Informationen zur Raumentwicklung Heft 4.2014 277

Gentrifizierung – Andrej Holm mittlerweile ein Mainstreamphänomen?

Gentrification galt lange Zeit als ein nach- Charakter des Viertels ändert.” (Glass 1964: barschaftsspezifischer Prozess der Aufwer- XVIII) tung und Verdrängung. Doch der beschleu- nigte Wandel der städtischen Ökonomien Bezugspunkt ihrer Beobachtungen und zur Dienstleistungs- und Wissenswirtschaft, Analysen war der Stadtteil Islington, also die Internationalisierung der Zuwanderung ein räumlich begrenztes Gebiet, das im Text und ein tiefgreifender Wechsel der Eigen- als „Viertel“ und abgrenzbares Wohnquar- tümerstrukturen haben zu einer zeitlichen tier qualifiziert wird. Auch Maureen Ken- Beschleunigung und räumlichen Auswei- nedy und Paul Leonard bestätigen in ihrer tung von Gentrification beigetragen. Synopse der amerikanischen Gentrifica- tion-Debatten den Quartiersbezug der For- Am Beispiel sollen die veränderte schungsansätze und stellen das „Wohnvier- Geographie der Aufwertung nachgezeichnet tel“ als räumliche Bezugsgröße ins Zentrum und ihre sozialen Folgen analysiert werden. ihres Definitionsangebotes: Auf der Basis von soziodemografischen und wohnungswirtschaftlichen Informationen „Gentrification ist ein Prozess, in dessen wird die Ausweitung von Aufwertungsge- Verlauf Haushalte mit höheren Einkommen bieten empirisch beschrieben. Am Beispiel Haushalte mit geringeren Einkommen aus verschiedener Quartiere wird anschließend einem Wohnviertel verdrängen, und dabei die Differenzierung und Überlagerung ver- den grundsätzlichen Charakter und das schiedener Aufwertungsmodalitäten ana- Flair der Nachbarschaft verändern“ (Ken- lysiert. Staatlich initiierte Aufwertungen in nedy/Leonard 2001: 6, Übersetzung AH). den Ostberliner Sanierungsgebieten, Phä- nomene der Neubau-Gentrification in Mit- Klassische Gentrification-Studien beschrie- te und sowie eine erhöhte ben die Ursachen, Verläufe und Effekte der Ertragserwartung bei Neuvermietung in ei- Entwicklungsprozesse in Nachbarschaften. ner Reihe von Westberliner Innenstadtquar- Als Erklärung wurde die Attraktivität der tieren werden im Beitrag als Prototypen der meist innerstädtischen Stadtteile für An- Aufwertung beschrieben, die mit jeweils gehörige der Mittelklassen (Ley 1996) be- verschiedenen Wirkungen zu Verdrängung ziehungsweise für die Investitionen (Smith führen. 1979) hervorgehoben. Die in die Innenstäd- te drängenden Mittelschichten mit ihren neuen Haushaltsformen und Lebensstilen Gentrification: Vom lokalen Phänomen wurden als typische Akteure beschrieben. zum städtischen Mainstream Die heruntergewirtschafteten Arbeiterquar- tiere mit entsprechenden Ertragslücken Gentrification – der Austausch von sta- waren die typischen Gebietskulissen der tusniederen durch statushöhere Bevölke- Gentrification. Für die frühe Forschung war rungsgruppen – wurde lange Jahre als ein dabei die Gentrification eine Sonderform nachbarschaftsspezifisches Phänomen kon- der Stadtentwicklung. Nach Jahrzehnten zipiert und untersucht. Schon Ruth Glass, der Suburbanisierung wurde die back to the die 1964 als erste Wissenschaftlerin auf das cityBewegung von Mittelschichten und Im- Phänomen aufmerksam machte, definierte mobilienkapital als Trendabweichung ver- Dr. Andrej Holm die Gentrification als einen örtlich begrenz- standen. Doch die Abweichung hat sich in Humboldt-Universität ten Prozess der Verdrängung: den letzten Jahrzehnten selbst zum Trend zu entwickelt und wird beispielsweise in den Institut für Sozialwissenschaften „Sobald dieser Prozess der ‚Gentrification‘ Reurbanisierungsdebatten (Brühl u. a. 2005; Arbeitsbereich Stadt- und in einem Gebiet beginnt, setzt er sich un- Brake/Herfert 2012) breit rezipiert. Das hat Regionalsoziologie Unter den Linden 6 aufhörlich fort bis alle oder die meisten der auch die Stellung der Gentrification in den 10099 Berlin bisherigen Arbeiterklasse-Bewohner ver- Städten verändert. Statt der „islands of re- E-Mail: trieben sind und sich der gesamte soziale newal in seas of decay“ (Barry 1985) prägen [email protected]

278 Andrej Holm: Gentrifizierung – mittlerweile ein Mainstreamphänomen?

längst die “island of decay in seas of rene- verschiedenen räumlichen Zusammenhän- wal” (Wyly/Hammel 1999) die Situation in gen als Gentrification beschreiben werden, den meisten Großstädten. Gentrification ist anzunehmen, dass auch die sozialen, hat sich vielerorts von der Ausnahme zum quartiersbezogenen und sozialräumlichen Mainstream entwickelt. Etwa zeitgleich hat Effekte der Gentrification innerhalb und Neil Smith die Gentrification als „global auch zwischen den Städten eine höhere urban strategy“ beschrieben (Smith 2002). Varianz aufweisen. Eng verbunden damit Diese doppelte geografische Expansion hat ist die wachsende Schwierigkeit, Gentrifica- die Perspektive auf die Gentrification nach- tion-Prozesse überhaupt zu identifizieren. haltig verändert und Folgen für die wissen- Je vielfältiger die Kombinationsmöglich- schaftliche Konzeption des Phänomens. keiten städtischer Kontexte, maßgeblicher Akteure, Formen der sichtbaren baulichen Wenn Gentrification weder auf wenige Veränderungen und Verlaufsformen, die Stadtteile noch auf die anglo-amerika- für einen Gentrification-Befund stehen nischen und westeuropäischen Städte können, desto schwieriger und umstritte- beschränkt bleibt, verlieren auch die kultu- ner das Deklarieren von Veränderungspro- rellen und ästhetischen Attribute der tradi- zessen als Gentrification. Das Fehlen eines tionellen Gentrification-Forschung – etwa systematischen, stadtweiten und datenba- bestimmte Lebensstile, Bauformen, Wohn- sierten Analyseinstruments erschwert die arrangements oder Konsumstile – an Be- Untersuchung der veränderten Strukturen stimmungs- und Erklärungskraft. einer geografisch expandierenden Gentrifi- cation. In jüngeren internationalen Arbeiten wer- den daher eine Reihe von Modifikationen Auch in medialen und stadtpolitischen der Gentrification aufgeführt, die über die Diskursen trägt der Begriff der Gentrifica- traditionellen Vorstellungen der Moderni- tion als schillerndes Schlagwort für sehr sierung viktorianischer oder gründerzeit- verschiedene Beobachtungen – von stei- licher Altbauviertel und den Zuzug von genden Mieten über Neubauaktivitäten gutverdienenden, gut ausgebildeten und oder die Eröffnung neuer Galerien bis hin meist kinderlosen Mitgliedernder Dienstlei- zur Einrichtung von Quartiersinitiativen tungsgesellschaft hinausweisen. Mit Beob- zur Verbesserung des Nachbarschaftsima- achtungen der „new-build-gentrification“ ges – nicht immer zu einem besseren Ver- (Cameron 2003; Davidson/Lees 2005), der ständnis von Stadtentwicklungsprozessen „super-gentrification“ (Hackworth/Smith bei. Das Defizit an klaren Kriterien für die 2001; Lees 2003), oder der „brownfield- Identifikation von Gentrification-Gebieten gentrification“ (Visser/Kotze 2008; Rérat et wird auch bei der Orientierungssuche von al. 2009) bis hin zur „rural-gentrification“ Stadtverwaltungen deutlich. Die Haltung (Phillips 2005; Darling 2005; Ghose 2007; zur Gentrification hat sich in vielen Städten Hjort 2009) wurden eine Reihe von neuen vom Tabu zur Herausforderung verscho- Gentrification-Phänomenen beschrieben. ben. Stadtverwaltungen, die Instrumente Mark Davidson und Loretta Lees haben gegen unerwünschte Verdrängungsprozes- versucht, den vielfältigen Beobachtungen se entwickeln wollen, wissen oft nicht, auf einen Rahmen zu geben und vorgeschla- welche Gebiete sie ihre Instrumente aus- gen, die Investition von Kapital, die soziale richten sollen. Aufwertung durch Zuzüge, die Veränderung des Nachbarschaftscharakters sowie die Ver- Die Entwicklung der Gentrification zum drängung als vier gleichermaßen notwen- Mainstream der Stadtentwicklung, die Ver- dige Definitionsmerkmale eines Gentrifica- vielfältigung von möglichen Gebietskulis- tion-Befundes anzusehen (Davidson/Lees sen, aber auch das gestiegenen öffentliche 2005: 1187). Interesse am Thema sowie die partielle Neuausrichtung der Stadtpolitik stellen die So sinnvoll die modifizierte Definition von Stadtforschung vor die Herausforderung, Gentrification zunächst erscheint, so sehr Methoden und Modelle zu entwickeln um werden mit ihr neue Fragen aufgeworfen. Gentrification-Gebiete zu identifizieren. Da zunehmend unterschiedliche Stadtent- wicklungsprozesse, Entwicklungsdynami- Am Beispiel Berlins soll die veränderte ken und Statuspassagen der Aufwertung in Geographie der Aufwertung exemplarisch Informationen zur Raumentwicklung Heft 4.2014 279

skizziert und in ihren sozialen Folgen be- Wird Prenzlauer Berg noch gentrifiziert schrieben werden. Auf der Basis von sozi- oder ist der Prozess dort bereits beendet? odemografischen, wohnungswirtschaftli- Ist der aktuelle Schwerpunkt der Gentrifica- chen Informationen werden dazu zunächst tion in ? Können wir in Neukölln die Gebiete identifiziert, in denen Aufwer- überhaupt von Gentrification sprechen, tungsdruck und Verdrängungsgefahr am obwohl dort immer noch ein hoher viele stärksten ausgeprägt sind. Haushalte mit geringen Einkommen ansäs- sig sind? Ist der die nächste Stati- on der Aufwertung? Geografie der Aufwertung Berlins Es werden zwei Untersuchungsdimensi- Die Berliner Stadtentwicklung seit den onen (wohnungswirtschaftlich und so- 1990er Jahren wurde mit einer Reihe von zialdemografisch) zunächst getrennt in Studien und Untersuchungen begleitet ihrer jeweiligen räumlichen Struktur und (Hannemann 1993; Bernt 1997; Häußer- Dynamik betrachtet und anschließend zu mann/Holm/Zunzer 2002; Krajewski 2006, einem kombinierten Aufwertungsindikator Marquart 2006; Dörfler 2010). Sie be- zusammengefasst. Als eine Voraussetzung schreiben für die erste Dekade nach der für einen Gentrification-Befund wird dabei Vereinigung der beiden Stadthälften eine eine tatsächliche und relationale Aufwer- schrittweise Verlagerung der Gentrification- tungsdynamik angesehen. Für Gentrifica- Schwerpunkte von den Sanierungsgebieten tion-Gebiete müssen sich demnach nicht in nach Prenzlauer Berg und Fried- nur tatsächliche Aufwertungen feststellen richshain bis nach Kreuzberg und Neu- lassen, sondern solche, die stärker ausge- kölln (siehe Holm 2013). Dominierten bis prägt sind als die stadtweiten Trends der 2006 Arbeiten zu Prenzlauer Berg, rückten Veränderung. in den vergangenen Jahren auch Bezirke wie Kreuzberg, Neukölln, und Wedding in das Blickfeld der Stadtfor- Relative Stabilität schung (Häberle/Schulz 2014). der sozialräumlichen Muster

Der mit dieser Geographie der Forschungs- Fast alle Gebiete Berlins weisen eine leichte schwerpunkte beschriebene Trend ent- Aufwertung der Sozialstruktur auf. Durch- spricht nicht nur den idealtypischen An- schnittlich reduzierte sich der Anteil der nahmen einer schrittweisen Verdrängung Haushalte und Personen mit Transferleis- von statusniederen Haushalten in die je- tungsbezug um 1 Prozentpunkt von 21,7 weils nächstgelegenen leistbaren Bestände auf 20,7 %. Ausschließlich für einige Pla- sondern folgte den Konjunkturen der stadt- nungsräume in den Bezirken politischen und medialen Debatten. Wie in (–1,6 Prozentpunkte) und (–0,9 den internationalen Studien wurde auch in Prozentpunkte) ist der Trend gegenläu- Berlin die Gentrification dort untersucht fig (Amt für Statistik Berlin-Brandenburg und festgestellt, wo sie vermutet wurde. 2013).

Insbesondere vor dem Hintergrund der Auch das Sozialmonitoring der Berliner massiven Veränderungen des Wohnungs- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung marktes und der zum Teil drastischen und Umwelt verweist auf eine leichte Ver- Mietsteigerungen vor allem bei Neuvermie- besserung der sozialen Lage. Insbesondere tungen sind jedoch Prognosen der Gentri- die Arbeitslosenquote und der Anteil der fication-Dynamik schwieriger geworden. Kinder und Jugendlichen, die Transferleis- Mietsteigerungen und schnelle Verände- tungen nach SGB II beziehen, haben sich rungen des Images und der Infrastrukturen reduziert. Zugleich werden in der kleinräu- in den Nachbarschaften sind kein Allein- migen Analyse des Monitorings gravierende stellungsmerkmal einzelner Quartiere mehr Unterschiede zwischen den untersuchten und ein Gentrifcation-Befund bedarf mehr Planungsräumen deutlich. So variieren als der allgemein geteilten Annahme einer etwa die Anteile der Personen, die Existenz- gentrificationtypischen Veränderung des sicherungsleistungen nach SGB II und XII Nachbarschaftscharakters. Insbesondere in erhalten, zwischen unter 1 und etwa 40 %. öffentlichen Debatten besteht Verwirrung: (Tab. 1).

280 Andrej Holm: Gentrifizierung – mittlerweile ein Mainstreamphänomen?

Tabelle 1 Auch die stadträumliche Struktur der Pla- Spannweite von Statusindikatoren zur sozialen Lage in Berlin, nach LOR-Planungsräumen für 2007 und 2013 nungsräume mit den schlechtesten Sozial- werten scheint zunächst auf eine relative n = 424 2007 2013 Stabilität zu verweisen. Mit jeweils sechs Anteil Anteil Anteil Anteil Gebieten konzentrieren sich die Quartiere Anteil Existenz- Kinder- Anteil Existenz- Kinder- Arbeitslose sicherung armut Arbeitslose sicherung armut mit hohem Arbeitslosenanteil und vielen Minimum 1,6 0,6 0,5 1,2 0,8 1,3 Transferempfängern zu beiden Untersu- Maximum 23,8 39,60 91,7 18,7 43,0 78,3 chungszeitpunkten in den Westberliner In- Median 10,2 13,9 38,6 8,1 12,4 30,9 nenstadtbezirken. Doch innerhalb dieser

Quelle: SenStadt 2008; SenStadtUm 2014 Struktur ist eine Verschiebung zu beobach- ten: Während sich die Zahl der Gebiete in Kreuzberg und Neukölln reduzierte, gehö- Für die weitere Auswertung habe ich die ren 2013 auch Planungsräume im Stadtbe- vorliegenden Indikatoren zur sozialen Lage zirk Wedding in die Gruppe der Quartiere in einem Ranking geordnet.* In einer auf- mit den niedrigsten Sozialindexen. steigenden Rangfolge der LOR-Planungs- räume (n = 424) wurde die Rangnummer 1 dem Gebiet mit dem besten Sozialindex Hohe Sozialdynamik (wenig Arbeitslose, wenig Transferleis- in den Innenstadtrandlagen tungsbeziehende und wenig Kinderarmut) zugewiesen, während das Gebiet mit der Relevant für einen Gentrification-Befund ist schlechtesten sozialen Lage den höchsten jedoch weniger der Status von wohnungs- Rangwert (424) aufweist. wirtschaftlichen und sozialdemografischen Indikatoren, als vielmehr die Dynamik der Im Kontext der sozialräumlichen Entwick- Aufwertung. lung der Stadt sind dabei insbesondere die räumlichen Schwerpunkte von besseren Die Gebiete mit der stärksten Dynamik der bzw. problematischen sozialen Lagen von Sozialindikatoren konzentrieren sich in der Belang. Wo sind die Gebiete mit einer über- Ostberliner Stadthälfte. Neben Innenstadt- durchschnittlichen Sozialstruktur? Wo kon- gebieten wie Prenzlauer Berg (4 LOR-Pla- zentrieren sich die sozialen Probleme? nungsräume) und Friedrichshain (3) gehö- ren auch Quartiere in Innenstadtrandlagen Ein Vergleich der LOR-Planungsräume wie (2) und Außenbezirken wie mit dem höchsten und niedrigsten So- , Hohenschönhausen, zialstatus zwischen 2007 und 2013 weist und Köpenick zur Spitzengruppe der sozi- eine hohe strukturelle Stabilität auf. Die alen Aufstiegsgebiete. Im Durchschnitt der sozialräumlichen Extremräume (Top-10 Top-20 haben sich die Gebiete zwischen bzw. Bottom-10) konzentrieren sich auf 2007 und 2013 um 66 Rangplätze verbes- die Westberliner Bezirke und verweisen sert. Mit einem Aufstieg um 114 Ranking- auf eine ausgeprägte Zentrum-Peripherie- positionen weist das Gebiet Landsberger Polarisierung hin (siehe Tab. 2). Bis auf das Tor in Marzahn die mit Abstand deutlichste mit Neubauten entwickelte Wohngebiet Verbesserung der sozialen Position auf (sie- Eldenaer Straße in Friedrichshain gehören he Tab. 2). ausschließlich Villen- und Eigenheimge- biete in eher randstädtischen Lagen sowohl Mit Spandau (2) und Neukölln (2) haben in Ost- als auch in Westberlin in die Top-10 auch die Westberliner Aufstiegsgebiete kein der sozialen Lagen. In diesen Gebieten liegt klares räumliches Muster. Ein Blick auf eine die Arbeitslosenquote bei unter 3 % und der erweiterte Liste der Aufwertungsgebiete * Für die Anteile der Arbeits­ losen an den 15 bis 65-Jäh- Anteil von Haushalten, die Transferleistun- (Top-100) bestätigt das hohe Maß an Streu- rigen, den nicht arbeitslosen gen erhalten sogar unter 2 %. ung der aktuellen Aufwertungsprozesse. Beziehern von Existenz- sicherungsleistungen an den Einwohnern sowie den nicht er- Blieben 2007 die Planungsräume mit dem Die Struktur der Binnenwanderungen in werbsfähigen Beziehern33 von höchsten Statusindex fast ausschließlich Berlin verweist auf eine mögliche Interre- Existenzsicherungsleistungen unter 15 Jahren an allen unter auf die Villenviertel im Südwesten der Stadt lation zwischen den innerstädtischen und 15 Jährigen wurden dazu in beschränkt, konnten bis 2013 im Osten der randstädtischen Aufwertungen. Aus der Form eines kumulierten Ran- kings der Einzelindikatoren ein Stadt Gebiete in Köpenick und Marzahn Innerstadt ziehen mehr Haushalte in die Sozialindex gebildet. Anschluss an die Spitzengruppe finden. äußeren Bezirke als umgekehrt. Während Informationen zur Raumentwicklung Heft 4.2014 281

Tabelle 2 Entwicklung der Sozialen Lage in Berlin 2007 bis 2013, Top-20 der LOR-Planungsräume (n=424) mit der stärksten Aufwertungsdynamik

Sozialrang (n = 424) LOR-Planungsraum PLZ Bezirk Aufstieg 2007 2013 10010311 Landsberger Tor 12685 Marzahn 114 248 134 03061434 Anton-Saefkow-Park 10407 Prenzlauer Berg 90 276 186 05020521 Döberitzer Weg 13591 Spandau 85 165 80 02040503 Richard-Sorge-Viertel 10249 Friedrichshain 82 215 133 09041402 Allende II 12559 Köpenick 77 201 124 03061441 Eldenaer Straße 10247 Friedrichshain 73 77 4 05030833 Motardstraße 13629 Spandau 71 129 58 03071633 Thälmannpark 10409 Prenzlauer Berg 65 323 258 02040703 Wriezener Bahnhof 10243 Friedrichshain 63 386 323 03030405 Nord 13125 63 228 165 11010101 Dorf 13051 Hohenschönhausen 61 140 79 11051229 10317 Lichtenberg 61 130 69 08010115 Hasenheide 10965 Neukölln 55 243 188 03061131 Falkplatz 10437 Prenzlauer Berg 54 166 112 10030725 Buckower Ring 12683 Marzahn 54 292 238 11040925 Victoriastadt 10317 Lichtenberg 54 262 208 03061126 Arnimplatz 10439 Prenzlauer Berg 53 216 163 10020518 Schleipfuhl 12627 Hellersdorf 51 380 329 03020307 Buchholz 13127 Pankow 51 182 131 08010301 Reuterkiez 12047 Neukölln 50 367 317 Durchschnittsrang der Top-20 231 165 durchschnittliche Rangdifferenz der Top-20 +66

Quelle: SenStadt 2008; SenStadtUm 2014; eigene Berechnungen

Abbildung 1 Tabelle 3 Räumliche Verteilung der 100 LOR-Planungs- Binnenwanderungsbilanz in Berlin nach Bezirken, 2011 räume mit den stärksten Aufwertungs- dynamiken der sozialen Lage in Berlin Fortzüge Zuzüge Saldo 2007–2013 (n = 424) 01 Mitte 20 891 17 029 -3 862 02 Friedrichshain-Kreuzberg 18 102 14 121 -3 981 03 Pankow 14 462 13 607 -855 04 - 13 623 13 478 -145 05 Spandau 7 352 7 393 41 28 06 - 9 514 10 970 1 456 42 07 -Schöneberg 14 883 15 354 471 08 Neukölln 13 762 13 961 199 09 Treptow-Köpenick 6 695 8 086 1 391 10 Marzahn-Hellersdorf 6 539 8 693 2 154 11 Lichtenberg 10 406 11 414 1 008 12 Reinickendorf 7 399 9 522 2 123 Innenstadt Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 2014 Außenstadt 22

8 die innerstädtischen Aufwertungsgebiete stark von Zuzugsgewinnen überregiona- ler Wanderungen begleitet werden, sind Ostberlin Westberlin die sozialen Aufwertungen in den äuße-

Quelle: SenStadt 2008; SenStadtUm 2014; eigene ren Stadtteilen vor allem als Effekt einer Berechnungen Randwanderung anzusehen (Tab. 3). In Form von Aufwertungsketten werden da- bei Verdrängte aus den innerstädtischen Hochpreisgebieten zu Trägern der sozialen Aufwertung in den Zielgebieten ihrer Wan- derungen.

282 Andrej Holm: Gentrifizierung – mittlerweile ein Mainstreamphänomen?

Mietpreise in Bewegung stände gibt erste Hinweise auf die Schwer- punkte der Aufwertung und mögliche Ziel- Neben den sozialstrukturellen Verschie- gebiete von Verdrängungsbetroffenen. bungen sind wohnungswirtschaftliche Auf- wertungen zentral für einen Gentrification- Die räumlichen Schwerpunkte der Hoch- Befund. Insbesondere die angebotsseitigen preismieten haben sich zwischen 2007 und Erklärungsansätze haben mit den Modellen 2013 deutlich verschoben. Konzentrierten zur Ertragslückenschließung einen notwen- sich die höchsten Angebotsmieten noch digen Zusammenhang von Inwertsetzung vor wenigen Jahren ausschließlich auf die und Verdrängung herausgearbeitet (Smith City-Lagen in Ost- und Westberlin sowie 1979; Marcuse 1986). In Mietwohnungs- die Villenviertel im Südwesten der Stadt, märkten wie Berlin können die Angebots- haben aktuell eine Reihe von innerstädti- mieten als aussagekräftiger Indikator für die schen Gründerzeitquartieren Anschluss an Ertragserwartung immobilienwirtschaftli- die Spitzengruppe gefunden. Wohnungsbe- cher Akteure gelten. Je höher die Preise für stände in Prenzlauer Berg, Kreuzberg und neue Mietverträge in einem Gebiet, desto Tiergarten (jeweils zwei Planungsräume) stärker wirkt der Wohnungsmarkt als Medi- haben dabei die traditionellen bürgerlichen um der sozialen Aufwertung, weil fast nur Wohnquartiere im Südwesten abgelöst. noch ökonomisch solvente Haushalte zu- ziehen können. Diese starke Konzentration der Hochpreis- Für Berlin weisen Mietpreise der Angebots- angebote in Innenstadtlagen spiegelt sich mieten (nettokalt) nach Jahren der Stagna- in den ausschließlich peripheren Lagen der tion seit Anfang der 2000er Jahre stadtweit Gebiete mit den preiswertesten Wohnungs- einen deutlichen Aufwertungstrend auf. Al- beständen. Doch auch hier ist eine zuneh- lein zwischen 2007 und 2013 sind die Miet- mende räumliche Streuung zu beobachten. preise im Durchschnitt um 2,07 Euro/m2 Blieben die preiswertesten Mieten noch von 5,89 auf 7,95 Euro/m2 gestiegen – das 2007 auf Gebiete in den drei Großsied- entspricht einer Steigerung von über 35 % lungen Marzahn, Hellersdorf und Märki- (GSW 2007; GSW 2013). Lediglich für zwei sches Viertel beschränkt, zählen 2013 auch der 188 Postleitzahlbezirke Berlins (13057 Wohnungsbestände im und 13627 Siemensstadt) wur- (Spandau) und in Hohenschönhausen zur de für den Untersuchungszeitraum ein Gruppe mit den preiswertesten Mieten. Mit rückläufiger Miettrend festgestellt. Wie bei der (Spandau) ist 2013 auch den soziodemografischen Daten weisen ein Altbauquartier vertreten. auch die Angebotsmietpreise eine enorme Spannweite auf. Die Preisdifferenz zwi- Insbesondere das Aufrücken von Woh- schen den PLZ-Bezirken mit der höchsten nungsbeständen der innerstädtischen Alt- und niedrigsten Angebotsmiete betrug 2013 baugebiete (Prenzlauer Berg und Kreuzberg) mehr als 8 Euro/m2 (GSW Wohnungsmarkt- in die Spitzengruppe der Angebotsmieten report 2007, 2013). verweist auf eine Veränderungsdynamik. Auf der Suche nach möglichen Gentrifica- Ein Blick auf die räumliche Verteilung der tion-Gebieten sollten also vor allem jene teuersten und preiswertesten Wohnungsbe- Planungsräume identifiziert werden, in de- nen im Untersuchungszeitraum die stärks- Tabelle 4 ten Veränderungen festgestellt wurden. Geographische Struktur LOR-Planungsräume nach höchsten und niedrigsten Mietpreisen in Berlin 2007–2013 Starke Mietsprünge lassen sich vor allem für innerstädtischen Altbauquartiere fest- Top-20 Angebotsmieten (n=424) Bottom-20 Angebotsmieten (n=424) stellen. Die Wohnungsbestände in Kreuz- 2007 Innen Außen gesamt 2007 Innen Außen gesamt Ost 6 0 6 Ost 0 17 17 berg und im nördlichen Neukölln sind fast West 8 6 14 West 0 3 3 flächendeckend betroffen und stellen einen alle 14 6 20 alle 0 20 20 Anteil von 80 % der Gebiete mit den stärks- 2013 Innen Außen gesamt 2013 Innen Außen gesamt ten Mietentwicklungen. Auffallend sind Ost 10 0 10 Ost 0 13 13 die deutlich unterdurchschnittlichen Aus- West 10 0 10 West 0 7 7 gangsmieten (2007) in diesen Bereichen. alle 20 0 20 alle 0 20 20 Wie für Gentrification-Prozesse typisch, Quelle: GSW Wohnungsmarktreport 2007, 2013; eigene Berechnungen wurden dort innerhalb weniger Jahre Ge- Informationen zur Raumentwicklung Heft 4.2014 283

Tabelle 5 Entwicklung der Angebotsmieten in Berlin 2007 bis 2013, Top-20 der LOR-Planungsräume (n = 424) mit der stärksten Aufwertungsdynamik

Angebotsmietpreis (in Euro/m2) LOR-Planungsraum PLZ Bezirk Anstieg 2007 2013 02030402 Wrangelkiez 10997 Kreuzberg 5,09 5,33 10,42 02030302 Lausitzer Platz 10997 Kreuzberg 5,09 5,33 10,42 02020206 Graefekiez 10967 Kreuzberg 5,00 5,99 10,99 08010301 Reuterkiez 12047 Neukölln 4,75 5,28 10,03 08010302 Bouchéstraße 10999 Kreuzberg 4,41 6,09 10,50 02030301 Oranienplatz 10999 Kreuzberg 4,41 6,09 10,50 02030401 Reichenberger Straße 10999 Kreuzberg 4,41 6,09 10,50 08010303 Donaustraße 12045 Neukölln 4,23 4,98 9,21 01011303 Alexanderplatzviertel 10178 Mitte 4,21 8,79 13,00 01011103 Lützowstraße 10785 4,18 7,05 11,23 01011105 Nördl. Landwehrkanal 10785 Neukölln 4,18 7,05 11,23 01011104 Körnerstraße 10785 Neukölln 4,18 7,05 11,23 02020204 Urbanstraße 10961 Kreuzberg 4,18 6,34 10,52 03071536 Teutoburger Platz 10435 Prenzlauer Berg 4,16 7,77 11,93 03071537 Kollwitzplatz 10435 Prenzlauer Berg 4,16 7,77 11,93 08010213 Körnerpark 12053 Neukölln 3,94 4,82 8,76 08010212 Rollberg 12053 Neukölln 3,94 4,82 8,76 08010211 Flughafenstraße 12053 Neukölln 3,94 4,82 8,76 02020203 Viktoriapark 10965 Kreuzberg 3,90 6,65 10,55 02020205 Chamissokiez 10965 Kreuzberg 3,90 6,65 10,55

Durchschnittsmiete der Top-20 4,26 5,91 10,71 Durchschnittsmiete Berlin 2,07 5,89 7,95

Quelle: GSW Wohnungsmarktreport 2007, 2013; eigene Berechnungen

biete mit stark unterdurchschnittlichen in Abbildung 2 solche mit deutlich überdurchschnittlichen Räumliche Verteilung der 100 LOR-Planungs- räume mit den stärksten Aufwertungsdyna- Mietertragserwartungen verwandelt. miken der Angebotsmieten in Berlin 2007 bis 2013 (n = 424) Ein Blick auf eine größere Gesamtheit (Top- 100) bestätigt die starken Veränderungen in 5 den Westberliner Innenstadtgebieten. Die 8 Hälfte aller Gebiete mit einem stark über- durchschnittlichen Mietpreisanstieg ist dort zu finden. Neben Kreuzberg (12 LOR-Pla- Außenstadt nungsräume) und Neukölln (10) sind auch 37 Wohnviertel in Moabit (7), Schöneberg (7), Wedding (4), und Tiergarten (3) in der TOP- 100 der stärksten Mietdynamik zu finden. In der Ostberliner Innenstadt ist es fast der gesamte Altbaubereich innerhalb des 50 S-Bahn-Ringes in Mitte (8), Friedrichshain Innenstadt (13) und Prenzlauer Berg (10).

Auffallend ist – wie schon bei den Miet­ höhen – der starke Unterschied zwischen Ostberlin Innenstadt und Randlagen. Außerhalb des Westberlin S-Bahn-Rings wurden lediglich in 13 Pla- Quelle: SenStadt 2008; SenStadtUm 2014; GSW Wohnungsmarktreport 2007, 2013 und nungsräumen Mietanstiege festgestellt, die eigene Berechnungen deutlich über dem stadtweiten Trend liegen.

284 Andrej Holm: Gentrifizierung – mittlerweile ein Mainstreamphänomen?

Wann wird Aufwertung zur Gentrification?

Die dargestellte Dynamik von sozialer Lage Abbildung 3 und Mietpreisen kann als notwendige Vor- Räumliche Struktur der Gentrification-Gebiete in Berlin 2007 bis 2013 (n = 40) aussetzungen für eine Gentrification ange- sehen werden. Ohne eine soziale Aufwer- 1 1 tung und eine immobilienwirtschaft­liche Ertragssteigerung keine Gentrification.

Doch soziale Aufwertungsbefunde und fest- Außenstadt gestellte Mietpreissteigerungen sind keine hinreichenden Indikatoren für einen Gen- trification-Prozess. 16 22 Als Kriterium für einen Gentrification- Befund wird daher eine umfassende und relationale Aufwertung als doppelte Bedin- Innenstadt gung vorgeschlagen. Als umfassend wird dabei ein mehrdimensionaler Aufwertungs- prozess verstanden, der sowohl die sozi- odemografische als auch die wohnungs- wirtschaftliche Dimension einschließt. Als relational sollen alle Aufwertungsprozesse Ostberlin Westberlin gelten, die in ihrer Dynamik über dem ge- Quelle: SenStadt 2008; SenStadtUm2014; GSW samtstädtischen Trend liegen. Wohnungsmarktreport 2007, 2013 und eigene Berechnungen

Tabelle 6 Indikation von Planungsräumen mit umfassenden und relationalen Aufwertungsdynamiken in Berlin, 2007 bis 2013

Mietdynamik 2007 bis 2013 Sozialdynamik 2007 bis 2013 Top-100 Mittel (n = 224) Bottom-100 Top-100 40 51 9 Mittel (n=224) 48 115 61 Bottom-100 12 58 30

Quelle: SenStadt 2008; SenStadtUm2014; GSW Wohnungsmarktreport 2007, 2013 und eigene Berechnungen

Tabelle 7 Übersicht der Berliner Aufwertungsgebiete nach Altbezirken 2007 bis 2013

Mietpreise Sozialranking Anzahl Bezirk LOR Einwohner 2007 2013 Differenz 2007 2013 Differenz Prenzlauer Berg 8 101 934 7,02 10,53 + 3,50 175 130 + 45 Friedrichshain 10 90 788 6,19 9,69 + 3,50 234 188 + 46 Kreuzberg 7 87 987 5,95 10,56 + 4,60 333 305 + 28 Neukölln 5 75 822 5,08 9,00 + 3,92 357 322 + 34 Mitte 3 38 129 8,13 11,95 + 3,82 108 90 + 17 Pankow 1 32 896 5,81 8,56 + 2,75 189 158 + 31 Charlottenburg 3 17 591 6,60 9,83 + 3,23 267 235 + 32 Treptow 1 10 981 5,66 8,51 + 2,85 301 278 + 23 Tiergarten 1 3 913 7,05 11,23 + 4,18 368 348 + 20 Wilmersdorf 1 2 854 6,70 9,95 + 3,25 174 150 + 24 Gesamt 40 462 895 6,29 10,02 + 3,73 250 214 + 36

Quelle: SenStadt 2008; SenStadtUm2014; GSW Wohnungsmarktreport 2007, 2013 und eigene Berechnungen Informationen zur Raumentwicklung Heft 4.2014 285

Bezogen auf das Berliner Beispiel müss- den. Nach den umfassenden Sanierungsar- ten demnach all jene Planungsräume als beiten in den 1990er und 2000er Jahren gibt Gentrification-Gebiete gelten, die sowohl in es nur noch wenige Modernisierungsspiel- der Sozialdynamik als auch beim Mietpreis­ räume in den Gebieten. Mietsteigerungen anstieg überdurchschnittliche Werte auf- und Verdrängungsprozesse haben sich von weisen. einer baulich-physisch Aufwertung der Baubestände weitgehend entkoppelt und Von den 424 auswertbaren Planungsräu- immobilienwirtschaftliche Ertragssteige- men sind 40 Gebiete in der Schnittmen- rungen erfolgen vor allem im Bereich der ge der Top-100-Gebiete mit der höchsten Bestandsmieterhöhung, der Neuvermie- Miet- bzw. Sozialdynamik (Tab. 6). Fast tung, der Umwandlung in Eigentumswoh- alle dieser 40 Gentrification-Gebiete liegen nungen und durch teure Neubauten. innerhalb des S-Bahnringes und verteilen sich auf insgesamt zehn verschiedene Teil- Insbesondere auslaufende Mietpreisbin- räume in beiden Teilen der Stadt. Durch die dungen für Wohnungen, die in den An- dichte Bebauung leben über 460 000 Men- fangsjahren der Stadterneuerung im Rah- schen in den Gentrification-Gebieten. men von Förderprogrammen modernisiert wurden (Bernt 2003: 193 ff.) und die zeit- Trotz der Streuung über weite Teile der In- lich begrenzten Wirkungen der Mietober- nenstadt lassen sich mit Prenzlauer Berg, grenzen (siehe Holm 2006: 89 ff.) stehen für Friedrichshain, Kreuzberg und Neukölln ein Verblassen der sozialen Elemente der deutliche Schwerpunkt der Gentrification staatlich initiierten Sanierungsprogramme in Berlin identifizieren, in denen sich die in Ostberlin. Damit haben sich eben jene Hälfte aller Gentrification-Quartiere ballen Prognosen bestätigt, die schon vor über (Tab. 7). zehn Jahren eine zeitlich verzögerte Ver- drängung vorhergesagt haben: „Auch är- mere Haushalte haben durch die Mietre- Verschiedene Gesichter gulation eine gewisse Zeit die Möglichkeit, der Gentrification ein ihrem Einkommen entsprechendes Wohnungsangebot im Gebiet zu finden. Ein Blick auf die Einzeldynamiken der Da diese Regulationen aber nach einer be- Aufwertung zeigt, dass diese einen unter- stimmten Frist auslaufen, ist ihre Verdrän- schiedlichen Einfluss auf die Gentrifica- gung damit im besten Fall aufgeschoben, tion-Prozesse haben. So weisen die ehe- aber nicht aufgehoben.“ (Bernt/Holm 2002: maligen Ostberliner Sanierungsgebiete 146). (Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain) eine geringere Mietpreisdynamik auf als Neben der temporären Ausgestaltung der die Westberliner Aufwertungshotspots in sozialen Instrumente sind die aktuellen Kreuzberg und Neukölln. Dafür fällt dort Mietsteigerungen vor allem auf die spe- die soziale Dynamik geringer aus als in zifische Ökonomie der Stadterneuerung Prenzlauer Berg und Friedrichshain. Aus- in Ostberlin zurückzuführen, die einen, gehend von diesen unterschiedlichen Kom- von den lokalen Einkommensverhältnis- ponenten der Aufwertungsdynamik und sen der damaligen Gebietsbevölkerung der jüngeren Stadtentwicklungsgeschichte unabhängigen, Höchststandard der Mo- lassen sich zwei Typen der Gentrification in dernisierungsarbeiten forcierte. Sowohl der Berliner Innenstadt identifizieren. die Förderprogramme als auch die Ab- schreibungsmöglichkeiten im Rahmen der Eskalation der Aufwertung Sonder-AfA wirkten als Anreizsysteme für und Verdrängung in den ehemaligen möglichst hohe Investitionen, deren Re- Sanierungsgebieten Ostberlins turn über direkte und indirekte Zahlungen Die aktuellen Aufwertungsdynamiken in öffentlicher Gelder unabhängig vom Miet- ehemaligen Sanierungsgebieten in Mitte, niveau gesichert wurde. Nach Auslaufen Prenzlauer Berg und Friedrichshain haben der jeweiligen Bindungsfristen sichert der sowohl in der sozialen als auch in der woh- hohe Ausstattungsstandard in den moder- nungswirtschaftlichen Dimension einen re- nisierten Wohnungen eine weitergehende lativ hohen Ausgangsstatus und können als Ausschöpfung der Mieterhöhung in Be- fortgesetzte Gentrification angesehen wer- standswohnungen und erhöht den Ver-

286 Andrej Holm: Gentrifizierung – mittlerweile ein Mainstreamphänomen?

drängungsdruck auch auf Langzeitbewoh- Angestauter Verdrängungsdruck in den Westberliner Innenstadtquartieren ner des Gebietes, die von den Instrumenten der Sanierungssatzungen zunächst vor Anders stellt sich die Situation in den West- Mieterhöhungen geschützt wurden. berliner Innenstadtbezirken Kreuzberg und Nord-Neukölln dar. Ein vergleichsweise Eine dritte Komponente der Aufwertungs- einfacher Ausstattungsgrad der Wohnungen dynamik sind die zahlreichen Neubaupro- und die Jahrzehnte zurückliegenden Mo- jekte im Eigentums- und Hochpreisseg- dernisierungsaktivitäten der behutsamen ment, die in den vergangenen Jahren auf Stadterneuerung der 1980er Jahre bieten Brachflächen und in Baulücken der ehe- hier umfassende Aufwertungsspielräume. maligen Sanierungsgebiete errichtet wur- Vor allem in Kreuzberg hat die behutsame den. So konzentriert sich die Mehrzahl der Stadterneuerung mit ihren Fördergeldern Townhouses und Luxuswohnbauten Ber- und Partizipationsverfahren die langfristi- lins in den ehemaligen Sanierungsgebieten ge Stabilität einer spezifische Mischung aus (Holm 2010; Marquardt et al 2012). Grund traditioneller Arbeiterbevölkerung, türki- für diese räumliche Konzentration ist die schen Gastarbeitern und einer subkulturel- anhaltende Attraktivität der Gebiete für len Szene ermöglicht und durch die langen solvente Nachfragegruppen und das hohe Bindungsfristen der öffentlichen Förder- Preisniveau der Neuvermietungen im Alt- programme über Jahrzehnte eine immobi- baubereich. Gerade weil die Preisdifferenz lienwirtschaftliche Inwertsetzung blockiert zwischen teuren Altbaubeständen und sehr und eine niedriges Mietniveau konserviert. teuren Neubauwohnungen in der Ostber- liner Innenstadt kleiner ist als in anderen Mit dem Ende der Bindungsfristen steigt Gebieten der Stadt, konnten sich Investoren seit der Jahrtausendwende die immobilien- auf eine entsprechende Nachfrage für ihre wirtschaftliche Attraktivität des Gebiets, die Luxuswohnprojekte verlassen. Aus der Per- sich in einer steigenden Zahl von Grund- spektive der Gentrification-Forschung kann stücksverkäufen zu immer höheren Prei- dieses Phänomen als „super-gentrification“ sen manifestiert. Als Erbe der behutsamen – also die Aufwertung bereits aufgewerteter Stadterneuerung treffen aktuell sehr hohe Gebiete – beschrieben werden. Ertragserwartungen auf eine unterdurch- schnittliche Sozialstruktur und konstitu- Mit Ausnahme der Neubauinvestitionen iert die klassische Ausgangssituation einer können die aktuellen Ertragssteigerungen Gentrification. Robert Beauregard hat das in den ehemaligen Ostberliner Sanierungs- Vorhandensein einer verdrängungsgefähr- gebieten als eine investitionsfreie Aufwer- deten Bewohnerschaft („economically and tung beschrieben werden, die Steigerungs- politically vulnerable neighborhoods“) und möglichkeiten im bereits modernisierten wohnungsbezogener Aufwertungspoten­ Wohnungsbestand ausschöpfen und einen ziale („gentrifiable housing“) als die Vor- ökonomischen Verdrängungsdruck auf aussetzungen einer Gentrification benannt Bewohner mit mittleren und kleinen Ein- (Beauregard 1986: 40). kommen auslösen. Verdrängung ist in den ehemaligen Sanierungsgebieten vor allem Entsprechend konnte in den Aufwertungs- das Ergebnis von immobilienwirtschaft­ gebieten Kreuzberg und Nord-Neukölln ein lichen Strategien, die auf eine Ausschöp- sehr hoher Verdrängungsdruck festgestellt fung der bestehenden Ertragsmöglichkei- werden: Eine Bevölkerung mit einem hohen ten setzen. In der Konsequenz wird nach Anteil von Armen trifft auf hohe Mieterwar- Aufhebung der Sanierungssatzungen damit tung. Umso überraschender zunächst die eine Aufwertung in ihrer sozialen Dimen- Beobachtung, dass trotz dramatischer Miet- sion vollendet, die mit der staatlichen An- steigerungen die Sozialstrukturen bisher reizökonomie der 1990er Jahre baulich und eine relative Stabilität aufweisen. Die verzö- wohnungswirtschaftlich vorgegeben wurde. gerte Verdrängung kann dabei auf verschie- Eine zweite Welle der Modernisierungsver- dene Ursachen und Rahmenbedingungen drängung in Häusern, die zu Beginn der zurückgeführt werden. 1990er Jahre saniert wurden, findet bisher nur in Ausnahmefällen statt, auch weil Er- Die extreme Mietdynamik beschränkt sich tragssteigerungen ohne Investitionen in die zunächst vor allem auf die Wiedervermie- Bausubstanz erzielt werden können. tung und schlägt sich in den Bestands- Informationen zur Raumentwicklung Heft 4.2014 287

mieten der Altmieter nur gedämpft nieder. Tabelle 8 Zwar erfolgen im Rhythmus der Mietanpas- Sonderauswertung Wohnungsangebot, Immobilienscout24 sungen an die ortsübliche Vergleichsmiete 2007 2009 2011 2013 im Rahmen des Mietrechts auch im Be- Mietangebote Anzahl 208 088 200 616 152 797 122 303 stand Mietsteigerungen die Verdrängungs- Index 100 96 73 59 prozesse auslösen können. Dennoch bleibt „angemessene“ Wohnungen Anzahl 103 182 84 116 41 954 15 226 wegen des oftmals niedrigen Ausgangsni- Index 100 82 41 15 veaus zwischen den Bestandsmieten und Anteil 50 42 27 12 potentiell höheren Mieten bei Neuvermie- tung aus Vermietersicht eine erhebliche Er- Quelle: Immobilienscout24 2014; eigene Berechnungen tragslücke.

Das immobilienwirtschaftliche Kalkül in ein. Eine Auswertung von Wohnungsan- Kreuzberg und Neukölln kann als Ertragser- geboten zeigt, dass sich das Volumen der wartungsspekulation beschrieben werden. insgesamt angebotenen Mietwohnungen Immer höher Grundstückspreise werden in Berlin zwischen 2007 und 2013 von über gezahlt, um Bestandsbauten zu bewirt- 200 000 auf etwa 120 000 Angebote verrin- schaften und im Falle eines Mieterwechsels gert hat. Der Anteil von Wohnungen, die einen deutlich höheren Mietertrag zu er- unterhalb der Bemessungsgrenzen für die zielen. Weitergehende Investitionen in die Kosten der Unterkunft (KdU) liegen, hat Modernisierung und den Ausbau der Woh- sich im selben Zeitraum von 50 auf 12 % nungsbestände sind bisher die Ausnahme. reduziert. Statt der 103 000 Angebote an Gerade unter den Bedingungen der extrem solchen angemessenen Wohnungen (2007) hohen Neuvermietungsmieten reduziert waren es 2013 nur noch ca. 15 000 (Sonder- sich die ökonomische Rationalität von In- auswertung von Wohnungsangeboten von vestitionen in eine nachhaltige Aufwertung Immoscout24). der Bausubstanz. Mathieu van Crieckingen hat ähnliche Prozesse einer Gentrification Selbst bei starkem Verdrängungsdruck stellt ohne physische Aufwertung als „rental sich die Frage: Wohin? Die Realisierung der gentrification“ bezeichnet (van Criekingen hohen Ertragserwartungen setzt preiswerte 2010: 385 ff.). Die Realisierung der Ertrags- Alternativen voraus. Die stadtweit gestie- lücken ist in dieser Konstellation unmittel- genen Mieten haben dazu geführt, dass bar an einen Mieterwechsel gekoppelt. Die ein hoher Verdrängungsdruck eher in der Verdrängung der Bestandsmieter wird da- Wohnung kompensiert wird als durch ei- mit in Kreuzberg und Neukölln zur Voraus- nen Auszug. Neben individuellen Strategi- setzung für eine immobilienwirtschaftliche en (Untervermietung, Zweitjob, Sparen in Inwertsetzung. anderen Lebensbereichen) kann auch die wachsende Politisierung der Wohnungs- Eine Vielzahl von mietrechtlichen Aus- frage durch Hausgemeinschaften, die sich einandersetzungen und auch öffentlich gegen steigende Mieten und drohende Ver- ausgetragene Konflikte zwischen Mietern drängung organisieren, als Folge des ven- und Eigentümern zeigen, dass Moderni- tillosen Verdrängungsdruckes angesehen sierungsankündigungen und energetische werden (Holm 2014). Sanierungen (die nach der jüngsten Miet- rechtsreform einer Duldungspflicht unter- liegen) immer öfter als Hebel zur Forcie- Gentrification Mainstream und rung eines Mieterwechsels genutzt werden die Wiederkehr der Wohnungsfrage (Dossiergruppe 2014). Unter den Bedingungen eines angespann- Die verstärkten stadtpolitischen Mobili- ten Wohnungsmarktes und einer zuneh- sierungen gegen steigende Mieten und menden räumlichen Ausweitung und Verdrängung sind dabei nicht nur auf die Streuung von Aufwertungsgebieten versa- Protestbereitschaft der Verdrängungsbe- gen sowohl die individuellen Kompensa­ drohten zurückzuführen, sondern vor allem tionsstrategien eines Umzugs in die nächs- auf die stadtweiten Mietpreisdynamiken. ten preiswerten Bestände, als auch die Die gestiegenen Mieten bei Neuvermietung städtebaulichen Instrumente der Vergan- schränken mögliche Umzugsalternativen genheit.

288 Andrej Holm: Gentrifizierung – mittlerweile ein Mainstreamphänomen?

Vor allem gegenüber den ökonomischen die privaten Wohnungsbestände in den Auf- Strategien einer weitgehend modernisie- wertungsgebieten sind Instrumente gefragt, rungslosen Ertragslückenschließung blei- die den Kreislauf der Ertragserwartungs- ben Modernisierungsauflagen und Begren- spekulation mit ständig steigenden Grund- zungen im Rahmen von Sanierungs- und stückspreisen unterbricht. Angesichts der Milieuschutzgebieten ein eher stumpfes Fülle von 40 Aufwertungsgebieten mit über Schwert. Der effektive Schutz von Be- 450 000 Bewohnern sind dabei wohnungs- standsmietern und der möglichst dauer- politische Strategien jenseits der städtebau- hafte Erhalt von leistbaren Mietwohnungen lichen Instrumente einer Gebietskulissen- erfordert neue Strategien der Wohnungs- politik gefragt. Es geht nicht länger um die politik. Im Berliner Beispiel könnten etwa Frage, wer wo wohnen kann und soll, son- spezifische Strategien für die knapp 280 000 dern um die gute alte Wohnungsfrage, wie Wohnungen der kommunalen Wohnungs- denn für die Bewohner mit geringem Ein- unternehmen und die knapp 140 000 Sozi- kommen ein leistbares Wohnen überhaupt alwohnungen aus früheren Förderprogram- sichergestellt werden kann. men entwickelt werden, die diese Bestände dauerhaft dem Marktdruck entziehen. Für Informationen zur Raumentwicklung Heft 4.2014 289

Literatur

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 2013: GSW 2013: GSW Marktmonitor 2013. Marquardt, Nadine; Füller, Henning; Glasze, SGB II-Quoten, 2006–2012 nach Berliner Georg; Pütz, Robert 2013: Shaping Bezirken. Häberle, Caroline; Schulz, Guido 2014: Wissen- the Urban Renaissance: New-build schaftliche Bibliographie zu Gentrifizierung Luxury Developments in Berlin. In: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 2014: in Berlin. Dokumentation und Auswertung. Urban Studies, 50/8, 1540 –1556. Fort- und Zuzüge zwischen den Berliner Studienarbeit im Rahmen eines MA-Pro- Bezirken 2011. jektseminars im Wintersemester 2013/14 Marquardt, Tanja 2006: Käthes neue Kleider. am Institut für Sozialwissenschaften der Gentrification am Berliner Kollwitzplatz in Barry, Brain 1985: Islands of Renewal in Humboldt-Universität zu Berlin (http://gentrifi- lebensweltlicher Perspektive. Tübingen: Seas of Decay. In: Paul E. Peterson cationberlin.wordpress.com/category/projekt- Vereinigung für Volkskund. (ed.): The New Urban Reality: Washing- seminar-gentrification/online-bibliographie/). ton, DC: Brookings Institute, 69–96. Phillips, Martin 2005: Differential productions of Hackworth, Jason; Smith, Neil 2001: The rural gentrification: illustrations from Beauregard, Robert A. 1986: The chaos and changing state of gentrification. In: Tijdschrift North and South Norfolk. In: Geoforum, complexity of gentrification. In: Neil Smith/ voor Economische en Sociale Geografie, Vol. 36/4, 477– 494. Peter Williams (eds.): Gentrification of Vol. 92/4, 464 – 477. the City, Boston: Allen & Unwin, 35–55. Rérat, Patrick; Söderström, Ola; Piguet, Hannemann, Christine 1993: Stadterneuerung Etienne; Besson, Roger 2009: From urban Bernt, Matthias 1998: Stadterneuerung unter = Bevölkerungserneuerung? Anmerkungen wastelands to new-build gentrification: Aufwertungsdruck. Bad Sinzheim: Pro zu sozialräumlichen Konsequenzen der The case of Swiss cities. In: Population, Universitate. Berliner Stadterneuerung. In: Jahrbuch Space and Place (Special Issue Paper) Bernt, Matthias 2003: Rübergeklappt. Die Stadterneuerung 1993. Berlin, Institut für (http://www3.interscience.wiley.com/ „Behutsame Stadterneuerung“ im Berlin Stadt- und Regionalplanung der Tech- cgi-bin/fulltext/122617447/PDFSTART, der 90er Jahre, Berlin: Schelzky&Jeep. nischen Universität Berlin, 227–233. zuletzt aufgerufen am 23.03.2010).

Bernt, Matthias; Holm, Andrej 2002: Gentrifica- Häußermann, Hartmut; Holm, Andrej; Zunzer, Robert A. Beauregard 1986: The Chaos and tion in Ostdeutschland: der Fall Prenzlauer Daniela 2002: Stadterneuerung in der Berliner Complexity of Gentrification. In: Smith, Berg. In: Deutsche Zeitschrift für Kom- Republik. Modernisierung in Berlin-Prenzlauer Neil; Williams, Peter (eds.): Gentrification munalwissenschaften, 41/2, 125–150. Berg. Reihe: Stadt, Raum und Gesell- of the Citty. London New York: ??, 35–55. schaft, Bd. 16; Opladen: Leske + Budrich. Brake, Klaus; Herfert, Günther (Hrsg.) 2012: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung 2008: Reurbanisierung. Materialität und Diskurs Hjort, Susanne 2009: Rural gentrification as a Monitoring Soziale Stadtentwicklung in Deutschland. Wiesbaden: Springer VS. migration process: Evidence from Sweden. Berlin 2007. Berlin: Senatsverwaltung In: Migration Letters, Vol. 9/1, 91–100. für Stadtentwicklung. Brühl, Hasso u.a. 2005: Wohnen in der Innen- stadt – eine Renaissance? Difu-Beiträge Holm, Andrej 2006: Die Restrukturierung des Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und zur Stadtforschung, 41. Berlin: DIFU. Raumes. Machtverhältnisse in der Umwelt 2014: Monitoring Soziale Stadtent- Stadterneuerung der 90er Jahre in Ost- wicklung Berlin 2013. Berlin: Senatsver- Cameron, Stuart 2003: Gentrification, Housing berlin. Bielefeld: transcript. waltung für Stadtentwicklung und Umwelt. Redifferentiation and Urban Regeneration: ‚Going for Growth‘ in Newcastle upon Tyne. Holm, Andrej 2010: Townhouses, Urban Village, Smith, Neil 1979: Toward a Theory of Gentri- In Urban Studies, Vol. 40/12, 2367–2382. Car Loft. Berliner Luxuswohnanlagen als fication: A Back to the City Movement by „dritte Welle“ der Gentrification. In: Geogra- Capital, not by People. In: Journal of Ame- Davidson Mark; Lees Loretta 2005: New-build phische Zeitschrift, Vol. 98, Heft 2, 100 –115. rican Planning Association 45(4), 538–548. ‘gentrification’ and London’s riverside renaissance. In: Environment and Holm, Andrej 2013: Berlin‘s Gentrification Main- Smith, Neil 2002: New globalism, new Planning A, Vol. 37/7, 1165–1190. stream. In: Holm, Andrej; Grell, Britta, Bernt, urbanism: gentrification as global urban Matthias (eds.) 2013: The Berlin Reader. A strategy. In: Antipode 34, 427– 50. Dörfler, Thomas 2010: Gentrification in Prenz- Compendium on Urban Change and Activism. lauer Berg? Milieuwandel eines Berliner Bielefeld: transcript-Verlag, 171–187. Stadtplanungsamt Frankfurt am Main 2014: Sozialraums seit 1989. Bielefeld: transcript. Pilotstudie zu Anforderungen an ein Holm, Andrej 2014: Reclaim Berlin. In: Holm, kleinräumiges Monitoring in Frankfurt am Dossiergruppe 2014: ein Recht auf Stadt für Andrej (Hg.): Reclaim Berlin. Soziale Kämpfe Main. Ausschreibung des Stadtplanungs- alle. 2. Mahnung. Zweites mietenpolitisches in der neoliberalen Stadt. Berlin/Hamburg: amtes der Stadt Frankfurt am Main. Dossier. Berlin (http://mietendossier. Assoziation A, 7–24. blogsport.de/images/2.Mietendossier2014. van Criekingen, Mathieu 2010: ‚Gentrifying pdf, zuletzt aufgerufen am 26.05.2014). Immoscout24 2014: Sonderauswertung der the re-urbanisation debate’, not vice versa: Angebotsmieten in Berlin. Berlin: Immscout24. the uneven socio-spatial implications Dutton, Paul 2005: Outside the Metropole: of changing transitions to adult- gentrification in provincial cities or provin- Kennedy, Maureen; Leonard, Paul 2001: Dealing hood in Brussels. Population, Space cial gentrification? In: Rowland Atkinson/ with Neighbourhood Change: A Primer and Place, 16(5), 381–394. Gary Bridge (eds.): Gentrification in a on Gentrification and Policy Choices. The Global Context. The new urban coloni- Brookings Institution Center on Urban Visser, Gustav; Kotze, Nico 2008: The State alism. London: Routledge, 209–224. and Metropolitan Policy, PolicyLink. an New-build Gentrification in Central Cape Town, South Africa. In: Urban Friedrichs, Jürgen 1996: Gentrification: Krajewski, Christian 2006: Urbane Transforma- Studies, Vol. 45, No. 12, 2565 –2593 . Forschungsstand und methodolo- tionsprozesse in zentrumsnahen Stadt- gische Probleme. In: Jürgen Friedrichs/ quartieren – Gentrifizierung und innere Wyly, Elvin; Hammel, Daniel 1999: Islands of Robert Kesckes (Hg.): Gentrification: Differenzierung am Beispiel der Spandauer decay in seas of renewal: Housing policy Theorie und Forschungsergebnissse. Vorstadt und der Rosenthaler Vorstadt in and the resurgence of gentirifcation. In: Opladen: Leske+Budrich, 13– 40. Berlin. Institut für Geographie, Münster. Housing Policy Debate, Vol. 10/4, 711–771.

Ghose, Rina 2007: Big Sky or Big Sprawl? Ley, David 1996: The New Middle Class and Rural Gentrification and the Changing the Remaking of the Central City, Oxford: Cultural Landscape of Missoula, Montana. Oxford University Press. In: Urban Geography, Vol. 25/6, 528–549. Marcuse, Peter 1986: Abandonment, gentrifica- Glass, Ruth 1964: Introduction: aspects of tion, and displacement: the linkages change. In: Centre for Urban Studies in New York City. In: Neil Smith/Peter (ed.): Aspects of Change. London: Williams (eds.): Gentrification of the City, McGibbon and Kee, xviii-xix. Boston: Allen & Unwin, 153 –177.

GSW 2007: GSW Marktmonitor 2007.