Neuauflage 2003

Landkreis Würzburg im Landkreis Würzburg Planen und Bauen Grußwort

Das Unterfangen Wohnen ist einem ständigen Wandel unterworfen. Auf den ersten Blick scheint das alltägliche Wohnen eher durch Kontinuität und Tradi- tion bestimmt zu sein. Tatsächlich aber haben sich wesentliche Veränderungen ergeben, neue Tendenzen verstärkt, die sich noch weiter ausprägen werden.

Auch müssen wir davon ausgehen, dass sich die qualitativen Raumansprüche angesichts des Wandels in den Wohnvorstellungen ändern werden. Bereits heute ergeben sich Nutzungsprobleme, etwa weil die Räume zu spezialisiert für eine einzige Zielgruppe konzipiert worden oder weil die wachsende Bedeutung neuer Nutzungsanforderungen, zum Beispiel Heimarbeitsplätze oder Raum für Hobbys, nicht bedacht worden sind.

Letztlich wird die Wohnungs- und Städtebaupolitik auch auf einen gesell- schaftlichen Wandel eine Antwort finden müssen. Viele, ganz unterschiedliche Antworten wird es geben. Denn die allein seligmachende Lösung gibt es nicht. Es kommt immer auf die ganz konkreten Umstände an. In diesem Sinn soll die vorliegende Informationsbroschüre allen Bauinteressenten eine nützliche Hilfe sein. Selbstverständlich berät Sie das Bauamt gerne in allen Mit dieser Neuauflage der Informationsbroschüre gibt das Bauamt des Baufragen, wie es auch bemüht ist, Ihren Bauantrag zügig zu bearbeiten. Landratsamtes Würzburg Ihnen konkrete Hinweise und Tipps für Ihr ganz persönliches Bauvorhaben an die Hand. Ich hoffe, dass die Tipps dieser Broschüre zu einem schnelleren und wirtschaftlichen Bauen verhelfen und wünsche Ihnen ein gutes Gelingen Ihrer Baumaßnahme. Sie berücksichtigt auch die verschiedenen Änderungen im Laufe der Jahre im Baurecht. Ein neuer Abschnitt informiert über die Vermeidung und Verwertung von Baustellenabfällen im Interesse der Abfallvermeidung und Abfallverwertung.

Auch wenn das Baurecht in der Vergangenheit in vielen Punkten erleichtert wurde, sind dennoch zahlreiche Bauvorschriften zu beachten. Bauwerber und Plan- fertiger können wesentlich zur zügigen Bearbeitung der Baugenehmigung bei- tragen, wenn sie darauf achten, dass die Bauanträge vollständig sind und den Waldemar Zorn Vorschriften entsprechen. Verzögerungen lassen sich so vermeiden. Landrat

Inhaltlich verantwortlich: Für die Ziffern 1 (ohne 1.4), 2, 3, 4 und 5: Landratsamt Würzburg Im übrigen: WEKA info verlag gmbh, Mering. 1 Inhaltsverzeichnis

1. Das Baugrundstück 6 6. Was macht… und was kostet…? 19 1.1 Auswahl eines Grundstücks 6.1 Der Immobilienmakler 1.2 Der Bebauungsplan 6.2 Der Architekt 1.3 Grundstückserwerb 6.3 Die Bank 1.4 Nebenkosten 6.4 Der Notar 1.4.1 Kanal, Wasser, Straßengebühr 6.5 Der Handwerker (Was ist VOB?) 1.4.2 Notarkosten 1.4.3 Grunderwerbskosten 7. Die Bauausführung 24 1.4.4 Sonstige Nebenkosten 7.1 Rechte und Pflichten des Bauherrn 2. Die Baugenehmigungsbehörde am Landratsamt Würzburg 11 7.2 Baubiologisch bauen 7.3 Preiswert bauen 2.1 Zuständigkeiten im Landratsamt 7.4 Wie sichere ich mein Eigenheim?

3. Die Baugenehmigung 12 8. Der Bau ist fertig 28 3.1 Voraussetzungen und Pflichten 8.1 Abnahme des Baus 3.2 Der Bauantrag 8.2 Mängel am Bau? – Was tun?

4. Bauen ohne Baugenehmigung – Genehmigungsfreistellung 16 9. Besonderheiten beim Bauen 30

5. Das Baurecht 18 9.1 Der Dachausbau 9.2 Renovieren, Modernisieren, Sanieren 5.1 Bauplanungsrecht 9.3 Der Denkmalschutz 5.2 Flächennutzungsplan 9.4 Innenraumbegrünung mit Hydrokultur 5.3 Bebauungsplan 5.4 Bauordnungsrecht 10. Planen und Bauen von A bis Z Impressum U3 Branchenverzeichnis 4

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3 Branchenverzeichnis

Liebe Leserinnen, liebe Leser! Sie finden hier eine wertvolle Einkaufshilfe: einen Querschnitt leistungsfähiger Betriebe aus Handel, Gewerbe und Industrie, alphabetisch geordnet. Alle diese Betriebe haben die kostenlose Verteilung Ihrer Broschüre ermöglicht. Branche Seite Branche Seite Branche Seite Branche Seite Abfallwirtschaft 17 Fertigbau 3 Ingenieurbüros 13, 15, 25 Schlüsselfertiges Bauen 13 Antriebe 23 Fließstrich 29 Innenausbau 17 Schotterwerk 23 Architekten 13, U4 Flüssiggas 5 Innenraumbegrünung 31 Schreinerei 21 Architekturbüro 13 Garten- und Klavier- und Schwerlasttransporte 8 Solar 23 Banken 4 Landschaftsarchitektur 17 Licht- und Elektroplanung 15 Sparkasse 20 Bauberatung 10, 25 Gartengestaltung 21 Maler 23 Steuerbüro 10 Baufinanzierung 4 Gemeinde Kürnach 6 Mörteldienst 29 Türen und Tore 23 Baugrundstücke 6 Haus- und Musterhaus 3 Umzüge 8, 29 Baumaschinen 5 Grundbesitzervereine 2, 18 Parkett 17 Vermessungsbüro 13 Baumaschinenvermietung 29 Hausrat 17 Parkettboden 23 Vermieterverein 2 Bausanierung U4 Heizungen 21, 23 Planungsbüros 13, 15 Vermietung 29 Bausparkasse 24 Heizung und Sanitär 23 Porzellan 17 Verputzer 23 Baustoffe 23 Heizung + Sanitärheizung 21 Primagas 5 Verzinkerei 5 Bauunternehmen 25 Heizungsbau 23 Rechtsanwälte 10 VR-Bank Würzburg 24 Bodenbeläge 21, 23 Holz und Garten 17 Rechtsberatung 18 Wärmeschutz 17 Bodenleger 21 Holzbau 17 Sachverständiger 10 Brandschutz 13 Hydrokultur 31 Sanitäre 21, 23 Fensterbau 17 Immobilienfinanzierung 24 Schließanlagen 16 U= Umschlagseite

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5 1. Das Baugrundstück

1.1 Auswahl eines Grundstücks bebaubar, wenn das Vorhaben im Einklang mit dem Bebauungsplan steht und die Erschließung gesichert ist Grundstücksmarkt oder: Die Beschaffung eines geeigneten Grundstücks erfolgt normalerweise auf dem es zwar nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes aber »freien« Markt über Zeitungsannoncen oder über Immobilienmakler. Anfragen innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt, weiterhin sich in bei Gemeinden und gemeinnützigen Institutionen können ebenso zum Ziel die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, das Ortsbild nicht beeinträchtigt führen. Eine weitere Möglichkeit besteht in der persönlichen Einsichtnahme und die Erschließung gesichert ist örtlicher Bebauungspläne beim Bauamt der Gemeindeverwaltung. Vom oder: Verkaufswillen der Grundstückseigentümer hängt dann Ihr Erfolg ab. es einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb oder anderen privilegierten Zweck- en dient oder als sonstiges Vorhaben öffentliche Belange nicht beeinträchtigt. Voraussetzungen für eine Bebaubarkeit Grundstücksbesitzer und -käufer sollten sich zunächst einmal bei der Fazit: Gemeinde oder dem Landratsamt erkundigen, ob das Grundstück nach den pla- Ohne ausreichende benutzbare Erschließungsanlagen, wie Straße, Trinkwasser, nungsrechtlichen Eigenschaften und dem Stand der Erschließung tatsächlich ein Abwasser, ist ein Baugrundstück nicht bebaubar. Ein Rechtsanspruch des Baugrundstück ist und wie es bebaut werden kann. Ein Grundstück ist Grundstückseigentümers auf Erschließung besteht nicht.

Gemeinde Wohngebiet "Schleifweg" Am östlichen Ortsrand von Kürnach, auf dem leicht nach Süden geneigten Plateau nördlich KÜRNACH der Prosselsheimer Straße entwickelte die Gemeinde in jüngster Zeit ein Wohngebiet, des- Die Gemeinde Kürnach gilt zurecht als attraktive Wohngemeinde nordöstlich sen Bauplätze nicht nur Platz für den Bau von indi- des Oberzentrums Würzburg mit erstklassiger Anbindung an die B 19, die Staats- viduellen Eigenheimen bieten, sondern Teil eines straße 2260 und die A7 Würzburg-Kassel und besten Busverbindungen in die familienfreundlichen, durchgrünten und lebens- 10 km entfernte Mainfrankenmetropole. werten Wohnumfeldes sind. Ein Netz von Fuß- und Rund 4.300 Einwohnern stehen moder- Radwegen und ein Grüngürtel mit Spiel- und ne Einrichtungen der Infrastruktur und Begegnungszonen verbinden verkehrsberuhigte Daseinsvorsorge zur Verfügung, wie und begrünte Plätze und Wohnstraßen untereinander eine neu sanierte Grundschule, zwei und mit dem angrenzenden, gewachsenen Wohnge- Kindergärten, Apotheke, Arzt, Zahnarzt biet. So entsteht öffentlicher Raum für nachbar- schaftliche Begegnung und die Möglichkeit, das Orts- und zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten. zentrum ebenso wie die freie Feldflur in wenigen Minu- Hervorragend ausgebaut sind die Ein- ten zu Fuß zu erreichen. Das in Zusammenarbeit zwi- richtungen des Freizeitsports wie Wan- schen Gemeinde und Bayerischer Landessiedlung der- und Radwege und Einrichtungen, die von Vereinen genutzt bzw. unter- geschaffene Grundstücksangebot umfasst bedarfsge- halten werden, so eine Mehrzweckhalle mit recht geschnittene Parzellen für Einzelhäuser von 360 bis Kegelbahn und Schützenstand, ein Sportheim mit 1019 m2 und Doppelhäuser ab 270 m2 in allen Lagen. Der garantierte Festpreis (z.B. Einzel- Fußballfeldern und ein Tennisheim mit sechs hausgrundstück 360 m2 für 72.000 €) beinhaltet bereits die Kosten für alle kommunalen Tennisplätzen. Aktives Vereinsleben im kulturel- Erschließungsleistungen (Staßen, Wege und Plätze, Entwässerung, Wasserversorgung, len Bereich bieten u. a. Gesangverein, Jugend- Grünanlagen, Schallschutzwall und naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen). blasorchester und eine aktive Gruppe von Mehr Information über dieses runde Angebot erhalten sie von Freizeitkünstlern. Bayerische Landessiedlung GmbH Virchowstraße 1a, 97072 Würzburg Telefon (09 31) 80 46 70 Mehr und aktuelle Informationen im Internet unter www.kuernach.de e-Mail: [email protected]

6 1. Das Baugrundstück

Selbst wenn ein Grundstück baureif ist, wissen Sie damit in der Regel noch nicht, wie Sie tatsächlich bauen dürfen.

Der Bebauungsplan gibt Auskünfte über die Bebauungsmöglichkeiten (z. B. Anzahl der Geschosse, Zulässigkeit von Dachausbauten, Platzierung von Garagen und Stellplätzen, Baugrenzen, innerhalb derer ein Bauwerk zu errichten ist).

Prüfliste für den Grundstückskauf

❍ Bebaubarkeit prüfen (Bebauungsplan einsehen) ❍ Flächennutzungsplan einsehen ❍ Geschoßflächenzahl prüfen ❍ Grundflächenzahl prüfen ❍ Mögliche Nutzungsart prüfen ❍ Wegerechte ❍ Sonstige Nutzungsrechte Fremder

1.2 Der Bebauungsplan

Die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschließt der Gemeinderat. Der geplante Bebauungsplan wird in der Gemeindeverwaltung vorab ausgelegt und den Bürgern erläutert. Anregungen und Bedenken der Bürger werden festge- halten und dem Gemeinderat mitgeteilt. Der Rat entscheidet anschließend, wie weit derartige Anregungen bereits die Planentwürfe beeinflussen und be- schließt dann den endgültigen Entwurf zur »Auslegung«. Der Entwurf des Bebauungsplanes, der aus der Planzeichnung, den textlichen Festsetzungen und dung können jederzeit eingesehen werden. Auf die Aufstellung, Änderung, der Begründung besteht, wird regelmäßig einen Monat lang öffentlich ausgelegt. Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplanes besteht kein Recht- Ort und Dauer werden mindestens eine Woche vorher ortsüblich bekanntgegeben sanspruch. und mit dem Hinweis versehen, dass Bedenken und Anregungen während der Auslegungsfrist vorgebracht werden können. Der Gemeinderat prüft die frist- Umlegung gemäß vorgebrachten Bedenken und Anregungen. Der dann als Satzung Nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes werden die öffentlichen beschlossene Bebauungsplan wird von kreisangehörigen Gemeinden dem Verkehrs- und Grünflächen ausgewiesen und das Gebiet in bebauungsfähige Landratsamt nur noch in bestimmten Fällen zur Genehmigung vorgelegt, im Grundstücke eingeteilt. Regelfall jedoch nach Fassung des Satzungsbeschlusses unmittelbar öffentlich Unter bestimmten Voraussetzungen kann dabei eine Baulandumlegung bekanntgemacht und damit rechtskräftig. Der Bebauungsplan und die Begrün- erforderlich sein. 7 1. Das Baugrundstück

1.3 Grundstückserwerb 1.4 Nebenkosten

Bevor Sie sich endgültig für ein Grundstück entscheiden, sollten Sie es genauer Beim Grundstückskauf kommen neben den Grundstückskosten noch kennenlernen. Eine wichtige Rolle spielt die Untergrundbeschaffenheit. Bei Nebenkosten dazu: Grunderwerbsteuer (3,5% vom Kaufpreis) und Notariats- felsigem Grund oder hohem Grundwasserspiegel müssen beispielsweise und Grundbuchkosten (1,0% bis 1,5% vom Kaufpreis). entsprechende Vorkehrungen getroffen werden, die auch die Baukosten erhöhen. Auskünfte erhalten Sie eventuell von der Gemeinde, von 1.4.1 Kanal, Wasser, Straßengebühr Baugeschäften am Ort oder von Nachbarn. Erkundigen Sie sich auch genau, wie die Gegend um das Grundstück in den näch- Ist Ihr Grundstück noch nicht erschlossen oder wird aufgrund der Teilung eines sten Jahren aussehen wird. Garantien für eine ruhige Lage auf Lebenszeit gibt alten größeren Grundstücks in mehrere Bauplätze eine erneute Erschließung es nirgends, doch kann man bei der Gemeinde erfahren, ob in der Nähe eine notwendig, so müssen diese Kosten in der Finanzplanung berücksichtigt Autobahn, Industrieanlagen, Müllverbrennung oder ein Flughafen geplant sind. werden. Das Bauamt der zuständigen Gemeinde informiert Sie. Auch wenn Günstig ist ein Bauplatz, auf dem das Haus möglichst windgeschützt liegt und bereits eine Straße an Ihr Grundstück führt, so können dennoch Erschließungs- nach der Sonne orientiert werden kann. Nicht die schmale, sondern die breite gebühren für Kanal und Wasser anfallen. Seite des Hauses sollte nach Süden schauen, damit möglichst viele Räume Son- nenlicht und Wärme empfangen können. Vielleicht lässt sich ein Bebauungs- Die Straßengebühr richtet sich nach den tatsächlich entstehenden Kosten. plan, der dies nicht vorsieht, nachträglich noch ändern. Achten Sie auch darauf, Wobei die Gemeinde bzw. Stadt einen Teil der Kosten übernimmt. dass Nachbargebäude oder hohe Bäume das Haus nicht ungünstig beschatten. Den größten Anteil an den Straßenkosten übernehmen die Grundstückseigen- Im Normalfall wird beim Grundstückskauf der Kaufpreis vollständig bezahlt. tümer. Die Höhe der Kosten hängt von vielen Faktoren ab. Werden breite Gehwege Daneben gibt es aber noch andere »Kaufformen« z.B. die Nutzung im Wege auf beiden Seiten, verkehrsberuhigende Maßnahmen, Grünflächen mit Bäumen, des Erbbaurechts. Dies ist ein grundbuchgesichertes Recht zur baulichen Parkplätze usw. mit eingeplant, so verteuern diese die Straßenkosten. Nutzung eines fremden Grundstücks. Die Kanal- und Wassergebühren richten sich nach der Grundstücksgröße und Eine weitere Alternative bietet der Grundstückskauf auf Rentenbasis. Diese dem Gebäudevolumen. Aktuelle Berechnungswerte für die zu erwartenden Rente ist nicht an eine feste Laufzeit gebunden, sondern bis zum Lebensende Gebühren erhalten Sie vom Bauamt der zuständigen Gemeinde- oder Stadtver- des rentenberechtigten Verkäufers zu bezahlen. In jedem Fall empfiehlt sich eine waltung. Vergleichsrechnung zwischen dem Erwerb mit Fremdfinanzierung über ein

Bankdarlehen und dem Kauf auf Rentenbasis.

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Grundstückswerte W Auskünfte über Bodenwerte von Grundstücken erhalten Sie bei der Würzburg 97082 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beim Landratsamt. Dort können Sie

die jeweils aktuellen Bodenrichtwerte in Erfahrung bringen, die einen ersten guten Lagerungen Beiladungen

Anhalt für Grundstückspreise bringen. Dieser Wert stellt jedoch nicht den Preis Montagen

dar, der auf dem freien Markt erzielt wird. Oft kosten sogenannte Baulücken Piano-TAXI erheblich mehr. Moritz & Max

8 1. Das Baugrundstück

1.4.2 Notarkosten 1.4.3 Grunderwerbskosten

Die Notariats- und Grundbuchkosten betragen zwischen 1,0% und 1,5% des Die Höhe der Grunderwerbssteuer beträgt nach § 11 GrEstG 3,5% der Be- Kaufpreises. Kaufen Sie lediglich ein Grundstück, so werden die Kosten hier- messungsgrundlage, die sich grundsätzlich nach Grundstückswert bemisst, von berechnet. Kaufen Sie ein bereits bestehendes Objekt oder schließen Sie ausnahmsweise, sofern Kaufvertrag und Bauvertrag eine Einheit bilden, aus einen Vertrag mit einem Bauträger über die Immobilie ab, so werden die Kaufpreis und vereinbarter Vergütung für die Erstellung des Bauvorhabens. Beim Gebühren von der im Vertrag genannten Summe berechnet. Kauf einer Immobilie somit 3,5% des gesamten Kaufpreises.

1.4.4 Sonstige Nebenkosten

Beim Grundstückskauf können weitere Nebenkosten Ihren Geldbeutel belas- ten. Ist Ihr Grundstück noch nicht amtlich vermessen, so schlagen die Vermes- sungsgebühren mit 0,5% bis 2,5% des Kaufpreises zu Buche. Haben Sie ein Haus über einen Makler erworben, fällt die Maklerprovision in Höhe von min- destens 3,48% des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer an. Für die Bearbeitung Ihres Bauantrages fallen grundsätzlich ebenfalls Gebühren an. Erfragen Sie diese bei der Bauabteilung des Landratsamtes.

Checkliste Grundstücks-/Hauskauf

Wichtig Vorhanden Nicht wichtig

❍❍❍Geschäfte ❍❍❍Bushaltestelle ❍❍❍Ärzte ❍❍❍Öffentliche Verkehrsmittel ❍❍❍Kurze Entfernung zum Arbeitsplatz ❍❍❍Garten ❍❍❍Grundstücksgröße ❍❍❍Zentrale Lage ❍❍❍Freizeitangebote

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10 2. Die Baugenehmigungsbehörde am Landratsamt Würzburg

Grundsätzlich zuständig für Baugenehmigungsverfahren in Gemeinden, die zum Landkreis Würzburg gehören, ist das Bauamt des Landratsamtes Würzburg. Fachbereich 21 Fachbereich 22 Bauamt Bauamt In der Außenstelle in , Kellereistraße, werden die Bauanträge von Technik Verwaltung folgenden Gemeinden (einschließlich ihrer Ortsteile) bearbeitet: Bieberehen Leitung Leitung Bütthard Herr Reiß Herr Knorz Frickenhausen Gaukönigshofen Aufgabengebiete Aufgabengebiete Technische Rechtliche Prüfung und Prüfung von Genehmigungen von Ochsenfurt – Flächennutzungsplänen – Flächennutzungsplänen – Bebauungsplänen Röttingen – Bebauungsplänen – Bauanträgen – Bauanträgen – im Rahmen der Wohnungseigentumsrechte Wohnungsbauförderung Gutachterausschuss – Bodenrichtwerte – Wertermittlungsgutachten Die Bearbeitung von Bauanträgen in allen anderen Gemeinden erfolgt in Würzburg. Wohnungs- bauförderung 2.1 Zuständigkeiten im Landratsamt Berechtigungsscheine für Sozialwohnung Das Bauamt ist zuständig für Bebauungs- und Flächennutzungspläne, Bauvoranfragen und Baugenehmigungsverfahren. Ein weiterer Bereich ist die Wohnungsbauförderung.

11 3. Die Baugenehmigung

Genehmigungspflicht Konkrete Einzelfragen. Die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen ist Diese Unterlagen müssen dreifach über die zuständige Gemeinde beim grundsätzlich genehmigungspflichtig. Landratsamt eingereicht werden. Die Beantragung eines Vorbescheides empfiehlt sich vor allem dann, wenn vor Erwerb eines Baugrundstücks geklärt Davon ausgenommen sind Baumaßnahmen, die im Freistellungsverfahren werden soll, ob das Grundstück auch wirklich den Vorstellungen entsprechend errichtet werden dürfen (s. Ziffer 4). bebaut werden darf. Verwaltungsgebühren für einen formellen Vorbescheid liegen zwischen 40,– und ca. 300,– €, je nach Größe und Verwaltungsaufwand. Der Die Errichtung genehmigungspflichtiger baulicher Anlagen ohne die erforder- Vorbescheid ist drei Jahre gültig. liche Genehmigung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und wird mit einer Geldbuße geahndet. Die Bauarbeiten werden bis zu einer evtl. nachträglichen Genehmigung eingestellt. Hinzu kommt das Risiko, dass eine nicht genehmi- 3.2 Der Bauantrag gungsfähige, jedoch begonnene bauliche Anlage wieder beseitigt werden muss. Dem Antrag (Formulare sind im örtlichen Schreibwarenhandel erhältlich) auf Erteilung einer Baugenehmigung müssen folgende Unterlagen beigefügt Planentwurfsverfasser werden: Zur Erstellung von Bauunterlagen (Bauplänen) und Unterzeichnung als Entwurfsverfasser müssen Architekten und Ingenieure herangezogen werden, Amtlicher Lageplan (nicht älter als 6 Monate) die aufgrund des Architektengesetzes bzw. des Ingenieurgesetzes dazu Bauzeichnungen berechtigt sind. Baubeschreibung evtl. weitere Nachweise für Kfz-Stellplätze, Kinderspielplätze, Es empfiehlt sich für Bauherren dringend, sich die Planvorlageberechtigung des Wegerechte, in Aussicht genommenen Architekten oder Ingenieurs nachweisen zu lassen. Abstandsflächenübernahmen usw.

Baugenehmigung 3.1 Voraussetzungen und Pflichten Der Verfahrensgang bei einem Baugesuch läuft wie folgt ab: Der Bauantrag ist über die Bauortgemeinde beim Landratsamt einzureichen. Bauvoranfrage Hier wird er auf Vollständigkeit und Übereinstimmung mit den bauordnungs- Dem schriftlichen Antrag auf Erteilung eines Vorbescheides mittels der und planungsrechtlichen Vorschriften vorgeprüft. Sollten Unterlagen fehlen, was vorgeschriebenen und im Schreibwarenhandel erhältlichen Formblätter sind die leider häufig der Fall ist, ruht der Antrag bis zum Eingang der nachzureichen- Bauvorlagen beizufügen, die zur Beurteilung der durch den Vorbescheid zu den Papiere. entscheidenden Fragen des Bauvorhabens erforderlich sind, zumindest: Sind bei der Vorprüfung keine Mängel aufgetaucht bzw. die fehlenden Unter- lagen inzwischen eingetroffen, werden ggf. erforderliche Stellungnahmen Lageplan im Maßstab 1 : 500 oder 1 : 1000 betroffener Fachstellen und -behörden eingeholt. So z. B. das staatliche Gewer- beaufsichtsamt wegen gewerblicher Fragen, das staatl. Wasserwirtschaftsamt Baubeschreibung zu wasserrechtlichen Problemen, die untere Wasserbehörde wegen der Abwasserbeseitigung auf dem Grundstück selbst, die Feuerwehr wegen Bauentwurfsskizze des vorbeugenden Brandschutzes, das Straßenbauamt zu eventuellen Beeinträchtigungen durch Bundes-, Staats- oder Kreisstraßen, die untere 12 Hartmut Holl Dr.-Ing. Architekt / SRL DASL büro für städtebau und architektur Egloffsteinstraße 7 97072 Würzburg fon: 0931/41 998 40 fax: 0931/41 998 45 mail: [email protected] Vermessung homepage: www.dr-holl.de

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13 3. Die Baugenehmigung

Naturschutzbehörde wegen des Landschaftsschutzes oder das Landesamt für Denkmalpflege zum Thema »Denkmalschutz«.

Wenn sämtliche Stellungnahmen vorliegen, fasst das Bauamt diese mit der eigenen technischen und öffentlich-rechtlichen Prüfung zusammen und erteilt die Baugenehmigung.

Vollständige Unterlagen In jedem Fall ist das Landratsamt bemüht, die Baugenehmigung so rasch wie möglich zu erteilen. Grundvoraussetzung hierfür ist das Einreichen prüffähiger, also insbesondere vollständiger Bauvorlagen. Im einzelnen sind folgende Unterlagen erforderlich:

1. Der Bauantrag und die Baubeschreibung nach amtlichem Muster, vollständig ausgefüllt und unterschrieben vom Bauherrn und vom Entwurfsverfasser. 2. Ein amtlicher Lageplan (M 1:1000) nicht älter als ein halbes Jahr und unverändert (keine Einzeichnung des Bauvorhabens). 3. Ablichtungen vom amtlichen Lageplan mit Einzeichnung und Bemaßung des Bauvorhabens, der Baugrenzen und der Abstandsflächen. Die Abstands- flächen sind auch rechnerisch nachzuweisen. 4. Die Bauzeichnungen (Ansichten, Grundrisse, Schnitte). 5. Die dazugehörigen Berechnungen (Wohnfläche, Nutzfläche, umbauter Raum und Baukosten). Hinsichtlich der Baukosten sind die jeweils gültigen amtlichen Richtsätze zugrundezulegen. Diese können bei der technischen Abteilung des Landratsamtes erfragt werden. 6. Der Stellplatznachweis (zeichnerisch und rechnerisch). Teilbaugenehmigung 7. Die Entwässerungspläne. Vor der Zustellung der Baugenehmigung darf nicht mit den Bauarbeiten ein- 8. Die Baustatistik für sämtliche Wohngebäude. Bei Nichtwohngebäuden ab einem schließlich des Baugrubenaushubs begonnen werden. Liegt dem Bauamt ein Bauvolumen von 350 cbm bzw. Baukosten ab 18.000,– €. kompletter Bauantrag vor, der den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht, und ist die Standsicherheit nachgewiesen, so kann unter bes- Im Einzelfall können weitere Unterlagen erforderlich sein, wie z. B. Stand- timmten Voraussetzungen eine Teilbaugenehmigung auf schriftlichen Antrag erteilt sicherheitsnachweis, Nachweis des Schall- und Wärmeschutzes, Nachweis des werden. Damit kann mit den Bauarbeiten für die Baugrube, für einzelne Brandschutzes, Freiflächengestaltungsplan, Gebäudeschnitte usw. Bauteile oder -abschnitte schon vor der endgültigen Baugenehmigung Viele Probleme lassen sich durch die Wahl eines geeigneten Entwurfsverfassers begonnen werden. Die Teilbaugenehmigung berechtigt aber nur zur Aus- vermeiden. führung des genehmigten Teilbereichs.

14 3. Die Baugenehmigung

Gültigkeitsdauer der Baugenehmigung Die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn nicht innerhalb von vier Jahren nach Zustellung mit der Ausführung des Bau- vorhabens begonnen oder wenn die Bauausführung vier Jahre unterbrochen wurde. Auf schriftlichen Antrag kann die Frist jedoch jeweils bis zu zwei Jahre verlängert werden. Hierfür sind erneut Gebühren fällig. Die Verlängerung einer einmal erloschenen Genehmigung ist nicht möglich. In diesem Fall muss ein Beraten · Planen · Bauen neuer Bauantrag gestellt werden. • Planungs- und Ingenieurbüro Baugenehmigungsgebühren • Sachverständiger für bebaute Die Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen, Abnah- men usw. werden nach dem Kostengesetz i. V. m. dem Kostenverzeichnis und unbebaute Grundstücke festgesetzt. Sie richten sich nach der Höhe der Rohbausumme, die nach den • Schlüsselfertiges Bauen aktuellen regionalen Baukosten, unabhängig von den Angaben des Bauherrn, errechnet wird und in einigen Sonderfällen auch nach den Herstellungskosten. Gebührenpflichtig ist auch die Ablehnung oder Zurücknahme eines Gräfen Haus Bauantrages. Am Sonnenhof 8 97076 Würzburg Telefon: 0931/27049750 Telefax: 0931/27049751 e-mail: [email protected] Internet: www.graefen-haus.de

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15 4. Bauen ohne Baugenehmigung, Genehmigungsfreistellung

Am 01.06.1994 ist die neue Bayerische Bauordnung in Kraft getreten. Sie enthält Für die ordnungsgemäße Durchführung der Bauarbeiten sind die am Bau wesentliche Änderungen im Baurecht. Die wichtigste Änderung für den Bau- Beteiligten (Bauherr, Entwurfsverfasser und Unternehmer) verantwortlich. herrn ist das Freistellungsverfahren. Bei diesem Verfahren entfällt die Bau- genehmigung, so dass der Bauherr Zeit und Geld spart (keine Genehmigungs- Hinsichtlich der Nachbarbeteiligung ist zu beachten, dass der Bauherr die Nach- gebühr). barn über sein Bauvorhaben informieren muss, und zwar spätestens mit dem Einreichen der Unterlagen bei der Gemeinde. Die Form und den Umfang der Dafür müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein: Benachrichtigung hat der Gesetzgeber offengelassen. Es empfiehlt sich aber, den 1. Es muss sich um ein Vorhaben geringer Schwierigkeit oder um eingeschos- Nachbarn die Lagepläne und Bauzeichnungen zur Einsicht vorzulegen und sie sige gewerbliche Lagergebäude mit freien Stützweiten von max. 12 m und auch unterschreiben zu lassen. Damit lassen sich die meisten Schwierigkeiten Grundflächen von max. 500 qm handeln. Außerdem zählen hierzu auch mit den Nachbarn von vornherein vermeiden. eingeschossige handwerklich oder gewerblich genutzte Gebäude mit freien Wenn bei einem Vorhaben das Freistellungsverfahren aus Sicht der Gemeinde Stützweiten von max. 12 m und Grundflächen mittlerer Höhe (d. h. der Fuß- nicht angewendet werden soll, so gibt diese alle Unterlagen an das Landratsamt boden des obersten Geschosses mit zulässigen Aufenthaltsräumen darf nicht zur Bearbeitung weiter. In diesem Fall gilt das Gleiche wie bei einem Bauantrag höher als max. 22 m über der Geländeoberfläche liegen), die ausschließlich (siehe Ziffer 3.2). zu Wohnzwecken oder neben einer Wohnnutzung teilweise oder aus- schließlich freiberuflich oder in ähnlicher Weise gewerblich genutzt werden. Schließlich sind auch die Nebengebäude und Nebenanlagen der vorstehen- 3 Kurven- den Hauptgebäude von dieser Regelung umfasst. Schließanlagen 2. Das Bauvorhaben muss im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungs- Modulsystem planes oder eines Vorhaben- und Erschließungsplanes liegen und dessen Fest- setzungen voll entsprechen (Einhaltung der Geschossflächenzahl, der So Dachform, der Dachneigung, der Baugrenzen usw.). einzigartig wie Ihr 3. Die Erschließung des Baugrundstücks muss gesichert sein (Wasserver- Fingerabdruck. sorgung, Abwasserbeseitigung, Zufahrt). Neues, 4. Die Gemeinde darf nicht verlangen, dass ein Genehmigungsverfahren federnloses durchgeführt wird. Funktionsprinzip Wendeschlüssel Liegen diese Voraussetzungen vor, so sind die Bauvorlagen (Antrag auf Intelligentes Genehmigungsfreistellung), die denen eines Bauantrages entsprechen Baukasten-System müssen, bei der Gemeinde einzureichen. Die Gemeinde teilt dem Bauherrn mit, Hohe Verschleißfestigkeit ob ein Genehmigungsverfahren durchgeführt wird oder nicht. Verzichtet die Integrierte Aufbohr-, Gemeinde auf das Genehmigungsverfahren, so kann der Bauherr nach Abtast-, Kernzieh- und Abreißsicherung Empfang dieser Nachricht mit dem Bauen beginnen. Vorher muss er aber dem SCHLÜSSEL 97070 Würzburg Landratsamt die Baubeginnsanzeige zusenden. Eine Schnurgerüstabnahme muss der Bauherr nicht durchführen lassen. Beantragt er sie dennoch ECKERT GmbH (schriftlich), so führt sie das Landratsamt gegen eine Gebühr durch. Juliuspromenade 36 Tel. 09 31/5 69 66 · Fax 5 80 51

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17 5. Das Baurecht

Das Baurecht differenziert man nach dem bundeseinheitlichen Bau- Bei abweichenden Festsetzungen im Bebauungsplan muss grundsätzlich der planungsrecht und dem landesspezifischen Bauordnungsrecht. Das Baupla- Flächennutzungsplan geändert werden. nungsrecht, das im Baugesetzbuch und in der Baunutzungsverordnung geregelt ist, beschäftigt sich damit, wo und was gebaut werden darf. Das 5.3 Bebauungsplan Bauordnungsrecht – in Bayern die Bayerische Bauordnung (BayBO) – klärt, wann und wie gebaut werden darf, konzentriert sich also auf die Ausführung des Der Bebauungsplan schafft als gemeindliche Satzung konkretes Baurecht für ein Bauvorhabens auf dem Grundstück. bestimmtes Gebiet und regelt Art und Maß der baulichen Nutzung, die über- baubaren Grundstücksflächen, die örtlichen Verkehrsflächen, die Gestaltung der 5.1 Bauplanungsrecht baulichen Anlagen und vieles mehr.

Das Bauplanungsrecht kennt zwei Stufen: 5.4 Bauordnungsrecht die vorbereitende Bauleitplanung, die im Flächennutzungsplan dargestellt wird und Dieses regelt die Ausführung des Bauvorhabens auf dem Grundstück und gilt die verbindliche Bauleitplanung, die sich in den Bebauungsplänen nieder- für alle baulichen Anlagen, Einrichtungen und Baugrundstücke. Es enthält schlägt. grundsätzliche Anforderungen baukonstruktiver, baugestalterischer (Abstands- Der Gemeinderat ist zuständig für die Aufstellung und Verabschiedung der flächen etc.) Art an Bauwerken und Baustoffen. Außerdem regelt es die Grund- Flächennutzungs- und Bebauungspläne. lage des Genehmigungsverfahrens sowie die Sicherheit und Ordnung des Bau- vorganges. 5.2 Flächennutzungsplan Verstöße gegen das Baurecht Der Flächennutzungsplan umfasst das gesamte Gemeindegebiet und ordnet den Diese liegen z.B. vor, wenn ohne die erforderliche Baugenehmigung oder abwe- voraussehbaren Flächenbedarf für die einzelnen Nutzungsmöglichkeiten, wie ichend vom genehmigten Plan bauliche Anlagen errichtet, verändert oder abge- z. B. für Wohnen, Arbeiten, Verkehr, Erholung, Landwirtschaft und Gemeinbe- brochen werden. Die Ordnungswidrigkeiten können mit einer Geldbuße bis zu darf. 500.000.– € geahndet werden. Mit Zahlung dieser Geldbuße wird der Bauherr jedoch nicht von den sonstigen Folgen seines Vergehens freigestellt. Kann aus Aus dem Flächennutzungsplan entsteht keinerlei Anspruch auf die aus- bautechnischen oder baurechtlichen Gründen der Verstoß nicht durch gewiesene Nutzung, jedoch kann ein Bebauungsplan regelmäßig nur aus dem nachträgliche Genehmigung sanktioniert werden, wird unter Umständen die Flächennutzungsplan entwickelt werden. Beseitigung der nicht genehmigten Bauteile oder der Abbruch angeordnet. Jetzt kostengünstig Mitglied werden im BWE! … In persönlichen Beratungsgesprächen geben die Experten des den Mitgliedern des Verbandes Rat und Auskunft in allen Fragen des Wohnungs-, Haus- und Grundstückseigentums: Prüfung von Verträgen Fragen zum Wohnungseigentum Baurechtliche Fragen Steuerfragen Mietrechtliche Fragen Bautechnische Fragen Bayer. Wohnungs- und Grundeigentümerverband e.V. Geschäftsstelle Würzburg · Würzburg Marktplatz 6-8 · Tel.: 0931/1 30 12 · Fax: 09 31/1 48 44 18 6. Was macht … und was kostet…?

6.1 Der Immobilienmakler Wer bzw. was kostet wieviel?

Der Immobilienmakler vermittelt Grundstücke, Eigentumswohnungen und Immobilienmakler 3,42 % des Verkaufspreises Gebäude zwischen Käufern und Verkäufern. Er bietet Immobilien an, die zum Architekt Berechnung nach der »HOAI Honorar- Verkauf stehen und sucht für Interessenten geeignete Objekte. Eine ordnung für Architekten und Ingenieure«, Vermittlungsgebühr fällt an, wenn ein Kauf zustandekommt. Käufer und das sind 7-10 % der reinen Baukosten Verkäufer zahlen auf Basis der Kaufsumme einen festen Prozentsatz als (ohne Grundstücks- und Nebenkosten) Provision an den Makler. Bank bis zu 2 % Provision der Kreditsumme u.U. Bereitstellungszinsen für nicht in Anspruch genommene Kredite 6.2 Der Architekt Notar 1 bis 1,5 % der notariellen Kaufsumme Grunderwerbsteuer 2 % der notariellen Kaufsumme Viele angehende Bauherren sind der Meinung, dass sie nur günstig und nach Handwerker Je nach individuellem Vertrag und Art eigenen Vorstellungen bauen könnten, wenn sie möglichst viel selbst in die Hand der Leistung (aktuelle Stundensätze von nehmen. Das beginnt beim Bauantrag und reicht bis zur Endabnahme des 25,– € bis 75,– €) fertigen Hauses. Bei der Fülle der Stationen, die ein Hausbau durchläuft, ist die Gefahr jedoch groß, dass der Bauherr schon vor dem ersten Spatenstich den Überblick verliert, ganz zu schweigen von Situationen, wenn es einmal hart auf hart kommen sollte. Um beim Hausbau möglichst sicher und reibungslos ans Ziel zu gelangen, ist Wie findet man den richtigen Architekten? ein umfangreiches Fachwissen und eine langjährige Erfahrung auf dem Bau- Der schnellste Weg führt immer über Bekannte oder über Bauobjekte in der sektor erforderlich. Der geeignete Partner für den Bauherrn ist deshalb der Architekt. näheren Umgebung, die ihnen besonders zusagen. Eine andere Möglichkeit wäre, Er berät den Bauherrn bereits beim Grundstückskauf und begleitet ihn Veröffentlichungen von Wettbewerbsergebnissen der Bausparkassen oder in den fachkundig von Planungsbeginn bis zur Baufertigstellung. Trotz des Honorars, Fachzeitschriften zu verfolgen. Oder man verabredet sich ganz unverbindlich das jeder Architekt für seine Leistungen gemäß Honorarordnung (HOAI) mit einem ortsansässigen Architekten zu einem Gespräch und lässt sich dessen verlangt, fährt der Bauherr mit einem Architekten unterm Strich meist günstiger, Arbeiten zeigen. weil sich durch gezielte Planung und Vergabe der Bauleistungen erhebliche Baukosten sparen lassen. Ein wesentlicher Gesichtspunkt ist auch, dass der Architekt Schritte zur Zusammenarbeit hilft, die ohnehin schon strapazierten Nerven des Bauherrn zu schonen. Bevor es zum Vertragsabschluss kommt, muss der Architekt erst einmal die Vorstel- lungen, Wünsche und Lebensgewohnheiten des Bauherrn kennenlernen sowie neben dem augenblicklichen Raumbedarf auch die zu erwartenden Entwicklungen und Veränderungen in der Zukunft sowie die finanziellen und zeitlichen Vorstellungen. Andererseits soll sich der Bauherr darüber informieren, welche Beratungen und Leistungen der Architekt erbringen kann. Der erste Schritt einer konkreten Zusammenarbeit ist getan, wenn der Architekt alle notwendigen Grundlagen ermittelt hat. Dazu gehört eine Begehung des Grund- stücks, an die sich die Erkundung der baurechtlichen Möglichkeiten (Bebau- ungsplan, Baumbestand, Denkmalschutz etc.) anschließt. 19 6. Was macht … und was kostet…?

In der nächsten Phase fertigt der Architekt die ersten Skizzen an. In ihnen Es empfiehlt sich, möglichst frühzeitig mit der Ausführungsplanung zu begin- werden die bisher geäußerten Wünsche des Bauherrn berücksichtigt sowie das nen. Damit werden alle späteren Bauschritte sowie die Ausstattung so Raumprogramm, die Erschließungsmöglichkeiten und die Einbindung in die Umge- konkretisiert, dass die Handwerker nach diesen Planungsunterlagen arbeiten kön- bung. Sobald sich die Partner auch Gedanken über Konstruktion und Materi- nen. Anhand der Ausführungsplanung können außerdem die Baumassen als alien sowie den Standard des Innenausbaus gemacht haben, kann der Architekt wesentlicher Bestandteil der Leistungsbeschreibungen und Kostenangebote eine Kostenschätzung nach DIN 276 erstellen. Jetzt ist auch der Zeitpunkt für ermittelt werden. Die Leistungsverzeichnisse bieten die Voraussetzung, ver- die schriftliche Fixierung des Architektenvertrages gekommen. gleichbare Kostenangebote von einzelnen Firmen für die jeweiligen Gewerke zu erhalten. Danach vergibt der Bauherr in Übereinstimmung mit dem Architek- Planungsablauf ten die einzelnen Arbeiten an Firmen seiner Wahl. Ist der Bauherr mit dem Vorentwurf einverstanden, kann der Architekt in die Entwurfsplanung einsteigen, d.h. alle Pläne werden jetzt detailliert im Maßstab Sobald der Bauantrag genehmigt ist, kann mit dem Bauen begonnen werden. 1 : 100 ausgearbeitet. Die Pläne werden zusammen mit dem Bauantrag, der Der Architekt hat einen Terminablaufplan erstellt und die Handwerker an Ort Baubeschreibung, dem amtlichen Lageplan, einem Baumbestandsplan, dem und Stelle eingewiesen. Er überwacht die Ausführung und fertigt bei der Bau- Freiflächengestaltungsplan und dem Entwässerungsplan der Baubehörde zur abnahme ein Protokoll an, wobei eventuell noch vorhandene Mängel fest- Genehmigung vorgelegt. gehalten und die Nachbesserungsfristen vereinbart werden. Parallel zum

20 6. Was macht … und was kostet…? ServiceGMBH

Baugeschehen sind Teil- und Schlussrechnungen zu prüfen, die Gewähr- HEIZUNG · LÜFTUNG · SANITÄR leistungsfristen entsprechend den Abnahmen festzulegen und die Zahlungen 97076 Würzburg durch den Auftraggeber zu veranlassen. Gattingerstraße 15a Telefon: (09 31) 2 00 25-0 Telefax: (09 31) 2 00 25-57 6.3 Die Bank e-mail: [email protected] Abzüglich Ihres Eigenkapitals und der Eigenleistungen, die Sie einbringen 24-Stunden-Notdienst 0179/8 89 18 00 können, benötigen Sie für die Finanzierung Ihrer Immobilie Fremdkapital. Entweder Sie verfügen über zuteilungsreife Bausparverträge in entsprechender Höhe oder Sie nehmen einen Kredit bei einer Bank auf. Fußbodenbau Die Bank bewertet Ihre Immobilie und gibt Ihnen je nach finanzieller Situation bis zu 60% des Immobilienwertes einen Hypothekenkredit ersten Ranges. Das bedeutet, dass dieser Kredit im Falle einer späteren Zwangsversteigerung KARL HAUSER wegen Zahlungsunfähigkeit zuerst bedient werden muss. Inh. Uwe Hauser Weitere Kredite auf eine Hypothek zweiten Ranges bis zu weiteren 20% bis 40% des Immobilienwertes können bei entsprechenden finanziellen Verhältnissen PVC-Linoleum – Teppich – Kork oder Vermietung des Objektes gewährt werden. Am sichersten ist die Beratung • Lieferung • Auslieferung • Teppichreinigung Finanzierung, wenn Sie ca. 20% Eigenkapital besitzen. Peter-Haupt-Straße 10 · 97080 Würzburg Hettstadter Weg 22 · 97295 Waldbrunn Tel.: 0931/93926 · Fax 0931/950988 Tel.: 09306/2741 · Fax 09306/980441 e-mail: info@fußboden-hauser.de

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21 6. Was macht … und was kostet…?

6.4 Der Notar Arbeitsunfall, so ist der Auftraggeber allein verpflichtet, für die Arzt und Kranken- hauskosten aufzukommen. Schließlich droht ihm noch eine Geldbuße € Der Kaufvertrag wird vom Notar ausgearbeitet. Er klärt den Käufer über die bis zu 100.000,– , wenn nachgewiesen werden kann, dass er sich durch Eintragungen im Grundbuch auf und prüft die Eigentumsverhältnisse. Dies sind Schwarzarbeit in erheblichem Umfang beispielsweise Belastungen der Immobilie durch eine Grundschuld oder Rechte wirtschaftliche Vorteile verschafft. Dritter wie Geh- und Fahrtrechte oder Vorkaufsrechte. Immobilien müssen laut Um jedes unnötige Risiko bei der Auf- § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches durch einen notariellen Kaufvertrag tragsvergabe zu vermeiden, sollte sich der gekauft werden. Der Notar erläutert Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag. Er Bauherr in Zweifelsfällen die Handwerk- muss den schwächeren Vertragspartner vor Nachteilen schützen und beide Parteien skarte zeigen lassen oder bei der belehren. Erst wenn der Käufer die Auflassungsvormerkung erhalten hat, wird zuständigen Handwerkskammer nach der Kaufpreis fällig. Die Auflassungsvormerkung ist ein Sicherungstitel für den der Eintragung in die Handwerksrolle Käufer und eine Art Reservierung. Nach termingerechter Zahlung kann der Käufer fragen. Dort werden auch alle weiteren die Umschreibung auf sich verlangen, auch wenn der Verkäufer mittlerweile Fragen zum Thema Schwarzarbeit insolvent geworden ist. Rechtlich ist das Eigentum erst mit dem Eintrag ins beantwortet. Grundbuch übertragen.

6.5 Der Handwerker (Was ist VOB?)

Bei Arbeiten an einem Bauwerk oder bei individuellem Einbau von Gegenständen in ein Haus kann man die Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) dem Ver- trag zugrunde legen. Die VOB dient als Grundlage für die Ausgestaltung von Bauverträgen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer. Sie sichert eine gerechte Abwägung der beiderseitigen Interessen zu. Wird einem Vertrag über Bauleistungen nicht die VOB zugrunde gelegt, so gilt das BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Zu beachten ist u.a. auch das AGB-Gesetz, in dem Regelungen über die allgemeinen Geschäftsbedingungen normiert sind. Ein wesentlicher Unterschied zwischen VOB und BGB besteht z.B. in der Dauer der Gewährleistungsfristen. Nach VOB beträgt die Gewährleistung zwei Jahre, nach BGB fünf Jahre. Beim Hausbau ist letztere Regelung auf jeden Fall HOLGER SCHWARZ günstiger, weil sich kritische Schäden z.B. durch Feuchtigkeitseinwirkung Gartengestaltung erfahrungsgemäß meist erst nach einigen Jahren zeigen.

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7.1 Rechte und Pflichten des Bauherren Das verstärkte Interesse der Öffentlichkeit gilt heute vor allem drei Gruppen von Baustoffen: Bauausführung 1.) Schweb- und Faserstoffe aus bestimmten Materialien (Asbestfasern oder Bei der Ausführung des Bauvorhabens übernimmt der Bauherr verschiedene künstliche Mineralfasern) Verpflichtungen. Jedem Bescheid sind Bedingungen, Auflagen, Vorbehalte oder 2.) Chemische Substanzen in Baustoffen (z.B. Formaldehyd in Spanplatten, Hinweise beigefügt, die vom Bauherrn beachtet werden müssen. Der Beginn, Dämmstoffen, Belägen, Tapeten; PCP und Lindan in Holzschutzmitteln; die Unterbrechung, die Rohbaufertigstellung und die abschließende Fertigstel- Lösungsmittel in Farben, Lacken, Klebern etc.) lung sind dem Landratsamt jeweils zeitgerecht mitzuteilen. Der Baugenehmi- 3.) Strahlenexposition aus Baustoffen, z.B. Radon und seine Folgeprodukte. gung sind jeweils entsprechende und vorbereitete Formulare beigefügt. Gesundheitliche Beeinträchtigungen konnten sich vor allem deshalb einstellen, Sofern öffentliche Straßenflächen für die Durchführung der Baumaßnahme in weil zum einen lange Zeit die Wirkungszusammenhänge mancher gefährlicher Anspruch genommen werden oder eine Absperrung errichtet werden soll, Stoffe nicht bekannt waren und zum anderen gerade im Hobby- und Heimw- muss hierfür eine Sondererlaubnis beim Träger der Straßenbaulast eingeholt erkerbereich bei der Anwendung und Verarbeitung von Baustoffen manche Regeln werden. nicht beachtet wurden, die dem »Profi« vertraut sind. Beim biologischen Bauen wird diese Linie weiterverfolgt, indem man sich verstärkt wieder den altbewährten Materialien wie Ziegel, Holz, Naturstein, Kalk etc. zuwendet. 7.2 Baubiologisch bauen Bauen mit Naturstoffen Der Trend zu gesünderem Bauen ist unverkennbar. Die Gesundheitsge- Dies gilt sowohl für den Rohbau, bei dem die Mauern wieder aus Ziegelsteinen fährdung durch Baumaterialien und Bauweisen ist in den letzten Jahren stark gebaut und die Dächer mit Ziegelplatten gedeckt werden, als auch für den diskutiert worden. Hier konnten immer häufiger Wirkungen nachgewiesen Innenausbau, bei dem Holzverkleidungen und Bodenbeläge aus Holz, Wolle, werden, die das Wohlbefinden der Bewohner deutlich beeinträchtigen oder gar Keramik oder Linoleum verwendet werden. gesundheitsschädlich sind. Öffentliche Förderung? Haben Sie Anspruch auf öffentliche Mittel? Ich erstelle Ihnen gerne Generalagentur eine maßgeschneiderte Johann Schwartz & Team Finanzierung, unter Ein- Dubliner Straße 82 d bezug aller Ihnen zu- 97084 Würzburg stehenden Fördermittel. Tel. + Fax 09 31/6 71 09 wünsche werden 24 7. Die Bauausführung

Glas Energiesparen Glas – ebenfalls ein reines Naturprodukt – ist zu einem der dominierenden Derzeit werden in einem Einfamilienhaus 80% des Gesamtenergiebedarfs Baustoffe geworden. Je höher der Glasanteil an der Fassadenfläche ist, desto für die Heizung benötigt. Sparmaßnahmen in diesem Bereich sind daher größer ist auch der Gewinn an Licht, Sonne und Sonnenwärme für alle zum besonders effektiv. Streng genommen müssten alle Anlagen, die vor 1979 Süden orientierten Räume. Dadurch eröffnet sich eine neue Dimension des gebaut wurden, modernisiert werden. Wohnens mit der Behaglichkeit, gesteigertem Wohlbefinden und höherer Hauptursache der schlechten Energieausbeute und damit einer erhöhten Lebensqualität. Zudem spart die natürliche Heizkraft der Sonne Heizkosten. Umweltbelastung ist der geringe Wirkungsgrad veralteter Heizkessel. Erhe- bliche Wärmemengen verlassen das Haus ungenutzt über den Schornstein. Wo sich die Öffnung der Südfassade baulich nicht durchsetzen lässt, empfiehlt Diese Abgasverluste können durch moderne Heizkessel beträchtlich verringert sich der Anbau eines Wintergartens. Damit lässt sich der Wohnbereich werden. Damit mindern sich auch Schadstoffe wie Schwefeldioxyd. Die Kohlen- erweitern und eine ideale Übergangszone zwischen Innen und Außen schaffen. dioxydproduktion ist Hauptverursacher des Treibhauseffektes! Nicht zuletzt spart eine umweltfreundliche Feuerungsanlage unmittelbar auch Öl oder Gas Wärmedämmung und Speicherung und damit Geld. Zur konsequenten Umsetzung der Baubiologie gehört der Umweltschutz. Zu Jeder Anlagenbesitzer kann sich anhand der Bescheinigung des Bezirksschorn- den wirksamsten Maßnahmen zählen hier eine verstärkte Wärmedämmung und steinfegers selbst ein Bild über den Zustand seiner Anlage machen. Im eine energiesparende Hausheizung. Der Einbau dichter Isolierglasfenster, eine Messprotokoll muss beispielsweise immer die Rußzahl angegeben sein. Ist sie optimale Wärmedämmung der Außenhülle, und der Einsatz alternativer Tech- größer als 0, zeigt dies einen Niederschlag unverbrannter Kohlenstoffe an. Die niken helfen den Energieeinsatz und die Schadstoffbelastungen zu reduzieren. Verbrennung ist also nicht vollständig, eventuell entsteht sogar giftiges Wer jetzt seine Heizung auf einen gasbetriebenen Brennwertkessel umstellt, schont Kohlenmonoxyd. Außerdem behindert Ruß den Wärmeübergang vom heißen auf längere Sicht seine Geldbörse und die Umwelt. Wer dazu noch Son- Rauchgas in Heizwasser. nenkollektoren montieren lässt, die das Warmwasser in der wärmeren In der Vergangenheit hat man die Heizung aus Sicherheitsgründen gerne eine Jahreszeit ausschließlich mit Hilfe der Sonnenwärme bereitstellen, beweist, dass Nummer zu groß gewählt, damit es auch im kältesten Winter noch ausreichend er den Umweltschutz ernst nimmt und dafür vorübergehend auch Mehrkosten warm würde. Dieses »Darf es ein bisschen mehr sein?« ist für den Heizungs- in Kauf nimmt. bauer heute keine Frage mehr. Es muss die richtige Heizung sein, berechnet nach dem tatsächlichen Wärmebedarf der jeweiligen Wohnung.

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Nach Ansicht der Arbeitsgemeinschaft der Verbraucherverbände (AgV) gilt 2.) Am Rohbau nicht sparen! Faustregel: Die Grundsubstanz soll viele Genera- unter den modernen Heizkesseln der Brennwertkessel als »besonders tionen überdauern. Zu knapp dimensionierte und in der Praxis wenig energiesparende und umweltschonende Wärmeerzeugung«. Für Hausbesitzer, erprobte Bauweisen und Materialien sollten unbedingt vermieden werden. die ihre Heizung modernisieren wollen, empfiehlt es sich, bei Verbraucherver- Ein Beispiel: Die Außenmauern einige Zentimeter dicker als die Sparversion bänden, Energieberatern kommunaler Versorgungsunternehmen oder beim zu planen, wirkt sich auf die Endkosten kaum merklich aus, verringert aber Installateur Informationen über die derzeit günstigste Heizungs und die späteren Energie und Instandsetzungskosten deutlich. Was für das Warmwassertechnik einzuholen. Die Berater können Vergleichsrechnungen Mauerwerk gilt, betrifft auch die Geschossdecken und das Dach. anstellen, wie rentabel eine Entscheidung bei höheren Anschaffungskosten und 3.) Grundrisse dem tatsächlichen Bedarf anpassen. Zu großzügig bemessene Brennwertgeräten, aber wesentlich niedrigeren Kosten ihres Energieverbrauch- Räume verschlingen Baugelder und Heizkosten. Ein Wohnzimmer beispiel- es sein kann. sweise, das vielleicht nur am Wochenende richtig genutzt wird, muss nicht unbedingt 60 Quadratmeter groß sein. 4.) Beim Innenausbau übertriebenen Luxus vermeiden. Exclusive Wasser- 7.3 Preiswert bauen hähne, Badewannen, Bodenbeläge, Schalter etc. kosten ein Vielfaches von einfacheren Standardausstattungen, verbessern aber die Wohnqualität Der Mehrzahl aller Bauherren bietet sich nur einmal im Leben die Chance, ein nicht. Es besteht immer noch die Möglichkeit, später bei verbesserter Haus zu bauen. Um so mehr möchten sie möglichst all ihre Wünsche und Haushaltslage »nachzurüsten«. Erwartungen mit dem neuen Heim verwirklichen. Die ersten vorsichtigen 5.) Grundstücksfläche optimal ausnutzen! Vielleicht hat auf dem Grundstück ein Kostenschätzungen bringen dann aber meist schon eine Ernüchterung: Soll der zweites Haus Platz oder eine ganze Siedlung? Beim gemeinsamen Bauen Bau kostengünstig bleiben, muss man von so mancher liebgewonnenen Idee lassen sich von der Planung und Erschließung bis zur Bauausführung Abschied nehmen. erhebliche Kosten sparen, ebenso bei größeren Mengenabnahmen von Die Kunst des Bauens besteht letztlich darin, mit einem möglichst geringen Baustoffen. Verdichtete Bauweisen sind zudem energetisch günstiger als finanziellen Aufwand ein Optimum an Bau- und Wohnqualität zu erreichen. Die freistehende Einfamilienhäuser. beste Erfolgsgarantie dafür ist eine umsichtige Planung. Nur der Fachmann, am 6.) Manche Bauherren setzen ihren Sparstift zu allererst beim Keller an. Mit dem besten ein Architekt, kann sich einen sicheren Überblick über die zu Wegfall des Kellers müssen aber Nebenflächen wie Heizzentrale, erwartenden Ausgaben verschaffen und feststellen, wo noch Einsparungen Waschküche, Lager- und Hobbyraum anderweitig im Gebäude untergebracht möglich sind. Klare Absprachen vor Baubeginn vermeiden zudem werden – zumeist in bester Bauausführung und bei Erweiterung der Änderungswünsche während der Bauphase und damit unnötige Zusatzkosten. Gebäudegrundfläche. Ein Keller dagegen beansprucht keine zusätzliche Die Frage, wie man am preiswertesten bauen kann, hängt sehr von den indi- Grundfläche und kann auch in einfachster Bauausführung hergestellt viduellen Ansprüchen des Bauherren ab. Dennoch lassen sich einige Richtlin- werden. Nebenräume im Keller unterzubringen ist also meistens die preis- ien aufstellen, von denen die Preisgestaltung wesentlich beeinflusst wird: günstigere Alternative. Ausnahmen wären eine schwierige Hanglage oder ein 1.) So einfach bauen wie möglich. Die Form des Hauses sollte möglichst kom- hoher Grundwasserspiegel. Solche Voraussetzungen erfordern hohe Kosten pakt sein. Das hilft nicht nur Baumaterial, sondern später auch Betriebs- und für Sonderbaumaßnahmen. Denken Sie daran, dass Sie im nachhinein Unterhaltungskosten sparen. Einfache Bauformen müssen nicht monoton keinen Keller mehr bauen können. und uniform wirken, mit guter Baugestaltung lässt sich auch hier eine 7.) Baustoffe horten. Schon vor Baubeginn Sonderangebote der Baumärkte abwechslungsreiche Vielfalt erreichen. z. B. an Fliesen, Farben, Installationsmaterial etc. wahrnehmen. 8.) Eigenleistungen einbringen. Dies gilt aber nur, falls genügend Zeit und praktische Erfahrung vorhanden ist.

26 7. Die Bauausführung

7.4 Wie sichere ich mein Eigentum Gitter Mindestens 8 mm Durchmesser müssen die Gitterstäbe haben, sollen sie Wer viel Zeit und Geld investiert hat, um sein Eigenheim zu verwirklichen, möchte gegen mögliche Einbrecher Schutz bieten. So lassen sich beispielsweise Gäste- nicht, dass dieses zerstört wird. Schon mit wenig Aufwand lässt sich das Haus toiletten, bei denen ein Fenster gekippt sein soll, wirksam schützen. Eingemauerte oder die Wohnung vor unliebsamen Überraschungen schützen. Sparen Sie Geld, Gitter bieten die gewünschte Sicherheit. Nachträglich angeschraubte Gitter indem Sie an die Sicherheit Ihrer Immobilie bereits beim Bau denken. Viele können wieder abgeschraubt werden. Maßnahmen lassen sich hier durch einfache Planung bereits realisieren, ohne Mehrkosten zu verursachen. Hier die wichtigsten Sicherheitssysteme im Schlösser Überblick: Abschließbare Fenstergriffe im ganzen Haus und Kippsicherungen erlauben es, Fenster nachts geöffnet zu lassen. Die Eingangstüre muss ein stabiles Schloss Licht am und im Haus mit einem bündigen Schließzylinder besitzen. Bewegungsmelder erhellen Ihr Haus. Außenbeleuchtungen lassen sich preis- Damit nach einem Tritt nicht die ganze Türe zu Bruch geht, soll diese inclusive günstig installieren und sparen Strom, da sie nur bei Notwendigkeit Licht Rahmen möglichst stabil sein. spenden. Allerdings lösen auch Haustiere oder sich bewegende Äste die Beleuchtung aus. Zeitschaltuhren steuern Lampen im Haus während ihrer Alarmanlagen Abwesenheit. Vor Licht scheut der eine oder andere Einbrecher bereits zurück. Sie sind der teuerste Schutz vor Einbrechern. Wirksame Anlagen kosten mehrere tausend Mark und sind meist so sensibel, dass es hin und wieder zu Rolläden Fehlalarmen kommt. Billige Lösungen sind für Einbrecher kein Hindernis. Bauen Sie Rolläden in den unteren Geschossen ein. Sind sie absperrbar, so Wichtig ist der Gesamtschutz des Hauses. Nur wenn alle Schwachstellen können sie von außen nicht hochgeschoben werden und bieten in fest verankerten ausgemerzt sind, ist Ihr Eigentum wirksam geschützt. Jede Kette ist nur so stark Führungsschienen eine hohe Sicherheit. wie ihr schwächstes Glied.

27 8. Der Bau ist fertig

8.1 Abnahme des Baus bestellter Sachverständiger führt dann ein Beweissicherungsverfahren durch. Ein solches Gutachten bringt in den meisten Fällen für beide Parteien Klarheit. Weigert Mit weitestgehend mangelfreier Fertigstellung des Bauvorhabens sind Sie sich der Handwerker aber weiter, die Mängel zu beseitigen, kann ihn der verpflichtet, den Bau abzunehmen und die Vergütung an den Auftragnehmer Bauherr auf Ausführung der Gewährleistungsarbeiten verklagen. zu zahlen. Hierzu stellt der Auftragnehmer seine Schlussrechnung, die inner- Durch Privatgutachten können Beweise nur bedingt gesichert werden. halb bestimmter, in der VOB/B bzw. dem BGB geregelter Fristen zu zahlen ist. Privatgutachten dienen in erster Linie als Entscheidungsgrundlage für das Vermerken Sie bei Ihren Zahlungen, dass es sich um die Abschlusszahlung han- weitere Vorgehen des Auftraggebers. Ein überzeugendes Gutachten räumt delt und weisen Sie darauf hin, dass die vorbehaltlose Annahme dieser Zahlung gelegentlich Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien aus und Nachforderungen ausschließt, so hat der nach der VOB/B arbeitende Auftrag- schlichtet Streitfälle frühzeitig. nehmer nur 24 Werktage nach Zugang Ihrer Mitteilung Zeit, um einen Vorbe- Streitende Parteien können auch vereinbaren, ihre Auseinandersetzung halt gegen die Restzahlung zu erheben und weitere 24 Werktage, um seinen außergerichtlich zu regeln. Die für solche Fälle eingerichtete Schlichtungsstelle Vorbehalt zu begründen. Nach Ablauf dieser Fristen, sind Nachforderungen aus- bemüht sich, eine gütliche Einigung der zerstrittenen Parteien herbeizuführen. geschlossen. Wird der Vergleichsvorschlag von beiden Parteien angenommen, ist er Mit dem Zeitpunkt der Abnahme beginnt die Verjährungsfrist zur Geltendmachung rechtsverbindlich. von Mängelansprüchen, bei VOB-Verträgen für Arbeiten an Bauwerken vier Jahre, beim BGB-Vertrag fünf Jahre, zu laufen. Die Abnahme ändert nichts an Ihrem Recht, hinsichtlich nach der Abnahme und innerhalb der Verjährungsfristen gestell- ter Mängel deren Beseitigung vom Auftragnehmer zu fordern.

8.2 Mängel am Bau? – Was tun?

Das Auftreten von Bauschäden wird sich auch bei bestem Willen aller am Bau Beteiligten nie ganz vermeiden lassen. Bauschäden können durch mangelhafte Architekten-, Ingenieur- oder Unternehmerleistungen verursacht werden. Architekten schließen in aller Regel Haftpflichtversicherungen gegen Bauschä- den ab. Wenn Planungsfehler auftreten, sind sie daher in der Lage, die anfall- enden Kosten zur Schadensbehebung wirkungsvoll abzudecken. Auch bei der Bauausführung werden sich Reklamationen nie ganz ausschalten lassen. Jeder Bauherr sollte selbst wissen, wie er sich im Schadensfall zu verhalten hat. Sobald ein Schaden festgestellt wird, muss er den Handwerker schriftlich auffordern, die Mängel innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen.

Vorgehensweise des Bauherrn Kommt der Handwerker der Aufforderung nicht nach, wird der Bauherr gegen ihn gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen müssen. Ein erster Schritt ist immer die gerichtliche Beweissicherung. Ein vom Antragsteller benannter, vom Gericht

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29 9. Besonderheiten beim Bauen

9.1 Der Dachausbau Modernisierung Meist ist die Instandsetzung gleichzeitig mit einer Modernisierung des Nach wie vor liegen in deutschen Dachräumen ungeahnte Kapazitäten an Gebäudes verbunden. Typische Modernisierungsmaßnahmen sind die Wohnraum brach. Dabei könnte sich gerade in Ballungsräumen mit forciertem Erneuerung von Fenstern und Türen, eine neue Sanitär, Elektro- oder Heiz- Dachausbau die Wohnraumnot auf schnelle und relativ bequeme Art und installation sowie eine Verbesserung des Wärmeschutzes. Weise lindern lassen. Der Staat lockt mit steuerlichen Erleichterungen. Gelock- erte Baubestimmungen erleichtern ebenfalls die Entscheidung für den Sanierung Dachausbau. Die schwierigste Stufe baulicher Maßnahmen an Altbauten ist die Sanierung. Beim Ausbau des Dachgeschosses sind insbesondere Brandschutz und Sie wird erforderlich, wenn ein Gebäude bereits erhebliche Schäden durch Rettungswege zu beachten. Die diesbezüglichen gesetzlichen Vorschriften sind Alterungs- und Witterungseinflüsse aufweist. Feuchte, windschiefe oder rissige sehr umfassend. Aus diesem Grund erscheint die Beratung durch einen Mauern, stark durchhängende Decken, mürbe Fundamente oder zerstörte Architekten unerlässlich. Holzkonstruktionen gehören zu den häufigsten Schadensbildern. Neben Bei Dachgeschossausbauten muss die Raumhöhe mindestens 2,20 Meter den ausführenden Fachfirmen müssen in aller Regel Sachverständige oder betragen und ausreichend Nutzfläche bieten. Diese Höhe ist mindestens über ein Architekt hinzugezogen werden. Dies gilt um so mehr, wenn die Hälfte der Nutzfläche einzuhalten. denkmalschützerische Belange eine Rolle spielen. Dann muss die Sanierung in Bauanträge für den Ausbau des Daches zu einer eigenständigen Wohnung enger Zusammenarbeit mit der Denkmalschutzbehörde durchgeführt werden. scheitern nicht selten am Fehlen eines Pkw Stellplatzes, der zusätzlich Listen über Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, sind bei der zu- eingerichtet werden muss. ständigen Gemeinde oder dem Landratsamt als untere Denkmalschutzbe- Der wichtigste Schritt vor Beginn des Dachausbaus bleibt der Gang zu einem hörde einzusehen. Architekten, um zu erkunden, welche Baumaßnahmen einer Genehmigung bedür- fen. Es wäre schade, wenn schon begonnene Bauarbeiten wieder rückgängig gemacht werden müssten oder schlimmer noch, wenn schon abgeschlossene 9.3 Der Denkmalschutz Maßnahmen mangels Genehmigung wieder in den Urzustand zurückgeführt werden müssten ... Bauliche Veränderungen an Baudenkmälern greifen fast zwangsläufig in die Substanz ein, vor allem dann, wenn das Gebäude mit zeitgemäßem Komfort ausgestattet werden soll. Einschneidende Umbaumaßnahmen erfordern viel 9.2 Renovieren, Modernisieren, Sanieren? Fingerspitzengefühl und Erfahrung. Hier müssen schon im Planungsstadium Architekt und Denkmalschützer zu Rate gezogen werden. Je knapper der Bestand an Bauland wird und je weniger sich Chancen für Neubaut- Soweit die Baumaßnahme nicht bereits der Baugenehmigungspflicht unterliegt, en bieten, desto mehr gewinnen bestehende Gebäude an Bedeutung. Bereits bedürfen Änderungen an einem Baudenkmal einer gesonderten über die Hälfte aller Baumaßnahmen betrifft heute den Altbaubereich. Wenn denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis, die beim Landratsamt als untere die Grundsubstanz noch intakt ist, lassen sich oft mit kleinen Renovierungs- Denkmalschutzbehörde über die zuständige Gemeinde zu beantragen ist. Dies arbeiten beachtliche Erfolge erzielen. Zudem lockt viele Bauherren die gilt auch für Gebäude oder bauliche Anlagen, die Bestandteil eines besondere Atmosphäre von Altbauten. denkmalgeschützten Ensembles sind sowie für Gebäude und bauliche Anlagen, die sich in der Nähe eines Baudenkmals befinden. Der Antrag auf Erlaubnis ist Renovierung schriftlich in dreifacher Ausfertigung gestellt werden und ist mit den für die Oft bleibt es aber nicht bei vergleichsweise harmlosen Renovierungsarbeiten Prüfung erforderlichen Unterlagen zu versehen (Lageplan, Bauzeichnungen, wie einem neuen Farbanstrich oder neuen Tapeten. Wird eine regelrechte Instand- Beschreibung der Maßnahme, ggf. Fotos usw.). setzung fällig, so ist der Aufwand an Kosten und Zeit schon erheblicher. 30 9. Besonderheiten beim Bauen

Für Denkmaleigentümer stellt sich die Frage, wie sie die Mittel für die Sanierung den für Krankheitskeime. Auch im Privatbereich und Wintergärten sind diese ihres Objektes aufbringen. Hier helfen Zuschüsse aus Mitteln der Bundes- Vorteile durch Hydrokultur-Pflanzen realisierbar. länder, wie auch der Landkreise und Gemeinden. Man muss sich nur recht- zeitig vor Beginn einer Baumaßnahme und nach Absprache mit dem zuständi- Wachstumsbedingungen der gen Denkmalpfleger an die entsprechenden Behörden wenden. Neben Zuschüssen Hydrokultur des Bundes, des Bundeslandes, des Landkreises oder der Gemeinde können So wie die Pflanzen unsere Umwelt ver- auch steuerliche Vergünstigungen durch erhöhte Absetzungen von schönern und zu unserem Wohlbefinden Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen bei Baudenkmälern in beitragen, so muß der Mensch seinerseits eine Anspruch genommen werden. Atmosphäre schaffen, in der sich grünes Leben gesund entfalten kann, das heißt ein richtiges Maß an Luft, Wasser, Nährstoffen, 9.4 Innenraumbegrünung mit Hydrokultur Licht und Wärme. Das Hydrokultursystem (Kulturtopf, Gefäß, Lecaton und Wasser- Klimaverbesserung standsanzeiger) regelt das Verhältnis zwischen Der Mensch als Geschöpf der Natur ist in seinem Wohlbefinden abhängig vom Luft und Wasser fast von allein. Der Erleben einer natürlichen räumlichen Umgebung. Diese Aussage ist durch bewährte Langzeitdünger Lewatit HD 5 Forschungsergebnisse innerhalb der Umweltpsychologie signifikant belegt wor- funktioniert als Ionenaustauscher über den: Ein überwiegend lebloses Wohn- und Arbeitsumfeld bewirkt ein negatives das Wasser und versorgt die Pflanze bis Empfindungsklima während die gleichen Räume als interessant, einladend, natür- zu 4 Monate lang mit allen Nährstoffen die lich und gesund erlebt werden. Lebendes Grün im Wohnbereich vermittelt sie braucht. Gemütlichkeit, verwöhnt das Auge und fördert die Entspannung. Ein »grüner« Durch den Wasserspeicher in den Hydrokultur-Gefäßen ist eine Versorgung von Arbeitsplatz wirkt Wunder, hin zu mehr Spaß an der Arbeit, weniger subjektiv- mindestens 2 Wochen gegeben. Der Lichtbedarf der Pflanzen ist unter- en Unwohlsein und besseren Arbeitsergebnissen. Doch mit Pflanzen leben und schiedlich groß und muß bei der Planung berücksichtigt werden, sonst werden arbeiten ist nicht nur schöner, sondern auch gesünder. Seit Jahren zeigen Luft- aus den üppigen Schönheiten schnell bedauernswerte Kümmerlinge. meßwerte innerhalb von geschlossenen Gebäuden, dass die Ausdünstungen Hydrokulturpflanzen sind ideale Hausgenossen, weil sie sich dem Wärmebe- von Bau- und Ausstattungsschadstoffen in ihrer additiven Wirkung zunehmend darf der Menschen gut anpassen können. Als tropische oder subtropische den Schwellenwert eines Gesundheitsrisikos überschreiten. In diesem Zusam- Pflanzen fühlen sie sich bei 18-24°C besonders wohl, vertragen aber keine großen menhang belegen langjährige Forschungsarbeiten der NASA, dass Pflanzen und Temperaturschwankungen und keine Zugluft. besonders Hydrokulturpflanzen zu einer Reduzierung der Luftschadstoffe erheblich beitragen können. Über die Wurzeln werden gefährliche Substanzen, Planen mit Hydrokultur wie z. B. Formaldehyd, Tetrachloräthylene und Benzol in Pflanzennahrung Für eine optimale Gestaltung mit lebendem Grün ist die Zusammenarbeit umgesetzt. Versuche über die Auswirkungen der Innenraumbegrünung wurden zwischen Architekt und Raumbegrüner von Beginn der Planung an auch von der Bay. Landesanstalt für Wein- und Gartenbau in Veitshöcheim wünschenswert. Die für das Wachstum notwendigen bauseitigen Voraussetzungen durchgeführt. müssen bedacht werden, denn Pflanzen und lebende Wesen nehmen eine Nicht- Für weitere Verbesserung des Raumklimas sorgen Hydrokultur- Pflanzensysteme beachtung übel. Hier ist die offene, fachlich korrekte Beratung eines in ihrer Eigenschaft als Raumbefeuchter. Als absolut saubere Pflanzen sind Fachunternehmens für Innenraumbegrünung die beste Planungshilfe. Unter Hydrokulturen für die Innenraumbegrünung nicht nur in Krankenhäusern das Berücksichtigung dieser technischen Faktoren ist der Raumgestaltung mit Nonplusultra, denn das mineralische Substrat Lecaton bietet keinen Nährbo- Hydrokultur keine Grenze gesetzt.

31 10. Planen und Bauen von A bis Z

Abschreibung Festzins Für die Abnutzung Ihrer Immobilie können Sie bestimmte Beträge von der Steuer Vertragliche Vereinbarung zwischen Kreditnehmer und Bank über einen festen absetzen (Absetzung für Abnutzung = AfA). Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum. Bei der eigengenutzten Immobilie regelt dies das Eigenheimzulagengesetz. Freistellungserklärung Auflassungsvormerkung Erklärung im Kaufvertrag, dass die Immobilie frei von etwaigen Lasten ist. Sie Die Auflassungsvormerkung wird notariell beurkundet und im Grundbuch ist vom Gesetzgeber vorgeschrieben und muss vor der Kaufpreiszahlung dem eingetragen. Sie stellt eine Anspruchsicherung des Käufers dar und wird relativ Käufer ausgestellt werden. rasch eingetragen. In der Regel dauert diese Eintragung zwischen 6 und 8 Wochen. Grundbuch Baudarlehen Es enthält Informationen zu jedem Grundstück und wird beim Amtsgericht geführt Das Baudarlehen von einer Bank oder Bausparkasse wird über eine Hypothek (Grundbuchamt). Rechte, Lasten, Pflichten, Quadratmeter des Grundstücks abgesichert. Für ein Baudarlehen werden günstigere Zinssätze geboten als und Informationen über die darauf befindlichen Gebäude sind die wichtigsten beispielsweise für einen Privat- oder Dispokredit. Informationen, die ein Grundbuchauszug enthält.

Beleihungsgrenze Grundschuld Die Obergrenze, mit der eine Immobilie beliehen werden kann. In der Regel Ein Grundpfandrecht, welches im Grundbuch eingetragen wird. Die Grundschuld liegt dieser Wert bei maximal 80% des Kaufpreises. wird nicht automatisch nach Tilgung der Schuld, sondern erst auf Antrag wieder aus dem Grundbuch gelöscht. Bereitstellungszinsen Wird ein vereinbarter Kredit vom Kreditnehmer nicht innerhalb der vereinbarten HOAI Honorarordnung Frist in Anspruch genommen, so berechnet die Bank Bereitstellungszinsen für für Architekten und Ingenieure die zur Verfügung gehaltene Kreditsumme. Die Grundlagenermittlung, Vor-, Entwurfs-, Genehmigungs- sowie Ausfüh- rungsplanung (Leistungsphasen 1 bis 5 der HOAI) von Einfamilienhäusern fällt Disagio in der Regel in Zone III oder IV. Die Honorierung dieser Leistungen macht in Zinsvorauszahlung, die den Nominalzinssatz verringert. Das Disagio ist die etwa fünf bis zehn Prozent der reinen Baukosten aus. Differenz zwischen Kreditsumme und tatsächlich ausbezahltem Betrag. Normalerweise liegt diese Differenz zwischen 3% und 10% der Kreditsumme. Hypothekendarlehen Das Disagio kann als Einmalbetrag von der Einkommensteuer abgesetzt Ein Kredit, welcher von Hypothekenbanken für Immobiliendarlehen gegeben werden. wird. Ein Hypothekendarlehen wird über eine Grundschuld abgesichert. Das bedeutet, dass bei Zahlungsunfähigkeit die Immobilie als Sicherheit dient. Effektivzins Der Zinssatz für einen Kredit inclusive Gebühren, Disagio und sonstigen Kosten Nebenkosten der Bank. Bei der Immobilie sind dies die Grunderwerbsteuer, Maklerkosten, Notar- und Gerichtskosten. Die Nebenkosten betragen zwischen zwei und 10% der Gesamtkosten.

32 10. Planen und Bauen von A bis Z

Nominalzins Der Zinssatz, der abzüglich Disagiozinsverrechnung, Kosten und Gebühren der Bank jährlich vom Kreditnehmer bezogen auf die gesamte Kreditsumme bezahlt wird.

Verkehrswert Der Verkaufspreis, der unter Berücksichtigung von allen Umständen und Besonderheiten der Immobilie am Tag der Ermittlung zu erzielen wäre.

Zwischenfinanzierung Kurzfristiger Kredit bis zur Auszahlung von Fremdmitteln mit günstigen Konditionen und längerer Laufzeit. Meist werden Zwischenfinanzierungen benötigt, um die Zeit bis zur Auszahlung von Bauspardarlehen zu überbrücken.

Impressum

Herausgegeben in Zusammenarbeit Titel, UmschlaggestaltungUmschlaggestaltung sowie sowie Art Art und und Nachdruck oderoder Reproduktion, Reproduktion, gleich gleich WEKA info verlag gmbh mit der Trägerschaft. Anordnung des InhaltsInhalts sindsind zugunsten zugunsten welcherelcher Art,Art, ob ob Fotokopie, Fotokopie, Mikrofilm, Mikrofilm, Lechstraße 2 Änderungswünsche, Anregungen undund des jeweiligen InhabersInhabers dieser dieser Rechte Rechte Datenerfassung, Datenträger Datenträger oder oder D-86415 Mering Ergänzungen für die nächstenächste AuflageAuflage urheberrechtlich geschützt.geschützt. Online nurnur mitmit schriftlicher schriftlicher Genehmi- Genehmi- Telefon +49 (0) 82 33/3 84-0 dieser Broschüre nimmt diedie VerwaltungVerwaltung Nachdruck und ÜbersetzungenÜbersetzungen sind sind gung desdes Verlages.Verlages. Telefax +49 (0) 82 33/3 84-1 03 oder das zuständige AmtAmt entgegen.entgegen. – auch auszugsweise –– nichtnicht gestattet. gestattet. xxxxxxxx/x.97074062 / Auflage 8. Auflage / 2002 / 2003 [email protected] • www.weka-info.de