Marchés locaux de l’habitat Analyse statistique par zone d’emploi Décembre 2012 Introduction Les travaux présentés dans ce document sont destinés à mieux comprendre le fonctionnement des territoires de vie bas-normands à travers l’analyse de leur marché de l’habitat qui, avec l’activité économique, constitue un des deux principaux piliers du dynamisme du développement territorial. La réflexion s’organise sur deux volets. Le premier fait un état des lieux en matière d’habitat en exa- minant les évolutions récentes de la structure des parcs, des dynamiques démographiques, de la construction neuve, des parcs locatifs social et privé, de leurs clientèles aidées et des situations de concurrence potentielle du parc social avec le parc privé ou l’accession. Le second volet, à voca- tion prospective estime pour les cinq années à venir les besoins en logements, au niveau global et pour le logement locatif social, en fonction des projections démographiques issues des travaux de l’Insee et des évolutions constatées sur les marchés de ces territoires. Cette étude est l’actualisation de celles réalisées en 2002 et 2006. Elle a fait également l’objet d’un partenariat entre la Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement et l’Association Régionale pour l’Habitat Social de Basse-Normandie. Elle s’inscrit dans un contexte de vieillissement de la population combiné avec une augmentation du nombre de ménages. Ce contexte est également marqué par une nécessité de limitation de la consommation d’espace et de meilleure gestion des ressources foncières et par une localisation efficiente de la construction de logements, notamment sociaux. Les principaux objectifs de cette étude sont de : • renforcer la connaissance des marchés locaux de l’habitat ; • établir un diagnostic partagé sur ces marchés et leurs enjeux ; • mettre en cohérence les enjeux des zones d’emploi par rapport à leur marché. Du fait du mode de constitution et de la finalité des différentes sources, celles-ci ne sont pas toujours comparables entre elles mais chacune apporte un éclairage particulier sur les thématiques traitées. Selon leur disponibilité, elles peuvent différer de celles employées lors des précédentes éditions de l’étude. Il a été nécessaire, pour mieux prendre en compte les évolutions récentes en matière d’espaces de vie, de mettre à jour les zonages de référence utilisés jusqu’à présent : les calculs de l’Insee font désormais émerger 15 zones d’emploi qui se substituent ici aux 14 bassins d’emploi (appelés aussi bassins d’habitat) antérieurement retenus. Les périmètres de référence ont donc évolué, avec pour certains des chevauchements sur plusieurs régions. Compte tenu du champ d’application des poli- tiques publiques, l’analyse se concentre sur le seul territoire bas-normand (voir carte page 4). En raison de ces évolutions, il n’a pas toujours été possible de comparer les résultats de cette étude avec ceux de l’édition précédente. La lecture de ce document permet de formaliser et de quantifier des spécificités généralement connues ou pressenties par zone d’emploi. Elle permet d’orienter les politiques publiques et les inter- ventions des opérateurs sur le territoire. 2 Marchés locaux de l’habitat sommaire CArte Des zones D’emploI 4 - Carte régionale le pAtrImoIne 6 - Calvados 38 - Manche 72 - Orne le ConteXte loCAl 9 - Calvados 41 - Manche 75 - Orne les ClIenteles CIBles 15 - Calvados 48 - Manche 81 - Orne l’oFFre loCAtIve 18 - Calvados 52 - Manche 84 - Orne lA DemAnDe en loCAtIF soCIAl et lA tensIon loCAtIve 22 - Calvados 56 - Manche 88 - Orne lA ConCUrrenCe 23 - Calvados 57 - Manche 89 - Orne les estImAtIons normAtIves Des BesoIns AnnUels A 2017 34 - Calvados 68 - Manche 98 - Orne AnneXes CArtoGrApHIQUes Marchés locaux de l’habitat 3 4 Marchés locaux de l’habitat le département de la manche 38 le patrimoine 41 le contexte local le dynamisme démographique la vocation locative la dynamique de l’offre 48 les clientèles cibles Caractéristiques fiscales des foyers les bénéficiaires d’une aide au logement les prestations logement versées par la CAF 52 l’offre locative 56 la demande en locatif social et la tension locative 57 la concurrence la concurrence dans le locatif la concurrence avec l’accession dans l’existant la concurrence avec l’accession dans le neuf 68 estimations normatives des besoins annuels de logements à 2017 Marchés locaux de l’habitat 37 le patrimoine le parc bas-normand continue de croître pour dépasser les 820 000 logements en 2009. l’accrois- sement de la vacance constaté entre 2007 et 2009 contribue à réduire la part des résidences prin- cipales tandis que le poids des résidences secondaires se maintient. en termes de résidences prin- cipales, la manche renforce sa position dans la région, tant en volume qu’en rythme de croissance notamment sur sa façade littorale. les zones de Cherbourg-octeville et saint-lô confortent leur po- sition résidentielle dominante alors que celles de Granville et Coutances sont plus orientées vers la villégiature. la manche a été beaucoup plus dynamique que la région dans la progression de son parc de résidences secondaires. la vacance progresse sur la période récente (entre 2007 et 2009) notamment dans la zone d’emploi d’Avranches où elle devient très significative. Basse- Cherbourg- Logements manche Avranches Coutances Granville saint-lô normandie octeville nombre de logements 1999 741 546 249 207 45 744 100 480 31 831 30 875 37 585 2005 782 481 263 147 48 040 105 120 34 066 33 537 39 678 2009 820 034 277 354 50 621 109 441 36 542 35 716 42 247 Part régionale 2009 100 % 33,8 % 6,2 % 13,3 % 4,5 % 4,4 % 5,2 % evolutions annuelles 1999-2005 en nombre 6 823 2 323 383 773 373 444 349 1999-2005 en % 0,9 0,9 0,8 0,8 1,1 1,4 0,9 2005-2009 en nombre 9 388 3 552 645 1 080 619 545 642 2005-2009 en % 1,2 1,3 1,3 1,0 1,8 1,6 1,6 Part de l'évolution 100 % 37,8 % 6,9 % 11,5 % 6,6 % 5,8 % 6,8 % régionale 2005-2009 Evolution de la moyenne annuelle 37,6 % 52,9 % 68,6 % 39,7 % 66,2 % 22,8 % 84,1 % 1999-2005/2005-2009 Source : Filocom d’après DGFiP En 2009, la Basse-Normandie compte 820 000 à près de 9 400 entre 2005 et 2009 (+ 1,2 % par logements dont plus du tiers dans la Manche an). Dans la Manche, on est passé de 2 300 lo- (277 400, soit 33,8 %). Cette part a légèrement gements par an (+ 0,9 %) à 3 600 (+ 1,3 %) sur les augmenté (+ 0,2 point depuis 2005). Le dépar- mêmes périodes. L’écart est plus important en tement de la Manche accroît son poids puisqu’il raison de la progression de la seconde période contribue à près de 38 % de l’accroissement du qui se situe au-dessus du niveau régional. 33,8 % parc bas-normand sur la période 2005-2009. des logements Les zones de Saint-Lô, Coutances et Avranches La zone d’emploi de Cherbourg-Octeville reste de la région sont sont à l’origine de cette forte progression. Plus la zone prépondérante de la Manche, avec situés dans la d’un logement bas-normand sur dix reste situé près de 1 100 logements supplémentaires par an Manche. La zone dans la zone de Cherbourg-Octeville qui, mal- entre 2005 et 2009, sur les 3 600 dénombrés dans de Cherbourg- Octeville reste gré une très légère diminution entre 2005 et 2009 le département. Cependant, les progressions prépondérante, (- 0,5 point), représente toujours 39 % des loge- sont plus équilibrées sur la dernière période du- même si ments de la Manche. Les autres logements du rant laquelle toutes les zones d’emploi affichent l’accroissement département sont relativement bien répartis sur des rythmes de croissance supérieurs à ceux du parc a été les autres zones d’emploi (de 13 % à 18 % selon de la période précédente. Les zones d’emploi mieux réparti ces les zones). les plus dynamiques ont été Coutances (+ 1,8 dernières années. %), Saint-Lô et Granville (+ 1,6 %). L’évolution de L’accroissement du parc s’est assez fortement la moyenne annuelle de nouveaux logements accéléré sur la dernière période observée. Au entre les deux périodes pour ces zones d’emploi niveau régional, on est passé de 6 800 loge- est très élevée (de + 66 % à + 84 %). ments par an entre 1999 et 2005 (+ 0,9 % par an) 38 Marchés locaux de l’habitat | Manche Basse- Cherbourg- Résidences manche Avranches Coutances Granville saint-lô principales normandie octeville nombre de résidences principales 2005 616 155 210 064 38 850 86 961 24 446 22 747 35 025 2009 638 451 217 806 40 157 89 632 25 810 23 831 36 454 Taux de RP 2009 77,9 % 78,5 % 79,3 % 81,9 % 70,6 % 66,7 % 86,3 % Part des RP régionales 100,0 % 34,1 % 6,3 % 14,1 % 4,0 % 3,7 % 5,7 % 2009 evolutions annuelles 2005-2009 en nombre 5 574 1 936 327 668 341 271 357 2005-2009 en % 3,6 3,7 3,4 3,1 5,6 4,8 4,1 Part de l'évolution 100,0 % 34,7 % 5,9 % 12,0 % 6,1 % 4,9 % 6,4 % régionale 2005-2009 Part des nouveaux 79,9 % 74,9 % 67,5 % 71,8% 85,7 % 75,9 % 87,1 % logements 2005- 2009 Part de l'évolution 100 % 37,8 % 6,9 % 11,5 % 6,6Source : % Filocom5,8 % d’après6,8 DGFiP % régionale 2005-2009 Evolution de la moyenne annuelle 37,6 % 52,9 % 68,6 % 39,7 % 66,2 % 22,8 % 84,1 % 1999-2005/2005-2009 Source : Filocom d’après DGFiP En Basse-Normandie, les 638 500 résidences mandie.