WONEN EN BOUWEN IN DE METROPOOLREGIO AMSTERDAM

WWW.NUL20.NL MAART 2019 #98

JONGERENHUISVESTING Woonstarter in de knel

De bouwambities van Haarlemmermeer | Inzetten op doorstroming werkt | Is er toekomst voor de atelierwoning? NUL20 | NR 98 MAART 2019 Cover: bewoners van Lieven voor hun complex

WOO G NS IN TA T R S T DOSSIER JONGERENHUISVESTING E V E R S I

I U N

H

D

N

E

E

K

R

N

E

E

G

L

N

O J

Waarom De Key jongerenhuis- Jongeren hebben slechtste uit- Eigen woonstarters eerst? Change=: vester is geworden gangspositie op woningmarkt “Ons is de nek omgedraaid”

Alle artikelen uit alle jaargangen van 4 DOSSIER JONGERENHUISVESTING NUL20 zijn online beschikbaar via onze site nul20.nl. De nummers zijn bovendien 4 Interview: Leon Bobbe in pdf-formaat te downloaden. ABONNEE ADMINISTRATIE 8 Jongeren hebben slechtste uitgangspositie op woningmarkt Bij voorkeur via onze website www.nul20.nl of via mail [email protected] 10 Eigen inwoners eerst? HOOFDREDACTEUR: Fred van der Molen ([email protected]) 13 10.000 woningen erbij voor jongeren en studenten TEL: 020-693.7004 14 Change=: “Ons is de nek omgedraaid” MAIL: [email protected] 16 Haarlemmermeer: een polder vol met plannen ADRES: Mr. Arntzeniusweg 20 21 REKENKAMER Sterke stijging sociale nieuwbouwproductie 1098 GP Amsterdam 22 Opsporing van fraude stagneert NUL20 is een platform voor infor- REDACTIE: matie en opinievorming over woon- Bert Pots Jaco Boer 24 BOUW - BERICHTEN OVER NIEUWBOUW beleid en stedelijke ontwikkeling in Janna van Veen de regio Amsterdam. Het platform Johan van der Tol (eindredactie) 26 Inzetten op doorstroming werkt wel bestaat uit het tijdschrift (4x per jaar), Joost Zonneveld een digitale nieuwsbrief (maandelijks), REDACTIERAAD: 28 De toekomst van de atelierwoning een website met actuele nieuwsver- André Buys (Rigo) slaggeving en het debatprogramma Laura Uittenboogaard 30 Schoonschip: duurzame drijvende wijk PakhuisNUL20 (4x per jaar). (RVE Grond en Ontwikkeling) Jeannette Kuipers (RVE Wonen, Amsterdam) 34 INTERVIEW Stefan van Schaik van Wooncompagnie Ingrid Houtepen (!WOON) NUL20 wordt mogelijk gemaakt door bijdragen van de Amsterdamse Fed- Joop de Haan (PMB, Amsterdam) 36 LOPENDE ZAKEN Lisan Wilkens (MRA) eratie van Woningcorporaties (AFWC), Berthilde Lammertink (AFWC) 38 DE KWESTIE de gemeente Amsterdam (Wonen, FOTOGRAFIE: Grond & Ontwikkeling), de Metropool- Nico Boink 40 Strandeiland trekt lering uit IJburg I regio Amsterdam en !WOON. VORMGEVING: Pieter Lesage 41 EVEN VOORSTELLEN de FAH Het tijdschrift wordt kosteloos toege- ADVERTENTIES: zonden aan beleidsmakers, projectlei- zie info op www.nul20.nl 42 LEESKAMER ders, bewonersvertegenwoordigers, DRUK: politici en andere betrokkenen bij het Vellendrukkerij BDU Barneveld 44 BAROMETER Woningproductie in de MRA woonbeleid in de regio Amsterdam.

MAART 2019 2 Het belangrijkste woonnieuws kunt u volgen: DAGELIJKS: www.nul20.nl; Twitter: @nul20; Facebook: nul20wonen MAANDELIJKS: nieuwsbrief DRIEMAANDELIJKS: tijdschrift

Noodknop

ffDE BELABBERDE POSITIE van woonstar- ters in de regio Amsterdam krijgt in dit nummer veel aandacht. Er is in en rond de hoofdstad een grote mismatch tussen vraag en aanbod. Wonin- gen zijn daardoor in schrikbarend tempo duur- der geworden. De gemiddelde WOZ-waarde van Haarlemmermeer: polder vol met plannen Amsterdamse woningen ligt in 2018 48 procent hoger dan in 2014. De huurprijsontwikkeling volgt - door het ont- breken van huurprijsbescherming boven de libe- raliseringsgrens - een minstens zo steile curve als de WOZ, mede doordat woningen worden verka- merd (woningdelen) en aan toeristen verhuurd. Minister Ollongren wil nu - na lange aarzeling - gemeenten in overspannen woningmarktgebie- Fred van der Molen den de mogelijkheid geven excessieve huurprijs- Hoofdredacteur stijgingen in te dammen. Haar voorstel is in het NUL20 middeldure huursegment een maximale huur in Inzetten op doorstroming werkt wel! te stellen die wordt afgeleid van de WOZ-waarde. Om een idee te geven: bij een woning van 3,5 ton leidt dat bij een WOZ-percentage van 3 procent tot 875 euro maximale maandhuur en bij 4 pro- cent tot 1.167 euro. Dat is de essentie van de veel- besproken ‘noodknop middenhuur’. Wethouder Laurens Ivens zit al klaar om er op te drukken. Alle cruciale details, zoals het WOZ-percenta- ge, de begrenzing van het middenhuursegment en andere beperkingen, ontbreken nog. Dat belem- mert verhuurders en beleggers niet om alvast de noodklok over de noodknop te luiden. Zo waar- Schoonschip: duurzame drijvende wijk schuwt IVBN, de club van institutionele beleggers, PAKHUISNUL20 dat die noodknop gaat leiden tot daling van de 1 APRIL nieuwbouwproductie. OVER JONGERENHUIS- Dat lijkt me geen sterk argument. Gemeen- VESTING ten stellen nu al voorwaarden aan de huren van nieuwbouwwoningen voor het middensegment. De volgende bijeenkomst Daar is geen noodknop voor nodig. Die zal bij uit- van PakhuisNUL20 is stek worden ingezet om exuberante prijsstijgin- gewijd aan jongerenhuis- gen in de bestaande particuliere huurvoorraad te- vesting en de beroerde gen te gaan. Institutionele beleggers hebben daar positie van de woonstar- waarschijnlijk weinig last van als ze fatsoenlijke ter in de Metropoolregio huren berekenen. Sterker nog: als gemeenten erop Amsterdam. Met onder anderen Karin De toekomst van de atelierwoning kunnen vertrouwen dat de bestaande voorraad betaalbare huurwoningen niet langer onder hun Laglas (Ymere), Marja ogen verdampt, hoeven ze minder strenge voor- Elsinga (hoogleraar waarden aan nieuwbouw op te leggen. Wonen, TU Delft), Leon Woningcorporaties in de MRA: De vraag is overigens hoe verhuurders gaan re- Bobbe (De Key), Erik Wooncompagnie ageren op huurprijsbegrenzing. Alvast een voor- Flentge (SP Amsterdam), In een nieuwe serie spelling: een deel van de pandjesbazen zal gaan Achraf el Johari (Young belicht NUL20 de verkopen aan eigenaar/bewoners. Van buy-to-let Amsterdam) en Mieke visie en opgaven van naar let-to-sell. Booij (PvdA-wethouder woningcorporaties die buiten de hoofdstad Haarlemmermeer). in de Metropoolregio Meer info en inschrijven actief zijn. Wat houdt via onze site: nul20.nl hen bezig? Wat zijn hun prioriteiten? Tweede in de reeks is Wooncompagnie, PakhuisNUL20, maandag actief in onder andere Purmerend en Waterland. 1 april, 20:00-21:30

3 Leon Bobbe over zijn keuze van De Key een jongerenhuisvester te maken “Positie van woonstarter was slechtslecht enen isis slecht”slecht”

Onder leiding van Leon Bobbe specialiseert WOON NG ST TI A S R Woonstichting De Key zich in huisvesting voor studenten E T V E R S I

en jongeren. Hoewel iedereen onderschrijft dat I U N

H

D

N

‘woonstarters’ een belabberde uitgangspositie hebben, E

E

K

R

N

E

valt deze keuze niet overal in goede aarde. Bobbe over E G

L N

O de kansen voor de woonstarter en de gevolgen van de J nieuwe koers. { FRED VAN DER MOLEN ]

De Key legt zich sinds enkele jaren toe op het huisvesten inclusief 250 tijdelijke. Hoe ziet het er voor de komende van ‘woonstarters’ binnen of langs de Ring van Amster- jaren uit? dam. Staat deze koers nog fier overeind? “Komend jaar nemen we minstens 50 procent Bobbe: “De positie van jongeren op de woning- meer in aanbouw. Samen met wat nog in de pijp- markt was toen slecht en is nu ook slecht. Toen lijn zit, zijn er duizenden woningen in voorberei- we deze richting insloegen was iedereen het er ding, vooral in Amsterdam-Noord maar ook op over eens dat er meer voor die doelgroep moest de Zuidas.” worden gedaan. Dat is niet veranderd. Het huidi- ge college wil in vier jaar ruim 10.000 woningen De Key wil binnen of dicht bij de ring A10 bouwen. Nog voor jongeren en studenten toevoegen. Met ons geen ambities in verder van de binnenstad gelegen ge- verleden als studentenhuisvester zijn wij bij uit- bieden of regiogemeenten? stek toegerust om voor die doelgroep (18 tot 33 “Die locatiekeuze is een praktische. Daar is van jaar) van betekenis te zijn. Er zit geen licht tussen oudsher ons bezit geconcentreerd. Als we daar onze ambities en die van de gemeente.” blijven en uitbreiden kunnen we van meer bete- kenis zijn voor die buurten; geconcentreerd be- De Key heeft in 2018 zo’n negenhonderd wooneenhe- zit is ook makkelijker te beheren. Juist omdat de den voor studenten en jongeren in aanbouw genomen, angst bestaat dat corporaties hun bezit in de bin- nenstad terugbrengen, willen wij de boodschap geven: wij trekken ons daar niet terug, integen- deel! Elke euro die vrijkomt, besteden we binnen Lopende huurcontracten op 31-12-2017 en langs de ring. Het is toch geweldig dat je tegen jongeren kunt zeggen dat ze een kans hebben om Gemiddelde leeftijd 29.321 1.313 39 jaar tegen een betaalbare prijs vijf jaar te wonen in het meest gewilde stukje van Nederland. Er zijn ge-

Sociale huurwoningen Vrije sector woningen

Gemiddelde leeftijd Bewoners 24 jaar “Zolang we doorgaan met Gemiddelde leeftijd 55+ contract Bewoners met Woonstarters met vijjaarcontract of voor onbepaalde tijd contract voor duur van de studie verkopen kunnen we nieuwe woningen bouwen” 3% Jongerencontracten 5% Short Stay contracten voor internationale studenten 76% 24% 16% Campuscontracten voor studenten lukkig andere partijen als DUWO die juist daar- buiten actief zijn, ook in Hoofddorp en Almere.” Nieuwe verhuringen De Key in 2017 nieuwe reguliere 8% 464huurcontracten 6% 347 6% jongerencontracten (5 jaar) Je schreef in een blog dat De Key de energietransitie niet 2.055 38% campuscontracten 2.602 48% shortstay contracten voor kan financieren. Kan De Key deze hoge nieuwbouwpro- nieuwe huurcontracten internationale studenten 48% 38% 5004 bepaalde tijd ductie dan wel volhouden? 464 8% reguliere huurcontracten “Zolang we geld ophalen uit verkoop kunnen we doorgaan met investeren in nieuwbouw. Ik ga ervan uit dat we kunnen blijven verkopen. Bij nieuwbouw verdien je de investering terug via de

MAART 2019 4 Leon Bobbe over zijn keuze van De Key een jongerenhuisvester te maken “Positie van woonstarter was slechtslecht enen isis slecht”slecht”

huur, maar als je investeert in woningverbetering ren met tijdelijke contracten gaan wonen. Dat bijvoorbeeld of de energietransitie zijn er geen of nauwelijks scholen minder instroom krijgen omdat er onvoldoende baten. Extra investeren in de energietransitie be- gezinnen gaan wonen. tekent minder geld voor het onderhoud van ande- “Dat komt juist doordat wijken als Kattenburg en re woningen. Dat is een gruwelijk dilemma. de Oostelijke Eilanden vergrijzen, gewoon door Wat ons nekt is dat de overheid steeds meer de demografische ontwikkeling. Daar is heel wei- afroomt. Toen ik hier kwam, betaalde De Key aan nig doorstroming. Die paar jaarlijkse jongeren- heffingen gemiddeld per woning een maand huur. contracten zorgen niet voor ingrijpende veran- Dat zijn er nu al vijf. Het kantelpunt is bereikt; deringen. Wij schatten in dat het ons wel vijftien de geldstroom uit exploitatie is gewoon te dun geworden.” “Wij trekken ons niet GEEN TWEEDERANGS HUURDERS terug uit de binnenstad, Bij zittende huurders, verenigd in huurderskoepel Arca- de, is onvrede en argwaan over de specialisatie in woon- integendeel!” starters. “Er wordt een beeld geschetst dat we zittende bewoners als tweederangs huurders zien. Dit tot twintig jaar kost voordat we zo’n 20 procent beeld is niet terecht. We blijven op dezelfde ma- tijdelijke jongerenwoningen hebben in die wijken. nier aandacht besteden aan de leefbaarheid, be- Dat lijkt ons een mooie mix tussen stabiliteit en taalbaarheid en kwaliteit van ons woningbezit. doorstroming. Wij zeggen tegen onze huurders: En we werken volledig mee aan regelingen als laten we dat nu eens een aantal jaar aanzien en Van Groot naar Beter en andere gemeentelijke dan kijken hoe we verder gaan.” prestatieafspraken.” Andere kritiek: De Key liberaliseert grotere woningen en Een van de zorgen is dat in wijken waar De Key veel bezit verhuurt die aan woningdelers met friends-contracten en heeft, het cement van de wijk verbrokkelt als er veel jonge- dat zorgt voor meer overlast.

5 “Wij gebruiken nog geen friends-contracten, maar verhuren gewoon vrijesectorwoningen aan huurders. En soms zijn dat twee of drie jon- ge mensen. Dan ontstaat snel de gedachte dat het dan wel om Friends-contracten zal gaan. Maar De Key werkt nog niet met woningdeelcontrac- ten zolang we daar geen vergunning voor hebben. En zo’n procedure duurt lang. Maar wij volgen de koninklijke weg. We horen overigens ook genoeg geluiden van oudere huurders die blij zijn met een jonge buur- man of -vrouw, die bijvoorbeeld iets de trap op kan tillen of een boodschap wil doen. Jongeren kunnen prettige of minder prettige buren zijn, net als andere huurders.”

De Key heeft zelfs zijn statuten gewijzigd om de nieuwe koers te verankeren. Wat dat echt nodig? Dat wekte wrevel bij wethouder Ivens en de eigen huurderskoepel Arcade. Er lopen nog steeds bezwaarprocedures tegen de toestem- ming van de Woonautoriteit. “Je kunt zo’n specialisatie niet voor een paar jaar maken. Je richt je hele organisatie daar op in en dat wilden we duidelijk maken. En als de wereld er over twintig jaar anders uitziet, dan kan je ook dan de statuten weer wijzigen. Er staat overigens in de nieuwe statuten niet dat we er alléén voor woonstarters zijn. Maar ik ben met je eens dat die wijziging niet per se nodig was om te doen wat we doen.”

Hoeveel woningen worden er nu via tijdelijke jongeren- contracten verhuurd? “Dat gaat niet erg snel. Volgens de samenwer- kingsafspraken kunnen corporaties maximaal 33 procent van de vrijkomende reguliere woningen met een tijdelijk jongerencontract verhuren. Dat is bij lange na niet gebeurd. Over 2018 heb ik nog geen cijfers, maar in 2017 kwamen de corporaties in Amsterdam gezamenlijk uit op 10 procent van de nieuwe verhuringen. En zelfs wij verhuurden in 2017 nog meer reguliere woningen met een vast contract dan met een vijfjaarscontract.

Verwacht je geen grote problemen als die vijfjaarscon- tracten aflopen. Waar moeten al die ‘oudere jongeren’ dan naar toe? JONGERENCONTRACTEN den sociale huurwoningen bij. In welke mate draagt die “Dat zal moeten blijken. We doen het nog maar IN 2017 BV nog bij aan de nieuwe koers? sinds 2016. Stadgenoot is eerder begonnen en hun “Een tiental corporaties heeft een aparte rechts- ervaring is dat maar 15 procent die volle vijf jaar Vanaf juli 2016 bestaat de persoon opgericht voor hun niet-Daeb bezit. De uitzit. Wij hebben ook al relatief veel huuropzeg- mogelijkheid woningen te meeste hebben daar het commerciële deel van gingen. Veel mensen in die leeftijdscategorie zet- verhuren met een tijdelijk het vastgoed ingestopt, zoals vrijesectorhuur, ten natuurlijk nieuwe stappen in hun leven en jongerencontract. winkelplinten, bedrijfsgebouwen. Daar is het kijken verder. We moeten zien in hoeverre het In 2017 hebben de ons niet om te doen. Wij streven met Lieven de deel dat aangewezen blijft op de sociale huursec- Amsterdamse corporaties Stad dezelfde doelen na als met de Woonstich- tor een woning vindt. Met een vijfjarencontract 770 woningen op die manier ting. Met de BV kunnen we dingen doen die je wordt de inschrijfduur behouden. Deze jongeren verhuurd, waarvan 347 met staatssteun niet kan of mag doen. Hoe we dat maken dus meer kans om door te stromen.” door De Key. Dat is ruim gaan vormgeven, zien we de komende jaren wel. 10 procent van het totaal Maar je kunt maar een keer splitsen.” • De nieuwe Woningwet dwong tot scheiding van het aantal nieuwe reguliere commerciële (niet-Daeb) en maatschappelijke vastgoed sociale verhuringen; dus (Daeb). De Key heeft het niet-Daeb vastgoed grotendeels ruim binnen de afgesproken afgesplitst in Lieven de Stad. Daar zitten ook nog honder- bovengrens van 33 procent.

MAART 2019 6 Op het terrein omringd door de Vlaardingenlaan, Maassluistraat, Overschiestraat en Voorburgstraat in Amsterdam Nieuw-West bouwt De Key aan het complex Lieven (voorheen bekend als Zuidblok). De Key realiseert hier ca 1.200 woningen voor woonstarters: studenten en andere jongeren. Lieven is een woonconcept voor woonstarters tussen 18 en 28 waar zelfbeheer, ontmoeting en initiatieven van (buurt)bewoners centraal staan. Lieven wordt in verschillende fases gerealiseerd. Het laatste gebouw is naar verwachting in 2021 klaar.

Lieven 7 Jongeren hebben slechtste uitgangspositie op Amsterdamse woningmarkt ‘We kunnen geen woning vinden‘ WOON NG ST TI A Dat jongeren moeite hebben een plek te vinden op S R E T V E R de krappe Amsterdamse woningmarkt, is genoegzaam S I

I U N

H

bekend. Maar een groep jongeren die maar geen vaste D

N

E

E

K

R

grond weet te vinden, klopt nu nadrukkelijk aan de N

E

E

G

L

N

{ JOOST ZONNEVELD} O deur. J

GEBOUWD VAN 2015 ffALAÂ-EDDINE BOUJILALI WERKT nog De signalen die Boujilali krijgt zijn divers, T/M 2018 maar kort als programmamedewerker en jonge- maar draaien allemaal om schaarste op de wo- renadviseur bij !WOON. “Toen ik daar vorig jaar ningmarkt. “Jongeren die na een vijfjarencontract voor jongeren: 2.149 begon, kreeg ik van alle kanten van vrienden te geen nieuwe plek kunnen vinden, jongeren die bij voor studenten: 4.940 horen: we kunnen geen woning vinden, wat kun- het Leger des Heils aan moeten kloppen, omdat overig sociaal: 4.311 nen we doen?” Inmiddels is er een groep van on- ze niks betaalbaars kunnen vinden na het aflopen (Amsterdam, start bouw geveer zestig jongeren die vindt dat er snel iets van hun campuscontract. En dan zijn er heel veel gereguleerde woningen) moet worden gedaan aan de woningnood onder jongeren die tot ver in de twintig noodgedwongen Amsterdamse generatiegenoten. Boujilali: “Het bij hun ouders moeten blijven wonen.” zijn allemaal geboren en getogen Amsterdam- De groep jongeren wil de situatie waarin zij zit- se jongeren. En het is een heel gemengde groep. ten duidelijker bij de gemeente en de corporaties Jongeren met Marokkaanse, Turkse, Surinaamse, over het voetlicht brengen. Een afvaardiging zat al Antilliaanse en Nederlandse roots, maar allemaal bij zowel wethouder Laurens Ivens als AFWC-di- Amsterdammer en het lukt ze niet om een woning recteur Egbert de Vries aan tafel. te vinden. Ik probeer ze te helpen om het probleem zichtbaar te maken.” KLEINER EN DUURDER

Uit gemeentelijke cijfers blijkt dat woningcorpora- ties in de vier jaar tussen 2015 en 2018 989 studen- tenwoningen en 931 jongerenwoningen in aan- bouw namen en marktpartijen maar liefst 3951 studentenwoningen. In dat perspectief bouwde de marktsector dan weer relatief weinig jongerenwo- ningen: 1218, vooral te danken aan de twee Chan- ge=-projecten. Jongeren vinden steeds moeilijker een (betaal- bare) woning in de stad, zo liet Jeroen Slot, hoofd onderzoek bij OIS, onlangs tijdens een presentatie in Pakhuis de Zwijger weten. Zo is het percentage geboren en getogen Amsterdammers in de leeftijd 18-24 jaar dat thuis woont, in tien jaar tijd van 60 naar bijna 80 gestegen. Landelijk is dit volgens cij- fers van het SCP ook een trend. Daarbij is de groep 18- tot 34-jarigen als enige leeftijdscategorie ge- middeld krapper gaan wonen. Bovendien betaalt diezelfde groep het meeste per ‘eenheid kwaliteit’ In de hoofdstad zijn de afgelopen jaren veel extra woningen voor woonstarters en zijn hun kosten voor woonruimte in de afgelo- en statushouders gecreëerd via tijdelijke bouw. Bijvoorbeeld Stek Oost van pen twintig jaar het sterkst gestegen. Volgens Slot hebben jongeren een slechtere uitgangspositie op Stadgenoot aan de Kruislaan in de Watergraafsmeer. In juli 2018 werd de eer- de woningmarkt dan elke andere groep. ste unit geplaatst, eind december kregen 125 jongeren en 125 statushouders Omdat de koopmarkt voor jongeren nauwe- hun sleutel. De woonunits, opgebouwd uit materialen van een Eindhovens lijks toegankelijk is en het aantal vrijkomende zorgcentrum, blijven tien jaar staan. Door iets tijdelijk neer te zetten, kunnen woningen van corporaties te klein is om aan de allerlei omgevingsprocedures sterk worden ingekort. foto: Stadgenoot/Rob Godfried vraag te voldoen, zijn veel jongeren aangewezen

MAART 2019 8 Jongeren hebben slechtste uitgangspositie op Amsterdamse woningmarkt ‘We kunnen geen woning vinden‘ Corporaties Marktpartijen Gebouwd van 2015 t/m 2018 (start bouw) 931 1218 1105

jongerenwoningen

989 studentenwoningen 3206 reguliere sociale huur 3951

op de duurdere vrijesectormarkt. Daarbij speelt gereguleerde jongerenwoningen toevoegen, is de concurrentie van woonstarters uit West-Europa hoop van veel jongeren op de woningcorporaties die tijdelijk naar Amsterdam komen ook een rol. gericht, zegt ook Boujilali. Hoewel de corporaties Hun komst drijft de prijzen op, waardoor jongeren aangeven moeite te hebben hun bouwambities te moeilijk betaalbare huisvesting kunnen vinden. halen door een gebrek aan locaties, de verhuur- Mogelijkheden voor woningdelen zijn er wel. Vol- derheffing, verduurzaming van bestaand bezit en gens Slot gaat dat om zo’n 1.800 woningen in de stad die aan drie of vier jongeren verhuurd wor- den. Hij wijst er ook op dat die woonvorm niet voor iedereen geschikt is. “HET WAS VOOR MIJ NET OP TIJD” Gezien de enorme behoefte verbaast het niet Achraf el Johari (22) huurt sinds dat Amsterdam in de komende jaren meer stu- december vorig jaar een kleine denten- en jongerenwoningen wil toevoegen. De woning in het project Stec in Amster- gemeente werkt momenteel aan een nieuw pro- dam-Oost. In Stec wonen Amster- gramma voor de periode 2019-2022. Een woord- damse jongeren en jonge statushou- voerder van de gemeente wil alleen een tipje van ders in een gebouw. “Het was voor mij de sluier oplichten. Zij geeft aan dat in het plan net op tijd. Ik was bijna naar Utrecht nader wordt uitgewerkt wat in het Amsterdamse vertrokken, maar ik kon op basis van coalitieakkoord staat, namelijk het toevoegen van mijn motivatie een jongerenwoning 10.500 woningen voor studenten- en jongeren in voor vijf jaar krijgen,” zegt El Johari. De Amsterdam en de regio. Het uitgangspunt is om student rechten is tevreden dat hij in beide groepen ongeveer gelijk te bedienen. Daar- Amsterdam-Oost kan blijven wonen naast wil de gemeente meer aandacht voor jonge- waar hij opgroeide. Zijn familie woont renhuisvesting in de bestaande bouw, onder meer al decennia in de Transvaalbuurt. als het gaat om de herziening van de woonruimte- “Maar ik voel nu al de druk dat ik over verdeling in de regio. “Betaalbaarheid blijft het be- vijf jaar iets nieuws moet hebben. Dat langrijkste speerpunt in het nieuwe plan, anders is in de huidige woningmarkt niet te gaan de woningen aan de doelgroep voorbij,” al- doen. Samenwonen of kinderen krij- dus de woordvoerder. Daarbij wordt ook nadruk- gen zit er voorlopig al helemaal niet ouderlijke huis te verlaten. “Het is kelijk gekeken naar goedkopere woonvormen, bij- in. Ik woon nu op 22 vierkante meter.” gewoon heel erg moeilijk als je nog voorbeeld met gedeelde voorzieningen. Bovendien El Johari, die in de race is om de eerste weinig wachttijd hebt. Er worden wel wil de gemeente jongeren zelf meer betrekken bij jongerenburgemeester van Amster- kamers aangeboden, maar het risico het nieuwe programma studenten- en jongeren- dam te worden – een wens van dat je als jongere wordt uitgebuit is huisvesting. “Deze waren wat minder goed ver- wijlen burgemeester Van der Laan groot.” El Johari noemt het voorbeeld tegenwoordigd in het verleden en daar willen we – vindt dat er veel meer aandacht van Change= waar jongeren hoge ser- veranderingen in brengen.” moet komen voor jongerenhuisves- vicekosten bovenop de maandelijkse ting. “Het is een groep die kwetsbaar huur moeten betalen. “Er moet echt WOONRUIMTE DELEN is en moeilijk een plek kan krijgen in verandering komen in de situatie van de stad.” Zelf zocht El Johari al lan- jongeren, anders zijn ze gedwongen Omdat de vrije sector moeilijk toegankelijk is voor gere tijd naar mogelijkheden om het de stad te verlaten.” jongeren en marktpartijen maar mondjesmaat

9 toenemende bouwkosten, staan jongerenwonin- Voorrangsregelingen: ‘Je wilt toch draagvlak houden onder de bevolking’ gen wel op de agenda van corporaties. Perry Hoetjes, manager strategie bij Stadge- noot: “De slaagkans van jongeren op de woning- markt is slechter dan voor andere groepen. Bou- wen, bouwen, bouwen is daarom het devies en wij proberen ook meer jongerenwoningen toe te voegen.” Daarnaast helpt het middel van de tijde- Eigen inwoners eerst? lijke vijfjarencontracten volgens Hoetjes de druk enigszins te verlichten. “Binnen vijf jaar heeft 80 procent een andere woning gevonden, bijvoor- Sinds 2015 mag nog maar een kwart van beeld doordat zij een baan gevonden hebben en de sociale huurwoningen met voorrang worden een duurdere woning kunnen betalen. Op die manier maken zij weer ruimte voor andere jon- toegewezen aan inwoners van een gemeente. geren.” De manager strategie van Stadgenoot ziet Gemeenten in de Metropoolregio Amsterdam maken daarnaast het nieuwe woonruimteverdelingssys- teem dat ontwikkeld wordt als kans voor jonge- in verschillende mate gebruik van deze mogelijkheid: ren. “Daarnaast mogen wij als corporaties nu al van helemaal niet, tot volledig. Voorrangsregelingen een derde van de vrijkomende woningen aan jon- geren toewijzen. Daar liggen ook kansen voor de- lijken vooral gericht op woonstarters. Maar maatwerk ze groep.” en het bevorderen van doorstroming zijn ook redenen Woningcorporatie De Key heeft de woonstar- ter – en daarmee de doelgroep jongeren – zelfs om buiten de wachtrij om te gaan. verheven tot core business. “Dat wij de woonstar- {JOHAN VAN DER TOL} ter voorop stellen is niet zonder reden: vanwege de korte inschrijfduur heeft die groep het juist lastig,” zegt Lidy van der Schaft, directeur Wonen van De ffBEGIN DIT JAAR maakte het nieuwe college van Haarlemmermeer Key. “Wij zetten daarom in op de groep tot 28 jaar bekend dat het de mogelijkheden maximaal zal benutten om “Haarlem- en bouwen tot 2022 bijna 2.000 woningen voor mermeerders meer kans op onze woningmarkt te geven”. Het nieuwe jongeren. Daarnaast is de bezettingsgraad van de gemeentebestuur - gevormd na tussentijdse verkiezingen vanwege een sociale woningvoorraad een probleem. In 63 pro- gemeentelijke herindeling - sluit zich daarmee aan bij verscheidene an- cent van de sociale huurwoningen in Amsterdam dere gemeenten in de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Die maken wonen mensen alleen.” Van der Schaft denkt, net gebruik van de mogelijkheid in de Huisvestingswet om 25 procent van als Hoetjes, dat vijfjarencontracten kunnen hel- de vrijkomende sociale huurwoningen met voorrang toe te wijzen aan pen om steeds weer nieuwe jongeren een kans te eigen inwoners. geven en dat verloten van woningen de mensen Die MRA-gemeenten doen dat niet allemaal voor de volle 25 procent, die echt op zoek zijn naar een woning kan helpen. en andere doen het ook helemaal niet. Zoals Haarlem. Die gemeente Daarnaast wijst Van der Schaft op het belang van vindt de maatregel vooralsnog overbodig, omdat de eigen bevolking in woonvormen als een vijfjarencontract is afgelo- de praktijk ruim aan bod komt. Vorig jaar ging 82 procent van het vrij- pen. “Naast het verkopen van woningen aan huur- komende aanbod naar Haarlemse woningzoekenden; 6 procent ging ders, denken wij dat er mogelijkheden zijn voor concepten als woningdelen. Jongeren vinden het vaak helemaal geen probleem om een keuken te delen. Daarnaast toppen we onze vrijesectorwo- ningen af tot 1.000 euro, waardoor de stap naar de vrije sector voor die groep die meer te besteden heeft, iets gemakkelijker te maken is.”

DIALOOG

Boujilali is intussen tevreden dat de groep jon- geren die hij ondersteunt, meer aandacht krijgt. “Het is een eerste stap, we hebben nog geen harde toezeggingen gekregen. De Amsterdamse jonge- ren zijn inmiddels wel betrokken bij de gesprek- ken over de woonruimteverdeling. Het is goed dat we de dialoog aan kunnen gaan met de gemeente en de woningcorporaties. Het is een ingewikkeld probleem, maar het is belangrijk dat het geluid van jongeren die hier geboren en getogen zijn, ge- Waarom Zaanstad maximaal gebruik maakt van voorrangsregelingen? hoord wordt. De moeite die zij hebben een plek PvdA-wethouder Songül Mutluer: “In Zaanstad ging een derde van de in hun eigen stad te vinden, verdient meer aan- sociale huurwoningen naar mensen van buiten. In Amsterdam gaat bijna dacht.” • 85 procent van de sociale huurwoningen naar Amsterdammers.”

MAART 2019 10 Voorrangsregelingen: ‘Je wilt toch draagvlak houden onder de bevolking’ WOON NG ST TI A S R E T V E R S I

I U N

H

D

N

E

E

K

R

N

E

E

G

L N O

Eigen inwoners eerst? J

naar mensen uit de regio Zuid-Kennemerland en REGIONALE SEGREGATIE 12 procent naar woningzoekenden van buiten de regio, zo laat een woordvoerster van de gemeen- Zaanstad maakt wel voor het volle pond gebruik te weten. Haarlem heeft een ander zoekplatform, van de voorrangsregel. “Zaanstad is enorm in trek Woonservice, wellicht vormt dat ook een barriè- bij mensen uit de regio”, legt wethouder Songül re voor zoekers uit de voormalige Stadsregio Am- Mutluer uit. sterdam. In 2018 ging twee derde (67%) van de toege- wezen sociale huurwoningen naar Zaankanters, DOORSTROMING vertelt Mutluer. Dankzij de regeling gingen 113 woningen met voorrang naar starters en 85 naar De gemeente Purmerend maakt alleen bij de toe- doorstromers. “Een derde ging naar mensen van wijzing van nieuwbouwwoningen gebruik van de buiten, vooral uit Amsterdam. In Amsterdam 25-procentsregeling. En dan niet zozeer om ver- gaat bijna 85 procent van de sociale huurwonin- gen naar Amsterdammers. Zaankanters komen in de regio minder snel aan een sociale huurwoning.” Meer MRA-gemeenten “We hebben veel sociale huur, terwijl andere ge- wijzen maximaal toe aan meenten juist minder sociaal bouwen. Daardoor ontstaat krapte en gaan mensen om zich heen kij- eigen inwoners ken. En er ontstaat een onevenwichtigheid in de verdeling van sociale huurwoningen over de regio. Onze Zaankanters vissen daarbij achter het net.” dringing tegen te gaan, vertelt wethouder Thijs “Dat brengt de nodige onrust met zich mee. Je Kroese, maar om er zeker van te zijn dat de nieuw- verliest ook draagvlak binnen je eigen gemeente. bouw de doorstroming in Purmerend bevordert. Zeker wanneer er straks meer nieuwe woningen “Voor andere categorieën hebben we het nog worden gebouwd, waarbij wij inzetten op veel niet nodig gehad, omdat twee derde van de wo- meer sociaal en betaalbaar. Dan heeft men het ge- ningen naar Purmerenders gaat.” Overigens sluit voel: ja, maar dan gaan wij bouwen voor de regio. Kroese niet uit dat er meer gebruik gaat worden Wij moeten als regio gaan nadenken hoe we dat gemaakt van de 25-procentsregeling. evenwicht in de regio kunnen realiseren.” “We zijn met de corporaties in overleg om mo- gelijk ook andere typen te labelen als voorrangs- woning voor Purmerenders. Dan kun je denken aan seniorenwoningen. We hebben al een senio- renmakelaar in Purmerend, zowel voor de huur- als de koopsector.” “En als je constateert dat er veel jongerenwo- ningen naar jongeren van buiten Purmerend gaan, Ook Amstelveen maakt is dat ook een reden om te labelen voor Purmer- volop gebruik van de enders. De gemiddelde wachttijd voor starters is 25-procentsregeling. twaalf jaar. Er zijn niet zoveel kleinere startersap- Voor lokaal maatwerk partementen in Purmerend. Daarom heeft de ge- voor senioren en meente besloten om zelf tweehonderd tijdelijke jongeren, aldus woningen voor die groep te bouwen, met name VVD-wethouder Rob voor spoedzoekers. Op inloopavonden spreek ik Ellermeijer. Amstelveen mensen van een jaar of 30 die zich hadden inge- heeft de leeftijdsgrens schreven toen ze 18 waren. Ze wonen nog steeds voor de categorie in het ouderlijk huis, waar de spanningen hoog jongeren verhoogd oplopen.” van 28 naar 34 jaar: Verdringing door jongeren uit Amsterdam ligt “Die staan vaak al tien volgens Kroese overigens niet voor de hand: de jaar bij WoningNet wachttijden in de twee gemeenten ontlopen el- ingeschreven. Als je daar kaar niet zoveel. niets voor doet, wordt het een kansloze groep.”

11 “Wat mij betreft wordt die 25 procent opgerekt TOEWIJZINGEN IN DE SOCIALE SECTOR IN STADSREGIO AMSTERDAM NAAR richting 30 en gaan we met Den Haag in gesprek HERKOMST WONINGZOEKENDE IN 2017 om dat voor elkaar te krijgen. Want die behoefte is enorm.” Mutluer beseft dat ze daarbij niet op de Gemeente woningzoekende steun van alle regiogemeenten kan rekenen: “Som- mige hebben een bevolking waarbij het duurdere segment beter past. Maar als je alleen gaat focus- sen op de duurdere woningen bij nieuwbouw, dan bevorder je de segregatie en krijg je een enorme onevenwichtigheid binnen de regio. Terwijl er in alle segmenten schaarste is, zeker in dat betaal- bare segment.” Gemeente

KANSLOZE GROEP Woning Eigen gemeente Amsterdam Zuid Stadsregio (Elders) Noord Stadsregio (Elders) Buiten Regio Eindtotaal Naar eigen inwoners Naar Amsterdammers % corporatiewoningen Mutluer noemt geen namen van gemeenten die Aalsmeer 50 38 24 3 12 127 40% 30% 24% zich vooral richten op het duurdere segment. Maar Amstelveen 253 149 30 4 54 490 52% 30% 30% bij dit type verwijten wordt in de regio altijd naar Amsterdam 5705 idem 253 203 678 6839 83% 42% Amstelveen gewezen. Die gemeente is in ieder ge- Beemster* 4 1 5 10 19% val niet van plan het aandeel sociale huur uit te Diemen 45 39 4 1 8 97 46% 40% 29% breiden. “Een op de drie woningen sociale huur is Haarlemmermeer 368 115 29 9 94 615 60% 19% 22% Landsmeer 13 22 1 5 3 44 30% 50% 27% Amstelveen geeft nu Oostzaan* 1 1 2 28% voorrang aan eigen Ouder-Amstel 25 27 11 2 10 75 33% 36% 31% woonstarters tot 34 jaar Purmerend* 55 30 5 12 12 114 34% Uithoorn 137 32 27 3 25 224 61% 14% 32% Waterland* 5 2 1 1 1 10 26% een evenwichtige voorraad”, aldus wethouder Rob Wormerland 53 19 1 20 7 100 53% 19% 29% Ellermeijer. “We stimuleren verkoop en liberalisa- tie om een betere doorstroming te krijgen. De stap Zaanstad 939 296 28 42 63 1368 69% 22% 38% naar andere woningen is te groot, waardoor veel Eindtotaal 7653 771 414 310 967 10115 37% mensen met een te hoog inkomen in sociale huur- Bronnen: WoningNet 30-5-2018, CBS woningen blijven zitten. Daarom willen we dat er * De gegevens van Purmerend, Waterland, Beemster en Oostzaan zijn incompleet doordat die meer woningen in het middensegment bij komen. gemeenten grotendeels worden bediend door verdeelplatform Woonmatch Waterland, Edam- Volendam is hier weggelaten, omdat het helemaal onder Woonmatch valt. Tegelijkertijd is de behoefte aan sociale huur ook groot, daarom willen we dat voor iedere verkoch- te of geliberaliseerde woning een nieuwe sociale huurwoning wordt gebouwd.” IN AMSTERDAMSE HUURWONINGEN KOMEN VOORAL AMSTERDAMMERS Ook Amstelveen maakt volop gebruik van de In de tabel over 2017 is te zien dat Amsterdam met 83 procent de meeste 25-procentsregeling. Volgens Ellermeijer ook niet eigen inwoners in de sociale sector huisvest. Andere gemeenten blijven daar zozeer vanwege verdringing, maar om lokaal behoorlijk bij achter. Amstelveen, dat erg in trek is bij Amsterdamse woning- maatwerk te kunnen leveren. “Ouderen moeten zoekenden, blijft ondanks de bevoordeling van eigen inwoners steken op 52 een plek krijgen en kunnen niet zomaar naar een procent. Amsterdam heeft met 42 procent ook verreweg het grootste aandeel andere gemeente verhuizen, zelfs niet naar een an- corporatiewoningen, terwijl Zaanstad met 38 procent op het gemiddelde voor dere wijk.” En dan zijn er ook hier jongeren tot 28 de Stadsregio zit. Andere gemeenten blijven daar flink bij achter. jaar die al heel lang wachten op een woning. Am- Niet duidelijk in de tabel te zien is dat tal van gemeenten, waaronder Amstel- stelveen heeft die categorie uitgebreid met 28- tot veen (149 om 80), Zaanstad (296 om 100) en Haarlemmermeer (115 om 53), 34-jarigen. “Die vallen niet meer onder jongerenre- flink meer corporatiehuurders uit Amsterdam ontvangen dan er naar de hoofd- gelingen, maar staan vaak wel al tien jaar bij Wo- stad vertrekken. Amsterdam geeft eigen inwoners alleen voorrang via maat- ningNet ingeschreven. Als je daar niets voor doet, werkregelingen voor jongeren, senioren en urgenten. wordt het een kansloze groep.”

LOTEN MET VOORRANG zen aan inwoners van Almere, blijkt uit beleids- stukken. Van de overige 20 procent is niet bekend Almere wijst de helft van de vrijkomende sociale welk deel uit Amsterdam komt. huurwoningen toe met loting. En daarbij hebben Over eigen inwoners eerst gesproken: Haarlem- woningzoekenden uit de regio Flevoland voorrang mermeer maakte begin dit jaar ook bekend dat (volgens de Huisvestingswet mag 50 procent met het de voorrang voor statushouders intrekt. Net voorrang aan mensen uit de regio worden toege- als Lelystad een paar maanden eerder deed. De wezen). Mede hierdoor wordt uiteindelijk zo’n 80 andere gemeenten in de MRA zien hier voorals- procent van de vrijkomende woningen toegewe- nog weinig in. •

MAART 2019 12 Amsterdam continueert programma voor doelgroep met vier jaar Ruim 10.000 woningen erbij voor studenten en jongeren De komende vier jaar wil Amsterdam de bouw starten van 10.500 betaalbare woningen en kamers voor studenten en jongeren. Daarvan moeten er 9.000 woningen in de stad zelf komen en 1.500 in omliggende gemeenten. Het gaat zowel om tijdelijke als permanente woningen. Dit staat in het Plan Jongeren- en Studentenhuisvesting 2019-2022. {FRED VAN DER MOLEN} ffDE AFGELOPEN VIER jaar heeft Am- tie wordt uitgegaan van een maximale de jaarlijkse Kences Monitor Studenten- sterdam meer dan 10.000 studenten- en huur tot 720 euro (de liberalisatiegrens). huisvesting vastgesteld op circa 9.400 jongerenwoningen bijgebouwd. Omdat Ook zegt de gemeente in gesprek te gaan wooneenheden. de woningnood onder de doelgroep hoog met ontwikkelaars over de hoogte en ‘Jongeren’ zijn een veel minder vast blijft, komt het college voor de komende transparantie van de servicekosten. Dit omlijnde doelgroep. Het gaat om Amster- periode met een even omvangrijk pro- ongetwijfeld mede uit onvrede over de damse jongeren die het huis uit willen, gramma. Daarbij wordt de samenwer- praktijk bij de Change=-vestigingen (zie jongeren die voor hun baan of om ande- king gezocht met andere gemeenten in pag.14). re redenen naar Amsterdam komen; het de Metropoolregio Amsterdam; de ver- gaat om singles én om woonstarters die wachting is dat er in de rest van de re- GROTE PRODUCTIE een gezin willen vormen. Hun gezamen- gio 1.500 woningen bijkomen voor deze lijke woonbehoefte zegt de gemeente dan doelgroep. Sinds 2001 zijn er in Amsterdam ruim ook lastig te kunnen kwantificeren. Maar Wethouder Laurens Ivens (Bouwen 22.500 wooneenheden bijgebouwd voor dat er enorme schaarste is aan woningen, en Wonen): “Het is hard nodig om meer studenten en jongeren. Soms permanent, is duidelijk. betaalbare woningen voor jongeren en soms tijdelijk. Ondanks deze productie studenten te bouwen. Zij zijn nu steeds blijft het tekort aan woonruimte onver- MARKTPARTIJEN vaker gedwongen om thuis te blijven wo- minderd hoog. De populariteit van Am- nen of lang naar een betaalbare woning sterdam, de druk op de woningmarkt Wie gaan al die woningen bouwen? te zoeken, terwijl ze juist tijd moeten en de groei en internationalisering van Amsterdam geeft op gemeentegrond hebben om hun leven in Amsterdam op het hoger onderwijs zijn hier de voor- de voorkeur aan de woningcorporaties. te bouwen.” naamste oorzaken van. De toegenomen Maar met name in transformatiegebie- De gemeente wil voor de woningbouw schaarste blijkt ook uit de toegenomen den zullen net als nu particuliere ont- zowel corporaties als marktpartijen in- inschrijfduur voor studentenhuisves- wikkelaars een belangrijke rol blijven schakelen. Een belangrijke eis daarbij ting: van drie jaar in 2014 naar 4,5 jaar in spelen. Het verleden leert dat de huur- wordt betaalbaarheid. Waar de gemeen- 2017 voor zelfstandige woonruimte, voor prijzen daarvan beduidend hoger liggen, te de grondeigenaar is, wordt ingezet op kamers van één jaar tot ruim 1,5 jaar in met uitzondering van projecten waar een een maximale huurprijs van 424 euro per dezelfde periode (DUWO, 2018). Het te- ontwikkelaar met een woningcorpora- maand voor 18- tot 23-jarigen en 607 eu- kort aan studentenhuisvesting tot 2022 tie samenwerkt. Maar ook die woningen ro voor 23- tot 28-jarigen. Bij transforma- is vorig jaar onder andere op basis van worden grif verhuurd. •

RESULTATEN PROGRAMMA JONGEREN- EN STUDENTENHUISVESTING 2014-2018 Ambities 2014 t/m 2017 Ambities na aanpassing 2017 Resultaat Aantal 8.000 studenteneenheden 10.500 wooneenheden voor Verwachting tot 2019: 2.500 jongerenwoningen jongeren en studenten 10.500 wooneenheden Betaalbaarheid Studenten: Totaal: Totaal: 60% tot € 417 | 80% tot € 500 50% tot € 417 |75% tot € 597 33% tot € 417 (rekenhuur) Jongeren: 71% tot € 597 (rekenhuur) 10% tot € 417 | 60% tot € 500 Onzelfstandige eenheden 10% van wooneenheden 10% van wooneenheden Van totaal: 6% Van studenteneenheden: 9% Huisvesting voor kwetsbare groepen 10% van wooneenheden 10% van wooneenheden 14% (ambitie toegevoegd in 2016) Transformatie Optimaal benutten Optimaal benutten 22%

13 Politici willen niet meer gezien worden met Ralph Mamadeus van Change= ‘Ons is de nek omgedraaid‘ Change= heeft in Amsterdam zijn tweede WOON NG ST woongebouw voor werkende jongeren opgeleverd. Een TI A S R E T bijzonder gebouw met een bijzonder concept. Maar V E R S I

I U N

ditmaal wilde geen wethouder of stadsdeelbestuurder H

D

N

E

E

K

het gebouw openen. Na krantenartikelen waarin R

N

E

E G

L

huurders klaagden over niet ingeloste verwachtingen, N O

hoge servicekosten en betutteling, is initiatiefnemer J Ralph Amadeus iemand met wie je maar beter niet op de foto kan. Mamadeus voelt zich slachtoffer van ‘trial-by- media’: “Wij zijn de goedkoopste in dit segment”. {FRED VAN DER MOLEN}

ff“MIJN FOTO STAAT wel naast die kop ‘De tigingen moeten niet alleen woonruimte bieden, man van 90 miljoen’”, zegt de geëmotioneerde maar bewoners ook stimuleren een gemeenschap CEO Ralph Mamadeus in de nieuwe vestiging van te vormen om elkaar vooruit te helpen. Change= in Zuidoost. Tot voor kort werd hij nog Hij liep in de crisisjaren de deur plat bij de ge- alom geprezen om zijn onvermoeibare inzet om meente Amsterdam, bij woningcorporaties, bij projecten voor jongerenhuisvesting van de grond banken en investeerders. Zijn doorzettingsver- te tillen. Nu mijden Amsterdamse bestuurders mogen werd beloond. Hij kreeg een subsidie, vond hem naar eigen zeggen als de pest. een bank en investeerders. In 2017 werd Change= Op het dieptepunt van de crisis stapte hij naar in Nieuw-West opgeleverd met vijfhonderd jon- voren om huisvesting voor werkende jongeren te gerenwoningen. En dezer maanden worden de realiseren, een doelgroep die corporaties destijds sleutels uitgegeven van zeshonderd studio’s in maar mondjesmaat bedienden en die vastgoedin- Amsterdam Zuidoost. Begin februari, als NUL20 vesteerders volgens Mamadeus ‘te risicovol’ von- langskomt, zijn er al ruim tweehonderd huurders den. Bij presentaties omschrijft Mamadeus zich als ingetrokken. Ook de imposante ‘loungehal’ - met een bevlogen ontwikkelaar, die van betekenis wil welkomstbalie, zitbanken en werkplekken - is ge- zijn na een succesvolle zakelijke carrière. Zijn mo- reed; de gemeenschappelijke woonkamer, het res- tivatie is werkende jongeren aan woonruimte te taurant ‘Eten bij Mama’ en het fitnesscenter zijn helpen, want een eigen woning is een sleutelfactor nog in opbouw. om vooruit te komen in het leven. De Change=-ves- UITGESPEELD

Mamadeus had de ambitie om in de grote Neder- landse steden 10.000 woningen voor werkende jongeren te bouwen. Maar hij vreest dat zijn rol is uitgespeeld in Amsterdam. Eerst was er al het convenant tussen gemeente en corporaties om bij sociale woningbouwprojecten corporaties voor- rang te verlenen. Toen waren er de krantenartike- len waarin huurders klaagden over niet ingeloste verwachtingen, hoge servicekosten en betutte- ling. En dat het sociale project Change= ook nog uitpakte als een “goudmijn voor beleggers” (Pa- rool) maakte Mamadeus nog minder populair bij Amsterdamse bestuurders. “Ons is de nek omge- draaid”, concludeert hij bitter. Ralph Mamadeus Terwijl. Wat heeft hij misdaan? Change= biedt een hoogwaardige en veilige woonomgeving en is

MAART 2019 14 Politici willen niet meer gezien worden met Ralph Mamadeus van Change= ‘Ons is de nek omgedraaid‘

Change=-vestiging in Amsterdam Zuidoost

goedkoper dan elke andere commerciële verhuur- Voor Change= leiding of lager. De leeftijdsgrens is opgetrokken der in dit segment. Aldus Mamadeus. van 30 naar 35, waardoor ook een aantal leraren, Dat Change= uitpakt als een zeer lucratieve lijken de deuren werkzaam in Zuidoost, huisvesting kon worden ontwikkeling, daar valt weinig op af te dingen. geboden. Het aanvankelijke uitgangspunt om Het complex in Nieuw-West is al twee keer door- gesloten ook jongeren ‘met afstand tot de arbeidsmarkt’ te verkocht waarbij de prijs volgens vastgoedbladen in Amsterdam. huisvesten, is verlaten. Mamadeus legt de schuld opliep via 43 naar 84 miljoen euro. Het Chan- daarvan bij het stadsdeel, dat na de krantenkop- ge=-complex in Zuidoost zou al 90 miljoen euro De volgende pen niet meer met hem wil samenwerken. “Ik ben hebben opgebracht. vestiging daarover zeer teleurgesteld.” Deze prijsopdrijving doet alles vrezen voor de Voor Change= lijken inderdaad de deuren ge- toekomstige huurprijzen, maar volgens Mama- komt in Utrecht sloten in Amsterdam. Het volgende woongebouw deus heeft hij er daarom juist alles gedaan om de komt in Utrecht. • studio’s wat punten betreft beneden de liberali- seringsgrens te houden: “Je moet de kat niet op het spek binden.” Vooralsnog zijn de eerste tien (Nieuw-West) en TOTALE WOONLASTEN CHANGE= ZUIDOOST vijftien jaar (Zuidoost) de huren overigens sowie- De studio’s zijn 28 m2 en so begrensd door afspraken die bij de bouw zijn voorzien van eigen meters Huur gemaakt. en 4-pits inductiekook- € 592,50 Servicekosten plaat. De interieurkosten € 46,30 SERVICEKOSTEN zijn voor gordijnen, lami- Verbruikskosten algemene ruimtes naatvloer, koelkast en wit- (voorschot) € 27,62 De kritiek van huurders van Change= in Nieuw- geschilderde muren. Als Community services West spitste zich toe op het niet of onvolledig in- € 49,50 onderdeel van het concept Interieurkosten lossen van beloften en de vele additionele kosten, ‘living as a service’ kunnen € 23,50 waardoor de totale woonlasten stijgen tot boven huurders ook een magne- Snel internet (200 Mb tweezijdig) de 800 euro. Dat is niet veranderd. Wel is de com- € 45,00 tron of een wasmachine Elektra, water enwarmte municatie bij de nieuwe vestiging zakelijker. Geen huren. (voorschot) € 40,00 teksten meer over inspiratiebijeenkomsten, werk- TOTAAL: begeleiding of gezamenlijke sportactiviteiten. De € 824 hoge ‘community-bijdrage’ (€49,50) is overigens gebleven, maar duidelijk is nu wat je ervoor krijgt (zie kader). Dat zijn onder andere driehonderd Servicekosten mogen alleen tegen SPECIFICATIE COMMUNITY beveiligingscamera’s die elk publiek plekje in het kostprijs worden doorberekend. Er is SERVICES = €49,50 gebouw controleren. een bezwaarprocedure gestart bij de Change= Zuidoost is een mooi en prettig woon- • loungehal met werkplekken Huurcommissie tegen de prijzen die • gezamenlijke huiskamer gebouw geworden, een comfortabele plek om een Change= in Nieuw-West doorbere- wooncarrière te starten. Huurders staan dan ook • huismeester en community team kent. Omdat de Huurcommissie een • veiligheid (24/7 bewaking) in de rij en met elke geïnteresseerde wordt een enorme achterstand heeft opgelopen, ‘sollicitatiegesprek’ gevoerd. • snel internet in algemene ruimtes is deze zaak zelfs nog niet in behan- De doelgroep bestaat nog voor ongeveer de deling genomen. helft uit werkende jongeren met een MBO-op-

15 Nieuwe college Haarlemmermeer wil bouwproductie versnellen Een polder vol met plannen Eén op elke vijf opgeleverde Nederlandse nieuwbouwwoningen verrijst in de Metropoolregio Amsterdam. Toch wordt de roep om woningen er niet kleiner door. Ook de gemeente Haarlemmermeer voelt de noodzaak de bouwproductie te intensiveren, mede om eigen inwoners aan een huis te helpen. Er zijn bouwplannen voor wel 20.000 woningen verspreid over de hele polder. {FRED VAN DER MOLEN}

HAARLEMMERMEER ffHAARLEMMERMEER IS HÉT hart van de ijkpunt is dat we de doorstroming willen versnel- Randstad. Er is ruimte, er is groen… en er is Schip- len en de wachtlijsten verkorten. En dat streven we Inwoners: hol. In flinke delen van de polder moet rekening ook in de bestaande bouw na, bijvoorbeeld door het 154.000 worden gehouden met de milieucontouren van de makkelijker te maken woningen te splitsen, tijdelij- De helft woont in Hoofddorp luchthaven. Desalniettemin ontbreekt het niet aan ke woningen te bouwen of een kangoeroewoning in Woningen: nieuwbouwplannen. Het nieuwe college, recentelijk de tuin te zetten.” 63.000 gevormd vanwege de fusie met Haarlemmerliede en Nieuwbouw 2018: Spaarnwoude, erft een ambitieus bouwprogramma HOOFDDORP en stelt zich ten doel de uitvoering te versnellen. 474 woningen Want ook hier is de druk op de woningmarkt hoog. Terug naar de nieuwbouwplannen. Het bestuur (cijfers incl. Haarlemmerliede Er liggen rijpe en groene bouwplannen om verspreid wil het karakter van de 31 woonkernen behouden en Spaarnwoude) door de hele polder in en bij de vele woonkernen én Hoofddorp ontwikkelen tot een complete stad. 20.000 huur- en koopwoningen toe te voegen. Daar ligt dan ook het zwaartepunt van alle bouw- Het nieuwe college beloofde bij zijn installatie plannen. Zo zijn er ten zuiden van Hoofddorp ‘de continuïteit in bestuur. Maar er zijn wel opmerkelij- Parken’ - een groot aantal woningbouwlocaties die ke accentverschillen. Zo is de verplichting vervallen alle de naam ‘Park’ met zich meedragen. Zo is er om in elk groter project 30 procent sociale woning- de geplande transformatie van Beukenhorst-West bouw op te nemen. In plaats daarvan moet de helft van de nieuwbouw bestaan uit ‘betaalbare wonin- gen’. Daar vallen behalve een ‘substantieel’ aandeel College heeft 30-procentsnorm sociale huur ook betaalbare koop- (tot NHG-grens voor sociale huur vervangen van €290.000) en middeldure huurwoningen onder. De passage klinkt als een moeizaam uitonderhan- door 50 procent ‘betaalbare’ delde compromistekst, maar dat valt volgens Pv- dA-wethouder Wonen Mieke Booij reuze mee. “In nieuwbouw plaats van de heilige 30-procentsnorm voor sociale huur, willen we nu 50 procent betaalbare woningen naar HydePark en zijn er verspreid in Hoofddorp hebben, koop én huur. Wat we gezamenlijk vast- nog tal van andere inbreilocaties. stelden, is dat we de afgelopen jaren nogal eenzij- Tudorpark heeft de afgelopen jaren veel belang- dig hebben gebouwd: veel koopwoningen voor het stelling getrokken. De opvallende Engelse bouwstijl hogere segment. Wij willen meer diversiteit, zodat bleek in de postcrisisperiode snel kopers te trekken. er meer betaalbaar aanbod komt, dus ook kleine Het is een ontwikkeling van Ymere en Dura-Ver- koopwoningen en appartementen voor jongeren meer, waarbij de woningcorporatie zelf alleen de en senioren. Dus waar besluiten niet al vastliggen, sociale huurwoningen (30 procent) bouwt. Het eer- gaan we daar op sturen.” ste deel is enkele jaren geleden opgeleverd; de laat- Het college wil tegelijkertijd de kansen van de ste fase met ruim vijfhonderd woningen wordt rond eigen inwoners vergroten, met meer voorrangsre- 2024 afgerond. gelingen voor jongeren en ouderen in de sociale Naast Tudorpark verrijst het chique broertje Tu- huursector en voorrang bij koopwoningen die met dor Gardens met 140 riante koopwoningen. Het een starterslening worden aangeschaft. Booij: “Ons aanpalende Nassaupark is - met veel zelfbouw -

MAART 2019 16 Nieuwe college Haarlemmermeer wil bouwproductie versnellen Een polder vol met plannen

Hier komen de drie projecten Victoriapark

volop in ontwikkeling; de eerste woningen werden hemen een ‘lommerrijke’ woonwijk met 550 wo- in 2016 opgeleverd. ningen: Park Quatrebras. De 150 woningen uit de Tussen Hoofdvaart, Spoorlaan, bedrijventerrein eerste fase zijn grotendeels verkocht; prijzen vanaf De President en de Oude Bennebroekerweg komt 480.000 euro. Lincolnpark, ‘een circulaire wijk van en voor de toekomst’, aldus de gemeente. Vooruitlopend op PARELS AAN DE RINGVAART deze circulaire gebiedsontwikkeling heeft Eigen Haard al 225 sociale huurwoningen in aanbouw Ook aan de westflank van de Haarlemmermeer genomen. staat veel nieuwbouw ingetekend, veelal in de buurt Voor Lincolnpark Circulair is de gemeente in ge- van de Ringvaart. Volgens de brochureteksten wor- sprek met marktpartijen in de vorm van een markt- den er ‘aantrekkelijke leef- en recreatiegebieden en consultatie. Dit jaar verwacht de gemeente meer centrum-dorpse woonmilieus’ toegevoegd aan vier zicht te hebben op de verdere ontwikkeling. Behal- bestaande dorpen, in dit verband omgedoopt tot ve woningen komt er in Lincolnpark onder andere tekst vervolgt op pag. 19 een wijkcentrum. Victoriapark omvat drie deelgebieden in een braakliggende strook aan de Zuidrand. De bouw SOCIALE WONINGBOUW IN HAARLEMMERMEER van de woningen is nog nergens gestart. Verderop Woningcorporatie Ymere was lang de enige reguliere woningcorporatie in Haar- langs deze strook worden ZuiderHoeven en Hof van lemmermeer. Dat de gemeente daarmee wel erg afhankelijk was geworden, bleek Pampus ontwikkeld. pijnlijk tijdens de crisis. Ymere werd in die periode gedwongen ingrijpend te saneren. Bijna elke projectontwikkeling viel stil en op aangekochte gronden bleven koeien TRANSFORMATIES grazen en bollen groeien. Zo leverde de corporatie in 2017 in de hele Metropoolregio slechts 32 woningen op, waarvan achttien tijdelijke woningen voor gescheiden En dan is er natuurlijk Hyde Park, het transfor- ouders in Hoofddorp. Sinds dat jaar is de ‘nieuwbouwmachine’ van Ymere weer matiegebied in Beukenhorst-West. In juli 2018 gaf enigszins op gang aan het komen. Regiomanager Remco Pols verwacht dat de de gemeenteraad groen licht aan het ambitieuze woningcorporatie de komende jaren vier- tot vijfhonderd woningen in aanbouw plan van Snippe Projecten en IC Netherlands dat neemt in de Haarlemmermeer, waaronder de sociale woningbouw in Hoofddorp de troosteloze kantorenwijk moet herscheppen in (Tudorpark en Victoriapark), Nieuw Vennep en kleinere projecten in diverse kernen. een hoogstedelijke woonwijk met maximaal vier- Inmiddels is Ymere monopolist af. Eigen Haard is betrokken bij twee grote projecten, duizend appartementen (zie kader voor details). De Lincolnpark (225 woningen in aanbouw) en Landgoed Wickevoort, (226 woningen) gemeente wil ook Hoofddorp-Noord transformeren en enkele kleinere. Volgens stafadviseur ontwikkeling & zakelijk beheer Marthijn naar een gemengd woon- en werkgebied, maar de Keijzer zal het daarbij niet blijven; de corporatie oriënteert zich op nieuwe plannen. ontwikkelstrategie daarvoor is nog niet rond. Dat Het blijft niettemin de vraag of de twee corporaties in staat zijn het volledige sociale zal ook niet meevallen, vanwege het versnipperde aandeel in de geplande woningproductie voor hun rekening te nemen. Wethouder grond- en vastgoedeigendom. Dat speelt overigens Mieke Booij zou een derde partij verwelkomen. Het is echter weinig aannemelijk dat bij meer potentiële ontwikkellocaties in de polder. een Amsterdamse corporatie zich meldt. Hun opgaven zijn in het eigen werkgebied In Badhoevedorp kwam ineens veel ruimte na al groter dan de beurs. Wellicht ziet DUWO mogelijkheden, de studentenhuisvester het verleggen van de A9. In het van verkeerslawaai is al aanwezig met twee kleinere complexen. en fijnstof verloste gebied ontwikkelen AM en Bo-

17 NIEUWBOUW IN HAARLEMMERMEER

CRUQUIUSHOF CRUQUIUS WICKEVOORT NASSAUPARK

Woningen: 1.200 Woningen: 750 Woningen: 190 Status: start bouw vanaf 2022 Status: definitief, ontwikkeling Status: de bouw is gestart in gestart, planning: 2020-2024 2017. CRUQUIUS BENNEBROEKERDIJK Wijk met zelfbouwwoningen Woningen: 300 en koopwoningen van HSB. Status: start bouw gepland in 2020 Van vijf van de zeven plots zijn de zelfbouwkavels verkocht. TUDORPARK

Woningen: 1.250 Status: de wijk is gedeeltelijk klaar Wijk in de Engelse ‘Tudorstijl’ met een gemixt aanbod van koop, middeldure en sociale huur. Een deel is opgeleverd, de tweede fase is sinds 2018 in aanbouw. Een ontwikkeling van Ymere en Dura Vermeer. Ymere bouwt de 30% sociale huur.

HOF VAN PAMPUS:

Woningen: 74 huurwoningen Status: wordt dit jaar opgeleverd Appartementencomplex met vrijesectorhuur van Bouwinvest van 73-84 m2.

ZUIDERHOEVEN

Woningen: 103 Status: alle koopwoningen zijn verkocht ZuiderHoeven wordt een van de eerste ‘gasloze wijken’ in Haarlemmermeer.

LISSERBROEK NOORD

Woningen: 1.400 Status: definitief plan, prognose TUDOR GARDENS bouwstart vanaf 2020 In juni 2018 overeenstemming Woningen: 140 met alle partijen waaronder 30 (!) Status: bouw moet nog beginnen. grondeigenaren. Wijk met riante koopwoningen in Tudorstijl. Alle woningen zijn verkocht, op één penthouse na. Het moet een wijk worden die luxe uitstraalt. LISSERBROEK TURFSPOOR VICTORIAPARK NIEUW-VENNEP WEST Woningen: 1.200 Woningen: 1200 Status: bestemmingsplan is Woningen: 2.500-4.000 Status: nog niet gestart vastgesteld. Verkoop van de Status: prognose start Deze strook aan de Zuidrand omvat de deelgebieden West, Oost eerste koopwoningen start na 2029 en Ymere. De bouw is nog nergens gestart. Er komt relatief veel volgens planning in 2020. gestapelde bouw (67%). Ymere is eigenaar van het deel ter hoog- ‘Binnenturfspoor’ wordt een te van Tudorpark. Daar komen maximaal 450 woningen, waar- centrum-dorps woonmilieu STATIONSGEBIED van 30 procent sociale huur. Bouwstart vermoedelijk begin 2021. met een mix aan woningen. . Woningen: 280 Status: nog niet gestart Planning: 2020-2029 PIONIER

Woningen 1.800 Status: plan voor fase 1 met 700 woningen is definitief. Start gepland voor 2020.

MAART 2019 18 PARK QUATREBAS

Woningen: 550 Status: bijna alle 150 woningen van eer- ste fase zijn verkocht Verleggen van A9 geeft ruimte voor een ‘lommerrijke’ woonwijk. Veel voorberei- dende werkzaamheden zijn uitgevoerd. WICKEVOORT HYDE PARK AM en Eigen Haard ontwikkelen een bijzondere woonwijk op het terrein van de Stichting Epilepsie Instellingen Nederland (SEIN). AM bouwt de circa 420 koopwoningen en honderd vrije sector Woningen: 3.800 huurwoningen (voor Bouwinvest); Eigen Haard bouwt er 226 sociale huurwoningen. Status: sloop kantoren is begonnen Het landgoed beslaat ca. 45 hectare, waarvan een deel eigendom blijft van SEIN. Op het terrein Transformatieproject van kantoorwijk zijn verschillende paviljoens, recreatievoorzieningen en woningen waar patiënten wonen, werken naar hoogstedelijk woonmilieu en recreëren. Dat blijft ook zo. De Cruquiushoeve opent letterlijk en figuurlijk haar deuren voor Zie kadertekst de nieuwe bewoners. Zij kunnen straks gebruik maken van de voorzieningen van de zorglocatie, waaronder een manege, een zwembad, een sporthal, een theehuis en een kinderboerderij. ROOSEVELTPARK

Woningen: 330 Status: prognose bouwstart: 2020-2024 Op deze strook van bedrijventerrein ‘De President langs de Hoofdvaart wil de gemeente hoogbouw realiseren, van twaalfhoog tot een ‘accent’ met vijftien bouwlagen.

LINCOLNPARK

Woningen: circa 850 Status: de 225 sociale huurwoningen zijn in aanbouw. Eigen Haard levert de 177 laagbouwwoningen (rug-aan-rug wonin- gen, beneden-bovenwoningen en eenge- zinswoningen) en 48 appartementen in vier woongebouwen (grotendeels) dit jaar HYDE PARK op. Rest van het plan voor deze circulaire Een bijzonder transformatiegebied is Beukenhorst-West. Ontwikkelaar Snippe Projecten wil wijk is nog in ontwikkeling. daar met investeerder IC Netherlands het succes van Holland Park in Diemen herhalen: een troosteloze kantorenwijk transformeren tot een hoogstedelijk gebied vlakbij een treinstation. Ditmaal niet met stedenbouwkundige Sjoerd Soeters aan het roer, maar met de minstens zo vermaarde Winy Maas van architectenbureau MVRDV. In juli 2018 gaf de gemeenteraad groen licht aan het plan, dat voorziet in maximaal vierduizend woningen, met 40 procent koop en 60 procent huur. In totaal wordt 20 procent sociale huur. De plaatjes en teksten op de site suggereren dat Hyde Park een hippe stedelijke wijk voor jonge mensen moet worden. Maar de gemeente verwacht dat er ook inwoners heen trekken wier kinderen de deur uit zijn. En de auto vermoedelijk ook. De parkeernorm is in ieder geval lager dan men gewend is in de polder. Het project is opgenomen in een van de zeven sleutelprojecten van de MRA: de hele corridor van Amsterdam Riekerhaven tot Hyde Park. Volgens de huidige planning worden de duizenden woningen het komend decennium gebouwd. Wethouder Nobel ziet het helemaal zitten: “Ik mis in Hoofddorp soms de reuring, de gezelligheid. Nu gaan we dus een troosteloze kantorenwijk ombouwen tot architectonisch fraaie, maar vooral Tudorpark ook levendige buurt. Dat gaat Hoofddorp echt opstoten in de vaart der volkeren.”

19 Eigen Haard is gestart in Lincolnpark lang. Wij hebben ervoor gekozen vooral te inves- teren in Hoofddorp en Nieuw-Vennep. In de vele andere woonkernen waar we bezit hebben, opti- maliseren we alleen kleinschalig, zoals in Vijfhui- zen. Daar vervangen we twintig oude woningen door 35 nul-op-de-meter sociale huurwoningen, die we met voorrang aan inwoners van het dorp zullen verhuren.”

NIEUW-VENNEP

Nieuw-Vennep, nu ruim 30.000 inwoners, gaat een flinke schaalsprong maken als alle plannen reali- teit worden. De gemeente is het project Nieuwe Kom gestart om het centrum een boost te geven. De uitvoering stagneerde lang in de crisis, maar inmiddels heeft Ymere 104 nieuwe woningen op- geleverd, 64 sociale huurwoningen en 40 koopwo- ningen. De gemeente hielp de corporatie met de fi- ‘de Parels aan de Ringvaart’. Het gaat om Cruquius, De omvang van nanciering door drie panden met maatschappelij- Zwaanshoek, Beinsdorp en Lisserbroek. ke voorzieningen over te nemen. Remco Pols stelt Lang niet iedereen is blij met deze ambitieuze Lisserbroek vast dat mede daardoor het vliegwiel op gang is ge- bouwplannen, getuige bijvoorbeeld de langduri- bracht: ook commerciële partijen investeren weer ge bezwaarprocedures van omwonenden tegen gaat op termijn in dit centrumgebied; meer woningbouwprojecten het plan Landgoed Wickevoort. Maar ook land- verdubbelen staan op stapel. Er is ook een nieuw medisch cen- schapsarchitect Adriaan Geuze ziet met lede ogen trum gebouwd en het plan voor het Marktgebouw het polderlandschap verdwijnen: “Schiphol blijft aan het Harmonieplein vordert gestaag. uitbreiden, aan de zuidwestkant bij Lisserbroek komen duizenden woningen. Dat wordt een soort HELE LIJST Zoetermeer of Pijnacker. En aan de zuidoostkant worden zeer grootschalige kassen gebouwd.” “Als je de hele lijst bij elkaar ziet, is het best in- Een bijzondere ontwikkeling aan de rand van drukwekkend”, zegt wethouder Jurgen Nobel (o.a. het dijkdorp Cruquius is Landgoed Wickevoort. Woningbouw en Ruimtelijke Ordening). “Dat is Gebieds- en vastgoedontwikkelaar AM bouwt ook nodig. Bouwen, bouwen, bouwen, is een van daar in samenwerking met woningcorporatie Ei- de hoofdmotto’s van dit college. Niet alleen meer, gen Haard op het terrein van de Stichting Epilepsie maar ook diverser. Circulariteit, duurzaamheid en Instellingen Nederland een groene woonwijk met geluidsadaptief bouwen zijn daarin kernwoorden. 750 woningen (zie kader). Wij leven samen met Schiphol. Dat geeft economi- In Lisserbroek, de meest zuidelijke ‘parel’, sche voordelen, maar ook onmiskenbaar nadelen. staan forse uitbreidingen ingetekend. Als die al- In ons woonbeleid willen we die nadelen zoveel lemaal doorgaan, zal Lisserbroek in een periode mogelijk verkleinen. Die uitdagingen maken mijn van 20 jaar verdubbelen. Er wonen nu zo’n 3.600 werk als wethouder, niet alleen belast met wonen, mensen. Plannen voor Lisserbroek-Noord (1.400 maar ook met financiën, Schiphol en energietran- woningen) en de wijk Turfspoor (1.200 woningen) sitie, aantrekkelijk. De komende jaren zal de polder zijn in vergevorderd stadium. Wie de sociale huur- flink op de schop gaan. Wij werken er hard aan, woningen daar gaat bouwen, is nog de vraag. Yme- maar we kunnen het niet alleen. Om bereikbaar te re in ieder geval niet, meldt regiomanager Remco blijven moeten we investeren in openbaar vervoer Pols, hoewel de woningcorporatie daar grond in en infrastructuur. Dat kunnen we alleen met hulp eigendom heeft: “Onze polsstok is niet eindeloos van andere overheden.” •

De Nieuwe Kom, Nieuw- Vennep

MAART 2019 20 DE REKENKAMER Sterke stijging sociale nieuwbouw door corporaties én marktpartijen Van het recordaantal van 8.639 BOUWPRODUCTIE SOCIALE HUUR 2018 woningen dat vorig jaar in Amsterdam in Totaal in aanbouw genomen 8.639 woningen, waarvan 36% sociale huur aanbouw werd genomen, zat 36 procent in het sociale huursegment. Wat opvalt is dat 62% sociale nieuwbouw is voor jongeren/studenten álle woningcorporaties weer stevig bouwen, 43% sociale productie wordt gerealiseerd door marktpartijen, ook de zwakke broeders van weleer. Maar ook vooral kleine studio’s voor studenten en jongeren marktpartijen dragen stevig bij aan de sociale Corporaties namen 949 reguliere huurwoningen in aanbouw, 276 studentenwoningen en 576 jongerenwoningen. productie. Zij bouwen vooral - maar niet alleen - kleine studio’s voor studenten en Corporaties namen daarnaast nog 1.251 tijdelijke sociale huurwoningen in aanbouw jongeren. {FRED VAN DER MOLEN} AMSTERDAMSE WONINGPRODUCTIE (STARTBOUW) NIEUWBOUW SOCIALE HUURSECTOR NAAR TYPE

4500 9000 Regulier Markt koop 4000 8000 Studenten/jongeren 3500 Markthuur 7000 3000 Sociale huur 6000 2500 5000 2000 4000 1500 3000 1000 2000 500 1000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 0 Sinds 2011 bestaat een fors deel van de sociale woningproductie Amsterdamse woningproductie vanaf 2000, start bouw. Het diep- uit jongeren- en studentenwoningen, zo blijkt uit bovenstaande tepunt was rond 2011-2012. In 2018 werd een recordaantal van grafiek. In 2018 was dat 62 procent. In feite ligt dat aandeel nog 8.639 woningen in aanbouw genomen, waarvan 36 procent in de hoger omdat de tijdelijke bouw niet wordt meegerekend. Dat zijn sociale huursector. grotendeels woningen voor jonge statushouders en Amsterdamse jongeren; in 2018 waren dat er 1.251. NIEUWBOUW SOCIALE HUURWONINGEN 2018 DOOR CORPORATIES SOCIALE HUURPRODUCTIE 2018 NAAR CATEGORIE EN EIGENAAR Stadgenoot 2015 De Key 2016 Rochdale 2017 De Alliantie 400 500 600 2018 Eigen Haard Regulier (incl.Jongerenhv) 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 Ymere Studentenhuisvesting Reguliere sociale huur corporaties Gereguleerde huur door marktpartijen Studentenwoningen corporaties Studentenwoningen door marktpartijen 0 100 200 300 Jongerenwoningen corporaties Jongerenwoningen door marktpartijen De Key nam in 2018 de meeste corporatiewoningen in aanbouw, Sociale huurwoningen worden gebouwd door woningcorporaties waarvan 276 voor studenten. De reguliere productie is inclusief (blauw) én commerciële ontwikkelaars (rood). Marktpartijen dragen jongerenwoningen. De Amsterdamse woningcorporaties namen flink bij: in 2018 voor 43 procent van de sociale productie, het jaar ook nog 1.251 tijdelijke woningen in aanbouw en leverden die gro- ervoor voor de helft! Ze bouwen vooral voor studenten en starters. tendeels ook al op in 2018. Het ging daarbij om gemengde huisves- Het aantal fluctueert sterk per jaar, afhankelijk van de bouwstart tingsprojecten voor jonge statushouders en Amsterdamse jongeren. van de veelal grootschalige projecten. Zo ging in 2018 bijvoorbeeld Deze complexen werden gebouwd door De Key (275), Eigen Haard OurDomain in aanbouw, een campus met 995 studentenwoningen (265), Stadgenoot (250), Rochdale (240) en de Alliantie (141). in Holendrecht Zuidoost. Bron: gemeente Amsterdam, Grond & Ontwikkeling, januari 2019. Bewerking NUL20

21 Hoop gevestigd op data-analyse in strijd tegen onrechtmatige bewoning Opsporing van woonfraude stagneert

1342 Sociale huurwoningen vrij na woonfraude Illegale onderhuur is van alle tijden. Maar waarom 1200 1100 kwamen de corporaties vorig jaar weer minder 1018 1000 938 956 911 woonfraude op het spoor? Corporaties en gemeente 821 800 verwijten elkaar dat ze minder prioriteit aan opsporing ? ? van illegale verhuur geven. En corporaties krijgen 600 ook minder meldingen en worstelen met de nieuwe 400 privacyregels. Betere data-analyses kunnen risico- 200 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 adressen wellicht eerder in beeld brengen. {BERT POTS} 0 Bron: AFWC

ffDE OMVANG VAN het illegaal gebruik van kantieverhuur. Bijvoorbeeld vakantieverhuur leidt Amsterdamse corporatiewoningen is naar zijn maar zelden tot ontbinding van een huurovereen- aard moeilijk vast te stellen. Marien de Langen, komst. “Corporaties verbieden vakantieverhuur. bestuurder van Stadgenoot, maakte twee jaar ge- Maar het is heel lastig bij de rechter ontbinding leden de schatting dat 10 tot 20 procent van zijn te krijgen vanwege vakantieverhuur. Dan moet de bezit, zo’n 2.500 tot 5.000 woningen, onrechtma- tig wordt gebruikt. Dan gaat het over vakantiever- huur, prostitutie, het kweken van wiet of andere Er zijn al enkele jaren geen druggerelateerde criminaliteit, structurele leeg- stand en vooral onderhuur. Zoeklicht-acties meer Dataonderzoeker Decisive Facts volgde afgelo- geweest pen najaar gedurende vier maanden het wonin- gaanbod op Kamernet en andere sites. Die ge- gevens werden door onderzoeker Peter de Reus overlast structureel heel ernstig zijn. Anders lukt vervolgens afgezet tegen het corporatiebezit per dat niet”, zo zegt Mark de Bilde, manager huurza- straat. Hij komt tot de conclusie dat een aanzien- ken van Stadgenoot. lijk aantal van de aangeboden huizen en kamers in bezit moet zijn van corporaties. De Reus waagt Wethouder Laurens Ivens van Wonen wijt de zich in zijn rapportage niet aan een fraudepercen- daling vooral aan de afnemende aandacht van tage. corporaties voor het opsporen van fraude. Volgens Sonja Vink, senior consulent woonfraude van hem hebben corporaties de afgelopen jaren sterk Ymere, acht het onwaarschijnlijk dat bij twee van bezuinigd op hun personeelsbestand. Dat zorgt er- de tien Amsterdamse corporatiewoningen spra- voor dat fraudebestrijding minder aandacht krijgt. ke is van woonfraude. “Een team gedreven men- Vink is het daar deels mee eens. Ook bij Ymere is sen houdt zich al vijftien jaar bezig met de aanpak de afdeling Wonen ingekrompen. van woonfraude. Wij kennen de praktijk. Natuur- De Bilde denkt eerder aan andere oorzaken. lijk blijft een flink aantal gevallen buiten beeld, “Alle corporaties hebben fraudeteams. Allemaal maar zo ernstig is het niet. Hooguit is bij 8 tot 10 nemen we fraudesignalen heel serieus, maar wij procent van onze woningen sprake van onrecht- krijgen minder meldingen. Mensen met kwade matig gebruik.” bedoelingen worden steeds voorzichtiger. Ze zijn goed met de buren. Ze zorgen voor minder aan- MINDER FRAUDEGEVALLEN loop. Dan wordt er minder gauw geklaagd. We zien verder dat bepaalde activiteiten zich verplaatsen. Vorig jaar wisten Amsterdamse corporaties 821 Wiet wordt tegenwoordig gekweekt in goed geïso- woningen weer vrij te maken voor nieuwe verhuur. leerde nieuwbouw met een veel kleinere kans op Het aantal geconstateerde fraudegevallen daalt al geuroverlast.” jaren op rij. In 2017 werden 911 huurovereenkom- sten ontbonden op grond van woonfraude. In 2016 MINDER OPSPORINGSACTIES en 2015 ging het respectievelijk om 961 en 956 za- ken. De daling staat in schril contrast met toene- Ook signaleert hij minder gezamenlijke opspo- mende drugscriminaliteit en sterk stijgende va- ringsacties. De gemeente Amsterdam maakt vol-

MAART 2019 22 Hoop gevestigd op data-analyse in strijd tegen onrechtmatige bewoning Opsporing van woonfraude stagneert

gens hem andere keuzes. De strijd tegen illegale BETERE SAMENWERKING vakantieverhuur heeft ervoor gezorgd dat Zoek­ licht-acties - waarbij corporaties en gemeente Voor de korte termijn gelooft Vink meer in bete- gezamenlijk een buurt onder de loep nemen - de re samenwerking bij bestandsvergelijkingen. Zij laatste jaren niet meer aan de orde zijn geweest. is voorstander van verbreding van de samenwer- king naar andere instanties. “Netbeheerder Lian- der, uitkeringsorganisatie UWV en de Belasting- “Het is heel lastig bij de dienst hebben ook informatie over het gebruik van onze panden. De gemeente kan als ‘spin in het rechter ontbinding te krijgen web’ die informatie verzamelen en verwerken.” vanwege vakantieverhuur” Ook zou de Landelijke Aanpak Adreskwaliteit volgens haar meer kunnen bijdragen aan de be- strijding van woonfraude. “Zij kijken vooral naar Maar niet alleen gebrek aan mankracht is van be- de kwaliteit van de inschrijving in de Basisadmi- tekenis, meent De Bilde. De nieuwe privacyregel- nistraties Adressen en Gebouwen. Daarbij wordt geving (AVG) speelt ook een belemmerende rol. woonfraude geconstateerd, maar daar wordt niet Overheden zijn heel strikt geworden: “Als in een op doorgevraagd. Het zou goed zijn als corpora- van onze panden sprake is van een ongewenste ties daar beter bij worden betrokken. Daarover activiteit, dan ontvangt de corporatie een pro- wordt al jaren gesproken, maar het blijkt lastig ces-verbaal. Daarover zijn in Convenant Doorzon adressen van sociale huurwoningen met voorrang goede afspraken gemaakt. Nieuwe Europese pri- te selecteren.” • vacywetgeving maakt echter dat veel informatie wordt weggestreept. Soms zoveel, dat we onvol- doende overhouden om in een rechtszaak over- DATA GEDREVEN AANPAK EIGEN HAARD tuigend bewijs te hebben voor ontbinding van een Eigen Haard werkt sinds afgelopen najaar aan een data gedreven aanpak huurcontract.” om risicovolle adressen eerder in beeld te krijgen en het aantal valse meldingen te verminderen, zo zegt Leendert Yntema, senior woonfrau- Hoe valt de neergaande lijn te keren? De Bilde despecialist van Eigen Haard. “We willen onze opsporingscapaciteit zo heeft de indruk dat de gemeente in de nabije toe- effectief mogelijk inzetten. Daarom kijken we of er bepaalde patronen komst wel weer meer activiteiten wil ondernemen. te herkennen zijn in het contact uit het verleden van de huurder met de Met nieuwe buurtgerichte Zoeklicht-acties. Met corporatie. Daarbij richten we ons in de eerste plaats op die adressen waar extra bestandsvergelijkingen. Ook is hij geïnte- eerder woonfraude is gemeld. Uit dat gedrag hopen we een verhoogd resseerd in een beter gebruik van Big Data. Eigen risico van onderhuur, leegstand of crimineel gebruik van de woning te Haard is bezig met een pilot om via data-analyses kunnen afleiden.” de effectiviteit van haar fraudeteam te versterken Eigen Haard hanteert een lange lijst aan verschillende indicatoren. Nu (zie kader). Vink verwacht daar vooralsnog weinig nog wordt alleen interne informatie gebruikt. In de toekomst is wellicht heil van. “Ymere heeft eerder geprobeerd om op ook sprake van gebruik van externe bronnen. Alle informatie wordt, zo basis van informatie uit het verleden meer zicht te benadrukt Yntema, heel zorgvuldig verwerkt. Hij zegt nu nog niet te weten krijgen op de risicovolle adressen, maar dat blijkt of de gekozen aanpak werkt. “Ik geloof sterk in een risicogerichte aanpak, in de praktijk nog niet zo makkelijk. Maar mis- maar het bewijs dat het ons meer oplevert, moet nog worden geleverd.” schien gaat dat in de toekomst ooit lukken.”

23 B O U W E N IN DE METROPOOLREGIO AMSTERDAM

Achtersluispolder, een van de transformatiegebieden in Zaandam Rekenkamer kritisch over Zaans Transformatiefonds Purmerend bouwt zelf [[Het Zaanse voornemen om de komende 25 jaar meer dan 100 miljoen euro in tijdelijke woningen voor een speciaal Transformatiefonds te stoppen, is ‘onvoldoende solide’ uitgewerkt, zo concludeert de Rekenkamer Metropool Amsterdam. urgenten Het Transformatiefonds is ingesteld om tot 2040 een deel van de ruimte in de gemeentebegroting te bestemmen voor het stimuleren van woningbouw. Als de [[De gemeente Purmerend bouwt voor eigen stad groeit, komt het geld terug door extra inkomsten uit onroerendezaakbelas- risico 118 tijdelijke woningen voor inwoners die ting en het Gemeentefonds. Althans, dat is het uitgangspunt. De komende tien jaar urgent tijdelijke huisvesting nodig hebben. De komt circa 80 miljoen euro beschikbaar. Dit loopt op tot 117 miljoen euro in 2040. woningen komen op vier verschillende locaties in De Rekenkamer acht de vorming van het Transformatiefonds nuttig, maar Purmerend. De huurders betalen gemiddeld 500 de opzet biedt volgens de onderzoekers niet echt houvast. Onduidelijk is hoe euro per maand. de gemeente de kans op eventuele tegenvallers verkleint. Evenmin bestaat er Wethouder Thijs Kroese: “Wij willen iets doen voldoende zekerheid over de vraag in hoeverre groei van het aantal woningen voor die mensen die door het huidige woningte- leidt tot extra inkomsten. Verder waarschuwt de Rekenkamer voor een groeiende kort tussen wal en schip vallen.” De gemeente schuldenlast en een ondoelmatige inzet van middelen. regelt de bouw helemaal zelf. Plaatselijke corpo- raties ontbreekt het, zo heeft Kroese na overleg Groei woningproductie stagneert gemerkt, aan de financiële middelen om naast reguliere woningbouw ook nog zoveel tijdelijke [[Er werden in 2018 bijna 70.000 bouwvergunningen afgegeven. Dat is ongeveer woningen te bouwen. De gemeente heeft 9 mil- gelijk aan 2017, aldus het CBS. Daarmee lijkt de groei van de bouwproductie te joen beschikbaar voor het project. Uiteindelijk wil stagneren. De bouwkosten van vergunde nieuwbouwwoningen stegen vorig jaar Purmerend tweehonderd tijdelijke woningen re- met 7 procent. aliseren. Het aantal vergunde nieuwbouwwoningen is een indicator voor de trends in de bouwproductie. 2013 vormde een dieptepunt met slechts 27.000 bouwvergun- ningen. Daarna nam het aantal toe, maar nog niet tot het niveau van vóór de crisis. Hof van Leijh in Haarlem Tussen 2000 en 2008 werd jaarlijks gemiddeld 80.000 bouwvergunningen verleend. CBS baseert zich op gegevens van gemeenten. Die zijn niet altijd accuraat. Am- [[In Haarlem bouwt Elan Wonen Hof van Leijh sterdam blijkt er bijvoorbeeld afwijkend mee om te gaan, met als vreemd gevolg dat aan de Schipholweg, een complex met 172 wonin- de hoofdstad door de jaren heen minder woningen vergunt dan bouwt. Dat komt gen en diverse voorzieningen voor zowel zorgbe- door een voortdurende spraakverwarring tussen CBS en gemeente. CBS gaat ervan hoevenden als reguliere huurders. Hof van Leijh uit dat gemeenten het ‘aantal vergunde nieuwbouwwoningen’ doorgeeft. Maar Am- is volgens de corporatie een schoolvoorbeeld van sterdam beperkt zich tot doorgifte van het aantal verleende bouwvergunningen, of sociale woningbouw nieuwe stijl: doelmatig, flexi- het nu voor één woning of een blok voor honderd woningen is. CBS reageert: “Wat bel, compact en geschikt voor uiteenlopende be- wij niet ontvangen kunnen wij niet tellen.” woners. Senioren en zorgbehoevenden kunnen zo x 1 000 70 lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. In het ge-

60 bouw is ook plek voor een woongroep voor men- sen met verstandelijke beperking, ondersteund 50 door SIG. In totaal gaat het om 126 appartemen- 40 ten (sociale huur), 42 eengezinswoningen (21 so- 30 ciale huur, 21 koop) en vier woon/werk-woningen 20 (vrije sector huur). Er komen ook voorzieningen in. 10 Het complex wordt naar verwachting begin 2021 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 0 opgeleverd.

September 2018 24 B O U W E N IN DE METROPOOLREGIO AMSTERDAM Kritiek op ‘slappe isolatienormen’ in BENG [[Het ‘groenste kabinet’ ooit lijkt met zijn nieuwe BENG-normen voor duurzame nieuwbouw de teu- gels eerder te laten vieren dan aan te trekken. Dat zegt althans een koor aan critici. BENG staat voor Bijna Energieneutrale nieuwbouw. ONTWIKKELING EPC-WAARDEN

1,4

1,2

1,0 0,8 Nieuwe sociale woningbouw vlakbij 0,6

0,4 Oostvaardersplassen

0,2 [[Woningcorporatie GoedeStede is in Almere Buiten begonnen aan de bouw van 0 BENG ? ‘96 ‘98 ‘00 ‘02 ‘04 ‘06 ‘08 ‘10 ‘12 ‘14 ‘16 ‘18 ‘20 het appartementencomplex Madrona. Aan de Pasar Malamstraat verrijst een woongebouw met in totaal 95 sociale huurappartementen (74 tweekamerwonin- De overheid kondigde in 2015 aan met een nieu- gen en 21 driekamerwoningen). Madrona is ontworpen door architectenbureau we rekenmethodiek te komen voor de energie- Inbo. Bouwbedrijf Trebbe realiseert Madrona met inzet van een prefab casco. De prestatie van gebouwen en met nieuwe eisen voor bouwtijd voor de ruwbouw kan zo met bijna de helft worden verkort. nieuwbouw. Minister Ollongren vervroegde de be- In Almere Buiten wordt momenteel ook door de Alliantie gebouwd. Op de oude oogde invoering naar 1 januari 2020. De huidige plek van een gezondheidscentrum verrijst woongebouw De Molenwiek met 76 EPC-norm van 0,4 wordt daarbij ingewisseld voor sociale huurappartementen. de BENG-eisen. Het onlangs gepubliceerde concept ‘wijziging Bouwbesluit 2012 BENG 2020’ oogstte kritiek van milieuorganisaties, Woonbond, energie- bedrijven en bouw- en installatiebedrijven. De rode draad: de isolatienormen zijn niet streng genoeg en er is onvoldoende aandacht voor het netto effect van maatregelen. Critici wijzen erop dat optimale isolatie noodzaak is bij verwarming met warmtepompen. Bovendien moet worden voorkomen dat toekomstige bewo- ners met hogere woonlasten worden opgezadeld dan nodig. De bezwaarmakers hopen dat Ollongren het plan nog aanpast. Maar de minister vreest dat strengere normen nadelig uitpakken voor de bouw- productie. Amsterdam vaart ondertussen zijn eigen koers. Half februari werd aangekondigd dat bij nieuw- bouw voortaan een EPC van maximaal 0,2 geldt, terwijl de wettelijke norm 0,4 is. Overigens voldoet het gros van de nieuwbouw die via gemeentelijke tenders wordt uitgegeven al jaren aan deze stren- gere norm.

Investeringen in Schinkelkwartier [[Round Hill Capital heeft samen met vastgoed- Kantorenleegstand meer dan gehalveerd ontwikkelaar Boelens de Gruyter twee bedrijfsge- [[De kantorenleegstand in Amsterdam is de afgelopen vier jaar meer dan gehal- bouwen in Amsterdam Nieuw-West aangekocht veerd. In voormalige kantoren zijn 6.389 woningen gebouwd, maar ook broed- om op termijn te transformeren naar woningen. De plaatsen, nieuwe kantoren, scholen en hotels. Zo blijkt uit een actueel overzicht twee gebouwen liggen aan de Overschiestraat vlak- van de gemeente Amsterdam. In totaal is zo’n 700.000 m2 ongebruikte ruimte bij de ringweg in het zogeheten Schinkelkwartier. opnieuw in gebruik genomen. In 2015 stond 1,3 miljoen m² kantoorruimte leeg. De gemeente wil deze wijk transformeren naar een Sindsdien is het leegstandspercentage gezakt van 18 naar 8,8. Volgens wethou- gemengd woon-werkgebied. der Laurens Ivens is nu sprake van ‘een gezonde kantorenmarkt’.

25 Eigen Haard verleidt honderden huurders naar vrije huursector Inzetten op doorstroming werkt De sociale huursector heet op slot te zitten. Toch lukt het Eigen Haard om sociale huurders te laten doorstromen. De woningcorporatie heeft daartoe haar eigen betaalbare middensegment gecreëerd. Niet alleen in Amsterdam, maar ook in Amstelveen, Uithoorn, Aalsmeer, Ouder-Amstel en Landsmeer. De komende vijf jaar zal dit aanbod nog toenemen tot zo’n 5.500 woningen. -{BERT POTS}

ffEEN GEZIN MET vier kinderen verruilde kort- “Veel woningzoekenden zijn op de hoogte van ons geleden een krappe tweekamerwoning in Am- aanbod. Onze Facebook-pagina kent 30.000 fans. sterdam-Osdorp voor een vijfkamerappartement Als we een woning beschikbaar hebben, dan vertelt in Noord. Dat is precies zoals ‘doorstroomkampi- zich dat snel rond.” oen’ Florence van de Ven, verhuurmakelaar van Voor deze woningen geldt een maximum inko- Eigen Haard, het graag ziet gebeuren. “We hebben het hier over een huishouden dat al jarenlang te klein woont. Ze zijn de afgelopen jaren wat meer Voor elke woning melden gaan verdienen en komen daardoor niet meer in aanmerking voor een ruimere sociale huurwoning. zich honderden kandidaten Een koopwoning kunnen ze zich niet permitteren. Die familie is ontzettend blij met hun nieuwe huur- woning.” men van 58.000 euro, maar voor doorstromers van Eigen Haard heeft vorig jaar aan ruim vierhon- Eigen Haard zelf geldt geen maximum. “Het komt derd sociale huurders een woning met een huur weinig voor, maar ook huurders met een hoog inko- tussen de 720 en 1.009 euro verhuurd. In 250 ge- men kunnen voor een dergelijke woning in aanmer- vallen betrof het doorstromers van Eigen Haard, king komen. Het gaat ons erom de doorstroming te de 150 overige huurden van een andere corporatie bevorderen”, aldus Van den Berg. in de regio Amsterdam. Nog zo’n honderd andere middeldure huurwoningen gingen naar reguliere GELIBERALISEERD BEZIT woningzoekenden. Eigen Haard heeft voor dit - niet bij wet gereguleer- VEEL SCEPSIS de - middensegment inmiddels zo’n 4.500 wonin- gen beschikbaar. Niet alleen in Amsterdam, maar “We hebben drie jaar geleden heel bewust ervoor ook in omliggende plaatsen als Amstelveen, Uit- gekozen om door inzet van een betaalbaar gelibe- hoorn, Aalsmeer, Ouder-Amstel en Landsmeer. Het raliseerd aanbod de doorstroming te bevorderen”, aanbod maakt in die gemeenten deel uit van de zegt bestuurder Mieke van den Berg. ”Aanvankelijk prestatieafspraken. De komende vijf jaar zal het be- werd dat voorstel met veel scepsis ontvangen. Tij- taalbare middensegment groeien tot zo’n 5.500 wo- dens onze Nieuwjaarsreceptie in 2016 hebben we ningen. De groei komt vooral uit liberalisering van DOORSTROMING dat voornemen voor het eerst met de eigen mede- bestaand bezit. Ook zijn er nog wat oude nieuw- BIJ EIGEN HAARD werkers gedeeld. Veel eigen medewerkers hadden bouwprojecten. Zij vallen onder de overgangsrege- hun twijfels.” ling. In de toekomst zal van grootscheepse nieuw- In 2018 verhuisden naar De belangstelling blijkt in de praktijk groot. Vol- bouw geen sprake zijn. Van den Berg: “We kijken middeldure huurwonin- gens Van de Ven melden zich al gauw honderden naar wat mogelijk is, maar de financiering van der- gen: belangstellenden. En in de meest populaire Am- gelijke woningen is duurder dan de bouw van so- • 400 sociale huurders sterdamse buurten, in Centrum, Zuid of Oost, kan ciale huur op basis van WSW-geborgde leningen. • 250 van Eigen Haard dat aantal wel oplopen tot zeshonderd kandidaten. We kiezen dan toch liever voor onze sociale huur- • 150 van andere corpo- Veel marketing is niet nodig. Aparte campag- ders. De komende jaren willen we groeien naar zo’n raties nes laat Eigen Haard inmiddels achterwege. De wo- 58.000 woningen. Liberalisering voor het betaalba- • 100 andere huurders ningen worden aangeboden via de eigen website. re middensegment gaat dus niet ten koste van de

MAART 2019 26 Eigen Haard verleidt honderden huurders naar vrije huursector Inzetten op doorstroming werkt

omvang van de sociale sector. Eigen Haard zal de samenstelling van portieken. Op sommige plekken Mieke van den Berg: komende jaren ook het sociale aanbod versterken.” zou wat minder doorstroming wenselijk zijn.” “Veel van onze eigen Voor een grote corporatie blijkt het vragen van medewerkers zagen HOGE PRIJZEN financieel passende huren nog knap ingewikkeld. er aanvankelijk weinig Van de Ven komt met het voorbeeld van een huur- heil in.” Met de verhuur in het middensegment laat Eigen der die wegens inkomensverlies zijn huur van 1.400 Haard “veel geld zitten”, zegt Van den Berg. “Dat euro niet meer kon betalen. “Uiteindelijk heeft die zijn we gewend. Dat doen we in de sociale sector man de huur opgezegd. Vervolgens hebben wij die ook. Particuliere en institutionele beleggers reke- woning in ons betaalbare middensegment onderge- DOORSTROMING nen aanmerkelijk hogere prijzen, maar dergelijke bracht. Die prijs had hij wel kunnen betalen, maar BIJ YMERE bedragen kunnen onze doorstromers niet betalen. wij hebben het verhuurproces nog niet zo ingericht Iemand moet zich toch om hen bekommeren? Onze dat we in zo’n geval een verhuizing weten te voor- Bij Ymere bevordert aanpak is dan ook goed verdedigbaar. We móeten komen.” de afdeling Match en die investering doen.” Markt de doorstroming Van den Berg ziet nog een ander dilemma. “Door- PRESTATIEAFSPRAKEN van de sociale naar de stroming levert huurders een beter passend huis op, vrije huursector. In 2018 maar leidt er ook toe dat een groep mensen ver- Eigen Haard zou graag zien dat het middensegment leidde dat tot de volgende trekt die we juist graag in die straat zouden willen onderdeel wordt van de nieuwe prestatieafspraken verhuringen: houden. Mede door het ‘passend toewijzen’ worden in Amsterdam. Van den Berg: “Het zou interessant • 91 aan huurders van woningen steeds vaker toegewezen aan kwetsbare zijn als de gemeenteraad zich daarover zou uitspre- Ymere huurders. In Amsterdam gaat dertig procent van ken en corporaties worden uitgenodigd zo’n betaal- • 28 aan huurders van de vrijkomende woningen naar urgent woningzoe- baar segment te vormen. Eigen Haard is dan van de andere corporaties kenden, statushouders en mensen die uitstromen partij, maar ook andere corporaties zullen een bij- • 20 aan tijdelijke huur- uit maatschappelijke opvang. Dat heeft effect op de drage moeten leveren. We kunnen niet alles doen.” • ders

27 “IJzeren voorraad van 259 atelierwoningen moet in stand blijven” De toekomst van de atelierwoning Arcade, de huurdersvereniging van De Key, maakt zich zorgen over de voorraad atelierwoningen en zelfstandige ateliers in Amsterdam. Na een rondgang blijkt dat het moeilijk is om daar grip op te krijgen. {JOOST ZONNEVELD}

ffENKELE JAREN GELEDEN leidde de verkoop AFSPRAKEN van atelierwoningen aan de Zomerdijkstraat in de Rivierenbuurt tot commotie. De eigenaar, wo- Een woordvoerder laat weten dat De Key gestopt ningcorporatie De Key, wilde van de atelierwo- is met het verkopen van atelierwoningen in het ningen af omdat ze die niet tot haar kerntaak complex aan de Zomerdijkstraat. Er zijn afspra- rekende. Dit leidde na het nodige debat tot de ken gemaakt tussen corporaties en gemeente. afspraak dat woningcorporaties hun voorraad “Verkopen van bestaande atelierwoningen kan atelierwoningen in de stad minimaal gelijk hou- binnen die afspraken, maar alleen als elders nieu- den. Maar daarmee is de discussie over betaal- we atelierwoningen worden toegevoegd,” legt bare woon-werkruimtes voor kunstenaars, en in Maartje Wijnhoven van CAWA uit, het orgaan dat het verlengde daarvan over zelfstandige ateliers, kunstenaars toetst die voor een dergelijke woning nog niet beslecht. in aanmerking willen komen. Ze voegt toe: “Er kunnen ook redenen zijn om atelierwoningen op de ene locatie aan een andere doelgroep te verhu- ren en op een andere plek juist atelierwoningen toe te voegen.” ‘Juist de combinatie van wonen en werken is voor mij essentieel. Op die manier kan ik op ieder moment verder werken’

Zo laat een woordvoerder van Stadgenoot we- ten dat kunstenaars in bijvoorbeeld stedelijke ver- nieuwingsgebieden ‘iets extra’s’ kunnen bieden. Daarnaast heeft Stadgenoot in het Oostelijke Ha- vengebied het Shaffy Huis gerealiseerd, bedoeld voor oudere en jongere kunstenaars.

GETALLEN

Beeldend kunstenaar Jacqueline Lamme in haar atelierwoning aan de Zomer- Wijnhoven geeft aan dat in 2017 is afgesproken dijkstraat in de Rivierenbuurt. Het in de jaren dertig speciaal voor kunstenaars dat de ijzeren voorraad van 259 atelierwoningen ontworpen gebouw is een rijksmonument. Onder meer Gerrit van der Veen en in stand moet blijven. Uit de cijfers van het CA- Jan Wolkers hebben er gewoond en gewerkt. Lamme woont en werkt op een WA blijkt dat het aantal atelierwoningen in de oppervlakte van 66 m2. “Over het gebouw is heel goed nagedacht. Zo zitten stad in de afgelopen paar jaar licht is gestegen: de ateliers aan de noordkant, waardoor ik schilder met het beste licht.” De van 259 naar 266. hoogte van het ateliergedeelte is indrukwekkend. Voor een kleine 700 euro per Hoe groot het aantal atelierwoningen tien of maand huurt ze de ruimte van woningcorporatie De Key. “Juist de combinatie vijftien jaar geleden was, is onduidelijk. De ge- van wonen en werken is voor mij essentieel. Op die manier kan ik ieder moment meente is bij de registratie van atelierwoningen van de dag verder werken als ik dat wil.” Ze hekelt het voornemen om atelier- afhankelijk van de cijfers die corporaties aanleve- ren. En daar lijkt het verschil tussen een atelier- woningen tijdelijk te verhuren. “Je kan het kunstenaars niet aandoen om iedere woning, waar een kunstenaar ruimte heeft om vijf jaar met al hun werk en huisraad op straat te worden gezet.” te wonen én te werken, en gelabelde woonruim-

MAART 2019 28 “IJzeren voorraad van 259 atelierwoningen moet in stand blijven” BROEDPLAATSENBELEID Amsterdam werkt aan nieuw broedplaatsbeleid. Daarvoor is meer geld beschikbaar dan ooit tevo- De toekomst van de atelierwoning ren, maar de druk op de woningmarkt en de hoge vastgoedprijzen maken het steeds lastiger nieuwe broedplaatsen te realise- ren. “Dankzij de inzet van Gemeentelijk Vastgoed zijn er kleine successen in de Pijp en in de Czaar Peterbuurt,” zegt Tho- mas Bokeloh van Bureau te voor kunstenaars, niet altijd even duidelijk. Zo stenaars niet zomaar een nieuwe plek vinden. Bo- Broedplaatsen. “Maar we noemt de woordvoerder van De Key de veertig wo- vendien is het niet gezegd dat kunstenaars na ver- moeten onze blik tegen- ningen in het nieuwbouwproject Lieven 4. “De- loop van tijd meer geld gaan verdienen, zoals met woordig ook op de regio ze woningen worden verhuurd met tussenkomst andere beroepen vaak het geval is. Voor veruit de richten.” Zo werkt Bureau van CAWA en daarom zien we deze woningen als meeste kunstenaars geldt dat in ieder geval niet.” Broedplaatsen mee aan de atelierwoningen.” Of sprake is van een combina- realisatie van broedplaats tie van atelier én woonruimte blijft echter ondui- ATELIERS De Hoop van 7.000 m2 in delijk. Zowel De Key als Stadgenoot spreekt over een oude kartonfabriek kunstenaarswoningen waar gewoond en gewerkt Van der Niet richt haar pijlen niet alleen op ate- in Zaandam. Daarnaast mag worden. lierwoningen, maar ook op zelfstandige ateliers in wil Bureau Broedplaatsen de stad. “Broedplaatsen zijn niet voor alle soorten binnen Amsterdam meer BETER ZICHT kunstenaars geschikt. Wij krijgen signalen dat het investeren in bestaande aantal zelfstandige ateliers afneemt en die zijn broedplaatsen. Een voortdurende kwestie als het gaat om atelier- essentieel om voldoende werkruimte voor kun- woningen is de vraag of iemand die een dergelij- stenaars in de stad te houden. Het gebrek aan ate- ke gewilde woon-werkruimte krijgt toegewezen, lierwoningen en betaalbare woon- en werkruimte ook actief blijft als kunstenaar. Het is vergelijk- leidt ertoe dat kunstenaars steeds vaker de stad baar met de toewijzing van sociale huurwonin- moeten verlaten of zelfs hun werk als kunstenaar gen in het algemeen: wie eenmaal een atelierwo- moeten opgeven. En dat terwijl altijd verkondigd ning krijgt toegewezen, geniet huurbescherming. wordt dat kunstenaars van waarde zijn voor Am- Ook Thomas Bokeloh van Bureau Broedplaatsen sterdam.” vindt het moeilijk in te schatten wat het aandeel Ook als het om zelfstandige ateliers gaat, lijken atelierwoningen betekent voor kunstenaars in de corporaties daar verschillend mee om te gaan. Zo stad. “Vanwege privacy weten wij niet wie in de laat Maurice Kokhuis van Rochdale weten dat zijn atelierwoningen in de stad zitten.” corporatie in de afgelopen jaren geen zelfstandige Atelierwoningen aan de ateliers heeft verkocht en dat ook niet van plan is Zomerdijkstraat MEER GRIP te doen. De Key schaart werkruimte voor kunste- naars onder het kopje bedrijfsonroerend goed, Verschillende corporaties geven aan de schaar- waardoor onduidelijk is hoeveel ateliers se atelierwoningen die jaarlijks vrijkomen voor De Key heeft. “Wij weten ook niet vijf jaar toe te wijzen. De Key: “Op die manier ge- hoeveel bakkers of slagers ven we ook steeds weer ruimte aan jonge kunste- bij ons huren”, laat de naars. Zij kunnen dan een begin maken met het woordvoerder we- uitoefenen van hun vak.” Op die manier proberen ten. • corporaties ook meer grip te krijgen op de vraag of de atelierwoningen door de doelgroep bewoond wordt. Een woordvoerder van Stadgenoot: “Op een gegeven moment zijn kunstenaars ook een keer uitgebroed.” Maar Alice van der Niet van Arcade vindt juist dat de kwetsbare groep kunstenaars voor langere tijd een plek in de stad moet kun- nen innemen. “Met ieder tijdelijk contract kan de corporatie de huur verhogen en verslechtert de positie van kunstenaars. Daarnaast leidt het tot onzekerheid. Juist in een krappe woningmarkt zoals we nu in Amsterdam hebben, kunnen kun-

29 Tien jaar pionieren voor een duurzame drijvende woonwijk Schoonschip Deze zomer moeten alle dertig drijvende woningen aan hun steiger liggen. In het Johan van Hasseltkanaal in Amsterdam-Noord dobbert dan de uiterst duurzame drijvende wijk Schoonschip. We kijken met toekomstige bewoners terug op tien jaar pionieren. Hun advies aan eventuele navolgers: “Vasthouden, doorbijten en blijven denken in oplossingen. Iedereen heeft wel eens op het punt gestaan om het bijltje erbij neer te gooien.” {JANNA VAN VEEN}

ffHET GESPREK MET Sascha Glasl en Marjo- met die op het land, maar toen we begonnen was lein Smeele – beiden architect en toekomstig be- het nogal diffuus wat wel en niet kon. Wij vonden woner – vindt plaats in een kantoor van archi- het bijvoorbeeld belangrijk dat er mensen uit ver- tectenbureau Space & Matter op enkele meters schillende inkomensgroepen deel konden nemen afstand van de drijvende woonwijk in ontwikke- aan het project. Daarom bedachten we de twee- ling. Dit bureau won de tender met hun ontwerp op-een-bak woning, waarmee je de kosten van de voor Schoonschip. Eind vorig jaar werden de eer- kavel en allerlei voorzieningen deelt. Maar de uit- ste waterwoningen aangemeerd. In totaal zijn er voering bleek nog niet zo eenvoudig.” dertig waterkavels aangelegd voor 105 bewoners. Marjolein vult aan: “En het is ook niet erg duur- Het idee voor een energieneutrale drijvende zaam om op iedere kavel één woning neer te leg- woonwijk ontstond tien jaar geleden. Inspiratie- gen van 210 vierkante meter, maar dat plan van bron was de zelfvoorzienende geWoonboot die die ‘tweebakkers’ stuitte op allerlei bezwaren. al jaren aan de NDSM-werf ligt aangemeerd en We moesten praten als Brugman bij de Belas- dienst doet als vergaderlocatie. Twee jaar later tingdienst, de gemeente en de bank maar kregen had zich een vaste groep gevormd van enthou- uiteindelijk toch de benodigde vergunningen en siastelingen. Marjolein: “En toen begon het echte financiering.” werk: een droom naar de realiteit voegen.” En zo ging het met veel van de plannen van het Sascha: “Doordat het een drijvende woonwijk eerste uur. Gaandeweg zijn er enkele gesneuveld, moest worden, kreeg je met allerlei nieuwe uitda- zoals het idee voor drijvende groentekassen. Mar- gingen te maken. De regels voor bouwen op het jolein: “Maar er zijn hele grote stappen gezet, want water zijn inmiddels zo goed als gelijk getrokken eigenlijk ging bijna niets volgens de gangbare re- gels. Helemaal in het begin hebben architecten van Space & Matter samen met conceptontwikke- GRONDSTOFFENSTATION laars een haalbaarheidsstudie gemaakt. Dat ziet Sinds 2012 is Schoonschip in gesprek met Waternet over decentrale waterzui- er op papier heel goed uit, maar de praktijk bleek vering. En met resultaat: in maart wordt vlakbij de waterwijk in het Johan van veel weerbarstiger.” Hasseltkanaal, aan de IJ-kant van de Ridderspoorbrug, een drijvend grondstof- fenstation – oftewel een bio-raffinaderij – neergelegd. Daar wordt zowel het MANIFEST MET DOELEN ‘zwarte’ afvalwater uit de vacuümtoiletten van de Schoonschipbewoners als van ongeveer 540 andere huishoudens van woningbouwproject CityPlots in Aan de ambitieuze duurzaamheidseisen die wa- Buiksloterham, omgezet in biogas. Deze pilot is onderdeel van Circulair Buik- ren vastgelegd in de tender, moest ook daadwer- sloterham. kelijk worden voldaan. Daarvoor werd samen Het gewonnen gas wordt overigens niet door de aangesloten huishoudens met advies- en techniekbureau Metabolic een gebruikt want alle woningen en woonarken zijn gasvrij. Het geoogste gas kan plan ontwikkeld. In workshops – waar alle toe- komstige bewoners aan deelnamen – werden de na bewerking bijvoorbeeld dienst doen als brandstof voor auto’s. Het fosfaat plannen verder uitgewerkt. Sascha: “Dan zet je al dat vrijkomt, kan verwerkt worden tot meststof. die plannen op papier en dan blijken de kosten af

MAART 2019 30 Tien jaar pionieren voor een duurzame drijvende woonwijk Schoonschip

Marjolein Smeele en Sascha Glasl, en toe de pan uit te rijzen. Om die reden zijn er en- Die zal ook voor het publiek toegankelijk worden beiden architect en kele mensen afgehaakt. We hadden een manifest als educatief centrum. toekomstig bewoner van met doelen opgesteld en dat is door iedereen on- De vaste groep toekomstige bewoners is acht Schoonschip dertekend. Daar moet je je dan ook aan houden.” jaar lang iedere maand bij elkaar gekomen om te Belangrijk was bijvoorbeeld de keuze van het brainstormen. Het vierkoppige stichtingsbestuur bouwmateriaal. Marjolein: “In eerste instantie waar ook Marjolein deel van uitmaakt, heeft de waren daar heel strenge eisen aan gesteld maar projectontwikkeling voor zijn rekening genomen dat is deels losgelaten. Die eisen waren veel te be- en er zijn aparte commissies gevormd die bepaal- perkend en het materiaal bleek voor sommigen de thema’s uitwerkten. Sascha: “En nu zijn we onbetaalbaar. We hebben de bewoners dus zelf weer een mobiliteitsplan aan het opzetten voor de keuze gelaten en we weten dat ze dat verant- het deelvervoer dat – wanneer het succesvol is – woord hebben gedaan.” voor alle bewoners van Buiksloterham kan wor- Niet iedereen die in het project stapte was een den ingezet.” ‘hardcore milieufreak’. “We hebben in de loop der Binnenkort start op verzoek van Schoonschip jaren heel veel van elkaar geleerd en hebben el- in dat kader een pilot van Next Urban Mobility. kaar bij wijze van spreken opgevoed want uitein- Dit bedrijf ontwikkelt mobiliteithubs. Er wordt in delijk draait het allemaal om bewustwording.” Buiksloterham een aantal parkeerplaatsen met oplaadpalen ingericht waar elektrisch deelvervoer WOONGEMEENSCHAP wordt aangeboden. Niet alleen auto’s maar ook elektrische bakfietsen en – scooters zijn te boeken Bestuurslid van Schoonschip en programma- en te betalen via een app. maakster Marjan de Blok was degene die op het Wat is het advies aan andere groepen die een plan van een drijvende, zelfvoorzienende woon- avontuur als Schoonschip aan willen gaan? Mar- wijk kwam na een bezoek aan de geWoonboot. jolein: “Vasthouden, doorbijten en blijven denken Zij heeft het sociale aspect van het project uitge- in oplossingen. Iedereen heeft wel eens op het werkt. Sascha: “Dat is een heel belangrijke factor. punt gestaan om het bijltje erbij neer te gooien. We vormen straks een woongemeenschap waar- Maar door positief te blijven zijn we stug doorge- bij we allerlei zaken met elkaar delen. Dat geldt gaan tot de klus geklaard was.” • natuurlijk voor de energievoorziening maar er komen ook elektrische bakfietsen en auto’s voor gezamenlijk gebruik. Mensen die zich bij ons aan Meer informatie: wilden sluiten kregen een vragenlijst en werden schoonschipamsterdam.org door diegenen die al bij het project betrokken wa- next-mobility.nl ren ‘gewogen’. Er zijn mensen gekozen om hun ex- metabolic.nl pertise maar vaak ook gewoon omdat er een klik spaceandmatter.nl Meer over de bouw was.” Op dit moment worden sponsors gezocht dutchlotus.nl van de woningen op de voor een drijvende gemeenschappelijke ruimte. bouwbedrijfvanmiddendorp.nl volgende pagina’s

31 Duurzame waterwoning is hightech

ffOP EEN BOUWPLAATS in Zaandam, vlakbij het Noordzee- deel ook vastgelegd in de menukaart van de tender. Aan dat kanaal, staan dertien waterwoningen op de wal. Ze verkeren in ambitieniveau moet de bouw minimaal voldoen. In de praktijk diverse stadia van afwerking. De woningen hebben stuk voor krijg je dan te maken met een spanningsveld tussen die hoge stuk een flinke afmeting en de betonnen drijfbakken zijn soms eisen en hoe je dat in de praktijk in oplossingen moet vertalen.” meer dan drie meter hoog. Deze waterwoningen zijn bestemd De toekomstige woonwijk wordt uitgerust met onder meer voor 23 huishoudens van Schoonschip. Het merendeel van de vijfhonderd zonnepanelen waarmee energie wordt opgewekt drijvende woningen die hier worden gebouwd, wordt dubbel die over totaal 46 huishoudens wordt verdeeld via een eigen en in één geval zelfs driedubbel bewoond. Bart van Selm is projectmanager bij Dutch Lotus, een advies- en projectmanagementbureau dat ‘bouwprojecten van grote om- ‘Dertien woningen bouwen in een vang en complexiteit’ begeleidt. Dat predicaat is zeker van toe- passing op project Schoonschip vertelt Van Selm. Hij begeleidt jaar tijd met zoveel verschillende de bouw sinds drie jaar in nauwe samenwerking met het Veluws partners is eigenlijk ondoenlijk’ bouwbedrijf Van Middendorp. Deze aannemer heeft veel expertise op het gebied van particulier opdrachtgeverschap. Van Selm: “En Dutch Lotus heeft specifieke kennis van drijvend wonen. Op die stroomnet: een smart grid. Bovendien komen er gescheiden manier hebben we alle benodigde expertise samengebundeld.” afvoersystemen voor ‘zwart’ en ‘grijs’ water. Pas na twee jaar voorbereiding werd begonnen met de daad- Van Selm vertelt dat het veelal om nieuwe technologische werkelijke bouw. “Het hele project is opgezet vanuit een be- snufjes gaat, zoals die toepassing van een smart grid, een ge- hoorlijk zwaar eisenpakket op gebied van duurzaamheid. Eisen avanceerd systeem om energie slim te gebruiken en op te slaan die ver uitsteken boven die van het Bouwbesluit. Dat is deels en waar alle waterwoningen op worden aangesloten. “Je krijgt door de bewoners individueel bepaald maar voor een groot te maken met toepassingen die je nog niet vaak in de praktijk

MAART 2019 32 Duurzame waterwoning is hightech

tegenkomt. Voor het systeem heb je accu’s nodig die moeten Het isoleren met strobalen zoals dat bij twee van de waterwo- worden ingebouwd. En om het ‘zwarte water’ gescheiden te ningen is gebeurd, was een primeur voor Van Selm: “De verwer- kunnen afvoeren worden alle woningen voorzien van een vacu- king daarvan is heel anders dan van houtvezelisolatie. Die stro- üm toilet. Ook hebben enkele woningen een douche waarin het balen moet je stuk voor stuk op lengte zagen. Je creëert met een water tijdens het gebruik wordt gerecycled. Om al die toepas- dergelijke isolatie een heel behaaglijk binnenklimaat. We hebben singen goed samen te laten werken moet het leidingwerk pre- één boot zelf geïsoleerd met stro en voor een andere zijn de wan- cies op elkaar worden afgestemd. Iedere waterwoning heeft in den prefab aangeleverd uit België. Die kunnen we zo plaatsen.” het ruim een soort machinekamer met hightech apparatuur.” In april moeten de dertien waterwoningen klaar zijn. Daar- na worden ze op drijvende bokken gehesen waarmee ze over het ISOLATIE MET STROBALEN Noordzeekanaal en het IJ naar het Johan van Hasseltkanaal wor- den gesleept. “Ze gaan alle dertien tegelijkertijd die kant op. Dat Dat de bouw pas na twee jaar kon worden gestart, heeft volgens is een gigantische logistieke operatie. De woningen komen eerst Van Selm te maken met alle procedures die door Schoonschip voor de Ridderspoorbrug te liggen en pas wanneer die omhoog is gevolgd moesten worden en met de intensieve voorbesprekin- gehesen kunnen ze elk aan hun eigen steiger aan de andere kant gen met bewoners en architecten. “Het lastige is dat je te ma- van de brug worden gelegd.” ken hebt met particuliere opdrachtgevers die allemaal hun Aan Van Selm de vraag of hij nog eens een complex project als eigen wensen hebben. Bovendien waren er zes verschillende dit zou oppakken? “Jazeker, ik ben al weer met enkele andere pro- architecten betrokken bij het ontwerp van de dertien wonin- jecten bezig maar daar stuur ik wel aan op het beter behapbaar gen. Wij maken de werktekeningen en die moet je vervolgens en betaalbaar houden van het geheel. Dertien woningen bouwen met alle partijen afstemmen. Dat kost verschrikkelijk veel tijd. in een jaar tijd met zoveel verschillende partners is eigenlijk on- En alle beslissingen moeten op het juiste moment worden ge- doenlijk. Maar ik ben uiteindelijk wel heel trots op de klus die we nomen anders loopt het proces vast.” hier aan het klaren zijn.” •

33 Interview: Stefan van Schaik, bestuurder Wooncompagnie ‘Woningvraag komt hier vooral van kleine huishoudens’’ Wooncompagnie is actief in het noordelijke deel van de Metropoolregio Amsterdam en verder in de Kop van Noord-Holland. De corporatie bezit vooral eengezinswoningen. Dat sluit niet goed aan bij de demografische ontwikkelingen, ziet bestuurder Stefan van Schaik. Hij zet daarom in op verbreding van het palet, met onder meer kleine woningen voor woonstarters en senioren. {BERT POTS}

WOONCOMPAGNIE ffWOONCOMPAGNIE HEEFT BEZIT in twee tie betaalbare woningen te bouwen. Dan worden verschillende woningmarktregio’s: de Metropool- mensen met weinig kansen naar de randen van Werkgebied: zowel in regio Amsterdam en de Kop van Noord-Holland. de stad gedrukt. Dat is niet wat de Woningwet uit de MRA (vooral Purme- De woningcorporatie bedient zowel dorpen als 1901 ons heeft gebracht. Wij streven juist naar een rend) als in de regio Kop meer stedelijk gebied. Volgens directeur-bestuur- meer gevarieerd woningaanbod.” Noord-Holland (vooral der Stefan van Schaik is dat geen probleem. “Dat Schagen). Bezit in twaalf zit in ons DNA. We zijn actief in Purmerend, maar BETAALBAARHEID BOVENAAN gemeenten met in totaal nemen evengoed onze verantwoordelijkheid in de zestig kernen. kleinere kernen in Waterland of in de Beemster.” Wooncompagnie investeert zoveel als mogelijk in Bezit: Hij betitelt zijn werkgebied als één van de meest nieuwbouw. “Maar betaalbaarheid staat bij ons 14.000 woningen interessante in de corporatiesector. “In de omge- bovenaan. Daarover is geen discussie mogelijk. Vooral grote eengezins- ving van Schagen hebben we vooral een kwalita- We willen nu en in de verre toekomst onze huur- woningen uit de jaren tieve vraag. Het type woningzoekende verandert. woningen betaalbaar houden, maar dan nog heb- zeventig en tachtig. In het verleden hebben zich veel gezinnen bij ons Ontheffing om in twee gevestigd. Naar die eengezinswoningen is nog woningmarktregio’s in steeds veel vraag. Maar we hebben onvoldoende ‘Ook hier wordt de urgentie volle breedte te acteren. product voor bijvoorbeeld ouderen die hun gezins- woning willen verruilen voor een appartement. van extra woningbouw En in de omgeving van Purmerend voelen we el- gevoeld’ ke dag de overspannenheid van de Amsterdamse woningmarkt. Ook daar beschikken wij over grote eengezinswoningen, maar komt de woningvraag ben wij middelen beschikbaar voor jaarlijks zo’n van één- of tweepersoonshuishoudens.” tweehonderd nieuwe woningen. Dat is gezien onze schaal een mooi aantal. Daarbij kiezen we MARGINALISERING heel bewust voor verbreding van ons palet”, aldus Van Schaik. Als voorbeeld dient de voorgenomen Woningcorporaties in de MRA: Het afgelopen jaar was Van Schaik één van de ini- bouw van dertig kleine sociale huurwoningen aan Wooncompagnie tiatiefnemers van het pleidooi ‘Een huurwoning: Drontermeer in Purmerend. Deze woningen zijn In een nieuwe serie belicht geen voorziening maar een thuis’. Met dertien col- speciaal bestemd voor ouderen en starters op de NUL20 de visie en opgaven lega’s toonde hij zich bezorgd over de toekomst van woningmarkt. van een aantal woning- de sociale huursector. De visie dat corporaties al- Hij maakt zich niet zo’n zorgen over de beschik- corporaties die buiten de hoofdstad in de Metropool- leen de onderkant van de markt moeten bedienen, baarheid van voldoende bouwlocaties. “Er waait de regio actief zijn. Wat houdt leidt volgens hen op den duur tot stigmatisering, laatste tijd een andere wind. Ik zie heel bevlogen hen bezig? Wat zijn hun uitsluiting en segregatie. “De sociale huursector wethouders vechten voor voldoende sociale huur. prioriteiten? In het vorige wordt steeds meer gemarginaliseerd. Sommige In Schagen. In Purmerend. De afgelopen jaren was nummer Pré Wonen, deze politici doen de meest verschrikkelijke uitspra- er in Purmerend veel weerstand tegen verdichting, keer Wooncompagnie ken. Zij vinden het niet meer nodig op elke loca- maar ook daar wordt de urgentie van extra wo-

MAART 2019 34 Interview: Stefan van Schaik, bestuurder Wooncompagnie ‘Woningvraag komt hier vooral van kleine huishoudens’’

ningbouw gevoeld. Niet alleen in het sociale, maar ook in het middensegment.” Al mogen gemeenten wat hem betreft wel wat beter sturen op meer kwa- liteit in dat middensegment. “Te vaak is sprake van minimale kwaliteit voor een maximale prijs. Te snel worden te kleine woningen gebouwd. Oudere mensen die willen doorstromen zijn niet geholpen met een huurwoning van minder dan vijftig vier- kante meter.” gin volgend jaar heeft onze portefeuille gemiddeld STEFAN VAN SCHAIK label B. Maar om onze woningvoorraad vervolgens VERKOOP BESTAAND BEZIT voor 2050 volledig CO²-neutraal te maken, zijn Stefan van Schaik (40) omvangrijke extra investeringen nodig. Dan heb- is sinds december 2014 Graag zou hij nog meer sociale huurwoningen ben we het over een bedrag van misschien wel 1,2 bestuurder van Woon- bouwen, maar dan moet de politiek ruimte bieden miljard euro. Het realiseren van een energieneu- compagnie. Aanvankelijk voor de verkoop van bestaand bezit. Dat ligt heel trale woningvoorraad vraagt om nog meer geld. als tweede bestuurder gevoelig. “Woningverkoop dient meerdere doelen. Buitenproportioneel. De waarde van ons vastgoed naast John Hendriks; Dan kunnen wij onze woningvoorraad sneller ver- is nu ruim 2 miljard euro. Bovendien wringt daar sinds 2017 als enige versen – we streven naar een portefeuille met ge- de relatief jonge leeftijd van ons bezit. Dan zullen bestuurder. Negen jaar middeld 25 verhuurjaren per woning - en ons aan- we bijvoorbeeld daken moeten vervangen, terwijl geleden kwam hij in bod kan dan nog beter worden toegespitst op de dat nog niet nodig is.” dienst als manager Mid- veranderende woningvraag. Verkoop is daarnaast delen en Bedrijfsvoering goed voor de woningmarkt als zodanig. In beide EIGEN WINDMOLENS en controller. regio’s worden koopwoningen steeds duurder. Dat heeft tot gevolg dat mensen niet vanuit een betaal- Van Schaik hoopt dat de tijd de corporatie nieuwe bare koopwoning kunnen doorstromen naar een mogelijkheden brengt. Politiek: “We kunnen heel wat groter en luxer huis. Met als gevolg dat ook kostbare investeringen doen in een nog betere wo- de doorstroming uit de sociale sector naar het be- ningkwaliteit. Maar wellicht is het goedkoper om taalbare koopaanbod stilvalt. Met extra verkopen corporaties de ruimte te bieden voor opwekking zouden we juist hen een passende woning kunnen van hernieuwbare energie. Waarom mogen we bezorgen.” geen windmolenparken bouwen? Zeker in de Kop Bezorgd is Van Schaik over het tijdig behalen van Noord-Holland is daarvoor de fysieke ruimte van de klimaatdoelen van Parijs. “De afgelopen ja- beschikbaar.” Of technisch: “We schuwen het ex- ren hebben we veel geïnvesteerd in betere isolatie periment niet. Op de Kohnstamm-locatie in Mon- van daken, spouwmuren en vloeren. Die maatre- nickendam wordt naar ontwerp van Jurrian Knijt- gelen hebben we uitgevoerd zonder huurverhogin- ijzer van Finch Buildings een CO²-neutraal woon- gen. Betaalbaarheid staat, zoals eerder gezegd, bij gebouw gerealiseerd waarvan de bouwkosten niet ons altijd bovenaan. Met een positief resultaat; be- hoger zijn dan van een traditioneel gebouw.” •

35 LOPENDE ZAKEN Inhaalslag met huisvesten kwetsbare groepen [[Amsterdam heeft de afgelopen drie jaar succes geboekt in het sneller huisvesten van zogeheten ‘kwetsbare mensen’. In 2018 heeft 78 procent van de mensen in deze categorie urgenten binnen drie maanden een woning gevonden. Dat is de maximale termijn die voor deze groep als doel is gesteld. Alleen grote gezinnen en rolstoelafhankelijken moeten vaak nog (veel) langer zoeken naar een geschikte woning. Dat blijkt uit de resultaten van het programma Huis- vesting Kwetsbare Groepen, een samenwerking tus- sen de gemeente, Amsterdamse woningcorporaties en zorgaanbieders. Dit programma werpt zijn vruch- ten af en wordt dan ook verlengd tot 2022. Wethouder Laurens Ivens wil de ingezette koers voortzetten en extra inzetten op preventie van dak- Geen nieuwe overeenkomst tussen Airbnb loosheid. Ivens: “Zo willen we voorkomen dat huis- en Amsterdam vestingsproblemen leiden tot ernstigere problemen en de bijbehorende zorgvraag.” [[De gemeente Amsterdam is er niet in geslaagd met Airbnb en andere verhuur- De urgentiecategorie ‘kwetsbare groepen’ om- platformen collectieve afspraken te maken over de naleving van de Amsterdamse vat in Amsterdam mensen met sociale of medische regels voor vakantieverhuur. De gemeente kondigt extra handhavingsacties aan. problemen, mensen in de maatschappelijke opvang De verhuurplatformen zijn niet bereid actief te voorkomen dat een huis in Am- of in een ‘Blijfhuis’, jeugdzorgjongeren en statushou- sterdam vaker dan dertig dagen per jaar wordt verhuurd. Tot voor kort hield Airb- ders. Voor de huisvesting van de vele statushouders nb toezicht op de oude limiet van zestig dagen. Maar ook toen was al duidelijk hebben de woningcorporaties tal van tijdelijke extra dat verhuurders simpel nieuwe advertenties konden aanmaken. Ivens betreurt locaties gebouwd waar statushouders gemengd met de gang van zaken. Volgens hem zouden verhuurplatformen hun verantwoorde- Amsterdam jongeren wonen. lijkheid moeten nemen om de overlast van overmatige vakantieverhuur te voor- Ook de uitstroom van maatschappelijke opvang komen. Wethouder Ivens gaat nog wel met de afzonderlijke bedrijven in gesprek en beschermd wonen verloopt veel sneller. In 2017 over nieuwe afspraken. Verder blijft de wethouder bij het Rijk aandringen op de en 2018 stelden de corporaties 441 respectievelijk invoering van een landelijke registratieplicht. 500 woningen beschikbaar voor deze groep.

Eigen Haard gaat ook vleermuizen ASVA Studentenunie heropent huisvesten Meldpunt Onveilig Wonen [[Eigen Haard plaatst 656 nestkasten op zijgevels van woningen en flatgebou- [[De ASVA Studentenunie heeft het Meldpunt On- wen in Amstelveen, Nes aan de Amstel, Aalsmeer en Kudelstaart. De kasten zijn veilig Wonen opnieuw geopend. Hier kunnen stu- vooral voor dwergvleermuizen, die nu nog nestelen onder dakpannen, dakranden denten meldingen indienen over onveilige situaties en in spouwen in woningen die de corporatie gaat verduurzamen. Bewonerscom- op en rond studentencampussen. Na recente inci- missies helpen bij het verspreiden van de nestkasten. Op de foto projectleider denten op de Spinozacampus in Zuidoost wil ASVA in Joop Gerrits (rechts) met Nico van Kooten en Eleonora Smit van de bewoners- kaart brengen hoe groot het probleem is. “Elke stu- commissie Rembrandtweg. dent in Amsterdam moet veilig zijn in haar woning, en wij krijgen steeds meer signalen dat dit momen- teel niet het geval is”, aldus ASVA-voorzitter Alba van Vliet. Op en rond de Spinozacampus zijn de laatste maanden verschillende mensen aangevallen of van hun fiets getrokken, ook zijn er geregeld inbraken op de campus. Ook op andere locaties in de stad voelen studenten zich onveilig in hun woning. “Er hebben inmiddels een aantal ernstige incidenten plaatsge- vonden, maar woningcorporaties, gemeente en poli- tie blijven allemaal naar elkaar wijzen en komen niet met echte oplossingen”, aldus Van Vliet. Het Meldpunt Onveilig Wonen werd voor het eerst geopend in 2016. Naar aanleiding daarvan werd op sommige locaties cameratoezicht ingevoerd en de straatverlichting verbeterd. Studenten kunnen mel- dingen insturen op www.meldpuntonveiligwonen.nl

September 2018 36 LOPENDE ZAKEN Protesten tegen verkoop Ymere-woningen in Marathonbuurt [[De verkoop van sociale huurwoningen door Ymere in de Mara- thonbuurt in Amsterdam-Zuid blijft de gemoederen bezighouden. Een protestactie op 1 maart bracht volgens de organisatoren 200 mensen op de been. Bewonerscommissie Olympia en Huurdersbe- lang Zuid zijn boos omdat Ymere afspraken zou hebben geschonden. Bovendien blijft de corporatie huurwoningen verkopen in een wijk waar nog maar weinig sociale woningbouw over is. Ook Huurders Ymere Amsterdam (HYA) schaart zich achter de protesten. Ymere heeft het afgelopen decennium een groot aantal monu- mentale woongebouwen van het complex Olympia ingrijpend ge- renoveerd en verduurzaamd. Om de enorme investeringen te dek- ken, werd destijds afgesproken dat de helft van de woningen kon worden verkocht. Maar inmiddels heeft Ymere al meer dan de helft van de woningen verkocht en blijft de verkoop doorgaan. Volgens Marjolein Cazemier van Ymere zijn de renovatiekosten zodanig hoog uitgevallen dat later is besloten meer woningen te verkopen. Caze- mier: “Daar kun je van alles van vinden, maar zonder verkoop van woningen kan een woningcorporatie niet doen wat ze moet doen.” De opbrengsten uit verkoop zijn volgens Ymere nodig om haar enorme opgaven te financieren. “Dat zijn nieuwbouw, onderhoud, renovatie, betaalbaarheid en het verduurzamen van ons woningbezit.” De actievoerders wijzen er op dat het aandeel sociale woning- bouw in de wijk slechts 18 procent is. Ymere kijkt liever anders naar de buurtgrenzen: “Wij kijken niet alleen naar het complex Olympia maar naar de hele wijk. In de Schinkelbuurt en de hele Stadionbuurt behouden we het overgrote deel van onze woningen voor de sociale huur.” De actievoerders kondigden een ‘actie-estafette’ aan tegen de ‘grootschalige verkoop van huurwoningen’.

PERSONALIA Hogere inkomensgrens voor gezin

[[Studentenhuisvester [[Gezinnen die meer verdienen dan DUWO heeft NS-topman 38.000 euro komen straks wel in Barend Kuenen aange- aanmerking voor een sociale huurwo- trokken als nieuwe be- ning. Tegelijkertijd wil het kabinet de stuurder. Kuenen was maximale inkomensgrens voor een- tot 1 maart verantwoor- persoonshuishoudens juist verlagen, delijk voor het reilen en opdat niet meer Nederlanders een be- zeilen van alle vierhon- roep kunnen doen op een woning in de derd NS-stations. Met gereguleerde sector. de komst van Kuenen is Volgens Aedes en Woonbond is de Raad van Bestuur van dit de wereld op zijn kop: “Het wo- DUWO weer compleet; ningmarktbeleid moet worden geba- voorzitter is Heleen de seerd op daadwerkelijke slaagkansen Vreese. van huishoudens, niet op een papie- [[Wienke Bodewes (66) ren werkelijkheid.” Volgens Egbert de is per 1 februari aange- Vries, directeur van de Amsterdamse treden als voorzitter van Federatie van Woningcorporaties (AF- de raad van commissa- WC), moet aan inkomensgrenzen een rissen van Pré Wonen. objectieve norm ten grondslag moeten Hij volgt Karina Schilte liggen. “De Amsterdamse corporaties op. Zij legde haar functie vinden dat zoveel mogelijk aansluiting neer, omdat haar zoon moet worden gevonden bij de normen van het NIBUD. Hij vraagt daarbij wel aan- wethouder is geworden dacht voor de uitvoerbaarheid. in Haarlem. Bodewes Minister Ollongren kondigde nog andere maatregelen aan voor de huurmarkt. heeft ruime bestuurlijke Zo wil zij nu echt werk maken van de roemruchte ‘noodknop’ om excessieve huur- ervaring in de woonsec- stijgingen in schaarstegebieden aan banden worden gelegd. Ook wil de minister tor, onder meer bij Yme- het mogelijk maken de huren van hogere inkomens in de sociale huursector sneller re en ontwikkelaar/be- te verhogen. Verder steunt zij de afspraken tussen Aedes en Woonbond voor een legger Amvest. inflatievolgend huurbeleid.

37 Woningbouw belangrijk thema bij de Statenverkiezingen ‘Bouw vaker aan de randen van steden en kernen’ JA Cees Loggen Lijsttrekker VVD Noord-Holland

X “WE STAAN de komende twintig van voldoende groen in hun directe om- jaar voor een enorme woningbouw- geving kunnen profiteren. Daarom is het opgave. Er moeten in onze provincie volgens ons verstandig om ook aan de ran- 230.000 woningen worden bijgebouwd. den van steden en kernen nieuwe wonin- Dat is een gigantisch aantal. Bovendien gen te bouwen. is sprake van gezinsverdunning; er wo- Aan het toestaan van woningbouw in on- nen steeds minder mensen in een huis. ze groene gebieden verbinden we wel een Willen we onze steden en kernen in de aantal voorwaarden. Doe dat niet luk- toekomst leefbaar houden, dan moeten raak. Er moet op die plekken daadwerke- we beseffen dat we die enorme woning- lijk sprake zijn van een reële woningvraag. vraag niet in zijn geheel binnenstedelijk We vinden het belangrijk respect te tonen kunnen opvangen. voor ruimtelijke kwaliteit. Woningbouw De VVD steunt verdichting van onze aan de randen van steden en kernen moet stedelijke gebieden waar dat goed moge- bovendien worden gecompenseerd met lijk is. Maar we moeten omwille van de extra investeringen in natuur. We moeten leefbaarheid niet op elke binnenstedelijk meer geld in de natuur steken dan we nu al beschikbare kavel woningen willen bou- doen. Bij een juiste combinatie van maat- wen. Bij verdichting is het ook belangrijk regelen kunnen we én meer mensen in on- dat mensen van hun omgeving kunnen ze buitengebieden laten wonen en tege- blijven genieten, kunnen recreëren en lijkertijd de natuurkwaliteit verbeteren.”

EERDER IN DE KWESTIE ‘Expats verstoren de balans op de woningmarkt’

Raakt de stad door het toenemende aantal expats uit balans? SP-fractie- voorzitter Erik Flentge vindt van wel en pleit voor maatregelen. Maar dat is tegen het zere been van D66-fractievoorzitter Reiner van Dantzig. “We JA moeten onze uit het buitenland afkomstige werknemers, vaak mensen NEE Erik Flentge, Reinier van Dantzig, met een heel gewoon inkomen, niet tot zondebok maken.” fractievoorzitter SP fractievoorzitter D66 Amsterdam Amsterdam

MAART 2019 38 Woningnood en woningbouw zijn een belangrijk thema bij de Statenverkiezingen in Noord- DE Holland. Moet er toch niet wat vaker in buitengebieden worden gebouwd? VVD- lijsttrekker Cees Loggen wil in de toekomst KWESTIE minder streng zijn. Mits sprake is van een reële woningvraag en extra investeringen DE KWESTIE in natuurkwaliteit. Hij vindt Zita Pels, Discussieer mee over lijsttrekker van GroenLinks tegenover zich. actuele onderwerpen Zij gelooft heilig in de meerwaarde op ons online FORUM: van binnenstedelijke www.nul20.nl/forum. NEE woningbouw. Zita Pels Lijsttrekker GroenLinks Noord-Holland

Y “WE HEBBEN in binnenstedelijk ge- naar de stad komen een goede woonplek bied nog voldoende ruimte beschikbaar te bieden. om in die sterke woningvraag te voorzien. Mensen willen graag in de steden wo- Onderzoeken van de provincie zelf beves- nen. Laat ze daar dan ook wonen. Ont- tigen dat beeld. Binnenstedelijke verdich- wikkelaars zijn vaak gemakzuchtig. Zij ting hoeft volgens ons ook niet ten koste bezitten aan de randen van onze steden te gaan van goede leefkwaliteit. Amster- veel grondposities. En denken met wo- dam laat dat al heel goed zien; met min- ningbouw makkelijk geld te kunnen ver- der parkeerplekken voor auto’s en straten dienen, maar wij zijn er niet om hun zak- waar kinderen veilig kunnen spelen. ken te vullen. GroenLinks maakt andere En er zijn nog heel veel gebieden, ver- keuzes. Ook als straks collegeonderhan- ouderde bedrijventerreinen en gebieden delingen aan de orde zijn, dan geldt dat met leegstaande kantoren, die we kun- het behoud van onze groene gebieden be- nen transformeren naar aantrekkelijke langrijk is. We moeten ons cultuurland- wijken om te wonen en te werken. Neem schap bewaren en bewaken. Om in te re- Haven-Stad. Daar is enorm veel ruimte creëren. Onze groene gebieden kunnen beschikbaar. De herontwikkeling van bovendien een rol vervullen in het ant- dat gebied biedt een unieke kans om Am- woord op de gevolgen van klimaatveran- sterdammers die al lang op een woning dering. Voor al dat extra water moeten we wachten en nieuwe Amsterdammers die ook een plek zien te vinden.”

EERDER IN DE KWESTIE ‘Laat scheefwoners versneld meer huur betalen’

Huurders in de sociale sector met een inkomen vanaf tweemaal modaal moeten in één keer een huur tot aan de liberalisatiegrens betalen, zo heeft de regeringscoalitie met steun van 50Plus en FvD in een motie vastge- JA legd. De oppositie vindt dat maar niks. Volgens PvdA-kamerlid Nijboer is NEE Erik Ronnes, Henk Nijboer, zo’n maatregel asociaal en oneerlijk. En het is volgens hem juist goed als CDA-kamerlid PvdA-kamerlid mensen met een wat hoger inkomen in bepaalde wijken blijven wonen.

39 Strandeiland trekt lering uit IJburg I

Het wordt één van de grootste bouwlocaties van de De autobereikbaarheid vormt op zijn stad: het Strandeiland van IJburg 2e fase. Met een opgave van minst een ‘uitdaging’. Het is nu tijdens de spits al filerijden op de IJburglaan, on- maximaal 8.000 woningen levert de nieuwe stadsuitleg een danks de tweede ontsluiting naar de A1. grote bijdrage aan de plannen om tot 2025 de bouw van 50.000 Daar zal nog flink aan moeten worden ge- sleuteld. woningen in Amsterdam mogelijk te maken. {JOHAN VAN DER TOL} En dan is er nog de veelbesproken IJ- meerlijn naar Almere. Om kort te zijn: die ffIN HET CONCEPT van het steden- naar de rest van de stad hebben de plan- wordt niet middellange termijn verwacht. bouwkundig plan uit 2010 was nog spra- nenmakers deels hun hoop gevestigd op Wel wordt er een reservering voor aange- ke van 6.400 woningen. Door de enorme de fiets - vooral de elektrische fiets. Ver- bracht op Strandeiland. De kansen voor druk op de woningmarkt in Amsterdam der wordt de IJtram tussen het Centraal waterverbindingen worden verkend, maar is besloten tot een verdichting, met be- Station en IJburg met een bocht door- die zullen dan vooral een recreatieve func- houd van het blauw-groene karakter van getrokken het nieuwe eiland op. Daar- tie hebben; de Oranjesluizen blijven een de nieuwe wijk. Er wordt nu gemikt op naast is er een tweede hoogwaardige hindernis voor een snelle verbinding. 8.000 woningen, huisvesting voor zo’n OV-verbinding (tram) over de Amster- Strandeiland heette eerst in de plannen 20.000 bewoners. damsebrug ingetekend naar de rest van Middeneiland. Net als de andere eilanden Die verdichting zal vooral haar beslag Amsterdam-Oost. En dan zijn er nog heeft het nu een naam die de eigen func- vinden in de Pampusbuurt. Daar ligt de twee snelle busverbindingen naar trein- tie weergeeft. Waterrecreatie speelt een nadruk meer op gestapelde bouw. De stations: buslijn 66 naar Station Bijlmer belangrijke rol op het eiland. Het grote zuidelijke Muiderbuurt daarentegen is Arena en een busverbinding met Stati- stadsstrand en het kleinere natuurstrand “meer ontspannen”, zo staat te lezen in on Weesp. vormen een deel van het decor hiervoor. • het plan dat tot eind januari ter inzage lag. Hier is meer ruimte voor grondge- bonden woningen. Buiteneiland, het als laatste te realiseren eiland van de kunst- matige archipel IJburg, zou dan weer vrij- Buitenland wel onbebouwd kunnen blijven en voor- namelijk kunnen dienen voor recreatieve voorzieningen. Pampusbuurt

SCHOLEN Binnenwater Haveneiland Muiderbuurt Strandeiland is met name bedoeld voor gezinnen, al wordt er ook gebouwd voor Centrum- eenpersoonshuishoudens, van jonge- eiland ren tot senioren. Vanwege de rijke kin- derschare die er wordt verwacht, is het Impressie ruimtelijke contouren belangrijk dat er tijdig scholen worden 500 m opgeleverd. De plannenmakers hebben NIEUWE SANITATIE NIEUWE SANITATIE hiermee lering getrokken uit de ontwik- Biogas wordt teruggeleverd in de vorm van warmte keling van de eerste fase van IJburg. Ze ELECTRICITEIT en elektriciteit Strandeiland wordt energie- hameren ook op het belang van het tijdig neutraal. Dat is niets nieuws WARMTE ontwikkelen van commerciële voorzie- meer. Dat geldt wel voor het WASMACHINE ningen, in de plinten van de gebouwen. beoogde sanitatiesysteem, Het stedenbouwkundig plan moet nog waarin rioolsystemen voor worden uitgewerkt, maar één uitgangs- DOUCHE punt is in ieder geval vastgelegd: de for- zwart water (wc) en grijs water VERGISTER (douche, wasmachine) worden mule 40-40-20; 40 procent sociale huur, VAATWASSER VACUÜM- gescheiden, warmte wordt TOILET TOILETWATER (WC) 40 procent middeldure huur en koop en = ZWART WATER teruggewonnen en organische 20 procent dure koop. ZUIVERING/ grondstoffen worden benut HELOFYTENFILTER voor biogas. Op deze schaal is BEREIKBAARHEID GRIJS WATER dit nog nimmer toegepast. Dit DRINKWATER De geplande verdichting stelt hogere vereist aanpassingen binnens- WARMTE huis, vacuümriolering en lokale SCHOON WATER eisen aan de ontsluiting van de nieuwe Warmte wordt wijk, toch al geen thema waarin IJburg zuivering. terug geleverd (Bron: Waternet) uitblinkt. Ondanks de grote afstand REGULIERE SANITATIE: Het principe van de Nieuwe Sanitatie (bron: Waternet) WARMTEVERLIES AFVALWATER- ZUIVERING MAART 2019

40 DRINKWATER AFVALWATER SCHOON WATER

KOSTEN EN BESPARING

EENMALIGE INVESTERING BESPARING PER HUISHOUDEN PER HUISHOUDEN: PER JAAR

VACUÜM TOILET DOUCHEWARMTE- WATER WARMTE CO 2 WISSELAAR REDUCTIE

500 30 150 EURO 1.000 600 EURO EURO TON EURO 3.200 INWONERS

waternet.nl/nieuwesanitatie Nieuw: Federatie van Amsterdamse Huurderskoepels

De Amsterdamse corporatiehuurders worden voortaan in overleggen met gemeente en corporaties vertegenwoordigd door de Federatie van Amsterdamse Huurderskoepels. Bij de FAH zijn aangesloten de huurderskoepels van De Key, Ymere, Stadgenoot, Rochdale, Eigen Haard en de Alliantie. Men staat open voor aansluiting van Duwoners, de vertegenwoordiger van huurders van studentenhuisvester DUWO. De officiële oprichting was medio februari een feit. {FRED VAN DER MOLEN}

Het nieuwe FAH-bestuur. Staand vlnr: Helmie Bijleveld, Boudewijn Rückert , Frank Vreugd, Bob Soer, Nelleke Lindhout, André Kroon; Zittend: Cees Fenenga, Eva Visser ffEEN HUURDERSKOEPEL BUNDELT de belangen van alle nisatie, want het verleden leert dat deze gesprekken zeer tijd- huurders en huurderscommissies bij één verhuurder, veelal een rovend zijn. Volgens Visser is het bestuur zich dat zeer bewust. woningcorporatie. Na het uiteenspatten van de Huurdersvereni- Ze is zelf bij de vorige besprekingen over het huisvesten van ging Amsterdam, een breder verband van huurderskoepels en kwetsbare groepen geweest. Visser: “We zullen de taken zoveel allerlei wijkgebonden huurdersverenigingen, hebben de huur- mogelijk verdelen en waar nodig professionele ondersteuning en derskoepels begin 2018 onderling de samenwerking gezocht. advies inhuren. Dat doen we nu ook per huurderskoepel. Vergeet Voorzitter Eva Visser: “Volgens de nieuwe Woningwet is de niet dat elke huurderskoepel nu met de eigen corporatie over- huurderskoepel de wettelijke vertegenwoordiger van de huur- legt over het bod dat de corporaties straks uit gaan brengen.” ders bij het maken van prestatieafspraken met gemeenten en corporaties. Wij vinden het dan ook helder om na het uiteenval- EXTRA BUDGET len van de Huurdersvereniging Amsterdam die verantwoorde- lijkheid op ons te nemen.” En wat is logischer om dan net als de Voor de nieuwe taken, professionele en administratieve on- corporaties ook in federatieverband samen te werken. dersteuning en een eigen kantoor is wel budget nodig. De FAH heeft daarvoor bijdragen aangevraagd bij zowel de Amster- De FAH is dan ook de gesprekspartner van gemeente en damse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) als bij de ge- corporaties bij het tot stand komen van de nieuwe prestatieaf- meente. De gemeentelijke subsidie is vooralsnog afgewezen, net spraken. De inleidende besprekingen zijn daarvoor al gestart. als die van twee andere aanvragers (zie kader). Visser: “Wij heb- Uiterlijk 1 juli komen de corporaties met een gezamenlijk bod. ben bezwaar aangetekend tegen de afwijzing.” Over een ding Het bestuur van de FAH heeft de intentie alle gesprekstafels kan bij niemand twijfel bestaan. Voor gemeente en woning- op het gebied van Wonen vanuit het eigen bestuur te bemensen. corporaties is de FAH voortaan de gesprekspartner namens Dat zal een hele uitdaging worden voor een vrijwilligersorga- de corporatiehuurders. •

WIE VERTEGENWOORDIGT STRAKS DE AMSTERDAMSE HUURDER? Eind 2017 spatte de Huurdersvereniging Amsterdam uit elkaar. De de is van het op te richten ‘Huurdersnetwerk Amsterdam (HNA), gemeente gaf vervolgens Miep van Diggelen van het Woonbond volgend op het voorstel van Meijerman en Van Diggelen. Deze aan- Kennis- en Adviescentrum (WKA) en Eef Meijerman van !WOON vraag wordt gedaan namens WKA en !WOON. Een derde aanvraag opdracht de mogelijkheden te onderzoeken van een nieuwe huur- is ingediend door onder andere twee voormalige bestuursleden dersorganisatie. Zij bogen in de loop van 2018 de opdracht om van de nog altijd als rechtspersoon bestaande Huurdersvereniging naar een ‘actieonderzoek’ dat uiteindelijk leidde tot een subsi- Amsterdam. Wethouder Ivens heeft alle drie afgewezen met het dievoorstel. argument dat geen van de aanvragen voldeed aan de voorwaarde De gemeente heeft in totaal drie subsidieaanvragen ontvangen dat de nieuwe huurdersorganisatie álle Amsterdamse huurders voor de oprichting van een nieuwe huurdersbelangenorganisatie. moet vertegenwoordigen. En ook alle drie hebben daartegen Eén van de Federatie van Huurderskoepels (zie artikel). De twee- bezwaar aangetekend. Die procedures lopen. Wordt vervolgd.

41 \ LEESKAMER Gevonden op het Stadsleven: web een visie op de metropool van de toekomst \\Socioloog/planoloog Richard Sennett schetst in zijn boek Stadsleven: een visie op de metropool van de toekomst een ca- DE JAARRINGEN VAN AMSTERDAM leidoscopisch en vooral Het Stadsarchief maakte al eens mooie animaties ook kritisch beeld van het waarin de groei van Amsterdam door de eeuwen heen stadsleven. Inspiratie deed werd getoond. Deze kaart roept minder oh en ah’s op, hij op in Parijs, Barcelona maar de groei van de stad vanaf 1850 is er heel goed en Shanghai. Maar hij be- op te volgen. Elke bouwperiode heeft een aparte kleur. schrijft ook het besloten karakter van Googles hoofdkantoor op maps.amsterdam.nl/bouwjaar/ Manhattan – een kleine stad op zich – en de achterbuurten van Medellin. Volgens Sennett zorgt de geslotenheid van de moderne WOZ GAAT SKYHIGH steden – op zo’n manier ontworpen en gebouwd dat alles onwrik- In februari viel bij alle baar vaststaat – voor verdeeldheid onder de inwoners. Hij breekt huiseigenaren weer een lans voor de ‘open stad’; een stad waar bewoners enige ruimte de jaarlijkse brief van hebben om hun eigen omgeving vorm te geven en waar geëxperi- de gemeentebelas- menteerd kan worden met de openbare ruimte. ting in de bus met De rode draad in alle betogen is de verwevenheid van de begrip- daarin de actuele pen cité (de stadse manier van leven) en ville (de fysieke, gebouwde stad). Volgens Sennett betekent wonen in de stad automatisch dat WOZ-waarde. Weer je open staat voor diversiteit. Maar dat vraagt volgens de socioloog een stuk hoger waar- wel een open stedelijke omgeving (de ville). Maar hoe doe je dat? schijnlijk. Deze tool geeft een mooi beeld van adembe- Sennett presenteert vijf ontwerpprincipes waarbij openheid niet nemende stijgingen vanaf 2009, van elke willekeurige verloren gaat maar eerder toeneemt bij stadsuitbreiding. gemeente in Nederland. Voor Amsterdamse erfpach- In een NRC-interview bij het uitkomen van deze Nederlandse ters is de overstapregeling van belang: de WOZ was in vertaling liet Sennett zich verleiden tot commentaar op de Am- 2018 gemiddeld 48 procent hoger dan in 2014. sterdamse plannen voor de Sluisbuurt. In Stadsleven noemt hij public.tableau.com/profile/nldatascientist#!/vizhome/ namelijk de neiging om wereldwijd wolkenkrabbers te bouwen ‘een WOZ-waardeontwikkeling/WOZ-waarde fallische competitie in hoogbouw’. Volgens Sennett zijn woonto- rens saai, niet duurzaam en leidt het niet tot buurten waar de be- DASHBOARD BEVOLKINGSDYNAMIEK woners een gemeenschap vormen. ‘Business Intelligence’ met overheidsdata. RIGO heeft Sennetts commentaar op de Amsterdamse plannen: “Ik durf een online dashboard gemaakt waarin de bevolkings- te wedden dat expats in Amsterdam vooral in de grachtengordel dynamiek in Purmerend op buurtniveau in beeld is wonen en vergelijkbare dure buurten. Die komen niet naar Amster- gebracht. Via het dashboard kun je bijvoorbeeld vol- dam voor een torenwijk die je overal op de wereld tegenkomt, maar gen welke groepen huishoudens de afgelopen jaren voor de oude stad. En dan vragen de Amsterdamse bestuurders in een bepaalde buurt naar een corporatiewoning zijn zich achteraf natuurlijk af waarom ze die torens eigenlijk hebben verhuisd. gebouwd. De wolkenkrabber is een gebouwentype van de twin- rigo.nl/publicaties/dashboard-dynamiek-in-purmerend- tigste eeuw en die is nu toch echt voorbij.” se-buurten/ Sennetts veelzijdige boek vormt een ware uitdaging voor de lezer. Voor de doorzetter: Stadsleven is het laatste boek van een trilogie. Eerder schreef hij De cultuur van het nieuwe kapitalisme en De ambachtsman. In 2010 ontving de auteur de Spinozalens, een onderscheiding voor auteurs, filosofen en wetenschappers die zich verdienstelijk hebben gemaakt op het gebied van ethiek. Stadsleven: een visie op de metropool van de toekomst. Oorspronkelijke titel Building and Dwelling. Auteur Richard Sennett. Vertaald uit het Engels door Maarten van der Werf. Uitgeverij Meulenhoff. 416 pag. 24,99. ISBN 978-90-290-9306-4.

MAART 2019 42 Zie langere en andere boekbesprekingen op gwww.nul20.nl/boeken

Landschapsarchitectuur en Stedenbouw: Jaarboek 2018 \\Vier van de twintig meest aansprekende stedenbouwkundige ontwerpen in Nederland bevinden zich in Amsterdam. Dat vindt althans de redactie van het Jaarboek Landschapsarchitectuur en Stedenbouw. Besproken worden de bui- tenruimte aan het gerenoveerde Breed in Amsterdam Noord (‘Plan van Gool’), het klimaatplan voor de Bijlmerdreef, de herbestemming van de Bijlmerbajes en de buitenruimte van de UvA-campus op het Roeterseiland. De binnentuin daarvan zou nu ‘een sensatie voor de zintuigen’ zijn. In de jaarboeken van vak- tijdschrift Blauwe Kamer worden stedenbouwkundige- en architectonische ontwerpen uit het hele land langs de meetlat gelegd. In zijn voorwoord conclu- deert hoofdredacteur Mark Hendriks dat ‘na de jaren stilstand door de crisis ontwerpers eindelijk weer aan invloed winnen’. Landschapsarchitectuur en Stedenbouw: Jaarboek 2018. Uitgever: Blauwdruk. Paperback, Nederlands/Engels. 176 pag. ISBN 98-94-92474- 285. 28,50.

Tijdelijke huurkorting retour \\Woningcorporaties mogen geen tijdelijke huurkorting geven, stelde de Auto- riteit Woningcorporaties in 2017. Maar uit deze verkenning van Platform31 blijkt dat huurders én verhuurders profijt kunnen hebben van tijdelijke huurkorting. Bijvoorbeeld om senioren door te laten stromen uit hun eengezinswoning, of om woningen te verduurzamen of te voorkomen dat schulden escaleren. Plat- form31 zegt het heel omfloerst, maar in rond Nederlands is de oproep aan de Woonautoriteit: doe niet zo moeilijk. Tijdelijke huurkorting retour - Maatwerk toepassingsmogelijkheden voor tijdelijke huurkorting. Uitgever Platform31. Auteurs Vera Beuzenberg en Anouk Corèl. Gratis te downloaden: www.platform31.nl

Vooruit met de wijk \\Tijdens de crisis raakte de grootschalige wijkaanpak op een dood spoor, maar nu de energietransitie, de verstedelijkingsopgave en transformaties in het so- ciaal domein in de wijken landen, is ‘Wijkaanpak’ geen vies woord meer. Dit magazine bundelt de oogst van het landelijke congres ‘Vooruit met de wijk!’ en geeft verschillende perspectieven op de wijk. Het congres vond plaats op 11 oktober in Groningen. Platform31 is overigens nog op zoek naar 24 wijken voor het Innovatieprogramma Langer thuis – Inclusieve wijk Vooruit met de wijk! Online magazine. Uitgever Platform31. Gratis te downloaden bij www.platform31.nl

43 WOONBAROMETER Stevige woningproductie in regio Amsterdam

20.000

15.000

10.000

5.000

-

-5.000

-10.000 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 2013 2014 2015 2016 2017 2018 nieuwbouw overige toevoeging sloop overige onttrekking correctie saldo voorraad

ffER WORDT STEVIG doorge- OPLEVERINGEN WONINGEN IN DE MRA bouwd in de Metropoolregio Am- IJmond sterdam. In 2018 zijn er 13.367 Waterland+ Zaanstreek Waterland + 292 nieuwbouwwoningen opgele- IJmond Zaanstreek 437 verd. Ruim de helft daarvan komt Flevoland Het Gooi en Vechtstreek 605 Agglomeratie 669 op het conto van Amsterdam. De Haarlem Amsterdam Agglomeratie Haarlem hoofdstad nam vorig jaar ook een 704 recordaantal woningen in aan- Amstelland-Meerlanden Het bouw: 8.639. Relatief groeide de Gooi en Amstel- Amsterdam Vechtstreek Meerlanden 1631 woningvoorraad het snelst in Die- 7263 men. Ook in Flevoland wordt weer stevig doorgebouwd. Dankzij de Flevoland 1.645 woningen die in Almere werden opgeleverd, groeide de woningvoorraad 1766 in de polder met 1,5 procent. De 31 gemeenten van de Metropoolregio Amsterdam (MRA) hebben de gezamenlijke groeiambitie geformuleerd om jaarlijks minimaal 15.000 wonin- NIEUWBOUWWONINGEN IN NEDERLAND gen te bouwen, waarvan de hoofdstad zelf er 7.500 voor zijn rekening neemt. Achter het jaar 2018 kan al vast een vinkje. De 15.000 zijn gehaald (15.715) 120.000 en de hoofdstad beantwoordt met 7.263 nieuwbouwwoningen aan zijn ei- gen ambitieuze doelen. Als we overige toevoegingen meetellen (transformatie bedrijfspanden, nieuwe bewoning na renovatie) kwam de netto groei van de woningvoorraad in Amsterdam zelfs uit op 8.529 woningen. Overigens meet 100.000 Amsterdam de eigen prestaties niet met het aantal opleveringen, maar met de bouwstart. Maar ook in de rest van de MRA wordt inmiddels stevig gebouwd. Almere toonde voor het tweede opeenvolgende jaar hoge productiecijfers. 80.000 Diemen scoort relatief heel goed met 638 opleveringen. De kleine buur van Amsterdam heeft twee forse bouwlocaties, De Sniep en Holland Park. In totaal kwamen er in de regio Amstel-Meerlanden (waar ook Amstelveen en Haar- 60.000 lemmermeer onder vallen) 1.631 woningen bij. In de agglomeratie Haarlem kwamen er 704 nieuwe woningen bij en in de Het Gooi en Vechtstreek 669. In de Zaanstreek wil de productie nog maar niet echt aantrekken: 437 woningen.

Een op de vijf nieuwbouwwoningen werd in 2018 in de MRA gebouwd. 40.000 Er werden in Nederland vorig jaar 66.000 woningen gebouwd, nog altijd niet het niveau van voor de crisis. Volgens deskundigen als hoogleraar Peter Boelhouwer is een jaarproductie van minimaal 75.000 woningen nodig om te voldoen aan de stijgende vraag. Vanwege de opgelopen achterstand neemt 20.000 het woningtekort dus alleen maar toe. In totaal steeg de woningvoorraad in Nederland afgelopen jaar met 74.000. De overige toevoegingen bestaan uit transformatie van kantoren tot woningen, opleveringen na renovatie en func- 1950 1955 tiewijzigingen. • Bron van alle grafieken: CBS/bewerking NUL20. De cijfers over 2018 zijn voorlopig. 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 0

MAART 2019 44