DE L’ADEuS juin 2013

bilan 2012 du PLH DE LA RéGION DE bilan 2012 du PLH DE LA RéGION DE SAVERNE

Sommaire

Introduction ...... 2

Le territoire de la Communauté de communes de la région de Saverne ...... 3

Les grandes tendances de la Communauté de communes ...... 4

L’évolution du marché ...... 6

Les principales caractéristiques des ménages ...... 17

Pour conclure ...... 23

Introduction

La Communauté de communes de la région de Saverne (CCRS) a approuvé son Programme local de l’habitat (PLH) en décembre 2008 pour une durée de six ans .

La réglementation en vigueur stipule que ce document de politique sectorielle doit faire l’objet d’un suivi annuel, de même que d’un bilan à mi-parcours . Ce dernier a été validé par la CCRS en février 2013 . Dans le cadre du suivi annuel, la présente note apporte un éclairage complémentaire sur le marché immobilier dans la CCRS . La population est également prise en compte par le prisme des bénéficiaires des aides au logement et des demandeurs de logements sociaux .

ADEUS EXPERTISE JUIN 2013 P2 Le territoire de la Communauté de communes de la région de Saverne

Une intercommunalité qui a grandi

La Communauté de communes de la région de Saverne (CCRS) est située en limite Nord-Ouest du département du Bas-Rhin et est limitrophe epo du département de la Moselle par son flanc Ouest . Ce territoire est situé à une quarantaine de kilomètres de (en empruntant les routes départementales), voire à une cinquantaine de kilomètres par l’autoroute .

A l’origine, cette intercommunalité était composée de vingt-sept communes, dont Saverne est la ville principale . Depuis le 1er janvier 2012, le périmètre de la CCRS s’est agrandi en accueillant la commune de Kleingoeft, située au Sud- Est de la CCRS et limitrophe des communes de , - Armature urbaine de la communauté de communes de Saverne, et . selon le zonage du SCoT de Saverne

Une intercommunalité incluse Ernolsheim-les-Saverne dans un périmètre plus large La CCRS appartient au périmètre du Schéma Saint-Jean-Saverne de cohérence territoriale (SCoT) de la région de Saverne et en constitue partiellement la partie centrale .

Le SCoT, postérieur à l’approbation du PLH Saverne et avec lequel ce dernier doit être compatible, a conçu son Plan d’aménagement et de développement durable (PADD) en s’appuyant sur différents niveaux d’armature urbaine. Wolschheim

Maennolsheim Ainsi, la partie centrale de la CCRS est considérée Thal-Marmoutier Kleingoeft comme l’aire urbaine et compte sept communes (Dettwiller, Gottenhouse, Monswiller, Ottersthal, Westhouse-Marmoutier

Otterswiller, Saverne et Steinbourg) . Au sein de cette aire urbaine, Dettwiller et Steinbourg Zonage sont considérées comme des pôles d’appui . aire urbaine 0 1 3 4 km

La commune de Hattmatt est un village pôle Source : BD topo 2007 pôle d'intermodalité Réalisation : ADEUS, juin 2013 d’intermodalité . Toutes les autres communes village sont considérées comme des villages . A chacun de ces niveaux de l’armature correspondent des responsabilités et des possibilités de développement .

ADEUS EXPERTISE JUIN 2013 P3 bilan 2012 du PLH DE LA RéGION DE SAVERNE

Les grandes tendances de la Communauté de communes

La croissance de la population évolution comparée de la population (base 100) se poursuit 125 120 La Communauté de communes de la région de Saverne a connu une évolution démographique 115 positive depuis 1975, malgré la stagnation qui a 110 caractérisé les années 1980 . CCRS 105 SCoT région de Saverne département Le nombre d’habitants de la CCRS est ainsi passé 100 de 25 680 habitants en 1975 à 30 170 en 2009, soit une augmentation moyenne de 17 % . Cette évolution est proche de celle observée à l’échelle Source : INSEE, RGP et recensement rénové, 1975-2009 du département et en léger retrait par rapport à l’ensemble des communes du SCoT .

Une évolution démographique évolution comparée de la population par niveau d’armature différenciée (base 100) Cependant, au sein de la CCRS, l’évolution 130 démographique n’est pas homogène si l’on 125 distingue les différents niveaux de l’armature 120 urbaine, tels que définis dans le SCoT. En effet, 115 la population des communes de l’aire urbaine a 110 augmenté de 15 %, soit un niveau relativement 105 proche de la moyenne de l’intercommunalité . aire urbaine villages Dans le même temps, la population des villages 100 95 pôle d'intermodalité augmentait de 27 %, alors que celle du pôle CCRS d’intermodalité ne s’accroissait que de 6 % . 90

Plus finement encore, trois communes ont perdu de la population au cours de cette période : Source : INSEE, RGP et recensement rénové, 1975-2009 Steinbourg (- 2 %), Dettwiller (- 3 %) et Ottersthal (- 13 %) . A l’opposé, six communes ont vu leur population augmenter de plus de 50 % entre 1975 et 2009 : Furchhausen (+ 52 %), Reinhardsmunster (+ 57 %), Otterswiller ; L’énoncé des principes et orientations stratégiques du PLH (+ 63 %), Gottenhouse (+ 72 %), Maennolsheim de la CCRS affichait une première orientation relative à une (+ 77 %) et Landersheim (+ 84 %). « Démarche ambitieuse pour une nouvelle vitalité ». Les derniers chiffres disponibles du recensement de la population (2009) indiquent que la poursuite de cet objectif est atteinte puisque la population poursuit sa croissance à un rythme comparable à celui des années 1990. Ces évolutions, antérieures à l’approbation du PLH, doivent néanmoins être mises en regard des réalisations dans le cadre du PLH.

ADEUS EXPERTISE JUIN 2013 P4 Le parc de logements se développe évolution comparée du nombre de logements (base 100) 170 La Communauté de communes de la région de Saverne a connu une évolution positive et 160 continue de son parc de logements depuis 1975 . 150

Le nombre de logements de la CCRS est ainsi 140 passé de 8 700 en 1975 à 13 749 en 2009, soit 130 une augmentation moyenne de 58 % . Cette 120 évolution est proche de celle observée à l’échelle CCRS du SCoT et en retrait par rapport à l’ensemble du 110 SCoT région de Saverne département département . 100

Source : INSEE, RGP et recensement rénové, 2009 Une évolution différenciée

Tout comme pour l’évolution démographique, l’accroissement du nombre de logements n’a pas été homogène au cours de la période entre les différents niveaux de l’armature urbaine. Le parc évolution comparée du nombre de logements de logements a augmenté de 55 % dans l’aire par niveau d’armature (base 100) urbaine, mais c’est dans les villages que l’évolution 170 a été la plus forte (+ 69 %), tandis que dans le 160 pôle d’intermodalité, elle s’établit à 50 % . 150

A l’inverse de l’évolution démographique, aucune 140 commune n’a enregistré une diminution du 130 nombre de logements, y compris dans les trois aire urbaine 120 communes qui ont perdu de la population . De villages plus, six communes ont vu leur parc plus que 110 pôle d'intermodalité doubler entre 1975 et 2009 : Lupstein (+ 103 %), 100 ensemble Kleingoeft (+ 110 %), Maennolsheim et Wolschheim (+ 132 %), Fruchhausen (+ 133 %) et Landersheim (+ 138 %). Source : INSEE, RGP et recensement rénové, 2009

ADEUS EXPERTISE JUIN 2013 P5 bilan 2012 du PLH DE LA RéGION DE SAVERNE

Lotissement de maisons individuelles à Dettwiller L’évolution du marché

La consommation foncière

Plus faible diminution de la consommation évolution de la consommation foncière annuelle moyenne (en HA) foncière que dans le département 35 Entre 1976 et 2002, 369 ha ont été consommés 30 chaque année dans l’ensemble du département 25 du Bas-Rhin pour un usage mixte (résidentiel et 20 équipements), hors zones d’activités . Entre 2002 et 15 SCoT Saverne 2007, 243 ha en moyenne ont été consommés par 10 CCRS an pour le même usage, soit une diminution de 34 % . 5 Saverne La consommation foncière annuelle moyenne au 0 s s s s e e L L n n g g A A l e l e a cours des mêmes périodes est passée de 31 ha a i o i o e e s s s s u u O T O T n n t t l i s l i s T à 24 ha dans le SCoT, de 13 ha à 10 ha dans la T e e c c p p n n x t x t m m o CCRS et de 2,8 ha à 2,1 ha à Saverne . o E E p p R e R e . . x t x t E Ainsi, les évolutions ont été sensiblement moins E favorables que la moyenne départementale . 1976-2002 2002-2007

En effet, si la consommation foncière annuelle Source : ADEUS – Observatoire foncier 1976-2007 moyenne est en recul au cours des périodes considérées, elle ne diminue que de 23 % dans le SCoT et la CCRS (25 % à Saverne).

ADEUS EXPERTISE JUIN 2013 P6 Une consommation foncière principalement Part des extensions et du remplissage dans la consommation en extensions urbaines foncière annuelle moyenne (en %) de 1976 à 2002 L’essentiel de la consommation foncière s’est fait par extensions successives, tandis que le 100 « remplissage » du tissu existant représentait 90 80 moins de 30 % des surfaces artificialisées, 70 aussi bien dans l’ensemble du département 60 qu’à l’échelle su SCoT ou de la CCRS entre 1976 50 et 2002 . Ce n’est qu’à Saverne que les extensions 40 étaient minoritaires . 30 20 Entre 2002 et 2007, la situation n’a guère évolué 10 puisque les extensions urbaines demeurent 0 majoritaires aux échelons supérieurs, quoiqu’en Bas-Rhin SCoT Saverne CCRS Saverne léger recul par rapport à la période précédente . La part du remplissage à Saverne s’est en extensions remplissage revanche accentuée pour représenter près de de 2002 à 2007

60 % de la consommation foncière moyenne 100 annuelle . 90 80 Une forte augmentation des prix des 70 terrains 60 50 Quelques données collectées directement 40 auprès des communes indiquent que le prix 30 moyen de l’are constructible, se situait dans une 20 fourchette comprise entre 5 300 € et 5 700 € 10 dans la première moitié de la décennie . Depuis 0 l’approbation du PLH, il s’établit entre 12 000 € Bas-Rhin SCoT Saverne CCRS Saverne et 14 000 € . Pour amortir l’augmentation des prix extensions remplissage et permettre aux jeunes familles de s’installer, la commune de Dettwiller a négocié les frais Source : ADEUS – Observatoire foncier de notaire.

La production de logements

Un objectif de production de logements évolution de la construction neuve dans la CCRS rarement atteint sur une longue période de 1980 à 2012 Le programme d’actions du PLH de la CCRS 350 basait ses projections de besoins en logements 300 sur des données antérieures dynamiques, en en prolongeant et accentuant la tendance . C’est 250 pourquoi, l’objectif de production global de 200 logements s’établit à 225 logements par an . 150

T e Il s’avère que depuis 1980, ce niveau de n 100 d construction n’a été dépassé qu’au cours des an c e années 1994, 1998, 2004, 2006 et 2007 . Ce sont 50 2012 d’ailleurs certainement ces deux dernières années 0 qui ont fortement influencé le niveau d’offre 2012 1982 1984 1988 1992 1994 1998 1986 2010 1996 1980 1990 2002 2004 2008 2006 proposé par le programme d’actions . 2000 Source : DREAL Alsace – SITADEL 1980 à 2011 - Sitadel2, MEEDDM/CGDD/SOeS, 2012

ADEUS EXPERTISE JUIN 2013 P7 bilan 2012 du PLH DE LA RéGION DE SAVERNE

Un écart croissant entre les réalisations évolution de la construction neuve dans la CCRS et les objectifs de 2006 à 2012 350

L’évolution de la production de logements dans + 90 la CCRS est corrélée à un ensemble de facteurs 300 devenus défavorables depuis l’adoption du PLH . + 17 En effet, 2008 est la première année de la crise 250 financière qui s’est étendue et est aussi devenue

200 - 46 une crise immobilière . De ce fait, le renforcement des exigences bancaires pour l’octroi de prêts 150 immobiliers a rendu plus difficile l’accès à la propriété - 163 - 163 - 150 pour un certain nombre de candidats . Nombre de logements 100 Te nd 50 an ce De plus, l’exclusion de Saverne du zonage Scellier 2012 n’a pas été propice à l’investissement locatif . 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Enfin, cette même année, la Communauté urbaine de Strasbourg (CUS) adoptait elle aussi son PLH, Source : DREAL Alsace – SITADEL 2006 à 2011 - Sitadel2, MEEDDM/CGDD/SOeS, 2012 avec des objectifs légèrement plus ambitieux que par le passé . Ceux-ci ont été atteints et dépassés, captant ainsi une partie de l’activité immobilière du département .

Entre 2006 et 2012, il se construisait en moyenne 134 logements par an dans la Communauté de communes. Les premiers chiffres disponibles pour 2012, qui restent à consolider, indiquent néanmoins une poursuite de la diminution de la production de Poids de Saverne dans la construction neuve de 2006 à 2012 logements . (en %) 70

60 Des rythmes de production différenciés 50 Du fait de son positionnement dans le niveau le 40 plus élevé de l’armature urbaine et de son rôle 2012 30 e de ville-centre, tant à l’échelle du SCoT que du c an d n PLH, Saverne jouit d’un rôle et d’attributions 20 e T spécifiques. C’est ainsi que la moitié des 10 logements neufs devrait y être construite . Depuis l’approbation du PLH, cet objectif n’a jamais pu 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 être atteint . Source : DREAL Alsace – SITADEL 2006 à 2011 - Sitadel2, MEEDDM/CGDD/SOeS, 2012 Les communes de l’aire urbaine sont censées produire 80 % des logements commencés chaque année . Compte tenu de la faiblesse de Poids de l’aire urbaine dans la construction neuve de 1980 à 2012 (en %) la production à Saverne, dont l’écart avec ses 100 propres objectifs est important, il est évident 90 que cet objectif complémentaire de 80 % 80 n’est pas atteint. Depuis 1980, il n’a d’ailleurs 70 été approché ou dépassé que lorsque 60 la production s’établissait aux alentours 50

40 T de 225 logements par an. e n 30 d an

c 20 e

2012 10 0 2012 1982 1984 1988 1992 1994 1998 1986 2010 1996 1980 1990 2002 2004 2008 2006 2000

Source : DREAL Alsace – SITADEL 1980 à 2011 - Sitadel2, MEEDDM/CGDD/SOeS, 1980 à 2012

ADEUS EXPERTISE JUIN 2013 P8 Compatibilité avec le SCoT Nombre de logements commencés et poids de chaque niveau de et les évolutions législatives l’armature dans la production globale de logements de 2006 à 2012 Au-delà de la difficulté manifeste de la CCRS à attirer les promoteurs immobiliers et à faire Hattmatt émerger des projets, les objectifs du PLH doivent Nombre être revus à la baisse afin d’être compatibles Steinbourg de logements commencés avec ceux affichés dans le SCoT de la région de par commune Dettwiller Saverne . 500

150 Saverne Lupstein Le SCoT fixe des objectifs de production de 50 logements aux communes en fonction de leur 20 appartenance aux différents niveaux de l’armature Saessolsheim Part de urbaine . En ramenant les objectifs du SCoT au la construction Wolschheim Thal-marmoutier dans les niveaux périmètre de la CCRS, celle-ci devrait produire d'armature/CC de environ un millier de logements sur la durée du la Région de Saverne PLH (6 ans), dans lesquels sont inclus 25 % en plus de 40 % renouvellement . Il ressort ainsi qu’en extension, de 10 à 40 % 0 2 4 km moins de 10 % chaque niveau de l’armature devrait produire : Réalisation : ADEUS, mai 2013 • 115 logements par an dans les communes de l’aire urbaine ; Source : DREAL Alsace – SITADEL 2006 à 2011 - Sitadel2, MEEDDM/CGDD/SOeS, 2012 • 5 logements par an dans le pôle d’intermodalité ; • 20 logements par an dans les villages .

A ces chiffres se rajoutent 33 % en renouvellement . Ces objectifs de production différenciés ont pour objectifs principaux ; L’énoncé des principes et orientations stratégiques du PLH de la la limitation de la consommation foncière CCRS affichait une seconde orientation relative aux « objectifs et la limitation des déplacements pendulaires d’une palette d’offre au service de la vitalité du territoire». (domicile-travail) . En termes quantitatifs, les stocks de logements ont évolué plus rapidement que la population, du fait de la conjonction d’un ensemble de phénomènes tels que la vacance du parc, l’allongement de l’espérance de vie, les décohabitations ou encore les séparations, qui influent directement sur le nombre et le type de logements nécessaires à la population.

Les données relatives au stock de logements dans la Communauté de communes de la région de Saverne indiquent que la moitié des résidences principales sont des logements de grande taille.

L’évolution de la situation socio-démographique et socio-économique des habitants et du territoire nécessite de vérifier l’adéquation entre les besoins de la population et l’offre de logements.

ADEUS EXPERTISE JUIN 2013 P9 bilan 2012 du PLH DE LA RéGION DE SAVERNE

Pourtant, la typologie des logements commencés Typologie des logements commencés dans la CCRS de 2006 à 2012 de 2006 à 2012 indique que les grands logements 1% de 5 pièces et plus sont les plus nombreux, immédiatement suivis des logements de trois 16% pièces . A l’opposé, les petits logements d’une 1 pièce pièce ne représentent que 1 % de la production 40% 2 pièces globale de logements . La production neuve a 3 pièces ainsi tendance à reproduire la typologie de l’offre 30% 4 pièces existante . 5 pièces et + 13% La typologie des logements neufs est aussi fonction de l’appartenance des communes aux différents niveaux de l’armature urbaine. Malgré Source : DREAL Alsace – SITADEL 2006-2011 - Sitadel2, MEEDDM/CGDD/SOeS, 2012 les difficultés à atteindre un nombre suffisant de logements par rapport aux objectifs, c’est toutefois dans l’aire urbaine que l’offre est la plus diversifiée. Les villages et le pôle d’intermodalité Typologie des logements commencés de 2006 à 2012 sont les lieux privilégiés de la production de par niveau d’armature (en %) grands logements (maisons individuelles) . 100 90 80 70 60 50 5 pièces et + 40 4 pièces 30 3 pièces 20 2 pièces 10 1 pièce 0 Aire urbaine Pôle d'intermodalité Villages Ensemble

Source : DREAL Alsace – SITADEL 2006-2011 - Sitadel2, MEEDDM/CGDD/SOeS, 2012

Le collectif peine à s’imposer Répartition entre individuel et collectif dans la production de logements (en %) Le programme d’actions du PLH avait aussi 100 pour objectif de produire au moins 50 % des 90 logements en collectif . Depuis son approbation, 80 la part du collectif est non seulement inférieure 70 aux objectifs, mais elle se réduit aussi 60 progressivement pour ne représenter plus que 50 40 13 % des logements commencés en 2011. 30 20 collectif Pourtant, le collectif présente certaines vertus, 10 individuel en adéquation avec les objectifs du PLH, comme 0 la maîtrise de l’étalement urbain et la gestion 2006 2007 2008 2009 2010 2011 économe de la ressource foncière, ou encore la Source : DREAL Alsace – SITADEL 2006-2011 production de petits logements, qui semblent faire défaut dans l’offre globale de logements.

ADEUS EXPERTISE JUIN 2013 P10 o j q

Le parc social

Le parc social concentré dans l’aire urbaine Part des logements locatifs sociaux selon les périodes et à Saverne de mise en service par niveau d’armature (en %) 100 er Au 1 janvier 2012, la CCRS compte 90 780 logements sociaux, dont 98 % sont implantés 80 dans l’une des communes de l’aire urbaine . La Ville 70 de Saverne compte à elle seule 552 logements 60 locatifs sociaux, soit 71 % de l’ensemble . 50 Printzheim, Saessolsheim et Wolschheim sont les 40 trois seuls villages qui proposent une offre locative 30 1991-2011 sociale (hors opérations réalisées en PALULOS sur 20 le patrimoine communal) . 10 avant 1990 0 La moitié du parc de logements locatifs sociaux Aire urbaine Villages Ensemble a été mise en service avant 1991, à l’exception des Source : DREAL Alsace – RPLS 2012 villages où ce parc est majoritairement plus récent .

Des logements de taille intermédiaire Typologie des logements locatifs sociaux

Le stock des 780 logements locatifs sociaux est 5% principalement constitué de logements de 3 et 9% de 4 pièces . Les petits logements (1 et 2 pièces) 1 pièce représentent le quart de l’ensemble . 20% 2 pièces 3 pièces Contrairement à l’offre globale de logements, 39% 4 pièces les grands logements de 5 pièces et plus sont 27% 5 pièces et + largement minoritaires .

Source : DREAL Alsace – RPLS 2012

ADEUS EXPERTISE JUIN 2013 P11 bilan 2012 du PLH DE LA RéGION DE SAVERNE

Peu de logements locatifs sociaux Part des logements locatifs sociaux financés financés selon le mode de financement par année (en %) 100 Entre 2007 et 2012, 165 logements locatifs 90 sociaux ont été financés, soit en moyenne 80 27 logements par an1 . Toutefois, il n’y a eu aucun 70 logement social financé en 2009 et 2010. Un seul 60 l’a été en 2012 . 50 Le logement social se définit selon quatre modes 40 de financement distincts qui ouvrent droit 30 chacun à des niveaux de loyers différents en 20 fonction des ressources et de la composition 10 0 des ménages . La moitié des 165 logements 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Ensemble locatifs sociaux financés durant cette période sont des logements financés en PLS ; il s’agit PLA-I PLUS PLS PSLA de l’EHPAD (Etablissement d’hébergement Source : CRH – Décisions de financement 2007-2012 pour personnes âgées dépendantes) à Thal-Marmoutier . Si cette résidence pour personnes âgées trouve complètement son utilité et correspond à l’action du PLH qui vise à « favoriser le développement de l’offre de logements adaptés aux besoins des personnes

âgées et/ou à mobilité réduite », elle vient aussi Part des logements locatifs sociaux financés diminuer considérablement l’étendue de l’offre à selon le mode de financement par niveau d’armature (en %) destination de ménages plus « classiques » qui 100 pourraient prétendre à un logement social. 90 Les communes de l’aire urbaine jouent 80 pleinement leur rôle en proposant une gamme 70 très diversifiée de logements locatifs sociaux 60 en termes de modes de financement, malgré le 50 40 faible développement global de l’offre. 30 La quasi-totalité des logements locatifs sociaux 20 financés au cours de la période sont des 10 0 constructions neuves et 5 % seulement des Aire urbaine Villages Ensemble opérations réalisées en acquisition-amélioration . PLA-I PLUS PLS PSLA

Source : CRH – Décisions de financement 2007-2012

1. Il s’agit de décisions de financement et non pas encore de logements commencés et, a fortiori, mis en service (source Comité régional de l’habitat 2007-2012) .

ADEUS EXPERTISE JUIN 2013 P12 logements locatifs sociaux à saverne

; Les quatre modes de financement en vue de la production de logements sociaux sont les suivants :

PLA-I : Prêt locatif aidé d’intégration, pour les locataires les plus A ces quatre modes de financement s’ajoutent modestes (moins de 60 % du plafond de ressources) et aux encore les opérations menées sur le parc loyers les plus faibles ; existant, soit des bailleurs sociaux, soit du PLUS : Prêt locatif à usage social, le plus commun des financements patrimoine communal, par la réhabilitation en pour les locataires dont les ressources sont comprises entre PALULOS (Prime à l’amélioration des logements 60 % et 100 % des plafonds de ressources ; à usage locatif et social) . Entre 2007 et 2012, 50 logements ont été financés dans ce cadre, PLS : Prêt locatif social, pour les locataires dont les ressources dont 18 en PALULOS communale . sont comprises entre 100 % et 130 % des plafonds de ressources. Ce prêt est aussi ouvert aux investisseurs privés ;

PSLA : Prêt social location-accession, pour les accédants à la propriété sécurisée, qui sont locataires avant d’acquérir leur logement. Ces logements ne sont toutefois pas pris en compte dans le dénombrement instauré par la loi SRU.

ADEUS EXPERTISE JUIN 2013 P13 bilan 2012 du PLH DE LA RéGION DE SAVERNE

Les loyers

Des logements locatifs sociaux qui restent Dispersion des loyers des logements sociaux concurrentiels 20 18,7 Les loyers des logements locatifs sociaux sont 18 15,7 encadrés par la loi et sont fonction de leur mode 16 de financement. Les niveaux de loyers pratiqués 14 dans la CCRS sont dans l’ensemble proches 12 €/m² de ceux pratiqués dans l’ensemble du territoire n 50 % e 10 r 8,9 des valeurs départemental, CUS comprise ou non, mais e

y + médiane o 8 avec une moins forte dispersion entre les valeurs L 5,9 6,0 6,1 extrêmes . 6 prix au m² minimum 5,1 5,4 5,5 4 4,5 4,8 4,8 médiane En effet, la moitié de ces logements s’affiche 3,4 2 prix au m² maximum à des loyers allant de 4,8 à 6,1 €/m². La moitié 1,6 1,9 de ces logements sociaux a des loyers inférieurs 0 Bas-Rhin Bas-Rhin CCRS à 5,5 €/m². Seul un quart des logements locatifs hors CUS sociaux se situe dans la fourchette la plus élevée Source : DREAL Alsace – RPLS 2012 comprise entre 6,1 et 8,9 €/m².

Des loyers privés inférieurs à la moyenne départementale Surface moyenne des logements privés mis en location En 2011, 88 logements ont été mis en location et loyers moyens par SCoT

par l’intermédiaire du réseau de la Fédération s

t 90 12 n

nationale des agents immobiliers (FNAIM) dans e 80 m

la CCRS, pour l’essentiel dans l’aire urbaine . Les e 10

g 70 L o l o

loyers moyens s’élèvent à 7,5 €/m², pour des y s 60 8 e e

logements de 73 m² en moyenne. Les prix moyens r en €/m² d 50 e

dans le Bas-Rhin s’établissent à 9,3 €/ m², n 6

n 40 pour des logements plus petits (69 m²). Ainsi, e y

o 30 4

les logements locatifs privés sont en moyenne m

e 20 plus grands et moins chers dans la CCRS, mais 2 a c

f 10 restent à des niveaux supérieurs à ceux pratiqués r u

S 0 0 t e e e d majoritairement dans le parc locatif social . g l N a t r n r n h t b R r u o o c s e o B m u e m l N r b e é é a v e i s B

A l’échelle du SCoT de la région de Saverne, a s S S n P r a c E t s l il y a eu en 2011 davantage de locations S A d’appartements (92 en tout à 7,7 €/m² en moyenne) que de maisons (24 en tout à 6,6 €/ m² surface moyenne prix au m² en moyenne), semblant ainsi confirmer un Source : FNAIM, 2011 constat établi dans le diagnostic : « Les maisons individuelles proposées à la location ne sont pas toujours assez nombreuses. En effet, la demande dans ce domaine est relativement élevée.1» ; Le diagnostic du PLH faisait état d’une distorsion entre l’offre De plus, les maisons individuelles sont le plus locative privée et la demande de logements : « L’offre locative ne souvent louées directement par les propriétaires, correspond pas vraiment avec la demande de la population. Aux échappant ainsi au réseau FNAIM. dires des professionnels de l’immobilier, il y a trop de F3 et pas assez de F2 et de F1. Les F1 sont recherchés par des personnes en mutations professionnelles ou encore par des jeunes commençant dans la vie active… Les demandes émanent également de ménages modestes ou de jeunes couples s’installant pour la première fois. » 1 . Programme local de l’habitat de la Communauté de communes de la région de Saverne, Diagnostic, Juin 2006, p . 70

ADEUS EXPERTISE JUIN 2013 P14 Les transactions de logements

Les logements anciens parmi les moins Surface et prix moyens des logements privés mis en vente chers à l’achat par SCoT

En termes de transactions de logements anciens s 140 3 000 t n ou existants, la CCRS se situe également dans le e 120 m 2 500 P e r

bas de la fourchette des prix pratiqués, en retrait g i x o l 100 m o

par rapport à la moyenne départementale . Au s 2 000 e y d total, en 2011, 173 logements ont été vendus par 80 e e n

n 1 500 e l’intermédiaire du réseau FNAIM, dont 147 dans n 60 n e €/m² y les communes de l’aire urbaine . o 1 000

m 40

e

Les prix moyens de ces transactions s’élèvent a c 20 500 f r

à 1 822 €/m² pour des logements d’un peu u S 0 0 t e e e g d l N a t

plus de 100 m². L’aire urbaine est plus chère r n r n h t b R r u o o c s e o B m u e m l N r que les villages, respectivement 1 848 €/m² et b e é é a v e i s B a s S S n P r a c E 1 687 €/ m² pour des logements compris entre t s l S 100 et 110 m² en moyenne. A surface moyenne prix au m² A l’échelle du SCoT, la région de Saverne s’affiche à des niveaux inférieurs à la moyenne Source : FNAIM, 2011 départementale, juste après les communes du SCoT de la Bande rhénane Nord (BRN) .

Il s’est vendu à peine plus de maisons individuelles (145) que d’appartements (134) . Ces derniers sont plus petits (77 m² en moyenne) et plus chers (1 849 €/m²) que les maisons (140 m² en moyenne pour 1 728 €/m²).

Des transactions de logements neufs Nombre et prix moyens par m² des logements neufs vendus qui s’effondrent 600 2 750 Les ventes de logements neufs sont directement 2 700 500 corrélées au nombre de logements commencés . 2 650 P r i x m o

s neufs 400 2 600 t

Du fait du faible nombre de transactions, n y e 2 550 e n m la DREAL Alsace, qui gère l’enquête sur la 300 e e g 2 500 n o €/m² commercialisation des logements neufs (ECLN), l a agrégé Saverne avec Sélestat et . Malgré 200 2 450 cet inconvénient qui ne permet pas d’isoler 2 400 soit l’intercommunalité soit la ville de Saverne, 100 Nombre de 2 350 le graphique ci-contre illustre la diminution du 0 2 300 volume des ventes, de même que les fluctuations 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 des prix moyens (+ 14 % entre 2006 et 2012). prix moyen par m² nombre de logements neufs vendus

Source : DREAL Alsace ECLN – 2006-2012

ADEUS EXPERTISE JUIN 2013 P15 bilan 2012 du PLH DE LA RéGION DE SAVERNE

L’activité de rénovation du parc

Un parc de logements anciens qui se rénove Répartition des subventions par financeurs du PIG Rénov’Habitat progressivement

Le Conseil général du Bas-Rhin a initié une 9% opération d’ampleur de rénovation de l’habitat ancien (PIG Rénov’ Habitat) sur l’ensemble ANAH 27% du territoire hors CUS . La CCRS a adhéré à Conseil général cette démarche en permettant la tenue de 64% CCRS permanences régulières et en majorant de 5 % les aides financières accordées aux opérations éligibles . Avec la signature d’une nouvelle convention en juillet 2012, la CCRS et le Conseil général accroissent leurs interventions en faveur Source : FNAIM, 2011 des propriétaires occupants et de la lutte contre la précarité énergétique .

Ainsi, entre février 2012 et janvier 2013, 102 dossiers de propriétaires occupants et 25 dossiers de propriétaires bailleurs ont été déposés, donnant lieu à respectivement 49 et 7 avis négatifs. A ce jour, 294 911 € de subvention ont été accordés, dont 134 224 € pour les propriétaires occupants et 160 687 € pour les propriétaires bailleurs, générant 762 023 € de travaux.

En complément aux travaux d’amélioration du parc, des aides à la valorisation du patrimoine ont été accordées pour un montant de 616 € de subventions.

La mission de conseil sur le patrimoine bâti La CCRS a confié une mission de conseil et d’accompagnement de la population dans le cadre de la mise en valeur du patrimoine architectural et de réhabilitation du patrimoine bâti . A ce titre, le Comité de pilotage du projet s’est réuni à deux reprises en 2012 (mai et novembre) .

Les actions engagées dans le cadre de cette mission ont notamment des vocations pédagogiques afin de sensibiliser la population sur les enjeux de la réhabilitation du patrimoine traditionnel, par l’organisation de débats, de visites ou même de stages pratiques .

En 2012, dix particuliers ont fait l’objet d’un suivi pour divers projets concernant leur maison, allant de la rénovation des façades à l’amélioration maisons à colombages thermique en passant par l’aménagement à gottesheim de logements dans les annexes.

ADEUS EXPERTISE JUIN 2013 P16 Les principales caractéristiques des ménages

Les bénéficiaires des aides au logement

Une majorité de prestataires locataires Répartition des allocataires logement selon le statut d’occupation du parc privé et par niveau d’armature (en %) 100 En 2012, la Caisse d’allocations familiales du 90 Bas-Rhin (CAF) dénombre 1 827 bénéficiaires des 80 aides au logement, dont 1 642 habitent dans l’une 70 des communes de l’aire urbaine (90 %) . 60 50 collectivité Plus de la moitié des bénéficiaires de ces 40 accédants 30 privé prestations réside dans le parc locatif privé 20 (57 %) et près du quart dans le parc locatif 10 social social (23 %). Seuls 14 % des bénéficiaires des 0 Aire urbaine Pôle Villages Ensemble aides au logement sont accédants à la propriété d'intermodalité et se trouvent soit dans l’aire urbaine, soit dans Source : CAF du Bas-Rhin, 2012 les villages.

De nombreux allocataires jeunes Répartition des allocataires logement par type de parc (en %)

Les bénéficiaires des aides au logement se selon les tranches d’âges répartissent presque à parts égales entre les 100 moins de 40 ans et les plus de 40 ans . 90 80 C’est principalement dans le parc locatif privé 70 que l’on trouve les prestataires de moins de 60 60 ans et + 30 ans, illustrant ainsi le rôle particulier de ce parc 50 50-59 ans 40 de logements dans l’accueil des jeunes ménages 40-49 ans au démarrage de leur parcours résidentiel. 30 20 30-39 ans 10 moins de 30 ans Peu de couples sans enfant parmi 0 les allocataires Accédants Privé Social Ensemble La structure familiale des prestataires des aides de la CAF est très différenciée selon le type de parc occupé . selon la structure familiale 100 Ainsi, les couples avec enfants sont largement 90 majoritaires parmi les accédants à la propriété, 80 familles monoparentales tandis que les personnes seules (isolées) 70 60 couples le sont dans le parc locatif privé. Les familles 50 avec enfants monoparentales représentent toujours au moins 40 couples 20 % de l’ensemble et leur part est la plus 30 sans enfants 20 importante dans le parc locatif social. personnes 10 isolées De plus, quel que soit le type de parc occupé, 0 Accédants Privé Social Ensemble les couples sans enfant sont systématiquement minoritaires et représentent toujours moins de Source : CAF du Bas-Rhin, 2012 10 % des allocataires.

ADEUS EXPERTISE JUIN 2013 P17 bilan 2012 du PLH DE LA RéGION DE SAVERNE

Plus les ménages sont grands, plus ils sont Répartition des allocataires logement par type de parc accédants à la propriété et selon la composition du ménage (en %) 100 Parmi les bénéficiaires des aides au logement, 90 les personnes isolées sont le plus souvent 80 locataires du parc privé . 70 60 A l’opposé, les ménages les plus grands sont 50 aussi ceux qui sont le plus souvent accédants 40 social à la propriété, leur part augmentant d’ailleurs 30 privé 20 avec la taille du ménage. accédants 10 Quelle que soit la composition du ménage, les 0 1 2 3 4 5 et + Ensemble locataires du parc social représentent toujours Nombre de personnes au moins 20 % des prestataires. Leur poids s’élève même à plus de 30 % parmi les ménages Source : CAF du Bas-Rhin, 2012 de deux personnes .

Plus forte solvabilisation des locataires Taux d’effort net des allocataires logement par type de parc (en %) du parc social 100 Les aides au logement sont destinées à faciliter 90 le maintien dans le logement des ménages et à 80 contribuer ainsi à réduire la part de l’habitation 70 dans leur budget . 60 50 40 L’effet solvabilisateur des aides au logement est > 30% particulièrement avéré dans le parc social où 30 [10-30 %] moins de 5 % des ménages consacrent encore 20 < 10% au moins 30 % de leur budget pour se loger . 10 A l’inverse, plus de la moitié des bénéficiaires des 0 Accédants Privé Social Ensemble aides au logement dépense moins de 10 % de leurs ressources pour se loger dans le parc social . Source : CAF du Bas-Rhin, 2012

En revanche, l’effort consenti par les ménages accédants à la propriété ainsi que par les locataires du parc privé est plus important, puisqu’ils sont 25 à 30 % à consacrer au moins 30 % de leur budget au logement malgré les prestations sociales .

Une forte dépendance aux prestations Taux de dépendance des allocataires logement aux prestations sociales sociales par type de parc (en %) 100 En moyenne dans la CCRS, 18 % des bénéficiaires 90 des aides au logement sont intégralement 80 dépendants des prestations sociales, c’est-à-dire 70 que ce sont leurs seules ressources . 60 100 % 50 [75-100%[ Plus largement, pour près des deux-tiers des 40 [50-75%[ allocataires, 50 % de leurs ressources sont 30 constituées des prestations sociales . 20 [25-50%[ 10 < 25% Si les accédants à la propriété sont les ménages 0 Accédants Privé Social Ensemble qui tirent le moins leurs ressources des prestations sociales, les locataires du parc privé, en revanche, Source : CAF du Bas-Rhin, 2012 se trouvent dans une situation plus défavorable que les locataires du parc social, ce qui milite en faveur du développement de cette offre.

ADEUS EXPERTISE JUIN 2013 P18 Les demandeurs de logements sociaux

Une majorité de demandeurs dans Origine des demandeurs de logements sociaux de la CCRS l’aire urbaine 1% er Au 1 janvier 2013, l’AREAL HLM (Association 10% régionale des organismes HLM d’Alsace) recensait

272 ménages demandeurs de logements aire urbaine sociaux dans la CCRS, auxquels se rajoutent 10 associations1 . pôle d'intermodalité 89% village Une très large majorité des demandeurs de logements sociaux réside dans l’une des communes de l’aire urbaine . Pour autant, la demande émanant de ménages qui habitent Source : AREAL HLM – Fichier partagé de la demande 2013 dans les villages n’est pas à négliger .

Les demandeurs veulent rester dans Origine et premier souhait des demandeurs de logements sociaux la CCRS de la CCRS (en %) 100 Les demandeurs de logements sociaux expriment 90 une forme d’attachement au territoire, puisque 80 la plupart d’entre eux souhaite continuer d’y 70 résider. En effet, les deux-tiers d’entre eux qui 60 habitent déjà dans la CCRS souhaitent y rester 50 er (1 souhait) . 40 30 Toutes les demandes pour la CCRS sont 20 orientées vers l’une des communes de l’aire 10 urbaine . Ce constat reste néanmoins à manier 0 avec précaution puisque les souhaits s’expriment Aire urbaine Pôle d'intermodalité Villages Ensemble généralement vers des lieux dans lesquels il y a CCRS CUS Reste Bas-Rhin déjà du logement social, les bailleurs ne pouvant Source : AREAL HLM – Fichier partagé de la demande 2013 pas attribuer de logement là où ils n’en gèrent pas .

Près d’un cinquième des demandeurs souhaite cependant l’attribution d’un logement dans la CUS et 15 % dans le reste du département, hors CCRS et hors CUS.

1 . Les résultats présentés ici ne tiennent pas compte des 10 associations et reposent sur les 272 demandeurs « physiques ».

ADEUS EXPERTISE JUIN 2013 P19 bilan 2012 du PLH DE LA RéGION DE SAVERNE

Plébiscite des logements de taille Typologie des logements sociaux souhaités intermédiaire selon le niveau d’armature (en %) 100 Les logements de 3 et 4 pièces sont de loin 90 les plus demandés, respectivement 31 % et 27 % 80 des demandes . 70 T6+ 60 C’est dans les communes de l’aire urbaine que T5 50 la demande est la plus variée, allant de la simple T4 40 chambre au logement de 6 pièces . Toutefois, T3 30 aussi bien dans le pôle d’intermodalité que dans T2 20 les villages, ce sont les petits logements de 1 et T1 10 Chambre de 2 pièces qui sont les plus recherchés par les 0 demandeurs de logements sociaux, illustrant Aire urbaine Pôle d'intermodalité Villages Ensemble ainsi les besoins pour les jeunes ménages qui Source : AREAL HLM – Fichier partagé de la demande 2013 souhaitent quitter le domicile parental mais qui peinent à trouver une réponse dans le parc privé.

Des demandeurs relativement jeunes Tranches d’âge des demandeurs de logements sociaux selon le niveau d’armature (en %)

Les demandeurs d’âge intermédiaire (35-44 ans) 100 représentent le plus gros contingent parmi les 90 demandeurs de logements sociaux . Les jeunes 80 ménages de moins de 35 ans représentent 70 65 ans et + ensemble un peu plus du tiers du total des 60 55-64 ans demandeurs . A l’opposé, les ménages de plus 50 45-54 ans de 55 ans représentent un demandeur sur six. 40 30 35-44 ans Toutes les tranches d’âge des demandeurs sont 20 25-34 ans présentes, aussi bien dans les communes de l’aire 10 moins de 25 ans urbaine que dans les villages, ce qui confirme que 0 Aire urbaine Pôle d'intermodalité Villages Ensemble quel que soit le niveau dans l’armature urbaine, la demande de logements sociaux est une question Source : AREAL HLM – Fichier partagé de la demande 2013 qui traverse toutes les générations .

ADEUS EXPERTISE JUIN 2013 P20 De nombreuses personnes seules Composition des ménages demandeurs de logements sociaux et de familles monoparentales selon le niveau d’armature (en %) 100 Les personnes seules représentent près du 90 tiers des demandeurs de logements sociaux, 80 tout comme les personnes seules avec une 70 personne seule ou plusieurs personnes à charge (ménages 60 + personne(s) à charge monoparentaux) . Les familles (couples avec 50 personne isolée enfant(s)) représentent environ le quart des 40 famille 30 demandeurs de logements sociaux . couple 20 colocataires La composition des ménages diffère finalement 10 très peu selon qu’ils résident dans l’aire urbaine 0 ou dans un village. Aire urbaine Pôle d'intermodalité Villages Ensemble Source : AREAL HLM – Fichier partagé de la demande 2013

Des enfants à charge Nombre d’enfants à charge (en %) Les 155 ménages demandeurs de logements 100 sociaux qui ont au moins un enfant à charge 90 80 (familles et familles monoparentales) ont au total 70 304 enfants . Plus de la moitié de ces ménages 60 6 (55 %) a 2 ou 3 enfants à charge . Les ménages 50 5 avec 5 ou 6 enfants à charge représentent 40 4 néanmoins près de 10 % du total . Les familles 30 3 ont plutôt deux enfants, tandis que les familles 20 2 monoparentales en ont plutôt trois . 10 1 0 Famille Personne seule Ensemble + personne(s) à charge

Source : AREAL HLM – Fichier partagé de la demande 2013 De nombreux demandeurs éligibles au logement très social La situation économique ainsi que la composition des ménages des demandeurs de logements sociaux rendent la très grande majorité d’entre eux éligibles aux logements financés en PLA-I, soient les plus sociaux .

Ce constat milite en faveur d’une plus grande part de logements financés en PLA-I dans la programmation.

ADEUS EXPERTISE JUIN 2013 P21 bilan 2012 du PLH DE LA RéGION DE SAVERNE

presbytère transformé en logements sociaux

De nombreux demandeurs sans logement répartition des demandeurs de logements sociaux selon les plafonds de ressources Au 1er janvier 2013, au moins un tiers des demandeurs de logements sociaux ne dispose pas 1% de logement et est soit à la rue, soit hébergé dans sa famille ou chez des amis . 15% 2% PLA-I Un autre tiers de demandeurs réside dans le PLUS parc locatif privé au moment de la demande . PLS Ce constat s’inscrit dans l’observation de loyers 82% > plafonds du parc social plus compétitifs que les loyers privés et du taux d’effort net des allocataires plus élevé dans le parc privé que dans le parc social . Les ménages ont ainsi besoin d’alléger la part de leur budget qu’ils consacrent au logement. Source : AREAL HLM – Fichier partagé de la demande 2013

De nombreux motifs de demande Les motivations des demandeurs de logements sociaux sont nombreuses et variées . Ainsi, en plus des personnes qui ne disposent pas de logement, le prix du logement occupé au moment de la demande est l’un des principaux motifs de demande . S’y ajoute une question de taille du logement occupé, en lien souvent avec la modification de la structure familiale (naissances, séparations, etc ). .

Ainsi, la dégradation de la situation des ménages, particulièrement en temps de crise, doit inciter à renforcer la programmation de logements locatifs sociaux pour répondre aux besoins des ménages .

ADEUS EXPERTISE JUIN 2013 P22 Pour conclure

Le territoire de la Communauté Dans le même temps, une partie de communes de la région de Saverne de la population est fragilisée, comme est marqué par une évolution soutenue de l’indiquent les données relatives aux sa population et de son parc de logements bénéficiaires des aides au logement durant plus de 30 ans, entre 1975 et 2009 . ou encore aux demandeurs de logements sociaux. C’est dans ce contexte plutôt dynamique qu’est intervenue l’approbation, fin 2008, Ainsi, bien que les loyers du parc du PLH dont le programme d’actions privé soient parmi les moins élevés affiche des ambitions de développement du département, certains ménages sont de l’offre de logements dans la continuité contraints de consacrer une part trop des années antérieures . importante de leur budget pour se loger et certains se voient dans l’obligation, Or, depuis son approbation, la situation pour diverses raisons, de s’orienter du marché immobilier s’est inversée sous vers le logement locatif social. l’effet conjugué de nombreux facteurs externes. De plus, le SCoT de la région Cependant, ce public fragilisé n’est de Saverne et la loi de lutte pour la pas le seul en attente. En effet, les mobilisation du logement et la lutte jeunes, issus aussi bien de l’aire urbaine contre l’exclusion (Loi Boutin du 25 mars que des villages, souhaitent quitter le 2009) sont postérieurs à l’approbation domicile parental mais ne trouvent guère du PLH et imposent a minima certains d’offre correspondant à leurs besoins. ajustements . L’ensemble de ces éléments milite pour Ainsi, la CCRS peine-t-elle à poursuivre une réactivation du PLH et pour la le rythme de production globale de préparation d’un nouveau document logements et particulièrement de permettant à la fois de se conformer logements aidés . Sur le plan qualitatif, aux nouvelles exigences réglementaires la diversification de l’offre, qui constitue et de mieux calibrer les objectifs . l’un des fondements des PLH, notamment en termes de typologie, n’arrive que difficilement à se mettre en œuvre.

ADEUS EXPERTISE JUIN 2013 P23 Directrice de publication : Anne Pons, Directrice générale de l’ADEUS Équipe projet : Vincent Flickinger (chef de projet), Nathalie Griebel, Pauline Hoffmann, Sandrine Lechner N° projet : 3.4.6.1 - Photos : Vincent Flickinger Mise en page : Sophie Monnin © ADEUS

Les notes et actualités de l’urbanisme sont consultables sur le site de l’ADEUS www .adeus .org