Dott. Ing. Dario Distefano Albo ingegneri di Bs n.° 1460 Via Trento n°29/a Tel - fax 030/3701593 -3752480 Mobile 335/5210789

Fallimento Corsica Immobiliare s.r.l. in Liquidazione Tribunale Brescia Sezione Commerciale n° 294/12. Giudice Delegato: Ill.mo. Dott. Paolo Bonofiglio Curatore: Dott. Guido Nunziante Cesaro

°° PERIZIA DI STIMA DEL VALORE °° Immobili in a) (Bs) b) Mairano (Bs) c) (Bs) d) Torbole C. (Bs)

Indice 1. Premessa 2. Gli immobili 2.1. Identificazione catastale 2.2. Provenienza 2.3. Carichi pregiudizievoli 2.4. Regolarità edilizia ed urbanistica 2.5. Descrizione 3. Stima del valore di mercato 3.1. Criteri di stima 3.2. Risultato della stima 4. Conclusioni

° Allegati: Documentazione fotografica Documentazione tecnica

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Bs, 13/07/13 Il Perito estimatore (Ing. Dario Distefano)

Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

1. PREMESSA

Con incarico conferito dall’Ill.mo G.D. in data 17/01/13, lo scrivente veniva incaricato di stimare il valore di presumibile realizzo dei beni immobili acquisiti al compendio del fallimento Corsica Immobiliare s.r.l. (c.f. 03121350163 – rea 524164), azienda già avente sede in Brescia al civico n° 236 di via Corsica1, dichiarata fallita in data

21/11/13 con sentenza n° 299/12.

A complemento della stima del valore, l’incarico prevede:

“ 1) l’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali; 2) una sommaria descrizione del bene; 3) lo stato di possesso del bene con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente il pignoramento; 4) l’esistenza di formalità, vincoli, oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contrati incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso, o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; 5) l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente 6) la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione od aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa ”.

Gli immobili in oggetto sono stati esaminati dallo scrivente nel periodo intercorrente tra il febbraio ed il giugno ‘13, e la stima del valore di realizzo è stata effettuata sulla base di una indagine di mercato condotta sulla provincia di Brescia preceduta dall’analisi degli elementi che vi influiscono, dalla verifica della relativa regolarità urbanistico edilizia con accesso agli uffici del di appartenenza, dall’accertamento dei gravami pregiudizievoli con accesso agli uffici del Territorio e del servizio di

Pubblicità Immobiliare.

1 Ed in precedenza in Urgnano (Bs), trasferita in Brescia con tx. n° 16645/10148 del 20/04/11, anche relativa al mutamento denominazione da Immobiliare Pentagono Cisalpina s.r.l.

2 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

2. GLI IMMOBILI

Gli immobili in oggetto, ubicati in provincia di Brescia, si situano nei territori

Comunali di: a) Gambara, b) Mairano, c) Nuvolento; d) .

Nel caso dei primi tre Comuni, gli immobili constano di abitazioni ed autorimesse comprese entro palazzine condominiali di recente fabbricazione oltre che da porzioni di aree urbane; per il quarto, da un’abitazione derivante dalla ristrutturazione di un fabbricato esistente.

Di seguito si relaziona2 in merito alle peculiarità degli immobili in esame ed in particolare alla individuazione3, provenienza, esistenza di gravami pregiudizievoli4, regolarità urbanistico – edilizia, caratteristiche di ubicazione e costruzione, raggruppandoli per Comune di ubicazione.

2 Adottando la seguente convenzione, per l’individuazione di trascrizioni od iscrizioni di atti: n° generale / n° particolare. 3 Proprietà immobiliare come rilevata presso l'Ufficio del Territorio / servizio di Pubblicità Immobiliare di Brescia, con aggiornamento al 28/02/13. 4 Gravami come rilevati presso Conservatoria R.R.I.I. di Brescia, con aggiornamento al 28/02/13 (Stante la dilatata tempistica di cui gli annotamenti a margine > p.es. stralci, cancellazioni < necessitano, la circostanza che al momento dell’ispezione non se ne rilevino non garantisce che non ve ne siano in corso. In tal caso, non sarebbero comunque esecutivi).

3 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

a) Immobili in Gambara (Bs)

2.1/a. Identificazione catastale

Gli immobili ubicati in Comune di Gambara (Bs) ed intestati alla s.r.l. Corsica

Immobiliare in Liq. constano in un area urbanizzata, n° 9 autorimesse e n° 9 abitazioni in palazzina condominiale di cui 8 semifinite ed una finita al rustico, in proprietà 1/1 dell’intero ed allibrati al Catasto come segue:

- NCTR foglio 25 mappale 397 (ex. mapp. 384, ex mapp. 255; attualmente

porzione di strada di lottizzazione e parcheggio): terreno qualità seminativo; cl. 3;

superficie ha 0.03.65; rendita dominicale € 2,73, agraria € 2,45. Derivante da

frazionamento n° 346103.1/2006 del 22/12/06 in atti dal 22/12/06 (protocollo n°

BS0346103). Confinante, a partire da nord in senso orario, con: mapp. 395; mapp.

405; mapp. 399; mapp. 406 (strada delle Malacche);

- NCEU -NCT / foglio 25 mappale 405 e seguenti subalterni5:

o sub. 1. Via Premi n° \ (già Cascina Malacche): autorimessa p. s.1; cat. C/6, cl.

4, consistenza 15 mq; rendita € 24,79. Confinante, a partire da nord in senso

orario, con: mapp.396; sub. 2; sub. 19;

o sub. 2. Via Premi n° \ (già Cascina Malacche): autorimessa p. s.1; cat. C/6, cl.

4, consistenza 15 mq; rendita € 24,79. Confinante, a partire da nord in senso

orario, con: mapp.396; sub. 3; sub. 19; sub. 1;

o sub. 3. Via Premi n° \ (già Cascina Malacche): autorimessa p. s.1; cat. C/6, cl.

4, consistenza 15 mq; rendita € 24,79. Confinante, a partire da nord in senso

orario, con: mapp.396; sub. 4; sub. 19; sub. 2;

5 Derivanti da variazione toponomastica del 24/10/11 nn° 234876÷93.1/2011 in atti dal 24/10/11 (protocollo nn° BS0506952÷69). Annotazione per tutti: “classsamento e rendita non rettificati entro dodici mesi dalla data di iscrizione in atti della dichiarazione (D.M. 701/94)”.

4 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

o sub. 4. Via Premi n° \ (già Cascina Malacche): autorimessa p. s.1; cat. C/6, cl.

4, consistenza 15 mq; rendita € 24,79. Confinante, a partire da nord in senso

orario, con: mapp.396; sub. 5; sub 19; sub. 3;

o sub. 5. Via Premi n° \ (già Cascina Malacche): autorimessa p. s.1; cat. C/6, cl.

4, consistenza 35 mq; rendita € 57,84. Confinante, a partire da nord in senso

orario, con: mapp.396; sub. 6; sub. 19; sub. 4;

o sub. 6. Via Premi n° \ (già Cascina Malacche): autorimessa p. s.1; cat. C/6, cl.

4, consistenza 12 mq; rendita € 19,83. Confinante, a partire da nord in senso

orario, con: sub. 5; terrapieno; sub. 19; sub. 5;

o sub. 7. Via Premi n° \ (già Cascina Malacche): autorimessa p. s.1; cat. C/6, cl.

4, consistenza 14 mq; rendita € 23,14. Confinante, a partire da nord in senso

orario, con: sub. 19; terrapieno; sub. 13; sub. 8;

o sub. 8. Via Premi n° \ (già Cascina Malacche): autorimessa p. s.1; cat. C/6, cl.

4, consistenza 14 mq; rendita € 23,14. Confinante, a partire da nord in senso

orario, con: sub. 19; sub. 7; sub. 3; sub. 19;

o sub. 9. Via Premi n° \ (già Cascina Malacche): autorimessa p. s.1; cat. C/6, cl.

4, consistenza 23 mq; rendita € 38,01. Confinante, a partire da nord in senso

orario, con: sub. 19; vespaio; sub. 10;

o sub. 10. Via Premi n° \ (già Cascina Malacche): abitazione p. s.1, t; cat. A/2,

cl. 5, consistenza 4 vani; rendita € 237,57. Confinante, a partire da nord in

senso orario, con: mapp. 396; sub. 11; via Premi (già strada delle Malacche);

o sub. 11. Via Premi n° \ (già Cascina Malacche): abitazione p. s.1, t; cat. A/2,

cl. 5, consistenza 3 vani; rendita € 178,18. Confinante, a partire da nord in

senso orario, con: mapp. 396; a.u.i; sub. 12; sub. 20; sub. 10;

5 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

o sub. 12. Via Premi n° \ (già Cascina Malacche): abitazione p. s.1, t; cat. A/2,

cl. 5, consistenza 2 vani; rendita € 118,79. Confinante, a partire da nord in

senso orario, con: sub. 11; a.u.i; sub. 13; sub. 20;

o sub. 13. Via Premi n° \ (già Cascina Malacche): abitazione p. s.1, t; cat. A/2,

cl. 5, consistenza 5 vani; rendita € 296,96. Confinante, a partire da nord in

senso orario, con: sub. 19 e sub 12, a.u.i; mapp. 400; via Premi (già strada

delle Malacche);

o sub. 14. Via Premi n° \ (già Cascina Malacche): abitazione p. 1; cat. A/2, cl. 5,

consistenza 3,5 vani; rendita € 207,87. Confinante, a partire da nord in senso

orario, con: sub. 15; sub. 20;

o sub. 15. Via Premi n° \ (già Cascina Malacche): abitazione p. 1; cat. A/2, cl. 5,

consistenza 4 vani; rendita € 237,57. Confinante, a partire da nord in senso

orario, con: sub. 20; sub. 14;

o sub. 16. Via Premi n° \ (già Cascina Malacche): abitazione p. 2, 3; cat. A/2, cl.

5, consistenza 4,5 vani; rendita € 267,27. Confinante, a partire da nord in

senso orario, con: sub. 17; sub. 20;

o sub. 17. Via Premi n° \ (già Cascina Malacche): abitazione p. 2; cat. A/2, cl. 5,

consistenza 2,5 vani; rendita € 148,48. Confinante, a partire da nord in senso

orario, con: sub. 18; sub. 20; sub. 16;

o sub. 18. Via Premi n° \ (già Cascina Malacche): abitazione p. 2; cat. A/2, cl. 5,

consistenza 2 vani; rendita € 118,79. Confinante, a partire da nord in senso

orario, con: sub. 17; sub. 20.

2.2/a. Provenienza

Gli immobili ubicati in Comune di Gambara (terreno NCTR fg 25 mapp. 397;

6 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

fabbricati NCEU - NCT fg. 25 mapp. 405 subb. 1÷18), pervengono in proprietà alla s.r.l. Corsica Immobiliare in Liq. per mutamento denominazione da Immobiliare

Pentagono Cisalpina s.r.l. 6 con atto notaio Mario Mistretta rep. 96303/34809 del

21/03/11, trascritto il 20/04/11 ai nn° 16645/10148. Le precedenti provenienze sono: a favore Immobiliare Pentagono Cisalpina s.r.l, per vendita di Doninelli Giovanni

Battista e Fausto dei terreni NCTR Fg. 25, mapp. 384 e mapp. 385 con atto notaio

Mario Mistretta rep. 84807/28209 del 25/05/06 trascritto il 16/06/06 ai nn°

32432/18994, atto con nota di convenzione per lottizzazione tx. 3642 ‘05; a favore di

Doninelli Giovanni Battista e Fausto, proprietari al ventennio, con atto tx.

10201/7699 del 29/04/81.

2.3/a Carichi pregiudizievoli

Gli immobili ubicati in Comune di Gambara intestati alla s.r.l. Corsica Immobiliare in

Liq. (terreno NCTR fg 25 mapp. 397; fabbricati NCEU - NCT fg. 25 mapp. 405 subb.

1÷18) risultano attualmente non occupati e gravati da:

- ipoteca volontaria (colpisce terreno NCTR Fg. 25 mapp. 384): iscrizione n°

39015/8776 del 18/07/06 notaio Mario Mistretta, rep. 85237/28468 del

14/07/06. Importo iscritto € 1.212.500,00; importo capitale € 675.000,00; durata

anni 25; a favore Banca Popolare di Bergamo s.p.a. ed a carico di Immobiliare

Pentagono Cisalpina s.r.l; atto con annotamenti di erogazione, convenzione per

lottizzazione tx. 5652/3642 del 02/02/05, convenzione con confinanti per

costruzione a confine tx. 35716/21540 del 07/08/09;

- ipoteca giudiziale: iscrizione n° 10048/1529 del 20/03/12 Tribunale di Brescia

cron. 1214 del 01/12/12. Importo iscritto € 80.000,00; importo capitale €.

6 E trasferimento sede da Urgnano a Brescia

7 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

40.420,00; a favore Zampa Maurizio e Mighetti Milena ed a carico di Corsica

Immobiliare s.r.l;

- ipoteca giudiziale: iscrizione n° 12315/1931 del 04/04/12 Giudice di Pace di

Brescia cron. 267 del 06/02/12. Importo iscritto € 7.000,00; importo capitale €.

4.625,22; a favore Condominio le Perle ed a carico di Corsica Immobiliare s.r.l;

- ipoteca giudiziale: iscrizione n° 30840/5274 del 28/08/12 Tribunale di Brescia

cron. 6310/2012 del 26/07/12. Importo iscritto € 50.000,00; importo capitale €.

30.000,00; a favore Berardi Romina ed a carico di Corsica Immobiliare s.r.l;

- pignoramento: trascrizione n° 26403/18307 del 24/07/12 Ufficiale Giudiziario

cron. 9898/2012 del 12/07/12 a favore Fallimento Edil Effetre s.r.l. ed a carico

di Corsica Immobiliare s.r.l.

2.4/a. Regolarità edilizia ed urbanistica

I fabbricati ubicati in Comune di Gambara intestati alla s.r.l. Corsica Immobiliare in

Liq. (NCEU - NCT fgl. 25, mapp. 405, subb. 1÷18), secondo la tavola di azzonamento del Piano delle Regole vigente si trovano in “Zona (C) residenziale conformata”, regolamentata dall’art. 10 delle N.t.a. L’edificazione è realizzata in forza al permesso di costruire n° 90/2006 del 24/05/06 prot. 7931-2005, rilasciato a

Doninelli Fausto e Gianbattista e volturato in data 27/10/06 ad s.r.l. Pentagono

Cisalpina (a seguito di compravendita a rogito notaio Mistretta rep. 84087/28209 del

25/05/06)7. In data 21/01/09 prot. 409 è stata presentata D.i.a per modifica scale interne ed esterne, rinuncia alla installazione dell’ascensore con chiusura del vano; modifica delle superfici finestrate. Salvo l’accesso con scala anziché con botola al

7 Con istanza protocollata dal Comune di Gambara il 09/05/08 n° 3239 viene chiesto l’annullamento della pratica edilizia per la porzione identificata al mappale n° 396 del fg. 25, già volturata ad s.r.l. Pentagono Benaco Immobiliare, restando così in corso la sola edificazione sul mapp. 398 (già 384, ora 405 NCEU).

8 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

sottotetto, lo stato di fatto delle unità immobiliari in esame8 non risulta difforme da quello di progetto, ma per nessuna di esse risulta richiesta l’abitabilità. Con provvedimento n° 234/2009 del 16/11/09 il Comune di Gambara autorizzava la richiesta di variante all’attuazione del Piano di Lottizzazione denominato PE/20 n°

10/2005 del 31/01/05, riguardante opere obbligatorie di urbanizzazione, tra cui parcheggi resi all’uso pubblico, comunque rimaste incomplete (cfr. documentazione allegata in estratto).

2.5/a. Descrizione

Ubicazione: gli immobili ubicati in Comune di Gambara intestati alla s.r.l. Corsica

Immobiliare in Liq. (NCEU - NCT fgl. 25, mapp. 505, subb. 1÷18) sono compresi entro una palazzina condominiale la cui costruzione è iniziata nel 2006, con accesso pedonale e carraio dalla via Premi s.n.c, zona periferica del Comune di recente urbanizzazione. Viabilità: la via Premi fa parte della recente viabilità secondaria che si collega con la primaria costituita dalla via Montello e poi le SP 72 ed SP 103; sostituisce la originaria strada consortile detta “delle Malacche”, che tuttora vi si congiunge ma con interruzione. Il centro urbano e relativi servizi sono abbastanza agevolmente raggiungibili, ma la zona non è servita da mezzi pubblici. Consistenza: il fabbricato comprende nove abitazioni di cui una in corpo in aderenza al principale, ed altrettante autorimesse. Delle abitazioni in esame nessuna è abitabile poiché otto

(subb. 1÷12, 14÷18) sono allo stato semifinito, e l’ulteriore (sub. 13, nel corpo in aderenza) è allo stato di rustico; a tutte corrisponde la disponibilità di un’autorimessa.

Una scala interna collega gli interpiano, privi di ascensore, mentre l’abitazione nel corpo in aderenza è raggiungibile proseguendo lungo il camminamento pedonale

8 Come si è dedotto limitatamente ai riscontri praticabili e senza accedere a tutte, per indisponibilità delle chiavi dei portoncini blindati.

9 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

comune che staziona al portoncino di ingresso al vano scale. Superfici ed articolazione delle unità immobiliari sono indicate nell’ambito della tabella riassuntiva al § 3.2/a.

Caratteristiche: il fabbricato entro il quale le unità immobiliari in esame si ubicano ha struttura in c.a gettato in opera e laterocemento per le solette; struttura del tetto in legno in legno; manto di copertura in tegole; murature esterne in blocchi termoisolanti ed interne in laterizio forato, doppie con intercapedine per isolamento acustico per la divisione tra unità. I soffitti sono intonacati, e con travi in legno a vista per le unità sottotetto. Le facciate esterne sono finite con intonaco al civile per l’impiego in esterno, tinteggiate con pitture murali per esterno tipo quarzo; le soglie d’ingresso delle porte finestre e delle finestre sono in lastre di marmo. Le unità immobiliari subb.

1÷12 e 14÷18 sono allo stato semifinito9, ovvero con pavimenti in piastrelle di ceramica, intonacate, rivestite con piastrelle in ceramica smaltata i bagni, provviste di impianti elettrico, di distribuzione del gas ed idraulico nonché di portoncino blindato d’ingresso e serramenti esterni, ma prive di porte interne, sanitari, rubinetteria, caldaia, radiatori, battiscopa; l’ulteriore (sub. 13, nel corpo in aderenza) è allo stato di rustico, provvisto di portoncino blindato d’ingresso e serramenti esterni in legno massello laccato dotati di vetrocamera e provvisti di avvolgibili in pvc. od ante. Fungibilità: ognuna delle unità immobiliari ha ubicazione e configurazione esclusivamente atta alla destinazione secondo la quale è classata. Stato manutentivo: il fabbricato mostra alcuni vizi di fabbricazione10; è inabitato, e gli impianti non sono dunque allacciati alle reti energetiche; vi è evidenza di intrusioni e di alcuni atti vandalici con asportazione di parti d’impianto elettrico.

9 Cfr. nota precedente. 10 Che si stanno manifestando con la frattura di alcune porzioni dei rivestimenti in ceramica delle scale, la risalita di umidità con formazioni di efflorescenze saline in alcune zone in prossimità del pavimento, il distacco dell’intonaco sul bordo dei balconi per mancanza di gocciolatoio.

10 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

b) Immobili in Mairano (Bs)

2.1/b. Identificazione catastale

Gli immobili ubicati in Comune di Mairano (Bs) intestati alla s.r.l. Corsica

Immobiliare in Liq. constano in n° 1 autorimessa, n° 2 abitazioni e n° 1 sottotetto entro una prima palazzina condominiale nonché n° 2 autorimesse, n° 2 abitazioni e n°

1 sottotetto entro una seconda palazzina condominiale, in proprietà 1/1 dell’intero ed allibrati al Catasto NCT foglio 11 e seguenti mappali:

- mappale 153 e seguenti subalterni11:

o sub. 3. Via Sesoline n° 16 : abitazione p.t; cat A/2, cl. 3, consistenza 4 vani;

rendita € 177,66. Confinante, a partire da nord in senso orario, con: sub. 4;

vano scala; a.u.i; vuoto su interrato;

o sub. 4. Via Sesoline n° 16 : abitazione p.t; cat A/2, cl. 3, consistenza 3 vani;

rendita € 133,25. Confinante, a partire da nord in senso orario, con: altro

mapp; vano scala; sub. 3;

o sub. 11. Via Sesoline n° 16 : deposito p. 2; cat C/2, cl. 3, consistenza 55 mq;

rendita € 53,97. Confinante, a partire da nord in senso orario, con: a.u.i; vano

scala; a.u.i;

o sub. 13. Via Sesoline n° 16 : autorimessa p.-1; cat C/6, cl. 3, consistenza 13

mq; rendita € 18,13. Confinante, a partire da nord in senso orario, con: a.u.i;

corsello di manovra; terrapieno;

- mappale 154 e seguenti subalterni12:

o sub. 2. Via Sesoline n° 2 : abitazione p.t; cat A/2, cl. 3, consistenza 3 vani;

11 Derivanti da costituzione del 05/04/06 n° 1471.1/2006 in atti dal 05/04/06 (protocollo n° BS0094077). Annotazione per tutti “classamento e rendita validati (D.M. 701/94)” 12 Derivanti da costituzione per variazione nel classamento del 31/10/06 n° 75708.1/2006 in atti dal 31/10/06 (protocollo n° BS0281195). Annotazione per tutti “classamento e rendita validati (D.M. 701/94)”

11 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

rendita € 133,25. Confinante, a partire da nord in senso orario, con: a.u.i;

rampa scale comune; a.u.i; altro mapp;

o sub. 8. Via Sesoline n° 2 : abitazione p.1; cat A/2, cl. 3, consistenza 3 vani;

rendita € 133,25. Confinante, a partire da nord in senso orario, con: a.u.i;

rampa scale comune; a.u.i;

o sub. 13. Via Sesoline n° 2 : deposito p.2; cat C/2, cl. 3, consistenza 59 mq;

rendita € 57,89. Confinante, a partire da nord in senso orario, con: a.u.i; rampa

scale comune; a.u.i;

o sub. 17. Via Sesoline n° 2 : autorimessa p.-1; cat C/6, cl. 3, consistenza 19

mq; rendita € 26,49. Confinante, a partire da nord in senso orario, con: a.u.i;

terrapieno; rampa scale comune; corsello di manovra;

o sub. 21. Via Sesoline n° 2 : posto auto scoperto p.-1; cat C/6, cl. 1,

consistenza 17 mq; rendita € 16,68. Confinante, a partire da nord in senso

orario, con: spazio pubblico; a.u.i; corsello di manovra.

2.2/b. Provenienza

Gli immobili ubicati in Comune di Mairano (NCT fgl. 11, mapp. 153 subb. 3, 4, 11,

13, mapp. 154 subb. 2, 8, 13, 17, 21), pervengono in proprietà alla s.r.l. Corsica

Immobiliare in Liq. per mutamento denominazione da Immobiliare Pentagono

Cisalpina s.r.l13, atto notaio Mario Mistretta rep. 96303/34809 del 21/03/11, trascritto il 20/04/11 ai nn° 16645/10148. Le precedenti provenienze sono: a favore

Immobiliare Pentagono Cisalpina s.r.l, per vendita di Pentagono Benaco Immobiliare s.r.l. degli immobili medesimi ed altri al prezzo di € 737.000,00 di cui € 487.700,00 pagati con accolli Ix. 13999 ’03 con atto notaio Francesco Mannarella rep.

13 E trasferimento sede da Urgnano a Brescia

12 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

46625/29521 del 04/09/06, trascritto il 09/09/06 ai nn° 47962/28348, atto con annotazione di servitù per impianti tecnologici e convenzioni; a favore di Pentagono

Benaco Immobiliare s.r.l. per vendita di Rossi Barbara e Francesco dei terreni NCTR

Fg. 11, mapp. 134, 136, 137, 139, 140 al prezzo di € 450.000,00 pagato, quietanzato e con rinuncia all’ipoteca legale, con atto notaio Francesco Mannarella rep.

34232/19781 del 14/11/03 trascritto il 22/11/03 ai nn° 58396/35566, atto con nota di convenzione tx. 35564 ’03; a favore di Rossi Barbara al ventennio, per compravendita da Rossi Giuditta dei terreni NCTR Fg. 11 mapp. 104 con atto notaio Dario

Ambrosini del 18/01/93 rep.66540, atto con annotazione di servitù di accesso superate dalla attuale viabilità; Rossi Francesco era proprietario della quota 1/3 di usufrutto per titoli anteriori al ventennio.

2.3/b Carichi pregiudizievoli

Gli immobili ubicati in Comune di Mairano intestati alla s.r.l. Corsica Immobiliare in

Liq. (NCT fgl. 11, mapp. 153 subb. 3, 4, 11, 13, mapp. 154 subb. 2, 8, 13, 17, 21) risultano attualmente non occupati e gravati da:

- ipoteca volontaria (colpisce terreno NCTR Fg. 11 mapp. 134 e mapp. 139):

iscrizione n° 58397/13999 del 22/11/03 notaio Francesco Mannarella, rep.

34233/19782 del 14/11/03. Importo iscritto € 2.662.000,00; importo capitale €

1.331.000,00; durata anni 20; a favore Credito Bergamasco s.p.a. ed a carico di

Pentagono Benaco Immobiliare s.r.l. A margine si rilevano annotamenti di

erogazione, restrizione beni su altri subb, frazionamenti in quote, convenzioni

tx. 35564 e tx. 35565 ’03, servitù distanze e volumetria tx. 40401 e 40402 ’04;

- ipoteca giudiziale: iscrizione n° 10048/1529 del 20/03/12 Tribunale di Brescia

cron. 1214 del 01/12/12. Importo iscritto € 80.000,00; importo capitale €.

13 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

40.420,00; a favore Zampa Maurizio e Mighetti Milena ed a carico di Corsica

Immobiliare s.r.l;

- ipoteca giudiziale: iscrizione n° 12315/1931 del 04/04/12 Giudice di Pace di

Brescia cron. 267 del 06/02/12. Importo iscritto € 7.000,00; importo capitale €.

4.625,22; a favore Condominio le Perle ed a carico di Corsica Immobiliare s.r.l;

- ipoteca giudiziale: iscrizione n° 30840/5274 del 28/08/12 Tribunale di Brescia

cron. 6310/2012 del 26/07/12. Importo iscritto € 50.000,00; importo capitale €.

30.000,00; a favore Berardi Romina ed a carico di Corsica Immobiliare s.r.l;

- pignoramento: trascrizione n° 26403/18307 del 24/07/12 Ufficile Giudiziario

cron. 9898/2012 del 12/07/12 a favore Fallimento Edil. Effetre s.r.l. ed a carico

di Corsica Immobiliare s.r.l.

Si esplicita, che l’ingresso carraio della palazzina ubicata al civico n° 16 di via

Sesoline (NCT fgl. 11, mapp. 153 subb. 3, 4, 11, 13) è gravato da servitù di transito veicolare e pedonale verso la fascia di area retrostante i fabbricati, per la quale è prevista la realizzazione di parcheggi.

2.4/b. Regolarità edilizia ed urbanistica

Il fabbricato di via Sesoline n° 16 ubicato in Comune di Mairano comprendente gli immobili intestati alla s.r.l. Corsica Immobiliare in Liq. (NCT fgl. 11, mapp. 153 subb. 3, 4, 11, 13) secondo la tavola di azzonamento del Piano delle Regole vigente si trovano in “Zona (B) residenziale consolidata e di completamento”, regolamentata dall’art. 20 delle N.t.a. L’edificazione è realizzata in forza alla D.i.a. presentata il

31/07/04 al prot. 3471, nonché: D.i.a. per variante datata 11/07/05; D.i.a. per variante presentata il 24/07/06 al prot. 3040. L’agibilità è stata chiesta ed ottenuta con istanza presentata il 05/09/06 al prot. 3543. Lo stato di fatto delle unità immobiliari in esame

14 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

non risulta difforme da quello di progetto.

Il fabbricato di via Sesoline n° 2 ubicato in Comune di Mairano comprendente gli immobili intestati alla s.r.l. Corsica Immobiliare in Liq. (NCT fgl. 11, mapp. 154 subb.

2, 8, 13, 17, 21) ) secondo la tavola di azzonamento del Piano delle Regole vigente si trovano in “Zona (B) residenziale consolidata e di completamento”, regolamentata dall’art. 20 delle N.t.a. L’edificazione è realizzata in forza del permesso di costruire n°

11/2004 prot. 412-04 del 17/04/04, nonché: D.i.a. per variante datata 12/11/04; D.i.a. per variante datata 20/01/05; D.i.a. per variante presentata il 27/03/06 al prot. 1359.

L’agibilità è stata chiesta ed ottenuta con istanza presentata il 17/03/07 al prot. 1319.

Lo stato di fatto delle unità immobiliari in esame non risulta difforme da quello di progetto.

2.5/b. Descrizione

Ubicazione: gli immobili ubicati in Comune di Mairano intestati alla s.r.l. Corsica

Immobiliare in Liq, sono compresi entro due diverse palazzine condominiali in via

Sesoline, con ingresso pedonale e carraio rispettivamente al civico n° 16 (NCT fgl.

11, mapp. 153 subb. 3, 4, 11, 13) ed al civico n° 2 (NCT fgl. 11, mapp. 154 subb. 2, 8,

13, 17, 21); la costruzione della palazzina al civico n° 16 è stata completata nel 2006, e quella della palazzina al civico n° 2 è stata completata nel 2007.

Viabilità: la via Sesoline fa parte della recente viabilità secondaria che si collega con la primaria costituita dalla via Gramsci e poi le SP 34 ed SP IX. Il centro urbano e relativi servizi sono agevolmente raggiungibili, ma la zona non è servita da mezzi pubblici. Consistenza: la palazzina al civico n° 16 comprende otto unità immobiliari e quella al civico n° 2 dieci, ognuna con altrettante autorimesse o posto auto; per entrambe le palazzine le abitazioni in esame sono finite ed abitabili, attualmente

15 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

libere14,. Le palazzine, del medesimo progettista, hanno analoga configurazione a tre piani in elevazione ed uno interrato con autorimesse, scala interna che li collega, con ascensore quella al civico n° 16 e priva quella al civico n° 2, entrambe con sottotetto non abitabile al piano secondo, con giardino esclusivo le abitazioni al piano terra e balconi quelle al primo. Superfici ed articolazione delle unità immobiliari sono indicate nell’ambito della tabella riassuntiva al § 3.2/b. Caratteristiche: i fabbricati entro i quali le unità immobiliari in esame si ubicano hanno struttura in c.a gettato in opera e laterocemento le solette; struttura del tetto in legno; manto di copertura in tegole in cemento; murature esterne in blocchi termoisolanti ed interne in laterizio forato, doppie con intercapedine per isolamento acustico nella divisione tra unità. I soffitti sono intonacati e con travi in legno a vista per le unità sottotetto. Le facciate esterne sono finite con intonaco al civile, tinteggiate; le soglie d’ingresso, delle porte finestre, le banchine delle finestre ed i rivestimenti delle scale interne sono in lastre di marmo; i rivestimenti di passaggi pedonali, scale, balconi privati e comuni esterni sono in clinker antigelivo; mensole e balconi sono in marmo; le pavimentazioni di autorimesse e corselli sono in cemento al quarzo; ringhiere e cancellate sono in acciaio con disegno semplice e verniciatura satinata. Le unità immobiliari hanno pavimenti in piastrelle di ceramica (in parte di parquet nella palazzina civico 16); pareti intonacate e tinteggiate; parzialmente rivestite con piastrelle in ceramica smaltata nei bagni; sono provviste di impianti elettrico, distribuzione gas ed idraulico, portoncino blindato d’ingresso, serramenti esterni in legno massello con vetrocamera ed ante oscuranti od avvolgibili al piano terra, porte interne in legno tamburate, sanitari e rubinetteria di qualità corrente, caldaia autonoma a metano e radiatori,

14 Arredata, l’abitazione sub. 3 della palazzina al civico n° 16.

16 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

battiscopa in legno. Fungibilità: ognuna delle unità immobiliari ha ubicazione e configurazione esclusivamente atta alla destinazione secondo la quale è classata.

Stato manutentivo: i fabbricati mostrano alcuni vizi di fabbricazione15; la palazzina al civico n° 16 è in massima parte abitata, e gli impianti comuni sono dunque allacciati alle reti energetiche; quella al civico n° 2 è in massima parte inabitata, e non vi sono allacci alle reti per le porzioni comuni.

15 Che si stanno manifestando con risalita di umidità e formazioni di efflorescenze saline in alcune zone in prossimità dei pavimenti, condense conseguenti ad insufficiente isolamento termico, infiltrazioni dalla copertura in corrispondenza del timpano.

17 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

c) Immobili in Nuvolento (Bs)

2.1/c. Identificazione catastale

Gli immobili ubicati in Comune di Nuvolento (Bs) intestati alla s.r.l. Corsica

Immobiliare in Liq. constano in n° 1 autorimessa e n° 3 abitazioni in palazzina condominiale di cui due finite al rustico e con autorimessa, in proprietà 1/1 dell’intero ed allibrati al Catasto NCT foglio 11, mappale 520 e seguenti subalterni16: o sub. 1. Via Ombrini n° 24 : abitazione p.-1, t; cat. in corso di costruzione, cl. \,

consistenza \ vani; rendita € \. Confinante, a partire da nord in senso orario, con:

sub. 16 e 15; sub. 2; terrapieno e sub. 15; o sub. 6. Via Ombrini n° 24 : abitazione p. t, 1, 2; cat. A/2, cl. 5, consistenza 5 vani;

rendita € 387,34. Confinante, a partire da nord in senso orario, con: sub. 5; sub. 7;

sub. 15; o sub. 8. Via Ombrini n° 24 : abitazione p.-1, t, 1; cat in corso di costruzione, cl. \,

consistenza \ vani; rendita € \. Confinante, a partire da nord in senso orario, con:

sub. 16 e sub. 7; terrapieno; sub. 14 e sub. 7; o sub. 13. Via Ombrini n° 24 : autorimessa p. -1; cat. C/6, cl. 3, consistenza 29 mq;

rendita € 53,92. Confinante, a partire da nord in senso orario, con: sub. 16; sub.

14; terrapieno; sub. 12.

2.2/c. Provenienza

Gli immobili ubicati in Comune di Nuvolento (NCT fgl. 11, mapp. 520 subb. 1, 6, 8,

13), pervengono in proprietà alla s.r.l. Corsica Immobiliare in Liq. per mutamento denominazione da Immobiliare Pentagono Cisalpina s.r.l17, atto notaio Mario

16 Derivanti da costituzione del 19/12/06 n° 5456.1/2006 in atti dal 19/12/06 (protocollo n° BS0340450). Annotazione per i subb. 6, 13 “classamento e rendita validati (D.M. 701/94)” 17 E trasferimento sede da Urgnano a Brescia.

18 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

Mistretta rep. 96303/34809 del 21/03/11, trascritto il 20/04/11 ai nn° 16645/10148.

Le precedenti provenienze sono: a favore Immobiliare Pentagono Cisalpina s.r.l, per vendita di Tedoldi Angelo Giorgio dei terreni NCTR Fg. 4 mapp. 324 al prezzo di €

180.000,00 pagato, quietanzato e con rinuncia all’ipoteca legale, con atto notaio

Mario Mistretta rep. 81810/26297 del 08/03/05 trascritto il 06/04/05 ai nn°

17326/10400; Tedoldi Angelo era proprietario al ventennio per tx. 864/570 del

14/01/66.

2.3/c Carichi pregiudizievoli

Gli immobili ubicati in Comune di Nuvolento intestati alla s.r.l. Corsica Immobiliare in Liq. (NCT fgl. 11, mapp. 520 subb. 1, 6, 8, 13) risultano attualmente non occupati e gravati da:

- ipoteca volontaria (colpisce terreno NCTR fg. 4 mapp. 324): iscrizione n°

28165/6717 del 30/05/05 notaio Mario Mistretta, rep. 82281/26572 del

05/05/05. Importo iscritto € 1.275.000,00; importo capitale € 850.000,00; durata

anni 20; a favore Banca Popolare di Bergamo s.p.a. ed a carico di Pentagono

Cisalpina s.r.l. A margine si rilevano annotamenti di erogazione, restrizione beni

su altri subalterni;

- ipoteca giudiziale: iscrizione n° 10048/1529 del 20/03/12 Tribunale di Brescia

cron. 1214 del 01/12/12. Importo iscritto € 80.000,00; importo capitale €.

40.420,00; a favore Zampa Maurizio e Mighetti Milena ed a carico di Corsica

Immobiliare s.r.l;

- ipoteca giudiziale: iscrizione n° 12315/1931 del 04/04/12 Giudice di Pace di

Brescia cron. 267 del 06/02/12. Importo iscritto € 7.000,00; importo capitale €.

4.625,22; a favore Condominio le Perle ed a carico di Corsica Immobiliare s.r.l;

19 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

- ipoteca giudiziale: iscrizione n° 30840/5274 del 28/08/12 Tribunale di Brescia

cron. 6310/2012 del 26/07/12. Importo iscritto € 50.000,00; importo capitale €.

30.000,00; a favore Berardi Romina ed a carico di Corsica Immobiliare s.r.l;

- pignoramento: trascrizione n° 26403/18307 del 24/07/12 Ufficile Giudiziario

cron. 9898/2012 del 12/07/12 a favore Fallimento Edil. Effetre s.r.l. ed a carico

di Corsica Immobiliare s.r.l.

Si esplicita, che: nel giardino del sub. 8 si ubica la scala di sicurezza comune, di passaggio pedonale per l’esodo dalle autorimesse in caso d’incendio; a seguito di ricorso per a.t.p. c/o Tribunale di Brescia R.G. n° 2670/11 promosso dal Condominio

“Perle”, costituito dai proprietari delle unità nel fabbricato in esame, sono state accertate infiltrazioni d’acqua nelle unità immobiliari poste al di sotto del livello di campagna, per il risarcimento del cui importo di rimedio18 il Condominio stesso si è insinuato al passivo.

2.4/c. Regolarità edilizia ed urbanistica

I fabbricati ubicati in Comune di Nuvolento intestati alla s.r.l. Corsica Immobiliare in

Liq. (NCT fgl. 11, mapp. 520 subb. 1, 6, 8, 13), secondo la tavola di azzonamento del

Piano delle Regole vigente si trovano in zona R1 denominata “ambiti territoriali a destinazione residenziale caratterizzati da tipologia edilizia ad unità abitativa singola e/o binata”, regolamentata dall’art. 27 delle N.t.a. L’edificazione è realizzata in forza al permesso di costruire n° 09/2005 prot. n° 2065 del 17/03/05 rilasciato ad s.r.l.

Immobiliare Pentagono Cisalpina, nonché: permesso di costruite in variante n°

17/2006 prot. 5142/06 del 12/07/06; permesso di costruite in variante n° 22/2007 prot.

3420 del 09/05/07. L’agibilità è stata rilasciata limitatamente ai subalterni finiti con

18 Stimato in sede di a.t.p. dal Ct incaricato dal Giudice, nella misura di € 58.545,33 oltre Iva.

20 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

provvedimento n° 75/2008 prot. 3461/08 del 08/05/08. La comparazione tra stato di fatto e di progetto, non mostra difformità, salvo la mancanza del collegamento progettualmente previsto tra autorimessa sub. 16 ed abitazione sub. 6.

2.5/c. Descrizione

Ubicazione: gli immobili ubicati in Comune di Nuvolento intestati alla s.r.l. Corsica

Immobiliare in Liq. (NCT fgl. 11, mapp. 520 subb. 1, 6, 8, 13) sono compresi entro un fabbricato composto da tre corpi accostati in armonica variazione d’altezza, la cui costruzione è stata completata nel 2008, con accesso pedonale e carraio al civici n° 24 della via Ombrini. La zona, periferica, è gradevolmente collinare, situata al piede dell’altipiano di . Viabilità: la via Ombrini fa parte della viabilità secondaria che si collega con la rete primaria costituita dalle S.P. 30, S.P. 116 ed S.S.45 bis. Il centro urbano e relativi servizi sono agevolmente raggiungibili, ma la zona non è servita da mezzi pubblici. Consistenza: il fabbricato comprende otto abitazioni ed altrettante autorimesse, disposte a schiera. Delle tre abitazioni in esame, una (sub. 6) è finita ed abitabile, mentre sono allo stato di rustico con i soli portoncino blindato d’ingresso e serramenti esterni le ulteriori due (subb. 1, 8), poste alle estremità del fabbricato.

Queste ultime sono entrambe provviste di autorimessa, comunicate con il piano terra attraverso una scala interna; scale interne sono altrettanto impiegate per i collegamenti interpiano delle abitazioni che si sviluppano in elevazione (subb. 6, 8). Superfici ed articolazione delle unità immobiliari sono indicate nell’ambito della tabella riassuntiva al § 3.2/c; in sintesi: l’abitazione sub. 1 si sviluppa al piano terra, dispone di giardino ed è collegata con l’autorimessa sottostante; l’abitazione sub. 6 si sviluppa al piano terra con giardino, primo con soppalco e secondo con terrazza; l’autorimessa isolata sub. 13 è sottostante l’abitazione sub. 6; l’abitazione sub. 8 si sviluppa al piano terra

21 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

con giardino, primo e secondo. Caratteristiche: il fabbricato entro il quale le unità immobiliari in esame si ubicano ha struttura in c.a gettato in opera e laterocemento per le solette; struttura del tetto in legno; manto di copertura in tegole; murature esterne in blocchi termoisolanti ed interne in laterizio forato, doppie, con intercapedine per isolamento acustico per la divisione tra unità. Le facciate esterne sono finite con intonaco al civile per l’impiego in esterno tinteggiate con pitture murali per esterno tipo quarzo; le soglie d’ingresso delle porte finestre e finestre sono in lastre di marmo.

Le unità immobiliari subb. 1 ed 8 sono al rustico, prive di intonacature, impianti, pavimenti. L’unità immobiliare sub. 6 ha le pareti interne ed i soffitti del piano terra finiti con intonaco al civile ed ha travi a vista il piano sottotetto; i pavimenti sono rivestiti in piastrelle di ceramica, con battiscopa in legno al piano terra e parquet al primo; le superfici interne intonacate al civile sono tinteggiate con pitture murali di colore vario; i serramenti sono in legno massello laccato con vetrocamera e provvisti di ante; le porte interne sono realizzate in legno, con battente cieco tamburato impiallacciato e finitura laccata; la maniglieria è di tipo economico; il bagno è rivestito con piastrelle in ceramica smaltata; gli impianti idrotermosanitari comprendono caldaietta a gas metano e corpi radianti pilotati da termostato ambiente; apparecchi sanitari e rubinetterie sono di tipo economico; l’impianto elettrico è cablato entro tubazioni incassate con prese forza motrice, tv, telefono, comando luci, salvavita. Fungibilità: ognuna delle unità immobiliari ha ubicazione e configurazione esclusivamente atta alla destinazione secondo la quale è classata. Stato manutentivo: il fabbricato risulta affetto da un vizio progettuale o di fabbricazione19; per altri aspetti, lo stato degli immobili si presenta congruente con il normale degrado d’uso.

19 Che si manifesta con la presenza di copiose infiltrazioni di acqua entro le autorimesse e parte delle unità al piano terra, già oggetto di a.t.p. c/o Tribunale di Brescia R.G. n° 2670/11.

22 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

d) Immobili in Torbole Casaglia (Bs)

2.1/d. Identificazione catastale

Gli immobili ubicati in Comune di Torbole Casaglia (Bs) intestati alla s.r.l. Corsica

Immobiliare in Liq. constano in una abitazione con un posto auto scoperto, in proprietà 1/1 dell’intero ed allibrati al Catasto NCT foglio 16 mappale 25 e seguenti subalterni20:

o sub. 12 graffato mapp. 26 sub. 2. Via G. Verdi n°67 : abitazione p.t; cat A/2,

cl. 4, consistenza 3,5 vani; rendita € 216,91. Confinante, a partire da nord in

senso orario, con: mapp. 24; mapp. 28; mapp. 29;

o sub. 16. Via G. Verdi n°67 : posto auto p.t; cat C/6, cl. 1, consistenza 12 mq;

rendita € 21,07. Confinante con corte comune e posti auto a.u.i.

2.2/d. Provenienza

Gli immobili ubicati in Comune di Torbole Casaglia (NCT fgl. 16, mapp. 25 sub. 12 – mapp. 26 sub 2; mapp. 25 sub. 16), pervengono in proprietà alla s.r.l. Corsica

Immobiliare in Liq. per mutamento denominazione da Immobiliare Pentagono

Cisalpina s.r.l21, atto notaio Mario Mistretta rep. 96303/34809 del 21/03/11, trascritto il 20/04/11 ai nn° 16645/10148. Le precedenti provenienze sono: a favore

Immobiliare Pentagono Cisalpina s.r.l, per vendita di Immobiliare di Mario

Verzelletti & C. s.n.c. degli immobili medesimi ed altri al prezzo di € 178.000,00 in parte pagati con accolli Ix. 12314 ’02 con atto notaio Fabrizio Santosuosso rep.

34102/13011 del 22/05/07, trascritto il 30/05/07 ai nn° 31374/18266, atto con annotazione di servitù per impianti tecnologici Ix. 1540 ’05, poi annotata di

20 Derivanti da variazione per divisione e ristrutturazione del 23/06/05 n° 65731.1/2005 in atti dal 23/06/05 (protocollo n° BS0204154). Annotazione per tutti “classamento e rendita validati (D.M. 701/94)” 21 E trasferimento sede da Urgnano a Brescia.

23 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

cancellazione totale; a favore di Immobiliare Flero di Mario Verzelletti & C. s.n.c. per vendita di Sala Emilia, Rita e Gabriella degli immobili medesimi al prezzo di €

160.000,00 pagato, quietanzato e con rinuncia all’ipoteca legale, con atto notaio

Gianluigi Cisotto rep. 96937 del 10/05/02 trascritto il 27/05/02 ai nn° 22856/14363;

Sala Emilia, Rita e Gabriella erano proprietarie al ventennio per tx. 30188/20537 del

07/11/91 e riunione usufrutto dei genitori.

2.3/d Carichi pregiudizievoli

Gli immobili ubicati in Comune di Torbole Casaglia intestati alla s.r.l. Corsica

Immobiliare in Liq. (NCT fgl. 16, mapp. 25 sub. 12 – mapp. 26 sub 2; mapp. 25 sub.

16) risultano attualmente occupati dal promissario acquirente22 in forza di contratto preliminare di compravendita sottoscritto con la s.r.l. Pentagono Cisalpina in data

12/11/09, e gravati da:

- ipoteca volontaria (colpisce fabbricati NCT fgl. 16, mapp. 25 sub. 10, 26, 28)23:

iscrizione n° 55046/12314 del 10/12/02 notaio Aldo Garioni, rep. 30741 del

03/12/02. Importo iscritto € 600.000,00; importo capitale € 300.000,00; durata

anni 15; a favore Credito Bergamasco s.p.a. ed a carico di Immobiliare Flero di

Mario Verzelletti & C. s.n.c. A margine si rilevano annotamenti di erogazione,

restrizione beni su altri subalterni;

- ipoteca giudiziale: iscrizione n° 10048/1529 del 20/03/12 Tribunale di Brescia

cron. 1214 del 01/12/12. Importo iscritto € 80.000,00; importo capitale €.

40.420,00; a favore Zampa Maurizio e Mighetti Milena ed a carico di Corsica

Immobiliare s.r.l;

22 Sig. Matteo Corsini, c.f. CRSMTT78D03B157L. 23 Si segnala che nelle visure storiche catastali, prima della ristrutturazione il fabbricato era subalternato mentre nell'ipoteca, per errore, gli immobili sono stati iscritti senza subalterni.

24 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

- ipoteca giudiziale: iscrizione n° 12315/1931 del 04/04/12 Giudice di Pace di

Brescia cron. 267 del 06/02/1224. Importo iscritto € 7.000,00; importo capitale €.

4.625,22; a favore Condominio le Perle ed a carico di Corsica Immobiliare s.r.l;

- ipoteca giudiziale: iscrizione n° 30840/5274 del 28/08/12 Tribunale di Brescia

cron. 6310/2012 del 26/07/1225. Importo iscritto € 50.000,00; importo capitale €.

30.000,00; a favore Berardi Romina ed a carico di Corsica Immobiliare s.r.l;

- pignoramento: trascrizione n° 26403/18307 del 24/07/12 Ufficile Giudiziario

cron. 9898/2012 del 12/07/12 a favore Fallimento Edil. Effetre s.r.l. ed a carico

di Corsica Immobiliare s.r.l.

2.4/d. Regolarità edilizia ed urbanistica

I fabbricati ubicati in Comune di Torbole Casaglia intestati alla s.r.l. Corsica

Immobiliare in Liq. (NCT fgl. 16, mapp. 25 sub. 12 – mapp. 26 sub 2; mapp. 25 sub.

16), secondo la tavola di azzonamento del Piano delle Regole vigente si trovano in zona B1 denominata “Tessuto consolidato a destinazione residenziale prevalente”, regolamentata dall’art. 26 delle N.t.a. La ristrutturazione è stata effettuata in forza alla concessione n° 2671/1/2003 prot. 5215 del 21/06/03 richiesta da Immobiliare Flero di

Verzeletti Mario & C. s.n.c, con la quale veniva richiesta concessione per lavori di ristrutturazione con cambio destinazione d’uso da artigianale a residenziale con autorimesse e posti auto, sul fabbricato di via Verdi n° 67 identificato al catasto fg. 16 mapp. 25, 26, 28 compreso nella zona all’epoca di destinazione urbanistica A (Nucleo antico). Con pratica in sanatoria n° 16/2004 prot. 2000 del 16/02/04 veniva approvata una variante in corso d’opera per ripristino pilastri lato Nord e sovralzo totale lato

Sud, a fronte ordinanza di sospensione lavori n° 23 prot. 11212 del 14/11/03. Con

24 Per errore non è riportato il mappale graffato – 26 sub. 2. 25 Per errore non è riportato il mappale graffato – 26 sub. 2.

25 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

D.I.A. prot. n° 11438 del 06/11/04 venivano effettuate varianti per arretramento entrata su corte comune. Nella pratica esaminata c/o U.T. Comunale non risulta depositata la richiesta di agibilità, né risulta il relativo provvedimento. La comparazione tra stato di fatto e di progetto, non mostra difformità.

2.5/d. Descrizione

Ubicazione: gli immobili in Comune di Torbole Casaglia intestati alla s.r.l. Corsica

Immobiliare in Liq. (NCT fgl. 16, mapp. 25 sub. 12 – mapp. 26 sub 2; mapp. 25 sub.

16) sono compresi entro un fabbricato rurale d’epoca ristrutturato con inizio lavori nel

2003 comprendente altre unità a destinazione residenziale, con accessi pedonale e carraio al civico n° 67 della via Giuseppe Verdi, arteria integrata in pieno ambito urbano del Comune. Viabilità: assieme con le ulteriori in prosecuzione, la via Verdi costituisce asse primario dell’abitato Comunale, collegata alle S.P. 74 ed S.P. 235. Il centro urbano e relativi servizi sono agevolmente raggiungibili anche a piedi.

L’accesso dalla pubblica via si disimpegna attraverso una corte comune con altre unità, sulla quale si ubicano i posti macchina, tra cui quello di proprietà. Consistenza: l’abitazione, sita al piano terra, comprende un soggiorno con accesso ed una camera con affaccio verso la corte, nonché un disimpegno, due locali ripostiglio, un angolo cottura ed un bagno senza aperture verso l’esterno. Il posto auto si ubica nell’ambito della corte. Superfici ed articolazione dell’unità immobiliare sono indicate nella tabella riassuntiva al § 3.2/d. Caratteristiche: la configurazione del fabbricato entro il quale l’unità immobiliare in esame si ubica, unitamente a quella dei limitrofi che si affacciano sulla corte comune, ha le connotazioni tipiche dell’edificio rurale d’epoca la cui integrazione nel tessuto urbanizzato lo ha privato dei requisiti originari.

Attraverso un’opera di frazionamento, la ristrutturazione ha consentito di ricavare nei

26 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

corpi di fabbrica una serie di volumi abitabili che mantengono i limiti dell’impostazione originaria d’affaccio su corte comune. Le strutture portanti dei corpi di fabbrica sono realizzate in misto di pietrame, malta e mattone pieno, gli orizzontamenti e la struttura del tetto, in legno; il manto di copertura è in tegole, e sono realizzate in laterizio forato le tramezze di nuova impostazione. Pareti interne e soffitti sono finiti con intonaco al civile e le facciate esterne con intonaco al civile. Le soglie d’ingresso della porta finestra e della finestra sono in lastre di pietra; i pavimenti sono rivestiti in piastrelle di ceramica, con battiscopa in legno. Le superfici interne orizzontali e verticali intonacate al civile sono tinteggiate con pitture murali semilavabili di colore vario; le superfici esterne sono tinteggiate con pitture murali per esterno tipo quarzo. I serramenti sono in legno massello laccato, dotati di vetrocamera, provvisti di ante non di sicurezza antiintrusione. Le porte interne sono realizzate in legno, con battente cieco tamburato impiallacciato, finitura laccata. La maniglieria è di tipo economico. Il bagno è rivestito parzialmente con piastrelle in ceramica smaltata.

La pavimentazione della corte è realizzata con elementi autobloccanti nelle zone del marciapiede corrente lungo le facciate ed in quelle occupate dai posti auto. Gli impianti idrotermosanitari comprendono caldaietta a gas metano e corpi radianti, pilotati da termostato ambiente. Apparecchi sanitari e rubinetterie sono di tipo economico. L’impianto elettrico è cablato entro tubazioni incassate, con prese forza motrice, tv, telefono, comando luci, salvavita. Fungibilità: l’unità immobiliare ha ubicazione e configurazione esclusivamente atta alla destinazione secondo la quale è classata. Stato manutentivo: l’abitazione risulta colpita da alcune carenze nella tecnica di recupero applicata26.

26 Fenomeni di umidità di risalita dalle fondazioni, con manifestazioni sensibili in porzioni

27 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

3. STIMA DEL VALORE DI MERCATO

3.1. Criteri di stima

Il compendio immobiliare oggetto di stima è costituito da fabbricati esistenti con connotazioni per le quali sono disponibili riferimenti al mercato27. È quindi possibile applicare il metodo della “comparazione diretta” 28, con il quale si correla la quantità, ovvero la consistenza del bene, con un valore unitario desumibile dal mercato adottando criteri di analisi con applicabilità generale, illustrando i passaggi logici e giustificando le scelte operate. Per individuare il presumibile prezzo unitario di cessione dell’immobile in base alle proprie qualità e caratteristiche si assumono riferimenti a pubblicazioni di estimo, tenendo conto dei diversi fattori che partecipano a definirne la classe di qualità comprendendovi le caratteristiche qualitative, di deperibilità, conservazione, manutenzione, gestione e disponibilità dell’immobile, nonché la consistenza del bene e la destinazione d'uso, quali: a) i rapporti tra le superfici “accessorie” e quelle a destinazione d'uso “principale” per renderle omogenee e pervenire alla consistenza di una superficie convenzionale complessiva mediante somma algebrica; b) i parametri di conversione da applicare ai valori medi del mercato, per determinare il valore delle superfici con diversa destinazione nell'ambito dello stesso edificio in caso di mancanza di informazioni attendibili per

prossime alla pavimentazione esterna ed interna. 27 In mancanza di un “mercato di riferimento” per compravendite o locazioni, che consenta un confronto attendibile con il bene oggetto di stima, diviene necessario il ricorso ad altri metodi estimativi, quali i procedimenti basati sul costo di ricostruzione o sul valore di trasformazione. 28 Tra i metodi di stima maggiormente praticati: a) comparazione diretta; b) costo di ricostruzione; c) valore reddituale o finanziario; d) valore di trasformazione > per le aree edificabili o della redditività degli investimenti immobiliari < - C.f.r. M. Orefice "Estimo Civile"; L. Guatri "Le valutazioni delle Aziende"; C. Ferrero - Aspesi "Le valutazioni immobiliari".

28 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

diverse destinazioni d'uso29; c) i coefficienti di modifica del valore base, da applicare per tenere conto dell’influenza esercitata dalle condizioni di ubicazione della unità immobiliare in valutazione rispetto al fabbricato che la ospita, ove in relazione alla destinazione d’uso siano influenti. Allo scopo, si articola con opportuna successione: a1) l’indagine di settore per reperire dati aggiornati e relativi ad immobili che presentino, rispetto a quelli in esame, caratteristiche quanto più possibile prossime o raffrontabili, e per individuare i coefficienti di “peso” impiegati per rapportare la superficie effettiva a quella commerciale, differenti a seconda delle zone e del pregio che le pertinenze assumono rispetto ai locali primari; b1) il calcolo della consistenza commerciale30 sulla base delle superfici effettive e dei coefficienti di peso per le superfici “accessorie” come sopra individuati; c1) la formazione di una scala dei

31 valori in funzione di caratteristiche predefinite; d1) l’attribuzione del valore per analogia di caratteristiche tra l’immobile in esame e quelli campionati sul mercato di

32 riferimento ; e1) la rettifica del valore attribuito in funzione delle peculiarità

29 In molti casi, infatti, un mercato "di riferimento" di dimensioni tali da consentire un'ampia e documentabile raccolta di dati è limitato al residenziale. 30 Superficie commerciale lorda: è la superficie vendibile in proprietà esclusiva, arrotondata al metro quadrato, calcolata al lordo dei muri interni e perimetrali (con un massimo di 50 cm di muro perimetrale) e sino alla mezzeria di quelli confinanti con altre proprietà (con un massimo di 25 cm). Comprende la superficie dei locali accessori e delle pertinenze calcolata a parte in base a specifici coefficienti di confronto stimati e sono escluse le porzioni dei locali ove l'altezza risulta minore di m 1,50. 31 Valore (reddito) di riferimento: è il valore (o reddito) unitario medio di una tipologia di immobili, in generale nuovi o completamente ristrutturati, corrispondente alla stima effettuata sulla base delle quotazioni del luogo rilevate e pubblicate da una o più fonti in un “mercato di riferimento”. Per le tipologie che non hanno un autonomo “mercato di riferimento”, è il valore unitario medio sopra definito, modificato attraverso l'applicazione di parametri di conversione stimati. 32 Mercato di riferimento: è un mercato libero e conosciuto di ampie proporzioni delle compravendite o delle locazioni degli immobili di una tipologia omogenea. Per essere considerato tale, il mercato deve essere caratterizzato da un elevato numero di contrattazioni concluse che costituiscono la base di quotazioni rilevate e pubblicate da una o più fonti. Le fonti devono essere accreditate dal prolungato e generale utilizzo da parte degli operatori e/o dal trasparente e documentato metodo di indagine.

29 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

specifiche33. Costituiscono utile riferimento per il suddetto procedimento, le pubblicazioni di settore34 ed il parere di operatori commerciali nelle specifiche zone di ubicazione degli immobili.

3.2. Risultato della stima

I criteri dianzi illustrati vengono qui applicati tenendo conto dell’attuale condizione di sensibile depressione del mercato immobiliare, ed in particolare dell’edilizia economica, comparto di cui fanno parte gli immobili in esame. Al cospetto dell’abbondanza di offerta dell’attuale periodo, si pone inoltre particolare attenzione alla circostanza che il potenziale acquirente verrebbe indotto all’acquisto di immobili provenienti da procedura fallimentare solo a condizioni di particolare convenienza.

Ove ne siano emerse, si tiene infine conto delle problematiche di costruzione nelle manifestazioni come descritte allo specifico paragrafo.

Allo scopo di agevolare la consultazione, le risultanze della stima vengono fornite qui di seguito suddividendole per ognuno dei fabbricati nel quale le unità in oggetto si ubicano, ovvero: a) Gambara; b) Mairano; c) Nuvolento; d) Torbole Casaglia.

33 La rettifica viene operata tenendo conto degli eventuale e vari fattori concorrenti, tra cui: la vetustà dell’immobile; la consistenza della compravendita; lo stato di occupazione ed il reddito locativo e/o vincoli relativi; la necessità di intervenire con opere manutentive che impongano la detrazione dal “valore di riferimento” dei costi d’opera, interessi passivi, oneri fiscali e profitto dell'operatore (metodo del valore di trasformazione). 34 Cfr: risultanze II° semestre ’12 dell’osservatorio “Banca dati delle quotazioni immobiliari” dell’ Agenzia del Territorio; listino immobiliare II°/12 edito dalla azienda speciale della Camera di Commercio ed Industria di Brescia, Bro-Brbrixia.

30 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

3.2/a Immobili in Gambara

Individuato tra i valori indicati dalle pubblicazioni di settore il minore; detratto l’importo stimato necessario per completare la finitura delle unità immobiliari35 e/o riparare ad azioni vandaliche su parti comuni; applicando i criteri di stima dianzi illustrati, tra cui i coefficienti correttivi del valore base in funzione dei parametri influenti quali accessorietà, quota rispetto al piano di campagna in edificio senza ascensore, orientamento, esposizione al traffico veicolare; nella ipotesi di vendita per singola unità si ottiene il quadro analitico di cui alla tabella qui di seguito riportata: a.1) Via Premi n° \ (cascina Malacche) NCT sez. U fgl. 25, mapp. 405, sub. 1

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup. tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub. 1 Autorimessa p-1 2,40 16,2 400,00 6.496,00 16 Arrotondamento: € 4,00 Valore stimato: € 6.500,00

a.2) Via Premi n° \ (cascina Malacche) NCT sez. U fgl. 25, mapp. 405, sub. 2

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup. tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub. 2 Autorimessa p-1 2,40 16,2 400,00 6.496,00 16 Arrotondamento: € 4,00 Valore stimato: € 6.500,00

a.3) Via Premi n° \ (cascina Malacche) NCT sez. U fgl. 25, mapp. 405, sub. 3

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup. tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub. 3 Autorimessa p-1 2,40 16,2 400,00 6.496,00

35 Ricordando che una di esse è nello stato di finitura a rustico e le ulteriori otto sono semifinite (cfr. § 2.5/a).

31 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

16 Arrotondamento: € 4,00 Valore stimato: € 6.500,00

a.4) Via Premi n° \ (cascina Malacche) NCT sez. U fgl. 25, mapp. 405, sub. 4

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup. tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub. 4 Autorimessa p-1 2,40 16,2 400,00 6.496,00 16 Arrotondamento: € 4,00 Valore stimato: € 6.500,00

a.5) Via Premi n° \ (cascina Malacche) NCT sez. U fgl. 25, mapp. 405, sub. 5

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup. tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub. 5 Autorimessa p-1 2,40 36,1 400,00 14.432,00 36 Arrotondamento: € 68,00 Valore stimato: € 14.500,00

a.6) Via Premi n° \ (cascina Malacche) NCT sez. U fgl. 25, mapp. 405, sub. 6

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup. tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub. 6 Autorimessa p-1 2,40 12,9 400,00 5.152,00 13 Arrotondamento: € - 152,00 Valore stimato: € 5.000,00

a.7) Via Premi n° \ (cascina Malacche) NCT sez. U fgl. 25, mapp. 405, sub. 7

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup. tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub. 7 Autorimessa p-1 2,40 14,6 400,00 5.824,00 15

32 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

Arrotondamento: € 176,00 Valore stimato: € 6.000,00

a.8) Via Premi n° \ (cascina Malacche) NCT sez. U fgl. 25, mapp. 405, sub. 8

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup. tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub. 8 Autorimessa p-1 2,40 14,6 400,00 5.824,00 15 Arrotondamento: € 176,00 Valore stimato: € 6.000,00

a.9) Via Premi n° \ (cascina Malacche) NCT sez. U fgl. 25, mapp. 405, sub. 9

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup. tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub. 9 Autorimessa p-1 2,40 25,0 400,00 9.984,00 25 Arrotondamento: € 16,00 Valore stimato: € 10.000,00

a.10) Via Premi n° \ (cascina Malacche) NCT sez. U fgl. 25, mapp. 405, sub. 10

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup. tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub. 10 Abitazione p.rialz. 2,70 61,6 1.000,00 61.560,00 " " Balcone \ 4,8 400,00 1.904,00 " " Corte escl. \ 19,0 100,00 1.904,00 " " Corte escl. p. semint. \ 57,6 100,00 5.760,00 " " Portico 2,70 8,0 400,00 3.200,00 151 Arrotondamento: € 172,00 Valore stimato: € 74.500,00

a.11) Via Premi n° \ (cascina Malacche) NCT sez. U fgl. 25, mapp. 405, sub. 11

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup. tot. Prezzo unit. Valore

33 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

[mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub. 11 Abitazione p.rialz. 2,70 45,4 1.000,00 45.360,00 " " Corte escl. \ 91,3 100,00 9.128,00 " " Corte escl. p. semint. 2,70 45,4 100,00 4.536,00 182 Arrotondamento: € - 24,00 Valore stimato: € 59.000,00 a.12) Via Premi n° \ (cascina Malacche) NCT sez. U fgl. 25, mapp. 405, sub. 12

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup. tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub. 12 Abitazione p.rialz. 2,70 31,2 1.000,00 31.200,00 " " Corte escl. \ 66,2 100,00 6.620,00 97 Arrotondamento: € 180,00 Valore stimato: € 38.000,00

a.13) Via Premi n° \ (cascina Malacche) NCT sez. U fgl. 25, mapp. 405, sub. 13

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup. tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub. 13 (In costr.) Locali p.semint. 2,40 63,6 525,00 33.411,00 " " " " Corte escl. p. semint. \ 325,5 80,00 26.038,40 " " " " Abitazione p.rialz. 2,70 50,7 750,00 38.040,00 " " " " Balcone \ 1,4 300,00 420,00 " " " " Portico \ 12,9 400,00 5.168,00 " " " " Terrazza escl. \ 6,7 200,00 1.344,00 461 Arrotondamento: € 78,60 Valore stimato: € 104.500,00

a.14) Via Premi n° \ (cascina Malacche) NCT sez. U fgl. 25, mapp. 405, sub. 14

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup. tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub. 14 Abitazione p. primo 2,70 71,2 1.000,00 71.240,00 " " Balcone \ 4,1 400,00 1.632,00 " " Balcone \ 1,7 400,00 672,00 " " Loggiato 2,7 11,4 500,00 5.720,00 88

34 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

Arrotondamento: € - 264,00 Valore stimato: € 79.000,00

a.15) Via Premi n° \ (cascina Malacche) NCT sez. U fgl. 25, mapp. 405, sub. 15

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup. tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub. 15 Abitazione p. primo 2,70 62,6 1.000,00 62.600,00 " " Balcone \ 4,1 400,00 1.632,00 " " Loggiato 2,7 14,6 500,00 7.280,00 81 Arrotondamento: € - 12,00 Valore stimato: € 71.500,00

a.16) Via Premi n° \ (cascina Malacche) NCT sez. U fgl. 25, mapp. 405, sub. 16

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup. tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ]

sub. 16 Abitazione p. sec. 2,70 80,3 950,00 76.304,00 " " Balcone \ 4,1 440,00 1.795,20 " " Balcone \ 4,1 440,00 1.795,20 " " Loggiato 2,7 7,6 550,00 4.180,00 " " Sottotetto p. terzo 3,0-1,5 99,0 500,00 49.500,00 195 Arrotondamento: € - 74,40 Valore stimato: € 133.500,00

a.17) Via Premi n° \ (cascina Malacche) NCT sez. U fgl. 25, mapp. 405, sub. 17

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup. tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub. 17 Abitazione p. sec. 2,70 42,6 950,00 40.432,00 " " Balcone \ 4,1 440,00 1.795,20 " " Balcone 2,7 1,7 440,00 739,20 48 Arrotondamento: € 33,60 Valore stimato: € 43.000,00

a.18) Via Premi n° \ (cascina Malacche) NCT sez. U fgl. 25, mapp. 405, sub. 18

35 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup. tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub. 18 Abitazione p. sec. 2,70 31,2 950,00 29.640,00 " " Balcone 2,7 4,1 440,00 1.795,20 35 Arrotondamento: € 64,80 Valore stimato: € 31.500,00

La particolare condizione di finitura parziale dell’immobile, che ai fini dell’abitabilità delle unità immobiliari comprese richiederebbe interventi preferibilmente unitari e coordinati, consiglierebbe di tentare una vendita in blocco previa applicazione di una adeguata riduzione dell’importo totale qui stimato, quale incentivo all’iniziativa. Nel caso di alienazione in blocco a soggetti che prendano in carico un complesso di immobili per rivenderli con rischi imprenditoriali a proprio carico, l'analisi della commerciabilità, che si traduce nella stima del probabile prezzo di compravendita in relazione al tempo necessario per porlo sul mercato e concludere la transazione, oltre alle particolari caratteristiche del bene ed alle situazioni e condizioni del mercato dovrebbe tenere conto degli eventuali ulteriori fattori influenti sul “prezzo di realizzo” e sul “costo di acquisizione”.

La logica di valutazione può pertanto discostarsi sensibilmente dal valore di stima qui prospettato, essendo influita da aspetti strettamente correlati a condizioni, necessità od esigenze specifiche della procedura36.

36 Con la più ampia riserva per i suddetti motivi, in questa sede non si può che ipotizzare nell’ordine del 15 ÷ 20 % la riduzione del corrispettivo di acquisto rispetto al valore di stima che può attendersi l’immobiliarista potenzialmente interessato.

36 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

3.2/b Immobili in Mairano

Individuato tra i valori indicati dalle pubblicazioni di settore il minore e detratta una quota ulteriore per tenere conto del costo stimato necessario per disporre di unità immobiliari immediatamente abitabili37; applicando i criteri di stima dianzi illustrati, tra cui i coefficienti correttivi del valore base in funzione dei parametri influenti quali accessorietà, quota rispetto al piano di campagna per l’edificio senza ascensore, orientamento, esposizione al traffico veicolare; nella ipotesi di vendita per singola unità si ottiene il quadro analitico di cui alla tabella qui di seguito riportata: b.1) Via Sesoline n° 16 NCT sez. U fgl. 11, mapp. 153, sub. 3

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup. tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub. 3 Abitazione p. terra 2,70 57,9 1.100,00 63.668,00 " " Giardino escl. \ 100,6 165,00 16.599,00 158 Arrotondamento: € - 267,00 Valore stimato: € 80.000,00

b.2) Via Sesoline n° 16 NCT sez. U fgl. 11, mapp. 153, sub. 4

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup. tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub. 4 Abitazione p. terra 2,70 44,8 1.100,00 49.280,00 " " Scala e vano (sino autorim. sub. 13) 4,8 330,00 1.584,00 " " Giardino escl. \ 124,8 165,00 20.592,00 174 Arrotondamento: € 44,00 Valore stimato: € 71.500,00

b.3) Via Sesoline n° 16 NCT sez. U fgl. 11, mapp. 153, sub. 11

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup. tot. Prezzo unit. Valore

37 Ricordando che è probabile la sussistenza di problematiche di scarso isolamento termico (cfr. § 2.5/b).

37 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

[mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub. 11 Sottotetto p. sec. 1,97 60,0 660,00 39.600,00 60 Arrotondamento: € - 100,00 Valore stimato: € 39.500,00

b.4) Via Sesoline n° 16 NCT sez. U fgl. 11, mapp. 153, sub. 13

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup. tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub. 13 Autorimessa p. -1 2,40 15,7 550,00 8.624,00 16 Arrotondamento: € - 124,00 Valore stimato: € 8.500,00

b.5) Via Sesoline n° 2 NCT sez. U fgl. 11, mapp. 154, sub. 2

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup. tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub. 2 Abitazione p. terra 2,70 39,6 1.100,00 43.516,00 " " Giardino escl. \ 71,8 165,00 11.847,00 111 Arrotondamento: € 137,00 Valore stimato: € 55.500,00

b.6) Via Sesoline n° 2 NCT sez. U fgl. 11, mapp. 154, sub. 8

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup. tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub. 8 Abitazione p. primo 2,70 42,0 1.100,00 46.200,00 " " Balcone \ 4,2 440,00 1.848,00 " " Balcone \ 4,2 440,00 1.848,00 50 Arrotondamento: € 104,00 Valore stimato: € 50.000,00

b.6) Via Sesoline n° 2 NCT sez. U fgl. 11, mapp. 154, sub.13

38 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup. tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub. 13 Sottotetto p. sec. 1,99 65,6 660,00 43.322,40 66 Arrotondamento: € 177,60 Valore stimato: € 43.500,00

b.7) Via Sesoline n° 2 NCT sez. U fgl. 11, mapp. 154, sub.17

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup. tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub. 17 Autorimessa p. -1 2,40 20,7 550,00 11.396,00 21 Arrotondamento: € 104,00 Valore stimato: € 11.500,00

b.7) Via Sesoline n° 2 NCT sez. U fgl. 11, mapp. 154, sub. 21

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup. tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub. 21 Postoauto scop.p. -1 \ 21,6 330,00 7.128,00 22 Arrotondamento: € - 128,00 Valore stimato: € 7.000,00

Le valutazioni suddette si fondano sull’ipotesi che l’alienazione degli immobili possa essere condotta in assenza di condizioni che rendano necessario realizzare con particolare urgenza, ma qualora ciò ricorra l’interesse degli acquirenti e la prontezza nell’alienazione potranno essere incentivati mediante un ribasso della quotazione tale da essere percepita quale elemento di convenienza e preferenza rispetto ad altri immobili, la cui disponibilità, nell’attuale periodo, è molto ampia.38.

38 È parere dello scrivente, che potrebbe costituire efficace incentivazione ad una sollecita vendita pur non contrastando con i criteri di congruenza del mercato, una riduzione sino al 15 % del valore stimato.

39 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

3.2/c Immobili in Nuvolento

Individuato tra i valori indicati dalle pubblicazioni di settore il minore e detratta una quota ulteriore per tenere conto del costo stimato necessario per eliminare problematiche di costruzione note39; applicando i criteri di stima dianzi illustrati, tra cui i coefficienti correttivi del valore base in funzione dei parametri influenti quali accessorietà, quota rispetto al piano di campagna per l’edificio senza ascensore, orientamento, esposizione al rumore da traffico veicolare; nell’ipotesi di vendita per singola unità si ottiene il quadro analitico di cui alla tabella qui di seguito riportata:

c.1) Via Ombrini n° 24 NCT sez. U fgl. 4, mapp. 520, sub. 1

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup.tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub.1 (in costruz.) Abitazione p. terra 2,70 75,7 975,00 73.800,96 " " Autorim. e locale p-1 2,40 75,7 520,00 39.360,51 " " Giardino escl. \ 27,0 195,00 5.272,80 " " Corte escl. \ 51,5 130,00 6.689,83 230 Detrazione per vizi 7.181,40 Arrotondamento: € - 305,49 Valore stimato: € 132.000,00

c.2) Via Ombrini n° 24 NCT sez. U fgl. 4, mapp. 520, sub. 6

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup.tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub.6 Abitazione p. terra 2,70 37,4 1.300,00 48.672,00 " " Abitazione p. primo 2,70 37,4 1.300,00 48.672,00

39 Ricordando che è stata accertata l’esistenza di copiose infiltrazioni, il cui costo di eliminazione è stato stimato in ambito di a.t.p. nell’ordine di € 60.000,00, detratto sul valore di stima delle unità in esame in proporzione al riparto patrimoniale, ovvero “quota millesimale” (cfr. § 2.5/c).

40 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

" " Balcone \ 5,0 520,00 2.600,00 " " Balcone \ 5,0 520,00 2.600,00 " " Soppalco p. secondo 2,70 5,0 910,00 4.550,00 " " Terrazza p. secondo \ 7,5 455,00 3.403,40 " " Giardino escl. \ 27,0 195,00 5.272,80 " " Corte escl. \ 22,0 130,00 2.860,00 146 Detrazione per vizi 6.792,00 Arrotondamento: € - 422,20 Valore stimato: € 125.000,00

c.3) Via Ombrini n° 24 NCT sez. U fgl. 4, mapp. 520, sub. 8

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup.tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub.8 (in costruz.) Abitazione p. terra 2,70 37,4 975,00 36.458,67 " " Abitazione p. primo 2,70 37,4 975,00 36.458,67 " " Balcone \ 5,0 520,00 2.590,79 " " Balcone \ 5,0 520,00 2.590,79 " " Giardino escl. \ 124,1 - - " " Autorim. e locale p.- 1 2,40 59,0 520,00 30.663,36 268 Detrazione per vizi 7.524,00 Arrotondamento: € - 286,27 Valore stimato: € 116.000,00

c.4) Via Ombrini n° 24 NCT sez. U fgl. 4, mapp. 520, sub. 13

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup.tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub. 13 Locali p-1 2,40 11,2 520,00 5.824,00 " " Autorimessa p.- 1 2,40 28,8 520,00 14.955,20 40 Detrazione per vizi 756,60 Arrotondamento: € - 535,80 Valore stimato: € 21.000,00

Le valutazioni suddette si fondano sull’ipotesi che l’alienazione degli immobili possa essere condotta in assenza di condizioni che rendano necessario realizzare con

41 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

particolare urgenza, ma qualora ciò ricorra l’interesse degli acquirenti e la prontezza nell’alienazione potranno essere incentivati mediante un ribasso della quotazione tale da essere percepita quale elemento di convenienza e preferenza rispetto ad altri immobili, la cui disponibilità, nell’attuale periodo, è molto ampia.40.

40 È parere dello scrivente che potrebbe costituire efficace incentivazione ad una sollecita vendita, pur non contrastando con i criteri di congruenza del mercato, una riduzione sino al 15 % del valore stimato.

42 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

3.2/d Immobili in Torbole Casaglia

Individuato tra i valori indicati dalle pubblicazioni di settore il minore e detratta una quota ulteriore per tenere conto del minor pregio derivante dalla presenza di difetti manifesti41; applicando i criteri di stima dianzi illustrati si ottiene il quadro analitico di cui alla tabella qui di seguito riportata: d.1) Via Verdi n° 67 NCT sez. U fgl. 16, mapp. 25-26, sub. 2

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup. tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub. 2 Abitazione p. terra 2,80 59,4 1.050,00 62.412,00 " " Rripostiglio 1,70 3,2 420,00 1.344,00 " " Corte escl. \ 28,4 157,50 4.473,00 91 Arrotondamento: € - 229,00 Valore stimato: € 68.000,00

d.2) Via Verdi n° 67 NCT sez. U fgl. 16, mapp. 25, sub. 16

Identificazione Descrizione Altezza Sup. Sup. tot. Prezzo unit. Valore [mt] [mq] [mq] [€/mq] [ € ] sub. 16 Posto auto scop. \ 13,0 420,00 5.460,00 13 Arrotondamento: € 40,00 Valore stimato: € 5.500,00

Le valutazioni suddette si fondano sull’ipotesi che l’immobile sia libero ed immediatamente disponibile.

Nel caso in esame, in cui è invece occupato dal promissario acquirente dall’impresa fallita, la riconferma dell’acquisto da parte del medesimo potrebbe essere incentivata mediante un ribasso della quotazione tale da essere percepita quale elemento di convenienza e preferenza rispetto ad un trasferimento altrove, pur a fronte dell’

41 Ricordando che sono presenti fenomeni di umidità da risalita (cfr. § 2.5/d).

43 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

ampia disponibilità attuale42.

42 È parere dello scrivente che potrebbe costituire efficace incentivazione ad una sollecita vendita, pur non contrastando con i criteri di congruenza del mercato, una riduzione nell’ordine del 5 ÷ 10 % rispetto al valore stimato.

44 Ing. Dario Distefano Fall. Immobiliare Corsica s.r.l. in Liq.

4. CONCLUSIONI

Sono state compiute le necessarie indagini per l’individuazione delle caratteristiche dei beni mobili oggetto di stima in relazione al contesto ubicativo e delle caratteristiche proprie, redigendone relazione e fascicolo documentativo autonomo allo scopo di agevolare la consultazione, per ognuno dei fabbricati nel quale le unità si ubicano.

Si è quindi condotta un’indagine volta all’individuazione del valore di mercato attribuibile, che viene dettagliata unitamente ai criteri impiegati al § 3 ed, ancora allo scopo di agevolare la consultazione, nei relativi sottoparagrafi per ognuno dei fabbricati nel quale le unità si ubicano.

Sono state inoltre illustrate alcune considerazioni in merito alla riduzione che il valore stimato nella ipotesi di cessione di singoli immobili in normali condizioni di attività immobiliare potrebbe subire, in condizioni di particolare urgenza di realizzo nonché di alienazione in blocco.

°°°°

Brescia, 13/07/13 Ing. Dario Distefano

Allegati: fascicoli di documentazione cartografica, fotografica, catastale, edilizia delle unità immobiliari oggetto di stima:

a) Immobili in Gambara (Bs): NCTR fg 25 mapp. 397 NCEU - NCT fg. 25 mapp. 405 subb. 1÷18 b1) Immobili in Mairano (Bs): NCT fgl. 11 mapp. 153 subb. 3, 4, 11, 13 b2) Immobili in Mairano (Bs): NCT fgl. 11 mapp. 154 subb. 2, 8, 13, 17, 21 c) Immobili in Nuvolento (Bs): NCT fgl. 11, mapp. 520 subb. 1, 6, 8, 13 d) Immobili in Torbole C. (Bs): NCT fgl. 16 mapp. 25 sub. 12 – mapp. 26 sub 2 “ “ “ sub. 16.

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