Und Zentrenkonzept Für Die Stadt Nastätten

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Grundlagenstudie zu einem Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Nastätten

Auftraggeber: GFN Vermögensverwaltung GmbH, Dachau

Einzelhandels- und Zentrenkonzept September 2012

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Disclaimer:

Die GfK GeoMarketing GmbH hat dieses Gutachten für die GFN Vermögensverwaltung GmbH als Grundlagenstudie für ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Nastätten im Zuge der geplanten Ansiedlung von Fachmärkten in der Nastätter Straße erstellt. Dritte können daraus keine Rechte oder Ansprüche herleiten.

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Inhalt

1. Ausgangslage, Auftrag und Aufgabenstellung, Methodische Vorgehensweise ...... 6 1.1 Ausgangslage ...... 6 1.2 Auftrag und Aufgabenstellung ...... 6 1.3 Methodische Vorgehensweise ...... 7 2. Makro-Standort Stadt Nastätten ...... 8 2.1 Lage im Raum, zentralörtliche Bedeutung und besondere Charakteristika ...... 8 2.2 Verkehrliche Erreichbarkeit und Planungen ...... 8 2.3 Strukturdaten zu Bevölkerung und Wirtschaft ...... 9 2.4 Fazit ...... 11 3. Der Einzelhandel in Nastätten ...... 12 3.1 Räumliche Strukturen und Bestandslagen in Nastätten ...... 12 3.1.1 Innenstadt ...... 12 3.1.2 Leerstandsituation in der Innenstadt ...... 13 3.1.3 Übriges Stadtgebiet ...... 15 3.1.4 Relevante Einzelhandelsplanungen ...... 15 3.2 Struktur- und Leistungsdaten des Einzelhandels in Nastätten ...... 16 3.2.1 Verkaufsfläche und Einzelhandelsumsatz ...... 16 3.2.2 Zentralität ...... 19 4. Regionale Wettbewerbssituation im Einzelhandel ...... 21 4.1 Übrige Verbandsgemeinde ...... 21 4.2 St. Goarshausen und St. Goar ...... 21 4.3 Fazit ...... 22 5. Marktgebiet und Nachfragevolumen ...... 23 5.1 Marktgebiet ...... 23 5.2 Nachfragevolumen ...... 26 5.3 Kaufkraftströme/ Abschöpfungsquoten ...... 29

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6. Perspektivische markt- und potenzialseitige Rahmenbedingungen für den Einzelhandel in Nastätten ...... 31 6.1 Vorbemerkung ...... 31 6.2 Entwicklungsparameter der Szenarien ...... 31 6.3 Ergebnisse der Szenarien und Annahmen zu möglichen Entwicklungsperspektiven für den Nastätter Einzelhandel ...... 33 6.4 Fazit ...... 34 7. Einzelhandels- und Zentrenkonzept ...... 37 7.1 Funktions- und Aufgabenverteilung der Standortbereiche im Einzelhandel ...... 37 7.2 Einzelhandelsspezifische Entwicklungspotenziale ...... 38 7.3 Vorschlag zur Zentrenstruktur der Stadt Nastätten ...... 39 7.3.1 Allgemeine Vorbemerkungen ...... 39 7.3.2 Leitvorstellungen ...... 40 7.3.3 "Nastätter Liste" ...... 40 7.3.4 Zentrenstruktur Nastätten ...... 45

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Tabellen und Abbildungen

Tabellen

Tabelle 1: Ausgewählte Daten zur Sozial- und Wirtschaftsstruktur ...... 10 Tabelle 2: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in Nastätten ...... 18 Tabelle 3: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in Nastätten . 20 Tabelle 4 Einwohner und Nachfragevolumen im Marktgebiet der Stadt Nastätten ...... 27 Tabelle 5: Aufschlüsselung des Nachfragevolumens nach Warengruppen in den Marktgebietszonen von Nastätten ...... 28 Tabelle 6: Kaufkraftstrom-Modellrechnung für die Stadt Nastätten ...... 30 Tabelle 7: Markt- und potenzialseitige Aspekte für den Einzelhandel in Nastätten bis zum Jahr 2021 (I) ...... 35 Tabelle 8: Markt- und potenzialseitige Aspekte für den Einzelhandel in Nastätten bis zum Jahr 2021 (II) ...... 36

Abbildungen

Abbildung 1: Einzelhandelsstrukturen in Nastätten ...... 14 Abbildung 2: Karte des Marktgebietes der Stadt Nastätten ...... 25 Abbildung 3: Vorschlag zur räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche und des Ergänzungsstandortes (schematische Darstellung) ...... 47

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1. Ausgangslage, Auftrag und Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept soll dabei in ° Tabellarische Darstellung der Struktur- und der Funktion eines räumlich-funktionalen Entwick- Leistungsdaten (Umsatz, Verkaufsfläche) Aufgabenstellung, lungskonzeptes als Grundlage für aktuelle und zu- differenziert nach GfK-Hauptwarengruppen Methodische Vorgehensweise künftige Bauleitplanverfahren im Zuge von Einzel- für die Stadt Nastätten. handelsansiedlungen dienen. 1.1 Ausgangslage Wettbewerb, Marktgebiet, Verflechtungs- 1.2 Auftrag und Aufgabenstellung bereich und Entwicklungsszenarien Die Stadt Nastätten bildet zusammen mit den

Rheinstädten St. Goar und St. Goarshausen ein Vor dem Hintergrund der skizzierten Ausgangslage ° Beurteilung des Einzelhandels in den relevanten Wettbewerbszentren innerhalb der kooperierendes Mittelzentrum im Rhein-Lahn-Kreis. hat die GFN Vermögensverwaltung GmbH, Dachau, Region, insbesondere in St. Goar und Als wichtiger Einzelhandelsstandort im südlichen mit Schreiben vom 16. Mai 2012 die GfK GeoMarke- St. Goarshausen. Kreisgebiet steht die Stadt vor der Herausforderung, ting GmbH mit der Erstellung eines entsprechenden den städtischen Einzelhandel qualifiziert zu sichern Gutachtens, in dem die Grundlagen für ein Ein- ° Räumliche Abgrenzung des Marktgebiets und bzw. wenn möglich, auszubauen. zelhandels- und Zentrenkonzept erarbeitet werden Berechnung der Nachfragevolumina unter sollen, beauftragt. Berücksichtigung GfK-interner Basiszahlen Aktuell stehen in der örtlichen Einzelhandelsszene (u.a. Pro-Kopf-Ausgabebetrag je Waren- eine Fachmarktzeilen-Neuplanung am Standort- Gemäß dem mit der Verbandsgemeinde Nastätten gruppe) im Marktgebiet des Nastätter bereich des westlichen Verkehrskreisels nahe der abgestimmte Angebot vom 07. Mai 2012 wurden Einzelhandels. hierzu - neben der Darstellung des Makro-Stand- Webergasse an der Nastätter Straße/L 335 an. ° Kaufkraftstrommodellrechnung zur Darstel- ortes Stadt Nastätten- insbesondere folgende Als Vorhabenträger fungiert die GFN Vermögens- lung von Kaufkraftzu- und -abflüssen im verwaltung GmbH, Dachau. Untersuchungsschritte durchgeführt: Marktgebiet; Berechnung der Einzelhandels- zentralität der Stadt Nastätten und Bestim- Nach dem derzeit gültigen Landesentwicklungspro- Einzelhandelssituation in den relevanten Gemeinden der Verbandsgemeinde Nastätten mung ggf. möglicher Angebotslücken und gramm (LEP IV, Oktober 2008) des Landes Rhein- –überhänge sowie Nachholbedarf als Basis land-Pfalz ist zur weiteren Prüfung bzw. Beurteilung ° Erfassung des gesamten Einzelhandelsbesat- zur Abschätzung möglicher Entwicklungs- dieser Planung die Erarbeitung und Aufstellung eines zes nach den betriebstypischen Merkmalen perspektiven. Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Lage, Branchenzugehörigkeit, Verkaufsfläche ° Erarbeitung von Entwicklungsszenarien zur Nastätten zwingend notwendig. und Umsatz der Stadt Nastätten. perspektivischen Kaufkraft- und Nach- In diesem Einzelhandels- und Zentrenkonzept sind Auch wurden die Gemeinden Miehlen, fragevolumenentwicklung in der Stadt Holzhausen an der Haide und Bogel als gemäß den dort artikulierten Zielen "zentrale Versor- Nastätten sowie im Marktgebiet bis zum Jahr bevölkerungsgrößere Gemeinden der gungsbereiche" und "Ergänzungsstandorte" festzule- 2021. Daraus ergeben sich perspektivische Verbandsgemeinde Nastätten entsprechend gen. Umsatzpotenziale. untersucht.

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Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche in nahversorgungsrelevanten Sortimenten (Un- Darüber hinaus erfolgte eine qualitative Bewertung der Stadt Nastätten tergruppe der innenstadtrelevanten Sorti- des Nastätter Einzelhandels bzw. der Einzelhan- mente) vorgenommen. delsstrukturen in den drei anderen Gemeinden der ° Bewertung der einzelhandelsspezifischen Verbandsgemeinde durch den Projektleiter vor Ort. quantitativen und qualitativen Entwicklungs- potenziale der Stadt; Des Weiteren wurden einzelhandelsrelevante 1.3 Methodische Vorgehensweise Planungen recherchiert und bewertet. ° Bestimmung der Funktions- und Aufgaben- verteilung zwischen der Stadtmitte, den Er- Die nachfolgenden Ausführungen basieren in erster Zusätzlich wurden alle relevanten amtlichen und in- gänzungsstandorten und dem übrigen Stadt- Linie auf den intensiven Vor-Ort-Recherchen der GfK stitutsinternen Daten und Sekundärmaterialien auf- gebiet im Einzelhandel und Vorschlag zur GeoMarketing und Gesprächen mit Vertretern der bereitet und in die vorliegende Untersuchung einbe- räumliche Abgrenzung und Definition der Verbandsgemeinde und Stadtverwaltung Nastätten. zogen. zentralen Versorgungsbereiche. Grundlage der vorliegenden Untersuchung bildet ° Bewertung der einzelhändlerischen Versor- 1 gungssituation in der Stadt bzw. Verbands- dabei eine aktuelle Bestandserhebung des gesamten gemeinde und ggf. Vorschläge zu geeigneten Einzelhandelsbesatzes in der Stadt Nastätten sowie Maßnahmen zur Sicherung/Verbesserung der auch in den bevölkerungsgrößeren Gemeinden Versorgungssituation; Miehlen, Holzhausen an der Haide und Bogel der 2 Verbandsgemeinde Nastätten , jeweils differenziert ° Einbeziehung einzelhändlerischer und auch 3 städtebaulicher Zielvorstellungen der Stadt nach zwölf Hauptwarengruppen , Betriebsgröße und Hinweis auf mögliche Konfliktfelder; (Verkaufsfläche) und Umsatzgröße. ° Handlungsempfehlungen für die Ansiedlung

weiterer Einzelhandelsbetriebe. 1 Durchgeführt in der 23. und 24. KW 2012.

2 Insgesamt umfasst die Verbandsgemeinde neben der Stadt Erstellung einer Nastätter Sortimentsliste Nastätten und den Ortsgemeinden Miehlen, Holzhausen an der Haide und Bogel weitere 28 Ortsgemeinden. ° Erarbeitung einer "Nastätter Liste", die der Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in 3 Dies sind die Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel, der Stadt Nastätten, insbesondere im Gesundheit/Körperpflege, Bekleidung/Textilien, Rahmen der Bauleitplanung, gemäß LEP IV, Schuhe/Lederwaren, Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik, Bücher/Schreibwaren, dienen wird. Dabei wird - auf die spezifischen Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Verhältnisse vor Ort abgestimmt - eine Spielwaren/Sport/Camping/Hobby/Fahrräder, Uhren/Schmuck, Unterscheidung zwischen innenstadtrele- Heimwerker- und Gartenbedarf/Autozubehör/zoologischer vanten, nicht- innenstadtrelevanten sowie Bedarf, Möbel/Einrichtungsbedarf/Haus- und Heimtextilien.

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2. Makro-Standort Stadt einen "mittelzentralen" Verbund kooperierender im städtebaulichen Bild widerspiegelt, wobei sich die Zentren". Ferner ist Nastätten Sitz der Ver- Siedlungsstruktur nördlich des Mühlbachs von Nastätten bandsgemeinde Nastätten (knapp 17.000 Westen nach Südosten erstreckt. Einwohner), die neben der Stadt Nastätten 31 Die Stadt Nastätten führte und führt unter hohem 2.1 Lage im Raum, zentralörtliche weitere Ortsgemeinden 5 umfasst. finanziellem Aufwand umfangreiche Sanierungs- Bedeutung und besondere Cha- Nastätten ist bedeutender Schulstandort, verfügt maßnahmen im Ortskern durch, so dass die rakteristika über Sozialeinrichtungen und ist Krankenhaus- städtebauliche Qualität der Ortsmitte in den standort. Ferner sorgen diverse Freizeiteinrichtungen vergangenen Jahren merklich gesteigert wurde. Die rheinland-pfälzische Stadt Nastätten (knapp (u.a. Segelflugplatz, Schwimmbad, Kinocenter, 4 4.200 Einwohner ) liegt im westlichen Hintertaunus, Museum, Sport- und Reitanlage) und rd. 33 km südöstlich des Oberzentrums Koblenz bzw. Gastronomieangebote, die auch auf das touristische 2.2 Verkehrliche Erreichbarkeit rd. 26 km südlich der Kreisstadt Bad Ems, unweit Potenzial abheben, für eine angenehme zum Nachbarbundesland Hessen. Wohnqualität. und Planungen Als Hauptstadt des "Blauen Ländchens" (historischer, Gewerbliche Strukturen finden sich im Industriegebiet Über die B 274, L 335, L 337 sowie die Kreisstraßen über die blaue Tuchfärbung geprägter Begriff) stellt an der Rheinstraße, wobei handswerksorientierte 77 und 80 besteht eine gute regionale Pkw- Nastätten im Rhein-Lahn-Kreis das südliche Zentrum Großbetriebe dominieren. In Gewerbegebieten Erreichbarkeit aus allen Richtungen. dar. angrenzender Gemeinden (z.B. in Miehlen) befinden Insofern ist die Stadt Nastätten gut mit den um- Aufgrund ihrer Lage im Mühlbachtal verfügt die Stadt sich zudem auch größere Produktionsbetriebe. gebenden Gemeinden verbunden, sodass insgesamt über unterschiedliche topografische Gegebenheiten. Auch der Einzelhandel nimmt eine wichtige Stellung eine gute Pkw-Erreichbarkeit der Stadt aus dem Mit der Lage in einer sehr attraktiven natur- im Wirtschaftsgefüge der Stadt ein. übrigen Verbandsgemeindegebiet festzustellen ist. räumlichen Umgebung (Wald- und Wiesenflächen) Aufgrund ihrer verkehrsgünstigen Lage an der Bun- sowie nahe des UNESCO-Welterbes Oberes Mittel- Die großräumige Anfahrt erfolgt in erster Linie von desstraße 274 bzw. der Landesstraße 335 sowie der rheintal (u.a. mit Rheinsteig und Lorelyfelsen) besitzt Nordosten über die BAB 3/E 5 (Abfahrt Montabaur) naturräumlichen günstigen Bedingungen konnte sich Nastätten zudem eine gewisse touristische über Nassau bzw. B 260 bzw. von Osten über die die Stadt Nastätten in den vergangenen Jahren als Bedeutung (u.a. mit Campingplatz zum Mühlbachtal, BAB 3 (Abfahrt Limburg-Nord), die B 274 über attraktiver Wohnstandort etablieren, was sich auch rd. 150 Stellplätze, Ferien- und Reiterhof und Hotels). Katzenelnbogen nach Nastätten.

Die innerhalb der Planungsregion Mittelrhein-Wester- Zudem ist die Stadt Nastätten über den Verkehrs- wald situierte Stadt Nastätten besitzt die zent- 5 Berg, Bettendorf, Bogel, Buch, Diethardt, Ehr, Endlichhofen, verbund Rhein-Mosel GmbH (VRM) in das regionale ralörtliche Einstufung als Mittelzentrum. Mit St. Eschbach, Gemmerich, Hainau, Himmighofen, Holzhausen, ÖPNV-Netz eingebunden und verfügt auch über Bus- Gorashausen und St. Goar bildet die Stadt Nastätten Hunzel, Kasdorf, Kehlbach, Lautert, Lipporn, Marienfels, Verbindungen u.a. nach Koblenz und Wiesbaden. Miehlen, Niederbachheim, Niederwallmenach, Oberbachheim, Obertiefenbach, Oberwallmenach, Oelsberg, Rettershain, 4 Stand 01.01.2010. Ruppertshofen, Strüth, Weidenbach, Welterod, Winterwerb.

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2.3 Strukturdaten zu Bevölkerung Positiv hervorzuheben ist die im Vergleich zum Lan- und Wirtschaft desdurchschnitt und insbesondere zum Bundesdurch- schnitt niedrigere Arbeitslosenquote (Kreisan- Was die Bevölkerungsentwicklung im Beobach- gabe). tungszeitraum der letzten fünf Jahre anbelangt, ist Die im Vergleich zum Kreis hohe Beschäftigten- für die Stadt Nastätten trotz ihrer hohen Wohn- zentralität zeigt die Bedeutung Nastättens als qualität ein leichter Einwohnerrückgang (-1,7 %) zu Arbeitsplatzstandort in der Region plakativ auf und verzeichnen, der allerdings im Vergleich zum Land- wird auch an der recht hohen Einpendlerzahl von kreis (- 3,5 %) relativ gering ausfällt, während für rd. 940 (gegenüber rd. 1.110 Auspendlern) deutlich. Rheinland-Pfalz eine insgesamt leicht negative Ent- wicklung festzustellen ist (vgl. nachfolgendes Der Anteil von sozialversicherungspflichtig Be- Diagramm sowie Tabelle 1 auf S. 10). Die altersstrukturelle Zusammensetzung der schäftigten im Dienstleistungssektor bewegt sich Bevölkerung in Nastätten zeigt gegenüber den sehr deutlich über den entsprechenden Wert des Landkreiswerten einen vergleichsweise leicht Landkreises und den Vergleichswerten auf Landes- geringeren Anteil von Senioren (65 und älter) und und Bundesebene. einen tendenziell höheren Anteil der Altersgruppe der Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft-Kennzif- 15- bis unter 30-Jährigen. Diese Werte dürften als fer der GfK liegt mit 96,9 unter dem entspre- Indiz für die Attraktivität von Nastätten als Wohn- chenden Wert des Rhein-Lahn-Kreises bzw. unterhalb standort insbesondere für Erwerbstätige und Familien des Landes- und Bundesdurchschnitts. zu werten sein.

Für den Rhein-Lahn-Kreis wird bis 2021 insgesamt nur ein leichter Bevölkerungsrückgang prog- nostziert, wie der nachfolgenden Grafik zu entnehmen ist. Aufgrund der günstigen Lage zum Oberzentrum Koblenz sowie der hohen Wohnqualität ist davon auszugehen, dass für die Stadt Nastätten insgesamt eine stabile Bevölkerungsentwicklung zu erwarten ist.

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Tabelle 1: Ausgewählte Daten zur Sozial- und Wirtschaftsstruktur

Gebietseinheit LK Rhein-Lahn- 1) Lt. Statistischen Berichten der jeweiligen Nastätten Rheinland-Pfalz Deutschland Statistischen Landesämter sowie lt. Auskunft Strukturdaten Kreis des Statistischen Bundesamtes in Wiesbaden. Einwohner 1) 1.1.2010 4.196 124.474 4.012.675 81.802.257 Die Angaben zur künftigen Entwicklung der Bevölkerung beziehen sich auf den jeweiligen 1.1.2005 4.267 129.022 4.061.105 82.500.849 Kreis/kreisfreie Stadt und wurden den Veränderung ggü. 2005 in % - 1,7 - 3,5 - 1,2 - 0,8 Prognosen der jeweiligen Statistischen Landesämter entnommen; auf dieser Grundlage 1) Einwohnerdichte (Ew./km² 1.1.2010) 322 159 202 229 wurden die dargestellten Veränderungsraten Altersstruktur 1) in % (1.1.2010) berechnet. unter 15 Jahre 13,7 13,4 13,7 13,5 2) GfK GeoMarketing 2010/2011 15 bis unter 30 Jahre 18,0 16,2 17,4 17,4 3) Lt. Auskunft der Bundesagentur für Arbeit in Nürnberg (alle zivilen Erwerbspersonen 30 bis unter 50 Jahre 25,3 27,5 28,4 29,2 insgesamt). Für kreisangehörige Städte/ 50 bis unter 65 Jahre 21,6 20,7 19,8 19,3 Gemeinden werden keine Arbeitslosenquoten veröffentlicht; ersatzweise werden die Arbeits- ab 65 Jahre 21,4 22,1 20,7 20,7 losenquoten des Kreises herangezogen. Anzahl der Haushalte 2) (1.1.2010) 1.808 57.633 1.881.049 39.721.587 4) Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeit- Durchschnittliche Haushaltsgröße 2,3 2,2 2,1 2,1 nehmer (Arbeitsorterfassung) lt. Angaben der Bundesagentur für Arbeit. Arbeitslosenquote in % (Jahresdurchschnitt 2010) 3) 4,7 4,7 5,7 7,7 5) Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 4) Stellenwert der Gebietseinheit auf dem Erwerbssektor; Beschäftigte je Einwohner am 1.7.2010 1.277 27.698 1.217.744 27.710.487 Arbeitsort, dividiert durch Beschäftigte je davon im Dienstleistungssektor in % 84,1 62,1 66,1 68,8 Einwohner im Bundesgebiet, multipliziert mit 100. Beschäftigtenzentralität 5) 89,8 65,7 89,6 100,0

Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen 5.163 5.278 5.313 5.329 je Einwohner in Euro

Einzelhandelsrelevante 96,9 99,0 99,7 100,0 GfK Kaufkraft- Kennziffer 2011 2) - Rundungsdifferenzen möglich -

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2.4 Fazit

Insgesamt sind der im südlichen Rhein-Lahn-Kreis gelegenen Stadt Nastätten gute makrostandortseitige Rahmenbedingungen zu bescheinigen.

Hinsichtlich der sozioökonomischen Rahmendaten sind insbesondere die vergleichsweise hohe Be- schäftigtenzentralität, der hohe Anteil von sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im Dienstleistungs- sektor und die geringe Arbeitslosigkeit positiv hervorzuheben.

Die Stadt verfügt nicht zuletzt aufgrund der reizvollen Lage im Taunus über eine hohe Attraktivität als Wohnstandort, wobei das Oberzentrum Koblenz und auch Wiesbaden als bevorzuge Arbeitsplatzstandorte sowie auch als wichtige übergeordnete Einkaufs- stätten dienen.

Aufgrund der - nicht nur im Einzelhandel - gegebenen zentralörtlichen Ausstattung und Funktion Nastättens als Zentrum im Süden des Rhein-Lahn- Kreises dürfte aus gutachterlicher Sicht auch für die kommenden Jahre Nastätten seine mittelzentrale Position weiterhin gut wahrnehmen bzw. gilt es diese im Sinne einer zukunftsorientierten Stadtentwicklung zu stärken.

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3. Der Einzelhandel in Nastätten Steeg (Schuhe), Gasteyer (Spielwaren), Weil sowie Lebensmittelhandwerksbetrieben (u.a. arcada (Drogerie- und Parfumerieartikel), Bücherland und Badgestalt) über interessante Anbieter, wobei Rewe, 3.1 Räumliche Strukturen und Sport 2000 zu nennen, die von weiteren interes- derzeit der einzige Vollsortimenter in Nastätten ist. santen inhabergeführten Läden des Lebensmittel- Bestandslagen in Nastätten Ferner befinden sich im östlichen Verlauf der Paul- handwerks ergänzt werden. Kennzeichnend für Spindler-Straße mit Hübel-Sauerwein ein interes- diesen Einzelhandelsbereich ist die Lage in der 3.1.1 Innenstadt santer Werkzeug- und Hartwarenanbieter, ferner sind historischen Innenstadt, die über eine auch für in der Rheinstraße, Brühlstraße sowie in der östlichen Die Nastätter Stadtmitte (s. Abb. 1 auf Seite 14) Fußgänger gute Aufenthaltsqualität verfügt, wobei Römerstraße vereinzelt kleinteilige Strukturen an- verfügt über einen aus einzelhändlerisch-funktionaler der Pkw-Verkehr insbesondere im östlichen Abschnitt sässig. Sicht insgesamt kompakten Innenstadtbereich, der der Römerstraße und auch in der Rheinstraße recht im Wesentlichen das Innenstadtgebiet zwischen der ausgeprägt ist. Der innerörtliche Einzelhandelsbesatz wird zudem Römerstraße im Norden, dem Mühlbach im Süden durch eine Reihe von Dienstleistungsanbietern (ins- Von der südlich der Römerstraße abzweigenden sowie der Rheingaustraße im Osten und der Linie besondere Frisöre, Fahrschulen, Änderungs- kleinen Passage "Shopping Meile" (u.a. mit Jeans Friedhofsweg/Mühlbach beschreibt. schneidereien, Reisebüros, Versicherungen, Steuer- Boss und den Postenanbieter Multi-Spar) führt der Im Folgenden ist dieser Bereich als zentrale berater, Makler, Videothek, Reinigung, Kosmetik- , Weg zum Zentralplatz. Mit Penny und dem Biomarkt Innenstadtlage zu bezeichnen (siehe Abbildung 1, Sonnen- und Nagelstudios), unterschiedlichen Gast- "die Kornkammer" sind hier wichtige Lebensmittel- Seite 14). 6 ronomiebetrieben und Banken/Sparkasse sowie anbieter angesiedelt. Ferner können von dem Als wichtigste Einzelabschnitte sind die beiden öffentlichen Einrichtungen (Rathaus, Arbeitsagentur, Parkplatzbereich am Zentralplatz das Modehaus Platzbereiche Marktplatz und Zentralplatz mit den Kirchen, Feuerwehr) und Ärzten abgerundet und Bayer sowie das Möbelhaus Gugler (Hauptantritt an jeweils umliegenden Straßen sowie die Römerstraße ergänzt. Zudem befindet sich in der Römerstraße das der Bahnhofstraße) fußläufig erreicht werden. zwischen Bahnhofstraße/Borngasse und Rheinstraße Kinocenter Nastätten (drei Säle). Das Möbelhaus stellt als beratungsintensiver und zu nennen. kompetenter Einrichtungsanbieter neben Bayer einen Insgesamt zeigt der Einzelhandelsbesatz in der Entlang der Römerstraße sind überwiegend inhaber- weiteren wichtigen inhabergeführten Magnetbetrieb Stadtmitte Nastättens eine vergleichsweise sehr geführte, flächenkleinere Einzelhandels-strukturen zu in der Innenstadt von Nastätten dar und ist flächen- interessante Mischung aus kleinteiligen örtlichen An- finden. Wichtigster Magnetbetrieb ist der kompetente größter Einzelhandelsbetrieb in der Innenstadt. bietern, großflächigen inhabergeführten Betrieben und markenorientierte Großflächenanbieter und großflächigen Filialbetrieben, die vorzugsweise Modehaus Bayer nebst seinen Shops Subway und Einen weiteren Einzelhandelsbereich in der Stadtmitte im periodischen Bedarfsbereich zu finden sind. Oneway. Ferner sind hier u.a. auch die Anbieter markiert der Marktplatz mit den dort östlich be- findlichen Abschnitten der Bahnhofsstraße. Dabei stellen die nahversorgungsorientierten Anbieter

6 Diese vorläufige von den Gutachtern vorgenommene Dieses maßgebliche 'Versorgungszentrum' verfügt mit des periodischen Bedarfs (Nahrungs- und Genuss- Abgrenzung der zentralen Innenstadtlage kann dem Vollsortimenter Rewe (nebst separatem Ge- mittel, Drogerieartikel und Körperpflege, inkl. selbstverständlich im Laufe der Aufstellung und Diskussion des tränkemarkt), dem Bekleidungsanbieter Ernsting's Lebensmittelhandwerk) lediglich ein Drittel der Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes modifiziert werden. Family und inhabergeführten Einzelhandelsanbietern Innenstadtsortimente. Von großer Bedeutung sind die

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Seite 13 typischen Innenstadtsortimente Bekleidung/ Tex- tilien, Schuhe/Lederwaren sowie aber auch der Sortimentsbereich Möbel/Einrichtungsbedarf/Haus- und Heimtextilien, der andernorts fast nur noch in peripheren Standorten zu finden ist.

Das für Ortszentren bzw. Innenstädte im Allgemeinen prägenden 'Leitsortiment' Technik ist in Nastätten eher als unterbesetzt in der Innenstadt zu sehen.

Die Nastätter Stadtmitte übernimmt mit ihrem interessanten Angebotsmix und den unterschiedlichen Magnetbetrieben eine maßgebliche Versorgungsfunktion für die Stadt und das weite Umland.

3.1.2 Leerstandsituation in der Innenstadt

Zum Zeitpunkt der Bestandserhebung im Juni 2012 wurden in der Nastätter Stadtmitte insgesamt vierzehn Leerstände erfasst. Allein auf die Römerstraße (inklusive der "Shopping Meile") entfallen dabei acht Einheiten. Am Marktplatz, im Hoster sowie an der Oberstraße war jeweils ein Leerstand zu registrieren, ferner standen in der Rheinstraße drei Ladenlokale leer.

Bis auf einen Leerstand am Marktplatz und in der "Shopping Meile" (ehemaliger Schlecker Drogerie- markt) dürfte es sich bei den übrigen zur Zeit nicht genutzten Flächen um kleinstrukturierte Flächen handeln, wobei ein Objekt an der Römerstraße zum Zeitpunkt der Flächenerhebung offensichtlich umgebaut wurde.

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Abbildung 1: Einzelhandelsstrukturen in Nastätten

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3.1.3 Übriges Stadtgebiet leistungsfähiger Betrieb über eine gute Ausstrahlung Das eindeutige Gros der Stadtbewohner kann jedoch verfügen. innerhalb eines 1km Radius einen Nahversorger Einen maßgeblichen Angebotsschwerpunkt in städte- 7 (auch fußläufig) erreichen. baulich voll integrierter Lage im übrigen Stadtgebiet Im sogenannten "Rhein-Center" an der Industrie- von Nastätten bildet der unmittelbar westlich der straße stellt Netto den Leitbetrieb dar, dem 3.1.4 Relevante Einzelhandelsplanungen Stadtmitte gelegene Einkaufsbereich "In der insgesamt fünf weiteren Einzelhandelsbetriebe (u.a. Au"/Webergasse. Papierwelten und Maus Gartengeräte) in einer Die GFN Vermögensverwaltung GmbH plant im In nur 190 m Entfernung vom Marktplatz agiert Aldi separaten Immobilie vorgelagert sind. Zudem sind südlichen Abschnitt der B 335 nahe des westlichen (Anfahrt über Webergasse), vis-à-vis davon sind im hier zwei Leerstände (u.a. ehemaliger Schlecker Verkehrskreisels gegenüber dem Lidl-Markt die Standortverbund "In der Au" die Fachmärkte Drogeriemarkt) zu finden. Errichtung einer Fachmarktzeile mit einem Deichmann, Takko und dm sowie ein Getränkemarkt Insgesamt gesehen übernimmt der Außenbereich Vollsortimenter (Typ "Edeka" mit rd. 1.800 m² zu finden. Im Bereich Webergasse/L 335 (Kreis- Industriegebiet Nastätten innerhalb des städtischen Verkaufsfläche), einem Einrichtungsfachmarkt (Typ verkehr) agiert Lidl mit einem vergleichsweise Einzelhandelsgefüges eine untergeordnete Rolle ein "Dänisches Bettenlager" mit rd. 700 m² Verkaufs- verkaufsflächengroßen Lebensmitteldiscounter. und ergänzt als verkehrsorientierter Standort die fläche) und einem Drogeriemarkt (mit rd. 650 m² Ebenfalls in verkehrsorientierter Lage befindet sich Innenstadtstrukturen bzw. die innenstadtnahen Verkaufsfläche) sowie ggf. einem weiteren südlich des Aldi-Marktes bzw. östlich des Lidls Angebote. mittelgroßen Anbieter. zwischen L 335 und Mühlbach der Baumarkt Bauklotz Grundsätzlich ist laut dem gültigen Bebauungsplan im Aufgrund der Lage der Planung dürfte sich somit der Steeg, der (inklusive der Außenverkaufsfläche) Großteil des Industriegebietes Einzelhandel zulässig. größter Einzelhandelsbetrieb der Stadt Nastätten ist. Flächenanteil im übrigen Stadtgebiet deutlich Ferner agieren östlich des Baumaktes nahe des erhöhen. östlich gelegenen Verkehrskreisels in Streulagen u.a. Was die Nahversorgungssituation in der Stadt der Wohngarten, Küchenanbieter Wolf und das Nastätten angeht, besteht aufgrund der gegebenen Fahrrad-und Motoradgeschäft ZDV, die recht Betriebe rein quantitativ für die ortsansässige kompetent das örtliche Einzelhandelsangebot Bevölkerung ein sehr guter Ausstattungsgrad, auch abrunden. wenn nicht alle Stadtbewohner innerhalb eines 500 m Das südlich der Innenstadt gelegene Industriegebiet Radius einen nahversorgungsorientierten Anbieter Nastätten an der B 274 stellt mit seinen Einzel- finden handelsstrukturen an der Industriestraße bzw. direkt an der B 274 einen wichtigen Angebotsschwerpunkt im Außenbereich des Stadtgebietes dar. 7 Hierbei handelt es sich nicht um eine Centeranlage im Insbesondere der Elektrofachmarkt Expert Klein an klassischen Sinne, sondern um ältere Einzelhandelsimmobilien der Rheinstraße dürfte als großflächiger bzw. in Standortgemeinschaft mit nördlich vorgelagerten Pkw- Stellplatzflächen.

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3.2 Struktur- und Leistungsdaten Räumlich differenziert betrachtet, verfügt die Innen- diesbezügliche Stärke der Nastätter Innenstadt ist vor stadt von Nastätten über eine Verkaufsflächen- allem auf die Anwesenheit von Möbel Gugler und des Einzelhandels in Nastätten ausstattung von rd. knapp 11.600 m², was einem Mode Bayer in der Innenstadt zurückzuführen. auch im Vergleich zu anderen ähnlich großen Städten 3.2.1 Verkaufsfläche und So hat das 'klassisch zentrenrelevante' Sortiment sehr guten Anteil von knapp 47 % der in der Ge- Einzelhandelsumsatz Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren in der samtstadt vorhandenen Angebotsflächen entspricht. Nastätten Innenstadt einen Anteil von rd. 68 % Insgesamt verfügt die Stadt Nastätten über Sortimentsspezifisch betrachtet ist die Verteilung der (insgesamt rd. 3.920 m² Verkaufsfläche). Damit ist rd. 24.730 m² Verkaufsfläche, auf der ein Einzelhan- Angebotssegmente zwischen der Nastätter das Gros dieses wichtigen Innenstadtsortiments in delsumsatz von knapp 76 Mio. Euro erwirtschaftet Innenstadt und dem übrigen Stadtgebiet aus gu- der Stadtmitte vertreten. wird (siehe Tabelle 2). tachtelicher Sicht wie folgt zu bewerten: Auch die für eine Stadtmitte typische Warengruppe Insgesamt wurden 82 Einzelhandelsstätten erhoben. Haushalts- und persönlicher Bedarf ist mit immerhin Im periodischen Bedarfsbereich (Nahrungs- und Die einzelhändlerische Pro-Kopf-Ausstattung beläuft gut der Hälfte der diesbezüglichen in Nastätten Genussmittel, Gesundheit/Körperpflege, insgesamt sich dabei auf rd. 5,9 m² Verkaufsfläche pro Einwoh- angesiedelten Verkaufsfläche in der Innenstadt zu 7.420 m² Verkaufsfläche) ist mit rd. 51 % der ge- ner der Stadt Nastätten 8, was im Vergleich zu ähnlich finden. samten Verkaufsflächen in diesem Bereich der Ange- großen, in einem vergleichbaren räumlichen Kontext botsschwerpunkt in der Stadtmitte angesiedelt, was Aber auch der Angebotsbereich Möbel- und Ein- gelegen Gemeinden einen weit überdurchschnit- nicht zuletzt auf die Anbieter Rewe und Penny richtungsbedarf (insgesamt knapp 5.400 m² Ver- tlichen Wert darstellt. zurückzuführen ist. Mit einem Flächenanteil von kaufsfläche) ist mit gut 55 % (Möbel Gugler-Effekt) Allerdings relativiert sich dieser Ausstattungsgrad, einem Drittel der gesamten Innenstadtverkaufsfläche in der Innenstadt anzutreffen, was ein vergleichweise wenn die Einwohnerzahl der Verbandsgemeinde ist diese Warengruppe die am stärksten in der recht hoher Wert darstellt und Möbeleinzelhändler Nastätten (rd. 17.000 Einwohner) herangezogen Innenstadt vertretene. andernorts oft nur auf der 'grünen Wiese' anzutreffen wird. Dann würde der Verkaufsflächenausstattungs- Gleichwohl spielt der periodische Bedarfsbereich mit sind. grad der Stadt Nastätten rd. 1,45 m² Verkaufsfläche rd. 3.630 m² Verkaufsfläche im übrigen Stadtgebiet pro Einwohner der Verbandsgemeinde betragen. Das Gros der Heimwerker- und Gartenbedarfs- eine wichtige Rolle, da immerhin knapp 49 % der Würde man die Verkaufsfläche der drei Nachbar- verkaufsfläche (knapp 3.650 m² Verkaufsfläche) ist diesbezüglichen Fläche hier zu finden ist. Dies gemeinden Miehlen, Holzhausen an der Haide und außerhalb der Innenstadt lokalisiert. entspricht einem Anteil von fast 28 % der außerhalb Bogel mit insgesamt rd. 1.400 m² Verkaufsfläche der Innenstadt zu findenden Verkaufsfläche. Die Warengruppe Technik - eigentlich ein typisches hinzu addieren, beträgt der Verbandsgemeinde- zentrenrelevantes Sortiment - stellt mit lediglich ausstattungsgrad rd. 1,54 m² Verkaufsfläche pro Der Angebotsschwerpunkt in den Warengruppen des rd. 16 % der diesbezüglichen Verkaufsfläche (insge- Einwohner der Verbandsgemeinde. aperiodischen Bedarfs ist mit fast 55 % der samt rd. 2.160 m²) das Schlusslicht in der Innenstadt diesbezüglichen Gesamtverkaufsfläche außerhalb der dar. Stadtmitte situiert, was eine heute eher unge- Mit Expert Klein als örtlicher Marktführer entfällt der 8 Bundesdurchschnitt derzeit rd. 1,45 m² VKF/EW. wöhnliche Flächenverteilung darstellt. Die

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"Löwen"-Anteil der Technikfläche auf das übrige Stadtgebiet.

Insgesamt lässt die Verkaufsflächen- und Umsatz- verteilung (siehe hierzu auch Tabelle 2 auf der folgenden Seite) auf eine funktionierende 'Arbeitsteilung' zwischen den kleinteiligen bis großflächigen Angebotsformen in der Innenstadt, dem mittel- bis großflächigen Innenstadt- Ergänzungsstandorten, die sich z.T. in unmittelbarer Nachbarschaft zur Innenstadt befinden und den Strukturen im Industriegebiet erkennen.

Dabei nimmt die Innenstadt von Nastätten eine wichtige Stellung ein und dominiert in vielen Warengruppen die örtliche Angebotsszene.

Nähere Informationen, insbesondere zur Umsatzverteilung im Stadtgebiet, siehe auch Tabelle 2 auf der folgenden Seite, wobei aus Geheim- haltungsgründen9 eine Darstellung nach sechs Hauptwarengruppen erfolgt.

9 Aus Datenschutzgründen können Werte nur dann ausgewiesen werden, wenn in jeder der 12 Erhebungssortimentsgruppen pro Standortbereich mindestens drei Anbieter vorhanden sind. Dies ist in Nastätten nicht für jede der 12 Sortimentsgruppen der Fall. Insofern werden die Daten in aggregierter Form nach sechs Hauptwarengruppen dargestellt.

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Tabelle 2: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in Nastätten

Ladeneinzelhandelsumsätze Ladeneinzelhandelsumsätze in NASTÄTTEN 2011 Verkaufsflächen in NASTÄTTEN 2012 Verkaufsflächen 1) 2) davon in der davon im übrigen davon in der davon im übrigen Insgesamt Insgesamt Innenstadt Stadtgebiet Innenstadt Stadtgebiet Warengruppen/Sortimente in Mio. Euro in Mio. Euro in % in Mio. Euro in % ca. in m 2 ca. in m 2 in % ca. in m 2 in %

periodischer Bedarf gesamt 39,1 16,1 41,2 23,0 58,8 7.420 3.790 51,1 3.630 48,9 (Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege)

aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) 36,8 16,7 45,4 20,1 54,6 17.310 7.800 45,1 9.510 54,9 a) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren 9,6 6,7 69,8 2,9 30,2 3.920 2.670 68,1 1.250 31,9 b)Hartwaren gesamt, davon: 27,2 10,0 36,8 17,2 63,2 13.390 5.130 38 8.260 61,7 • Technik 3) 9,0 1,3 14,4 7,7 85,6 2.160 340 15,7 1.820 84,3 • Haushalts- und persönlicher Bedarf 4) 5,7 3,1 54,4 2,6 45,6 2.190 1.140 52,1 1.050 47,9 • Heimwerker- und Gartenbedarf 5) 5,4 1,2 22,2 4,2 77,8 3.650 670 18,4 2.980 81,6 • Möbel/Einrichtungsbedarf/Haus- und Heimtextilien 7,1 4,4 62,0 2,7 38,0 5.390 2.980 55,3 2.410 44,7

Insgesamt 75,9 32,8 43,2 43,1 56,8 24.730 11.590 46,9 13.140 53,1

Flächenproduktivität 3.100 2.800 . 3.300 ...... ca. in Euro pro m² Verkaufsfläche

Rundungsdifferenzen möglich

1) Eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort-Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung). Exkl. Kfz, Brennstoffe; inkl. Tankstellenshops, Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. 2) Stand: Juni 2012 3) Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik. 4) Die Warengruppen Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/Hobby/Fahrräder, Uhren/Schmuck. 5) Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf/Autozubehör/zoologischer Bedarf.

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3.2.2 Zentralität standort (Mittelzentrum im ländlichen Raum) im Die Haltung und Sicherung der Handelszentralität Süden des Rhein-Lahn-Kreises plakativ auf. bzw. eine möglich Zentralitätssteigerung in Die Handelszentralität einer Stadt oder Gemeinde Teilbereichen über eine entsprechende Stärkung Bemerkenswert ist insbesondere der Kaufkraftzufluss wird aus der Gegenüberstellung der in der Gemeinde bzw. Ausbau des örtlichen Angebots ist als stadtent- im periodischen Bedarfsbereich (rd. 29 Mio. Euro erzielten Einzelhandelsumsätze mit dem Nachfrage- wicklungspolitische Zukunftsaufgabe zu verfolgen. p.a.), was einer Zentralität von rd. 389 entspricht volumen dieser Gemeinde ermittelt. Neben dem Ge- und anschaulich die Wichtigkeit Nastättens für die In der Gesamtschau der ermittelten Zentralitätswerte samtwert kann die Handelszentralität auch sorti- Versorgung mit Dingen des täglichen Bedarfs lässt sich demnach feststellen, dass die Stadt Na- mentsspezifisch ausgewiesen werden. darstellt. stätten ihren mittelzentralen Versorgungsauftrag Durch die Gegenüberstellung des Einzelhan- derzeit hervorragend gerecht wird. delsumsatzes mit dem Nachfragevolumen können Im aperiodischen Bedarfsbereich erreicht der Na- Dabei sind die hohen Zentralitätswerte dem Umstand Aussagen abgeleitet werden, ob eine Gemeinde stätter Einzelhandel einen Zentralitätswert von rd. geschuldet, dass Nastätten in einem ansonsten insgesamt oder bei einzelnen Branchengruppen per 316 was nicht zuletzt durch die sehr hohe Zentralität wettbewerblich schwach aufgestellten Raum den saldo Kaufkraftzuflüsse oder Kaufkraftabflüsse zu im Bereich Möbel- und Einrichtungsbedarf (Zentralität zentralen Einkaufsort für die Gemeinden des Umlands verzeichnen hat. von 413) begründet ist. - über die Verbandsgrenzen hinaus - darstellt. Eine Handelszentralität von über 100 % bedeutet, Per Saldo beträgt der Kaufkraftzufluss hier dass die Zuflüsse die Abflüsse übersteigen und es rd. 25 Mio. Euro p.a. Insbesondere sollte aber auch bedacht werden, dass damit insgesamt zu einem saldierten Kaufkraftzufluss Dabei ist zu berücksichtigen, dass mit gut 7 Mio. Euro das derzeit vorhandene Angebot in quantitativer wie kommt. Demgegenüber sagt eine Handelszentralität p.a. vergleichsweise sehr gute Kaufkraftzuflüsse im qualitativer Hinsicht ergänzt wird und somit die er- von unter 100 % aus, dass per saldo Kaufkraft in Bereich Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zu reichte Zentralität der Stadt Nastätten gehalten, Konkurrenzzentren abfließt. verzeichnen sind, was einer für die Größe der Stadt wenn nicht sogar in Teilbereichen in gewissem Um- recht hohen Handelszentralität von fast 397 ent- fang gesteigert werden kann. Das einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen in der spricht. Stadt Nastätten beträgt knapp 22 Mio. Euro, während Siehe hierzu auch die folgende Tabelle 3. sich das Umsatzvolumen des ortsansässigen Einzel- Auch für den Technikbereich (rd. 372) und auch noch handels auf rd. 76 Mio. Euro beläuft. für das innerstädtische Kernsortiment Haushalts- und Damit errechnet sich eine sortimentsübergreifende persönlicher Bedarf (knapp 233) sind vergleichsweise Zentralitätskennziffer von sehr stattlichen rd. 350 hohe Zentralitätswerte festzustellen. (vgl. Tabelle 3 auf nachfolgender Seite). Den niedrigsten Zentralitätswert ist mit knapp 206 für Für die Stadt Nastätten ergibt sich insgesamt insofern den Heimwerker- und Gartenbedarfsbereich festzu- ein Kaufkraftzufluss per Saldo von gut 54 Mio. Euro stellen. p.a.

Der Nastätter Zentralitätswert zeigt somit die regionale Bedeutung der Stadt als zentraler Versorgungs-

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Tabelle 3: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in Nastätten

Ladeneinzelhandelsumsätze Einzel- Einzel- Laden- Umsatz- Kaufkraftzu- Handels- Einzelhandelsrelevantes handels- handels- einzelhan- struktur bzw. -abfluss zentralität Nachfragevolumen relevantes relevantes delsumsätze 2011 2011 per 2011 Handelszentralität Nachfrage- Nachfrage- 2011 saldo volumen je volumen 3) Einwohner 2011 1) 2)

Warengruppen/Sortimente in Euro in Mio. Euro in Mio. Euro in % in Mio. Euro Index

periodischer Bedarf gesamt 2.393 10,0 39,1 51,5 29,1 389,4 (Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege)

aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) 2.772 11,6 36,8 48,5 25,2 316,4

a) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren 577 2,4 9,6 12,6 7,2 396,7

b)Hartwaren gesamt, davon: 2.195 9,2 27,2 35,8 18,0 295,3

• Technik 4) 577 2,4 9,0 11,9 6,6 371,9

• Haushalts- und persönlicher Bedarf 5) 584 2,5 5,7 7,5 3,3 232,7

• Heimwerker- und Gartenbedarf 6) 624 2,6 5,4 7,1 2,8 206,1 • Möbel/Einrichtungsbedarf/Haus- und Heimtextilien 410 1,7 7,1 9,4 5,4 412,8

Insgesamt 5.163 21,7 75,9 100,0 54,2 350,3

Rundungsdifferenzen möglich

1) Lt. Angaben der GfK GeoMarketing 2012, eigene Berechnungen. 2) Exkl. Kfz, Brennstoffe; inkl. Tankstellenshops, Apothekenumsätze (anteilig), Versand-/Onlinehandel und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. 3) Eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort-Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung) . Exkl. Kfz, Brennstoffe; inkl. Tankstellenshops, Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. 4) Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik. 5) Die Warengruppen Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/Hobby/Fahrräder, Uhren/Schmuck. 6) Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf/Autozubehör/zoologischer Bedarf.

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4. Regionale Wettbewerbs- In den übrigen untersuchten Gemeinden sind nur Gemeinden der Verbandsgemeinde Loreley in erster wenige Anbieter zu finden (u.a. Debussmann Linie auf Nastätten ausgerichtet sein. situation im Einzelhandel Orthopädie/Schuhe, Getränkemarkt, Backshops). Einwohner St. Goars dürften sich eher nach dem Mit Blick auf die in Kapitel 5 vorzunehmende Abgren- 4.2 St. Goarshausen und St. Goar südlich gelegenen Oberwesel orientieren. zung des Nastätter Marktgebietes und die Bestim- mung der Leistungsstärke des örtlichen Einzelhandels Zusammen mit den beiden Rheinstädten St. Goar ist auch die regionale Einzelhandelssituation von (linksrheinisch, Verbandsgemeinde St. Goar-Ober- Laut LEP IV bilden Nastätten und die Städte maßgeblicher Bedeutung. Vor diesem Hintergrund wesel, Rhein-Hunsrück-Kreis) und St. Goarshausen St. Goarshausen und St. Goar im ländlichen Raum ein werden nachfolgend die wichtigsten Einzelhandels- (rechtsrheinische Loreley-Stadt; Verbandsgemeinde kooperierendes Mittelzentrum . standorte in der Region kurz skizziert und abschlie- Loreley) bildet Nastätten ein kooperatives Mittel- Hierzu heißt es im LEP IV zum Ziel 40: ßend in ihrer Wettbewerbsbedeutung bewertet. zentrum. "Leisten innerhalb eins Mittelbereichs mehrere St. Goar und St. Goarshausen sind seit Jahrzehnten zentrale Orte der mittel- und oberzentralen Stufe 4.1 Übrige Verbandsgemeinde touristisch geprägt (diverse Hotels, Campingplätze (Mittel- und Oberzentrum) einen Beitrag zu etc.). Was das übrige Verbandsgemeindegebiet angeht, so mittelzentralen Versorgung, so handelt es sich um Die zentrale touristische Funktion beider Städte zeigt sind in einigen Gemeinden in erster Linie nahversor- einen sogenannten 'mittelzentralen Verbund sich auch in innerstädtischen, insgesamt als schwach gungsrelevante Angebote zu finden. kooperierender Zentren'". zu klassifizierenden Einzelhandelsstrukturen Von den drei untersuchten einwohnergrößeren (Souveniershops, Kioske, kleinteilige, inhabergeführte Unter Einzelhandelsgesichtspunkten ist eindeutig Gemeinden Miehlen, Holzhausen an der Haide und Läden, Getränkeladen etc.), wobei insbesondere die festzustellen, dass Nastätten de facto annährend Bogel sind in Miehlen nennenswerte Anbieter Erdgeschoßlagen an erster Stelle gastronomisch bzw. alleine diese mittelzentrale Bedeutung für das insbesondere des periodischen Bedarfes im Ortskern von Beherbergungsstätten genutzt werden. kooperierende Mittelzentrum stellt und auch zu finden (u.a. Getränkemärkte, Bäcker, Metzger, weiterhin aus Gutachtersicht dies tun sollte. Als wichtigster Anbieter ist Rewe in St. Goarshausen Kiosk, Lebensmittelläden und auch Hartwarenan- St. Goar sowie auch st. Goarshausen sollten in erster zu nennen. Der Lebensmittelhauptmarkt liegt dabei bieter). Diese Angebote reflektieren in erster Linie Linie die Sicherung der Grund- und Nahversorgung nahe der Innenstadt von St. Goarshausen. auf die Gemeindebevölkerung. verfolgen. Ein separater Getränkemarkt (ehemaligern Edeka- Im südlich gelegenen Industriegebiet von Miehlen Einzelhändlerische Ansiedlungen über diese Markt) ist weiter östlich an der Nastätterstraße zu sind mit einem Raiffeisenmarkt und dem Reitersport- Bedeutung hinaus dürften in St. Goar und finden. sowie Outdoorgeschäft Optimum weitere Anbieter St. Goarshausen aus topographischen und poten- vorhanden, wobei Optimum auch Kunden über die Aufgrund der sehr dünnen einzelhändlerischen zialseitigen Gründen eher unwahrscheinlich sein. Gemeindegrenzen hinaus ansprechen dürfte. Ausstattung dürfte die Bevölkerung von Diesbezüglich sollten sich alle Anstrengungen auf die St. Goarshausen und auch der östlich gelegenen Stadt Nastätten konzentrieren.

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4.3 Fazit

Zusammenfassend ist festzustellen, dass in der übrigen Verbandsgemeinde Nastätten sowie auch in den beiden zum kooperierenden Mittenzentrum gehörigen Städte St. Goar und St. Goarshausen lediglich 'dünne', in erster Linie der örtlichen Nahver- sorgung oder der touristischen Versorgung dienende Einzelhandelsstrukturen zu finden sind.

Insofern übernimmt Nastätten einen wichtigen, wenn nicht den Versorgungsauftrag im südlichen Kreisge- biet wahr, der deutlich über die Grenzen der Ver- bandsgemeinde hinausgeht.

Nicht unerwähnt soll bleiben, dass als wichtigste Wettbewerbstandorte für Nastätten insbesondere auch für die Innenstadtsortimente selbstredend das Oberzentrum Koblenz bzw. die Fachmarktagglo- meration Mülheim-Kärlich im Landkreis Mayen- Koblenz zu nennen sind.

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5. Marktgebiet und Erfahrungswerte der Verbandsgemeindeverwaltung Reichenberg, Reitzenhain, Roth, Weidenbach, Weisel, zugrunde gelegt. Weyer. Nachfragevolumen Aus gutachterlicher Sicht umfasst das Marktgebiet Insgesamt leben in dieser räumlich weit ausge- 5.1 Marktgebiet der Stadt Nastätten demnach drei Zonen un- dehnten Zone II 26.638 Einwohner. terschiedlicher Abschöpfungsintensität (vgl. nachfol-

Als Marktgebiet (oder auch einzelhändlerisches Ein- gende Abbildung) mit insgesamt rd. 52.800 Ein- zugsgebiet) wird derjenige räumliche Bereich be- wohnern: ° Zone III (Ferneinzugsgebiet II) zeichnet, aus dem die Verbraucher mit einer wett- ° Zone I (Naheinzugsgebiet) bewerbs- und zeitdistanzabhängigen Intensität zu Das räumlich weite Ferneinzugsgebiet umfasst folgende Gemeinden: einem Einzelhandelsstandort tendieren. Man spricht Umfasst das Gebiet der Stadt Nastätten und der Allendorf, Attenhausen, Berghausen, Biebrich, hierbei auch von einer 'zeitdistanzverminderten Att- Gemeinden von Buch und Oelsberg. Dachsenhausen, Dahlheim, Dessighofen, Dörsdorf, raktivität'. Je größer die Zeitdistanz ist, die ein Ver- Insgesamt verfügt die Zone I über 5.353 Einwohner. braucher zurücklegen muss und je mehr Wettbe- Dornholzhausen, Ebertshausen, Eisighofen, werber, d.h. konkurrierende zentrale Orte oder Ein- Ergeshausen, Herold, Kamp-Bornhofen, Katzenelnbogen, Kaub, Kehlbach, Kestert, Klingel- kaufsstätten der Verbraucher in ähnlicher oder gerin- ° Zone II (Ferneinzugsgebiet I) gerer Zeitdistanz vorfindet, desto geringer ist die bach, Kördorf, Lorch (Hessen), Lykershausen, Mittel- Intensität seiner Einkaufsbeziehungen zum in Frage Das Ferneinzugsgebiet I beinhaltet die übrigen fischbach, Oberwies, Prath, Reckenroth, Sankt kommenden zentralen Ort und desto kleiner ist auch Gemeinden der Verbandsgemeinde Nastätten sowie Goarshausen, Sauerthal, Schweighausen, Singhofen. eine ganze Reihe an Nachbargemeinden mit z.T. das Marktgebiet. Das Bevölkerungspotenzial in der Zone III dörflichen Strukturen. (Ferneinzugsgebiet II) beträgt 20.774 Einwohner. Die Abgrenzung des Marktgebietes der Stadt Folgende Gemeinden gehören zur Zone II (in Nastätten erfolgt somit unter Zeitdistanz- und Fern- alphabetischer Ordnung): Die Zonen I bis III stellen insofern ein sehr konkurrenzgesichtspunkten. Die Größe des Marktge- Berg, Bettendorf, Bogel, Ehr, Endlichhofen, Eschbach, weitläufiges Einzugsgebiet dar, das somit deutlich bietes wird also insbesondere durch die Verkehrsan- Gemmerich, Himmighofen, Holzhausen an der Haide, über den Nastätter Nahbereich hinausgeht und die bindung, die Nähe zu Konkurrenzbetrieben oder Hunzel, Kasdorf, Lautert, Lipporn, Marienfels, große Bedeutung Nastättens als Einkaufsort im –zentren sowie die Attraktivität des Warenangebotes Miehlen, Niederbachheim, Niederwallmenach, südlichen Rhein-Lahn-Kreis und darüber hinaus in der Standortgemeinde selbst bestimmt. Oberbachheim, Obertiefenbach, Oberwallmenach, aufzeigt. Hainau, Rettershain, Rettert, Ruppertshofen, Strüth, Darüber hinaus wurden die siedlungsstrukturellen Gleichwohl dürfte sich in der Zone II und III die Welterod, Winterwerb, Diethardt, Heidenrod und topografischen Gegebenheiten berücksichtigt jeweilige gemeindebezogene Abschöpfung sehr (Hessen), Auel, Berndroth, Bornich, Dörscheid, sowie auch die Ergebnisse der intensiven Vor-Ort- unterschiedlich darstellen. Dies ist auch hinsichtlich Geisig, Lierschied, Lollschied, Niedertiefenbach, Recherchen sowie interne Basismaterialien und der folgenden Kaufkraftabschöpfungsdarstellung Nochern, Oberfischbach, Patersberg, Pohl, (Kapitel 5.3) zu beachten.

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Um darüber hinaus auch sporadische Einkaufsbezie- hungen von Personen, die außerhalb des abge- grenzten Marktgebietes wohnen (u.a. Touristen, die nicht ihren Hauptwohnsitz im Einzugsgebiet haben und Berufseinpendler) zu berücksichtigen, wird bei den nachfolgenden Berechnungen zum Nachfrage- volumen zusätzlich eine 3 %-ige Potenzialreserve in Ansatz gebracht.

Das so abgegrenzte Marktgebiet des Nastätter Einzelhandels insgesamt stellt aus Sicht der Gutachter die maximale räumliche Ausdehnung dar.

Gleichwohl muss an dieser Stelle betont werden, dass die unterschiedlichen Einkaufsdestinationen in der Stadt Nastätten unterschiedliche Einzugsgebiete generieren. So kann Möbel Gugler, Bauklotz Steeg oder auch Expert Klein sicherlich auf ein größeres Einzugsgebiet reflektieren als z.B. die Einzelhändler, die der Nahversorgung dienen oder auch flächenkleiner ausfallen.

Es sollte alles daran gesetzt werden, dass die derzeitigen Kunden an den Standort Nastätten weiter gebunden werden können bzw. das derzeitige Stand- ortpublikum in Nastätten gehalten werden kann.

Eine Abwanderung der Kunden bzw. einer Intensi- vierung der Einkaufsbeziehungen der Menschen im Marktgebiet zu anderen, alternativen Standorten sollte auch mit angebotsseitigen Mitteln so weit wie möglich verhindert werden.

Siehe auch Abbildung 2 auf der folgenden Seite.

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Abbildung 2: Karte des Marktgebietes der Stadt Nastätten

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5.2 Nachfragevolumen Was das Naheinzugsgebiet sowie auch große Teile Dabei ist das Marktpotenzial für das Segment Hart- des Ferneinzugsgebiets I angeht, sind aus diesem waren (rd. 120 Mio. Euro p.a.) fast viermal so groß Die Berechnung des einzelhandelsrelevanten Nach- Bereich naturgemäß die intensivsten Kunden- wie das Nachfragevolumen des Segmentes Beklei- fragevolumens erfolgt auf der Basis der durch die GfK bindungen (Stammkunden) zu erwarten. dung/Textilien, Schuhe/Lederwaren (rd. 31 Mio. Euro ermittelten Kaufkraftkennziffern auf Gemeindeebene, p.a.). der aktuellen Einwohnerzahlen der Gemeinden sowie Bezüglich der sehr heterogen strukturierten Fernein- Eine detaillierte Aufschlüsselung der Nachfrage- zugsgebiete I und II ist festzustellen, dass die des einzelhandelswirksamen durchschnittlichen Pro- volumina nach Branchengruppen, differenziert nach Kopf-Ausgabebetrages. Nastätter Einzelhandelsanbieter auch hier auf einen den drei Zonen des Einzugsgebietes, ist der Tabelle 5 starken Zuspruch reflektieren können, da die Einzel- auf Seite 28 zu entnehmen. Das Nachfragevolumen der Marktgebietszone I be- handelstrukturen im Marktgebiet sehr 'übersichtlich' trägt für den gesamten Einzelhandel knapp 28 Mio. ausfallen. Dies gilt insbesondere für die der Ver- Euro (siehe Tabelle 4). bandsgemeinde Nastätten angehörigen Gemeinden.

Für die weitläufige Marktgebietszone II errechnet Andere Gemeinden, die zu anderen Verbandsge- sich ein Nachfragevolumen von 141 Mio. Euro. meinden gehören, orientieren sich durchaus auch in In der äußeren Zone III sind gut 108 Mio. Euro Richtung ihrer Verbandgemeinde-Sitze, z.B. nach lokalisiert. Katzenelnbogen, das - auch zum Marktgebiet Damit befindet sich rund die Hälfte des vorhandenen Nastättens zugehörig - auch über Nahversorgungs- Nachfragevolumens in dem räumlich weit aus- strukturen verfügt. gedehnten Ferneinzugsgebiet I rund um Nastätten Die südlichen Ortschaften der hessischen Groß- und über ein Drittel des Nachfragevolumens ist gemeinde Heidenrod dürften sich auch in Richtung zudem in der räumlch schon recht weit entfernten Bad Schwalbach orientieren. Ferneinzugsgebietszone II zu finden. Insofern sind auch Marktgebietsüberschneidungen D.h., dass der Nastätter Einzelhandel über vergleichs- mit anderen Gemeinden/Städten festzustellen. weise große Distanzen Kundenbeziehungen in das Von daher dürfte die Kaufkraftbindung insbesondere weite Umland entfaltet, die sogar bis in das Nach- in der Zone III aber auch in Teilen der Zone II schon barland Hessen reichen. deutlich geringer ausfallen (siehe auch das folgende Kapitel 5.3). Insgesamt verfügt das Einzugsgebiet der Stadt Nastätten einschließlich der 3 %igen Potenzial- Bezüglich der Aufschlüsselung des Nachfragevolu- reserve somit über ein einzelhandelsrelevantes mens nach den Hauptwarenbereichen (siehe Tabelle Nachfragevolumen rd. 285 Mio. Euro p.a. 5) entfallen rd. 47 % (= rd. 134 Mio. Euro p.a.) auf den periodischen Bedarf und rd. 53 % (= rd. 151 Mio. Euro p.a.) auf den aperiodischen Bedarfsbereich.

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Tabelle 4 Einwohner und Nachfragevolumen im Marktgebiet der Stadt Nastätten

Einwohner Einwohner Einwohner Einzel- Einzel- Einzelhandels- Einzelhandelsrelevantes per handels- handels- relevantes Nachfragevolumen 01.01.2010 relevanter relevantes Nachfragevolumen 1) Kaufkraft- Nachfrage- gesamt Index der volumen je 2011 GfK Einwohner 2)

Zone/Gebietseinheit absolut in % Index in Euro in Mio. Euro in %

Zone I Naheinzugsgebiet 5.353 10,1 97,25.180 27,7 9,7

Zone II Ferneinzugsgebiet I 26.638 50,5 99,4 5.295 141,0 49,5

Zone III Ferneinzugsgebiet II 20.774 39,4 97,3 5.187 107,8 37,8

Gesamt 52.765 100,0 98,4 5.241 276,5 97,1

3 %-ige Potenzialreserve für sporadische Kunden aus .... 8,3 2,9 weiter entfernten Städten/Gemeinden

Einzugsgebiet insgesamt . . . . 284,8 100,0

Rundungsdifferenzen möglich

1) Lt. Statistischen Berichten des Statistischen Landesamtes. 2) Der einzelhandelsrelevante durchschnittliche Pro-Kopf-Ausgabebetrag in Deutschland beträgt 2011 5329 Euro, exkl. Kfz, Brennstoffe; inkl. Tankstellenshops, Apothekenumsätze (anteilig), Versand-/Onlinehandel und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. Eigene Berechnungen auf der Grundlage von Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes in Wiesbaden.

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Tabelle 5: Aufschlüsselung des Nachfragevolumens nach Warengruppen in den Marktgebietszonen von Nastätten

Einzelhandelsrelevantes Einzel- Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen 2011 Nachfragevolumen handels- relevantes Nachfrage- 3 %-ige volumen je Potenzial- Einwohner reserve 1) Zone I Zone II Zone III Gesamt Warengruppen/Sortimente in Euro in Mio. Euro in Mio. Euro in Mio. Euro in Mio. Euro in Mio. Euro periodischer Bedarf gesamt 2.460 12,8 66,0 51,0 3,9 133,7 (Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege)

aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) 2.781 14,9 75,1 56,8 4,4 151,2 a) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren 575 3,1 15,5 11,7 0,9 31,3 b)Hartwaren gesamt, davon: 2.206 11,8 59,5 45,1 3,5 119,9 • Technik 2) 575 3,1 15,5 11,7 0,9 31,3 • Haushalts- und persönlicher Bedarf 3) 587 3,1 15,8 12,0 0,9 31,9 • Heimwerker- und Gartenbedarf 4) 636 3,4 17,2 13,0 1,0 34,6 • Möbel/Einrichtungsbedarf/Haus- und Heimtextilien 407 2,2 11,0 8,3 0,6 22,1

Insgesamt 5.241 27,7 141,0 107,8 8,3 284,8

Rundungsdifferenzen möglich

1) Lt. Angaben der GfK GeoMarketing 2011, eigene Berechnungen. 2) Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik. 3) Die Warengruppen Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/Hobby/Fahrräder, Uhren/Schmuck. 4) Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf/Autozubehör/zoologischer Bedarf.

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5.3 Kaufkraftströme/ bandsgemeinde bzw. für den Nahbereich wie auch Insofern bestehen hier gewisse Umsatzspielräume für die Region im südlichen Kreisgebiet insgesamt. über alle Warengruppen durch Erhöhungen der Ab- Abschöpfungsquoten schöpfung. Insgesamt beträgt die Abschöpfungsleistung derzeit Für die Zone III dürften nur geringe Spielräume zur Nachfolgend wird anhand einer Modellrechnung die rd. 27 % des gesamten Nachfragevolumens im Abschöpfungssteigerung bestehen. aktuelle Situation des Einzelhandels der Stadt Marktgebiet, wobei im Einzelnen aus der Zone I Nastätten bezüglich der Kaufkraftabschöpfung und rd. 71 %, aus der Zone II fast 34 % und aus der Hingegen kann die Marktdurchdringung in Zone I bei Umsatzrekrutierung dargestellt, wobei die Bewertung Zone III rd. 7 % abgeschöpft werden. der einen oder anderen Warengruppe - z.B. im auf der Grundlage langjähriger Erfahrungen der Gut- Aus der 3 %igen Potenzialreserve sind rd. 19 % zu Möbel, Einrichtungs- und Heimwerkerbedarf - zu- achter mit ähnlich gelagerten Fragestellungen erfolgt. rekrutieren. künftig noch forciert werden. Dabei sind in den jeweiligen Hauptwarengruppen Die Darstellung der Kaufkraftströme nach sechs Vor dem Hintergrund des Versorgungsauftrags sowie deutliche Unterschiede zu beobachten. Hauptwarengruppen vermittelt die Kenntnis nach der Lage der Stadt Nastätten stellen die ermittelten dem 'Woher' bzw. 'Wohin' des einzelhandels- Respektable Werte erreichen insgesamt die Sorti- Kaufkraftbindungsquoten einen guten Wert dar. relevanten Nachfragevolumens. mente der Warengruppe Möbel/Einrichtungs- Grundsätzlich steht Potenzial für spezialisierte aperio- Sie gibt einen Überblick über Stärke und Zielrichtung bedarf/Haus- und Heimtextilien (rd. 32 %), Be- dische Angebotsformen zur Verfügung, sofern hierfür der Ströme. Die Abschöpfungsleistungen des kleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren (rd. 31 %), Betreiber gewonnen werden können. Nastätter Einzelhandels und die Kaufkraftströme der periodische Bedarfsbereich (knapp 30 %) und Gleichwohl besteht auch im periodischen Bedarfs- hängen vom Einkaufsverhalten der Verbraucher ab. auch der Technikbereich (rd. 29 %). segment etwas 'Luft' nach oben, auch wenn hier Sie sind damit zugleich eine direkte Folge der verstärkt auf die Zone II reflektiert werden muss. Angebotsstruktur in Nastätten und der - z.T. seit Für die Warengruppe Haushalts- und persönlicher entfernt - umliegenden Konkurrenzzentren sowie Bedarf sind immerhin noch rd. 18 % abzuschöpfen, während für den Heimwerker- und Gartenbedarf gut deren Erreichbarkeit. Siehe auch folgende Tabelle 6. rd. 16 % des diesbezüglich im Einzugsgebiet Die Darstellung der Abschöpfungsquoten für lokalisierrten Nachfagevolumens zu holen ist. Nastätten in der nachstehenden Tabelle 6 verdeutlicht, in welcher Höhe die Einzelhandelsbetriebe Wie die nach den einzelnen Marktgebietszonen Nastättens das im Einzugsgebiet vorhandene Nach- differenzierte Kaufkraftstrom-Modellrechnung im fragevolumen in den drei Zonen abschöpfen. Einzelnen verdeutlicht, sind die Potenziale für Um- satzsteigerungen des Nastätter Einzelhandels vor Wie bereits bei den Zentralitätswerten angedeutet, allem in gewissen Steigerungen der Abschöpfungs- dokumentiert sich auch in der Abschöpfungsleistung leistungen vornehmlich im Ferneinzugsgebiet I (Zone des Nastätter Einzelhandels aus den einzelnen Markt- II) zu sehen (durchschnittliche Kaufkraftabschöpf- gebietszonen dessen hohe Bedeutung für die Ver- ungen zwischen rd. 17 % und rd. 40 %).

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Tabelle 6: Kaufkraftstrom-Modellrechnung für die Stadt Nastätten

Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen Einzelhandelsrelevantes Einzelhandelsrelevantes Einzelhandelsrelevantes 3 %-ige Potenzialreserve Gesamtes Abschöpfungsleistung Nachfragevolumen Nachfragevolumen Nachfragevolumen einzelhandelsrelevantes Zone I Zone II Zone III Nachfragevolumen

gesamtAbschöpfungsleistung gesamtAbschöpfungsleistung gesamtAbschöpfungsleistung gesamt Abschöpfungsleistung gesamt Abschöpfungsleistung

Warengruppen/Sortimente in Mio. Euro in Mio. Euro in % in Mio. Euro in Mio. Euro in % in Mio. Euro in Mio. Euro in % in Mio. Euro in Mio. Euro in % in Mio. Euro in Mio. Euro in % periodischer Bedarf gesamt (Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und 12,8 10,00 77,9 66,0 26,30 39,9 51,0 2,00 3,9 3,9 0,80 20,5 133,7 39,1 29,3 Körperpflege) aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) 14,9 9,80 65,8 75,1 21,00 28,0 56,8 5,20 9,2 4,4 0,80 18,2 151,2 36,8 24,3 a) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren 3,1 2,10 67,7 15,5 5,60 36,1 11,7 1,70 14,5 0,9 0,20 22,0 31,3 9,6 30,7 b) Hartwaren gesamt, davon: 11,8 7,70 65,3 59,5 15,40 25,9 45,1 3,50 7,8 3,5 0,60 17,2 119,9 27,2 22,7 • Technik 1) 3,1 2,20 71,2 15,5 5,30 34,1 11,7 1,30 11,1 0,9 0,20 22,0 31,3 9,0 28,8 • Haushalts- und persönlicher Bedarf 2) 3,1 2,20 70,3 15,8 3,00 19,0 12,0 0,40 3,3 0,9 0,10 10,8 31,9 5,7 17,9 • Heimwerker- und Gartenbedarf 3) 3,4 2,00 59,2 17,2 2,90 16,9 13,0 0,40 3,1 1,0 0,10 9,9 34,6 5,4 15,6

Möbel/Einrichtungsbedarf/Haus- und • 2,2 1,30 59,1 11,0 4,20 38,2 8,3 1,40 16,9 0,6 0,20 31,0 22,1 7,1 32,1 Heimtextilien

Insgesamt 27,7 19,80 71,4 141,0 47,30 33,5 107,8 7,20 6,7 8,3 1,60 19,3 284,8 75,9 26,6

Rundungsdifferenzen möglich

1) Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik. 2) Die Warengruppen Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/Hobby/Fahrräder, Uhren/Schmuck. 3) Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf/Autozubehör/zoologischer Bedarf.

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6. Perspektivische markt- und Nastätter Einzelhandels aus dem Marktgebiet der Für den Hessischen Rheingau-Taunus-Kreis (Groß- perspektivisch im Stadtgebiet realisierbare Einzelhan- gemeinde Heindrod und Stadt Lorch) wird für den potenzialseitige Rahmen- delsumsatz berechnet. hier betrachteten Zeitraum ein Bevölkerungsrückgang von rd. - 2 % erwartet. bedingungen für den Ein- Neben den perspektivischen Werten wird die zelhandel in Nastätten Entwicklung zwischen der Ist-Situation und 2021 Mit Blick auf den Beobachtungszeitraum bis 2021 auch anhand eines Richtungspfeils aufgezeigt: wird den Gemeinden des Marktgebietes (auch wenn 6.1 Vorbemerkung nicht alle Gemeinden dem Rhein-Lahn-Kreis  Tendenz positiv, angehören) 10 insofern ein Bevölkerungsrückgang von Um im Rahmen der zukünftigen Planungen zur Ein- Ï Tendenz gleich bleibend, pauschal - 3 % zu unterstellen, auch wenn es zelhandelsentwicklung für die Stadt Nastätten auch diesbezüglich örtliche Unterschiede geben dürfte. perspektivische Handlungsspielräume für eine zu- Ú Tendenz negativ. Somit sind bis 2021 unter Berücksichtigung der künftige Ansiedlungs- bzw. Entwicklungspolitik Dabei erfolgt das Szenario unter der hypothetischen Prognosen der Statistischen Landesämter Rheinland- aufzuzeigen, soll auch zu der Bandbreite der mög- Annahme, es würde keine Veränderungen im Pfalz und Hessen im gesamten Einzugsgebiet weiter- lichen perspektivischen Nachfrageentwicklung in der Einzelhandel geben, um insofern Aussagen darüber hin von einem Bevölkerungsrückgang auszugehen. Stadt und im Marktgebiet Nastätten Stellung ge- zu erzielen, wie sich der Nastätter Einzelhandel ohne nommen werden. weitere Einzelhandelsansiedlungen bzw. auch ohne Ohne wesentliche Veränderungen der Einzelhandels- Dazu wurde ein Entwicklungsszenario der Nachfrage weitere Betriebschließungen bis zum Jahr 2021 landschaft ist davon auszugehen, dass das Marktge- erarbeitet. entwickeln würde. biet der Stadt Nastätten in 2021 dieselbe räumliche Ausdehnung aufweist, wie dies heute der Fall ist (Zo- Hierbei handelt es sich um hypothetische bzw. mo- 6.2 Entwicklungsparameter der nen I bis III). dellhafte Annahmen. Damit wird eine mögliche Band- Szenarien Die perspektivische Gesamt-Bevölkerungszahl wird breite der zukünftigen Nachfrageentwicklung in der 2021 im Marktgebiet in der realistischen Variante Stadt bzw. dem Marktgebiet abgebildet. Als wesentliche Entwicklungsparameter sind folgende insofern knapp 51.200 betragen. Größen anzusprechen: Diese Berechnungen erfolgen unter Berücksichti- gung des derzeitigen Angebotes sowie der aktuell realisierten Kaufkraftabschöpfungsquoten in den jeweiligen Sortimenten. Einwohnerzahl/Bevölkerungsentwicklung

Aufbauend auf diesem Szenario zur Nachfrageent- Die Bevölkerungsprognose für 2021 orientiert sich an wicklung im Marktgebiet des Nastätter Einzelhandels der Bevölkerungsvorausschätzung, die für den Rhein- (Tabelle 7, Seite 34) wird in einem zweiten Be- Lahn-Kreis angesetzte wurde (siehe auch Kapitel 2), diesbezüglich soll zwischen 2012 und 2021 die arbeitungsschritt über die Kaufkraftabschöpfung des 10 Bevölkerung im Kreis um - 3 % zurückgehen. Großgemeinde Heindrod und die Stadt Lorch.

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Entwicklung des Kaufkraft-Index Einzelhandels in der realistischen Variante in Höhe ausgehend von der Umsatzentwicklung der letzten von rd. 5.380 Euro p.a. (= + 2,7 %). Jahre davon ausgegangen, dass die Verteilung der Bei der Entwicklung des einzelhandelsrelevanten- Ausgabebeträge konstant bleiben wird. Kaufkraft-Index der GfK (Bundesgebiet = 100) wird davon ausgegangen, dass dieser in der realisti- Nachfragevolumen im Marktgebiet schen Variante (97,9) bis 2021 (im Vergleich zum Kaufkraftabschöpfung des Nastätter Einzel- Bundesgebiet insgesamt) unter dem Gebot der Da -wie oben bereits skizziert- von einer konstanten handels Vorsicht im Marktgebiet insgesamt leicht sinkt Marktgebietsausdehnung für den Nastätter Ein- (rd. - 0,5 %-Prozentpunkt) und im Prinzip in der zelhandel im Jahr 2021 auszugehen ist, sind Ver- Mit Hilfe einer Modellrechnung wurden auf der Region stabil bleiben dürfte. änderungen beim einzelhandelsrelevanten Nachfrage- Grundlage angenommener Kaufkraftabschöpfungs- volumen im Marktgebiet ausschließlich auf die Ver- quoten für die einzelnen Zonen des Marktgebietes die

änderungen der oben genannten Parameter (Ein- Abschöpfungsquoten für den Nastätter Einzelhandel Durchschnittlicher, einzelhandelsrelevanter wohner, Kaufkraft-Index, Pro-Kopf-Ausgabe-betrag) berechnet. Pro-Kopf-Ausgabebetrag (im Bundesgebiet) zurückzuführen. Unter Einbeziehung institutsinterner Daten, Infor- Für das Jahr 2021 wird in der realistischen Somit errechnet sich in der realistischen Variante ein mationen und Annahmen über die zukünftige Variante -nach dem Prinzip der Vorsicht- ein Nachfragevolumen im Marktgebiet in 2021 von Entwicklung im Einzelhandel (u.a. zur Betriebs- jährlicher einzelhandelsrelevanter Pro-Kopf- rd. 283,8 Mio. Euro (= - 0,4 % gegenüber 2011) typenentwicklung, Einkaufsorientierungen etc.), Ausgabebetrag von rd. 5.500,-- Euro angenommen, und beliebt somit auch in der Zukunft konstant. wurden dann mit obiger Modellrechnung die der um rd. 3,2 % über dem heutigem Niveau möglichen und aus Gutachtersicht realistischen, zu-

(rd. 5.329,-- Euro in 2011) liegt 11 . künftigen Abschöpfungsquoten für den Nastätter Ein- Nachfragevolumen nach Warengruppen zelhandel ermittelt.

Ein wesentlicher Punkt ist dabei die zukünftige Ent- Dies vorausgeschickt, erreicht die im Jahr 2021 Gebietsspezifischer Pro-Kopf-Ausgabebetrag wicklung der einzelhandelsrelevanten Verbrauchsaus- mögliche zukünftige Kaufkraftabschöpfungsquote des Aus den vorstehenden Annahmen/Größen errechnet gaben in Deutschland bis zum Jahr 2021. Nastätter Einzelhandels einen Wert von rd. 30 %. Die sich ein perspektivischer gebietsspezifischer Pro- perspektivische Abschöpfungsquote dürfte damit Nach Fortschreibung der Repräsentativstatistik im Kopf-Ausgabebetrag im Marktgebiet des Nastätter über dem heutigen Niveau (rd. 3,6 Prozentpunkte Einzelhandel gehen die Gutachter insgesamt gesehen rangieren (siehe auch Tabelle 8, Seite 35). für das Jahr 2021 von in etwa ähnlichen prozentualen Anteilen der sechs Hauptwarengruppen an den Ver- 11 Bei der Bezifferung der durchschnittlichen Pro-Kopf- brauchsausgaben wie 2011 aus. Ausgabebeträge für das Jahr 2021 sowie den darauf fußenden Berechnungen wird vom heutigen Preisniveau (2011) Bei der Aufschlüsselung des Nachfragevolumens nach ausgegangen. den relevanten Waren-/Sortimentsgruppen wird

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Umsatzentwicklung betriebe gelingen kann, die Marktdurchdringung des Hiervon ausgehend sollte in den Warengruppen, in Nastätter Einzelhandels innerhalb des (räumlich denen noch Umsatzspielräume zu finden sind, mit Die in der Tabelle 8 ausgewiesenen Werte liegen fol- identischen) Marktgebietes gegenüber heute zu Nachdruck auch entsprechende Flächenentwick- gende Berechnungen zugrunde: Rechnerischer Wert steigern (+ rd. 3,6 %-Punkte). lungen durch Erweiterungen und Neuansiedlungen auf der Basis der jeweiligen Zielumsätze in der angestrebt werden, um die Kaufkraftabschöpfung realistischen Szenariovariante abzüglich des aktuellen Auf dieser Basis errechnet sich ein perspektivi- entsprechend zu heben. gesamt- bzw. warengruppenspezifischen Umsatz- sches Umsatzvolumen für den Einzelhandel in Insofern bestehen in der Warengruppe periodischer volumens. Nastätten, das in der realistischen Variante um Bedarf noch vergleichsweise gute Entwicklungsspiel- rd. 13 % steigt. Damit zeichnen sich in der realistischen Variante ein räume. zusätzliches Umsatzpotenzial von rd. 10 Mio. Euro ab. Weiterhin sollte die Stadt Nastätten eine Ver- Details sind den nachstehenden Tabellen 7 und 8 zu Umsatzpotenziale für den Einzelhandel in kaufsflächenerweiterung der bereits bestehenden entnehmen. Nastätten Lebensmittel-Anbieter zur zeitgemäßen Aufstellung ihrer Verkaufsflächen bedenken oder auch Neu- Von dem errechneten Umsatzzuwachs in Höhe von ansiedlungen nicht ausschließen, wobei es dann rd. 10 Mio. Euro entfällt der kleinste Anteil auf den durchaus auch zu Umsatzumverteilungen der 6.3 Ergebnisse der Szenarien und Bereich Möbel/Einrichtungsbedarf/Haus- und bestehenden Anbieter kommen kann. Annahmen zu möglichen Ent- Heimtextilien (+ rd. 0,9 Mio. Euro). Im aperiodischen Bedarfsbereich sind gleichermaßen wicklungsperspektiven für den Mit fast 6 Mio. Euro kann der periodische Bedarfs- auch gewisse Entwicklungsspielräume (+ 4,2 Mio. Nastätter Einzelhandel bereich umsatzseitige den höchsten Zuwachs Euro) vorhanden. verzeichnen. Für den Technikbereich wird eine Kaufkraftabschöpfung des Einzelhandels vom konstante Abschöpfung angenommen, da hier schon In der innerstädtischen Leitbranche Bekleidung/ Nachfragevolumen im Marktgebiet in Na- derzeit eine gute 'Performance' festzustellen ist. Textilien, Schuhe/Lederwaren (+ rd. 0,4 Mio. Euro) stätten sollten qualitative Anbieter möglichen preis- Differenziert nach einzelnen Warengruppen stellen orientierten Angebotsformaten vorgezogen werden. Auf Basis des vorstehend errechneten perspektivi- sich die Umsatzspielräume in den einzelnen Waren- schen Nachfragevolumens im Marktgebiet des Ein- gruppen in Tabelle 8 dar. In der Warengruppe der Hartwaren können auch die zelhandels in Nastätten sowie anhand der prozen- bestehenden Angebote abgerundet werden (Potenzial Mit Blick auf eine Bewertung der umsatzseitigen Ent- tualen Kaufkraftabschöpfung wird ein perspektivisch rd. 3,8 Mio. Euro), insbesondere im Bereich Haus- wicklungsspielräume sollten, neben der oben darge- erzielbarer Umsatz für den Nastätter Einzelhandel halts- und persönlicher Bedarf (rd. 1,3 Mio. Euro), stellten Potenzialseite, in einem zusätzlichen Schritt errechnet. In der realistischen Variante wird aber auch bei Heimwerker- und Gartenbedarf auch die markt- und angebotsseitigen Gegebenheiten unterstellt, dass es u.a. aufgrund der guten Per- (rd. 1,6 Mio. Euro). Auch in der Sortimentsgruppe mit einbezogen werden. formance und Marktaufstellung bestehender An- Möbel/Einrichtungsbedarf, Haus-/Heimtextilen bieter oder auch durch völlig neue Einzelhandels- (rd. 0,9 Mio. Euro) sind Potenziale zu konstatieren.

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Räumlich sollten mögliche Ansiedlungen bzw. Ver- bestehender Anbieter hinsichtlich ihrer Auswirkungen kaufsflächenerweiterung nach Möglichkeit vor- und ihres Beitrags zur Verbesserung der Versorg- nehmlich in der Innenstadt bzw. an deren ungsqualität unter Umständen näher zu prüfen. Randbereichen erfolgen.

6.4 Fazit

Zusammenfassend ist festzustellen, dass in der Stadt Nastätten mit Blick auf die perspektivische Nach- fragesituation - abgesehen vom Technikbereich - über alle Warengruppe deutliche bzw. noch gewisse Spielräume bestehen. Dies weist darauf hin, dass in der Stadt Nastätten weitere Einzelhandelsent- wicklungen grundsätzlich denkbar sind.

Die aufgezeigten potenzialseitigen 'Umsatz- Korridore' sind als quantitative 'grobe Richt- schnur' zu verstehen, die aufzeigt, bis zu welcher Größenordnung eine auch 'aus- wirkungsneutrale' Verkaufsflächenentwicklung stattfinden kann. Das heißt nicht, dass darüber hinaus keine weiteren Verkaufsflächen-An- siedlungen oder -Erweiterungen vorgenommen werden können.

Vor dem Hintergrund der außerordentlich hohen Bedeutung Nastättens als regionale Einkaufsstadt kann und muss sich der Nastätter Einzelhandel auch zukünftig weiterentwickeln, wenn die Versorgungs- qualität aufrechterhalten bzw. auch gestärkt werden soll.

Mit Blick auf Versorgungszentren in Nastätten (siehe auch folgendes Kapitel) wären jedoch Neuan- siedlungen und/oder Erweiterungsvorhaben

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Tabelle 7: Markt- und potenzialseitige Aspekte für den Einzelhandel in Nastätten bis zum Jahr 2021 (I)

Szenario Tendenz Ist-Situation 2012 Realistische Variante 2021 2012-2021

Parameter absolut in % absolut in % Trend Einwohner im Marktgebiet gesamt, davon 52.765 . 51.182 (-3,0%) ÍÍÍ • Zone I Naheinzugsgebiet 5.353 (10,1%) 5.192 (-3,0%) • Zone II Ferneinzugsgebiet I 26.638 (50,5%) 25.839 (-3,0%) • Zone III Ferneinzugsgebiet II 20.774 (39,4%) 20.151 (-3,0%) Kaufkraft-Index im Marktgebiet gesamt 98,3 . 97,9 (-0,5%-Punkte) ‰‰‰ • Zone I Naheinzugsgebiet 97,2 . 96,7 (-0,5%-Punkte) • Zone II Ferneinzugsgebiet I 99,4 . 98,9 (-0,5%-Punkte) • Zone III Ferneinzugsgebiet II 97,3 . 96,8 (-0,5%-Punkte) Pro-Kopf-Ausgabebetrag im Bundesgebiet 5.329 € . 5.500 € (+3,2%) ËËË Pro-Kopf-Ausgabebetrag im Marktgebiet 5.240 € . 5.383 € (+2,7%) ËËË • Zone I Naheinzugsgebiet 5.180 € . 5.319 € (+2,7%) • Zone II Ferneinzugsgebiet I 5.295 € . 5.440 € (+2,7%) • Zone III Ferneinzugsgebiet II 5.187 € . 5.324 € (+2,6%) Nachfragevolumen im Marktgebiet gesamt, davon 284,8 Mio. € . 283,8 Mio. € (-0,4%) ‰‰‰ • Zone I Naheinzugsgebiet 27,7 Mio. € (9,7%) 27,6 Mio. € (-0,4%) • Zone II Ferneinzugsgebiet I 141,0 Mio. € (49,5%) 140,6 Mio. € (-0,3%) • Zone III Ferneinzugsgebiet II 107,8 Mio. € (37,9%) 107,3 Mio. € (-0,5%) zzgl.3 % Potenzialreserve 8,3 Mio. € (2,9%) 8,3 Mio. € (+0,0%) Nachfragevolumen nach Warengruppen • periodischer Bedarf gesamt 133,7 Mio. € (46,9%) 133,2 Mio. € (46,9%) ‰‰‰ • aperiodischer Bedarf gesamt 151,2 Mio. € (53,1%) 150,6 Mio. € (53,1%) ‰‰‰ • Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren 31,3 Mio. € (11,0%) 31,2 Mio. € (11,0%) ‰‰‰ • Hartwaren gesamt, darunter 119,9 Mio. € (42,1%) 119,5 Mio. € (42,1%) ‰‰‰ • Technik 1) 31,3 Mio. € (11,0%) 31,2 Mio. € (11,0%) ‰ • Haushalts- und persönlicher Bedarf 2) 31,9 Mio. € (11,2%) 31,8 Mio. € (11,2%) ‰ • Heimwerker- und Gartenbedarf 3) 34,6 Mio. € (12,1%) 34,4 Mio. € (12,1%) ‰ • Möbel/Einrichtungsbedarf/Haus- und Heimtextilien 22,1 Mio. € (7,8%) 22,1 Mio. € (7,8%) ‰

Bei den Werten und quantitativen Annahmen sind Rundungsdifferenzen möglich.

1) Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik. 2) Die Warengruppen Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/Hobby/Fahrräder, Uhren/Schmuck. 3) Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf.

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Tabelle 8: Markt- und potenzialseitige Aspekte für den Einzelhandel in Nastätten bis zum Jahr 2021 (II)

Szenario Tendenz Ist-Situation 2012 Realistische Variante 2021 2012-2021

Parameter absolut in % absolut in % Trend

Kaufkraftabschöpfung des Einzelhandels (in %) vom 75,9 Mio. € (26,7%) 86,0 Mio. € (30,3%) ËËË Marktgebiet = Brutto-Einzelhandelsumsatz

• Zone I Naheinzugsgebiet 19,8 Mio. € (71,5%) 22,4 Mio. € (81,3%) Ë • Zone II Ferneinzugsgebiet I 47,3 Mio. € (31,7%) 53,6 Mio. € (36,0%) Ë • Zone III Ferneinzugsgebiet II inkl. 3% Potenzialreserve 8,8 Mio. € (7,6%) 10,0 Mio. € (8,6%) Ë nach Warengruppen • periodischer Bedarf gesamt 39,1 Mio. € (29,3%) 45,0 Mio. € (33,8%) ËËË • aperiodischer Bedarf gesamt 36,8 Mio. € (24,3%) 41,0 Mio. € (27,2%) ËËË • Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren 9,6 Mio. € (30,7%) 10,0 Mio. € (32,1%) ËËË • Hartwaren gesamt, darunter 27,2 Mio. € (22,7%) 31,0 Mio. € (25,9%) ËËË • Technik 1) 9,0 Mio. € (28,8%) 9,0 Mio. € (28,9%) ‰ • Haushalts- und persönlicher Bedarf 2) 5,7 Mio. € (17,9%) 7,0 Mio. € (22,0%) Ë • Heimwerker- und Gartenbedarf 3) 5,4 Mio. € (15,6%) 7,0 Mio. € (20,3%) Ë • Möbel/Einrichtungsbedarf/Haus- und Heimtextilien 7,1 Mio. € (32,1%) 8,0 Mio. € (36,3%) Ë Umsatzentwicklung Nastätten . . + 10,1 Mio. € (+13,3%) ËËË • periodischer Bedarf gesamt . . + 5,9 Mio. € (+15,1%) ËËË • aperiodischer Bedarf gesamt + 4,2 Mio. € (+11,4%) ËËË • Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren . . + 0,4 Mio. € (+4,2%) ËËË • Hartwaren gesamt, darunter . . + 3,8 Mio. € (+14,0%) ËËË • Technik 1) .. + 0,0 Mio. € (+0,0%) ‰ • Haushalts- und persönlicher Bedarf 2) .. + 1,3 Mio. € (+22,8%) Ë • Heimwerker- und Gartenbedarf 3) .. + 1,6 Mio. € (+29,6%) Ë • Möbel/Einrichtungsbedarf/Haus- und Heimtextilien .. + 0,9 Mio. € (+12,7%) Ë

Rundungsdifferenzen möglich.

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7. Einzelhandels- und 7.1 Funktions- und Aufgaben- Eine vergleichsweise günstige Innenstadtkonstellation verteilung der Standort- mit gleich mehreren großflächiger Einzelhandels- Zentrenkonzept magneten macht eine Koppelung des Einkaufs mit bereiche im Einzelhandel anderen, flächenkleineren Anbietern möglich bzw. Unter Zusammenführung der bisher dargestellten auch mit anderen Tätigkeiten (u.a. "Essen und Untersuchungsergebnisse lässt sich nun ein Einzel- Wie im Kapitel 3 dargelegt, konzentriert sich der Trinken gehen", Nutzung diverser Dienstleister, handels- und Zentrenkonzept für die Stadt Nastätten Einzelhandelsbesatz mit Blick auf die Anzahl der Be- Kinobesuch, "Stadtbummel"). ableiten, das den spezifischen Gegebenheiten des triebe in Nastätten im Wesentlichen auf die Innen- Der recht kompakte Stadtkern kommt den Mög- Einzelhandels vor Ort Rechnung trägt. stadt. Hinsichtlich des übrigen Stadtgebietes fokussiert sich lichkeiten zum Koppeln noch entgegen. Der Durch- Dieses Entwicklungskonzept beinhaltet im Folgenden: insbesondere der mittelgroße- und großflächige gangsverkehr an der Römerstraße bzw. Rheinstraße schränkt die "Bummelqualität" gleichwohl etwas ein. • Bestimmung der Funktions- und Auf- Besatz auf den Bereich entlang des Mühlbachs gabenverteilung zwischen der Innenstadt, zwischen L335 und Spindlerstraße, einschließlich Darüber hinaus übernimmt der innenstadtnahe und dem möglichen Nebenzentrum entlang des Weberstraße und In der Au. städtebaulich noch integrierte Standortbereich Mühlbachs (in etwa zwischen L 335 und Als dritter Einzelbereich ist zudem das Industriegebiet entlang des Mühlbachs zwischen L 335 und Spindlerstraße), dem Industriegebiet und zu nennen. Die hier zu finden Strukturen nehmen Spindlerstraße, einschließlich Weberstraße und In der dem übrigen Stadtgebiet im Einzelhandel; sich rein flächenseitig insgesamt aber als über- Au (im Folgenden 'Mühlbachbereich ' genannt) mit • Bewertung der einzelhandelsspezifischen sichtlich aus. seinen beiden Großflächenanbietern Bauklotz Steeg, quantitativen und qualitativen Entwicklungs- Mit seinen flächengroßen Magnetmietern aus dem Lidl sowie Aldi, den Fachmärkten im Bereich In der potenziale der Stadt; Bereich Mode, Textilien, Wohnen, Einrichten sowie Au sowie den Strukturen unmittelbar östlich des • Bewertung der Versorgungssituation in der aus dem periodischen Bedarfsbereich sowie den Bauklotzes Steeg (rd. 9.700 m² Verkaufsfläche) die Stadt und Vorschläge zu geeigneten Maß- kleinteiligen Fachgeschäften, Dienstleistungsange- Rolle des innerörtlichen, gleichwohl Pkw-orientierten nahmen zur Sicherung/ Verbesserung der boten (u.a. Banken/Sparkesse, Kinocenter, Angebotsstandortes. Versorgungssituation; Versicherungen, Reisebüro, Fachärzte, Kirchen, Dieser für die Versorgung der Region so wichtige • Handlungsempfehlungen für die Ansiedlung öffentliche Verwaltung) und Gastronomiebetrieben Standort steht mit den aufgeführten Planungen weiterer Einzelhandelsbetriebe einschließlich übernimmt die Nastätter Innenstadt eine wichtige südlich der L 335 zur Erweiterung an. Standort- und Sortimentsempfehlungen. Versorgungsfunktion, sowohl für die städtische Hier bietet sich unter Umnutzung jetzt bestehender Bevölkerung, für die Verbandsgemeinde und einer Grünflächen die Gelegenheit, den tradierten Reihe weiterer, darüber hinaus gehender Gemeinden. Einzelhandelsstandort Nastätten zu sichern bzw. Auch kann der örtliche Einzelhandel auf ein auszubauen. touristisches Potenzial reflektieren.

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Ferner hat sich in den vergangenen Jahren das In- ° Innenstadt So sind zwar immerhin vier Lebensmitteldiscounter dustriegebiet Nastätten insbesondere mit dem (Aldi, Lidl, Netto, Penny) am Markt. und dort agierenden Netto und Expert Klein in der Stadt Im Bereich der Super- und Verbrauchermärkte ist mit Nastätten am Markt etabliert, wobei vor allem Expert ° Nebenzentrum Mühlbachbereich Rewe jedoch nur ein Unternehmen vertreten. Klein als kompetenter Technikanbieter für den Insofern ist schon allein aus Gründen der Erhöhung konzentrieren. örtlichen Einzelhandelsbesatz von großer Wichtigkeit der Auswahl und der Wertigkeit der Angebote ein ist. Gleichwohl sollten weitere Einzelhandelsan- Das Industriegebiet Nastätten ist als Ergänzungs- weiterer Lebensmittelverbrauchermarkt grundsätzlich siedlungen im Industriegebiet Nastätten - insbe- standort für großflächige, in erster Linie nicht zent- zu begrüßen. sondere in Hinblick auf zentrenrelevante Sortimente renrelevanter Sortimente zu definieren. Zur Wahrung dieser Entwicklungsspielräume wäre und vor dem Hintergrund möglicher Flächenan- Von der einzelhändlerischen Weiterentwicklung dieser jedoch von einer Ansiedlung zentrenrelevanter und sprüche von anderer Gewerbebetrieben (u.a. aus Versorgungslage sollte allerdings abgesehen werden. nahversorgungsorientierter Betriebsformen an weit dem Handwerk) nicht weiter forciert werden. außerhalb dieser Bereiche gelegenen Standorte, wie Ferner agieren im weiteren Stadtgebiet mit den z.B. dem Industriegebiet Nastätten oder auch an Strukturen westlich des östlichen Kreisverkehrs an 7.2 Einzelhandelsspezifische anderen möglichen, einzelhändlerisch nicht vor- der B 274 (u.a. Fahrradgeschäft und Küchenanbieter) Entwicklungspotenziale geprägten Standorten/Freiflächen am Rande des interessante Spezialanbieter, die die örtlichen Struk- Siedlungsbereiches - trotz der aus Einzelhändlersicht turen ergänzen. Wie die Darstellung in Kapitel 6 aufgezeigt, lassen vielleicht vermeintlich günstigen Standortbe- (unter Status quo-Bedingungen) alle Sortiments- dingungen - abzusehen. Insgesamt kann bis dato eine sehr 'gesunde bereiche (außer Technik) noch gewisse Ent- Arbeitsteilung' zwischen dem Einzelhandels- und wicklungsspielräume erkennen. Dienstleistungsbesatz in der Stadtmitte, einem Auch im periodischen Segment, aber auch bei den darüber hinaus gehenden, in erster Linie verkehrs- Hartwaren, besteht noch 'Luft nach oben'. orientieren, ansprechenden Großflächenbereich an dem Mühlbach und einem in erster Linie verkehrs- Durch die geplante einzelhändlerische Entwicklung orientierten Einzelhandelsbesatz im Industriegebiet des Areals südlich der L 335 am westlichen Verkehrs- festgestellt werden. kreisel könnten zusätzliche Umsatzpotenziale er- schlossen und einem Rückgang der Handels- Um dieses aus Gutachtersicht ausgewogene 'Kräfte- zentralität entgegen gewirkt werden. verhältnis' zu bewahren, sollte sich die zukünftige Einzelhandelsentwicklung daher auf die bereits ent- Insbesondere mit Blick auf den periodischen Bedarfs- sprechend vorgeprägten Einzelhandelslagen bereichs ist auch eine Erweiterung und Abrundung des Angebotes (Stichwort "Erhöhung der Vielfalt" )

noch sinnvoll.

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7.3 Vorschlag zur Zentrenstruktur Magnetbetrieben von Innenstädten zählen. Insofern In Folge dieser Entwicklung ist auch ein tendenzieller der Stadt Nastätten besteht vielerorts Handlungsbedarf. Rückgang der Lagequalitäten von innerstädtischen Lagen bei gleichzeitig zunehmender Leerstands- Darüber hinaus stellten sich in den Innenstädten die 7.3.1 Allgemeine Vorbemerkungen tendenz zu beobachten, wobei diese Entwicklung in Ladenmieten problematisch dar, die in Anbetracht der Nastätter Innenstadt für den Standortbereich der Umsatzmöglichkeiten des Einzelhandels lange Die Entwicklungen im deutschen Einzelhandel werden Römerstraße exemplarisch ist. durch einige wesentliche Trends geprägt. Zeit zu hoch angesetzt waren. Generell deutlich günstiger entwickeln sich die neuen Im Folgenden sollen diese bezogen auf die Notwen- In Folge dieser für die Innenstädte negativen Ent- Nahversorgungslagen und (kleineren) Fachmarkt- digkeit von Zentrensystemen bzw. der aktuellen wicklung ist mittlerweile eine zunehmende Bewusst- lagen, die - im Gegensatz zu typischen gewachsenen Standortproblematik im Einzelhandel kurz erläutert seinsschärfung bei den Verantwortlichen in Politik Einzelhandelsstrukturen - einheitlich geplant und werden. und Verwaltung eingetreten, die zur Entstehung ver- entwickelt sowie auch z.T. gemanagt werden. schiedener Initiativen bzw. Instrumente (u.a. Stadt- und Citymarketing) bzw. zur Etablierung von Innenstädte Zentrensystemen geführt hat. Stadtteil-, Nebenzentren In den vergangenen Jahrzehnten haben die Innen- Daneben werden auch in zunehmendem Maße lan- Die Stadtteil- und Nebenzentren in städtebaulich städte vielerorts kontinuierlich an Bedeutung desplanerische Steuerungsmechanismen eingesetzt, integrierten Lagen außerhalb der Innenstädte, in verloren. Wie schon an anderer Stelle ausgeführt, gilt sei es über Genehmigungsvorschriften für Vorhaben Nastätten durch den Standortbereich Mühlbach dies nicht für Nastätten. des großflächigen Einzelhandels oder über Mittelzu- repräsentiert, stehen zunehmend unter Konkurrenz- Gleichwohl besteht die Gefahr, dass u.a. die weisungen/Städtebauförderungsmaßnahmen. druck durch neue Nahversorgungslagen bzw. zunehmende Mobilität der Bevölkerung als Folge die Nahversorgungsagglomerationen in verkehrsorien- Innenstädte gegenüber den verkehrsorientierten Was die Nachfrage nach Ladenlokalen in Innenstäd- tierten und z.T. dennoch städtebaulich integrierten Standorten in ihrer Bedeutung zurückfallen. ten betrifft, so ist diese vornehmlich durch filialisie- rende Einzelhandelsunternehmen getrieben, die in Lagen, die sich auf den "Kofferraum-Einkauf" aus- Im Übrigen haben wichtige Innenstadtmagneten erster Linie hochfrequentierte "Top-City-Lagen" in richten. (z.B. Kauf- und Warenhäuser) in den vergangenen leistungsstarken Innenstädten suchen. Diese in den vergangenen Jahren zu beobachtende Jahren zunehmend an Attraktivität gegenüber dem Entwicklung zeigt, dass an verkehrsorientierten und stärkeren Wettbewerb durch spezialisierte, meist In diesem Zusammenhang richten Investoren von großflächigen Standorten außerhalb der Kernstadt im verkehrlich besser erreichbare Fachmärkte verloren. Handelsimmobilien ihr Augenmerk vor allem auf Gefolge von Discountern weitere Einzelhandels- In jüngerer Zeit verschärft die allgemein schwache Groß- und Mittelstädte, die über ein großes Einzugs- betriebe in deren direktem Umfeld entstehen und Nachfrage im Textilbereich den Wettbewerbsdruck gebiet und damit bereits heute über eine hohe Zent- somit eine "schleichende" Agglomeration von auf innerstädtische Bekleidungsanbieter, die - wie es ralität verfügen. Einzelhandelsbetrieben stattfindet. auch in Nastätten der Fall ist - zu "den" Insofern haben es vor allem Stadtzentren von Klein- städten schwer, hier adäquat mitzuhalten.

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Diese Entwicklung ist für Nastätten noch nicht zu Entwicklung der Stadt Nastätten gestaltet werden ° Sicherung und Weiterentwicklung des Ein- erkennen. kann. Von daher sind verbindliche Regeln und Ent- zelhandelsnebenzentrums Mühlbachbereich, wicklungsbedingungen zu formulieren, nach denen Einer derartigen Entwicklung gilt es aber zukünftig im ° restriktive Behandlung von großflächigen zent- sich alle Beteiligten (u.a. Stadtverwaltung, Zuge der übergeordneten landesplanerischen Ziele ren- und nahversorgungsrelevanten Bauvorhaben Investoren, Einzelhändler, Konsumenten) richten und Grundsätze laut Landesentwicklungsprogramm an "Grüne Wiese"- bzw. peripheren Gewerbe- können und müssen, so dass sich die zukünftige IV wie u.a. "Sicherstellung einer wohnortnahen und standorten zur Vermeidung einer Ausdünnung Einzelhandelsstruktur Nastättens in den "richtigen" qualitativen Versorgung", "Zentralitätsgebot", der Versorgungsnetzes, Bahnen entwickeln kann. "städtebauliches Integrationsgebot", "Agglomer- ° Vermeidung einer nennenswerten Ausweitung ationsverbot" sowie auch das "Nichtbeeinträchti- Im Nachgang dieser Grundlagenstudie sind aufbau- der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sor- gungsgebot" durch ein Einzelhandels- und Zentren- end auf deren Befunde und Empfehlungen ein ver- timente im Industriegebiet Nastätten. konzept entgegenzusteuern, um Tendenzen des "Flä- bindliches hierarchisches Zentrenkonzept und die chen-Wildwuchses" begegnen zu können. verbindlichen Regeln zur Handhabung dieses noch endgültig festzulegenden Versorgungskonzeptes zu

erarbeiten, wobei diesbezüglich auch die städtebauli- 7.3.3 "Nastätter Liste" Periphere Lagen chen Entwicklungs- und Rahmenbedingungen sowie

geltende B-Pläne zu berücksichtigen sind. Seit dem Auftreten von SB-Warenhäusern sowie von Rechtliche Einordnung Fachmärkten verschiedener Sortimentsschwerpunkte zählen die peripheren Lagen zu den eindeutigen Ge- Nach der aktuellen Rechtsprechung sind Sortiments- winnern innerhalb der Flächen- und Umsatzland- 7.3.2 Leitvorstellungen listen als Grundlage für entsprechende Festsetzungen schaft des deutschen Einzelhandels. in Bebauungsplänen zwingend erforderlich. Auf Basis Unter Zusammenführung der bisher dargestellten einer Sortimentsliste ist es planungsrechtlich umsetz- Als wesentliche Gründe für den Erfolg dieser peri- Untersuchungsergebnisse lassen sich nun Empfeh- bar, Einzelhandel mit bestimmten Sortimenten in den pheren Standorte sind sowohl die sehr gute Pkw-Er- lungen für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung dafür räumlich und funktional bestimmten Bereichen reichbarkeit als auch die gute Stellplatzausstattung ableiten wie im Stadtgebiet als zulässig bzw. nicht zulässig zu anzuführen. ° Sicherstellung der Erfüllung der (teil-)mittel- erklären. Seit einigen Jahren ist die Ausbildung von Agglome- zentralen Versorgungsfunktion der Stadt Beispielhaft denkbare Anwendungsfälle sind: rationen zu beobachten, bei der Neuansiedlungen die Nastätten, Nähe zu existierenden Angeboten bevorzugt wird. Bei der Festsetzung eines Sondergebietes für einen ° Stärkung (quantitativ und qualitativ) der großflächigen Fachmarkt mit nicht-zentrenrelevantem Zwar ist Nastätten von diesen Entwicklungen noch Nastätter Innenstadt als zentrale Einkaufslage Hauptsortiment können mit Hilfe einer Sortimentsliste nicht direkt betroffen, gleichwohl ist ein Rahmen not- bzw. Kristallisationspunkt des öffentlichen Le- die zentren- und nahversorgungsrelevanten Rand- wendig, in dem die zukünftige einzelhändlerische bens, und Nebensortimente gesteuert werden.

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Bevorzugte Standorte von Lebensmitteldiscountern Nach der aktuellen Rechtsprechung sind die zentren- und Fachmärkten mit innenstadttypischen Haupt- und nahversorgungsrelevanten Sortimente abschlie- Nastätter Liste sortimenten sind - oftmals auch peripher gelegene - ßend und konkret in den Bebauungsplanfestsetzun- Gewerbe-/Industriegebiete. gen aufzuführen. Dabei muss die Sortimentsliste die Aufgrund der o.g. rechtlichen Rahmenbedingungen Dabei operieren diese Bereiche oft bewusst knapp örtlichen Besonderheiten im Hinblick auf den örtli- ist zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in der unterhalb der Schwelle zur Großflächigkeit, um nicht chen Bestand in den Zentren sowie die jeweiligen Stadt Nastätten insbesondere im Rahmen der Bauleit- gemäß § 11 (3) BauNVO kern- oder sondergebiets- städtebaulichen Entwicklungskonzeptionen berück- planung zwingend die Erarbeitung einer Nastätter pflichtig zu werden. Da aber auch nicht großflächiger sichtigen. Liste erforderlich. Einzelhandel (bis zu 800 m² Verkaufsfläche) mit Die aktuelle Rechtsprechung bestätigt die Anwend- Um die in den vorangegangenen Ausführungen dar- zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten barkeit von Sortimentslisten zur Sicherung bzw. Um- gestellten einzelhandelsstrukturellen Gegebenheiten zentrenschädlich bzw. 'gefährlich' für die Sicherung setzung städtebaulicher Ziele. der Stadt Nastätten adäquat zu berücksichtigen und einer wohnortnahen Grundversorgung sein kann, Derartige planungsrechtliche Festsetzungen wider- die Ziele der Einzelhandelsentwicklung (Stärkung der bieten Sortimentslisten die Möglichkeit, durch Bebau- sprechen damit im Allgemeinen nicht dem Eigen- Nastätter Innenstadt bzw. des Nebenzentrums) in ungsplanfestsetzungen zentren- bzw. nahversorg- tumsrecht, soweit der städtebaulichen Begründung Einklang mit den vielfältigen Ansiedlungswünschen ungsrelevanten Einzelhandel auszuschließen. ein differenziertes Zentrenkonzept zugrunde liegt, in von Einzelhandelsbetrieben und Immobilieneigen- In dem Landesentwicklungsprogramm IV des Landes dem die Bereiche, die geschützt werden sollen, so- tümern zu bringen, ist die auf die spezifischen Rheinland-Pfalz ist eine nicht abschließende Differen- wohl räumlich als auch in ihrer zu schützenden Funk- Verhältnisse vor Ort abstellende Nastätter Liste in zierung und Auflistung unterschiedlicher Sortimente tion hinreichend bestimmt sind. Hinblick auf zukünftige Planungen ein geeignetes zu finden. Da nach der aktuellen Rechtsprechung ein Instrument. Als Grundlage für derartige Einzelhandelsfest- pauschaler Rückgriff auf diese Auflistung der zentren- setzungen ist ein schlüssiges Zentrenkonzept D,h., dass die Nastätter Lite vor allem die derzeit in und nahversorgungsrelevanten Sortimente oder auch erforderlich. der Innenstadt gegebenen und strukturprägenden der Verweis auf andere Listen im Rahmen der Einzelhandelsstrukturen berücksichtigen sollte. bauleitplanerischen Steuerung als nicht ausreichend, In der Praxis stellen Sortimentslisten damit ein be- Das, was an Sortimenten in der Innenstadt zu finden zu unbestimmt und damit insbesondere bei Be- währtes Hilfsmittel zur Steuerung der Einzelhandels- ist, gilt es zu schützen. schränkungs- und Ausschlussfestsetzungen in Bebau- entwicklung dar, insbesondere wenn es um die An- ungsplänen seitens der Rechtsprechung als rechts- siedlung von großflächigen Betrieben geht. Dabei wird unterstellt, dass es zu negativen Auswir- fehlerhaft eingestuft wird, ist für eine rechtssichere kungen auf die Zentrenstruktur kommen kann, wenn

Bebauungsplanung zwingend eine ortsspezifische sogenannte zentrenrelevante Sortimente (insbeson- Sortimentsliste (sog. "Nastätter Sortimentsliste") dere als Hauptsortiment von großflächigen Einzel- erforderlich, denn eine Differenzierung zwischen handelsbetrieben) an nicht-integrierten bzw. außer-

Sortimenten kann nur im Einzelfall unter Berücksichti- halb der Zentren liegenden Standorten angesiedelt gung der spezifischen Situation vor Ort erfolgen. werden.

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Als Grund- und Ausgangslage dienen dabei die ° Campingartikel, Fahrräder und Zubehör, Bedeutung haben, z.B. indem die betreffende einschlägigen Ausführungen im LEP IV (Seite 96 bis Mofas, Sortimentsgruppe dem zentralen Standort einen 100). gewissen Charakter verleiht (z.B. Spielzeug, ° Zooartikel, Tiernahrung und Tiere. Hier werden folgende Sortimente als innen- Schreibwaren, Bekleidungsartikel und Schuhe, Möbel stadtrelevant angeführt: sowie Optikanbieter oder Blumen in der Nastätter Innenstadt). Diese Sortimente werden zudem als ° Nahrungsmittel, Dabei ist folgende Aussage zu beachten: zentrentypisch bezeichnet, da sie als Frequenzbringer "Im Rahmen von kommunalen Einzelhandels- ° Drogeriewaren/Kosmetikartikel für die Zentren fungieren und sich u.a. durch eine konzepten kann im begründeten Einzelfall eine gewisse Exklusivität, Qualität und Beratungsanspruch ° Haushaltswaren/Glas/Porzellan, Erweiterung bzw. eine Reduzierung dieses Kataloges auszeichnen. vorgenommen werden" LEP iV, Seite 98). ° Bücher/Zeitschriften, Papier/Schreibwaren, Die Betriebsstruktur dieser Sortimentstypen ist vor- Büroartikel, Insofern sind mögliche Abweichungen von dieser nehmlich durch inhabergeführte Anbieter geprägt. Sortimentsliste argumentativ zu untermauern. Zentrenrelevante Sortimente werden zudem mit ° Kunst/Antiquitäten, anderen Zentrennutzungen (Dienstleister o.ä.)

° Baby-/Kinderartikel, nachgefragt (Kopplungseffekte). Die Nastätter Liste unterscheidet im Folgenden ° Bekleidung, Lederwaren, Schuhe, Nahversorgungsrelevante Sortimente: Unter zwischen zentrenrelevanten und nichtzentren- nahversorgungsrelevanten Sortimenten sind solcher

° Unterhaltungselektronik/Computer, relevanten Sortimente. Art von Waren zu etikettieren, die für die tägliche HiFi/Elektroartikel Aus gutachterlicher Sicht empfiehlt sich hierbei eine bzw. periodische Bedarfsdeckung notwendig sind. Vorgehensweise, die nicht nur nach der Zentren- ° Foto/Optik, Dabei nehmen in Nastätten nahversorgungsrelevante relevanz des Sortimentes unterscheidet, sondern Sortimente auch eine zentrenrelevante Funktion ein

° Einrichtungszubehör (ohne Möbel), Teppiche, auch das Kriterium der Nahversorgungsrelevanz bzw. spielen die diesbezüglichen großflächigen berücksichtigt. Textilien/Heimtextilien, Bastelartikel, Anbieter eine zentrale Rolle als Magnetbetriebe für Kunstgewerbe, Die Differenzierung der Sortimente basiert dabei auf die Nastätter Innenstadt.

° Möbel (inkl. Matratzen), folgenden Unterscheidungskriterien: Nicht-zentrenrelevante Sortimente: Die nicht- ° Musikalienhandel, Zur Begründung der gutachterseitigen zentrenrelevanten Sortimente umfassen die Art von Festlegung der zentrenrelevanten Sortimente: Waren, die für die Funktionsfähigkeit zentraler Ver-

° Uhren/Schmuck, Als zentrenrelevante Sortimente sind solche Waren- sorgungsbereiche bzw. Zentren nicht zwingend not- ° Spielwaren, Sportartikel, gruppen zu bezeichnen, die als Hauptsortimente von wendig sind (also im Umkehrschluss alle Warengrup- Einzelhandelsbetrieben in den abzugrenzenden bzw. pen, die nicht zu den zentrenrelevanten Sortimenten

° Blumen, zu definierenden Zentren zulässig sind und innerhalb gehören) und sich insofern außerhalb der Zentren des dortigen Einzelhandelsbesatzes eine gewisse ansiedeln können. Nichtzentrenrelevante Sortimente

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Seite 43 zeichnen sich meist durch einen hohen Flächenan- delsangebotes in der Stadt Nastätten und aus der spruch und insofern vergleichsweise geringe Flä- definierten, städtebaulich erforderlichen Zielperspek- chenproduktivitäten aus. Aufgrund ihrer Flächenan- tive, die eine Warengruppe zu einer zentrenrelevan- sprüche lassen sie sich in der Regel in Zentren nur ten macht, sofern diese für die zukünftige Attraktivi- schwer unterbringen, sind aber durchaus auch in tät und Lebensfähigkeit der Innenstadt bzw. des Ne- Zentren anzutreffen. Im Allgemeinen werden nicht- benzentrums Mühlbachbereich von Bedeutung ist. zentrenrelevante Sortimente von daher aufgrund Dabei können auch Sortimente, die zurzeit nicht oder ihrer Größe und Beschaffenheit überwiegend in nur marginal in den Zentren vertreten sind, als Rand- bzw. Außenlagen angeboten. zentrenrelevant eingestuft werden, soweit eine Ansiedlung eines entsprechenden Anbieters in den Die Tatsache, dass ein Sortiment als zentrenrelevant Zentren möglich erscheint. charakterisiert ist, bedeutet jedoch nicht automa- tisch, dass es außerhalb der Innenstadt oder von Nebenzentren insgesamt unzulässig ist. Vielmehr kommt es auf das konkrete Ausmaß (Verkaufsflä- chendimension) und die Frage an, ob es als Kernsortiment oder untergeordnetes Rand- sortiment geplant ist.

Die nachfolgende Sortimentsliste stellt einen Vor- schlag aus gutachterlicher Sicht für eine "Nastätter Liste" dar. Die Differenzierung nach zentren- und nicht- zentrenrelevanten Sortimenten ist angelehnt an die im Landesentwicklungsprogramm IV aufgeführte Sortimentliste für innenstadtrelevante Sortimente und abgestimmt auf die ortsspezifischen Besonderheiten der Stadt Nastätten, so dass es zu Abweichungen zu der im LEP IV genannten innenstadtrelevanten Sortimentsliste kommt.

Mit anderen Worten: Die Zentrenrelevanz einer Warengruppe resultiert dabei aus der konkreten Verteilung des Einzelhan-

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Nastätter Liste (vorläufig): Einzelbegründung zur Abweichung von den Vorgaben Nahversorgungsrelevante Sortimente mit (Sortimentsliste laut LEP IV, (Seite 98): Zentrenrelevante Sortimente: gleichzeitiger Zentrenrelevanz: Das Sortiment Möbel spielt durch die Präsenz von ° Haushaltswaren/Glas/Porzellan, ° Nahrungsmittel, Möbel Gugler als flächengroßer Magnetbetrieb für die ° Bücher/Zeitschriften, Papier/Schreibwaren, Nastätter Innenstadt eine große Rolle. Von daher ° Drogerieartikel/Kosmetikartikel. Büroartikel, plädieren wir für die Kategorisierung des Sortiments 'Möbel' als zentrenrelevant. ° Kunst/Antiquitäten, Nicht-zentrenrelevante Sortimente: Mit Expert Klein befindet sich der wichtigste dies- ° Baby-/Kinderartikel, bezügliche Anbieter außerhalb der Innenstadt. ° Campingartikel, Fahrräder und Zubehör, ° Bekleidung, Lederwaren, Schuhe, Strukturprägend für die Innenstadt ist das Sortiment Mofas, Unterhaltungselektronik/Computer, HiFi/Elektroartikel ° Foto/Optik, ° Unterhaltungselektronik/Computer, nicht. Von daher die Einordnung zu den nicht- ° Einrichtungszubehör (ohne Möbel), Teppiche, HiFi/Elektroartikel, zentrenrelevanten Sortimenten. Textilien/Heimtextilien, Bastelartikel, ° Tapeten/Bodenbeläge, Ähnlich verhält es sich mit der Sortimentsgruppe Kunstgewerbe, Campingartikel, Fahrräder und Zubehör, Mofas. ° Farben, Lacke, ° Möbel (inkl. Matratzen), Diesbezüglich agieren die wichtigsten Anbieter ° Baustoffe, Baumarktartikel, außerhalb der Innenstadt. Insofern sehen die ° Musikalienhandel, Installationsmaterial, Gutachter die Artikel dieser Warengruppe als nicht innenstadtrelevant an. Vielmehr dürften sich ° Uhren/Schmuck, ° Sanitärwaren, potenzielle neue Anbieter in dieser Warengruppe ° Spielwaren, Sportartikel, ° Werkzeuge, Eisenwaren, aufgrund der Sperrigkeit dieser Sortimente (Kofferraumeinkauf) verkehrsorientierte Standorte ° Blumen, ° Kfz-Zubehör, außerhalb des zentralen Innenstadtbereiches suchen.

° Zooartikel, Tiernahrung und Tiere. ° Gartenbedarf (inkl. Pflanzen, Für die weitere Handhabung der Nastätter Liste in Pflanzengefäße). der täglichen bauleitplanerischen Praxis muss die endgültige und verbindliche Liste vom Rat bzw. dem

zuständigen Fachausschuss der Stadt Nastätten beschlossen werden. Auch sollte nach rund fünf Jahren die Sortimentsliste auf den 'Prüfstand gestellt' werden und ggf. an neue Bedingungen angepasst werden.

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7.3.4 Zentrenstruktur Nastätten Zentrum der Stufe A (Innenstadt) Einbeziehung des Grundstücks südlich der L 335 bzw. nahe des westlich situierten Verkehrskreisels vor- Definition: Als Grundlage der Zentrenbestimmung- und behalten bleiben. -abgrenzung (vgl. hierzu auch die schematische Abb. Über die Stadtgrenzen hinausgehende Funktionen in 12 Städtisches Teilgebiet: 4, S. 44 ) dient die erfolgte Flächenerhebung der den Bereichen Einzelhandel, Dienstleistungen (öffent- GfK GeoMarketing, die deutliche Angebotsagglome- lich und privat-wirtschaftlich) und Kultur. Herausge- ° Nebenzentrum Mühlbachbereich rationen erkennen lassen. hobenes städtebauliches Ambiente (historische Alt- stadt). Vielfältiger, überwiegend kleinteiliger Bran- Für die Stadt Nastätten wurde dabei aufgrund der Ergänzungsstandort (Industriegebiet Na- chenmix und Wettbewerb unter den Anbietern. Un- Größe und Bedeutung als Mittelzentrum folgendes stätten) Zentrensystem angesetzt: terschiedliche Betriebstypen und Genre, geringer Filialisierungsgrad. Aufgrund der überwiegend klein- Definition:

° A-Zentrum : Innenstadt der Stadt Nastätten parzellierten Grundstücksstrukturen sind nur wenige Keine Einstufung als Zentrumstyp, gleichwohl von (zentraler Versorgungsbereich im Sinne von für heutige Handelsanforderungen geeigneten gewisser einzelhändlerischer Bedeutung für die Stadt Z 58 des Landesentwicklungsprogramms IV), Entwicklungsflächen in der Innenstadt vorhanden. und/oder Region. Nur wenige großflächige Anbieter

° B-Zentrum : Nebenzentrum Mühlbach- Städtisches Teilgebiet: in verkehrsorientierter Lage. bereich (zentraler Versorgungsbereich im Schwerpunkt bei nichtzentren- und nahversorgungs- ° Innenstadt von Nastätten Sinne von Z 58 des Landesentwicklungs- relevanten Sortimenten 13 in Nachbarschaft zu programms IV), anderen Gewerbe- und/oder Industriebetrieben gelegen. ° Ergänzungsstandort im Sinne des Z 59 des Zentrum der Stufe B (Nebenzentrum Funktionale Architektur und Gestaltung, geringe Landesentwicklungsprogramms IV: Mühlbachbereich ) Industriegebiet Nastätten städtebauliche Qualität. Definition: und Städtische Teilgebiete: Gewachsener, in erster Linie verkehrsorientierter ° Industriegebiet Nastätten entlang der ° solitäre Standorte , da nicht alle Betriebe Einzelhandelsstandort nahe zur Innenstadt von Rheinstraße (B 274). einem der drei Standorttypen zugeordnet Nastätten entlang des Mühlbachs zwischen L 335 und werden. Spindlerstraße, einschließlich Weberstraße und dem Bereich In der Au, der über Einzelhandelsangebote des periodischen und auch aperiodischen Bedarfsbe-

reiches verfügt. Geprägt durch mittelgroße und groß-

12 Die möglichst parzellenscharfe Abgrenzung sollte im Zuge der flächige Anbieter. Sollte in Zukunft mittel- bis groß- 13 Aufstellung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes seitens flächigen Anbietern sowohl zentrenrelevanter als Das Sortiment "Technik" (Unterhaltungselektronik/Computer, der Stadt Nastätten erfolgen. HiFi/Elektroartikel) gilt im Allgemeinen als zentrenrelevant. auch nicht-zentrenrelevanter Sortimente unter

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Solitäre Standorte

Definition:

Betriebe an Solitärstandorten mit unterschiedlichen Flächengrößen (vom Fachgeschäft über auch mittel- große Betriebe), z.T. mit Ergänzungsbetrieben im Umfeld; städtebaulich sowohl integriert bzw. auch teil- bzw. nicht integriert. Großteils "Spezialanbieter".

Beispiel:

ZDV-Rad an der Brückewiese

Die derzeitigen Anbieter/Betreiber sollten - wie die Betriebe des Industriegebietes - über Bestandsschutz verfügen. Mögliche Erweiterungen wären auswirkungsseitig zu überprüfen

Zur (möglichen) räumlichen Abgrenzung der Zentren und Einzelhandelsbereiche siehe Abbildung 3 auf der folgenden Seite.

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Abbildung 3: Vorschlag zur räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche und des Ergänzungsstandortes (schematische Darstellung)

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