CAGeschäftsbericht 2004 IMMO AG Interview CA Immo Vorstand über Strategie, Portfoliomanagement und Zukunft Aktie Beständige Aufwärtsentwicklung Geschäftsentwicklung Gute Performance trotz schwierigem Umfeld Projektentwicklung Landmark in Bukarest Diskussion Nachhaltigkeit zwischen Theorie und gelebter Praxis Die CA Immo besitzt aktuell 57 ausgesuchte Immobilien – mit dem Schwerpunkt Büro-, Handel-, Gewerbe-, Wohn- und Parkflächen. Für den perfekten Ausgleich zwischen Risiko und Sicherheit sorgen das traditionelle Stand- bein Österreich und das ertragstarke Standbein Mittel-/Osteuropa. Die Aktie der CA Immo bietet daher ihren Anlegern die Beteiligung an einem Vermögen mit nachhaltiger Substanz und langfristig abgesicherten, attraktiven Erträgen.

Liebe Leser! Große Überraschungen sind nicht unser Stil, kleine durchaus – wie spannende Projekte oder die Art der Kommunikation. Editorial

Hochgesteckte Ziele, große Worte, schillernde Präsentationen Reizvolle Performance. Die CA Immo-Aktie war im vergange- und oftmals leere Versprechen prägen unser politisches wie auch nen Jahr – unserer Positionierung entsprechend – zwar nicht der wirtschaftliches Leben. Wir haben uns dagegen als transparente, „Highflyer“ unter den Immobilienaktien an der Wiener Börse, zeigte solide, verlässliche und damit vergleichsweise unspektakuläre Im- aber mit 5,2 % Rendite erneut eine Performance, die einer soliden mobilien-Aktiengesellschaft positioniert. Transparenz möchten wir Veranlagung gerecht wird. Welchen Reiz diese „langweilige Perfor- auch mit dem diesjährigen Geschäftsbericht unter Beweis stellen. mance“ (Bericht dazu ab Seite 12) haben kann, wissen offenbar Ihre Erwartungen als Aktionäre und Geschäftspartner an die CA unsere Aktionäre zu werten. Bereits über 15.000 Anleger schätzen Immo sind Richtschnur für unser operatives Geschäft und auch für die Balance aus Sicherheit und Ertragstärke und haben der unsere Kommunikation. Ein neu strukturierter Geschäftsbericht, der CA Immo ihr Vertrauen geschenkt. Zwei Kapitalerhöhungen wurden bewusst Anleihen am Qualitäts- bzw. Magazinjournalismus nimmt, ausgezeichnet am Markt platziert. Die Börsenkapitalisierung er- soll die zentralen Informationen noch leserfreundlicher transportie- höhte sich in Folge dessen im letzten Jahr um 27 %. In den letzten ren. Kurzinformationen ergänzen ausführliche Darstellungen, Kom- drei Jahren stieg sie sogar um 128 % – wobei dies auch den Boom mentare und Interviews gehen auf unsere Haltung zu verschiede- von Immobilienaktien an sich widerspiegelt, den auch Dr. Stefan nen Themen ein und Grafiken bringen wesentliche Informationen Zapotocky, Vorstand der Wiener Börse, im Interview erläutert. optisch auf den Punkt. Darüber hinaus bringen Beiträge externer Experten eine zusätzliche Perspektive ein. So soll nicht nur die Ver- Rentabler Luxus. Abgerundet wird die aktuelle Berichts- anlagung in Aktien der CA Immo einen Mehrwert für Sie bedeuten, legung durch die Themen Risikomanagement, Nachhaltigkeit und sondern auch die Berichterstattung im Geschäftsbericht. Corporate Governance, denen wir bewusst viel Platz eingeräumt haben. Der Umgang mit Risiken ist von zentraler Bedeutung für die (Un)gebremste Entwicklung. Dem Ziel einer kontinuierlichen CA Immo. Eine Darstellung dazu geben wir Ihnen im Rahmen und substanziell abgesicherten Entwicklung konnten wir auch 2004 des Berichts ab Seite 58 und im Interview mit dem CA Immo- gerecht werden: Der Umsatz erhöhte sich um 24 % auf 43,6 Mio. 1. Risikomanager Peter Pros. Die Artikel über unsere Aktivitäten Das EBIT stieg – aufgrund erstmaliger bzw. außerordentlicher in den Bereichen Nachhaltigkeit und Corporate Governance Kosten – etwas geringer und wuchs um 7 % auf 14,3 Mio. 1. Der werden zudem durch Beiträge neutraler Experten bereichert, operative Cash-flow belief sich auf 24,6 Mio. 1 und zeigte damit nämlich von Univ.-Prof. Dr. Uwe Schubert (Koordinator des For- ein Plus von 19 %. Mehr über das Marktumfeld, die Immobilienkon- schungsschwerpunkts Nachhaltigkeit an der WU Wien) und junktur und den Geschäftsverlauf der CA Immo im Jahr 2004 finden Univ.-Prof. Dr. Christian Nowotny, einem der Autoren des öster- Sie ab Seite 20. reichischen Corporate Governance Kodex.

Gute Aussichten. Markant stärker noch soll das Wachstum im Detaillierte Fakten und Informationen sowie Konzernabschluss laufenden Jahr 2005 ausfallen: Wir erwarten einen signifikanten und Jahresabschluss finden sich in der Beilage wieder. Sollten Anstieg der Mieterlöse um 38 % und dementsprechend auch ein Sie einen Band ohne Beilage in Händen halten, können Sie jeder- weiter verbessertes EBITDA und operatives Ergebnis. Die strategi- zeit die ausführliche Fassung in unserem Sekretariat anfordern: schen Überlegungen, die den Hintergrund dazu bilden, beleuch- Tel.: +43/1/532 59 07/500, offi[email protected] ten wir in einem umfassenden Round-table-Gespräch unter der Moderation von Ernst Eichinger (Seite 46). Unser Dank gilt an dieser Stelle unseren Aktionären und Ge- schäftspartnern, die mit ihrem Vertrauen die Grundlage für die Große Sprünge. Markant gewachsen ist im vergangenen Jahr erfolgreiche Entwicklung des Unternehmens legen. Bedanken unser Immobilienportfolio: Die Gesamtnutzfläche vergrößerte sich wollen wir uns aber auch bei unseren Mitarbeitern – in einem um 45 % auf 560.000 m2. Das Immobilienvermögen stieg um kleinen, hoch qualifizierten Team trägt jede einzelne Persönlichkeit 166 Mio. 1 auf 736 Mio. 1. Maßgeblich verantwortlich war dafür maßgeblich zum Erreichen der gesteckten Ziele bei. der Kauf des Siemens-Geländes in Wien-Erdberg, der die größ- te Einzelinvestition in der Geschichte der CA Immo darstellt. Den Weg in die Zukunft weist parallel dazu auch die bisher größte Pro- jektentwicklung – der Bau des Hotels „Domina Belvedere“ in Wien, mit dem wir außerdem ein neues Nutzungssegment erschließen. Interviews mit Roland Pomajbik und Thomas Erdmann von der CA Immo ergänzen den Bericht über unser Portfolio ab Seite 32. Engelsberger Fromwald Wien, im April 2005

Editorial CA IMMO AG 5 Inhalt

«Das Jahr 2004 war eine Herausforderung, die wir sehr gut gemeistert haben.» Wolfhard Fromwald, Vorstand der CA Immo

08 Spot 08 Highlights Die Schwerpunkte des Geschäftsjahres

09 Kurzportrait Die CA Immo auf einen Blick

09 Kennzahlen Die wichtigsten Fakten in Kürze

10 Strategie Der gelungene Spagat zwischen Sicherheit und Ertrag

Impressum: Medieninhaber (Verleger): CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, 1010 Wien, Freyung 3/2/11 Konzept und Text: Menedetter PR, 1010 Wien, Stoß im Himmel 1 Visuelle Konzeption und Gestaltung WIEN NORD PILZ Werbeagentur, 1060 Wien, Gumpendorfer Straße 87/Hof 3 Fotos: studio.balon. A. Drexler. A. Lierzer. Litho: Malkasten, 1040 Wien, Mühlgasse 17–19 Produktion: Druckerei Odysseus, 1230 Wien, Erlaaer Straße 20

6 CA IMMO AG Inhalt Inhalt

12 Aktie 20 Wirtschaft 50 Thema 68 Service 12 CA Immo-Aktie Lagebericht 50 Corporate Governance 68 Termine Der Reiz einer langweiligen 23 Wirtschaftliches Umfeld Schlagwort oder echte Richtschnur? 69 Index Performance Wechselbad der (Markt-)Gefühle 70 Glossar 56 Mitarbeiter 18 Investor Relations 25 Immobilienkonjunktur Das wichtigste Investment Aktiver Dialog Aus dem Gleichgewicht 58 Risikomanagement 28 Geschäftsentwicklung Vom Umgang mit dem Möglichen CA Immo 2004 weiter auf Erfolgskurs 62 Nachhaltigkeit Jenseits des Modebegriffs 32 Immobilienvermögen 32 Solides Fundament 66 Bericht des Aufsichtsrats für sichere Erträge 34 Segment Österreich 35 Segment Mittel-/Osteuropa 36 Projektentwicklung

39 Immobilienbewertung Fokus Immobilienbewertung

40 Objektübersicht Alle Objekte auf einen Blick

42 Ausblick 2005 Signifikantes Wachstum

Meinung 16 Gastkommentar Dr. Stefan Zapotocky zur 46 Round Table Bedeutung von Immobilienaktien Kontrollierte Grenzüberschreitung 26 Interview 54 Gastkommentar Thomas Erdmann über das Univ.-Prof. Dr. Christian Nowotny Ost-Portfolio der CA Immo zur Corporate Governance 30 Statement 60 Interview Peter Pros zur Problematik Peter Pros zum Thema Risiko- Beilage der latenten Steuern und zu management der CA Immo Währungsdifferenzen 64 Diskussion 04 Konzernabschluss 38 Interview Univ.-Prof. Dr. Uwe Schubert 25 Bericht des Abschlussprüfers Roland Pomajbik zur Projekt- und Wolfhard Fromwald über 26 Einzelabschluss entwicklung der CA Immo Nachhaltigkeit in der CA Immo 28 Tabellen & Analysen

Inhalt CA IMMO AG 7 Spot Highlights

> Zwei erfolgreich platzierte Kapitalerhöhungen > Börsenkapitalisierung um 27 % gestiegen > Aktie: +5,2 % Ertrag > + 172 Mio. C Neuinvestitionen > + 84.000 m2 Mietfläche in Wien erworben > Büroprojekte Charles de Gaulle/Bukarest und Jungmannova/Prag fertig gestellt > + 27 % Jahresmieterlös > + 7 % EBIT

Der „Renaissance Tower“ in Warschau ist Das Bürohaus Linke Wienzeile, Wien, zu 100 % ausgelastet. Mieter ist einer der wurde 2004 renoviert und zeichnet sich führenden Mobilfunkbetreiber Polens. durch beste Verkehrsanbindung aus.

8 CA IMMO AG Spot Spot Kurzportrait Kennzahlen

Die CA Immo > investiert in gewerblich genutzte Immobilien in Österreich und Mittel-/Osteuropa > verfügt über 57 Qualitätsimmobilien in acht Ländern – Marktwert 736 Mio. C > notiert als österreichische Aktiengesellschaft seit 1988 an der Wiener Börse > ist eine Publikumsgesellschaft mit rund 95 % Streubesitz

Die CA Immo-Aktie > ist ein fundierter Substanzwert und langfristig orientiert > bietet nachhaltige Perspektive mit Phantasie

Finanzkennzahlen

in Mio. 2 2004 2003 Mieterlöse 36,7 29,0 EBITDA 26,8 23,9 Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) 14,3 13,3 Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) 12,1 13,5 Konzernergebnis 6,6 11,7 operativer Cash-flow 24,6 20,7

Bilanzwert der Immobilien 662,9 497,3 Gesamtvermögen 821,4 604,4 Eigenkapital 589,9 466,6 Nettoverschuldung 67,4 38,2

Anzahl der Liegenschaften 57 54 Gesamtnutzflächen m2 560.891 386.626 Bruttorendite der Immobilien % 7,4 7,4 Schätzwert der Immobilien 735,7 570,4 Investitionen 177,7 152,0

Mitarbeiter per 31.12. 20 18 Eigenkapitalquote % 72 77 Substanzwert (NAV) 662,7 539,7 ROE % 2,8 4,7 ROCE % 4,2 5,1

Spot CA IMMO AG 9 Spot Strategie

«Der Kernpunkt unserer Strategie: Wir konzentrieren uns auf die Interessen der Aktionäre und stellen unsere Visionen in deren Dienst.» Wolfhard Fromwald, Vorstand der CA Immo

Das top-moderne Bürogebäude Investitionsstrategie der CA Immo „Charles de Gaulle“ ist ein echtes „Landmark“ in Bukarest und an einer der meist frequentierten Geschäftsfelder und Investitionsstrategie Straßenachsen gelegen. € € € Akquisition Projekt- Aktive Bestandsimmobilien entwicklung Bewirtschaftung

• Einzel-Immobilien • Grundstücke • techn. Aufwertung • Portfolios entwickeln • Flächenpotenziale • Internationali- • Planung und nutzen

Tätigkeit sierung Errichtung • Kostenoptimierung • Flächen- • Vermietung u. Miet- vermarktung vertragsgestaltung

• nachhaltiger Ertrag • Übernahme in das • Ertragsteigerung Nutzungsarten • stetiger Cash-flow Bestandsportfolio • Nachhaltigkeit Motiv

• reduziertes Risiko • höheres absichern Büro, Hotel, Retail, Logistik Ertragspotenzial • Wertsteigerung • Renditehebel im Portfolio

Regionen Österreich, Mittel-/Osteuropa

Mittelfristige Zielgrößen

Zielvorgabe bis längstens Portfoliostruktur (Inland:Ausland) 50:50 GJ 2006 Finanzierungsstruktur (EK:FK) 60:40 GJ 2005 Immobilienvermögen (Marktwert) 1 Mrd. 1 GJ 2006 Eigenkapitalrendite (ROE)*) min. 5 % GJ 2006 Kurs/Cash-flow (Multiple) < 20 GJ 2007 *) vor Ergebnis aus Neubewertung

10 CA IMMO AG Spot Der gelungene Spagat zwischen Sicherheit und Ertrag Die CA Immo verfolgt ein klares Ziel: die Erwartungen der Aktionäre zu erfüllen. So simpel dies klingen mag, so herausfordernd ist es gleichzeitig. CA Immo Aktionäre haben konkrete Vorstellungen. Sie wollen Sicherheit und gleichzeitig nachhaltige Erträge. Wie dieser Spagat gelingen kann und worin letztlich der Mehrwert eines Investments in CA Immo-Aktien heute und in Zukunft liegt, formuliert die CA Immo in ihrer Strategie.

geplant, den regionalen Investitionshorizont nach Kiew, Moskau Die Erwartungen und St. Petersburg zu erweitern. Hinsichtlich der Nutzungsart wer- der CA Immo Aktionäre den das Segment Hotelimmobilien und der Bereich Retail und Lo- gistik stärker besetzt. > Attraktive und nachhaltige Erträge Organisches Wachstum. Durch regelmäßige Kapitalerhöhun- > Beteiligung an Immobilien mit Substanz gen ermöglicht die CA Immo ihren Aktionären einen kontinuier- > Langfristiger Vermögensaufbau lichen Vermögensaufbau und sichert damit die Grundlage für gesundes Wachstum. Die Börsenkapitalisierung soll durch Kapital- > Veranlagung mit Perspektive und Phantasie aufstockung jährlich um rund 15 % – 20 % steigen. Dieses Kapital > Transparente und zeitnahe Kommunikation wird jeweils zügig investiert. Zusätzlich soll verstärkt Fremdkapital eingesetzt werden, wobei sich die CA Immo für die Aufnahme von Fremdkapital ein Limit von 40 % der Bilanzsumme gesetzt hat. Das angepeilte jährliche Investitionsvolumen liegt in einer Bandbreite von 200 – 300 Mio. 1.

Richtiger Mix aus Projektentwicklung und Bestandsoptimie- Weiterentwicklung der Unternehmensstruktur. Die CA Immo rung. Um den Ertrag nachhaltig zu steigern, wählt die CA Immo verfolgt eine offensive, aber risikobewusste Investitionspolitik. Ne- Investitionsobjekte selektiv aus, wobei auf eine Mindestanfangs- ben klaren Investitionsrichtlinien bedeutet das vor allem, die Unter- rendite geachtet wird, die im Jahresmix von Inlands- und Aus- nehmensstrukturen konsequent weiter zu entwickeln. So werden landsakquisitionen durchschnittlich 7 % –7,5 % ausmachen sollte. die Ressourcen für maßgebliche Kompetenzen, wie beispiels- Parallel dazu wird das Ergebnis durch eine verstärkte eigene Ent- weise Risikomanagement oder Immobilienrating, ausgebaut und wicklungstätigkeit und durch aktives Nutzen von Ertragspotenzia- durch gezielte, persönliche bzw. fachliche Weiterentwicklung der len in Bestandsobjekten optimiert. Mitarbeiter gestärkt.

Balance zwischen Österreich und Osteuropa. Um dem Bedürf- Transparente und aktuelle Kommunikation. Die Zufriedenheit nis nach einer Veranlagung in Immobilien mit Substanz gerecht zu der Kunden – dazu zählen Aktionäre ebenso wie Mieter, Geschäfts- werden, investiert die CA Immo in Objekte in Österreich und Mit- partner, öffentliche Institutionen oder ganz allgemein die Öffent- tel-/Osteuropa mit jeweils langfristigem Wertsteigerungspotenzial. lichkeit – ist ein wichtiger Bestandteil des Selbstverständnisses der Auch hier zählt die Balance zwischen den Sicherheit gewährenden CA Immo. Die korrekte Führung der Geschäfte und eine aktive Un- österreichischen Standorten und den renditeträchtigen CEE-Märk- ternehmenskommunikation haben oberste Priorität. Eine aktuelle ten, wobei bisher der Fokus ausschließlich auf den Hauptstädten und klare Darstellung des Unternehmens und das offene Anspre- der osteuropäischen Nachbarländer lag. Mittelfristig ist jedoch chen von Problemen sind selbstverständlich.

Spot CA IMMO AG 11 Aktie Der Reiz einer langweiligen Performance Solide, verlässlich und berechenbar – das ist die CA Immo-Aktie. Auch 2004 erfüllte die Aktie mit einer Rendite von 5,2 % diesen Anspruch.

Das Hochschwab-Massiv im Jahr 2004.

12 CA IMMO AG Aktie Aktie CA IMMO AG 13 Aktie

Immobilienaktien waren in den letzten Jahren unter den meistbeachteten Wertpapieren in Österreich. Vielfach als „Druckausgleich fürs Aktienportfolio“ – also stabiles Standbein neben ertragreicheren, aber auch riskanteren Papieren – eingesetzt, gewannen sie zunehmend an Bedeutung. Die CA Immo-Aktie ist dabei unverändert die stille Größe unter den Immobilienaktien.

Die Börsen im Jahr 2004. Unsicherheiten über die Entwicklung Marktkapitalisierung +27 %. Die Börsenkapitalisierung der CA der Konjunktur, der Zinsen, des Dollarkurses und des Ölpreises Immo-Aktie erhöhte sich 2004 um 27 %. Innerhalb der letzten drei prägten 2004 die meisten internationalen Börsen. Das führte zu Jahre stieg dieser Wert um 128 % und erreichte per 31.12.2004 einem volatilen Verlauf der Aktienkurse. Nachdem sich die Lage 713 Mio. 1. Dies unterstreicht das Vertrauen der Anleger in die auf den Rohstoffmärkten beruhigt und die Sorge vor deutlichen Aktie. Als Ergebnis dieser Entwicklung nahm die Liquidität der Zinsanstiegen nachgelassen hatte, zogen die Kurse an den in- Aktie stark zu: Der Börsenumsatz (Doppelzählung) erreichte 2004 ternationalen Aktienmärkten im vierten Quartal an. Die Aktienin- 214,2 Mio. 1. Pro Handelstag wurden an der Börse im Jahres- dizes aller wesentlichen Börsenplätze wiesen Steigerungen im durchschnitt rund 43.000 Stück gehandelt. Zusätzlich wurden zwei einstelligen Prozentbereich auf. Der Dow-Jones-Index gewann im Kapitalerhöhungen in der Höhe von insgesamt 120 Mio. 1 außer- Jahresvergleich 3,6 %, der EuroStoxx 6,9 % und der DAX 5,9 %. börslich platziert.

Die europäischen Immobilienaktien haben sich 2004 erneut als Kursgewinn substanziell abgesichert. Der Kursgewinn 2004 „Anker“ erwiesen: Der massive Zustrom von Anlegerkapital in i.H.v. 0,95 1/Aktie ist zu 84 % auf den operativ erwirtschafteten Immobilien beflügelte börsennotierte Immobilienwerte. Mit dem Cash-flow je Aktie gestützt. Die nicht cash-wirksamen Kompo- EPIX 50 legte 2004 ein wichtiger Branchenindex beispielsweise nenten schlugen sich per Saldo mit einem negativen Beitrag im um 30,4 % zu, der EPRA Index stieg um 22 %. Die Wiener Börse Substanzwert je Aktie (NAV/Share) nieder. Aus dem US-Dollar befand sich seit Beginn 2004 auf Rekordkurs. Der österreichische wurden abermals Kursgewinne verbucht, der Rückgang der Stillen ATX legte um 57 % zu und schloss das Börsenjahr auf dem Allzeit- Reserven konnte damit allerdings nicht kompensiert werden. Der hoch von 2.431,38 Punkten. Die starke Nachfrage kam aus dem Substanzwert je Aktie (NAV/Share) lag zum Stichtag bei 18,64 1 In- und Ausland und wurde durch sehr gute Geschäftsergebnisse und damit um 1,5 % oder 0,27 1 über Vorjahr. An der Börse notierte der in Wien notierten Unternehmen, die Ostphantasie des Stand- der Titel zum Jahresende mit 20,05 1; dies entspricht einem Auf- orts Österreich sowie Unternehmens-übernahmen und Übernahme- schlag von 7,6 % auf den inneren Wert (NAV) vor bzw. 10,3 % nach gerüchte gefördert. latenten Steuern.

CA Immo-Aktie steigt weiter. Die CA Immo-Aktie verknüpf- Performance-Kennzahlen te auch im vergangenen Geschäftsjahr eine stabile und sichere 1 Jahr 5,2 % Veranlagung mit den Vorteilen eines liquiden und handelbaren 3 Jahre 5,6 % p.a. Wertpapiers. Sie setzte 2004 ihren kontinuierlichen Aufwärtstrend 5 Jahre 5,5 % p.a. fort. Zu Jahresbeginn lag der Kurs bei 19,10 1; er schloss mit ei- Seit Erstnotiz 6,0 % p.a. nem Höchstkurs von 20,05 1. Zusammen mit dem Wert für Be- zugsrechte aus zwei erfolgreichen Kapitalerhöhungen 2004 ergibt sich eine Performance von 5,2 % (2003: 6,1 %). Dies entspricht einer vergleichbaren Rendite vor Steuern von 6,9 %. Der aus dem Kursanstieg resultierende Wertzuwachs ist für Privataktionäre steuerfrei.

14 CA IMMO AG Aktie CA Immo-Aktie 2004 > Kontinuierlicher Aufwärtstrend des Aktienkurses > Zwei Kapitalerhöhungen platziert > Schlusskurs 20,05 C am 31.12.2004 > Performance 5,2 %, das sind 6,9 % vor Steuern > Marktkapitalisierung in den letzten drei Jahren um 128 % gestiegen > Handelsvolumen 334,2 Mio. C (hievon 214,4 Mio. C börslich) > Anzahl der Aktionäre auf 15.000 ausgebaut

«CA Immobilien AG is, in our opinion, the company with the highest level of reporting quality.» Aus „Special Report, Austrian Real Estate Companies“ (Erste Bank), Oktober 2004 Wolfhard Fromwald, Vorstand der CA Immo Balance zwischen Ertrag und Sicherheit

„Die CA Immo-Aktie hat vielleicht nicht die schillernde Performance anderer Immobilienaktien. Aber ihre Entwicklung orientiert sich an den inneren Werten der Gesellschaft bzw. am erwirtschafteten Cash-flow je CA Immo-Aktie Aktie – und das ist für den vorausschauenden Anleger unter Umständen Handelsvolumen und Kursverlauf mehr wert. So kontinuierlich das Unternehmen wächst, so entwickelt sich 1.1.2004 bis 31.12.2004 auch unsere Aktie. Entwicklung des Aktienkurses und des durchschnitlichen Tagesstückumsatzes an der Wiener Börse Wir denken und investieren wie unsere Aktionäre – langfristig. Immobi- lien stehen bei privaten wie institutionellen Anlegern heute hoch im Kurs und sie stellen uns und unseren Mitbewerbern viel Geld zur Verfügung. 1 Stück Dieses Geld vorsichtig zu investieren, das heißt sorgfältig zu prüfen, nicht 250.000 20,0 einem kurzfristigen Veranlagungsdruck nachzugeben, ist uns wichtig. Zu

200.000 schwierig ist der Markt und zu rar sind gute Objekte. 19,8 Für unsere langfristig orientierten und sehr risikobewussten Anleger muss 150.000 am Ende des Tages die Rechnung stimmen. Und da zählt neben der 19,6 Ertragstärke nicht zuletzt die Sicherheit eines Investments. Die ausgewo- 19,4 100.000 gene Balance zwischen diesen beiden Faktoren ist unser Ziel – und dem konnten wir gestern wie heute gerecht werden.“ 19,2 50.000

19,0 0 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12

Aktie CA IMMO AG 15 Aktie Gastkommentar

«Immobilienaktien sind für den Anleger eine gute Möglichkeit Dr. Stefan Zapotocky, Vorstand der Wiener Börse zur Beimischung in sein Portfolio.»

Fixplatz am Wiener Parkett

Immobilien-Aktiengesellschaften haben im Jahr 2004 Kapitalerhöhungen tien mit einem Verlustrisiko verbunden. Daher raten wir zur Diversifikation von über einer Milliarde Euro durchgeführt und sich damit endgültig einen und dazu, nicht mehr als 10 % bis 15 % seines Vorsorgevermögens in Fixplatz am Wiener Parkett erkämpft. Zudem haben diese Unternehmen ein Unternehmen oder eine Branche zu investieren – auch nicht in Immo- einen bedeutenden Teil zur Lebendigkeit des Geschäftsverlaufs der Wie- bilien. Aber prinzipiell zeigen derzeit erfreulicherweise nahezu alle Immo- ner Börse beigetragen. Insgesamt beträgt der Anteil der Immobilienwert- bilien-Aktiengesellschaften eine nachhaltige Aufwärtstendenz. papiere an der Gesamtkapitalisierung bereits respektable 6 %. Eine Zahl, Um Anlegern einen guten Überblick zu geben, sind die wichtigsten die sogar manche Kleinanlegerschützer dazu veranlasst, in der Wiener Unternehmen in einem eigenen Index, dem Immobilien-ATX, gelistet. Börse eine Spielwiese für Immobilien-Aktiengesellschaften zu erkennen. Und der gilt als Benchmark, also die relevante Messgröße, für den Diese Interpretation ist sicher etwas verwegen. Denn ich glaube, grund- österreichischen Immobilienwertpapiermarkt. Daher werden auch strenge sätzlich gilt: Je mehr gelistete Unternehmen – Qualität selbstverständlich Richtlinien zu Aufnahme und Verbleib in diesem Index angewandt. Dazu vorausgesetzt – desto besser. Grund dafür: Die gehandelten Wertpapiere gehören beispielsweise die Streubesitzgewichtung, die Maximalgewich- der unterschiedlichen Gesellschaften stellen für jeden Anleger, auch im tung einzelner Aktien oder laufendes Monitoring. Gerade diese strikten Sinne der Pluralität, eine gute Möglichkeit zur Beimischung in sein Portfo- Verordnungen in Verbindung mit der Einführung eines Corporate Gover- lio dar. Und das ist genau, was eine Immobilienaktie aus meiner Sicht sein nance Kodex und einer schlagkräftigen Finanzaufsichtsbehörde sorgen sollte. Trotz im Vergleich mit anderen Branchen deutlich geringerer Volati- an der Wiener Börse für ideale Rahmenbedingungen sowohl für Anleger lität und konstant positiver Wertentwicklung sind aber auch Immobilienak- als auch Unternehmen.

Kursverlauf versus Indizes

200

180

160 Die CA Immo-Aktie ist in wichtigen Branchenindizes vertreten: 140 EPIX 50, GPR 250 Europe sowie im IATX. Der IATX ist die an- erkannte Benchmark für Immobilienveranlagung in Österreich 120 und umfasst 14 Immobilientitel mit einer Index-Kapitalisierung von 3,2 Mrd. 1. Immobilienaktien stellen davon rund 87,5 %. Die CA 100 Immo-Aktie ist im IATX mit 22,5 % gewichtet. 80 15.000 Aktionäre. Die Zahl der Aktionäre stieg auf über 15.000 60 (inklusive rund 8.500 Besitzer von Wertpapierplänen). Die CA Immo ist eine breit gestreute Publikumsgesellschaft. Der Handels- 40 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 stand beim Vertriebspartner BA-CA schwankte im Lauf des Jahres zwischen 5 % und 10 % des Grundkapitals. Zum Jahresende lag CA Immo-Aktie IATX EPIX 50 EPRA ATX er knapp über 5 %; seither hat er sich aufgrund der lebhaften Nach- frage weiter reduziert. Es bestehen keine Kreuzbeteiligungen.

16 CA IMMO AG Aktie Performancevergleich Entwicklung Aktienkurs versus Substanzwert EPIX 50, GPR 250 Europe, IATX und ATX versus CA Immo-Aktie je Aktie 1989–2004 2004 2003 ATX 57,2 % 34,2 %

1 EPIX 50 30,4 % 15,4 % 20 GPR 250 Europe 39,7 % 25,9 % IATX 8,1 % 7,0 % 18 CA Immo-Aktie 5,2 % 6,1 % (3.1.2004: Basis 100) 16

14

12

10

8 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04

Kurs Substanzwert 258 Mio. 2 Grundkapital. Das Grundkapital der Gesellschaft betrug per 31.12.2004 258.447.046 1. Es verteilt sich auf vier Namensaktien und 35.549.796 Stück Inhaberaktien. Die Namens- Aktionärsstruktur aktien werden von der Bank Austria Creditanstalt AG gehalten Basis: 35.549.800 Aktien. Stand: Jänner 2005 BA-CA und berechtigen zur Nominierung von je einem Aufsichtsrat. 4,4 % Dieses Recht wurde nicht ausgenützt, alle Aufsichtsräte sind von Privatkunden der Hauptversammlung gewählt. Depot bis 1.000 Stück 4,9 % Nominalkapital +20 %. Die erfolgreiche Platzierung von zwei Banken Kapitalerhöhungen ermöglicht die nächsten strategischen Expan- 1,6 % Privatkunden sionsschritte. Wichtig für die erfolgreich platzierten Kapitalerhöhun- Depot bis 5.000 Stück gen war die BA-CA als starker Vertriebspartner. Die BA-CA stellt für Firmenkunden 18,1 % 7,9 % die CA Immo-Aktie im Rahmen ihrer „Market-Maker-Aktivitäten“ die ausreichende Liquidität der Aktie sicher und fördert die Expansion Privatkunden W ertpapierpläne Depot bis der Gesellschaft. Die langjährige Zusammenarbeit wurde Anfang 19,4 % 25.000 Stück 2004 auf eine neue vertragliche Basis gestellt: Die Marktposition 22,3 % der CA Immo-Aktie ist dadurch in einem Umfeld zunehmender Privatkunden Konkurrenz durch alternative Immobilien-Anlageprodukte langfris- Depot über 25.000 Stück tig abgesichert. 21,3 % Kapitalmaßnahmen Marktkapitalisierung der > Effektive Kapitalerhöhung im Juli /August 2004: Immobilienwertpapiere (4,6 Mrd. C) Nominale von 21.359.260 1; 2.938.000 Stück Aktien Stand: Jänner 2005 > Effektive Kapitalerhöhung im November 2004: Nominale von 23.495.186 1; 3.231.800 Stück Aktien Per 31.12.2004 bestand noch ein nicht ausgenütztes, von der CA Immo-Aktie 16 % Hauptversammlung (am 11. Mai 2004) genehmigtes Kapital von Immobilien 60.145.554 1, das die Gesellschaft bis 3. Juni 2009 für Kapitaler- Gewinnscheine 13 % höhungen in Anspruch nehmen kann.

Thesaurierung. Die erwirtschafteten Gewinne werden thesau- riert, das heißt das Konzernergebnis wird nicht ausgeschüttet, sondern innerhalb der Gesellschaft reinvestiert.

Sonstige VIW-Mitglied. Als Mitglied der Vereinigung österreichischer Immobilienaktien 71 % Immobilienwertpapieranbieter (VIW) führt das Unternehmen sein Know-how mit jenem der Branchennachbarn zusammen. Im Fokus steht dabei, Immobilienwertpapiere noch stärker als attraktive Veranlagungsform zu etablieren.

Aktie CA IMMO AG 17 Aktie Investor Relations

Aktiver Dialog Der Dialog mit Aktionären, Analysten, Journalisten und der breiten Öffentlichkeit hat einen hohen Stellenwert im Unternehmen. Transparenz und aktive Kommunikation prägten die Informationspolitik, die 2004 weiter intensiviert wurde.

Informationskanäle. Unter www.caimmoag.com findet man Gewinnmesse vertreten. Wolfhard Fromwald präsentierte das alle Fakten rund um das Unternehmen und die Aktie, diverse Unternehmen als „Star der Stunde“ sowie im Rahmen einer Online-Berichte, Presseaussendungen, Unterlagen von Pressekon- Veranstaltung der Bank Austria Creditanstalt und stand den inter- ferenzen und -gesprächen sowie alle wichtigen Termine. Darüber essierten Besuchern für Fragen zur Verfügung. Die Kommunikation hinaus bemüht sich die CA Immo durch laufende Medienarbeit um mit Verantwortlichen aus Banken und Finanzinstituten wurde 2004 regelmäßige Präsenz in Fach- und Publikumsmedien. Im Mittel- intensiviert: Neben Informationsgesprächen für Kundenbetreuer und punkt stehen sowohl neue Projekte des Unternehmens als auch Anlegerveranstaltungen für die BA-CA Gruppe stehen dem Vertrieb Hintergründe und Entwicklungen der gesamten Branche. Weite- eine Reihe von laufend aktualisierten Unterlagen zur Verfügung. re Kommunikationsmittel sind der Geschäftsbericht, Halbjahres- und Quartalsberichte. 2004 erreichte der Geschäftsbericht der Analysten-Coverage. Die bestmögliche Servicierung von CA Immo in einem branchenübergreifenden Vergleich erneut eine Analysten war ebenfalls ein zentrales Thema im Jahr 2004. Das ausgezeichnete Bewertung. Management führte intensive Gespräche mit Analysten aus dem deutschsprachigen Raum. Zahlreiche Banken und Investment- Veranstaltungen. Im Mai besuchten rund 300 interessierte häuser analysierten die CA Immo Gruppe: Regelmäßige Analy- Aktionäre die Hauptversammlung in der Wiener Nationalbibliothek. sen erstellten die BA-CA, die RCB Research und Kempen & Co. Im Anschluss hatten sie die Gelegenheit, die Ausstellung in der Investment Research/Amsterdam. Im Oktober 2004 publizierte die Nationalbibliothek zu besichtigen. Die CA Immo war auf der Erste Bank den „Special Report, Austrian Real Estate Companies“, eine Analyse der österreichischen Immobilienaktien.

Kontakt Investor Relations «Unser Credo lautet: CA Immobilien Anlagen AG Dr. Gabriela Laimer-Katz Klare und transparente 1010 Wien, Freyung 3/2/11 Tel.: +43/1/532 59 07/502 Kommunikation. Wer uns Fax: +43/1/532 59 07/510 kennt, weiß, dass das kein [email protected] Lippenbekenntnis ist.» Wolfhard Fromwald, Vorstand der CA Immo

18 CA IMMO AG Aktie Aktienkennzahlen

Kennzahlen je Aktie 2 2004 2003 Net Sales/Aktie 1,19 1,14 EBITDA/Aktie 0,86 0,94 operativer Cash-flow/Aktie 0,80 0,81 Net Income/Aktie (EPS) 0,21 0,46

Buchwert/Aktie 16,59 15,88 EV/Aktie 18,89 18,10 NAV/Aktie 18,64 18,37 Kurs (31.12.)/NAV per Aktie -1*) % 7,6 4,0 *) vor latenten Steuern

Multiplikatoren P/E-Ratio (KGV) 95 41 Kurs/Cash-flow 25 24 EV/EBITDA 25 22

Bewertung Mio. 2 Börsenkapitalisierung (Stichtag 31.12.) 712,8 561,2 Börsenkapitalisierung (Jahresdurchschnitt) 604,1 473,5 Buchwert (= Eigenkapital) 589,9 466,6 Unternehmenswert (EV) 671,5 531,7 Substanzwert (NAV) *) 662,7 539,7 *) vor latenten Steuern

Aktien Anzahl Aktien (31.12.) Stk. 35.549.800 29.380.000 durchschnittliche Anzahl von Aktien Stk. 30.947.736 25.513.833 durchschnittlicher Kurs/Aktie 1 19,52 18,56

Höchstkurs 1 20,05 19,10 Tiefstkurs 1 19,07 18,01

Aktie CA IMMO AG 19 Wirtschaft

Der zentrale Schwerpunkt des ertragstarken Portfolios der CA Immo sind moderne Bürohäuser.

20 CA IMMO AG Wirtschaft Lagebericht Das Jahr

Im vergangenen Jahr war die CA Immo mit schwierigen, 2004ja teilweise konträren Rahmenbedingungen konfrontiert. Dennoch konnte sie ihren Erfolgsweg weitergehen.

Wirtschaft CA IMMO AG 21 Wirtschaft

Das Bürohaus „Jungmannova“ in Prag gewährt von seiner Dachterrasse einen beeindruckenden Blick auf die Franziskanerkirche und bietet die Ruhe des Franziskanergartens.

Zuwachs des Bruttoinlandsproduktes Wechselkurs USD je EUR 1999–2004 Veränderung real gegen Vorjahr % Monatsdurchschnitte

1,40

7 1,30 6

5 1,20

4 1,10 3

2 1,00

1 0,90 0 02 03 04 05e 0,80 Österreich EU 15 CEE 5 Bulgarien Rumänien 99 00 01 02 03 04 05

Geld- und Kapitalmarktzinsen 2000–2004 Europäische Immobilien-Uhr Quelle: Jones Lang LaSalle Monatsdurchschnitte % Entwicklung der Büromieten Stand 1/2005

6 Brüssel Moskau

5

4 Verlangsamtes Beschleunigter Mietpreis- Mietpreis- Frankfurt W achstum Rückgang 3 Beschleunigtes Verlangsamter Mietpreis- Mietpreis- 2 W achstum Rückgang Mailand 1 Berlin Amsterdam 0 Wien 00 01 02 03 04 05 London Warschau Prag, Budapest Paris Sekundärmarktrendite Bund Österreich 3-Monats-Euribor

22 CA IMMO AG Wirtschaft Das wirtschaftliche Umfeld Wechselbad der (Markt-)Gefühle

Weiter schwache Konjunkturdynamik in der Euro-Zone. Die zwar 2 bis 3 % zulegen konnte, der Sektor Verkehr und Telekom- Weltwirtschaft erzielte 2004 das höchste Wachstum seit einein- munikation jedoch nur ein Plus von knapp 1 % erreichte und der halb Jahrzehnten. Gemessen am Aufschwung in den USA und gesamte Bereich öffentlicher und privater Dienste stagnierte. Pa- in Asien blieb die Entwicklung im Euro-Raum aber enttäuschend. rallel dazu blieb der Kostendruck hoch. Auch die Beschäftigungs- Vor allem die anhaltende Konsumzurückhaltung, der starke Euro entwicklung verlor im Vergleich zu den letzten Jahren deutlich an sowie die Ölpreis-Hausse drückten auf die Konjunkturdynamik. Tempo: Die Zahl der Arbeitsplätze stagnierte im Kreditwesen und Die gesamte Euro-Zone erreichte ein reales Wirtschaftswachstum hat im Verkehr wieder leicht abgenommen. Dementsprechend von nur 1,8 %. wurde der Büroflächenbedarf angepasst.

Leichte Erholung in Österreich. Die österreichische Wirtschaft Unterschiedliche Zinspolitik in USA und Europa. Angesichts wuchs 2004 um 2 % und übertraf den Durchschnitt des Euro-Rau- der dynamischen Wirtschaftsentwicklung in den USA setzte die mes. Mit ausschlaggebend dafür waren die Erfolge der Exportwirt- US-Notenbank FED die behutsame Anhebung der Leitzinssätze schaft in den dynamisch wachsenden Ländern Mittel-/Osteuropas. fort. Ende Dezember erhöhte sie den Referenzzinssatz zuletzt um 1 Die Binnennachfrage – insbesondere der private Konsum – blieb 25 Basispunkte auf 2 ⁄4 %. Die Europäische Zentralbank verfolg- hingegen gedämpft. Die Investitionsbereitschaft war auch 2004 te hingegen eine Politik der „ruhigen Hand“. Der Basiszinssatz wieder hoch, vor allem der Bereich Anlagen und Ausrüstungen wurde seit Juni 2003 nicht verändert. Der Drei-Monatsgeldsatz entwickelte sich gut. Der Zuwachs der Bauproduktion fiel mit ei- (EURIBOR) lag per Jahresende bei 2,16 % (31.12.2003: 2,0 %). nem Plus von 1 % relativ schwach aus, nachdem Projekte entwe- Die Sekundärmarktrendite für 10-jährige Bundesanleihen blieb im der bereits ins Jahr 2003 vorgezogen worden waren oder – dies Jahresdurchschnitt auf dem Vorjahresniveau von 3,41 %. galt u. a. für neue Büroprojekte – bis auf weiteres zurückgestellt wurden. Erfreulich war die Belebung des Arbeitsmarktes: Die An- Aufschwung in Mittel-/Osteuropa. In den für die CA Immo im- zahl der Beschäftigten erhöhte sich um 0,8 %. Trotz der stark ge- mer wichtiger werdenden Staaten in Mittel-/Osteuropa setzte sich stiegenen Energiekosten lag die durchschnittliche Teuerungsrate der wirtschaftliche Aufholprozess weiter fort. So erzielten die im Be- im Berichtsjahr nur bei 2 %. richtsjahr 2004 neu in die EU aufgenommenen Staaten im Durch- schnitt ein Realwachstum von 5 %. Noch schneller verlief der Auf- Dienstleistungssektor hinter Erwartungen. Der für die Immo- schwung in Rumänien und Bulgarien mit einem realen Wachstum bilienwirtschaft besonders wichtige Dienstleistungsbereich blieb des BIP von 7 % bzw. 5,3 %. Damit wurden die bereits hohen Er- neuerlich hinter den Erwartungen. Vorläufige Ergebnisse zeigen, wartungen deutlich übertroffen. Allerdings kam es im Durchschnitt dass die Wertschöpfung der Unternehmensdienste insgesamt dieser Länder wieder zu einem leichten Anstieg der Inflationsrate.

Wirtschaft CA IMMO AG 23 Wirtschaft

Das „Donau Business Center“ in Wien bietet moderne Büroflächen in unmittelbarer Nachbarschaft zu den Naherholungsräumen Prater und Donauinsel.

Büroflächen-Produktion und -Verbrauch/Leerstandsrate in Wien Büromieten in Wien 2000–2005e Leerstands- 1000 m2 rate % 400 8 € 350 7 20 6,9 6,7 300 6,2 6 -8%

250 5 15

200 4,5 4 3,7 -18% 10 150 3 2,8 -30% 100 2,1 2 5 50 1

0 0 0 98 99 00 01 02 03 04 00 01 02 03 04 05e Produktion Verbrauch Leerstandsrate Bestlage Gute Lage Mittlere Lage Quelle: CB Richard Ellis Quelle: CB Richard Ellis

24 CA IMMO AG Wirtschaft Immobilienkonjunktur Aus dem Gleichgewicht

Österreich: Hohe Leerstandsraten und rückläufige Miet- Besonders betroffen sind Büroflächen, die nicht mehr den höchs- preise. 2004 kann wie kaum ein Jahr zuvor als Mietermarkt be- ten technischen Ansprüchen entsprechen oder eine weniger be- zeichnet werden. Seit 2001 bestimmt ein zu hohes Angebot an vorzugte Lage aufweisen. Die offizielle Leerstandsrate von rund neuen Büroflächen einerseits und stagnierendes Wachstum im 6 % für Wien spiegelt eher den Optimismus der Branche als die Dienstleistungsbereich andererseits das Marktgeschehen. Die Realität wider. Unter Einbeziehung aller Flächen, die nicht neu ge- Konsequenz daraus ist eine stark erhöhte Leerstandsrate und ein schaffen und unvermietet sind, dürfte der realistische Leerstand spürbar gesunkenes Mietpreisniveau. Die heute erzielbaren Mieten zumindest doppelt so hoch sein. liegen erfahrungsgemäß generell um gut 20 % – standortbezogen um bis zu 40 % – tiefer als noch vor wenigen Jahren. Mittelfristig sollte sich die Lage entspannen: Büro- und Industrie- bauleistung sind 2004 gegenüber dem bereits nicht sehr starken Jahr 2003 weiter gesunken. Nach einer kräftigen Kapazitätsaus- weitung beträgt das Büroflächenangebot in Wien, dem bestim- menden Markt Österreichs, aktuell rund 9,4 Mio. m2. 2004 betrug 2 Renditen aus Büros in bester, guter und mittlerer Wiener Lage das Neuangebot rund 200.000 m , dem eine etwa gleich hohe Vermietungsleistung gegenüberstand. Die Nettoneuvermietung betrug allerdings nur rund 100.000 m2, da rund 100.000 m2 neu Rendite 7,0 % vermieteter Flächen auf Umsiedlungen entfallen, die Altobjekte bis heute aber überwiegend unvermietet sind.

6,5 % Immobilienanlagen stark gefragt. Dem schwachen Vermieter-

6,0 % markt steht ein unverändert aktiver Anlagemarkt gegenüber. Die in Österreich getätigten Direktanlagen in gewerblich genutzte Im- 5,5 % mobilien betrugen 2004 rund 1 Mrd. 1. Attraktive zum Erwerb ver- fügbare Immobilien sind rar. Für teils schlechte Objekte werden 5,0 % nicht selten Preise erwartet, die unter längerfristigen Perspektiven kein gutes Investment darstellen. Dennoch gibt es Chancen für in- 4,5 % teressante Investitionen, wie z. B. Sale-and-lease-back-Geschäfte 00 01 02 03 04 05e großer Unternehmen oder den Erwerb ganzer Immobilienpakete Bestlage Gute Lage Mittlere Lage etwa von der öffentlichen Hand oder ihr nahe stehender Betriebe.

Wirtschaft CA IMMO AG 25 Wirtschaft Interview

Schneller Präsenzdienst

Thomas Erdmann ist bei der CA Immo verantwortlich In Warschau, Budapest oder Prag sinken derzeit die Mieten. Große für das Management des Ost-Portfolios. europäische Investoren haben allerdings immer noch sehr viel Geld und bezahlen hohe Preise. Das drückt natürlich auf die Rendite. Wie lange wird das noch weitergehen? Dieser Trend hält, solange noch enorm viel Geld im Markt ist, das nach Rendite sucht. In der großen Börsenblase im Jahr 2000 haben viele Anleger ihre Schäfchen ins Trockene gebracht. Dieses Geld war ein oder zwei Jahre in Sicherheit geparkt. Aber danach haben die meisten wieder Optimales Verhältnis begonnen nach einer guten Anlage zu suchen. Und die Immobilie ist ein zwischen Produkt, das sich aufgrund überschaubarer Risiken bei vernünftigen Ren- diten angeboten hat. Solange kein besseres Produkt am Markt ist, Chance und Risiko wird der Wettbewerb rau bleiben.

„Die goldenen Zeiten, in denen junge osteuropäische Wirtschaften Das heißt aber, diese Märkte werden trotz hohen Wirtschaftswachs- überdurchschnittlich hohe Wachstumsraten erzielt haben, sind großteils tums weiter schwieriger. Welche Strategie wenden Sie an, um günsti- vorbei. Dennoch wird sich die Konjunktur in Polen, Tschechien oder ge Objekte oder neue Mieter zu finden? Ungarn mittelfristig auf einem substanziell höheren Niveau als dem west- Bei hoher Nachfrage ist der Kaufpreis eine Sache, jedoch Tempo ist das europäischen einpendeln. Und das wiederum bedeutet eine nachhaltige Wichtigste. Und die verlangt Präsenz vor Ort. Nicht der Große, sondern Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Büros. der Schnelle macht das Rennen um das rar gewordene Produkt. Und das sind hoffentlich wir. Grundsätzlich unterscheidet die CA Immo zwei Kernmärkte in Mittel-/ Osteuropa: einerseits die bereits etablierten osteuropäischen Länder Welche Eigenschaften sind noch von Bedeutung? wie Tschechien, Polen, Slowenien oder Slowakei. Punkto Rechtssicher- Man muss in der Lage sein, sich in kürzester Zeit auf komplett neue heit oder politischer Stabilität gibt es dort kaum noch Bedenken. Dafür Fragestellungen einzustellen. Dabei ist auch multikulturelles Management ist der Wettbewerb in diesen Wirtschaftsräumen bereits sehr stark. Die eine wichtige Grundeigenschaft, da die verschiedenen Kulturen doch CA Immo hat es aber mittlerweile aufgrund einer massiven Präsenz vor große Unterschiede aufweisen können. Ort (entweder durch lokale Partner oder durch so genannte Know-how Teams) geschafft, anerkannter Marktplayer zu werden. Dadurch hat das Wie schnell dauert es ab Identifikation einer Wunsch- Unternehmen den Vorteil, bei Verkäufen oder neuen Projekten immer in immobilie bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrages? der ersten Reihe zu stehen. Zusätzlich ist diese Präsenz in der Vermietung Zwischen vier und sechs Monaten. Das hört sich relativ lange an. Aber und Kundenpflege von eminenter Bedeutung. Denn internationale Konzer- diese Transaktionen sind nicht unkompliziert. Denn oft sind sich die Ver- ne sind längst vor Ort – und derzeit geht es immer stärker darum, lokale käufer nicht ganz sicher, ob sie wirklich verkaufen sollen. Und wenn der Unternehmen anzusprechen und als Mieter und Partner zu gewinnen bzw. Entschluss definitiv gefallen ist, werden Makler beauftragt, die Immobilie zu halten. anzubieten. Das Angebot geht dann an alle Marktteilnehmer. Ab diesem Zeitpunkt kann man sich nur dadurch auszeichnen, möglichst dicht am Der zweite Kernmarkt sind EU-Beitrittsländer wie Kroatien, Restjugosla- Ball zu bleiben. wien, Rumänien oder Bulgarien. Diese Länder sind „Vermietermärkte“, in denen aufgrund des geringen Angebots die Platzierung der Flächen kein Wie sieht ein typischer Tag im Leben des Thomas Erdmann im Problem darstellt. Diese Märkte bergen aber auch noch höhere Risiken; Schnelldurchlauf aus? eines besteht zum Beispiel im Baurisiko, das dadurch umgangen wird, Ich stehe um fünf Uhr auf, sitze um sieben Uhr im Flugzeug nach Buka- dass man entweder eine fertige Immobilie wie das Opera Center in Bu- rest oder nach Warschau, verhandle bis zum Abend mit einem Developer karest kauft oder die Flächen im Rahmen eines Joint Ventures mit einem oder Investor, um ein Haus zu kaufen oder zu entwickeln. Ein zweiter verlässlichen lokalen Partner entwickelt. Davor steht jedoch immer eine typischer Tag wäre in der Früh mit dem Auto nach Budapest zu fahren, mit akkurate Evaluierung des jeweiligen Marktes. Moskau beispielsweise wird den lokalen Managern Vermarktungs- oder Bewirtschaftungsthemen zu derzeit intensiv beobachtet. Vor dem Hintergrund einer rasant wachsen- besprechen. den Wirtschaft, einem Anstieg der Beschäftigung um bis zu 25 % bis 2010 und einer aktuell dürftigen Versorgung mit erstklassigem Büroraum könnte Das heißt, Sie besuchen regelmäßig alle Tochtergesellschaften? in Zukunft Russland mit seiner Hauptstadt Moskau auch für die CA Immo Ja, selbstverständlich, denn das ist Grundvoraussetzung in meinem ein Investitionsstandort sein. Job. Leider geht sich das nicht so oft aus, wie ich selbst gerne hätte.

26 CA IMMO AG Wirtschaft Mittel-/Osteuropa: EU-Mitglieder nähern sich mitteleuro- Hohe Renditen in Nicht-EU-Ländern. In allen Nicht-EU-Mit- päischem Niveau. Die Büro-Immobilienmärkte der Hauptstädte gliedsländern in Mittel-/Osteuropa – von Zagreb über Bukarest der neuen EU-Mitgliedsstaaten haben bereits einen weit fortge- bis Moskau – ist der Nachholbedarf noch wesentlich größer: schrittenen Reifegrad erreicht. Nach einer kurzen Abschwächung Das Flächenangebot ist äußerst gering und die Nachfrage hoch. im Jahr 2003 nahm die Bauleistung im Büro- und Wirtschaftsbau Entsprechend attraktiv ist das Mietpreisniveau, und Entwicklungs- in Polen, Tschechien, der Slowakei und Ungarn 2004 wieder zu. projekte können mitunter sogar mit einem komfortablen Vor- Die Immobilienmarktzyklen in den EU-Ostländern werden zuneh- vermietungsgrad in Angriff genommen werden. Die auf diesen mend von denen der westeuropäischen Länder beeinflusst. Das Märkten erzielbaren Renditen von 10 % und mehr spiegeln aber ursprüngliche Angebotsdefizit konnte durch die rege Neubautätig- auch die Unsicherheiten und den notwendigen Wandel im Rechts- keit der letzten Jahre großteils beseitigt werden. Mittlerweile liegen und Steuersystem ebenso wider wie wirtschaftliche Instabilität, die ursprünglich extrem hohen Mietpreise in etwa auf mitteleuro- Währungsrisiken oder politische Risiken. päischem Niveau.

Der vergleichsweise hohe Leerstand von bis zu 20 % betrifft Märkte der Zukunft: Verfügbarer moderner Büroraum mehrheitlich Bürokapazitäten, die noch nicht auf den neuesten

Stand gebracht wurden. Moderne Büro- und Gewerbeflächen sind 2 m je Einwohner weiterhin gut gefragt. Ähnlich wie nach dem EU-Beitritt west- und 7 südeuropäischer Länder dürften sich Mieten und Nachfrage in den kommenden Jahren positiv entwickeln. Der Bedarf wird dabei 6 6,2 zunehmend von lokalen Unternehmen ausgehen. Die Attraktivität 5 der Märkte hat das Interesse der internationalen Anleger gefördert. Verstärkend kommen die wachsende politische und wirtschaftliche 4 Stabilität durch den EU-Beitritt und die anhaltend guten Wachs- 3 tumsaussichten hinzu. Die hohe Nachfrage nach Investitionsob- 2 jekten hat zu rasch sinkenden Einstiegsrenditen geführt, d.h. die 1,9 Preise sind entsprechend gestiegen. Mit Renditen zwischen 7,5 % 1 1,4 1,4 0,8 und 9 % bleiben die Investitionen in den Hauptstädten der Region 0,6 0 0,2 aber dennoch überdurchschnittlich interessant. Bukarest Sofia Budapest Warschau Prag Bratislava Wien

Büroimmobilien Renditen, Leerstehungen, Mieten (Bestlage) im internationalen Vergleich

Renditen in % Leerstehungen in % Büromieten € pro m2 und Monat 9,0 13,0 17,0 Bratislava 10,0 15,0 18,0 10,0 18,0 Bukarest 13,8 11,5 16,0 19,0 8,0 15,0 Budapest 16,0 8,5 20,0 16,0 7,8 15,1 18,5 Prag 8,5 12,4 19,0 10,5 19,0 15,5 Sofia 12,5 18,0 18,0 8,0 14,0 22,0 Warschau 9,1 16,0 23,0 5,0 8,0 18,5 Wien 5,0 8,0 19,0 4,9 11,0 33,0 Frankfurt 5,3 8,5 35,0

2003 2004

Wirtschaft CA IMMO AG 27 Wirtschaft

Deutliches Umsatz- und Ertragsplus CA Immo 2004 weiter auf Erfolgskurs

Vor dem Hintergrund eines sehr unterschiedlichen Konjunktur- Gutes operatives Ergebnis. Das operative Ergebnis (EBIT) stieg umfelds gelang es der CA Immo auch 2004 ihren Erfolgskurs fort- um 7 % von 13,3 Mio. 1 auf 14,3 Mio. 1. Berücksichtigt man, dass zusetzen: Der Umsatz erhöhte sich um 24 % von 35,3 Mio. 1 auf 2003 allein 2,5 Mio. 1 des Ergebnisses aus dem Verkauf einer 43,6 Mio. 1. Die Mieterlöse wuchsen sogar um 27 % und beliefen Immobilie (also einem Einmaleffekt) stammten, gewinnt das EBIT sich auf 36,7 Mio. 1 nach 29,0 Mio. 1. Verantwortlich für die Stei- 2004 aber noch an Qualität. Auch der Anstieg der Aufwendungen gerungen waren primär Objekte, die 2004 erstmals ganzjährig zum für forcierte Instandhaltung, die Kosten für die BUWOG-Bewer- Umsatz beitrugen sowie Neuanschaffungen im In- und Ausland. bung und die Kosten der Vertriebs- und Marketingvereinbarung Dämpfend wirkte sich allerdings der USD aus, da für einige Ob- mit der Bank Austria Creditanstalt konnten durch das Wachstum jekte die Mietvereinbarungen auf USD lauten. Weiters schwächten des Gesamtunternehmens und die deutlich höheren Einnahmen einzelne Objekte, bei denen im Rahmen der Vertragsverlängerung ausgeglichen werden. Für 2005 ist damit die Basis für ein markant niedrigere Mieten in Kauf genommen werden mussten und der im besseres EBIT gelegt. Dazu werden auch die 2004 erworbenen Vorjahr erfolgte Verkauf des Objektes „City Gate“ in Budapest den Objekte, eine bessere Auslastung und Kosteneinsparungen bei- Umsatz. tragen. Für die Verlässlichkeit der Planung und die transparente Berichterstattung der CA Immo spricht überdies, dass das erzielte Wichtigste Steuerungsgröße der CA Immo ist die Bruttorendite Ergebnis präzise den Prognosen entspricht. des Portfolios (kalkulatorische Miete bezogen auf die Anschaf- fungswerte). Sie sollte – entsprechend einer internen Zielvorgabe Konzernergebnis aufgrund latenter Steuern halbiert. Das Kon- – über einen mehrjährigen Beobachtungszeitraum zwischen 7 und zernergebnis belief sich 2004 auf 6,6 Mio. 1 nach 11,7 Mio. 1, 7,5 % liegen. 2004 lag diese Kennzahl mit 7,4 % in der definierten wobei hier zwei Einflussgrößen schlagend wurden, die die CA Immo Bandbreite; bezogen auf die Ist-Mieten bei 6,7 %. Den größeren nur bedingt steuern kann – nämlich Währungsschwankungen und Teil des Umsatzes – exakt 58 % – erwirtschafteten die Immobilien latente Steuern. Beide lösen keine unmittelbaren Zahlungen aus, in Österreich. 42 % entfielen auf das Portfolio in Mittel-/Osteuro- bewirken aber – abhängig von der Kursentwicklung des Dollars pa, wobei der inländische Umsatz durch den Kauf des Siemens- oder der Steuergesetzgebung – eine Entwicklung des Konzern- Gebäudes in Wien-Erdberg auch markant stärker wuchs als der ergebnisses nach unten oder oben (siehe auch Statement). ausländische.

Mieterlöse 2004 36,7 Mio. =C Mieterlöse Inland/Ausland

Mio. € 40 Kfz 6 % 35 Lager/Gewerbe 7 % 30 Büro Hotel 71 % 25

W ohnung 20 3 % 15 Einzelhandel 42 % 13 % 10 44 % 40 % 5 28 % 27 % 0 98 99 00 01 02 03 04 Inland Ausland

28 CA IMMO AG Wirtschaft Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

Kurzfassung Kennzahlen in % des Umsatzes Mio. 2 2004 2003 Veränderung % 2004 2003 direkter Immobilienaufwand 28 30 Mieterlöse/Net Sales 36,75 28,99 27 % Verwaltungsaufwand 14 11 Umsatzerlöse 43,59 35,27 24 % Bruttomarge 72 77 den Immobilien direkt EBITDA 61 68 zurechenbarer Aufwand -12,35 -10,71 EBIT 33 38 Ergebnis aus Immobilienverkauf 0,08 2,45 Bruttoergebnis/Gross Income 31,33 27,02 16 % sonstiger Aufwand/Ertrag -4,57 -3,08 Bruttoergebnis (Gross income) nach Regionen EBITDA 26,76 23,94 12 % Mio. 2 2004 2003 Veränderung Abschreibungen -12,47 -10,63 Österreich 17,6 12,9 37 % Ergebnis aus Mittel-/Osteuropa 1) 13,7 11,8 16 % Geschäftstätigkeit/EBIT 14,30 13,31 7 % CA Immo Gruppe 31,3 24,7 27 % Kursdifferenzen aus Finanzierungen 2,02 4,39 1) 1 Saldo Finanzierungsaufwand/-ertrag -4,21 -4,19 2003 reduziert um Einmalertrag i.H.v. 2,3 Mio. Ergebnis vor Steuern/EBT 12,10 13,52 -10 % laufende Steuern -0,76 -1,94 Bruttomarge latente Steuern -4,86 0,04 Gross Income gemessen an den Umsatzerlösen Steuern vom Einkommen -5,62 -1,90 % 2004 2003 Österreich 69 64 Konzernergebnis/Net Income 6,62 11,71 -43 % Mittel-/Osteuropa 75 79

Im Detail: Durch die nachhaltige Stärke des Euro gegenüber dem re Finanzerträge kompensiert werden. Das Finanzergebnis nach USD weist die CA Immo auch 2004 wieder Kursgewinne in Höhe Kursdifferenzen ist per Saldo mit 2,2 Mio. 1 aber negativ, nachdem von 2,0 Mio. 1 aus. Sie stammen im Wesentlichen aus der stich- es im Vorjahr durch die hohen Kursgewinne noch positiv gewesen tagsbezogenen Bewertung der Kredite in USD, die zur teilweisen war. Damit liegt das EBT mit 12,1 Mio. 1 gegenüber dem Vorjahr Finanzierung der Objekte in Warschau und Bukarest aufgenom- (13,5 Mio. 1) zurück. men worden waren. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich diese Kursgewinne aber um 2,4 Mio. 1 reduziert. Grund dafür ist eine nur Das Konzernergebnis schließlich wird durch die Steuern vom Ein- 8 %-ige Veränderung des Wechselkurses zum Stichtag des Vorjah- kommen nahezu halbiert. Die laufende Steuer ist mit 0,8 Mio. 1 res – von 2002 auf 2003 lag die Abweichung bei 20 %. zwar gering, die latenten Steuern – im Jahr 2003 noch mit einem Auf dem Niveau des Vorjahres blieb das Finanzergebnis vor leichten Plus ausgewiesen – schlugen jedoch mit 4,9 Mio. 1 zu Kursdifferenzen mit - 4,2 Mio. 1. Ein geringfügig höherer Finanzie- Buche. Bereinigt um die latenten Steuern beträgt 2004 die durch- rungsaufwand (+0,9 Mio. 1 auf 6,8 Mio. 1) konnte durch höhe- schnittliche Steuerquote im CA Immo Konzern 6,3 %.

Ergebniskennzahlen 2004/2003 Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit/EBIT Mio. € Mio. € 16

Mieterlöse 14

12 EBIT 10

EBT 8

6 Konzern- ergebnis 4 0 5 10 15 20 25 30 35 2 2003 2004

0 98 99 00 01 02 03 04

Wirtschaft CA IMMO AG 29 Wirtschaft Statement

Peter Pros, Leiter Rechnungswesen und Controlling zu Währungs- schwankungen und deren Auswirkungen auf die CA Immo

«Steuern |= Steuern»

Im Jahresabschluss 2004 ist ein sehr hoher Ertragsteueraufwand Erträge ist in diesem Umfang keine Steuerzahlung fällig. In der Höhe, in ausgewiesen. Wie erklärt sich das und was sind vor allem die laten- der ohne Verlustvorträge aber Steuern zu zahlen wären, ist ein latenter ten Steuern? Steueraufwand in die G & V einzubuchen. Das heißt, dieser Steueraufwand Die effektiv bezahlten Steuern sind im Jahr 2004 gering; die Steuerquote resultiert aus der Verringerung des Verlustvortrages. Ein namhafter Steuer- beträgt nur rund 6,3 %. Der überwiegende Teil betrifft latente Steuern. latenzaufwand hat sich 2004 z. B. durch die Absenkung des Körperschaft- Generell sind latente Steuern unbare Buchungen, also Buchungen denen steuersatzes in Österreich ab 2005 von 34 % auf 25 % ergeben. Allein keine unmittelbaren tatsächlichen Zahlungsströme gegenüber stehen. Sie durch diese Veränderung bucht die CA Immo rund eine halbe Million Euro werden dann gebildet, wenn zum Bilanzstichtag zwischen den Wertan- Steueraufwand, da die Berechnung der Steuerlatenzen ursprünglich mit sätzen der nach IFRS erstellten Bilanz und den steuerlichen Wertansätzen 34 % vorgenommen wurde. Unterschiede bestehen. So werden künftige Steuerbelastungen oder -entlastungen buchmäßig bereits im Jahr des Entstehens dargestellt. Gibt es Unterschiede in der Behandlung der Steuerlatenzen zwischen In- und Ausland? Welchen Sinn haben latente Steuern im Jahresabschluss? In Österreich ist das alles vergleichsweise einfach. Da gibt es ein paar Die Steuer soll genau in jenem Jahr gebucht werden, indem auch typische Positionen, die zu berücksichtigen sind. Wirklich kompliziert wird Aufwand oder Ertrag in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst werden. es im Ausland mit den länderspezifischen Besonderheiten der lokalen Das ist, salopp formuliert, wie eine Ergebnisglättung. Es wird unterstellt, Steuergesetzgebung und den Effekten der Wechselkursänderungen. In dass diese Beträge hier und heute schlagend werden, auch wenn die Polen z. B. werden Währungsgewinne/-verluste in den lokalen Zloty- Steuerzahlung effektiv erst in Jahren fällig wird. Abschlüssen aus den USD-Krediten und Euro-Darlehen erst dann steuer- wirksam, wenn sie tatsächlich realisiert, d.h. cash-wirksam geworden Wie funktioniert das in der Praxis und wo liegen sind. Im Jahresabschluss 2004 macht dies einen wesentlichen Teil des die Schwierigkeiten? latenten Steueraufwandes aus. Sollte sich der Kurs des Zloty im nächsten Wenn beispielsweise Verlustvorträge vorhanden sind, dürfen sie mit Jahr abschwächen, dann würden wir Erträge aus Steuerlatenzen buchen. Gewinnen der nächsten Jahre verrechnet werden. Das heißt, für künftige Dasselbe gilt beim Erstarken des USD.

Unberührte Zahlungsströme

Im Finanzergebnis der CA Immo werden Kursdifferenzen Welche Märkte sind davon betroffen? ausgewiesen. Wie kommt es dazu? Vor allem Polen. In Rumänien sind wir bereits dabei, auf Euro umzu- In Polen und Rumänien finanziert die CA Immo teilweise mit Fremdmit- stellen. In Tschechien, Bulgarien, Ungarn oder der Slowakei sind sowohl teln in USD. USD-Darlehen wurden insofern aufgenommen, als in diesen Miete als auch Finanzierung bereits in Euro. Ländern auch der Abschluss von Mietverträgen in USD gängige Praxis war. Die Ergebnisse aus Kursdifferenzen resultieren zu einem wesentli- Gibt es Gegenstrategien, um die Währungsproblematik für den chen Teil aus der Differenz der Bewertung dieser USD-Darlehen zu den Konzern abzuschwächen? Bilanzstichtagen. Natürlich. Einerseits durch den zuvor beschriebenen Hedge über die Miete und andererseits durch Devisentermingeschäfte. So haben wir Im Grunde sind das aber noch fiktive Werte? für einen USD-Kredit, der 2008 endfällig ist, heute bereits den Kurs der Bezogen auf das Ergebnis aus der Bewertung zum Bilanzstichtag Endtilgung fixiert. Damit ist die Tilgung am Ende der Laufzeit von der stimmt das. Die Zahlungsströme des laufenden Jahres werden durch die künftigen Entwicklung des US-Dollars nicht mehr beeinflusst. Bewertung nicht berührt.

Hinweis: zum Umgang mit Zins-, Währungs- und sonstigen Risiken siehe Kapitel „Risikomanagement“ auf Seite 58.

30 CA IMMO AG Wirtschaft Solide Finanzlage. Unverändert solide präsentiert sich die CA Das Konzern-Eigenkapital nahm im Berichtsjahr um 26 % bzw. Immo im Bereich der Finanzlage: So gelang es 2004 erneut, die 123,3 Mio. 1 auf 589,9 Mio. 1 zu und lag gemessen an der Bilanz- hohe operative Profitabilität mit einem gegenüber 2003 angestie- summe zum Bilanzstichtag bei 72 % (Vorjahr: 77 %). Das Eigen- genen Geldzufluss zu verbinden. Der operative Cash-flow stieg um kapital deckt das langfristige Vermögen zu 88 % (2003: 92 %). 19 % auf 24,6 Mio. 1 (2003: 20,7 Mio. 1), womit der Cash-flow je Aktie – bei wesentlich höherer Aktienzahl – mit 80 Cent auf Vor- Zum Bilanzstichtag weist die CA Immo Gruppe verzinsliche Fi- jahresniveau liegt. Der Cash-flow aus der Geschäftstätigkeit (ope- nanzverbindlichkeiten in Höhe von 212,8 Mio. 1 aus, davon lang- rativer Cash-flow plus Veränderungen im Nettoumlaufvermögen) fristig 149,8 Mio. 1. Die durchschnittliche Verzinsung der langfris- erhöhte sich um 43 % auf 25,1 Mio. 1. tigen Kredite konnte im Geschäftsjahr 2004 auf 4,4 % (2003: 4,7 %) Der erwirtschaftete Cash-flow und zwei erfolgreich platzierte Ka- gesenkt werden. pitalerhöhungen (Zufluss rund 117,6 Mio. 1) ermöglichten neuer- lich eine hohe Eigenfinanzierung der neu angeschafften Immobi- lien und bieten der CA Immo ausreichend finanzielle Sicherheit für Konzernbilanz – Kurzfassung weitere Akquisitionen. 2004 2003 Der Cash-flow aus der Finanzierungstätigkeit (Kapitalerhöhun- Mio. 2 *) Mio. 2 *) gen plus Saldo aus Fremdfinanzierung) betrug 2004 insgesamt 1 190,0 Mio. . Der Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit belief Immobilienvermögen 662,9 81 % 497,3 82 % 1 1 sich auf 221,5 Mio. , wobei 157,0 Mio. originäre Investitionen in Anzahlungen auf Immobilien 0,0 0 % 2,4 0 % das Immobilienvermögen betrafen. Weiters wurde die Veranlagung Finanzanlagen und Sonstiges 1,3 0 % 1,3 0 % von freier Liquidität in kurzfristige Wertpapiere auf 84,5 Mio. 1 auf- langfristiges Vermögen 664,2 81 % 501,0 83 % gestockt. In Summe kam es zu einer geringfügigen Verringerung Forderungen 9,0 1 % 11,7 2 % der liquiden Mittel auf 60,9 Mio. 1. liquide Mittel und Wertpapiere 145,4 18 % 87,4 14 % kurzfristiges Vermögen 154,4 19 % 99,1 16 % Steuerabgrenzungen 2,8 0 % 4,3 1 % Cash-flow Statement – Kurzfassung

Mio. 2 2004 2003 Veränderung Summe der Aktiva 821,4 100 % 604,4 100 % Cash-flow aus Geschäftstätigkeit 25,1 17,5 43 % Eigenkapital 589,9 72 % 466,6 77 % Investitionstätigkeit -221,5 -40,4 448 % langfr. Finanzverbindlichkeiten 149,8 18 % 118,9 20 % Finanzierungstätigkeit 190,0 25,3 651 % kurzfr. Finanzverbindlichkeiten 63,0 8 % 6,6 1 % Veränderung der liquiden Mittel -6,4 2,4 übrige Verbindlichkeiten 18,6 2 % 12,3 2 %

liquide Mittel zu Summe der Passiva 821,4 100 % 604,4 100 % Beginn des Geschäftsjahres 67,4 65,0 *) Anteil an der Bilanzsumme Ende des Geschäftsjahres 60,9 67,4 -9,6 %

Bilanzkennzahlen Vermögens- und Finanzlage. Die Bilanzsumme der CA Immo 2004 2003 Gruppe hat sich im Geschäftsjahr 2004 um 36 % oder 217,0 Mio. 1 Eigenkapitalquote % 72 77 auf 821,4 Mio. 1 erhöht. Der Anstieg betrifft im Wesentlichen das lang- Gearing % 11 8 fristige Immobilienvermögen (+165,6 Mio. 1 auf 662,9 Mio. 1) und Nettoverschuldung Mio. 1 67,4 38,2 die kurzfristig veranlagten Mittel (+58,1 Mio. 1 auf 145,4 Mio. 1). Anlagendeckung % 88 92

Immobilienvermögen Bilanzstruktur 2004/2003 Verkehrswert Mio. € 800 Bilanzsumme Bilanzsumme 821,4 Mio. 1 821,4 Mio. 1 71 % 700 Liquide 19 % 28 % Fremd- Mittel kapital Bilanzsumme Bilanzsumme 600 Immobilien- 81 % 604,4 Mio. 1 604,4 Mio. 1 vermögen 500 17 % 23 % 72 % Eigen- kapital 400 83 % 77 %

300

200 29 %

100

0 98 99 00 01 02 03 04 04 03 03 04 Inland Ausland AKTIVA PASSIVA

Wirtschaft CA IMMO AG 31 Wirtschaft

Das Immobilienvermögen der CA Immo: Solides Fundament für sichere Erträge Die CA Immo ist mittlerweile einer der größten Immobilienbesitzer Österreichs. Das Unternehmen investiert in Österreich und in den östlichen Nachbarländern. Eckpfeiler des klar definierten Anlageziels sind Ertragstärke und nachhaltiges Wachstum. Neben Bestandsoptimierung und Akquisition steht auch die Entwicklung eigener Projekte am Programm.

Insgesamt stieg das Liegenschaftsvermögen der CA Immo im 2004 akkurat vorbereitet. Insgesamt erwarb das Unternehmen vergangenen Jahr von 54 (per 31.12.2003) auf 57 Immobilien fünf Immobilien um rund 165 Mio. 1. Das gesamte Investitions- (per 31.12.2004). Sechs davon sind Projektentwicklungen oder volumen 2004 – d.h. inklusive Investitionen in den Bestand und in werden derzeit umgebaut. Die Gesamtnutzfläche erhöhte sich (in- Projektentwicklungen – belief sich auf rd. 178 Mio. 1. Damit ist der klusive dieser Objekte) parallel dazu um 45 % von etwa 386.000 Bestand an vermietbarer Nutzfläche (inklusive Kfz-Stellplätze) um m2 auf rund 560.000 m2, wobei insbesondere die Akquisition des 35 % von knapp 357.000 m2 auf 483.000 m2 gestiegen. Nicht zum Siemens-Geländes zur Steigerung beigetragen hat. Diese Zahl Zug gekommen ist die CA Immo im Bietverfahren um die Bundes- manifestiert sich auch im Wert des Portfolios, der rund 736 Mio. 1 Wohnbau-Gesellschaften. Die Aufwendungen für den Bietprozess, beträgt. Nach wie vor liegt die Mehrzahl der Immobilien in Öster- in dem das Unternehmen bis in die Endrunde gekommen ist, be- reich. Außerhalb der heimischen Grenzen ist die CA Immo in den trugen rund 0,4 Mio. 1. Hauptstädten Budapest, Prag, Bratislava, Warschau, Bukarest und Sofia vertreten. Der Auslandsanteil am Gesamtvermögen beträgt Investitionen in Qualität. Neben der Absicherung des Vermö- rund 29 % und gemessen an der Nutzfläche rund 26 %. gens stand die konsequente Wertsteigerung der Immobilien im Mittelpunkt: Die CA Immo hat 2004 insgesamt 5,9 Mio. 1 in den Fünf neue Immobilien. Der Markt für geeignete Investitionsob- Bestand investiert. Zu den größeren Maßnahmen zählten die Er- jekte in Österreich und Mittel-/Osteuropa war im Jahr 2004 durch neuerung der Fassade an dem Objekt 1150 Wien, Linke Wienzeile, geringes Angebot bei anhaltend starker Nachfrage institutioneller Mieterausbauten im Objekt R70 in Budapest oder die Neugestal- Anleger gekennzeichnet. Aufgrund dieses schwierigen wirtschaft- tung der Eingangshalle und der Passage im Objekt Bratislava lichen Umfeldes wurden die Investitionsentscheidungen im Jahr Business Center.

Gesamtnutzfläche nach Regionen 560.891 m2 Gesamtnutzfläche nach Nutzungsart 560.891 m2

Projekte Inland 9 % Büro Kfz-Stellplätze 48 % 24 % Projekte Bestandsobjekte Ausland Lager 4 % Inland 65 % 3 % Gewerbe Bestandsobjekte 7 % Ausland 22 % Wohnung 4 %

Hotel 5 %

Handel 9 %

32 CA IMMO AG Wirtschaft Portfoliomanagement: Optimales Rendite-Risiko-Profil

Wie definiert die CA Immo ein optimales Verhältnis zwischen Rendi- te und Risiko, und wie lässt es sich erzielen? Klar vorgegeben sind: Ertragstärke und nachhaltiges Wachstum. Die Ertragstärke des Port- folios ist von der Akquisition neuer Objekte einerseits und der aktiven Bewirtschaftung des Bestands andererseits maßgeblich beeinflusst. Die zentralen Kriterien der CA Immo: Nachhaltige Vermietbarkeit – dem entsprechen insbesondere gewerblich genutzte Immobilien in guter Lage und von hoher Qualität; Metropolen als Standort – so liegt der Fokus in Österreich klar auf Wien, in Mittel-/Osteuropa primär auf den Hauptstädten und Wirtschaftsregionen mit guten Entwicklungs- Leerstandsquote reduziert. Die durchschnittliche wirtschaftli- perspektiven; Hohe Wertschöpfung – grundsätzlich hält die CA Immo che Leerstandsquote gemessen am Jahres-Sollmietertrag ist von Objekte langfristig im Portfolio. Künftig soll durch gezielte Verkäufe aber 12,8 % auf 8,4 % gesunken. Der stichtagsbezogene Leerstand per eine stärkere Portfolioumschichtung vorgenommen werden. Entschei- 31.12. 2004 betrug 12,5 %. dend ist, ob durch die Veräußerung eine höhere Wertschöpfung erzielt Ansehnliche Vermietungserfolge erzielte die CA Immo im Ge- werden kann als die langfristig erzielbaren Mieterträge versprechen. schäftsjahr 2004 vor allem bei den Auslandsobjekten: Insgesamt stieg der Auslastungsgrad in Osteuropa von rund 89 % im Vorjahr auf rund 95 %. Besonders bei den fertig gestellten Bürohäusern „Jungmannova“ in Prag und „Charles de Gaulle“ in Bukarest, aber Portfoliomanagement 2004 auch in dem mit geringem Vermietungsgrad erworbenen Büroob- Akquisitionsvolumen 165 Mio. 1 jekt R70 in Budapest konnten Verträge mit neuen Mietern abge- Flächenzugang rd. 126.000 m2 schlossen werden. Jahresmieterlös +27 % auf 36,7 Mio. 1 Im Inland war die Nachfragesituation erheblich schwieriger: Die Vermietungsgrad 91,6 % schwache Konjunktur bedingt bereits seit mehreren Jahren eine Operativer Cash-flow +19 % auf 24,6 Mio. 1 geringe Flächennachfrage. Zudem erschweren objektspezifische

Schwächen die Vermietbarkeit einzelner Objekte in Wien und in Portfoliomanagement – Zielsetzung bis 2006 den Bundesländern. Derzeit prüft die CA Immo zur Verbesserung Immobilienvermögen > 1 Mrd. 1 der Situation in diesen Liegenschaften intensiv verschiedene Stra- Osteuropaanteil ~ 50 % tegien: z. B. eine Änderung des Nutzungskonzeptes, Investitionen Mieterlöse > 70 Mio. 1 zur Hebung der Flächenqualität, Erweiterungsinvestitionen, neue Operativer Cash-flow > 45 Mio. 1 Vermarktungskonzepte oder den möglichen Verkauf. Insbesonde- re ein großes Wiener Objekt sollte durch den derzeitigen Bau des U-Bahnanschlusses eine entscheidende Standortverbesserung Quelle: „Special Report Austrian Real erfahren und damit deutlich leichter vermietet werden können. CA Immo und ihre Mitbewerber Estate Companies“ (Erste Bank) Immovermögen nach Nutzungsarten Mehr als ein Drittel der gesamten inländischen Leerstandsquo- Oktober 2004 te resultiert letztlich aus drei Objekten. Trotzdem konnte auch im 2 % 2,9 % 4,8 % 5 % 6 % Inland der wirtschaftliche Auslastungsgrad gegenüber dem Vor- 25 % 18 % 96 % 15,5 % 22,1 % 22 % jahr durch den Erwerb voll vermieteter Objekte von 86 % auf knapp 15 % 90 % angehoben werden. 14,6 % 13 % 44 % 11 % 14,4 % 9 % 67 % 14 % Hohes Mietpotenzial 2005. Unter Zugrundelegung der Mieten 10 % 15 % 13,3 % vom Dezember 2004 betragen die kalkulatorischen Mieterlöse per 50 % 45,6 % 49 % anno bereits 43,7 Mio. 1. Der Anstieg gegenüber dem Jahresmie- 30,8 % terlös 2004 beruht auf ganzjährig vereinnahmten Mieten aus unter- 35 % jährig erworbenen Objekten. Weiteres Potenzial besteht in einem verbesserten Auslastungsgrad der Mietfläche. 14,6 % 4 % 7,4% 4 % CA conwert Immoeast Immofinanz Meinl SEG Sparkassen Immobilien European Immobilien Immobilien AG Land AG AG

Wohnraum Büro Handel Logistik Parking Anderes

Wirtschaft CA IMMO AG 33 Wirtschaft

Segment Österreich: Das traditionelle Standbein

Der jüngst erworbene, 9.000 m2 große Das Inlandsportfolio umfasste Ende 2004 43 Bestandsobjekte mit einer Elektrofachmarkt im Norden Wiens, vermietbaren Gesamtnutzfläche von rund 362.000 m2 (inkl. 83.000 m2 verstärkt das Segment Fachmarkt- Zentren im Portfolio der CA Immo. Kfz-Stellplätze) und vier Projektentwicklungen. Schwerpunkt der Inlands- objekte sind Büroimmobilien – sie stellen 45 % der Gesamtnutzfläche des Portfolios und erwirtschaften 59 % der Mieterlöse. Die Durchschnittsmiete für Büroflächen liegt bei 10,5 1; der Anteil von Mieten über 12 1 beträgt (gemessen an der Gesamtfläche) 13 %. Die durchschnittliche Rendite der inländischen Ertragsobjekte (Ist-Mieterlöse 2004 bezogen auf Schätzwer- te) beläuft sich auf 5,9 %.

Neuzugänge 2004

Objekt Nutzung Nutzfläche Kauf 1030, Erdb. Lände 26–32 Büro, Gewerbe 82.130 m2 Kauf (Projekt) 1010, Pestalozzigasse 4 Büro 1.760 m2 Kauf Seyring, Brünner Str. 160 Handel 8.848 m2 92.738 m2

Die 2004 übernommene Siemens-Zentrale an der Erdberger Lände in Wien stellt mit 82.000 m2 einen maßgeblichen, stabilen Bestandteil des Portfolios dar.

Siemens-Gebäude wichtigste Akquisition. Highlight des Jah- 134.000 m2 Nutzfläche (inkl. 41.000 m2 Kfz-Stellplätze) um rund res 2004 war der Erwerb des Büro- und Produktionsstandorts von 140 Mio. 1 angeschafft worden. Durch die Dimension des Sie- Siemens in Wien/Erdberg. Das Gesamtareal dieser Liegenschaft mens-Gebäudes wurde auch die Struktur des Inlandsportfolios umfasst rund 82.000 m2 vermietbarer Nutzfläche und besteht aus deutlich verändert: Nach dieser Transaktion werden 62 % der in- mehreren unterschiedlich genutzten Bauteilen. Die Büroflächen ländischen Mieterlöse aus Verträgen mit einer befristeten Laufzeit konnten mindestens auf fünf Jahre, einzelne Bauteile mit Sonder- oder aus Verträgen mit Kündigungsverzicht erzielt, im Jahr davor nutzung auf zehn Jahre an Siemens Österreich vermietet werden. waren es 33 %. Demgegenüber entfallen 38 % (Vorjahr 67 %) auf Weiters kaufte die CA Immo in der Wiener Pestalozzigasse ein klei- unbefristete Mietverträge. neres, leer stehendes Bürohaus, das derzeit umgebaut wird sowie Und auch der Anteil von Kfz-Stellplätzen im Portfolio ist mit dem am nördlichen Stadtrand von Wien eine Geschäftsimmobilie. Kauf des zum Siemens-Areal gehörenden Parkhauses sprunghaft Insgesamt sind 2004 in Österreich Liegenschaften mit rund gestiegen.

34 CA IMMO AG Wirtschaft Segment Mittel-/Osteuropa: Das ertragstarke Standbein

Zum Mittel-/Osteuropaportfolio zählten am Bilanzstichtag 2004 acht Das Objekt „Jungmannova“ ist Bestandsobjekte. Das entspricht einer vermietbaren Gesamtnutzfläche eine spannende Symbiose von denkmalgeschütztem Altbau von über 121.000 m2 (inkl. 35.000 m2 Kfz-Stellplätze). Parallel dazu und hochmodernem Neubau. werden zwei Projekte entwickelt. Die durchschnittliche Rendite (Ist-Miet- erlöse 2004 bezogen auf Schätzwerte) der ausländischen Ertragsobjekte beträgt 8,9 %.

Neuzugänge 2004

Objekt Nutzung Nutzfläche Kauf Bukarest, Opera Center II Bürohaus 3.316 m2 Kauf Bukarest, Charles de Gaulles Bürohaus 11.230 m2 *) 14.546 m2 *) 50 % Anteil

Die Immobilien im Osten sind ausnahmslos Bürohäuser, die über einen großen Anteil modern ausgestatteter Parkflächen verfügen. Sämtliche Ob- jekte weisen einen sehr hohen Qualitätsstandard auf, der nach einer inter- nen Beurteilung (Lage, Baujahr, Ausstattung) mit 1–2 auf einer fünfteiligen Skala einzustufen ist. Die Mehrzahl der Immobilien ist mittel- bis langfristig vermietet, wobei 30 % der bestehenden Mietverträge eine Restlaufzeit Das „Opera Center“ in Bukarest von mehr als fünf Jahren haben. Daher müssen in den kommenden drei ist mit seinen internationalen Jahren nur wenige Mietverträge, insgesamt unter ein Drittel des gesamten Mietern ein Vorzeigeprojekt Mietvolumens, verlängert werden. in der rumänischen Hauptstadt. Die Objekte sind aus heutiger Sicht zu sehr guten Preisen vermietet. Bei einer Neuvermietung könnten die Preise um bis zu 25 % unter den aktuellen liegen, weil die Mieten im Sinken begriffen sind. Diese Entwick- lung wurde antizipiert und bei der Kaufpreisermittlung berücksichtigt. Die Auswirkungen der sinkenden Mieten auf den Marktwert des Ostportfolios wurden durch die ebenfalls stark gesunkenen Marktrenditen kompensiert.

Vorzeigeprojekte in Bukarest und Prag. In Bukarest investierte de Gaulle“ – ein 18 Stockwerke hohes Bürohaus. 22.460 m2 mo- das Unternehmen 25 Mio. 1. Zum ersten wurde das Portfolio um dernster Bürofläche konnten bereits an drei Großmieter übergeben das Büroobjekt „Opera Center II“ erweitert. Damit ist der Gesamt- werden. komplex Opera Center deutlich gewachsen und verfügt nun insge- In der tschechischen Hauptstadt Prag wurde das Projekt „Jung- samt über 14.830 m2 Bürofläche in bester Lage. mannova“ abgeschlossen. Erste Mieter, darunter eine internatio- Zum zweiten realisierte die CA Immo mit einem lokalen Partner ein nale Anwaltskanzlei und die Europäische Union, haben ihre Büros besonderes „Landmark“ in der rumänischen Hauptstadt: „Charles bezogen.

Wirtschaft CA IMMO AG 35 Wirtschaft

Wachstumsmotor Projektentwicklung: Domina Belvedere bislang größtes Vorhaben

Mit der Entwicklung eigener Immobilienprojekte im In- und Ausland nützt die CA Immo ihre Chance attraktive Erträge und Renditen zu erzielen. Bei der Auswahl der Projekte hat Risikominimierung oberste Priorität.

Aktuell arbeitet CA Immo an sechs Entwicklungsprojekten mit steht das Büroobjekt „Víziváros Office Center“ mit einem Gesam- einem Investitionsvolumen von rund 193 Mio. 1. Nach Fertig- tinvestitionsvolumen von rund 24 Mio. 1 (Anteil CA Immo: 50 %) stellung wird das Portfolio damit um eine Nutzfläche (ohne Kfz- und einer vermietbaren Nettonutzfläche von 13.000 m2 knapp vor Stellplätze) von rund 95.000 m2 erweitert. Fertigstellung. Das Objekt erfreut sich entgegen dem allgemeinen Trend bereits in der Bauphase regen Interesses potenzieller Mieter. Startschuss für zwei Großprojekte in Wien. In Österreich führte Und in Bukarest ist das Unternehmen an der Errichtung eines rund das Unternehmen 2004 die Entwicklungsarbeiten für die beiden 22.000 m2 umfassenden Büroobjektes am „Charles de Gaulle-Platz“ Wiener Großprojekte am Rennweg und in der Muthgasse fort. Zum beteiligt. Das Objekt ist zu 95 % vermietet. Größte Mieter sind der Jahreswechsel starteten die Abbrucharbeiten an den bestehenden Mobilfunkbetreiber „Mobifon“, die Raiffeisen Zentralbank und die Objekten. Am Rennweg 16, dem Standort der ehemaligen Staats- HVB. Die Gesamtkosten betragen rund 40 Mio. 1 (Anteil CA Immo: druckerei, errichtet die CA Immo ein Kongresshotel mit 350 Zim- 50 %), wobei sich die Bruttorendite bei rund 14 % bewegt. mern inklusive eines angeschlossenen rund 8.000 m2 großen Bü- Bei diesen drei Projekten engagierte sich die CA Immo 2004 rotrakts. Das gesamte Investitionsvolumen inklusive Liegenschaft jeweils im Joint Venture mit einem 50 %-Partner. In Prag (Projekt beträgt rund 86 Mio. 1. Die Fertigstellung ist für die erste Hälfte Jungmannova) und Bukarest (Charles de Gaulle Plaza) liegt die 2007 geplant. Als Mieter für das Hotel konnte die italienische Ho- Projektleitung beim jeweiligen Partner und in Budapest (Víziváros telgruppe „Domina Vacanze“ gewonnen werden. Office Center) bei CA Immo. In der Muthgasse plant die CA Immo den Bau eines rund 45.000 m2 großen Bürokomplexes. Trotz einer seit 2003 aufrech- ten Baugenehmigung wird der Projektstart erst ab einem gewissen Vorvermietungsgrad erfolgen. Darüber hinaus wird ein kleineres Bürohaus in der Wiener Innenstadt umgebaut. Die rund 1.800 m2 Bürofläche in der Pestalozzigasse stehen potenziellen Mietern ge- gen Ende des Jahres zur Verfügung. In Graz besitzt die CA Immo Kriterien/Limits für Projektentwicklungen einen Gewerbepark, der grundlegend erneuert wird. Die entspre- chenden Planungsarbeiten laufen bereits. > max. 33 % des Gesamtvermögens > Bruttorenditen 2–5 % über dem Erwerb Mittel-/Osteuropa: An drei Bürohäusern beteiligt. Gegen Jah- resende konnte in Prag das rund 10.000 m2 große Bürohaus „Jung- fertiger Objekte mannova“ fertig gestellt und den ersten Mietern übergeben werden. > Projekte > 30 Mio. C im Ausland Die Gesamtinvestitionen belaufen sich auf rund 21 Mio. 1 (Anteil mit Joint Venture Partner CA Immo: 50 %). Das Objekt ist aktuell zu rund 60 % vermietet. Pro- minentester Mieter ist die Europäische Kommission. In Budapest > Limit je Einzelprojekt: max. 15 % des Wertes des Bestandsportfolios

36 CA IMMO AG Wirtschaft Das 22.000 m2 große „Charles de Gaulle Plaza“ in Bukarest ist mit namhaften Mietern wie RZB, HVB und dem Mobilfunkbetreiber Mobifon bereits komplett ausgelastet.

Mit dem Haus „Víziváros Office Center“ In der Muthgasse in Wien plant die in Budapest ist es der CA Immo CA Immo einen 45.000 m2 großen gelungen, entgegen dem Trend in der Bürokomplex. ungarischen Hauptstadt frühzeitig potenzielle Mieter zu interessieren.

Mit dem Hotelprojekt „Domina Belve- dere“ auf dem Gelände der ehemali- gen Staatsdruckerei in Wien erschließt die CA Immo für sich ein neues Nutzungssegment.

Wirtschaft CA IMMO AG 37 Wirtschaft Interview

Roland Pomajbik, Leiter des technischen Managements der CA Immo, entwickelt marktgerechte Objekte für zeitgemäße Ansprüche.

Interne Drehscheibe der CA Immo

Eines der Herzstücke der CA Immo ist der Bereich „technisches Apropos Neu. Eine Zeit lang war der Doppelboden absolutes Muss, Management“ – die Aufgaben sind äußerst umfangreich: Dazu gehö- jetzt sind es die neuesten Heiz-Kühlanlagen. Gleichzeitig wird die ren im Wesentlichen technische Evaluierung, Bestandsoptimierung Lebensdauer einer Immobilie kontinuierlich nach unten revidiert. Wie und Projektentwicklung. Bereits seit längerem wurde vom Vorstand die schätzen Sie diese Entwicklung ein? Strategie festgelegt, zur Beimischung des Portfolios eigene Immobilien Momentan ist diese Entwicklung aus meiner Sicht gestoppt. Heute zu entwickeln. Während in Osteuropa bereits einige Objekte im Rahmen sind Doppelboden und abgehängte Decken kein Thema mehr – das von Joint Ventures, also mit lokalen Partnern, abgewickelt wurden, ist die ist Standard. So viele neue bauliche Trends gibt es derzeit nicht, wobei Entwicklung des Hotels am Rennweg in Wien das erste eigene Großpro- die Qualität der Haustechnik konstant an Bedeutung gewinnt. Aber am jekt des Unternehmens. Grundsätzlich werden nahezu alle Vorleistungen, wichtigsten ist das Gesamtkonzept einer Immobilie, denn die Menschen wie Standortevaluierung oder Verhandlungen mit Behörden, seitens der müssen sich dort wohl fühlen. CA Immo erbracht. Gibt es einen Unterschied in der technischen Ausstattung bei Ge- Parallel dazu werden bereits errichtete Gebäude in regelmäßigen bäuden in Mittel-/Osteuropa zu denen in Österreich? Abständen von Technikern der CA Immo evaluiert und auf Optimierungs- Grundsätzlich nicht. Der Standard in den Reformstaaten ist manches potenzial überprüft. Wie kann ein bestehendes Objekt zeitgemäßen Anfor- Mal sogar höher als der bei uns. derungen angepasst, und wie können dabei Wünsche und Empfehlungen verschiedener Mieter berücksichtigt werden? Diese aktive Bewirtschaftung Was ist Ihnen bei einer Immobilienentwicklung wichtig? des Bestands ist sowohl für die Lebensdauer einer Immobilie als auch für Es muss ein in sich harmonisches Projekt sein. Dazu gehören beispiels- die gute Vermietbarkeit von zentraler Bedeutung. Der größte Aufgaben- weise teilbare Grundrisse. Enorm wichtig ist eine wirtschaftliche Haus- bereich des „technischen Managements“ liegt jedoch in der Beratung technik, die nicht nur günstig in der Errichtung, sondern auch im Betrieb der Portfoliomanager bei Akquisitionen und in der Durchführung einer wirtschaftlich und einfach in der Verwendung ist. Es werden Materialien technischen Due Diligence-Prüfung. verwendet, die langlebig sind, um so optimalen Nutzen für den Eigen- tümer zu schaffen. Das Gebäude muss einfach in sich schlüssig sein.

Haben Sie bevorzugte Partner bei der Entwicklung oder schreiben Techniker mit Harmonie Sie immer neu aus? Grundsätzlich nein, aber es gibt Partnerschaften, auf die wir aufgrund Techniker haben oft mit dem Vorurteil zu kämpfen, sich an Zahlen von guten Erfahrungen bei alten Projekten zurückgreifen. Aber gerade festzuklammern. Wie offen sind Sie für kreative Lösungen – bei- spezifische Aufgabenstellungen erfordern immer wieder neue Partner- spielsweise eine günstige Haustechnik aus dem Ausland, quasi ein schaften. exotisches Produkt, zu importieren? Ein „Exote“ kann im ersten Moment sicher sehr günstig sein. Das gilt Was ist für Sie persönlich eine größere Herausforderung. Aus alt aber nur für den Augenblick. Denn die Frage ist nicht nur, was sie kostet, mach neu oder ganz neu? sondern wie hoch die laufenden Kosten und die Instandhaltung sind. Ich glaube, dass man das nur bedingt miteinander vergleichen kann. Nachdem wir unsere Häuser im eigenen Bestand halten, sind wir an Wenn man die Möglichkeit hat, ein altes Gebäude mit einer historischen langfristigen Lösungen interessiert. Aber prinzipiell stehen wir kreativen, Fassade auf den aktuellen Stand zu bringen, macht das Spaß. Gleich- innovativen Überlegungen sehr aufgeschlossen gegenüber und sind zeitig ist es schon eine große Herausforderung, auf der grünen Wiese immer auf der Suche nach Neuem, das auch wirtschaftlich ist. etwas vollkommen Neues mit eigenen Ideen zu verwirklichen.

38 CA IMMO AG Wirtschaft Fokus Immobilienbewertung Eine korrekte Bewertung des Immobilienbestandes hat gerade für börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften besondere Bedeutung. Sie trägt zu einer Stärkung des Investorenvertrauens bei, was wiederum sehr positive Effekte auf die Entwicklung der Aktie haben kann. Die CA Immo agiert in diesem Bereich betont vorsichtig und bemüht sich, ein realistisches Bild des Immobilienvermögens zu zeichnen.

Leicht rückläufige Marktwerte beim Inlandsvermögen. Das bestehenden Mietverhältnisse und realistischen Annahmen über schwierige Marktumfeld für Büroliegenschaften schlug sich in der die Wiedervermietung zu heute erzielbaren Marktmieten, haben jüngsten Bewertung der Inlandsimmobilien nieder. Auf Basis der sich Wertkorrekturen bei Bestandsobjekten ergeben, die nicht zur Gänze durch Werterhöhungen anderer Liegenschaften ausgegli- chen werden konnten.

Immobilienbewertung USD dämpft die Wertentwicklung der Auslandsimmobilien. Marktwert zum 31.12. Nahezu unverändert blieb die Summe des Marktwerts der Aus- landsimmobilien. Auf die Einzelwerte bezogen haben mehrere Zum Bilanzstichtag ermittelt ein externer Gut- Auslandsobjekte – insbesondere die fertig gestellten Projekte in Prag und Budapest – teilweise signifikant an Wert gewonnen. Dass achter den aktuellen „Marktwert“ aller Liegen- der Gesamtbeitrag des Osteuropaportfolios nicht besser ausge- schaften des Portfolios. Dies ist jener Wert, der fallen ist, hängt ursächlich mit dem schwachen USD zusammen, bei Veräußerung im redlichen Geschäftsverkehr welcher den Euro-Gegenwert einzelner auf USD-Basis vermieteter erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und bewerteter Objekte gedrückt hat. und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Der Schätzwert des gesamten Portfolios der CA Immo beträgt Personen haben bei der Ermittlung des Wertes per 31.12.2004 rund 736 Mio. 1 und liegt damit im Jahresvergleich um rund 165 Mio. 1 (+29 %) über dem des Vorjahres. Bereinigt außer Betracht zu bleiben. Beide Seiten handeln um die Neuzugänge 2004 (rund 172 Mio. 1) verbleibt als Beitrag unabhängig, umsichtig und vor allem ohne aus der Neubewertung ein Minus von 6,6 Mio. 1 (-0,9 %). Die stil- zeitlichen Druck. len Reserven in den Liegenschaften der Gesellschaft bezogen auf den Bilanzwert belaufen sich auf rund 72,8 Mio. 1 (gegenüber 73,1 Mio. 1 in 2003).

Schätzwerte Analyse der Veränderung Entwicklung der stillen Reserven

Neuzugänge/ Projektent- Ver- Verkauf wicklung Neubewertung Ver- Mio. 2 2004 2003 änderung Mio. 2 2003 2003 2003 Mio. 2 2004 2003 änderung Inland 523,8 386,4 137,4 Inland 137,1 6,5 -6,2 -1,2 % Bilanzwert 662,9 497,3 165,6 Ausland 211,9 184,0 27,9 Ausland 6,3 22,0 -0,4 -0,2 % Schätzwert 735,7 570,4 165,3 Gesamt 735,7 570,4 165,3 Gesamt 143,4 28,5 -6,6 -0,9 % Stille Reserve 72,8 73,1 -0,3

Wirtschaft CA IMMO AG 39 Wirtschaft Objektübersicht

Wien 1 Wien 1 Wien 2 Franz-Josephs-Kai Gonzagagasse Handelskai 1.083 m2 7.820 m2 31.600 m2 Handel Büro Büro

Wien 3 Wien 3 Wien 3 Wien 4 Wien 4 Wien 4 Erdberger Lände Krieglergasse Rüdengasse Große Neugasse Prinz-Eugen-Straße Rilkeplatz 123.480 m2 302 m2 4.660 m2 5.068 m2 3.305 m2 3.020 m2 Büro, Gewerbe Handel Büro Wohnung Büro Büro

Wien 4 Wien 7 Wien 7 Wien 9 Wien 9 Wien 9 Wiedner Hauptstraße Siebensterngasse Zieglergasse Liechtensteinstraße Mariannengasse Zimmermannplatz 5.811 m2 2.306 m2 5.106m2 1.536 m2 5.316 m2 231 m2 Hotel Wohnung Gewerbe, Büro Wohnung Büro Wohnung

Wien 10 Wien 12 Wien 13 Wien 14 Wien 15 Wien 15 Erlachgasse Wolfganggasse Fleschgasse Hütteldorfer Straße Hütteldorfer Straße Linke Wienzeile 10.151 m2 27.991 m2 1.342 m2 525 m2 3.766 m2 24.771 m2 Handel Büro Büro Handel Handel Büro

Wien 15 Wien 15 Wien 17 Wien 18 Wien 19 Wien 19 Markgraf-Rüdiger- Sparkassaplatz Comeniusgasse Herbeckstraße Döblinger Hauptstraße Heiligenstädter Straße Straße, 6.537 m2 3.024 m2 1.938 m2 357 m2 2.227 m2 4.023 m2 Büro Büro Wohnung Wohnung Wohnung, Büro Handel, Büro

40 CA IMMO AG Wirtschaft Wien 20 Wien 23 Wien 23 Hallein Innsbruck Klagenfurt Klosterneuburgerstraße Breitenfurter Straße Zetschegasse Thunstraße Wilten Völkermarkter Straße 4.750 m2 4.536 m2 7.245 m2 1.131 m2 699 m2 7.337 m2 Handel, Büro Gewerbe Handel Wohnung Handel Handel

Linz Linz Linz Marchtrenk Purkersdorf Salzburg Altstadt Goethestraße Schubertstraße Freilinger Straße Linzer Straße Hanuschplatz 648 m2 3.217 m2 5.184 m2 8.400 m2 2.583 m2 10.922 m2 Wohnung Büro Wohnung, Handel Gewerbe Wohnung Handel, Büro

Salzburg Salzburg Salzburg Seyring Bratislava Budapest Ignaz-Harrer-Straße Julius-Welser-Straße Rathausplatz Brünner Straße BBC R70 Office Complex 1.928 m2 4.415 m2 1.806 m2 8.848 m2 18.069 m2 28.954 m2 Handel, Wohnung Gewerbe Handel Handel Büro Büro

Bukarest Bukarest Düsseldorf Prag Sofia Warschau Opera Center Charles de Gaulle Neuss Jungmannova Mladost Office Building Renaissance Tower 18.331 m2 15.605 m2 9.748 m2 6.135 m2 5.579 m2 24.168 m2 Büro Büroprojekt Gewerbe Büro Büro Büro

Warschau Budapest Graz Wien Wien Wien Wspolna Kapas Center ECO Park Rennweg Muthgasse Pestalozzigasse 10.366 m2 9.050 m2 8.500 m2 32.000 m2 42.000 m2 1.760 m2 Büro Büroprojekt Gewerbeprojekt Hotel-, Büroprojekt Büroprojekt Büroprojekt

Wirtschaft CA IMMO AG 41 Wirtschaft

Ausblick 2005: Signifikantes Wachstum

Weiterhin unterschiedliche Wirtschaftsentwicklung in Öster- Das Interesse an Veranlagungen in Immobilien – sei es direkt reich und Mittel-/Osteuropa. 2005 wird für die österreichische oder indirekt – bleibt nicht zuletzt aufgrund des allgemein niedri- Wirtschaft ein Wachstum von 2,2 % prognostiziert: Wesentliche gen Zinsniveaus sehr groß. Der Konkurrenzkampf um gute Objekte Impulse für den Arbeitsmarkt und die Immobilienwirtschaft sind wird sich durch das ohnehin bereits knappe Angebot weiter ver- davon nicht zu erwarten. Dies bestätigt sich auch in den prognos- schärfen und die Preise hoch halten. tizierten Beschäftigtenzahlen einzelner großer, für die Nachfrage nach Büroflächen relevanter Teilbereiche des Dienstleistungssek- tors wie Banken, Versicherungen oder Telekommunikation.

Für unsere östlichen Nachbarn wird für 2005 ein Wachstum in der Bandbreite von 4 % bis 6 % vorausgesagt. Diese Märkte bleiben damit äußerst attraktiv für weitere Immobilieninvestitionen. Einfluss der Entwicklung des USD zum EURO Die CA Immo geht davon aus, dass sowohl in Österreich als auch Sinkt der Kurs des USD im Verhältnis zum EURO in den osteuropäischen Märkten die Inflationsraten unter jenen des um 5 % im Jahresdurchschnitt oder zum Stichtag Vorjahres liegen und die kurz- wie auch langfristigen Euro-Zinsen 31.12.05 auf 1,43 nach 1,37 per 31.12.04 so drückt dies: auf konstant niedrigem Niveau bleiben werden. Hinsichtlich des USD-Kurses geht die CA Immo von einer weiteren Abschwächung > die Mieteinnahmen um -0,4 Mio. C gegenüber dem Euro von 1,37 (Stichtag 31.12.04) auf 1,43 per > den Wert des Immobilienvermögens 31.12.05 aus. um -4,1 Mio. C > den NAV um rund -2,4 Mio. C Immobilienmarkt unverändert spannend. Am österreichischen Büroimmobilienmarkt ist mit einem sinkenden Flächenangebot zu Steigt der Kurs des USD, so hat dies positive Auswirkungen rechnen. Damit könnte zwar die Talsohle am österreichischen Im- von etwa gleichem Ausmaß. mobilienmarkt durchschritten sein. Das Angebot an Büroflächen in allen Qualitätsklassen ist aber so groß, dass zwar punktuell Leer- stände abgebaut, aber ein Nachlassen des Druckes auf die Miet- preise noch äußerst unwahrscheinlich ist. Ertragsteigerungen sind daher wie bereits 2004 primär aus Vermögenswachstum und nur in bescheidenem Umfang durch Mehreinnahmen aus dem Bestand zu erwarten.

42 CA IMMO AG Wirtschaft Wirtschaft CA IMMO AG 43 Wirtschaft

44 CA IMMO AG Wirtschaft «Unser Ziel ist klar: Wir wollen unseren Aktionären wieder attraktive und nachhaltige Erträge bieten.» Wolfhard Fromwald, Vorstand der CA Immo

Die CA Immo im Jahr 2005. Insgesamt sind für 2005 Neuinves- Planbilanz 2005 titionen von 200 – 300 Mio. 1 geplant, wobei das Mittel-/Osteuropa- Plan 2005 2004 Veränderung portfolio entscheidend ausgebaut werden soll. Zum Zeitpunkt der Mio. “ Mio. “ in % Budgetierung zeichneten sich konkrete Investitionsmöglichkeiten Immobilienvermögen 950 663 43 in Warschau, Budapest, Bukarest und Laibach ab. Liquide Mittel u. Wertpapiere 88 145 -40 Mit dem verstärkten Engagement auf neuen Märkten in Mittel-/ Sonstige Aktiva 5 13 -66 Osteuropa sowie Investitionen in andere Nutzungsarten (Beispiel SUMME AKTIVA 1.042 821 27 Hotelimmobilien) folgt die CA Immo nicht nur konsequent der de- finierten Strategie, sondern reagiert auch auf die schwierigen Rah- Eigenkapital 692 590 17 menbedingungen am inländischen Büromarkt. Fremdkapital 335 213 57 Sonstige Passiva 15 19 -18 SUMME PASSIVA 1.042 821 27 Investitionsbudget 2005/Ziel 2006

1) Mittel-/ Planergebnisrechnung 2005 Mittel-/ Osteuropa Mio. 2 Österreich Osteuropa Gesamt Anteil Plan 2005 2004 Veränderung “ “ Investitionsbudget 2005 75 225 300 75 % Mio. Mio. in % Mieterlöse/Net Sales 51 37 38 Investitionsziel 2006 75 225 300 75 % Umsatzerlöse 59 44 36

Bruttoergebnis/Gross Income 42 31 34 Brutto Marge in % des Umsatzes 71 72 Zur Finanzierung der Investitionsvorhaben kann CA Immo primär auf ausreichende liquide Mittel zurückgreifen. Darüber hinaus ist EBITDA 35 27 30 mindestens eine weitere Kapitalerhöhung geplant und es werden EBITDA in % des Umsatzes 59 61 auch verstärkt Fremdmittel beansprucht werden. Ergebnis aus Deutlich bessere Ergebnisse in 2005. Für 2005 erwartet die Geschäftstätigkeit/EBIT 18 14 26 CA Immo einen signifikanten Anstieg der Mieterlöse um rund EBIT in % des Umsatzes 30 33 38 % sowie ein weiter verbessertes EBITDA und operatives Ergeb- nis. In der Ergebnisplanung ist angenommen, dass die Investi- ø Anzahl von Aktien 36.799.800 30.947.736 tionen überwiegend erst in der zweiten Jahreshälfte umsatz- und Net Sales/Aktie 1 1,38 1,19 16 ergebniswirksam werden. EBITDA/Aktie 1 0,94 0,86 9

1) Die Einschätzungen basieren auf dem bestehenden Immobilienvermögen sowie Neuakqui- sitionen im Laufe des Jahres 2005, mit deren Realisierung zum Zeitpunkt der Berichterstellung gerechnet werden konnte. Sollten einzelne Projekte nicht realisiert werden oder sich verzögern, so können die tatsächlichen Ergebnisse, insbesondere die Zuwachsraten, von den budgetierten und veröffentlichten Ergebnissen abweichen.

Nachtragsbericht: Hotels im Fokus. Im ersten Quartal unterzeichnete die CA Immo weiters den Kaufvertrag für den Erwerb eines neu errichteten Hotels in der slo- Anfang 2005 erfolgte der Startschuss zum Bau eines Hotel- und wenischen Hauptstadt Laibach. Parallel dazu führte das Unterneh- Bürokomplexes am Wiener Rennweg. Wo bisher das Gebäude der men Erfolg versprechende Verhandlungen für weitere Hotelprojek- Österreichischen Staatsdruckerei das Stadtbild prägte, wird künftig te in Prag und in anderen mittel- und osteuropäischen Städten. Im das Hotel „Domina Belvedere“ stehen, ein Kongresshotel der Vier- Kernsegment „Büroimmobilien“ konnte der Ankauf eines voll ver- Sterne-Kategorie. Hotelmieter ist die italienische Tourismuskette mieteten Bürohauses in Budapest fixiert werden, und es wurden Domina Vacanze. Der 20-jährige Mietvertrag wurde im Jänner des Verhandlungen über den Erwerb eines Bürohauses in Warschau laufenden Geschäftsjahres abgeschlossen. aufgenommen.

Wirtschaft CA IMMO AG 45 Wirtschaft Round Table

Gerhard Engelsberger und Wolfhard Fromwald, Vorstände der CA Immo, verfolgen eine Strategie, die sich an breiter Risikostreuung und Erhöhung des Anteils ausländischer Immobilien im Portfolio orientiert. Laufend werden neue Märkte sondiert. Die Investitions- entscheidung fällt aber trotz emotionaler Komponente nach klar definierten Richtlinien. Ernst Eichinger im Gespräch mit Gerhard Engelsberger und Wolfhard Fromwald.

Die Zahl der börsennotierten Immobilien-Aktiengesellschaf- Fromwald: Punkto Investitionsstrategie war der Siemens-Deal ten ist in den vergangenen Jahren in Österreich kontinuierlich vom letzten Jahr wegweisend. Denn dieses Potenzial möglicher gewachsen. Worin unterscheidet sich die CA Immo von ihren „sale-and-lease-back-Geschäfte“ gibt es auch in Zukunft. D.h. Mitbewerbern? Konzerne oder öffentliche Institutionen verkaufen ihre Gebäude, Fromwald: Von neu gegründeten Unternehmen unterscheidet um sie danach wieder zu mieten. sich die CA Immo bereits dadurch, dass sie einen „track record“ von 17 Jahren vorweisen kann, einen soliden Geschäftsaufbau Sie haben als Ziel immer eine Aufteilung zwischen in- und hat und eine klare, nachvollziehbare Investitionsstrategie verfolgt. ausländischen Immobilien im Portfolio von 50:50 angegeben. Auf diese Transparenz im Sinne des Anlegers sind wir stolz. Wir Gilt das weiter? sind Spezialisten auf dem Sektor der gewerblichen Immobilien mit Engelsberger: Absolut. Osteuropa ist im Fokus. Auch im Sinne Schwerpunkt Büro, wobei unsere regionale Kompetenz eindeutig eines Ausgleichs der Märkte. Wenn es in Österreich nicht so gut in Österreich und Osteuropa liegt. läuft, forcieren wir die Auslandsschiene weiter. Wir schrecken auch nicht davor zurück, würde der Auslandsanteil auf 60 Prozent steigen. Welche Kennzahlen sind für den potenziellen Anleger, ohne Doppeldoktor in Wirtschaftswissenschaften wichtig, um sich Der neueste Trend bei Investoren sind Länder wie Kroatien, orientieren zu können? Serbien oder Slowenien, Ukraine wo hohe Renditen erwartet Fromwald: Ein wesentliches Kriterium ist die Ertragskraft eines werden. Werden Sie diesen Wettlauf mitmachen? Unternehmens. Daher sollte man sich primär auf die operativen Engelsberger: Im Ausland sind wir sehr aktiv unterwegs und Kennzahlen konzentrieren. Denn daraus ist erkennbar: Wie gut suchen primär das Engagement in den Ländern, die bereits zur ist die Vermietungsleistung oder der Auslastungsgrad? Eine der EU gehören. Zudem beobachten wir natürlich auch massiv die Kerngrößen ist also mit Sicherheit der jährlich erwirtschaftete EU-Aspiranten wie Bulgarien, Rumänien, Serbien oder Kroatien. operative „Cash-flow“ je Aktie bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital je Aktie. Gibt es bereits konkrete Gespräche? Fromwald: Der Einstieg in Slowenien für das Jahr 2005 sollte Wie würden Sie den heimischen Markt für Gewerbeimmo- fix sein. Die Gespräche in Kroatien sind auch bereits sehr weit bilien im vergangenen Jahr charakterisieren und wie wird er gediehen. Zudem prüfen wir beispielsweise erste Projekte in Kiew sich in Zukunft weiterentwickeln? oder Moskau. Dennoch, hauptsächlich gilt es, die Präsenz in Engelsberger: Am Markt steht derzeit einem Angebotsüber- jenen Städten zu verstärken, in denen wir bereits vertreten sind. hang an Flächen eine schwache Nachfrage gegenüber. An dieser Situation wird sich auch in absehbarer Zeit wenig ändern. Welche Länder sind noch interessant? ...Türkei, ein Land mit Wirtschaftsforscher haben generell ein schwaches Wachstum vielen Millionen Einwohnern? für 2005 vorausgesagt und nachdem die Immobilienbranche mit Engelsberger: Das würde ich für die nahe Zukunft ausschließen. kleiner zeitlicher Verzögerung der Gesamtwirtschaft folgt, wird die nahe Zukunft vermutlich schwierig. Denn die Mieten bleiben In Warschau, Budapest oder Prag befinden sich die Mieten stark unter Druck. Und nur wenn die Wirtschaft wieder anspringt, auf Talfahrt. In Kroatien beispielsweise herrscht derzeit eine kann man davon ausgehen, dass Branchen einen Mehrbedarf an massive Anti-EU Stimmung. Wie werden sich die Märkte in Flächen haben. Osteuropa weiterentwickeln? Engelsberger: Ich glaube, es wird auch den Kroaten nichts Mit welcher Strategie reagiert die CA Immo auf diese anderes übrig bleiben, als dem Wirtschaftsraum in irgendei- Entwicklungen? ner Form beizutreten. In den Ländern der ersten Stunde, dazu Engelsberger: In dieser Zeit rüsten wir den Standard unserer zähle ich Ungarn, Slowakei, Tschechien oder Polen, wird sich Objekte auf höchstes Niveau, um mit allen Immobilien konkur- die Marktsituation verflachen, da auch dort das Wachstum nicht renzfähig zu bleiben und das richtige Angebot zu haben, wenn unermesslich sein kann. Das würde ich aber als Normalisierung die Konjunktur wieder anspringt. bezeichnen. >>>

46 CA IMMO AG Wirtschaft Kontro Grenz schrei

Wirtschaft CA IMMO AG 47 Wirtschaft Round Table Kontrollierte Grenzüber- schreitung

48 CA IMMO AG Wirtschaft Fromwald: Generell ist aber die Zahl der attraktiven Flächen, Fromwald: Punkto Portfoliogröße sehe ich kein Limit. Dies ist die höchsten Qualitätskriterien entsprechen, in diesen Ländern mehr eine Frage der internen Organisation, um vor allem die nach wie vor verhältnismäßig klein. Der Nachholbedarf ist also Kontrolle nicht zu verlieren. Hinsichtlich der Börsenkapitalisierung enorm. Und davon profitieren wir natürlich. Nachdem die internati- haben wir bereits eine Größenordnung erreicht, die eine hohe onalen Konzerne alle bereits Büros in diesen Ländern haben, wird Marktliquidität sicherstellt. Denn damit kann jeder Anleger sicher man sich auf die nationalen Unternehmen und deren Bedürfnisse sein, seine Anteile täglich verkaufen zu können, ohne große Kurs- konzentrieren. Darin liegt sehr großes Potenzial. schwankungen auszulösen. Der nächste Schritt für eine realisti- sche Wunschgröße liegt bei einer Milliarde Euro. Für die Auslandsobjekte gilt also dieselbe Strategie wie für Österreich – nämlich die Objekte hochrüsten? Wie viele Aktien wechseln im Durchschnitt pro Tag den Fromwald: In Osteuropa sind wir am letzten Stand der Technik. Besitzer? Hier ist ein Nachrüsten derzeit nicht notwendig. Fromwald: Rund 43.000 Stück pro Tag. Aber die größten Engelsberger: Mittelfristig gilt aber natürlich auch für diese Bewegungen resultieren natürlich aus Kapitalerhöhungen, wie Objekte, sie am letzten Stand zu halten. Eine weitere Möglichkeit auch voraussichtlich im ersten Halbjahr 2005 rund 100 Mio. Euro besteht in der Erschließung neuer Marktsegmente. Das können platziert werden. beispielsweise Einkaufszentren oder Hotels sein. Denn dort be- steht ebenfalls ein enormer Nachholbedarf. Ist für Sie in naher Zukunft eine Beteiligungsstrategie, also Minderheitsanteile an einem Portfolio zu erwerben, Sind Wohnimmobilien ein Thema? interessant? Engelsberger: Ja. Aber nur im Inland. Fromwald: Unsere Strategie ist der Erwerb von Immobilien. Egal ob direkt oder über eine Gesellschaft. Über Finanzbeteili- Das Portfolio scheint jetzt langsam immer breiter gefächert gungen haben wir uns im abgelaufenen Jahr ausführlich unterhal- zu werden. Wird es möglicherweise in Zukunft so etwas wie ten, dann aber dagegen entschieden. Zu geringer Gestaltungs- CA Immo Wohnen oder CA Immo Shopping geben, also das spielraum und der mögliche Einfluss von Kursschwankungen Portfolio nach Themen geteilt? des Beteiligungsunternehmens auf den Kurs der CA Immo-Aktie Engelsberger: Zwecks Risikostreuung macht es Sinn, in ver- waren dafür ausschlaggebend. schiedene Nutzungsarten zu investieren, um auch die Gefahr für den Anleger zu reduzieren. Sollten sich beispielsweise die In Deutschland gibt es mittlerweile namhafte Autoren, die Einkaufszentren und Büros schlecht entwickeln, ist es schon recht von einer Immobilienblase schreiben, die irgendwann einmal unwahrscheinlich, dass zum selben Zeitpunkt auch Wohnungen platzen wird. Wie beurteilen Sie diese Kommentare? hinter den Erwartungen bleiben. Eine Teilung könnte erst ab einer Fromwald: Eines steht fest: Es fließt sehr viel Geld in den Immo- ganz anderen Dimension interessant werden – nämlich wenn bilienmarkt. Aufgrund der Tatsache, dass Immobilien ein attrak- man so ein Riese ist, dass diese Risikostreuung innerhalb einer tives Investment sind. Eine Blase erkennt man immer erst, Nutzungsart gelingt. nachdem sie geplatzt ist. Bis zu diesem Zeitpunkt ist sie nicht identifizierbar. Ich sehe derzeit aber keine Blase. Apropos Risiko. Gibt es eine Faustregel nach der Sie bei Ihren Investments Chance und Risiko abwägen und ent- Ein zentrales Thema dieser warnenden Stimmen sind „Über- scheiden Sie auch gelegentlich nach emotionalen Faktoren bewertungen“. Im vergangenen Jahr haben Sie einige Wert- jenseits der Zahlen im Excel-Sheet? berichtigungen vorgenommen. Wie kommen die zustande? Fromwald: Es gibt gewisse Größenordnungen bei den Invest- Engelsberger: Es ist ganz einfach. Als ordentliche Kaufleute ments, die wir für uns definiert haben. Gewisse Grenzen sollten haben wir nichts anderes gemacht, als unsere Verkehrswerte an dabei nicht überschritten werden. Denn in diesen Fällen wäre das das derzeit gültige Marktniveau anzupassen. Risiko, bezogen auf das Gesamtportfolio, zu groß. Im vergan- genen Jahr haben wir uns im Rahmen eines eigenen Projektes Stichwort ordentlicher Kaufmann. Corporate Governance ist intensiv mit der Frage auseinandergesetzt, welche Risiken dieses nicht erst seit Enron oder Parmalat in aller Munde. Wie stehen Geschäft birgt. Die Ergebnisse haben wir systematisiert nieder- Sie dazu? geschrieben und einen Maßnahmenkatalog beigestellt, der bei Fromwald: Corporate Governance ist eine Verschärfung und Investitionsentscheidungen zu beachten ist. Und natürlich: Der Präzisierung des Aktiengesetzes im Sinne der Transparenz für Bauch spielt bei jeder Entscheidung eine Rolle und setzt bereits den Anleger. Aber im Grunde sollte jedes Unternehmen diese vor der Due Diligence ein. Grundsätze immer schon gelebt haben.

Gibt es eine „optimale Größe“ des Portfolios, um es ideal Vielen Dank für das Gespräch! bewirtschaften zu können. Oder eine Wunschgröße?

Wirtschaft CA IMMO AG 49 Thema Corporate Governance

«Corporate Governance muss Teil der Unternehmenskultur sein. Wir nehmen das Thema zum Anlass, um bereits bewährten Verhaltensweisen und Inhalten wieder neues Leben einzuhauchen.» Wolfhard Fromwald, Vorstand CA Immo

50 CA IMMO AG Thema Schlagwort oder echte Richtschnur? Den meisten fällt es schwer, in wenigen Worten zu erklären, was dahinter steckt. Inhaltlich geht es um Bekanntes und Bewährtes.

Klares Bekenntnis. Vorstand und Aufsichtsrat der CA Immo be- Der Begriff Corporate Governance kennen sich zu den Regeln des Österreichischen Corporate Gover- nance Kodex und sehen ihre Geschäftsgestion in voller Überein- Corporate Governance beschreibt das System der stimmung mit dem Kodex. Die umfassende jährliche Erklärung des verantwortlichen, wertorientierten und transparenten Vorstandes über die Einhaltung des Corporate Governance Kodex Führung und Kontrolle von Unternehmen. samt Erläuterungen der Abweichungen ist unter www.caimmoag. com veröffentlicht. Diese Erklärung wurde von der KPMG Austria Es ruht im Wesentlichen auf fünf Säulen: Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft evaluiert, 1. Wahrung der Aktionärsinteressen die Ergebnisse wurden ebenfalls auf der Website veröffentlicht. 2. Klar definierte Führungsgrundsätze und Verantwortlichkeiten Gelebte Praxis. In einem Bereich, der sich ständig weiterentwickelt, für die Unternehmensorgane sowie vertrauensvolle und geht es darum, das in Form eines Regelwerks definierte Konzept effiziente Zusammenarbeit zwischen Vorstand und Aufsichtsrat umzusetzen. Im Prinzip ist Corporate Governance nichts anderes 3. Transparenz in der Unternehmenskommunikation als das Abbild der Unternehmenskultur. Aus diesem Grund ist auch mit Aktionären und Öffentlichkeit die Qualität des Engagements der Unternehmensleitung besonders 4. Verantwortungsbewusster Umgang mit Risiken wichtig: Sie erst erweckt die Corporate Governance im Geschäfts- alltag zum Leben. Bei der CA Immo bedeutet das konkret: 5. Gewissenhafte Rechnungslegung und Abschlussprüfung

1. Wahrung der Aktionärsinteressen

„Die Rechte der Aktionäre schützen und die Gleichbehandlung aller Aktionäre sicherzustellen.“ Diesem Grundsatz folgend wurde die Satzung mit Beschluss der Hauptversammlung vom 11. Mai Die Belange der Corporate Governance haben in den letzten 2004 dahingehend angepasst, dass das bei einem Kontrollwech- Jahren auf den Kapitalmärkten und darüber hinaus zunehmend sel in der Gesellschaft gesetzlich vorgesehene Pflichtangebot an an Bedeutung gewonnen. 2002 ist der Österreichische Corporate die anderen Aktionäre nicht geringer als der Preis für den Erwerb Governance Kodex in Kraft getreten. Das Regelwerk hat insbe- der kontrollierenden Beteiligung sein darf. Jede CA Immo-Aktie sondere für die Immobilienwirtschaft eine besondere Bedeutung, berechtigt zur Teilnahme an der Hauptversammlung, der Befrie- da sie grundsätzlich auf Solidität und Vertrauen baut und aus der digung des Informationsbedürfnisses und der Ausübung des Natur ihres Geschäfts langfristig ausgerichtet ist. Stimmrechtes („one share – one vote“).

Thema CA IMMO AG 51 Thema Corporate Governance

Vier im Besitz der Bank Austria Creditanstalt befindliche Aktien im Bilanzausschuss bestehend aus dem Präsidium und einem sind Namensaktien, die zur Nominierung von je einem Aufsichtsrat weiteren Mitglied des Aufsichtsrats. Für Personalfragen den Vor- berechtigen. Von diesem Recht wurde nicht Gebrauch gemacht. stand betreffend sind der Vorsitzende des Aufsichtsrats und sein Stellvertreter zuständig. Im Berichtsjahr haben insgesamt zehn Die CA Immo ist eine reine Publikumsgesellschaft; zum Bilanz- Sitzungen des Gesamtaufsichtsrats stattgefunden. Der Bilanzaus- stichtag hielt kein Aktionär ein meldepflichtiges Aktienpaket von schuss tagte einmal, der Investitionsausschuss viermal, wobei an 5 % oder mehr. Der Handelsstand an CA Immo-Aktien in der Bank einzelnen Sitzungen (insbesondere das Projekt Bundeswohnbau- Austria Creditanstalt schwankte unterjährig um die 5 %, wobei gesellschaften betreffend) auch nicht dem Ausschuss angehören- mehrfach wegen Über- oder Unterschreitung der meldepflichtigen de Aufsichtsräte teilgenommen haben. Jedes Mitglied wurde dem Grenze eine Veröffentlichung erfolgte. Mindestanwesenheitserfordernis gerecht.

2. Führungsgrundsätze und Verantwortlichkeiten Teilnahme an den Sitzungen des Aufsichtsrats für Unternehmensorgane und den Ausschüssen

Die Gesellschaft hat ihre Aufbauorganisation, Führungsstruktur, Aufsichtsrat Bilanzausschuss Investitionsausschuss interne Aufgabenbeschreibungen sowie Kompetenzverteilung 2003 (10 Sitzungen) (1 Sitzung) (4 Sitzungen) neu definiert und im Sinne des Corporate Governance Kodex den Dkfm. Anforderungen einer möglichst effizienten Unternehmensführung Gerhard Nidetzky 9 1 4 angepasst. Univ.-Prof. Dr. Christian Nowotny 9 1 4 Vorstand Dr. Bruno Ettenauer 9 4 CA Immo wird durch zwei Vorstandsmitglieder gemeinsam geleitet: August Jungmeister 9 3 Ing. Gerhard Engelsberger (geb. 1944) Mag. Funktionsperiode bis 31.1.2006. Seit 1987 im Vorstand von CA Immo, Reinhard Madlencnik 9 1 3 zuständig für Immobilienakquisition und -bewirtschaftung. Mag. Ewald Nageler 7 1 Mag. Wolfhard Fromwald (geb. 1952) Funktionsperiode bis 31.1.2006. Seit 1990 im Vorstand von CA Immo, zuständig für Rechnungswesen, Controlling und Investor Relations. Zusammenwirken von Vorstand und Aufsichtsrat. Der Auf- Strategie, Investitionsgrundsätze und Corporate Governance sind Ange- sichtsrat der CA Immo steht im Sinne des Corporate Governance legenheiten des Gesamtvorstands. Die Aufgabenverteilung im Vorstand ist Kodex in intensiver Diskussion mit dem Vorstand. Auch außerhalb im Geschäftsverteilungsplan geregelt, welche zuletzt vom Aufsichtsrat in der Aufsichtsratssitzungen werden strategische und andere weit seiner Sitzung vom 27.1.2004 neu beschlossen wurde. reichende Fragen gemeinsam diskutiert. Unter anderem diskutier- Nach außen wird die Gesellschaft von den beiden Vorständen gemeinsam ten Vorstand und Aufsichtsrat im Herbst 2004 im Rahmen einer oder von einem Vorstandsmitglied und einem Prokuristen (Mag. Peter Pros, zweitägigen Klausur die aktuelle strategische Ausrichtung des DI Roland Pomajbik, Dr. Martina Schmidradner) gemeinsam vertreten. Unternehmens und es wurden wichtige Weichenstellungen für die Zukunft getroffen. Die Überwachung des Vorstands durch den Auf- Aufsichtsrat sichtsrat ist in den Geschäftsordnungen des Vorstands und Auf- Der Aufsichtsrat der CA Immo besteht aus sechs Mitgliedern, sichtsrats festgelegt. Darin sind auch alle Geschäfte definiert, die wobei die Satzung bis zu zwölf Mitglieder erlaubt: der Zustimmung des Aufsichtsrats bedürfen. Dkfm. Gerhard Nidetzky, Vorsitzender Univ.-Prof. Dr. Christian Nowotny, Stellvertreter des Vorsitzenden Dr. Bruno Ettenauer Auszug zustimmungspflichtiger Geschäfte *) August Jungmeister Mag. Reinhard Madlencnik > Erwerb, Veräußerung und Belastung von Beteiligungen oder Liegen- Mag. Ewald Nageler schaften, sofern die Kosten 1.000.000 1 im Einzelfall übersteigen. Wesentliche Vorstands- oder Aufsichtsratsfunktionen in anderen > Maßnahmen (wie z. B. Fusion, Spaltung, Umwandlung), durch die in Gesellschaften sind auf Seite 53 angeführt. Tochter- und Beteiligungsgesellschaften eine Anteilsverschiebung eintritt > Abschluss von Syndikatsverträgen Alle Mitglieder des Aufsichtsrats sind direkt durch die Hauptver- > Festlegung der Geschäftspolitik sammlung gewählt und repräsentieren den Streubesitz. In der CA > Übernahme von Bürgschaften und Haftungen, Immo ist kein Betriebsrat eingerichtet, und die Arbeitnehmerschaft ab 1.000.000 1 je Begünstigten hat kein Mitglied in den Aufsichtsrat entsandt. > Jahresbudget und Konzernabschluss Um Entscheidungen zu beschleunigen, wurde neben dem Ge- > Abschluss von Anstellungs- oder Beratungsverträgen, wenn die samtaufsichtsrat ein Investitionsausschuss eingerichtet. Dieser Gegenleistung 75.000 1 pro Jahr übersteigt setzt sich aus dem Präsidium und zwei weiteren Mitgliedern zu- Angeführte Geschäfte sind auch für Mehrheitsbeteiligungen genehmigungs- sammen. Die ausführliche Auseinandersetzung mit dem Jahresab- pflichtig, werden solche Maßnahmen bei Minderheitsbeteiligungen gesetzt, schluss und dessen Diskussion mit dem Wirtschaftsprüfer erfolgt so ist im Aufsichtsrat darüber zu berichten.

*) diese Auflistung ist nicht umfassend und stellt nur einen Einblick in die Geschäftsordnungen für Vorstand und Aufsichtsrat dar.

52 CA IMMO AG Thema Vermeidung von Interessenskonflikten. Jedes Vorstandsmit- (2003: insgesamt 449.200 1, davon 110.000 1 erfolgsabhängig). glied ist verpflichtet, Interessenskonflikte dem Aufsichtsrat und Die Aufsichtsratsmitglieder erhalten nach § 15 (1) der Satzung dem Vorstandskollegen unverzüglich offen zu legen. Ebenso müs- neben dem Ersatz ihrer Auslagen eine jährlich von der Hauptver- sen Aufsichtsratsmitglieder Interessenskonflikte, insbesondere sammlung zu beschließende Vergütung. Im Berichtsjahr 2004 wur- solche, die aufgrund einer Beratung oder Organfunktion bei Ge- de eine Vergütung in der Gesamthöhe von 36.950 1 ausbezahlt schäftspartnern entstehen können, dem Aufsichtsrat gegenüber (2003: 30.200 1). Darüber hinaus wurden keine Honorare an Mit- offen legen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr gab es solche Inte- glieder des Aufsichtsrats gewährt. ressenskonflikte weder bei Vorstands- noch bei Aufsichtsratsmit- Weder an Mitglieder des Vorstands noch des Aufsichtsrats gliedern. wurden Kredite oder Vorschüsse gewährt. Die CA Immo hat für die Vorstands- und Aufsichtsratsmitglieder eine D & O-Mana- Related Parties. Siehe hiezu Konzernabschluss 2.3.4. „Ge- ger Haftpflichtversicherung abgeschlossen (Deckungsumfang schäftsbeziehungen zu nahe stehenden Unternehmen und Perso- 5.000.000 1). Die Versicherung sieht keinen Selbstbehalt vor. nen“ (Beilage S. 22).

Vergütung. Die Vergütung für die Vorstandsmitglieder enthält 3. Transparenz in der Unternehmenskommunikation einen – für beide Vorstände gleich hoch vereinbarten – fixen und einen variablen, leistungsbezogenen Bestandteil. Die leistungs- Zum Grundverständnis der CA Immo gehört die aktuelle und of- bezogene Vergütung wird vom Präsidium des Aufsichtrats nach fene Kommunikation mit den Aktionären und allen Teilnehmern des Abschluss des Geschäftsjahres festgelegt. Grundlage für die Be- Kapitalmarktes. Via Website, Quartalsberichte, Geschäftsbericht, messung sind sowohl die Erreichung vereinbarter qualitativer als Analystengespräche, Pressemitteilungen und allenfalls ad hoc auch quantitativer Zielsetzungen (Jahresbudget: Wachstum, ope- Meldungen erfolgt eine rechtzeitige und vollständige Offenlegung ratives Ergebnis, relevante Kennzahlen). aller das Unternehmen betreffenden wesentlichen Angelegenhei- Es gibt keinen Aktienoptionsplan. Für seine Leistungen im Be- ten. Die Termine der regelmäßigen Berichterstattung werden im richtsjahr hat der Vorstand insgesamt eine Vergütung in Höhe Finanzkalender unter www.caimmoag.com und in den Quartalsbe- von 550.000 1 erhalten, davon 120.000 1 erfolgsabhängig richten veröffentlicht.

Mitglieder des Aufsichtsrats > Aufsichtsrat der Bank Austria Creditanstalt Wohnbaubank AG, 1020 Wien Dkfm. Gerhard Nidetzky, Vorsitzender > Aufsichtsrat-Vorsitzender der Bank Austria Creditanstalt Real Invest Wirtschaftsprüfer, Fachbuchautor Immobilien-Kapitalanlage GmbH, 1020 Wien Mitglied des Aufsichtsrats und dessen Vorsitzender seit 1990 Mitglied im Bilanz-, Investitions- und Personalausschuss August Jungmeister Zuletzt bestellt am 11.5.2004 bis zur Hauptversammlung, Mitglied des Aufsichtsrats seit 24.4.2002 die über das Geschäftsjahr 2008 Beschluss fassen wird. Bestellt bis zur Hauptversammlung, die über das Geschäftsjahr 2006 > Aufsichtsrat der CA Global Property Internationale Immobilien AG, Beschluss fassen wird. 1010 Wien > Vorstand der Bank Austria Creditanstalt Wohnbaubank AG, 1020 Wien, bis 27.4.2004 Univ.-Prof. Dr. Christian Nowotny, Stellvertreter des Vorsitzenden

Universitätsprofessor am Institut für Bürgerliches Recht, Mag. Reinhard Madlencnik Handels- und Wertpapierrecht der Wirtschaftsuniversität Wien Bank Austria Creditanstalt AG, Leiter der Abteilung Mitglied des Aufsichtsrats seit 1990, Stellvertreter des Vorsitzenden „Immobilien Consulting und Investment“ seit 2002, Mitglied im Bilanz-, Investitions- und Personalausschuss Mitglied des Aufsichtsrats seit 24.4.2002, Zuletzt bestellt am 11.5.2004 bis zur Hauptversammlung, die über das Mitglied im Investitions- und Bilanzausschuss Geschäftsjahr 2008 Beschluss fassen wird. Bestellt bis zur Hauptversammlung, die über das Geschäftsjahr 2006 > Aufsichtsrat der Andritz AG, 8045 Graz Beschluss fassen wird. > Aufsichtsrat der Unternehmens Invest Aktiengesellschaft, 1090 Wien > Vorstand der Bank Austria Creditanstalt Wohnbaubank AG, 1020 Wien > Aufsichtsrat der CA Global Property Internationale Immobilien AG, Dr. Bruno Ettenauer 1010 Wien Bank Austria Creditanstalt AG, Bereichsvorstand des Bereichs > Aufsichtsrat der CITEC Immobilien Invest AG, 1030 Wien Immobilien > Aufsichtsrat der REVIVA Am Spitz Liegenschafts AG, 1120 Wien Mitglied des Aufsichtsrats seit 26.5.2003 > Aufsichtsrat der WED Wiener Entwicklungsgesellschaft Bestellt bis zur Hauptversammlung, die über das Geschäftsjahr 2007 für den Donauraum AG, 1220 Wien Beschluss fassen wird. > Aufsichtsrat der Bank Austria Creditanstalt Real Invest > Aufsichtsrat der ARWAG Holding Aktiengesellschaft, 1030 Wien Immobilien-Kapitalanlage GmbH, 1020 Wien > Aufsichtsrat der WED Wiener Entwicklungsgesellschaft für den Donauraum AG, 1220 Wien Mag. Ewald Nageler > Aufsichtsrat der PTP Liegenschaftsentwicklung AG FRAPAG Industrieholding AG, Wien CFO > Aufsichtsrat-Vorsitzender / Stv. der Universale International Mitglied des Aufsichtsrats seit 30.3.2001 Realitäten GmbH Bestellt bis zur Hauptversammlung, die über das Geschäftsjahr 2005 > Aufsichtsrat der Bank Austria Creditanstalt Leasing GmbH Beschluss fassen wird.

Thema CA IMMO AG 53 Thema Gastkommentar

Univ.-Prof. Dr. Christian Nowotny

Vom Lippenbekenntnis zum ernsten Anliegen Univ.-Prof. Dr. Christian Nowotny ist im österreichischen Arbeits- Seit mittlerweile zwei Jahren lernen die Unternehmen mit dem Kodex kreis für Corporate Governance Mitglied der ersten Stunde. Inwieweit und seinen Modalitäten zu leben: Corporate Governance avancierte vom haben sich seine Erwartungen erfüllt? Wird Corporate Governance Lippenbekenntnis – das es für etliche zu Beginn war – zu einem ernsten in den Unternehmen gelebt oder ist es nur ein Lippenbekenntnis? Anliegen. Insbesondere Gesellschaften mit internationalen Investoren Ein Kommentar über einen Kodex mit Ecken und Kanten, die letzte begrüßten dieses zusätzliche Orientierungs- und Kommunikationsmittel Möglichkeit Österreichs nicht als Hintertupfing da zu stehen und und setzen es professionell um. Es gab aber auch andere Fälle: Vor allem internationale Trends in diesem Bereich. Unternehmen mit einer fest gefügten Aktionärsstruktur mit etablierten Mehrheiten waren zu Beginn skeptisch. Sie haben einige Regelungen Die internationale Entwicklung, Bestrebungen der EU-Kommission als überflüssig oder unbequem empfunden. Das ist aber gut so, weil ein und ausländische Investoren waren ausschlaggebend für die Erstellung Kodex ohne Ecken und Kanten wäre wohl nicht richtig konzipiert. des österreichischen Corporate Governance Kodex, der grosso modo Die Effizienz des Kodex lässt sich schwer an einem unmittelbaren internationalen Standards entspricht. Eine große Rolle spielte auch der Nutzenzuwachs für den einzelnen Aktionär bemessen. Es ist deshalb Umstand, dass die Gesetzgebung teilweise nicht in der Lage ist, rasch auch falsch zu behaupten, dass eine Gesellschaft, die den Kodex genug auf wirtschaftliche und gesellschaftliche Änderungen zu reagie- komplett und ohne jede Einschränkung umsetzt, besser ist als eine ren. Heute ist an jeder europäischen Börse das Instrument des Kodex solche, die hier Abstriche macht oder zögert. anzutreffen: Ohne Kodex wäre der österreichische Kapitalmarkt zu einer Art „Hintertupfing“ geworden. Bilanzskandale verhindern? Börsenskandale sind durch den Corpo- rate Governance Kodex nicht zu verhindern: Weder Enron noch Parmalat Der österreichische Weg. Die Entstehung des Kodex entspricht einem wären anders gelaufen. Die Stärkung der Unabhängigkeit der Wirtschafts- typisch österreichischen Muster: Das Institut der österreichischen Wirt- prüfer und der Mitglieder des Aufsichtsrats fängt derartige Entwicklungen schaftsprüfer und die Vereinigung der österreichischen Finanzanalysten an der Wurzel ab. Die Durchsetzungsfähigkeit eines auf freiwilliger Akzep- starteten das Projekt. Die heimischen Aktiengesellschaften nahmen die tanz beruhenden Kodex ist zu schwach. Nur Maßnahmen des Gesetz- Initiative keineswegs ernst – für sie war die Sache eher skurril. Erst als gebers zeigen hier Wirkung: In den USA hat man mit dem Sarbanes Oxley der Finanzminister bei einem europäischen Treffen darauf aufmerksam Act rasch reagiert – dabei aber teilweise über das Ziel hinausgeschossen. gemacht wurde, dass nur mehr in zwei EU-Mitgliedstaaten kein Kodex In Österreich wäre die Offenlegung des Directors’ Dealings nur über oder ein vergleichbares Instrument existieren, kam Schwung in die Kodex-Regelungen sicher gescheitert: Hier können nur klare Normen und Angelegenheit. Der Kapitalmarktbeauftragte der Regierung, Richard Sanktionen den Weg weisen. Wir sind eingebettet in eine europäische Schenz, übernahm das Projekt. Entwicklung, an deren Standards wir uns orientieren und die alle Beteilig- ten unbedingt ernst nehmen sollen.

54 CA IMMO AG Thema Die CA Immo hat weiters eine Compliance-Richtlinie verfasst, die 5. Rechnungslegung und Abschlussprüfung den Handel mit Aktien der Gesellschaft für Organmitglieder und Mitarbeiter regelt und die erforderliche Transparenz sicherstellt. Die CA Immo erstellt bereits seit dem Geschäftsjahr 2000 ihren Alle Mitarbeiter haben sich schriftlich zur Einhaltung dieser Richt- Konzernabschluss nach IFRS (International Financial Reporting linie verpflichtet. Die CA Immo hat eine verantwortliche Mitarbeite- Standards), der für die Aufstellung nach HGB befreiend wirkt. rin für Compliance benannt, welche die Einhaltung der Emittenten Mit der Abschlussprüfung ist seit dem Geschäftsjahr 2003 die Compliance-Verordnung überwacht. KPMG Alpen-Treuhand GmbH Wirtschaftsprüfungs- und Steuer- beratungsgesellschaft betraut. Das Mandat wird jährlich durch Be- schluss der Hauptversammlung vergeben. In den Reformstaaten 4. Umgang mit Risiken sind lokale Wirtschaftsprüfer der KPMG beauftragt, die Halbjahres- und Jahresabschlüsse sowie deren Überleitung auf IFRS einem Zu einer guten Corporate Governance gehört der verantwor- Review zu unterziehen bzw. zu prüfen. Eine Erklärung über die tungsvolle Umgang mit Risiken. Vorstand und Mitarbeiter der CA Unabhängigkeit des Wirtschaftsprüfers von der CA Immo sowie Immo waren sich dieser Tatsache immer bewusst und handelten der Nachweis, dass „Peer Reviews“ durchgeführt werden, wurde entsprechend. Um Risiken zukünftig noch rascher zu identifizieren seitens des Prüfers erbracht. und den Umgang mit Risiken in- und außerhalb der Gesellschaft Der Jahres- und die Halbjahresberichte können auf der Website noch transparenter zu machen, wurde im Spätherbst 2004 ein Pro- unter www.caimmoag.com interaktiv analysiert oder als pdf-File jekt mit dem Ziel aufgesetzt, alle relevanten Geschäftsrisiken zu ausgedruckt werden. Nähere Angaben zu wesentlichen Rech- erfassen, zu dokumentieren und zu bewerten. Das Projekt wird im nungslegungsvorschriften, den Bericht des Abschlussprüfers so- 1. Quartal 2005 mit für das Gesamtunternehmen verbindlichen Re- wie zur Berichterstattung des Wirtschaftsprüfers im Aufsichtsrat geln und Vorgaben abgeschlossen und im Aufsichtsrat diskutiert. finden Sie im Konzernlagebericht und im Konzernabschluss der Einzelheiten finden Sie im Risikobericht auf Seite 59. CA Immo. Die Prüfungskosten des gesamten Konzerns betrugen 2004 rund 146.000 1.

Erklärung des Vorstands zum Österreichischen Corporate Governance Kodex

CA Immo erfüllt sämtliche Regeln und Empfehlungen des Österreichi- Hauptversammlung eine entsprechende Änderung der schen Corporate Governance Kodex mit den nachfolgend angeführten Satzung vorgeschlagen. Ausnahmen (Abweichungen von C-Regeln CG-Kodex): C-Regel Nr. 45: Organfunktionen in anderen Gesellschaften C-Regel Nr. 16: Der Vorstand besteht aus mehreren Personen, Einzelne Mitglieder des Aufsichtsrats nehmen Organfunktionen in ande- wobei der Vorstand einen Vorsitzenden hat ren Unternehmen wahr. Interessenskonflikte sind bisher nicht eingetreten Vorstand und Aufsichtsrat der CA Immo sehen in der aktuellen Situation und sind in Zukunft auch nicht zu erwarten, da es sich um Unternehmen keinen Handlungsbedarf. Die Verantwortungsbereiche sind zwischen den mit unterschiedlicher geschäftlicher Ausrichtung oder vergleichsweise Vorstandsmitgliedern klar zugeordnet. Die Beschlüsse werden, allenfalls geringer Unternehmensgröße handelt. nach eingehender Diskussion, regelmäßig einstimmig gefasst. Der Vor- stand arbeitet seit mehr als einem Jahrzehnt in dieser Form und in dieser C-Regel Nr. 65: Berichterstattung innerhalb definierter Frist Zusammensetzung. Die Veröffentlichung des Konzernabschlusses und der Berichte zum 1. und 3. Quartal erfolgt innerhalb der vorgesehenen Frist von vier bzw. C-Regel Nr. 18: Interne Revision zwei Monaten. Der Halbjahresbericht wird aus organisatorischen Gründen Aufgrund der geringen Anzahl von Dienstnehmern und der sehr innerhalb einer Frist von drei Monaten veröffentlicht. Die Einhaltung der übersichtlichen Unternehmensstruktur wurde auf die Funktion „Inter- Frist von zwei Monaten wird angestrebt. ne Revision“ bisher verzichtet. In unregelmäßigen Abständen wird die Für eine Veröffentlichung der Zwischenberichte in englischer Sprache Prüfung konkreter Themenbereiche durch einen externen Wirtschafts- besteht bislang kein Bedarf. prüfer im Rahmen einer Revision in Auftrag gegeben. Bei weiterem Wachstum wird die Einrichtung einer internen Revision als eigene Zusammenfassendes Ergebnis der Evaluierung der Einhaltung des Stabstelle im Unternehmen erfolgen. Österreichischen Corporate Governance Kodex bei der CA Immo Die Umsetzung und Richtigkeit unserer öffentlichen Erklärung hat die C-Regel Nr. 38 und 54: Festgelegte Altersgrenzen KPMG Austria GmbH Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesell- von Vorstand und Aufsichtsrat schaft unter Anwendung der Regelungen der „International Federation Aufgrund der gegebenen Altersstruktur von Vorstand und Aufsichtsrat of Accountants“ für die prüferische Durchsicht von Abschlüssen evaluiert hatte diese Empfehlung des CG-Kodex bislang keine aktuelle Relevanz. und darüber einen Bericht erstattet, der auf unserer Website Um dieser Empfehlung in Zukunft zu entsprechen, wird der nächsten www.caimmoag.com eingesehen werden kann.

Thema CA IMMO AG 55 Thema Mitarbeiter

«Nur fair behandelte Organisation

und motivierte Mitarbeiter Corporate VORSTAND Governance sind in der Lage Top- Sekretariat Leistungen zu erbringen.» Investor G. Engelsberger W. Fromwald Relations Gerhard Engelsberger, Vorstand CA Immo

Inland CEE Technik Finanz- und Controlling Rechnungs- wesen

56 CA IMMO AG Thema Das wichtigste

InvestmentDas Mitarbeiterteam der CA Immo ist klein – aber hoch spezialisiert, klar strukturiert und auf langjährige Erfahrung aufgebaut. Um diese – für die Entwicklung des Unternehmens – maßgeblichen Faktoren zu gewährleisten, investiert die CA Immo gezielt. In intensive Aus- und Weiterbildung, ein flexibles Arbeitszeitmodell und erfolgsorientierte Entlohnung.

Die CA Immo entwickelte in den vergangenen Jahren – paral- gestellten. So können die Mitarbeiter – Eigeninitiative vorausgesetzt lel zur Expansion des Unternehmens – die Personalstruktur maß- – Fachseminare sowie unternehmensinterne Sprachkurse besu- geblich weiter: In den Bereichen Akquisition, Projektentwicklung, chen oder individuelle Fortbildungsstudien an Fachhochschulen Controlling, Rechnungswesen und Investor Relations verstärkten belegen und werden dabei durch flexible Arbeitszeitgestaltung zusätzliche Personen das Team. Und gleichzeitig definierte eine unterstützt. veränderte Organisationsstruktur die Zuständigkeiten und Ver- Auf diese Weise stellt die CA Immo sicher, dass die Mitarbeiter antwortlichkeiten neu. Die CA Immo hat so in Summe ein „neues mit ihrem Know-how immer den Anforderungen ihrer jeweiligen Gesicht“ bekommen. Tätigkeit gewachsen sind. Ein besonderes Augenmerk liegt dabei Zum Bilanzstichtag beschäftigte die CA Immo in der Wiener Zentrale auf Spezialwissen über den ost- und südosteuropäischen Raum. 16 Mitarbeiter (2003: 13), die primär Management- und Steuerungs- Denn in diesen Staaten entspricht das Rechts- und Steuersystem funktionen zur erfolgreichen Bewältigung des Unternehmens- vielfach noch nicht westlichen Standards und ist gleichzeitig einem wachstums wahrnehmen. Einer der Schwerpunkte liegt auf der dynamischen Anpassungsprozess an internationale Maßstäbe Akquisition neuer Objekte. Die kaufmännische und technische unterworfen. Verwaltung der Immobilien wird in Österreich von einem externen Hausverwalter erledigt. In Budapest und Warschau betreibt die CA Beteiligung am Erfolg. Parallel zu einer marktkonformen Ent- Immo eigene Verwaltungsgesellschaften mit je sieben Mitarbeitern lohnung beteiligt die CA Immo ihre Mitarbeiter auch am Erfolg und der Kompetenz für Hausverwaltung, Vermarktung, Facility Ma- des Unternehmens durch eine gesonderte Honorierung, die an nagement und Buchhaltung. In den übrigen ausländischen Investi- die Bonusregelung für den Vorstand gekoppelt ist. Erfüllt das Un- tionsstandorten werden diese Dienstleistungen extern zugekauft. ternehmen die mit dem Aufsichtsrat vereinbarten und im Budget abgebildeten Zielvorgaben, erhalten die Mitarbeiter eine vom Ziel- Mitarbeiterbindung. Erfahrung und Know-how sind wichtige Er- erreichungsgrad abhängige aliquote Remuneration von bis zu folgskomponenten im kapitalintensiven Immobiliengeschäft. Die 10 % des Jahresbezugs. CA Immo ist deshalb interessiert daran, die Mitarbeiter langfristig Für leitende Mitarbeiter besteht eine mit dem Vorstand gleich- an das Unternehmen zu binden und eine möglichst geringe Fluk- geschaltete Bonusregelung. Darüber hinaus zahlt die CA Immo tuation zu erzielen – was bis dato auch gelungen ist. Geboten wer- für Mitarbeiter ab einer bestimmten Betriebszugehörigkeit 2,5 % den flexible Arbeitszeitgestaltung, die Möglichkeit der Teilzeitarbeit, des Jahresbezuges in eine Pensionskasse ein. Weiterbildung und ein attraktives Entlohnungssystem. Der Aufwand für Management und eigenes Personal betrug im abgelaufenen Geschäftsjahr 2.225,6 Mio. 1 (2003: 1.643,3 Mio. 1). Personalentwicklung. Zur Personalentwicklung investiert die CA Darin enthalten ist eine erfolgsabhängige Komponente in Höhe Immo in intensive fachliche und persönliche Weiterbildung ihrer An- von 358,7 Mio. 1 (2003: 240,0 Mio. 1).

Thema CA IMMO AG 57 Thema Risikomanagement

58 CA IMMO AG Thema Vom Umgang mit dem Möglichen Unternehmerisches Handeln bedeutet immer Handeln unter Risiko. Erfolgreich ist, wer Risiken am besten einschätzen kann. Grundlage ist ein fundiertes und umfassendes Risikomanagement: Die CA Immo identifiziert, misst, überwacht und steuert alle relevanten Risiken.

Die CA Immo hat sich 2004 intensiv mit dem unternehmenswei- Investitionen auf das verfügbare Know-how ab, was die möglichen ten Risikomanagementsystem auseinandergesetzt und es struktu- Risiken eingrenzt. Zielsetzung ist es, eine durchschnittliche Brutto- riert weiterentwickelt – mit dem Ziel, mit Hilfe dieses Management- rendite des Gesamtportfolios von 7 %–7,5 % bezogen auf die An- instruments am Markt noch präziser und flexibler die Position der schaffungswerte zu erwirtschaften. Erreicht wird dies durch eine CA Immo auszubauen. Die mit dem Immobiliengeschäft der CA ausbalancierte Investitionstätigkeit auf ertragstärkeren Auslands- Immo verbundenen Risiken wurden umfassend aufgelistet, disku- märkten und an risikoärmeren inländischen Standorten. So wird tiert und gewichtet. der Grundstein für die nachhaltige Ertragskraft der Gesellschaft gelegt. Die mittelfristige Investitionsstrategie und die Bewertung Besonderes Augenmerk liegt nun auf den wesentlichsten Risiken der daraus erwachsenden Chancen und Risiken werden jedes (in der Grafik und im Text hervorgehoben), für die bereits weitere, Jahr dem Aufsichtsrat präsentiert und gemeinsam diskutiert. Risiko minimierende Maßnahmen beschlossen wurden. Das Risi- komanagementsystem selbst wird entsprechend dem künftigen Geopolitische Risiken können speziell in den Ländern Mittel-/ Wachstum laufend angepasst. Osteuropas schlagend werden, die 2004 noch nicht Mitglied der EU wurden. Hier besteht die Gefahr eines wirtschaftspolitischen Das Strategische Risikomanagement umfasst vor allem ver- Kurswechsels. Teile der Investitionsfinanzierung in diesen Ländern bindliche Leitlinien für die Investitionspolitik: Die Gesellschaft wurden daher gegen Enteignung, politische Gewalt und mangeln- konzentriert sich auf ihre gewachsenen Stärken und stimmt ihre de Konvertierbarkeit der Währung versichert.

Thema CA IMMO AG 59 Thema Interview

Peter Pros über das Risikomanagement der CA Immo.

«Für einen besseren Schlaf»

Sie haben sich vergangenes Jahr äußerst intensiv mit den Risiken änderungsrisiko bedingt durch die Entwicklung des USD. Die CA Immo für die CA Immo auseinandergesetzt. Schlafen Sie jetzt schlechter als hat sich auch schon bisher intensiv mit dem USD beschäftigt und zum vorher, weil Sie die Fülle an Risiken kennen? Teil durch den Abschluss von Devisentermingeschäften der Entwicklung Nein, besser. Die Fülle der Risiken war der CA Immo ja vorher auch gegengesteuert. Eine völlige Neutralität des Jahresabschlusses von bekannt. Durch die Weiterentwicklung des Risikomanagementsystems Änderungen des USD wäre aber nur durch eine komplette Umstellung und die Implementierung zusätzlicher Risiko minimierender Maßnahmen auf Euromieten – das muss aber am Markt durchgesetzt werden können erfolgt die Steuerung und Überwachung der Risiken nur noch bewusster – und die Finanzierung im Euro erreichbar. und systematischer. Ist ein so ausgefeiltes Risikomanagement für eine Immobiliengesell- Welche Risiken sind letztes Jahr beispielsweise schlagend gewor- schaft wie die CA Immo bereits Standard oder eine „Fleißaufgabe“? den? Und würden Sie heuer aufgrund des Risikomanagementsys- Für eine börsennotierte Publikumsgesellschaft kann ein Risikomanage- tems anders damit umgehen? mentsystem niemals eine Fleißaufgabe sein. Der bewusste Umgang mit Besonders betroffen hat uns im Geschäftsjahr 2004 das Kurs- Risiken ist ein wesentlicher Teil der Erfolgsstory der CA Immo.

Risikomanagementsystem der CA Immo Auszug der als am wesentlichsten eingestuften Risiken aus einem Gesamtkatalog

RISIKOMANAGEMENT

strategische Immobilienspezifische Allgemeine Risiken Risiken Geschäftsrisiken

1. Kapitalmarktrisiko 1. Immobilienbewertungsrisiko 1. Finanzrisiko 2. Asset Management Risiko Zinsänderungsrisiko 2. Geopolitisches Risiko Währungsänderungsrisiko

Unternehmensebene 2. Unternehmensorganisationsrisiko

Immobilienebene 3. Wachstumsrisiko 3. Lagerisiko 3. Verkäuferrisiko 4. Markt- und Verwertungsrisiko 4. Investitionskostenrisiko 4. Versicherungsrisiko 5. Größen-/Konzentrationsrisiko Errichtungsrisiko Projektentwicklungs-/ -abwicklungsrisiko 5. Ertragsschwankungsrisiko Marktentwicklungsrisiko Leerstandsrisiko Wiederveräußerungsrisiko 6. Bewirtschaftungsrisiko 7. Rechtsrisiko 8. Umweltrisiko

60 CA IMMO AG Thema Ein Größen-/Konzentrationsrisiko („Klumpenrisiko“) besteht Der Ertrag jeder Immobilie wird monatlich erfasst und mittels Soll-/ dann, wenn bestimmte Investitionen einen überproportionalen Ist-Vergleich bewertet. Anteil am Portfolio haben. Dem wirkt die CA Immo durch eine Beschränkung auf bestimmte Regionen (Österreich, Mittel-/Ost- Gegen das Wiederveräußerungsrisiko – also die Gefahr, eine europa) und auf bestimmte Nutzungsarten (gewerblich genutzte Immobilie nicht zu einem angemessenen Preis wieder verkaufen zu Immobilien, in Österreich auch Wohnimmobilien) entgegen. Außer- können – wappnet sich die CA Immo durch gut gewählte Standorte, dem dürfen Einzelinvestments nie das Limit von 15 %–20 % des laufende Qualitätsanalyse und eingehende Marktbeobachtung. Gesamtportfolios übersteigen. Bei Objekten in Mittel-/Osteuropa werden nur neu errichtete Objekte mit aktuellem Top-Standard er- Rechtliche Risiken müssen aufgrund des steigenden Enga- worben; Mietverträge werden befristet und mit einer durchschnittli- gements auf den ausländischen Märkten besonders sorgfältig chen Laufzeit von zumindest 3 – 5 Jahren abgeschlossen. beachtet werden. Deshalb arbeitet die CA Immo mit erfahrenen Partnern vor Ort zusammen. Gerichts- und Schiedsverfahren, die Das Operative Risikomanagement der CA Immo bezieht sich einen Einfluss auf die wirtschaftliche Lage der Gesellschaft haben auf die Bereiche „Immobilienspezifische Risiken“ und „Allgemeine könnten, sind weder anhängig noch angedroht. Geschäftsrisiken“. Umweltrisiken könnten durch bereits vorhandene ökologische Die Lage einer Immobilie stellt das zentrale Risiko eines Immo- Lasten vor dem Erwerb bestehen oder durch nicht umweltgerech- bilieninvestments dar. Sie ist ausschlaggebend, wie gut und nach- ten Bau entstehen. Vor jedem Kauf einer Liegenschaft erfolgt daher haltig das Objekt vermietet oder auch verkauft werden kann. Die eine Prüfung auf Altlasten, und es werden entsprechende Garan- CA Immo prüft daher laufend externe Standortanalysen und führt tien des Verkäufers verlangt. Bei eigenen Projekten achtet die CA vor jedem Erwerb eine fundierte Beurteilung des Standorts anhand Immo auf die Verwendung von umweltgerechten Materialien. einer unternehmensinternen Checkliste durch. Liquiditäts- und Finanzierungsrisiken sind für die CA Immo In den Bereich Errichtungsrisiko bzw. Projektentwicklungs-/ aufgrund der außergewöhnlich hohen Eigenkapitalausstattung -abwicklungsrisiko fallen Unwägbarkeiten wie Baumängel oder und der hohen liquiden Mittel gering. Die Nettoverschuldung be- Kosten- und Terminüberschreitungen bei Projektentwicklungen. trägt zum Bilanzstichtag nur rund 67,4 Mio. 1. Interne Richtlinien Die CA Immo verfügt im Inland über Erfahrung bei der Projektent- begrenzen diesen Wert auf maximal 50 %. Kredite werden – dem wicklung und hat die notwendigen Instrumente zur Kosten- und Anlagehorizont für Immobilieninvestitionen entsprechend – über- Terminüberwachung. Im Ausland wird das Risiko durch die Zu- wiegend langfristig abgeschlossen. sammenarbeit mit erfahrenen, lokalen Projektpartnern reduziert. Aufgrund der Investitionstätigkeit im Ausland ist das Management Unter dem Begriff Marktentwicklungsrisiko ist die Abhängigkeit der Währungsrisiken ebenfalls ein wesentlicher Teil des Risiko- der CA Immo von externen Faktoren zu verstehen – beispielsweise managements. Darum besteht die CA Immo beim Erwerb von Im- von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung eines Landes, der mobilien in Mittel-/Osteuropa auf der Bindung der Mieten an eine Entwicklung der Dienstleistungsbranche, von Marktmieten, von Hartwährung. Kredite werden in jener Währung aufgenommen, die der Konkurrenzsituation durch neue Objekte oder von der Entwick- auch dem jeweiligen Mietvertrag zugrunde liegt. Wechselkursbewe- lung der Renditen für den An- und Verkauf von Immobilien. gungen können bei Mietforderungen in Fremdwährungen und aus bestehenden Finanzierungen in US-Dollar und Schweizer Franken Durch laufende Einholung von Marktinformationen – sei es durch ergebniswirksam werden. Nicht zahlungswirksame Auswirkungen eigene Mitarbeiter, über Kontakte zu Experten und Partnern in den auf das Konzernergebnis können sich aus der Umrechnung der in relevanten Märkten oder aus diversen Marktstudien – wird das lokaler Währung geführten Einzelabschlüsse von Gesellschaften Know-how der Gesellschaft laufend aktualisiert, um so rechtzei- ergeben, die nicht im Euro-Raum ansässig sind. Zur Absicherung tig reagieren zu können. Dem Konjunkturrisiko wirkt die CA Immo des Währungsänderungsrisikos hat die CA Immo Devisenter- durch regionale Streuung entgegen. Und durch langfristige, über- mingeschäfte für rund 50 % eines langfristigen USD-Kredites ab- wiegend befristete Mietverträge wird die Abhängigkeit von Miet- geschlossen, um die Darlehenstilgung am Ende der Kreditlaufzeit preisänderungen/-reduktionen gemildert. von künftigen Kursschwankungen unbeeinflusst zu halten.

Nicht voll vermietete Objekte stellen ein wesentliches Ertragsrisi- Zur Reduzierung des Zinsänderungsrisikos setzt die CA Immo ko dar, weil für die leer stehenden Flächen keine Mieterlöse erzielt einen Mix aus langfristigen Zinsbindungen und variabel verzins- werden, stattdessen Leerstehungskosten entstehen und in wei- ten Krediten ein. Bei den variabel verzinsten Krediten werden auch terer Folge die gesamte Immobilie eine Wertminderung erfahren derivate Finanzinstrumente (Zinscaps, Zinsswaps) abgeschlos- kann. Um dieses Leerstandsrisiko zu minimieren, unterzieht die sen. Sie dienen ohne Ausnahme aber nur zur Absicherung von CA Immo ihre Objekte laufend und systematisch einer Qualitäts- Zinsänderungsrisiken aus Grundgeschäften. kontrolle. Dabei werden neben Mängelbehebungen auch Maß- nahmen zur Reduktion der Betriebskosten gesetzt. Auswahl und Bonitätsprüfung der Mieter verringern weiters das Ausfallsrisiko. Und zur raschen Vermietung bereits leer stehender Flächen ist die CA Immo in intensivem Kontakt mit den beauftragten Maklern.

Thema CA IMMO AG 61 Thema Nachhaltigkeit

62 CA IMMO AG Thema Jenseits des Modebegriffs Mehr denn je prägt der Begriff Nachhaltigkeit das wirtschaftliche Handeln. Die auf internationaler Ebene unter dem Begriff Sustainable Development geführte Diskussion hat in der Öffentlichkeit stark an Bedeutung gewonnen. Sie ist immer häufiger dafür ausschlaggebend, ob Produkte oder Unternehmensentscheidungen akzeptiert werden.

Thema CA IMMO AG 63 Thema Diskussion

Wolfhard Fromwald Univ.-Prof. Dr. Uwe Schubert

Die nachhaltige Aktie Theorie und Praxis der Nachhaltigkeit am Beispiel der CA Immo

Ist Nachhaltigkeit ein Konzept, das primär in der hehren Wissen- Schubert: Die niederste Messlatte ist die „legal compliance“, die Über- schaft hochgehalten wird und in der Wirklichkeit unserer Gesellschaft einstimmung mit den geltenden Gesetzen. Jetzt werden Sie einwerfen, nicht überlebensfähig ist? Oder kann sich ein Unternehmen – auch das wäre ja ohnedies bindend. Trotzdem ist das die „Pflicht“. Die „Kür“ unter dem Druck von konjunkturellen und politischen Rahmen- wird dann einerseits durch gesellschaftliche Normen, politische Korrekt- bedingungen – am Prinzip der nachhaltigen Entwicklung orientieren? heit, Riten und Gebräuche bestimmt. Andererseits kommen Ihre persön- Diese Frage diskutierten Univ.-Prof. Dr. Uwe Schubert, Koordinator lichen bzw. unternehmerischen Ziele zum Tragen. Vereinfacht gesagt, des Forschungsschwerpunkts Nachhaltigkeit an der WU Wien, und wollen Sie den Mindestanforderungen Genüge tun oder Pionier auf dem Wolfhard Fromwald am konkreten Beispiel der CA Immo. Gebiet sein?

Fromwald: Bei der Beschäftigung mit Nachhaltigkeit in der CA Immo Fromwald: Das ist im Fall der CA Immo leicht und schwierig zugleich. stelle ich mir immer wieder eine Kernfrage. Kann dieses Prinzip auf ein Natürlich erfüllen wir die gesetzlichen Forderungen. Selbstverständlich Unternehmen wie die CA Immo überhaupt sinnvoll angewendet wer- achten wir bei unseren Bauvorhaben darauf, umweltschonend zu arbei- den oder ist es bei uns – als nicht produzierendem Unternehmen – wie ten, „nachhaltige“ Materialien zu verwenden, also schlichtweg langfristig „Schwimmen im Trockenen“? zu denken. Und nicht ohne Grund haben wir bei der Errichtung des „Domina Belve- Schubert: Nein, ganz und gar nicht. Wenn Sie einen Schritt zurück dere“-Hotels auf dem Gelände der ehemaligen Staatsdruckerei die histori- machen und sich ansehen, was bedeutet Nachhaltigkeit, werden Sie sche Fassade erhalten, obwohl sie nicht denkmalgeschützt ist – einfach rasch sehen, dass dies auch für eine Immobilienanlagen-Gesellschaft von weil wir dem Bezirk das gewohnte Umfeld bewahren wollen. Aber das ist Relevanz ist. Was will denn Nachhaltigkeit? Im Kern geht es darum, dass doch banal. Eigentlich nicht erwähnenswert ... die vorhandenen Ressourcen – wir teilen sie in die drei Säulen „Natur“, „Ökonomie“ und „Soziales“ – für die nächsten Generationen erhalten Schubert: Das ist der Trugschluss! Wenn alle diese Maßstäbe anlegen bleiben oder sogar wachsen. Heruntergebrochen auf einen Betrieb sieht würden, hätten wir kein Problem, die Klimaschutz-Ziele zu erreichen. man sich deshalb an, welche Auswirkungen hat dieses Unternehmen auf Da stellen Sie Ihr Licht unter den Scheffel. Viele kleine, unspektakuläre die Ressourcen. Sind die Effekte quantitativ oder qualitativ messbar? Sind Maßnahmen bringen mehr als man denkt. Und letztlich zählt das Ergebnis sie vernachlässigbar oder substanziell? Und dann kann man Ziele setzen, – egal wie trivial die einzelnen Schritte scheinen mögen. wie die Ressourcen geschützt werden können. Fromwald: Umgelegt von der Immobilie auf die Aktie – wenn ich diesen Fromwald: Welche Ressourcen meinen Sie da im Fall der CA Immo? Sprung wage ... Wie abstrakt ist das zu sehen? Schubert: ... natürlich, das gilt auch für die Veranlagung selbst! Schubert: Ganz konkret. In Ihrem Fall sind die wichtigsten Ressourcen wahrscheinlich der Grund und Boden der Liegenschaften, die sie erwer- Fromwald: ... dann sind auch die vielen kleinen Beiträge zum langfris- ben, und der Bestand an Immobilien. Aber natürlich auch das Vermögen tigen, substanziell abgesicherten Wertaufbau des Immobilienvermögens ihrer Anleger. bzw. der Aktie eine Frage des nachhaltigen Wirtschaftens?

Fromwald: Gut und schön, wer aber definiert die Richtschnur? Das Schubert: Ja, so sehe ich es. heißt, woran messe ich, ob die Ressource schrumpft, erhalten bleibt oder sogar wächst?

64 CA IMMO AG Thema «Schon unser Kerngeschäft ist im wahrsten Sinne des Wortes nachhaltig: Unser Anlageprodukt ist langfristig orientiert, erwirtschaftet einen soliden Ertrag und basiert auf Substanz.» Wolfhard Fromwald, Vorstand CA Immo

mehr als 20 % erhöht. Aktuell vertrauen rund 15.000 Aktionäre der Nachhaltigkeit – Ursprung des Begriffs Wachstumsstrategie der CA Immo. Der Begriff der Nachhaltigkeit wurde im 18. Jahrhundert von der Forstwirtschaft geprägt: „Schlage nur so viel Holz, wie der Umwelt: Verantwortung als Bauherr und Investor. Die CA Wald verkraften kann – so viel Holz, wie nachwachsen kann!“ Immo ist als Bauherr und Investor mit zahlreichen sensiblen Be- Das bedeutete: Lebe von den „Zinsen“ des Kapitals Wald. reichen konfrontiert, die sich aus den Erfordernissen des Umwelt- und Naturschutzes, der Stadtentwicklung sowie des Stadtbild- und Neuerlich aufgegriffen und für unsere heutige Gesellschaft poin- Ensembleschutzes ergeben. Diese ökologische Verantwortung tiert formuliert wurde die Problematik 1972. In der Studie „Grenzen nimmt die CA Immo sehr ernst. Im Mittelpunkt steht eine um- des Wachstums“, die als erster Bericht an den „Club of Rome“ fassende Betriebsökologie, zu deren Umsetzung auch externe erschien, zeichneten Wissenschafter ein Schreckensszenario. So, Facility Manager herangezogen werden. Im Bereich des Gebäu- wie es vielen Wäldern im Mittelmeerraum nach dem Kahlschlag demanagements liegt der Fokus vor allem auf technologischen (von der Antike bis ins 19. Jahrhundert) erging, könne es auch die Maßnahmen für ein effizientes Energiemanagement: Dazu zählen industrialisierte Welt treffen. Würden der Raubbau am Kapital des die thermische Optimierung der Gebäudehüllen, die Sanierung Planeten und das Wachstum der Weltbevölkerung ungebremst von Heizungsanlagen sowie die Verbesserung des Energieeinsat- voranschreiten, drohe ein katastrophaler Niedergang des Lebens- zes in Bürogebäuden. Bei Neu- und Umbauten geht es vorrangig standards – so die bedrohlichen Zukunftsvisionen der Wissen- um die Arbeitsplatzqualität. Darüber hinaus handelt das Unterneh- schafter, die heute als Geburtsstunde der nachhaltigen Entwicklung men nach den Grundsätzen moderner Bauökologie wie etwa dem gelten. Den eigentlichen Namen dafür prägte einige Jahre später Einsatz emissionsarmer Baustoffe und langlebiger Materialien. der Brundtland-Report. Soziale Verantwortung für Mitarbeiter und Gesellschaft. Ihre soziale Verantwortung nimmt die CA Immo primär als Arbeitgeber wahr. Das Unternehmen arbeitet an einem Umfeld, in dem sich die Mitarbeiter optimal entwickeln und Höchstleistungen erbringen können. Das Team der CA Immo ist überschaubar gehalten. We- sentliche Faktoren für die hohe Motivation des 16-köpfigen Teams (Stand 31.12.2004) sind erfolgsabhängige Lohnbestandteile und Die CA Immo lebt das Prinzip der Nachhaltigkeit. Denn ihr urei- die Einbindung der Mitarbeiter in die Entwicklung des Unterneh- genstes Ziel ist es, einen nachhaltigen Unternehmenswert zu schaf- mens. Fachliche und persönliche Weiterbildung wird aktiv geför- fen sowie nachhaltige Erträge für die Aktionäre zu erwirtschaften. dert. Wirtschaftlicher Erfolg, Umweltschutz und soziale Verantwortung Die CA Immo sieht sich aber auch als Mitglied der Gesellschaft, sind dafür gleichermaßen wichtige Faktoren. das Verantwortung für andere übernimmt. Das Unternehmen en- gagiert sich in unterschiedlichen Bereichen: Wesentliche Aspekte Wirtschaft: Nachhaltiger Ertrag. Die Investitions- und Bewirt- sind die Hilfestellung bei akuten Notsituationen im In- und Ausland schaftungspolitik der CA Immo zielt auf stetigen Ertrag. Das bil- sowie die Zusammenarbeit mit kompetenten Partnern und Organi- det die Basis der nachhaltigen wirtschaftlichen Entwicklung. Auch sationen. So spendete die CA Immo für die Opfer der Flutkatastro- 2004 hat das Unternehmen diesen Grundsatz konsequent verfolgt: phe in Asien 10.000 1 an die Caritas. Im kulturellen Bereich hat Die Internationalisierung des Portfolios und der Erwerb langfristig die CA Immo bei der Nationalbibliothek eine Patenschaft zur Res- vermieteter Objekte waren zentrale Themen. Parallel dazu eröff- taurierung von wertvollen alten Plänen der Hofburg übernommen. nete die CA Immo mit Projektentwicklungen im In- und Ausland Insgesamt wurde dieses Vorhaben mit 4.000 1 unterstützt. weitere Wachstums- und Ertragspotenziale. Die Effizienz des Un- ternehmens sichern Steuerungs- und Kontrollprozesse, ein leis- Mittelfristige Ziele. Zu den Zielen in den nächsten Jahren tungsfähiges Rechnungs- und Berichtswesen sowie kurze Infor- zählen die ständige Verbesserung und Weiterentwicklung der mationswege. Liegenschaftsökonomie, der Gebäudeökologie und der sozialen Mit dieser Strategie punktete das Unternehmen am Markt: Die Verantwortung aus der Bauherrenrolle. Darüber hinaus steht die positive Entwicklung der CA Immo-Aktie und die erfolgreiche Plat- langfristige und vertrauensvolle Bindung der Aktionäre, der Kun- zierung von zwei Kapitalerhöhungen beweisen das eindrucksvoll. den, der Geschäftspartner und der Mitarbeiter an das Unterneh- Das Grundkapital und die Börsenkapitalisierung wurden 2004 um men im Mittelpunkt.

Thema CA IMMO AG 65 Der Aufsichtsrat hat sorgsam geprüft, diskutiert und gemeinsam zukunfts- weisende Entscheidungen getroffen.

Aufsichtsrat und Vorstand der CA Immo (v.l.n.r.): W. Fromwald A. Jungmeister G. Nidetzky G. Engelsberger B. Ettenauer C. Nowotny R. Madlencnik 66 CA IMMO AG Thema Bericht des Aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2004 die ihm nach Gesetz tungsgesellschaft, Wien, überprüft. Die Prüfung hat nach ihrem und Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen und die Ge- abschließenden Ergebnis keinen Anlass zu Beanstandungen ge- schäftsführung durch den Vorstand der Gesellschaft überwacht geben. Der Abschlussprüfer hat daher bestätigt, dass die Jahres- und beratend begleitet. abschlüsse und der Lagebericht unter Beachtung der Grundsätze Er hat sich vom Vorstand regelmäßig, zeitnah und umfassend über ordnungsgemäßer Buchführung ein möglichst getreues Bild der die wirtschaftliche Lage und die Entwicklung der Gruppe sowie Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermitteln. über bedeutsame einzelne Geschäfte und Maßnahmen mündlich Ebenso wurde der Konzernabschluss unter Beachtung der Inter- und schriftlich unterrichten lassen. Die Strategie der Gesellschaft national Standards on Auditing der International Federation of Ac- und ihre Geschäftspolitik – sowie die Unternehmensplanung ein- countants (IFAC) geprüft und als ordnungsgemäß bestätigt. Dem schließlich der Finanz- und Investitionsplanung – wurden dem Ergebnis der Abschlussprüfung schließt sich der Aufsichtsrat an. Aufsichtsrat vom Vorstand präsentiert, mit ihm beraten und abge- stimmt. Nach dem abschließenden Ergebnis der vom Bilanzausschuss Der Aufsichtsrat hat zu diesen Berichten die ihm nach Gesetz und und Aufsichtsrat gemäß § 96 Aktiengesetz vorgenommenen Satzung obliegenden Entscheidungen getroffen. Prüfung der Jahresabschlüsse einschließlich der Gewinnverwen- Im Geschäftsjahr 2004 haben 10 ordentliche Aufsichtsratssitzun- dungsvorschläge, des Lageberichts und der Geschäftsführung ist gen, vier Investitionsausschusssitzungen und eine Bilanzaus- kein Anlass zu Beanstandungen gegeben. Der Aufsichtsrat hat die schusssitzung stattgefunden. Jahresabschlüsse gebilligt, die damit gemäß § 125 Abs. 2 Aktien- Wesentliche vom Aufsichtsrat gefasste Beschlüsse betrafen die gesetz festgestellt sind. Anbotslegung zum Erwerb der Bundeswohnbaugesellschaften, den Erwerb einer Büroimmobilie in Bukarest, den Erwerb von zwei Am 11. Mai 2004 endeten die Aufsichtsratsmandate von Herrn Liegenschaften in Wien und Investitionen in bestehende Objekte Dkfm. Gerhard Nidetzky und Univ.-Prof. Dr. Christian Nowotny. Die in Wien und Bratislava. Weiters hat der Aufsichtsrat seine Zustim- Hauptversammlung vom 11. Mai 2004 hat Herrn Dkfm. Gerhard mung zu zwei Kapitalerhöhungen durch teilweise Ausnutzung des Nidetzky und Univ.-Prof. Dr. Christian Nowotny zu Mitgliedern des von der Hauptversammlung genehmigten Kapitals erteilt. Aufsichtsrats wieder gewählt. Auch außerhalb der Sitzungen standen der Aufsichtsratsvorsit- zende sowie einzelne Mitglieder des Aufsichtsrats in ständigem Weiters dankt der Aufsichtsrat dem Vorstand und den Mitarbeiter- Kontakt mit dem Vorstand. In einer außerordentlichen Klausur innen und Mitarbeitern für die im Berichtsjahr geleistete Arbeit. wurden wesentliche Fragen der geschäftspolitischen Ausrichtung diskutiert und Weichenstellungen für die Zukunft getroffen. Im Mit- telpunkt stand dabei die Osteuropastrategie, mit dem Ergebnis das Wachstum zu forcieren und den Investitionsradius auf weitere Länder auszudehnen.

Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss für das Ge- schäftsjahr der CA Immobilien Anlagen AG und der Konzern- abschluss sowie der Lagebericht wurden durch die KPMG Wien, im März 2005 Alpen-Treuhand GmbH, Wirtschaftsprüfungs- und Steuerbera- Der Aufsichtsrat

Thema CA IMMO AG 67 Service Termine

> Hauptversammlung 2004 17.5.2005

> Bericht 1. Quartal 2005 KW 21/2005

> Bericht 1. Halbjahr 2005 KW 37/2005

> Bericht 3. Quartal 2005 KW 48/2005

> Bilanzpressekonferenz 2005 KW 17/2006

68 CA IMMO AG Service Service Index

Seite Seite

Abfertigung 11 (B) Leitzinssätze 22 Aktie 14 Like-to-like Portfolio 36 (B) Aktienoptionsplan 53 Liquide Mittel 31 Aktionärsstruktur 17 Market-Maker 17 Analyse des Portfolios 31 (B) Marktindizes (ATX) 16 Analysten-Coverage 18 Marktkapitalisierung 14, 17 Anlagenspiegel 15 (B) Mehrjahresrückblick 28 (B), 38 ff (B) Ausblick 42 Mitarbeiter 57 Außerplanmäßige Abschreibungen 11 (B) Mitarbeiterbindung 57 Bestätigungsvermerk 25 (B) Mitbewerber 33 Beteiligungsstruktur 42 (B) Mittelfristige Zielgrößen 10 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 10 (B) Nachtragsbericht 45 Branchenindizes 16 Net Asset Value (NAV) 29 (B) Cash-flow 31 Neuzugänge 2004 36, 37 Corporate Governance 50 Nutzungsdauer 10 (B) Derivative Finanzinstrumente 12 (B), 21 (B) Objektübersicht 40, 30 (B) Dienstleistungssektor 23 Operatives Ergebnis (EBIT) 28 Eigenkapital 17 (B) Organisation 56 Eigenkapital - Entwicklung 4 (B) Pensionskasse 11 (B) Einzelabschluss 26 (B) Performance-Kennzahlen 14 Einzelwertberichtigungen 11 (B) Personalentwicklung 57 Entlohnungssystem 53, 57 Portfoliomanagement 34 Entwicklungsprojekte 35 (B) Projektentwicklung 38 Finanzergebnis 29 Projektpartner 35 (B) Finanzverbindlichkeiten 18 (B) Publikumsgesellschaft 16 Geschäftsfelder 10 Related Parties 22 (B) Gewinnverteilung 27 (B) Risikomanagement 59 Grundkapital 17 Rückstellungen 18 (B) Handelsvolumen 15 Segmentabgrenzung 13 (B) Immobilienbewertung 39, 36 (B) Segmentberichterstattung 28 ff, 7 (B), 32 ff (B) Immobilienkonjunktur 25 Steuern 12 (B), 19 ff (B) Immobilienvermögen 34 Steuerungsgröße 28 Investor Relations 18 Strategie 10 Konsolidierungskreis 8 (B) Thesaurierung 17 Konsolidierungsmethoden 10 (B) Umsatz 28 Konzernbilanz 5 (B) Umweltrisiken 61 Konzernergebnis 28 Vermögens- und Finanzlage 31 Konzern-Geldflussrechnung 6 (B) Währungsschwankungen 29, 30, 22 (B) Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 4 (B) Währungsumrechnung 10 (B) Kreuzbeteiligungen 16 Weiterbildung 57 Kursanstieg 14 Weltwirtschaft 23 Kursverlauf 15, 16, 17 Zahl der Aktionäre 16 Lagebericht 21 Zielkennzahlen 10 Latente Steuern 30 Laufzeit der Mietverträge 33 (B), 34 (B) Leerstandsquote 33 (B) kennzeichnet Seitennummern in der Beilage

Service CA IMMO AG 69 Service Glossar

Die wichtigsten Fachbegriffe

Anlagendeckung EBIT Eigenkapital im Verhältnis zum Ergebnis vor Zinsen und Steuern Anlagevermögen; gibt an, zu (Earnings before interest and welchem Prozentsatz das Immo- taxes) bilienvermögen und die sonstigen Diskontierungssatz Sachanlagen durch das Eigen- wird aus Nettoanfangsrenditen von EBIT-Marge kapital gedeckt sind. Markttransaktionen von vergleich- EBIT im Verhältnis zum Umsatz; Benchmark baren Objekten bestimmt. operative Umsatzrendite Anlagehorizont Externe Vergleichsgröße als Der Zeitraum, über welchen ein Messlatte für die Bewertung Diversifikation EBT Investor sein Kapital zu investieren betriebswirtschaftlicher Kenn- Im Kontext der Vermögensveranla- Ergebnis vor Steuern beabsichtigt. zahlen, auch für die Performance gung die Streuung auf verschiede- (Earnings before taxes) verschiedener Anlageformen ne Anlageformen mit dem Ziel der Börsenkurs Risikominimierung. Bei Immobi- Eigenkapital Preis von an der Börse gehandel- Bruttorendite der Immobilien lienveranlagungen die Streuung Mittel, die der Eigentümer selbst ten Wertpapieren. Die Kursent- (Mietzinsrendite) auf verschiedene Regionen und zur Finanzierung seines Unterneh- wicklung von Immobilienwertpa- Ist-Miete / Anschaffungswert der Nutzungsarten. mens aufgebracht hat oder die pieren in Österreich zeichnet sich Immobilien aus dem erwirtschafteten Gewinn durch einen relativ kontinuierlichen Dividende / Ausschüttung (Thesaurierung) im Unternehmen Kursverlauf und durch geringe Cash-flow Jener Teil des Gewinnes, der an die belassen werden (Grundkapital Volatilitäten aus. Die Cash-flow-Rechnung gibt Aktionäre ausbezahlt wird. plus Rücklagen plus Bilanzgewinn einen Überblick über die in der bzw. -verlust). Börsenkapitalisierung Berichtsperiode zu- und abge- EBITDA Anzahl der Aktien multipliziert mit flossenen flüssigen Mittel des Ergebnis vor Zinsen, Steuern und EPS dem Börsenkurs = Wert eines Konzerns. Sie sind getrennt in Abschreibungen (Earnings before Earnings per Share (Gewinn je Unternehmens gemessen am Betriebs-, Investitions- und interest, taxes, depreciation and Aktie); Konzernergebnis durch Kurswert seiner Aktien Finanzierungstätigkeit. amortisation) gewichtete Anzahl der Aktien

70 CA IMMO AG Service Service Glossar

EPRA European Public Real Estate Association

Erbnießbrauchsrecht Das in Polen angewendete Recht, ein in staatlichem Eigentum ste- hendes Grundstück eine festge- legte Zeit (40 bis 99 Jahre) nutzen, verwalten und führen zu dürfen. Stille Reserven Verkehrswert abzüglich Bilanzwert EV des Immobilienvermögens Enterprise Value; definiert als Marktkapitalisierung plus Netto- Substanzwert verschuldung Eigenkapital des Konzerns zuzüg- Kursgewinn lich stille Reserven und sonstiges Gearing Bezeichnung für die positive Diffe- Vermögen Verhältnis der Nettoverschuldung renz zwischen dem Kurs, mit dem zum Eigenkapital ein Wertpapier gekauft wurde, Marktkapitalisierung Substanzwert je Aktie und dem Kurs, bei dem es aktuell Siehe Börsenkapitalisierung Substanzwert des Unternehmens IFRS notiert bzw. mit dem es verkauft durch die Anzahl der Aktien per International Financial Reporting wurde. NAV 31.12. Standards, Internationale Rech- Net Asset Value: Eigenkapital nungslegungsstandards Kurs-/Gewinn-Verhältnis plus stille Reserven im Immobilien- Superädifikat Das Kurs-/Gewinn-Verhältnis KGV vermögen Bauwerk auf fremdem Grund, das ISIN gibt an, wie oft der Gewinn je Aktie vom Benützer (im Regelfall Mieter International Security Identification im Kurs enthalten ist. Wichtige Nettoverschuldung oder Pächter) des Grundstückes Number (ehem. Wertpapierkenn- Kennzahl zur Bewertung von Saldo aus Finanzverbindlichkeiten errichtet wird und in dessen Eigen- nummer) Aktien. Ihre Aussagekraft liegt vor abzüglich liquider Mittel tum steht. allem im Vergleich (historisch, Kapitalertragsteuer (KESt) zum Mitbewerb, zum Gesamt- Performance Thesaurierung Zinsen und Dividenden österreichi- markt etc.). Gesamtertrag einer Kapitalanlage. Erwirtschaftete Gewinne werden scher Wertpapiere unterliegen der Berücksichtigt Wertveränderungen zur Gänze reinvestiert und führen 25 %- igen Kapitalertragsteuer. Mit Kurs/Substanzwert-Verhältnis des eingesetzten Kapitals, aber zu einer stetigen Steigerung der KESt ist die Einkommensteuer Börsenkurs der Aktie durch den auch Ausschüttungen und deren des inneren Wertes. Der Nutzen abgegolten. Substanzwert je Aktie. Wiederveranlagung. für den Anleger resultiert nicht aus einem laufenden Ertrag aus Kapitalisierungssatz Latente Steuern Rendite Dividendenzahlungen, sondern dient zur Bestimmung des Wieder- Die IFRS orientieren sich am Kennzahl für den Ertrag eines(r) aus der Kurssteigerung des Wert- verkaufswertes am Ende des „temporary-concept“ unter Wertpapiers (Immobilie). Gesamt- papiers. Planungszeitraumes und orientiert Anwendung der „balance-sheet- ertrag einer Veranlagung bezogen sich am objektspezifisch ermittel- liability-Methode“. Nach dieser auf das eingesetzte Kapital, ange- Volatilität ten Diskontierungssatz. Methode sind für alle Unterschiede geben in Prozent. Im Gegensatz Maß für die durchschnittliche zwischen den Wertansätzen der zur Performance werden keine Schwankungsbreite eines Kurses Konzernergebnis (nach IFRS erstellten) Bilanz und Wertberichtigungen berücksichtigt. innerhalb einer bestimmten Ergebnis nach Steuern den steuerlichen Wertansätzen, Periode. Je höher die (historische) die sich künftig ausgleichen wer- Risikomanagement Volatilität eines Veranlagungsins- Kurs den, aktive bzw. passive latente Systematische Vorgehensweise truments ist, umso höher ist das Marktpreis für die an einer Börse Steuern anzusetzen, wobei der im zur Identifizierung potenzieller damit verbundene Risiko. gehandelten Wertpapiere Geschäftsjahr des Differenzaus- Risiken, ihrer Bewertung sowie Immobilienaktien zeichnen sich gleichs zur Anwendung kommen- zur Auswahl und zum Einsatz der durch eine relativ geringe Volatilität Kurs/Cash-flow-Verhältnis de Ertragsteuersatz zu verwenden Maßnahmen zur Risikobewältigung aus. Das Kurs/Cash-flow-Verhältnis ist. Abzinsungen sind nicht vorzu- (KCV) ist eine wesentliche nehmen. Aktive latente Steuern auf Shareholder Value Zinscap Bewertungskennziffer, bei der der Verlustvorträge sind grundsätzlich Orientierung am Shareholder Value Vereinbarte Zinsobergrenze für aktuelle Kurs durch den Cash-flow zwingend zu aktivieren und in der impliziert konsequente Ausrichtung Verbindlichkeiten mit variabler Ver- pro Aktie geteilt wird. Je niedriger Folge hinsichtlich ihrer Realisier- des unternehmerischen Handelns zinsung; Absicherung gegen stei- das KCV ist, desto attraktiver ist barkeit wie andere Vermögens- auf die Steigerung des Unterneh- gende Zinsen; Zinsuntergrenzen das betrachtete Wertpapier. gegenstände zu beurteilen. menswertes. werden als Zinsfloors bezeichnet.

Service CA IMMO AG 71 Alle CA IMMO AG_BERICHTE finden Sie unter www.caimmoag.com CA Immo bietet Ihnen die Möglichkeit, sowohl den Geschäftsbericht als auch die Zwischenberichte bzw. ergänzende Informationen online abzurufen. Weiters informieren wir Sie gerne laufend über aktuelle Entwicklungen per E-Mail. Für Fragen oder ergänzende Informationen stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung:

Investor Relations und Presseinformation CA Immobilien Anlagen AG Dr. Gabriela Laimer-Katz 1010 Wien, Freyung 3/2/11 Tel.: +43/1/532 59 07/502 Fax: +43/1/532 59 07/510 [email protected]

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Datum Unterschrift CABeilage IMMO AG

Konzernabschluss 2004 Einzelabschluss 2004 Tabellen und Analysen Inhalt

A. Konzernabschluss

04 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2004 04 Entwicklung des Konzerneigenkapitals für das Geschäftsjahr 2004 05 Konzernbilanz zum 31. Dezember 2004 06 Konzern-Geldflussrechnung für das Geschäftsjahr 2004 07 Segmentberichterstattung für das Geschäftsjahr 2004

08 Anhang zum Konzernabschluss zum 31. Dezember 2004 08 1. Allgemeine Erläuterungen 08 1.1. Geschäftstätigkeit 08 1.2. Grundsätze der Rechnungslegung 08 1.3. Konsolidierungskreis 10 1.4. Konsolidierungsmethoden 10 1.5. Währungsumrechnung 10 1.6. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

13 2. Erläuterungen zu den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung und Bilanz 13 2.1. Gewinn- und Verlustrechnung 13 2.1.1. Umsatzerlöse und Segmentberichterstattung 13 2.1.2. Ergebnis aus Immobilienverkauf 13 2.1.3. Den Immobilien direkt zurechenbare Aufwendungen 14 2.1.4. Verwaltungsaufwendungen 14 2.1.5. Sonstige betriebliche Erträge 14 2.1.6. Finanzierungsaufwand 14 2.1.7. Kursdifferenzen 14 2.1.8. Ergebnis aus Finanzinvestitionen 15 2.2. Bilanz 15 2.2.1. Immobilienvermögen und sonstige Sachanlagen 16 2.2.2. Immaterielle Vermögenswerte 16 2.2.3. Anzahlungen auf Immobilienbeteiligungen 16 2.2.4. Finanzvermögen 17 2.2.5. Forderungen und sonstige Vermögenswerte 17 2.2.6. Wertpapiere 17 2.2.7. Liquide Mittel 17 2.2.8. Eigenkapital 18 2.2.9. Rückstellungen 18 2.2.10. Finanzverbindlichkeiten 19 2.2.11. Ertragsteuern 21 2.2.12. Sonstige Verbindlichkeiten 21 2.3. Sonstige Angaben 21 2.3.1. Finanzinstrumente 22 2.3.2. Sonstige Verpflichtungen und ungewisse Verbindlichkeiten 22 2.3.3. Mietverhältnisse 22 2.3.4. Geschäftsbeziehungen zu nahe stehenden Unternehmen und Personen 23 2.3.5. Kennzahlen je Aktie 23 2.3.6. Personalstand 23 2.3.7. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

24 3. Zusätzliche nach österreichischen Rechnungslegungsvorschriften erforderliche Anhangsangaben 24 3.1. Wesentliche Unterschiede zwischen österreichischen Rechnungslegungsvorschriften (HGB) und IFRS

25 Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

2 CA IMMO AG Beilage Inhalt

B. Einzelabschluss

26 Jahresabschluss und Gewinnverteilung der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien, für das Geschäftsjahr 2004 26 Gewinn- und Verlustrechnung 27 Bilanz 27 Vorschlag über die Gewinnverteilung

C. Tabellen und Analysen

Tabelle 28 CA Immo-Aktie 28 1. Aktienkennzahlen im Mehrjahresüberblick 1 29 2. Entwicklung des Nominalkapitals 2 29 3. Net Asset Value (NAV) gemäß EPRA 3

30 Immobilienportfolio 30 1. Objektübersicht 4 31 2. Analyse des Portfolios 31 2.1. Gesamtportfolio 31 2.1.1. Überblick 5 32 2.1.2. Objektstatistik nach Anzahl und Wert 6 32 2.1.3. Durchschnittsmiete 7 32 2.1.4. Veränderung der Mieterlöse 2004 8

33 2.2. Segmentanalyse Österreich 33 2.2.1. Flächen je Nutzungsart 9 33 2.2.2. Mieterlöse je Nutzungsart 10 33 2.2.3. Größte Mieter 11 33 2.2.4. Laufzeit der Mietverträge Grafik 1 34 2.3. Segmentanalyse Mittel-/Osteuropa 34 2.3.1. Flächen je Nutzungsart 12 34 2.3.2. Mieterlöse je Nutzungsart 13 34 2.3.3. Größte Mieter 14 34 2.3.4. Laufzeit der Mietverträge Grafik 2 35 2.4. Entwicklungsprojekte 35 2.4.1. Aktuelle Projekte 15 35 2.4.2. Angaben zu den Projektpartnern 16 36 3. Immobilienbewertung 36 3.1. Bewertungsmethode 36 3.2. Schätzwerte nach Geschäftsfeldern und Segmenten 17 37 3.3. Bilanz- und Schätzwerte zum 31.12. 2004 18

38 Bilanz- und Ertragsanalyse (5-Jahresvergleich) 38 1. Überblick: Unternehmensdaten/Kennzahlen 19 39 2. Konzernbilanz 20 39 3. Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 21 39 3.1. Bereinigtes Ergebnis vor Steuern 22 40 3.2. Mieterlöse nach Segmenten 23 40 4. Segmentanalyse Österreich 24 40 5. Segmentanalyse Mittel-/Osteuropa 25 40 6. Cash-flow Analyse 26 41 7. Ertragsanalyse je Objekt 27

42 Beteiligungsstruktur

Beilage CA IMMO AG 3 A. Konzernabschluss

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2004

Tsd. 2 Anhangsangabe 2004 2003 Mieterlöse (Net Sales) 36.745,3 28.990,6 Weiterverrechnete Betriebskosten 6.844,3 6.282,3 Umsatzerlöse 2.1.1. 43.589,6 35.272,9

Ergebnis aus Immobilienverkauf 2.1.2. 84,7 2.454,7 Abschreibungen 2.2.1., 2.2.2. -12.465,4 -10.626,1 Den Immobilien direkt zurechenbare Aufwendungen 2.1.3. -12.346,2 -10.705,6 Verwaltungsaufwendungen 2.1.4. -6.082,4 -3.842,2 Sonstige betriebliche Erträge 2.1.5. 1.517,4 758,3 Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) 14.297,7 13.312,0

Finanzierungsaufwand 2.1.6. -6.775,3 -5.867,7 Kursdifferenzen 2.1.7. 2.015,9 4.394,7 Ergebnis aus Finanzinvestitionen 2.1.8. 2.563,3 1.678,9 Finanzergebnis -2.196,1 205,9 Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) 12.101,6 13.517,9 Steuern vom Einkommen 2.2.11. -5.623,0 -1.897,9 Ergebnis nach Ertragsteuern 6.478,6 11.620,0 Ergebnisanteil Minderheitsgesellschafter 142,6 93,0 Konzernergebnis 6.621,2 11.713,0

Gewinn pro Aktie in EUR (unverwässert entspricht verwässert) 2.3.5. 0,21 0,46 Operativer Cash-flow pro Aktie in EUR 2.3.5. 0,80 0,81 Cash-flow aus Geschäftstätigkeit pro Aktie in EUR 2.3.5. 0,81 0,69

Entwicklung des Konzerneigenkapitals für das Geschäftsjahr 2004

Grundkapital Kapital- Einbehaltene Bewertungs- Eigenkapital rücklagen Ergebnisse ergebnis (gesamt) Tsd. 2 (Hedging) Stand am 1. Jänner 2003 159.660,1 99.762,2 61.249,6 0,0 320.671,9 Kapitalerhöhung April 2003 14.514,6 20.610,2 0,0 0,0 35.124,8 Kapitalerhöhung Erwerb Immotrust 18.058,7 28.101,4 0,0 0,0 46.160,1 Kapitalerhöhung August 2003 21.359,2 31.613,2 0,0 0,0 52.972,4 Bewertung Cash-flow Hedge 0,0 0,0 0,0 -88,0 -88,0 Konzernergebnis 2003 0,0 0,0 11.713,0 0,0 11.713,0 Stand am 31. Dezember 2003 213.592,6 180.087,0 72.962,6 -88,0 466.554,2 Kapitalerhöhung Juli 2004 21.359,2 34.264,0 0,0 0,0 55.623,2 Kapitalerhöhung November 2004 23.495,2 38.476,6 0,0 0,0 61.971,8 Bewertung Cash-flow Hedge 0,0 0,0 0,0 -871,4 -871,4 Konzernergebnis 2004 0,0 0,0 6.621,1 0,0 6.621,1 Stand am 31. Dezember 2004 258.447,0 252.827,6 79.583,7 -959,4 589.898,9

4 CA IMMO AG Beilage A. Konzernabschluss

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2004

Tsd. 2 Anhangsangabe 31.12.2004 31.12.2003

AKTIVA Immobilienvermögen vermietet 2.2.1. 589.367,4 449.911,2 Immobilienvermögen in Entwicklung 2.2.1. 73.533,1 47.402,4 Betriebs- und Geschäftsausstattung 2.2.1. 961,9 791,7 Immaterielle Vermögenswerte 2.2.2. 196,7 231,9 Anzahlungen auf Immobilienbeteiligungen 2.2.3. 0,0 2.444,9 Finanzvermögen 2.2.4. 121,1 235,0 Steuerabgrenzung 2.2.11. 2.796,0 4.321,2 Langfristiges Vermögen 666.976,2 505.338,3

Forderungen und sonstige Vermögenswerte 2.2.5. 8.989,0 11.666,5 Wertpapiere 2.2.6. 84.458,6 20.002,0 Liquide Mittel 2.2.7. 60.944,6 67.350,2 Kurzfristiges Vermögen 154.392,2 99.018,7 821.368,4 604.357,0

PASSIVA Grundkapital 2.2.8. 258.447,0 213.592,6 Kapitalrücklagen 2.2.8. 252.827,6 180.087,0 Einbehaltene Ergebnisse 78.624,3 72.874,6 Eigenkapital 589.898,9 466.554,2

Anteile Minderheitsgesellschafter -101,5 41,1

Rückstellungen 2.2.9. 190,2 143,3 Finanzverbindlichkeiten 2.2.10. 149.796,1 118.868,1 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 744,3 0,0 Sonstige Verbindlichkeiten 2.2.12. 5.147,1 2.584,6 Steuerabgrenzung 2.2.11. 1.654,0 494,6 Langfristige Verbindlichkeiten 157.531,7 122.090,6

Rückstellungen 2.2.9. 3.431,5 4.209,2 Finanzverbindlichkeiten 2.2.10. 63.042,9 6.635,1 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 3.471,0 2.645,3

Sonstige Verbindlichkeiten 2.2.12. 4.093,9 2.181,5 Kurzfristige Verbindlichkeiten 74.039,30 15.671,1 821.368,4 604.357,0

Beilage CA IMMO AG 5 A. Konzernabschluss

Konzern-Geldflussrechnung für das Geschäftsjahr 2004

Tsd. 2 2004 2003

Geldflüsse aus Geschäftstätigkeit Ergebnis vor Steuern 12.101,6 13.517,8 Abschreibungen 12.465,4 10.626,1 Bewertungsergebnis Zinscaps 75,2 -34,7 Bewertungsergebnis Devisentermingeschäfte 0,0 54,9 Gewinn aus der Veräußerung von Immobilien -84,7 -2.454,7 Verlust aus Anlagenabgang 263,9 0,8 Gezahlte Steuern -2.310,4 -832,0 Zinsensaldo 4.136,7 4.222,7 Kursgewinne -2.015,9 -4.449,6 Operativer Cash-flow 24.631,8 20.651,3

Forderungen und sonstige Vermögenswerte -496,7 -746,2 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.134,7 1.054,1 Rückstellungen -1.241,6 -3.044,6 Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 1.067,8 -407,8 Cash-flow aus Veränderungen im Nettoumlaufvermögen 464,2 -3.144,5 Cash-flow aus Geschäftstätigkeit 25.096,0 17.506,8

Geldflüsse aus Investitionstätigkeit Erwerb von Immobilienvermögen -156.946,5 -31.085,5 Erwerb von Immobiliengesellschaften, abzüglich liquider Mittel in Höhe von Tsd. 1 154,8 (Vorjahr: Tsd. 1 6.517,4) -7.104,3 -7.839,2 Erwerb von Geschäftsausstattung und immateriellem Vermögen -360,1 -267,7 Erwerb von Wertpapieren -84.028,4 -20.002,0 Veräußerung von Wertpapieren 20.002,0 0,0 Veräußerung von Immobilien, Immobiliengesellschaften und sonstigen Vermögensgegenständen 267,2 21.141,5 Rückzahlung von Ausleihungen 38,7 37,0 Rückzahlung aus Kaufpreisminderung 0,0 418,4 Erhaltene Zinsen aus Finanzinvestitionen 2.382,4 2.118,0 Finanzierung von Gemeinschaftsunternehmen 4.271,1 -4.902,0 Cash-flow aus Investitionstätigkeit -221.477,9 -40.381,5

Geldflüsse aus Finanzierungstätigkeit Geldzufluss aus Finanzierungen 89.021,5 6.219,3 Geldzufluss aus Kapitalerhöhungen 117.595,0 88.097,2 Tilgung von Finanzierungen -9.483,8 -62.851,3 Gezahlte Zinsen -7.156,4 -6.200,0 Cash-flow aus Finanzierungstätigkeit 189.976,3 25.265,2

Nettoveränderung der liquiden Mittel -6.405,6 2.390,5 Liquide Mittel 1. Jänner 67.350,2 64.959,7 Liquide Mittel 31. Dezember 60.944,6 67.350,2

6 CA IMMO AG Beilage A. Konzernabschluss

Segmentberichterstattung für das Geschäftsjahr 2004

Segmentierung nach Regionen

2004 2003 Mittel-/ Mittel-/ Tsd. 2 Österreich Osteuropa Summe Österreich Osteuropa Summe Mieterlöse (Net Sales) 21.673,4 15.071,9 36.745,3 16.352,3 12.638,3 28.990,6 Weiterverrechnete Betriebskosten 3.725,2 3.119,1 6.844,3 3.832,5 2.449,8 6.282,3 Umsatzerlöse 25.398,6 18.191,0 43.589,6 20.184,8 15.088,1 35.272,9 Ergebnis aus Immobilienverkauf 84,7 0,0 84,7 129,9 2.324,8 2.454,7 Den Immobilien direkt zurechenbare Aufwendungen -7.871,5 -4.474,7 -12.346,2 -7.431,2 -3.274,4 -10.705,6 Bruttoergebnis (Gross Income) 17.611,8 13.716,3 31.328,1 12.883,5 14.138,5 27.022,0 Abschreibungen -8.060,0 -4.405,4 -12.465,4 -7.199,4 -3.426,7 -10.626,1 Verwaltungsaufwendungen -5.093,5 -988,9 -6.082,4 -3.218,8 -623,4 -3.842,2 Sonstige betriebliche Erträge 1.163,5 353,9 1.517,4 664,8 93,5 758,3 EGT (EBIT) 5.621,8 8.675,9 14.297,7 3.130,1 10.181,9 13.312,0 Finanzergebnis ohne Kursdifferenzen -1.461,0 -2.751,0 -4.212,0 -864,4 -3.324,4 -4.188,8 Kursdifferenzen -396,8 2.412,7 2.015,9 -393,0 4.787,7 4.394,7 Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) 3.764,0 8.337,6 12.101,6 1.872,7 11.645,2 13.517,9 Segmentvermögen 604.753,0 216.615,4 821.368,4 407.776,2 196.580,8 604.357,0 Segmentverbindlichkeiten 145.073,2 86.497,8 231.571,0 65.330,7 72.431,0 137.761,7 Investitionen 148.462,3 30.122,2 178.584,5 76.734,6 75.949,8 152.684,4

Segmentierung nach Nutzungsart

2004 2003 Tsd. 2 Mieterlöse Bilanzwert Investitionen Mieterlöse Bilanzwert Investitionen Büroobjekte 26.309,2 463.197,4 143.400,2 20.921,0 343.751,3 80.380,7 Geschäftsobjekte 4.702,3 63.202,4 8.772,8 3.590,6 58.510,7 31.812,3 Wohnobjekte 1.157,8 20.674,8 0,0 1.166,2 19.854,5 3.196,5 Gewerbeobjekte 1.937,5 34.179,1 638,6 1.045,3 24.695,8 17.441,3 Hotelobjekte 100,5 10.655,9 8.810,3 0,0 0,0 0,0 Lagerobjekte 478,3 8.196,9 4.709,1 445,2 2.820,6 7,1 Kfz-Stellplätze 2.059,7 62.794,1 11.614,8 1.822,3 47.680,7 19.261,6 Immobilienvermögen 36.745,3 662.900,6 177.945,8 28.990,6 497.313,6 152.099,5 Sonstiges Vermögen 0,0 158.467,8 638,7 0,0 107.043,4 584,9 36.745,3 821.368,4 178.584,5 28.990,6 604.357,0 152.684,4

Siehe Anhangsangabe 2.1.1.

Beilage CA IMMO AG 7 A. Konzernabschluss

Anhang zum Konzernabschluss zum 31. Dezember 2004

1. Allgemeine Erläuterungen

1.1. Geschäftstätigkeit Die CA Immobilien Anlagen AG und Tochtergesellschaften („CA Immo-Gruppe“) ist ein international tätiger Immobilienkonzern. Muttergesellschaft ist die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft (CA Immo AG) mit Sitz in 1010 Wien, Freyung 3/2/11. Tochtergesellschaften bestehen in Österreich, den Niederlanden, der Slowakei, Tschechien, Polen, Rumänien, Bulgarien und Ungarn. Zum 31. Dezember 2004 besitzt die CA Immo-Gruppe Liegenschaften bzw. Immobilien in allen zuvor genannten Ländern (ausgenommen Niederlande) sowie eine Liegenschaft in Deutschland.

1.2. Grundsätze der Rechnungslegung Der Konzernabschluss der CA Immo AG wurde in Übereinstimmung mit den vom International Accounting Standards Board (IASB) und dessen Vorgängerorganisation, dem Board des International Accounting Standards Committee, herausgegebenen International Financial Reporting Standards (IFRS), die auch die International Accounting Standards (IAS) beinhalten, sowie den Interpretationen des International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) erstellt. Das IASB hat im Dezember 2003 ein umfangreiches Revisonsverfahren (Improvement Project) abgeschlossen. Im vorliegenden Abschluss wurde von der Möglichkeit die neuen bzw. neu geregelten Standards vorzeitig anzuwenden, kein Gebrauch gemacht. Für ab dem 31. März 2004 erworbene Unternehmen wurde der ab diesem Zeitpunkt verpflichtende IFRS 3 angewendet. Der Rechnungslegung der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen liegen die einheitlichen Rechnungslegungsvorschriften der CA Immo- Gruppe zugrunde. Der Konzernabschluss ist in tausend Euro („Tsd. 1“, gerundet nach kaufmännischer Rundungsmethode) aufgestellt. Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.

1.3. Konsolidierungskreis In den Konzernabschluss sind neben der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft folgende Unternehmen einbezogen:

Gesellschaft Sitz Nominal- Währung Beteiligung Konsolidie- kapital rungsart1) CA Immobilien Anlagen Beteiligungs GmbH Wien 36.500 EUR 100 % VK CA Immobilien Anlagen Finanzierungsberatung GmbH Wien 36.500 EUR 100 % VK Betriebsobjekte Verwertung Gesellschaft m.b.H. & Co. Leasing OHG Wien 4.135.427 EUR 100 % VK MI Immobilienverwertungs-Gesellschaft m.b.H. Wien 109.500 EUR 100 % VK CA Immo ProjektentwicklungsgmbH Wien 72.500 EUR 75 % VK CA Immo Rennweg 16 GmbH Wien 35.000 EUR 100 % VK CA Immo RI Residential Property Holding GmbH Wien 35.000 EUR 100 % VK CA Immo Wohnbauholding GmbH Wien 35.000 EUR 100 % VK CA Immo Immobilien Invest AG Wien 70.000 EUR 100 % VK CA Immo Holding Hungary Kft. Budapest 13.000.000 HUF 100 % VK Kapas Center Kft. Budapest 772.560.000 HUF 50 % QK Casa Property Kft. Budapest 3.000.000 HUF 100 % VK Mahler Invest Budapest Kft. Budapest 5.250.000 HUF 100 % VK CSB Vagyonkezelo˝ Kft. Budapest 12.500.000 HUF 100 % VK BA Business Center a.s. Bratislava 226.000.000 SKK 100 % VK Opera Center One S.R.L. Bukarest 41.500.000 ROL 100 % VK Opera Center Two S.R.L. Bukarest 74.000.000 ROL 100 % VK S.C. Centrul International CDG S.R.L. Bukarest 363.119.707.032 ROL 50 % QK Delta Park a.s. Prag 1.000.000 CZK 50 % QK Doratus Sp. z o.o. Warschau 50.000 PLN 100 % VK RTW Sp. z o.o. Warschau 50.000 PLN 100 % VK Mahler Property Services Sp. z o.o. Warschau 50.000 PLN 50 % QK Officecenter Mladost EOOD Sofia 5.000 BGN 100 % VK CA Immo Holding B.V. Hoofddorp 19.200.000 EUR 100 % VK 1) VK = Vollkonsolidierung, QK = Quotenkonsolidierung

8 CA IMMO AG Beilage A. Konzernabschluss

Der Konsolidierungskreis hat sich im Geschäftsjahr 2004 folgendermaßen entwickelt:

voll- quoten- konsolidiert konsolidiert Stand 1. Jänner 2004 17 3 im Berichtsjahr verschmolzen -1 0 im Berichtsjahr erworben bzw. gegründet 5 1 Stand 31. Dezember 2004 21 4 davon ausländische Unternehmen 11 4

Die CA Immo-Gruppe erwarb im Geschäftsjahr 2004 100 % der Opera Center Two S.R.L., Bukarest (Erwerbsstichtag 31. März 2004) sowie 50 % der S.C. Centrul International CDG S.R.L., Bukarest (Erwerbsstichtag 31. März 2004). Bei diesen Gesellschaften handelt es sich um eine Objektgesellschaft und eine Projektgesellschaft. Die Ergebnisse der erworbenen Gesellschaften sind ab 1. April 2004 in den Konzernabschluss einbezogen. Die Erwerbe wurden im Konzernabschluss nach der in 1.4. dargestellten Erwerbsmethode bilanziert.

Die erworbenen Gesellschaften wiesen zum jeweiligen Erwerbszeitpunkt insgesamt folgende Werte aus:

Tsd. 2 Immobilienvermögen 20.999,3 Immaterielles Vermögen 0,5 Geschäftsausstattung 287,3 Sonstige Aktiva 4.784,5 Liquide Mittel 154,8 Aktive latente Steuern 117,3 Finanzverbindlichkeiten -12.469,6 Sonstige Verbindlichkeiten -2.718,5 Nettovermögen 11.155,6

Der Kaufpreis betrug insgesamt Tsd. 1 11.155,6. Die Erstkonsolidierung für die erstmals einbezogenen Unternehmen erfolgte zum jeweiligen Erwerbsstichtag. Aus diesen Unternehmenserwerben entstand kein Goodwill.

Die Umsatzerlöse der erworbenen Gesellschaften betrugen seit dem Zeitpunkt des Erwerbs Tsd. 1 811,6 (seit 1. Jänner 2004 Tsd. 1 1.026,1), das Ergebnis vor Steuern Tsd. 1 777,5 (seit 1. Jänner 2004 Tsd. 1 646,4). Die erworbenen Gesellschaften sind in Summe mit einem Vermögen von Tsd. 1 26.363,3 und Verbindlichkeiten von Tsd. 1 16.362,3 in die Konzernbilanz einbezogen.

Weiters wurden im Geschäftsjahr 2004 die Gesellschaften CA Immo RI Residential Property Holding GmbH, Wien, die CA Immo Immobilien Invest AG, Wien, die CA Immo Wohnbauholding GmbH, Wien, sowie die CSB Vagyonkezelo˝ Korlátolt Felelo˝sségu˝ Társaság, Budapest, als 100 %-ige Tochtergesellschaften gegründet. Die Kapitaleinzahlungen für die gegründeten Gesellschaften betrugen in Summe Tsd. 1 190,4. Die Business Center Mladost EOOD (Bulgarien) wurde mit 13. Jänner 2004 auf ihre 100 %-ige Mutter, die Officecenter Mladost EOOD (Bulgarien), als aufnehmende Gesellschaft verschmolzen.

Die S.C. Centrul International CDG S.R.L., Bukarest (ab 2004), die Mahler Property Services Sp. z o.o. Warschau, die Kapas Center Kft., Budapest, und die Delta Park a.s., Prag, sind in Summe mit folgenden anteiligen Werten (jeweils 50 %) in den Konzernabschluss durch Quotenkonsolidierung einbezogen:

Tsd. 2 31.12.2004 31.12.2003 Langfristiges Vermögen 37.148,9 15.588,0 Kurzfristiges Vermögen 3.550,4 1.996,1 Langfristige Verbindlichkeiten 24.097,7 8.732,6 Kurzfristige Verbindlichkeiten 2.923,3 1.440,2

Umsatzerlöse 164,1 20,2 Übrige Erträge 327,3 113,1 Abschreibungen -163,7 -1,9 Übrige Aufwendungen -1.019,5 -312,1

Beilage CA IMMO AG 9 A. Konzernabschluss

1.4. Konsolidierungsmethoden Die erstmalige Einbeziehung einer neu erworbenen Beteiligung in den Konzernabschluss erfolgt nach der Erwerbsmethode durch Zuordnung der Anschaffungskosten auf die zur Beteiligung gehörenden neubewerteten Vermögenswerte (vor allem Immobilien) und Schulden. Ein verbleibender aktiver Unterschiedsbetrag zwischen den Anschaffungskosten und dem neubewerteten Nettovermögen wird gemäß IFRS 3 (bis 30. März 2004 IAS 22) als Goodwill angesetzt. Die Abschreibung dieses Betrages erfolgt für den bis 30. März 2004 entstandenen Goodwill linear über einen Zeitraum von 10 Jahren. Dieser Zeitraum entspricht der durchschnittlich erwarteten Behaltedauer von Immobilienvermögen. Ab 2005 wird gemäß IAS 38 keine planmäßige Abschreibung des Goodwill mehr erfolgen. Alle konzerninternen Transaktionen und damit zusammenhängenden Erträge und Aufwendungen, Forderungen und Verbindlichkeiten sowie unrealisierte Zwischengewinne werden eliminiert.

1.5. Währungsumrechnung

Geschäftstransaktionen in ausländischer Währung Die einzelnen Konzerngesellschaften erfassen Geschäftsfälle in ausländischer Währung mit dem Devisenmittelkurs am Tag der jeweiligen Transaktion. Die Umrechnung der am Bilanzstichtag in Fremdwährung bestehenden monetären Vermögenswerte und Verbindlichkeiten in die Konzernwährung Euro erfolgt mit dem an diesem Tag gültigen Devisenkurs. Daraus resultierende Fremdwährungsgewinne und -verluste werden im Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst.

Umrechnung von Einzelabschlüssen in ausländischer Währung Konzernwährung ist der Euro (EUR). Die außerhalb des Gebietes der Europäischen Währungsunion gelegenen in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften werden als wirtschaftlich unselbständige Unternehmen angesehen. Gemäß IAS 21 erfolgt daher die Umrechnung der in ausländischer Währung aufgestellten Jahresabschlüsse nach der Zeitbezugsmethode. Nicht monetäre Vermögenswerte, insbesondere Immobilienvermögen, werden dabei mit historischen Kursen und monetäre Vermögenswerte und Schulden mit Stichtagskursen umgerechnet. Die Umrechnung der Posten der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt mit den Durchschnittskursen der Periode. Gewinne und Verluste aus der Umrechnung sind erfolgswirksam erfasst. Der Währungsumrechnung wurden folgende Kurse zugrunde gelegt:

HUF SKK CZK PLN ROL BGN Stichtagskurs 31.12.2004 244,5000 38,5500 30,2500 4,0650 39.100 1,9585 Durchschnittskurs 2004 250,1875 40,0858 31,9606 4,5127 40.507 1,9543

Stichtagskurs 31.12.2003 263,0000 41,1000 32,5900 4,7150 37.948 1,9470 Durchschnittskurs 2003 254,8917 41,4554 31,9146 4,4361 41.180 1,9485

1.6. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Immobilienvermögen und sonstige Sachanlagen Das Immobilienvermögen wird gemäß der in IAS 40 als Wahlrecht festgelegten Anschaffungskosten-Methode („cost model“) mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermindert um planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen angesetzt. Der Wertansatz der übrigen Sachanlagen erfolgt nach derselben Methode. Investitionszuschüsse werden bei verbindlicher Zusage als Verminderung der Anschaffungskosten dargestellt. Fremdkapitalkosten werden bei der Entwicklung von Immobilien auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten aktiviert, falls die Finanzierung direkt den Immobilien zugeordnet werden kann. Im Geschäftsjahr 2004 wurden insgesamt Fremdkapitalkosten in Höhe von Tsd. 1 1.269,7 (gewogener durchschnittlicher Zinssatz 5,44 %) aktiviert.

Die planmäßige Abschreibung der Gebäudewerte und sonstigen Sachanlagen erfolgt linear über die erwartete Nutzungsdauer. Diese beträgt für:

Nutzungsdauer in Jahren von bis Gebäude 25 50 Sonstige Sachanlagen 5 10

Immaterielle Vermögenswerte Immaterielle Vermögenswerte werden in der Bilanz zu Anschaffungskosten abzüglich linearer planmäßiger und außerplanmäßiger Abschreibungen angesetzt. Bei der Ermittlung der Abschreibungssätze wurden folgende Nutzungsdauern angenommen:

Nutzungsdauer in Jahren von bis Goodwill gemäß IAS 22 10 10 Software 3 5

10 CA IMMO AG Beilage A. Konzernabschluss

Finanzvermögen Die Bewertung der zur Veräußerung verfügbaren Wertpapiere (available-for-sale), sowohl der im kurzfristigen wie auch der im langfristigen Vermögen ausgewiesenen, erfolgt im Zugangszeitpunkt mit ihren Anschaffungskosten und in den Folgeperioden mit den beizulegenden Zeitwerten, die sich aus den jeweiligen Börsenkursen ergeben. Das Ergebnis aus der Marktbewertung wird erfolgswirksam im Ergebnis aus Finanzinvestitionen ausgewiesen. Käufe und Verkäufe werden zum Handelstag erfasst.

Der Wertansatz der vom Unternehmen gewährten Ausleihungen (held-to-maturity) erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten. Der Unterschied zwischen Anschaffungskosten und Rückzahlungsbetrag wird dabei nach der Effektivzinsmethode abgegrenzt und im Ergebnis aus Finanzinvestitionen berücksichtigt.

Sonstige Beteiligungen, bei denen ein beizulegender Zeitwert nicht ohne erheblichen Aufwand feststellbar ist, werden zu Anschaffungskosten bewertet.

Außerplanmäßige Abschreibungen Bei Vermögenswerten wird jeweils zum Bilanzstichtag überprüft, ob Anzeichen einer Wertbeeinträchtigung vorliegen. Bei Vorliegen solcher Anzeichen ermittelt die CA Immo-Gruppe den erzielbaren Betrag aus dem Nutzungswert oder dem höheren Nettoveräußerungspreis für den betroffenen Vermögensgegenstand. Liegt dieser Wert unter dem für diesen Gegenstand angesetzten Buchwert, erfolgt eine außerplanmäßige Abschreibung auf diesen Wert.

Der Nettoveräußerungspreis entspricht dem für den betroffenen Gegenstand am Markt von unabhängigen Dritten erzielbaren Erlös abzüglich anfallender Veräußerungskosten.

Die errechnete außerplanmäßige Abschreibung wird erfolgswirksam erfasst. Im Geschäftsjahr 2004 erfolgte keine außerplanmäßige Abschreibung.

Ein späterer Wegfall der Wertminderung führt zu einer erfolgswirksamen Wertzuschreibung bis zur Höhe der fortgeschriebenen ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Forderungen und sonstige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen werden zu Anschaffungskosten abzüglich Wertberichtigungen für erwartete uneinbringliche Teile bilanziert. Die Bewertung der zur Veräußerung vorgesehenen Immobilien und der sonstigen Vermögenswerte erfolgt mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungskosten und Nettoveräußerungspreis.

Liquide Mittel Flüssige Mittel umfassen Bargeld, jederzeit verfügbare Guthaben bei Kreditinstituten sowie Veranlagungen bei Kreditinstituten mit einer Laufzeit bis zu 3 Monaten zum Zeitpunkt der Veranlagung.

Verpflichtungen gegenüber Dienstnehmern Aufgrund gesetzlicher Vorschriften ist die CA Immo AG verpflichtet, an vor dem 1. Jänner 2003 eingetretene Mitarbeiter im Kündigungsfall oder zum Pensionsantrittszeitpunkt eine einmalige Abfertigung zu leisten. Diese ist von der Anzahl der Dienstjahre und dem bei Abfertigungsanfall maßgeblichen Bezug abhängig und beträgt zwischen zwei und zwölf Monatsbezügen. Für diese Verpflichtung wird eine Rückstellung gebildet. Die Berechnung des bilanzierten Deckungskapitals erfolgt unverändert gegenüber dem Vorjahr nach der Projected Unit Credit Methode unter Zugrundelegung eines Rechnungszinssatzes von 5,0 % (Vorjahr: 5 %), künftig erwarteter Bezugserhöhungen von 2,0 % (Vorjahr: 1,5 %) und eines Ansammlungszeitraums von 25 Jahren.

Die CA Immo AG ist gesetzlich verpflichtet, für alle nach dem 31. Dezember 2002 eingetretenen Mitarbeiter(innen) 1,53 % des monatlichen Entgelts in eine Mitarbeitervorsorgekasse einzubezahlen. Darüber hinaus bestehen keine weiteren Verpflichtungen. Damit liegt ein beitragsorientierter Plan vor. Die Einzahlungen betrugen im Jahr 2004 Tsd. 1 9,4 (Vorjahr: Tsd. 1 6,6) und wurden sofort aufwandswirksam erfasst.

Auf Basis einer Vereinbarung mit einer Pensionskasse besteht teilweise für Angestellte mit mehr als einem Jahr Betriebszugehörigkeit zur CA Immo AG eine beitragsorientierte Pensionszusage. Im Abschlussjahr wurde ein Betrag in Höhe von Tsd. 1 30,7 (Vorjahr: Tsd. 1 28,6) eingezahlt.

Sonstige Rückstellungen Sonstige Rückstellungen werden angesetzt, wenn für die CA Immo-Gruppe eine rechtliche oder tatsächliche Verpflichtung gegenüber einem Dritten aufgrund eines vergangenen Ereignisses vorliegt und es wahrscheinlich ist, dass diese Verpflichtung zu einem Mittelabfluss führen wird. Diese Rückstellungen werden mit jenem Wert angesetzt, der zum Zeitpunkt der Erstellung des Jahresabschlusses nach bester Schätzung ermittelt werden kann. Ist eine vernünftige Schätzung des Betrages nicht möglich, unterbleibt die Bildung einer Rückstellung. Unterscheidet sich der auf Basis eines marktüblichen Zinssatzes ermittelte Barwert der Rückstellung wesentlich vom Nominalwert, wird der Barwert der Verpflichtung angesetzt.

Beilage CA IMMO AG 11 A. Konzernabschluss

Steuern Der für das Geschäftsjahr ausgewiesene Ertragsteueraufwand umfasst die für die einzelnen Gesellschaften aus dem steuerpflichtigen Einkommen und dem im jeweiligen Land anzuwendenden Steuersatz errechnete Ertragsteuer („tatsächliche Steuern“) und die erfolgswirksame Veränderung der Steuerabgrenzungsposten („latente Steuern“).

In Übereinstimmung mit IAS 12 werden bei Ermittlung der latenten Steuern alle temporären Unterschiede zwischen Steuerbilanz und Konzernbilanz berücksichtigt. Die latenten Steuern auf Verlustvorträge werden aktiviert, soweit diese wahrscheinlich mit künftigen steuerlichen Gewinnen in den nächsten 5 bis 7 Jahren verrechnet werden können.

Für die Abgrenzung werden die bei der Auflösung der Unterschiedsbeträge erwarteten künftigen Steuersätze verwendet. Der Ermittlung der Steuerabgrenzung wurden folgende Steuersätze zugrunde gelegt: Österreich 25 % (Vorjahr: 34 %), Slowakei 19 % (Vorjahr: 19 %), Tschechien 24 % (Vorjahr: 24 %), Polen 19 % (Vorjahr: 19 %), Rumänien 16 % (Vorjahr: 25 %), Bulgarien 15 % (Vorjahr: 20 %) und Ungarn 16 % (Vorjahr: 16 %).

Keine Abgrenzungen werden für bei Unternehmenserwerben ausländischer Gesellschaften auf Immobilien zugeordnete Unterschiedsbeträge (einschließlich späterer Wechselkursänderungen) angesetzt, da solches Immobilienvermögen grundsätzlich durch den Verkauf der Beteiligung veräußert wird. Solche Erträge sind nach den geltenden steuerlichen Regelungen von der Körperschaftsteuer befreit.

Finanzverbindlichkeiten Finanzverbindlichkeiten werden bei Zuzählung in Höhe des tatsächlich zugeflossenen Betrages angesetzt. Ein Agio, Disagio oder sonstiger Unterschied zwischen dem erhaltenen Betrag und dem Rückzahlungsbetrag wird über die Laufzeit der Finanzierung nach der effektiven Zinssatzmethode verteilt und im Finanzierungsaufwand erfasst.

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten werden zum beizulegenden Zeitwert oder mit dem Wert der erhaltenen Leistung oder – soweit sie nicht aus einem Leistungsaustausch stammen – zum Zahlungsbetrag angesetzt.

Derivative Finanzinstrumente Die CA Immo-Gruppe verwendet Zinscaps, um bestehende Risiken aus Zinssatzerhöhungen zu vermindern. Weiters hat die CA Immo-Gruppe Zinsswaps abgeschlossen, um die derzeitige günstige Zinsstruktur auch in Zukunft sicherzustellen. Devisentermingeschäfte wurden für einen langfristigen Kredit in USD abgeschlossen, um die Darlehenstilgungen am Ende der Laufzeit von künftigen Kursschwankungen unbeeinflusst zu halten. Die Gruppe setzt keine Finanzinstrumente zu Handelszwecken ein. Der Wertansatz der Zinscaps, der Zinsswaps und der Devisentermingeschäfte erfolgt in der Bilanz zum beizulegenden Zeitwert. Dieser entspricht jenem Wert, den die Gruppe bei Auflösung des Geschäftes am Bilanzstichtag erhalten oder bezahlen würde.

Die realisierten und unrealisierten Bewertungsergebnisse aus den derivativen Finanzinstrumenten werden im Finanzierungsaufwand bzw. in den Kursdifferenzen erfasst, soweit es sich nicht um Cash-flow Hedges handelt. Bewertungsergebnisse der Cash-flow Hedges werden erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst.

Umsatzrealisierung Die Realisierung von Mieterlösen erfolgt linear über die Laufzeit des Mietvertrages. Einmalige Zahlungen oder Mietfreistellungen werden dabei über die Gesamtlaufzeit verteilt.

Erträge aus Dienstleistungen werden im Ausmaß der bis zum Bilanzstichtag erbrachten Leistungen erfasst.

Finanzergebnis Der Finanzierungsaufwand umfasst die für die aufgenommenen Fremdfinanzierungen angefallenen Zinsen, zinsähnliche Aufwendungen sowie Ergebnisse von Sicherungsgeschäften. Zinserträge für kurzfristige Bankguthaben sind davon abgezogen. Die Zinsen werden auf Basis des Zeitablaufes abgegrenzt.

Die insbesondere mit der Finanzierung zusammenhängenden Währungskursgewinne/-verluste werden im Finanzergebnis gesondert ausgewiesen.

Die Ergebnisse aus Finanzinvestitionen beinhalten die aus der Veranlagung von Finanzmitteln und der Investition in Finanzvermögen stammenden Zinsen-, Dividenden- und ähnliche Erträge sowie Gewinne und Verluste aus der Veräußerung oder Zuschreibung bzw. der außerplanmäßigen Abschreibung von Finanzvermögen.

12 CA IMMO AG Beilage A. Konzernabschluss

2. Erläuterungen zu den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung und Bilanz

2.1. Gewinn- und Verlustrechnung

2.1.1. Umsatzerlöse und Segmentberichterstattung Die Darstellung der Segmente erfolgt nach Regionen (Hauptsegmentierung) und Nutzungsart der Immobilien (Nebensegmentierung). Die Segmentierung nach Regionen entspricht dem internen Berichtswesen des Konzerns.

Die Hauptsegmentierung umfasst folgende Regionen:

Österreich 43 Objekte und 4 Projekte in 5 Besitzgesellschaften Mittel-/Osteuropa 8 Objekte und 2 Projekte in 10 Besitzgesellschaften

Bei der Segmentierung nach Nutzungsart (Büro-, Geschäfts-, Wohn-, Gewerbe-, Hotel- und Lagerobjekte sowie Kfz-Stellplätze) erfolgt die Zuordnung der Mieterlöse der einzelnen Objekte zu den Segmenten nach der dem Mietvertrag zugrunde liegenden Nutzung. Die Aufteilung der Bilanzwerte erfolgte im Verhältnis des durchschnittlichen Marktwertes für die jeweilige Nutzungsart pro m2.

2.1.2. Ergebnis aus Immobilienverkauf

Tsd. 2 2004 2003 Veräußerungserlös 267,2 21.534,7 Buchwert -182,5 -19.080,0 84,7 2.454,7

Das Ergebnis aus dem Immobilienverkauf umfasste im Vorjahr insbesondere den Verkauf der Anteile an der International Business Center Rt, Budapest.

2.1.3. Den Immobilien direkt zurechenbare Aufwendungen

Tsd. 2 2004 2003 Weiterverrechnete Betriebskosten 5.983,3 5.637,5 Instandhaltungsaufwand 1.942,9 1.649,9 Eigene Betriebskosten (Leerstehungskosten) 1.800,6 1.527,9 Vermittlungshonorare 372,8 176,2 Versicherungen 360,7 120,7 Projektentwicklung und Projektdurchführung 330,7 85,4 Personalaufwand für Hausbesorger 221,5 189,2 Verwaltungshonorare 134,0 144,1 Mietaufwand 131,3 120,8 Sonstiger direkt zurechenbarer Aufwand 1.068,4 1.053,9 12.346,2 10.705,6

Der sonstige direkt zurechenbare Aufwand enthält unter anderem an die Mieter verrechnete Grundbesitzabgaben (Tsd. 1 377,8, Vorjahr: Tsd. 1 419,4), ausländische Immobilien- und Liegenschaftsteuern (Tsd. 1 261,5, Vorjahr: Tsd. 1 153,6) sowie Forderungsausfälle und Zuweisungen zu Wertberichtigungen für Forderungen aus der Vermietung (Tsd. 1 164,1, Vorjahr: Tsd. 1 279,6).

Beilage CA IMMO AG 13 A. Konzernabschluss

2.1.4. Verwaltungsaufwendungen

Tsd. 2 2004 2003 Personalaufwand 2.225,6 1.643,3 Marketing und Vertriebsvergütungen 1.250,0 0,0 Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwand 1.025,2 823,2 Verwaltungs- und Managementhonorare 265,0 201,6 Werbe- und Repräsentationsaufwand 263,2 176,9 Publikationsaufwand 163,1 310,0 Steuern und Gebühren 115,2 17,5 Aufsichtsratsvergütungen 36,9 30,2 Sonstige 738,2 639,5 6.082,4 3.842,2

2.1.5. Sonstige betriebliche Erträge

Tsd. 2 2004 2003 Projektmanagement und -beurteilung 308,3 215,5 Versicherungsvergütung 214,1 177,1 Honorare 144,8 54,3 Rückerstattung Honorare 280,0 0,0 Sonstige 570,1 311,3 1.517,4 758,3

2.1.6. Finanzierungsaufwand

Tsd. 2 2004 2003 Zinsaufwendungen -6.905,7 -6.109,4 Zinserträge aus Zwischenguthaben 205,6 207,0 Wertänderung der Zinscaps -75,2 34,7 -6.775,3 -5.867,7

2.1.7. Kursdifferenzen Die Kursgewinne von insgesamt Tsd. 1 2.015,9 (Vorjahr: Tsd. 1 4.394,7) resultieren im Wesentlichen aus dem Saldo aus nicht realisierten Gewinnen aus der stichtagsbezogenen Bewertung der aufgenommenen Fremdwährungskredite in USD und den negativen Wertänderungen der zugehörigen Devisentermingeschäfte.

2.1.8. Ergebnis aus Finanzinvestitionen

Tsd. 2 2004 2003 Zinserträge aus Festgeldveranlagungen und Wertpapieren 2.321,0 1.524,1 Sonstige Zinserträge 242,3 154,8 2.563,3 1.678,9

14 CA IMMO AG Beilage A. Konzernabschluss

2.2. Bilanz

2.2.1. Immobilienvermögen und sonstige Sachanlagen

Immobilienvermögen Betriebs- und Summe vermietet in Entwicklung Geschäfts- Tsd. 2 austattung

Anschaffungskosten Stand 1.1.2004 497.010,6 47.746,5 1.247,5 546.004,6 Zugänge aus Immobilienerwerben 137.240,2 2.978,1 0,0 140.218,3 Zugänge aus Unternehmenserwerben 6.345,3 14.654,0 287,3 21.286,6 Zugänge aus Investment in Objekte und Projekte 7.005,8 9.722,4 351,4 17.079,6 Abgänge -233,2 -5,3 -220,8 -459,3 Umgliederungen 879,1 -879,1 0,0 0,0 Stand 31.12.2004 648.247,8 74.216,6 1.665,4 724.129,8

Kumulierte Abschreibungen Stand 1.1.2004 47.099,4 344,1 455,8 47.899,3 Abgänge -37,4 0,0 -15,5 -52,9 Abschreibungen 11.931,6 226,2 263,2 12.421,0 Umgliederungen -113,2 113,2 0,0 0,0 Stand 31.12.2004 58.880,4 683,5 703,5 60.267,4

Buchwert Stand 1.1.2004 449.911,2 47.402,4 791,7 498.105,3

Buchwert Stand 31.12.2004 589.367,4 73.533,1 961,9 663.862,4

Die Zugänge aus Immobilienerwerben betreffen den Erwerb der beiden inländischen Objekte Wien 3, Erdberger Lände 26–32, und Seyring, Brünner Straße 160. Die Zugänge aus Unternehmenserwerben betreffen zwei ausländische Immobilien in Bukarest. Zugänge aus Investment in bestehende Objekte und Projekte stammen im Wesentlichen aus Investitionen in die Projekte Budapest, Kapas Center, Bukarest, Charles de Gaulle, Wien, Rennweg, Wien, Muthgasse und Wien, Pestalozzigasse sowie in die Objekte Prag, Jungmannova und Budapest, R 70.

Der beizulegende Zeitwert des Immobilienvermögens (vermietet und in Entwicklung befindlich) hat sich wie folgt entwickelt:

Immobilienvermögen Mio. 2 vermietet in Entwicklung Summe

Stand am 1.1.2004 520,7 49,7 570,4 Zugang durch Zukäufe/Projektentwicklungen 143,6 28,6 172,2 Abgang durch Verkauf -0,2 0,0 -0,2 Umgliederungen 2,7 -2,7 0,0 Wertänderungen -22,8 16,2 -6,6 Stand am 31.12.2004 644,0 91,8 735,8

Alle Objekte wurden mit Stichtag 31. Dezember 2004 von unabhängigen Sachverständigen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage bewertet. Die Bewertung erfolgte im Inland mit dem Durchschnittswert aus Sachwert und Ertragswert und im Ausland nach dem Ertragswertverfahren. Der Buchwert der als Sicherstellung für langfristige Fremdfinanzierungen verpfändeten Sachanlagen beträgt Tsd. 1 260.939,5 (Vorjahr: Tsd. 1 112.949,3). Vom Buchwert des Immobilienvermögens sind erhaltene öffentliche Zuschüsse in Höhe von Tsd. 1 519,9 (Vorjahr: Tsd. 1 540,4) abgezogen.

Beilage CA IMMO AG 15 A. Konzernabschluss

2.2.2. Immaterielle Vermögenswerte

Tsd. 2 Goodwill Software Summe

Anschaffungskosten Stand 1.1.2004 601,2 12,9 614,1 Zugänge 0,0 9,3 9,3 Stand 31.12.2004 601,2 22,2 623,4

Kumulierte Abschreibungen Stand 1.1.2004 378,6 3,6 382,2 Planmäßige Abschreibungen 37,1 7,4 44,5 Stand 31.12.2004 415,7 11,0 426,7

Buchwert Stand 1.1.2004 222,6 9,3 231,9

Buchwert Stand 31.12.2004 185,5 11,2 196,7

Die Abschreibung des Goodwill ist im Posten Abschreibungen in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen.

2.2.3. Anzahlungen auf Immobilienbeteiligungen Dieser Posten in Höhe von Tsd. 1 2.444,9 betraf im Vorjahr die von der CA Immo AG geleistete Anzahlung für den im ersten Quartal 2004 erfolgten Erwerb von 50 % der Anteile an der Charles de Gaulle Investment S.R.L., Bukarest, nunmehr S.C. Centrul International CDG S.R.L.

2.2.4. Finanzvermögen

Anschaffungs- Erfolgswirksam erfasste Beizulegender Buchwert Buchwert kosten Wertänderungen Zeitwert Tsd. 2 2004 kumuliert 31.12.2004 31.12.2004 31.12.2003 Wertpapiere available-for-sale 19,2 0,0 -1,2 18,0 18,0 18,0 Ausleihungen 64,0 0,0 0,0 64,0 64,0 102,7 Zinscaps 812,7 -75,2 -781,0 31,7 31,7 106,9 Beteiligungen 7,4 0,0 0,0 7,4 7,4 7,4 903,3 -75,2 -782,2 121,1 121,1 235,0

Die Wertpapiere der Kategorie available-for-sale bestehen aus festverzinslichen Wertpapieren im Nominale von Tsd. 1 21,6. Sie dienen zur Deckung der Abfertigungsrückstellungen gemäß § 14 EStG. Der beizulegende Zeitwert entspricht dem Börsenkurs am Bilanzstichtag.

Die Ausleihungen betreffen die Kaufpreisraten für den Verkauf von Wohnungen im Objekt Wien 9, Zimmermannplatz 1. Der beizulegende Zeitwert entspricht den unter Anwendung eines aktuellen Marktzinssatzes abgezinsten künftigen Rückzahlungen.

Die Zinscaps betreffen bezahlte Prämien für die Vereinbarung über zwei Zinsobergrenzen mit einer Laufzeit bis 31. Jänner 2010. Der beizulegende Zeitwert entspricht jenem Wert, den die CA Immo AG bei Auflösung des Geschäftes am Bilanzstichtag erhalten würde.

16 CA IMMO AG Beilage A. Konzernabschluss

2.2.5. Forderungen und sonstige Vermögenswerte

Tsd. 2 31.12.2004 31.12.2003 Forderungen gegenüber dem Finanzamt 3.561,2 2.591,0 Forderungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen (50 %-Anteil) 2.828,8 7.099,9 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 1.737,0 1.284,9 Rechnungsabgrenzungen 268,4 92,2 Sonstige Forderungen und Vermögenswerte 593,6 598,5 8.989,0 11.666,5

2.2.6. Wertpapiere Es handelt sich um thesaurierende geldmarktnahe Fonds, die zur kurzfristigen Veranlagung gehalten werden. Die Anschaffungskosten betrugen Tsd. 1 84.024,1. Die im Geschäftsjahr 2004 erfolgswirksam erfassten Wertänderungen betragen Tsd. 1 434,5.

2.2.7. Liquide Mittel

Tsd. 2 31.12.2004 31.12.2003 Guthaben bei Kreditinstituten 60.929,3 67.344,6 Kassenbestand 15,3 5,6 60.944,6 67.350,2

2.2.8. Eigenkapital Als Grundkapital wird das voll eingezahlte Nominalkapital der CA Immo AG mit EUR 258.447.046 ausgewiesen. Es ist in 35.549.800 Stück nennwertlose Stückaktien zerlegt, wovon 4 Stück auf Namen und 35.549.796 Stück auf Inhaber lauten. Die Namensaktien werden von der BA-CA gehalten und berechtigen zur Nominierung von je einem Aufsichtsrat. Dieses Recht wurde nicht ausgenützt. Alle Aufsichtsräte sind von der Hauptversammlung gewählt.

Im Juli und November 2004 hat die CA Immo AG 2.938.000 und 3.231.800 auf Inhaber lautende Stückaktien im Gesamtnominale von EUR 21.359.260 und EUR 23.495.186 zum Kurs von EUR 19,45 und EUR 19,70 begeben. Die Anzahl der ausgegebenen und in Umlauf befindlichen Aktien hat sich damit von 29.380.000 Stück auf 35.549.800 Stück erhöht. Diese Emissionen ergaben einen Netto-Mittelzufluss (nach Abzug der Emissionskosten in Höhe von Tsd. 1 3.215,6) von insgesamt Tsd. 1 117.595,0. Die das Nominale übersteigenden Teile des Ausgabebetrages in Höhe von Tsd. 1 72.740,6 (nach Abzug der Emissionskosten) wurden unter den Kapitalrücklagen ausgewiesen.

Die im Einzelabschluss der Muttergesellschaft ausgewiesene gebundene Kapitalrücklage (31.12.2004: Tsd. 1 256.101,7) darf wie die gesetzliche Gewinnrücklage (31.12.2004: Tsd. 1 23,3) gemäß § 130 Abs 4 des österreichischen Aktiengesetzes nur zum Ausgleich eines ansonsten im Einzelabschluss der Muttergesellschaft auszuweisenden Bilanzverlustes aufgelöst werden. Eine Gewinnausschüttung kann höchstens bis zum Betrag des im Einzelabschluss nach HGB der Muttergesellschaft ausgewiesenen Bilanzgewinnes (31.12.2004: Tsd. 1 8.344,3) erfolgen.

Zum 31. Dezember 2004 besteht ein nicht ausgenütztes genehmigtes Kapital in Höhe von EUR 60.145.554, das bis längstens 3. Juni 2009 in Anspruch genommen werden kann.

Beilage CA IMMO AG 17 A. Konzernabschluss

2.2.9. Rückstellungen

tatsächliche Dienst- Sonstige Summe Tsd. 2 Steuern nehmer

Stand 1.1.2004 2.070,0 457,4 1.825,1 4.352,5 Verbrauch -1.507,9 -238,0 -1.329,8 -3.075,7 Auflösung -3,3 -2,0 -68,1 -73,4 Neubildung 49,3 447,5 1.921,5 2.418,3 Stand 31.12.2004 608,1 664,9 2.348,7 3.621,7

davon kurzfristig 608,1 474,7 2.348,7 3.431,5 davon langfristig 0,0 190,2 0,0 190,2

Die Rückstellung für Dienstnehmer betrifft den Barwert der Verpflichtungen für Abfertigungszahlungen an Mitarbeiter in Höhe von Tsd. 1 190,2 (Vorjahr: Tsd. 1 143,3) sowie Prämien in Höhe von Tsd. 1 358,7 (Vorjahr: Tsd. 1 240,0) und noch nicht konsumierten Urlaub in Höhe von Tsd. 1 116,0 (Vorjahr: Tsd. 1 74,1).

Der Barwert der Verpflichtungen für Abfertigungszahlungen hat sich wie folgt entwickelt:

Tsd. 2 2004 2003

Rückstellungen für Abfertigungen Barwert der Abfertigungsverpflichtungen am 1.1. 143,3 112,6 Zinsaufwand 8,1 6,4 Dienstzeitaufwand 38,8 24,3 Barwert der Abfertigungsverpflichtungen am 31.12. 190,2 143,3

Zinsaufwand und Dienstzeitaufwand sind im Personalaufwand und somit im Verwaltungsaufwand enthalten.

Die sonstigen Rückstellungen wurden im Wesentlichen für ausstehende Bauleistungen in Höhe von Tsd. 1 1.621,3 (Vorjahr: Tsd. 1 897,7), für Rechtsberatungs- und Prozesskosten in Höhe von Tsd. 1 165,7 (Vorjahr: Tsd. 1 96,6), für den Geschäftsbericht in Höhe von Tsd. 1 130,5 (Vorjahr: Tsd. 1 200,0) sowie für Prüfungskosten in Höhe von Tsd. 1 112,8 (Vorjahr: Tsd. 1 110,0) gebildet.

2.2.10. Finanzverbindlichkeiten

31. Dezember 2004 31.12.2003 Laufzeit Tsd. 2 bis 1 Jahr 1–5 Jahre über 5 Jahre Summe Summe Hypothekardarlehen 68,8 0,0 0,0 68,8 134,6 Investitionskredite 62.193,1 64.186,3 85.609,8 211.989,2 124.379,9 Sonstige 781,0 0,0 0,0 781,0 988,7 63.042,9 64.186,3 85.609,8 212.839,0 125.503,2

18 CA IMMO AG Beilage A. Konzernabschluss

Die Konditionen der wesentlichen Finanzverbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar:

Art der Finanzierung und Währung Effektivver- Zinsen Fälligkeit Buchwerte Beizulegende zinsung 2004 variabel/fix Zeitwerte % Tsd. 2 Tsd. 2

Hypothekardarlehen/EUR 4,601 variabel 11/2005 68,8 68,8

Investitionskredit/EUR 2,657 variabel 02/2015 1.323,3 1.323,3 Investitionskredit/CHF 1,031 variabel 02/2015 6.424,0 6.424,0 Investitionskredit/EUR 4,500 fix 12/2005 50.871,0 51.587,0 Investitionskredit/EUR 3,489 variabel 04/2010 7.873,4 7.873,4 Investitionskredit/USD 4,214 variabel 12/2010 9.308,5 9.308,5 Investitionskredit/EUR 2,834 variabel 12/2006 3.319,9 3.319,9 Investitionskredit/EUR 3,225 variabel 06/2008 8.522,6 8.522,6 Investitionskredit/EUR 3,510 variabel 01/2011 5.067,9 5.067,9 Investitionskredit/USD 2,716 variabel 03/2007 1.911,1 1.911,1 Investitionskredit/USD 4,814 variabel 07/2011 3.086,1 3.086,1 Investitionskredit/EUR 6,120 variabel 08/2010 11.414,4 11.414,4 Investitionskredit/EUR 2,875 variabel 03/2021 77.804,0 77.804,0 Investitionskredit/USD 7,045 fix 11/2008 25.063,0 27.422,1 211.989,2 215.064,3

Die Ermittlung der Zeitwerte der fixverzinsten Investitionskredite in EUR bzw. USD erfolgte durch Abzinsung der künftig zu leistenden Zahlungen unter Annahme eines aktuellen Marktzinssatzes. Die Zeitwerte für die übrigen Finanzierungen entsprechen aufgrund der variablen Verzinsung oder der kurzen Laufzeit im Wesentlichen den Buchwerten.

Zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos wurden im Jahr 2000 für zwei langfristige Kredite mit einer Laufzeit bis 2015 in Höhe des aushaftenden Betrages Zinscap-Geschäfte abgeschlossen. Diese derivativen Finanzinstrumente sind in Höhe des Zeitwertes im Finanzvermögen ausgewiesen (Anhangsangabe 2.3.1.).

Zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos schloss die CA Immo AG im Geschäftsjahr 2003 für langfristige Kredite mit einer Laufzeit bis 2007 bzw. 2008 in Höhe des jeweils aushaftenden Betrages Zinsswaps (variabel in fix) zur Sicherstellung des derzeit geringen Zinsniveaus über die Laufzeit der Kredite ab. Im Geschäftsjahr 2004 wurden für rd. 50 % eines neu aufgenommenen Investitionskredites Zinsswaps (variabel in fix) zur Sicherstellung des Zinsniveaus mit einer Laufzeit bis 31. Dezember 2011 abgeschlossen. Diese derivativen Finanzinstrumente erfüllen die Voraussetzungen für Cash-flow Hedges und sind in Höhe des Zeitwertes im Eigenkapital berücksichtigt (siehe 2.3.1.).

Zur Absicherung des Währungsänderungsrisikos hat die CA Immo AG Devisenterminkäufe für rund 50 % eines langfristigen USD-Kredites abgeschlossen, um die Darlehenstilgung am Ende der Kreditlaufzeit 2008 von künftigen Kursschwankungen unbeeinflusst zu halten.

2.2.11. Ertragsteuern Der Steueraufwand setzt sich wie folgt zusammen:

Tsd. 2 2004 2003 Körperschaftsteuer (tatsächliche Steuer) 703,2 1.851,4 Gewerbesteuer (tatsächliche Steuer) 61,3 89,1 Steueraufwand aus erfolgsneutralen Eigenkapitalbuchungen 2.012,7 1.584,1 Veränderung der Steuerabgrenzungen (latente Steuer) 2.845,8 -1.626,7 5.623,0 1.897,9

Der Steueraufwand aus erfolgsneutralen Eigenkapitalbuchungen betrifft mit Tsd. 1 1.656,5 die Kapitalerhöhungen und mit Tsd. 1 356,2 die Cash-flow Hedges.

Beilage CA IMMO AG 19 A. Konzernabschluss

Temporäre Unterschiede zwischen den Wertansätzen im Konzernabschluss und dem jeweiligen steuerlichen Wertansatz wirken sich wie folgt auf die in der Bilanz ausgewiesenen Steuerabgrenzungen aus:

Tsd. 2 31.12.2004 31.12.2003

Aktive Abgrenzung Forderungen und sonstige Vermögenswerte 7,1 845,6 Sonstige 7,1 0,0 14,2 845,6

Passive Abgrenzung Immobilienvermögen 5.220,4 6.282,6 Rückstellungen 132,8 145,5 Verbindlichkeiten 1.087,4 0,0 Sonstige 0,0 28,1 6.440,6 6.456,2

Verlustvorträge 7.568,4 9.437,1 Steuerabgrenzung (Netto) 1.142,0 3.826,5

Steuerabgrenzung aktiv 2.796,0 4.321,1 Steuerabgrenzung passiv 1.654,0 494,6

Aufgrund der derzeit geltenden steuerlichen Bestimmungen kann davon ausgegangen werden, dass die aus einbehaltenen Gewinnen resultierenden Unterschiedsbeträge zwischen dem steuerlichen Beteiligungsansatz und dem anteiligen Eigenkapital der im Konzernabschluss einbezogenen Tochterunternehmen im Wesentlichen steuerfrei bleiben. Daher wurde dafür keine Steuerabgrenzung vorgenommen. Ebenso wurden keine Abgrenzungen für bei Unternehmenserwerben ausländischer Gesellschaften auf Immobilien zugeordnete Unterschiedsbeträge (einschließlich späterer Währungskursänderungen) angesetzt, da solches Immobilienvermögen grundsätzlich durch den Verkauf der Beteiligung veräußert wird. Solche Erträge aus der Veräußerung von Beteiligungen sind nach den derzeit geltenden steuerlichen Regelungen bei Einhaltung bestimmter Voraussetzungen von der Körperschaftsteuer befreit.

Latente Steuern auf Verlustvorträge wurden aktiviert, soweit ein Verbrauch in den nächsten 5 bis 7 Jahren wahrscheinlich ist. Die nicht aktivierten Steuerabgrenzungen auf Verlustvorträge betragen Tsd. 1 3.530,8 (Vorjahr: Tsd. 1 4.801,9).

Durch die Steuerreform 2005 wurde der Körperschaftsteuersatz in Österreich mit Wirkung ab 1. Jänner 2005 von 34 % auf 25 % herabgesetzt. Nach IAS 12 werden inländische latente Steuerbeträge mit einem Steuersatz von 25 % bewertet.

Die Ursachen für den Unterschied zwischen der erwarteten Steuerbelastung und dem ausgewiesenen Ertragsteueraufwand stellen sich folgendermaßen dar:

Tsd. 2 2004 2003

Ergebnis vor Steuern 12.101,6 13.517,9

Erwartete Steuerbelastung (34 %) 4.114,5 4.596,1 Nicht steuerwirksame Kursdifferenzen 3.985,6 -3.871,8 Änderungen des Steuersatzes 808,2 492,8 Gewerbesteuer 49,0 89,1 Beteiligungsverkäufe 0,0 753,1 Nicht verwertbare Verlustvorträge 0,0 503,0 Ausländische Quellensteuer -16,7 19,6 Ansatz von Verlustvorträgen -513,2 0,0 Abweichende Steuersätze im Ausland -2.769,5 -779,1 Sonstige -34,9 95,1 Effektive Steuerbelastung 5.623,0 1.897,9

20 CA IMMO AG Beilage A. Konzernabschluss

Die Steuerabgrenzung entwickelte sich wie folgt:

Tsd. 2

Steuerabgrenzung am 1.1.2004 (netto) 3.826,5 Erhöhung aus Unternehmenserwerb 117,3 Veränderung durch Fremdwährungskursänderungen 1,8 Im Eigenkapital erfasste Veränderung 42,2 Erfolgswirksam erfasste Veränderung -2.845,8 Steuerabgrenzung am 31.12.2004 (netto) 1.142,0

Der Steueraufwand auf direkt im Eigenkapital verrechnete Aufwendungen für Emissionskosten beträgt insgesamt Tsd. 1 1.656,5; der Steueraufwand auf direkt im Eigenkapital verrechnete Aufwendungen für Cash-flow Hedges beträgt Tsd. 1 356,2.

2.2.12. Sonstige Verbindlichkeiten

31. Dezember 2004 31.12.2003 Laufzeit Tsd. 2 bis 1 Jahr 1–5 Jahre Summe Summe Finanzamt 12,2 0,0 12,2 293,0 Hausverwaltungen 283,0 0,0 283,0 175,8 Kautionen 0,0 129,3 129,3 360,9 Beizulegender Zeitwert Derivatgeschäfte 1.047,6 3.622,1 4.669,7 2.167,4 Rechnungsabgrenzungen 711,0 1.112,8 1.823,8 594,6 Übrige 2.040,1 282,9 2.323,0 1.174,4 4.093,9 5.147,1 9.241,0 4.766,1

2.3. Sonstige Angaben

2.3.1. Finanzinstrumente Die Finanzinstrumente umfassen sowohl originäre als auch derivative Finanzinstrumente.

Zu den im Konzern bestehenden originären Finanzinstrumenten zählen im Wesentlichen Finanzvermögen, sonstige Forderungen, Guthaben bei Kreditinstituten, Finanzverbindlichkeiten und sonstige Verbindlichkeiten.

Die derivativen Finanzinstrumente setzen sich wie folgt zusammen:

31. Dezember 2004 31. Dezember 2003 Buchwert Beizulegende Buchwert Beizulegende Tsd. 2 Zeitwerte Zeitwerte Zinscaps 31,7 31,7 106,9 106,9 Devisentermingeschäfte -3.291,2 -3.291,2 -2.167,4 -2.167,4 Zinsswaps -1.378,5 -1.378,5 -108,6 -108,6

Die Zinscaps dienen ausschließlich der Absicherung der bei Darlehen bestehenden Zinsänderungsrisiken. Die Zinsswaps (variabel in fix) dienen der Sicherstellung des derzeit geringen Zinsniveaus. Die Devisentermingeschäfte wurden im Zusammenhang mit Kreditaufnahmen in USD im Ausland abgeschlossen, um die Darlehenstilgungen von künftigen Kursschwankungen unbeeinflusst zu halten.

Beilage CA IMMO AG 21 A. Konzernabschluss

Zinsänderungsrisiko Risiken aus der Veränderung des Zinsniveaus bestehen im Wesentlichen nur aus der langfristigen Fremdfinanzierung. Eine Aufstellung aller wesentlichen verzinslichen Verbindlichkeiten und die Angabe der Fälligkeiten ist in Anhangsangabe 2.2.10. enthalten.

Währungsänderungsrisiko Währungsänderungsrisiken ergeben sich aus Mieterlösen und Mietforderungen in Fremdwährungen, vor allem in SKK, CZK, HUF, ROL, BGN und PLN. Diese Fremdwährungszuflüsse aus Mieten sind durch die Bindung der Mieten an Hartwährungen, vor allem an EUR, CHF und USD abgesichert, sodass insgesamt kein wesentliches Risiko besteht. Auf der Passivseite bestehen Risiken aufgrund der Finanzierung in CHF und USD (Anhangsangabe 2.2.10.).

Kreditrisiko Auf der Aktivseite stellen die ausgewiesenen Beträge gleichzeitig das maximale Bonitäts- und Ausfallsrisiko dar, da keine entsprechenden Aufrechnungs- vereinbarungen bestehen. Das Risiko bei Forderungen gegenüber Mietern kann als gering eingeschätzt werden, da die Bonität neuer und bestehender Mieter laufend geprüft wird und gegenüber keinem Mieter mehr als 5 % der gesamten Forderungen aushaften. Das Ausfallsrisiko bei anderen auf der Aktivseite ausgewiesenen originären sowie bei derivativen Finanzinstrumenten ist ebenfalls als gering anzusehen, da es sich bei den Vertragspartnern im Wesentlichen um Finanzinstitute mit hoher Bonität handelt.

Beizulegende Zeitwerte Die beizulegenden Zeitwerte des Finanzvermögens und der Finanzverbindlichkeiten sind bei den jeweiligen Posten dargestellt. Der beizulegende Zeitwert der übrigen originären Finanzinstrumente entspricht aufgrund der täglichen bzw. kurzfristigen Fälligkeiten im Wesentlichen dem Buchwert.

2.3.2. Sonstige Verpflichtungen und ungewisse Verbindlichkeiten

Haftungsverhältnisse Die Haftungen (Garantien) bestehen für Kredite an drei quotenkonsolidierte Unternehmen in Höhe von Tsd. 1 9.632,0 (betrifft den nicht konsolidierten Anteil in Höhe von 50 %).

Offene Rechtsstreitigkeiten Es bestehen keine über den Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit hinausgehenden nennenswerten offenen Rechtsstreitigkeiten.

2.3.3. Mietverhältnisse Die von der CA Immo-Gruppe abgeschlossenen Mietverträge berücksichtigen idR folgende wesentliche Vertragsbestandteile:

• Bindung an EUR, USD oder CHF • Wertsicherung durch Bindung an internationale Indizes • mittel- bis langfristige Laufzeit bzw. Kündigungsverzicht

Die künftigen Mindestmieterlöse aus zum 31. Dezember 2004 bestehenden befristeten oder mit Kündigungsverzicht ausgestatteten Mietverträgen betragen Tsd. 1 182.572,7. Davon entfallen auf das Jahr 2005 Tsd. 1 36.515,6, auf die Jahre 2006 bis 2009 Tsd. 1 110.868,8 und auf die Folgejahre Tsd. 1 35.188,3. Die restlichen Mietverhältnisse sind kurzfristig kündbar.

2.3.4. Geschäftsbeziehungen zu nahe stehenden Unternehmen und Personen Nahe stehende Unternehmen und Personen sind für die CA Immo-Gruppe:

• die Organe der CA Immobilien Anlagen AG • Bank Austria Creditanstalt AG (BA-CA)

Die Organe der CA Immo-Gruppe sind:

Vorstand der CA Immo AG, Wien Ing. Gerhard Engelsberger Mag. Wolfhard Fromwald

22 CA IMMO AG Beilage A. Konzernabschluss

Aufsichtsrat der CA Immo AG, Wien 2) Dkfm. Gerhard Nidetzky, Vorsitzender Univ.-Prof. Dr. Christian Nowotny, Stellvertreter des Vorsitzenden Dr. Bruno Ettenauer August Jungmeister Mag. Reinhard Madlencnik Mag. Ewald Nageler

Die Mitglieder des Vorstands erhielten im Jahr 2004 Bezüge in Höhe von insgesamt Tsd. 1 549,9 (Vorjahr: Tsd. 1 449,2), davon Tsd. 1 120,3 (Vorjahr: Tsd. 1 110,0) erfolgsabhängig. An Organe der Konzernleitung wurden keine Kredite oder Vorschüsse gewährt. Die Bezüge der Mitglieder des Aufsichtsrats beliefen sich im Berichtsjahr auf Tsd. 1 36,9 (Vorjahr: Tsd. 1 30,2).

Die BA-CA ist die Hausbank der CA Immo-Gruppe. Die Gesellschaft wickelt ihren gesamten Zahlungsverkehr mit BA-CA ab und veranlagt das überwiegende Volumen an Finanzinvestitionen bei der BA-CA und finanziert rund die Hälfte der ausstehenden Fremdfinanzierung bei der BA-CA. Weiters wurden die Kapitalerhöhungen über BA-CA platziert. Im Geschäftsjahr 2004 betrugen die Nettozinszahlungen der Gesellschaft an die BA-CA Tsd. 1 1.887,3 (Vorjahr: Tsd. 1 2.494,0), die Emissionskosten Tsd. 1 3.627,3 (Vorjahr: Tsd. 1 3.666,0) und die Marketing- und Vertriebsvergütungen Tsd. 1 1.250,0 (Vorjahr: Tsd. 1 0,0).

2) Zum 31.12.2004 waren alle Mitglieder des Aufsichtsrats gewählt.

2.3.5. Kennzahlen je Aktie

Ergebnis je Aktie Das Ergebnis je Aktie errechnet sich durch Division des Konzernergebnisses durch die gewichtete Anzahl der im Geschäftsjahr in Umlauf befindlichen Stammaktien.

2004 2003 Gewichtete Anzahl der Aktien in Umlauf Stück 30.947.736 25.513.833 Konzernergebnis Tsd. 1 6.621,2 11.713,0 Gewinn je Aktie EUR 0,21 0,46

Das verwässerte Ergebnis pro Aktie entspricht dem Ergebnis pro Aktie, da keine Finanzinstrumente mit Verwässerungseffekt ausgegeben wurden.

Cash-flow je Aktie Der Cash-flow je Aktie errechnet sich durch Division des operativen Cash-flow und des Cash-flow aus Geschäftstätigkeit durch die gewichtete Anzahl der im Geschäftsjahr in Umlauf befindlichen Stammaktien.

2004 2003 Gewichtete Anzahl der Aktien in Umlauf Stück 30.947.736 25.513.833 Operativer Cash-flow Tsd. 1 24.631,8 20.651,3 Operativer Cash-flow je Aktie EUR 0,80 0,81 Cash-flow aus Geschäftstätigkeit Tsd. 1 25.096,0 17.506,8 Cash-flow aus Geschäftstätigkeit je Aktie EUR 0,81 0,69

2.3.6. Personalstand Die CA Immo-Gruppe beschäftigte durchschnittlich im Geschäftsjahr 2004 20 Angestellte (Vorjahr: 18) sowie 9 Hausbesorger (Vorjahr: 11). Zusätzlich waren bei einem quotenkonsolidierten Unternehmen 4 Angestellte und 7 Hausbesorger beschäftigt.

2.3.7. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Anfang 2005 erfolgte der Baubeginn eines Hotel- und Bürokomplexes am Wiener Rennweg. Hotelmieter ist die italienische Tourismuskette Domina Vacanze. Der 20-jährige Mietvertrag wurde im Jänner 2005 abgeschlossen.

Beilage CA IMMO AG 23 A. Konzernabschluss

3. Zusätzliche nach österreichischen Rechnungslegungsvorschriften erforderliche Anhangsangaben

Der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2004 wurde in Übereinstimmung mit den IFRS aufgestellt. Gemäß den Bestimmungen des § 245 a HGB befreit ein nach internationalen Grundsätzen aufgestellter Konzernabschluss von der Verpflichtung zur Aufstellung eines Konzernabschlusses nach HGB, wenn die in Abs 1 Z 1 bis 3 festgelegten Voraussetzungen erfüllt sind. Die zur Erfüllung dieser Voraussetzungen erforderlichen Zusatzangaben sind in der Folge dargestellt.

3.1. Wesentliche Unterschiede zwischen österreichischen Rechnungslegungsvorschriften (HGB) und IFRS Die Rechnungslegungsvorschriften nach HGB und IFRS werden zum Teil von unterschiedlichen Grundprinzipien getragen. Während das HGB das Vorsichtsprinzip und den Gläubigerschutz in den Vordergrund stellt, legen IFRS eine stärkere Betonung auf die Bereitstellung entscheidungsrelevanter Informationen für Investoren. Die wesentlichen Unterschiede im vorliegenden Konzernabschluss betreffen folgende Posten:

Goodwill Gemäß IFRS ist bei Unternehmenserwerben der aktive Unterschiedsbetrag zwischen den Anschaffungskosten der Beteiligung und dem Nettovermögen (bewertet zu beizulegenden Zeitwerten) des erworbenen Unternehmens als Goodwill anzusetzen und (bis 31. Dezember 2004) über die geschätzte Nutzungsdauer zu verteilen. Ab 2005 unterliegt der Goodwill nach IFRS keiner planmäßigen Abschreibung mehr. Nach HGB kann alternativ eine offene Verrechnung dieses Unterschiedsbetrages mit den Rücklagen erfolgen.

Wertpapiere Nach den österreichischen Bilanzierungsvorschriften sind zur Veräußerung vorgesehene Wertpapiere zu Anschaffungskosten oder niedrigeren Zeitwerten anzusetzen. Nach IFRS werden die Wertpapiere zu beizulegenden Zeitwerten bewertet, wobei die Veränderungen im Zeitwert unmittelbar in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst sind.

Derivative Finanzinstrumente Derivative Finanzinstrumente (Zinsswaps, Zinscaps, Devisentermingeschäfte) werden nach IFRS mit ihren beizulegenden Zeitwerten zum Bilanzstichtag in der Bilanz angesetzt, Änderungen im beizulegenden Zeitwert werden in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Nach den österreichischen Bilanzierungsvorschriften sind derivative Finanzinstrumente entsprechend dem imparitätischen Realisationsprinzip zu bilanzieren. Das bedeutet, dass für Verluste aus der Bewertung am Bilanzstichtag eine Verpflichtung zur Bildung einer Rückstellung besteht, während nicht realisierte Gewinne nicht auszuweisen sind. Gemäß IFRS erfolgt die Bilanzierung zum Marktwert. Es sind daher nicht nur unrealisierte Verluste, sondern auch unrealisierte Gewinne zu erfassen.

Steuerabgrenzung (Latente Steuern) Nach IFRS besteht eine Ansatzpflicht für latente Steuern, die sich aus temporären Unterschieden zwischen den Wertansätzen der Vermögenswerte und Schulden in der Konzernbilanz und deren Steuerbasis sowie aus erwarteten Vorteilen aus steuerlichen Verlustvorträgen ergeben. Die Ermittlung der Steuerabgrenzung erfolgt unter Zugrundelegung der Steuersätze, die für den Zeitpunkt der Realisierung der temporären Unterschiede erwartet werden. Eine Abzinsung der latenten Steuern darf nicht erfolgen. Nach österreichischer Rechnungslegung besteht eine Verpflichtung zum Ansatz passiver latenter Steuern und ein Ansatzwahlrecht für aktive latente Steuern. Der Ansatz aktiver latenter Steuern auf Verlustvorträge ist gemäß HGB nach herrschender Meinung nicht zulässig.

Fremdwährungsumrechnung Gemäß IFRS erfolgt die Umrechung von in ausländischen Währungen denominierten monetären Posten der Bilanz mit dem Devisenmittelkurs am Bilanzstichtag. Dabei werden nicht nur unrealisierte Verluste, sondern auch unrealisierte Gewinne erfasst. Das HGB erlaubt keinen Ansatz unrealisierter Kursgewinne. Deshalb ist nach HGB die Währungsumrechnung für monetäre Posten nach dem strengen Niederstwertprinzip durchzuführen (Ansatz des niedrigeren Wertes aus Entstehungs- und Stichtagskurs bei Forderungen, des höheren Wertes bei Verbindlichkeiten).

Wien, im März 2005

Der Vorstand

Engelsberger Fromwald

24 CA IMMO AG Beilage A. Konzernabschluss

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Konzernabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktienge- Nach österreichischen handelsrechtlichen Vorschriften sind der Kon- sellschaft zum 31. Dezember 2004 geprüft. Für diesen Konzernabschluss zernlagebericht und das Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen ist die Unternehmensleitung verantwortlich. Unsere Verantwortung be- für die Befreiung von der Aufstellung eines Konzernabschlusses nach steht in der Abgabe eines Prüfungsurteils zu diesem Konzernabschluss österreichischem Recht zu prüfen. auf der Grundlage unserer Abschlussprüfung. Wir bestätigen, dass der Konzernlagebericht mit dem Konzernab- Wir haben unsere Prüfung unter Beachtung der International Standards schluss in Einklang steht und dass die gesetzlichen Voraussetzungen on Auditing (ISA) der IFAC und der in Österreich geltenden Grundsätze für die Befreiung von der Verpflichtung zur Aufstellung eines Konzern- ordnungsgemäßer Durchführung von Abschlussprüfungen durchgeführt. abschlusses nach österreichischem Recht erfüllt sind. Diese Standards erfordern, die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass ein hinreichend sicheres Urteil darüber abgegeben werden kann, ob der Konzernabschluss frei von wesentlichen Fehlaussagen ist. Die Prüfung schließt eine stichprobengestützte Prüfung der Nachweise für Beträge und Angaben im Konzernabschluss ein. Sie beinhaltet ferner die Wien, am 9. März 2005 Beurteilung der angewandten Rechnungslegungsgrundsätze und der wesentlichen durch die Unternehmensleitung vorgenommenen Schät- zungen sowie eine Würdigung der Gesamtaussage des Abschlusses. Wir KPMG Alpen-Treuhand GmbH sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichende Grundlage Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft für unser Prüfungsurteil abgibt.

Nach unserer Überzeugung vermittelt der Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen ein getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft zum 31. Dezember 2004 sowie der Ertragslage und der Zahlungsströme für das abgelaufene Geschäftsjahr in Übereinstimmung mit International Financial Reporting Mag. Helmut Kerschbaumer ppa Mag. Kurt Eder Standards (IFRS). Wirtschaftsprüfer und Steuerberater

Beilage CA IMMO AG 25 B. Einzelabschluss

B. Jahresabschluss und Gewinnverteilung CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien, für das Geschäftsjahr 2004

Gewinn- und Verlustrechnung

Tsd. 2 2004 2003

Umsatzerlöse 23.053,5 19.226,2 Sonstige betriebliche Erträge 1.207,0 1.088,8 Personalaufwand -2.058,3 -1.613,3 Abschreibungen auf immaterielle Gegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen -9.215,2 -6.594,0 Sonstige betriebliche Aufwendungen -14.158,2 -13.700,9 Ergebnis aus Geschäftstätigkeit (EBIT) -1.171,2 -1.593,2

Erträge aus Beteiligungen (aus verbundenen Unternehmen) 3.031,0 0,0 Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 2.944,9 2.858,9 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 2.361,6 2.169,0 Erträge aus dem Abgang von Finanzanlagen 0,0 1.012,5 Aufwendungen aus Finanzanlagen 0,0 -395,7 Zinsen und ähnliche Aufwendungen -4.605,0 -3.776,7 Finanzergebnis 3.732,5 1.868,0 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit (EBT) 2.561,3 274,8

Steuern vom Einkommen -1,6 352,4 Jahresüberschuss 2.559,6 627,2

Auflösung sonstiger unversteuerter Rücklagen 5.778,3 1.585,4 Gewinnvortrag aus dem Vorjahr 6,4 3,8 Bilanzgewinn 8.344,3 2.216,4

26 CA IMMO AG Beilage B. Einzelabschluss

Bilanz

Tsd. 2 31.12.2004 31.12.2003

Aktiva Immaterielle Vermögensgegenstände 1.564,0 1.783,3 Sachanlagen 394.432,6 258.468,0 Finanzanlagen 169.450,5 152.547,4 Anlagevermögen 565.447,1 412.798,7

Zum Verkauf vorgesehene Immobilien 0,0 40,4 Forderungen aus Leistungen 703,6 535,2 Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen 9.232,5 16.809,1 Sonstige Forderungen 1.725,8 6.135,8 Sonstige Wertpapiere 84.454,5 20.002,0 Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 49.472,4 51.613,1 Umlaufvermögen 145.588,8 95.135,6

Rechnungsabgrenzungsposten 1.019,9 28,0 Summe der Aktiva 712.055,8 507.962,3

Passiva Grundkapital 258.447,0 213.592,6 Gebundene Kapitalrücklagen 256.101,7 180.145,6 Gewinnrücklagen 43.393,6 41.183,6 Bilanzgewinn 8.344,3 2.216,4 Eigenkapital 566.286,6 437.138,2 Unversteuerte Rücklagen 223,8 6.002,1 Rückstellungen 3.899,9 1.826,8

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 137.446,2 60.313,1 Verbindlichkeiten aus Leistungen 2.472,3 2.045,2 Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 7,2 6,0 Sonstige Verbindlichkeiten 125,3 176,8 Verbindlichkeiten 140.051,0 62.541,1

Rechnungsabgrenzungsposten 1.594,5 454,1 Summe der Passiva 712.055,8 507.962,3

Haftungsverhältnisse aus Garantien 33.325,0 11.957,0

Der nach den österreichischen Bilanzierungsvorschriften aufgestellte, von der KPMG Alpen-Treuhand GmbH Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungs- gesellschaft mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehene Jahresabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft für das Geschäftsjahr 2004, wird samt den dazugehörigen Unterlagen beim Firmenbuch des Handelsgerichts Wien unter der Firmenbuchnummer 75895k eingereicht. Dieser Abschluss kann bei der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, 1010 Wien, unentgeltlich angefordert werden.

Vorschlag über die Gewinnverteilung

Es wird vorgeschlagen, von dem zum 31. Dezember 2004 ausgewiesenen Bilanzgewinn in Höhe von 8.344.267,15 1 einen Betrag von 8.300.000,00 1 auf freie Rücklagen zu übertragen und den Rest von 44.267,15 1 auf neue Rechnung vorzutragen.

Wien, im März 2005 Der Vorstand

Engelsberger Fromwald

Beilage CA IMMO AG 27 C. Tabellen und Analysen

CA Immo-Aktie

1. Aktienkennzahlen im Mehrjahresüberblick

Tab. 1 Kennzahlen je Aktie 2 2004 2003 2002 2001 2000 Net Sales/Aktie 1,19 1,14 1,27 1,14 1,05 EBITDA/Aktie 0,86 0,94 0,95 0,93 0,86 operativer Cash-flow/Aktie 0,80 0,81 0,88 0,87 0,85 Net Income/Aktie (EPS) 0,21 0,46 0,62 0,32 0,42

Buchwert/Aktie 16,59 15,88 14,60 13,46 12,59 EV/Aktie 18,89 18,10 18,76 17,14 19,13 NAV/Aktie 18,64 18,37 17,47 16,33 15,44 Kurs (31.12.)/NAV per Aktie -1*) % 7,6 4,0 3,2 5,3 5,2

*) vor latenten Steuern

Multiplikatoren 2004 2003 2002 2001 2000 P/E-Ratio (KGV) 95 41 28 52 37 Kurs/Cash-flow 25 24 20 20 19 EV/EBITDA 25 22 21 21 22

Bewertung Mio. 2 2004 2003 2002 2001 2000 Börsenkapitalisierung (Stichtag 31.12.) 712,8 561,2 396,0 312,2 244,5 Börsenkapitalisierung (Jahresdurchschnitt) 604,1 473,5 355,7 271,8 236,6 Buchwert (=Eigenkapital) 589,8 466,6 320,7 244,3 179,9 Unternehmenswert (EV) 671,5 531,7 412,0 311,1 232,0 Substanzwert (NAV)*) 662,7 539,7 383,7 296,4 231,6

*) vor latenten Steuern

Aktien 2004 2003 2002 2001 2000 Anzahl Aktien (31.12.) Stk. 35.549.800 29.380.000 21.961.500 18.150.000 15.000.000 durchschnittliche Anzahl von Aktien Stk. 30.947.736 25.513.833 20.191.875 16.275.000 15.000.000 durchschnittlicher Kurs/Aktie 1 19,52 18,56 17,62 16,70 15,77

Höchstkurs 1 20,05 19,10 18,03 17,20 16,30 Tiefstkurs 1 19,07 18,01 17,19 16,30 14,30

28 CA IMMO AG Beilage C. Tabellen und Analysen

2. Entwicklung des Nominalkapitals

Tab. 2 Jahr Kapitalerhöhung Stand Nominale Stück Kurs Grundkapital 1987 ATS 200.000.000 100 % 200.000.000 1988 ATS 100.000.000 110 % 300.000.000 1989 ATS 100.000.000 113 % 400.000.000 ATS 100.000.000 125 % 500.000.000 ATS 100.000.000 129 % 600.000.000 ATS 200.000.000 135 % 800.000.000 1990 ATS 200.000.000 138 % 1.000.000.000 1991 ATS 250.000.000 140 % 1.250.000.000 1996 ATS 100.000.000 165 % 1.350.000.000 2 13.500.000 98.145.000 1999 1 10.905.000 1.500.000 14,40 1/Stück 109.050.000 2001 1 10.905.000 1.500.000 16,20 1/Stück 119.955.000 1 11.995.500 1.650.000 16,60 1/Stück 131.950.500 2002 1 13.195.050 1.815.000 17,10 1/Stück 145.145.550 1 14.514.555 1.996.500 17,30 1/Stück 159.660.105 2003 1 14.514.555 1.996.500 18,20 1/Stück 174.174.660 1 18.058.680 2.484.000 18,80 1/Stück 192.233.340 1 21.359.260 2.938.000 18,70 1/Stück 213.592.600 2004 1 21.359.260 2.938.000 19,45 1/Stück 234.951.860 1 23.495.186 3.231.800 19,70 1/Stück 258.447.046 35.549.800

3. Net Asset Value (NAV) gemäß EPRA 3)

Tab. 3 Mio. 2 2004 2003 2002 2001 Verkehrswert der Immobilien 735,7 570,4 437,2 305,6 Liquide Mittel 60,9 67,4 65,0 58,8 sonstige Aktiva 97,5 39,7 11,7 38,4 Vermögen insgesamt 894,2 677,5 513,9 402,8

Bankverbindlichkeiten -212,8 -125,5 -121,3 -98,2 sonstige Verbindlichkeiten -18,6 -12,3 -8,9 -8,2 NAV (vor latenten Steuern) 662,7 539,7 383,7 296,4

NAV je Aktie vor Steuern 2 18,64 18,37 17,47 16,33 Veränderung NAV zum Vorjahr % 1,5 5,2 7,0 n.v. Kurs (31.12.)/NAV per Aktie –1 % 7,6 4,0 3,2 5,3

Berechnung NAV nach EPRA NAV (vor latenten Steuern) 662,7 539,7 383,7 296,4 Latente Steuern 1) -9,2 -12,5 -10,2 -8,3 Verkaufskosten 2) -7,5 -5,8 -4,4 -3,1 NAV Going Concern 646,0 521,4 369,1 285,0

NAV Going Concern je Aktie 2 18,2 17,7 16,8 15,7 Veränderung NAV zum Vorjahr % 2,7 5,4 7,0 n.v. Kurs (31.12.)/NAV per Aktie –1 % 10,3 7,3 7,3 9,5

1) latente Steuern von den stillen Reserven: Inland: Steuersatz 25 %; abgezinst über 10 Jahre; Diskontierungssatz 7 % – Ausland: Steuersatz 20 %; abgezinst über 7 Jahre; Diskontierungssatz 7 % 2) 2 % des Verkehrswertes; abgezinst über 10 Jahre; Diskontierungssatz 7 % 3) Die European Public Estate Association (EPRA) ist der europäische Verband der börsennotierten Immobilienaktiengesellschaften. CA Immo ist Mitglied des Verbandes. Der Verband ist unter anderem bemüht die Berichtsstandards von Immobilien AGs zu verbessern und zu vereinheitlichen. Um den Aktionären größtmögliche Transparenz zu bieten, orientiert sich CA Immo an den von EPRA definierten „Best-Practice-Recommendations“ für Rechnungslegung und Reporting.

Beilage CA IMMO AG 29 C. Tabellen und Analysen

Immobilienportfolio

1. Objektübersicht Tab. 4 Zugang Grund- Büro- Geschäfts- Hotel- Wohn- Gewerbe- Lager- Gesamt Monat/Jahr stück 1) fläche fläche fläche fläche fläche fläche m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 Wien 1, Franz-Josefs-Kai 31–33 10/91 WE 0 1.083 0 0 0 1.083 Wien 1, Gonzagagasse 16 12/87 1.483 5.586 838 825 0 396 7.645 Wien 2, Handelskai 388 09/00 9.381 20.315 1.503 0 455 952 23.225 Wien 3, Erdberger Lände 26–32 09/04 65.435 60.926 2.738 0 13.857 4.610 82.130 Wien 3, Krieglergasse 2 12/88 WE 0 252 0 0 0 252 Wien 3, Rüdengasse 11 05/03 1.092 4.660 0 0 0 0 4.660 Wien 4, Große Neugasse 36 12/89 1.041 552 629 2.688 0 0 3.868 Wien 4, Prinz-Eugen-Straße 72 11/88 1.542 2.725 0 0 0 130 2.855 Wien 4, Rilkeplatz 5 05/03 519 2.670 0 0 0 0 2.670 Wien 4, Wiedner Hauptstraße 23–25 07/89 1.233 1.855 888 1.511 1.551 0 7 5.811 Wien 7, Siebensterngasse 20 08/87 652 0 477 1.829 0 0 2.306 Wien 7, Zieglergasse 6 01/02 2.115 1.893 197 944 1.878 193 5.106 Wien 9, Liechtensteinstraße 97 01/02 342 0 0 1.460 0 76 1.536 Wien 9, Mariannengasse 14 12/89 863 3.476 390 0 0 0 3.866 Wien 9, Zimmermannplatz 1 03/90 WE 0 0 231 0 0 231 Wien 10, Erlachgasse 92b 11/03 2.650 0 6.851 0 0 0 6.851 Wien 12, Wolfganggasse 58–60 11/00 7.344 20.424 412 0 0 1.381 22.216 Wien 13, Fleschgasse 34 03/95 796 1.142 0 155 0 21 1.317 Wien 14, Hütteldorfer Straße 108 05/03 344 0 525 0 0 0 525 Wien 15, Hütteldorfer Straße 39–41 05/03 3.329 0 1.917 0 0 49 1.966 Wien 15, Linke Wienzeile 234 03/95 4.012 14.367 767 75 0 1.988 17.196 Wien 15, Markgraf-Rüdiger-Str. 6–8 01/02 2.580 4.691 361 337 0 148 5.537 Wien 15, Sparkassaplatz 6 05/03 751 2.244 180 0 0 0 2.424 Wien 17, Comeniusgasse 9 05/03 473 0 0 1.688 0 0 1.688 Wien 18, Herbeckstraße 94 05/89 WE 132 99 0 0 0 232 Wien 19, Döblinger Hauptstraße 66 05/89 4.214 821 114 1.293 0 0 2.227 Wien 19, Heiligenstädter Straße 51–53 05/89 1.097 1.660 1.343 0 0 46 3.048 Wien 20, Klosterneuburgerstraße 23–27 05/03 489 2.334 768 448 0 0 3.550 Wien 23, Breitenfurter Straße 142–144 08/87 6.824 0 0 0 4.536 0 4.536 Wien 23, Zetschegasse 17 11/03 12.202 0 7.245 0 0 0 7.245 Hallein, Thunstraße 1 03/90 399 0 379 603 0 0 981 Innsbruck, Wilten 06/87 WE 0 549 0 0 0 549 Klagenfurt, Völkermarkter Straße 140 12/90 11.178 0 7.337 0 0 0 7.337 Linz, Altstadt 16 03/95 235 0 219 429 0 0 648 Linz, Goethestraße 7 01/02 1.442 1.684 657 85 0 140 2.567 Linz, Schubertstraße 16–18 02/90 3.135 0 1.392 1.781 0 36 3.209 Marchtrenk, Freilinger Straße 44 01/88 SÄ 0 0 0 8.400 0 8.400 Purkersdorf, Linzer Straße 39–43 12/87 6.466 0 0 2.158 0 0 2.158 Salzburg, Hanuschplatz 1 / AVA Hof 01/02 3.648 5.664 2.822 188 0 223 8.897 Salzburg, Ignaz-Harrer-Straße 59 01/90 435 350 349 529 0 0 1.228 Salzburg, Julius-Welser-Straße 15 05/03 2.749 3.017 0 0 0 573 3.590 Salzburg, Rathausplatz 2 05/03 392 0 1.806 0 0 0 1.806 Seyring, Brünner Straße 160 11/04 17.413 1.000 4.324 0 0 3.524 8.848 diverse Kleinobjekte 0 0 0 619 0 115 734 Ertragsobjekte Österreich 180.295 164.186 49.410 1.511 19.914 29.126 14.605 278.754 Bratislava, BBC 01/00 7.850 12.415 0 0 0 654 13.069 Budapest, R70 Office Complex 06/03 3.923 17.582 0 0 0 97 17.679 Bukarest, Opera Center 1 05/03 2.550 10.696 0 0 0 819 11.515 Bukarest, Opera Center 2 04/04 767 3.221 0 0 0 95 3.316 Düsseldorf, Neuss 05/03 11.984 3.141 0 0 4.432 0 7.573 Prag, Jungmannova 2) 03/01 1.231 4.700 110 0 0 0 4.810 Sofia, Mladost Office Building 01/03 5.745 3.850 0 0 0 154 4.004 Warschau, Renaissance Tower Warschau 05/02 N 16.789 467 0 0 162 17.418 Warschau, Wspolna 11/01 N 6.901 0 0 0 240 7.141 Ertragsobjekte Mittel-/Osteuropa 34.050 79.294 577 0 0 4.432 2.221 86.524

Summe – Ertragsobjekte 214.345 243.481 49.987 1.511 19.914 33.558 16.826 365.278

Summe – Projekte 44.903 26.940 500 25.010 0 8.488 0 60.938

CA Immo Gruppe 5.387 Stk. Stellplätze à 25 m2 134.675

CA Immo Gruppe Nutzflächen – Gesamt 259.248 270.421 50.487 26.521 19.914 42.046 16.826 560.891

1) Wohnungseigentum (WE), Superädifikat (SÄ), Erbnießbrauchsrecht (N) 2) entspricht 50 % Anteil

30 CA IMMO AG Beilage C. Tabellen und Analysen

2. Analyse des Portfolios

2.1. Gesamtportfolio

2.1.1. Überblick Tab. 5

Mittel-/ Gesamt Gesamt Österreich Osteuropa 2004 2003 Bilanzwert Mio. 1 464,0 198,9 662,9 497,3 Marktwert Mio. 1 523,8 212,0 735,7 570,4

Immobilienvermögen Neuanschaffungen Mio. 1 137,2 24,8 162,0 152,0 Investitionen in laufende Projekte Mio. 1 6,5 3,6 10,1 Investitionen in den Bestand Mio. 1 4,4 1,4 5,8 Zugang gesamt Mio. 2 148,1 29,7 177,9 152,0 Verkauf Mio. 1 -0,2 -0,1 -0,2 -19,9

Anzahl der Liegenschaften 47 10 57 54 hievon Projekte 4 2 6 5 vermietbare Fläche m2 278.754 86.524 365.278 282.397 vermietbare Kfz-Plätze m2 82.925 34.825 117.750 74.575 Summe vermietbare Flächen m2 361.679 121.349 483.028 356.972 Flächen in Errichtung m2 43.208 17.730 60.938 22.730 Kfz-Plätze in Errichtung m2 10.000 6.925 16.925 6.925 Summe Flächen in Errichtung m2 53.208 24.655 77.863 29.655

Flächen gesamt m2 414.887 146.004 560.891 386.627 Kfz-Plätze gesamt Stk. 3.717 1.670 5.387 3.260

Jahresmieterlös (Net Sales) Mio. 1 21,7 15,1 36,7 29,0 Leerstandsquote % 10,2 4,9 8,4 13,0

Beilage CA IMMO AG 31 C. Tabellen und Analysen

2.1.2. Objektstatistik nach Anzahl und Wert Tab.6

Immobilien im Wert von/bis (Mio. 2) Anzahl der Bestandsobjekte Anteil am Portfolio-Gesamtwert 0 –1,99 9 1 % 2– 4,99 13 7 % 5 – 9,99 13 15 % 10 –19,99 7 15 % 20 – 29,99 3 11 % 30 – 49,99 5 31 % über 50 1 20 % Gesamt 51 100 %

2.1.3. Durchschnittliche Mieten Tab. 7

2/m2 durchschnittliche Miete durchschnittlicher ERV Büros Österreich 10,5 8,0 –11,5 Mittel-/Osteuropa 17,6 14,4

Der ERV stellt die aktuell erwartete Marktmiete dar. Der Vergleich mit der durchschnittlichen Miete zeigt, ob die vorhandenen Mieten marktkonform sind oder ob ein „over bzw. under-rent“ vorliegt.

2.1.4. Veränderung der Mieterlöse (2004 im Vergleich zu 2003) Tab. 8

Mio. 2 Inland Ausland Gesamt aus Wertsicherung 0,1 0,2 0,3 aus Währungsumrechnung 0,0 -1,3 -1,3 aus Änderung der Leerstandsrate o. Mietpreisreduktion -0,8 -0,1 -0,9 aus Neuzugängen 3,2 0,6 3,7 aus erstmals ganzjähriger Vermietung 2,8 3,7 6,5 aus fertig gestellten Projekten 0,0 0,1 0,1 durch Objektverkauf 0,0 -0,8 -0,8 Veränderung der Mieterlöse insgesamt 5,3 2,4 7,8

32 CA IMMO AG Beilage C. Tabellen und Analysen

2.2. Segmentanalyse Österreich

2.2.1. Flächen je Nutzungsart Tab.9

m2 Anteil Büro 164.187 45 % Hotel 1.511 0 % Einzelhandel 49.410 14 % Gewerbe und Lager 43.731 12 % Wohnung 19.914 6 % Kfz-Stellflächen 82.925 23 % Nutzfläche 361.679 100 %

2.2.2. Mieterlöse je Nutzungsart Tab.10

Tsd. 2 Anteil Büro 12.515 58 % Hotel 100 0 % Einzelhandel 4.702 22 % Gewerbe und Lager 2.071 10 % Wohnung 1.158 5 % Kfz-Stellflächen 1.127 5 % Mieterlöse 21.673 100 %

2.2.3. Größte Mieter Tab.11

Branche Anteil 1) Siemens IT, Telekommunikation 32 % Frequentis Nachrichtentechnik 5 % Haas Elektromarkt Elektrohandel 3 % Telekabel Telekommunikation 3 % C&A Modehandel 3 %

1) Mietanteil am Jahresmietertrag

2.2.4. Laufzeit der Mietverträge Grafik 1

Mio. € 12 38 % 10 35 %

8

6 18 %

4

2 3 % 3 % 1 % 1 % 0 unbefristet 2005 2006 2007 2008 2009 später

Beilage CA IMMO AG 33 C. Tabellen und Analysen

2.3. Segmentanalyse Mittel-/Osteuropa

2.3.1. Flächen je Nutzungsart Tab. 12

m2 Anteil Büro 79.294 65 % Einzelhandel 577 0 % Gewerbe und Lager 6.653 5 % Kfz-Stellflächen 34.825 29 % Nutzfläche 121.349 100 %

2.3.2. Mieterlöse je Nutzungsart Tab. 13

Tsd. 2 Anteil Büro 13.794 92 % Einzelhandel 0 0 % Gewerbe und Lager 345 2 % Kfz-Stellflächen 933 6 % Mieterlöse 15.072 100 %

2.3.3. Größte Mieter Tab. 14

Branche Stadt Anteil 1) PTK Centertel Telekommunikation Warschau 13 % Cosmo Bulgaria Telekommunikation Sofia 4 % NN Lease s.r.l. Bank Bukarest 3 % PWC Wirtschaftsprüfer Bukarest 3 % Credit Suisse Bank Budapest 2 %

1) Mietanteil in % des Gesamt-Jahresmietertrages

2.3.4. Laufzeit der Mietverträge Grafik 2

Mio. €

6 34 % 5 30 %

4

3 12 % 2 9 % 7 % 8 % 1 Ist-Miete 0 Markt-Miete 2005 2006 2007 2008 2009 später

34 CA IMMO AG Beilage C. Tabellen und Analysen

2.4. Entwicklungsprojekte

2.4.1. Aktuelle Projekte Tab. 15

Ort Projekt Nutzung Anteil Joint Projekt- Nutzfläche Projekt- vorauss. Projekt- vermietet Venture leitung volumen Fertig- stand % Partner m2 Mio. 2 stellung %

Inland Wien 1 Pestalozzigasse Büro 100 nein CA Immo 1.760 5 2005 in Bau 0 Wien 3 Rennweg Hotel/Büro 100 nein CA Immo 32.960 86 2007 in Bau 76 Wien 19 Muthgasse Büro 75 WBI *) CA Immo 45.000 90 2008 in Planung Graz ECO Park Gewerbe 100 nein CA Immo 8.500 2 2006 in Planung

Mittel-/Osteuropa Budapest Víziváros Büro 50 Skogskupan CA Immo 12.800 24 2005 in Bau 0 Bukarest Charles de Gaulle Büro 50 F&C AVRIG 22.460 40 2005 in Bau 95 Summe Nutzflächen / Projektvolumen 123.480 242

Anteil CA Immo an Nutzflächen/Gesamtinvestitionsvolumen m2 / Mio. 2 94.600 193 hievon bereits investiert Mio. 2 rd. 73 Projektobligo im Verhältnis zum Bestandsportfolio 31 % *) Wienerberger

2.4.2. Angaben zu den Projektpartnern Tab. 16

Stadt Projekt Partner vertreten durch Adresse

Prag Bürohaus „Jungmannova“ Lordship Real Estate Investors Jonathan Jackson 11000 Prag, V Jàme 1 Budapest Bürohaus „Víziváros“ Skogskupan AB Rolf Skogs, Göran Nilsson 20025 Malmö, Sallerupsvägen 138 Bukarest Bürohaus „Charles de Gaulle“ AVRIG 35 Construction Investments Alexander Hergan Bukarest 1, 59 G-ral Berthelot St.

Beilage CA IMMO AG 35 C. Tabellen und Analysen

3. Immobilienbewertung

3.1. Bewertungsmethode

Die Bewertung der inländischen Immobilien erfolgte durch den gerichtlich beeideten Sachverständigen Arch. Gottfried Fick. Sie erfolgte gemäß den Bestimmungen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes durch Gewichtung von Sach- und Ertragswert. Der Sachwert wird dabei durch Zusammenzählen des Boden- und Bauwertes zuzüglich allfälliger Werte für sonstige Bestandteile ermittelt. Der Bodenwert ergibt sich aus Vergleichswerten für Kaufpreise vergleichbarer Liegenschaften, der Bauwert aus dem Herstellungswert reduziert um technische und wirtschaftliche Wertminderung. Der Ertragswert basiert auf den nachhaltig erzielbaren Reinerträgen aus den Liegenschaften. Diese werden unter Abzug der Bodenwertverzinsung über die Restnutzungsdauer der Gebäude mit dem Kapitalisierungszins kapitalisiert und zum Bodenwert addiert. Der Kapitalisierungszinssatz wurde für jedes Objekt individuell auf Basis der Sekundärmarktrendite (3,2 %) abzüglich Geldentwertung (1,9 %) und zuzüglich eines Risikozuschlages (Bandbreite von 2,7– 4,7 %) ermittelt.

Die Bewertung der Liegenschaften in Osteuropa erfolgte durch CB Richard Ellis. Sie erfolgte gemäß den von „Royal Institution of Chartered Surveyors“ (RICS) definierten Standards. Der ermittelte Marktwert basiert auf abgezinsten Cash-flows (DCF). Die angewendeten Diskontierungssätze lagen abhängig vom jeweiligen Land und Standort zwischen 8,3 % und 9,5 %. Bei der Bewertung wurden vom Gutachter Mietindexierungen (explizite Methode), eine marktübliche Leerstandsdauer nach Abreifen von Mietverträgen und die erwarteten Marktmieten für die Neuverträge berücksichtigt. Die Objekte in Warschau, welche vorrangig Mieteinnahmen in USD aufweisen, wurden auf USD Basis bewertet, alle übrigen Objekte in Euro. Die Umrechnung der in USD bewerteten Objekte in Euro erfolgte nicht zum Stichtagskurs per 31.12.2004, sondern auf Grundlage der von zwei Bankinstituten prognostizierten Kursrelation EUR:USD für die nächsten Jahre. Der so ermittelte Wert ist in die NAV Berechnung eingegangen.

Prognose Kursverhältnis EUR : USD

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 ff EUR:USD 1,34 1,40 1,40 1,34 1,29 1,23 1,10

3.2. Schätzwerte nach Geschäftsfeldern und Segmenten Tab. 17

Schätzwert Veränderung 31.12.2004 31.12.2003 Mio. 2 Mio. 2 Mio. 2 %

Bestand Österreich 329,9 345,1 -15,2 -4,4 Mittel-/Osteuropa 167,4 178,1 -10,7 -6,0 Like-to-like Portfolio 1) 497,3 523,2 -25,9 -5,0

Projekte Österreich 53,8 47,6 6,2 13,0 Mittel-/Osteuropa 38,0 28,0 10,0 35,7 Summe Projekte 2) 91,8 75,6 16,2 21,4

Akquisitionen Österreich 140,1 137,2 2,9 2,1 Mittel-/Osteuropa 6,6 6,3 0,3 4,0 Summe Akquisitionen 3) 146,7 143,6 3,1 2,2

Gesamtportfolio 735,7 742,4 -6,6 -0,9 hievon Österreich 523,7 529,9 -6,1 -1,2 Mittel-/Osteuropa 212,0 212,4 -0,4 -0,2

1) Das Like-to-like Portfolio beinhaltet alle Bestandsobjekte, die bereits am 31.12.2003 im Bestand waren und die Umgliederung eines fertig gestellten Projektes. 2) Inkludiert alle Entwicklungsliegenschaften; auch Neuzugänge 2004 und eine Umgliederung in den Bestand (als Vergleichswert 2003 wurde der Schätzwert 2003 zuzüglich Investitionen in 2004 herangezogen). 3) Inkludiert alle Neuzugänge 2004 (als Vergleichswert 2003 wurde der Anschaffungswert herangezogen).

36 CA IMMO AG Beilage C. Tabellen und Analysen

3.3. Bilanz- und Schätzwerte zum 31.12. 2004 Tab. 18

Anschaffungs- kumulierte Bilanzwert Schätzwert Schätzwert Tsd. 2 wert Abschreibung 2004 2003 Wien 1, Franz-Josefs-Kai 31–33 2.711 609 2.103 2.500 2.590 Wien 1, Gonzagagasse 16 13.086 4.329 8.757 21.470 22.560 Wien 2, Handelskai 388 51.372 4.104 47.267 46.280 50.380 Wien 3, Erdberger Lände 26–32 125.611 795 124.816 127.970 - Wien 3, Krieglergasse 2 432 140 291 550 570 Wien 3, Rüdengasse 11 9.032 366 8.666 8.640 9.110 Wien 4, Große Neugasse 36 6.805 1.783 5.022 7.390 7.430 Wien 4, Prinz-Eugen-Straße 72 7.956 1.969 5.987 6.960 7.130 Wien 4, Rilkeplatz 5 6.397 277 6.120 6.810 6.600 Wien 4, Wiedner Hauptstraße 23–25 7.877 2.424 5.453 7.500 7.540 Wien 7, Siebensterngasse 20 1.707 671 1.037 2.520 2.300 Wien 7, Zieglergasse 6 4.558 121 4.436 5.650 6.010 Wien 9, Liechtensteinstraße 97 1.388 78 1.310 2.000 1.830 Wien 9, Mariannengasse 14 8.266 2.566 5.700 9.250 9.670 Wien 9, Zimmermannplatz 1 390 96 294 220 400 Wien 10, Erlachgasse 92b 12.200 305 11.895 12.080 12.580 Wien 12, Wolfganggasse 58–60 40.307 2.301 38.005 39.030 41.440 Wien 13, Fleschgasse 34 874 149 724 1.810 1.890 Wien 14, Hütteldorfer Straße 108 936 38 898 1.160 1.230 Wien 15, Hütteldorfer Straße 39–41 2.802 129 2.673 2.630 3.120 Wien 15, Linke Wienzeile 234 42.330 7.590 34.739 33.910 33.460 Wien 15, Markgraf-Rüdiger-Str. 6–8 6.319 265 6.054 7.760 9.380 Wien 15, Sparkassaplatz 6 4.211 159 4.052 3.940 4.220 Wien 17, Comeniusgasse 9 2.729 123 2.606 2.600 2.710 Wien 18, Herbeckstraße 94 341 76 266 490 700 Wien 19, Döblinger Hauptstraße 66 2.970 1.002 1.968 4.570 4.050 Wien 19, Heiligenstädter Straße 51–53 5.036 1.991 3.044 4.170 4.130 Wien 20, Klosterneuburgerstraße 23–27 6.136 278 5.858 5.530 5.990 Wien 23, Breitenfurter Straße 142–144 4.585 1.751 2.835 4.880 4.800 Wien 23, Zetschegasse 17 8.483 185 8.298 8.050 8.520 Hallein, Thunstraße 1 2.382 1.203 1.179 1.240 1.220 Innsbruck, Wilten 738 242 495 550 710 Klagenfurt, Völkermarkter Straße 140 10.788 4.333 6.455 12.260 12.650 Linz, Altstadt 16 1.131 468 663 890 810 Linz, Goethestraße 7 2.656 270 2.385 3.460 3.750 Linz, Schubertstraße 16-18 5.770 969 4.800 5.250 5.570 Marchtrenk, Freilinger Straße 44 3.461 1.477 1.983 4.980 5.140 Purkersdorf, Linzer Straße 39–43 1.327 429 898 1.900 2.010 Salzburg, Hanuschplatz 1 / AVA Hof 21.144 511 20.633 22.580 23.680 Salzburg, Ignaz-Harrer-Straße 59 3.613 1.050 2.563 2.540 2.610 Salzburg, Julius-Welser-Straße 15 3.623 109 3.514 3.270 3.740 Salzburg, Rathausplatz 2 10.000 555 9.445 10.330 10.780 Seyring, Brünner Straße 160 11.629 44 11.585 12.120 - diverse Kleinobjekte 313 14 300 300 304 Ertragsobjekte Österreich 466.420 48.346 418.073 469.990 345.314

Bratislava, BBC 22.044 2.989 19.054 18.590 20.500 Budapest, R70 Office Complex 27.917 772 27.145 28.000 27.900 Bukarest, Opera Center 1 23.338 613 22.725 26.200 26.900 Bukarest, Opera Center 2 6.345 97 6.248 6.580 - Düsseldorf, Neuss 8.317 346 7.971 7.200 7.990 Prag, Jungmannova 1) 9.687 148 9.539 12.300 8.550 Sofia, Mladost Office Building 9.028 664 8.364 9.000 9.000 Warschau, Renaissance Tower Warschau 54.744 3.526 51.218 48.500 54.600 Warschau, Wspolna 20.409 1.379 19.029 17.600 21.500 Ertragsobjekte Mittel-/Osteuropa 181.828 10.534 171.294 173.970 176.940

Summe – Ertragsobjekte 648.248 58.880 589.367 643.960 522.254

Summe – Projekte 74.216 683 73.533 91.770 48.180

CA Immo Gruppe 722.464 59.564 662.901 735.730 570.434

1) entspricht 50 % Anteil

Beilage CA IMMO AG 37 C. Tabellen und Analysen

Bilanz- und Ertragsanalyse (5-Jahresvergleich)

1. Unternehmensdaten/Kennzahlen

Tab. 19 Ergebnisrechnung 2004 2003 2002 2001 2000 Mieterlöse Mio. 1 36,7 29,0 25,6 18,6 15,8 Abschreibungen Immobilien Mio. 1 12,5 10,6 7,1 5,5 5,4 EBITDA Mio. 1 26,8 23,9 19,3 15,1 12,9 Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) Mio. 1 14,3 13,3 11,9 9,4 7,4 Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) Mio. 1 12,1 13,5 14,0 7,4 6,6 Konzernergebnis Mio. 1 6,6 11,7 12,5 5,2 6,3 operativer Cash-flow Mio. 1 24,6 20,7 17,7 14,1 12,8

Bilanzdaten 2004 2003 2002 2001 2000 Bilanzwert der Immobilien Mio. 1 662,9 497,3 374,2 253,6 231,7 Gesamtvermögen Mio. 1 821,4 604,4 450,9 350,8 279,8

Eigenkapital Mio. 1 589,9 466,6 320,7 244,3 188,9 lang- und kurzfristige Bankverbindlichkeiten Mio. 1 212,8 125,5 121,3 98,2 74,3 Nettoverschuldung Mio. 1 67,4 38,2 56,3 39,3 50,5

Kenndaten zum Immobilienvermögen 2004 2003 2002 2001 2000 Anzahl der Liegenschaften 57 54 38 35 27 Gesamtnutzflächen m2 560.891 386.626 271.493 238.831 188.741 Bruttorendite der Immobilien % 7,4 7,4 7,5 7,2 7,0 Leerstandsquote % 8,4 13,0 10,0 7,0 n.v. Schätzwert der Immobilien Mio. 1 735,7 570,4 437,2 305,6 274,4 stille Reserven im Immobilienvermögen Mio. 1 72,8 73,1 63,1 52,0 42,7 Investitionen Mio. 1 177,7 152,0 127,6 27,5 113,0

Sonstige betriebliche Kennzahlen 2004 2003 2002 2001 2000 Mitarbeiter per 31.12. 20 18 10 7 0 Gearing % 11 8 18 16 27 Eigenkapitalquote % 72 77 71 69 68 Anlagendeckung % 88 92 84 85 80 Unternehmenswert (EV) Mio. 1 671,5 531,2 412,0 311,1 287,0 Unternehmenswert/EBITDA 25 22 21 21 22 Substanzwert (NAV) Mio. 1 662,7 539,7 383,3 296,4 231,6 ROE % 2,8 4,7 6,5 5,0 5,7 ROCE % 4,2 5,1 6,3 6,4 5,7

38 CA IMMO AG Beilage C. Tabellen und Analysen

2. Konzernbilanz

Tab. 20

2004 2003 2002 2001 2000 Mio. 2 % *) Mio. 2 % *) Mio. 2 % *) Mio. 2 % *) Mio. 2 % *) Immobilienvermögen 662,9 81 497,3 82 374,2 82 253,6 72 231,7 83 langfristiges Vermögen 667,0 81 501,0 83 377,9 83 287,9 82 234,7 84 kurzfristiges Vermögen 154,4 19 99,1 16 70,4 16 62,8 18 45,0 16

Summe der Aktiva 821,4 100 604,4 100 450,9 100 350,8 100 279,7 100

Eigenkapital 589,9 72 466,6 77 320,7 71 244,3 70 188,9 68 langfrist. Finanzverbindlichkeiten 149,8 18 118,9 20 110,4 24 84,5 24 63,9 23 kurzfrist. Finanzverbindlichkeiten 63,0 8 6,6 1 10,9 2 13,7 4 10,4 4 Sonstige Passiva 18,6 2 12,3 2 8,9 2 8,3 2 16,5 6

Summe der Passiva 821,4 100 604,4 100 450,9 100 350,8 100 279,7 100

*) Anteil an der Bilanzsumme

3. Konzern Gewinn- und Verlustrechnung

Tab. 21 Mio. 2 2004 2003 2002 2001 2000

Mieterlöse/Net Sales 36,7 29,0 25,6 18,6 15,8 Umsatzerlöse 43,6 35,3 31,5 22,7 18,6 Bruttoergebnis/Gross Income 31,3 27,0 21,3 16,6 14,0

EBITDA 26,8 23,9 19,3 15,1 12,9

Ergebnis aus Geschäftstätigkeit/EBIT 14,3 13,3 11,9 9,4 7,4 Ergebnis vor Steuern/EBT 12,1 13,5 14,0 7,4 6,5

laufende Steuern -0,8 -1,9 -0,8 -0,5 -0,4 latente Steuern -4,9 0,0 -0,7 -1,8 0,2 Steuern vom Einkommen -5,6 -1,9 -1,5 -2,2 -0,3

Konzernergebnis/Net Income 6,6 11,7 12,6 5,2 6,3

3.1. Entwicklung des bereinigten Ergebnisses vor Steuern Tab. 22 Mio. 2 2004 2003 2002 2001 2000 Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) 12,1 13,5 14,0 7,4 6,6 abzüglich Ergebnis aus Immobilienverkauf -0,1 -2,5 0,0 0,0 0,3 a.o. Erträge -0,5 -0,2 0,0 0,0 0,0 zuzüglich a.o. Abschreibung 0,0 1,1 0,0 0,0 0,0 abzüglich Kursdifferenzen -2,0 -4,4 -5,8 0,6 0,5 bereinigtes EBT 9,5 7,5 8,2 8,0 7,4 Steigerung zum Vorjahr 2,0 -0,7 0,2 0,6 Steigerung zum Vorjahr in % 27 -9 2 8

Beilage CA IMMO AG 39 C. Tabellen und Analysen

3.2. Analyse der Mieterlöse nach Segmenten Tab. 23

Mio. 2 2004 2003 2002 2001 2000 Österreich 21,7 16,4 15,3 13,6 11,4 Mittel-/Osteuropa 15,1 12,6 10,3 5,0 4,4 Gruppe 36,7 29,0 25,6 18,6 15,8

4. Segmentanalyse Österreich

Tab. 24 Mio. 2 2004 2003 2002 2001 2000

Umsatzerlöse 25,4 20,2 19,3 16,5 13,7 Ergebnis aus Immobilienverkauf 0,1 0,1 0,0 0,0 -0,3 Bruttoergebnis (Gross Income) 17,6 12,9 12,0 11,8 10,0

Abschreibungen -8,1 -7,2 -5,2 -4,6 -4,6 EGT (EBIT) 5,6 3,1 5,2 5,9 4,6 Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) 3,8 1,9 3,4 4,2 3,8

Segmentvermögen 604,8 407,8 317,6 240,2 234,9 Segmentverbindlichkeiten 145,1 64,3 73,0 79,6 89,0 Investitionen 148,5 76,7 70,8 1,6 91,6

5. Segmentanalyse Mittel-/ Osteuropa

Tab. 25 Mio. 2 2004 2003 2002 2001 2000

Umsatzerlöse 18,2 15,1 12,2 6,2 4,8 Ergebnis aus Immobilienverkauf 0,0 2,3 0,0 0,0 0,0 Bruttoergebnis (Gross Income) 13,7 14,1 9,3 4,9 4,0

Abschreibungen -4,4 -3,4 -2,2 -1,1 -1,0 EGT (EBIT) 8,7 10,2 6,7 3,5 2,8 Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) 8,3 11,6 10,6 3,2 2,8

Segmentvermögen 216,6 196,6 133,4 110,5 44,8 Segmentverbindlichkeiten 86,5 72,4 57,2 26,8 1,9 Investitionen 30,1 75,9 57,1 25,6 21,6

6. Cash-flow Analyse

Tab. 26 Mio. 2 2004 2003 2002 2001 2000 Cash-flow aus – Geschäftstätigkeit 25,1 17,5 17,8 23,7 13,5 – Investitionstätigkeit -221,5 -40,4 -97,6 -55,0 -23,5 – Finanzierungstätigkeit 190,0 25,3 85,9 66,2 30,6 Veränderung der liquiden Mittel -6,4 2,4 6,1 34,9 20,7 liquide Mittel – Beginn des Geschäftsjahres 67,4 65,0 58,8 23,9 3,2 – Ende des Geschäftsjahres 60,9 67,4 65,0 58,8 23,9

40 CA IMMO AG Beilage C. Tabellen und Analysen

7. Ertragsanalyse je Objekt

Tab. 27

Mieterlöse wirtschaftl. Rendite 2) Cash-flow EBIT Miet- 2004 1) Vermietungsgrad 2004 3) 2004 3) prognose Tsd. 2 Jän.–Dez. 2005 Wien 1, Franz-Josefs-Kai 31–33 152 100 % 6,1 % 146 100 152 Wien 1, Gonzagagasse 16 1.082 93 % 5,0 % 1.060 762 821 Wien 2, Handelskai 388 2.050 67 % 4,4 % 1.448 578 2.080 Wien 3, Erdberger Lände 26–32 9.050 100 % 7,1 % 3.017 1.824 8.980 Wien 3, Krieglergasse 2 34 97 % 6,1 % 28 20 35 Wien 3, Rüdengasse 11 560 100 % 6,5 % 550 352 560 Wien 4, Große Neugasse 36 404 97 % 5,5 % 374 234 405 Wien 4, Prinz-Eugen-Straße 72 132 33 % 1,9 % 68 -122 286 Wien 4, Rilkeplatz 5 436 100 % 6,4 % 515 359 427 Wien 4, Wiedner Hauptstraße 23–25 424 99 % 5,7 % 412 236 422 Wien 7, Siebensterngasse 20 115 91 % 4,6 % 78 47 116 Wien 7, Zieglergasse 6 342 82 % 6,1 % 321 277 360 Wien 9, Liechtensteinstraße 97 91 85 % 4,6 % -190 -219 96 Wien 9, Mariannengasse 14 271 48 % 2,9 % 194 -7 285 Wien 9, Zimmermannplatz 1 2 91 % 0,9 % 1 -8 2 Wien 10, Erlachgasse 92b 798 100 % 6,6 % 796 514 805 Wien 12, Wolfganggasse 58-60 2.812 100 % 7,2 % 2.765 2.184 2.819 Wien 13, Fleschgasse 34 79 71 % 4,4 % 66 49 70 Wien 14, Hütteldorfer Straße 108 101 98 % 8,7 % 101 76 103 Wien 15, Hütteldorfer Straße 39–41 200 100 % 7,6 % 183 98 205 Wien 15, Linke Wienzeile 234 1.575 78 % 4,6 % 1.152 215 1.769 Wien 15, Markgraf-Rüdiger-Str. 6–8 440 81 % 5,7 % 384 295 402 Wien 15, Sparkassaplatz 6 261 92 % 6,6 % 247 142 267 Wien 17, Comeniusgasse 9 167 98 % 6,4 % 165 89 169 Wien 18, Herbeckstraße 94 24 100 % 5,0 % 22 15 17 Wien 19, Döblinger Hauptstraße 66 265 99 % 5,8 % 239 149 260 Wien 19, Heiligenstädter Straße 51–53 171 71 % 4,1 % 154 57 185 Wien 20, Klosterneuburgerstraße 23–27 309 77 % 5,6 % 232 49 310 Wien 23, Breitenfurter Straße 142–144 464 100 % 9,5 % 464 295 467 Wien 23, Zetschegasse 17 595 95 % 7,4 % 593 433 548 Hallein, Thunstraße 1 76 89 % 6,1 % 68 22 76 Innsbruck, Wilten 29 65 % 5,3 % 28 14 29 Klagenfurt, Völkermarkter Straße 140 858 96 % 7,0 % 815 368 873 Linz, Altstadt 16 45 89 % 5,0 % 25 18 32 Linz, Goethestraße 7 196 83 % 5,7 % 171 82 190 Linz, Schubertstraße 16-18 211 89 % 4,0 % 177 81 215 Marchtrenk, Freilinger Straße 44 341 100 % 6,8 % 134 0 365 Purkersdorf, Linzer Straße 39–43 122 87 % 6,4 % 103 74 121 Salzburg, Hanuschplatz 1/ AVA Hof 849 73 % 3,8 % 628 379 1.063 Salzburg, Ignaz-Harrer-Straße 59 169 96 % 6,6 % 164 114 169 Salzburg, Julius-Welser-Straße 15 185 66 % 5,6 % 170 104 165 Salzburg, Rathausplatz 2 551 100 % 5,3 % 540 246 556 Seyring, Brünner Straße 160 888 100 % 7,3 % 148 17 740 diverse Kleinobjekte 11 n. v. 3,7 % 0 -4 19

Ertragsobjekte Österreich 27.934 90 % 5,9 % 18.753 10.608 28.035

Bratislava, BBC 1.858 92 % 10,0 % 1.555 943 1.278 Budapest, R70 Office Complex 1.504 74 % 5,4 % 1.390 872 2.147 Bukarest, Opera Center 1 3.011 100 % 11,5 % 2.986 2.495 2.815 Bukarest, Opera Center 2 772 100 % 11,7 % 665 562 721 Düsseldorf, Neuss 520 96 % 7,2 % 491 254 429 Prag, Jungmannova 376 35 % 3,1 % -11 -159 565 Sofia, Mladost Office Building 1.190 100 % 13,2 % 1.207 994 1.193 Warschau, Renaissance Tower Warschau 4.531 100 % 9,3 % 4.499 3.134 3.567 Warschau, Wspolna 1.643 96 % 9,3 % 1.591 1.137 1.462

Ertragsobjekte Mittel-/Osteuropa 15.406 95 % 8,9 % 14.372 10.231 14.176

Summe – Ertragsobjekte 43.340 92 % 6,7 % 33.125 20.839 42.211

1) IST Miete 2004, wobei die Mieten von unterjährig erworbenen Objekten auf ein Gesamtjahr hochgerechnet sind 2) IST Miete 2004 (neu erworbene Objekte auf ein Jahr hochgerechnet) bezogen auf die Schätzwerte 3) nur der Immobilie direkt zurechenbare Aufwendungen und Erträge berücksichtigt, keine Hochrechnung auf 12 Monate für neu erworbene Objekte

Beilage CA IMMO AG 41 C. Tabellen und Analysen

Beteiligungsstruktur

CA Immobilien Anlagen AG

CA Immo Projekt- CA Immo Rennweg MI Immobilien- Betriebsobjekte entwicklungsgmbH 16 GmbH verwertungs- Verwertung Ges.m.b.H „Muthgasse“ „Rennweg“ Gesellschaft mbH & Co. Leasing OHG 75 % 100 % 100 % 99,9 %

CA Immo Wohnbauholding GmbH 100 %

CA Immo CA Immo RI Immobilien Invest AG Residential Property Holding GmbH 100 % 100 %

CA Immobilien Anlagen Beteiligungs GmbH

100 %

CA Immobilien Anlagen Finanzierungsberatung GmbH „Auslandsholding“ 100 %

CA Immo Holding B.V.

100 %

RTW Sp. z o.o. Kapas Center Kft. CA Immo Holding Mahler Property „Renaissance Tower“ „Víziváros Office Hungary Kft. Services Sp. z o.o. Center“ 99 % 50 % 99,23 % 50 %

Doratus Sp. z o.o. BA Business Delta Park a.s. Casa Property Kft. „Wspolna“ Center a.s. „Jungmannova“ „BBC“ 97,5 % 100 % 50 % 100 %

S.C. Centrul International Opera Center One Mahler Invest CDG SRL S.R.L. Budapest Kft. „Charles de Gaulle“ „Opera Center I“ „R70“ 50 % 99,76 % 98,1 %

Opera Center Two Office Center Mladost S.R.L. EOOD Besitzgesellschaft Österreich „Opera Center II“ „Mladost“ 99,86 % 100 % Besitzgesellschaft Osteuropa Verwaltungsgesellschaft Sonstige Beteiligungen Development

42 CA IMMO AG Beilage «Die Aktionäre der CA Immo geben ihr Vermögen in unsere Hände. Dieses Vertrauen ist unser Auftrag, dem wir versuchen, mit möglichst viel Weitblick gerecht zu werden.» Wolfhard Fromwald, Vorstand der CA Immo

Beilage CA IMMO AG 43 Die CA Immo besitzt aktuell 57 ausgesuchte Immobilien – mit dem Schwerpunkt Büro-, Handel-, Gewerbe-, Wohn- und Parkflächen. Für den perfekten Ausgleich zwischen Risiko und Sicherheit sorgen das traditionelle Stand- bein Österreich und das ertragstarke Standbein Mittel-/Osteuropa. Die Aktie der CA Immo bietet daher ihren Anlegern die Beteiligung an einem Vermögen mit nachhaltiger Substanz und langfristig abgesicherten, attraktiven Erträgen.