A CROISSANCE URBAINE Le Médoc

La croissance urbaine concerne aujourd’hui la plupart des Cinq grands territoires de cohérence territoires girondins. Néanmoins, elle ne se caractérise pas de la même manière d’un territoire à l’autre, variant en fonction d’une multitude de paramètres : l’histoire du territoire, son héritage culturel, sa géographie propre, les types d’agriculture décembre qui s’y développent, ses structures parcellaires, ses cultures 2006 locales en matière d’habitat, voire d’autres facteurs comme LA CROISSANCE URBAINE les politiques foncières des communes. Parallèlement, État des lieux en Le Médoc l’urbanisation non maîtrisée de l’espace telle que nous la Les Landes et Graves vivons depuis près de trente ans modifi e profondément la L’Entre-Deux-Mers physionomie de nos territoires uniformisant considérablement Libournais - Cubzaguais - Blayais Le Bassin d’ nos espaces et tendant progressivement à faire disparaître la Direction de la publication diversité de nos terroirs et la typicité de nos paysages. Marie-Luce Bousseton, directrice déléguée de la direction départementale de l’Équipement de la Gironde Francis Cuillier, directeur général de l’a-urba Accompagner le développement urbain ” Équipe projet a’urba de chacun des territoires en lien avec leur propre dynamique, Jean-Baptiste Rigaudy, Maud Gourvellec, Virginie Boillet tout en respectant leur identité Nadine Gibault, chargée de communication Conception graphique © a’urba et leur cohérence. „ Olivier Chaput, Sylvain Tastet Cartographies © a’urba Dans ce contexte, l’enjeu est donc bien aujourd’hui Photographies © a’urba d’accompagner le développement urbain de chacun des territoires en lien avec leur propre dynamique, tout en respectant leur identité et leur cohérence, en particulier du point de vue paysager. Et c’est dans cette démarche que s’inscrit ce deuxième volet de la publication. En matière de paysage, le département est composé de grandes entités relativement lisibles qui s’appuient à la fois sur les fondements géologiques, géographiques, historiques et culturels du territoire. Ils s’organisent le long de la grande radiale Gironde/Garonne qui constitue l’axe morphologique du département délimitant, à l’est, les reliefs calcaires prolongeant ceux du Massif Central et, à l’ouest, l’immense nappe sableuse du triangle des Landes au relief quasi- inexistant. de l’agglomération bordelaise qui relève d’une problématique À partir de cette charpente paysagère mais également sur la très spécifi que, n’a pas été identifi é comme un territoire particulier. Néanmoins, parce qu’elles participent pleinement Le Médoc base de critères à la fois fonctionnels, historiques, géographiques Le territoire p. 1 et culturels, cinq grands territoires de cohérence ont été aux différentes dynamiques à l’œuvre aujourd’hui, ses franges ont été intégrées dans chacun des territoires. Les tendances depuis 1982 p. 2/3 identifi és afi n de poursuivre la réfl exion : le Médoc, le Bassin Des enjeux spécifi ques p. 4 d’Arcachon, les Landes et Graves, l’Entre-Deux-Mers et le Ce deuxième volet de la publication s’attache spécifi quement Des questions clefs Libournais - Cubzaguais - Blayais. Volontairement, le centre au territoire du Médoc. à prendre en compte p. 4 Le territoire du Médoc

Le territoire du Médoc, tel qu’il est défi ni dans notre approche, regroupe environ 60 communes et couvre 2 650 km², soit près du quart du département. Situé au nord-ouest de l’agglomération bordelaise, ce large territoire présente une densité relativement faible au regard des autres territoires (50 hab/km²). Il se caractérise par une omniprésence de la nature et une histoire intimement liée à la présence de l’eau qui a fortement modelé ses paysages. Ainsi, il est structuré aujourd’hui en quatre entités particulièrement lisibles : • à l’ouest, le long de la façade atlantique, une bande littorale constituée de plages adossées aux dunes boisées ; • à l’est, le long de la façade sur l’estuaire, une bande de marais inconstructible et d’anciennes terrasses alluviales aux sols graveleux propices au développement de la viticulture, qui se termine au nord par la pointe du Médoc, espace de mattes et de marais à la croisée de l’océan et de l’estuaire ; • au centre, dans la continuité des landes aquitaines, un espace de pinèdes particulièrement vaste qui s’étend vers le sud ; • au sud, un espace plus urbain qui marque la transition entre ces différents paysages et l’agglomération bordelaise. Globalement, ce territoire recèle des richesses paysagères et environnementales indéniables et a su conserver un caractère rural fort lié notamment à une structure économique marquée par les secteurs viticoles, agricoles et forestiers. Parallèlement, il présente une situation d’enclavement particulière liée à la fois à son statut de presqu’île et à un réseau viaire particulièrement réduit. En effet, malgré son étendue, cet espace est organisé autour de quelques rares axes structurants, ce qui n’a pas favorisé son développement : la RN215, seule voie importante qui parcourt du nord au sud le territoire, la RD2 qui dessert les communes de l’estuaire, la RD6 qui relie aux communes littorales et la RD3 qui longe du nord au sud la bande côtière. Historiquement, le Médoc est organisé autour de trois principaux pôles urbains, Lesparre, et Castelnau-de-Médoc. Ces pôles jouent encore un rôle majeur à l’échelle du territoire même s’ils ne peuvent répondre aujourd’hui à l’ensemble des besoins de la population qui se trouve parfois contrainte de se déplacer dans l’agglomération bordelaise. La façade océanne, pour sa part, est ponctuée de stations balnéaires qui vivent au rythme des saisons touristiques.

1 | La croissance urbaine | Décembre 2006 Les tendances depuis 1982 Tout comme l’ensemble des territoires girondins identifi és, le Médoc développe ses propres dynamiques en matière de croissance urbaine. En effet, ses caractéristiques – son accessibilité, son histoire, ses projets, son identité, son terroir, sa géographie, etc. – sont autant de paramètres qui conditionnent son développement urbain. Cette partie s’inscrit dans la continuité de l’analyse réalisée à l’échelle du département et s’appuie également sur les indicateurs d’évolution de la construction combinés aux différents indicateurs issus des recensements qui permettent d’observer les évolutions du territoire au regard des évolutions girondines, d’éclairer les dynamiques locales propres à ce territoire et ainsi mieux comprendre les processus à l’œuvre.

Le Médoc dans le contexte girondin Dynamisme de la construction de logement Un territoire qui participe fortement au dynamisme de la Gironde Depuis les années 70, le territoire connaît un fort développement résidentiel, les taux d’évolution restant toujours supérieurs à la moyenne départementale. Ainsi, le territoire a augmenté son parc de 35 000 logements entre 1982 et 2005, soit 16,7 % de la production girondine. Une pression urbaine importante qui tend à se stabiliser depuis 1990 Après avoir connu, entre 1982 et 1990, un développement résidentiel particulièrement remarquable avec un taux de variation moyen de 3 % par an, la production de logements accuse un important fl échissement. Néanmoins, cette production reste toujours très importante en volume à l’échelle du département (+1 325 logements par an entre 1990 et 2005). Depuis 1999, on note une légère accélération de la construction qui montre bien que la pression urbaine se maintient à l’échelle du territoire, mais elle reste Part de la construction individuelle dans la production Surface moyenne consommée par logement individuel nettement moins marquée que sur d’autres territoires. de logements entre 1999 et 2005 (hors groupé) entre 1999 et 2005 Une consommation d’espace pour la construction excessive mais plus raisonnable que dans les autres territoires Tout comme l’ensemble des territoires, le Médoc présente une nette prédominance de l’habitat individuel dans la production de logements (78,8 %). Néanmoins, il se distingue par une superfi cie moyenne consommée par logement individuel pur (c’est à dire non groupé) plus réduite que dans les autres territoires, même si elle reste excessive dans l’absolu : 1 345 m² contre plus de 1 500 m² (hors Bassin d’Arcachon qui répond à des logiques de développement particulières, notamment par rapport au coût du foncier).

Les tendances à l’échelle du territoire Une croissance urbaine très localisée Une pression urbaine qui se reporte Une sur-consommation jusqu’en 1999 depuis 1999 sur le reste du territoire d’espace au nord du territoire Sur ce territoire, les franges de l’agglomération bordelaise et le littoral concentrent L’accélération observée à partir de 1999 se porte essentiellement sur les territoires Les consommations d’espace les plus fortes, à eux seuls 80 % de la production de logements jusqu’en 1999 et affi chent les taux situés en deuxième couronne de l’agglomération bordelaise et le long de la façade supérieures à 2 000 m², sont concentrées dans le de variation annuelle moyens les plus élevés du département (respectivement 2,9 % de l’estuaire. Ainsi, les tendances observées à partir de 1999 sont : Nord-Médoc, autour de Lesparre et le long de la et 3,7 % entre 1982 et 1999). À l’inverse, les communes de la façade de l’estuaire, • une balnéarisation du littoral plus modérée ; RN250. À noter cependant les consommations le long de la RD2, se démarquent par une construction relativement faible avec des • un étalement urbain de l’agglomération bordelaise qui se poursuit en deuxième particulièrement élevées en deuxième couronne de taux généralement inférieurs à 1 % par an. Ainsi, les tendances observées jusqu’en couronne, au sud d’une ligne /Sainte-Hélène/Castelnau// , l’agglomération, en particulier au Pian-Médoc et à 1999 sont : • une reprise de la croissance urbaine sur les autres territoires, en particulier (2 230 m² et 1 660 m²), et ce dans des volumes • une forte balnéarisation du littoral ; autour de Lesparre et de Soulac. relativement importants. • un étalement urbain important de l’agglomération bordelaise en première De fait, on observe depuis 1999 un resserrement des taux de variation annuelle couronne, au sud d’une ligne Saint-Aubin de Médoc/Arsac/Macau ; moyens entre les secteurs. Alors qu’ils fl uctuaient entre 0,93 % et 3,73 % sur la • une croissance urbaine relativement modérée des autres territoires, voire faible sur période 1982-1999, ils oscillent depuis 1999 entre 1,5 % et 2,1 %. la façade de l’estuaire.

Les indicateurs de la construction de logements La construction de logements entre 1982 et 1999 La construction de logements entre 2000 et 2005 La consommation d’espace pour un logement individuel pur

(source : DRE)

La croissance urbaine | Décembre 2006 | 2 Compte-tenu de la proximité de l’agglomération bordelaise au Sud-Médoc, de Les dynamiques à l’œuvre dans le territoire du Médoc la présence d’une importante façade littorale atlantique et du caractère rural des axes historiques (routes des estuaires et du Centre-Médoc), cet espace est hétérogène dans ses dynamiques. Le Sud-Médoc fortement satellisé par l’attractivité bordelaise Cette partie du territoire, composée de 24 communes, recouvre la communauté de communes de la Médulienne, une large partie de celle du Médoc – Estuaire, comprend le secteur nord-ouest de la CUB (Saint-Médard-en-Jalles, St-Aubin- de-Médoc, Le Taillan, Blanquefort et ) et concentre plus de 65 % de la population du Médoc. En raison de sa proximité avec Bordeaux, ce secteur entretient, en terme de fonctionnement, des rapports particulièrement étroits avec l’agglomération bordelaise. Ainsi, en 1999, plus de 30 % de la population active occupée du secteur travaillait sur les pôles d’emploi de l’agglomération. Depuis 1982, ce secteur est en pleine expansion résidentielle, accueillant près d’un logement sur deux construits dans le Médoc. Le développement de la construction, amorcé dès les années 70, s’est d’abord manifesté par une importante péri- urbanisation des abords de l’agglomération bordelaise jusqu’en 1999 avant de s’étendre, en deuxième couronne, sur certaines communes rurales plus lointaines au nord (Castelnau, Avensan, Sainte-Hélène, Brach, etc. ) et vers la façade océanne du Porge. En première couronne de l’agglomération, les communes connaissent un important dynamisme résidentiel depuis 1982, avec des rythmes de construction annuels dépassant largement les 2,5 % jusqu’en 1999. Sachant que plus de deux personnes sur trois travaillent sur les pôles d’emploi de l’agglomération, ce secteur constitue de toute évidence un support de développement important pour l’agglomération bordelaise. Bien que les taux restent parmi les plus forts du département, on observe néanmoins un certain ralentissement depuis 1999, au profi t de petites communes situées plus au nord. Ainsi, certaines communes plus éloignées de l’agglomération bordelaise (Brach, Arcins, Avensan, Sainte-Hélène, Moulis-en-Médoc, Cantenac, Saumos, Castelnau-de-Médoc) connaissent à leur tour un développement de la construction à partir de 1999 (taux d’évolution supérieur à 2 % par an), même si cela reste dans des proportions moindres. À noter que ce développement s’est quasi exclusivement réalisé sous forme d’habitat individuel. Ainsi, hormis Castelnau de Médoc qui constitue historiquement un pôle urbain structurant à l’échelle du territoire, la production de logements collectifs est particulièrement réduite : 3 % de la production totale. Sur la façade littorale, l’effet combiné de la proximité de Bordeaux et du phénomène de balnéarisation donne toute son ampleur au développement résidentiel (résidences principales et secondaires). Ainsi, qui fait aujourd’hui partie de l’aire d’infl uence de l’agglomération bordelaise affi che en matière de construction de logements, des taux de variation annuelle particulièrement importants, voire records entre 1982 et 1999 (+6,7 % entre 1982 et 1999 et +2,3 % entre 1999 et 2005). La zone littorale, de à Grayan-et-l’Hôpital, dont la croissance urbaine est principalement liée au phénomène de balnéarisation Cet espace connaît un important développement résidentiel principalement axé sur la résidence secondaire. Cette dynamique de la construction vient contre-balancer des défi cits naturels importants sur le secteur. Très fort entre 1982 et 1999 (3,5 % par an), le développement résidentiel tend toutefois à s’atténuer depuis 1999. Seules les communes d’, de Grayan-et-l’Hôpital et de Lacanau conservent des rythmes de construction élevés (respectivement 2,8 %, 2,6 % et 2,2 % par an). N 010km5 À noter la tendance que connaît aujourd’hui la commune de Lacanau. En effet, le développement du site en matière d’emploi, le phénomène de balnéarisation et Sources : fonds topographiques en provenance de la Bd-Carto98® - IGN © Pôle structurant à l'échelle du territoire Accélération importante de la construction depuis 1999 sa proximité avec Bordeaux en font un territoire particulièrement attractif qui (hors agglomération bordelaise) Décélération importante de la construction depuis 1999 explique l’important développement résidentiel observé. Aire d'influence du pôle structurant en 1999 Tendance d'évolution de l'aire d'influence du pôle structurant depuis 1999 Développement résidentiel en partie en lien avec l'agglomération bordelaise

Station balnéaire qui connaît un fort développement résidentiel depuis 1999 Fort développement de la construction depuis 1982 Des centres urbains attractifs (Lesparre-Médoc, Station balnéaire qui connaît un fort développement résidentiel depuis 1982 Saint-Laurent-de-Médoc et Soulac-sur-Mer) en Fort développement de la construction depuis 1999 plein essor qui pallient le manque de dynamisme de centres plus anciens comme Pauillac Le Nord-Médoc, de Saint-Estèphe au Verdon, construction restent peu importants. Néanmoins, on Lesparre-Médoc, polarité économique en pleine expansion (2 500 emplois en en perte de dynamisme observe tout de même depuis 1999 une accélération 1999), dispose d’une aire d’infl uence qui tend à s’étendre et témoigne d’une forte Globalement, ce secteur est composé de communes rurales en perte de de la dynamique résidentielle dans les communes attractivité migratoire. À partir de 1999, le développement de la construction dynamisme, voire en situation de déclin démographique (les bilans naturels situées à proximité des polarités existantes qui s’est intensifi é sur Lesparre-Médoc (1,9 % par an) et Prignac-en-Médoc (3,2 %) et sont faibles, voire négatifs). Parallèlement, entre 1982 et 2005, les rythmes de la bénéfi cient de leur attractivité. s’amorce progressivement sur les communes proches. Saint-Laurent-de-Médoc, qui regroupait 1 200 emplois en 1999, connaît également Dynamisme de la construction de logement par secteur : nombre de logements construits entre 1982 et 2005 un certain développement de la construction entre 1999 et 2005 (2,04 % par an), qui vient palier le manque de dynamisme démographique de la période précédente (1982-1999). Enfi n, depuis 1999, Soulac, polarité à la fois économique (900 emplois), urbaine et touristique, connaît à nouveau un développement de la construction important avec 2,05 % par an, après une période défi citaire (-0,17 % entre 1990 et 1999). Pauillac, polarité économique de 2 740 emplois en 1999, est pour sa part en perte de dynamisme économique, démographique et résidentiel au vu des observations réalisées jusqu’en 2005. Avec un bilan migratoire négatif, la ville connaît un très faible rythme de la construction (0,45 % par an en moyenne depuis 1982), tout comme ses deux communes sous infl uence, Saint-Sauveur et Cissac-Médoc.

3 | La croissance urbaine | Décembre 2006 Le Médoc, des enjeux spécifi ques L’attraction résidentielle qu’exerce ce territoire aujourd’hui, la vulnérabilité de certains de ces espaces comme les Landes, mais aussi les perspectives du contournement autoroutier de Bordeaux laissent supposer que la pression urbaine ne va cesser de s’intensifi er et se diffuser progressivement. Ce territoire étant composé d’espaces de nature très diverse, les enjeux de maîtrise de la croissance urbaine se posent de façon relativement contrastée. Ainsi, entre la couronne urbaine de Bordeaux, la frange littorale, le Médoc viticole et la partie centrale des Landes, les enjeux sont relativement différents en terme de structuration urbaine et de formes urbaines. Le Sud-Médoc et la couronne urbaine de Bordeaux Médoc : les enjeux d’une croissance urbaine maîtrisée La pression urbaine qui s’exerce sur ce secteur depuis de nombreuses années, sous l’infl uence de la rocade et des pôles d’emploi de l’agglomération bordelaise, a généré une urbanisation massive sous la forme de tissus disparates et peu structurants (urbanisation spontanée, lotissements de grande envergure, zones d’activités, etc.) qui ne favorise pas la lisibilité du secteur. L’accélération et le déploiement vers le nord de cette pression pose ouvertement la question de ses limites, du rôle de transition que ce secteur joue entre l’aire urbaine bordelaise et l’espace rural médocain, de l’articulation des espaces qui le composent ainsi que des nombreux déplacements sur des axes de liaisons relativement peu nombreux. Structurer le secteur en s’appuyant sur les polarités existantes et préserver les discontinuités naturelles. Urbaniser en continuité des tissus existants en privilégiant les secteurs desservis par les transports collectifs et ceux proches des polarités existantes. Conforter et densifi er les polarités existantes. Préserver les coupures vertes existantes qui jouent un rôle important dans la structuration et la lisibilité du secteur. Le littoral La qualité, la morphologie et la vocation de cette partie du territoire lui confèrent un statut exceptionnel à l’échelle du département. Site relativement bien préservé jusqu’à présent, il subit néanmoins une forte pression liée à la fois au phénomène de balnéarisation et au développement de l’agglomération bordelaise, ce qui en fait un territoire particulièrement fragile. L’attractivité grandissante du secteur combinée aux impacts du projet de contournement autoroutier de Bordeaux augure des perspectives inquiétantes qui posent la question de la préservation des qualités exceptionnelles du site. Préserver la structure naturelle et urbanistique de la bande littorale. Préserver la trame urbaine de ce secteur qui hiérarchise l’espace littoral : les stations balnéaires, les stations lacustres et les bourgs historiques. Conforter les coupures vertes naturelles entre ces différentes entités (nord/sud) mais aussi entre les différentes communes (est/ouest). Le Médoc viticole En bordure d’estuaire, ce secteur s’organise le long des voies historiques structurantes qui ont toujours joué un rôle déterminant dans son évolution. Encadré par le front sylvicole des Landes et de larges zones humides inconstructibles, il se caractérise principalement par une absence de relief sensible et une activité viticole prégnante, tant par son intensité que par sa « renommée ». Ce contexte a ainsi engendré une urbanisation en chapelet le long des routes sous formes de villages et de hameaux éparpillés qui ont conservé en grande partie leur caractère rural. La pression foncière grandissante sur cette partie du territoire, en particulier en bordure d’agglomération bordelaise et autour des centres urbains historiques, pose la question de la capacité de l’activité agricole et viticole à encadrer le processus d’urbanisation ainsi que l’impact de cette dernière en matière de paysage (banalisation, etc.). Limiter l’urbanisation linéaire le long des routes et maintenir les zones tampons entre les communes. Ne pas permettre l’amorce de nouvelles poches d’urbanisation mais plutôt conforter les principaux espaces urbains existants (centre-bourgs et hameaux importants). Préserver les coupures naturelles entre les poches d’urbanisation existantes le long des routes historiques en vue de maintenir la structure urbaine sous forme de chapelet et conserver le caractère rural des communes. Encadrer la protection des terroirs viticoles remarquables. Les Landes Malgré un environnement forestier particulièrement vulnérable, les centres-bourgs sont restés les sites privilégiés de l’urbanisation. Les communes ont ainsi su préserver leur caractère rural, les espaces agricoles et sylvicoles restant largement dominants. Néanmoins, organisé le long des radiales historiques particulièrement « effi caces » qui expliquent la pression lointaine exercée par l’agglomération bordelaise, ce territoire présente un enjeu d’autant plus fort que son cadre naturel apparaît fragile et qu’il jouxte en partie les grands pôles d’emploi périphériques. Promouvoir une urbanisation en continuité des bourgs existants et maîtriser les lisières forestières. Greffer prioritairement les urbanisations nouvelles sur les tissus existants, en lien avec les centres bourgs, lieux de concentration de l’offre commerciale et de services. Limiter, voire interdire, les constructions en hameaux isolés pour ne pas constituer l’amorce d’urbanisations nouvelles. Protéger les lisières forestières afi n de créer un cadre pérenne à l’urbanisation.

Des questions clefs à prendre en compte L’impact du contournement autoroutier de Bordeaux sur le territoire Comment concilier contournement autoroutier et préservation des richesses naturelles (« coulée verte des Landes », littoral, etc.) ? Quelles perspectives de développement pour le littoral dans un contexte d’attractivité grandissante ? L’armature urbaine du territoire du Médoc Quelle articulation entre les différents centres urbains existants (en terme de liaisons, de complémentarités, etc.) ? Faut-il conforter la double armature constituée par les territoires tournés vers l’estuaire et la viticulture à l’est et ceux tournés vers l’océan à l’ouest ? La structure agricole du territoire Quelles perspectives d’avenir pour l’agriculture traditionnelle (polyculture, élevage), la sylviculture et la viticulture qui jouent un rôle déterminant dans la structure économique et territoriale du territoire ? Comment accompagner les évolutions à l’œuvre ?

La croissance urbaine | Décembre 2006 | 4