Prix de l’immobilier résidentiel en et dans Métropole

2012-2017

étude 02/2021 PARTIE 1 Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde p.5 Le marché de la maison p.8 Le marché de l’appartement p.9

PARTIE 2 Les prix de l’immobilier résidentiel dans Bordeaux Métropole p.11 Le marché de la maison p.14 Le marché de l’appartement p.16

PARTIE 3 Typologie du marché de la métropole bordelaise p.19 Les communes les plus accessibles p.20 Les communes intermédiaires p.24 Les communes les moins accessibles p.28 Prix au m² le plus cher de Bordeaux Métropole p.32

Conclusion p.36

Source et méthodologie La distribution des biens en fonction du prix et Les données mobilisées sont principalement de la taille a été segmentée en sept groupes : extraites de la base DVF (Demande de Valeurs Foncières) transmise par la DGFiP (direction Maisons anciennes et récentes : générale des Finances Publiques) et des - Surface inférieure à 70 m² fichiers fonciers retraités par le Cerema - Surface comprise entre 70 et 120 m² (Centre d’études et d’expertise sur les risques, - Surface supérieure à 120 m². l’environnement, la mobilité et l’aménagement), dont l’a-urba est destinataire. Appartements anciens et récents : - Surface inférieure à 35 m² La méthodologie développée reprend celle - Surface comprise entre 35 et 50 m² du Cerema, de la région Nouvelle-Aquitaine - Surface comprise entre 50 et 80 m² et du GIP ATGeRi (groupement d’intérêt public - Surface supérieure à 80 m². Aménagement du Territoire et Gestion des Risques), et ceci sur le périmètre de Bordeaux Les différents indicateurs créés pour chaque Métropole à différentes échelles : la commune année puis sur la période 2012-2017 sont : et la section cadastrale. - le nombre de transactions (ou ventes) - le nombre de biens vendus L’étude observe les biens résidentiels : - les m² vendus appartements ou maisons dits anciens ou - le prix moyen/m² : ∑ valeurs foncières récents, (c’est-à-dire livré depuis plus d’un an ∑ surfaces au moment de la transaction) de manière à dissocier ce marché de celui des biens neufs. - le prix moyen des biens : ∑ valeurs foncières . Dans la plupart des cas, le marché sera analysé Nombre de biens sur le parc cessible (c’est à dire hors parc locatif social). Pour la cartographie, la notion de pivot a été utilisée. Le pivot définit une valeur moyenne. Afin de garantir l’anonymat, le secret statistique La couleur jaune lui a été affectée. Les valeurs est appliqué à toute représentation impliquant inférieures au pivot s’étendent sur un dégradé moins de cinq transactions. Comme le prévoit de couleurs allant du jaune au vert. Pour les la méthodologie des indicateurs DVF de valeurs supérieures au pivot la gamme s’étend l’Observatoire NAFU, la robustesse de la donnée du jaune au rouge. est validée par la suppression de « valeurs extrêmes » sur le prix au m2, la surface et le nombre de pièces de certains biens.

2 - a’urba / Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 Deux ans après une première publication sur les prix de l’immobilier résidentiel dans Bordeaux Métropole, l’a-urba propose en 2020 une version mise à jour et augmentée de ses analyses sur les transactions immobilières. Mise à jour car les travaux intègrent désormais les informations de l’année 2017. Augmentée car les exploitations de données sont étendues à l’ensemble des EPCI girondins.

Dans le contexte actuel de crise sanitaire et économique, où les interrogations sur le comportement du marché immobilier sont fortes, ces chiffres pourraient sembler obsolètes. Capacité de l’appareil productif, pouvoir d’achat et conditions d’accès au crédit pour les ménages, évolutions sociologiques (télétravail, télé-enseignement), changements d’aspirations… la situation de 2020 fait évoluer les termes de l’équation qui concourent à la formation des prix de l’immobilier.

Ces chiffres ont tout de même un double mérite : • Tout d’abord, en proposant des séries longues, ils permettent de lire des tendances de fond. Celles que l’on dit structurelles, révélatrices de dynamiques économiques, démographiques et sociologiques de long terme; • Ensuite, ils constituent un état zéro, une analyse de la situation des marchés pré-crise qui servira de référentiel pour mesurer notamment les effets de la crise.

Les prix de l’immobilier en 2017 sont le reflet d’une attractivité démographique qui ne se dément pas à l’échelle de la Gironde. Les taux d’intérêt des crédits immobiliers historiquement bas participent certainement au maintien d’une dynamique d’accession malgré des prix toujours plus élevés. Toutefois, derrière ces grandes tendances se camouflent des situations territoriales très disparates. Ces travaux cherchent à les révéler à l’aide de méthodes statistiques rigoureuses et éprouvées. Les traitements permettent de définir des typologies de marché à partir d’un état des lieux des prix et de leur évolution entre 2012 et 2017.

Cette publication s’organise en deux parties : • La première partie se consacre à la caractérisation des marchés immobiliers des EPCI girondins; • La deuxième établit un zoom sur Bordeaux Métropole.

Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 / a’urba - 3 4 - a’urba / Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 PARTIE 1 Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde

Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 / a’urba - 5 6 - a’urba / Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 106 000 transactions immobilières, en 6 ans.

La Gironde a vu sa population croître de manière continue Répartition du nombre de biens vendus durant ces dernières années pour atteindre plus de en Gironde en 6 ans 1 580 000 habitants en 2017. Avec 1,3 % de croissance annuelle moyenne, entre 2012 et 2017, la pression se fait 80 000 forte sur le marché de l’immobilier1. 70 000

60 000 Les marchés de l’habitat dans les territoires girondins sont 50 000 très divers. Le parc des zones littorales et de Bordeaux 40 000 Métropole se structure autour de logements de petite taille, caractéristique que l’on ne retrouve pas ailleurs 30 000 en Gironde. Des territoires présentent une répartition 20 000 quasi égale entre les appartements et les maisons quand 10 000 d’autres ne comptent que des maisons. - Maisons Appartements

Bordeaux Métropole Hors Bordeaux Métropole En six ans, plus de 9 millions de m² se sont vendus pour 106 000 transactions immobilières. En nombre, le marché de la maison représente 65 % des biens vendus.

1. Pour plus de détails : Démographie girondine, 55 ans d’évolution de la population en Gironde, a’urba, 2020, 24 pages.

Évolution du nombre de biens vendus en Gironde On relève une nette progression du nombre de biens vendus par an, autour de 2015. Le nombre de transactions est en effet augmenté de 5 000 biens par an à cette date, 25 000 alors qu’avant 2015 la moyenne s’établissait autour de 15 000 biens vendus par an. Le marché immobilier de 20 000 Bordeaux Métropole représente plus de 55 % des biens vendus, excepté en 2017 où sa part diminue de 3%. 15 000

10 000 A l’échelle du département 3 % des biens cessibles font l’objet d’une vente. Cette part est variable d’un territoire à

5 000 l’autre. Elle est par exemple de 4 % en 2017 pour l’EPCI Val de l’Eyre, contre 1,4 % pour le Pays Foyen. 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Bordeaux Métropole Hors Bordeaux Métropole

Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 / a’urba - 7 Le marché de la maison

Entre 2012 et 2017, le prix moyen au m² s’établit à 2 450 €, soit une augmentation de 12 %. Dans le département, les prix varient de 1 300 €/m² (CC de au sein de la CC des Coteaux Bordelais alors que dans le l’Estuaire) et 3 500 €/m² (Cobas) pour une moyenne au m² même temps, il a diminué de 3 % au sein de la CC Rurales à 2 600€. En 2017, le prix moyen d’une maison en Gironde de l’Entre-deux-Mers où les transactions sont par ailleurs s’établit donc à 268 000 €. peu nombreuses.

Les évolutions des prix sont, elles aussi, extrèmement variables d’un territoire à l’autre. En effet, si le prix au m² a augmenté de 12 % en six ans en Gironde, il a cru de 16 %

Positionnement des territoires girondinsEvolution sur le marché du marché de la demaison la maison et son par évolution EPCI entre 2012 et 2017

350 000 €

Bordeaux Métropole CC Jalle-Eau-Bourde COBAS

COBAN 300 000 €

CC des Coteaux Bordelais CC des Portes de CC de Montesquieu l'Entre-deux-Mers 250 000 €

CC du Créonnais CC du Grand Saint- CC Rurales de l'Entre-deux- 200 000 € CC Médoc Émilionnais Mers CALI CC du Grand Atlantique Cubzaguais CC Convergence 150 000 € Garonne

CC du Réolais en Sud CC Médoc CC de Gironde Cœur de … CC de l'Estuaire 100 000 €

50 000 € -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%

On identifie quatre situations : 3/ Les EPCI qui ont un prix des maisons en dessous de la moyenne girondine mais qui ont enregistré une plus forte 1/ Les EPCI qui ont une évolution des prix et un prix des évolution. La CC de l’Estuaire est dans ce cas avec 21 % maisons au-dessus de la moyenne girondine. On y retrouve d’évolution pour un prix moyen de la maison autour de la Cobas, Bordeaux Métropole et la CC des Coteaux 118 000€ . La CC du Grand Saint-Emilionnais connait une Bordelais. même évolution et un prix des maisons plus faible.

2/Les EPCI qui ont un prix des maisons au-dessus de celui 4/ Les EPCI qui ont une évolution des prix au m² et un prix enregistré en moyenne en Gironde, mais dont l’évolution moyen des maisons en dessous de la moyenne girondine. est moins forte : la Coban, CC Jalle-Eau-Bourde, CC de Ces 19 EPCI peuvent encore être classés dans des sous- Montesquieu et la CC des Portes de l’Entre-deux-Mers. groupes : ceux proches de la moyenne, ceux ayant des évolutions négatives et les EPCI entre les deux.

8 - a’urba / Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 Le marché de l’appartement

Entre 2012 et 2017, une augmentation des prix de 17 %.

Le marché de l’appartement ne peut pas être traité de la dynamiques et les prix des EPCI en Gironde entre 2012 et même manière que celui de la maison du fait d’un volume 2017. de transactions trop faible sur de nombreux territoires. Il est important de noter que la moyenne girondine est Seulement six EPCI peuvent être analysés : Bordeaux écrasée par le poids des ventes immobilières d’appar- Métropole, la Cali, la Cobas, la Coban, la CC Jalle-Eau- tements de Bordeaux Métropole (84 %). La moyenne Bourde et la CC Médoc Atlantique. girondine est donc tirée vers le haut par la situation de la métropole que ce soit en termes d’évolution des prix (21 % Le graphique ci-dessous permet de visualiser les en 6 ans) ou de prix moyen de 167 000 €.

Positionnement des territoires girondinsEvolution sur le du marché marché de de l’appartement l'appartement et par ses EPCI évolutions entre 2012 et 2017 250 000 €

COBAS 200 000 € Bordeaux Métropole

150 000 € COBAN CC Jalle-Eau-Bourde CC Médoc Atlantique

100 000 €

CALI

50 000 €

0 € -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%

Deux marchés se distinguent: celui du littoral avec des appartements plus petits (une moyenne se situant entre Sur le marché plus urbain, Bordeaux Métropole fait 37 m² et 50 m²) et un marché plus urbain, qui propose exception et sera traité de manière plus approfondie dans des biens plus grands. Cependant, au sein de ces deux la partie suivante. La CC Jalle-Eau-Bourde est un petit grandes catégories de marchés, les données sont très marché avec en moyenne 22 ventes par an. Elle enregistre- hétérogènes. toutefois la plus forte évolution du prix moyen (30 %) pour un prix de l’appartement de 105 000 €. La Cali propose les Autour du bassin d’, les prix sont plus élevés et la prix moyens les plus faibles (une moyenne de 95 000€) et dynamique est positive. La Coban enregistre une évolution une évolution très contenue de 4 % en 6 ans. de 10 % pour un prix moyen de 154 000€ et la Cobas enregistre 17 % d’évolution pour un prix moyen de 187 000€. La CC Médoc Atlantique recense un prix moyen bien plus faible de 105 000 € et une très faible évolution du prix (1 %).

Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 / a’urba - 9 10 - a’urba / Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 PARTIE 2 Les prix de l’immobilier résidentiel dans Bordeaux Métropole

Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 / a’urba - 11 Deux périodes 2012-2015 et 2016-2017

Évolution de la production et des prix /m² en Gironde et sur la métropole bordelaise Evolution de la production et des prix / m² en Gironde et sur la métropole basebordelaise 100 en 2012 Les évolutions entre 2012 et 2017, du point (base 100 en 2012) de vue de la production et des prix, sont 180 marquées par plusieurs épisodes. Pour la 170 production, on observe deux pics assez 160 distincts : 2014 et 2017. En ce qui concerne les prix, se dessine parfaitement un avant 150 et un après 2016. 140

130 Les prix moyens des appartements dans 120 la métropole bordelaise sont passés de 148 000 € à 201 000 €, soit 53 000 € supplé- 110 mentaires. Ces hausses de prix peuvent 100 avoir des effets sur la réduction des 90 surfaces dans le cadre des projets d’acqui- 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 sition. Ainsi, à isobudget 2012, l’acquéreur Production Logement Gironde Production logements BM a perdu 17 m² entre 2012 et 2018. Pour les prix immo maison Gironde prix immo maison BM maisons, qui sont passées de 280 000 € prix immo appt Gironde prix immo appt BM à 372 000 €, la différence représente un déficit de 25 m². Sources : SITADEL et DVF (prix 2018 provisoires)

Évolution des revenus par unité de consommation selon le profil des ménages et évolution des prix immobiliers (m²) base 100 en 2012

125 La mise en parallèle de l’évolution des revenus avec celle des prix aboutit au constat d’une

120 déconnexion toujours plus forte entre prix de l’immobilier et capacité contributive des

115 ménages. Toutefois cette analyse mérite d’être nuancée

110 car elle n’intègre pas un paramètre essentiel, celui du parcours résidentiel des ménages,

105 boosté ces dernières années par la baisse des taux d’intérêts et l’allongement des crédits.

100 L’écart entre les courbes reste tout de même signifiant et pose la question de l’accès à la propriété pour les ménages primo-accédants 95 2012 2013 2014 2015 2016 2017 et/ou sans apport personnel. Ensemble UC 1 seule pers Couple sans enfant Couple avec enfants Famille monoparentale prix maison prix appt

Sources : FiLoSoFi et DVF L’unité de consommation est une mesure qui permet de comparer des niveaux de vie de ménages de tailles différentes.

12 - a’urba / Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 5,4 millions de m² vendus

Caractéristiques des biens vendus ÉvolutionEvolution du nombre du nombre de de biens biens vendusvendus Sur les six dernières années, la dynamique immobilière 16 000 de Bordeaux Métropole se confirme et progresse 14 000 significativement. En effet, si entre 2012 et 2014, le 12 000 10 000 nombre moyen de biens vendus par an s’établit autour 8 000 de 8 000, il est plutôt autour de 10 000 entre 2015 et 2017. 6 000 Cette dynamique est notamment portée par le marché 4 000 des appartements. Ces derniers constituent la moitié 2 000 du parc cessible (c’est-à-dire hors parc locatif social) 0 et représentent 60 % des biens vendus. La nature des 2012 2013 2014 2015 2016 2017 transactions est donc corrélée à la composition du parc. Maisons Appartements

Certaines communes ont toutefois un comportement différent : lorsque le marché cessible est majoritairement composé de maisons, les transactions des appartements sont plus nombreuses. C’est le cas de Bruges, et dont le marché cessible est composé à 53 % de maisons. Blanquefort pourrait entrer également dans cette catégorie (avec un fort écart de structure entre la nature des transactions et la composition du parc), cependant avec 83 % du parc cessible composé de maisons, la bascule est plus difficile à réaliser.

De même que pour le nombre de biens, le nombre de m² vendus augmente sur les trois dernières années. De 2012 à 2014, on comptabilisait une moyenne de 780 000 m² échangés contre 1 000 000 m² entre 2015 et 2017, soit au total 5,4 millions de m² vendus sur les six années étudiées.

Exemples de répartition du parc et des transactions immobilières Exemples de répartition du parc et des transactions immobilières 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Transactions Transactions Transactions Transactions Transactions Transactions Logements cessibles Logements cessibles Logements cessibles Logements cessibles Logements cessibles Logements cessibles Ambarès-et- Blanquefort Bordeaux Bruges Gradignan Lormont Lagrave

maisons appartements

Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 / a’urba - 13 Le marché de la maison

Entre 2012 et 2017, le prix du m² moyen s’établit à 3 060 €

Évolution du prix moyen au m² (maisons) Le prix d’une maison s’établit à 3 270 €/m² en 2017. 4 000 € 16 % Tout comme pour les appartements, les prix fluctuent selon les communes. Ainsi, il est 3 000 € de 1 650 €/m² à Ambès et de 3 990 €/m² à Bordeaux. 2 000 € Le prix au m² a augmenté de 16 % en 5 ans, mais de 27 % à Bruges, 25 % à , 16 % à et de 8 % à Gradignan. Il diminue 1 000 € de 4 % à Ambès, où les transactions sont peu nombreuses. 0 € 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Évolution du prix moyen (maisons)

Le prix d’une maison dans Bordeaux Métropole est en moyenne de 340 000 € 400 000 € en 2017. 23 %

Il faut compter 152 000 € à Ambès, 440 000 € à 300 000 € Bordeaux et 334 000 € à Talence. Les prix ont progressé de 23 % en 5 ans, soit 200 000 € + 62 600 €, mais cette hausse est de 37 % à , 27 % à Talence, 17 % à Bassens, 16 % à Floirac et 25 % à . Cependant, à Saint- 100 000 € Aubin-de-Médoc, les prix ont diminué de 4 %. 0 € 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Le marché des maisons connaît également un fort dyna- misme. Les communes de Bruges, Bordeaux, Bègles, Talence, et Mérignac enregistrent les plus fortes évolutions.

14 - a’urba / Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 2012-2017 Prix moyen au m² - maisons anciennes et récentes

Une taille moyenne de 101 m², entre 2012 et 2017

2012 - 2017 Surface moyenne en m² des maisons vendues

19 % ont une surface inférieure à 70 m², mais 33 % à Bègles et 5 % à Saint-Aubin-de-Médoc. 57 % ont une surface comprise entre 70 et 120 m², mais 71 % à Carbon-Blanc et 45 % à Bordeaux. 23 % ont une surface supérieure à 120 m², mais 9 % à Floirac et , 27 % à Bordeaux et 56 % à Saint-Aubin-de-Médoc.

Exemples de surface moyenne : 85 m² à Bègles ; 98 m² à Mérignac ; 107 m² à Bordeaux ; 136 m² à Saint-Aubin du Médoc.

Des petites maisons à Bègles et rive droite (hors Bouliac) ; des grandes maisons dans les territoires extra-rocade de la rive gauche et dans les quartiers bordelais Tivoli - Caudéran.

Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 / a’urba - 15 Le marché de l’appartement

Entre 2012 et 2017, le prix du m² moyen s’établit à 2 900€ pour un appartement.

Évolution du prix moyen au m² (appartements)

3 500 € En 2017, le prix d’un appartement atteint 19 % 3 100 €/m². 3 000 €

Cependant, les prix varient d’une commune 2 500 € à l’autre. Ils sont en moyenne de 1 985 €/m² 2 000 € à Cenon contre 3 570 €/m² à Bordeaux. Le prix au m² a augmenté de 19 % en 1 500 € moyenne dans la métropole bordelaise, 1 000 € mais de 39 % à Floirac, de 20 % au Haillan, de 12 % à Pessac, de 11 % à Talence et 500 € seulement de 8 % à Gradignan. 0 € 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Évolution du prix moyen (appartements)

En 2017, le prix d’un appartement à 200 000 € Bordeaux Métropole est en moyenne de 21 % 180 160 €.

Il faut compter 128 000 € à Cenon, 150 000 € 193 600 € au Bouscat et 206 100 € à Bordeaux. 100 000 € Les prix ont progressé de 21 % soit + 31 300€. Cette hausse est de 34 % au Haillan, 27 % 50 000 € à Bordeaux, 25 % à Villenave-d’Ornon et de 10 % au Bouscat, 9 % à Lormont et seule- 0 € ment 4 % à Bruges. 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Le marché des appartements est en forte croissance à Floirac (+51 %), au Haillan et à Bordeaux, et il est émer- geant dans des communes jusqu’alors peu pourvues de logements collectifs : Ambarès-et-Lagrave, Artigues- près-Bordeaux, Bassens, Carbon-Blanc, Martignas-sur- Jalle, , Le Taillan-Médoc.

16 - a’urba / Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 2012-2017 Prix moyen au m² - Appartements anciens et récents

Une taille moyenne de 56 m², entre 2012 et 2017

2012 - 2017 26 % ont une surface inférieure à 35 m², Surface moyenne en m² des appartements vendus mais 49 % à Talence, 30 % à Bordeaux et 4 % à Bruges. 23 % ont une surface comprise entre 35 et 50 m², mais 33 % à Eysines, 31 % à Bègles et 16 % à Lormont. 37 % ont une surface comprise entre 50 et 80 m², mais 25 % à Talence, 52 % à Mérignac et 68 % à Bruges. 15 % ont une surface supérieure à 80 m², mais 25 % au Bouscat, 22 % à Lormont et 8 % à Villenave-d’Ornon.

Exemples de surface moyenne : 45 m² à Talence ; 54 m² à Bordeaux ; 68 m² au Bouscat.

Des petits appartements en secteur étudiant ; des grands appartements à Caudéran, le Bouscat, Mérignac et rive droite.

Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 / a’urba - 17 18 - a’urba / Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 PARTIE 3 Typologie du marché de la métropole bordelaise

Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 / a’urba - 19 Les communes les plus accessibles Ambarès-et-Lagrave, Ambès, Bassens, Carbon-Blanc, Cenon, Floirac, Lormont, Saint-Louis-de-Montferrand, Saint-Vincent-de-Paul

VOLUME DE TRANSACTIONS PRIX MOYEN PRIX M² MOYEN

2 000 450 000 € 4 000 €

1 800 400 000 € 3 500 € 1 600 350 000 € 3 000 € 1 400 300 000 € 11% 1 200 2 500 € 250 000 € 16% 1 000 2 000 € 200 000 € 800 50% 1 500 € 150 000 € 600 1 000 € 400 100 000 € 200 50 000 € 500 € 0 0 € 0 € 2017 2017 2015 2017 2013 2016 2012 2015 2013 2016 2014 2015 2013 2016 2012 2012 2014 2014

Ce groupe de communes obtient les prix les plus bas de l’agglomération, ce qui en fait des communes très accessibles, dans lesquelles on peut encore trouver des biens à moins de 200 000 €.

Sur ces territoires, les maisons ont tendance à être plus petites qu’ailleurs, environ 91 m² contre 101 m² sur l’agglomération bordelaise.

INDICATEUR DE PRESSION EN 2017

4 000 €

3 500 € Moyenne Bordeaux Métropole

3 000 € Cenon Floirac

2 500 € Lormont Carbon-Blanc Moyenne du groupe

Ambarès-et- 2 000 € Lagrave Bassens Saint-Louis-de- Montferrand 1 500 € Ambès

1 000 € 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% L’indicateur de pression est le rapport entre le nombre de biens vendus et le parc. Par exemple à Cenon, 3,9% des biens cessibles ont été vendus. Ce graphique présente également le prix au mètre carré qui se situe à Cenon, aux alentours de 2 800 € m².

20 - a’urba / Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 203 000 € pour 91 m² 30 000 € supplémentaires entre 2012 et 2017 3 400 maisons vendues en 6 ans

MAISONS

ZOOM COMMUNAL

350 000 € Moyenne Bordeaux 300 000 € Métropole

250 000 € Moyenne du 200 000 € groupe

150 000 €

100 000 €

50 000 €

0 € La croissance des prix est plus modérée sur ces Cenon Floirac Ambès Bassens Lormont communes, sauf pour les communes de Cenon et Carbon-Blanc Lormont qui enregistrent un bon en 2017. Ambarès-et-Lagrave Saint-Louis-de-Montferrand

DYNAMIQUE DE MARCHÉ

350 000 €

300 000 €

Floirac Lormont Cenon 250 000 € Carbon-Blanc Bassens Ambarès-et-Lagrave 200 000 € Saint-Louis-de- Montferrand Ambès 150 000 €

100 000 €

50 000 €

- € -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%

Toutes les communes ont un prix et une évolution du prix plus faibles que ceux enregistrés dans l’agglomération bordelaise. Cenon fait exception avec une très forte augmentation du prix des maisons en 2017. Ce marché suit les tendances générales du territoire, tout en restant un marché accessible. La tension du marché commence également à se lire dans les chiffres avec l’indicateur de pression à un niveau élevé pour toutes ces communes.

Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 / a’urba - 21 Les communes les plus accessibles Ambarès-et-Lagrave, Ambès, Bassens, Carbon-Blanc, Cenon, Floirac, Lormont, Saint-Louis-de-Montferrand, Saint-Vincent-de-Paul

VOLUME DE TRANSACTIONS PRIX MOYEN PRIX M² MOYEN

2 000 220 000 € 3 500 € 1 800 200 000 € 3 000 € 1 600 180 000 € 1 400 160 000 € 2 500 € 140 000 € 12 % 18 % 1 200 120 000 € 2 000 € 1 000 100 000 € 800 1 500 € 80 000 € 600 54 % 60 000 € 1 000 € 400 40 000 € 500 € 200 20 000 € 0 0 € 0 € 2017 2017 2017 2015 2015 2013 2016 2013 2016 2015 2013 2016 2012 2012 2012 2014 2014 2014

Ce groupe de communes détient les prix les plus bas de la métropole, ce qui en fait des communes plus accessibles. On peut trouver des biens à moins de 120 000 €. Globalement ces territoires ont enregistré 12 % d’évolution du prix moyen, soit la plus faible évolution de la métropole bordelaise.

INDICATEUR DE PRESSION 2017

4 000 €

3 500 €

Moyenne Bordeaux 3 000 € Métropole

Floirac 2 500 € Carbon-Blanc Moyenne du groupe Cenon 2 000 € Lormont

1 500 €

1 000 € 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5%

L’indicateur de pression est le rapport entre le nombre de biens vendus et le parc. Ce graphique permet donc d’avoir le prix au mètre carré et le niveau de pression. Seule la commune de Cenon enregistre une plus faible pression comparée à celle enregistrée sur Bordeaux Métropole avec 3,4% des biens cessibles, qui se sont vendus aux alentours de 2 100 € m².

22 - a’urba / Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 124 000 € pour 62 m² 14 00 € supplémentaires en 6 ans 1 450 appartements vendus en 6 ans

APPARTEMENTS

ZOOM COMMUNAL

200 000 €

180 000 € Moyenne Bordeaux 160 000 € Métropole Toutes les communes ne 140 000 € peuvent être étudiées du Moyenne du groupe 120 000 € fait du faible nombre de ventes d’appartement pour 100 000 € certaines d’entre elles. 80 000 € Le marché évolue peu sur 60 000 € les communes de Cenon et Lormont comparativement 40 000 € aux communes de Carbon- 20 000 € Blanc et Floirac qui notent 0 € une forte hausse du prix entre 2016 et 2017. Floirac voit son prix de l’ap- Cenon Floirac

Lormont partement égaler celui que l’on retrouve en moyenne Carbon-Blanc dans Bordeaux Métropole.

DYNAMIQUE DE MARCHÉ

250 000 €

200 000 €

Floirac Carbon-Blanc 150 000 €

Lormont Cenon 100 000 €

50 000 €

- € 0% 5% 10% 15% 20% 25% Les communes qui enregistrent le plus grand nombre de ventes sont celles qui ont un prix plus faible et une évolution contenue.

Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 / a’urba - 23 Les communes intermédiaires Artigues-près-Bordeaux, Bègles, Blanquefort, Eysines, , Parempuyre, Saint-Médard-en-Jalles, Le Taillan-Médoc, Villenave-d’Ornon

VOLUME DE TRANSACTIONS PRIX MOYEN PRIX M² MOYEN

2 000 450 000 € 4 000 €

1 800 400 000 € 3 500 € 1 600 350 000 € 3 000 € 13% 60% 1 400 300 000 € 18% 2 500 € 1 200 250 000 € 1 000 2 000 € 200 000 € 800 1 500 € 150 000 € 600 1 000 € 400 100 000 € 500 € 200 50 000 € 0 0 € 0 € 2017 2015 2013 2016 2012 2014 2017 2017 2015 2013 2016 2015 2013 2016 2012 2012 2014 2014

Globalement ce marché a connu une augmentation des prix moindre par rapport à celui enregistré dans la métropole bordelaise. Les prix sont moins chers qu’en moyenne sur l’agglomération, c’est peut-être l’une des raisons de la forte hausse du nombre de transactions.

INDICATEUR DE PRESSION EN 2017

4 000 €

3 500 € Bègles Moyenne Bordeaux Métropole Le Haillan 3 000 € Eysines Villenave-d'Ornon Moyenne du groupe Saint-Médard-en-Jalles Blanquefort Parempuyre 2 500 € Le Taillan-Médoc Artigues-près- Bordeaux 2 000 €

1 500 €

1 000 € 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% L’indicateur de pression est le rapport entre le nombre de biens vendus et le parc. Par exemple à Bègles, 4,1% des biens cessibles ont été vendus. Ce graphique présente également le prix au mètre carré qui se situe à Bègles, aux alentours de 3 300 € m².

24 - a’urba / Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 266 000 € pour 99 m² 46 000 € supplémentaires en 6 ans 7 200 maisons vendues en 6 ans

MAISONS

ZOOM COMMUNAL

400 000 € Moyenne L’évolution de ces 350 000 € Bordeaux communes entre 2012 et Métropole 300 000 € 2017 n’a pas été similaire. Moyenne du Certaines communes 250 000 € groupe ont eu une évolution 200 000 € constante, comme Artigues-près-Bordeaux 150 000 € ou Villenave-d’Ornon. D’autres ont connu une 100 000 € forte accélération ces dernières années (Bègles, Bègles

Eysines Blanquefort, Eysines et LeHaillan Parempuyre). Les autres Blanquefort Parempuyre communes, le Haillan, le LeTaillan-Médoc Villenave-d'Ornon Taillan-Médoc et Saint- Médard-en-Jalles notent Saint-Médard-en-Jalles Artigues-près-Bordeaux des fluctuations.

DYNAMIQUE DE MARCHÉ

400 000 €

350 000 €

Blanquefort Le Taillan-Médoc Le Haillan Bègles Eysines 300 000 € Saint-Médard- Parempuyre en-Jalles Villenave-d'Ornon Artigues-près-Bordeaux 250 000 €

200 000 €

150 000 €

100 000 € 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Ce groupe de communes est très homogène dans les prix et la dynamique. Eysines fait exception avec une très forte augmentation du prix de ces maisons en 2017. Certaines communes comme Bègles semblent être dans un processus de rattrapage : forte pression et forte hausse sur les deux dernières années.

Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 / a’urba - 25 Les communes intermédiaires Artigues-près-Bordeaux, Bègles, Blanquefort, Eysines, Le Haillan, Parempuyre, Saint-Médard-en-Jalles, Le Taillan-Médoc, Villenave-d’Ornon

VOLUME DE TRANSACTIONS PRIX MOYEN PRIX M² MOYEN

2 000 220 000 € 3 500 € 1 800 200 000 € 1 600 180 000 € 3 000 € 160 000 € 19 % 17 % 1 400 2 500 € 1 200 140 000 € 120 000 € 2 000 € 1 000 100 000 € 800 1 500 € 80 000 € 600 81 % 1 000 € 60 000 € 400 40 000 € 500 € 200 20 000 € 0 € 0 0 € 2017 2015 2013 2016 2012 2014 2017 2015 2013 2016 2012 2014 2017 2015 2013 2016 2012 2014

Ce groupe de communes enregistre la plus forte évolution du nombre de transaction sur 6 ans. Les prix sont compris entre 120 000€ et 160 000€.

INDICATEUR DE PRESSION 2017

4 000 €

3 500 € Moyenne Bordeaux Métropole 3 000 € Le HaillanEysines Moyenne du groupe Saint-Médard-en-Jalles 2 500 € Villenave-d'Ornon Bègles Blanquefort

2 000 €

1 500 €

1 000 € 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0% 6,5% 7,0% L’indicateur de pression est le rapport entre le nombre de biens vendus et le parc. Ainsi, Bègles et Blanquefort avec respectivement 5,9% et 6,7% des biens cessibles vendus sont soumises à une forte pression. Ce graphique présente également le prix au mètre carré qui se situe à Bègles, aux alentours de 2 600 € m².

26 - a’urba / Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 140 000 € pour 58 m² 24 500 € supplémentaires en 6 ans 2 400 appartements vendus en 6 ans

APPARTEMENTS ZOOM COMMUNAL

200 000 €

180 000 € Moyenne Bordeaux Moyenne Bordeaux 160 000 € Métropole métropole 140 000 € Moyenne du groupe 120 000 €

100 000 €

80 000 €

60 000 €

40 000 € La commune de Saint-

20 000 € Médard-en-Jalles se distingue avec des prix plus élevés. 0 €

Bègles Eysines LeHaillan Jalles Blanquefort Villenave-d'Ornon Saint-Médard-en-

DYNAMIQUE DE MARCHÉ

250 000 €

200 000 € Bègles Saint-Médard-en-Jalles Eysines Le Haillan 150 000 € Villenave-d'Ornon

Blanquefort 100 000 €

50 000 €

- € 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Une dynamique assez différente : une grande partie des communes a connu une forte évolution des prix, seules les communes d’Eysines, Blanquefort et Saint-Médard-en-Jalles, obtiennent une moins forte évolution (autour de 14 %). Partant d’un niveau plus bas, le Haillan et Villenave-d’Ornon connaissent une plus grande dynamique. En 2017, la commune de Blanquefort connait la plus forte pression du marché de l’appartement de l’agglomération bordelaise.

Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 / a’urba - 27 Les communes les moins accessibles Bouliac, Bruges, Gradignan, Le Bouscat, Martignas-sur-Jalle, Mérignac, Pessac,Saint-Aubin-de-Médoc, Talence

VOLUME DE TRANSACTIONS PRIX MOYEN PRIX M² MOYEN

2 000 450 000 € 4 000 € 1 800 400 000 € 3 500 € 47 % 17% 1 600 350 000 € 25% 3 000 € 1 400 300 000 € 2 500 € 1 200 250 000 € 1 000 2 000 € 200 000 € 800 1 500 € 600 150 000 € 1 000 € 400 100 000 € 200 50 000 € 500 € 0 0 € 0 € 2017 2015 2013 2016 2012 2014 2017 2017 2015 2013 2016 2015 2013 2016 2012 2012 2014 2014

Ces communes déjà moins accessibles en 2012 montrent une forte évolution en 2017. Elles dépassent quasiment toutes la moyenne de Bordeaux Métropole sur les six dernières années.

INDICATEUR DE PRESSION EN 2017

4 000 € Le Bouscat

Bruges Talence 3 500 € Moyenne du groupe Pessac Mérignac

Bouliac Moyenne Bordeaux 3 000 € Gradignan Métropole Martignas-sur-Jalle Saint-Aubin-de-Médoc

2 500 €

2 000 €

1 500 €

1 000 € 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0%

L’indicateur de pression est le rapport entre le nombre de biens vendus et le parc. Par exemple au Bouscat, 3,8% des biens cessibles ont été vendus. Ce graphique présente également le prix au mètre carré qui se situe à Bouscat, aux alen- tours de 4 000 € m².

28 - a’urba / Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 315 000 € pour 104 m² 72 000 € supplémentaires en 6 ans 9 000 maisons vendues en 6 ans

MAISONS

ZOOM COMMUNAL

400 000 € Moyenne Bordeaux 350 000 € Métropole Moyenne du 300 000 € groupe

250 000 €

200 000 €

150 000 €

100 000 € Trois communes se démarquent avec des prix bien supérieurs : Saint- Bruges Pessac Bouliac Tale nce

Mérignac Aubin-de-Médoc, Bouliac Gradignan Le Bouscat et Le Bouscat. Martignas-sur-Jalle Saint-Aubin-de-Médoc

DYNAMIQUE DE MARCHÉ

450000

Bruges Le Bouscat Bouliac 400000 Saint-Aubin-de-Médoc

Gradignan Mérignac 350000 Pessac Martignas-sur-Jalle 300000 Talence 250000

200000

150000

100000 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Ce groupe est relativement homogène avec toutefois deux communes qui font exception sur l’évolution des prix. Saint-Aubin-de-Médoc fait partie des rares communes de l’agglomération à enregistrer une légère baisse du prix depuis 2012. Cependant, cette commune avait déjà des prix bien plus élevés que le reste des communes. Bouliac quant à elle note une plus forte augmentation. La tension de ce marché est plus disparate avec des communes comme Le Bouscat ou encore Talence plus en tension que d’autres.

Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 / a’urba - 29 Les communes les moins accessibles Bouliac, Bruges, Gradignan, Le Bouscat, Martignas-sur-Jalle, Mérignac, Pessac,Saint-Aubin-de-Médoc, Talence

VOLUME DE TRANSACTIONS PRIX MOYEN PRIX M² MOYEN

2 200 220 000 € 3 500 € 2 000 200 000 € 51% 1 800 180 000 € 3 000 € 1 600 16 % 14 % 160 000 € 2 500 € 1 400 140 000 € 1 200 120 000 € 2 000 € 1 000 100 000 € 1 500 € 800 80 000 € 600 60 000 € 1 000 € 400 40 000 € 500 € 200 20 000 € 0 0 € 0 € 2017 2017 2017 2015 2015 2013 2016 2013 2016 2015 2013 2016 2012 2012 2012 2014 2014 2014

Ces communes, qui ont un comportement semblable sur le marché de la maison, notent des spécificités sur le marché de l’appartement qui complexifient l’analyse. La spécificité étudiante de Talence et Gradignan, et dans une moindre mesure de Pessac, se lit dans les niveaux de prix légèrement en dessous des autres communes du fait de la superficie plus basse de ces logements.

INDICATEUR DE PRESSION 2017

4 000 €

3 500 € Moyenne Bordeaux Métropole 3 000 € Talence Le Bouscat Bruges Moyenne du groupe 2 500 € Gradignan Mérignac Pessac

2 000 €

1 500 €

1 000 € 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0% 6,5% 7,0%

L’indicateur de pression est le rapport entre le nombre de biens vendus et le parc. Ce graphique permet donc d’avoir le prix au mètre carré et le niveau de pression. La commune de Bruges avec 6 % des biens cessibles vendus aux alentours de 2 700 € m² note la plus forte pression de ce groupe de communes.

30 - a’urba / Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 139 000 € pour 58 m² 21 000 € supplémentaires en 6 ans 9 800 appartements vendus en 6 ans

APPARTEMENTS

ZOOM COMMUNAL

200 000 € 180 000 € La commune du Bouscat Moyenne Bordeaux Moyenne Bordeaux 160 000 € voit ses prix fortement Métropolemétropole augmenter malgré des prix 140 000 € Moyenne du groupe déjà plus élevés. Cependant, 120 000 € si le prix moyen des appar- 100 000 € tements est au dessus de 80 000 € la moyenne de Bordeaux

60 000 € Métropole, son prix au mètre carré reste en dessous du 40 000 € fait d’une taille moyenne 20 000 € des logements plus grande

0 € (69m²). Bruges Pessac Tale nce Mérignac Gradignan Le Bouscat

DYNAMIQUE DE MARCHÉ

250 000 €

200 000 € Le Bouscat

Bruges Mérignac 150 000 € Gradignan Pessac Talence

100 000 €

50 000 €

- € 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Seule la commune de Talence note une évolution de son prix plus élevée que celle recensée globalement sur l’agglomération.

Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 / a’urba - 31 Prix au m² le plus cher de Bordeaux Métropole Bordeaux

VOLUME DE TRANSACTIONS PRIX MOYEN PRIX M² MOYEN

2 000 450 000 € 4 000 € 24% 1 800 32 % 400 000 € 3 500 € 1 600 350 000 € 3 000 € 1 400 20 % 300 000 € 1 200 2 500 € 250 000 € 1 000 2 000 € 200 000 € 800 1 500 € 600 150 000 € 1 000 € 400 100 000 € 500 € 200 50 000 € 0 0 € 0 € 2017 2015 2013 2016 2012 2014 2017 2017 2015 2013 2016 2015 2013 2016 2012 2012 2014 2014

Bordeaux présente une évolution continue du volume de transactions avec une accélération après 2015. Bordeaux, ville centre de l’agglomération, enregistre la plus forte évolution des prix.

INDICATEUR DE PRESSION EN 2017

5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% Cenon Floirac Ambès Bègles Pessac Bassens Bruges Bouliac Eysines Lormont Talence Mérignac Bordeaux Le Haillan Gradignan Le Bouscat Blanquefort Parempuyre Carbon-Blanc Le Taillan-Médoc Villenave-d'Ornon Martignas-sur-Jalle Ambarès-et-Lagrave Saint-Aubin-de-Médoc Saint-Médard-en-Jalles Artigues-près-Bordeaux Saint-Louis-de-Montferrand L’indicateur de pression est le rapport entre le nombre de biens vendus et le parc. Par exemple à Bordeaux, 3,7% des biens cessibles ont été vendus.

32 - a’urba / Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 366 000 € pour 106 m² 106 000 € supplémentaires en 6 ans 6 200 maisons vendues en 6 ans

MAISONS

ZOOM COMMUNAL

400 000 €

350 000 €

300 000 €

250 000 €

200 000 €

150 000 € Son parc, sous tension, se 100 000 € fait de plus en plus cher et creuse un écart considé- rable avec les communes les plus accessibles. Borde aux Les intermédiaires Les Lesplus accessibles Les moins Lesaccessibles

DYNAMIQUE DE MARCHÉ

500 000 €

450 000 € Bordeaux

400 000 €

Les plus accessibles 350 000 €

Les intermédiaires 300 000 €

250 000 € Les moins accessibles 200 000 €

150 000 €

100 000 € 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%

Les deux marchés les plus chers sont ceux qui enregistrent les plus fortes évolutions.

Une maison sur cinq vendue au sein de Bordeaux Métropole est une maison bordelaise et 25% des maisons se vendent à plus de 368 000€.

Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 / a’urba - 33 Prix au m² le plus cher de Bordeaux Métropole Bordeaux

VOLUME DE TRANSACTIONS PRIX MOYEN PRIX M² MOYEN

4 000 220 000 € 3 500 € 24 % 200 000 € 27 % 3 500 22 % 180 000 € 3 000 € 3 000 160 000 € 2 500 € 2 500 140 000 € 120 000 € 2 000 € 2 000 100 000 € 1 500 € 1 500 80 000 € 1 000 € 1 000 60 000 € 40 000 € 500 500 € 20 000 € 0 0 € 0 € 2017 2017 2017 2015 2013 2016 2015 2015 2013 2016 2013 2016 2012 2012 2012 2014 2014 2014

Tout comme le parc des maisons, la commune de Bordeaux note une évolution continue de son volume de transaction avec une accélération après 2015. Elle enregistre également la plus forte évolution des prix.

INDICATEUR DE PRESSION 2017

8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Cenon Bègles Floirac Pessac Bruges Eysines Talence Lormont Mérignac Bordeaux Le Haillan Gradignan Le Bouscat Blanquefort Parempuyre Carbon-Blanc Villenave-d'Ornon Saint-Médard-en-Jalles

L’indicateur de pression est le rapport entre le nombre de biens vendus et le parc. Par exemple à Bordeaux, 3,8% des biens cessibles ont été vendus.

34 - a’urba / Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 178 000 € pour 57 m² 44 000 € supplémentaires en 6 ans 18 000 appartements vendus en 6 ans

APPARTEMENTS ZOOM COMMUNAL

250 000 €

200 000 €

150 000 €

100 000 € La commune bordelaise reste encore un marché 50 000 € à part avec des prix bien au-dessus des autres marchés. - € Les moins Les Les plus Bordeaux accessibles intermédiaires accessibles

DYNAMIQUE DE MARCHÉ

250 000 €

200 000 € Bordeaux

150 000 € Les moins accessibles Les intermédiaires

Les plus accessibles 100 000 €

50 000 €

- € 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%

Bordeaux Les moins accessibles Les intermédiaires Les plus accessibles

Le marché bordelais représente 57 % des ventes d’appartement dans l’agglomération. Ces prix sont les plus élevés et ils ont fortement évolué. 25% des appartements se vendent à plus de 194 000€.

Les prix de l’immobilier résidentiel en Gironde et dans Bordeaux Métropole - Février 2021 / a’urba - 35 Conclusion

Objectiver, prendre la mesure, livrer de grandes tendances mais aussi des analyses à une échelle fine… les données DVF (Demande de Valeurs Foncières) sont une source de connaissance utile, riche et robuste pour observer les évolutions des marchés immobiliers. On retiendra des marchés girondins et de la métropole bordelaise leur dynamisme mais aussi leur diversité. Un marché fait de ruptures, entre phases de croissance et phases de plateau. Un marché hétérogène où la disparité des situations des territoires invite à s’interroger sur leur interdé- pendance et leur complémentarité. Ainsi, si le prix moyen d’une maison en Gironde s’établit à 2 600 €/m² en 2017, il varie entre 1 300 €/m² dans la CdC de l’Estuaire et 3 500 €/m² dans la COBAS. La métropole bordelaise quant à elle imprime fortement sa marque sur le marché girondin en concentrant 85 % des ventes d’appartements. Toutefois observer n’est pas comprendre et ces seules données sont insuf- fisantes pour mettre en évidence le système complexe qui régit les fonc- tionnements des marchés. Comment les parcours résidentiels s’intègrent ou participent à la tendance haussière des prix ? Entre logements anciens et logements neufs, qui joue le rôle de locomotive dans les dynamiques de marché ? Comment les différents postes d’une opération de logements concourent-ils à la formation des prix ? Autant de questions que l’a-urba cherche à éclairer en complétant ses travaux d’observation par des approches complémentaires où les méthodes qualitatives et la parole des acteurs locaux sont à l’honneur. Grâce à la diversité de ses méthodes et de ses travaux, l’agence participe ainsi à renouveler le regard sur le fonctionnement des marchés et offre à ses partenaires des outils pour une action publique innovante.

Chiffres clefs

Gironde Bordeaux Métropole •106 000 transactions immobilières en 6 ans • 8 000 biens vendus par an entre 2012 et 2014, 10 000 entre • 15 000 bien vendus par an en 2012, 23 000 en 2017 2015 et 2017 • Maisons : 2 450 €/m², + 12% entre 2012 et 2017 • Maisons : 3 060 €/m², + 16% entre 2012 et 2017 • Appartements : 2 900 €/m², + 17% entre 2012 et 2017 • Appartements : 2 900 €/m², + 19% entre 2012 et 2017

Co-pilotage : Camille Garcelon et Caroline De Vellis sous la direction de Cécile Rasselet/ Collaboration technique : Leslie Acensio Conception graphique : Christine Dubart, Olivier Chaput Photographie : Hélène Dumora

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