Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment Marktreport 2017/2018 · Wohn- und Geschäftshäuser Hamburg Residential Investment Hamburg

Auf dem Hamburger Markt für Wohn- und Geschäftshäuser The so far highest recorded turnover volume was achieved wurde im Jahr 2016 das bisher höchste registrierte Umsatz- on the Hamburg market for residential investment in 2016. volumen erzielt. Mit 1,543 Mrd. EUR investierten überwie- With 1.543 billion euros it was mainly local investors and gend lokale Kapitalanleger und auch überregionale also national property experts who invested in a total of Immobilienprofis in insgesamt 438 Zinshäuser. Während 438 apartment buildings. Although (altogether) only 11 (insgesamt) elf Objekte (3 %) mehr als im Jahr zuvor ver- properties (3 %) more were sold than in the previous year, kauft wurden, stieg das Umsatzvolumen um 27 %. Über ein the turnover volume rose by 27 %. More than a third of Drittel der Transaktionen entfiel dabei auf die sehr guten the transactions were attributed to the prime and good und guten Lagen wie oder Eimsbüttel. Der locations such as Rothenbaum or Eimsbüttel. The repeated erneute Preisanstieg in der Hansestadt wird mit Blick auf rise in prices in the Hanseatic city becomes apparent when die durchschnittlichen Quadratmeterpreise der verkauften one regards the average square-metre-prices of the Immobilien deutlich: Während 2016 ein Mehrfamilienhaus properties sold: Whereas in 2016 an apartment building den Eigentümer im Schnitt für knapp 2.700 EUR/m² changed hands on average for just under 2,700 euros/m², wechselte, waren es fünf Jahre zuvor rund 1.300 EUR/m². this figure was around 1,300 euros/m² five years ago.

Dynamik in den mittleren Lagen Dynamism in average locations Neben dem traditionell starken Transaktionsgeschehen in Besides the traditionally strong transaction activity in Eimsbüttel mit 25 Verkäufen wurden die zweitmeisten Eimsbüttel with 25 sales, the second highest number of Wohn- und Geschäftshäuser in (20) gehandelt. residential investments was traded in Rahlstedt (20). In Auch in anderen mittleren Lagen wie (13) oder addition, in other average locations such as Heimfeld (13) (19) war das Transaktionsgeschehen dynamisch. or Harburg (19) a dynamic transaction activity took place. Verkäufer können hier zwischen 2.100 und 2.600 EUR/m² Sellers can achieve between 2,100 and 2,600 euros/m² here erzielen und profitieren am stärksten von den Preissteige- and benefit most strongly from the price increases. On a rungen. Auch die Angebotsmieten für Bestandsimmobilien district basis the quoted rents for existing properties have haben in den Bezirken mit 5,5 % und Harburg also shown the highest rises in the districts Wandsbek with mit 4,9 % die höchsten Sprünge auf Bezirksebene im Ver- 5.5 % and Harburg with 4.9 % in comparison with the gleich zum Vorjahr gemacht. previous year.

Erben nutzen attraktiven Markt Heirs take advantage of attractive market Aktuell nutzen viele Erben und private Eigentümergemein- As a consequence of the discussions about housing and schaften aufgrund der wohnungs- und steuerpolitischen tax-savings, many heirs and private communities of Diskussionen die attraktiven Marktbedingungen zum Ver- owners are currently taking advantage of the attractive kauf. Ebenso sind Stiftungen als Verkäufer aktiv, welche market conditions to sell. Trusts are also active as sellers sich wegen Auflagen zur energetischen Sanierung oder who part with their properties due to the regulations for Erhaltungssatzungen von ihren Immobilien trennen. Die energetic modernisation or preservation statutes. The

Angebotsmieten 1. Quartal 2017 Quoted rents 1. Quarter 2017

Anzahl der Bestand Veränderung Neubau Veränderung Stadtbezirke Angebote Ø-Kaltmiete in EUR/m² ggü. Vorjahr Ø-Kaltmiete in EUR/m² ggü. Vorjahr

Eimsbüttel 1.670 12,22 +4,4 % 15,78 +7,3 %

Altona 1.303 12,21 +4,4 % 15,19 +10,3 %

Hamburg-Nord 2.494 12,03 +3,9 % 14,98 +2,0 %

Hamburg-Mitte 1.400 10,67 +3,5 % 15,72 +10,3 %

Wandsbek 2.187 10,06 +5,5 % 12,41 +0,8 %

Bergedorf 570 9,49 +2,3 % 11,43 +1,6 %

Harburg 978 8,97 +4,9 % 11,92 +4,7 %

Quelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial

Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2017/2018 • Hamburg Rendite versus Inflation Bevölkerung und private Haushalte Yield versus inflation Population and private households

1.860,8 10,0 1.900 1.833,9 1.789,0 1.803,8 9,0 1.760,0 1.755,7 mittlere Lage/average location 8,0 gute Lage/good location 1.700 7,0 6,0 1.500 5,0 in % 4,0 Inflationsrate/inflation rate 1.300

3,0 Bundesanleihen (10 Jahre)/German federal bonds Tsd. in 2,0 1.100 1.033,8 1,0 1.001,6 1.023,6 970,7 985,4 992,2 0,0 -1,0 900 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Bevölkerung/population private Haushalte/private households

Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein, bulwiengesa AG

Transaktionsanzahl* Transaktionsvolumen* Number of transactions Transaction volume

500 460 1.800 1.620 427 438 1.543 430 404 411 1.500 1.550 400 367 1.188 1.214 1.200 300

Volume in EUR million 873 900 800 200

Anzahl/ Number 600

100 300

0 Volumen in Mio. EUR/ 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017** 2012 2013 2014 2015 2016 2017**

* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range ** Prognosespanne/Forecast range

Quelle:/Source: Gutachterausschuss Hamburg, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Hamburg, Engel & Völkers Commercial

Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Durchschnittsrendite der jeweiligen Lage. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the average return of the respective location. zahlreichen Eingri¯e des Gesetzgebers in den Mietwoh- numerous interventions in the rental housing market by nungsmarkt bringen viele rechtliche Unklarheiten mit sich. legislators are causing legal obscurities. With regard to the In Bezug auf die Mietpreisbremse führen sie letztendlich rent cap, it has led some private owners to consider their dazu, dass einige private Eigentümer ihre seit Jahren beste- long-standing rents and, where appropriate, to adjust them henden Bestände prüfen und gegebenenfalls anpassen. So so that the e¯ectiveness of rent capping is increasingly wird die Wirkung der Mietpreisbremse zunehmend infrage queried. With North Rhine-Westphalia and Schleswig- gestellt. Mit Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein Holstein the first two newly elected state governments haben bereits die ersten zwei neu gewählten Landes- have resolved to abolish this instrument. regierungen die Abscha¯ung des Instrumentes beschlossen. Safe haven for long-term investment Sicherer Hafen für langfristiges Engel & Völkers Commercial has still registered a growing Investment interest on the part of national family o°ces and Engel & Völkers Commercial registriert nach wie vor ein international investors. Not only the current political zunehmendes Interesse von überregionalen Family O°ces uncertainty in Europe, but also the positive general und internationalen Kapitalanlegern. Nicht nur die aktuel- conditions in the Hanseatic city make the Elbe metropolis len politischen Unsicherheiten in Europa, sondern auch die a safe haven for long-term residential investment. The positiven Rahmenbedingungen der Hansestadt machen die rising population figures of around 20,000 inhabitants per Elbmetropole zu einem sicheren Hafen für ein langfristiges year over the past five years and the growing number of Wohninvestment. Die seit fünf Jahren jährlich um rund households (+ 6.5 % since 2011), are strengthening the 20.000 Menschen wachsende Bevölkerung und die steigen- already strong demand for housing in Hamburg. Due to de Anzahl an Haushalten (+6,5 % gegenüber 2011) ver- trends such as singularisation, the demand will also stärken die ohnehin schon hohe Wohnungsnachfrage in continue to grow in future. The city with its home- Hamburg. Durch Trends wie Versingelung wird der Bedarf ownership rate of only 21 % has, apart from Berlin, one auch zukünftig steigen. Die Stadt hat mit einer Wohneigen- of the largest tenant markets in . The completion tumsquote von nur 21 % neben Berlin einen der größten of 7,722 homes in 2016 cannot fulfil the annual requirement Mietermärkte in Deutschland. Die Baufertigstellungen von of 10,424 homes by 2020, so that even in the medium-term 7.722 Wohneinheiten im Jahr 2016 werden dem jährlichen the shortage of o¯ers will not be alleviated. Bedarf an 10.424 Wohnungen bis 2020 nicht gerecht, wes- halb auch mittelfristig das Angebotsdefizit nicht behoben Market at a high level werden kann. The great demand and the lack of investment alternatives on the capital market are also ensuring continued activity Markt auf hohem Niveau on the markets in 2017. At the same time multipliers will Die große Nachfrage und die mangelnden Anlagealterna- stabilise at a high level in future. With impressive urban tiven auf dem Kapitalmarkt sorgen auch 2017 für Aktivität development projects such as the Elbphilharmonie and auf den Märkten. Dabei werden sich die Faktoren zukünftig further major building projects, Hamburg is gaining auf hohem Niveau einpendeln. Mit eindrucksvollen attractiveness as a property investment location on a par Stadtentwicklungsprojekten wie der Elbphilharmonie und with global cities such as London or Paris. Engel & weiteren Großbauvorhaben gewinnt Hamburg auch gegen- Völkers Commercial therefore expects a further rise in über Global Cities wie London oder Paris als Immobilien- transaction figures to between 430 and 460 with a turnover anlagestandort an Attraktivität. Engel & Völkers volume of 1.55 to 1.62 billion euros. Commercial rechnet daher mit einem weiteren Anstieg der Transaktionszahlen auf 430 bis 460 bei einem Umsatz- volumen zwischen 1,55 und 1,62 Mrd. EUR.

Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2017/2018 • Hamburg Verteilung der Wohn- und Geschäftshaus-Kaufverträge in Hamburg* Distributation of purchase agreements for residential investment in Hamburg*

25 4 Eimsbüttel 21 6 20 4 Rahlstedt 13 Tonndorf 2 19 4 Harburg 19 10 16 Rotherbaum 3 10 4 14 3 8 1 14 3 2 -Ost 6 13 Heimfeld 3 16 1 13 3 14 1 13 Wandsbek 4 3 Poppenbüttel 3 11 Eppendorf 5 3 5 11 6 2 6 10 6 2 Farmsen-Berne 2 10 12 2 4 9 Niendorf 6 2 Neuengamme 2 8 Altona-Altstadt 16 2 Neustadt 5 8 Barmbek-Nord 6 2 Osdorf 2 8 10 2 St. Georg 3 8 Lohbrügge 4 2 8 2 Neugraben-Fischbek 2 1 8 1 St. Pauli 9 1 Cranz 8 1 Stellingen 5 1 7 0 Barmbek-Süd 15 1 7 3 Fuhlsbüttel 2 1 7 Hamburg-Altstadt 3 Hamm 3 1 7 Hummelsbüttel 2 4 1 7 2 Wellingsbüttel 1 1 7 2 Wilhelmsburg 14 1 6 4 12 1 6 Neuallermöhe 3 Eilbek 6 1 6 2 Eißendorf 13 1 6 Rönneburg 1 Hohenfelde 2 1 5 Sülldorf 2 Horn 4 0 5 1 Langenhorn 9 0 5 6 Marienthal 4 0 5 0 2 0 4 Groß Borstel 0 1 4 0 3 Altona-Nord 13 0 4 Lemsahl-Mellingstedt Groß Flottbek 1 1 0 4 Neuland 1 1 0 4 Hoheluft-West 3 1 0 4 4 3 0 4 4 3 4 0 2 1 4 0 Ohlsdorf 2 2015 2016 Wohldorf-Ohlstedt 2 2015 2016 0 5 10 15 20 25 0 5 10 15 20 25 Anzahl Transaktionen/Number of transactions Anzahl Transaktionen/Number of transactions

* Stadtteile ohne Transaktionen in den Jahren 2015 oder 2016 werden nicht gelistet./Districts without transactions in the years 2015 and 2016 are not listed. Quelle/Source: Gutachterausschuss Hamburg

Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2017/2018 • Hamburg Hamburg - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Hamburg - Residential Investment locations

Lemsahl-Mellingstedt

Bergstedt

A7

Poppenbüttel Langenhorn Volksdorf Sasel Hummelsbüttel Wellingsbüttel A23 Schnelsen Fuhlsbüttel Niendorf Ohlsdorf

Bramfeld Rahlstedt Eidelstedt Groß Borstel Alsterdorf Farmsen-Berne

Ring 2 Lurup Lokstedt A1 Winterhude Eppendorf Barmbek-Nord Stellingen Tonndorf Hoheluft-Ost Dulsberg Rissen -West Wandsbek Sülldorf Harvestehude Barmbek-Süd Iserbrook Eimsbüttel Ring 2 Jenfeld Osdorf Bahrenfeld Rother- Uhlenhorst Eilbek Marienthal Altona baum Blankenese Groß Flottbek Nord Sternschanze Hohenfelde A24 St. Georg Hamm-Nord Borgfelde Horn ELBE Nienstedten Neustadt -Mitte Othmarschen Ottensen St. Pauli Altstadt Altona Hammerbrook -Süd Billstedt HafenCityKlostertor Rothenburgsort Cranz Finkenwerder Veddel

Neuenfelde Lohbrügge Wilhelmsburg Billwerder Moorburg Allermöhe Bergedorf Spaden- land Hausbruch A25 Neugraben-Fischbek Heimfeld Neuland Harburg Ochsenwerder

Neuengamme Eißendorf Wilstorf Kirchwerder Marnstorf Rönneburg © Engel & Völkers Commercial Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, für Haftung und Gewähr keine wir übernehmen Informationen der Vollständigkeit und Commercial Richtigkeit die Für erstellt. Sorgfalt größtmöglicher mit uns Völkers von wurden & Informationen Alle Engel Quelle: Quellenangabe, mit nur Vervielfältigung 2017. April/Mai Datenlage: und Informations- der Stand Fahrlässigkeit. grobe und Vorsatz sind ausgenommen GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot responsible for damage accept of any kind incurred any whatsoever either directly liability or indirectly through for the use the of this information, with accuracy the exception and of liability for completeness intent Commercial GmbH. or gross of negligence. Last Völkers this with reference to source, source: Engel & April/May 2017. Duplication only update of information and data published: information. We shall not be held Sinstorf Sehr gute Lage Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Gewerbe-/Industriefläche Grünfläche Gewässer Prime location Good location Average location Basic location Commercial/Industrial area Green area Waters

Indikator Indicator

Faktor/Multiplier WGH-Preis in EUR/m2/Res. Investment price in EUR/m 2015 2016 2017* 2015 2016 2017*

22,0 – 28,0 25,0 – 32,0 28,0 – 33,0 2.700 – 5.000 3.300 – 5.000 3.900 – 5.800

20,0 – 24,0 22,0 – 27,0 25,0 – 29,0 2.100 – 3.500 2.400 – 3.400 2.600 – 3.900

17,0 – 20,0 18,0 – 22,0 21,0 – 26,0 1.500 – 2.400 1.900 – 2.500 2.100 – 2.600

15,0 – 18,0 17,0 – 20,0 19,0 – 22,0 1.000 – 1.800 1.400 – 2.100 1.500 – 2.300

* 1. Halbjahr/First half year Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

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