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Verbandsgemeinde BITBURGER LAND 5. ÄNDERUNG des FLÄCHENNUTZUNGSPLAN der VG KYLLBURG, (Fassung Fortschreibung 2002)

ORTSGEMEINDE NEIDENBACH Bereich "Nickelshof"

BEGRÜNDUNG - TEIL 1 STÄDTEBAU

aktueller Stand: 14.06.2018

Fassung für Verfahrensschritte gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB VG Bitburger Land – 5. Änderung des FNP VG Kyllburg "Neidenbach-Nickelshof" – BEGRÜNDUNG-STÄDTEBAU 0

0. INHALTSVERZEICHNIS 1 Allgemeines ...... 1 1.1 Vorbemerkung ...... 1 1.2 Ergebnis der vereinfachten raumordnerischen Prüfung ...... 1 2 Erläuterungen zur geplanten Flächennutzungsplanänderung ...... 2 2.1 Aktuelle und Geplante Nutzungsdarstellungen ...... 2 2.2 Begründung für die FNP-Änderung ...... 3 3 Rechtliche vorgaben / fachübergreifende Restriktionen ...... 4 3.1 Raumordnung und Landesplanung ...... 4 3.2 Natur- und Umweltschutz...... 4 4 Standortbezogene Planungsgrundlagen ...... 4 4.1 Abiotische und biotische Planungsgrundlagen ...... 4 4.2 Land- und Forstwirtschaft ...... 4 4.3 Emissionen / Immissionen ...... 4 4.4 Anbaufreie Zone / Bauschutzbereiche ...... 5 4.5 Leitungsrechte und sonstige Grunddienstbarkeiten ...... 5 4.6 Kultur- und sonstige Schutzgüter ...... 5 4.7 Eigentumsverhältnisse ...... 5 5 Standortbewertung ...... 6 5.1 Städtebau ...... 6 5.2 Naturschutz / Umweltschutz ...... 6 5.3 Besondere Berücksichtigung im Rahmen des nachfolgenden Bauleitverfahrens ...... 6 6 Abwägung und Verfahrensverlauf ...... 7 6.1 Abwägung ...... 7 6.1.1 Frühzeitige Beteiligungsverfahren ...... 7 6.1.2 Öffentliche Auslegung ...... 7 6.2 Verfahrensverlauf ...... 8

Anlagen Anlage 1: Änderungsbereich Flächennutzungsplan (M 1:5.000)

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1 ALLGEMEINES 1.1 VORBEMERKUNG Die Ortsgemeinde Neidenbach liegt im Norden der Verbandsgemeinde Bitburger Land (Ei- felkreis Bitburg-Prüm). In dem Gemarkungsbereich Neidenbach soll im Bereich "Nickelshof" eine Änderung in der Bauflächenausweisung mit der 5. Änderung des Flächennutzungsplanes der Verbandsge- meinde Kyllburg planerisch vorbereitet und mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes kon- kretisiert werden.

Abb. 1: Übersichtslageplan des Plangebietes (ca. M 1:25.000)

Die Planung hat keinen Länder grenzüberschreitenden Charakter.

1.2 ERGEBNIS DER VEREINFACHTEN RAUMORDNERISCHEN PRÜFUNG Mit Datum vom 15.01.2016 hat die Kreisverwaltung des Eifelkreises Bitburg-Prüm das Er- gebnis der vereinfachten raumordnerischen Prüfung wie folgt zusammengefasst: x Das Vorhaben steht nicht im Widerspruch zu den besonderen Funktionen Wohnen sowie Freizeit / Erholung. x Die Erschließung ist gesichert. x Strom- und Trinkwasserversorgung sowie Müllabfuhr sind gesichert. x Die Abwasserentsorgung erfolgt über private Abwassersammelgruben. x Eingriffe in Natur und Landschaft sind als gering einzustufen, da keinen neuen bauli- chen Anlagen entstehen. Sofern die in den Stellungnahmen geäußerten Bedenken mit in die Planung einfließen, stehen dem Vorhaben keine Erfordernisse der Raumordnung entgegen. Die im Rahmen der Behördenbeteiligung der VrP getroffenen Äußerungen bezogen sich auf: Ÿ Gefährdung durch zu geringen Waldabstand; privatrechtliche Vereinbarung zw. Hausei- gentümer und Waldbesitzer zur Freistellung von Haftungsansprüchen erforderlich (Forst- amt Bitburg) Ÿ Sicherung einer ordnungsgemäßen Abwasserbeseitigung; Beteiligung der VG-Werke (SGD Nord, RS WAB Trier) Ÿ Beachtung des Denkmalschutz- und –pflegegesetztes (KV Bitburg-Prüm, UDB)

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2 ERLÄUTERUNGEN ZUR GEPLANTEN FLÄCHENNUTZUNGSPLANÄNDERUNG 2.1 AKTUELLE UND GEPLANTE NUTZUNGSDARSTELLUNGEN

Aktuelle Darstellung Geplante Darstellung Im aktuell verbindlichen Flächennutzungsplan der Verbandsgemeinde In der Änderung werden ca. 3.635 m² Wohnbauflächen (inkl. privater Kyllburg - Blatt 15 ist der geplante Änderungsbereich (in Abb. 2 – roter Grünflächen) dargestellt. Kreis) als "landwirtschaftliche Nutzfläche" dargestellt. Abb. 2: aktuell verbindliche Darstellung (unmaßstäblich) Abb. 3: geplante Änderung (unmaßstäblich)

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2.2 BEGRÜNDUNG FÜR DIE FNP-ÄNDERUNG Die Verbandsgemeinde Bitburger Land schließt sich in der Begründung zur 5. Änderung des Flächennutzungsplanes der VG Kyllburg den Begründungen der Ortsgemeinde Nei- denbach zu ihrer städtebaulichen Entwicklung an.

Die Gebäude im Bereich "Nickelshof" (Gem. Neidenbach, Flur 2, Flst. 55 und 125) sind räumlich und funktional nicht an die vorhandene Siedlungsstruktur angebunden (aber histo- risch gewachsen) und in den Nutzungen wie folgt bauplanungsrechtlich einzustufen: Nickelshof 1 ehemalige landwirtschaftliche Hofstelle mit Wohngebäude (Bestandsschutz als Wohngebäude) Nickelshof 2 Ferienhaus (nur als solches nutzbar) Das Gebäude Nickelshof 2 – wurde den derzeitigen Eigentümern als Wohnhaus angeboten. Die junge Familie wollte hier unter gesunden Lebensverhältnissen wohnen und sich die be- rufliche Existenz mit dem Ausbau einer bereits bestehenden Versicherungsmakler-Agentur sichern. Die Erklärungen des Alt-Eigentümers und des Immobilienmaklers sowie die bau- rechtlichen Genehmigungen für den Umbau des Wohngebäudes und die Errichtung einer Garage auf dem Grundstück Nickelshof 1, haben die Interessenten nicht daran zweifeln las- sen, dass die wohnbauliche / gewerbliche Nutzung des Gebäudes Nickelshof 2 ebenfalls möglich sei. Die Versuche, die Nutzung als Wohn- und Geschäftshaus über eine Genehmi- gung nach § 35 Abs. 2 BauGB zu erreichen, scheiterten jeodch. Eine Rückabwicklung des Kaufvertrages war dann letztendlich aus verschiedenen Gründen nicht mehr möglich. Sowohl Ortsgemeinde als auch Verbandsgemeinde wollen junge Familien in der Ortsge- meinde halten bzw. neuansiedeln, um u.a. die Altersverteilung der Bevölkerung sozial ge- recht zu erhalten und unterstützen dementsprechend den Antrag der Fam. Görn /Nickelshof 2) auf Umnutzung des Ferienhauses zu einem Wohnhaus. Da im vorliegenden Fall neben dem Wohnen auch noch eine gewerbliche Nutzung ange- strebt ist, sehen die betroffenen Kommunen auf Antrag der neuen Hauseigentümer hinrei- chend Handlungsbedarf, um die Voraussetzungen zum "Wohnen und Arbeiten" im Nickels- hof 2 für die junge Familie zu schaffen und begründen dies wie folgt: - Die Einbeziehung von sich im Außenbereich entwickelten Wohnstellen unterschied- lichster Ausprägung und Ausdehnung in den Flächennutzungsplan sind keine außer- gewöhnlichen oder einmaligen Planungen mit Alleinstellungsmerkmal. Gleiches gilt für die Umwandlung bisheriger Ferienhäuser in Wohngebäude. Im vorliegenden Fall wird nicht nur ein Ferienhaus in die Planung einbezogen, damit eine Umnutzung als Wohn- und Geschäftshaus erfolgen kann, sondern auch ein Wohnhaus mit Bestandsschutz, das aktuell als Feriendomizil genutzt wird. Insoweit ergibt sich mit der Überplanung keine wesentlich neue städtebauliche Situation und wi- derspricht auch nicht dem Ziel, der Innenentwicklung vor der Außenentwicklung Vor- rang einzuräumen (Z 38 ROPneu/E 2014) bzw. der landesweiten Reduzierung der quantitative Flächenneuinanspruchnahme und der erforderlichen Berücksichtigung von Schwellenwerten (ZN3147 und ZN3249 / Z 54 ROPneu/E 2014). - Die verkehrliche Erschließung ist über Sondernutzungsverträge mit der Ortsgemeinde gewährleistet. Strom- und Trinkwasserversorgung bzw. Müll- und Wertstoffabfuhr sind ebenfalls gewährleistet. Die Schmutzwasserentsorgung erfolgt gem. Konzeption der VG-Werke über private Abwassersammelgrube bzw. Kleinkläranlage. - Ausweislich der im Umweltbericht dargestellten Umweltbelange sind keine über das Naturschutz- und Umweltrecht hinausgehenden erheblichen nachteiligen Umweltwir- kungen zu erwarten. - Es werden keine land- oder forstwirtschaftlich genutzten Flächen in Bauland umge- wandelt (§ 1a Abs. 2, S.2 BauGB).

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- Neidenbach wird gem. ROPneu als Ortsgemeinde mit der besonderen Funktion "Woh- nen" die Aufgabe haben, Wohnbauflächen vorzuhalten und daher auch über den Ei- genbedarf hinaus Bauflächen zu entwickeln (Z 51 ROPneu/E 2014). - Als Planungsalternative steht lediglich die "Nulllösung" im Raum. Dies würde aber wohl aufgrund der bisher bereits angefallenen Kosten für Notar, Archi- tekt und Kaufmaßnahmen eine Privatinsolvenz der Antragsteller nach sich ziehen, was nicht im Sinne der Ortsgemeinde ist. Der geplante städtebauliche Erweiterungsbereich liegt baurechtlich im Außenbereich, wes- halb die Verbandsgemeinde Bitburger Land auf Antrag der Ortsgemeinde den Flächennut- zungsplan ändert. Die Sicherung der Wohnbaunutzung von zwei bestehenden Gebäuden im bisherigen Au- ßenbereich stellt nach Ansicht der Verbandsgemeinde keinen unangemessenen Umfang im Rahmen der städtebaulichen Entwicklung der Ortsgemeinde dar

Flächennutzungsplan der VG Bitburger Land und Bebauungsplan der Ortsgemeinde Nei- denbach sollen im Parallelverfahren abgewickelt werden.

3 RECHTLICHE VORGABEN / FACHÜBERGREIFENDE RESTRIKTIONEN 3.1 RAUMORDNUNG UND LANDESPLANUNG Die Übereinstimmung der Planung mit den Zielen der Landesplanung und Raumordnung wurden in einer vereinfachten raumordnerischen Prüfung bestätigt (s. Kap. 1.2)

3.2 NATUR- UND UMWELTSCHUTZ s. Begründung Teil 2 – Umweltbericht

4 STANDORTBEZOGENE PLANUNGSGRUNDLAGEN 4.1 ABIOTISCHE UND BIOTISCHE PLANUNGSGRUNDLAGEN s. Begründung Teil 2 – Umweltbericht

4.2 LAND- UND FORSTWIRTSCHAFT Aktuelle land- oder forstwirtschaftliche Nutzungen liegen im Plangebiet selbst nicht vor, grenzen aber unmittelbar an. x Der östliche Teilbereich (Nickelshof 2, Flst. 55 tlw.) grenzt unmittelbar an bestehende Wald- und Forstflächen, dabei werden bereits derzeit die von der Forstverwaltung emp- fohlenen 30 m Abstand zwischen Wald und Gebäude unterschritten. Dies ist durch ent- sprechende Festsetzungen / Vorkehrungen im Bebauungsplan zu berücksichtigen. x Der westliche Teilbereich grenzt jenseits des Heilbaches (Gew. 3. Ord.) an landwirtschaft- liche Nutzflächen. Der südliche Teil Grundstück 125 tlw. (Nickelshof 1) wird bereits derzeit nicht mehr landwirtschaftlich genutzt.

4.3 EMISSIONEN / IMMISSIONEN Es liegen keine emittierenden landwirtschaftlichen Betriebe oder Gewerbebetriebe bzw. klassifizierte Straßen in wirksamer Entfernung zum Plangebiet.

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4.4 ANBAUFREIE ZONE / BAUSCHUTZBEREICHE Das Plangebiet tangiert keine anbaufreien Zonen von klassifizierten Straßen, Bahnstrecken oder Flugplätzen.

4.5 LEITUNGSRECHTE UND SONSTIGE GRUNDDIENSTBARKEITEN Die Stromversorgung erfolgt über ein privatrechtlich gesichertes 1kV-Kabel (Freileitung) der Westnetz GmbH, das die beiden Baugrundstücke quert. Weitere Leitungsrechte Dritter sind derzeit nicht bekannt.

4.6 KULTUR- UND SONSTIGE SCHUTZGÜTER Im Plangebiet selbst sind bisher keine archäologischen Funde oder Denkmäler, Bau- und Kulturdenkmäler oder Böden als Archive der Kultur- und Naturgeschichte bekannt.

4.7 EIGENTUMSVERHÄLTNISSE Die Grundstücke innerhalb des Änderungsbereiches der FNP befinden sich im Besitz der jeweiligen Hauseigentümer.

högner landschaftsarchitektur – weinbergstraße 14 – 54518 minheim VG Bitburger Land – 5. Änderung des FNP VG Kyllburg "Neidenbach-Nickelshof" – BEGRÜNDUNG-STÄDTEBAU 6 5 STANDORTBEWERTUNG 5.1 STÄDTEBAU Standorteignung Erläuterung schlecht mittel gut Fläche Brutto-Wohnbaufläche (inkl. privater Grünflächen): ca. 3.635 m² Flächenverfügbarkeit gewährleistet x Flächenzuschnitt kompakt x städtebaul. Integration bisheriger Außenbereich, bestehende Gebäude ohne städtebauliche Anbindung an Ortslage x Erschließbarkeit Erschließung über Wirtschaftsweg (Sondernutzungsvereinbarung) mit Anschluss an K 81 x Baugrund geringe Hangrutschgefährdung; keine Infos über Altlasten, Altbergbau, archäologische Fundstellen x vorrangig Sicherung der wohnbaulichen Nutzung in bestehenden Gebäuden; nur sehr einge- Bebauung x schränkte bauliche Erweiterung möglich Emissionen Nutzungsbedingter Lärm (Land- und Forstwirtschaft) x benachbarte Nutzung landwirtschaftliche Flächen, Waldflächen, Fließgewässer x Exposition Talrandlage, flach x Abwasserentsorgung private Abwasseranlagen vorhanden x Wasserversorgung Kapazitäten für Trinkwasser und Brandschutz ausreichend x Niederschlagswasser- Baugrundstücke: dezentrale naturnahe Rückhaltung möglich x bewirtschaftung Wirtschaftsweg: Entwässerung wie bisher GESAMTBEWERTUNG Gute bis mäßige Eignung für geplante wohnbauliche Nutzung unter städtebaulichen Aspekten

5.2 NATURSCHUTZ / UMWELTSCHUTZ

GESAMTBEWERTUNG Gute Eignung für die geplante wohnbauliche Nutzung unter Umwelt- und Landschaftsaspekten (Details siehe Umweltbericht)

5.3 BESONDERE BERÜCKSICHTIGUNG IM RAHMEN DES NACHFOLGENDEN BAULEITVERFAHRENS angrenzende Nutzungen Hinweis auf Lärm- / Geruchsbelastungen und privatrechtliche Regelungen bezüglich des zu geringen Waldabstandes Gesundheit: bauliche Maßnahmen zum Schutz vor Radonansammlungen im Gebäude Gewässer: Sicherung ausreichender Gewässerrandstreifen Grundwasser: naturnahe Retention des anfallenden Oberflächenwassers Vegetation/Biotope / Arten: Erhalt vorhandener Gehölze; Beachtung des § 44 BNatSchG Landschaft: nur moderate bauliche Erweiterungen an bestehenden Wohngebäuden; keine neuen Hauptgebäude naturschutzfachlicher Ausgleich: Umsetzung auf Grundstücken möglich

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6 ABWÄGUNG UND VERFAHRENSVERLAUF 6.1 ABWÄGUNG …..wird im weiteren Verfahren ergänzt…..

6.1.1 FRÜHZEITIGE BETEILIGUNGSVERFAHREN Im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 (1) BauGB wurden keine Anregungen vorgebracht.

Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (1) BauGB und der Nachbargemeinden gem. § 2 (2) BauGB wurdenAnregungen vorgebracht, die in der Verbandsgemeinderatsitzung vom 14.06.2018 vorgestellt und beraten wurden. Eine Änderung der Planung ergab sich aus der Beratung nicht.

6.1.2 ÖFFENTLICHE AUSLEGUNG Im Rahmen der Benachrichtigung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (2) BauGB bzw. der Nachbargemeinden gem. § 2 (2) BauGB und der öffentlichen Auslegung gem. § 3 (2) BauGB wurden Anregungen zum Flächennutzungsplan-Entwurf vorgebracht, die in der Verbandsgemeinderatsitzung vom ??.??.?? beraten und in die Abwä- gung eingestellt wurden.

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6.2 VERFAHRENSVERLAUF Aufstellungsbeschluss des Verbandsgemeinderates Bitburger Land zur Einleitung der 5. Änderung des Flächennutzungsplanes der 02.06.2016 VG Kyllburg "Ortsgemeinde Neidenbach" gem. § 2 Abs. 1 BauGB Bekanntgabe des Aufstellungsbeschlusses ???? frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öf- Schreiben vom fentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB (Scoping) und Abstim- 22.01.2018 mung mit den Nachbargemeinden gem. § 2 Abs. 2 BauGB Frist bis 05.03.2018 frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB 05.02.2018 im Rahmen einer Auslegung bis 05.03.2018 Beratung und Behandlung der Anregungen aus der Öffentlichkeit, der Stellungnahme der Behörden u. sonstigen Träger öffentlicher Belan- ge bzw. der Nachbargemeinden im Rahmen des Scoping und der 14.06.2018 frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung durch den Verbandsgemeinde- rat. Die Planung wurde nicht geändert. Beschluss des Verbandsgemeinderates über die Planbilligung 14.06.2018 Beschluss des Verbandsgemeinderates über die öffentliche Ausle- 14.06.2018 gung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB. Beteiligung der Behörden u. sonstigen Träger öffentlicher Be- Schreiben vom lange gem. § 4 Abs. 2 BauGB bzw. Nachbargemeinden gem. § 2 Abs. 2 BauGB Frist bis

Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB (öffentliche Auslegung) bis

Beratung und Behandlung der Anregungen aus der Öffentlichkeit, der Stellungnahmen der Behörden u. sonstigen Träger öffentlicher Be- lange bzw. der Nachbargemeinden im Rahmen der Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 4 Abs. 2, § 2 Abs. 2, § 3 Abs. 2 BauGB durch den Verbandsgemeinderat. Beschluss des Verbandsgemeinderates über die Planbilligung. Wirksamkeitsbeschluss des Verbandsgemeinderates Bitburger Land zur 5. Änderung des Flächennutzungsplanes der VG Kyllburg "Ortsgemeinde Neidenbach" gem. § 6 Abs. 6 BauGB

Die 5. Änderung des Flächennutzungsplanes der VG Kyllburg (Fassung Fortschreibung 2002) – "Ortsgemeinde Neidenbach" Bereich "Nickelshof" " erfolgt gemäß § 8 Abs. 3 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB) im Parallelverfahren mit dem Bebauungsplanverfahren der Orts- gemeinde Neidenbach, Teilgebiet "Nickelshof".

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1.) Begründung - Teil 1 Städtebau

Diese Begründung ist Bestandteil der 5. Änderung des Flächennutzungsplan der VG Kyllburg (Fassung Fortschreibung 2002) – "Ortsgemeinde Neidenbach", Be- reich "Nickelshof"

Bitburg, ...... 2018 Verbandsgemeinde Bitburger Land

(S)

Josef Junk (Bürgermeister)

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