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4 IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 Inhaltsverzeichnis

1 Deutscher Immobilienmarkt 6 1.1 Preise für Wohnimmobilien steigen 6 1.2 Mietpreiswachstum stagniert bundesweit 7 1.3 Überblick Gewerbeimmobilienmarkt 8 1.4 Bautätigkeit und Bevölkerungswachstum 9 1.5 Blasenindex: Rückschlagpotenzial in den Metropolen 10

2 Immobilienmarkt Südhessen und Rüsselsheim 11 2.1 Immobilienmarkt Rüsselsheim: Kaufpreise angestiegen 11 2.2 Immobilienmarkt Rüsselsheim: allgemeine Mietentwicklung 13 2.3 Prognosen zum Wohnungsmarkt in Rüsselsheim 15 2.4 Günstige Gewerbeflächen 18 2.5 Wohnbaugenehmigungen, Fertigstellungen, Wohnungsbedarf 19 2.6 gewobau plant umfangreiche Neubauten 20 2.7 Stadtentwicklung und Neubauprojekte 22 2.8 Gewerbestandort Rüsselsheim 24 2.9 Büromarkt Rüsselsheim 25

3 Zukunftsausrichtung des Standortes 26 3.1 Zukunftsprojekte 26 3.2 Rüsselsheim wird zur „Electric City“ 28 3.3 Verkehrsinfrastruktur 29 3.4 Wissenschaft und Forschung 29 3.5 Internetversorgung 30

4 Sozioökonomische Faktoren 31 4.1 Rüsselsheim schneidet beim Wachstum gut ab 32 4.2 Kaufkraft, verfügbares Einkommen und BIP 32 4.3 Rüsselsheim hat hohes Potenzial als Einzelhandelsstandort 33 4.4 Einzelhandelskennziffern 33

5 Hotelmarkt in Rüsselsheim 34

6 Weiche Standortfaktoren 36 1 6. Schulen und Bildungseinrichtungen 36 6.2 Gesundheits- und Pflegezentrum (GPR) 36 6.3 Kultur- und Freizeiteinrichtungen 38

IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 5 Überblick deutscher Immobilienmarkt Preiswachstum wegen des 1 fortgeschrittenen Marktzyklus begrenzt Mit diesem Marktbericht wird der Im- anhält. Befeuert wird das Preiswachstum mobilienmarkt im Großraum Rüsselsheim zum großen Teil durch die lockere Geldpolitik analysiert und das Potenzial des Marktes der Europäischen Zentralbank (EZB), die die segmentübergreifend ermittelt. Um das Wirtschaft mit billigem Geld versorgt. Dane- derzeitige Umfeld in Rüsselsheim und Süd- ben kann das Preiswachstum auch mit der hessen einschätzen zu können, sollen die Spekulation auf eine perfekte Zukunft und allgemeinen Rahmenbedingungen des deut- der nach wie vor ungebremsten Euphorie in schen Immobilienmarktes kurz beleuchtet der Branche begründet werden. Festzuhal- werden. Seit rund zehn Jahren steigen die ten ist, dass der deutsche Immobilienmarkt Preise in Deutschland. Das überrascht, weil sich in einer sehr fortgeschrittenen Phase der Wohnungsmarkt als zyklisch gilt und befi ndet. Zudem fl acht die Konjunkturdyna- der Zyklus im Allgemeinen nur sieben Jahre mik in Deutschland ab.

1.1 Preise für Wohnimmobilien steigen im 3. Quartal 2018 bundesweit um 7,4 Prozent

Die Preise für Wohnimmobilien haben sich zent. Zwar zeigten die Top-7-Märkte nach im dritten Quartal 2018 in Deutschland wei- wie vor eine größere Dynamik als der Rest ter verteuert. Nach Berechnungen von vdp Deutschlands, die Diskrepanz zwischen den Research sind die Preise für Wohneigentum Wachstumsraten ist jedoch nicht mehr so im Vergleich zum 3. Quartal 2017 um 7,4 ausgeprägt wie in den Vorquartalen, heißt Prozent gestiegen. Am stärksten legten es in der vdp-Studie.1 Dies lasse sich darauf die Preise für Mehrfamilienhäuser und zurückführen, dass inzwischen die Preise Eigentumswohnungen zu, die sich um 6,8 auch in Regionen außerhalb der Top-7- Prozent bzw. 8,1 Prozent verteuerten. In den Städte deutlich angestiegen sind. Dagegen Top-7-Märkten erhöhten sich die Preise im scheint das Preiswachstum in den Top-7- Vergleich zum Vorjahresquartal um 8,8 Pro- Städten allmählich abzufl achen.

6 IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 vdp-Preisindex für selbstgenutzes Wohneigentum 150 Abbildung 1: vdp-Preisindex für Ein- und Zweifamilienhäuser 145 Preisindex für selbst ge- vdp-Preisindex für Eigentumswohnungen 140 nutztes Wohneigentum – 135 bundesweit 130

125 Quelle: vdp Research, 120 3. Quartal 2018

115

110

2010=100 105

100

95

90

85

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

1.2 Mietpreiswachstum stagniert bundesweit

Wenngleich das Mietpreiswachstum in Anstieg von 4,3 Prozent (2017: 7,72 Euro) Deutschland gegenüber dem Vorjahr auf entspricht.2 Während die Bestandsmieten ungefähr demselben Niveau geblieben ist, stärker zugelegt haben (s. Abb. 2), hat sich sind die Preise für Neuvertragsmieten, für das Mietpreiswachstum in Städten mit Bestands- und Neubauwohnungen mit mitt- 100.000 bis 500.000 Einwohnern im vergan- lerem Wohnwert in fast allen Städteklassen genen Jahr mit einem Plus von 2,9 Prozent schneller gestiegen als im Jahr 2017. Laut verlangsamt. Auch bei Bestandswohnungen dem IVD-Wohn-Preisspiegel 2018/2019 wur- mit gutem Wohnwert (mit Ausnahme der de für eine Wohnung mit mittlerem Wohn- Klein- und Mittelstädte) bis 50.000 Einwoh- wert (Wohnung mit Normalausstattung), die nern hat sich die Preisdynamik nach 1949 errichtet wurde, eine Nettokalt- flächendeckend um 0,8-Prozentpunkte auf miete von 8,05 Euro/m² gezahlt, was einem 2,8 Prozent (2017: 3,6 Prozent) reduziert.

IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 7 Abbildung 2: Deutschland Indexierte Mietentwicklung 170 Top14 für Wohnungen im Bestand 160 Verbraucherpreisindex VPI ab 1949, guter Wohnwert 150 Basisjahr 2000=100 140

130 Quelle IVD Wohnpreisspiegel 2017/2018

Indexwert 120

110

100

90

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Wurde der Höchststand der Preisspirale noch schneller an. So haben sich neben den 2018 erreicht? höheren Preisen der Neubauimmobilien auch die Preise der Bestandsimmobilien Da auf dem Wohnungsmarkt die Nachfrage an die Marktsituation angepasst. Nachdem noch immer größer ist als das Angebot, sich die Häuserpreise bereits im Zeitraum steigen seit 2008 die Kaufpreise für Wohn- 2011–2016 deutlich erhöhten, zogen sie im immobilien unvermindert an. Während im Jahr 2017 weiter an. Festzuhalten ist, dass bundesweiten Mittel der Anstieg inflations- die Wohnimmobilienpreise nicht ohne Unter- bereinigt im Jahr 2017 bei 5,5 Prozent lag, brechung weiter ansteigen, schon gar nicht zogen in den Großstädten die Kaufpreise in dem Tempo der letzten Jahre.

1.3 Überblick Gewerbeimmobilienmarkt

Büroimmobilien im Höhenrausch – Einzel- weiter stabilen Nachfrage hätten sich auch handel schwächelt die Renditen weiter verringert. Im Vergleich dazu hätten sich die Preise für Einzel- Fast ebenso stark wie bei den Wohnim- handelsimmobilien gegenüber dem Vorjahr mobilien sind nach Berechnungen von vdp lediglich um 1,5 Prozent erhöht, wozu vor Research auch die Preise für gewerbliche allem der schwächelnde Vermietungsmarkt Immobilien im dritten Quartal gestiegen – an Einzelhandelsflächen beigetragen habe. und zwar um 6,8 Prozent im Vergleich zum Da die zunehmende Konkurrenz durch den Vorjahr.1 Zu dieser Verteuerung habe vor Online-Handel auf die Flächennachfrage allem die weiterhin starke Nachfrage nach drückt, habe in der Folge der Index der Büroimmobilien beigetragen, die sich im Neuvertragsmieten um 0,4 Prozent im Ver- Jahresvergleich um 9,6 Prozent verteuerte. gleich zum Vorjahresquartal nachgegeben. Angesichts sinkender Leerstände und einer Dennoch bliebe die Nachfrage nach Einzel- relativ geringen Neubautätigkeit sind die handelsimmobilien auf der Investorenseite Neuvertragsmieten für Büroflächen um 6,1 stabil. Daher habe auch der entsprechende Prozent gestiegen. Vor dem Hintergrund der Index nur um 1,8 Prozent nachgegeben.1

8 IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 Abbildung 3: 160 Starke Nachfrage verteuert vdp-Kapitalwertindex für Büroimmobilien Büroimmobilien weiter vdp-Mietindex für Büroimmobilien 140 vdp-Liegenschaftszinssatzindex für Büroimmobilien Kapitalwerte seit 2010 um 60 % gestiegen 120

Quelle: vdp Research, 3. Quartal 2018

Index (2010=100) Index 100

80

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Bei den Gewerbeimmobilien stehen nicht während es im Fünf-Jahres-Durchschnitt nur die A-Städte bei Investoren hoch im nur etwa acht Prozent waren. Mögliche Kurs, sondern auch das Umland der Metro- Gründe dürften im geringeren Preisniveau polen. In den letzten zwölf Monaten entfie- liegen und der Tatsache geschuldet sein, len auf das Umland über 5,8 Mrd. Euro bzw. dass die regionale Diversifizierung der zehn Prozent des Transaktionsvolumens, Investments zunimmt.

1.4 Bautätigkeit und Bevölkerungswachstum: Bautätigkeit hängt Bedarf hinterher

Die hohe Wohnungsnachfrage in Deutsch- lich etwa 350.000 Wohnungen gebaut wer- land resultiert aus der zunehmenden Haus- den, eine Zahl, die auch 2018 bei Weitem haltszahl und der Binnenwanderung hin zu noch nicht erreicht wurde. Im vergangenen den prosperierenden Ballungsräumen. Da- Jahr wurden laut Statistischem Bundesamt gegen findet in vielen kleineren Städten und aber nur 285.000 fertiggestellt, sodass eine im ländlichen Raum nach wie vor ein realer Deckungslücke von ca. 70.000 Wohnungen Preisrückgang statt. Somit setzen sich die besteht. Disparitäten an den Wohnungsmärkten weiter fort. Der Bedarf an Wohnraum hat Weitere Impulse gehen vom steigenden Be- in den letzten Jahren vor allem durch die darf an alters- und behindertengerechtem starke Zuwanderung nach Deutschland zu- Wohnraum aus. Zudem hat in den letzten genommen. Da der Wohnungsbau jahrelang Jahren die Bedeutung der Bautätigkeit vernachlässigt wurde, bzw. eine zu geringe am Bestand abgenommen. Während sich Dynamik hatte (s. Abb. 4), ist inzwischen das Neubauvolumen vom Tiefpunkt 2009 ein hoher Nachholbedarf entstanden. Nach bis 2017 um nominal mehr als 130 Prozent Schätzungen diverser Forschungsinstitute erhöhte, stiegen die Ausgaben für den Be- müssten über mehrere Jahre hinweg jähr- stand lediglich um rund 27 Prozent.

IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 9 Baugenehmigungen 800.000

Baufertigstellungen 700.000

600.000

500.000 Nachholbedarf/ Bauüberhang 400.000 400.000 Prognosen von BBSR, 300.000 empirica, Pestel, IW 272.000 200.000

100.000

0

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Abbildung 4: 1.5 Blasenindex: Rückschlagpotenzial in den Metropolen; Fertigstellungen und Bauge- Stagnations- und Schrumpfungsregionen sind gefährdet nehmigungen seit 1991 Gemäß dem empirica-Blasenindex Q3 habe Das Rückschlagpotenzial – also die relative Quelle: Statistisches Bundesamt sich die Blasengefahr in den Wachstums- Preiskluft zwischen Kaufpreisen für Eigen- 2018, IW (Dr. Ralph Henger) regionen zum dritten Mal in Folge nicht mehr tumswohnungen und Mieten – habe sich ausgeweitet. Dennoch seien Vervielfältiger gegenüber dem Vorquartal bundesweit leicht und Preis-Einkommens-Relationen im auf 16 Prozent bzw. in den Top-7-Städten auf Durchschnitt weiter angestiegen. Da die 33 Prozent erhöht. Sogar in demografischen Zahl der betroffenen Kreise mit Werten über Schrumpfungsregionen könnten die Preise dem Referenzwert nicht mehr weiter zuge- um sieben Prozent einbrechen. Wie der nommen habe, werde die Blasengefahr jetzt nachfolgenden Abbildung zu entnehmen ist, vermehrt von Stagnations- und Schrump- besteht vor allem in den Wachstumsregionen fungsregionen getragen. Der Blasenindex weiterhin die höchste Blasengefahr. Im Er- ist Indikator für Preisblasen am Wohnungs- gebnis indiziert empirica für 211 Kreise eine markt, den empirica regelmäßig auf Basis mäßige bis hohe Blasengefahr (Q1 2018: von Immobilieninseraten berechnet. 204, vor drei Jahren 83). Für die größten deutschen Städte haben die Experten für zehn von zwölf eine „eher mäßige bis hohe“ Blasengefahr indiziert.

Einzelindex Vervielfältiger Deutschland Abbildung 5: Einzelindex Preis-Einkommen Deutschland empirica 100% Einzelindex Fertigstellungen Deutschland hohe Blasengefahr Blasenindex Q3 2018 75% Index Wohnungsbaukredite (Neu+Bestand) 50% Quelle: Gesamtindex Deutschland empirica-Preisdatenbank 25% „Normalwert“ 0%

-25%

-50%

-75% keine Blasengefahr -100%

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

10 IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 Immobilienmarkt Südhessen und Rüsselsheim Die Kaufpreise in Südhessen sind spürbar angestiegen 2 Vergleichbar zum gesamten Bundesgebiet In der regionalen Betrachtung stiegen die haben auch in Hessen die Mieten und Preise Immobilienpreise in Südhessen – wozu für Wohneigentum in den letzten Jahren – auch das Mittelzentrum (mit oberzentralen je nach Stadt und Lage – zum Teil kräftig Teilfunktionen) Rüsselsheim am Main (Land- angezogen. Neben der Metropole Frankfurt kreis Groß-Gerau, Region 7) zählt – stärker am Main haben sich die Miet- und Kauf- an als in anderen Regionen. Demnach lagen preise auch in anderen Städten, wie zum die Preise für Bestandswohnungen (80 m²) Beispiel Darmstadt oder Fulda, deutlich in Frankfurt am Main, Offenbach, Darmstadt erhöht. Laut dem Immobilienmarktbericht und Wiesbaden sowie im Hochtaunuskreis des Landes Hessen 2018 verteuerten sich und Main-Taunus-Kreis im Schnitt bei rund im Jahr 2017 Neubau-Eigentumswohnun- 2.500 Euro/m² und damit um rund 50 Prozent gen um 13,5 Prozent auf 3.350 Euro/m².4 höher als zum Beispiel im Vogelsbergkreis, Im Vorjahr waren es 2.950 Euro/m². Woh- Werra-Meißner-Kreis oder im Schwalm- nungen im Bestand wechselten für durch- Eder-Kreis, wo für Wohnungen im Bestand schnittlich 1.850 Euro/m² den Besitzer (plus weniger als 1.199 Euro/m² bezahlt wurden.4 12 Prozent). Etwas geringer fi el der Anstieg bei gebrauchten frei stehenden Einfamilien- häusern (150 m² Wohnfläche/700 m² Grund- stücksgröße) aus. Diese verteuerten sich um 4,2 Prozent auf 320.000 Euro.

2.1 Immobilienmarkt Rüsselsheim: Kaufpreise für Wohnimmobilien und Mieten deutlich angezogen

Rüsselsheim am Main ist zunehmend ein Stadt für viele Wohnungsinteressierte interessanter Wohnort für viele Mietinter- aus der Region und gerade aus den um- essenten geworden. Neben der zentralen liegenden Großstädten interessant. Dass Lage im Rhein-Main-Gebiet und der guten Rüsselsheim als Wohnungsstandort Verkehrsinfrastruktur hat Rüsselsheim stärker nachgefragt wird, hängt außerdem wichtige infrastrukturelle Vorteile, wozu mit der guten wirtschaftlichen Entwicklung auch das breite Schul-, Gesundheits- und der Stadt, der moderat wachsenden Be- Betreuungsangebot zählen. Dadurch ist die schäftigung und der gestiegenen Anzahl der

IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 11 Studierenden zusammen. Auch die Nähe in Heusenstamm (482.000 Euro), Neu-Isen- zum Finanzplatz Frankfurt am Main und burg (584.000 Euro) und Dreieich (650.000 dem Flughafen ist für die weitere Entwick- Euro) erzielt. lung des Standorts förderlich. Bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften In Rüsselsheim sind die Preise für Wohnim- belief sich das mittlere Preisniveau in mobilien und Mieten in den letzten Jahren Rüsselsheim zwischen 210.000–554.000 angezogen. Die Gründe für das erhöhte Euro bei einer Grundstücksgröße zwischen Preisniveau sind vielschichtig: Neben dem 170–664 m² und einer Wohnfläche zwischen allgemeinen niedrigen Zinsniveau sind in 90–200 m². Im Schnitt lag der Kaufpreis bei erster Linie das große Einzugsgebiet Rhein- 322.000 Euro. Die höchsten Preise wurden Main sowie das geringe Wohnungsangebot u. a. im Kreis Offenbach (383.000 Euro), für das moderat gestiegene Preisniveau Neu-Isenburg (396.000 Euro) und Dreieich verantwortlich. Gleichwohl sind im Ver- (524.000 Euro) erzielt. gleich zu anderen angrenzenden Städten – wie Darmstadt und Frankfurt am Main – die Bei wiederverkauften Eigentumswohnungen Kaufpreise und Mieten in Rüsselsheim nach belief sich das Preisniveau in Rüsselsheim, wie vor erschwinglich. basierend auf einer Wohnfläche zwischen 43–150 m², zwischen 740–2.865 Euro/m². Im Aus Sicht der kommunalen Wohnungsbauge- Schnitt lag der Kaufpreis bei 1.862 Euro/m². sellschaft gewobau Gesellschaft für Wohnen Damit lag Rüsselsheim sowohl im Kreis und Bauen Rüsselsheim mbH besteht aktuell Groß-Gerau als auch in Südhessen eher im ein großer Bedarf an Wohnungen mit einer Mittelfeld. Zimmergröße oberhalb von 85 m² bzw. von 4- bis 6-Zimmer-Wohnungen, die am Markt Eigentumswohnungen mit starkem derzeit nicht vorhanden sind. Auch 3- bis Preiswachstum 4-Zimmer-Wohnungen würden gesucht. Im Allgemeinen übersteigt die Nachfrage wei- In Rüsselsheim belief sich der durchschnitt- terhin das vorhandene Wohnungsangebot. liche Kaufpreis für Eigentumswohnungen Angesichts der Tatsache, dass Rüsselsheim nach Erhebungen von empirica Ende 2017 bei sich mittlerweile als Hochschulstandort eta- 2.436 Euro/m².5 Zum Ende des dritten Quar- bliert hat, würde neuerdings die Nachfrage tals 2018 stiegen die Kaufpreise auf 2.500 nach kleineren Wohnungen immer mehr an Euro/m², wie der nachfolgenden Tabelle 1 zu Bedeutung gewinnen. entnehmen ist. Deutlich stärker legten in dem Betrachtungszeitraum Einfamilienhäuser zu, Im Einzelnen zeichnen sich in Rüsselsheim die sich von 2.707 Euro/m² auf 3.240 Euro/m² laut den grundstücksbezogenen Daten der erhöhten. Im Jahresdurchschnitt habe der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte durchschnittliche Kaufpreis für eine Eigen- Südhessen (durchschnittliche Kaufpreise der tumswohnung bei 2.480 Euro/m² gelegen, Jahre 2015 bis 2017) folgende Trends ab 4: was einer Steigerung von 27 Prozent im Ver- Das mittlere Preisniveau für frei stehende gleich zu 2016 entspricht.6 Ein- und Zweifamilienhäuser (basierend auf 104 auswertbaren Kauffällen) belief sich Auch wenn man die Preisentwicklung in zwischen 145.000–700.000 Euro bei einer Rüsselsheim mit angrenzenden Orten Grundstücksgröße zwischen 319–1.151 m² vergleicht, ist festzuhalten, dass die Auto- und einer Wohnfläche zwischen 100–250 m². mobilstadt bei den Kaufpreisen für Eigen- Im Schnitt lag der Kaufpreis bei 390.000 tumswohnungen im Mittelfeld rangiert. Euro. Mit diesem Kaufpreis befand sich Rüsselsheim im südhessischen Raum im oberen Mittelfeld. Spitzenpreise wurden u. a.

12 IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 Tabelle 1: Tabelle 2: Rüsselsheim: Kaufpreis je Fläche (Median) Kaufpreise: Rüsselsheim im Vergleich zu Städten aus der Umgebung Quartal Jahresdurchschnittspreise, EUR/m² EUR/m2

Eigentums- Ein- und Zwei- Reihen- Städte Eigentums- Häuser 2017 wohnung familienhaus haus wohnungen (ohne Reihenhaus) 2017

1.Q‘17 2.109 2.753 2.514 Rüsselsheim 2.700 2.550

2.Q‘17 2.211 2.590 2.514 Raunheim 2.400 2.800

3.Q‘17 2.298 2.832 2.514 Flörsheim 2.750 2.700

4.Q‘17 2.436 2.707 2.495 Bischofsheim 2.400 2.700

1.Q‘18 2.542 2.968 2.500 Mörfelden-Walldorf 2.600 3.050

2.Q‘18 2.627 3.049 2.523 Kelsterbach 3.050 3.450

3.Q‘18 2.500 3.240 2.550 Frankfurt/M 4.850 3.950

Quelle: empirica Quelle: Homeday

Die in der Tabelle 1 aufgeführten Preise Wohnungen wieder. Der Median ist der mitt- geben den Median der 2017 angebotenen lere Wert der Angebotspreise.

2.2 Immobilienmarkt Rüsselsheim: allgemeine Mietentwicklung

Im Vergleich zu Frankfurt am Main und Mieten im Zeitraum 2013–2017 deutlich „Schwarmstädten“ wie Mainz und Darmstadt angestiegen haben sich die Mieten und Kaufpreise in Rüsselsheim moderater entwickelt. Laut der Im Zeitraum 2013–2017 sind die Mietpreise gewobau belaufen sich die Neubaumieten auf für Wohnungen in Rüsselsheim um 14,1 10–14 Euro/m², wobei die Preise mehrheitlich Prozent gestiegen.5 Auch im Landkreis in Richtung 11–12 Euro/m² tendieren. Im Jahr Groß-Gerau haben sich die Preise in diesem 2017 lagen die Mieten im frei finanzierten Zeitraum um 14,1 Prozent erhöht. Mit Blick Wohnungssegment im Durchschnitt bei 6,90 auf die Entwicklung nach Zimmergrößen ist Euro/m²/Monat und 5,17 Euro/m²/Monat im festzustellen, dass die Mietpreise in den Ka- öffentlich geförderten Wohnungssegment. tegorien bis 40 m² und bis 60 m² in den ver- Damit bleibt die gewobau bei der Kaltmiete gangenen vier Jahren nur mäßig gestiegen deutlich unter dem Durchschnitt der sonst im sind, während die Preise in der Kategorie Stadtgebiet gezahlten üblichen Mieten. Woh- bis 120 m² deutlicher angezogen sind (s. nungen auf dem freien Markt bei mittlerer nachfolgende Tabelle 3). Wer in Rüsselsheim Ausstattung beginnen bei 10 Euro/m². 2017 eine Wohnung anmietete, zahlte einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von Wegen der starken Wohnungsnachfrage 9,10 Euro, plus 1,3 Prozent im Vergleich zu sind weitere attraktive Wohngebiete ge- 2016. Gemäß der gewobau ist seit rund zwei plant. Dazu zählen die Entwicklungen der Jahren ein Nachverdichtungspotenzial ge- Neubaugebiete „Quartier am Ostpark“ mit geben. Es ist eine verstärkte Nachfrage aus 420 Wohneinheiten bis zum Jahr 2020 und umliegenden Großstädten wie Frankfurt am die Entwicklung des Wohn- und Gewerbe- Main, Mainz und Wiesbaden festzustellen. gebiets „Eselswiese“ ab dem Jahr 2021.

IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 13 Bei den Mietpreisen handelt Tabelle 3: Wohnungsmieten: Euro/m² Jahr siert wurde. Die Ertragschancen eines Wohn- es sich um Nettokaltmieten investments sind tendenziell umso höher, je bei Neuvermietung. Einen Jahr bis 40 m² bis 80 m² bis 120 m² geringer der gegenwärtige Vervielfältiger ist. Mietspiegel gibt es für Rüs- Generell lässt sich festhalten, dass das Mie- 2013 9,50 8,00 7,40 selsheim nicht. te-Kaufpreis-Verhältnis erwartungsgemäß in 2014 10,00 8,10 7,80 den dicht besiedelten Metropolen und Stadt- 2015 10,80 8,00 8,60 staaten weniger günstig ist.

2016 10,00 8,80 8,40 Bezogen auf Hessen, wo Käufer/innen 2017 10,10 8,20 9,90 für eine Wohnung im Schnitt 26,4 Jahres- Quelle: Immobilienscout24, November 2018 Netto-Kaltmieten entrichten müssen, liegt der Kaufpreisvervielfältiger im Kreis Landkreis Groß-Gerau (mit Rüsselsheim) Groß-Gerau mit 20,7 spürbar unter dem im Hessen-Vergleich günstig hessischen Durchschnitt.8 Da Rüsselsheim die größte Stadt des Kreises Groß-Gerau im Trotz der bundesweit gestiegenen Immobi- Regierungsbezirk Darmstadt ist, kann der lienpreise gibt es viele Regionen bzw. Städte, Vervielfältiger von Groß-Gerau durchaus in denen die Preise noch vergleichsweise auf Rüsselsheim angewendet werden. Mit günstig sind. Ein erster wichtiger Indikator 20,7 liegt der Kreis Groß-Gerau auch unter zur Abschätzung eines Immobilieninvest- dem Niveau angrenzender Regionen wie ments ist der sogenannte Vervielfältiger, der Mainz-Bingen mit 22,0, Rheingau-Tau- das Kaufpreis-Miete-Verhältnis wiedergibt. Er nus-Kreis mit 22,4, Main-Kinzig-Kreis mit zeigt auf, wie viele jährliche Nettokaltmieten 21,8, Darmstadt mit 23,5 sowie Frankfurt durchschnittlich für den Kauf einer vergleich- am Main-Stadt mit 29,3.8 baren Wohnung in einem Bundesland bei aktuellem Preisniveau aufzubringen wären. Laut den Gutachterausschüssen lagen Kaufnebenkosten, mögliche Zinsänderungen die mit Bestandsimmobilien (Eigentums- sowie die Miet- und Kaufpreisentwicklung wohnungen in Mehrfamilienhäusern) bleiben dabei unberücksichtigt. Ein hoher durchschnittlich zu erzielenden Renditen Vervielfältiger kann bedeuten, dass ein Teil (Nettoanfangsrenditen) im Jahr 2017 in den des erwarteten Preiswachstums bereits in südhessischen Landkreisen durchschnitt- den Preisen eskomptiert ist, bzw. schon reali- lich zwischen 2,5 und 6,9 Prozent.4

14 IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 2.3 Prognosen zum Wohnungsmarkt in Rüsselsheim

Landkreis Groß-Gerau dürfte sich unter- Bevölkerungs- und Wohnungsprognose für durchschnittlich entwickeln Rüsselsheim und Umgebung

Neben dem Vervielfältiger ist für Immobi- Zum Stichtag 31.12.2017 hatte Rüsselsheim lieninvestments auch das erwartete Er- 64.922 Einwohnerinnen und Einwohner. tragswachstum entscheidend. Mit einem Hinsichtlich der Bevölkerungszahlen ver- bereinigten jährlichen Preiswachstum zeichnet Rüsselsheim seit vielen Jahren zwischen 0,3 und 0,7 Prozent (Frankfurt ein stetiges Wachstum. So ist im Zeitraum am Main: 0,7–1,3 Prozent) im Zeitraum 2010–2017 die Zahl der Einwohner/innen um 2017– 2030 schneidet der Umkreis von 4.628 gestiegen. Damit liegt Rüsselsheim Rüsselsheim relativ gut ab.6 Denn Kreisen deutlich über dem Landesdurchschnitt. Die oder Städten mit einem erwarteten Preis- positive Entwicklung kann sich in den kom- wachstum von real mindestens 0,5 Prozent menden Jahren fortsetzen.9 Demnach wird pro Jahr bis 2030 und umgerechnet weniger Rüsselsheims Bevölkerung, auch bedingt als 22,5 Jahresnettokaltmieten werden für durch die Neubauquartiere „Eselswiese“ den Wohnungskauf besonders gute Investi- und „Quartier am Ostpark“, bis zum Jahr tionschancen bescheinigt.8 2030 auf rund 67.000 ansteigen und damit im Zeitraum 2012 bis 2030 um über elf Pro- Wenn man jedoch die jährliche Wachstums- zent gewachsen sein (s. Tab. 5). rate bei der Wohnausgabenentwicklung im Zeitraum 2017 bis 2030 als Indikator für Die Bevölkerung soll auch im nördlichen die Preisentwicklung hinzuzieht, schneidet Teil des Landkreises Groß-Gerau (Bischofs- der Kreis Groß-Gerau mit 0,75 Prozent heim, Ginsheim-Gustavsburg, Groß-Gerau, schlechter ab als umliegende Landkreise Kelsterbach, Mörfelden-Walldorf, Nauheim, wie Darmstadt-Dieburg mit 0,90 Prozent Raunheim und Rüsselsheim) deutlich wach- bzw. der Main-Kinzig-Kreis mit 0,95 Pro- sen – und zwar um bis zu 200.000 Einwoh- zent.6 Die Wachstumsrate bei der Wohnaus- ner auf 2,4 Millionen, was einem Wachstum gabenentwicklung ist wesentlicher Treiber von 8,5 Prozent entspricht.10 der Preisentwicklung. Das verfügbare Einkommen, die Bevölkerungsentwicklung und die Personen im Erwerbsalter geben zusätzliche Hinweise auf Ursachen der Wohnausgabenentwicklung.

Tabelle 4: Jährliche Wachstumsrate 2017 – 2030 (in Prozent)

Preis Wohn- Wohn- Verfüg- Bevöl- Personen pro m² angebot ausgaben bares kerung im Er- (in m²) Einkommen werbsalter

Groß-Gerau, Landkreis 0,53 0,22 0,75 0,72 0,18 -0,29

Darmstadt-Dieburg, Landkreis 0,76 0,14 0,90 0,87 0,23 -0,31

Main-Kinzig-Kreis, Landkreis 0,76 0,19 0,95 0,91 0,09 -0,46

Quelle: HWWI, Postbank Wohnatlas 2018

IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 15 Wohnbedarfsprognose Hessen und bungen des zukünftigen Wohnungsbedarfs LK Groß-Gerau ableiten. Demnach wurde für den Wohnungs- marktbereich Rüsselsheim bis 2030 pro Aufbauend auf einer Wohnbedarfsprognose 1.000 Einwohner ein Bedarf von 75 bis 100 für das Jahr 2040 (Vorausschätzungsergeb- Wohnungen ermittelt und damit weniger als nisse zur quantitativen Wohnungsnachfrage) im Wohnungsmarktbereich Groß-Gerau/ für das Land Hessen lassen sich Aussagen Rüsselsheim, wo ein Bedarf von mehr als 100 zu qualitativen und quantitativen Verschie- Wohnungen pro 1.000 EW vorausgesagt wird.9

Rüsselsheim am Main Abbildung 6: Bevölkerungs- Groß-Gerau LK prognose von Rüsselsheim 12,0% 2012 bis 2030 (%) Hessen 10,0%

8,0% Quelle: Demografiebericht Bertels- mann Stiftung (Stadt Rüsselsheim), 6,0% www.wegweiser-kommune.de 4,0%

2,0%

0,0%

-2,0%

2012 2000 2025 2030

Wie der nachfolgenden Tabelle 5 zu entneh- und Rüsselsheim bis 2030 stetig wachsen, men ist, fällt das Bevölkerungswachstum geht die Bevölkerung in Kassel ab 2020 in den Standorten mit Schwerpunkt Auto- sogar zurück, während für Wolfsburg eine motive in Deutschland unterschiedlich aus. Stagnation (ab 2025) prognostiziert wird.9 Während im Bundesland Hessen Darmstadt

Tabelle 5: Bevölkerungsentwicklung/Prognosen

Kommune 2012 2015 2020 2025 2030

Rüsselsheim 60.200 62.140 64.340 65.850 66.800

Kassel 192.874 197.984 202.843 202.652 202.348

Darmstadt 147.880 153.470 158.130 160.580 161.610

Ingolstadt 127.840 131.690 136.060 138.960 140.680

Wolfsburg 121.720 124.090 126.060 127.210 127.260

Quelle: www.wegweiser-kommunune.de (Bertelsmann Stiftung), Stadt Kassel (Serviceportal)

16 IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 Bevölkerung nach Altersgruppen 2016 2012 Der nachfolgenden Auflistung ist zu ent- Durchschnittsalter 41,8 42,3 nehmen, dass sowohl das Durchschnitts- Jugendquotient alter der Bevölkerung Rüsselsheims im 35,9 34,2 (unter 20-Jährige, je 100 Pers. Zeitablauf 2012–2016 gesunken als auch der Altersgruppe 20–64) der Anteil der unter 20-Jährigen gestiegen Altenquotient ist. Dagegen hat sich der Altenquotient nur 32,0 32,8 (ab 65-Jährige, je 100 Pers. 11 geringfügig geändert. der Altersgruppe 20–64)

Abbildung 7: Alters- 16% 15,0 struktur (%) Rüsselsheim 14,0 14% 13,7 am 31.12.2017 12,6 12%

10,0 10,6 10% Quelle: Statistischer Bericht Stadt Rüsselsheim am Main 2018 8,4 8,4 8% 6,1 6%

4%

2% 1,2 0,03 0%

0 bis 7 ab 98 8 bis 17 18 bis 27 28 bis 37 38 bis 47 48 bis 57 58 bis 67 68 bis 77 78 bis 87 88 bis 97

Stadt Rüsselsheim mit positivem und Groß-Gerau (+ 1.300). In den Jahren Wanderungssaldo 2011–2015 sind 4.078 mehr Menschen nach Rüsselsheim zu- als weggezogen.12 Der Bevölkerungszuwachs in Rüsselsheim in den vergangenen Jahren ist wohl maßgeb- Im Jahr 2017 hat es in Rüsselsheim 4.663 lich auf die Zuwanderung aus anderen Krei- Zuzüge und 3.974 Fortzüge gegeben, was sen bzw. Städten zurückzuführen. Bei der sich in einem positiven Wanderungssaldo Betrachtung der Wanderungsverflechtungen von 689 niedergeschlagen hat. im Jahr 2015 fällt auf, dass die Stadt mit den Landkreisen Gießen, Groß-Gerau, Main-Tau- Positiv ist des Weiteren anzumerken, dass nus-Kreis sowie Wiesbaden und Frankfurt mit 793 Geburten und 594 Sterbefällen die am Main einen positiven Wanderungssaldo Stadt auch im Jahr 2017 einen Geburten- – und mit den Landkreisen Mainz-Bingen, überhang von 199 verzeichnen konnte. In- Rheingau-Taunus-Kreis, dem Wetteraukreis klusive Wanderungsbewegungen und Gebur- sowie Mainz und Darmstadt einen negativen tenüberschüsse ist die Bevölkerung im Jahr Saldo aufweist. Dass der Saldo dennoch 2017 um 900 auf 64.922 gestiegen. Mit Blick positiv ist, liegt an der starken Zuwande- auf das Jahr 2030 ist von einem positiven rung aus den Landkreisen Gießen (+ 1.900) Wanderungssaldo von 2.500 auszugehen.11

IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 17 2.4 Günstige Gewerbeflächen in Rüsselsheim

Die Gutachterausschüsse in Hessen Die nachfolgende Tabelle 6 verdeutlicht, dass legen zum 1. Januar eines jeden Jahres sich die Bodenrichtwerte für Wohnflächen flächendeckend Bodenrichtwerte aus den in Rüsselsheim je nach Lage zwischen 320 vorliegenden Kaufpreisen fest. Für Bauland Euro/m² bis 450 Euro/m² belaufen. Dass die sind diese grundsätzlich auf den Zustand Bodenrichtwerte in Mörfelden-Walldorf und „erschließungsbeitragsfrei“ zu beziehen. Kelsterbach für Wohn- und Gewerbeflächen In bebauten Gebieten sind die Bodenricht- höher liegen, dürfte mit der Nähe zum werte mit dem Wert zu ermitteln, der sich Frankfurter Flughafen zusammenhängen. ergeben würde, wenn der Boden unbebaut Gleichwohl ist festzustellen, dass die Gewer- wäre. Wertrelevante Merkmale, wie z. B. beflächen in Rüsselsheim mit 140 Euro/m² Entwicklungszustand, Art und Maß der bau- (mittlere Lage) zu den günstigsten im LK lichen Nutzung, Grundstücksgröße, werden, Groß-Gerau zählen. gegebenenfalls alternativ, zusammen mit dem zonalen Bodenrichtwert angegeben. So liegt baufreies Land in der Innenstadt, ab- Die Bodenrichtwerte sind in einer digitalen hängig von der Lage, zwischen 280 Euro/m² Bodenrichtwertkarte auf der Grundlage der (Innenstadt-West- und Nordbereiche) und 500 Geobasisdaten der Hessischen Verwaltung Euro/m² im Kerngebiet. In der Innenstadt-Süd für Bodenmanagement und Geoinformation (Wohn- und Mischgebiet) schwanken die Prei- dargestellt (www.boris.hessen.de). se zwischen 220 Euro/m² und 450 Euro/m².

Tabelle 6: Bodenrichtwerte Bodenrichtwerte (Stichtag 1.1.2018), Euro/m2

Wohnbauflächen gewerbliche Flächen

Einwohner gute mittlere mäßige gute mittlere mäßige LK Groß-Gerau in 1.000 Lage Lage Lage Lage Lage Lage

Bischofsheim 13,3 430 425 410 130

Büttelborn 14,7 370 330 280 145

Ginsheim-Gustavsburg 16,3 420 420 420 110

Groß-Gerau 24,7 370 335 260 180

Kelsterbach 16,0 600 550 500 220

Mörfelden-Walldorf 34,1 450 400 310 245

Raunheim 16,0 380 340 290 220

Rüsselsheim 64,9 450 380 320 150 140 130

Quelle: Immobilienmarktbericht des Landes Hessen 2018

Flächenumnutzungs-Potenzial Nichtwohngebäude in Wohnraum umgewan- delt. So fand im Gewerbegebiet Hasengrund Da viele Städte oft nicht mehr ausreichend (Eisenstraße 58), im Bereich des Mischge- Flächen aktivieren können, um der steigen- biets, eine Umwandlung eines ca. 12.000 m² den Nachfrage im Wohnungsneubau gerecht großen Bürogebäudes wegen längeren Leer- zu werden, werden auch in Rüsselsheim stands in Wohnfläche statt.

18 IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 Trotz des geringen Angebots an attraktiven denen in Frankfurt am Main, Mainz und Flächen liegen die Grundstückspreise Wiesbaden. in Rüsselsheim um ein Vielfaches unter

2.5 Wohnbaugenehmigungen, Fertigstellungen und Wohnungsbedarf: Wohnungsbau hat sich verlangsamt

Wie der nachfolgenden Abbildung 8 zu 2012 und 2016 auf 168 pro Jahr wieder entnehmen ist, wurden seit 1980 im verlangsamt. Im Jahr 2016 wurden 178 Durchschnitt jährlich 186 Wohnungen ge- Wohnungen gebaut, davon 20 im Neu- baut.13 Während von 1997 bis 2001 sogar bau-Ein- und Zweifamilienhaus- und 101 im 191 Wohnungen pro Jahr gebaut wurden, Neubau-Mehrfamilienhaus-Segment. hat sich der Wohnungsbau zwischen

Wohnungen Abbildung 8: 500 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern Wohnungsbau der Stadt Rüs- 450 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern selsheim von 1980 bis 2016 400 sonstige 350 Quelle: Städtisches Landesamt Hessen 300

250

200

150

100

50

0

1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016

Wie aus dem Statistischen Jahresbericht Wohnungsbestand in Rüsselsheim der Stadt Rüsselsheim 2018 hervorgeht sind im Jahr 2017 die erteilten Genehmigungen Der Wohnungsbestand der Stadt hat sich gegenüber dem Vorjahr von 57 auf 43 ins- im Zeitraum 2011 bis 2017 von 28.732 auf gesamt zurückgegangen. Demgegenüber 29.589 erhöht (s. nachfolgende Tabelle 7). haben sich die Wohneinheiten von 181 auf Bei der Verteilung des Bestands nach Bau- 260 um knapp 44 Prozent erhöht. Bei den altersklassen fällt auf, dass ca. 62 Prozent Eigenheimen indes sind sowohl die erteilten (Hessen: Ø 52 Prozent) der Wohnungen aus Genehmigungen als auch die neu hinzuge- den Jahren 1949–1978 stammen. Nur 5,0 kommenen Wohneinheiten zurückgegangen. Prozent (Hessen: Ø 6,3 Prozent) der Wohnun- Während die Genehmigungen für Mehr- gen wurden nach 2001 gebaut. Wenn man die geschossbauten von Wohnungsunternehmen Jahre 1979–1990 mit einbezieht, stammen auf dem Vorjahresniveau verharrten, haben fast 70 Prozent der Wohnungen aus den Jah- sich die Wohneinheiten deutlich von 78 auf ren 1949–1990. Damit ist der Bestand relativ 143 um rund 183 Prozent erhöht. alt und liegt spürbar über dem hessischen Durchschnitt.

IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 19 Durch die hohe Zuwanderung und die un- raum 2011–2016 von 751 auf 332 verringert zureichende Bautätigkeit hat sich zwangs- und dürfte seitdem weiter rückläufig sein.13 läufig auch der Wohnungsleerstand im Zeit-

Tabelle 7: Wohnungsbestand in Rüsselsheim

Rüsselsheim: Anzahl Wohngebäude und Wohnungen 2017 2016

2017 2016 Anzahl Wohnungen insgesamt 29.589 29.508

Wohngebäude insgesamt 10.540 10.527 darunter in Gebäuden mit 17.454 17.696 3 oder mehr Wohnungen mit 1 Wohnung 5.731 5.732 darunter in Gebäuden mit 3.548 3.537 mit 2 Wohnungen 2.314 2.337 1 und 2 Räumen mit 3 oder mehr Wohnungen 2.446 2.438 darunter in Gebäuden mit 7.322 7.315 Wohnheime 22 20 3 Räumen darunter in Gebäuden mit 9.223 9.182 4 Räumen

darunter in Gebäuden mit 4.520 4.510 Quelle: Statistischer Bericht 5 Räumen 2018 der Stadt Rüsselsheim am Main darunter in Gebäuden mit 4.976 4.964 6 Räumen oder mehr

Die Zahl der öffentlich geförderten Woh- wird, lässt sich die Entwicklung der privaten nungen mit Mietpreisbindung lag im Jahr Haushalte in der Stadt Rüsselsheim justie- 2016 bei 2.320 Wohnungen und damit um ren. Demnach hat sich nach 1987 die Zahl 12,8 Prozent unter 2012. Die Zahl der aus- der Haushalte in Rüsselsheim um fast 3.800 gestellten Wohnberechtigungsscheine (+ 15 Prozent) auf rund 28.800 erhöht.13 durch die Stadt Rüsselsheim sank von Demgegenüber hat sich die durchschnitt- 947 im Jahr 2012 auf 653 in 2016. liche Haushaltszahl von 2,334 Personen im Jahr 1987 auf 2,166 Personen in 2012 ver- Zahl der Haushalte in Rüsselsheim mindert. Bis 2016 ist die durchschnittliche gestiegen Zahl der Einwohner – durch den überpro- portionalen Anstieg der unter 18-Jährigen Obwohl die Zahl der Haushalte in der und dem deutlich gestiegenen Anteil der laufenden Fortschreibung des Hessischen ausländischen Bevölkerung – wieder auf Statistischen Landesamtes nicht erfasst 2,232 gestiegen.

2.6 G rößter Wohnungsbauinvestor gewobau plant umfangreiche Neubauten

Die gewobau verfügt zurzeit über ca. 6.400 Von den rund 6.400 Mietwohnungen sind Wohnungen im Immobilienbestand sowie 2.044 öffentlich gefördert. Das entspricht über 2.500 Mietinteressenten. Außerdem einem prozentualen Anteil von 32,4 Prozent, bewirtschaftet und verwaltet das Unterneh- also rund einem Drittel des Bestands. men 14 gewerbliche Einheiten.

20 IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 Da die gewobau über keinerlei Grundstücks- Bauen Rüsselsheim mbH 129,8 Mio. Euro in reserven verfügt, wurde damit begonnen, Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen vermehrt (bebaute oder unbebaute) Grund- zu investieren. Mitte Dezember 2018 hat der stücke, die angeboten werden, anzukaufen, Aufsichtsrat zudem den Wirtschafts- und um hier später Wohnbauten zu entwickeln. Finanzplan für das Jahr 2019 und die mittel- fristige Planung für die Jahre 2020 bis 2023 Zum Ende des Jahres 2017 standen markt- genehmigt. Auf den Neubau entfallen dabei bedingt lediglich zwei Wohnungen leer, über 102 Mio. Euro, davon werden knapp 28 weitere 62 Wohnungen waren aufgrund von Mio. Euro für die Modernisierungsmaßnah- Modernisierungsvorhaben und -projekten men am Wohnungs- und Gebäudebestand gewobau Rüsselsheim, nicht vermietet. Der marktbedingte Leer- aufgewendet.15 Hintergrund für diese Seniorenwohnanlage stand entspricht einem Anteil von 0,03 gewaltige finanzielle Anstrengung des „Im großen Eichen“, Prozent bezogen auf die Gesamtanzahl der kommunalen Wohndienstleisters ist der zu- Stadtteil Bauschheim gewobau-Wohnungen.14 nehmende Druck auf dem Wohnungsmarkt in Rüsselsheim und im Rhein-Main-Gebiet. Mit rund sieben Prozent war auch die Fluk- tuationsquote im Jahr 2017 sehr niedrig. Allein im Jahr 2019 plant die gewobau Lediglich 445 Mieter kündigten im abgelau- Investitionen von 22,8 Mio. Euro für Neu- fenen Geschäftsjahr ihre Wohnung bei der baumaßnahmen wie zum Beispiel das gewobau. Aufgrund dieser geringen Fluktu- Nachbarschafts- und Familienzentrum ation standen nur 441 Wohnungen zur Neu- Böllensee oder die neuen Wohngebäude in oder Wiedervermietung zur Verfügung. der Georg-Treber-Straße 78 mit 20 Neubau- wohnungen. Auch die bereits angelaufene Hoher Anteil der Wohnungen im Eigentum Neubaumaßnahme für insgesamt 66 Woh- gewobau Rüsselsheim, der Kommune nungen in der Frankfurter Straße/Taunus- Wohnanlage Böllensee- straße/Waldstraße zählt dazu. Hinzu kommt platz 10–12, Stadtteil Der Anteil der Wohnungen im Eigentum die völlige Neugestaltung der Lenbach- Böllenseesiedlung der gewobau Rüsselsheim am Gesamt- straße 80–84. Zu den Neubaumaßnahmen wohnungsbestand lag beim Zensus bei 23,4 2019 gehört auch ein weiteres Holzpark- Prozent und damit überdurchschnittlich haus in der Robert-Bunsen-Straße. Bei den hoch, wenn man diese Zahl mit dem Durch- Großmodernisierungen stehen weiterhin schnittswert von Hessen (Anteil von 5,2 die Wohngebäude in Königstädten und im Prozent) vergleicht. Der Anteil der gewobau Dicken Busch I im Fokus. Hierbei geht es um in Rüsselsheim bei Mehrfamilienhäusern Dämmmaßnahmen, Badmodernisierungen, beträgt sogar 38 Prozent. Somit kommt zentrale Warmwasserversorgung, neue der gewobau eine hohe Bedeutung für die Vorstellbalkone, Strangsanierungen und die Wohnungsversorgung in Rüsselsheim, Erneuerung von Aufzügen.15 insbesondere bei Personen mit niedrigem gewobau Rüsselsheim, Einkommen (Rüsselsheim: ca. 20 Prozent), Bereits im Jahr 2018 investierte die Wohnanlage Horlache Park, zu. Der hohe Marktanteil des Wohnungs- gewobau 21,4 Mio. Euro für Neubau und Stadtteil Haßloch-Nord bauunternehmens wirkt preisdämpfend, Modernisierungen. Mit den fertiggestellten sodass auch Wohnungen für breite Schich- Wohnungen in der Rheingauer Straße 27, ten der Bevölkerung bezahlbar sind.14 der Seniorenwohnanlage Wohnparkplus „Im großen Eichen“ in Bauschheim“ (36 gewobau will in den nächsten fünf Jahren Wohnungen), der neuen Wohnanlage Bran- knapp 130 Mio. Euro in Neubau- und Mo- denburger Straße 7, 7 a–b (24 Wohnungen) dernisierungsmaßnahmen investieren sowie den neuen sechs Dachgeschoss- wohnungen in der Adolf-von-Menzel-Straße In den nächsten fünf Jahren beabsichtigt 6–10 umfasst der Wohnungsbestand der die gewobau Gesellschaft für Wohnen und gewobau nunmehr 6.390 Wohnungen.

IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 21 Durch Neubau auf vorhandenem Gelände, Unternehmen, insgesamt 310 Wohnungen Aufstockungen von Wohngebäuden und zu entwickeln.15 Umnutzungen von Liegenschaften plant das

2.7 Stadtentwicklung und Neubauprojekte

Bei der Planung von neuen Quartieren Quartier „Am Ostpark“ und Wohnungen stehen Projektentwickler vor der Aufgabe, nicht nur ansprechenden Das Quartier am Ostpark hat eine Flächen- Wohnraum zu schaffen, der die Bedürf- größe von 4,6 ha und umfasst derzeit einen nisse der zukünftigen Bewohnerinnen und ehemaligen Sportplatz, eine Grünfläche und Bewohner erfüllt und sich nahtlos in die be- einen Parkplatz. Die aktuelle Planung des stehende Umgebung einfügt, sondern auch Areals strebt eine Quartiersentwicklung an Projekte zu initiieren, um die Stadtentwick- mit der Schaffung von 420 Wohneinheiten lung weiter voranzutreiben. Dabei liegen mit rund 48.000 m² Bruttogeschossfläche. zentral gelegene, kompakte Wohnungen Im Rahmen der städtebaulichen Entwick- im Trend. Da Parkmöglichkeiten oftmals lung des Quartiers wurde ein Wettbewerb nicht im ausreichenden Maße vorhanden durchgeführt. Das Entwicklungspotenzial Modell Quartier „Am Ostpark“ sind, sollten Neubaugebiete gut an das Netz liegt in der Umnutzung von brachliegenden des öffentlichen Nahverkehrs angebunden und mindergenutzten Flächen. Die Entwick- sein, zumal der Komfort der öffentlichen lungsperspektive beinhaltet die Schaffung Verkehrsmittel deutlich gestiegen ist. Alter- eines neuen Wohnquartiers mit hochwer- nativen wie Carsharing, Leihfahrräder und tigen öffentlichen Räumen und bietet der Elektrofahrzeuge würden es erleichtern, Stadt Rüsselsheim die Chance, sich modern schneller von A nach B zu kommen. und zukunftsfähig zu präsentieren.

An einigen Stellen haben sich äußerst Das Gelände hat nicht die typische Orts- positive Entwicklungen bereits vollzogen. So randlage eines Neubaugebiets, sondern Visualisierung Quartiersplatz konnten direkt am Mainvorland durch den ist bereits eingebettet in den Stadtkontext Hotelneubau mit Brauhaus des MK Hotels mit nachbarschaftlichen Bezügen zur sowie dem familiengeführten Boutique- Großsporthalle. Die Aufgabe für Planer und Hotel „Höll am Main“ mit Restaurant wich- Architekten bestand daher darin, ein neues tige Impulse gesetzt werden. Ebenso wurde Quartier zu schaffen. mit der Revitalisierung und Umstrukturie- rung des innerstädtischen Löwencenters mit Das geplante Quartier berücksichtigt einen einer Vielzahl an Gesundheitsdienstleistern vielfältigen Mix unterschiedlicher Dichten ein weiterer Frequenzbringer gesetzt. Das und Wohnformen, sodass Ältere wie Jün- südlich der Bahn gelegene privatisierte gere, Menschen mit und ohne Familien, Opel-Altwerksgelände des Campus-F-Baus, Menschen mit unterschiedlichen Wohn- und mit seiner Mischung aus Gymnasium, Büro- Platzbedürfnissen angesprochen werden. und Lagerflächen, Studentenwohnheim und Auffallend ist das Gefälle der Gebäude- Gastronomie, entwickelt sich unter archi- höhen. Bis zu sieben Geschosse finden sich tektonisch eindrucksvoller Einbeziehung der entlang der Adam-Opel-Straße, damit sich alten Industriearchitektur stetig weiter. die Gebäude dort besser in das Gesamt- Im Folgenden werdend einzelne zukünftige straßenbild einfügen und eine Lärmschutz- Projekte näher beschrieben: funktion für die dahinterliegende Bebauung übernehmen. Je weiter man sich nach Norden und Osten bewegt, umso niedriger werden die weiteren Gebäude (vier- bis

22 IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 fünfgeschossig), bis schließlich sogenannte Böllenseesiedlung reihenhausähnliche Stadtvillen mit zwei bis drei Geschossen den Abschluss bilden. Hier sind in einer Baumaßnahme geför- derter Wohnraum, eine Kindertagesstätte Eselswiese und ein Nachbarschafts- und Familien- zentrum geplant. Die Bauarbeiten sollen Die Potenzialfläche Eselswiese liegt am 2019 beginnen und zwei Jahre später Stadtrand in Bauschheim und erstreckt sich beendet sein. Der Baugrund setzt sich über rund 60 ha. Derzeit wird das Areal als größtenteils aus Grundstücken im Besitz landwirtschaftliche Fläche genutzt, jedoch der Martinsgemeinde und der gewobau wird eine Entwicklung zu Bauland an- zusammen. Die Kirchengemeinde stellt der gestrebt. Im Rahmen der Neuentwicklung Wohnungsbaugesellschaft einen Teil ihrer soll einerseits ein Wohngebiet entstehen. Fläche für einen Zeitraum von 50 Jahren in Andererseits ist die Ausweisung eines Form eines kostenfreien Erbbaurechts zur gewobau-Rüsselsheim, Gewerbegebiets und einer gemischten Bau- Verfügung. Im Gegenzug baut die gewobau Visualisierung der neuen fläche vorgesehen. Auf dem gut 30 Hektar eine Kindertagesstätte in Trägerschaft der Wohnanlage Wohnen am großen Wohngebiet sollen in ferner Zukunft Kirchengemeinde, die sich an das geplante Verna-Park. Wohnungen für 3.000–4.000 Einwohner Familienzentrum anschließt. Auch der mit Kitas, Schulen und Nahversorgung Kinder- und Jugendtreff des Vereins Auszeit entstehen. Dazu kommen ca. fünf Hektar soll dort neue Räume beziehen können.14 gemischte Baufläche, auf der sowohl Wohnungen als auch Geschäfte angesiedelt Abriss Karstadt-Gebäude – eine einmalige werden können, sowie rund 13 Hektar Chance für die Innenstadtentwicklung gewerbliche Baufläche. Zwischen Wohn- und Gewerbegebiet ist ein rund zehn Hektar Das ehemalige Karstadt-Gebäude liegt in großer Grünstreifen vorgesehen. Vor dem zentraler Innenstadtlage mit hervorragen- Baubeginn müssen noch die Bodenordnung der Anbindung. Das Gebäude konnte von der und der Bauleit- und Erschließungsplan gewobau ebenso wie weitere angrenzende erfolgen. Immobilien erworben werden. Nach einem städtebaulichen Ideenwettbewerb für Wohnen am Verna-Park das Gesamtareal zwischen Löwen- und Friedensplatz wurden daraufhin in einem Auf dem Areal Frankfurter Straße 39–41, Architektenwettbewerb für die Neuge- Grundsteinlegung Taunusstraße 11 sowie Waldstraße 30 errich- staltung der Flächen der gewobau zwei Wohnen am Verna-Park mit tet die gewobau auf 3.162 Quadratmetern Siegerentwürfe ermittelt. Vorgesehen ist gewobau-Geschäftsführer zehn neue Wohngebäude mit insgesamt 66 eine Nutzung als Wohngebäude mit gewerb- Torsten Regenstein (l.) Ein- bis Vierzimmer-Neubauwohnungen. licher Nutzung im Erdgeschoss. Die zu und Oberbürgermeister Dieser Wohnkomplex ist auf Studierende, erwartende Gesamtnutzfläche beträgt rund Udo Bausch (r.) Pendler, Senioren sowie Familien ausge- 6.500 m², darin enthalten sind ca. 70–80 richtet. Eine Trennung der Nutzer zwischen Wohnungen. Das Projekt „Neubebauung den Häusern soll es nicht geben. Ferner sind am Friedensplatz“ wird von der gewobau barrierefreie Seniorenwohnungen im Erd- als Bauherrin errichtet und verbleibt nach geschoss geplant. Mit der Fertigstellung und Fertigstellung im Bestand. Der Baubeginn dem Erstbezug wird Ende 2019 gerechnet. ist für Anfang 2020 geplant. Die Neubebau- Die Liegenschaft wird künftig unter dem ung kann wichtige Impulse für die gesamte Markennamen „Wohnen am Verna-Park“ Innenstadtentwicklung geben und weitere beworben und nimmt dazu ein bekanntes private Investitionen anregen. historisches Baustilelement des Parks auf.

IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 23 „Motorworld“ im Opel-Altwerk motorisierte Zweiräder Platz finden. Damit sollen die Wurzeln der Firma Opel in der Die Activ-Immobilien GmbH & Co. KG plant Fahrrad-Herstellung wieder aufgegriffen im Opel-Altwerk eine „Motorworld-Manufak- werden. Daneben sind auch Betriebe, die das tur“ mit einer Grundstücksfläche von knapp Flair der alten Industriehallen unterstreichen 65.000 m² und einer Bruttogeschossfläche sollen, eingeplant. Gewerbetreibende können von insgesamt ca. 100.000 m². Die ehemalige einzelne Flächen von den Betreibern der Opel-Hauptverwaltung mit dem historischen „Motorworld-Manufaktur“ anmieten. Hauptportal ist das Schlüsselareal für die Stadtentwicklung der nächsten Jahre in Motorworld und Activ-Immobilien werden ein Rüsselsheim. In bester Innenstadtlage, direkt innerstädtisches Quartier mit kleinteiligem am S-Bahnhof gelegen, bietet der Komplex Einzelhandel, Gewerbe- und Werkstattflächen als „Stadt in der Stadt“ in einem einzig- sowie vielfältigen Büroflächen entwickeln, artigen historischen Ambiente ein hohes ergänzt durch Event-, Konferenz- sowie Entwicklungspotenzial. In der Manufaktur Gastronomieflächen. Des Weiteren sollen ein sollen neben Einstellboxen für Oldtimer auch Hotel und ein Boardinghouse in Verbindung Handwerksbetriebe, Motorräder und nicht mit urbanem Wohnen entstehen.16 Das Opel-Altwerk

2.8 Gewerbestandort Rüsselsheim

Seit über 150 Jahren prägt der Pionier- 20 Unternehmen aus dem Automotive-Be- geist von Adam Opel die Rüsselsheimer reich ihren Sitz in Rüsselsheim. Unternehmerlandschaft. In dieser Zeit hat sich die Stadt zu einem weltweit führenden Mit der wachsenden Bedeutung des Dienst- Zentrum für automobile Fachkompetenz, leistungssektors wird der Wandel von einer Forschungs- und Design-Know-how ent- Stadt der Automobilproduktion zu einem wickelt. Zugleich befinden sich der Haupt- Innovationsstandort mit dem Schwerpunkt sitz sowie das Internationale Technische Forschung und Entwicklung angestrebt. Entwicklungszentrum (ITEZ) der Firma Opel Die internationale Drehscheibe „Flughafen Automobile GmbH in Rüsselsheim. Frankfurt am Main“ nimmt dabei einen rele- Gewerbegebiet Blauer See vanten Standortfaktor ein. Die wirtschaftliche Durch den südkoreanischen Autobauer Stärke der Stadt wird dabei nicht nur durch Hyundai Motor Europe – mit seinen Marken Großunternehmen wie Opel und Hyundai/Kia Hyundai und Kia – hat sich die Stadt zu getragen. Neben dem Bereich Automotive einem internationalen Kompetenzzentrum rücken auch Branchen wie die Logistik & für Mobilität entwickelt. Seit 2003 betreibt Luftfahrt und Medizintechnik & Gesundheits- Hyundai das Hyundai Motor Europe Technical wirtschaft stärker in den Vordergrund. Im Center in Rüsselsheim. Nach Angaben des Umgang mit Büro- und Gewerbeflächen wird Stifterverbandes für die Deutsche Wissen- eine verstärkte Kooperation mit der Hoch- schaft sind etwa 31 Prozent aller betrieb- schule RheinMain geplant, um Rüsselsheim lichen Investitionen und 24 Prozent aller als Innovations- und Wissenschaftsstandort sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätze zu stärken. Die Verknüpfung zu Smart Energy, Hyundai: seit 2003 in in Rüsselsheim im Bereich Forschung und Smart Mobility und Smart Building ist Be- Rüsselsheim Entwicklung angesiedelt. Neben den ge- standteil dieses Handlungsfelds. nannten Automobilunternehmen haben über

24 IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 In Rüsselsheim existieren mehrere Ge- Am südlichen Rand der Fußgängerzone werbegebiete in unterschiedlichen Größen. befinden sich der Bahnhof mit Anschluss Während die Gewerbestandorte „Hasen- an das Netz des Rhein-Main-Verkehrsver- grund“ (ca. 40 ha) und „Im Eichsfeld“ in der bunds (RMV) (S8/S9 sowie Regionalzüge) Innenstadt sich als gewachsene Gebiete und der zentrale Busbahnhof. etabliert haben, sind mit „Blauer See“ (ca. 27 ha) und „Alzeyer Straße“ (ca. 2,5 ha) Die Potenzialfläche im Kernbereich be- weitere Gewerbeareale hinzugekommen. inhaltet Teile der Innenstadt, insbesondere Derzeit sind größere gewerbliche Flächen den Bereich zwischen Bahntrasse im Süden für Unternehmen aus den Bereichen Indus- und Main im Norden. Die Innenstadt braucht trie und Gewerbe in Rüsselsheim und den sogenannte Anker-Mieter, die eine gewisse angrenzenden Städten rar. Frequenz mit entsprechender Kaufkraft in die Innenstadt ziehen. Im Hinblick auf Gewerbeareal „Eselswiese“ – größtes benachbarte Zentren in der Metropolregion Der Bahnhofsplatz Entwicklungsareal im Rhein-Main-Gebiet Rhein-Main steht die Rüsselsheimer Innen- stadt unter starkem Konkurrenzdruck. Das Mit dem neuen Gebiet „Eselswiese“ mit Entwicklungspotenzial besteht grundsätz- einer Gesamtgröße von rund 60 ha, davon 13 lich in der Attraktivierung und Revitalisie- ha Gewerbegebiet, wird die Stadt langfristig rung des Kernbereiches. über eines der größten Entwicklungsareale im Rhein-Main-Gebiet verfügen. Nordöstlich Hasengrund vom Stadtteil Bauschheim soll ein neuer Stadtteil für 3.000 bis 4.000 Menschen ent- Das Gewerbegebiet Hasengrund liegt mit stehen. Neben Wohnungsbau sollen auch einer Flächengröße von rund 40 ha unmittel- neue Gewerbeflächen sowie eine soziale und bar am südlichen Stadtrand. Derzeit wird verkehrliche Infrastruktur entstehen. Die die Fläche für Gewerbe, Büros und Hotels Nassauische Heimstätte (NH) wurde als Ent- genutzt. Im Büro- und Gewerbepark werden wicklungsgesellschaft engagiert. hier zahlreiche Arbeitsplätze geschaffen.

Gewerbestandort Innenstadt Blauer See

Die Rüsselsheimer Innenstadt erstreckt Das Gewerbegebiet Blauer See ist ein sich zwischen dem Mainufer und der wichti- Gewerbepark an der A 60. Auf dem 27 ha Gewerbebetriebe und großen Areal befinden sich attraktive Er- gen Bahnlinie Mainz–Frankfurt am Main. Im Steuersätze Südwesten grenzt das Opel-Werksgelände holungsmöglichkeiten mit Wald- und Was- direkt an. Darüber hinaus ist die Innenstadt serflächen sowie ansprechende, moderne Laut dem Statistischen Jahres- bericht der Stadt Rüsselsheim von mehreren etablierten Wohngebieten Wohngebiete in näherer Umgebung. Der am Main im Jahr 2017 beläuft umgeben. Fokus des Standorts liegt auf Automotive, sich die Anzahl der Gewerbe- Produktion, Handel und Dienstleistungen. betriebe auf rund 4.000 und liegt damit ungefähr auf dem Niveau von 2016.

2.9 Büromarkt Rüsselsheim mit günstigen Mieten Steuerhebesätze (am 30.06.2018) Nach Experteneinschätzung liegen die dem Online-Portal des IHK-Forums Rhein- Hebesatz der Mietpreise für Büroflächen für einfache Main belaufen sich die Mieten auf 6,00 bis Gewerbesteuer A 420 % Flächen im Schnitt bei 6,00 Euro/m² und 12,00 Euro, wobei der Schwerpunkt bei Hebesatz der Grundsteuer B 800 % 10,50 Euro/m² für mittlere Flächen. Laut 10,00 Euro liegt.

IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 25 Metropolregion FrankfurtRheinMain: Rüsselsheim profi tiert vom Rhein-Main-Gebiet 3 Zukunftsausrichtung des Standortes Das stark wachsende Rhein-Main-Gebiet Wohnungseigentum sind deutlich niedriger steht mit Blick auf den Wohnbedarf, den als in der Bankenstadt. Im Vergleich zur Klimawandel, unzureichende Infrastruktur Bankenmetropole sind die Immobilien- und der großen Anzahl von Flüchtlingen preise in den Umlandkreisen um rund 50 vor erheblichen Herausforderungen. Ein so Prozent günstiger. vielschichtiges System wie ein Ballungs- raum kann an der Komplexität scheitern, Es ist davon auszugehen, dass Rüsselsheim wenn einzelne Strukturen überlastet und im Hinblick auf die Bevölkerungsentwick- keine neuen Strukturen zur Kompensation lung auch weiterhin vom positiven Wachs- geschaffen werden. tumsmomentum des Rhein-Main-Gebietes profi tieren wird. Aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklung und des steigenden Bevölkerungswachstums Insofern sind die von der Stadt Rüsselsheim kann von einer deutlichen Expansion des Bal- erhofften Wanderungsbewegungen aus dem lungsraums ausgegangen werden. Bis 2030 Frankfurter Raum durchaus realistisch. rechnet der Regionalverband FrankfurtRhein- Rüsselsheim könnte zudem von der Tatsache Main mit einem regionalen Bedarf an 180.000 profi tieren, dass sich immer mehr Familien weiteren Wohnungen. Das Land Hessen geht mit mittleren und höheren Einkommen aus bis 2040 von einem landesweiten Bedarf von Frankfurt am Main und eventuell auch aus zusätzlich 500.000 Wohnungen aus, wobei die Schwarmstädten wie Mainz verabschieden, höchsten Zuwächse in Südhessen erwartet weil sie dort kein adäquates Wohnangebot werden. Der bestehende Nachholbedarf – mehr fi nden. Die lokale Wohnungswirtschaft z. B. in Frankfurt am Main fehlen bereits sollte dies für sich nutzen und dieser Klientel heute über 30.000 Wohnungen – ist dabei ein zielgruppenorientiertes Angebot unter- bereits berücksichtigt. Da Neubaugebiete breiten. Damit Städte wie Rüsselsheim, kaum vorhanden sind, um der Wohnungsnot Raunheim und Mörfelden-Walldorf von der zu begegnen, ist dieses Problem nur in der Wachstumsdynamik des Rhein-Main-Ge- Zusammenarbeit mit umliegenden Städten/ bietes umfassend profi tieren können, muss Standorten zu lösen. Denn von dem Wachs- die Verkehrsinfrastruktur im Ballungsraum tum in einer Metropole (hier: Frankfurt am ausgebaut, das Bildungsangebot erhöht und Main) können auch Städte wie Rüsselsheim Themen wie „Digitalisierung“ und „Smart profi tieren. Die Preise für Grundstücke und City“ stärker gespielt werden.

26 IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 3.1 Zukunftsprojekte

Die folgende Aufstellung gibt einen Über- munikationssysteme (FOKUS) aus Berlin, blick darüber, welche zukunftsgerichteten dem Fraunhofer-Institut für Software- und Projekte/Themen aktuell in Rüsselsheim Systemtechnik (ISST) aus Dortmund, dem aufgegriffen werden: Softwareunternehmen Urban Institut (ui!) aus Darmstadt und der Stadtwerke-Koope- Projekt Impact RheinMain ration Trianel aus Aachen umsetzen.

Ziel des Projekts „Impact RheinMain – Bei einer Umfrage der Stadtwerke Transfer mit Fokus auf Smart Energy, Rüsselsheim haben sich die meisten Be- Smart Home und Smart Mobility“ der wohnerinnen und Bewohner des Stadtteils Hochschule RheinMain ist es, innovative Haßloch-Nord dafür ausgesprochen, an Transferprojekte mit Kooperationspartnern dem Projekt teilnehmen zu wollen. aus Wirtschaft und Zivilgesellschaft zu initiieren und umzusetzen. Das bestehende Viertel bietet die für Rüs- selsheim am Main typische Mischung aus Der Fokus liegt dabei auf den drei Ein- und Zwei-Familienhäusern gepaart mit Themenfeldern: größeren Mehrgeschosshäusern. ↗ S mart Energy, also die Energie- (Weitere Informationen sind auf www.quar- generierung in dezentralen, nach- tier-der-zukunft.de zu erhalten.) haltigen Energiesystemen sowie der Energie-Speicherung Masterplan Green City ↗ S mart Home, also die intelligente Steue- rung der privaten Wohnumwelt Die Stadt Rüsselsheim hat im Oktober 2018 ↗ S mart Mobility, also die nachhaltige und für die Digitalisierung ihrer kommunalen vernetzte Mobilität im Individualverkehr. Verkehrssysteme vom Bund eine Förder- (Weiterführende Angaben sind der Webseite mittelzusage über 2,5 Mio. Euro erhalten. www.impact.hs-rm.de zu entnehmen.) Das Rüsselsheimer Projekt (Bezeichnung „Dikovers“), das für die Digitalisierung der Projekt Quartier Zukunft kommunalen Verkehrssysteme steht, wird seitens des Bundes mit 50 Prozent geför- Im Mai 2018 haben die Stadtwerke Rüssels- dert. Insgesamt soll das Vorhaben rund fünf heim bei einem vom Bundesministerium Mio. Euro kosten. Der Förderantrag ist laut für Wirtschaft und Energie ausgelobten Angabe der Stadt einer von drei eingereich- Forschungsvorhaben den Zuschlag für eine ten Förderanträgen, die im Rahmen des Förderung erhalten. Die Stadtwerke wer- von den Stadtverordneten beschlossenen den das „Quartier Zukunft“ gemeinsam mit „Green-City-Masterplans“ zur Reduzie- dem Fraunhofer-Institut für Offene Kom- rung der Luftschadstoffe in Rüsselsheim

IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 27 eingereicht wurden. Mit der Förderung notwendige Systeminfrastruktur entstehen. unterstützt das Bundesministerium für Ver- Ziel ist es, die Daten des Verkehrsrechners kehr und digitale Infrastruktur (BMVI) das mit Lkw-Überwachungsdaten sowie mit Vorhaben der Stadt, eine zentrale Daten- Umweltdaten aus verschiedenen Messstel- plattform als Verkehrssteuerungssystem len plattformübergreifend miteinander zu aufzubauen. verknüpfen und zu überwachen. Außerdem sollen Lichtsignalanlagen intelligenter Damit die Verkehrsdaten und Umweltdaten geschaltet und die Busbevorrechtigung hin in und um Rüsselsheim in Echtzeit in einer zu einem GPS-gestützten System moderni- zentralen Datenplattform erhoben werden siert werden. können, soll bis zum Jahr 2020 die dafür

3.2 Rüsselsheim wird zur „Electric City“: 1.300 Ladepunkte bis 2020

Um auf den zu erwarteten Aufschwung schen Klinikums (GPR) aufgestellt werden. der Elektromobilität vorbereitet zu sein, Das 12,8 Mio. Euro-Projekt wird in mehre- entsteht am Stammsitz des Automobilher- ren Stufen bis zum Jahr 2020 realisiert. stellers Opel die höchste Ladesäulendichte für Elektroautos in der Europäischen Union. Das derzeit bundesweit am besten aus- Gefördert vom Bundeswirtschaftsminis- gebaute Ladenetz in Hamburg verfügt terium sollen in wenigen Monaten rund lediglich über 785 öffentliche Ladepunkte 1.300 Ladepunkte im gesamten Stadtgebiet bei 1,8 Millionen Einwohnern. Der Umstieg Die „Electric City Rüssels- installiert werden. Diese werden in allen auf Elektromobilität eröffnet der Stadt Rüs- heim“ ist das Ergebnis eines Stadtteilen und Wohngebieten, auf dem selsheim große Möglichkeiten. Dank der breiten Bündnisses von Opel-Gelände, am Campus Am Brückweg Partnerschaft mit Opel und der Hochschule Kommune, Wissenschaft und der Hochschule RheinMain, in Wohnanlagen RheinMain kann die Stadt künftig eine Vor- Wirtschaft. der gewobau Rüsselsheim, auf Parkplätzen reiterrolle bei der Ladeinfrastruktur für ausgewählter Supermärkte und Einkaufs- Elektrofahrzeuge und für die Elektromobili- Von links nach rechts: zentren sowie auf dem Gelände des städti- tät in Deutschland übernehmen. Marianne Flörsheimer (Dezernentin, Stadt Rüssels- heim), Prof. Dr. Bodo A. Igler (Hochschule RheinMain, Vize- präsident ), Torsten Regen- stein (gewobau Rüsselsheim, Geschäftsführer), Gerrit Jan Riemer (Opel, Director Future Mobility), Michael Kahlstatt (Opel, Chef-Ingenieur), Ober- bürgermeister Udo Bausch (Stadt Rüsselsheim), Michael Lohscheller (Opel, Vorstands- vorsitzender), Matthias Schweitzer (Stadtwerke Rüs- selsheim), Bernhard Kempen (B2M Software GmbH), Prof. Dr. Birgit Scheppat (Hoch- schule RheinMain), Reinhard Ebert (Stadt Rüsselsheim).

28 IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 3.3 Verkehrsinfrastruktur: Lage in der Mitte Deutschlands und Europas

Mit seinen insgesamt knapp 4.000 gemelde- (A 3, A 60, A 67, A 671), der guten Anbindung ten Unternehmen und über 33.000 sozial- zum Frankfurter Flughafen (15 Minuten) und versicherungspflichtigen Beschäftigten zu den Bahnhöfen in Frankfurt am Main, zählt Rüsselsheim zu den wichtigsten Mainz und Wiesbaden und ist damit ans Standorten in Deutschland. Rüsselsheim deutschlandweite ICE-Netz angeschlossen. profitiert von vier Autobahnanschlüssen

3.4 Wissenschaft und Forschung: gutes Umfeld für Forschung und Entwicklung

Neben der Hochschule RheinMain befinden Produktionsplanung, ein bedeutender sich im Umkreis von Rüsselsheim weitere Wissenschaftsstandort. Sie bietet an Universitäten und wissenschaftliche Einrich- vier Standorten in Wiesbaden und einem tungen mit Schwerpunkt Automotive, Energie Standort in Rüsselsheim optimale Studien- und Gesundheitswirtschaft. Dazu gehören bedingungen. In den fünf Fachbereichen die Technische Universität Darmstadt, die Architektur und Bauingenieurwesen, Forschungsvereinigung Automobiltechnik, Design Informatik Medien, Sozialwesen, das House of Logistics and Mobility, drei Wiesbaden Business School und Ingenieur- Fraunhofer-Institute, das Hessische Zentrum wissenschaften studieren rund 3.500 Stu- für Qualitätssicherung und Qualitätsma- dierende. Unter den über 70 Studienangebo- nagement und das Zentrum für integrierte ten gibt es an der Hochschule RheinMain Verkehrssysteme. Darüber hinaus gibt es in neben Bachelor- und Masterstudien- Rüsselsheim 21 Schulen aller Arten (darunter gängen auch berufsintegrierte, duale und eine private bilinguale Schule), kindgerechte Blended-Learning-Studiengänge. Vorlesungen an der Hochschule RheinMain Die Fachbereiche der Hochschule RheinMain wie die Kinder-Uni (8 bis 12 Jahre) und den verfügen über jeweils eigene fachbereichs- Campus 1318 für Jugendliche im Alter von 13 bezogene Forschungsschwerpunkte. Im bis 18 Jahren. Außerdem werden in Rüssels- Rahmen der Forschungsschwerpunkte der heim umfangreiche Kinderbetreuungsange- Fachbereiche wird die fundierte wissenschaft- bote mit 39 Kindertagesstätten und Kinder- liche und künstlerische Ausbildung gefördert, horten angeboten. insbesondere des wissenschaftlichen Nach- wuchses (z. B. im Rahmen von Forschungs- Hochschule RheinMain mit starker projekten und Promotionsvorhaben). Forschungskompetenz und zahlreichen Wissenschafts- und Forschungs-Einrich- Die Gesamtzahl der Studierenden an der tungen im unmittelbaren Umfeld Hochschule RheinMain zum Wintersemester 2018/19 beläuft sich auf rund 13.700, davon Die Hochschule RheinMain ist mit ihren ca. entfallen etwa 10.000 auf den Standort Wies- 13.700 Studierenden, 80 Professorinnen baden. Der Beitrag zum Einwohnerzuwachs und Professoren, 150 wissenschaftlichen ist jedoch zu vernachlässigen, da nur ein Teil Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern sowie der Studierenden in Rüsselsheim wohnt. 16 verschiedenen Lehrschwerpunkten, Zudem ist die Zahl der Studierenden im Ver- darunter Maschinenbau, Elektrotechnik gleich zur Einwohnerzahl in Rüsselsheim mit und Mobilität, Fahrzeugentwicklung & 5,3 Prozent gering.

IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 29 Steinbeis-Transferzentrum: hohe nicht zu diagnostizieren. In diesem Zeitraum Kompetenz bei der Erforschung von ist den Wissenschaftlern die Entwicklung Stoffwechselerkrankungen eines neuen Analysegeräts gelungen. Das Analysegerät ist eine Kombination aus Die Marke Steinbeis steht seit über 30 Jah- Massenspektrometer und Biosensor, das es ren für erfolgreichen Wissens- und Techno- ermöglicht, unter anderem mehrere Erkran- logietransfer. Im Jahre 2015 ist das Stein- kungen mit einem einzigen Test abzuklären. beis-Transferzentrum für Biopolymeranalyse Ein wichtiger weiterer Anwendungsbereich und Biomedizinische Massenspektrometrie der neuen Methode ist beispielsweise die Ent- um Professor Dr. Dr. Michael Przybylski von wicklung therapeutischer Antikörper, auf der Konstanz nach Rüsselsheim am Main um- große Hoffnungen der Medizin ruhen. Unter gezogen. Ein Aufgabengebiet des Labors ist anderem in der Alzheimer-Therapie ist die die Erforschung von seltenen Stoffwechseler- Entwicklung von therapeutischen Antikörpern krankungen. Diese sind bisher kaum oder gar von großen Hoffnungen begleitet.

3.5 Internetversorgung: auf dem Weg zur Vollversorgung mit schnellem Internet

Eine Markterkundung durch das Frank- Internet-Anbieter in den kommenden drei furter Beratungsunternehmen KPR Capital Jahren erhalten. Damit ist nach der Defi- GmbH im Jahr 2017 hat ergeben, dass nition der Europäischen Kommission und Rüsselsheim am Main im Bereich der digi- der Bundesregierung die Voraussetzung für talen Infrastrukturen zu den Vorreitern in eine Vollversorgung gegeben. Die Markt- Hessen gehört. Die Markterkundung wurde erkundung schloss alle Infrastrukturen im Auftrag der Stadt Rüsselsheim am ein, also insbesondere die Versorgung über Main erstellt und wurde mit Fördermitteln Kupfer-, Kabel- und Glasfasernetze. Sie des Bundesministeriums für Verkehr und erfasste die Versorgung für alle Anschlüsse digitale Infrastruktur (BMVI) finanziert. im öffentlichen Raum. Nicht erfasst wurde Nach der Studie, die auf den Angaben der die tatsächlich genutzte Bandbreite durch abgefragten Anbieter beruht, können über Hausanschlüsse. Diese sind von den Eigen- 95 Prozent der Wohn- und Gewerbegebäude tümern und Besitzern in eigener Zuständig- in Rüsselsheim Zugang zu einer Bandbreite keit zu beauftragen. von mindestens 30 Mbit/Sekunde sowie über 75 Prozent der Wohn- und Gewerbe- Die gewobau Rüsselsheim hat beispiels- gebäude Zugang zu mindestens 50 Mbit/ weise im überwiegenden Teil ihrer Gebäude Sekunde bereits heute oder gemäß der Glasfaser bis in das Gebäude liegen (FTTB: Ausbaupläne der am Standort agierenden Fiber To The Building).

30 IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 Sozioökonomische Faktoren Viele Kennziffern weisen nach oben

Neben den demografi schen Implikationen Positiv ist weiter zu bemerken, dass seit spielen auch die sozioökonomischen 2010 sowohl die Anzahl der sozialversiche- 4 Aspekte eine große Rolle für die gesamte rungspfl ichtig Beschäftigten am Wohnort Wohnungsnachfrage in einer Region. Diese als auch die Anzahl der Beschäftigten am beiden Faktoren beschreiben Unternehmen Arbeitsort (mit Opel als größtem Arbeit- und Haushalte, die als Flächennutzer be- geber) kontinuierlich gestiegen ist. stimmend für Art und Umfang der Flächen- nachfrage sind. Die mittel- bis langfristige Perspektive bei der Firma Opel ist derzeit noch in der Ent- Im Jahr 2017 belief sich die durchschnitt- wicklung. Laut Zeitungsbericht soll das ITEZ liche Zahl der Arbeitslosen in der Stadt an den französischen Ingenieur-Dienstleis- Rüsselsheim auf 2.566 (2016: 2.998), was ter Segula Technologies verkauft werden.19 einer Arbeitslosenquote von 7,6 Prozent Demnach sollen etwa 2.000 Ingenieure bis (Vorjahr: 9,1 Prozent) entsprach. Festzu- zum nächsten Sommer den Arbeitgeber stellen ist, dass die Arbeitslosenquote im wechseln, weil Opel das Zentrum nicht mehr Zeitablauf 2010–2017 deutlich abgenommen auslasten kann. Mit dem Strategieplan PACE hat. Inzwischen ist die Beschäftigungsent- beabsichtigt Opel jedoch, nachhaltig profi ta- wicklung in Rüsselsheim mit der positiven bel, elektrisch und global zu werden. Entwicklung des Arbeitsmarktes im Land Hessen vergleichbar. Die Arbeitslosenquote Falls es zu einem stärkeren Arbeitsplatz- im Geschäftsstellenbezirk Rüsselsheim abbau kommen oder die Stadt weitere Neu- ist von 7,6 Prozent im Jahr 2017 auf 5,4 ansiedlungen verzeichnen sollte, dürfte die Prozent im November 2018 gesunken.18 Mobilität der Rüsselsheimer Bevölkerung In diesem Kontext ist daran zu erinnern, weiter zunehmen, womit ein wachsender dass die Arbeitslosenquote in den Jahren Teil der erwerbsfähigen Bevölkerung zu 2014–2016 noch bei rund neun Prozent lag. Auspendlern würde. Gemäß der Bundes- Damit einhergehend ist auch die Anzahl der agentur für Arbeit hat die Zahl der Aus- sozialversicherungspfl ichtig Beschäftigten pendler seit Juni 2012 zugenommen – von im Zeitablauf gestiegen. Zum Halbjahr 2017 13.618 auf 16.487 im Juni 2017. Dagegen hat lag die Zahl bei 34.373.18 sich die Anzahl der Einpendler von 24.710 im Juni 2013 auf 26.224 im Juni 2017 nur geringfügig erhöht.18

IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 31 4.1 Kreis Groß-Gerau und Rüsselsheim schneiden beim Wachstum gut ab

Wenn es in Deutschland Städte oder Land- Beispiel die Stadt Darmstadt, Standort des kreise gibt, die bei der Wirtschaftsleistung Pharma- und Chemiekonzerns Merck, mit besonders gut abschneiden, sind das zu- 14,1 Prozent. Nur der Automobilstandort meist Städte mit einer überdurchschnitt- Kassel generierte in Hessen mit 21 Prozent lichen wirtschaftlichen Wertschöpfung. einen höheren nominalen BIP-Zuwachs. An Zu den größten Wachstumszentren in der Spitze liegt die Stadt Wolfsburg mit 54,5 Deutschland zählt auch Rüsselsheim (LK Prozent. Auch im längerfristigen Vergleich, Groß-Gerau). Hier ist die Opel Automobile der die Entwicklung der Jahre 2010 bis 2016 GmbH der größte Arbeitgeber am Standort. berücksichtigt, liegt der LK Groß-Gerau Wie aus den Zahlen der Statistischen Ämter mit einem nominellen Wachstum von 4,8 des Bundes und der Länder für mehr als Prozent nicht nur deutlich über der Wachs- 450 Landkreise bzw. kreisfreien Städte in tumsrate Hessens mit 3,5 Prozent, sondern Deutschland hervorgeht, betrug der nomi- spielt in einer Liga mit Städten wie Darm- nale BIP-Zuwachs im LK Groß-Gerau 10,1 stadt oder dem LK Kassel, die in dieser Prozent im Jahr 2016. 20 Damit erzielt der Betrachtung ein Wachstum von 4,8 bzw. 6,5 Landkreis ein ähnliches Wachstum wie zum Prozent erzielten.20

4.2 Kaufkraft, verfügbares Einkommen und Bruttoinlandsprodukt

Einkommen aus Lohn- und Einkommens- nehmerentgelte setzen sich aus Nettolöhnen steuer sind vermutlich das am besten und -gehältern, Lohnsteuer, Kirchensteuer, geeignete Maß zur Messung der Kaufkraft. Solidaritätszuschlag und Sozialversicherungs- So sind z. B. das verfügbare Einkommen der beiträgen der Arbeitnehmer zusammen. Mit privaten Haushalte, das Bruttoinlandspro- 45.904 Euro je Arbeitnehmer im Jahr 2016 liegt dukt sowie die durchschnittlichen Einkünfte der Landkreis sowohl über dem Landesdurch- der Steuerpflichtigen besonders aussage- schnitt von 44.269 Euro als auch über den fähige Indikatoren für den (monetären) kreisfreien Städten wie Kassel (42.420) oder Wohlstand einer Bevölkerung. Die nachste- Offenbach (45.188). Auch bei den Bruttolöhnen henden Zahlen stammen vom Hessischen und Gehältern je Arbeitnehmer liegt der Kreis Statistischen Landesamt. Groß-Gerau mit 38.459 Euro im Jahr 2016 deutlich über dem Landesdurchschnitt.12 Einkommen und Arbeitnehmerentgelte liegen über dem Landesdurchschnitt Bruttoinlandsprodukt pro Erwerbstätigem über dem Landesdurchschnitt Das verfügbare Einkommen je Einwohner im Kreis Groß-Gerau lag im Jahr 2016 bei Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Land- 20.738 Euro – und damit spürbar unter dem kreis Groß-Gerau belief sich im Jahr 2016 Landesdurchschnitt von 22.454 Euro. Nicht auf 11.803 Mio. Euro, was einem Anteil am besser hat sich das verfügbare Einkommen Bruttoinlandsprodukt des Landes Hessen je Privathaushalt entwickelt, welches von von 4,4 Prozent entspricht. Im Jahr davor 5.021 Euro im Jahr 2012 auf 5.548 Euro im lag das BIP bei 10.717 Mio. Euro. Das BIP Jahr 2016 gestiegen ist.12 pro Erwerbstätigem stieg im Zeitraum 2012–2016 deutlich von 79.240 Euro auf Eine weitaus erfreulichere Entwicklung ver- 96.387 Euro – und liegt damit um rund 21 zeichnet der LK Groß-Gerau bei den Arbeit- Prozent über dem Landesdurchschnitt.12 nehmerentgelten je Arbeitnehmer. Die Arbeit-

32 IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 4.3 Rüsselsheim hat hohes Potenzial als Einzelhandelsstandort

Die Voraussetzungen für den Rüsselsheimer bringer“ nötig, der die Menschen wieder in die Einzelhandel sind grundsätzlich positiv: Die Innenstadt lockt. Daneben leidet die Rüssels- Einwohnerzahl steigt moderat, die Arbeits- heimer Innenstadt unter der starken Konkur- losigkeit ist vergleichsweise niedrig und die renzwirkung benachbarter Oberzentren, die Kaufkraftkennziffer der wirtschaftsstarken sich in den nächsten Jahren noch weiter ver- Stadt erreicht mit rund 99 Punkten einen schärfen könnte. Um die City für höherwertige relativ hohen Wert. Wie dem Online-Portal Geschäfte attraktiver zu machen, bedarf es www.gewerbemieten-frm.de des IHK-Forums umfangreicher Investitionen. Rhein-Main zu entnehmen ist, liegen die Miet- preise für Einzelhandelsflächen in 1-b-Lagen Neue Projekte wie die „Motorworld“ im und Nebenlagen zwischen 6,50 Euro/m² und Opel-Altwerk und das neu entwickelte Kar- 11,00 Euro/m². Nach Experteneinschätzung stadt-Areal/Löwenplatzquartier sind für die liegen die Mietpreise in den 1-a-Lagen in der Einzelhandelsbranche ein wichtiges Signal, Innenstadt (Marktstraße, Bahnhofstraße) bei bei zukünftigen Investitionsentscheidungen mindestens 9,00 Euro/m². im Rhein-Main-Gebiet auch wieder nach Rüsselsheim zu blicken. Gleichzeitig könnte Die Innenstadt, deren Attraktivität seit rund der Karstadt-Neubau Investoren oder private zehn Jahren angesichts der mangelnden Eigentümer dazu anregen, in Umbau oder Angebotsvielfalt abgenommen hat, hat heute Sanierung bestehender Häuser zu investie- eher die Funktion eines Wohnungs- und ren. Damit einhergehend ließe sich auch die Dienstleistungsstandortes. Um die Innenstadt architektonische Qualität der Innenstadt und wieder voranzubringen, ist ein „Frequenz- damit die Aufenthaltsqualität verbessern. Löwencenter

4.4 Einzelhandelskennziffern – Rüsselsheim mit vorderem Platz im Mittelstädteranking

Neben den quantitativen demografischen aufgezeigt und beläuft sich auf 94,3 und im Faktoren sowie den Arbeitsmarktparame- Landkreis Groß-Gerau auf 73,6. Ein Wert tern sagen auch die einzelhandelsbezoge- von über 100 bedeutet eine hohe Kaufkraft- nen Daten viel über die Attraktivität einer bindung der Wohnbevölkerung und hohe Stadt aus. Das Kaufkraftniveau, welches Kaufkraftzuflüsse von Verbrauchern aus das für Konsumzwecke verfügbare Einkom- dem Umland. Hessische Städte wie Fulda men der privaten Haushalte widerspiegelt, und Gießen kommen auf Zentralitätskenn- gehört zu den aussagekräftigsten Kenn- ziffern im Bereich von 190 (Stand 2016). ziffern. Die Kaufkraftkennziffer beschreibt Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in außerdem die Kaufkraft der jeweiligen Rüsselsheim wird mit 444,4 Millionen Euro Stadt im Vergleich zum Bundesdurchschnitt angegeben und die Kaufkraft je Einwohner (= 100), wobei ein Wert über 100 eine über- im Einzelhandel mit 6.868 Euro – damit lag durchschnittlich hohe Kaufkraft beschreibt. sie unterhalb des Landkreises Groß-Gerau, In Rüsselsheim liegt der Einzelhandels- die bei 7.083 Euro lag. Kaufkraftindex im Jahr 2018 bei 99,2 – und damit nur leicht unter der Indexschwelle Gemäß dem Mittelstädte-Gesamtranking von 100.21 Die Zentralitätskennziffer hin- (40.000–120.000 Einwohnern) belegt Rüs- gegen wird durch das Verhältnis zwischen selsheim den fünften Platz, was zum großen Kaufkraft der Wohnbevölkerung und Um- Teil der positiven Einwohnerentwicklung satz der örtlichen Einzelhandelsbetriebe bzw. -prognose geschuldet ist.22 Innenstadt

IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 33 Hotelmarkt in Rüsselsheim Übernachtungen im Jahresverlauf 5 gestiegen

Die Übernachtungen in Rüsselsheim sind 1.528 Schlafgelegenheiten.12 Innerhalb des zwischen Januar und August 2018 um 28,8 Landkreis Groß-Gerau verzeichnen nur Prozent auf 134.247 gegenüber dem Vorjah- noch Mörfelden-Walldorf mit 17 Hotels reszeitraum gestiegen.12 Noch stärker als (2.013) und Kelsterbach mit 18 Hotels (1.731) in Rüsselsheim haben sich innerhalb des mehr Schlafgelegenheiten. Raunheim Landkreises Groß-Gerau auch die Über- kommt auf sieben Hotels mit immerhin nachtungen in Kelsterbach (+ 39,2 Prozent), 1.200 Schlafgelegenheiten. Rüsselsheim Gernsheim (+ 24,9 Prozent) und Trebur mit verfügt aktuell über fünf Hotels aus dem + 69,9 Prozent in diesem Zeitraum erhöht. 4-Sterne-Segment, zu dieser Kategorie Mörfelden-Walldorf hingegen, welches mit zählt auch das Hotel „Höll am Main“. Das rund 205.000 Übernachtungszahlen deut- Angebot im gehobenen Segment ist mit lich mehr Gäste als Rüsselsheim anzieht, Blick auf die gestiegenen Übernachtungs- konnte lediglich ein Wachstum von 1,4 Pro- zahlen überschaubar und möglicherweise zent verbuchen. noch ausbaufähig. Mit Blick auf die klassi- schen Geschäftsreisenden sind moderne Auch bei den Ankünften konnte Rüssels- Budget- und Business-Hotels wie z. B. heim zwischen Januar und August stark Motel One, Meininger, Holiday Inn Express zulegen: plus 44,4 Prozent auf 73.955. Einen oder ibis in Rüsselsheim bisher unter- zweistelligen Zuwachs konnte auch Kels- repräsentiert. Auch zielgruppengerechte terbach mit plus 34,2 Prozent auf 135.728 Themenhotels für den Aktivurlauber oder verbuchen. Die höheren Übernachtungs- Stadthotels – evtl. mit öffentlich zugäng- zahlen von Mörfelden-Walldorf, Kelster- lichen Spa-Anlagen – sind derzeit nicht im bach und Raunheim dürften maßgeblich Angebot vorhanden. mit der Nähe des Frankfurter Flughafens zusammenhängen. Die durchschnittliche Im Landkreis Groß-Gerau sind insgesamt Aufenthaltsdauer in den Rüsselsheimer 109 Betriebe mit 8.483 Betten gelistet. Da- Hotels lag bei 1,8 Tagen.12 mit gehört Groß-Gerau mit Darmstadt-Die- burg und dem Main-Taunus-Kreis zu den Ausbaufähiges Hotelangebot Landkreisen im Regierungsbezirk Darm- stadt mit dem geringsten Angebot an Hotel- Per Ende August 2018 verzeichnete Rüs- betrieben, nicht aber an Hotelbetten. Mit selsheim 23 Beherbergungsbetriebe mit den rund 8.500 Betten gehört der Landkreis

34 IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 Groß-Gerau hinter dem Main-Kinzig-Kreis Positiv ist anzumerken, dass die Übernach- mit 10.604, dem Rheingau-Taunus-Kreis mit tungszahlen im Jahresverlauf Januar bis 10.424 und dem Hochtaunuskreis mit 8.699 August 2018 deutlich angestiegen sind. Diese Betten zu den Landkreisen mit dem höchs- positive Entwicklung ist sicher auch auf die ten Bettenangebot im Regierungsbezirk gute Anbindung an das Rhein-Main-Gebiet, Darmstadt.12 die erhöhte Anzahl an Geschäftskunden und Tagungen und das vergleichsweise günstige Preis-Leistungs-Verhältnis zurückzuführen.

Hotel Höll am Main

Rüsselsheimer Bräu im MK Hotel

IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 35 Weiche Standortfaktoren Rüsselsheim hat viel zu bieten

Längst sind es nicht mehr nur Aspekte wie sogenannten harten, wirtschaftsbezo- 6 Infrastruktur, Gewerbesteuer, Verfügbarkeit genen Standortfaktoren.18 Den höchsten von Ressourcen oder benachbarte Branchen, Stellenwert erhalten dabei die „Sicherheit die bei der Standortwahl für Unternehmen der Stadt/Gemeinde“ und die „Gesundheits- ausschlaggebend sind. Schon seit einigen versorgung“. Zudem wurden „Verfügbarkeit Jahren sind auch die sogenannten weichen von Wohnraum“ und „Kauf-/Mietpreise für Standortfaktoren für den Entscheidungs- Wohnimmobilien“ genannt. Die Detailanalyse prozess von Relevanz. Generell lässt sich zeigt außerdem, dass einige weiche Faktoren festhalten, dass aus Sicht der Unternehmen wie „Schulen“ und „Kinderbetreuungsein- weiche Standortfaktoren mittlerweile für richtungen“ besonders bei größeren Betrie- wichtiger gehalten werden als die meisten ben einen hohen Stellenwert einnehmen.

6.1 Schulen und Bildungseinrichtungen

Zum Stichtag 1. November 2016 wurden an RheinMain zu Technik-Themen für Kinder im den 21 Schulen, davon neun Grundschulen, Alter von acht bis zwölf Jahren sowie einen drei Hauptschul- und Realschulen und drei Campus 1318 an der Hochschule RheinMain Gymnasien insgesamt 9.100 Schülerinnen für Jugendliche im Alter von 13 bis 18 und Schüler unterrichtet. Ferner verfügt die Jahren. In Rüsselsheim gibt es darüber Stadt über eine private bilinguale Schule hinaus umfangreiche Kinderbetreuungs- (Schule Obermayr, Schulsprache: Englisch angebote mit 39 Kindertagesstätten und bis zum Abitur), eine Kinder-Uni mit kind- Kinderhorten. gerechten Vorlesungen an der Hochschule Neues Gymnasium

6.2 Gesundheits- und Pfl egezentrum (GPR) mit großem medizinischen Angebot

Ein wesentlicher Akteur der Stadt Rüs- stellt einen hohen Beschäftigungsfaktor selsheim im Bereich Gesundheit ist das für die Stadt dar und schafft qualifi zierte Gesundheits- und Pfl egezentrum Rüssels- Arbeitsplätze. Neben verschiedenen Pfl e- heim gemeinnützige GmbH (GPR). Das GPR geeinrichtungen fi nden sich in der Stadt

36 IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 zahlreiche Medizinische Versorgungszen- eine Vielzahl von Serviceleistungen in allen tren (MVZ). Das GPR hat sich mittlerweile Bereichen des Gesundheits- und Pflege- als Ausbildungsstandort etabliert, welcher zentrums. Dazu gehören der Sozialdienst in Kooperation mit Universitäten und Klinik- und die Pflegeüberleitung des Klinikums verbänden steht. sowie die Patientenbegleitung, die nach Entlassung aus dem Krankenhaus zu einem Das GPR besteht aus dem GPR Klinikum, reibungslosen Wechsel nach Hause oder in einer Klinik der Schwerpunktversorgung die Pflege verhelfen. Das GPR Ambulantes mit 547 vollstationären Betten, 14 Hauptab- Pflegeteam Rüsselsheim/Mainspitze sowie teilungen und einer Belegabteilung, einer das GPR Ambulantes Pflegeteam Sozial- operativen Tagesklinik sowie einem ambu- station Mainz-Oppenheim unterstützen mit lanten Chemotherapiezentrum, der GPR ihren umfangreichen Pflegeangeboten die Seniorenresidenz „Haus am Ostpark“, ei- Selbstständigkeit im eigenen Heim ebenso nem Alten- und Pflegeheim mit 185 Plätzen wie der GPR Mobile Mahlzeiten-Service für die Dauer- beziehungsweise Kurzzeit- „Essen auf Rädern“. In der GPR Senioren- pflege sowie 61 Plätzen in 48 Wohneinheiten residenz können 185 pflegebedürftige Men- im Bereich des betreuten Wohnens und dem schen nach ihren individuellen Wünschen GPR Ambulanten Pflegeteam (Standorte und Bedürfnissen gepflegt und betreut Rüsselsheim und Mainz-Oppenheim) für die werden. mobile Pflege zu Hause. Zudem gehören zur GPR-Gruppe auch die beiden Tochter- Das GPR Klinikum wurde Ende 2016 erneut gesellschaften GPR Service GmbH und das mit dem KTQ-Prüfsiegel für herausragende GPR Medizinisches Versorgungszentrum Qualität belohnt. KTQ steht für Kooperation, gemeinnützige GmbH (MVZ). Der Praxis- für Transparenz und Qualität im Gesund- standort Rüsselsheim stellt die ambulante heitswesen. Man bescheinigte damit dem Versorgung in den Bereichen Onkologie, GPR Klinikum eine hohe Kompetenz in den Rheumatologie, Gastroenterologie, Radio- Bereichen Patientenorientierung, Mitarbei- logie, Nuklearmedizin und Laboratoriums- terorientierung, Sicherheit im Kranken- medizin sicher. Zum GPR MVZ gehören haus, Informationswesen, Krankenhausfüh- zudem weitere Praxen an den Standorten rung und Qualitätsmanagement. Nauheim (Gynäkologie und Laboratoriums- GPR Klinikum medizin), Mörfelden-Walldorf (Gynäko- Obwohl das GPR im Bereich der Forschung logie und Allgemeinmedizin), Raunheim und Entwicklung eine führende Rolle ein- (Gynäkologie und Allgemeinmedizin) sowie nimmt, könnte der Gesundheitsstandort Rüs- Rüsselsheim-Bauschheim (Allgemeinme- selsheim durch die Ansiedlung von Bio- und dizin). Das Zentrum bietet darüber hinaus Pharmaunternehmen weiter gestärkt werden.

IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 37 6.3 Breites Angebot an Kultur- und Freizeiteinrichtungen

In Rüsselsheim am Main gibt es zahlreiche 150 Veranstaltungen aller Genres, wovon kulturelle Einrichtungen wie das Stadt- und sich rund 50 Veranstaltungen speziell an Industriemuseum, das Theater oder die Kinder und Jugendliche richten. Das Große wechselnden Ausstellungen der Kunst- und Haus hat 865 Sitzplätze auf Parkett und Kulturstiftung Opelvillen. Im Folgenden Rang, im Zuschauerraum der Hinterbühne wird auf die kulturellen Möglichkeiten, die finden rund 300 Besucherinnen und Be- die Stadt ihren Bürgern und Gästen bietet, sucher Platz. Das Theater Rüsselsheim sowie auf die Sehenswürdigkeiten näher ist Partner und Spielort des „Interna- eingegangen. tionalen Theaterfestivals Starke Stücke Rhein-Main“. Stadtkultur Opelvillen Zur Rüsselsheimer Stadtkultur gehören viele Märkte und Feste, die alljährlich Die Kunst- und Kulturstiftung Opelvillen wiederkehrend stattfinden. Verkaufsoffene Rüsselsheim ist eine gemeinnützig arbeiten- Sonntage, Mainland-Games (nach dem de Einrichtung bürgerlichen Rechts. Zu ihren Vorbild der Highland Gatherings am Main- Aufgaben zählen der Erhalt der Gebäude, vorland), das Klassikertreffen sowie die die Veranstaltung kultureller Projekte in Kunsthandwerkermärkte sind Besucher- Form von Ausstellungen, die Bildung und magneten im Rhein-Main-Gebiet. Seit mehr Vermittlung sowie die Förderung von Kunst. als 20 Jahren gibt es die Veranstaltungs- Das Zentrum für Kunst liegt in unmittelbarer reihe „Kultur im Sommer“ mit einem viel- Nähe zu der historischen Festung am Main. fältigen Programm für alle Altersgruppen.23 Zum Ensemble der Opelvillen am Mainvor- land zählen die Villa Wenske, das Herren- Opelvillen Als Festival des satirischen Kurzfilms ha- haus sowie ein neu gestalteter Zwischenbau. ben die „Rüsselsheimer Filmtage“, die seit 1994 alljährlich im Juni stattfinden, bundes- Stadt- und Industriemuseum weit Bedeutung erlangt. Seit 2001 wird das Programm an zwei Tagen im Theater ge- Das im Jahr 1976 errichtete Museum be- zeigt. Das Theater ist zudem Spielstätte für findet sich auf dem Gelände der ehemaligen Rüsselsheimer Künstlerinnen und Künstler, Festung – und bietet damit eine vielseitige Vereine und Initiativen. Verbindung für Freizeit und Kultur. Im Außenbereich geben Wege durch den Gemeinsam mit der IKS Jazz e. V., dem Kul- Graben und über die Wallanlage Einblicke turzentrum „Das Rind“ mit seinen Jazzcafés in die Geschichte dieses frühneuzeitlichen Theater Rüsselsheim und dem Jazz- und Folkclub „Dorflinde“ Verteidigungswerkes. Mit seiner Dauer- veranstaltet Kultur123 Stadt Rüsselsheim ausstellung von der Frühgeschichte bis zur die Reihe Jazz-Fabrik, eine außergewöhn- globalisierten Gegenwart ist das Stadt- und liche Fülle an Jazz-Konzert-Ereignissen im Industriemuseum Anlaufpunkt für Bürge- Zentrum des Rhein-Main-Gebiets. rinnen und Bürger, für Schulklassen aus der Region, aber auch für internationale Theater Rüsselsheim Gäste. Die jährlich wechselnden Mitmach- ausstellungen laden insbesondere Kinder Das Theater Rüsselsheim bietet als Gast- und Familien zum Erforschen und Auspro- spielhaus ein spartenübergreifendes An- bieren ein. Das abwechslungsreiche Jah- gebot und lockt mit seinem künstlerischen resprogramm bietet Vorträge, Exkursionen, Programm viele Gäste aus dem Rhein- Sonderführungen und Workshops. Über das Main-Gebiet an. Der Spielplan bietet etwa pädagogische Programm und aktuelle An-

38 IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 gebote informiert die Internetseite: www. Rüsselsheim Durchgangsstation zu der um- museum-ruesselsheim.de. kämpften Festung Mainz und fungierte als Pendant zur neu errichteten Gustavsburg. Industriekultur Während eines Rundgangs durch den äu- Da die Entwicklung der Stadt untrennbar ßeren Festungsgraben ist ein Besuch des mit der Entstehung der Automobilindustrie Ostrondells besonders reizvoll. In diesem verbunden ist, gehört Rüsselsheim zu den ehemaligen Turm lebten früher Wachsolda- wichtigsten industriekulturellen Orten ten mit ihren Familien. Einen Eindruck von im Rhein-Main-Gebiet. Baulich spiegelt der Festung können sich die Besucher auch dies vor allem das 2,5 Quadratkilometer in luftiger Höhe von den Wallanlagen aus große, mitten in der Innenstadt liegende, verschaffen. Werksareal der Opel Automobile GmbH mit Industriekultur von Weltrang wider. Verna-Park Über das Opel-Werksareal hinaus gibt es in Rüsselsheim eine Vielzahl weiterer Zeug- Der nach seinen früheren Besitzern genannte nisse der Industriekultur zu besichtigen. Stadtpark liegt zwischen Parkschule, Main- Dazu gehören die Arbeitersiedlungen aus damm und Innenstadt. Nachdem die Erben Verna-Park unterschiedlichen Epochen, die Opelvillen, 1911 das Anwesen an die Stadt verkauft hat- Bronzedenkmäler von Unternehmern und ten, wurde aus dem weitläufigen Privatgarten Arbeitern, das Volkshaus der Rüssels- ein öffentlicher Park. Trotz vieler Verände- heimer Arbeiterschaft, eine ehemalige rungen in seiner mehr als 140-jährigen Ge- Auto-Rennbahn und das vom Europarat schichte hat der Park einen spätromantischen preisgekrönte Stadt- und Industriemuseum Charakter bewahrt. Besonderheiten sind mit industriegeschichtlichem Schwerpunkt. viele botanische Exoten, seine Kompaktheit und Lage mitten in der Stadt. Die schützende Rüsselsheimer Festung Gartenmauer macht ihn ebenso einmalig wie die geringe Fläche, die jedoch alle wichtigen Horlachgraben Die Geschichte der Festung Rüsselsheim Merkmale einer Gartenanlage im englischen war sehr abwechslungsreich. In ihrem Ur- Stil beherbergt. Seitdem der herrschaftliche sprung geht die Festung auf ein 1399 erst- Garten in öffentliches Eigentum übergegan- mals urkundlich erwähntes festes Haus der gen ist, können Besucherinnen und Besucher Grafen von Katzenelnbogen zurück, die ihre den Park und seine Sehenswürdigkeiten be- Position am Untermain festigen wollten. Die sichtigen. Hierzu zählen das Palais Verna, die Landgrafen von Hessen brachten sich 1479 Burgruine und die Fassade der Eremitage der in den Besitz von Rüsselsheim. Von diesem künstlichen Mühle. Zeitpunkt an errichteten sie um die ehema- lige Burg eine vierflügelige Festungsanlage Horlachgraben in Haßloch Rüsselsheimer Festung mit Wällen, Gräben und fünf Bollwerken, die bis zum Schmalkaldischen Krieg 1546/47 Das Naherholungsgebiet an der Horlache vollendet war. ist ein beliebter Aufenthaltsort, der auch zum Ausruhen und Spazierengehen ein- In den Fehden und Kriegen des 16. und 17. lädt. Die Horlache umspannt den Ortsteil Jahrhunderts spielte die Festung Rüssels- Haßloch und reicht bis nach Königstädten heim eine nicht unwesentliche Rolle im und zum Ostpark. Durch das Naherholungs- hessischen Territorialstaat. Während des gebiet sind das Waldschwimmbad und Schmalkaldischen Kriegs wurden von hier der Sinnespfad am Naturfreundehaus zu aus die militärischen Operationen des Hee- erreichen. Im Nordosten grenzt Haßloch an res von Landgraf Philipp dem Großmütigen den 40 Hektar großen Ostpark. Darin be- koordiniert. Im Dreißigjährigen Krieg war finden sich ein Wildgehege, Spielwiesen, ein

IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 39 Biergarten mit Minigolfanlage und weitere Waldschwimmbad Freizeitmöglichkeiten. Er ist ein ideales Familienausflugsziel. Das Areal ist eine grüne Mitten im Wald gelegen, ist das Wald- Oase im Stadtgebiet und bietet viel Platz für schwimmbad ein idyllischer Platz für natürli- ausgedehnte Spaziergänge und Fahrradtou- ches Schwimmvergnügen für Groß und Klein. ren. Außerdem beherbergt er eine Vogelvolie- Großzügige Liegewiesen mit Sandstrand be- re, einen großen Waldspielplatz, verschiedene geistern Sonnenanbeter. Zahlreiche Sportflä- Disc-Golf-Stationen, eine Minigolfanlage, chen wie Tischtennisplatten, ein Beach-Vol- einen Hochseilgarten, ein Badmintonfeld und leyball-Feld und Kinderspielgeräte laden zu Bouleflächen. Aktivitäten ein. Für das leibliche Wohl ist dank eines Kiosks und der fest installierten Grill- Weinberg plätze, die genutzt werden können, bestens Ostpark gesorgt. Die Badesaison läuft meist von An- Der Weinbau hat in Rüsselsheim eine fang Juni bis Mitte September. lange Tradition. Die vor allem im Rhein- gau verbreitete und geschätzte Rebsorte Riesling machte hier von sich reden, denn Jährliche Feste und Veranstaltungen 24 die weltweit erste urkundliche Erwähnung des Rieslings stammt aus Rüsselsheim. JANUAR/FEBRUAR Sie wird in einer Rüsselsheimer Rechnung Gardetag in der Innenstadt eines am 13. März 1435 beginnenden Rech- APRIL/MAI nungsjahres aufgeführt. Der historische Spargelsonntag, verkaufsoffen Weinberg in der Frankfurter Straße wird in der Innenstadt heute von den Rüsselsheimer Winzer- MAI/JUNI freunden gepflegt. Die wenigen Flaschen Mainfest, Landungsplatz Weinberg Rüsselsheim eines Jahrgangs, die sich mit dem Weinberg Kunsthandwerkermarkt, Verna-Park erzielen lassen, sind sehr begehrt. Hinzu JUNI kommt, dass die Etiketten regionale Künst- Klassikertreffen, Oldtimerveranstaltung, lerinnen oder Künstler gestalten. Opelvillen und Verna-Park JUNI/JULI Sport Kultur im Sommer Rüsselsheimer Weinfest, Verna-Park Die über 70 Sportvereine bieten rund 90 Opel-Firmenlauf, Stadion am verschiedene Sportarten an. Einige der Ver- Sommerdamm eine spielen in den jeweiligen Bundes- oder AUGUST Landesligen ihrer jeweiligen Sportdisziplin Rüsselsheimer Kerb, Landungsplatz (Judo, Hockey, Snooker). Damit der Breiten- SEPTEMBER sport auf ein starkes Fundament bauen Mainland Games, Mainvorland kann, stellt die Stadt Rüsselsheim Turn- und OKTOBER Mehrzweckhallen sowie Fußballplätze und Rieslingsonntag, verkaufsoffen, Sportanlagen zur Verfügung. Gemäß Infor- in der Innenstadt mationen der Stadt engagieren sich etwa NOVEMBER 20.000 Menschen in den hiesigen Sport- Candlelight-Shopping, Innenstadt vereinen – das heißt jeder dritte Einwohner Kunsthandwerkermarkt, Festung der Stadt. Diese Quote und die zahlreichen DEZEMBER Vereine mit dem umfassenden Sportangebot Weihnachtsmarkt, Innenstadt sind weitere Belege dafür, dass der Sport in Rüsselsheim auf einer breiten gesellschaft- Waldschwimmbad lichen Basis steht und fest verankert ist.

40 IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 Thomas Ey, Direktor Immobilien-Center, Heike Hess, Immobilienmaklerin und Christiane Aust, Assistenz

Kaufen und verkaufen sind einfach. kskgg.de/immobilien

Wenn man einen kompetenten Immobilienpartner hat, der den Markt der Region kennt und dem als Nr. 1* die meisten Bauherren, Käufer und Verkäufer vertrauen. o Wir sind für Sie der richtige Ansprechpartner. Verlassen Sie sich auf Qualität und Erfahrung. o Immobilienmaklerin Heike Hess Telefon: 06152 713-2211 E-Mail: [email protected] 0 * Deutschlands größter Makler für Immobilien: Die SparkassenFinanzgruppe. (Quelle: Immobilienmanager Ausgabe 09/2014)

s Immobilien S-Immobilien der KSK Groß-Gerau GmbH

Quellenverzeichnis

1 vdp Research, 3. Quartal 2018 13 Pestel Institut/BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, April 2018 2 IVD-Wohn-Preisspiegel 2018/2019 14 gewobau, Geschäftsbericht 2017 3 empirica-Blasenindex (Q3 2018) 15 https://www.gewobau-online.de/gewobau-aktuell/newsundin- 4 Immobilienmarktbericht des Landes Hessen 2018 fos/597-neubauplanung-2019-2023.html

5 Die Erhebungen von empirica wurden extra 16 ACTIV-IMMOBILIEN GmbH & Co. KG für Rüsselsheim erstellt 17 Immobilienmakler Thomas Kreuz, 2018 6 www.immowelt.de 18 Bundesagentur für Arbeit (BA) 7 www.immobilienscout24.de (November 2018) 19 Frankfurter Neue Presse, 14.12.2018 8 Postbank Wohnatlas 2018 20 „Welt“-Wachstumsatlas, 2018 9 Informationssystem „Wegweiser-Kommune.de“, Bertelsmann Stiftung 21 IHK Darmstadt Rhein-Main-Neckar, 2018

10 Institut Wohnen und Umwelt (IWU), 2016 22 GMA Städteranking Einzelhandel, 2017

11 Demografiebericht Bertelsmann Stiftung (Stadt Rüsselsheim), 23 Theater Gesamtprogramm, www.theater-ruesselsheim.de www.wegweiser-kommune.de 24 „Rüsselsheim am Main entdecken“, 12 Hessisches Statistisches Landesamt, https://statistik.hessen.de/ Hrsg. Stadt Rüsselsheim am Main

IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 41 Herausgeber: Magistrat der Stadt Rüsselsheim am Main

Udo Bausch Oberbürgermeister der Stadt Rüsselsheim am Main

Marktplatz 4 65428 Rüsselsheim am Main

Telefon: 06142 83-2234 Telefax: 06142 83-2744 E-Mail: [email protected]

Ansprechpartner für Projektentwickler und Unternehmen sind:

Martin Schipper (Bereichsleiter) Birgit Wiese Wirtschaftsförderung & Stadtentwicklung Wirtschaftsförderung & Stadtentwicklung

Marktplatz 6 (Postanschrift: Marktplatz 4) Marktplatz 6 (Postanschrift: Marktplatz 4) 65428 Rüsselsheim am Main 65428 Rüsselsheim am Main

Telefon: 06142 83-2040 Telefon: 06142 83-2118 Telefax: 06142 83-2022 Telefax: 06142 83-2022 E-Mail: [email protected] E-Mail: [email protected]

Julian Becker Wirtschaftsförderung & Stadtentwicklung

Marktplatz 6 (Postanschrift: Marktplatz 4) 65428 Rüsselsheim am Main

Telefon: 06142 83-2117 Telefax: 06142 83-2022 E-Mail: [email protected] www.ruesselsheim.de

Autor des Berichts:

Karl-Heinz Goedeckemeyer

Bonameser Str. 15 60433 Frankfurt am Main

Telefon: 069-281510 Email: [email protected]

42 IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 IMPRESSUM

Hrsg: Magistrat der Stadt Rüsselsheim am Main Autor: Karl-Heinz Goedeckemeyer; Finanzanalyst, Frankfurt Layout: DENKHAUS Werbeagentur GmbH; Fotos: Titelseite: Mario Andreya (oben), Vollformat/Dziemballa (unten) Seite 3: Frank Möllenberg Seite 6/7: Vollformat/Dziemballa Seite 11: Stadt Rüsselsheim am Main Seite 14: Stadt Rüsselsheim am Main Seite 21: g ewobau Rüsselsheim/Peter Thomas (oben) gewobau Rüsselsheim (Mitte) gewobau Rüsselsheim/Dziemballa (unten) Seite 22: S tadt Rüsselsheim am Main (oben) A-Z Architekten/Die Landschaftsarchitekten (unten) Seite 23: Architekturbüro Baur & Latsch (oben) gewobau Rüsselsheim (unten) Seite 24: Stadt Rüsselsheim am Main Seite 25: Stadt Rüsselsheim am Main Seite 26/27: Polizei Hessen Seite 28: Peter Thomas Seite 31: Frank Hüter Seite 33: Stadt Rüsselsheim am Main Seite 34/35: Stadt Rüsselsheim am Main Seite 35: Hotel Höll am Main (oben) Stadt Rüsselsheim am Main (unten links und rechts) Seite 36: Stadt Rüsselsheim am Main (oben) Frank Hüter (unten) Seite 37: GPR Gesundheits- und Pflegezentrum Rüsselsheim gGmbH Seite 38: Peter Thomas (oben) Kultur123 Stadt Rüsselsheim (unten) Seite 39: Rüsselsheimer Fotoscouts (oben) Hans-Joachim Mispagel (Mitte) Vollformat/Dziemballa (unten) Seite 40: Frank Hüter (oben und unten) Peter Thomas (Mitte) Druck: O.D.D. Print + Medien, Bad Kreuznach

Rüsselsheim am Main, 31. Januar 2019

IMMOBILIENMARKTBERICHT RÜSSELSHEIM AM MAIN 2019 43 Modernste, attraktive Wohnprojekte heute und in Zukunft

Weitere Infos unter: www.gewobau-online.de gewobau Rüsselsheim Marktstr. 40 65428 Rüsselsheim am Main