Auswirkungsanalyse
Ansiedlung eines Netto Lebensmittelmarktes und eines Cafés in Bad Münstereifel-Arloff, Euskirchener Straße
für die FN Projekt GmbH Jennerstr. 11-13 53332 Bornheim
Ihre Ansprechpartner Dipl.-Volksw. Corinna Küpper (Senior Consultant)
Dipl.-Geogr. Rainer Schmidt-Illguth (Niederlassungsleitung)
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Köln, im August 2019 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
Inhaltsverzeichnis
1 Ausgangssituation und Zielsetzung ...... 4
2 Marktsituation im Lebensmitteleinzelhandel ...... 6 2.1 Entwicklungstrends ...... 6 2.2 Distributionsstrukturen ...... 7 2.3 Online-Einzelhandel mit Lebensmitteln ...... 11
3 Makrostandort ...... 13
4 Mikrostandort ...... 16
5 Wettbewerbssituation in der Stadt Bad Münstereifel und den Nachbarkommunen ...... 18
6 Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftbindung ...... 21 6.1 Einzugsgebiet und Kaufkraftpotenzial ...... 21 6.2 Marktabschöpfung und Umsatzleistung des Planvorhabens ...... 23
7 Auswirkungsanalyse ...... 26 7.1 Umsatzumverteilungseffekte ...... 26 7.2 Städtebauliche Bewertung der geplanten Netto-Ansiedlung ...... 30 7.3 Einordnung des Vorhabens in die Ziele des Landesentwicklungsplans ...... 32
8 Fazit ...... 35
2 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Lageplan ...... 4 Abbildung 2: Entwicklung der Verkaufsflächen im Lebensmitteleinzelhandel in Deutschland ...... 7 Abbildung 3: Entwicklung der Marktanteile im Lebensmittelhandel in Deutschland ...... 8 Abbildung 4: Einkaufsanlässe nach Betriebstypen ...... 9 Abbildung 5: Gründe für die Wahl des Betriebstyps ...... 10 Abbildung 6: Onlineanteil Food/ Nonfood am Einzelhandel ...... 11 Abbildung 7: Lage der Stadt Bad Münstereifel und zentralörtliche Gliederung ...... 13 Abbildung 8: Mikrostandort ...... 17 Abbildung 9: Lebensmittelangebot im Untersuchungsraum nach Standortbereichen...... 19 Abbildung 10: Hauptwettbewerber des Planvorhabens ...... 20 Abbildung 11: Nahbereich ...... 22 Abbildung 12: Marktanteile und Umsatz des projektierten Netto-Marktes...... 24 Abbildung 13: Umsatzumverteilung des Planvorhabens (Netto-Markt inkl. Backwarenverkauf des Cafés) ...... 28
3 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
1 Ausgangssituation und Zielsetzung
Die FN Projekt GmbH plant die Ansiedlung eines Netto Lebensmittelmarktes an der Euskirchener Straße in Bad Münstereifel-Arloff. Der Markt wird auf eine Verkaufsfläche von ca.1.050 m² projektiert. In einem Anbau ist darüber hinaus ein Café/Bistro mit Backwarenverkauf und einer Verkaufsfläche von max. 50 m² vorgese- hen.
Abbildung 1: Lageplan
Quelle: FN Projekt GmbH
Da das Planareal sich heute im Außenbereich nach § 35 Baugesetzbuch (BauGB) befindet, erfordert die Genehmigung des Vorhabens die Aufstellung eines Bebauungsplanes mit Festsetzung eines Sondergebie- tes für den großflächigen Einzelhandel.
Im Zuge des Genehmigungsverfahrens wird somit unter anderem eine absatzwirtschaftliche Auswirkungs- analyse erforderlich. Diese hat aufzuzeigen, ob im Realisierungsfall negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung in den übrigen Ortsteilen von Bad Münstereifel sowie der Nachbarkommune Euskirchen gemäß § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) ausgeschlossen werden können.
4 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
Da im Rahmen der Bauleitplanung auch der Flächennutzungsplan geändert werden muss und deshalb auch ein landesplanerisches Verfahren gemäß § 34 Landesplanungsgesetz erforderlich wird, ist darüber hinaus zu klären, ob das Vorhaben mit den Zielen der Landesplanung übereinstimmt.
Die BBE Handelsberatung legt hiermit eine absatzwirtschaftliche Auswirkungsanalyse vor, die im Verfah- ren der Bauleitplanung als fundierte Abwägungsgrundlage Verwendung finden kann.
5 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
2 Marktsituation im Lebensmitteleinzelhandel 2.1 Entwicklungstrends
Die Zahl der Einwohner in Deutschland wird langfristig voraussichtlich abnehmen, die Menschen werden immer älter werden und in immer kleineren Haushalten leben. Gleichzeitig nimmt die Disparität zwischen wachsenden Metropolregionen und strukturschwachen Räumen mit starken Einwohnerrückgängen zu. Insbesondere für die urbane Bevölkerung ändert sich dabei das Mobilitätsverhalten deutlich, da das motorisierte Individualverkehrsmittel an Bedeutung verliert. Aus den demografischen Rahmenbedingun- gen und der zunehmenden Digitalisierung ergeben sich auch geänderte Anforderungen an den Lebensmit- teleinzelhandel.
Die Trends im Lebensmitteleinzelhandel führen u. a. zu mehr Convenience-Produkten, zu einer zuneh- menden Kombination von Gastronomie und Handel, zu mehr Services wie Kartenzahlung und Liefer- diensten. Im Wettbewerb um die Verbraucher werden auch die Trendthemen Regionalität, artgerechte Tierhaltung, vegane/vegetarische Ernährung, Vermeidung von Verpackungen, aber auch Eventmarke- ting, gastronomische Angebote oder soziales Engagement zunehmend aufgegriffen.
Dabei steigt das nahversorgungsbezogene Ausgabenbudget der Deutschen seit Jahren an. Von den jähr- lichen Einzelhandelsausgaben in Deutschland von ca. 527,9 Mrd. € entfallen aktuell ca. 44 % auf die nah- versorgungsrelevanten Sortimente Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren (ca. 229,7 Mrd. €).1
Auf der Angebotsseite hat der Lebensmitteleinzelhandel in Deutschland ebenfalls ein Wachstum zu ver- zeichnen. Wie die Abbildung 2 illustriert, ist die Verkaufsfläche des Lebensmitteleinzelhandels in Deutsch- land (ohne Spezialgeschäfte und nicht-organisierte Betriebe) von ca. 33,9 Mio. m² im Jahre 2010 auf ca. 36,2 Mio. m² im Jahre 2018 angestiegen. Im statistischen Mittel steht jedem Bundesbürger somit eine Verkaufsfläche von ca. 0,41 m² zur Verfügung, wobei tendenziell geringere Ausstattungswerte gleicher- maßen in Großstädten wie in sehr ländlich strukturierten Gebieten festzustellen sind.
Besonders zum Flächenwachstum beigetragen haben die Supermärkte (+ 18 %) und Discountmärkte (+ 8 %), während die SB-Warenhäuser (- 8 %) und insbesondere die sonstigen, überwiegend kleinteiligen Betriebsformen (- 14 %) Verkaufsflächen verloren haben.
1 Vgl. IfH-Brancheninformationssystem, Marktvolumen 2018, BBE-Berechnungen 2019
6 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
Abbildung 2: Entwicklung der Verkaufsflächen im Lebensmitteleinzelhandel in Deutschland
Verkaufsfläche in Mio. m² 35,7 36,2 34,7 35,1 33,9 2,6 2,5 2,8 2,7 2,9 6,0 5,8 6,3 6,1 6,3 Übrige LEH-Geschäfte SB-Warenhäuser 15,3 14,1 14,6 Supermärkte* 13,0 13,5 Discounter
11,7 12,1 12,2 12,5 12,6
2010 2012 2014 2016 2018 * inkl. große Supermärkte (> 2.500 m² VK)
Quelle: EHI handelsdaten aktuell 2019, BBE-Darstellung 2019
2.2 Distributionsstrukturen
Der Lebensmitteleinzelhandel wird wesentlich durch die Betriebstypen des Lebensmittelsupermarktes und -Discountmarktes geprägt. So stehen in Deutschland ca. 15.990 Discounter mit einer durchschnittli- chen Verkaufsfläche von ca. 790 m² ca. 12.143 Supermärkten mit durchschnittlich ca. 1.260 m² Verkaufs- fläche gegenüber.2
Der Marktanteil der SB-Warenhäuser ist seit vielen Jahren – trotz Umstrukturierungen (u. a. mehr Le- bensmittel, weniger Nonfood-Artikel) und Schaffung zusätzlicher Serviceangebote (u. a. Selbstbedie- nungskassen, Abholstationen für online bestellte Waren) – rückläufig. Das Aussterben der kleinen Le- bensmittelgeschäfte mit weniger als 400 m² Verkaufsfläche wird kaum aufzuhalten sein, wenngleich vor allem in Hochfrequenzlagen kleinformatige Convenience-Geschäfte entstehen, die jedoch im Regelfall nicht für den Versorgungseinkauf aufgesucht werden.
2 Vgl. EHI, Handelsdaten aktuell 2019, Stand: 2018 (inkl. große Supermärkte mit mehr als 2.500 m² Verkaufs- fläche)
7 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
Abbildung 3: Entwicklung der Marktanteile im Lebensmittelhandel in Deutschland
3,9% 3,5% 3,3% 3,1% 3,0% 11,4% 14,1% 13,6% 12,9% 12,3%
40,0% 35,9% 37,0% 38,0% 39,1% Übrige LEH-Geschäfte SB-Warenhäuser Supermärkte* Discounter
46,1% 45,9% 45,8% 45,5% 45,6%
2010 2012 2014 2016 2018 * inkl. große Supermärkte (> 2.500 m² VK)
Quelle: EHI handelsdaten aktuell 2019, BBE-Darstellung 2019
Die durchschnittliche Artikelzahl liegt bei den Discountern bei ca. 2.295, bei einem Supermarkt bei 11.830, große Supermärkte bieten durchschnittlich 25.005 Artikel und SB-Warenhäuser 48.870 Artikel.3 Der Con- venience-Store „Rewe to Go“ weist auf 100 – 300 m² Verkaufsfläche ein Angebot von ca. 1.000 – 1.400 Artikeln mit Schwerpunkt bei verzehrfertigen Produkten, Getränken und einem begrenzten Sortiment an gängigen Waren des täglichen Bedarfs auf. Das Angebotskonzept wird ausschließlich in Hochfrequenz- lagen wie großstädtischen Fußgängerzonen, Bahnhöfen, Flughäfen und Tankstellen umgesetzt.
Discountmärkte und Verbrauchermärkte/große Supermärkte werden von rd. drei Vierteln der Kunden für den regelmäßigen Versorgungseinkauf (Wocheneinkauf/ Bevorratung) aufgesucht. Auch der Supermarkt dient der Grundversorgung, gleichzeitig ist der Anteil der „spontanen Kaufanlässe“ (zeitnahe Zubereitung/ Sofortverzehr) mit etwa einem Drittel für diese Betriebsform deutlich höher. Demgemäß ist es den Super- marktbetreibern gelungen, in den letzten Jahren die Marktanteile auszubauen.
3 Ebenda, Stand: 2016
8 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
Abbildung 4: Einkaufsanlässe nach Betriebstypen
Discounter 52,7% 23,0% 18,3% 6,0%
Verbrauchermarkt/ 50,4% 24,6% 18,2% 6,8% großer Supermarkt
Supermarkt 47,5% 18,7% 26,2% 7,6%
Online 23,0% 62,3% 10,5% 4,3%
geplanter Wocheneinkauf Kauf zur Bevorratung Bedarf für zeitnahe Zubereitung Bedarf für Sofortverzehr
Quelle: HDE/IFH Handelsreport Lebensmittel 2018 (bevölkerungsrepräsentative Befragung 2018, 719 ≤ n ≤ 1.176), BBE-Darstellung 2019
Die Verbraucher präferieren den bequemen, wohnort- bzw. arbeitsortnahen Lebensmittel-Einkauf, sodass sie ein umfassendes Angebot in jedem Betriebstyp des Lebensmittelhandels erwarten. Das steht jedoch nicht im Widerspruch zu einer abnehmenden Kundentreue, da der mobile Kunde nicht nur in seinem Wohnumfeld, sondern auch am Arbeitsplatz oder auf dem Weg zwischen Wohn- und Arbeitsplatz bzw. in Verbindung mit anderen Erledigungen Lebensmittel/ Drogeriewaren einkauft. Andererseits sind die Kunden nicht nur auf eine Betriebsform fokussiert. So werden neben den Lebensmittelmärkten auch regelmäßig andere Angebote wie Fachhandel, Wochenmarkt/ Hof-Verkauf, Online-Handel oder Conve- nience-Handel aufgesucht, ohne dass sich feste Einkaufshäufigkeiten ergeben. Die Verbraucher wech- seln anlassbezogen.
Vor diesem Hintergrund haben die Supermärkte und die Discounter kontinuierlich ihr Angebot und ihr Erscheinungsbild geändert. Das Sortiment ist breiter und tiefer geworden, vor allem das Angebot frischer Waren wurde deutlich ausgebaut. Damit geht ein anhaltend steigender Verkaufsflächenbedarf einher.
Um die notwendige Kompetenz hinsichtlich Sortiment und Service zu vermitteln, verfügen die Discounter der neusten Generation über min. 1.200 m² Verkaufsfläche, bei Supermärkten sind heute 1.500 - 3.000 m² üblich.
9 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
Abbildung 5: Gründe für die Wahl des Betriebstyps
Discounter 25,5% 52,3% 14,3% 7,9%
Supermarkt 28,8% 51,2% 13,6% 6,4%
Verbrauchermarkt/ 43,5% 35,8% 11,2% 9,5% großer Supermarkt
bei Bedarf fahre ich extra zu dem Geschäft aufgrund der Nähe zu Wohn/ Arbeitsort aufgrund Lage auf Arbeits-/ Heimweg
Quelle: HDE/IFH Handelsreport Lebensmittel 2018 (bevölkerungsrepräsentative Befragung, 719 ≤ n ≤ 1.176), BBE- Darstellung 2019
Die Neuaufstellung der Lebensmittelmärkte hat nicht nur zu einem größeren Flächenbedarf geführt, sondern auch zu einer Diversifizierung des Sortiments. Die Supermärkte setzen verstärkt auf Bio, Regionalität und Gesundheit, während die Discounter ihr Frische- und Markenangebot ausgebaut haben. Das Trading-up hat sich in Form wachsender Marktanteile und der Rückgewinnung jüngerer Konsumen- ten niedergeschlagen.
Der Markenkern der Supermärkte ist das umfassende Lebensmittelangebot mit Spezialitäten und unter- schiedlichen Angebotsniveaus in Verbindung mit Aufenthaltsqualität und Serviceangeboten. Das „Tra- ding-up“ im Lebensmitteleinzelhandel hat dazu geführt, dass die Verbraucher auch im Discountmarkt eine ansprechende Aufenthaltsqualität und ausreichende Auswahl z. B. an Bio-, Frische- und Markenwaren erwarten. Für die Discountmärkte steht dabei nach wie vor der Preis im Mittelpunkt der Vermarktungs- strategie, da z. B. mit dem Ausbau des Angebotes von Markenartikeln auch wieder der Preis als Profilie- rung dient. Die Preiswürdigkeit lässt sich besonders gut mit Produkten dokumentieren, die der Kunde als Markenprodukt aus dem Supermarkt kennt.
Die positive Entwicklung im Lebensmitteleinzelhandel geht mit einem Bedeutungszuwachs des Faktors Wohnort- bzw. Arbeitsplatznähe einher. Im Durchschnitt können die deutschen Verbraucher innerhalb von fünf Fahrminuten bereits 5 - 6 Geschäfte erreichen. Angesichts der demografischen Rahmenbedin-
10 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
gungen wird der Aspekt der Nähe zum Kunden bei der Standortwahl in den nächsten Jahren weiter an Bedeutung gewinnen, sodass auch neue Filialkonzepte (z. B. kleinere Lebensmittelmärkte in hochver- dichteten Siedlungsstrukturen) realisiert werden.
2.3 Online-Einzelhandel mit Lebensmitteln
Im Gegensatz zu der Onlineentwicklung im Nonfood-Handel weist der Lebensmittelbereich nur eine ge- ringe Onlinebedeutung auf. Aktuell liegt der Onlineanteil mit Nahrungs- und Genussmitteln bei ca. 1,2 % des Umsatzes, gegenüber dem Vorjahr konnte mit ca. 16 % ein relativ hoher Umsatzzuwachs erreicht werden. Dabei kann das Onlineangebot von „haltbaren Lebensmitteln“ z. T deutlich höhere Marktanteile erzielen (z. B. Wein/ Sekt: ca. 6,2 %).4
Abbildung 6: Onlineanteil Food/ Nonfood am Einzelhandel
Nonfood Food 345 335 319 306
179 182 173 174
14,0 % 14,9 % 12,6 % 13,3 % 0,8 % 0,8 % 1,1 % 1,2 %
2015 2016 2017 2018 2015. 2016. 2017. 2018.
Onlineanteil Umsatz im Einzelhandel in Mrd. €
Quelle: HDE-Online-Monitor 2019 (Onlineanteil in %), BBE-Darstellung 2019
Hintergrund ist, dass bislang kein wirtschaftlich tragfähiges Konzept für den Onlinehandel mit Lebensmit- teln existiert. Erprobt werden gleichermaßen die Lieferung an die Haustür der Kunden, Click & Collect oder Zustellung an verkehrsgünstig gelegene Abholstationen. Die Zustellung von Lebensmitteln ist jedoch zeit- und kostenaufwendig, sodass für die nahe Zukunft nur dann mit einem Durchbruch des Onlinehan-
4 Vgl. HDE-Online-Monitor 2019
11 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
dels mit Lebensmitteln gerechnet werden kann, wenn eine betriebswirtschaftliche Lösung der Zustellung gefunden werden kann.
Gleichzeitig ist der wöchentliche Umsatz des (stationären) Lebensmitteleinzelhandels – abgesehen von Spitzenwerten vor Weihnachten, Ostern und Pfingsten – im Jahresverlauf relativ konstant und liegt bei durchschnittlich ca. 2,7 Mrd. €.5
Der stationäre Lebensmitteleinzelhandel ist damit wichtiger Bestandteil der regelmäßigen Grundversor- gung der Bevölkerung. Eine differenzierte und gut erreichbare Nahversorgung ist wichtig für die Lebens- und Wohnqualität. Dabei messen die Verbraucher auch der Angebotsvielfalt eine hohe Bedeutung bei. Im Ergebnis erreicht der Onlinehandel (noch) keine ausreichende Rentabilität, da der stationäre Lebensmit- teleinzelhandel in Deutschland hinsichtlich Preis, Verfügbarkeit und Erreichbarkeit hohe Wettbewerbsvor- teile aufweist. Gleichzeitig entfalten die Digitalisierung und der Onlinehandel jedoch wesentliche Auswir- kungen auf die Filialkonzepte und die Standortwahl des stationären Lebensmitteleinzelhandels. Dabei steht die Kundennähe bei Angebot, Service, Standortwahl im Vordergrund.
5 Vgl. Nielsen, Wöchentlicher Umsatz im Lebensmitteleinzelhandel in Deutschland in KW 16/2018 bis KW 15/2019
12 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
3 Makrostandort
Die im Kreis Euskirchen gelegene Stadt Bad Münstereifel nimmt eine Randlage zum Ballungsraum Köln/ Bonn ein. Bad Münstereifel grenzt an die Städte Euskirchen, Rheinbach und Mechernich sowie an die Gemeinde Nettersheim. Die südliche Stadtgrenze stellt gleichzeitig die Landesgrenze zu Rheinland-Pfalz mit den benachbarten Gemeinden Adenau und Altenahr dar. Im Landesentwicklungsplan NRW ist der Stadt Bad Münstereifel die Funktion eines Grundzentrums zugewiesen.
Abbildung 7: Lage der Stadt Bad Münstereifel und zentralörtliche Gliederung
Quelle: BBE-Darstellung 2019
13 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
Das Stadtgebiet umfasst mit 51 Ortsteilen und Weilern ca. 18.670 Einwohner6 und eine Fläche von 151 km². In der Kernstadt (inkl. Eschweiler und Rodert) leben ca. 5.180 Einwohner. Das nördliche Stadtgebiet mit den Ortsteilen Arloff (ca. 1.117 EW), Kirspenich (ca. 1.270 EW), Kalkar (ca. 421 EW) und Iversheim (ca. 1.515 EW) stellt einen bevölkerungsstarken Siedlungsbereich der Stadt dar.
Die Bevölkerungsvorausberechnung des Landesbetriebes Information und Technik NRW aus dem Jahre 2018 lässt für die Stadt Bad Münstereifel bis zum Jahre 2030 eine rückläufige Bevölkerungszahl (ca. – 2,1 %) erwarten. Zum Vergleich: Im Kreis Euskirchen wird im selben Zeitraum ein Bevölkerungszuwachs um 0,5 % zu erwarten, in Nordrhein-Westfalen sogar um 1,3 % prognostiziert.7
Die Stadt fungiert als attraktiver Wohnstandort und profitiert von der Lage zwischen dem Naturraum der Eifel und dem Ballungsraum Köln/ Bonn. Mit dieser Funktion geht ein Auspendlerüberschuss von über 2.700 Personen einher.8
Dabei ist die Verkehrsanbindung an die benachbarte Kreisstadt Euskirchen sowie die Großstädte Köln und Bonn über die Autobahn 1 und die Landesstraße 194 ein wichtiger Faktor. Der Bahnhof Bad Müns- tereifel ist ein Endpunkt der Erfttalbahn, die im Stundentakt die Verbindung in Richtung Euskirchen bzw. Bonn herstellt. In Arloff und Iversheim sind zwei weitere Regionalbahn-Haltestellen im Stadtgebiet vor- handen. Darüber hinaus verkehren mehrere RVK-Buslinien im Stadtgebiet, die u. a. Bad Münstereifel auch mit Euskirchen verbinden.
Im Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept für die Stadt Bad Münstereifel 2018 ist mit dem Hauptzentrum (historischer Stadtkern inkl. nördliches Bahnhofsquartier und südliche Achse Trierer Straße) ein zentraler Versorgungsbereich festgelegt, der in starkem Maße durch die Geschäfte des City Outlet-Centers geprägt ist.9
Eine ergänzende, gesamtstädtischen Versorgungsbedeutung kommt der „nördlichen Vorstadt“ u. a. mit Rewe-Center, Edeka, Aldi, dm und weiteren nicht-zentrenrelevanten Fachmärkten zu, sodass die „nördliche Vorstadt“ als gesamtstädtisch ausstrahlender Ergänzungsstandort für die Nahversorgung in das Konzept aufgenommen wurde.
Aufgrund der großen räumlichen Entfernungen innerhalb des Stadtgebietes wurde zudem vorgeschlagen, eine wohnungsnahe Versorgung auch in den Siedlungsbereichen Arloff/ Kirspenich/ Kalkar im Norden,
6 Quelle: Stadt Bad Münstereifel, Stand 31.12.2018
7 Quelle: IT.NRW, Bevölkerungsentwicklung in den kreisangehörigen Städten und Gemeinden bzw. in den kreisfreien Städten und Kreisen Nordrhein-Westfalens 2018 bis 2040
8 Vgl. Bundesagentur für Arbeit, Stand: Juni 2018
9 Vgl. Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Bad Münstereifel (2008), S. 65
14 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
Houverath/ Limbach/ Wald/ Scheuren/ Maulbach/ Eichen/ Lanzerath im Osten sowie der Bereich Mut- scheid/ Rupperath im Süden der Stadt auszubauen.
Die wohnungsnahe Versorgung soll erhalten und durch die bedarfsgerechte Ansiedlung/ Erweiterung von Betrieben mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten weiterentwickelt werden. Dazu ist neben der Konzentration auf den zentralen Versorgungsbereich die Weiterentwicklung von Nahversorgungsstandor- ten möglich. Dabei soll sich – nach den Empfehlungen des Einzelhandelskonzeptes – die Ausstattung mit Nahversorgungsbetrieben an der zu versorgenden Bevölkerung orientieren.
15 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
4 Mikrostandort
Lage des Projektgrundstücks und Nutzungsumfeld
Der geplante Standort des Netto-Marktes an der Euskirchener Straße befindet sich im unmittelbaren Umfeld des Regionalbahnhaltepunktes Arloff. Entlang der vom Bahnhof nach Südosten abgehenden Bahnhofstraße/ Holzgasse ist ein lockerer Besatz an Versorgungsangeboten vorhanden (u. a. Hotel, Römer Apotheke, Flores Blumengeschäft, „Hedwigs kleiner Laden“, Friseur, Bäckerei Lennartz, Frische- markt Schmitz, Eiscafé, Gastronomie, Blumen Jansen und Volksbank), ohne dass sich aus der Nutzungs- dichte und –Vielfalt ein zentraler Versorgungsbereich im Ortsteil Arloff bestimmen lässt. Gleichwohl sichern die ansässigen Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen eine (ausschnittweise) wohnungs- nahe Versorgung. Vor allem im Lebensmittelbereich können der ansässige Frischemarkt Schmitz (ca. 80 m² Verkaufsfläche) und die Bäckereifiliale auch zusammen keine umfassende Nahversorgung sicherstel- len.
Die Ortsteile Arloff und Kirspenich bilden einen gemeinsamen Siedlungsbereich, der durch eine kleinteili- ge Wohnbebauung geprägt ist. Die Wohngebiete in Kirspenich erstrecken sich nach Nordosten auch in die Höhenlagen. Hier sind auch noch größere neue Wohngebietsflächen in Planung bzw. in Bau, sodass in einem überschaubaren Planungszeitraum mit ca. 600 zusätzlichen Einwohnern gerechnet wird. Im Randbereich von Arloff sind mit den Arloffer Thonwerken und dem Hammerwerk Erft zwei größere produzierende Unternehmen ansässig.
Westlich liegt der Ortsteil Kalkar, der über die Landesstraße 11 unmittelbar an Arloff angebunden ist (Entfernung ca. 800 m) und über keine eigene Versorgungsausstattung verfügt.
Im Siedlungsbereich Arloff/ Kirspenich/ Kalkar leben aktuell ca. 2.810 Einwohner, perspektivisch wird die Einwohnerzahl nach Realisierung der neuen Baugebiete auf ca. 3.400 Personen ansteigen. Der Netto- Untersuchungsstandort ist vom überwiegenden Teil der Bevölkerung in einer fußläufigen Entfernung (max. 1.000 m) erreichbar. Die maximale Distanz zwischen den Wohngebieten von Kirspenich und dem Netto-Markt beträgt ca. 1,8 km. Aufgrund der günstigen Lage kann der Lebensmittelmarkt in Ergänzung zu den Nahversorgungseinrichtungen entlang der Bahnhofstraße/ Holzgasse wichtige Versorgungsfunkti- onen für die Bevölkerung des gesamten Siedlungsbereiches übernehmen.
Der Untersuchungsstandort ist über die Landesstraße 11 (Kirchheimer Straße) erreichbar, die als Ver- kehrsachse zwischen den Stadtteilen Mechernich-Satzvey und Euskirchen-Flamersheim fungiert und die die Anbindung an die Autobahn 1 (Anschlussstelle Wißkirchen) herstellt. In der Nord-Süd-Direktive sind über die Landesstraße 194 (Euskirchener Straße) die Nachbarstadt Euskirchen und die Kernstadt von Bad Münstereifel erreichbar.
16 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
Die Einbindung in das ÖPNV-Netz ist durch den unmittelbar zugeordneten Regionalbahnhaltepunkt (Euskirchen/ Bonn – Bad Münstereifel) als sehr gut zu bewerten. Da die Regionalbahn auch von vielen Berufspendlern aus den umliegenden Ortschaften genutzt wird, wird diesen eine Kopplung der Bahnfahrt mit einem Einkauf im Netto-Markt ermöglicht. Unmittelbar am Projektstandort befinden sich die Haltestel- len der Buslinie 801 Bad Münstereifel – Euskirchen, die als Zubringer zum Bahnhaltepunkt unter ande- rem die Ortschaften Kirspenich, Arloff und Kalkar auch den geplanten Markt an sein Einzugsgebiet anbindet.
Abbildung 8: Mikrostandort
Quelle: BBE-Darstellung 2019
Der Planstandort befindet sich gemäß Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln innerhalb eines Allgemeinen Siedlungsbereiches (ASB), sodass die Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandelsbetrie- bes landesplanerisch grundsätzlich zulässig ist. Für den aktuell im Flächennutzungsplan als Außenbe- reich dargestellten Standort sind die Änderung des Flächennutzungsplanes und die Aufstellung eines Bebauungsplanes mit Festsetzung eines Sondergebietes für großflächigen Nahversorgungseinzelhandel notwendig.
17 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
5 Wettbewerbssituation in der Stadt Bad Münstereifel und den Nachbarkommunen
Die Wettbewerbssituation wird wesentlich durch die im Stadtgebiet von Bad Münstereifel und den in den angrenzenden Euskirchener Stadtteilen ansässigen Lebensmittelmärkte geprägt. Der Untersuchungs- raum umfasst den zentralen Versorgungsbereich Hauptzentrum Bad Münstereifel-Innenstadt und den Ergänzungsstandort für die Nahversorgung „nördliche Vorstadt“, die Nahversorgungsstrukturen in Arloff, Iversheim und Euskirchen-Kirchheim, Kreuzweingarten sowie in den Euskirchener Nahversorgungszen- tren Flamersheim und Stotzheim.10
In der Ortsmitte von Arloff ist an der Holzgasse das Lebensmittelgeschäft Frischemarkt Schmitz (ca. 80 m²) ansässig, der in Verbindung mit einem ergänzenden kleinteiligen Einzelhandelsbesatz (Bäckerei, Apotheke) eine ausschnittweise Nahversorgung herstellt.
Im südlich angrenzenden Ortsteil Iversheim ist nach der Schließung der Bäckerei Prinz zwischenzeitlich nur noch ein Kiosk mit Back- und Schreibwarenverkauf und die Deko-Scheune Prümer Hof vorhanden.
Das Hauptzentrum Bad Münstereifel-Innenstadt umfasst den Bereich innerhalb der Stadtmauer sowie den Bahnhofsbereich entlang der Kölner Straße und den südlich angrenzenden Bereich entlang der Trierer Straße, die wesentlich durch das City-Outlet geprägt sind. Der nahversorgungsbezogene Einzel- handel beschränkt sich neben Bäckereien vor allem auf den in nördlicher Randlage gelegenen Netto- Markt (Kölner Straße, ca. 1.000 m² Verkaufsfläche) und den in südlicher Randlage ansässigen Aldi-Markt (Trierer Straße, ca. 1.200 m² Verkaufsfläche).
Der Ergänzungsbereich nördliche Vorstadt erstreckt sich entlang der Kölner Straße. Neben dem Lebensmittelmarkt Rewe-Center (ca. 3.100 m²) mit separatem Rewe Getränkemarkt (ca. 650 m²) am Standort Josef-Jonas-Straße sichert vor allem der 2018 eröffnete Verbundstandort an der Kölner Straße mit einem Edeka Supermarkt (ca. 2.800 m²), Edeka Getränkemarkt (ca. 800 m²), einem Aldi Discount- markt (ca. 1.250 m²), einem dm Drogeriemarkt und einem Zoofachmarkt eine bedarfsgerechte Versor- gung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten in der Stadt Bad Münstereifel. Der Ergänzungsbereich nördliche Vorstadt entfaltet eine Ausstrahlungskraft auf das gesamte Stadtgebiet.
Im südlichen Stadtgebiet von Euskirchen weist das kommunale Einzelhandelskonzept Nahversorgungs- zentren in den Stadtteilen Flamersheim und Stotzheim aus.
Der ausgewiesene zentrale Versorgungsbereich Flamersheim erstreckt sich entlang der Christian- Schäfer-Straße/ Horchheimer Straße zwischen dem Verbundstandort von Edeka/ Norma und der Flamersheimer Burg sowie entlang der Pützgasse. Die Leitbetriebe der Nahversorgung sind die vorge-
10 Vgl. hierzu GMA-Fortschreibung des kommunalen Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Euskirchen, in der Fassung des Ratsbeschlusses vom 16.12.2014
18 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
nannten Lebensmittelmärkte Edeka (ca. 1.600 m², inkl. Bäckerei) und Norma (ca. 800 m²) sowie der Trinkgut Getränkemarkt (ca. 800 m²). Im Ortskern sind darüber hinaus eine Filiale der Bäckerei Lennartz, eine Apotheke, ein Eisen-/ Haushaltswarengeschäft und Gastronomie ansässig.
Abbildung 9: Lebensmittelangebot im Untersuchungsraum nach Standortbereichen
Standort Verkaufsfläche1 Umsatz1
in m² in Mio. €
Nahversorgung Arloff 110 0,6
Nahversorgung Iversheim 40 0,3
Hauptzentrum Bad Münstereifel-Innenstadt2 2.200 13,0
Ergänzungsstandort Nördliche Vorstadt 8.600 36,2
Untersuchungsraum Bad Münstereifel 10.950 50,1
Nahversorgungszentrum Flamersheim 3.230 11,5
Nahversorgung Stotzheim 1.400 5,5
Nahversorgung Kirchheim 80 2,1
Gewerbegebiete Roitzheimer Straße/ Narzissenweg 11.530 58,4
Untersuchungsraum Euskirchen (Süd) 16.240 77,5
Untersuchungsraum gesamt 27.190 127,6
1 Lebensmittelmärkte (inkl. Nonfood-Sortimente), Lebensmittelgeschäfte, Bäckereien, Metzgereien, Kioske 2 ohne kleinteiligen Nahversorgungseinzelhandel Quelle: BBE-Berechnungen 2019
In Stotzheim sind dem abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich ein Rewe-Markt (ca. 1.400 m², inkl. Bäckerei) und eine Apotheke zugeordnet. Der übrige kleinteilige Einzelhandelsbesatz wurde zwi- schenzeitlich geschlossen, sodass nur noch Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe das Angebot des Nahversorgungszentrums ergänzen.
Im Ortskern von Kirchheim übernehmen eine Bäckereifiliale, eine Metzgerei und ein Kiosk wohnungsna- he Versorgungsfunktionen. Im Stadtteil Kreuzweingarten ist nach der Schließung des einzigen Lebens- mittelgeschäftes keine Nahversorgung mehr vorhanden.
An den Standorten Narzissenweg und Roitzheimer Straße befinden sich in autokundenorientierten Verbundlagen mit großer räumlicher Ausstrahlungskraft auf die benachbarten Siedlungsbereiche u. a. ein Real SB-Warenhaus (Narzissenweg, ca. 5.000 m² inkl. Vorkassenzone), ein Hit-Verbrauchermarkt (Roitz- heimer Straße, ca. 4.000 m² inkl. Vorkassenzone und separatem Getränkemarkt) sowie die Discount- märkte Aldi (An der Vogelrute, ca. 900 m²) und Lidl (Roitzheimer Straße, ca. 930 m²) und der Lebensmit- telanbieter Mix Markt (An der Vogelrute, ca. 700 m²).
19 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
Abbildung 10: Hauptwettbewerber des Planvorhabens
Quelle: BBE-Darstellung 2019
Der geplante Netto-Markt mit Café/ Backwarenverkauf kann in Ergänzung zu den bestehenden Grund- versorgungsstrukturen in Bad Münstereifel wichtige wohnungsnahe Versorgungsfunktionen für das nördliche Stadtgebiet von Bad Münstereifel übernehmen. Bereits mit dem kommunalen Einzelhandels- konzept wird der Ausbau der wohnungsnahen Versorgung durch Realisierung eines Lebensmittelmarktes am Standort im Umfeld des Bahnhaltpunktes empfohlen, der die an der Bahnhofstraße in Arloff ansässi- gen kleinteiligen Angebote sinnvoll ergänzt.
20 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
6 Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftbindung 6.1 Einzugsgebiet und Kaufkraftpotenzial
Das Einzugsgebiet umfasst den Raum, aus dem die Verbraucher überwiegend bzw. zu großen Teilen das Planvorhaben aufsuchen werden. Es stellt damit das Gebiet dar, in dem das Ansiedlungsvorhaben eine hohe Versorgungsbedeutung bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten übernimmt bzw. überneh- men wird.
Unter Berücksichtigung der Angebots- und Nachfragesituation wird gutachterlicherseits das Einzugsge- biet für das Untersuchungsobjekt abgegrenzt. Dabei sind für die Einkaufsorientierung der Bevölkerung grundsätzlich folgende Faktoren von Bedeutung:
■ die Häufigkeit der Bedarfsdeckung in den geplanten Sortimentsbereichen, ■ der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand,11 ■ die projektrelevante Wettbewerbssituation, wie z. B. die Entfernung und die Attraktivität der rele- vanten Anbieter im Standortumfeld, ■ die Attraktivität der Projektvorhaben, die u. a. durch die Dimensionierung, die Leistungsfähigkeit und den Bekanntheitsgrad der Betreiber bestimmt wird, ■ die Qualität des Projektstandortes, die u. a. aus der verkehrlichen Erreichbarkeit, der Lage zu Siedlungsschwerpunkten sowie aus vorhandenen Agglomerationseffekten resultiert, ■ Barrierewirkungen ausgehend von z. B. topographischen, infrastrukturellen oder baulichen Gege- benheiten, ■ traditionelle Einkaufsorientierungen der Bevölkerung, ■ die zentralörtliche Funktion der Stadt bzw. des Ortsteils.
Ein Einzugsgebiet ist grundsätzlich nicht als statisches Gebilde anzusehen, sondern vielmehr als modell- hafte Abbildung eines Teilraumes, aus dem potenziell der wesentliche Kundenanteil eines Betriebes/ Standortverbundes stammt. Darüber hinaus können diffuse Zuflüsse von außerhalb erwartet werden.
Für die Abgrenzung des Einzugsgebietes sind vor allem die Faktoren der Siedlungsstruktur, Verkehrsan- bindung und Wettbewerbssituation von Bedeutung. Die nächstgelegenen Wettbewerber stellen die Lebensmittelmärkte in der nördlichen Vorstadt von Bad Münstereifel, in den Euskirchener Stadtteilen Flamersheim und Stotzheim sowie an den dezentralen Gewerbegebietsstandorten Euskirchen- Roitzheimer Straße/ Narzissenweg dar.
11 Mit zunehmender Häufigkeit der Bedarfsdeckung und abnehmendem spezifischen Wert des nachgefragten Gutes nimmt der zum Einkauf akzeptierte Zeitaufwand ab. Demzufolge sind bei einem Angebot der Grundversorgung die Aktionsradien räumlich enger als bei Angeboten des längerfristigen Bedarfsbereichs (z. B. Möbelsortiment).
21 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
Abbildung 11: Nahbereich
Quelle: BBE-Darstellung 2019
Der Nahbereich umfasst aufgrund der Siedlungs- und Wettbewerbsstrukturen vor allem den Siedlungsbe- reich Arloff/ Kirspenich/ Kalkar mit aktuell zusammen ca. 2.810 Einwohnern.12 In Kirspenich sind große neue Wohngebiete (u. a. An der Hardtburg) in der Umsetzung bzw. Planung, sodass in einem über- schaubaren Planungszeitraum ca. 600 zusätzliche Einwohner erwartet werden. Damit werden dem projektrelevanten Nahbereich ca. 3.400 Einwohner zuzurechnen sein.
Darüber hinaus sind Streuumsätze aufgrund der Lage an den Landesstraßen 11 und 194 zu erwarten, die sich gleichermaßen auf die Einwohner der umliegenden Ortschaften ohne eigene Nahversorgung beziehen als auch auf Pendler zwischen der Eifel und Euskirchen bzw. dem Ballungsraum Köln/ Bonn.
12 Um den unterschiedlichen Anforderungen an eine verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung in verdichteten städtischen Bereichen einerseits und in dünner besiedelten ländlichen Räumen andererseits Rechnung zu tragen, wird bereits im Bericht der Arbeitsgruppe „Strukturwandel im Einzelhandel und § 11 Abs. 3 BauNVO“ (in ZfBR 2002, 598, 601) empfohlen, dass der Nahbereich nach der Einwohnerdichte unterschiedlich abzugrenzen sei.
22 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
Das vorhabenrelevante Kaufkraftvolumen errechnet sich aus der Multiplikation der Bevölkerungszahl im Einzugsgebiet mit dem statistisch ermittelten Pro-Kopf-Ausgabebetrag von aktuell ca. 2.737 € für nahversorgungsrelevante Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren), gewichtet mit der stadtspezifischen Kaufkraftkennziffer.13
Die Höhe der Kaufkraftkennziffer wird durch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung bestimmt. Die Kennziffer stellt unabhängig von der Gemeindegröße das Verhältnis des in Bad Münstereifel verfüg- baren Nettoeinkommens zum Gesamteinkommen in Deutschland dar, welches für Ausgaben im Einzel- handel zur Verfügung steht. Die Kaufkraftkennziffer für nahversorgungsrelevante Sortimente der Stadt Bad Münstereifel liegt bei 100,7 und somit leicht über dem Bundesdurchschnitt (= 100,0).14 In den Nach- barstädten Euskirchen (97,1) und Mechernich (98,0) werden dagegen leicht unterdurchschnittliche Kauf- kraftkennziffern erreicht.
Unter Berücksichtigung der erläuterten Parameter steht im Nahbereich (Ortsteile Arloff/ Kirspenich/ Kalkar) ein Kaufkraftvolumen in Höhe von ca. 9,5 Mio. € im Jahr für die nahversorgungsrelevanten Sortimente Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren zur Verfügung.
6.2 Marktabschöpfung und Umsatzleistung des Planvorhabens
Die Einschätzung des infolge der geplanten Ansiedlung zu erwartenden Umsatzes bildet die Vorausset- zung für die Prognose der ausgelösten Umsatzumlenkungen und der hierdurch möglicherweise her- vorgerufenen städtebaulichen Auswirkungen.
Die Umsatzerwartung des Planvorhabens hängt zunächst von der Verkaufsflächengröße und von der Sortimentsaufteilung ab. Hinzu kommen aber auch die Gesamtattraktivität des Standortes, die standort- bezogene Wettbewerbsintensität und das zur Verfügung stehende Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet.
Unter Berücksichtigung dieser Faktoren kann der Netto-Markt nach der geplanten Ansiedlung max. 33 % des in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren verfügbaren Kaufkraftpotenzials im Nahbereich (ca. 9,5 Mio. €) binden. Dies entspricht einem Umsatz mit Kunden aus dem Nahbereich von ca. 3,1 Mio. €.
Die (diffusen) Streuumsätze resultieren aus der günstigen Verkehrslage und werden auf ca. 1,1 Mio. € Umsatz (gleichbedeutend knapp einem Viertel des Prognoseumsatzes) prognostiziert. Unter Berücksich-
13 Vgl. IFH-Marktvolumen 2017, BBE-Berechnungen und Ergänzungen 14 Vgl. MB-Research, Kaufkraft nach Sortimenten 2017, PLZ 53229
23 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
tigung von Umsätzen mit den Netto-typischen Nonfood-Sortimenten15 beläuft sich die Umsatzerwartung für den geplanten Netto-Markt auf insgesamt ca. 4,5 Mio. €.
Abbildung 12: Marktanteile und Umsatz des projektierten Netto-Marktes
Erwarteter Kaufkraft- Kaufkraftbin- Bereich Umsatzanteil Umsatz potenzial dungsquote
in Mio. € in % in Mio. € in %
Nahbereich Arloff/ Kirspenich/ Kalkar 3,1 69 9,5 33 (inkl. 600 zusätzliche Einwohner)
Diffuse Umsatzzuflüsse 1,1 24 ./. ./.
Nahversorgungsrelevante Kern- 4,2 93 ./. ./. sortimente gesamt
Nonfood-Sortimente 0,3 7 ./. ./.
Summe 4,5 100 ./. ./.
Quelle: BBE-Berechnungen 2019, Rundungsdifferenzen möglich
Für das Café mit Backwarenverkauf ist unter Berücksichtigung durchschnittlicher Umsätze von Bäckerei- filialen16 ein Einzelhandelsumsatz von max. 0,3 Mio. € zu berücksichtigen. Der geplante Netto-Markt inkl. Café/ Backwarenverkauf dient somit vor allem der Versorgung der im nördlichen Stadtgebiet von Bad Münstereifel lebenden Bevölkerung und übernimmt auch eine ergänzende Versorgungsfunktion für die benachbarten Siedlungsbereiche.
Laut sekundärstatistischen Daten beträgt der durchschnittliche Umsatz einer Netto-Filiale in Deutschland rd. 3,3 Mio. €. Dies entspricht bei einer durchschnittlichen Filialgröße von ca. 780 m² Verkaufsfläche einer Flächenproduktivität von ca. 4.250 € je m² Verkaufsfläche.17 Grundsätzlich gilt für die Netto-Märkte, dass unabhängig von der Filialgröße in allen Märkten dasselbe Angebot vorgehalten wird. Damit geht tenden- ziell einher, dass die kleineren Filialen (mit einem höheren Personalaufwand) einen auf die Fläche bezo- genen höheren Umsatz erzielen können als die Filialen, die dasselbe Angebot auf einer größeren Fläche präsentieren (und damit weniger häufig Ware nachlegen müssen).
15 Bei den Nonfood-Sortimenten handelt es sich vornehmlich um Haushaltswaren, Zeitschriften und regelmäßig wechselnde Aktionswaren.
16 Das Bäckerhandwerk erzielt in Deutschland einen Gesamtumsatz von 14,67 Mrd. €. Es werden ca. 46.000 Verkaufsstätten betrieben, damit liegt der Durchschnittsumsatz einer Bäckereifiliale bei ca. 0,3 Mio. € p.a. (Vgl. Angaben des Zentralverbandes des Deutschen Bäckerhandwerks, Stand: 2018)
17 Hahn-Gruppe, Retail Real Estate Report – Germany 2018/ 2019
24 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
Der erzielbare Umsatz einer Netto-Filiale steigt damit nicht linear mit der Verkaufsfläche. Auch ist zu be- rücksichtigen, dass dieser Durchschnittswert starke Schwankungen überdeckt, die aus der Wettbewerbs- situation, dem Nachfragepotenzial und der konkreten Standortsituation resultieren.
Angesichts der Siedlungs- und Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum sowie der zu erwartenden Ausstrahlungskraft, des erreichbaren Einzugsgebietes und der Versorgungsbedeutung des Vorhabens ist der Prognoseumsatz von ca. 4,5 Mio. € für den Netto-Markt, der mit diesem Umsatz eine Flächen- produktivität von ca. 4.290 € je m² Verkaufsfläche erreichen wird, als Maximalumsatz zu bewerten, der in die „Worst-Case-Prognose“ der städtebaulichen Auswirkungen eingestellt wird.
Zusätzlich ist der Einzelhandelsumsatz des angegliederten Cafés von ca. 0,3 Mio. € zu berücksichtigen, sodass der Umsatzumverteilungsprognose insgesamt eine Umsatzleistung von ca. 4,8 Mio. € zugrun- de gelegt wird.
25 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
7 Auswirkungsanalyse 7.1 Umsatzumverteilungseffekte
Bei der Umsatzprognose wurden die Abschöpfungsquoten des Planvorhabens im projektrelevanten Einzugsgebiet ermittelt und somit dargelegt, welche Versorgungsbedeutung der geplante Netto-Markt im Nahbereich übernehmen kann.
Für die Betrachtung der zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen sind jedoch die durch das Vor- haben induzierten Umverteilungseffekte für die ansässigen Betriebe relevant. Dabei ist zu berücksichti- gen, dass der im Realisierungsfall am Filialstandort zu erwartende Umsatz zwangsläufig Anbietern an anderer Stelle verloren geht, da durch die Realisierung nicht mehr Kaufkraft entsteht, sondern diese lediglich zwischen den unterschiedlichen Wettbewerbern/ Wettbewerbsstandorten umverteilt wird.18
Im Falle der geplanten Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes (inkl. Backwarenverkauf des Cafés) in Arloff ist ein Umsatz in Höhe von maximal 4,8 Mio. € zu erwarten. Davon wird der Großteil (rd. 4,5 Mio. €) auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente entfallen, mit den ergänzenden Sortimenten (vor allem Zeitungen, Schreib- und Haushaltswaren, Aktionswaren) werden voraussichtlich rd. 0,3 Mio. € Umsatz erzielt.
Bei der Einschätzung der zu erwartenden Umsatzverlagerungseffekte werden folgende Annahmen zu- grunde gelegt:
■ Die durch die Ansiedlungsplanung hervorgerufenen Umsatzverlagerungen gehen in erster Linie zu Lasten derjenigen Wettbewerber, die eine vergleichbare Marktpositionierung und Angebotsaus- richtung aufweisen. Dies bedeutet, dass als Hauptwettbewerber des Netto-Marktes in erster Linie größere Lebensmittelmärkte anzusehen sind.
Auch der Backwarenverkauf des angegliederten Cafés wird vor allem mit vergleichbaren Anbie- tern in Wettbewerb treten. Hierbei handelt es sich vor allem um vergleichbare Anbieter als Kon- zessionäre der Lebensmittelmärkte.
■ Mit zunehmender Entfernung des Projektstandortes nimmt die Stärke der Umsatzverlagerungs- effekte ab. Das bedeutet, dass Einzelhandelsbetriebe im näheren Umfeld des Projektstandortes stärker von Umsatzverlagerungen betroffen sind als weiter entfernt gelegene Betriebe.
Dieser Annahme liegt der Erfahrungswert zugrunde, dass für den Verbraucher die Attraktivität von
18 Dabei werden „Worst-Case-Annahmen“ u. a. hinsichtlich der Auswirkungen für städtebaulich integrierte Wettbe- werber (zentrale Versorgungsbereiche / wohnungsnahe Standorte) getroffen.
26 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
Einzelhandelsbetrieben mit zunehmender Zeitdistanz und dem hiermit verbundenen steigenden Zeit- und Kostenaufwand geringer wird. Die Zeitdistanzempfindlichkeit der einzelnen Sortimente ist jedoch unterschiedlich und wird wesentlich durch den Warenwert und die Häufigkeit der Nach- frage bestimmt. So weisen insbesondere Güter des täglichen Bedarfs - wie z. B. Lebensmittel und Drogeriewaren - aufgrund des relativ niedrigen Warenwertes sowie der vergleichsweise hohen Einkaufshäufigkeit eine hohe Zeitdistanzempfindlichkeit auf. Die Folge hiervon ist, dass bereits nach relativ geringer Zeitdistanz die Nachfrage nach diesen Gütern deutlich abnimmt.
Im Untersuchungsraum bestehen vergleichbare Nahversorgungsstrukturen in der nördlichen Vorstadt und in der Innenstadt von Bad Münstereifel sowie in Euskirchen-Flamersheim, Stotzheim und in den Gewer- begebieten Roitzheimer Straße und Narzissenweg, sodass durch das Planvorhaben Umlenkungen für diese Nahversorgungsbetriebe zu erwarten sind, die aktuell Versorgungsfunktionen für die im prognosti- zierten Einzugsgebiet lebenden Bevölkerung übernehmen.
Für die kleinteiligen Nahversorgungsstrukturen u. a. in den Siedlungsbereichen Arloff, Iversheim und Kirchheim sind dagegen - wenn überhaupt - nur marginale Umsatzeinbußen zu prognostizieren. Dies resultiert aus der geringen Angebots- und Zielgruppenüberschneidung mit dem geplanten Lebensmittel- markt (inkl. Café). Die kleinteiligen Lebensmittelgeschäfte, Ladenhandwerksbetriebe und Kioske dienen vor allem einer ausschnittweisen Nahversorgung und teilweise dem Vergesslichkeitsbedarf der Bevölke- rung in eng begrenzten Nahbereichen, können jedoch keine vollständige Grundversorgung sicherstellen, sodass nur geringe Wettbewerbsbeziehungen zum Planvorhaben eintreten werden. Einzig für die Grund- versorgungsangebote in Arloff ist eine unmittelbare Wettbewerbssituation zu erwarten. Die Umsatzverlus- te für die ansässigen Nahversorgungsangebote in Arloff (Frischemarkt/ Kiosk) werden sich voraussicht- lich auf ca. 0,1 Mio. €, gleichbedeutend ca. 17 % des derzeitigen Umsatzes belaufen (vgl. Abbildung 13). Damit wird der kleinteilige Einzelhandel in Arloff spürbaren Wettbewerbseffekten ausgesetzt sein. Ob diese Umsatzverluste zu einer Betriebsaufgabe führen, wird wesentlich von den betriebswirtschaftlichen Rahmenbedingungen bestimmt. Grundsätzlich erscheint es für den Frischemarkt möglich, durch eine Umgestaltung des Sortiments in Abgrenzung zu dem standardisierten Netto-Sortimentes weiterhin eine Nahversorgungsfunktion für den Siedlungsbereich einzunehmen.
Die absolut höchsten Umsatzumverteilungen sind für die Lebensmittelmärkte (inkl. Konzessionäre) am Ergänzungsstandort Bad Münstereifel-nördliche Vorstadt zu erwarten (ca. 2,0 Mio. €/ ca. 6 % des Wettbewerbsumsatzes), da diese mit einer gesamtstädtischen Versorgungsbedeutung auch aktuell wesentlich der Versorgung der Bevölkerung im nördlichen Stadtgebiet von Bad Münstereifel dienen.
Für die Nahversorgungsangebote der Innenstadt sind nur begrenzte Angebotsüberschneidungen zu erwarten (Umsatzumverteilung ca. 0,4 Mio. €/ gleichbedeutend ca. 3 % des relevanten Wettbewerbsum- satzes), die sich wesentlich auf die nächstgelegene Netto-Filiale beziehen.
Eine ergänzende Versorgungsbedeutung für die Bevölkerung im Nahbereich übernehmen auch die Lebensmittel- und Getränkemärkte Edeka, Norma und Trinkgut im Euskirchener Stadtteil Flamersheim.
27 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
Dies resultiert vor allem daraus, dass der attraktive Verbundstandort in Flamersheim eine Ausstrahlungs- kraft deutlich über den eigenen Stadtteil hinaus entfalten kann und damit eine hohe Versorgungsfunktion im südlichen Euskirchener und nördlichen Bad Münstereiferer Stadtgebiet übernimmt. Die Umsatzverlus- te infolge einer Netto-Ansiedlung in Arloff werden sich voraussichtlich auf ca. 0,8 Mio. €/ gleichbedeutend ca. 7 % des aktuellen Umsatzes belaufen. Hierbei handelt es sich vor allem um Kaufkraft aus dem Sied- lungsbereich Arloff/ Kirspenich/ Kalkar, die aktuell – mangels eigener bedarfsgerechter Nahversorgungs- angebote – nach Flamersheim abfließt und zukünftig auf den deutlich näher gelegenen Lebensmittel- markt am Bahnhaltepunkt umgelenkt würden.
Abbildung 13: Umsatzumverteilung des Planvorhabens (Netto-Markt inkl. Backwarenverkauf des Cafés)
Derzeitiger Umsatzum- Wettbewerber- Umverteilung 1 verteilung umsatz Umverteilung in % des derzeitigen Standort in Mio. € in Mio. € 1 Umsatzes
Nahversorgung Arloff 0,6 0,1 17
Nahversorgung Iversheim 0,3 (*) (*)
Hauptzentrum Bad Münstereifel-Innenstadt2 13,0 0,4 3
Ergänzungsstandort Nördliche Vorstadt 36,2 2,0 6
Untersuchungsraum Bad Münstereifel 50,1 2,5 5
Nahversorgungszentrum Flamersheim 11,5 0,8 7
Nahversorgung Stotzheim 5,5 0,1 2
Nahversorgung Kirchheim 2,1 (*) (*) Gewerbegebiete Roitzheimer Straße/ 58,4 0,9 2 Narzissenweg Untersuchungsraum Euskirchen (Süd) 77,5 1,8 2
Sonstige Standorte ./. 0,5 ./.
Untersuchungsraum gesamt 127,6 4,8 4
(*) marginal (< 0,1 Mio. €/ < 1 %) 1 Lebensmittelmärkte (inkl. Nonfood-Sortimente), Lebensmittelgeschäfte, Bäckereien, Metzgereien, Kioske 2 ohne kleinteiligen Nahversorgungseinzelhandel Quelle: BBE-Berechnungen 2019
28 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
Dagegen kann das Nahversorgungsangebot in Stotzheim heute keine deutlich über den eigenen Nahbe- reich hinausreichende Versorgungsfunktion übernehmen, sodass auch nur geringe Umsatzverluste infolge der Realisierung des Planvorhabens in Arloff zu erwarten sind (ca. 0,1 Mio. €/ 2 %).
Nach wie vor kommt auch den verkehrsorientierten Standorten (L 194) in den Euskirchener Gewerbege- bieten eine große Ausstrahlungskraft zu. Im Zuge der Verbesserung der wohnungsnahe Versorgung in Arloff werden auch die Kaufkraftabflüsse an diese Standorte deutlich reduziert (ca. 0,9 Mio. €/ ca. 2 % des Umsatzes).
Infolge des hohen zu erwartenden Bevölkerungszuwachses in Kirspenich (600 Einwohner/ ca. 1,7 Mio. € nahversorgungsrelevante Kaufkraft) kann für das Planvorhaben auch eine relativ hohe diffuse Umvertei- lung (ca. 0,5 Mio. €) unterstellt werden, da mit dem Bevölkerungszuzug nahversorgungsbezogene Um- sätze an den ehemaligen Wohnorten der Zuziehenden verloren gehen.
Für die Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen ist von Bedeutung, dass die in Arloff ansässigen Nahversorgungsbetriebe (vor allem Frischemarkt, Bäckereifiliale) alleine keine bedarfsgerechte lebens- mittelbezogene Grundversorgung für die Bevölkerung im nördlichen Stadtgebiet von Bad Münstereifel sicherstellen können, sodass auch nach der projektierten Ansiedlung des Lebensmittelmarktes mit Café am Bahnhaltepunkt Arloff eine sich gegenseitig ergänzende Versorgungsausstattung zwischen dem eingeführten Nahversorgungsstandort Bahnhofstraße/ Holzgasse sowie dem Planstandort einstellen wird. Zudem werden mit dem Ausbau der wohnungsnahen Versorgung in Arloff die Kaufkraftabflüsse in die benachbarten Geschäftszentren (u. a. nördliche Vorstadt von Bad Münstereifel, Euskirchen-Flamersheim) reduziert.
Das Planvorhaben dient der Festigung der Versorgungsstrukturen für die Bevölkerung im Nahbereich und stellt einen nahversorgungsbezogenen Ergänzungsstandort im nördlichen Stadtgebiet dar, das aktuell über keine bedarfsgerechte Versorgungsstrukturen verfügt.
29 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
7.2 Städtebauliche Bewertung der geplanten Netto-Ansiedlung
Für die städtebauliche Bewertung des Ansiedlungsvorhabens ist entscheidend, ob durch den geplanten großflächigen Lebensmittelmarkt (inkl. Café) zentrale Versorgungsbereiche in ihrer Funktionalität beein- trächtigt werden oder die Nahversorgung in Wohngebieten nachteilig beeinflusst wird.19 Diese negativen Auswirkungen wären zu unterstellen, wenn infolge der geplanten Ansiedlung des Lebensmittelmarktes solche Betriebe geschlossen werden, die für die Funktionsfähigkeit bestehender Versorgungszentren wichtig sind, ohne dass adäquate Nachnutzungen realisiert werden können. Die Entwicklungsfähigkeit von zentralen Versorgungsbereichen wäre dann beeinträchtigt, wenn bei Realisierung der Projektplanung die Chancen bestehender Betriebe zur Anpassung an Marktentwicklungen oder die Entwicklungschancen zum Ausbau zentraler Versorgungsbereiche eingeschränkt würden.
Städtebaulich relevante Auswirkungen liegen somit regelmäßig dann vor, wenn
■ die Versorgung der Bevölkerung erheblich eingeschränkt wird, da infolge eines Planvorhabens flächendeckende Geschäftsaufgaben bzw. Aufgaben von strukturprägenden Betrieben in zentra- len Versorgungsbereichen bzw. an wohnungsnahen Standorten zu befürchten sind, bzw.
■ das Planvorhaben zu Leerständen und damit zu einer Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche führt und
■ das Planvorhaben (geplante) Ansiedlungen in zentralen Versorgungsbereichen verhindern könnte.
Die BBE Handelsberatung GmbH vertritt die gutachterliche Einschätzung, dass durch die geplante An- siedlung des Netto Lebensmittelmarktes (inkl. Café) am Standort Euskirchener Straße in Bad Münsterei- fel-Arloff keine negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung in der Stadt Bad Münstereifel sowie in umliegenden Städten und Gemeinden ausgelöst werden.
Folgende Gründe sprechen zusammenfassend für diese Einschätzung:
■ Durch die geplante Ansiedlung des Lebensmittelmarktes mit angegliedertem Café werden Um- verteilungseffekte von ca. 2 - 7 % des derzeitigen Wettbewerberumsatzes gegenüber den abge- grenzten Versorgungszentren Bad Münstereifel-Innenstadt und Euskirchen-Flamersheim sowie
19 Die Einschätzung städtebaulicher Auswirkungen wird an die Regelungen des § 11 Abs. 3 BauNVO angelehnt, wonach sich Einzelhandelsbetriebe „nicht nur unwesentlich“ auswirken dürfen. Noch nicht abschließend geklärt ist, ab welcher Höhe des Schwellenwertes gravierende Auswirkungen auftreten können. In der Planungs- und Rechtsprechungspraxis hat sich als quantitative Orientierungsgröße etabliert, dass bei zentren- und nahversor- gungsrelevanten Sortimenten ein Umsatzverlust von 10 %, bei anderen Sortimenten von 20 % als abwägungsre- levant angesehen wird. Bis zu diesen Abwägungsschwellenwerten ist regelmäßig davon auszugehen, dass sich keine erheblichen städtebaulichen Folgen ergeben werden. Es müssen jedoch weitere qualitative Indikatoren geprüft werden, um die Auswirkungen des Vorhabens beurteilen zu können.
30 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
Stotzheim ausgelöst. Die Innenstadt von Bad Münstereifel wird wesentlich durch das City Outlet geprägt. Die Nahversorgungszentren weisen infolge der geringen Lebensmittelmarktausstattung im sonstigen Untersuchungsraum eine hohe betriebliche Leistungsfähigkeit auf, sodass in den untersuchten Haupt- und Nahversorgungszentren keine Anzeichen für eine Vorschädigung der zentralen Versorgungsbereiche gegeben sind.
■ Auch die Entwicklungsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche wird durch die Ansiedlungs- planung nicht tangiert. Vielmehr wird durch das Planvorhaben eine angemessene Weiterentwick- lung des Nahversorgungsangebotes im Siedlungsbereich Arloff / Kirspenich / Kalkar geschaffen, der aktuelle über keine bedarfsgerechte Grundversorgung verfügt.
■ Die vom Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungseffekte erreichen damit – trotz der ver- gleichsweise hohen prognostizierten Umsatzverluste von ca. 7 % des heutigen Umsatzes vor al- lem für den Verbundstandort in Flamersheim – an keinem Versorgungsstandort eine Größenord- nung, die für die Versorgungsstrukturen in den zentralen Versorgungsbereichen und an woh- nungsnahen Standorten betriebsgefährdende Auswirkungen erwarten lässt. Auch übergemeindli- che Auswirkungen im Sinne einer Einschränkung der Funktions- und Entwicklungsfähigkeit der Versorgungsstrukturen können angesichts der weitgehend auf den Siedlungsbereich Arloff / Kir- spenich / Kalkar beschränkten Versorgungsfunktion des projektierten Lebensmittelmarktes aus- geschlossen werden.
■ Für die bestehenden wohnungsnahen Versorgungsstrukturen im Ortsteil Arloff ist von Bedeutung, dass der geplante Lebensmittelmarkt (inkl. Café) zwar starke absatzwirtschaftliche Umsatzum- verteilungseffekte auslösen wird. Städtebauliche Auswirkungen lassen sich jedoch ausschließen, da selbst bei Schließung eines der ansässigen Anbieter die wohnungsnahe Lebensmittelversor- gung im nördlichen Siedlungsbereich von Bad Münstereifel durch den geplanten Lebensmittel- markt (inkl. Café) erhalten bliebe. Aus den wettbewerblichen Effekten lassen sich damit keine städtebaulich relevanten Auswirkungen ableiten, zumal eine gegenseitig Funktionsergänzung mit dem ansässigen kleinteiligen Einzelhandel möglich sein kann, wenn es diesem gelingt, sich von dem Netto-Standardsortiment abzugrenzen.
■ Im Bereich der sonstigen Sortimente/Nonfood-Sortimente ist mit einem Umsatz von rd. 0,3 Mio. € zu rechnen. Hier kann davon ausgegangen werden, dass die entsprechende Kaufkraft derzeitig bereits überwiegend von größeren Lebensmittelmärkten gebunden wird. Somit kann unterstellt werden, dass die hierdurch hervorgerufenen Umsatzverlagerungen in erster Linie Lebensmittel- märkte betreffen werden. Sonstige Einzelhandelsbetriebe werden dagegen nur in einem sehr ge- ringen Maß wettbewerblich tangiert, sodass die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Facheinzelhan- dels in zentralen Versorgungsbereichen nicht gefährdet wird.
Das Planvorhaben stellt somit eine bedarfsgerechte Weiterentwicklung der wohnungsnahen Versor- gungsstrukturen im Siedlungsbereich Arloff/ Kirspenich/ Kalkar dar, das im Realisierungsfall eine ange-
31 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
messene wohnungsnahe Grundversorgung für die Bevölkerung im nördlichen Stadtgebiet von Bad Münstereifel gewährleisten kann, die heute quantitativ nur über ein ausschnittsweises Versorgungsange- bot verfügt. Ein Umschlagen der wettbewerblichen Auswirkungen in städtebaulich relevante Auswirkun- gen ist nicht zu erwarten. Vielmehr wird durch die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes mit angeglieder- tem Café und Backwarenverkauf eine angemessene Verbesserung der wohnungsnahen Versorgung ausgelöst. Starke Wettbewerbswirkungen sind für den Frischemarkt in Arloff zu erwarten, der nur eine ausschnittweise Nahversorgung sicherstellen kann. Städtebaulich relevante Auswirkungen sind selbst bei Schließung des Wettbewerbers auszuschließen, da keine Verschlechterung der wohnungsnahen Versorgung eintreten wird, da die Wohnbevölkerung von Arloff mit dem Planvorhaben in vergleichbarer Lage (weiterhin) einen Lebensmittelmarkt vorfindet.
Für die zentralen Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung in der Stadt Bad Münstereifel und im Umland sind städtebaulich negative Auswirkungen auf die Funktions- und Entwicklungsfähigkeit i. S. von § 11 Abs. 3 BauNVO angesichts der Angebots- und Wettbewerbssituation und der zu erwarten- den Umverteilungswirkungen auszuschließen.
7.3 Einordnung des Vorhabens in die Ziele des Landesentwicklungsplans
Mit dem Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen bestehen Ziele und Grundsätze der Raumord- nung, die im Rahmen eines Bauleitplanverfahrens in der Abwägung beachtet (Ziele) bzw. berücksichtigt (Grundsätze) werden müssen:
■ Ziel 6.5-1: Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen
Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt wer- den.
Der Regionalplan stellt für den Planstandort einen Allgemeinen Siedlungsbereich dar, das lan- desplanerische Ziel wird somit gewahrt.
■ Ziel 6.5-2: Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in zentralen Versorgungsberei- chen
Dabei dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevanten Kernsortimenten nur:
- in bestehenden zentralen Versorgungsbereichen sowie
32 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
- in neu geplanten zentralen Versorgungsbereichen in städtebaulich integrierten Lagen, die auf- grund ihrer räumlichen Zuordnung sowie verkehrsmäßigen Anbindung für die Versorgung der Bevölkerung zentrale Funktionen des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs erfüllen sollen,
dargestellt und festgesetzt werden. Zentrenrelevant sind - die Sortimente gemäß Anlage 1 und - weitere von der jeweiligen Gemeinde als zentrenrelevant festgelegte Sortimente (ortstypische Sortimentsliste).
Ausnahmsweise dürfen Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nah- versorgungsrelevanten Kernsortimenten auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche darge- stellt und festgesetzt werden, wenn nachweislich:
- eine Lage in den zentralen Versorgungsbereichen aus städtebaulichen oder siedlungsstruk- turellen Gründen, insbesondere der Einhaltung gewachsener baulicher Strukturen oder der Rücksichtnahme auf ein historisch wertvolles Ortsbild nicht möglich ist und
- die Bauleitplanung der Gewährleistung einer wohnungsnahen Versorgung mit nahversor- gungsrelevanten Sortimenten dient und
- zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
Der Planstandort befindet sich außerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches, insofern ist zu prüfen, ob die Ausnahmeregelung für den Lebensmitteleinzelhandel anzuwenden ist:
Die geplante Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes (inkl. Café) ist als Sicherung der Nahversor- gung im nördlichen Stadtgebiet von Bad Münstereifel zu bewerten. Das Nahversorgungsangebot in Arloff (Lebensmittelgeschäft, Bäckereifiliale) kann die Grundversorgung der Bevölkerung im nördlichen Stadtgebiet alleine nicht sicherstellen. Die nächstgelegenen zentralen Versorgungsbe- reiche Bad Münstereifel-Innenstadt (Hauptzentrum) und Euskirchen-Flamersheim (Nahversor- gungszentrum) befinden sich in Entfernungen von ca. 4 - 6 km und damit außerhalb des Sied- lungsbereiches von Arloff/ Kirspenich. Aufgrund der räumlichen Entfernung können diese zentra- len Versorgungsbereiche keine wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung im Siedlungsbereich Arloff/ Kirspenich/ Kalkar gewährleisten. Der projektierte Lebensmittelmarkt kann somit einen wichtigen Ergänzungsstandort im Versorgungsnetz der städtischen Nahversorgung im nördlichen Stadtgebiet von Bad Münstereifel bilden.
Auch die geplante Dimensionierung des Marktes – bezogen auf das nahversorgungsrelevante Nachfragepotenzial im zugeordneten Nahbereich – ist als maßstabsgerecht zu bewerten. Unter Berücksichtigung des zu erwartenden Einwohner- bzw. Kaufkraftpotenzials in den Ortsteilen Ar- loff, Kirspenich und Kalkar (ca. 3.400 Einwohner/ca. 9,5 Mio. € nahversorgungsrelevante Kauf-
33 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
kraft) ist die projektierte Dimensionierung von ca. 1.050 m² Verkaufsfläche als bedarfsgerecht zu bewerten. Der zu erwartende Umsatz des Lebensmittelmarktes von max. 4,5 Mio. € (davon ca. 4,2 Mio. € für nahversorgungsrelevante Sortimente) entspricht ca. 47 % der nahversorgungsrele- vanten Kaufkraft im ortsteilbezogenen Naheinzugsbereich.
Für den projektierten Lebensmittelmarkt kann damit nachgewiesen werden, dass bezogen auf die Einwohner im Siedlungsbereich Arloff / Kirspenich / Kalkar ein Nahversorgungsbezug besteht. Damit ist auch die geplante Dimensionierung des Marktes als bedarfsgerecht zu bewerten.
Der Backwarenverkauf des angegliederten Cafés (Umsatz von max. 0,3 Mio. €) übernimmt ledig- lich ergänzende Versorgungsfunktionen und wird insbesondere für Fahrgäste der Regionalbahn und im Rahmen des Backwareneinkaufs an Sonn- und Feiertagen ein Zusatzangebot darstellen.
■ Ziel 6.5-3: Beeinträchtigungsverbot
Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevanten Sortimenten dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
Im Rahmen der vorliegenden Auswirkungsanalyse konnte nachgewiesen werden, dass von dem Vorhaben keine wesentliche Beeinträchtigung der Versorgungsstrukturen und keine Gefährdung städtebaulich schutzwürdiger zentraler Versorgungsbereiche und deren Entwicklungsfähigkeit ausgehen werden. Das Beeinträchtigungsverbot wird somit von dem Vorhaben gewahrt.
34 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
8 Fazit
■ Die FN Projekt GmbH plant, in Bad Münstereifel-Arloff am Standort Euskirchener Straße einen Lebensmittelmarkt mit ca. 1.050 m² Verkaufsfläche (Netto) zzgl. ein Café mit ca. 50 m² Verkaufs- fläche anzusiedeln. Die Angebotsausrichtung des Lebensmittelmarktes wird primär bei nahver- sorgungsrelevanten Sortimenten liegen. Das Café wird einen Backwarenverkauf (nahversor- gungsrelevantes Sortiment) umfassen.
■ Für das Planvorhaben ist der Flächennutzungsplan zu ändern und ein Bebauungsplan mit Fest- setzung eines Sondergebietes nach § 11 Abs. 3 BauNVO aufzustellen. Demgemäß sind die Auswirkungen auf die Funktions- und Entwicklungsfähigkeit von zentralen Versorgungsbereichen und der wohnungsnahen Versorgung zu untersuchen. Darüber hinaus muss das Vorhaben die Ziele der Landesplanung einhalten.
■ Der Untersuchungsstandort befindet sich außerhalb des in der Fortschreibung des Einzelhan- dels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Bad Münstereifel abgegrenzten zentralen Versorgungs- bereiches. Der Planstandort ist als siedlungsstrukturell-integrierter Ergänzungsstandort für die wohnungsnahe Versorgung im nördlichen Stadtgebiet zu bewerten. Der Nahbereich mit den Orts- teilen Arloff, Kirspenich und Kalkar wird nach Fertigstellung der geplanten Neubaugebiete ca. 3.400 Einwohner umfassen. Aufgrund der Verkehrslage an den Landesstraße 11 und 194 kann das Planvorhaben auch Streuumsätze mit sonstigen Kunden erzielen.
■ Der projektierte Lebensmittelmarkt wird voraussichtlich knapp drei Viertel seines zu erwartenden Nahversorgungsumsatzes mit Kunden aus dem Nahbereich tätigen. Darüber hinaus werden diffuse Umsätze mit sonstigen Kunden aus anderen Siedlungsbereichen erzielt werden. Somit wird der Lebensmittelmarkt vornehmlich Nahversorgungsfunktion für die Bevölkerung im nördlichen Stadtge- biet von Bad Münstereifel übernehmen. Nach den BBE-Prognoseberechnungen erreicht das Ge- samtvorhaben eine jährliche Umsatzleistung von max. 4,8 Mio. €.
■ Die zu erwartenden Wettbewerbswirkungen werden sich vor allem auf die Lebensmittelmärkte beziehen, die aktuell die Versorgung sicherstellen. Dies sind die nächstgelegenen Lebensmittel- märkte in der nördlichen Vorstadt von Bad Münstereifel (u. a. Rewe-Center, Edeka, Aldi) sowie die über den Euskirchener Stadtteil Flamersheim hinaus ausstrahlenden Lebensmittelmärkte (vor allem Edeka, Norma). Dagegen sind nur begrenzte Wettbewerbswirkungen für die Lebensmittel- anbieter im Hauptzentrum Bad Münstereifel-Innenstadt (u. a. Netto, Aldi) und im Nahversor- gungszentrum Euskirchen-Stotzheim (Rewe) zu erwarten, da diese keine wesentlichen Versor- gungsfunktionen für die Bevölkerung im nördlichen Stadtgebiet von Bad Münstereifel überneh- men.
35 Auswirkungsanalyse Netto-Ansiedlung - Bad Münstereifel-Arloff
Da das Planvorhaben überwiegend auf die Nahversorgung im Siedlungsbereich Arloff/ Kirspe- nich/ Kalkar ausgerichtet ist, können städtebauliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbe- reiche und die wohnungsnahen Strukturen andernorts ausgeschlossen werden.
Hohe Wettbewerbswirkungen sind für die kleinteilige Nahversorgung im Ortskern von Arloff zu erwarten. Diese Betriebe stellen aktuell eine ausschnittweise Nahversorgung für den Siedlungs- bereich dar und werden damit in starken Wettbewerbsbeziehungen zu den geplanten Nahversor- gungseinrichtungen stehen, sodass insbesondere für das Lebensmittelgeschäft eine Abgrenzung zu dem Netto-typischen Sortimentsangebot erforderlich sein wird. Städtebaulich relevante Aus- wirkungen lassen sich aus der Verstärkung der Wettbewerbssituation nicht ableiten, da selbst bei Schließung eines der ansässigen Nahversorgungsbetriebe die wohnungsnahe Versorgung durch das Planvorhaben gesichert wird.
■ Abschließend können mehr als unwesentliche Auswirkungen auf die Funktions- und Entwick- lungsfähigkeit von zentralen Versorgungsbereichen und der wohnungsnahen Versorgung im Stadt- und Umlandgebiet im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen werden. Im Hinblick auf die Ziele der Landesplanung kann für das Vorhaben die Ausnahmeregelung von Ziel 6.5-2 LEP NRW geltend gemacht werden.
Köln, im August 2019
BBE Handelsberatung GmbH
i. V. Corinna Küpper i. V. Rainer Schmidt-Illguth Senior Consultant Leitung Niederlassung Köln
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