Studio Tecnico Federico geom. Pontarin

TRIBUNALE DI PADOVA

PERIZIA DI STIMA

ESECUZIONE IMMOBILIARE R.G.E. n. 19/2018

G.E.: DOTT.SSA SABINO MICOL

CREDITORE PROC.: BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA

DEBITORE: HOTEL SOLLIEVO TERME SRL

1) SUDDIVISIONE IN LOTTI DEGLI IMMOBILI L'esecuzione immobiliare ha per oggetto i seguenti immobili: LOTTO UNICO – Albergo termale con piscine coperte e scoperte, reparto cure termali, SPA, centro benessere e un’ampia area scoperta, sito a Montegrotto Terme in Viale Stazione n. 113.

1a) INDICE 2) PROSPETTO RIEPILOGATIVO pag. 2 3) DESCRIZIONE pag. 5 4) CONFINI pag. 12 5) INTESTAZIONE pag. 12 6) IDENTIFICATIVI CATASTALI pag. 13 7) SUSSISTENZA VINCOLI DI DIRITTO PUBBLICO pag. 14 8) REGOLARITA’ URBANISTICA pag. 14 9) STIMA pag. 16 10) FORMALITA' PREGIUDIZ. CANCELLABILI pag. 18 11) FORMALITA' PREGIUDIZ. NON CANCELLABILI pag. 19 12) OPERAZIONI PERITALI pag. 19 13) ALLEGATI pag. 20

Via Tullio Lombardo, 5 – 35037 (PD) cell. 320.79.50.533 – [email protected] ------C.F.: PNTFRC78C25G224I – Partita IVA: 03903940280

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2) PROSPETTO RIEPILOGATIVO

DIRITTO VENDUTO

Piena proprietà

UBICAZIONE

Montegrotto Terme, Viale Stazione n. 113

QUALITA'

Albergo termale con piscine coperte e scoperte, reparto cure termali, S.P.A., centro benessere e un’ampia area scoperta

COMPOSIZIONE:

 108 camere di varie categorie suddivise dal primo a sesto piano.

 piano terra destinato a: hall di ricevimento clienti, sala da pranzo, soggiorno, sala

televisione, servizi igienici, bar, cucine, locali di servizio, grotta sudatoria (in

disuso) e piscine coperte e scoperte (in disuso);

 reparto cure termali al piano terra;

 reparto massaggi benessere al piano primo;

 alloggio privato con lavori incompiuti al piano primo;

 locali di servizio, deposito e locali tecnici al piano settimo;

 piscine esterne e interne con SPA di recente realizzazione;

 ampi spazi di parcheggio con adiacenti locali tecnici e di servizio;

 ampia area scoperta.

DATI CATASTALI:

Catasto Fabbricati del Comune di Montegrotto Terme:

SUPERFICIE FOGLIO PARTICELLA SUBALTERNO CATEGORIA CLASSE CONSISTENZA CATASTALE

7 54 1 D/2 --- € 153.310,00 --- 8 416 ---

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CONFINI Nord-Est: Lottizzazione e parcheggio pubblico, Catasto Terreni Foglio 8 Part. 1155, 1153, 1168, 1167, 1166, 1169; Area scoperta fabbricati residenziali, Catasto Terreni Foglio 8 Part. 242, 244, 246, 245, 907, 548, Foglio 7 Part. 51, 548; Sud-Est: Cabina Enel, Catasto Terreni Foglio 8 Part. 321, Strada pubblica Via Marza dove il confine nella realtà è posto sul filo esterno dei fabbricati e non nella posizione indicata dalla mappa poiché in quello spazio il Comune di Montegrotto Terme ha realizzato un parcheggio pubblico accessibile da Via Marza, senza però procedere con il frazionamento e la cessione delle aree; Sud: Strada pubblica con marciapiede Viale Stazione, Fabbricati a destinazione mista, Catasto Terreni Foglio 7 Part. 245, 765, 277, 1611, 241; Ovest: area scoperta albergo termale (Hotel Montecarlo in disuso), Catasto Terreni Foglio 7 Part. 1660.

PROVENIENZA: L'immobile oggetto di esecuzione immobiliare è pervenuto in proprietà alla società Hotel Sollievo Terme SRL per atto di fusione del Notaio Lorenzo Todeschini di Padova del 17/06/1988 rep. 7269/2292, trascritto a Padova il 27/06/1988 ai nn. 17232/12132 e per atto di verbale di assemblea del Notaio Lorenzo Todeschini di Padova del 17/06/1988 rep. 7270/2293, trascritto a Padova il 27/06/1988 ai nn. 17233/12133.

FORMALITA' PREGIUDIZIEVOLI: 1. TRASCRIZIONE del 02/05/1991 – Registro Particolare 7140 Registro Generale 10709 – Pubblico Ufficiale Giunta Regionale del del 27/11/1990 Rep. 6434. Concessione acqua termale. 2. TRASCRIZIONE del 15/10/1992 – Registro Particolare 16417 Registro Generale 24147 – Pubblico Ufficiale Giunta Regionale del Veneto del 15/05/1992 Rep. 2917. Ampliamento della concessione acqua termale.

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3. TRASCRIZIONE del 08/01/2003 – Registro Particolare 564 Registro Generale 757 – Pubblico Ufficiale Notaio Todeschini Premuda Giovanni Battista del 09/12/2002 Rep. 83886. Atto tra vivi - locazione ultranovennale. 4. TRASCRIZIONE del 11/06/2003 – Registro Particolare 16472 Registro Generale 25707 – Pubblico Ufficiale Notaio Todeschini Premuda Giovanni Battista di Padova del 06/06/2003 Rep. 85501. Atto tra vivi - vincolo di destinazione. (ad oggi scaduto) Immobile gravato: piena proprietà dell’unità immobiliare sita nel Comune di Montegrotto Terme Catasto Fabbricati Foglio 7 Particella 54 Sub. 1 graffato con Foglio 8 Particella 365; 5. ISCRIZIONE del 20/04/2006 – Registro Particolare 5303 Registro Generale 21516 – Pubblico Ufficiale Notaio Camporese Loris di Repertorio 65454/15319 del 10/04/2006. Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario. Immobile gravato: piena proprietà dell’unità immobiliare sita nel Comune di Montegrotto Terme Catasto Fabbricati Foglio 7 Particella 54 Sub. 1 graffato con Foglio 8 Particella 365 e i terreni siti a Montegrotto Terme Catasto Terreni Foglio 7 Part. 54 e Foglio 8 Part. 416; 6. ISCRIZIONE del 15/07/2010 – Registro Particolare 6469 Registro Generale 27678 – Pubblico Ufficiale Notaio Cazzato Donato di Padova Repertorio 285162/37210 del 14/07/2010. Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario. Immobile gravato: piena proprietà dell’unità immobiliare sita nel Comune di Montegrotto Terme Catasto Fabbricati Foglio 7 Particella 54 Sub. 1 graffato con Foglio 8 Particella 416 e i terreni siti a Montegrotto Terme Catasto Terreni Foglio 7 Part. 54 e Foglio 8 Part. 416; 7. TRASCRIZIONE del 18/08/2013 – Registro Particolare 17468 Registro Generale 26055 – Giunta Regionale del Veneto del 06/06/2013 Rep. 113. Concessione acqua termale.

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8. TRASCRIZIONE del 03/06/2016 – Registro Particolare 11832 Registro Generale 18485 – Giunta Regionale del Veneto del 23/12/2015 Rep. 1983. Concessione acqua termale. 9. TRASCRIZIONE del 07/06/2016 – Registro Particolare 12119 Registro Generale 18937 – Pubblico Ufficiale Notaio Macchi Sergio di Legnago Repertorio 156123/28815 del 03/06/2016. Atto tra vivi - locazione ultranovennale. Immobile gravato: piena proprietà dell’unità immobiliare sita nel Comune di Montegrotto Terme Catasto Fabbricati Foglio 7 Particella 54 Sub. 1 graffato con Foglio 8 Particella 416; 10. TRASCRIZIONE del 18/01/2018 – Registro Particolare 1627 Registro Generale 2347 – Pubblico Ufficiale Ufficiale Giudiziario di Padova Repertorio 9417 del 29/12/2017. Atto esecutivo o cautelare - Verbale di pignoramento immobili. piena proprietà dell’unità immobiliare sita nel Comune di Montegrotto Terme Catasto Fabbricati Foglio 7 Particella 54 Sub. 1 graffato con Foglio 8 Part. 416.

OCCUPAZIONE occupato da terzi con contratto di affitto

REGOLARITA' EDILIZIA Lo stato attuale dell'immobile coincide con lo stato autorizzato dal Comune ad eccezione di alcune piccole difformità sanabili.

PREZZO BASE: € 4.721.000,00 (quattromilionisettecentoventunomila/00)

OFFERTE IN AUMENTO:

PUBBLICITA' IMMOBILIARE:

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3) DESCRIZIONE 3.1) GENERALE L’immobile oggetto di esecuzione è un albergo termale con piscine coperte e scoperte, reparto cure termali, S.P.A., centro benessere e un’ampia area scoperta, costruito originariamente a metà degli anni ‘50, sito a Montegrotto Terme in Viale Stazione n. 113.

3.2) IMMOBILE L’albergo è composto da un corpo di fabbrica principale su n. 7 piani fuori terra, da alcuni locali di servizio staccati, dalle piscine interne ed esterne con SPA, giardino estivo con bar, locali tecnici interrati e impianto fotovoltaico sulla copertura. Il corpo di fabbrica principale è composto da: Piano terra: albergo con ampia hall di ricevimento clienti, sala da pranzo, soggiorno, sala televisione, servizi igienici, bar, cucine, locali di servizio, reparto cure termali, grotta sudatoria (in disuso) e piscine coperte e scoperte (in disuso) attualmente utilizzate come deposito materiali. Piano primo:  13 camere doppie standard dotate di buone finiture sia per le stanze sia per i bagni;  un reparto benessere e massaggi;  alloggio privato in fase di ristrutturazione i cui lavori, appena abbozzati sono fermi verosimilmente da molti anni. Piani secondo e terzo (ciascuno):  15 camere doppie standard dotate di buone finiture sia per le stanze sia per i bagni;  5 suite di grandi dimensioni, complete di cabina armadio e salottino, dotate di lussuose finiture sia per le stanze sia per i bagni ;  1 camera singola con dimensioni standard e dotata di lussuose finiture sia nel bagno che nella stanza. Piano quarto:  9 camere doppie standard dotate di buone finiture nelle stanze ma scadenti nei bagni;

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 6 camere doppie standard dotate di buone finiture nelle stanze e ottime nei bagni;  5 suite di grandi dimensioni, complete di cabina armadio e salottino, dotate di lussuose finiture sia per le stanze sia per i bagni;  1 camera singola con dimensioni standard e dotata di lussuose finiture sia nel bagno che nella stanza. Piano quinto:  9 camere doppie standard dotate di buone finiture nelle stanze e ottime nei bagni;  6 camere doppie standard dotate di buone finiture sia per le stanze sia per i bagni;  5 suite di grandi dimensioni, complete di cabina armadio e salottino, dotate di lussuose finiture sia per le stanze sia per i bagni;  1 camera singola con dimensioni standard e dotata di lussuose finiture sia nel bagno che nella stanza. Piano sesto:  3 camere doppie standard dotate di buone finiture sia per le stanze sia per i bagni;  8 suite di medie dimensioni, complete di salottino, dotate di buone finiture sia per le stanze sia per i bagni; Piano settimo: locali di servizio, deposito e locali tecnici.

Blocco Piscine: sono collegate all’albergo attraverso un corridoio e sono composte da:  locali spogliatoio e camerini;  SPA centro benessere;  piscina coperta con area lettini e due blocchi servizi igienici e docce;  bar con cucina e locali deposito;  piscina esterna con ampia area scoperta di pertinenza. Sulla copertura del blocco piscine è stato realizzato un impianto fotovoltaico. Il blocco piscine è dotato di un piano interrato accessibile dall’esterno con una rampa carraia e dall’interno attraverso una scala di servizio. E’ destinato a locali di servizio e locali tecnici per gli impianti delle piscine.

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Parcheggi e locali di servizio: la parte a Est dell’area scoperta è destinata ad ospitare le aree di parcheggio, una parte della quale è protetta da una tettoia e un’altra parte è composta da alcuni garage con basculante. Nelle vicinanze dei parcheggi vi sono inoltre dei locali tecnici e di servizio quali: depositi, guardaroba, magazzino, gruppo elettrogeno, officina, cabina elettrica e i vecchi filtri della piscina in disuso.

Area retro: Nell’area retrostante l’albergo sono dislocati tre pozzi termali, due dei quali sono attivi, le tubazioni di emungimento dell’acqua termale, gli impianti di maturazione del fango, sia quelli vecchi (in disuso) sia quelli nuovi, e una vecchia serra.

In merito ai pozzi termali si precisa che la Regione Veneto ha dato alla società Hotel Sollievo Terme Srl la concessione mineraria, la quale a sua volta ha stipulato un contratto di erogazione dell’acqua termale con la società Solgest Srl in qualità di gestore dell’albergo e soggetto autorizzato dalla Regione Veneto. Il sottoscritto non entra nel merito dei dettagli delle suddette concessioni in quanto non sono oggetto di vendita forzata. Si sottolinea che comunque in caso di vendita dell’immobile la Regione Veneto ritirerà la concessione mineraria all’esecutato per poi concederla al nuovo soggetto proprietario nel caso in cui abbia i requisiti di legge. Ogni informazione potrà essere assunta presso il B.I.O.C.E. di Abano Terme al n. 049.866.8129.

Area scoperta: L’accesso alla struttura alberghiera avviene dal Viale Stazione attraverso due accessi carrabili, uno per i clienti pavimentato con masselli autobloccanti che conduce al parcheggio e alla porta d’ingresso per poi tornare alla strada pubblica e uno di servizio pavimentato in asfalto prima e ghiaino poi con un piazzale per le manovre. Per chi accede a piedi vi è inoltre un vialetto sempre in masselli autobloccanti che dal marciapiede conduce direttamente alla porta d’ingresso.

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La struttura alberghiera è stata costruita su un’area con superficie di circa mq. 29.500 mq, la parte posta sul fronte strada e ai lati dell’albergo è sistemata a giardino con prato verde e numerosi alberi ad alto fusto. Il giardino di pertinenza della piscina, destinato ad ospitare i lettini, è per una parte pavimentato in pietra con aiuole e per la restante parte è sistemato a prato verde con qualche ulivo di decoro. Nella parte Ovest dell’area scoperta c’è un vecchio campo da tennis che all’apparenza sembra in disuso. Gran parte dei confini del lotto sono materializzati con siepi, cancelli, reti o murette eccezion fatta per il limite di proprietà posto a Nord-Est con una nuova lottizzazione dove non vi è alcun tipo di recinto. Proprio nelle vicinanze di detta zona sono dislocati i pozzi termali che a loro volta sono protetti solo da alcuni pannelli da cantiere facilmente rimovibili.

3.3) STATO DI OCCUPAZIONE Durante il sopralluogo l’immobile è risultato occupato dalla Solgest S.r.l. con contratto di locazione stipulato in data 03/06/2016, registrato a Legnago il 06/06/2016 al numero 2235 Serie 1T e trascritto il 07/06/2016 ai nn. 18937/12119 con canone di locazione pari ad € 6.000,00 (oltre iva), da corrispondersi in rate trimestrali posticipate, per un ammontare annuo di Euro 24.000,00 (oltre iva). Il mercato delle locazioni di strutture simili nella zona termale Euganea purtroppo non esiste perché normalmente la proprietà delle strutture gestisce anche l’attività alberghiera, quindi non vi sono dei dati comparabili attraverso i quali determinare un canone medio di mercato. Il sottoscritto ha pertanto contattato l'Associazione Albergatori Termali di Abano Montegrotto, nella persona del Direttore Marco Gottardo (0498669877), il quale ha confermato che nel bacino termale di Abano-Monetrgtto non vi sono strutture alberghiere in cui sia dato in affitto l'immobile.

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Con la sola esclusione dell'Hotel Firenze ad Abano Terme dove, attraverso il Tribunale, la gestione paga un canone di € 110.000 all'anno. Non è stata possibile la verifica di tale dato poiché dalla ricerca ipotecaria non risulta essere stato trascritto il contratto di locazione. Lo stesso Direttore dell’Associazione Albergatori ha quantificato un canone "ragionevole" di € 200/220.000 all'anno per una struttura di 100 camere che paga l'IMU per € 60/70.000 all'anno. Nel caso in questione l'albergo è composto da 108 camere, per 185 posti letto, e paga circa € 103.000 di IMU e TASI. Il sottoscritto, rifacendosi a quanto comunicato dal direttore dell'associazione albergatori, tenendo conto anche delle piscine e del centro benessere che sono di recente realizzazione, dichiara che un importo del canone per la locazione dell’immobile in oggetto debba essere di almeno € 250.000 annui, pertanto il sottoscritto dichiara la non congruità del canone mensile previsto dal contratto di locazione citato in precedenza, ex art. 2923 Codice Civile. Si precisa inoltre che la stessa Solgest S.r.l. è anche titolare dell’attività alberghiera poiché ha acquistato l’azienda con atto di cessione d’azienda del 09/12/2002 del Notaio Giovanni Battista Todeschini Premuda Rep. 83885.

3.4) ZONA L’albergo in oggetto è situato a Montegrotto Terme, una cittadina turistica termale frequentata già nell’età del ferro dai Veneti antichi che attribuivano una valenza divina alle acque che naturalmente sgorgavano dal terreno, nella zona del Colle di Bertha sono stati trovati infatti numerosi bronzetti votivi tutt’ora conservati al Museo Nazionale di Este e ai musei Civici di Padova. Successivamente i Romani hanno realizzato le classiche “termæ”, ancora parzialmente rinvenibili nei vicini scavi archeologici e alcune ville appartenute sembra ad illustri cittadini romani. Erano infatti già conosciute anche a quell’epoca le proprietà benefiche delle acque e dei fanghi. E’ soltanto all’inizio del 1900 che si iniziano a sfruttare le benefiche acque a scopo turistico con la costruzione dei primi stabilimenti termali.

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Si possono consultare i numerosi siti internet che trattano il tema, uno su tutti www.consorziotermeeuganee.it, dove sono indicate le svariate proprietà che ha il fango euganeo messo a maturare con l’acqua termale. Negli ultimi decenni, per sopperire alla crisi dovuta alla mancata copertura delle cure termali da parte dell’assistenza previdenziale tedesca, molte strutture alberghiere si sono tenute al passo con i tempi inserendo nei propri servizi offerti: le piscine con i vari trattamenti, le S.P.A. e tutti i servizi legati al benessere e all’estetica. Cosa che è stata fatta anche nell’albergo in oggetto a partire dagli anni 2000 con la realizzazione delle nuove piscine e della SPA. Si precisa inoltre che nella vicina Abano Terme, facente parte dello stesso bacino termale al quale appartiene Montegrotto Terme, è in fase di costruzione un grande parco acquatico che dista soltanto 2 km dalla struttura in esame, aumentando notevolmente l’indotto dell’intera zona turistica. A soli 150 metri dall’albergo vi è la stazione ferroviaria che è la principale dell’intero bacino termale, per cui la struttura in esame ne viene certamente valorizzata. Da qualche anno è stata inoltre notevolmente migliorata anche la viabilità costruendo una bretella della tangenziale di Padova che arriva ad Abano Terme in una posizione molto comoda anche a Montegrotto Terme perché dista soltanto 4,5 km dalla struttura in esame. Il Viale in cui è situato l’albergo è caratterizzato dalla presenza di numerosi negozi, bar e ristoranti. Numerose sono anche le attrattive che caratterizzano la zona, oltre all’attività termale:  Parco Regionale Colli Euganei, un comprensorio di circa 18.700 ettari, caratterizzato da numerosi percorsi su sentiero fra boschi, valli e radure verdi;  Anello ciclabile dei colli di 60/80 km che dista soltanto 2 km dalla struttura ed altre numerose piste ciclabili nel resto della provincia di Padova;  Abbazia di Praglia a 10 km;  Castello del Catajo a 6 km;

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 Centro cittadino di Padova a 14 km con la cappella degli Scrovegni e la Basilica del Santo;  a 15 km con il Castello e l’Antiquarium Longobardo;  Venezia a 55 km;  Vicenza e le Ville Palladiane a 50 km;  Verona a 90 km.

4) CONFINI Nord-Est: Lottizzazione e parcheggio pubblico, Catasto Terreni Foglio 8 Part. 1155, 1153, 1168, 1167, 1166, 1169; Area scoperta fabbricati residenziali, Catasto Terreni Foglio 8 Part. 242, 244, 246, 245, 907, 548, Foglio 7 Part. 51, 548; Sud-Est: Cabina Enel, Catasto Terreni Foglio 8 Part. 321, Strada pubblica Via Marza dove il confine nella realtà è posto sul filo esterno dei fabbricati e non nella posizione indicata dalla mappa poiché in quello spazio il Comune di Montegrotto Terme ha realizzato un parcheggio pubblico accessibile da Via Marza, senza però procedere con il frazionamento e la cessione delle aree; Sud: Strada pubblica con marciapiede Viale Stazione, Fabbricati a destinazione mista, Catasto Terreni Foglio 7 Part. 245, 765, 277, 1611, 241; Ovest: area scoperta albergo termale (Hotel Montecarlo in disuso), Catasto Terreni Foglio 7 Part. 1660.

5) INTESTAZIONE IMMOBILI 5.1) SUSSISTENZA DIRITTI DI COMPROPRIETA' O ALTRI DIRITTI REALI CON SOGGETTI ESTRANEI L'intera proprietà dell’immobile risulta essere intestata alla Hotel Sollievo Terme SRL con sede a Montegrotto Terme in Viale Stazione n. 113 C.F. 01913290282. Si segnala, come già detto al punto 3.3, che la società Hotel Sollievo Terme SRL ha venduto la gestione dell’albergo alla Solgest S.r.l. con atto di cessione d’azienda del 09/12/2002 del Notaio Giovanni Battista Todeschini Premuda Rep. 83885.

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5.2) TITOLO DI PROVENIENZA L'immobile oggetto di esecuzione immobiliare è pervenuto in proprietà alla società Hotel Sollievo Terme SRL per atto di fusione del Notaio Lorenzo Todeschini di Padova del 17/06/1988 rep. 7269/2292, trascritto a Padova il 27/06/1988 ai nn. 17232/12132 e per atto di verbale di assemblea del Notaio Lorenzo Todeschini di Padova del 17/06/1988 rep. 7270/2293, trascritto a Padova il 27/06/1988 ai nn. 17233/12133.

6) IDENTIFICATIVI CATASTALI 6.1) DATI CATASTALI EFFETTIVAMENTE RISULTANTI Catasto Fabbricati del Comune di Montegrotto Terme:

SUPERFICIE FOGLIO PARTICELLA SUBALTERNO CATEGORIA CLASSE CONSISTENZA CATASTALE

7 54 1 D/2 --- € 153.310,00 --- 8 416 ---

6.2) REGOLARITA' DEL CENSIMENTO CATASTALE Il sottoscritto dichiara, in prima analisi, che l’accatastamento non è regolare poiché attualmente, nella banca dati dell’Agenzia delle Entrate – Territorio, l’unità in oggetto è composta soltanto dalle schede del quadro d’unione e del Piano Terra. Per poter rintracciare le altre schede bisogna procedere con un accesso agli atti e richiedere le “planimetrie non attuali” poiché con l’ultima variazione catastale sono state presentate all’Agenzia delle Entrate soltanto le schede modificate dall’intervento comportando la soppressione di tutte le altre. Si osserva che questo procedimento è errato in quanto l’Unità Immobiliare Urbana deve essere completamente rappresentata. Inoltre, dal sopralluogo effettuato presso l'immobile oggetto di esecuzione immobiliare, il sottoscritto, oltre a quanto esposto al paragrafo precedente, dichiara che l'attuale accatastamento non è regolare poiché sono state riscontrate alcune lievi difformità che rendono necessaria la presentazione di una variazione catastale. Tale variazione dovrà essere completa di tutte le schede dell’intero albergo pertanto verrà risolto anche al problema iniziale relativo alle schede soppresse.

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Il sottoscritto, viste la stima dell’Ing. Miotto citata al punto 8 e l’esiguità della variazione catastale nei confronti del più ingente intervento di messa in sicurezza, ritiene che l’importo stimato sia comprensivo anche del costo relativo alla presente incombenza.

6.3) CORRISPONDENZA ELEMENTI IDENTIFICATIVI TRA ATTO DI PIGNORAMENTO E ISTANZA DI VENDITA Sia l'atto di pignoramento che l'istanza di vendita hanno per oggetto lo stesso immobile descritto ai punti precedenti.

7) SUSSISTENZA VINCOLI DI DIRITTO PUBBLICO L'immobile non risulta essere gravato da vincoli di diritto pubblico che causino prelazione o limiti di edificabilità opponibili alla procedura esecutiva.

Si segnala comunque che il vigente P.R.G. destina la zona in cui è inserito l’immobile in oggetto a Z.T.O. “D3a” Alberghiera di completamento dove ai sensi degli art. 17e 25 delle N.T.A è ammessa solo la destinazione d’uso ricettiva alberghiera. Il vincolo citato al n. 4 della certificazione notarile, allegata ai documenti presenti agli atti, è scaduto poiché era stato fatto ai sensi dell’art. 5 della L.R. 12/1987 che prevedeva una durata di 5 anni del vincolo della destinazione turistica.

8) REGOLARITA' URBANISTICA L’albergo è stato costruito a metà degli anni ‘50 con l’autorizzazione n. 57/55 del 16/12/1955 dopo i cui lavori il Comune ha rilasciato il certificato di Abitabilità n. 57/55 del 05/04/1959. Successivamente per alcune opere abusive sono state presentate le domande di condono edilizio n. 58/86 e 135/86 per le quali il Comune ha rilasciato la Concessione Edilizia a Sanatoria n. 58/86 – 135/86 del 19/09/1978 della quale si allegano le tavole 10 e 12 relative alle pertinenze esterne. In più fasi successive l’albergo è stato oggetto di interventi di ampliamento e ristrutturazione con i seguenti titoli abilitativi:

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 Pratica 412/87 e precedenti (ristrutturazione e ampliamento) dopo i cui lavori il Comune ha rilasciato il Certificato di Agibilità n. 412/87 del 25/09/1989 allegato alla presente perizia;  Autorizzazione n. 38/1995 del 23/05/1995 (lavori urgenti facciate laterali);  D.I.A. n. 436/1996 del 09/10/1996 (modifiche interne);  Autorizzazione n. 97/461 del 23/03/1998 (nuovi parapetti);  Concessione Edilizia n. 98/283 del 11/01/1999 (ascensori e scale di emergenza) di cui si allegano alla presente perizia le Tavole 2 – 3 – 4 – 5 – 6 relative alle piante autorizzate dell’albergo;  Concessione Edilizia n. 236/2001 del 05/11/2001 e successiva variante Concessione Edilizia n. 02/367 del 27/03/2003 (Costruzione nuove piscine) dopo i cui lavori il Comune ha rilasciato per silenzio assenso l’agibilità richiesta il 13/07/2004 con prot. 16242 allegata alla presente perizia insieme alle Tavole autorizzate 6 e 8 relative al Piano Interrato e alla sistemazione esterna delle nuove piscine;  Permesso di Costruire n. 52/04 del 20/07/2004 e successiva variante Permesso di Costruire n. 231/04 del 04/02/2005 (nuovi spogliatoi) dopo i cui lavori il Comune ha rilasciato il Certificato di agibilità il 04/02/2005 con prot. 2250 allegato alla presente perizia insieme alla Tavola autorizzata 4 relativa al Piano Terra delle nuove piscine e degli spogliatoi.

Il sottoscritto perito, dopo avere effettuato il sopralluogo presso l’immobile oggetto di esecuzione, rileva che lo stato attuale dell'immobile coincide con lo stato autorizzato dal Comune con la sola esclusione di alcune piccole difformità:  modifiche ai locali di servizio al piano terra adiacenti alla scala di sicurezza sul lato Ovest;  creazione di un collegamento diretto tra il corridoio di servizio al piano terra e la cucina, con accesso diretto alla stessa e alla saletta privata che ora è destinata ad ufficio amministrativo;

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 al piano primo l’alloggio privato non è agibile in quanto vi sono dei lavori incompleti verosimilmente fermi da molti anni la cui impostazione non corrisponde con quanto concesso;  la scala antincendio sul retro della caffetteria al piano primo è leggermente diversa da quella autorizzata, oltretutto non compare nella planimetria catastale. Tutte le incongruenze descritte sono sanabili a livello comunale previo ottenimento del nulla osta igienico sanitario da parte della U.L.S.S. competente.

Si segnala inoltre che l’immobile, data l’epoca di costruzione, non è dotato di Certificato di Prevenzione Incendi e che dunque ai sensi della vigente normativa antincendio deve essere sottoposto ad una serie di interventi finalizzati alla messa in sicurezza di tutta la struttura. Il tecnico incaricato dalla società esecutata, l’Ing. Miotto, ha redatto una stima grossolana dei costi necessari all’incombenza che ammontano a circa € 400.000. La materia in questione esula dalla competenza del sottoscritto che si limita ad acquisire tale importo che è da ritenere comprensivo anche della sanatoria delle opere abusive più sopra descritte vista la loro esiguità. Una stima più precisa potrà essere effettuata attraverso la redazione di un progetto e di un computo metrico estimativo. Data la vetustà dell’immobile saranno inoltre da considerare anche delle spese impreviste che potrebbero nascere in sede di esecuzione lavori.

9) STIMA DELL'IMMOBILE Il sottoscritto propone di valutare e vendere l'immobile come lotto unico, per il quale reputa opportuno pervenire alla valutazione del più probabile valore di mercato mediante un procedimento sintetico-comparativo, sulla base di indagini sui prezzi di vendita di immobili simili siti nella stessa zona, precisando però che vista la crisi finanziaria degli ultimi dieci anni e la crisi del turismo termale il mercato di questa tipologia di immobili è in una fase di stasi, si rileva come gli operatori termali/investitori già da tempo non siano più attivi nel mercato. Negli ultimi anni si è assistito addirittura ad una svendita di strutture termali alle aste immobiliari con prezzi di aggiudicazione molto bassi, raggiunti dopo numerosi esperimenti andati deserti. In alcuni casi, le strutture vendute erano già

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abbandonate da tempo e sono state demolite dai nuovi acquirenti per far posto ad immobili di tutt’altra destinazione. Al contrario invece l’immobile in oggetto è ancora utilizzato come albergo a 4 stelle che, con una gestione oculata, potrà sicuramente fruttare profitti interessanti.

Il sottoscritto, tenuto conto delle premesse e con l’obbiettivo di non svendere l’immobile, ha quindi proceduto a sondare gli operatori locali del settore alberghiero, le agenzie immobiliari e tecnici specializzati nel settore ed è dell’opinione che un prezzo medio di vendita, che tenga conto dell’ampio scoperto di pertinenza, delle recenti piscine con SPA, degli ampi spazi dedicati al parcheggio dei clienti, della disponibilità di ben 2 pozzi termali situati dentro la proprietà, possa essere di circa € 50.000 a camera doppia.

Il parametro di valutazione delle strutture alberghiere è il numero delle camere. Nel caso in questione sono state individuate dal sottoscritto le tipologie di camera indicate al punto 3.2. Per uniformare il computo delle camere è stato dato un punteggio da 1 a 5 a due caratteristiche: alle dimensioni e alle finiture, è stato successivamente attribuito il coefficiente di 1,00 alla tipologia di camera standard la cui sommatoria dei risultati è pari a 6 e che è la più numerosa nell’albergo. Si è quindi proceduto ad attribuire il rispettivo coefficiente per ogni tipologia di camera in base alla somma dei giudizi, infine è stato moltiplicato il coefficiente per il numero di camere appartenenti alla stessa tipologia. Si allega alla presente perizia la tabella del calcolo descritto. L’albergo ha un totale di 108 camere reali che corrispondono a circa 120,5 camere ragguagliate. Pertanto il sottoscritto ritiene che il più probabile valore di mercato dell’immobile in oggetto sia: 120,5 camere X 50.000,00 €/camera = € 6.025.000,00 dal quale deve essere detratto il 15% per vendita non soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità, € 6.025.000,00 X 0,85 = € 5.121.250,00 a cui devono essere detratti i costi presunti per la messa in sicurezza dell’albergo e per la sanatoria delle piccole irregolarità riscontrate, € 5.121.250,00 – € 400.000,00 = € 4.721.250,00 arrotondati a € 4.721.000,00 (quattromilionisettecentoventunomila/00)

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10) FORMALITA' PREGIUDIZIEVOLI VINCOLI ED ONERI SUSCETTIBILI DI CANCELLAZIONE 1. TRASCRIZIONE del 02/05/1991 – Registro Particolare 7140 Registro Generale 10709 – Pubblico Ufficiale Giunta Regionale del Veneto del 27/11/1990 Rep. 6434. Concessione acqua termale. 2. TRASCRIZIONE del 15/10/1992 – Registro Particolare 16417 Registro Generale 24147 – Pubblico Ufficiale Giunta Regionale del Veneto del 15/05/1992 Rep. 2917. Ampliamento della concessione acqua termale. 3. TRASCRIZIONE del 08/01/2003 – Registro Particolare 564 Registro Generale 757 – Pubblico Ufficiale Notaio Todeschini Premuda Giovanni Battista del 09/12/2002 Rep. 83886. Atto tra vivi - locazione ultranovennale. 4. TRASCRIZIONE del 11/06/2003 – Registro Particolare 16472 Registro Generale 25707 – Pubblico Ufficiale Notaio Todeschini Premuda Giovanni Battista di Padova del 06/06/2003 Rep. 85501. Atto tra vivi - vincolo di destinazione. (ad oggi scaduto) Immobile gravato: piena proprietà dell’unità immobiliare sita nel Comune di Montegrotto Terme Catasto Fabbricati Foglio 7 Particella 54 Sub. 1 graffato con Foglio 8 Particella 365; 5. ISCRIZIONE del 20/04/2006 – Registro Particolare 5303 Registro Generale 21516 – Pubblico Ufficiale Notaio Camporese Loris di Abano Terme Repertorio 65454/15319 del 10/04/2006. Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario. Immobile gravato: piena proprietà dell’unità immobiliare sita nel Comune di Montegrotto Terme Catasto Fabbricati Foglio 7 Particella 54 Sub. 1 graffato con Foglio 8 Particella 365 e i terreni siti a Montegrotto Terme Catasto Terreni Foglio 7 Part. 54 e Foglio 8 Part. 416; 6. ISCRIZIONE del 15/07/2010 – Registro Particolare 6469 Registro Generale 27678 – Pubblico Ufficiale Notaio Cazzato Donato di Padova Repertorio 285162/37210 del 14/07/2010. Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario. Immobile gravato: piena proprietà dell’unità

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immobiliare sita nel Comune di Montegrotto Terme Catasto Fabbricati Foglio 7 Particella 54 Sub. 1 graffato con Foglio 8 Particella 416 e i terreni siti a Montegrotto Terme Catasto Terreni Foglio 7 Part. 54 e Foglio 8 Part. 416; 7. TRASCRIZIONE del 18/08/2013 – Registro Particolare 17468 Registro Generale 26055 – Giunta Regionale del Veneto del 06/06/2013 Rep. 113. Concessione acqua termale. 8. TRASCRIZIONE del 03/06/2016 – Registro Particolare 11832 Registro Generale 18485 – Giunta Regionale del Veneto del 23/12/2015 Rep. 1983. Concessione acqua termale. 9. TRASCRIZIONE del 07/06/2016 – Registro Particolare 12119 Registro Generale 18937 – Pubblico Ufficiale Notaio Macchi Sergio di Legnago Repertorio 156123/28815 del 03/06/2016. Atto tra vivi - locazione ultranovennale. Immobile gravato: piena proprietà dell’unità immobiliare sita nel Comune di Montegrotto Terme Catasto Fabbricati Foglio 7 Particella 54 Sub. 1 graffato con Foglio 8 Particella 416; 10. TRASCRIZIONE del 18/01/2018 – Registro Particolare 1627 Registro Generale 2347 – Pubblico Ufficiale Ufficiale Giudiziario di Padova Repertorio 9417 del 29/12/2017. Atto esecutivo o cautelare - Verbale di pignoramento immobili. piena proprietà dell’unità immobiliare sita nel Comune di Montegrotto Terme Catasto Fabbricati Foglio 7 Particella 54 Sub. 1 graffato con Foglio 8 Part. 416.

11) FORMALITA' PREGIUDIZIEVOLI VINCOLI ED ONERI NON SUSCETTIBILI DI CANCELLAZIONE Non sono state rilevate altre formalità pregiudizievoli, vincoli ed oneri non suscettibili di cancellazione riguardanti l'immobile oggetto di esecuzione immobiliare.

12) OPERAZIONI PERITALI Il sottoscritto geometra Federico Pontarin con studio a Teolo in Via Tullio Lombardo n. 5, iscritto al Collegio dei Geometri di Padova al n. 4090 e all'Albo dei CTU del Tribunale di Padova al n. 2529, è stato nominato perito per la stima degli immobili dal Giudice

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dell'Esecuzione Dott.ssa Micol Sabino, con decreto del 20/03/2018, il cui incarico è stato formalizzato con il giuramento nel verbale del 06/04/2018 redatto presso la cancelleria delle esecuzioni immobiliari. Il perito ha effettuato un sopralluogo presso l’immobile in oggetto alla presenza della società esecutata in data 23/04/2018, 03/07/2018, 09/07/2018 e 11/12/2018.

13) ALLEGATI Il 07/01/2019 il sottoscritto ha presentato al Comune di Montegrotto Terme richiesta di C.D.U., che sarà integrato alla perizia non appena rilasciato dall’Ente e comunque prima dell’udienza ex art. 569 c.p.c.. Alle presente perizia si allegano i sottoelencati documenti:  Conteggio consistenza camere;  Computo lavori antincendio. Gli altri documenti richiesti dal quesito sono presenti nei fascicoli: 02 – Documentazione fotografica; 03 – Documenti catastali; 04 – Piante autorizzate corpo principale albergo; 05 – Piante autorizzate nuove piscine; 06 – Piante autorizzate pertinenze esterne; 07 – Allegati burocratici.

* * *

Il sottoscritto perito ritiene, con la presente relazione che si compone di n. 20 pagine dattiloscritte e altri n. 6 fascicoli con gli allegati, di aver assolto l'incarico ricevuto e rimane a disposizione del Giudice dell'Esecuzione per qualsiasi chiarimento. Teolo lì, 09/01/2018

Il perito

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