Woningmarktanalyse

Gemeente

Datum: 30 januari 2019 1 Companen: Bram Klouwen, Margot Vreman

Woningmarktanalyse gemeente De Bilt

Voor u ligt de deelrapportage van de gemeente De Bilt als onderdeel van het Inhoud regionale woningmarktonderzoek in de regio (U16). In de woningmarkt- analyse heeft Companen de belangrijkste opgaven op de woningmarkt in beeld 1 Huidige situatie op de woningmarkt 3 gebracht: de ‘woningmarktfunctie’ van de verschillende gemeenten, kansen voor Bevolkings- en huishoudenssamenstelling 3 verschillende groepen op de woningmarkt, verdringing van groepen en verwachte Woningvoorraad en bewoning 4 toekomstige vraagontwikkeling op de korte en lange termijn. 2 Dynamiek op de woningmarkt 5 De woningmarktanalyse is beleidsarm, en gaat uit van de huidige verhoudingen Verhuizingen – wie komt waar vandaan 5 binnen de regionale woningmarkt. Dit betekent dat de uitkomsten soms niet overeenkomen met huidig of toekomstig gemeentelijk beleid. De uitkomsten Verhuizingen van en naar de wijken 7 bieden de mogelijkheid om bepaalde beleidskeuzes te maken of te heroverwegen. Ontwikkeling verkoopscores 8 Onderbouwing van de analyse vindt u in de Factsheet. Ontwikkeling verhuurscores 9

Leeswijzer 3 Functie De Bilt op de woningmarkt 10 Het eerste hoofdstuk gaat in op de huidige situatie van de woningmarkt. Hiervoor Leefstijlen en woonmilieus 10 zijn de ontwikkeling van de bevolking, huishoudens en woningvoorraad in beeld 4 Woningbehoefte naar de toekomst 14 gebracht. Het tweede hoofdstuk laat de dynamiek op de woningmarkt zien aan de Prognose huishoudensontwikkeling 14 hand van de verhuizingen en ontwikkelingen op de koop en huurwoningmarkt. Vervolgens wordt in hoofdstuk drie, aan de hand van diverse leefstijlen, een beeld Kwalitatieve mismatch 15 gegeven van de functie van De Bilt op de woningmarkt. In het vierde hoofdstuk Vraag en aanbod in relatie tot inkomen 16 wordt de vertaalslag gemaakt naar de toekomstige woningbehoefte en wordt de Confrontatie behoefte en plannen 17 kwalitatieve mismatch in beeld gebracht. Als laatste onderdeel van deze rappor- tage worden enkele aandachtspunten voor beleid meegegeven. 5 Aandachtspunten voor beleid 18 Opgave ontwikkeling voorraad 18 Overige aandachtspunten 18

2

1 Huidige situatie op de woningmarkt

Bevolkings- en huishoudenssamenstelling Figuur 2: Ontwikkeling huishoudenstype naar leeftijd 2008 – 2018 In de gemeente De Bilt wonen per 1 januari 2017 circa 42.750 inwoners. De 7000 bevolking in de gemeente De Bilt groeit nog enigszins. Sinds 2008 is het 6000 inwoneraantal gestegen met ruim 750 inwoners. Het aantal huishoudens is in 5000 dezelfde periode met 620 gestegen. De bevolkingsgroei komt door per saldo 4000 vestiging van personen. Het geboortesaldo is al jaren negatief - meer sterfte dan 3000 geboorte in de gemeente De Bilt. De laatste jaren (vanaf 2014) compenseert 2000 vestiging van nieuwkomers het verlies door sterfte. Voor 2014 daalde in gemeente 1000 De Bilt het aantal inwoners. 0 In de gemeente De Bilt wonen ten opzichte van de regio relatief veel (kleine) 1-2 phh 18- 1-2 phh 30- 1-2 phh 45- 1-2 phh 65- 1-2 phh 75+ gezin huishoudens van 65 jaar en ouder: 24% van alle huishoudens ten opzichte van 16% 29 jaar 44 jaar 64 jaar 74 jaar jaar in de regio. Dit aandeel is de afgelopen tien jaar vrij stabiel. Het aandeel gezinnen is in gemeente De Bilt vergelijkbaar met elders in de regio. Met name het aandeel 2008 2013 2018 kleine huishoudens tot 45 jaar is in gemeente De Bilt beperkt aanwezig. Zij vormen Bron: CBS, bewerking Companen 2018. 15% van alle huishoudens.

Figuur 3: Ontwikkeling binnenlandse migratie- en geboortesaldo 2008 – 2017 Figuur 1: Ontwikkeling inwoners (links) en huishoudens (rechts) 2008 – 2017 43.000 19.400 600 42.800 19.200 500 42.600 400 42.400 19.000 300 42.200 18.800 200 100 42.000 18.600 41.800 0 -100 41.600 18.400 -200 41.400 18.200 -300 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Aantal inwoners Aantal huishoudens Geboortesaldo Migratiesaldo

Bron: CBS, bewerking Companen 2018. Bron: CBS, bewerking Companen 2018.

3

Woningvoorraad en bewoning Tabel 1: Vergelijking gemeenten en regio U16, aandeel 65+, gezin, lage inkomens en sociale huur (aandeel ten opzichte van alle huishoudens) De gemeente De Bilt telt op 1 januari 2017 ruim 17.280 woningen, waarvan 10.600

% sociale huur koopwoningen (61%), circa 5.100 huurwoningen van toegelaten instellingen, bijna van toegelaten allemaal sociaal (30%) en circa 1.600 particuliere huurwoningen (9%). % 65+ % gezin % < € 36.798 instellingen* Ruim 37% van de huishoudens in gemeente De Bilt heeft een inkomen waarmee De Bilt 23,7% 33,7% 37,4% 29,5% zij gerekend kunnen worden tot de doelgroep voor sociale huurwoningen 21,7% 37,2% 28,9% 15,6% (€ 36.798 belastbaar per jaar). Dit ligt een fractie onder het regionale gemiddelde. 13,6% 43,8% 29,4% 24,5% Ook het aandeel sociale huurwoningen ligt in gemeente De Bilt een fractie onder IJsselstein 16,7% 41,2% 35,7% 25,0% het regionale gemiddelde. 16,5% 43,1% 38,8% 17,3% Niet alle huishoudens uit deze inkomensdoelgroep wonen in een sociale huur- 18,8% 40,4% 33,0% 15,4% woning. In de particuliere huurwoningvoorraad (huur overig) behoort ook circa de 19,4% 33,8% 40,2% 30,7% helft van de huurders tot deze doelgroep, zij het dat het hierbij om aanzienlijk 20,1% 38,8% 38,9% 21,0% kleinere aantallen gaat. In de koopsector wonen vooral huishoudens met een De Ronde Venen 20,1% 38,3% 35,5% 23,8% inkomen vanaf € 47.037, al hebben nog ruim 1.900 eigenaar-bewoners een 19,6% 37,7% 35,7% 22,7% inkomen tot de doelgroepgrens voor sociale huur; vaak gepensioneerden met een laag inkomen en (wel) vermogen. Utrecht 10,3% 26,3% 44,3% 32,1%

Utrechtse Heuvelrug 23,9% 33,2% 35,7% 23,1% Figuur 4: Inkomensgroepen naar eigendom Vianen 20,2% 39,8% 39,7% 32,9% 18,5% 38,9% 33,9% 24,1% Totaal 18,1% 38,6% 35,7% 23,1% Huur overig 20,6% 32,4% 42,5% 30,5% Regio U16 16,0% 32,5% 39,4% 27,9% Sociale huur * dit is exclusief sociale huur in bezit van andere (particuliere) verhuurders. Bron: CBS stattline 2018, bewerking Companen. Koop

0 5000 10000 15000 20000

Tot HT-grens HT tot € 36.798 € 36.798 tot € 47.037 Vanaf € 47.037

Bron: Lokale monitor wonen 2018, bewerking Companen.

4

2 Dynamiek op de woningmarkt

Verhuizingen – wie komt waar vandaan de trend in verhuisgedrag doorgetrokken, en daarbij rekening gehouden met het Circa 38% van de huishoudens die in gemeente De Bilt gaat wonen, komt ook uit huidige aanbod, demografische veranderingen (zoals vergrijzing) en maat- gemeente De Bilt. Rond 35% komt uit een andere U16-gemeente, 27% van buiten schappelijke trends als een groeiende kooporiëntatie onder jongere generaties. De de U16. Gemeente De Bilt maakt daarmee duidelijk onderdeel uit van de regionale meeste verhuizingen naar een woning in gemeente De Bilt komen van huishoudens woningmarkt. tot 30 jaar. Maar ook zijn er veel verhuizingen onder gezinnen met kinderen. Ongeveer twee derde deel van de vestigers komt uit de gemeente Utrecht. Bij de jongere tot 30 jaar zien we veel verhuizingen naar huurappartementen. Daarnaast komt bijna 15% uit de gemeente Zeist. Dit zijn ook de gemeenten waar Gezinnen met kinderen en nieuwkomers (deels vestigers, deel starters) richten zich de vertrekkers naar toe gaan; zeker naar Zeist gaan meer huishoudens toe dan er vaak op een koopwoning. Ongeveer de helft van de vraag naar koopwoningen uit Zeist in gemeente De Bilt komen wonen. Vertrekkers gaan verhoudingsgewijs onder deze groep, gaat naar een rijwoning, de andere helft naar een tweekapper vaak naar nabij gemeenten ten noordoosten van de regio: , Soest en of vrijstaande woning. Daarmee is deze vraag te typeren als luxer dan gemiddeld Hilversum. Uit gemeente De Bilt vertrekken vooral jonge 1- en 2-persoons- in de regio. Onder 65-plussers zien we slechts beperkt verhuisbewegingen: 13% huishoudens tot 30 jaar. Dezelfde groep vestigt zich ook weer in De Bilt. Het aantal van de verhuizingen betreft een 65-plushuishouden. 65-plussers kiezen groten- vestigers van 75 jaar en ouder is in absolute aantallen beperkt. Relatief gezien trekt deels voor een appartement; jongere ouderen (65 tot 75 jaar) gaan De Bilt veel 75-plussers aan. verhoudingsgewijs wat vaker naar een koopappartement, 75-plussers vaker naar Vestiging in De Bilt zien we terug bij alle inkomensgroepen. Dat geldt in ongeveer een huurappartement. gelijke verhoudingen voor het vertrek onder verschillende inkomensgroepen. Figuur 5: Prognose verhuisgedrag 2018 - 2023

Tabel 2: Vestiging en vertrek naar inkomen 2006 - 2016 (buiten U16) Vestiging Vertrek Saldo Tot HT-grens 1.165 1.421 -256 HT tot € 36.798 373 370 3 € 36.798 tot € 47.073 361 428 -67 Vanaf € 47.073 2.656 3.337 -681 Bron: CBS microdata 2018.

Verhuisvoorkeuren We hebben de verhuizingen van huishoudens in de afgelopen jaren geanalyseerd. Welke huishoudensvormen zijn naar welke woningen vertrokken? Op basis van deze analyse van gerealiseerde verhuisbewegingen hebben we een voorspelling gemaakt van de verhuisbewegingen voor de komende jaren. Hiertoe hebben we Bron: Woningmarktsimulatiemodel Companen 2018. 5

Figuur 6: Verhuisbewegingen vestiging en vertrek van huishoudens 2006 - 2016

Bron: CBS-Microdata 2018.

In het figuur is aangegeven hoeveel vestigers (huishoudens) in gemeente De Bilt komen wonen, en waar zij vandaan komen. In de andere figuur geldt dit voor de vertrekkers. In gemeente De Bilt zijn bijvoorbeeld 878 huishoudens uit Zeist komen wonen. Dit is 14% van alle vestigers uit de regio die naar gemeente De Bilt toe trekken.

6

Verhuizingen van en naar kernen In de kern De Bilt vestigen zich per saldo huishoudens tot 30 jaar. De afgelopen Naar inkomen zien we dat in alle deelgebieden de instroom voor circa 60% komt tien jaar kwamen er per saldo 200 huishoudens jonger dan 30 jaar wonen. Van de van hogere inkomens. In kern De Bilt is het aandeel vestigers met een lager vestigers in de kern De Bilt is bijna 60% een jongere tot 30 jaar. Dit hangt inkomen wat hoger: 32% heeft een inkomen tot de huurtoeslaggrens. In de andere waarschijnlijk samen met het relatief goedkopere woningaanbod in dit deel van de kernen ligt dit aandeel rond 20%. gemeente.

In de kern Bilthoven zien we dat er verhoudingsgewijs veel 75-plushuishoudens en gezinnen met kinderen zijn gaan wonen. Vestiging van 75-plushuishoudens is logisch gelet op de aanwezigheid van zorgvoorzieningen in Bilthoven. Ruim 20% van de vestigers was een gezin met kinderen. Jonge huishoudens tot 30 jaar trokken juist weg uit de kern Bilthoven. In de overige kernen zie we bij alle huishoudensgroepen per saldo vertrek: van jong tot oud. Vestigers zijn verhoudingsgewijs vaak 1- en 2-persoonshuishoudens vanaf

30 tot 50 jaar en gezinnen met kinderen.

Figuur 7: Vestiging naar huishoudenstype per kern 2006 - 2016 Figuur 8: Vestiging naar inkomensgroep per kern 2006 - 2016

Overige kernen Kern Bilthoven

Kern Bilthoven

Kern De Bilt Kern De Bilt

0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1-2 phh 18 - 29 jaar 1-2 phh 30 - 49 jaar 1-2 phh 50 - 64 jaar 47.073 1-2 phh 65 - 75 jaar 1-2 phh 75+ jaar Gezin Bron: CBS Microdata 2018. Bron: CBS Microdata 2018.

7

Ontwikkeling verkoopscores

Het aantal verkochte woningen is sinds 2015 met circa 50% toegenomen en de transactieprijzen lopen op: van gemiddeld € 354.000 per verkochte woning in het eerste half jaar van 2015, naar € 433.0000 in de eerste helft van 2018. Daarmee heeft de woningvoorraad in gemeente De Bilt gemiddeld de hoogste prijs in de regio. Een belangrijke indicator voor de druk op koopwoningmarkt is de verhouding tussen het aantal verkochte en het aantal aangeboden woningen. Begin 2016 had een woningzoekende in gemeente De Bilt keuze uit circa 11 woningen. Inmiddels (2018) is de keuzemogelijkheid gedaald naar rond 6 woningen. Dit geeft aan dat de koopwoningmarkt onder druk staat, maar ook dat deze druk minder groot is dan het regionale gemiddelde van 5 woningen.

Figuur 9: Ontwikkeling transactieprijs Figuur 10: Keuzemogelijkheid koper € 500.000 12 € 450.000 10 € 400.000 € 350.000 8 € 300.000 € 250.000 6 € 200.000 € 150.000 4 € 100.000 2 € 50.000 € 0 0 2015-1/2 2015-3/4 2016-1/2 2016-3/4 2017-1/2 2017-3/4 2018-1/2 2016-1/2 2016-3/4 2017-1/2 2017-3/4 2018-1/2 2018-3/4

Gemidelde transactieprijs Keuzemogelijkheden

Bron: Woningmarktcijfers.nl en funda.nl 2018, bewerking Companen. Bron: Woningmarktcijfers.nl en funda.nl 2018, bewerking Companen.

8

Ontwikkeling verhuurscores Voor het bepalen van de druk op de huurwoningmarkt (van corporaties) kijken we Daarnaast zien we een variërend beeld in het aantal reacties in de verschillende naar het aantal reacties per aangeboden woningen en de actieve zoekduur van prijssegmenten. De meeste vraag lijkt te zijn naar huurwoningen met een prijs woningzoekenden die uiteindelijk een woning hebben gevonden (het moment van onder de € 597. Het aantal reacties is in het segment tussen € 417 en € 597 eerste reactie tot verhuring). Voor de huurwoningmarkt in gemeente De Bilt was verdubbeld sinds 2013. Een waarschijnlijke verklaring hiervoor is de introductie de actieve zoekduur in de eerste helft van 2018 circa 4,9 jaar. De actieve zoekduur van passend toewijzen, waardoor mensen met een inkomen tot de is de afgelopen jaren gestegen: in 2013 was deze nog circa 4,3 jaar. huurtoeslaggrens nog enkel in aanmerking komen voor woningen onder € 597. In segmenten boven € 597 is het aantal reacties (met de introductie van passend toewijzen) eerst afgenomen. Inmiddels is dit weer op het niveau van 2013.

Figuur 11: Aantal reacties per woning naar huurprijs Figuur 12: Actieve zoekduur in jaren 180 5,2 160 5,0 140 4,8 120 100 4,6 80 4,4 60 4,2 40 4,0 20 0 3,8 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Tot €417 €417 tot €597 €597 tot €640 €640 tot €711 Gemiddelde zoekduur

Bron: RWU 2018, bewerking Companen. Bron: RWU 2018, bewerking Companen.

9

3 Functie De Bilt op de woningmarkt

Verschillende delen van de regionale woningmarkt in de U16 trekken bepaalde de huidige woonmilieus in de gemeente. Daarmee geeft deze benadering vooral groepen woningzoekenden aan. Dit komt door een combinatie van beschikbaar een vertaling van de huidige positie van de gemeente in de regionale woningmarkt aanbod en woonmilieu (met aspecten als nabijheid stad, werk, uitgaan, natuur en (het huidige aanbod). uitstraling van een gebied). Op grond van deze kenmerken en vestiging van Verschillende delen van gemeente De Bilt trekken verschillende huishoudens- huishoudens naar kenmerken is een inschatting te maken van de functie van een groepen aan. Op basis van verhuisstromen kunnen we indicatief enkele tendensen gebied op de regionale woningmarkt. De beschrijvingen bieden input voor nadere benoemen. beleidsafwegingen ten aanzien van gebiedsontwikkelingen, en regionale af- stemming hierin: versterken van bestaande woonmilieus of woonmilieus aan- • Naar de kern De Bilt verhuizen verhoudingsgewijs wat vaker jonge huis- passen. houdens. De nabijheid van de stad spreekt aan. Het gaat hierbij om de zogenaamde stedelijke starters en de traditionele starters. Leefstijlen en woonmilieus • Naar Bilthoven gaan vaker gezinnen met kinderen en mensen op (hoge) De woningbouwopgave in de verschillende gemeenten redelijk vergelijkbaar. leeftijd. Het gaat hier om settelers, gearriveerde gezinnen, die gehecht zijn aan Leefstijlen geven daarbij een meer lokale inkleuring. Het onderscheidend in de privacy en een zekere eigenzinnigheid. De ouderen zijn vooral te kenmerken vraag naar woningen is niet alleen afhankelijk van gezinsfase en inkomen, maar als welgestelde medioren en seniore levensgenieters. ook van leefstijl. Er zijn verschillende leefstijlbenaderingen die uitgaan van • In de overige kernen zien we vooral gearriveerde en moderne gezinnen. waardeoriëntatie (traditioneel of modern) en statusgevoeligheid. Op basis van een analyse van verschillende benaderingen hebben we een leefstijlindeling uit- Een verdere toelichting op de leefstijlen die zich op De Bilt richten, is op de gewerkt. volgende pagina’s weergegeven.

Door per deelgebied (CBS-wijk) huishoudenskenmerken, kenmerken van vestigers De variatie in leefstijlen biedt op regionaal niveau houvast om te bepalen voor (naar gezinsfase en inkomen) en omgevingskenmerken (huur-koop en prijsklasse) welke groepen een gemeente potentieel interessant is. In de regiorapportage is dit te combineren, geven we een indicatie van leefstijlen die het beste aansluiten bij daarom verder uitgebouwd met vergelijkingen tussen gemeenten.

10

Figuur 13: Primaire leefstijlen

11

12

Bron: Companen 2018.

13

4 Woningbehoefte naar de toekomst

Prognose huishoudensontwikkeling De ontwikkeling van het aantal huishoudens geeft met name inzicht in de Om een inschatting te kunnen maken van de toekomstige woningbehoefte is het kwantitatieve woningbouwopgave. De totale opgave is daarnaast afhankelijk van van belang om inzicht te hebben in de huishoudensontwikkeling. De bevolkings- de kwaliteit van de bestaande voorraad, en de eventuele mismatch op de en woningbehoefteprognose (Primos) geeft een beeld van de ontwikkeling van de (regionale) woningmarkt. Daarmee kan de totale kwantitatieve opgave groter zijn gemeente uitgaande van een trendmatige vestiging van huishoudens (doorzetten dan de feitelijke huishoudensgroei.De prognose laat zien dat de bevolking van trend van met name afgelopen vijf jaar). gemeente De Bilt verder vergrijst. In nagenoeg alle leeftijdscategorieën heeft de De groei van het aantal huishoudens is een indicatie voor de gewenste toevoeging gemeente te maken met een stabilisatie of afname van het aantal huishoudens. van woningen. Volgens de prognose zouden in gemeente De Bilt tot 2028 circa 700 Met name het aantal gezinnen met kinderen daalt: in 10 jaar tijd met 500 gezinnen, extra huishoudens zijn. een afname van bijna 10%. Bij de 65-plussers, maar zeker de 75-plussers groeit het aantal huishoudens snel. Het aantal 75-plushuishoudens groeit van 3.150 in 2018 Figuur 14: Prognose huishoudens naar type en leeftijd naar ruim 4.500 in 2028. Deze tendensen zien we ook in andere gemeenten, maar 7000 niet in deze mate. 6000 Figuur 15: Prognose huishoudens naar type en leeftijd 5000 100% 90% 4000 80% 3000 70% 60% 2000 50% 40% 1000 30% 0 20% 1-2 phh 18- 1-2 phh 30- 1-2 phh 45- 1-2 phh 65- 1-2 phh 75+ gezin 10% 29 jaar 44 jaar 64 jaar 74 jaar jaar 0% 2018 2023 2028 2033 2018 2023 2028 2033

Bron: Primos 2017, bewerking Companen. 1-2 phh 18-29 jaar 1-2 phh 30-44 jaar 1-2 phh 45-64 jaar 1-2 phh 65-74 jaar 1-2 phh 75+ jaar gezin

Bron: Primos 2017, bewerking Companen.

14

Kwalitatieve mismatch Voor de komende jaren is het potentiële aanbod en de potentiële vraag met elkaar De potentiële tekorten ontstaan de komende jaren in verschillende segmenten vergeleken. Dit hebben we gedaan door verhuistrends uit het verleden door te (huur en koop). Ondanks de grote vergrijzing in gemeente De Bilt komt de vraag in trekken naar de toekomst, en daarbij veranderingen in huishoudenssamenstelling de huursector van kleine (vaak jonge) huishoudens. Slechts 15% van de vraag komt volgens de provinciale prognose mee te wegen (dus de vraag van 75-plussers van 65-plussers. De vraag van senioren spreidt zich in gemeente De Bilt uit over de wordt naar de komende jaren groter). Hierbij hebben we als trend meegerekend huur- en koopsector; met name gericht op appartementen. In andere gemeenten dat naoorlogse generaties meer gericht zijn op een koopwoning; conform is de huursector bij deze groep dominant. landelijke tendensen afgeleid uit de landelijke woningbehoefteonderzoeken In de koopsector is er potentieel veel vrijkomend aanbod aan rijwoningen, twee- (WoON). Het potentiële aanbod ontstaat doordat mensen doorstromen of onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen. Dit ontstaat door doorstroming uitstromen (door overlijden). Dit aanbod confronteren we met de (veranderende) van ouderen en sterfte vanuit deze woningen. Overigens is de druk op de markt woningvraag, waaruit blijkt waar de komende jaren de mismatch tussen vraag en dermate groot dat dit aanbod ingenomen zal worden door nieuwe vestigers van aanbod het meest waarschijnlijk is. buiten de gemeente.

Figuur 17: Prognose saldo vraag en aanbod naar woningtype 2018 - 2023 Figuur 16: Prognose vraag en aanbod naar woningtype 2018 - 2023

Huur eengezins Huur eengezins Huur appartement Huur appartement Koop rij Koop rij Koop 2-1 kap Koop 2-1 kap Koop vrijstaand

Koop appartement Koop vrijstaand

0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 Koop appartement

Potentieel aanbod Potentiële vraag -300 -200 -100 0 100 200 300 400 500 600

Bron: Woningmarktsimulatiemodel Companen 2018. Bron: Woningmarktsimulatiemodel Companen 2018.

15

Vraag en aanbod in relatie tot inkomen hebben echter de mogelijkheid om een segment lager te zoeken en daarmee hun Naast trendmatig doortrekken van verhuisgedrag, kijken we ook naar de keuzemogelijkheid uit te breiden. financierbaarheid en bereikbaarheid (op basis van regelgeving) van woningen. We hebben daartoe de inkomensopbouw van potentiële verhuizers vergeleken met In gemeente De Bilt ligt de index op maximaal 3, wat staat voor spanning op de het momenteel beschikbare aanbod (anno medio 2018). Uit hoeveel woningen markt. Het tekort aan woningen spreidt zich redelijk gelijkmatig uit over de kunnen mensen op basis van hun inkomen, hypotheekmogelijkheden en toegang verschillende prijscategorieën: bij sociale huur, middenhuur, goedkope koop en tot sectoren (sociale huur) in beginsel kiezen? Mensen met een inkomen tot de duurdere koop. Bovendien treedt het risico van verdringing voor middeninkomens huurtoeslaggrens zijn aangewezen op sociale huurwoningen tot de aftoppings- op door huishoudens met een grotere portemonnee. grenzen. Hun keuze is daarmee beperkt. Huishoudens met een hoog inkomen (vanaf bijvoorbeeld € 80.000) hebben een breder bereik, al zullen zij doorgaans Tabel 3: Keuze-index verhouding aanbod en vraag op basis van inkomen wel kiezen voor een woning die aansluit bij hun portemonnee. Aanbod tot Tot ↓ HT- EU- Tot Tot Tot Tot Tot Vanaf • De vraag in deze benadering is bepaald door de omvang van verschillende grens grens €41.056 €50.000 €55.000 €65.000 €80.000 €80.000 inkomensgroepen in de gemeente en hun verhuisgeneigdheid volgens WoON Vraag 170 190 110 120 150 180 230 270

2015. → • Het aanbod is bepaald door te kijken welke woningen jaarlijks verkocht/- Sociale huur 140 verhuurd worden in een bepaalde prijsklasse binnen de gemeente. tot aft-grens Sociale huur 90 • De keuze-index geeft een indicatie van het aantal woningen in het aanbod dat va aft-grens voor een bepaalde vragersgroep potentieel bereikbaar is. Analoog aan de Part. Huur 270 Veel concurrentie

keuzemogelijkheden bij verkoop (zie figuur 9) geeft een keuze-index onder 5 Goedkope 30 een indicatie van spanning op de markt. koop Veel concurrentie < € 185.000

Middenkoop 140 Vooral aan de onderkant van de markt hebben woningzoekers weinig keuze- < € 300.000 mogelijkheden: de doelgroep voor de sociale huur kan kiezen uit respectievelijk Dure koop 80 < € 400.000 0,8 (huurtoeslaginkomen) of 2,6 (grens doelgroep sociale huur) woningen. In de Zeer dure 420 sociale huur wordt dit versterkt doordat de doelgroep weinig of geen uitwijk- koop > € 400.000 mogelijkheden heeft. Middeninkomens ervaren een tekort aan middenhuur- woningen (met een accent van € 600 - vrije sector - tot € 800; inkomen tot circa Totale potentiële keuze 140 500 340 250 440 420 330 640 € 50.000) en goedkope koopwoningen (door prijsdruk). Deze vragersgroep heeft Totale potentiële vraag 170 190 110 120 150 180 230 270 een relatief klein bereik in hun mogelijkheden op de woningmarkt, en veel Keuze-index 0,8 2,6 3,1 2,1 2,9 2,3 1,4 2,4 concurrentie van aanpalende inkomensgroepen. Bij de hogere inkomens vanaf € aanbod/vraag Bron: Woningmarktsimulatiemodel Companen 2018. 55.000 (laatste drie kolommen) is de keuze-index ook laag. Deze huishoudens

16

Toelichting tabel 3: De groep potentiële verhuizers tot de huurtoeslaggrens geeft Confrontatie behoefte en plannen een jaarlijkse vraag naar 170 woningen in gemeente De Bilt. Op basis van hun Er wordt voor gemeente De Bilt een potentiële woningbehoefte ingeschat van circa inkomen is deze doelgroep aangewezen op de sociale huur tot de aftoppingsgrens. 400 woningen tot 2023 en nog eens 300 woningen voor de periode daarna (2023 - Het vrijkomende aanbod betreft circa 140 woningen per jaar. Dit geeft een keuze- 2028). Het potentiële planaanbod in gemeente De Bilt ligt vrijwel de gehele index (verhouding tussen aanbod en vraag) van 0,8. Deze groep met de laagste periode onder de behoefte. inkomens heeft daarnaast nog concurrentie van de inkomensgroep daarboven (inkomen tot de doelgroepgrens sociale huur). Vervolgens heeft deze tweede Figuur 18: Confrontatie behoefte en plannen inkomensgroep ook nog de keuze uit de duurdere sociale huurwoningen en voor 140 een deel de particuliere huur. Zij kunnen hun vraag verplaatsen wat leidt tot 120 substitutie-effecten. Maar deze groep wordt wel weer deels beconcurreerd door de 100 inkomensgroep daarboven, enzovoorts. 80 60

40

20 0 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 -20

Behoefte (HH groei) Gemiddelde toevoeging CBS Plannen

Bron: Planmonitor 2018, Site 2018, CBS, bewerking Companen.

17

5 Aandachtspunten voor beleid

Tot slot geven we vanuit Companen enkele beleidsvraagstukken mee voor uit- • Voor de hoogste inkomensgroep is 20% van het nieuwbouwprogramma nodig, werking van het woningmarktbeleid in De Bilt bedoeld voor doorstroming en voorkomen van verdringing van lagere inkomens. Opgave ontwikkeling voorraad Figuur 19: Segmentering opgave ontwikkeling woningvoorraad op basis van woningbehoefte De uitwerking van analyses naar een woningbouwprogrammering vraagt een groot aantal keuzes, die niet alleen betrekking hebben op de woningmarkt. Aspecten als bijvoorbeeld visie op wijkopbouw, ambities ten aanzien van profilering van de gemeente, keuze voor wel/geen doorstroming als instrument, en financiële consequenties bepalen mede de programmering. In dit onderzoek geven we een advies over de programmering die geënt is op enkel de woningmarktcijfers voor deze gemeente, en gebaseerd is op het huidige profiel van de gemeente op de woningmarkt. Op basis van de huidige tekorten en vraagontwikkeling hebben we het beeld van fricties op de woningmarkt vertaald naar een nieuwbouwopgave. Uit figuur 17 blijkt dat het grootste deel van de frictie tussen vraag en aanbod gericht is op een huurwoning. Uit de keuze-index blijkt de druk het grootste bij sociale huurwoningen. Daarom slaat het grootste deel van deze behoefte neer in de sociale huur (40%). Een ander deel richt zich meer op de middenhuur. Tegelijkertijd zien we een fors tekort bij koopappartementen. Kijken we naar de keuze-index dan spreidt die behoefte zich over verschillende prijssegmenten: van Bron: Companen 2018. goedkoop tot in het hoogste segment. Op grond van deze overwegingen komen we tot de volgende indicatieve verdeling van de woningbouwopgave: Overige aandachtspunten • Voor de laagste inkomens zijn vooral meer sociale huurwoningen van 1. De Bilt is onderdeel van een regionale woningmarkt. Veel verhuizers komen woningcorporaties (40%) gewenst. uit andere regiogemeenten, in het bijzonder Utrecht. Dit zijn naast jongeren • Een vergelijkbaar aandeel toevoegingen (40%) zijn noodzakelijk in het in De Bilt, gezinnen en ouderen in Bilthoven en de overige kernen. Deze middensegment, waarvan minimaal 20% in de middenhuur. Het accent ligt in groepen hechten aan de nabijheid van de stad, en het onderscheidende het middensegment op appartementen. Voor een belangrijk deel ook in de woonmilieu van gemeente De Bilt. Door deze instroom is er over de volle koopsector (20%). breedte van de woningmarkt een behoorlijke druk. De markt blijkt in verschillende segmenten relatief gespannen. 18

2. In gemeente De Bilt is er vooral sprake van vergrijzing (groei van het aantal 75- 5. De komende jaren heeft gemeente De Bilt onvoldoende planvoorraad om in plussers). Veel jongere leeftijdsgroepen nemen in aantal af, in het bijzonder te spelen op de behoefte. Het verdient aanbeveling om zo snel mogelijk ook gezinnen met kinderen. De bevolking van gemeente De Bilt wordt plancapaciteit te vinden om op de behoefte in te kunnen spelen; zeker ook daarmee eenzijdiger van samenstelling. Dit kan ook effecten hebben op omdat het ontwikkelen van nieuwe plannen een zekere doorlooptijd kent. aanwezige voorzieningen, zoals sportverenigingen en primair onderwijs. 6. De analyses in deze rapportage zijn uitgevoerd op basis van demografische en Gevolg van deze ontwikkeling is dat de lokale behoefte vooral gericht is op trendmatige ontwikkelingen in combinatie met verhuisbewegingen. Dit appartementen, terwijl het mogelijk beleidsmatig wenselijk kan zijn om toe te betekent dat de uitkomsten soms niet overeenkomen met huidig of werken naar een meer evenwichtige bevolkingsopbouw door juist een aan- toekomstig gemeentelijk beleid. De uitkomsten bieden de mogelijkheid om trekkelijk woningaanbod voor gezinnen te bieden. bepaalde beleidskeuzes, al dan niet in regionale afstemming te maken of te 3. Gemeente De Bilt is relatief een rijke gemeente. Het aanbod sociale huur- heroverwegen. De woningmarktopgaven zoals opgenomen in dit hoofdstuk in woningen is beperkt, maar dat geldt ook voor de doelgroep van de sociale combinatie met de verkenning van de leefstijlen bieden een basis om als huursector. De keuze-index is voor deze doelgroepen dan ook relatief laag; gemeente en regio keuzes te maken over welke gemeente/regio je wilt zijn, met name in de betaalbare marktsegmenten (tot de aftoppingsgrens). Vanuit voor wie je woningen wilt realiseren en welke groepen je juist meer zou willen de behoefte is het daarom wenselijk om een substantieel programma in de spreiden over de regio. sociale huur te ontwikkelen. 4. De aanvullende behoefte in gemeente De Bilt is vooral gewenst in de vorm van appartementen. Dit sluit beperkt aan bij de ruimtelijke opbouw van de gemeente, waarin grote delen vooral gekenmerkt worden door grond- gebonden (ruime) woonmilieus. Dit vraagt derhalve een zorgvuldige inpassing om de kwaliteit van de woonmilieus te bewaren. Daarbij is er een duidelijk onderscheid tussen de verschillende delen van de gemeente, waarbij de kern De Bilt meer in trek is bij jongeren (stedelijke leefstijlen vanwege nabijheid van de stad), en Bilthoven bij (welgestelde) senioren en de overige kernen bij gezinnen met kinderen. Ook hier moet bij inpassing rekening mee gehouden worden.

19