Auswirkungsanalyse
Auswirkungsanalyse zur geplanten Erweiterung der Lebensmittelmärkte Edeka, Aldi und Penny in der Gemeinde Ostbevern
für die Gemeinde Ostbevern Hauptstraße 24 48346 Ostbevern
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Münster, im September 2018 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
Inhaltsverzeichnis
1 Ausgangssituation und Zielsetzung...... 4
2 Marktsituation im Lebensmitteleinzelhandel ...... 5
3 Projektbeschreibungen ...... 8
4 Standortbezogene Rahmenbedingungen ...... 9 4.1 Makrostandort Ostbevern ...... 9 4.2 Mikrostandorte der Planvorhaben ...... 13
5 Wettbewerbssituation ...... 18 5.1 Wettbewerber in der Gemeinde Ostbevern ...... 19 5.2 Relevanter Wettbewerber in der Nachbarstadt Telgte ...... 21 5.3 Fazit der Wettbewerbsanalyse ...... 22
6 Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftbindung ...... 24 6.1 Einzugsgebiet und Kaufkraftpotenzial ...... 24 6.2 Marktabschöpfung Ist-Situation ...... 27
7 Auswirkungsanalyse ...... 29 7.1 Methodische Vorgehensweise ...... 29 7.2 Stufe 1: Edeka-Erweiterung ...... 30 7.2.1 .... Marktabschöpfung und Umsatzleistung (Edeka) ...... 30 7.2.2 .... Umverteilungseffekte (Edeka) ...... 32 7.3 Stufe 2: Aldi-Erweiterung ...... 36 7.3.1 .... Marktabschöpfung und Umsatzleistung (Aldi) ...... 36 7.3.2 .... Umverteilungseffekte (Aldi) ...... 39 7.4 Stufe 3: Penny-Erweiterung ...... 41 7.4.1 .... Marktabschöpfung und Umsatzleistung (Penny) ...... 41 7.4.2 .... Umverteilungseffekte (Penny) ...... 43 7.5 Gesamtwirkung der Umsatzumverteilungseffekte und städtebauliche Bewertung ...... 45
8 Einordnung der Planungen in die Ziele des Landesentwicklungsplanes ...... 49
9 Fazit ...... 53
2 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im Lebensmittelhandel ...... 6 Abbildung 2: Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstyp ...... 7 Abbildung 3: Lage der Gemeinde Ostbevern und zentralörtliche Gliederung ...... 9 Abbildung 4: Zentren- und Standortkonzept der Gemeinde Ostbevern ...... 11 Abbildung 5: Übersicht Planvorhaben in Ostbevern ...... 13 Abbildung 6: Wettbewerbssituation in der Region ...... 19 Abbildung 7: Wettbewerbssituation nach Standortlagen im Untersuchungsraum ...... 22 Abbildung 8: Einzugsgebiet des Planvorhabens ...... 26 Abbildung 9: Kaufkraftvolumen ...... 27 Abbildung 10: Marktanteile der Lebensmittelmärkte in Ostbevern – Ist-Situation ...... 28 Abbildung 11: Methodische Herleitung der Umverteilungsprognose ...... 29 Abbildung 12: Marktanteile des Supermarktes Edeka nach der geplanten Erweiterung ...... 31 Abbildung 13: Umsatzerwartung des Edeka-Marktes (BBE-Prognose) ...... 32 Abbildung 14: Umsatzumverteilung durch die Edeka-Erweiterung ...... 35 Abbildung 15: Marktanteile des Discountmarktes Aldi nach der geplanten Erweiterung ...... 37 Abbildung 16: Umsatzerwartung des Aldi-Marktes (BBE-Prognose) ...... 39 Abbildung 17: Umsatzumverteilung durch die Aldi-Erweiterung ...... 40 Abbildung 18: Marktanteile des Discountmarktes Penny nach der geplanten Erweiterung ...... 42 Abbildung 19: Umsatzerwartung des Penny-Marktes (BBE-Prognose) ...... 42 Abbildung 20: Umsatzumverteilung durch die Penny-Erweiterung ...... 43 Abbildung 21: Fußläufige Erreichbarkeit ...... 52
3 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
1 Ausgangssituation und Zielsetzung
In der Gemeinde Ostbevern liegen Planungen zur Erweiterung mehrerer Lebensmittelmärkte vor:
■ Erweiterung des örtlichen Edeka-Marktes an der Engelstraße im zentralen Versorgungsbereich Hauptzentrum von heute etwa 1.300 m² um rd. 200 m² auf 1.500 m² Verkaufsfläche (VKF).
■ Erweiterung des Discountmarktes Aldi im Nahversorgungszentrum an der Wischhausstraße von heute etwa 920 m² um ca. 180 m² auf ca. 1.100 m² VKF.
■ Erweiterung des Discountmarktes Penny am Lienener Damm / Orff-Straße von heute etwa 800 m² um 200 m² auf ca. 1.000 m² VKF.
Die zur Erweiterung vorgesehenen Lebensmittelmärkte sind als großflächige Einzelhandelsbetriebe zu beurteilen, für die die Festsetzungen der jeweils geltenden Bebauungspläne geändert werden müs- sen, so dass die Planungen im Sinne von § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) zu prüfen sind. Die beabsichtigte Bauleitplanung ist gem. § 1 Abs. 4 BauGB zudem an die Ziele der Raumord- nung anzupassen. Es ist somit zu klären, ob die Planungen mit den Zielen des Landesentwicklungspla- nes Kap. 6.5 (LEP NRW) vereinbar sind. Zum anderen ist nachzuweisen, dass die Vorhaben sich in das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Gemeinde Ostbevern einfügen.
Da die Erweiterungsvorhaben voraussichtlich nahezu gleichzeitig realisiert werden sollen, sind die Auswirkungen der Vorhaben nicht in einer Einzelfallbetrachtung, sondern in ihrer Summenwirkung auf die aktuelle und die zukünftige Nahversorgungssituation in Ostbevern zu betrachten.
Darüber hinaus hat die Auswirkungsanalyse die Frage zu beantworten, ob die gleichzeitige Realisierung der Erweiterungsvorhaben Beeinträchtigungen der zentralen Versorgungsbereiche in Ostbevern und den Nachbarkommunen auslösen kann.
Die BBE Handelsberatung legt hiermit eine entsprechende absatzwirtschaftliche Auswirkungsanalyse vor, die im anstehenden Genehmigungsverfahren als fundierte Entscheidungsgrundlage Verwendung finden kann.
4 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
2 Marktsituation im Lebensmitteleinzelhandel
Zur Einordnung der Vorhaben in einen übergeordneten Rahmen innerhalb der deutschen Handelsland- schaft werden im Folgenden einige Entwicklungen und Trends im Lebensmitteleinzelhandel aufgezeigt.
Der Ausgabenanteil für Lebensmittel hat im Gegensatz zu anderen Bereichen des Handels in den letzten Jahren leicht zugenommen. Dies resultiert zum einen aus Veränderungen der Nachfrage und steigen- den Preisen sowie zum anderen aus einer Diversifizierung des Angebotes. Nachfrageseitig haben ver- schiedene Lebensmittelskandale ein Umdenken in Gang gesetzt, das bei den Verbrauchern zu einer leicht gestiegenen Ausgabebereitschaft für qualitativ hochwertige Lebensmittel geführt hat. Insbesonde- re lässt sich dies am boomenden Absatz von Bio-Lebensmitteln ablesen, die inzwischen zum Sortiment aller Lebensmittelmärkte - vom Lebensmitteldiscounter bis zum Bio-Supermarkt - zählen.
Von den Einzelhandelsausgaben der deutschen Verbraucher in Höhe von ca. 512 Mrd. € entfallen rd. 265 Mrd. € auf die Kernsortimente der Nahversorgung (Lebensmittel, Getränke, Drogeriewaren, Apothekenwaren).1 Dies entspricht einem Anteil von rd. 52 % und dokumentiert die hohe Bedeutung dieses Marktsegmentes, insbesondere der Nahrungs- und Genussmittel.
Die Entwicklung im Lebensmitteleinzelhandel ist insgesamt durch eine starke Dynamik geprägt, wobei das Wachstum der Branche vor allem durch zunehmende Nachverdichtung, Flächenausweitungen und Diversifizierung des Angebots generiert wird. Gleichzeitig weist die Branche eine hohe Konzentration auf Handels- und Lieferantenseite auf.
Aufgrund einer ausgeprägten Preisorientierung der deutschen Kunden und an veränderte Verbraucher- wünsche angepasster Betriebskonzepte haben die Lebensmitteldiscounter in den vergangenen Jahr- zehnten stark an Marktanteilen gewinnen können und sind seit einigen Jahren mit einem Marktanteil von ca. 46 % der am stärksten präsente Betriebstyp des Lebensmittelhandels (vgl. Abbildung 1). Auch die Supermärkte konnten in den letzten Jahren aufgrund ihrer Anstrengungen bei der Weiterentwicklung der Konzepte wieder Marktanteile hinzugewinnen. Die aktuellen EHI-Zahlen weisen für Supermärkte einen Marktanteil von ca. 39 % aus.
1 Vgl. IfH-Brancheninformationssystem, Marktvolumen 2016
5 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im Lebensmittelhandel
100% 4,3% 3,9% 3,5% 3,3% 3,1% 12,3% 90% 14,1% 14,1% 13,6% 12,9%
80%
70% 35,4% 35,9% 37,0% 38,0% 39,1% 60% Übrige LEH-Geschäfte SB-Warenhäuser 50% Supermärkte/große Supermärkte 40% Discounter
30% 46,2% 46,1% 45,9% 45,8% 45,5% 20%
10%
0% 2008 2010 2012 2014 2016
Quelle: EHI, handelsdaten-aktuell 2017, BBE-Darstellung 2018
Um sich gegenüber den konkurrierenden Vertriebstypen wie den Lebensmitteldiscountern und den Ver- brauchermärkten besser profilieren zu können, wurden Supermarktkonzepte aller Betreiber in der Ver- gangenheit strukturellen Veränderungen unterzogen. So hat beispielsweise die Gestaltung der Bedie- nungstheken für Frischeprodukte (Wurst, Fleisch, Käse, Delikatessen, etc.) und die Warenpräsentation insgesamt deutlich an Qualität gewonnen. Gleichzeitig geht dies mit einem erhöhten Verkaufsflächen- bedarf einher.
Im Discountsegment werden seitens der Betreiber für Neubauten mittlerweile Verkaufsflächen zwischen 800 und 1.500 m² als marktgerecht angesehen. Für den Supermarktbereich liegen die Größenanforde- rungen im Regelfall zwischen 1.200 und 2.500 m² Verkaufsfläche. Kleinere „City-Konzepte“ werden in hochfrequenten Großstadtlagen realisiert, große Supermärkte mit mehr als 2.500 m² Verkaufsfläche sind auf große Marktgebiete ausgerichtet.
Der Umfang eines durchschnittlichen Supermarktsortimentes weist knapp 12.000 Artikel auf, sodass ein umfassendes nahversorgungsbezogenes Angebot vorhanden ist. Damit stehen Supermärkte zwischen den preisorientierten Lebensmitteldiscountern mit eng umgrenztem Sortiment und den Verbraucher- märkten bzw. SB-Warenhäusern, deren Sortiment weit über das der Nahversorgung hinausgeht und bereits den mittel- bis langfristigen Bedarfsbereich abdeckt. SB-Warenhäuser zielen mit ihrem erweiter- ten Sortiment somit nicht primär auf eine Nahversorgung ab, sondern führen ein deutlich erweitertes Angebot.
6 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
Abbildung 2: Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstyp Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstypen Artikel pro Filiale (in TSD)
SB-Warenhaus 50 - 70
Verbrauchermarkt 25 - 45
Supermarkt
9 - 14
Hybrid-Discounter 2,8 - 3,5
Soft-/ Marken- Discounter 1,3 - 1,7
Hard-Discounter 0,8 - 1
SB-Markt
1 - 3,6
Convenience- und Nachbarschaftsladen 0,5 - 1
0 10 20 30 40 50 60 70 80
Quelle: BBE-Darstellung 2018
Während Lebensmitteldiscounter von den Konsumenten in der Regel zum preisgünstigen Grundeinkauf aufgesucht werden, sind Supermärkte vor allem wegen ihres umfassenden Sortimentes und kleineren Einzelmengen, einer großen Auswahl an Frischeartikeln und Markenprodukten, der attraktiveren Waren- präsentation und Ladenatmosphäre, des fachkundigen Personals und der Service-Elemente gefragt. Aus der zunehmenden Bedeutung der Faktoren Übersichtlichkeit und angenehme Atmosphäre sowie einer Zunahme der Artikelzahl resultiert ein steigender Flächenbedarf der Lebensmittelmärkte.
In der Praxis versorgt sich der Verbraucher nicht nur bei einer, sondern bei durchschnittlich vier Be- triebsformen. Idealtypischer Weise wird der Grundbedarf beim Lebensmitteldiscounter eingekauft, die Produkte, die dort nicht erhältlich sind oder die man dort nicht kaufen möchte, werden bei anderen An- bietern nachgefragt.
7 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
3 Projektbeschreibungen
Die projektierten Lebensmittelmärkte Edeka an der Engelstraße, Aldi an der Wischhausstraße sowie Penny am Lienener Damm/Orff-Straße sind als nahversorgungsrelevante Betriebe zu bewerten.
Nach einer bereits umgesetzten Modernisierung der Bestandsfläche infolge eines Brandschadens soll eine ergänzende Verkaufsflächenerweiterung des im Ortskern ansässigen Supermarktes Edeka von heute 1.300 m² Verkaufsfläche auf rd. 1.500 m² vorgenommen werden, um den Anforderungen an Sortiment und Gestaltung eines modernen Vollsortimentsmarktes entsprechen zu können. Die Ausrich- tung der im projektierten Supermarkt Edeka vorgehaltenen Waren wird – auch nach der Erweiterung – primär bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten liegen, da der Verkaufsflächenanteil der nahversor- gungsrelevanten Sortimente Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren betriebsformenspezi- fisch bei mindestens 90 % der Verkaufsfläche liegt. Die Randsortimente beziehen sich üblicherweise auf ein ausschnittweises Angebot in den Bereichen Zeitschriften, Schreibwaren, Haushaltswaren, Blumen/ Pflanzen.
Auch die beiden Lebensmitteldiscounter Aldi und Penny führen ein überwiegend nahversorgungsre- levantes Sortiment (Nahrungs- und Genussmittel/ Drogeriewaren). Darüber hinaus werden wöchentlich wechselnde Aktionswaren aus unterschiedlichen Sortimentsbereichen auf max. 10 % bis 15 % der Verkaufsfläche angeboten.
Im Zuge einer Neustrukturierung des Standortes an der Wischhausstraße ist der Aldi-Discountmarkt im Jahr 2015 auf der benachbarten Fläche neu gebaut worden. In einem weiteren Schritt plant die Firma Aldi nun ihren Markt durch Auflösung einer Lagerfläche von aktuell rd. 920 m² auf 1.100 m² zu erwei- tern, um hierdurch ausreichend Flächenkapazität für Sortimentsabrundungen und Warenpräsentation (u. a. Bake-off-Bereich, Präsentation von verpackten Frischlebensmitteln wie Obst und Gemüse sowie Fleisch, Tiefkühlartikel) innerhalb der nahversorgungsrelevanten Angebote zu erhalten. Dagegen bleiben die Flächen für die wöchentlich wechselnden Aktionswaren nahezu unverändert, da die Le- bensmitteldiscounter angesichts der weiter zunehmenden Diversifizierung im Bereich der Nonfood- Fachmärkte keine weiteren Steigerungen der Marktanteile mehr durchsetzen können.
Ähnliches gilt auch für den Discounter Penny, der ebenfalls eine Modernisierung und damit verbundene Verkaufsflächenerweiterung auf eine marktübliche Dimensionierung von 1.000 m² Verkaufsfläche plant, um sich auch im Wettbewerb mit den übrigen Anbietern in Ostbevern sowie auch dem Angebot angren- zender Wettbewerbsstandorte behaupten zu können.
8 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
4 Standortbezogene Rahmenbedingungen
4.1 Makrostandort Ostbevern
Lage und Siedlungsstruktur
Die Gemeinde Ostbevern liegt im Norden des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und ist dem Kreis Warendorf im Regierungsbezirk Münster zugeordnet. Nachbarkommunen sind im Süden die Städte Telgte und Warendorf, im Westen die Stadt Greven, im Norden die Gemeinden Ladbergen und Lienen des Kreises Steinfurt sowie im Osten die niedersächsische Gemeinde Glandorf des Landkreises Osn- abrück.
Abbildung 3: Lage der Gemeinde Ostbevern und zentralörtliche Gliederung
Quelle: eigene Darstellung 2018; Kartengrundlage: Nexiga GmbH, 2006-2012; © GeoBasis-DE / BKG 2018
9 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
Der Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) weist der Gemeinde Ostbevern die Funktion eines Grundzentrums zu. Der Gemeinde kommt aus Sicht der Landesplanung somit in erster Linie die Aufgabe zu, die Versorgung der eigenen Bevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen des Grundbedarfs sicherzustellen. Die nächstgelegenen Mittelzentren Warendorf und Greven grenzen unmittelbar an das Gemeindegebiet an, das Oberzentrum Münster befindet sich in einer Entfernung von rd. 22 km.
Das Gemeindegebiet von Ostbevern konzentriert sich überwiegend auf den Kernort und wird ergänzt durch den Ortsteil Brock sowie weitere Bauerschaften. Die Gemeinde weist im März 2018 einen Bevöl- kerungsstand von 10.972 Einwohnern auf, wobei rd. 72 % hiervon im Kernort wohnhaft sind.2 Bei einer Gemeindefläche von rd. 89,6 km² ergibt sich somit eine sehr geringe Bevölkerungsdichte von rd. 123 EW/km².
Angesichts der räumlichen Nähe zum Oberzentrum Münster wird für Ostbevern nach den Vorausbe- rechnungen des IT.NRW in der Perspektive bis 2040 eine positive Bevölkerungsentwicklung mit einem Wachstum um etwa +12 % (Basisjahr 2014) prognostiziert3. Angesichts der aktuellen Bauge- bietsentwicklungen4 in Ostbevern ist allerdings zu erwarten, dass diese Prognose noch deutlich über- schritten werden kann.
Erreichbarkeit und Verkehr
Die Gemeinde Ostbevern weist mit der den Kernort tangierenden Bundesstraße 51 eine gute Ver- kehrsanbindung an das Umland auf. Über Telgte bietet diese eine Anbindung an das südwestlich gelegene Oberzentrum Münster, über Glandorf und Bad Iburg wird zudem eine Verbindung nach Osnabrück und damit in nordöstliche Richtung geschaffen. Die übrigen Nachbarstädte, wie Greven und Warendorf können über unterschiedliche Landesstraßen erreicht werden. Die Autobahn A 1 (An- schlussstelle Flughafen-Münster/Osnabrück) ist in rund 15 Fahrminuten zu erreichen, in gut 30 Fahrmi- nuten ist man im Zentrum von Münster.
Die Gemeinde Ostbevern verfügt über einen eigenen Bahnhof, der allerdings etwas außerhalb, zwi- schen dem Kernort und Ortsteil Brock, gelegen ist. Dieser bietet einen Anschluss an die Bahnlinie Münster-Osnabrück. Mehrere Buslinien (u. a. R 13/313, R 14, 418) stellen ebenfalls die ÖPNV- Anbindung sicher und bieten sowohl eine regionale Verbindung nach Münster, Warendorf und in die weiteren Nachbarkommunen als auch eine innerörtliche Erschließung (Ostbevern-Brock, Bahnhof).
2 Quelle: Bevölkerungsstatistik der Gemeinde Ostbevern, Stichtag: 07.03.2018
3 Vorausberechnungen des IT.NRW, Kommunalprofil Gemeinde Ostbevern, Stand 31.05.2017
4 Im Baugebiet Kohkamp III sind nach derzeitigem Planungsstand in zwei Bauabschnitten ab 2019 insgesamt rd. 400 Wohneinheiten und im Baugebiet Wischhausstraße II ebenfalls ab 2019 etwa 120 Wohneinheiten zu erwar- ten.
10 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
Einzelhandelsstrukturen
Die in der Gemeinde Ostbevern ansässigen Lebensmittelmärkte (Edeka, K+K, Aldi, Netto, Penny), der Drogeriemarkt Rossmann sowie auch die ergänzenden kleinteiligen Angebotsstrukturen decken den Grundversorgungsbedarf der ortsansässigen Bevölkerung. Das vorgehaltene Angebot konzentriert sich überwiegend auf den kurzfristigen Bedarfsbereich und vereinzelte Angebote anderer Sortiments- gruppen (z. B. Modehaus u. Textilfachmarkt, Optiker/ Hörgeräteakustiker, Goldschmied, Schreib- und Spielwaren). Zuflüsse von außerhalb Ostbeverns sind allein aus dem ländlich geprägten Umfeld kleine- rer Ortsteile oder Bauernschaften der Nachbarkommunen (z. B. Telgte-Westbevern/ -Vadrup oder Warendorf-Milte) zu erwarten. Die Nachbarstädte wie Telgte, Warendorf oder Greven verfügen hinge- gen über eigene Angebotsstrukturen, die z. T. auch für die Ostbeverner Bürger attraktive Einkaufsalter- nativen darstellen.
Abbildung 4: Zentren- und Standortkonzept der Gemeinde Ostbevern
Quelle: Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Ostbevern – Aktualisierung / Ergänzung, 2012, S. 15
11 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
Im Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Ostbevern aus dem Jahr 2009 bzw. dessen Aktualisie- rung von 2012 sind mit dem Hauptzentrum im Ortskern von Ostbevern und dem Nahversorgungszent- rum an der Wischhausstraße5 zwei zentrale Versorgungsbereiche festgelegt, welche durch die beiden integrierten Nahversorgungsstandorte am Lienener Damm sowie an der Engelstraße ergänzt werden.6
Die in Ostbevern ansässigen Lebensmittelmärkte können aktuell rd. 65 % der nahversorgungsrelevan- ten Ostbeverner Kaufkraft binden. Bezieht man den kleinteiligen nahversorgungsrelevanten Handel sowie auch den Drogeriemarkt in die Betrachtung ein, so können die ortsansässigen Angebote zusam- men eine Kaufkraftbindungsquote von rd. 83 % erzielen. Es wird somit deutlich, dass aktuell bei der Nahversorgung per Saldo Kaufkraftabflüsse an umliegende Einkaufsstandorte bestehen, die mit der Ansiedlung des örtlichen Drogeriemarktes in der Vergangenheit bereits reduziert werden konnten.
5 Für den Standort Wischhausstraße wurde die vom Gemeinderat beschlossene Einordnung als zentraler Ver- sorgungsbereich von der Bezirksregierung Münster nicht anerkannt.
6 Vgl. Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Ostbevern, 2009, S. 45 ff. und Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Ostbevern – Aktualisierung / Ergänzung, 2012, S. 13
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4.2 Mikrostandorte der Planvorhaben
Die drei zu untersuchenden Planvorhaben verteilen sich räumlich folgendermaßen auf das Gemeinde- gebiet von Ostbevern:
Abbildung 5: Übersicht Planvorhaben in Ostbevern
Quelle: eigene Darstellung 2018; Kartengrundlage: © GeoBasis-DE / BKG 2018
Planstandort Edeka, Engelstraße
Der Planstandort EDEKA liegt im Nordosten des zentralen Versorgungsbereiches Hauptzentrum Ostbevern. Der Markt übernimmt als einer der beiden Vollsortimentsanbieter eine wesentliche Versor- gungsfunktion für das Gemeindegebiet und dient als Magnetbetrieb innerhalb des Ortskerns. Das nähere Standortumfeld an der Engelstraße wird in nördlicher und östlicher Richtung vorrangig durch eine aufgelockerte Wohnbebauung bestimmt. In westlicher sowie südlicher Richtung schließen sich
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Mischnutzungen aus Handel, Dienstleistern, Gemeinbedarfseinrichtungen und Wohnen innerhalb des Ortskerns an.
Abb. 1: Untersuchungsobjekt und Standortumfeld Edeka, Engelstraße
Quelle: eigene Fotos
Der Standort weist aufgrund seiner zentralen Lage in der Ortsmitte eine gute fußläufige Erreichbarkeit für die wohnungsnahe Versorgung auf, ist aber genauso für den Pkw-Verkehr erreichbar. Die verkehrli- che Erschließung erfolgt vom Heinrich-Pohlmann-Weg aus über die innerörtliche Hauptdurchgangs- straße L 830 („Engelstraße“), die in ihrer Verlängerung bis an die B 51 bzw. die Ortsumgehung reicht. Über die nahegelegene Bushaltestelle „Buchenstraße“ und die dort verkehrenden örtlichen und regiona- len Buslinien ist auch eine Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) gegeben.
Planstandort Aldi, Wischhausstraße
Der Standort des Planvorhabens Aldi befindet sich im südöstlichen Gemeindegebiet in Ortseingangsla- ge. Die Entfernung zum Ortskern der Gemeinde Ostbevern beträgt knapp 600 Meter Fahrdistanz. Der Standortbereich ist im Rahmen der Aktualisierung des Einzelhandelskonzeptes als Nahversorgungs- zentrum zur Ergänzung des Hauptzentrums beschlossen worden.
Das nähere Umfeld an der Wischhausstraße wird durch die bestehenden Handelsnutzungen der Fachmärkte Kik und Rossmann sowie ergänzendes Ladenhandwerk geprägt. Nördlich und östlich befinden sich gewerbliche Nutzungen, z. T. durchsetzt mit weiteren Handelsnutzungen (u. a. RCG, BauSpezi). In westliche Richtung schließt sich eine aufgelockerte Wohnbebauung des östlichen Sied- lungsbereiches der Gemeinde an. Der Standort weist somit eine fußläufige Erreichbarkeit für die woh- nungsnahe Versorgung auf, ist aufgrund seiner Lagesituation aber auch autokundenorientiert und übernimmt eine Versorgungsfunktion für das gesamte Gemeindegebiet.
14 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
Abb. 2: Untersuchungsobjekt und Standortumfeld Aldi, Wischhausstraße
Quelle: eigene Fotos
Die verkehrliche Erschließung erfolgt hier von der Hauptstraße (L 830) aus über die Wischhausstraße. Zudem besteht über den angrenzenden Kreisverkehr eine direkte Anbindung an die Bundesstraße B 51, die einen unmittelbaren Anschluss an die Nachbarstädte und -gemeinden (insbesondere Telgte) darstellt und damit eine besondere verkehrliche Lagegunst auch für den großflächigen Einzelhandel darstellt. Neben dem motorisierten Individualverkehr besteht durch eine nahegelegene Bushaltestelle „Brandes“ grundsätzlich auch ein Anschluss an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV).
Planstandort Penny, Lienener Damm / Orff-Straße
Der ebenfalls für eine Erweiterung vorgesehene Discountmarkt Penny am Lienener Damm / Orff-Straße befindet sich im nordöstlichen Siedlungsbereich von Ostbevern und nimmt zusammen mit der ansässi- gen Bäckereifiliale eine solitäre Einzelhandelslage ein. Aufgrund seiner wohngebietsintegrierten Lage wird der Standort im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes als integrierter Nahversorgungsstandort definiert, der eine wohnortnahe Versorgungsfunktion für die nördlichen Wohngebiete Ostbeverns übernimmt.
Das nähere Standortumfeld wird fast ausschließlich von einer aufgelockerten, ortstypischen Einfamilien- haus-Bebauung gekennzeichnet, so dass sich der Standort durch eine sehr gute fußläufige Anbin- dung aus den angrenzenden Wohnquartieren auszeichnet. Im fußläufigen Nahbereich des Standortes (700 m-Radius) sind insgesamt rd. 3.265 Einwohner ansässig. Die verkehrliche Erschließung für den Pkw-Verkehr erfolgt unmittelbar über den Lienener Damm als Haupterschließungsachse des nordöstli- chen Siedlungsbereiches. Über die Bushaltestelle „Lienener Damm“ auf der gegenüberliegenden Straßenseite ist auch ein Anschluss an die örtlichen Buslinien gegeben.
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Abb. 3: Untersuchungsobjekt und Standortumfeld Penny, Lienener Damm / Orff-Straße
Quelle: eigene Fotos
Genehmigungsrechtliche Rahmenbedingungen der Planstandorte
Gemäß Regionalplan für den Regierungsbezirk Münster befinden sich alle Planstandorte innerhalb des „Allgemeinen Siedlungsbereiches (ASB)“.
Abb. 4: Regionalplan
Penny
Edeka Aldi
. Quelle: eigene Darstellung; Regionalplan Münsterland, Bezirksregierung Münster, 3. Änderung, 30.10.2015
16 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
Sowohl für den Planstandort von Edeka als auch den von Aldi existiert ein rechtskräftiger Bebauungs- plan7 mit der Festsetzung eines Sondergebietes für großflächigen Einzelhandel und einer jeweils festgesetzten Verkaufsfläche.8 Beide Bebauungspläne müssen zur Realisierung der Planungen hin- sichtlich der festgeschriebenen Verkaufsfläche angepasst werden. Auch für den Standort des Penny- Marktes besteht ein rechtskräftiger Bebauungsplan, hier allerdings mit der Festsetzung eines Mischge- bietes (MI).9 Zur Umsetzung der Erweiterungsplanung ist die Änderung der aktuellen Festsetzung in ein Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel mit einer Verkaufsflächenobergrenze von 1.000 m² vorge- sehen. Infolge der Bebauungsplanänderungen muss an allen drei Standorten zudem der Flächennut- zungsplan geändert werden.
7 Edeka: Bebauungsplan Nr. 29 „Ortsmitte II“; Aldi: Bebauungsplan Nr. 56 „Sondergebiete Wischhausstraße - Nahversorgungszentrum“
8 Für den Edeka-Markt werden im Bebauungsplan 1.300 m² Verkaufsfläche festgesetzt, für den Aldi-Markt 920 m².
9 Penny: Bebauungsplan Nr. 34 „Loheide Teilbereich I“
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5 Wettbewerbssituation
Um Aussagen über die wettbewerblichen Rahmenbedingungen sowie mögliche durch die geplanten Erweiterungen hervorgerufene städtebauliche Auswirkungen treffen zu können, ist eine Betrachtung der Angebotsstrukturen im lokalen und erweiterten Umfeld der Planstandorte notwendig. Die Erweiterungs- planungen in Ostbevern werden nicht nur in Wettbewerbsbeziehung zu Angebotsstandorten in Ostbe- vern selbst stehen. Angesichts der noch feststellbaren Kaufkraftabflüsse sind insbesondere auch die Wettbewerbsstandorte in Telgte zu berücksichtigen, die für die Ostbeverner Bürger eine das örtliche Einkaufsangebot ergänzende Alternative darstellen. Zudem sind aufgrund der räumlichen Nähe im Rahmen der Erweiterungsplanungen, wenn auch vergleichsweise geringe, Zuflüsse aus den Telgter Ortsteilen Westbevern und Vadrup zu erwarten. Deshalb zählt neben Ostbevern selbst auch die Nach- barstadt Telgte zum Untersuchungsraum.
Die Wettbewerbssituation der Planvorhaben wird im Wesentlichen durch Lebensmittelmärkte geprägt, während der kleinteilige Facheinzelhandel (Lebensmittelfachgeschäfte) nur in begrenztem Maße von den geplanten Erweiterungen des Supermarktes und der beiden Discounter betroffen sein wird. Dies resultiert daraus, dass systemgleiche Betriebstypen (= Super- / Discountmärkte, Verbrauchermärkte/ SB-Warenhäuser) als Betriebe, die dem Versorgungseinkauf dienen und eine große Sortimentsüber- schneidung mit den Vorhaben aufweisen, in einen stärkeren Wettbewerb mit den Vorhaben treten als das Lebensmittelhandwerk oder spezialisierte Fachgeschäfte (z. B. Weinhändler, Obst- und Gemüse- händler).
Bevor die Angebotssituation in Ostbevern und Telgte detailliert dargestellt wird, ist in Abbildung 6 die Wettbewerbssituation als Überblick kartographisch zusammengefasst.
18 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
Abbildung 6: Wettbewerbssituation in der Region
Quelle: BBE-Darstellung 2018; Kartengrundlage: Nexiga GmbH, 2006-2012; © GeoBasis-DE / BKG 2018
5.1 Wettbewerber in der Gemeinde Ostbevern
Die zentralen Versorgungsbereiche in der Gemeinde Ostbevern wurden im Einzelhandelskonzept von 2009 bzw. der Aktualisierung / Ergänzung von 2012 festgelegt. Neben dem Hauptzentrum wurde das Nahversorgungszentrum an der Wischhausstraße abgegrenzt, ebenso wurden zwei Nahversorgungs- standorte definiert.
Das Hauptzentrum im Ortskern der Gemeinde Ostbevern umfasst den gewachsenen Kernbereich entlang der Hauptstraße, Bahnhofstraße, Großer Kamp, Engelstraße, Erbdrostenstraße sowie Am Rathaus. Innerhalb des Ortskerns sind zwei Lebensmittelsupermärkte der Betreiber Edeka (1.300 m²) und K+K (1.250 m²) ansässig. Der Anbieter K+K stellt einen wesentlichen Wettbewerber für den zu
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erweiternden Edeka-Markt dar. Beide Märkte sind als wichtige Magnetbetriebe für den Ortskern zu bewerten.
Ergänzt wird das projektrelevante Angebot durch kleinteilige Einzelhandelsbetriebe sowohl im kurzfristi- gen Bedarfsbereich (u. a. Bäckerei, Metzgerei) als auch anderer Branchen (z. B. Modehaus, Optiker / Hörgeräteakustiker, Goldschmied, Schreib- und Spielwaren), genauso wie Dienstleistungs-, Gastrono- mienutzungen und Gemeinbedarfseinrichtungen.
Der gewachsene Ortskern von Ostbevern wird durch kleinteilige Bebauungsstrukturen und Grund- stückszuschnitte geprägt. Bereits in der Aktualisierung des Einzelhandelskonzeptes wurden die fehlen- den Entwicklungsmöglichkeiten für größere Handelsnutzungen innerhalb des Ortskerns themati- siert.10 Eine vorgesehene Entwicklung im Bereich der Hauptstraße wird zwar baulich umgesetzt, aller- dings ohne die zeitweilig geplante großflächige Nutzung eines Lebensmittelmarktes. Darüber hinausge- hende Flächenpotenziale sind auch aktuell nicht erkennbar.
Den zweiten Angebotsschwerpunkt im Bereich nahversorgungsrelevanter Sortimente stellt das Nah- versorgungszentrum an der Wischhausstraße dar. In verkehrszentraler Ortseingangslage im Kreu- zungsbereich von B 51, Hauptstraße und Wischhausstraße haben sich neben dem bereits länger ansässigen Aldi-Markt (rd. 900 m²) und ergänzendem Ladenhandwerk mittlerweile eine Filiale der Drogeriemarktkette Rossmann sowie auch ein Kik-Textilfachmarkt am Standort etabliert. Der Standort kann angesichts der fehlenden Entwicklungsmöglichkeiten innerhalb des Ortskerns eine Ergänzungs- funktion im nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich übernehmen und zu einer Verbesserung der gesamtstädtischen Versorgungssituation beitragen.
Weitere Wettbewerber stellen die beiden integrierten Nahversorgungsstandorte im Gemeindegebiet dar. Dies sind der Penny-Lebensmitteldiscounter (rd. 800 m²) am Lienener Damm / Orff-Straße sowie der Netto-Markt (rd. 500 m²) an der Engelstraße. Beide Standorte übernehmen aufgrund ihrer integrier- ten Lage im Schwerpunkt eine Versorgungsfunktion für die Wohngebiete im fußläufigen Umfeld. Wäh- rend der Betreiber Penny im Rahmen geplanter Modernisierungsmaßnahmen eine Erweiterung seines Marktes anstrebt, entspricht die Netto-Filiale hinsichtlich Verkaufsflächendimensionierung und Objekt- gestaltung nicht mehr den Anforderungen an einen zeitgemäßen Marktauftritt.
Räumlich verteilt über das weitere Gemeindegebiet von Ostbevern, so z. B. auch im Ortsteil Brock, sind vereinzelte kleinteilige nahversorgungsrelevante Einzelhandelsnutzungen (z. B. Bäckereien, Kioske, Tankstellen, Getränkemarkt) ansässig, die allerdings nicht im unmittelbaren Wettbewerb mit den zur Erweiterung stehenden Lebensmittelmärkten stehen.
10 Vgl. Aktualisierung / Ergänzung des Einzelhandelskonzeptes für die Gemeinde Ostbevern, S. 16 ff.
20 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
Das nahversorgungsrelevante Angebot der Wettbewerber in Ostbevern beläuft sich auf rd. 4.800 m² Verkaufsfläche mit einer entsprechenden Umsatzleistung von etwa 23 Mio. €.11
5.2 Relevanter Wettbewerber in der Nachbarstadt Telgte
Auch die in der südwestlich angrenzenden Nachbarkommune Telgte gelegenen Angebotsstandorte sind aufgrund der vorhandenen Einkaufsverflechtungen zwischen Ostbevern und Telgte wettbewerbsrele- vant. Während aus Ostbevern Kaufkraftabflüsse zugunsten der Standorte in Telgte anzunehmen sind, sind aus Telgte hingegen Zuflüsse lediglich aus den Ortsteilen Westbevern und Vadrup zu erwarten.
In dem durch das städtische Einzelhandelskonzept festgelegten Hauptzentrum von Telgte sind keine direkten Wettbewerber der Planvorhaben ansässig; lediglich der Drogeriefachmarkt Rossmann steht in einer eingeschränkten Wettbewerbsbeziehung zu den Planvorhaben. Die Telgter Innenstadt ist im Schwerpunkt vielmehr durch eine starke und attraktive Durchmischung mit Dienstleistungen, Gemein- bedarfs- und Kultureinrichtungen sowie Gastronomienutzungen geprägt.
Der wichtigste Wettbewerbsstandort für die in Ostbevern ansässigen Lebensmittelanbieter liegt im Bereich des Gewerbegebietes Orkotten. Entlang des gleichnamigen Straßenverlaufs aufgereiht befin- den sich hier mit den Discountmärkten Lidl, Penny und Aldi sowie den Supermärkten Edeka und Rewe Ihr Kaufpark insgesamt fünf großflächige Lebensmittelmärkte sowie ein Drogeriemarkt dm (zusammen rd. 5.700 m²). Ergänzt wird das Angebot zudem um Ladenhandwerksbetriebe, Getränkemarkt sowie auch weitere Fachmarktangebote u. a. in den Bereichen Bekleidung, Schuhe und Baumarkt. Der Standort ist aufgrund seiner stark gewerblichen Prägung als nicht-integrierte und somit nicht- schützenwerte Standortlage einzuordnen.12
Des Weiteren sind auch in Telgte mit den Märkten K+K an der Alverskirchener Straße sowie Netto an der Ostbeverner Straße ergänzende solitäre Nahversorgungsstandorte ansässig, die aufgrund ihrer Versorgungsfunktion für ihr jeweiliges wohnortnahes Umfeld allerdings keine größere Wettbewerbsbe- ziehung zu den Planungen in Ostbevern aufweisen.
In den räumlich von der Kernstadt abgesetzt liegenden Ortsteilen Westbevern und Vadrup existieren kleinteilige Strukturen der wohnortnahen Grundversorgung. So verfügt Westbevern über den Anbieter nah & gut und Vadrup über einen Edeka-Markt, die beide ein Basisangebot zur Deckung täglichen Bedarfs vorhalten. Da die ortsansässigen Einwohner hier aber nicht ihren vollständigen Versorgungs-
11 Inkl. Drogeriemarkt Rossmann, dieser steht allerdings nur äußerst geringfügig im Wettbewerb mit den geplanten Erweiterungen der Lebensmittelmärkte
12 Im Telgter Einzelhandelskonzept wird der Standortbereich als Ergänzungsbereich mit nahversorgungsrelevan- tem Einzelhandel Typ B bezeichnet.
21 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
einkauf tätigen, fließt ein wesentlicher Anteil der Kaufkraft an die umliegenden größeren Angebots- standorte in Telgte und bedingt auch in Ostbevern.
Insgesamt beläuft sich das nahversorgungsrelevante Angebot der wettbewerbsrelevanten Anbieter in der Nachbarstadt Telgte auf rd. 7.900 m² Verkaufsfläche mit einer entsprechenden Umsatzleistung von rd. 41 Mio. €.13
5.3 Fazit der Wettbewerbsanalyse
Zusammenfassend bietet Abbildung 7 einen Überblick über die Verkaufsflächen und Umsätze nach Standortlagen innerhalb des Untersuchungsraumes.
Abbildung 7: Wettbewerbssituation nach Standortlagen im Untersuchungsraum
ZVB/ Standortbereich Verkaufsfläche* Umsatz*
in m² in Mio. €
ZVB Hauptzentrum Ostbevern 2.360 10,1 (Edeka, K+K) ZVB Nahversorgungszentrum Wischhausstraße 1.240 7,7 (Aldi, Rossmann) Nahversorgungsstandorte Ostbevern 1.160 5,5 (Netto, Penny)
Gemeinde Ostbevern gesamt 4.760 23,3
ZVB Hauptzentrum Telgte 330 1,8 (nur Rossmann) Wohngebietsintegrierte Standorte 1.400 6,2 (K+K, Netto) Ergänzungsstandorte NVS in nicht-integrierten Lagen 5.860 31,4 (Typ B: Aldi, Rewe, dm, Penny, Edeka, Lidl) Nahversorger in den Ortslagen Vadrup / Westbevern 300 1,6 (Edeka, nah & gut)
Stadt Telgte gesamt 7.890 41,0
Untersuchungsraum insgesamt 12.650 64,3 * nahversorgungsrelevante Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel / Drogeriewaren); inkl. der Erweiterungs- vorhaben in Ostbevern Quelle: BBE-Berechnungen 2018
13 Inkl. Drogeriemarkt Rossmann, dieser steht allerdings nur äußerst geringfügig im Wettbewerb mit den geplanten Erweiterungen der Lebensmittelmärkte
22 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
Im Fazit ist festzuhalten, dass in der Gemeinde Ostbevern bereits eine gute Angebotssituation zur Deckung des täglichen Bedarfs existiert. Das Ausstattungsniveau bei Lebensmittelmärkten liegt mit rd. 0,43 m² Verkaufsfläche je Einwohner oberhalb des bundesdurchschnittlichen Niveaus (ca. 0,40 m² Verkaufsfläche je Einwohner).14 Die Betrachtung der Vertriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels zeigt, dass in Ostbevern lediglich die Sparten Supermarkt und Discounter belegt sind. Mit zwei unter- schiedlichen Supermarktbetreibern und drei Discountanbietern besteht angesichts der Ortsgröße bereits ein vielfältiges Angebot. Bestimmte Betreiber (z. B. Lidl) oder Koppelungsangebote (z. B. Ange- botsvielfalt in räumlicher Nähe am Orkotten) werden von den Verbrauchern aber dennoch in Telgte oder anderen Nachbarkommunen aufgesucht, so dass sich auch weiterhin Kaufkraftabflüsse der Ostbever- ner Einwohner an andere Standorte ergeben werden. Auch aus räumlicher Sicht ist das Gemeindege- biet von Ostbevern gut mit Nahversorgungsangeboten abgedeckt. Lediglich Randbereiche im Nordwes- ten liegen außerhalb der fußläufigen Erreichbarkeit der größeren Lebensmittelmärkte. Die Märkte im Ortskern sowie auch am Standort Wischhausstraße übernehmen eine Versorgungsfunktion für die gesamte Gemeinde. Die Anbieter Netto und Penny stellen tendenziell eher die Nahversorgung ihres unmittelbaren Umfeldes sicher.
14 Ohne Ladenhandwerk, Fachgeschäfte, Getränkemärkte und sonstige Lebensmittelgeschäfte (< 400 m² Ver- kaufsfläche); inkl. Nonfood-Sortimente
23 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
6 Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftbindung
6.1 Einzugsgebiet und Kaufkraftpotenzial
Das Einzugsgebiet der projektierten Einzelhandelsbetriebe umfasst den Raum, aus dem diese den überwiegenden Teil ihres Umsatzes generieren werden und dadurch einen auch im Vergleich zum Wettbewerb hohen Marktanteil erreichen. Es markiert somit denjenigen Teilraum, in dem die Ansied- lungsvorhaben eine hohe Versorgungsbedeutung für die Wohnbevölkerung übernehmen.
Unter Berücksichtigung der Angebots- und Nachfragesituation wird gutachterlicherseits das Einzugsge- biet für die Untersuchungsvorhaben prognostiziert. Dabei sind für die Einkaufsorientierung der Bevölke- rung grundsätzlich folgende Faktoren von Bedeutung:
■ die Häufigkeit der Bedarfsdeckung in den geplanten Sortimentsbereichen,
■ der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand,15
■ die projektrelevante Wettbewerbssituation, wie z. B. die Entfernung und die Attraktivität der rele- vanten Anbieter im Standortumfeld,
■ die Attraktivität der Projektvorhaben, die u. a. durch die Dimensionierung, die Leistungsfähigkeit und den Bekanntheitsgrad der Betreiber bestimmt wird,
■ die Qualität des Projektstandortes, die u. a. aus der verkehrlichen Erreichbarkeit, der Lage zu Siedlungsschwerpunkten sowie aus vorhandenen Agglomerationseffekten resultiert,
■ Barrierewirkungen ausgehend von z. B. topographischen, infrastrukturellen oder baulichen Ge- gebenheiten,
■ traditionelle Einkaufsorientierungen der Bevölkerung,
■ die zentralörtliche Funktion der Gemeinde.
Ein Einzugsgebiet ist grundsätzlich nicht als statisches Gebilde anzusehen, sondern vielmehr als mo- dellhafte Abbildung eines Teilraumes, aus dem potenziell der wesentliche Kundenanteil eines Betrie- bes/ Standortverbundes stammt. Darüber hinaus können diffuse Zuflüsse von außerhalb erwartet werden. Für die geplanten Erweiterungen der Lebensmittelmärkte in Ostbevern sind folgende Faktoren für die perspektivische Reichweite des Kundenherkunftsgebietes von Bedeutung:
15 Mit zunehmender Häufigkeit der Bedarfsdeckung und abnehmendem spezifischen Wert des nachgefragten Gutes nimmt der zum Einkauf akzeptierte Zeitaufwand ab. Demzufolge sind bei einem Angebot der Grundver- sorgung die Aktionsradien räumlich enger als bei Angeboten des längerfristigen Bedarfsbereichs (z. B. Mö- belsortiment).
24 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
■ Aufgrund des nahversorgungsbezogenen Angebotsschwerpunktes (Nahrungs- und Genussmit- tel, Drogeriewaren) der Planvorhaben stellt der zum Einkauf akzeptierte Zeitaufwand für die Ausdehnung des (perspektivischen) Einzugsgebietes einen begrenzenden Faktor dar.
■ Das Marktgebiet der Lebensmittelmärkte in Ostbevern orientiert sich maßgeblich an der grund- zentralen Versorgungsfunktion von Ostbevern und spricht demnach in erster Linie die eigene Bevölkerung an.
■ Da in den benachbarten Städten und Gemeinden (u. a. Telgte) eigene leistungsfähige Versor- gungsstrukturen vorzufinden sind, ist von dort keine Orientierung auf die in Ostbevern vorgehal- tenen Angebote anzunehmen. Dies gilt für die zu erweiternden Betriebe umso mehr, als in der Nachbarstadt Telgte jeweils eigene Märkte der Betreiber Edeka, Aldi und Penny vertreten sind (Eigenkonkurrenz). Diese Märkte begrenzen zusätzlich die Ausstrahlungskraft der Anbieter in Ostbevern. Aufgrund der räumlichen Erreichbarkeit sind für die Anbieter in Ostbevern lediglich Zuflüsse aus dem weiteren ländlichen Umfeld zu erwarten, diese erreichen allerdings nur eine untergeordnete Größenordnung.
■ Den Angebotsstrukturen in den Nachbarkommunen kommt bei der Abgrenzung des Einzugsge- biets daher eine begrenzende Bedeutung zu.
■ Für die drei Erweiterungsvorhaben ist grundsätzlich ein identisches Einzugsgebiet abzuleiten. Aufgrund der unterschiedlichen Standortlagen und damit auch verkehrlichen Erreichbarkeit der einzelnen Märkte fallen die Marktanteile resultierend aus Zuflüssen aus den Ortsteilen Westbe- vern und Vadrup allerdings unterschiedlich hoch aus. Gleiches gilt auch für die Berücksichtigung von Streuumsätzen.
Unter Berücksichtigung der Wettbewerbssituation und der Ausstrahlungskraft der Planvorhaben lässt sich ein Einzugsgebiet abgrenzen, das sich schwerpunktmäßig auf die Gemeinde Ostbevern (Zone 1: Ostbevern Kernort, Zone 2: Ostbevern Brock / Bauerschaften) selbst konzentriert. Zudem treten als angrenzende, ländlich geprägte Teilräume die Bereiche der Telgter Ortsteile Westbevern und Vadrup zum Einzugsgebiet hinzu. Die hier lebende Bevölkerung ist für größere Versorgungskäufe außerhalb der kleinteiligen vor Ort ansässigen Angebote auf einen Pkw gestützten Einkauf angewiesen. Wenn- gleich die Kaufkraftströme hierbei überwiegend auf die Angebote in der Kernstadt von Telgte entfallen, so stellen die Ostbeverner Versorgungsstrukturen zumindest eine Einkaufsalternative dar. Das Ein- zugsgebiet erstreckt sich folglich auf die Gemeinde Ostbevern, Westbevern und Vadrup (vgl. Abbildung 8).16 Insgesamt umfasst das Einzugsgebiet der Planvorhaben ein Bevölkerungspotenzial von rd. 14.770 Einwohnern.
16 Auch für den Warendorfer Ortsteil Milte ist eine anteilige Einkaufsorientierung nach Ostbevern zu unterstellen. Aufgrund des geringen Einwohnerpotenzials liegen die Marktanteile hier allerdings auf einem derart niedrigen Niveau, dass auf einen Einbezug in das Kerneinzugsgebiet verzichtet werden soll. Entsprechende Zuflüsse aus diesem Raum werden unter die Kategorie der Streuumsätze gefasst.
25 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
Abbildung 8: Einzugsgebiet des Planvorhabens
Quelle: eigene Darstellung 2018; Kartengrundlage: Nexiga GmbH, 2006-2012; © GeoBasis-DE / BKG 2018
Perspektivisch ist für die Gemeinde Ostbevern zudem die wachsende Bevölkerungszahl anzuführen. Nach aktuellem Planungsstand ist angesichts der Realisierung von mehr als 500 Wohneinheiten ab 2019 ein zusätzliches Einwohnerpotenzial in einer Spanne von 1.000 bis 1.500 Einwohnern zu erwar- ten. Aufgrund der heute aber noch nicht erfolgten Realisierung dieser Wohngebiete und damit auch im Sinne einer Worst-Case-Betrachtung werden diese neuen Potenziale nicht in den nachfolgenden Berechnungen berücksichtigt.
Das vorhabenrelevante Kaufkraftvolumen errechnet sich aus der Multiplikation der Bevölkerungszahl im Einzugsgebiet mit dem statistisch ermittelten Pro-Kopf-Ausgabebetrag von aktuell ca. 2.660 € für
26 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
nahversorgungsrelevante Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren),17 gewichtet mit der ortsspezifischen Kaufkraftkennziffer.
Die Höhe der Kaufkraftkennziffer wird durch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung bestimmt. Die Kennziffer stellt unabhängig von der Ortsgröße das Verhältnis des in Ostbevern verfügbaren Netto- Einkommens zum Gesamteinkommen in Deutschland dar, welches für Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung steht. Die Kaufkraftkennziffer für nahversorgungsrelevante Sortimente liegt in Ostbevern bei 96,6 und somit leicht unter dem Bundesdurchschnitt (= 100,0). In der Nachbarkommune Telgte hinge- gen liegt sie mit 104,4 darüber.
Unter Berücksichtigung der erläuterten Parameter steht im abgegrenzten Einzugsgebiet ein Kaufkraft- volumen in Höhe von ca. 38,8 Mio. € im Jahr für die nahversorgungsrelevanten Sortimente Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren zur Verfügung. Auf die Gemeinde Ostbevern selbst entfallen davon rd. 28,2 Mio. € pro Jahr.
Abbildung 9: Kaufkraftvolumen
Nahversorgungsrelevantes Zone / Ortsteil Einwohner Kaufkraftpotenzial
abs. in Mio. €
Zone 1: Ostbevern Kernort 7.853 20,2
Zone 2: Ostbevern Brock / Bauerschaften 3.119 8,0
Gemeinde Ostbevern insgesamt 10.972 28,2
Zone 3: Westbevern / Vadrup 3.800 10,6
Einzugsgebiet gesamt 14.772 38,8
Quelle: Institut für Handelsforschung; eigene Ergänzungen und Berechnungen der BBE Handelsberatung, Datenvolumen 2016; Einwohnerzahlen der Kommunen
6.2 Marktabschöpfung Ist-Situation
Unter Berücksichtigung der vorhandenen Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum werden die von den in Ostbevern ansässigen Lebensmittelmärkten innerhalb der Teilräume des Einzugsgebietes realisierbaren Marktanteile (Kaufkraftbindungsquoten) prognostiziert (Abbildung 10). Diese aktuelle Ist- Situation der Marktabschöpfungsquoten in Ostbevern dient als Basis zur Abschätzung der für die
17 BBE-Berechnungen auf Basis von Daten des Instituts für Handelsforschung (IFH), Brancheninformationssys- tem, Marktvolumen 2016
27 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
einzelnen Planvorhaben zu erwartenden Umsätze sowie der Auswirkungen der Erweiterungsplanungen auf die wohnortnahe Versorgungsstruktur in der Gemeinde Ostbevern.
Abbildung 10: Marktanteile der Lebensmittelmärkte in Ostbevern – Ist-Situation
Kaufkraftbindungsquote* Umsatz*
Anbieter Weiteres Weiteres Ostbevern Ostbevern Einzugsgebiet Einzugsgebiet (Zone 1 & 2) (Zone 1 & 2) (Zone 3) (Zone 3)
in % in Mio. €
Edeka 16 4 4,6 0,4
K+K 14 4 4,0 0,4
Aldi 17 5 4,7 0,5
Penny 11 1 3,2 0,1
Netto 7 1 1,9 0,1
Summe 65 14 18,4 1,5
* nur nahversorgungsrelevante Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel / Drogeriewaren) Quelle: BBE-Berechnungen 2018, Rundungsdifferenzen möglich
Die Lebensmittelmärkte in Ostbevern können heute zusammen einen Anteil von rd. 65 % der örtlichen Kaufkraft binden. Die höchsten Anteile kommen hierbei den Anbietern Aldi (17 %) und Edeka (16%) zu, gefolgt von K+K (14 %), Penny (11 %) und als Anbieter mit der geringsten Marktabschöpfungsquote Netto (7 %). Die Marktanteile resultierend aus dem weiteren Einzugsgebiet außerhalb von Ostbevern, also aus Westbevern und Vadrup, liegen bei Aldi, Edeka und K+K mit jeweils 4-5 % am höchsten. Bei Penny und Netto sind aus der Zone 3 lediglich marginale Marktanteile abzuleiten.
Unter Berücksichtigung auch der kleinteiligen Angebote im nahversorgungsrelevanten Sortimentsbe- reich und des Drogeriemarktes Rossmann kann für die Gemeinde Ostbevern aktuell eine faktische Kaufkraftbindung von rd. 83 % angenommen werden. Bei einem örtlichen Kaufkraftpotenzial von etwa 28,2 Mio. € pro Jahr im Bereich der Nahversorgung fließt damit ein Anteil von rd. 4,8 Mio. € an Wettbewerber außerhalb von Ostbevern.
28 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
7 Auswirkungsanalyse
7.1 Methodische Vorgehensweise
Für die drei Erweiterungsvorhaben ist eine Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen auf den Erhalt und die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung der Bevölke- rung in der Gemeinde Ostbevern und in den Nachbarkommunen unter Beachtung des Prüfrahmens von § 11 Abs. 3 BauNVO notwendig. Hierfür sollen eine vorhabenbezogene Betrachtung der Einzelfälle sowie eine Betrachtung der Summenwirkung bei gleichzeitiger Realisierung erfolgen.
Angesichts der unterschiedlichen städtebaulichen Standortqualitäten der Vorhaben sind für diese Bewertung eine Priorisierung der Planungen und damit die Bestimmung einer Reihenfolge zur Progno- se der absatzwirtschaftlichen Umverteilungseffekte vorzunehmen. Die Betrachtung ist in den in Abbil- dung 11 dargestellten drei aufeinanderfolgenden Schritten vorgenommen worden.
Abbildung 11: Methodische Herleitung der Umverteilungsprognose
Quelle: eigene Darstellung 2018
29 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
In einem ersten Schritt werden auf Basis der aktuellen Wettbewerbssituation (vgl. Kap. 6.2) die zukünf- tig realisierbare Umsatzleistung sowie die hieraus resultierenden Umverteilungseffekte der Erweiterung des Supermarktes Edeka prognostiziert. Den Planungen des Edeka-Marktes kommt aufgrund seiner Lage innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Hauptzentrum die höchste städtebauliche Priorität zu.
Aus einer Realisierung der Edeka-Erweiterung ergibt sich – in Folge der prognostizierten Umsatzumver- teilungen innerhalb des Untersuchungsraumes – eine veränderte Wettbewerbssituation. Als zweiter Schritt erfolgt hierauf aufbauend die Betrachtung der Aldi-Erweiterung und somit die Prognose einer zukünftigen Umsatzleistung des Anbieters sowie die Ableitung der bei Vorhabenrealisierung entstehen- den Umsatzeffekte für die Wettbewerber. Die Aldi-Planung genießt mit einer Lage innerhalb des Nah- versorgungszentrums als Ergänzungsstandort für den Ortskern unter Berücksichtigung der konzepti- onellen Leitlinien die zweithöchste Priorität.
Basierend auf einer wiederum veränderten Wettbewerbssituation (jetzt durch Umverteilungseffekte der Edeka- und der Aldi-Erweiterung) erfolgt in einem letzten Schritt eine Prognose des Umsatzes für den erweiterten Penny-Markt sowie der hierdurch entstehen Umsatzumverteilungen. Als Nahversor- gungsstandort genießt der Penny-Standort entsprechend der Zentrenhierarchie der Gemeinde Ostbe- vern die niedrigste städtebauliche Priorität.
Die drei aufeinanderfolgenden Betrachtungsschritte ermöglichen in ihrer Summenwirkung eine Ge- samtbewertung der Erweiterungsplanungen. Hiermit ist neben einer Prognose der Auswirkungen der Planungen auf die bestehende Versorgungsstruktur auch eine Bewertung der Tragfähigkeit der Markterweiterung bei gleichzeitiger Realisierung möglich.
7.2 Stufe 1: Edeka-Erweiterung
7.2.1 Marktabschöpfung und Umsatzleistung (Edeka)
Unter Berücksichtigung der aktuellen Wettbewerbssituation und Marktanteile der in Ostbevern ansässi- gen Anbieter kann der erweiterte Edeka-Supermarkt innerhalb des Kernortes Ostbevern (Zone 1) eine Kaufkraftbindung von ca. 20 % bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten erreichen. Im weiteren Gemeindegebiet von Ostbevern (Zone 2) ist aufgrund der räumlichen Entfernung eine Kaufkraftbindung von ca. 15 % realistisch. Etwa 83 % der Kunden stammen somit aus der Gemeinde Ostbevern selbst. In den benachbarten Telgter Ortsteilen Westbevern und Vadrup (Zone 3) kann der Supermarkt zudem zukünftig ca. 6 % der verfügbaren Kaufkraft binden. Insgesamt entspricht dies einem Umsatz mit Kunden aus dem Einzugsgebiet von voraussichtlich ca. 5,8 Mio. € im Bereich der nahversorgungsrele- vanten Sortimente.
30 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
Aufgrund der zentralen Lage innerhalb des Ortskerns kann der Betrieb voraussichtlich bis zu 0,4 Mio. € seines (nahversorgungsrelevanten) Umsatzes mit Kunden von außerhalb des abgrenzten Einzugsbe- reiches erzielen. Auf die Nonfood-Sortimente des Lebensmittelsupermarktes entfallen lediglich knapp 5 % des Umsatzes (ca. 0,3 Mio. €). Bei Supermärkten handelt es sich hierbei vornehmlich um Zeit- schriften, Haushaltswaren, Schreibwaren und Fotoartikel. Der Bereich Non-Food nimmt einen deutlich untergeordneten Teil der Verkaufsflächen innerhalb des Vorhabens ein. Absatzwirtschaftliche und / oder mögliche städtebaulich negative Auswirkungen derartiger Verkaufsflächengrößen mit unterschied- lichen Teilsortimenten sind nicht qualifiziert nachzuweisen. Vor diesem Hintergrund werden in der weiteren Untersuchung ausschließlich die nahversorgungsrelevanten Sortimente Nahrungs- und Ge- nussmittel und Drogeriewaren einer genaueren Betrachtung unterzogen.
Abbildung 12: Marktanteile des Supermarktes Edeka nach der geplanten Erweiterung
Erwarteter Kaufkraft- Kaufkraftbin- Bereich/ Ortsteil Umsatzanteil Umsatz* potenzial* dungsquote
in Mio. € in % in Mio. € in %
Zone 1 (Ostbevern Kernort) 4,0 64 20,2 20
Zone 2 (Ostb. Brock / Bauerschaft) 1,2 19 8,0 15
Ostbevern gesamt 5,2 83 28,2 18
Zone 3 (Westbevern / Vadrup) 0,6 10 10,6 6
Einzugsgebiet gesamt 5,8 93 38,8 15
Diffuse Umsatzzuflüsse (Streuumsätze) 0,4 7 ./. ./.
Nahversorgungsrelevante 6,2 100 ./. ./. Kernsortimente gesamt
Nonfood-Sortimente 0,3 ./. ./. ./.
Summe Planvorhaben 6,5 ./. ./. ./.
* nur nahversorgungsrelevante Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel / Drogeriewaren) Quelle: BBE-Berechnungen 2018, Rundungsdifferenzen möglich
Für den geplanten Lebensmittelsupermarkt (ca. 1.500 m² Verkaufsfläche) ist in der Summe ein Umsatz- volumen von max. 6,5 Mio. € zu prognostizieren. Der Markt kann mit ca. 4.350 € je m² Verkaufsfläche damit eine geringfügig unter dem Bundesdurchschnitt der Edeka-Märkte liegende Flächenleistung
31 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
erzielen, hingegen verfügt er über eine überdurchschnittliche Filialgröße und generiert infolgedessen auch einen überdurchschnittlich hohen Filialumsatz.18
Der durch die Erweiterung von ca. 200 m² zu erwartende Mehrumsatz von 0,8 Mio. € resultiert insbe- sondere aus der durch die Attraktivitätssteigerung erhöhten Kaufkraftbindung im heutigen Einzugsge- biet; eine räumliche Ausdehnung des Marktgebietes ist angesichts der Siedlungs- und Wettbewerbs- strukturen nicht zu erwarten.
Abbildung 13: Umsatzerwartung des Edeka-Marktes (BBE-Prognose)
Supermarkt Supermarkt Sortiment Veränderung (vorher) (nachher)
in Mio. €
Nahrungs- und Genussmittel/ Drogeriewaren 5,4 6,2 + 0,8 Sonstige Sortimente 0,3 0,3 -
Summe 5,7 6,5 + 0,8
Quelle: BBE-Berechnungen 2018
7.2.2 Umverteilungseffekte (Edeka)
Zuvor wurde dargelegt, welche Marktanteile der erweiterte Edeka-Markt im projektrelevanten Einzugs- gebiet erreichen kann und somit untersucht, welche Versorgungsbedeutung der Anbieter nach der geplanten Erweiterung in Ostbevern und im Untersuchungsraum übernehmen kann.
Für die Betrachtung der zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen sind daher die durch das Erweiterungsvorhaben induzierten Umverteilungseffekte für die ansässigen Betriebe relevant. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der im Realisierungsfall durch das Erweiterungsvorhaben zu erwartende Mehrumsatz zwangsläufig Anbietern an anderer Stelle verloren geht, da durch die Realisierung nicht mehr Kaufkraft entsteht, sondern diese lediglich zwischen den unterschiedlichen Wettbewerbern/ Wettbewerbsstandorten umverteilt wird.19
18 Die durchschnittliche Flächenleistung der Edeka-Filialen in Deutschland liegt bei rd. 4.440 € / m². Auf einer Verkaufsfläche von durchschnittlich ca. 1.150 m² erwirtschaften sie einen Durchschnittsumsatz von ca. 5,1 Mio. € (vgl. Hahn-Gruppe, Retail Real Estate Report Germany 2017/2018). 19 Dabei werden „Worst-Case-Annahmen“ u. a. hinsichtlich der Auswirkungen für städtebaulich integrierte Wett- bewerber (zentrale Versorgungsbereiche / wohnungsnahe Standorte) getroffen.
32 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
Da der vorhandene Lebensmittelmarkt am Standort allerdings bereits langjährig Umsätze realisiert, wird durch diesen „Bestandsumsatz“ keine zusätzliche städtebaulich relevante Umsatzumverteilung ausge- löst. Denn die Bestandsfiliale hat ihre Wettbewerbswirkung bereits in der Vergangenheit entfaltet. Allerdings ist infolge der angestrebten Verkaufsflächenerweiterung mit zusätzlichen Umsätzen und damit Wettbewerbswirkungen zu rechnen. Auf diese – im Worst-Case-Szenario – zu erwartende zusätz- liche Umsatzleistung sind die städtebaulichen Auswirkungen des geplanten Modernisierungsvorhabens vornehmlich abzustellen. Diese Methodik ist in den letzten Jahren mehrfach vom OVG Münster – u.a. im Zuge der geplanten CentrO-Erweiterung in Oberhausen – bestätigt worden.20 Bei der Beurteilung, ob im Rahmen einer Erweiterung eines bestehenden Einzelhandelsbetriebes Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Standortkommune oder benachbarter Kommunen zu erwarten sind, ist demnach zu beachten, dass der zu erweiternde Einzelhandelsbetrieb mit seiner bisherigen (genehmig- ten) Größe am Erweiterungsstandort bereits vorhanden ist.
Die Verfahrensweise hat auch das Bundesverwaltungsgericht in seinem Beschluss vom 12.02.2009 (Az. BVerwG 4 B 3.09) grundsätzlich bestätigt. Dort heißt es wörtlich: „Bei der Prognose der Auswir- kungen ist […] von der gegebenen städtebaulichen Situation auszugehen. Diese wird nicht nur von den anderen vorhandenen Einzelhandelsbetrieben, sondern auch durch den Betrieb, dessen Erweiterung geplant ist, in seinem bisherigen Bestand geprägt.“
Die Erweiterung eines bereits am Markt tätigen Einzelhandelsbetriebes stellt folglich keine Neuansied- lung dar, sodass bei der Beurteilung etwaiger Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung im Wesentlichen auf die vorgesehene Verkaufsflächenerweiterung und des sich hieraus ergebenden zusätzlichen Attraktivitätsgewinns abzustellen ist.
Wie bereits dargestellt, ist im Falle der geplanten Erweiterung des Edeka-Supermarktes eine zukünf- tige Umsatzleistung von insgesamt maximal 6,5 Mio. € zu prognostizieren. Gegenüber dem aktuellen Umsatz von rd. 5,7 Mio. € ergeben sich demnach Mehrumsätze in Höhe von maximal rd. 0,8 Mio. € für das nahversorgungsrelevante Kernsortiment.
Bei der Einschätzung der zu erwartenden Umsatzverlagerungseffekte werden folgende Annahmen zugrunde gelegt:
■ Die durch die Erweiterungsplanung hervorgerufenen Umsatzverlagerungen gehen in erster Linie zu Lasten derjenigen Wettbewerber, die eine mit dem Vorhaben vergleichbare Marktpositionie- rung und Angebotsausrichtung mit dem Vorhaben aufweisen. Dies bedeutet, dass als Hauptwettbewerber des Edeka-Marktes in erster Linie die im Untersuchungsraum ansässigen größeren Lebensmittelanbieter – hier insbesondere die Vollsortimenter (Supermärkte, Verbrau- chermärkte, SB-Warenhäuser) – anzusehen sind.
20 Vgl. die Urteile des OVG Münster vom 06.06.2005; Aktenzeichen: 10 D 148/04.NE sowie vom 06.11.2008; Aktenzeichen 10 A 1417/07 bzw. 10 A 2601/07
33 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
■ Mit zunehmender Entfernung des Projektstandortes nimmt die Stärke der Umsatzverlagerungs- effekte ab. Dies bedeutet, dass Einzelhandelsbetriebe im näheren Umfeld des Projektstandortes stärker von Umsatzverlagerungen betroffen sind als weiter entfernt gelegene Einzelhandelsbe- triebe.
■ Dieser Annahme liegt die Tatsache zugrunde, dass für den Verbraucher die Attraktivität von Ein- zelhandelsbetrieben mit zunehmender Zeitdistanz und dem hiermit verbundenen steigenden Zeit- und Kostenaufwand geringer wird. Die Zeitdistanzempfindlichkeit der einzelnen Sortimente ist jedoch unterschiedlich und wird wesentlich durch den Warenwert und die Häufigkeit der Nachfrage bestimmt. So weisen insbesondere Güter des täglichen Bedarfs – wie z. B. Lebens- mittel und Drogeriewaren – aufgrund des relativ niedrigen Warenwertes sowie der vergleichs- weise hohen Einkaufshäufigkeit eine hohe Zeitdistanzempfindlichkeit auf. Die Folge hiervon ist, dass bereits nach relativ geringer Zeitdistanz die Nachfrage nach diesen Gütern deutlich ab- nimmt.
Die vorstehenden Annahmen haben im Hinblick auf die geplante Erweiterung des Edeka-Marktes und die nach der BBE-Prognose zu erwartenden Umsatzumverlagerungen die in Abbildung 14 dargestellten Konsequenzen.
Umverteilungen in Ostbevern
Am stärksten von der Erweiterungsplanung des Edeka-Marktes betroffen sein wird der nächstgelegene, ebenfalls im Ortskern ansässige K+K-Markt als Hauptwettbewerber. Die Umsatzumverteilungen innerhalb des Hauptzentrums von Ostbevern liegen in einer Höhe von 0,2 Mio. € bzw. einem prozentua- len Anteil am Bestandsumsatz von rd. 4 %. Da der Edeka-Markt nach Erweiterung eine verbesserte Marktposition einnehmen wird, ist für den Supermarkt K+K eine Wettbewerbsintensivierung zu erwar- ten. Angesichts der prognostizierten, vergleichsweise geringen Größenordnung der Umsatzverluste ist allerdings keine nachhaltige Existenzgefährdung des Wettbewerbers zu erwarten. Bei der Edeka- Planung handelt es sich zudem nur um eine Erweiterungsplanung und nicht um den Markteintritt eines neuen Wettbewerbers – so behauptet sich der K+K auch in der aktuell bestehenden Wettbewerbskons- tellation bereits gegenüber dem Planvorhaben.
Auf die Nahversorgungsstandorte in Ostbevern entfallen ebenfalls Umverteilungseffekte in einer Größenordnung von rund 0,2 Mio. €, was bezogen auf den aktuellen Bestandumsatz einer Umvertei- lungsquote von knapp 4 % entspricht. Von den beiden Discountmärkten wird der Netto-Markt dabei die höchsten Umsatzverluste davontragen. Er hat seinen Standort in unmittelbarer Nähe zum Planvorhaben (knapp 200 m) und weist relativ hohe Sortimentsüberschneidungen mit dem Betreiber Edeka auf. Er ist zudem besonders wettbewerbsanfällig, weil er über nicht mehr optimale Objektrahmenbedingungen (u. a. Verkaufsflächengröße, Betriebsanlage) verfügt. Der Penny-Markt hingegen hat eine größere räumliche Distanz zum Planvorhaben und generiert seine Umsätze im Wesentlichen aus seinem woh- nortnahen Einzugsgebiet, welches nur teilweise deckungsgleich mit dem des Edeka-Marktes ist. Für
34 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
beide Nahversorgungsstandorte sind allein aus der Edeka-Erweiterung, abgesehen von wettbewerbli- chen Effekten negative betriebliche Auswirkungen auszuschließen.
Abbildung 14: Umsatzumverteilung durch die Edeka-Erweiterung
Zentraler Versorgungsbereich/ Standortbereich Umsatz* Umverteilung*
in % des in Mio. € in Mio. € derzeitigen Umsatzes
Ostbevern, davon ZVB Hauptzentrum Ostbevern 4,7 0,20 4 (K+K) ZVB Nahversorgungszentrum Wischhausstraße 7,7 0,05 1 (Aldi, Rossmann) Nahversorgungsstandorte Ostbevern 5,5 0,20 4 (Netto, Penny)
Telgte, davon ZVB Hauptzentrum Telgte (nur Rossmann) 1,8 (*) (*) Wohngebietsintegrierte Standorte (K+K, Netto) 6,2 (*) (*) Ergänzungsstandorte NVS in nicht-integrierten Lagen (Typ B: Aldi, Rewe, dm, Penny, Edeka, Lidl) 31,4 0,25 1 Nahversorger in den Ortslagen Vadrup / Westbevern (Edeka, nah & gut) 1,6 (*) (*)
Untersuchungsraum gesamt 58,9 0,70 1
Diffuse Umverteilung ./. 0,10 ./.
Umverteilungseffekte insgesamt ./. 0,80 ./.
* nur nahversorgungsrelevante Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel / Drogeriewaren); ohne Edeka-Markt (*) marginal Quelle: BBE-Berechnungen 2018, Rundungsdifferenzen möglich
Der Discountmarkt Aldi –ebenso wie der neu etablierte Drogeriemarkt Rossmann innerhalb des Nahversorgungszentrums Wischhausstraße - wird nur minimal von den Umsatzumlenkungen der Erweiterung tangiert (Umsatzverlust von rd. 0,05 Mio. € bzw. 1 % der Bestandsumsätze), da er als einer der führenden Discountanbieter nur in sehr geringem Wettbewerb mit dem Edeka-Supermarkt steht.
35 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
Umverteilungen in Telgte
In der Nachbarstadt Telgte werden sich die Umsatzumverteilungen im Wesentlichen auf die Rückho- lung bisher aus Ostbevern abfließender Kaufkraft beschränken. Größere Kundenanteile aus der Kern- stadt von Telgte sind auch nach Projektumsetzung nicht zu erwarten, da sich vor Ort sehr attraktive und leistungsfähige Nahversorgungsstrukturen befinden. Lediglich die Kaufkraftbindung des Ostbeverner Edeka-Marktes aus den Ortsteilen Westbevern und Vadrup kann ausgebaut werden.
Die Rückholung der Kaufkraft wird insbesondere die betriebsformenähnlichen Anbieter am Hauptein- kaufsstandort nahversorgungsrelevanter Sortimente, dem nicht-integrierten Lagebereich Orkotten, der auch einen attraktiven Einkaufsstandort für die Ostbeverner Einwohner darstellt, treffen. Die hier ansäs- sigen Märkte werden zusammen Umsatzverluste von 0,25 Mio. € und damit allerdings nur 1 % der relevanten Bestandsumsätze zu verzeichnen haben. Dies betrifft hier insbesondere die betriebsformen- gleichen Anbieter Rewe Ihr Kaufpark und Edeka.
Die übrigen Wettbewerber in Telgte (K+K, Netto, Nahversorger in den Ortsteilen) werden von den Erweiterungsplanungen in der Nachbarkommune, also außerhalb ihres eigenen Einzugsbereiches nur marginal tangiert.
Gegenüber außerhalb des Untersuchungsraumes gelegenen Angebotsstandorten wird – aufgrund der am Standort zu erwartenden Streuumsätze – eine Umsatzgröße von rd. 0,1 Mio. € im Rahmen einer diffusen Umverteilung generiert, ohne dass hier eine standortbezogene Bilanzierung erfolgen kann. Einzelbetriebliche Gefährdungen sind aufgrund der großen Anzahl von Wettbewerbern sowie der geringen absoluten Höhe auszuschließen.
7.3 Stufe 2: Aldi-Erweiterung
7.3.1 Marktabschöpfung und Umsatzleistung (Aldi)
Die Prognose der Umsatzleistung des erweiterten Aldi-Marktes erfolgt auf Basis der durch Erweite- rung von Edeka hervorgerufenen Umsatzumverteilungen und damit veränderten Bestandsumsätze der einzelnen Wettbewerber. Für den Lebensmitteldiscounter ist unter Berücksichtigung dieser veränderten Wettbewerbssituation eine Kaufkraftbindung im Kernort Ostbevern (Zone 1) von ebenfalls ca. 20 % zu erwarten. Im weiteren Gemeindegebiet (Zone 2) liegt der zu erwartende Marktanteil mit etwa 17 % geringfügig höher als beim Anbieter Edeka. Weitere Umsätze kann ein moderner Aldi-Markt auch aus Westbevern und Vadrup (Zone 3: Kaufkraftbindung 7 %) sowie durch Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes (Umsatzanteil von rd. 11 %) generieren.
36 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
Abbildung 15: Marktanteile des Discountmarktes Aldi nach der geplanten Erweiterung
Erwarteter Kaufkraft- Kaufkraftbin- Bereich/ Ortsteil Umsatzanteil Umsatz* potenzial* dungsquote
in Mio. € in % in Mio. € in %
Zone 1 (Ostbevern Kernort) 4,0 59 20,2 20
Zone 2 (Ostb. Brock / Bauerschaft) 1,4 20 8,0 17
Ostbevern gesamt 5,4 79 28,2 19
Zone 3 (Westbevern / Vadrup) 0,7 10 10,6 7
Einzugsgebiet gesamt 6,1 89 38,8 16
Diffuse Umsatzzuflüsse (Streuumsätze) 0,7 11 ./. ./.
Nahversorgungsrelevante 6,8 100 ./. ./. Kernsortimente gesamt
Nonfood-Sortimente 1,0 ./. ./. ./.
Summe Planvorhaben 7,8 ./. ./. ./.
* nur nahversorgungsrelevante Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel / Drogeriewaren) Quelle: BBE-Berechnungen 2018, Rundungsdifferenzen möglich
Laut sekundärstatistischen Daten beträgt der durchschnittliche Umsatz einer Aldi Nord-Filiale in Deutschland rd. 5,5 Mio. €. Dies entspricht bei einer durchschnittlichen Filialgröße von ca. 860 m² Verkaufsfläche einer Flächenproduktivität von ca. 6.380 € je m² Verkaufsfläche. Grundsätzlich gilt hierbei, dass - unabhängig von der Filialgröße - in allen Märkten dasselbe Angebot vorgehalten wird. Damit geht tendenziell einher, dass die kleineren Filialen (mit einem höheren Personalaufwand) einen auf die Fläche bezogenen höheren Umsatz erzielen können als die Filialen, die dasselbe Angebot auf einer größeren Fläche präsentieren (und damit weniger häufig Ware nachlegen müssen). Der erzielbare Umsatz einer Aldi-Filiale steigt damit nicht linear mit der Verkaufsfläche. Auch ist zu berücksichtigen, dass dieser Durchschnittswert starke Schwankungen überdeckt, die aus der Wettbewerbssituation, dem Nachfragepotenzial und der konkreten Standortsituation resultieren.
Für die bestehende Aldi-Filiale ist unter Berücksichtigung der guten verkehrlichen Erreichbarkeit, der Verbundlage mit dem örtlichen Drogeriemarkt, des bereits erfolgten Neubaus und der Modernisierung der Filiale und der Tatsache, dass der stärkste Mitbewerber Lidl in Ostbevern nicht am Markt ist, eine bereits heute hohe Umsatzleistung von rd. 6,8 Mio. € zu erwarten. Auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren) entfallen hiervon etwa 5,9 Mio. € und auf Nonfood-Sortimente rd. 0,9 Mio. €. Bei den Nonfood-Sortimenten handelt es sich vornehmlich um die
37 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
wöchentlich wechselnden Aktionswaren. Der Angebotsschwerpunkt der Aldi-Filiale liegt somit eindeutig im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente.
Da die Aktionsware eines Lebensmittel-Discountmarktes häufig wechselt, sind Zuordnungen der Fläche und Umsätze auf einzelne Warengruppen nur bedingt möglich. Grundsätzlich ist festzustellen, dass das Aktionswarenprogramm sämtliche Warengruppen des Einzelhandels umfasst, wobei insbe- sondere folgende Sortimentsbereiche regelmäßig im Angebot zu finden sind: ■ Bekleidung / Textilien ■ Schuhe / Lederwaren ■ Papier / Schreibwaren / Bücher ■ Haushaltswaren ■ Spielwaren und Sportartikel ■ Elektrogeräte und Unterhaltungselektronik ■ Heimwerker- / Gartenbedarf.
Nach gutachterlichen Berechnungen auf Basis von Branchenveröffentlichungen und Ergebnissen der BBE-Marktforschung stellt das Textilsortiment unter den Nonfood-Artikeln von Lebensmittel- Discountmärkten das umsatzstärkste Teilsortiment dar. Im Durchschnitt über alle Discountmärkte entfallen demnach ca. 6,0 % des Gesamtumsatzes auf das Textilsortiment. An zweiter Stelle folgt mit ca. 3,5 % des Umsatzes das Segment (Unterhaltungs-) Elektronik. Für die sonstigen Nonfood- Sortimente liegen die durchschnittlichen Umsatzanteile bei ca. 0,5 - 1,0 %. Eine tiefer gehende Flächen- bzw. Sortimentsdifferenzierung ist darüber hinaus nicht möglich.
Vor diesem Hintergrund werden in der weiteren Untersuchung ausschließlich die nahversorgungsrele- vanten Sortimente Nahrungs- und Genussmittel und Drogeriewaren einer genaueren Betrachtung unterzogen.
Durch die bestandssichernde Verkaufsflächenerweiterung um nur 180 m² kann lediglich von einem geringen Umsatzzuwachs ausgegangen werden. Dieser kann bei einem unveränderten Sortiment nur aus einer weiteren Attraktivitätssteigerung resultieren. Da aufgezeigt werden konnte, dass aufgrund der vorhandenen Angebotsstrukturen in den Nachbarkommunen keine wesentliche Ausweitung des Ein- zugsgebietes erfolgen wird, kann eine Umsatzsteigerung daher nur aus einer stärkeren Marktdurchdrin- gung im derzeitigen Einzugsgebiet erfolgen, der aufgrund vorhandener Einkaufsalternativen aber Grenzen gesetzt sind. Der Aldi kann damit seine Stellung als stärkster örtlicher Discounter ausbauen. Demgemäß wird im Folgenden nach der Verkaufsflächenerweiterung ein Umsatz von max. 7,8 Mio. € für den Aldi berücksichtigt. Dies entspricht im Vergleich zum aktuellen Bestandsumsatz einem jährli- chen Mehrumsatz von max. 1,0 Mio. €. Der prognostizierte Umsatz liegt nach Erweiterung somit oberhalb des durchschnittlichen Filialumsatzes von Aldi, die Flächenleistung (rd. 7.118 €/m²) angesichts der begünstigenden Faktoren aus Verkehrs- und Agglomerationslage oberhalb der durchschnittlichen Flächenleistung. Es wird damit ein realistischer Worst-Case-Ansatz angenommen.
38 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
Abbildung 16: Umsatzerwartung des Aldi-Marktes (BBE-Prognose)
Discountmarkt Discountmarkt Sortiment Veränderung (vorher) (nachher)
in Mio. €
Nahrungs- und Genussmittel/ Drogeriewaren 5,9 6,8 + 0,9 Sonstige Sortimente 0,9 1,0 + 0,1
Summe 6,8 7,8 + 1,0
Quelle: BBE-Berechnungen 2018
7.3.2 Umverteilungseffekte (Aldi)
Zur Erläuterung der Vorgehensweise bei der Herleitung der Umverteilungseffekte durch die Aldi- Erweiterung sei auf die erläuternden Sätze in Kap. 7.2.2 verwiesen. Auch für den erweiterten Aldi-Markt ist davon auszugehen, dass die zu erwartenden Mehrumsätze des Vorhabens anderen Anbietern im Untersuchungsraum verloren gehen, da die bestehende Kaufkraft nicht wächst, sondern diese lediglich zwischen den unterschiedlichen Wettbewerbern/ Wettbewerbsstandorten umverteilt wird. Betroffen sind hiervon in erster Linie diejenigen Wettbewerber, die eine vergleichbare Marktpositionierung und Ange- botsausrichtung aufweisen, in diesem Fall somit die der discountorientierten Lebensmittelanbieter.
Umverteilungen in Ostbevern
Gemäß Abbildung 17 wirkt sich die Erweiterungsplanung des Aldi-Marktes nur zu sehr geringen Antei- len auf das Hauptzentrum von Ostbevern und damit auch auf den bereits erweiterten Edeka-Markt aus. Die prognostizierten Umlenkungseffekte liegen hier bei nur rd. 0,1 Mio. €, da die beiden Vollsorti- mentsanbieter Edeka und K+K nur in einem sehr geringen Wettbewerb zum Discounter Aldi stehen. Auch die weiteren im Hauptzentrum von Ostbevern ansässigen kleinteiligen Anbieter stellen keine direkten Wettbewerber des Planvorhabens dar, so dass hierauf nur marginale Umverteilungseffekte entfallen, die für die einzelnen Anbieter nicht von Relevanz sind.
Verstärkt wird die Wettbewerbsintensität für die beiden weiteren Ostbeverner Discountmärkte Netto und Penny, wobei sich die Angebotssituation in Ostbevern bereits langjährig etabliert hat, so dass sich die Einkaufsorientierungen und damit das Einkaufsverhalten der Verbraucher im Untersuchungsraum bereits im Wesentlichen herausgebildet haben. Zu erwarten sind für diese Nahversorgungsstandorte Umsatzumverteilungen von zusammen rd. 0,2 Mio. €. In Relation zu den bereits durch die Edeka- Erweiterung reduzierten Bestandsumsätzen, machen diese einen Anteil von rd. 4 % aus. Auch in der Einzelbetrachtung liegen diese nicht in einer für die Betriebe existenzgefährdenden Größenordnung.
39 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
Abbildung 17: Umsatzumverteilung durch die Aldi-Erweiterung
Zentraler Versorgungsbereich/ Standortbereich Umsatz* Umverteilung*
in % des in Mio. € in Mio. € derzeitigen Umsatzes
Ostbevern, davon ZVB Hauptzentrum Ostbevern 10,7 0,10 1 (Edeka, K+K) ZVB Nahversorgungszentrum Wischhausstraße 1,8 (*) (*) (nur Rossmann) Nahversorgungsstandorte Ostbevern 5,3 0,20 4 (Netto, Penny)
Telgte, davon ZVB Hauptzentrum Telgte (nur Rossmann) 1,8 (*) (*) Wohngebietsintegrierte Standorte (K+K, Netto) 6,2 (*) (*) Ergänzungsstandorte NVS in nicht-integrierten Lagen (Typ B: Aldi, Rewe, dm, Penny, Edeka, Lidl) 31,2 0,50 2 Nahversorger in den Ortslagen Vadrup / Westbevern (Edeka, nah & gut) 1,6 (*) (*)
Untersuchungsraum gesamt 58,7 0,80 1
Diffuse Umverteilung ./. 0,10 ./.
Umverteilungseffekte insgesamt ./. ./. ./.
* nur nahversorgungsrelevante Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel / Drogeriewaren); ohne Aldi-Markt; unter Berücksichtigung der durch die Edeka-Erweiterung hervorgerufenen Umsatzumverteilungen (*) marginal Quelle: BBE-Berechnungen 2018, Rundungsdifferenzen möglich
Umverteilungen in Telgte
Bei der Aldi-Planung ergeben sich die größten Umlenkungseffekte aus der Rückholung bislang aus Ostbevern an Einkaufsstandorte in Telgte abfließender Kaufkraft. So ergeben sich für den nicht- integrierten Ergänzungsstandort Orkotten Umsatzverluste von in der Summe rd. 0,5 Mio. € und liegen damit mit rd. 2 % der Bestandsumsätze immer noch auf einem geringen Niveau. Diese wirken sich im Schwerpunkt auf die beiden führenden Discountanbieter Aldi und Lidl aus. Wenngleich auch eine Einkaufsorientierung der Ostbeverner gerade auf den sehr modernen Anbieter Lidl in Telgte mit Sicher- heit weiterhin fortbestehen wird, so ist durch die Erweiterungsplanung des Aldi-Marktes zumindest eine gewisse Kaufkraftrückholung im Discountsegment zu erreichen.
40 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
Für alle übrigen Wettbewerber innerhalb des Einzugsgebietes sind maximal marginale wettbewerbliche Effekte zu erwarten. Gegenüber außerhalb des Untersuchungsraumes gelegenen Angebotsstandor- ten kann bei Erweiterung des Aldi-Marktes – aufgrund der am Standort zu erwartenden Streuumsätze – eine Umsatzgröße von rd. 0,1 Mio. € im Rahmen einer diffusen Umverteilung generiert werden, ohne dass hier eine standortbezogene Bilanzierung erfolgen kann. Einzelbetriebliche Gefährdungen sind aufgrund der großen Anzahl von Wettbewerbern sowie der geringen absoluten Höhe auszuschließen.
7.4 Stufe 3: Penny-Erweiterung
7.4.1 Marktabschöpfung und Umsatzleistung (Penny)
Unter Berücksichtigung der durch die Edeka- und Aldi-Planung veränderten Wettbewerbssituation und Bestandsumsätze der Wettbewerber ist die ebenfalls geplante Penny-Erweiterung zu betrachten. Der Anbieter Penny erreicht (unter Berücksichtigung der vorangehenden Erweiterungsplanungen von Edeka und Aldi) mit einer Kaufkraftbindung von 10 % im Einzugsgebiet insgesamt eine deutlich geringere Marktdurchdringung als Aldi und Edeka. Die höchste Bindungsquote erzielt der erweitere Penny-Markt mit rd. 15 % innerhalb des Kernortes von Ostbevern und hierbei insbesondere innerhalb seines Nahbe- reiches bzw. des nordöstlichen Siedlungsbereiches. Insgesamt rd. 77 % der Kunden stammen aus diesem Raum. Die Marktanteile für das übrige Gemeindegebiet (8 %) fallen aufgrund der eher geringen Ausstrahlungskraft des Anbieters bereits deutlich geringer aus. Die aus den Telgter Ortsteile Westbe- vern und Vadrup sowie aus Streuumsätzen resultierenden Umsatzanteile liegen zusammen unter 10 %. Hierdurch wird deutlich, dass der Markt eine Versorgungsbedeutung konzentriert auf Ostbevern selbst bzw. seinen Naheinzugsbereich innehat.
Nach BBE-Prognose ist davon auszugehen, dass der Penny-Discountmarkt unter Berücksichtigung der Standortqualität, der Angebotssituation und der relevanten Wettbewerbsstrukturen aktuell einen – im Penny-Filialnetz – etwa durchschnittlichen Umsatz von rd. 3,6 Mio. € erzielen kann. Für den Discount- markt ist nach Modernisierung und Erweiterung ein Umsatzvolumen von max. 4,3 Mio. € zu prognosti- zieren. Der prognostizierte Umsatz liegt nach Erweiterung somit oberhalb des durchschnittlichen Fili- alumsatzes von Penny, die Flächenleistung (rd. 4.340 €/m²) angesichts einer oberhalb der durchschnitt- lichen Filialgröße (1.000 m² Planung im Vergleich zu 710 m² Durchschnittsfläche) liegenden Verkaufs- fläche weiterhin unterhalb der durchschnittlichen Flächenleistung. 21 Dennoch wird damit angesichts der vorhandenen Wettbewerbssituation und Kaufkraftpotenziale eine realistische Worst-Case-Betrachtung vorgenommen.
21 Die durchschnittliche Flächenleistung der Penny-Filialen in Deutschland liegt bei rd. 5.040 € / m². Auf einer Verkaufsfläche von durchschnittlich ca. 710 m² erwirtschaften sie einen Durchschnittsumsatz von ca. 3,6 Mio. € (vgl. Hahn-Gruppe, Retail Real Estate Report Germany 2017/2018).
41 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
Abbildung 18: Marktanteile des Discountmarktes Penny nach der geplanten Erweiterung
Erwarteter Kaufkraft- Kaufkraftbin- Bereich/ Ortsteil Umsatzanteil Umsatz* potenzial* dungsquote
in Mio. € in % in Mio. € in %
Zone 1 (Ostbevern Kernort) 3,0 77 20,2 15
Zone 2 (Ostb. Brock / Bauerschaft) 0,6 15 8,0 8
Ostbevern gesamt 3,6 92 28,2 13
Zone 3 (Westbevern / Vadrup) 0,2 5 10,6 2
Einzugsgebiet gesamt 3,8 97 38,8 10
Diffuse Umsatzzuflüsse (Streuumsätze) 0,1 3 ./. ./.
Nahversorgungsrelevante 3,9 100 ./. ./. Kernsortimente gesamt
Nonfood-Sortimente 0,4 ./. ./. ./.
Summe Planvorhaben 4,3 ./. ./. ./.
* nur nahversorgungsrelevante Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel / Drogeriewaren) Quelle: BBE-Berechnungen 2018, Rundungsdifferenzen möglich
Auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren) entfallen von dem 4,3 Mio. € umfassenden Gesamtumsatz rd. 3,9 Mio. € und auf Non-Food-Sortimente rd. 0,4 Mio. €. Unter Abzug der bestehenden Umsatzleistung wird bei einer Erweiterung um rd. 200 m² ein Mehrumsatz von max. 0,7 Mio. € berücksichtigt, der sich mit 0,6 Mio. € fast ausschließlich auf den nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich konzentriert.
Abbildung 19: Umsatzerwartung des Penny-Marktes (BBE-Prognose)
Discountmarkt Discountmarkt Sortiment Veränderung (vorher) (nachher)
in Mio. €
Nahrungs- und Genussmittel/ Drogeriewaren 3,3 3,9 + 0,6 Sonstige Sortimente 0,3 0,4 + 0,1
Summe 3,6 4,3 + 0,7
Quelle: BBE-Berechnungen 2018
42 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
7.4.2 Umverteilungseffekte (Penny)
Für die Erweiterungsplanung des Penny-Marktes gilt hinsichtlich der grundsätzlichen Kriterien und Rahmenbedingungen zur Herleitung der Umverteilungseffekte das Gleiche wie für die beiden anderen Erweiterungsplanungen (vgl. Kap. 7.2.2 und 7.3.2).
Diese Annahmen haben im Hinblick auf die geplante Erweiterung und die damit einhergehenden Um- satzumverlagerungen nach der BBE-Prognose die folgenden Konsequenzen:
Abbildung 20: Umsatzumverteilung durch die Penny-Erweiterung
Zentraler Versorgungsbereich/ Standortbereich Umsatz* Umverteilung*
in % des in Mio. € in Mio. € derzeitigen Umsatzes
Ostbevern, davon ZVB Hauptzentrum Ostbevern 10,6 0,10 1 (Edeka, K+K) ZVB Nahversorgungszentrum Wischhausstraße 8,6 0,15 2 (Aldi, Rossmann) Nahversorgungsstandorte Ostbevern 1,9 0,20 11 (Netto)
Telgte, davon ZVB Hauptzentrum Telgte (nur Rossmann) 1,8 (*) (*) Wohngebietsintegrierte Standorte (K+K, Netto) 6,2 (*) (*) Ergänzungsstandorte NVS in nicht-integrierten Lagen (Typ B: Aldi, Rewe, dm, Penny, Edeka, Lidl) 30,7 0,15 (*) Nahversorger in den Ortslagen Vadrup / Westbevern (Edeka, nah & gut) 1,6 (*) (*)
Untersuchungsraum gesamt 61,4 0,60 1
Diffuse Umverteilung ./. ./. ./.
Umverteilungseffekte insgesamt ./. 0,60 ./.
* nur nahversorgungsrelevante Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel / Drogeriewaren); ohne Penny-Markt; unter Berücksichtigung der durch die Edeka- und die Aldi-Erweiterung hervorgerufenen Umsatzumverteilungen (*) marginal Quelle: BBE-Berechnungen 2018, Rundungsdifferenzen möglich
43 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
Umverteilungen in Ostbevern
Genauso wie im Falle der Aldi-Erweiterung wirkt sich die Erweiterungsplanung des Penny-Marktes mit zusammen nur 0,1 Mio. € nur sehr gering auf die im Hauptzentrum von Ostbevern ansässigen Super- märkte Edeka und K+K aus. Die auf einem Niveau von nur 1 % der Bestandsumsätze liegende Wett- bewerbsveränderung wirken sich nicht entscheidend aus, da beide Anbieter als Vollsortimenter keine unmittelbaren Wettbewerber darstellen.
Auch die Umsatzlenkungseffekte in Bezug auf den direkten Wettbewerber Aldi liegen mit den prognos- tizierten 0,15 Mio. € und damit 2 % des Bestandsumsatzes am Standort Wischhausstraße in einer geringen Größenordnung.
Durch eine verbesserte Marktpositionierung des Penny-Marktes sind die höchsten Umsatzverluste für den ebenfalls solitär gelegenen Nahversorgungsstandort Netto hinzunehmen. Bei Umsatzeinbußen von rd. 11 % des Bestandsumsatzes (absolut 0,2 Mio. €) ist eine vergleichsweise starke wettbewerbliche Beeinträchtigung des Anbieters Netto zu erwarten. Gerade auch bei gleichzeitiger Realisierung der beiden vorangegangenen Planungen ist eine Aufgabe der bereits heute wettbewerbsschwachen Be- triebsstätte nicht auszuschließen.
Umverteilungen in Telgte
Die Rückholung der aktuell abfließenden Ostbeverner Kaufkraft fällt bei der Penny-Planung deutlich geringer aus als bei den anderen beiden Planungen. Es wird damit deutlich, dass durch die Erweiterung von Penny nur minimal zusätzliche Umsätze in Ostbevern gebunden werden können. In erster Linie findet eine Umverteilung innerhalb der bestehenden Strukturen statt. Die Umsatzumlenkungen gegen- über den im Wettbewerb stehenden Discountanbietern am Telgter Orkotten liegen bei insgesamt rd. 0,15 Mio. € und dürften für diese kaum wahrnehmbar sein.
Auch für die weiteren Wettbewerber innerhalb des Einzugsgebietes sind nur marginale Wettbewerbsef- fekte anzunehmen. Größenordnungen, die eine wirtschaftlich negative Entwicklung der Wettbewerber erwarten lassen würden, werden durchgängig nicht erreicht.
44 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
7.5 Gesamtwirkung der Umsatzumverteilungseffekte und städtebauliche Bewertung
Nachdem die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen der einzelnen Erweiterungsplanungen in aufeinan- derfolgenden Realisierungsschritten hergeleitet wurden, sollen im Folgenden die Planungen auch hinsichtlich ihrer städtebaulichen Gesamtwirkung auf die einzelnen Wettbewerber innerhalb des Unter- suchungsraumes betrachtet werden.
Die prognostizierten Umverteilungseffekte der Vorhaben sind im Hinblick auf die versorgungsstrukturel- len und städtebaulichen Auswirkungen in der Gemeinde Ostbevern und in den umliegenden Kommunen zu bewerten. Dabei stehen gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO die Funktions- und Entwicklungsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche und der wohnungsnahen Versorgung im Vordergrund.
Für die städtebauliche Bewertung der Vorhaben ist entscheidend, ob durch die induzierten Umsatzver- lagerungseffekte zentrale Versorgungsbereiche in ihrer Funktionalität beeinträchtigt werden oder die Nahversorgung in Wohngebieten nachteilig beeinflusst wird.22 Diese nachteiligen Auswirkungen wären zu unterstellen, wenn infolge der projektierten Erweiterung der Lebensmittelmärkte solche Betriebe geschlossen werden, die für die Funktionsfähigkeit bestehender Versorgungszentren wichtig sind, ohne dass adäquate Nachnutzungen realisiert werden können. Die Entwicklungsfähigkeit von zentralen Versorgungsbereichen wäre dann beeinträchtigt, wenn bei Realisierung der Projektplanung die Chan- cen bestehender Betriebe zur Anpassung an Marktentwicklungen oder die Entwicklungschancen zum Ausbau zentraler Versorgungsbereiche eingeschränkt würden.
Städtebaulich relevante Auswirkungen liegen somit regelmäßig dann vor, wenn
■ die Versorgung der Bevölkerung nicht mehr gewährleistet ist, da infolge eines Planvorhabens flächendeckende Geschäftsaufgaben bzw. Aufgaben von strukturprägenden Betrieben in zentra- len Versorgungsbereichen und an wohnungsnahen Versorgungsstandorten zu befürchten sind, bzw.
■ die Planvorhaben zu Leerständen und damit zu einer Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche führt und
■ die Vorhaben (geplante) Ansiedlungen in zentralen Versorgungsbereichen verhindern könnten.
22 Die Einschätzung städtebaulicher Auswirkungen ist dabei maßgeblich angelehnt an die Regelungen des § 11 Abs. 3 BauNVO, wonach sich Einzelhandelsbetriebe „nicht nur unwesentlich“ auswirken dürfen. Noch nicht ab- schließend geklärt ist, ab welcher Höhe des Schwellenwertes gravierende Auswirkungen auftreten können. In der Planungs- und Rechtsprechungspraxis hat sich als quantitative Orientierungsgröße etabliert, dass ein Ein- zelhandelsvorhaben mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten bei einem Umsatzverlust von 10 %, bei anderen Sortimenten von 20 % der besonderen Rechtfertigung bedarf. Bis zu diesen Abwägungsschwel- lenwerten ist regelmäßig davon auszugehen, dass sich keine erheblichen städtebaulichen Folgen ergeben wer- den. Es müssen jedoch weitere qualitative Indikatoren geprüft werden, um die Auswirkungen des Vorhabens beurteilen zu können.
45 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
Die Erweiterungsplanungen von Edeka, Aldi und Penny in Ostbevern sind in ihrer städtebaulichen Gesamtwirkung folgendermaßen zu bewerten:
Der Edeka-Markt kann durch seine Erweiterung bei einer unveränderten Wettbewerbssituation einen Mehrumsatz von 0,8 Mio. € generieren. Der Umsatz des Hauptzentrums von Ostbevern wird somit deutlich angehoben. Bei gleichzeitiger Realisierung der Planungen von Aldi und Penny wird sich dieser zusätzliche Mehrumsatz nur geringfügig auf rd. 0,7 Mio. € reduzieren. Es wird deutlich, dass der Anbie- ter Edeka auch unter Berücksichtigung ähnlicher Vorhaben der Mitbewerber seine Marktposition und damit auch die Versorgungsfunktion des Hauptzentrums stärken kann.
Für den K+K-Markt als weiteren wichtigen Lebensmittelbetrieb innerhalb des Ostbeverner Ortskerns sind durch alle Planungen zusammen Umlenkungen von rd. 0,3 Mio. € zu erwarten. Dies macht einen Anteil von rd. 6 % der projektrelevanten Bestandsumsätze aus. Durch diese Umsatzverluste erfolgt ein erhöhter Wettbewerbsdruck auf den Anbieter, aus absatzwirtschaftlichen Beeinträchtigungen dieser Größenordnung ist aber keine Existenzgefährdung ableitbar. Der K+K-Markt kann auch weiterhin eine wichtige Versorgungsfunktion für sein fußläufiges Umfeld (u. a. auch benachbarte Seniorenwohnanla- gen) erfüllen, aus dem er den höchsten Anteil seines Umsatzes schöpft. Zudem profitiert er von seiner zentralen Lage im Ortskern, u. a. auch von der Nähe zum Rathaus und den umliegenden Nutzungen.
Insgesamt zeichnet sich ab, dass sich für das Hauptzentrum der Gemeinde Ostbevern eine Sicherung und Stärkung einstellen wird; die Edeka-Erweiterung trägt damit zur Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches bei. Diese ist gerade auch im Hinblick auf die anstehenden Planungen außer- halb des Ortskerns sowie möglicherweise auch an anderen Wettbewerbsstandorten außerhalb von Ostbevern zu begrüßen.
Sowohl der Anbieter Aldi und damit auch das Nahversorgungszentrum an der Wischhausstraße als auch der Penny-Markt in Ostbevern werden durch die eigenen Erweiterungsplanungen gestärkt und sind nur marginal von den jeweils anderen Planungen – auch der des Edeka-Marktes – betroffen. Die vorhandene wohnortnahe Versorgungsstruktur in Ergänzung zum Hauptzentrum der Gemeinde wird somit ausgebaut und zukunftsfähig aufgestellt.
Die höchsten absatzwirtschaftlichen Beeinträchtigungen ergeben sich mit 0,5 Mio. € bei Berück- sichtigung aller Planungen zusammen für den Netto-Markt an der Engelstraße. Mit einem nicht mehr zeitgemäßen Marktauftritt sowie einer nicht mehr den aktuellen Markterfordernissen entsprechenden Objektgestaltung stellt sich die Filiale von Netto als wettbewerbsschwächster Anbieter im Einzugsgebiet dar, auf den in der Summe somit auch die höchsten Umlenkungseffekte entfallen. Bei einem prozentua- len Anteil dieser Umsatzverluste (durch die Betrachtung aller Erweiterungsplanungen zusammen) von rd. 21 % des Bestandsumsatzes ist ein Fortbestand der Betriebsstätte nicht gesichert. Aber selbst wenn die Firma Netto ihren Markt an der Engelstraße aufgeben würde, ergäben sich aufgrund der räumlichen Nähe zum Hauptzentrum und zum Solitärstandort von Penny aber keine Versorgungslücken und damit auch keine städtebaulich negativen Folgewirkungen für die wohnortnahe Versorgung. Aufgrund
46 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
fehlender Flächenpotenziale an der Engelstraße wäre in der Perspektive zu prüfen, ob für den Betreiber Netto ein Alternativstandort in der Gemeinde infrage kommt, an dem die Filiale marktgerecht aufgestellt werden kann.
In der Nachbarkommune Telgte resultieren die Umlenkungen insbesondere aus Rückholungseffekten bislang abfließender Ostbeverner Kaufkraft – die Bindung Telgter Kaufkraft in Ostbevern fällt mit den Ortsteilen Westbevern und Vadrup, die dem Einzugsgebiet zuzuordnen sind, sehr gering aus. Die Umlenkungen durch die Erweiterungsplanungen in Ostbevern ergeben sich ausschließlich für den Hauptangebotsstandort Orkotten in nicht-integrierter und somit nicht-schützenswerter Lage. Mit absolu- ten Umsatzverlusten von rd. 0,9 Mio. € und damit etwa 3 % des Bestandsumsatzes sind diese als Wettbewerbseffekte zu bewerten, die keine existenzgefährdende Größenordnung erreichen. Für den zentralen Versorgungsbereich in Telgte sowie die wohngebietsintegrierten Nahversorgungsstandorte sind keine relevanten Beeinträchtigungen oder eine Einschränkung der Entwicklungsmöglichkeiten herzuleiten.
Die BBE Handelsberatung GmbH vertritt die gutachterliche Einschätzung, dass auch bei gleich- zeitiger Realisierung der Erweiterungsvorhaben von Edeka, Aldi und Penny in der Gemeinde Ostbevern keine negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungs- nahe Versorgung in Ostbevern und den umliegenden Städten und Gemeinden gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten sind.
Die geplanten Erweiterungen stellen aus BBE-Sicht eine bedarfsgerechte Weiterentwicklung und Stärkung der Nahversorgungsstruktur in Ostbevern dar. Die Entwicklungsmaßnahmen im Hauptzent- rum, im ergänzenden Nahversorgungszentrum Wischhausstraße sowie an einem integrierten Nahver- sorgungsstandort fügen sich in die vorgesehene Zentrenstruktur ein und sind somit grundsätzlich mit den Empfehlungen des Einzelhandelskonzeptes der Gemeinde Ostbevern vereinbar. Auch wenn die Erweiterungsvorhaben von Aldi und Penny zusätzlich realisiert werden, bleibt die Tragfähigkeit des Edeka-Vorhabens im Hauptzentrum weiter gewährleistet. Die geplante Modernisierung dieses für den Ortskern wichtigen Magnetbetriebs wird somit auch in diesem Fall umzusetzen sein. Der K+K- Lebensmittelmarkt wird auch bei gleichzeitiger Realisierung aller drei Vorhaben nur geringe Umsatzver- luste zu verzeichnen haben und weiterhin eine wichtige Versorgung seines fußläufigen Umfelds errei- chen können.
Die wohnungsnahe Versorgung in Ostbevern kann durch die Planungen auf einem hohen Qualitätsni- veau gesichert und die grundzentrale Versorgungsfunktion ausgebaut werden. Die faktische Kauf- kraftbindung lässt sich in der Summe aller Planungen auf rd. 86 % steigern, so dass die Abflüsse nahversorgungsrelevanter Kaufkraft auf nur noch rd. 3,7 Mio. € reduziert werden. Dies ist auch vor dem Hintergrund zu bewerten, dass sich in der Gemeinde Ostbevern auch zukünftig keine vollständige Kaufkraftbindung erzielen lässt, da aufgrund bestimmter Angebotsformen und -formate (z. B. Anbieter Lidl, dm) Kaufkraftabflüsse an andere Standorte bestehen bleiben werden.
47 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
Über die mit der Analyse geplanten Erweiterungen hinaus, sind die Potenziale für zusätzliche Entwick- lungen im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels begrenzt.
Zusätzliche Potenziale ergeben sich allerdings durch die Baugebietsentwicklungen Kohlkamp III und Wischhausstraße II mit zusammen ca. 520 Wohneinheiten. Ein denkbares Szenario wäre die Neuerrich- tung des Netto-Marktes in einem räumlichen Bezug zu den Neubaugebieten.
48 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
8 Einordnung der Planungen in die Ziele des Landesentwicklungsplanes
Mit dem Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen23 bestehen Ziele und Grundsätze der Raumord- nung, die im Rahmen des Bauleitplanverfahrens in der Abwägung beachtet (Ziele) bzw. berücksichtigt (Grundsätze) werden müssen. Im Hinblick auf das Planvorhaben sind folgende Ziele zu berücksichti- gen:
■ Ziel 6.5-1: Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen
Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden.
■ Ziel 6.5-2: Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in zentralen Versorgungsbe- reichen
Dabei dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevanten Kernsortimenten nur:
- in bestehenden zentralen Versorgungsbereichen sowie
- in neu geplanten zentralen Versorgungsbereichen in städtebaulich integrierten Lagen, die aufgrund ihrer räumlichen Zuordnung sowie verkehrsmäßigen Anbindung für die Versorgung der Bevölkerung zentrale Funktionen des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs erfüllen sollen,
dargestellt und festgesetzt werden.
Zentrenrelevant sind - die Sortimente gemäß Anlage 1 und
- weitere von der jeweiligen Gemeinde als zentrenrelevant festgelegte Sortimente (ortstypi- sche Sortimentsliste).
Ausnahmsweise dürfen Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche dargestellt und festgesetzt werden, wenn nachweislich:
- eine Lage in den zentralen Versorgungsbereichen aus städtebaulichen oder siedlungsstruk- turellen Gründen, insbesondere der Einhaltung gewachsener baulicher Strukturen oder der Rücksichtnahme auf ein historisch wertvolles Ortsbild nicht möglich ist und
23 Veröffentlichung der Rechtsverordnung am 25. Januar 2017
49 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
- die Bauleitplanung der Gewährleistung einer wohnungsnahen Versorgung mit nahversor- gungsrelevanten Sortimenten dient und
- zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. ■ Ziel 6.5-3: Beeinträchtigungsverbot
Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevanten Sortimenten dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
Diese landesplanerischen Zielvorgaben sind gemäß § 1 Abs. 4 Baugesetzbuch in allen Bauleitplanver- fahren für großflächige Einzelhandelsvorhaben zu beachten. Im Einzelnen kommt ein Abgleich der projektrelevanten landesplanerischen Ziele mit den Erweiterungsplanungen zu folgenden Ergebnissen:
■ Ziel 6.5-1: Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen Der Regionalplan stellt für alle drei Planstandorte einen Allgemeinen Siedlungsbereich dar, das landesplanerische Ziel wird somit gewahrt.
■ Ziel 6.5-2:
Der Edeka-Markt befindet sich innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Hauptzentrum und damit am Standort mit der höchsten städtebaulichen Qualität innerhalb der Gemeinde, der eine grundzentrale Versorgungsfunktion übernehmen soll.
Der Aldi-Markt liegt zwar an einem von der Gemeinde Ostbevern als Nahversorgungszentrum (ZVB) eingeordnetem Standort, diese Zuordnung wird durch die Bezirksregierung Münster aller- dings nicht unterstützt. Dennoch ist unstrittig, dass der Standort als wichtige Ergänzung zum Hauptzentrum fungiert und durch die Erweiterungsplanung die grundzentrale Versorgungsstruk- tur insgesamt gestärkt werden soll. Im Sinne des Ziels 6.5.7 (Überplanung von Bestandsstandor- ten) ist somit eine geringfügige Erweiterung des für die Gemeinde wichtigen Discountmarktes denkbar. Innerhalb des Hauptzentrums befindet sich kein konkurrierender, schützenswerter Dis- countmarkt, auch ist aufgrund der kleinteilige Bebauungsstrukturen und Grundstückszuschnitte keine Entwicklungsmöglichkeit eines derartigen Anbieters gegeben.24 Insgesamt liegt die avisier- te Größenordnung des Aldi-Marktes noch deutlich unterhalb der Marktgrößen der Anbieter im Hauptzentrum (K+K rd. 1.300 m² VKF, Edeka zukünftig rd. 1.500 m² VKF im Vergleich zu rd. 1.100 m² VKF für Aldi). Auch unter Berücksichtigung des an der Wischhausstraße ansässigen Drogeriemarktes und damit der gesamten Agglomerationslage (zusammen rd. 1.780 m² VKF) wäre im Hauptzentrum mit zusammen knapp der Hälfte der nahversorgungsrelevanten Ver- kaufsfläche auch zukünftig noch der Angebotsschwerpunkt im Stadtgebiet verortet. Der Standort Wischhausstraße übernimmt somit eine dem Hauptzentrum untergeordnete Ergänzungsfunktion. Die Verträglichkeit der Planung in Bezug auf die zentralen Versorgungsbereiche bzw. die woh-
24 Vgl. auch Kapitel 5.1
50 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
nortnahe Versorgung wird durch die vorgelegten Ergebnisse nachgewiesen. Eine weitere Ent- wicklung und Erweiterung der Agglomerationslage (Ziel 6.5-8 Einzelhandelsagglomerationen) wird durch die Festsetzungen des geltenden und geänderten Bebauungsplanes ausgeschlos- sen.
Auch der Penny-Markt befindet sich außerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches, hier ist zu prüfen, ob die Ausnahmeregelung für nahversorgungsrelevante Kernsortimente anzuwenden ist: Die geplante Neuaufstellung des ansässigen Discountmarktes ist als Sicherung der Nahver- sorgung im nordöstlichen Siedlungsbereich von Ostbevern und dabei im Sinne des Ziels 6.5-2 insbesondere für den (fußläufig erreichbaren) Nahbereich zu bewerten. Abgesehen von den aktuellen Entwicklungsplanungen sind Flächenpotenziale für zusätzliche Anbieter im Hauptzentrum nicht erkennbar, was bereits im Rahmen der Aktualisierung des Ein- zelhandels- und Zentrenkonzeptes von 2012 thematisiert wurde und sich auch neuerlich durch die gescheiterte Netto-Ansiedlung im Ortskern bestätigt hat. Auch für den Rathaus-Neubau wird von Bürgern und Politik eine Variante ohne Geschäftslösungen favorisiert. Dennoch ist die nun erfolgte Umsetzung eines neuen Geschäftszentrums an der Hauptstraße sowie auch eine At- traktivitätssteigerung rund um das Rathaus in der Lage, den Innenbereich zu stärken. Die Lebensmittelmärkte im Hauptzentrum machen zwar den räumlichen Schwerpunkt des An- gebots aus, können aber weder quantitativ noch qualitativ eine vollständige Versorgung für die Gemeinde Ostbevern leisten. Die beiden Anbieter K+K und Edeka binden zusammen nur rd. 30 % der Ostbeverner Kaufkraft (zzgl. arrondierender Angebotsstrukturen) und sind für die Ein- wohner im nordöstlichen Siedlungsbereich von Ostbevern nicht fußläufig erreichbar. Dies gilt auch für den Ergänzungsstandort des Ortskerns an der Wischhausstraße. Folgerichtig sind für ein flächendeckendes Nahversorgungsnetz auch weitere Standorte der wohnortnahen Versor- gung notwendig, gerade auch im Hinblick auf eine perspektivische Wohnbauentwicklung in nörd- liche Richtung. Die geplante Dimensionierung des Penny-Marktes – bezogen auf das nahversorgungsrelevante Nachfragepotenzial im Nahbereich (700 m-Radius) – ist als maßstabsgerecht zu bewerten. Un- ter Berücksichtigung des dort ansässigen Einwohner- bzw. Kaufkraftpotenzials (ca. 3.265 Ein- wohner/ ca. 8,4 Mio. € nahversorgungsrelevante Kaufkraft) ist die projektierte Dimensionierung von max. 1.000 m² Verkaufsfläche als bedarfsgerecht zu bewerten. Der zu erwartende nahver- sorgungsrelevante Umsatz von max. 3,9 Mio. € nach BBE-Prognose entspricht ca. 47% der Kaufkraft im Nahbereich und liegt damit innerhalb der Spanne von 35 bis 50 %, die als Indikator für eine überwiegende Nahversorgungsbedeutung eines Einzelhandelsbetriebes gewertet wer- den kann.
51 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
Abbildung 21: Fußläufige Erreichbarkeit
rd. 3.265 Einwohner
Quelle: BBE-Darstellung 2018; Kartengrundlage: Nexiga GmbH, 2006-2012; © GeoBasis-DE / BKG 2018
■ Ziel 6.5-3: Im Rahmen der vorliegenden Auswirkungsanalyse konnte nachgewiesen werden, dass von dem Vorhaben keine wesentliche Beeinträchtigung der Versorgungsstrukturen und keine Gefährdung städtebaulich schutzwürdiger zentraler Versorgungsbereiche und deren Ent- wicklungsfähigkeit ausgehen wird. Das Beeinträchtigungsverbot wird somit durch das Vorhaben gewahrt.
52 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
9 Fazit
■ In der Gemeinde Ostbevern liegen Planungen zur Erweiterung mehrerer Lebensmittelmärkte vor:
■ Erweiterung des örtlichen Edeka-Marktes an der Engelstraße im zentralen Versorgungsbe- reich Hauptzentrum von heute etwa 1.300 m² um rd. 200 m² auf 1.500 m² Verkaufsfläche (VKF).
■ Erweiterung des Discountmarktes Aldi im Nahversorgungszentrum an der Wischhausstra- ße von heute etwa 920 m² um ca. 180 m² auf ca. 1.100 m² VKF.
■ Erweiterung des Discountmarktes Penny am Lienener Damm / Orff-Straße von heute etwa 800 m² um 200 m² auf ca. 1.000 m² VKF.
■ Die Angebotsausrichtung der projektierten Lebensmittelmärkte wird primär bei nahversorgungs- relevanten Sortimenten (Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren) liegen, die unterge- ordnet durch Nonfood-Sortimente (u. a. Zeitschriften, Schreib- und Haushaltswaren, Aktionswa- ren) ergänzt werden. Die geplanten Erweiterungsmaßnahmen zielen weniger auf eine Auswei- tung des Sortimentsangebotes ab. Vielmehr sollen durch die Erweiterungsmaßnahme die Vo- raussetzungen für eine großzügigere Warenpräsentation, eine verbesserte Kundenführung und eine Optimierung der internen Logistikabläufe geschaffen werden. Die Planvorhaben und die damit verbundene Optimierung des Marktauftrittes sind somit als bestandssichernde Maß- nahmen der jeweiligen Betriebe zu bewerten, die der Stabilisierung der erreichten Marktposition dienen.
■ Das Marktgebiet Lebensmittelmärkte in Ostbevern orientiert sich maßgeblich an der grundzent- ralen Versorgungsfunktion von Ostbevern und spricht demnach in erster Linie die eigene Bevöl- kerung an. Da in den benachbarten Städten und Gemeinden (u. a. Telgte) eigene leistungsfähi- ge Versorgungsstrukturen vorzufinden sind, ist von dort keine Orientierung auf die in Ostbevern vorgehaltenen Angebote anzunehmen. Dies gilt für die zu erweiternden Betriebe umso mehr, als in der Nachbarstadt Telgte jeweils eigene Märkte der Betreiber Edeka, Aldi und Penny vertreten sind (Eigenkonkurrenz). Diese Märkte begrenzen zusätzlich die Ausstrahlkraft der Anbieter in Ostbevern. Aufgrund der räumlichen Erreichbarkeit sind für die Anbieter in Ostbevern lediglich Zuflüsse aus dem weiteren ländlichen Umfeld zu erwarten, diese erreichen allerdings eine un- tergeordnete Größenordnung. Insgesamt umfasst das Einzugsgebiet der Planvorhaben ein Be- völkerungspotenzial von rd. 14.770 Einwohnern.
■ Für die drei Erweiterungsvorhaben ist grundsätzlich ein identisches Einzugsgebiet abzuleiten. Aufgrund der unterschiedlichen Standortlagen und damit auch verkehrlichen Erreichbarkeit der einzelnen Märkte fallen die Marktanteile resultierend aus Zuflüssen durch die Telgter Ortsteile
53 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
Westbevern und Vadrup unterschiedlich hoch aus. Gleiches gilt auch für die Berücksichtigung von Streuumsätzen.
■ Angesichts der unterschiedlichen städtebaulichen Standortqualitäten der Vorhaben ist für die Bewertung der Planungen eine Priorisierung und damit die Bestimmung einer Reihenfolge zur Prognose der absatzwirtschaftlichen Umverteilungseffekte vorzunehmen. Erster Schritt ist hier- bei auf Basis der aktuellen Wettbewerbssituation die Erweiterung des Supermarktes Edeka (La- ge im zentralen Versorgungsbereich Hauptzentrum mit höchster städtebaulicher Priorität). Aus einer Realisierung der Edeka-Erweiterung ergibt sich folglich der prognostizierten Umsatzumver- teilungen innerhalb des Untersuchungsraumes eine veränderte Wettbewerbssituation. Als zwei- ter Schritt erfolgt hierauf aufbauend die Betrachtung der Aldi-Erweiterung (Lage am das Ortsze- ntrum ergänzenden Nahversorgungszentrum Wischhausstraße mit zweithöchster Priorität). Ba- sierend auf einer wiederum veränderten Wettbewerbssituation (Umverteilungseffekte durch Edeka- und Aldi-Erweiterung) erfolgt in einem letzten Schritt die Erweiterung des Penny-Marktes (Nahversorgungsstandort). Die drei aufeinanderfolgenden Betrachtungsschritte ermöglichen in ihrer Summenwirkung eine Gesamtbewertung der Erweiterungsplanungen.
■ Bei einer gleichzeitigen Realisierung der eigenen Erweiterungsplanung und auch der Planungen von Aldi und Penny kann der Edeka-Markt einen Mehrumsatz von rd. 0,7 Mio. € generieren, so dass der Umsatz des Hauptzentrums von Ostbevern deutlich angehoben wird. Die Tragfähigkeit der Edeka-Erweiterung ist auch unter Berücksichtigung ähnlicher Vorhaben der Mitbewerber ge- geben, der Markt kann seine Marktposition und damit auch die Versorgungsfunktion des Haupt- zentrums stärken. Die Planung trägt damit zur Sicherung, Stärkung und Entwicklung des zentra- len Versorgungsbereiches bei. Diese ist gerade auch im Hinblick auf die anstehenden Planun- gen außerhalb des Ortskerns sowie möglicherweise auch an anderen Wettbewerbsstandorten außerhalb von Ostbevern zu begrüßen.
■ Für den K+K-Markt als weiteren wichtigen Lebensmittelbetrieb innerhalb des Ostbeverner Orts- kerns sind durch die Berücksichtigung aller Planungen zusammen Umlenkungen von rd. 0,3 Mio. € und somit rd. 6 % der projektrelevanten Bestandsumsätze zu erwarten. Durch diese Umsatzverluste erfolgt ein erhöhter Wettbewerbsdruck auf den Anbieter, aus absatzwirtschaftli- chen Beeinträchtigungen dieser Größenordnung ist aber keine Existenzgefährdung ableitbar. Der K+K-Markt kann auch weiterhin eine wichtige Versorgungsfunktion für sein fußläufiges Um- feld (u. a. auch benachbarte Seniorenwohnanlagen) erfüllen, aus dem er den höchsten Anteil seines Umsatzes schöpft. Zudem profitiert er von seiner zentralen Lage im Ortskern, u. a. auch der Nähe zum Rathaus und zu den umliegenden Nutzungen.
■ Sowohl der Anbieter Aldi - und mit ihm auch das Nahversorgungszentrum an der Wischhaus- straße - als auch der Penny-Markt in Ostbevern werden durch die eigenen Erweiterungsplanun- gen gestärkt und sind nur marginal von den jeweils anderen Planungen – auch des Edeka- Marktes – betroffen. Die vorhandene wohnortnahe Versorgungsstruktur in Ergänzung zum Hauptzentrum der Gemeinde wird somit ausgebaut und zukunftsfähig aufgestellt.
54 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
■ Die höchsten absatzwirtschaftlichen Beeinträchtigungen entfallen mit 0,45 Mio. € durch alle Pla- nungen zusammen auf den Netto-Markt an der Engelstraße. Mit einem nicht mehr zeitgemäßen Marktauftritt sowie einer nicht mehr den aktuellen Markterfordernissen entsprechenden Objekt- gestaltung stellt sich die Filiale von Netto als wettbewerbsschwächster Anbieter im Einzugsge- biet dar, auf den somit auch die höchsten Umlenkungseffekte entfallen. Bei einem prozentualen Anteil dieser Umsatzverluste (bei Berücksichtigung aller Erweiterungsplanungen zusammen) von rd. 21 % des Bestandsumsatzes ist ein Fortbestand der Betriebsstätte nicht gesichert. Selbst bei Aufgabe des Netto-Marktes an der Engelstraße ergäben sich aufgrund der räumlichen Nähe zum Hauptzentrum und zum Solitärstandort von Penny keine Versorgungslücken und da- mit keine städtebaulich negativen Folgewirkungen für die wohnortnahe Versorgung.
■ In der Nachbarkommune Telgte resultieren die Umlenkungen insbesondere aus Rückholungsef- fekten bislang abfließender Ostbeverner Kaufkraft. Die Umlenkungen durch die Erweiterungs- planungen in Ostbevern ergeben sich ausschließlich für den Hauptangebotsstandort Orkotten in nicht-integrierter und somit nicht-schützenswerter Lage, sind allerdings als Wettbewerbseffekte zu bewerten, die keine existenzgefährdende Größenordnung erreichen.
■ Auch bei gleichzeitiger Realisierung der Erweiterungsvorhaben von Edeka, Aldi und Penny in der Gemeinde Ostbevern sind keine negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung in Ostbevern und den umliegenden Städten und Gemeinden gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten.
■ Die geplante Erweiterung stellt aus BBE-Sicht eine bedarfsgerechte Weiterentwicklung und Stärkung der Nahversorgungsstruktur in Ostbevern dar. Die Entwicklungsmaßnahmen im Hauptzentrum, am ergänzenden Nahversorgungszentrum Wischhausstraße sowie an einem in- tegrierten Nahversorgungsstandort fügen sich in die vorgesehene Zentrenstruktur ein und sind somit grundsätzlich mit den Empfehlungen des Einzelhandelskonzeptes der Gemeinde Ostbe- vern vereinbar. Die wohnungsnahe Versorgung in Ostbevern kann durch die Planungen auf ei- nem hohen Qualitätsniveau gesichert und die grundzentrale Versorgungsfunktion ausgebaut werden. Die faktische Kaufkraftbindung lässt sich in der Summe aller Planungen auf rd. 86 % steigern, so dass die Abflüsse nahversorgungsrelevanter Kaufkraft auf nur noch rd. 3,7 Mio. € reduziert werden.
Im Hinblick auf die Ziele der Landesplanung kann festgestellt werden, dass sich das Planvorha- ben Edeka innerhalb eines abgestimmten zentralen Versorgungsbereiches befindet.
Für die Erweiterung des Aldi-Markts kommt die geringfügige Erweiterung bei Überplanung eines Bestandsstandortes im Sinne des Ziels 6.5.7 LEP in Betracht. Der Standort Wischhausstraße übernimmt eine dem Hauptzentrum untergeordnete, wichtige Ergänzungsfunktion und leistet ei- nen Beitrag zu Stärkung der grundzentralen Versorgungsstruktur. Innerhalb des Hauptzentrums befindet sich kein konkurrierender, schützenswerter Discountmarkt und es ist aufgrund der klein-
55 Auswirkungsanalyse ■ Erweiterung von Lebensmittelmärkten ■ Ostbevern
teilige Bebauungsstrukturen und Grundstückszuschnitte auch keine Entwicklungsmöglichkeit für einen derartigen Anbieter gegeben.25 Eine weitere Entwicklung und Erweiterung der Agglomera- tionslage wird durch die Festsetzungen des geltenden und geänderten Bebauungsplanes aus- geschlossen.
Für den Penny-Markt kann aus gutachterlicher Sicht die Wahrung der Ausnahmeregelung von Ziel 6.5-2 LEP NRW geltend gemacht werden. Der Planstandort übernimmt in diesem Sinne ei- ne wichtige Versorgungsfunktion für den (fußläufig erreichbaren) Nahbereich im nordöstlichen Gemeindegebiet. Die Lebensmittelmärkte im Hauptzentrum machen zwar den räumlichen Schwerpunkt des Angebots aus, können aber weder quantitativ noch qualitativ eine vollständige Versorgung für die Gemeinde Ostbevern leisten. Abgesehen von den aktuellen Entwicklungs- planungen sind Flächenpotenziale für zusätzliche Anbieter im Hauptzentrum nicht erkennbar.26 Folgerichtig sind für ein flächendeckendes Nahversorgungsnetz auch weitere Standorte der wohnortnahen Versorgung notwendig, gerade auch im Hinblick auf eine perspektivische Wohn- bauentwicklung im nördlichen Bereich des Kernortes. Die geplante Dimensionierung des Penny- Marktes – bezogen auf das nahversorgungsrelevante Nachfragepotenzial im Nahbereich (700 m-Radius) – ist als maßstabsgerecht zu bewerten. Der zu erwartende nahversorgungsrelevante Umsatz von max. 3,9 Mio. € entspricht ca. 47% der Kaufkraft im Nahberiech und liegt damit in- nerhalb der Spanne von 35 bis 50 %, die einen Indikator für eine überwiegende Nahversor- gungsbedeutung eines Einzelhandelsbetriebes darstellt.
Münster, im September 2018
BBE Handelsberatung GmbH
i. V. Ann-Kathrin Lötz i. V. Rainer Schmidt-Illguth
25 Vgl. auch Kapitel 5.1
26 vgl. ebd. und Aktualisierung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes von 2012
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