Esame Paesistico Del Progetto

STUDIO TECNICO ESTIMATIVO Arch. Lavelli geometra Bambina Rosanna iscritta all’albo dei geometri e geometri laureati di Lecco al n. 255 iscritta all’albo degli esperti energetici Regione Lombardia al n. 512

Tribunale di Lecco Sezione fallimentare

Fallimento n. 14/2016

IMMOBILIARE BELFIORE S.R.L.

Giudice : Dott. Dario Colasanti

Curatore avvocato Giovanni Colombo – Lecco

Perito estimatore arch. Lavelli geometra Bambina Rosanna

ELABORATO PERITALE

Tribunale di Lecco Fallimento n. 14/16 Immobiliare Belfiore s.r.l. Giudice Delegato dott. Dario Colasanti – Curatore avvocato Giovanni Colombo Perito estimatore arch. Lavelli geometra Bambina Rosanna - Lecco 1 23900 Lecco (LC) via F.lli Cairoli n. 15/g tel./fax 0341/ 36.66.73 cell. 335/65.57.726 e.mail: [email protected] pec: [email protected] Codice Fiscale: LVLBBN55R48E507W - Partita I.V.A.: 01514500139 STUDIO TECNICO ESTIMATIVO Arch. Lavelli geometra Bambina Rosanna iscritta all’albo dei geometri e geometri laureati di Lecco al n. 255 iscritta all’albo degli esperti energetici Regione Lombardia al n. 512

1-IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI localizzazione Comune di Galbiate frazione Villa Vergano località Baraggia, via Teresina Corti snc Descrizione generale Nel territorio del Comune di Galbiate, nella frazione di Villa Vergano, nella zona a monte .La zona è urbanizzata con interventi di carattere artigianale di media e piccola consistenza . Attorno all’edificato vi sono area ancora a prato per il resto sono boschi. Descrizione

Terreno pianeggiante in parte con presenza di piantumazioni Accesso Dalla strada provinciale che da Galbiate porta a Colle Brianza , a sinistra salendo vi è la via Teresina Corti , strada di recente formazione a servizio della nuova zona artigianale in P.L. Identificazione catastale Comune di Galbiate sezione Villa Vergano Parte A Fg. 9 mappale 1458 semin arbor cl. 2 ha 0.03.40 RD €. 1,23 RA €. 0,79 Fg. 9 mappale 2033 semin arbor cl. 1 ha 0.02.80 RD €. 1,16 RA €. 0,87 Fg. 9 mappale 2034 semin arbor cl. 1 ha 0.00.10 RD €. 0,04 RA €. 0,03 Fg. 9 mappale 2466 semin arbor cl. 2 ha 0.13.99 RD €. 5,06 RA €. 3,25 Fg. 9 mappale 2477 semin arbor cl. 2 ha 0.15.47 RD €. 5,59 RA €. 3,60 Parte B fg. 9 mappale 108 semin arbor cl. 1 ha 0.06.10 RD €. 2,52 RA €. 1,89 fg. 9 mappale 896 semin arbor cl. 1 ha 0.15.10 RD €. 6,24 RA €. 4,68

Confini in contorno da nord : mappale 107; strada di accesso interna mappale 2477; mappale e fabbricato a confine mappale 2480;mappale 890 – 1160 – 2512 e di nuovo mappale 107. 2– DESCRIZIONE SOMMARIA

Parte A-Terreni destinati a strada e aree di manovra Parte B aree edificabili

Tribunale di Lecco Fallimento n. 14/16 Immobiliare Belfiore s.r.l. Giudice Delegato dott. Dario Colasanti – Curatore avvocato Giovanni Colombo Perito estimatore arch. Lavelli geometra Bambina Rosanna - Lecco 2 23900 Lecco (LC) via F.lli Cairoli n. 15/g tel./fax 0341/ 36.66.73 cell. 335/65.57.726 e.mail: [email protected] pec: [email protected] Codice Fiscale: LVLBBN55R48E507W - Partita I.V.A.: 01514500139 STUDIO TECNICO ESTIMATIVO Arch. Lavelli geometra Bambina Rosanna iscritta all’albo dei geometri e geometri laureati di Lecco al n. 255 iscritta all’albo degli esperti energetici Regione Lombardia al n. 512

3-INQUADRAMENTO TERRITORIALE

4-PRESCRIZIONI URBANISTICHE PGT Comune di Galbiate ATR 3 VERGANO – PRODUTTIVO: L’ambito produttivo previsto dal Documento di Piano PGT di Galbiate prevede una superficie edificabile (SLP) massima di 698 metri quadrati; L’ampliamento è da considerarsi quale Area produttiva di esclusivo interesse locale. Art. 20 Ambito produttivo artigianale – industriale di trasformazione b. modalità di intervento Gli ambiti sono assoggettati alla pianificazione attuativa di iniziativa privata di cui all’art. 16

5 – DATI METRICI Superficie complessiva dei mappali 108 – 896 mq. 2.120 Di cui In ATR che comprende parte dei mappali 896 e 108 per un totale edificabile mq. 698 di completamento/mitigazione mq. 1.422 6- STATO DI POSSESSO Immobiliare Belfiore srl sede Lecco

7- VINCOLI E ONERI GIURIDICI 7.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico

Tribunale di Lecco Fallimento n. 14/16 Immobiliare Belfiore s.r.l. Giudice Delegato dott. Dario Colasanti – Curatore avvocato Giovanni Colombo Perito estimatore arch. Lavelli geometra Bambina Rosanna - Lecco 3 23900 Lecco (LC) via F.lli Cairoli n. 15/g tel./fax 0341/ 36.66.73 cell. 335/65.57.726 e.mail: [email protected] pec: [email protected] Codice Fiscale: LVLBBN55R48E507W - Partita I.V.A.: 01514500139 STUDIO TECNICO ESTIMATIVO Arch. Lavelli geometra Bambina Rosanna iscritta all’albo dei geometri e geometri laureati di Lecco al n. 255 iscritta all’albo degli esperti energetici Regione Lombardia al n. 512

Trascrizione del 5 agosto 1987 ai nn. 7303/5120 relativa ad progetto di lottizzazione denominato Baraggia sottoscritto dalla Impresa Corti Eredi di Corti Gaetano, Amatore e Natale s.n.c sede Galbiate a favore del Comune di Galbiate in forza di atto Notaio Teodoro Berera di Lecco in data 7 luglio 1987 rep. n. 92883/21110 registrato a Lecco il 27 luglio 1987 al n. 2436 atti pubblici Trascrizione del 17 febbraio 2006 ai nn. 3311/2115 portante tra l’altro costituzione di servitù di passo pedonale e carraio e di sotto servizi a carico dei mappali 1281 – 2393 – 2391 e costituzione di diritto di aderenza a costruire a favore del mappale 896 in forza di atto Notaio Giulio Donegana di Lecco in data 9 febbraio 2006 rep. 87700/20722 7.2 Vincoli ed oneri giuridici che vengono cancellati Trascrizione del24 luglio 2015 a nn. 8591/6038 relativa a pignoramento immobiliare emesso dal Tribunale di Lecco il 15 luglio 2015 rep. n. 2479 a favore del Fallimento Euromed costruzioni srl in liquidazione e a carico di Immobiliare Belfiore srl con socio unico. Beni Colpiti: quota intera Comune di Galbiate cens. Villa Vergano fg. 9 mappali 1458 – 2033 – 2034 – 2466 – 2477 – 108 – 896 Trascrizione del 11 marzo 2016 ai nn. 3155/2225 relativa a sentenza di fallimento emessa dal Tribunale di Lecco il 15 febbraio 2016 rep. n. 14/2016 7.3 Giudizio di conformità urbanistico – edilizia e catastale 7.3.1 Conformità Urbanistico - edilizia Non soggetto

7.3.2. conformità catastale Non soggetto

7.3.3 certificazione energetica Non soggetto 7.3.4 criticità - Risulta non chiusa la convenzione edilizia relativa al PL artigianale della Baraggia in quanto devono essere completate opere stradali, che la cessione di area oltre della strada ai mappali 2033 - 2034 - 2466 - 2477 e del mappale 1458 corrispondente al parcheggio. La quota percentuale a carico dell’ Immobiliare Belfiore è pari a 9,69% per un importo che si aggira intorno a €. 12.000,00 oltre oneri fiscali e aggiornamento ISTAT dal 2007 all’atto della perizia per una somma complessiva di €. 17.000,00. - Il mappale 2033 risulta gravato da servitù di passo pedonale e carraio a favore delle proprietà confinanti di P.L. - costituzione di diritto di costruire sul mappale 896 in aderenza al capannone costruito sui mappali 1281 – 2391 – 2393 8 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI 8.1. ATTUALI PROPRIETARI Trascrizione del 20 giugno 2008 ai n. 10528/6819 relativa a modifica denominazione sociale da Edifica srl a Immobiliare Belfiore. Beni in proprietà: Comune di Galbiate cens. Villa Vergano fg. 9 mappali 1458 – 2033 – 2034 – 2466 – 2477. Trascrizione del 31 dicembre 2009 ai nn. 19002/12174 relativa ad atto di compravendita terreno Comune di Galbiate sez. Villa Vergano mappali 108 – 896 in forza di atto Notaio Israel Ruben di Milano in data 22 dicembre 2009 rep. n. 16597/5007 a favore di Immobiliare Belfiore srl e a carico di Euromed Costruzioni srl . 8.2 PRECEDENTI PROPRIETARI Trascrizione del 31 dicembre 2007 ai nn. 24457/14782 relativa a compravendita atto Notai Israel Ruben di Milano in data 18 dicembre 2007 rep. n. 13925/3537 a favore di Edifica srl sede Lecco e a carico di Euromed Costruzioni srl sede Lecco. Beni oggetto di compravendita: Comune di Galbiate sezione Villa Vergano fg. 9 mappali 1458 – 2033 - 2034 – 2466 – 2477 Si precisa che gli ex mappali 149 – 148 – 153 – 1457 – 1552 sono stati tutti fusi nel mappale 1552 e ri -frazionati giusta frazionamento del 27 ottobre 2004 prot. LC 0127202 nei mappali 2464 – 2465 – 2466 - , successivamente il mappale 2464 è stato frazionato nei mappali 2477 e 2478 con frazionamento in data 29 agosto 2006 prot. LC 0083979 Trascrizione del 23 dicembre 2003 ai nn. 20228/13398 relativa a compravendita Notaio Giulio Donegana di Lecco in data 5 dicembre 2003 rep. n. 82978/17852, a carico di Salice spa sede Galbiate e a favore di Casartelli Costruzioni srl , Bene compravenduto: Comune di Galbiate cens. Villa Vergano fg.9 mappale 1552 Trascrizione del 23 ottobre 2003 ai nn. 16459/10880 relativa a compravendita atto Notaio Giulio Donegana di Lecco in data 14 ottobre 2003 rep. n. 82657/17660, a carico di Corti Enrica nata il 27 settembre 1949, Dell’Era Anna Maria nata il 26 maggio 1933, Corti Marisa nata il 6 maggio 1958, Corti Giuseppe nato il 01 maggio 1960, Corti Donatella nata il 24 febbraio 1966 a favore di Casartelli Costruzioni srl Bene compravenduto Comune di Galbiate cens. Villa Vergano mappale 149

Tribunale di Lecco Fallimento n. 14/16 Immobiliare Belfiore s.r.l. Giudice Delegato dott. Dario Colasanti – Curatore avvocato Giovanni Colombo Perito estimatore arch. Lavelli geometra Bambina Rosanna - Lecco 4 23900 Lecco (LC) via F.lli Cairoli n. 15/g tel./fax 0341/ 36.66.73 cell. 335/65.57.726 e.mail: [email protected] pec: [email protected] Codice Fiscale: LVLBBN55R48E507W - Partita I.V.A.: 01514500139 STUDIO TECNICO ESTIMATIVO Arch. Lavelli geometra Bambina Rosanna iscritta all’albo dei geometri e geometri laureati di Lecco al n. 255 iscritta all’albo degli esperti energetici Regione Lombardia al n. 512

Trascrizione del 28 ottobre 2003 ai nn. 16697/11030 relativa a compravendita atto Notaio Giulio Donegana di Lecco in data 16 ottobre 2003 rep. n. 82675/17671 a carico di Edilpanzeri s.nc. di Panzeri Alberto e Marco sede Galbiate a favore di Casartelli Costruzioni srl . Beni compravenduti : Comune di Galbiate cens. Villa Vergano fg. 9 mappali 148 – 153 -1457 – 1458 – 2033 – 2034 Trascrizione del 3 luglio 2003 ai nn. 10748/7082 relativa a compravendita atto Notaio Giulio Donegana di Lecco in data 26 giugno 2003 rep. n. 82208/17386 a carico di Panzeri Camillo nato il 01 ottobre 1950, Panzeri Orestina nata il 7 agosto 1952, Panzeri Mariaclara nata il 20 luglio 1954, Panzeri Claudio nato il 2 gennaio 1959 a favore di Casartelli Costruzioni srl.. Bene compravenduto: Comune di Galbiate cens. Villa Vergano fg. 9 mappale 896 Trascrizione del 25 giugno 2003 ai nn. 10263/6772 relativa a compravendita atto Notaio Giulio Donegana di Lecco in data 12 giugno 2003 rep. n. 82166/17356 a carico di Nava Gerardo nato il 25 aprile 1952 e Panzeri Maria Luigia nata il 6 luglio 1959. Bene compravenduto: Comune di Galbiate cens. Villa Vergano fg. 9 mappale 108. Provenienza mappale 1552 Trascrizione del 13 maggio 1996 ai nn. 4981/3544 relativa ad atto di compravendita Notaio Massimo Sottocornola di Lecco in data 26 aprile 1996 rep. 1385/643 a carico di Impresa Corti Eredi di Corti Gaetano, Amatore e Natale snc sede Galbiate e a favore di Salice spa Comune di Galbiate cens. Villa Vergano fg. 9 mappale 1552. L’ impresa Corti Eredi di Corti Gaetano, Amatore e Natale snc sede Galbiate era proprietari del bene in forza di atti antecedenti il ventennio Provenienza mappale 149 I sig. ri Corti Enrica nata il 27 settembre 1949, Dell’Era Anna Maria nata il 26 maggio 1933, Corti Marisa nata il 6 maggio 1958, Corti Giuseppe nato il 01 maggio 1960, Corti Donatella nata il 24 febbraio 1966 erano proprietari del bene in forza di atti antecedenti il ventennio Provenienza mappali 148 – 153 -1457 – 1458 – 2033 – 2034 Trascrizione del 17 aprile 2001 ai nn. 5169/3658 relativa a compravendita in forza di atto Notaio Giulio Donegana di Lecco in data 5 aprile 2001 rep. n. 77909 a carico di snc Bonacina e Panzeri di Bonacina Luigi e Panzeri Enrico in liquidazione sede Galbiate, a favore di Edil Panzeri snc di Panzeri Alberto e Marco sede Galbiate Trascrizione del 16 dicembre 1985 ai nn. 10600/7372 relativa a compravendita in forza di atto Notaio Manetto Martino Fabroni di Lecco in data 20 novembre 1985 rep. n. 20417 a carico di Panzeri Vittorio nato il 17 settembre 1921 e a favore di snc Bonacina e Panzeri di Bonacina Luigi e Panzeri Enrico sede Galbiate Provenienza mappale 896 Successione n. 96 volume 235 del 29 ottobre 1997 in atti dal 2 gennaio 2002 in morte di Biffi Teresa Antonia nata il 15 gennaio 1925 deceduta il 19 febbraio 1997 – non risulta trascritta alla Conservatoria R.R. II di Lecco Trascrizione del 18 agosto 1993 ai nn. 8105/6047 relativa a successione in morte di Panzeri Vincenzo nato il 23 settembre 1914, deceduto il 4 aprile 1992 a favore di Biffi Teresa Antonia nata il 15 gennaio 1925, Panzeri Camillo nato il 01 ottobre 1950, Panzeri Orestina nata il 7 agosto 1952, Panzeri Mariaclara nata il 20 luglio 1954, Panzeri Claudio nato il 2 gennaio 1959 – denuncia di successione n. 22 volume 178 Provenienza mappale 108 Trascrizione del 28 novembre 1990 ai nn. 11290/8474 relativa a compravendita atto Notaio Orlando Cornelio di Lecco in data 7 novembre 1990 rep. n. 509.804 a carico di Bassani Natalina nata il 6 agosto 1921, Bassani Francesca nata il 7 dicembre 1925, Bassani Alessandro nato il 12 luglio 1927, Fumagalli Alice Dirce nata il 17 febbraio 1930, Bassani Vittoria nata il 21 dicembre 1959, Bassani Ambrogina nata il 7 dicembre 1963, Bassani angelo nato il 18 settembre 1965 . 9– VALUTAZIONE COMPLESSIVA 9.1.1 criterio di stima L’attribuzione di un valore di un dato bene può essere eseguita per diversi scopi in quanto possono essere molteplici le esigenze pratiche che richiedono la stima di un determinato bene ad esempio compra-vendite, divisioni ereditarie, richieste di mutui, o come in questo caso per vendite forzate determinate da una condizione economica mutata. Il valore di stima è un giudizio che pur essendo un risultato di un ragionamento logico non assoluto deve essere formulato in modo da essere univocamente interpretabile da altri. Pertanto la valutazione di un determinato bene deve essere caratterizzata dai seguenti aspetti e cioè deve essere logica e razionale, deve esprimersi attraverso un ragionamento lineare, possibilmente confortata da riferimenti concreti, deve avere il carattere dell’ordinarietà, deve considerare il bene da stimare secondo lo stato normale in cui è senza ipotizzare eventuali eccezionali usi o trasformazioni del medesimo, deve rispondere allo scopo per il quale ha la sua stessa ragione di essere e nel contempo deve avere anche carattere probabilistico nel senso che le condizioni esaminate ed assunte continuino a verificarsi nel tempo stimato. Uno dei concetti fondamentali che lo scrivente intende sottolineare è la dipendenza del valore riguardo allo scopo della stima, in quanto è sua convinzione che esistono diversi valori per un medesimo bene ma che uno solo è significativo per lo scopo che ha motivato il giudizio di stima. Tribunale di Lecco Fallimento n. 14/16 Immobiliare Belfiore s.r.l. Giudice Delegato dott. Dario Colasanti – Curatore avvocato Giovanni Colombo Perito estimatore arch. Lavelli geometra Bambina Rosanna - Lecco 5 23900 Lecco (LC) via F.lli Cairoli n. 15/g tel./fax 0341/ 36.66.73 cell. 335/65.57.726 e.mail: [email protected] pec: [email protected] Codice Fiscale: LVLBBN55R48E507W - Partita I.V.A.: 01514500139 STUDIO TECNICO ESTIMATIVO Arch. Lavelli geometra Bambina Rosanna iscritta all’albo dei geometri e geometri laureati di Lecco al n. 255 iscritta all’albo degli esperti energetici Regione Lombardia al n. 512

8.2.1 fonti d’informazione Lo scrivente ha effettuato indagini relative ai movimenti immobiliari in genere, presso agenzie locali, presso uffici tecnici operanti nel settore, dopo aver visionato le pubblicazioni dei vari organi di controllo dei principali gruppi immobiliari, tenuto conto del Borsino immobiliare dell’Agenzia del Territorio, banche dati relative ai valori edificabili e agricoli medi e le associazioni di categoria quali la Coldiretti sede Lecco. 8.2.2 riferimento quotazioni Agenzia delle Entrate – anno 2013 regione agraria n. 4 : alta Brianza , Comuni di Cesana Brianza, Civate, Colle Brianza, Galbiate, Garlate, Olginate, Pescate, Suello, Valgreghentino Valori assegnati si riferiscono al terreno nudo, il soprassuolo viene valutato a parte. semin arbor. €. 7,86/mq vivaio €. 14,20/mq Fonte Coldiretti – agenzia Lecco valori terreni coltivabili €. 25,00/35,00 8.4 giudizio di stima Il sottoscritto CTU , esaminato il luogo, e il contesto in cui è inserito il bene, l’accessibilità , la destinazione urbanistica e le possibilità edificatoria prevista dal PGT; ha considerato che è l’unico terreno rimasto edificabile di carattere produttivo, ha preso atto delle quotazioni immobiliari dell’ Agenzia delle Entrate, e delle quotazioni della associazione di categoria operanti in zona e quant’altro influente sul giudizio di stima , è ora in grado di definire il valore.

8.5 definizione valore Parte A non valutabile Parte B edificabile mq. 698 x €. 75,00 = €. 52.350,00 di completamento/mitigazione mq. 1.422 x €. 25,00 = €. 35.550,00 totale valore €. 87.900,00 decurtazione per opere di completamento convenzione €. 17.000,00 totale valore €. 70.900,00

Lecco, 11 luglio 2016