtigung des Einflussausmaßes, durch Zu- und Abschläge anzupassen.“ (LBG § 4 Abs. 1)

Entscheidend für den Vergleich der Kaufpreise ist Weiters, dass sie „im redlichen Ge- schäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden“ (LBG § 4 Abs. 2).

SV Baumeister Fritz Hoffmann 22 Besonderheiten bei der Verkehrswertermittlung von Grundstücken Beim Vergleich von Bodenpreisen ist darauf zu achten, dass die Grundkäufe nur jene Bewertungsflächen betreffen, die hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Faktoren weitgehend übereinstimmen. Die Wertbestimmungsmerkmale für unbebaute Grund- stücke sind z. B. die Lage, der Entwicklungszustand (Grünland, Bauerwartungsland, …), der Erschließungsgrad, die Bodenbeschaffenheit, die Grundstücksgröße und -gestaltung, wertbeeinflussende Rechte und Lasten etc. Bei bebauten Liegenschaf- ten sind zusätzliche Merkmale wie die Gebäudeart, das Baujahr, die Bauweise und -gestaltung, die Größe und Ausstattung, der bauliche Zustand, usw. relevant.

(KRANEWITTER, 2017: S. 62)

Eine digitale Sammlung in Österreich getätigter Liegenschaftstransaktionen wurde von ZT Datenforum erstellt und wird laufend aktualisiert. Über die Internetplattform immoNetZT ist unter Berücksichtigung örtlicher, zeitlicher sowie formaler Aspekte eine unkomplizierte Abfrage von Vergleichsdaten möglich.

3.1.2.2 Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt grundsätzlich bei bebauten Grundstücken zur An- wendung, die primär zur wirtschaftlichen Nutzung (Vermietung und Verpachtung) bestimmt sind oder dafür verwendet werden können (BIENERT und FUNK, 2007: S. 327). Es ist jedoch anzumerken, dass dieses Verfahren auch zur Bewertung von eigengenutzten Liegenschaften mit potenziellen Ertragserlösen bei Fremdnutzung herangezogen wird (KRANEWITTER, 2017: S. 89).

ANWENDUNGSGEBIET

Typische Anwendungsgebiete des Ertragswertverfahrens sind Mehrwohnungshäuser, Büro- und Geschäftsgebäude sowie Gewerbe- und Industriegebäude, da hier der

Ertragswert üblicherweise höher ist als der Sachwert (KRANEWITTER, 2017: S. 89).

SV Baumeister Fritz Hoffmann 23 VERFAHRENSABLAUF

Laut LBG § 5 Abs. 1 wird im Ertragswertverfahren „der Wert der Sache durch Kapitali- sierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielten Reinertrag zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nut- zungsdauer der Sache ermittelt“. Auszugehen ist von jenen Erträgen, „die aus der Be- wirtschaftung der Sache tatsächlich erzielt wurden (Rohertrag). Der Reinertrag errechnet sich durch Abzug des tatsächlichen Aufwands für Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung der Sache (Bewirtschaftungsaufwand) und der Abschreibung vom Rohertrag.“ (LBG § 5 Abs. 1 und 2)

„Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei Sachen dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung“ (LBG § 5 Abs. 4). Der Kapitalisie- rungszinsfuß ist der gewünschten und am Markt erhältlichen Verzinsung von Mieter- trägnissen anzunähern.

Empfehlung der Kapitalisierungszinssätze Die folgende Tabelle zeigt eine zusammenfassende Empfehlung der Kapitalisier- ungszinssätze für Liegenschaftsbewertungen, die dem SV als Orientierung dienen

(HAUPTVERBAND DER ALLGEMEIN BEEIDETEN UND GERICHTLICH ZERTIFIZIERTEN SACHVERSTÄNDIGEN ÖS-

TERREICHS, 2017: S. 86).

Lage Liegenschaftsart hochwertig sehr gut gut mäßig

Wohnliegenschaft 1,0 – 3,0 % 2,0 – 4,0 % 3,0 – 5,0 % 3,5 – 5,5 % Büroliegenschaft 3,0 – 5,5 % 4,0 – 6,0 % 4,5 – 6,5 % 5,0 – 7,0 % Geschäftsliegenschaft 4,0 – 6,0 % 4,5 – 6,5 % 5,0 – 7,0 % 5,5 – 7,5 % Einkaufszentrum, Supermarkt 4,5 – 7,5 % 5,0 – 8,0 % 5,5 – 8,5 % 6,0 – 9,0 % Gewerblich genutzte Liegenschaft 5,0 – 8,0 % 5,5 – 8,5 % 6,0 – 9,0 % 6,5 – 9,5 % Industrieliegenschaft 5,0 – 9,0 % 5,5 – 9,5 % 6,0 – 10,0 % 6,5 – 10,5 % Landwirtschaftliche Liegenschaften 1,5 – 3,5 % Forstwirtschaftliche Liegenschaften 1,0 – 3,0 %

Tab. 2: Empfehlung der Kapitalisierungszinssätze

Der ausgewiesene Zinssatz entspricht somit der am Immobilienmarkt üblichen Verzin- sung. Dieser wird vom SV aufgrund seines Fachwissens, der ständigen Marktbeob- achtung und der oben angeführten Empfehlung festgesetzt.

SV Baumeister Fritz Hoffmann 24 3.1.2.3 Sachwertverfahren

Definitionsgemäß wird im Sachwertverfahren „der Wert der Sache durch Zusammen- zählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache ermittelt (Sachwert)“ (LBG § 6 Abs. 1).

ANWENDUNGSGEBIET

Das Sachwertverfahren wird primär zur Bewertung von eigengenutzten Wohnhäusern (Ein- und Zweifamilienhäuser) angewendet. Außerdem ist es zur Wertermittlung von Objekten geeignet, „bei denen nicht die mögliche Rendite aus Mieteinnahmen maßgeblich ist, sondern die Eigennutzung (…) entscheidend ist“. (SCHILLER, 2013: S. 137)

VERFAHRENSABLAUF

„Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufprei- sen vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften zu ermitteln“ (LBG § 6 Abs. 2).

Die Ermittlung des Bauwertes erfolgt in drei Stufen durch Ermittlung des Herstellungs- wertes, des Gebäude-Sachwertes und des Bauwertes (Wert der baulichen Anlagen)

(SEISER und KAINZ, 2011: S. 471 – 472).

Unter Herstellungskosten ist die Summe aller jener Beträge zu verstehen, welche für die Errichtung des jeweils zu bewertenden Objekts aufzuwenden sind, wobei die Hö- he der Herstellungskosten insbesondere von Faktoren wie Nutzungsart, Ausführung, Ausstattung, Grundrissanordnung und Konstruktionsart bestimmt wird. Die Grundlage für diese Berechnung bilden die zum Bewertungsstichtag geltenden Lohn- und Mate- rialpreise des Bauhauptgewerbes und der Professionisten. (BIENERT und FUNK, 2007: S. 271)

Der Gebäude-Sachwert ergibt sich durch die technische Wertminderung der Herstel- lungskosten. Die technische Wertminderung umfasst Abschläge wegen Alters (siehe

SV Baumeister Fritz Hoffmann 25 Alterswertminderung) und wegen baulicher Mängel oder Schäden (siehe Zustands- wertminderung). (SEISER und KAINZ, 2011: S. 472)

Der Bauwert leitet sich schlussendlich vom Gebäude-Sachwert durch Berücksichti- gung der sonstigen wertbeeinflussenden Umstände (Zu-/Abschläge), wie wirtschaftliche Wertminderung, Missverhältnis zwischen tatsächlicher und möglicher Nutzung, überdurchschnittlicher Erhaltungszustand und weitere wertbeeinflussende Umstände ab. (SEISER und KAINZ, 2011: S. 492, 560 – 567)

Alterswertminderung Durch die Alterswertminderung soll dem Umstand Rechnung getragen werden, dass das Gebäude altert und abgenutzt wird, weshalb sich der Wert des Gebäudes entsprechend vermindert. Die Alterswertminderung wird von den Herstellungskosten berechnet. Für die Berechnung der Alterswertminderung sind das derzeitige Alter des

Gebäudes und die zu erwartende übliche Gesamtnutzungsdauer nötig. (KRANEWITTER, 2017: S. 80)

Je nach Gebäudeart, -ausstattung und -nutzung sowie Beanspruchung und Instand- haltung des Gebäudes unterscheidet man drei Berechnungsarten – lineare, progres- sive (nach Ross) und parabolische Alterswertminderung – (BIENERT und FUNK, 2011: S. 288 – 289). Die Berechnungsart der Alterswertminderung wird vom SV unter Berück- sichtigung der im Befund erhobenen Feststellungen und seiner Erfahrungswerte festgelegt.

Zustandswertminderung Eine gute Methode zur Bewertung baulicher Mängel und Schäden an Gebäuden, die über den üblichen Verschleiß hinausgehen, ist jene des Bau- und Erhaltungszu- standes nach HEIDECK (SEISER und KAINZ, 2011: S. 556). Diese Methode ermöglicht eine Gesamtbeurteilung bzw. Pauschaleinschätzung eines Objektes in Form einer Beno- tungsskala – unter Berücksichtigung von Faktoren wie Gebäudeart, Lage des Ge- bäudes, Bauzustand und Bauausführung. Darüber hinaus sind durch diese Wertmin- derungsform die Beseitigungskosten für Baumängel sowie Bauschäden berücksichtigt und ersetzt somit die bisherige Berechnung der Wertminderung wegen baulicher

Mängel oder Schäden. (BIENERT und FUNK, 2007: S. 293 – 294, 296).

SV Baumeister Fritz Hoffmann 26 Tabelle 3 zeigt, die zu vergebenden Zustandsnoten (1 bis 5) zur Ermittlung des Zu- standswertes (BIENERT und FUNK, 2007: S. 294).

Zustandsnote Beschreibung nach HEIDECK Heute gültige Beschreibung

1 neu, ohne Reparaturen neuwertig, mängelfrei

normale Unterhaltung normalerhalten, übliche Erhaltungs- 2 geringen Umfanges arbeiten teilweise deutlich reparatur- und 3 reparaturbedürftig instandhaltungsbedürftig umfangreiche Instandsetzungen 4 große Reparaturen erforderlich erforderlich

5 wertlos abbruchreif, wertlos

Tab. 3: Zustandsnoten mit Beschreibung nach HEIDECK

Die Zustandswertminderung wird als Prozentsatz vom Restwert, des um die Altersab- schreibung geminderten gewöhnlichen Herstellungswert, berechnet und in Abzug gebracht (SEISER und KAINZ, 2011: S. 557). Basierend auf der von HEIDECK zu Grunde gelegten Formel und der gewählten Zustandsnote erfolgt die Berechnung der jeweiligen Zustandswertminderung in % (siehe Tabelle 4, Prozentwerte für Zustandsnoten).

Zustands- Abwertungsklasse Prozentwert note 1,00 Neuwertig, mängelfrei 0,00 % 1,25 0,04 % 1,50 Geringfügige Instandhaltungen vornehmen 0,32 % 1,75 1,07 % 2,00 Normal erhalten; übliche Instandhaltung vornehmen 2,40 % 2,25 4,78 % 2,50 Über Instandhaltungen hinausgehende geringere Instandsetzungen 8,09 % 2,75 12,53 % 3,00 Deutliche instandsetzungs- (reparatur-) bedürftig 18,17 % 3,25 25,03 % 3,50 Bedeutende Instandsetzungen (Erneuerungen) erforderlich 33,09 % 3,75 42,28 % 4,00 Umfangreiche Instandsetzungen (Erneuerungen) erforderlich 52,49 % 4,25 63,57 % 4,50 Umfassende Instandsetzungen (Erneuerungen) erforderlich 75,32 % 4,75 87,54 % 5,00 Abbruchreif, wertlos 100,00 %

Tab. 4: Zustandswertminderungsklassen nach HEIDECK mit entsprechenden Prozentwerten

SV Baumeister Fritz Hoffmann 27 3.1.3 Wahl des/der Wertermittlungsverfahren/s

Unter Beachtung des derzeitigen Stands der Wissenschaft und der im redlichen Ge- schäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten wurden vom Sachverständigen folgende Wertermittlungsverfahren ausgewählt.

Zur Ermittlung des Bodenwertes wird das Vergleichswertverfahren herangezogen. Die gegenständliche Liegenschaft ist mit einem Wohnhaus und Wirtschaftsgebäuden bebaut, deren Eigennutzung im Vordergrund steht, weshalb laut Ansicht des Sach- verständigen in diesem Fall das Sachwertverfahren die geeignetste Bewertungsme- thode ist.

3.1.4 Ableitung des Verkehrswertes

3.1.4.1 Ableitung des Verkehrswertes aus dem/den Wertermittlungsverfahren

Der Verkehrswert wird gewöhnlich über die bereits beschriebenen Wertermittlungs- verfahren errechnet, wobei dieser aus dem Ergebnis des/der gewählten Verfahren/s begründet abzuleiten ist. Das heißt, dass der/die ermittelte/n Vergleichs-, Ertrags- und/oder Sachwert/e hinsichtlich der aktuellen Marktverhältnisse einer Prüfung zu unterziehen sind. Es ist zu hinterfragen, ob der/die ermittelten Wert/e aufgrund der Angebots- und Nachfragekonstellation am Wertermittlungsstichtag bei einem Ver- kauf erzielt werden kann/können und ist/sind gegebenenfalls zu korrigieren. (ÖNORM B 1802 Pkt. 5.1; LBG § 7)

Gewichtung Sachwert zu Ertragswert In den derzeit gültigen Bewertungsstandards wurden bisher sowohl der Sach- als auch der Ertragswert berechnet und die Ergebnisse beider Verfahren anschließend gewichtet. Der Sach- und der Ertragswert stellen jedoch Zwischenergebnisse dar, aus denen in der Folge der Verkehrswert unter Berücksichtigung der im redlichen Ge- schäftsverkehr am Immobilienmarkt bestehenden Verhältnisse abzuleiten ist. Den Er- tragswert durch eine Gewichtung mit dem Sachwert nochmals anzupassen, steht nicht im Einklang mit den Vorgaben des LBG und ist demnach nicht fachgerecht bzw. wird nicht (mehr) empfohlen. (SCHILLER, 2013: S. 137 – 138)

SV Baumeister Fritz Hoffmann 28 3.1.4.2 Ermittlung des gemeinen Wertes

Die seit 01.01.2016 geltende Rechtslage schreibt zur Bemessung der Grunderwerbs- steuer die Ermittlung des „gemeinen Wertes“ gemäß Bewertungsgesetz (BewG) vor. Laut Bewertungsgesetz § 10 Abs. 2 wird der gemeine Wert „durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirt- schaftsgutes bei eine Veräußerung zu erzielen wäre“, wobei alle preisbeeinflussen- den Umstände – mit Ausnahme ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse – zu berücksichtigen sind.

Basierend auf den gesetzlichen Definitionen ist festzuhalten, dass der im Gutachten ermittelte Verkehrswert dem gemeinen Wert gemäß § 10 BewG entspricht und keine gesonderte Ermittlung erfolgt.

3.1.5 Genauigkeitsanforderungen und Hinweispflicht

Für die Wertermittlung wurden vom Sachverständigen die erforderlichen Daten und Unterlagen angefordert bzw. von Seiten des Auftraggebers zur Verfügung gestellt. Vom Sachverständigen wird die Vollständigkeit und Richtigkeit dieser Daten und Un- terlagen sowie Auskünfte von Ämtern und an der Befundaufnahme teilgenommenen Personen vorausgesetzt und dementsprechend in die Bewertung vorgenommen.

Die Bewertung der Liegenschaft beinhaltet das/die Grundstück/e und seine Be- standteile sowie das damit in Verbindung stehende Zubehör.

Unter Bestandteile sind alle errichteten Gebäude und die darin eingebaute Gebäu- deausstattung (wie Installationen, Sanitäreinrichtungen, Heizungsanlagen, etc.), Au- ßenanlagen (Einfriedungen, Wege- und Platzbefestigungen, Terrassen, etc.) sowie besondere Betriebseinrichtungen (alle Ver- und Entsorgungseinrichtungen, Aufzüge, Tankanlagen, etc.) zu verstehen. Darüber hinaus zählen alle Rechte und Belastun- gen, die mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbunden sind zu den Bestandtei- len. (SIMON et al, 2004: S. 28)

SV Baumeister Fritz Hoffmann 29 Weiters wird das Zubehör, das mit den Bestandteilen in Verbindung steht, in der Wer- termittlung mitberücksichtigt. Zubehör wird definiert als Sachen, „die – ohne Bestand- teil der Hauptsache zu sein – vom Eigentümer dazu bestimmt sind, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen“ (ÖNORM B 1802, Pkt. 2.5). Dazu zählen z. B.

Einbauküchen, Beleuchtung und Einbauschränke (BIENERT und FUNK, 2007: S. 54).

Die auf der Liegenschaft oder im/in den Gebäude(n) sonst noch vorhandenen Fahr- nisse (Inventar) wurden in der Bewertung nicht berücksichtigt und sind daher im nachfolgend ermittelten Verkehrswert nicht enthalten. „Unter Inventar sind alle be- weglichen Sachen zu subsumieren, die mit dem Objekt in einem räumlichen Zusam- menhang stehen“ (BIENERT und FUNK, 2007: S. 54). Definitionsgemäß sind das Möblie- rungen (freistehende Gegenstände wie Tische, Sessel,…), Gerätschaften und Ma- schinen, Hausrat, lagernde Materialien oder Ähnliches. Es wird darauf hingewiesen, dass die Liegenschaftsbewertung auf einem freige- machten Objekt basiert, das heißt das vorhandenes Inventar entfernt wurde.

Das/die Gebäude wurde/n vom Sachverständigen auftragsgemäß durch äußeren Augenschein anlässlich der Befundaufnahme ohne Zerstörung des Objekts begut- achtet. Weitergehende Untersuchungen und die Überprüfung bautechnischer De- tails waren nicht Gegenstand der Beauftragung und sind nicht durchgeführt worden. Aufgrund der augenscheinlichen Begutachtung können die Qualität der verwende- ten Materialien und seine Verarbeitung daher nicht eingeschätzt werden. Die Fest- stellungen des SV im Rahmen des Bau- und Erhaltungszustandes stellen lediglich eine Gesamtbeurteilung bzw. Pauschaleinschätzung des Objektes basierend auf bloßem äußerem Augenschein des Gebäudes dar und geben somit keine Rückschlüsse auf die zugrunde liegende Konstruktion bzw. das bauliche Gefüge des Gebäudes.

Die technischen Ausstattungen und Einrichtungen sind in der Bewertung des Sach- verständigen nur insofern berücksichtigt, als diese den unmittelbaren Bestandteilen des Gebäudes zuzuordnen sind. Die Funktionsfähigkeit von elektrischen, sanitären und sonstigen Einrichtungen sowie sonstigen Ver- und Entsorgungsleitungen wurde nicht überprüft. Die ordnungsgemäße Funktion wurde bei der Bewertung vorausgesetzt.

Die Nutzfläche wurde aus den vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten bzw. bei Ämtern/Behörden angeforderten Unterlagen übernommen und auf Plausibilität stich- SV Baumeister Fritz Hoffmann 30 probenartig geprüft. Bei Fehlen diesbezüglicher Unterlagen wurden die Maße vom Sachverständigen händisch vor Ort aufgenommen. Die Grundstücksfläche wurde nach dem Grundbuchsstand angenommen.

Bewertungsrelevante bücherliche Rechte und/oder Lasten werden entsprechend dem Grundbuchsstand berücksichtigt.

Ein Energieausweis über das zu bewertende Objekt liegt nicht vor und wurde für die Bewertung auch nicht erstellt. Aus diesem Grund konnten die mit dem Energieaus- weis verbundenen Anforderungen vom Sachverständigen bei der Wertermittlung nicht berücksichtigt werden.

Die Bewertung erfolgt unter der Annahme, dass keine wie immer gearteten Konta- minierungen (siehe Kapitel 2.2.5) vorhanden sind. Es sind auch keine Folgekosten für eine eventuelle Sanierung und Räumung berücksichtigt!

Bei unternehmerisch genutzten Liegenschaften wird die Umsatzsteuer nicht berück- sichtigt. Hingegen ist die Umsatzsteuer bei nicht unternehmerisch genutzten Liegen- schaften (wie im gegenständlichen Bewertungsfall) in der Bewertung enthalten, ohne Rücksichtnahme ob der Erwerber umsatzsteuerpflichtig oder vorsteuerabzugsbe- rechtigt ist.

Flächen- und Raummaße werden auf zwei Dezimalstellen gerundet. Sämtliche Be- träge sind in Euro und werden auf ganze Zahlen gerundet.

SV Baumeister Fritz Hoffmann 31 3.2 Ermittlung des Bodenwertes

Zum Bewertungsstichtag wurden Freigründe in der KG 33045 Pilgersdorf mit € 11,00 bis € 18,00, basierend auf Erfahrungs- und Vergleichswerten (Abfrage bei immoNetZT) sowie Erkundigung beim Gemeindeamt Pilgersdorf, geschätzt. Maßgeblich für den Quadratmeterpreis sind insbesondere die Flächenwidmung bzw. die Bebauungsbe- stimmungen und der Erschließungsgrad, die topographische Lage sowie die Grund- rissform und damit die Nutzungs- bzw. Bebauungsmöglichkeiten.

Der Grundpreis pro Quadratmeter wurde letztlich basierend auf den zuvor genannten Faktoren, Erfahrungs- und Vergleichswerten sowie Erkundigung beim Gemeinde- amt Pilgersdorf unter Beachtung der Marktentwicklung mit € 16,00 festgesetzt.

EZ 178, Gst. Nr. 147, KG 33045 Pilgersdorf Flächenwidmung: Bauland - Gemischtes Baugebiet Grundstücksfläche laut Grundbuchsauszug.

754,00 m² x € 16,00 € 12.064,00

Bodenwert € 12.064,00

3.3 Ermittlung des Bauwertes der Gebäude

Hinweis: Da das Wohnhaus in mehreren Bauetappen (Wohnhaus-Altbau und Wohnhaus- Neubau) errichtet wurde, erfolgt die Bewertung separat für Altbau- und Neubau.

3.3.1 Bauwertermittlung des Wohnhaus-Altbaues

3.3.1.1 Ermittlung des Herstellungswertes

Als Bezugseinheit werden die Brutto-Grundfläche und daraus der Brutto-Rauminhalt basierend auf den zur Verfügung gestellten Unterlagen berechnet. Durch Multiplika- tion des Brutto-Inhaltes mit den Herstellungskosten wird der Herstellungswert berechnet.

SV Baumeister Fritz Hoffmann 32 Die Herstellungskosten (oder Neubaukosten) sind auf Preisbasis zum Bewertungsstich- tag zu ermitteln, wobei ein fiktiver Kostenbetrag, der für die Neuerrichtung der baulichen Anlagen zum Bewertungsstichtag aufgewendet werden müsste, angesetzt wird

(KRANEWITTER, 2017: S. 66).

Brutto-Grundfläche (BGF):

Erdgeschoß: (5,70 m1 x 13,30 m1) = 75,81 m²

Brutto-Rauminhalt (BRI): BGF x Rech. Raumhöhe = Brutto-Rauminhalt

Erdgeschoß: (75,81 m² x 3,20 m1) = 242,59 m³

Berechnung des Herstellungswertes Die Herstellungskosten (HK) werden vor allem nach eigenen Erfahrungswerten durch fortwährende Marktbeobachtung und aufgrund langjähriger Beschäftigung mit dem Bauwesen unter Berücksichtigung technischer und wirtschaftlicher Wertminderungen angesetzt.

Hinweis: Die Herstellungskosten werden in Euro inkl. Umsatzsteuer (Bruttobetrag) angegeben (siehe Kapitel 3.1.5).

BRI €/m³ HK

Erdgeschoß 242,59 m³ x € 375,00 = € 90.971,00

Herstellungswert € 90.971,00

3.3.1.2 Ermittlung des Gebäude-Sachwertes bzw. Bauwertes

Der Gebäude-Sachwert wird durch Abzug der technischen Wertminderung – Alters- wertminderung und Zustandswertminderung – ermittelt. Der um die „sonstigen wert-

SV Baumeister Fritz Hoffmann 33 beeinflussenden Umstände“ geminderte Gebäude-Sachwert ergibt den Bauwert des Gebäudes (siehe Kapitel 3.1.2.3).

Alterswertminderung Da das ursprüngliche Erbauungsdatum nicht bekannt ist und Erneuerungsarbeiten durchgeführt wurden, wurde ein fiktives Baujahr ermittelt. Die Alterswertminderung für den Wohnhaus-Altbau (Baujahr 1945 fiktiv) wird, unter Berücksichtigung des Gebäu- dealters (74 Jahre) und der Gesamtnutzungsdauer (80 Jahre), mit 93,00 % festgelegt.

Zustandswertminderung Unter Berücksichtigung von Gebäudeart, Lage des Gebäudes, Bauzustand und Bau- ausführung wird für den Wohnhaus-Altbau eine Zustandsnote von 4,75 vergeben, dies entspricht laut Tabelle 4 einem Abschlag von 87,54 %.

Sonstige wertbeeinflussende Umstände Als sonstigen wertbeeinflussenden Umstand wird die wirtschaftliche Wertminderung verstanden, wodurch Aspekte wie zeitbedingte, persönliche, zweckbedingte Gestal- tung (auch verlorener Bauaufwand), unorganischer Aufbau der Gebäude, Struktur- änderung, Zweckentfremdung, eingeschränkte Funktionserfüllung, wirtschaftliche Üb- eralterung (Nutzungsmöglichkeit) berücksichtigt werden (SEISER und KAINZ, 2011: S. 561). Weiters werden ungünstige Lageverhältnisse und Beeinträchtigungen durch

Immissionen damit bedacht (KRANEWITTER, 2017: S. 82).

Aufgrund der sonstigen wertbeeinflussenden Umstände wird für den Wohnhaus- Altbau ein Abschlag von 10,00 % angesetzt.

Herstellungswert Wohnhaus-Altbau € 90.971,00 Alterswertminderung (74 Jahre) - 93,00 % - € 84.603,00

€ 6.368,00 Zustandswertminderung (Note 4,75) - 87,54 % - € 5.575,00

Gebäude-Sachwert € 793,00 Sonstige wertbeeinflussende Umstände - 10,00 % - € 79,00

Bauwert Wohnhaus-Altbau € 714,00

SV Baumeister Fritz Hoffmann 34 3.3.2 Bauwertermittlung des Wohnhaus-Neubaues

3.3.2.1 Ermittlung des Herstellungswertes

Die Herstellungskosten (oder Neubaukosten) sind auf Preisbasis zum Bewertungsstich- tag zu ermitteln, wobei ein fiktiver Kostenbetrag, der für die Neuerrichtung der baulichen Anlagen zum Bewertungsstichtag aufgewendet werden müsste, angesetzt wird

(KRANEWITTER, 2017: S. 66).

Brutto-Grundfläche (BGF):

Erdgeschoß: (8,00 m1 x 9,30 m1) = 74,40 m² Durchfahrt: (3,55 m1 x 5,70 m1) = 20,23 m²

Obergeschoß: (17,60 m1 x 9,30 m1) - (3,60 m1 x 9,60 m1) = 129,12 m²

Brutto-Rauminhalt (BRI): BGF x Rech. Raumhöhe = Brutto-Rauminhalt

Erdgeschoß: (74,40 m² x 3,05 m1) = 226,92 m³ Durchfahrt: (20,23 m² x 3,00 m1) = 60,70 m³

Obergeschoß: (129,12 m² x 2,90 m1) = 374,45 m³

SV Baumeister Fritz Hoffmann 35 Hinweis: Die Herstellungskosten werden in Euro inkl. Umsatzsteuer (Bruttobetrag) angegeben (siehe Kapitel 3.1.5).

BRI €/m³ HK

Erdgeschoß 226,92 m³ x € 250,00 = € 56.730,00

EG – Durchfahrt 60,70 m³ x € 100,00 = € 6.070,00

Obergeschoß 374,45 m³ x € 395,00 = € 147.908,00

Herstellungswert € 210.708,00

3.3.2.2 Ermittlung des Gebäude-Sachwertes bzw. Bauwertes

Alterswertminderung Aufgrund der durchgeführten Sanierungs- und Erneuerungsarbeiten wird ein fiktives Baujahr errechnet. Die Alterswertminderung für den Wohnhaus-Neubau (Baujahr 1978) wird unter Berücksichtigung des Gebäudealters (41 Jahre) und der Gesamtnut- zungsdauer (80 Jahre) mit 51,00 % festgelegt.

Zustandswertminderung Unter Berücksichtigung von Gebäudeart, Lage des Gebäudes, Bauzustand und Bau- ausführung wird für den Wohnhaus-Neubau eine Zustandsnote von 3,75 vergeben, dies entspricht laut Tabelle 4 einem Abschlag von 42,28 %.

SV Baumeister Fritz Hoffmann 36 S. 561). Weiters werden ungünstige Lageverhältnisse und Beeinträchtigungen durch

Immissionen damit bedacht (KRANEWITTER, 2017: S. 82).

Aufgrund der sonstigen wertbeeinflussenden Umstände wird für den Wohnhaus- Neubau ein Abschlag von 10,00 % angesetzt.

Herstellungswert Wohnhaus-Neubau € 210.708,00 Alterswertminderung (41 Jahre) - 51,00 % - € 107.461,00

€ 103.247,00 Zustandswertminderung (Note 3,75) - 42,28 % - € 43.653,00

Gebäude-Sachwert € 59.594,00 Sonstige wertbeeinflussende Umstände - 10,00 % - € 5.959,00

Bauwert Wohnhaus-Neubau € 53.635,00

3.3.3 Bauwertermittlung der Wirtschaftsgebäude

3.3.3.1 Ermittlung des Herstellungswertes

(KRANEWITTER, 2017: S. 66).

Brutto-Grundfläche (BGF):

Stallgebäude: (6,10 m1 x 10,00 m1) = 61,00 m²

Stadl: {(10,00 m1 +11,00 m1) x 0,5} 8,00 m1 = 84,00 m²

SV Baumeister Fritz Hoffmann 37 Schweinestall: (9,00 m1 x 3,60 m1) + (5,25 m1 x 3,50 m1) = 50,77 m²

Brutto-Rauminhalt (BRI): BGF x Rech. Raumhöhe = Brutto-Rauminhalt

Stallgebäude: (61,00 m² x 3,20 m1) = 195,20 m³

Stadl: = 84,00 m²

Schweinestall: (50,77 m² x 2,90 m1) = 147,23 m³

Hinweis: Die Herstellungskosten werden in Euro inkl. Umsatzsteuer (Bruttobetrag) angegeben (siehe Kapitel 3.1.5).

BGF bzw. BRI €/m² bzw. m³ HK

Stallgebäude 195,20 m³ x € 205,00 = € 40.016,00

Stadl 84,00 m² x € 395,00 = € 33.180,00

Schweinestall 147,23 m³ x € 215,00 = € 31.654,00

Herstellungswert € 104.850,00

3.3.3.2 Ermittlung des Gebäude-Sachwertes bzw. Bauwertes

Der Gebäude-Sachwert wird durch Abzug der technischen Wertminderung – Alters- wertminderung und Zustandswertminderung – ermittelt. Der um die „sonstigen wertbeeinflussenden Umstände“ geminderte Gebäude-Sachwert ergibt den Bauwert des Gebäudes (siehe Kapitel 3.1.2.3). SV Baumeister Fritz Hoffmann 38 Alterswertminderung Die Alterswertminderung für die Wirtschaftsgebäude (Baujahr 1957 fiktiv) wird unter Berücksichtigung des Gebäudealters (62 Jahre) und der Gesamtnutzungsdauer (80 Jahre) mit 78,00 % festgelegt.

Zustandswertminderung Unter Berücksichtigung von Gebäudeart, Lage des Gebäudes, Bauzustand und Bau- ausführung wird für die Wirtschaftsgebäude eine Zustandsnote von 3,75 vergeben, dies entspricht laut Tabelle 4 einem Abschlag von 42,28 %.

Immissionen damit bedacht (KRANEWITTER, 2017: S. 82).

Es liegen keine sonstigen wertbeeinflussenden Umstände beim gegenständlichen Gebäude vor, weshalb von einer Korrektur des Gebäude-Sachwertes Abstand genommen wird.

Herstellungswert Wirtschaftsgebäude € 104.850,00 Alterswertminderung (62 Jahre) - 78,00 % - € 81.783,00

€ 23.067,00 Zustandswertminderung (Note 3,75) - 42,28 % - € 9.753,00

Gebäude-Sachwert € 13.314,00 Sonstige wertbeeinflussende Umstände - 0,00 % - € 0,00

Bauwert Wirtschaftsgebäude € 13.314,00

SV Baumeister Fritz Hoffmann 39 3.3.4 Ermittlung des Bauwertes der Außenanlagen

Die vorhandenen Außenanlagen (Bodenbefestigungen, Einfriedungen, Gartenan- lage) werden unter Berücksichtigung des jeweiligen Baualters sowie des Bau- und Erhaltungszustandes pauschal, wie nachfolgend, bewertet:

Bauwert Außenanlagen € 2.500,00

3.4 Bewertung des Wohnungsrechtes

Laut Auskunft des Gerichtskommissärs – Herrn Dr. Johannes Kaipel – besteht für die im Haus lebende Tante Frau Anna Zettl, geb. 12.06.1929* *Geburtsdatum lt. Angaben Hr. Ewald Knar ein Wohnungsrecht.

Die monatliche Leistung wird für Frau Anna Zettl mit € 250,00 bewertet.

Alter: 90Jahre (laut Unterlagen)

Anzusetzendes Alter: 91 Jahre

Kapitalisierungszinssatz: 4,00 % (laut Sterbetafel 2010/12 Frauen; Barwert-/Leibrentenfaktor: 4,0190 KRANEWITTER, 2017: S. 339 – 341)

Korrekturfaktor: 0,4648 (SEISER und KAINZ, 2011: S. 1110)

Korrigierter Leibrentenfaktor: 3,5542

Der Wert des Wohnungsrechtes ergibt sich durch Multiplikation der monatlichen Leis- tung mit dem korrigierten Leibrentenfaktor und wird jährlich berechnet.

€ 250,00 x 3,5542 x 12 = € 10.663,00

Wert des Wohnungsrechtes € 10.663,00

Wert des Wohnungsrechtes gerundet € 10.700,00 (In Worten: Euro zehntausendsiebenhundert) SV Baumeister Fritz Hoffmann 40 3.5 Ableitung des Verkehrswertes aus dem Sachwert

3.5.1 Ermittlung des Sachwertes der Liegenschaft

Der Sachwert der Liegenschaft errechnet sich aus Bodenwert, Bauwerte der Gebäu- de und Bauwert der Außenanlagen:

Bodenwert € 12.064,00 Bauwert Wohnhaus-Altbau + € 714,00 Bauwert Wohnhaus-Neubau + € 53.635,00 Bauwert Wirtschaftsgebäude + € 13.314,00 Bauwert Außenanlagen + € 2.500,00

Sachwert der Liegenschaft € 82.227,00

3.5.2 Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaft

„Der Sachwert einer bebauten Liegenschaft stimmt nicht in jedem Fall mit dem Ver- kehrswert überein.“ Sonstige, den Sachwert der Liegenschaft, wertbeeinflussende Umstände (z. B. ungünstige Liegenschaftsgröße, ungünstiger Standort) sind durch Zu- bzw. Abschläge zu berücksichtigen. Ebenso ist auf vorhandene Rechte und Lasten – durch die Ermittlung des Barwertes bzw. durch einen zusätzlichen Abschlag wegen eingeschränkter Verwertbarkeit aus Nutzungsrechten und Ausgedinge – Bedacht zu nehmen. (KRANEWITTER, 2017: S. 83 – 85)

Laut KRANEWITTER, 2017 (S. 126) stellt das Wohnungsrecht eine erhebliche Belastung dar, weshalb die Veräußerbarkeit einer Liegenschaft erschwert werden kann. Auf- grund dessen ist zu prüfen, ob ein zusätzlicher Abschlag – dies gilt vor allem für belas- tete Einfamilienhäuser und kleinere Liegenschaften bzw. Mehrwohnungshäuser – wegen eingeschränkter Verwertbarkeit nötig ist.

Gemäß § 7 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ist „der Wert unter Berücksichti- gung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln“. Aus diesem Grund ist eine Überprüfung des Sachwertes der Liegenschaft hinsichtlich der Marktverhält- nisse, d. h. „ob dieser aufgrund der Angebots- und Nachfragekonstellation am Wer-

SV Baumeister Fritz Hoffmann 41 termittlungsstichtag bei einem Verkauf erzielt werden kann“, durchzuführen. (KRANE-

WITTER, 2017: S. 85)

Es liegen keine zu bewertenden negativ wertbeeinflussenden Umstände vor. Im gegenständlichen Bewertungsfall stimmt der Verkehrswert, insbesondere wegen der Objektart, mit dem errechneten Sachwert nicht überein und wird deshalb zur Anpassung an die Marktlage um 10,00 % nach unten korrigiert. Laut Auskunft des Gerichtskommissärs – Herrn Dr. Johannes Kaipel – besteht für die im Haus lebende Tante Frau Anna Zettl ein Wohnungsrecht, welches in Kapitel 3.4 auf- tragsgemäß bewertet wurde und in Abzug zu bringen ist. Von einer Anpassung wegen eingeschränkter Veräußerbarkeit aufgrund des Wohnungsrechtes wird Abstand genommen.

Sachwert € 82.227,00

Abschlag (wegen Marktanpassung) - 10,00 % - € 8.223,00

Verkehrswert ohne Berücksichtigung € 74.004,00 des Wohnungsrechtes Wert des Wohnungsrechtes – Frau Anna Zettl - € 10.700,00

Verkehrswert mit Berücksichtigung € 63.304,00 des Wohnungsrechtes

Verkehrswert der Liegenschaft ohne Berücksichtigung des Wohnungsrechtes gerundet € 74.000,00 (In Worten: Euro vierundsiebzigtausend)

Verkehrswert der Liegenschaft mit Berücksichtigung des Wohnungsrechtes gerundet € 63.300,00 (In Worten: Euro dreiundsechzigtausenddreihundert)

Hinweis: Die Bewertung der Liegenschaft beinhaltet das Grundstück, die Gebäude und ihre Bestandteile sowie das damit in Verbindung stehende Zubehör (siehe Kapitel 3.1.5), das heißt der Wert der Küche ist im Verkehrswert enthalten und wird daher nicht separat bewertet. Der Verkehrswert entspricht gemäß § 10 BewG dem gemeinen Wert. SV Baumeister Fritz Hoffmann 42 3.6 Gesamtzusammenstellung

Verkehrswert der Liegenschaft ohne Belastung

Der Verkehrswert der Liegenschaft mit der EZ 178, KG 33045 Pilgersdorf in 7441 Pil- gersdorf, Johannesgasse 6 ohne Belastung beträgt zum Bewertungsstichtag 19.09.2019 gerundet:

€ 74.000,00

(In Worten: Euro vierundsiebzigtausend)

Barwert des Wohnungsrechtes

Der Barwert des Wohnungsrechtes auf der Liegenschaft mit der EZ 178, KG 33045 Pil- gersdorf in 7441 Pilgersdorf, Johannesgasse 6 beträgt zum Bewertungsstichtag 19.09.2019 gerundet:

€ 10.700,00

(In Worten: Euro zehntausendsiebenhundert)

Verkehrswert der Liegenschaft unter Berücksichtigung der Belastung

Der Verkehrswert der Liegenschaft mit der EZ 178, KG 33045 Pilgersdorf in 7441 Pil- gersdorf, Johannesgasse 6 unter Berücksichtigung der Belastung beträgt zum Bewer- tungsstichtag 19.09.2019 gerundet:

€ 63.300,00

(In Worten: Euro dreiundsechzigtausenddreihundert)

SV Baumeister Fritz Hoffmann 43 Unverbücherte dingliche Lasten

Laut Kontoaufstellung (siehe Kapitel 4.1.4) der Gemeinde Pilgersdorf vom 11.09.2019 war zum Zeitpunkt der Befundaufnahme ein Betrag von

€ 1.414,91 an unverbücherten dinglichen Lasten (Wassergrundgebühr, Grundsteuer B, Kanal- benützungsgebühr, Wasserbezugsgebühr, Friedhofabrechnung, seit 30.06.2017) offen.

Hinweis: Der Verkehrswert entspricht gemäß § 10 BewG dem gemeinen Wert.

SV Baumeister Fritz Hoffmann 44 Anmerkung

Dieses Gutachten gründet sich auf die erhaltenen Unterlagen und erteilten Infor- mationen, sollten sich diese ändern, behalte ich mir vor auch mein Gutachten zu än- dern.

Angesichts der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, kann das Ergeb- nis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein. Weit- ers verweise ich darauf, dass der ermittelte Verkehrswert nicht notwendigerweise bedeutet, dass ein entsprechender Preis auch bei gleichbleibenden äußeren Umständ- en im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist. (ÖNORM B 1802 Pkt. 3.3)

Dieses Gutachten dient ausschließlich der Verwendung im eingangs erwähnten Ver- fahren des Bezirksgerichtes Oberpullendorf. Jede darüber hinaus gehende Nutzung oder Verwendung im Sinne von §§ 14 bis 18a UrhG, welcher Art auch immer, durch den Auftraggeber oder Dritte bedarf der ausdrücklichen Zustimmung des Verfassers.

Weppersdorf, 24.10.2019

SV Baumeister Fritz Hoffmann 45 BEILAGEN

4.1 Bewertungsunterlagen

4.1.1 Grundbuchsauszug

Abb. 2: Grundbuchsauszug – EZ 178, KG 33045 Pilgersdorf

SV Baumeister Fritz Hoffmann 46 4.1.2 Auszug aus der digitalen Katastralmappe

Abb. 3: Katasterplan – EZ 178, KG 33045 Pilgersdorf

SV Baumeister Fritz Hoffmann 47

Abb. 4: Flächenwidmungsplan – EZ 178, KG 33045 Pilgersdorf

SV Baumeister Fritz Hoffmann 48 4.1.3 Grundrissplan

Abb. 5: Grundriss EG – Raumaufteilung entspricht nicht den tatsächl. Gegebenheiten

Abb. 6: Grundriss OG – Raumaufteilung entspricht nicht den tatsächl. Gegebenheiten

SV Baumeister Fritz Hoffmann 49 4.1.4 Kontoaufstellung – Rückstände

Abb. 7: Kontoaufstellung bzgl. Rückstände – Gemeinde Pilgersdorf (Seite 1)

SV Baumeister Fritz Hoffmann 50

Abb. 8: Kontoaufstellung bzgl. Rückstände – Gemeinde Pilgersdorf (Seite 2)

SV Baumeister Fritz Hoffmann 51 4.1.5 Fotodokumentation

4.1.5.1 Baulichkeiten und Außenanlagen

Abb. 9: Wohnhaus Straßenansicht

Abb. 10: Wohnhaus Ostansicht

Abb. 11: Durchfahrtsbereich mit Wohnhauseingang links

SV Baumeister Fritz Hoffmann 52

Abb. 12: Wohnhauseingang

Abb. 13: Hof mit Schweinestall links, Wohnhaus-Altbau bzw. Stall rechts, Stadl hinten

Abb. 14: Wohnhaus Hofansicht, Eingang Wohnhaus-Altbau links

SV Baumeister Fritz Hoffmann 53

Abb. 15: Wohnhaus Hofansicht

Abb. 16: Wohnhaus Dachboden

Abb. 17: Wohnhaus-Altbau Hofansicht

SV Baumeister Fritz Hoffmann 54

Abb. 18: Stallgebäude Hofansicht

Abb. 19: Stadl Hofansicht

Abb. 20: Stadl Innenansicht

SV Baumeister Fritz Hoffmann 55

Abb. 21: Schweinestall Hofansicht

Abb. 22: Schweinestall Hofansicht

Abb. 23: Schweinestall Innenansicht

SV Baumeister Fritz Hoffmann 56 4.1.5.2 Ausstattung

Abb. 24: Küche – Wohnhaus-Neubau Obergeschoß

Abb. 25: Küche – Wohnhaus-Neubau Obergeschoß

Abb. 26: Küche – Wohnhaus-Neubau Obergeschoß

SV Baumeister Fritz Hoffmann 57

Abb. 27: Badezimmer OG

Abb. 28: Badezimmer OG

Abb. 29: Badezimmer OG

SV Baumeister Fritz Hoffmann 58

Abb. 30: WC OG

Abb. 31: Einzelofenheizung Wohnzimmer

SV Baumeister Fritz Hoffmann 59 4.1.5.3 Augenscheinlich erkennbare Schäden

Abb. 32: Wohnhaus – Stiegenhaus

Abb. 33: Wohnhaus – Stiegenhaus

Abb. 34: Wohnhaus – Zimmer

SV Baumeister Fritz Hoffmann 60

Abb. 35: Wohnhaus-Altbau

Abb. 36: Wohnhaus-Altbau

Abb. 37: Wohnhaus-Altbau

SV Baumeister Fritz Hoffmann 61