ANALISIS DE LA DIFERENCIA DEL VALOR DE TERRENO DE PREDIOS CON VISTA A UN EMBALSE Y PREDIOS QUE NO POSEEN VISTA AL MISMO, Y QUE POSEEN EL MISMO USO DE TERRENO, CASO DE ESTUDIO (EMBALSE DE SAN RAFAEL, TOMINE, SISGA y NEUSA)
LUZ ADRIANA PINZÓN CARVAJAL
INGENIERA CATASTRAL Y GEODESTA
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS
FACULTAD DE INGENIERIA
PROGRAMA EN ESPECIALIZACION EN AVALÚOS
Bogotá D.C., 2019
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ANALISIS DE LA DIFERENCIA DEL VALOR DE TERRENO DE PREDIOS CON VISTA A UN EMBALSE Y PREDIOS QUE NO POSEE VISTA AL MISMO, Y QUE POSEEN EL MISMO USO DE TERRENO, CASO DE ESTUDIO (EMBALSE DE SAN RAFAEL, TOMINE, SISGA Y NEUSA)
LUZ ADRIANA PINZÓN CARVAJAL
INGENIERA CATASTRAL Y GEODESTA
Proyecto de Grado para optar por el título de Especialista en Avalúos con énfasis en inmuebles rurales
REVISORES: OSCAR FERNANDO TORRES COLMENARES INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA DOCENTE DE LA ESPECIALIZACIÓN
EDWIN ROBERT PERÉZ CARVAJAL INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA DOCENTE DE LA ESPECIALIZACIÓN
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS
FACULTAD DE INGENIERIA
PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
Bogotá D.C., 2019
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ÍNDICE GENERAL
INDICE DE ILUSTRACIONES ...... 4 ÍNDICE DE IMÁGENES ...... 4 ÍNDICE DE GRÁFICOS ...... 4 ÍNDICE DE FIGURAS ...... 5 ÍNDICE DE TABLAS ...... 5 1. INTRODUCCIÓN ...... 6 2. OBJETIVO ...... 7 3. MARCO REFERENCIAL ...... 8 4. METODOLOGÍA ...... 13 4.1 Marco Espacial ...... 13 6.1.1. LA CALERA ...... 14 6.1.1.1. Embalse de San Rafael ...... 16 6.1.2. CHOCONTA ...... 17 6.1.2.1. Represa del Sisga ...... 19 6.1.3. GUATAVITA ...... 21 6.1.4. SESQUILÉ ...... 23 6.1.3.1. Embalse de Tominé ...... 24 6.1.4. TAUSA ...... 25 6.1.4.1. Embalse del neusa ...... 27 6.2. Fase Metodológica ...... 28 5. DESARROLLO Y RESULTADOS ...... 30 7.1. Embalse de San Rafael ...... 30 7.2. Embalse del Sisga ...... 35 7.3. Embalse del Tomine ...... 44 7.4. Embalse del Neusa ...... 49 6. CONCLUSIONES ...... 57 BIBLIOGRAFIA ...... 58
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INDICE DE ILUSTRACIONES
Ilustración 1 Ubicación municipios de Sesquilé, Guatavita, Chocontá, La Calera y Tausa en el departamento de Cundinamarca. - Anexo 1...... 13 Ilustración 2 Ubicación municipio de la Calera. - Anexo 2...... 14 Ilustración 3 Ubicación municipio de Chocontá. - Anexo 3 ...... 17 Ilustración 4 Ubicación municipios de Sesquilé y Guatavita. - Anexo 4...... 21 Ilustración 5 Ubicación municipio de Tausa. - Anexo 5...... 25 Ilustración 6 Ubicación ofertas en el municipio de La Calera. - Anexo 6...... 34 Ilustración 7 Ubicación ofertas en el municipio de Chocontá. -Anexo 7...... 42 Ilustración 8 Ubicación Ofertas en los municipios de Sesquilé y Guatavita. - Anexo 8...... 47 Ilustración 9 Ubicación ofertas en el municipio de Tausa. – Anexo 9...... 54 Ilustración 10 Aumento porcentual valor terreno por poseer vista a un embalse ...... 56
ÍNDICE DE IMÁGENES
Imagen 1 Fotografía embalse San Rafael ...... 30 Imagen 2 Uso del suelo rural de la Calera ...... 31 Imagen 3 Leyenda Uso del suelo rural de la Calera ...... 31 Imagen 4 Fotografía embalse del sisga ...... 36 Imagen 5 Uso del suelo rural del municipio de Chocontá...... 37 Imagen 6 Leyenda Uso del suelo rural de Chocontá ...... 39 Imagen 7 Fotografía embalse del Tomine ...... 44 Imagen 8 Fotografía embalse del Neusa ...... 49 Imagen 9 Uso del Suelo rural de Tausa ...... 51
ÍNDICE DE GRÁFICOS
Gráfico 1. Variación Valor hectárea de terreno, Embalse de San Rafael...... 35 Gráfico 2 Variación Valor Terreno Hectáreas, Embalse del Sisga...... 43 Gráfico 3. Variación Valor Hectáreas de terreno, Embalse del Tomine...... 48 Gráfico 5 Variación Valor Hectárea de terreno, Embalse del Neusa...... 55
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ÍNDICE DE FIGURAS
Figura 1 Metodología propuesta ...... 29
ÍNDICE DE TABLAS
Tabla 1 Ofertas municipio La Calera con vista al embalse de San Rafael...... 32 Tabla 2 Análisis datos Municipio La Calera con vista al embalse de San Rafael...... 32 Tabla 3 Ofertas municipio La Calera sin vista al embalse de San Rafael...... 33 Tabla 4 Análisis datos Municipio La Calera sin vista al embalse de San Rafael...... 33 Tabla 5 Ofertas municipio de Chocontá con vista al embalse del Sisga...... 40 Tabla 6 Análisis datos Municipio de Chocontá sin vista al embalse del Sisga...... 40 Tabla 7 Ofertas municipio de Chocontá Sin vista al embalse del Sisga...... 41 Tabla 8 Análisis datos Municipio de Chocontá sin vista al embalse de Sisga...... 41 Tabla 9 Ofertas municipio de Guatavita con vista al embalse del Tomine...... 45 Tabla 10 Análisis datos Municipio de Guatavita con vista al embalse del Tomine...... 46 Tabla 11 Ofertas municipio de Guatavita sin vista al embalse del Tomine...... 46 Tabla 12 Análisis municipio de Guatavita sin vista al embalse del Tomine...... 47 Tabla 13 Ofertas municipio de Tausa con vista al embalse del Neusa ...... 52 Tabla 14 Análisis datos Municipio Tausa con vista al embalse del Neusa ...... 52 Tabla 15 Ofertas municipio de Tausa sin vista al embalse de Neusa ...... 53 Tabla 16 Análisis datos Municipio Tausa sin vista al embalse del Neusa ...... 53
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1. INTRODUCCIÓN
En el presente trabajo se realiza un estudio de ofertas inmobiliarias correspondientes a predios con destino vivienda campestre y uso agropecuario, las cuales se ubican en los municipios de La calera, Guatavita, Sesquilé, Chocontá y Tausa, cerca de los embalses de San Rafael, Tomine, Sisga y Neusa. Estas ofertas son de predios que posee buena ubicación en el sector y excelente vista a un embalse, y de predios con ubicación en el mismo sector pero que no poseen vista a un embalse.
Luego de realizar el correspondiente estudio de ofertas inmobiliarias en cada uno de los sectores objeto de estudio, se puede determinar cuál es el porcentaje de variación del valor por hectárea de terreno, de predios que poseen vista aun embalse respecto a predios que no poseen vista a éste, pero que se ubican en el mismo sector y poseen características similares respecto a su uso.
Una vez obtenido el porcentaje de variación del valor por hectárea de terreno, se realiza un análisis de este porcentaje, el cual permite conocer cuál es el valor que una persona ésta dispuesta a pagar por poseer un predio con vista a un embalse.
La percepción del paisaje se debe a que el paisaje es importante para la calidad de vida humana y es tan importante como los factores económicos y sociales que influyen en su condición.
Finalmente se determina que la vista de un predio, más allá de la ubicación, es una variable que genera un gran aumento en el valor de un predio, terrenos que en la actualidad son muy llamativos para personas que desean desarrollar vivienda campestre para descanso.
Este análisis se desarrolla porque en la actualidad no existe un estudio sobre la diferencia de valor de terreno de predios que posean vista a un embalse, respecto a predios que no posean vista al mismo, y que posean el mismo uso de terreno, con destino vivienda campestre. 6
2. OBJETIVO
Determinar la diferencia en porcentaje del valor por hectárea de terreno de predios que posean vista a un embalse San Rafael, Tomine, Sisga y Neusa, respecto a predios que no posean vista al mismo, y que posean similar uso de terreno.
Objetivos específicos
Recolectar y georreferenciar ofertas del mercado inmobiliario cerca a los embalses de San Rafael, Tomine, Sisga y Neusa, para tomarlas como puntos de referencia del valor del suelo rural. Calcular el porcentaje de variación por hectárea de terreno de predios con vista a un embalse y predios sin vista al mismo. Realizar el correspondiente análisis de valores de terreno de predios con vista y sin vista a un mismo embalse, y que posean el mismo uso de suelo.
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3. MARCO REFERENCIAL
Base conceptual
Paisaje
“El paisaje es la expresión espacial y visual del medio. Es un recurso natural escaso, valioso y con demanda creciente, fácilmente depreciable y difícilmente renovable. El paisaje visual considera la estética y la capacidad de percepción por un observador. Existen numerosas definiciones de paisaje, que han ido evolucionado hasta determinarlo y centrarlo como un valor estético, como un recurso y como una combinación de elementos físicos, bioecológicos y humanos”1.
Paisaje Visual
“El concepto de paisaje visual toma en cuenta la estética y la capacidad de percepción que tiene un observador sobre el paisaje. El énfasis aquí se pone en el efecto de un paisaje determinado sobre el observador, y, aunque intervienen los cinco sentidos, el visual es el más relevante”2.
Así, las fuentes fundamentales de variabilidad del paisaje visual son: la derivada del propio territorio, la derivada del observador y de las circunstancias de la observación.
Es así como, en vez de hablar de paisaje ecológico se habla de paisaje visual o percibido. Nótese que el énfasis se pone en el efecto de un paisaje determinado sobre el observador, y, aunque intervienen los cinco sentidos, el visual es el más relevante. Entonces el paisaje es una realidad física experimentable según el anclaje cultural y la personalidad del observador, así como de su capacidad de percepción.
1 MUÑOZ-PEDREROS, ANDRÉS. (2004). La evaluación del paisaje: una herramienta de gestión ambiental. Revista chilena de historia natural, 77(1), 139-156. Obtenido de: https://dx.doi.org/10.4067/S0716-078X2004000100011 2 Ibíd. 8
Suelo rural
Constituyen esta clase los terrenos no aptos para el uso urbano, por razones de oportunidad, o por su destinación a usos agrícolas, ganaderos, forestales, de explotación de recursos naturales y actividades análogas.3
Embalse
Es un depósito de agua que se forma de manera artificial. Lo habitual es que se cierre la boca de un valle a través de una presa o de un dique, almacenando el agua de un río o de un arroyo. Con dichas aguas, se puede abastecer a poblaciones cercanas, producir energía eléctrica o regar terrenos.4
Avalúo Comercial
Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien.5
Método de comparación o de mercado.
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.6
3 Ley 388 de 1997. Artículo 33. 4 Julián Pérez Porto y María Merino. Publicado: 2011. Actualizado: 2014. Definición de: Definición de embalse. tomado de: (https://definicion.de/embalse/) 5 Decreto 1420 de 1998. Artículo 2. 6 Resolución de 620 de 2008. Artículo 1. 9
Uso del suelo
El uso del suelo comprende las acciones, actividades e intervenciones que realizan las personas sobre un determinado tipo de superficie para producir, modificarla o mantenerla.
El uso del suelo abarca la gestión y modificación del medio ambiente natural para convertirlo en terreno agrícola: campos cultivables, pastizales; o asentamientos humanos. El término uso del suelo también se utiliza para referirse a los distintos usos del terreno en zonificaciones.7
Evaluación del paisaje
La valoración del paisaje desde el punto de vista de su calidad visual se determina bien en función del valor que representan los propios elementos que lo componen (vegetación y usos del suelo, presencia de agua, presencia de singularidades, etc.) o bien como la respuesta que produce en las personas que lo observan.
La determinación de la calidad visual de un paisaje permite obtener un conocimiento más exhaustivo del territorio y, por tanto, facilita la integración de la variable paisajística como un aspecto más a tener en consideración en los procesos de evaluación ambiental de proyectos, planes o programas.8
4.1 Marco Normativo
Teniendo en cuenta que el principal objetivo del presente estudio es realizar un análisis comparativo entre valores de terreno, calculados mediante una comparación de valores de ofertas de terreno, el marco normativo aplicable para este proceso es:
7 Tomado de http://www.fao.org/soils-portal/about/definiciones/es/ 8 MUÑOZ-PEDREROS, ANDRÉS. (2004). La evaluación del paisaje: una herramienta de gestión ambiental. Revista chilena de historia natural, 77(1), 139-156. Obtenido de: https://dx.doi.org/10.4067/S0716-078X2004000100011
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Resolución 620 “Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997”
Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.
Decreto 1420 de 1998 “por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos.”
Artículo 2º.- Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien.
Artículo 22º.- Para la determinación del valor comercial de los inmuebles se deberán tener en cuenta por lo menos las siguientes características:
A. Para el terreno
1. Aspectos físicos tales como área, ubicación, topografía y forma
2. Clases de Suelo: urbano, rural, de expansión urbana, suburbano y de protección
3. Las normas urbanísticas vigentes para la zona o el predio
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4. Tipo de construcciones en la zona
5. La dotación de redes primarias, secundarias y acometidas de servicios públicos domiciliarios, así, como la infraestructura vial y servicio de transporte
6. En zonas rurales, además de las anteriores características deberá tenerse en cuenta las agrológicas del suelo y las aguas.
7. La estratificación socioeconómica del inmueble
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4. METODOLOGÍA
4.1 Marco Espacial
Este estudio se realizará en el departamento de Cundinamarca, en los municipios de La calera, Chocontá, Guatavita, Sesquilé y Tausa. Ilustración 1 Ubicación municipios de Sesquilé, Guatavita, Chocontá, La Calera y Tausa en el departamento de Cundinamarca. - Anexo 1.
Fuente: Datos abiertos IGAC. Elaboración propia
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6.1.1. LA CALERA
Ilustración 2 Ubicación municipio de la Calera. - Anexo 2.
Fuente: Datos abiertos IGAC. Elaboración propia
La Calera, cuyo nombre indígena es Teusacá, es un municipio colombiano del departamento de Cundinamarca ubicado en el occidente de la Provincia del Guavio, a 18 km al nororiente de Bogotá, cerca de las localidades de Chapinero y Usaquén.
La Calera se halla sobre la vereda Manablanca, a orillas del río Teusacá. Se encuentra entre los 2600 y 3000 m s. n. m., por lo que tiene pisos térmicos frío y páramo. Su economía es variada ya que incluye la agricultura tradicional de papa, maíz, cubios, zanahorias etc. la ganadería de vacunos, caballos,
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ovejas, cabras, piscicultura de truchas etc. Por otro lado, hay una importante explotación minera de piedra caliza y areneras etc. Y una industria que incluye la producción de cemento Samper (trasladada en 1998) de la multinacional Cemex, el Agua Manantial de The Coca Cola Company, además dentro de la jurisdicción de La Calera están las dos grandes represas que surten al Acueducto de Bogotá: San Rafaél y Chingaza. El turismo es también importante por que se puede acceder al Parque nacional Chingaza, al mirador Vía Bogotá- La Calera, a la zona de discotecas, y muchas fincas de recreo quedan en La Calera.
El Municipio de La Calera basó su economía por muchos años en la explotación minera, con la empresa de cemento SAMPER, esta empresa generaba empleo directo e indirecto a cerca de tres mil personas del Municipio. Durante todo el tiempo que permaneció funcionando a toda marcha cemento SAMPER, ni la población ni los entes encargados de la planeación del Municipio previeron la posibilidad de que terminara sus actividades, de ahí que en el momento que SAMPER cierra sus plantas el Municipio no se encontraba preparado para afrontar el desempleo que se generó. Tan grave fue el problema que en la actualidad la economía no se ha reactivado, en gran parte por la falta de políticas serias en cuanto a generación de empleo por parte del ente territorial.
En la actualidad las empresas más grandes que funcionan en El Municipio son Manantial, Winter, Tecnoconcreto, Cemex, Flores El Cortijo y una serie de pequeñas Microempresas domésticas.
El servicio de energía eléctrica es prestado por CODENSA y el de alumbrado público por Dolmen.
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6.1.1.1. Embalse de San Rafael
“El Embalse de San Rafael es una represa localizada en el municipio de La Calera, a 12 km de Bogotá (la capital colombiana). Este proyecto se realizó con el fin de suministrar agua a gran parte del norte de la capital y a sus municipios cercanos como La Calera, Sopó y Guasca. Este embalse comenzó su construcción a finales de los años 1980 y fue inaugurado en 1996, rodeando a la planta de tratamiento Francisco Wiesner (la cual funciona desde 1972), como embalse de reserva para el sistema Chingaza, ante los continuos derrumbes del túnel de suministro que proviene del embalse de Chuza. En 1997 un derrumbe de una gran sección del túnel que conecta el embalse de Chuza con la planta Fransciso Wiesner, el Embalse de San Rafael sostuvo la demanda de ciudad, sin embargo por condiciones de sequía no fue posible evitar largos periodos de racionamientos mientras la conexión era restablecida.1 De igual forma durante los cierres periódicos por mantenimientos de los túneles (en promedio cada 2 años),2 el Embalse de San Rafael soporta la demanda del acueducto de la ciudad.
Tiene unas dimensiones de 59.6 m de altura y una longitud de 680.36 metros, con una capacidad de 71 millones de metros cúbicos y alberga un área de 371 hectáreas. El embalse consta de un dique auxiliar localizado al norte del embalse y es una estructura con una altura de 15,5 m, longitud de 282 m y un volumen de relleno de 80 mil metros cúbicos y su función es la de cerrar una depresión topográfica en esa zona del embalse.”9
9 Tomado de: https://es.wikipedia.org/wiki/Embalse_de_San_Rafael 16
6.1.2. CHOCONTA
Ilustración 3 Ubicación municipio de Chocontá. - Anexo 3
Fuente: Datos abiertos IGAC. Elaboración propia
Chocontá, es un municipio colombiano del departamento de Cundinamarca ubicado en la provincia de Almeidas, de la que es capital. Limita por el Norte con los municipios de Lenguazaque y Villapinzón; al Occidente con Suesca; al Sur con Sesquilé y Machetá y; al Oriente con los municipios de Villapinzón, Tibirita y Machetá.
La cabecera municipal se encuentra situada a los 5° 09´ de Latitud Norte y 73° 42´ de Longitud Oeste. El municipio tiene una extensión territorial total de 301.1 km², de los cuales 1.44 km² (0.48%) corresponden al área urbana, y
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299.66 km² (99.52%) al sector rural. Se encuentra a una altitud de 2655 m s. n. m., y la temperatura media anual es de 13 °C. Se encuentra a una distancia de 75 km al noreste de Bogotá.
El municipio se encuentra sobre el altiplano Cundiboyacense, a una distancia de 75 km al nordeste de Bogotá, ciudad con la que se conecta por la Troncal Central del Norte (Ruta Nacional 55). La altitud media de la cabecera municipal es de 2689 m s. n. m. El clima es templado, con una temperatura media anual de 13 °C, presentando abundantes lluvias durante el año.3
Chocontá está integrado por 22 veredas. Es conocido como la «Ciudad Satélite de Colombia», debido a que entre 1970 y 1981 fueron instaladas en su territorio unas antenas satelitales que hasta principios del siglo XXI permitieron el 50% de las telecomunicaciones del país.4
Este municipio es uno de los principales productores de fresas de Cundinamarca y Colombia.5 Algunos de sus principales atractivos turísticos son sus paisajes de verdes colinas, la Represa del Sisga, el cerro del Choque, los monolitos de Hatofiero y los balnearios de aguas termales con propiedades medicinales.
La mayor parte del territorio es montañoso pero cuenta también con extensas zonas planas, principalmente en las proximidades del río Bogotá. Entre los accidentes orográficos se destacan la cordillera de Suratá, los cerros de Chibalá, las quebradas de June o Manacá, El Ratón, Carnicerías y Saucío, entre otras; la serranía de Las Vueltas y los Altos del Arrastradero y Chilabá. La mayor parte de sus tierras corresponden al piso térmico frío y están regadas por los ríos Bogotá, Tejar y Sisga, formando esté último el Embalse de 96.400 millones de metros cúbicos.10
10 Fuente: http://www.choconta-cundinamarca.gov.co/municipio/nuestro- municipio#%23targetText=CHOCONTA%20en%20lengua%20Chibcha%20quiere,plaza%20fuerte%20de%20l 18
6.1.2.1. Represa del Sisga
“La Represa del Sisga es una presa de gravedad hecha de hormigón ubicada en el curso del río Sisga, en el municipio de Chocontá, del departamento de Cundinamarca, en el centro de Colombia. Está situada a 55 km sobre la carretera principal que conduce de Bogotá a Tunja.
La construcción comenzó en 1948 y fue completada en 1951 por la empresa estadounidense Raymond Concrete Pile and Wiston Bros Inc. por petición de la Caja de Crédito Agrario, Industrial y Minero para regular los caudales del río Sisga y así evitar inundaciones en la ciudad de Bogotá.
El lago generado aguas arriba recibe el nombre de Embalse del Sisga, donde se desarrollan diferentes actividades económicas como turismo, pesca y deportes náuticos.”11
Localización: A 55 kilómetros al norte de Bogotá, en jurisdiccion del municipio de Chocontá, Cundinamarca.
Poblaciones cercanas: Choconta, Sesquilé, Suesca en Cundinamarca.
Vías de acceso: Desde Bogotá, se toma la carretera central del norte que conduce hacia la ciudad de Tunja, se deben pasar por los municipios de Tocancipa, Gachancipa, llegar al alto del Sisga y ya llegaste.
Clima: Clima frio típico de los andes colombianos con una temperatura promedio de 15ºC.
Historia: Los estudios para construir el embalse comenzaron en agosto de 1948 y las obras se iniciaron en 1949, terminándose en los primeros meses de 1951. La construcción estuvo a cargo de Raymond Concrete Pile and Wiston Bros Inc., a través de la Caja de Crédito Agrario, Industrial y Minero.
os%20Zipas.&targetText=El%20nuevo%20Pueblo%20de%20Chocont%C3%A1%20se%20fund%C3%B3%20 en%20una%20loma,al%20sitio%20actual%20en%201573. 11 Fuente: https://es.wikipedia.org/wiki/Represa_del_Sisga 19
Características generales
El embalse del Sisga tiene 148.2 Km2 de superficie, y desde su creación se ha convertido en un escenario destinado a la diversión y recreación. En el lugar se realizan diferentes competencias a lo largo del año en deportes de motor, vela y pesca deportiva. Debido a la profundidad del lago es posible practicar buceo y observar algunas especies que se han adaptado al lugar. Además, los visitantes pueden observar la vegetación nativa de bosques plantados y praderas para pastoreo de ganado que se encuentra en las cercanías.
La estructura de la represa tiene una altura de 52 m medidos desde la base hasta la corona la cual se encuentra a 2674.5 m.s.n.m., construida en concreto en su totalidad. Cuenta con un túnel de salida de 346 m de longitud con una sección transversal en forma de herradura de 8.5 m2 el cual opera como descarga de fondo con una válvula Howell Burguer de 42 pulgadas de diámetro, y con una capacidad máxima de 15 m3/s. El vertedero es un canal abierto revestido en concreto de 650 m de longitud, localizado en la margen derecha con una capacidad de 160 m3/s con el cual se obtiene un nivel del agua de 2672.45 m.s.n.m.. Para el control del comportamiento de la presa y sus estribos, desde el punto de vista de filtraciones, cuenta con 14 piezómetros de tubo abierto, los cuales se monitorean diariamente.
Aguas arriba de la presa se genera un gran embalse, la capacidad de diseño del embalse era de 101.2 Mm3 que se encontraban cuando la cota de la superficie del agua era de 2670.4 m.s.n.m., sin embargo en el 2004 la CAR actualizó la batimetría del embalse y encontró una variación del 11% con respecto a la capacidad original. La diferencia obedeció a la colmatación natural del embalse durante 53 años de funcionamiento y a la diferencia de los métodos utilizados en la época, este nuevo estudio determinó que la capacidad del embalse es de 94.3 Mm3, volumen del cual se considera útil el 95% y muerto el 5%.
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6.1.3. GUATAVITA
Ilustración 4 Ubicación municipios de Sesquilé y Guatavita. - Anexo 4.
Fuente: Datos abiertos IGAC. Elaboración propia
Hacia el nor-oriente de Santafé de Bogotá a 75 kilómetros, por la Autopista Norte se encuentra el municipio de Guatavita, con una altura de 2680 Mts. Sobre el nivel del mar, a 4 grados 56 minutos de latitud norte y 73 grados 51 minutos de longitud occidental del meridiano de Greenwich, con una extensión de 23.800 hectáreas, área urbana 238 kilómetros cuadrados.
• Límites del municipio: Limita por el norte con los municipios de Sesquilé y Machetá; por el oriente con Gachetá y Junín; por el sur Guasca y Sopó y por el occidente con Tocancipá y Gachancipá.
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• Extensión total: 247,3 Km2 • Extensión área urbana: 6,84 Km2 • Extensión área rural: 240,46 Km2 • Altitud de la cabecera municipal (metros sobre el nivel del mar): 2680 • Temperatura media: 14º C
En la parte alta de su topografía el municipio posee bosques de páramo y protectores. A excepción de las macro cuencas de las quebradas Corales y Calas, las demás (el Chuscal, Los Aliños, Los Llanitos, El tunjo, Las Verdes, El río Amoladero y el Legionario) presentan deterioro por quemas y rocería (UMATA DE GUATAVITA 1992). Actualmente hay programas de reforestación alrededor del embalse del Tominé y en las veredas Tominé de Blancos, según el informe de campo.
En Guatavita no se cuenta con un estudio técnico que defina el balance hídrico y que analice la situación ambiental de las diversas fuentes hídricas, este estudio permitiría identificar el grado de impacto, tanto a nivel de recursos naturales, magnitud del problema y conflictos de uso.
A través de las visitas realizadas a las veredas y el material de apoyo (fotografía, cartografía y planos temáticos) que hacen referencia a zona de influencia de la fuente hídrica del acueducto del municipio y las demás fuentes de acueductos veredales se definieron patrones a tener en cuenta para un uso adecuados integral y sostenible de la cuenca. (Definición de zonas de protección, balance hídrico, corredores ecológicos, manejo de vulnerabilidad y áreas de amortiguación y restauración).
Es así como el objetivo del Plan de Desarrollo en sector ambiental, se centra en la protección y recuperación del medio ambiente y en el logro de un desarrollo sostenible. Para lograrlo se requiere alinderamiento de las zonas de interés con el objetivo de conservar, restaurar y proteger los ecosistemas.
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• Economía:
Guatavita como actividades económicas tiene principalmente la agricultura, en la cuál sobresalen los cultivos de papa, maíz, arveja, cebada, haba, legumbres y la ganadería. Los habitantes de las veredas como medio de sustento en sus parcelas y fincas se dedican al cuidado de ganado vacuno, porcino y ovino. En un tercer renglón económico encontramos la minería en la veredas Choche y Santa María; en las veredas Chaleche, Carbonera Baja están las receberas, a su vez en la vereda del Hatillo, están ubicadas las areneras. En la vereda Corales cuentan con una truchera, que es la principal fuente de abastecimiento para el municipio por su excelente calidad.
Principalmente en los fines de semana y días festivos la base fundamental de la economía en la zona urbana del municipio es el comercio en tiendas, misceláneas, almacenes, ferreterías, depósitos de insumos agropecuarios, restaurantes y artesanías, estas últimas elaboradas en el centro artesanal amigos de Guatavita. Por otra parte, en las afueras, podemos disfrutar de paseos a caballo y lancha.
6.1.4. SESQUILÉ
Sesquilé cuenta con un variado y extenso territorio de planicie que lo componen el área longitudinal del Embalse de Tominé en la Veredas de Gobernador San José y Chaleche, son áreas que en el pasado se explotaron en la agricultura antes de la construcción de la represa, hoy son dedicadas en su gran mayoría a fincas de recreo. Existen zonas montañosas en la parte alta del Municipio (veredas El Hato, Ranchería, Tierra Negra y Espigas) que son explotadas en agricultura (cultivo de papa) y ganadería especialmente. El área noroccidental es donde se concentra la mayor actividad agro industrial del municipio (Veredas Boitá, Nescuatá y Boitivá), zonas de planicie y ligeramente quebradas que han dado auge a la mayor expansión de población a nivel rural, los cultivos de flores y producción lechera en haciendas de gran extensión.
• Límites del municipio: Al sur limita con Guatavita, Al norte con Chocontá y Suesca, al Oriente con Machetá y al Occidente con Gachancipá. 23
• Extensión total: 141 km2 • Altitud de la cabecera municipal: 2595 metros sobre el nivel del mar • Temperatura media: 14 °C • Distancia de referencia: De Bogotá a 45 km
Económicamente este municipio vive de la agricultura, ganadería, empresas floricultoras y explotación salina. La ganadería; producción de leche y los derivados lácteos se procesan en diversas industrias. Municipio de vocación agrícola y ganadera.
6.1.3.1. Embalse de Tominé
“El embalse de Tominé es un cuerpo de agua que se extiende por terrenos de la cabecera municipal de Guatavita y el municipio de Sesquilé, municipios ubicados al norte de la ciudad de Bogotá. Este embalse hace parte del sistema hídrico de la Sabana de Bogotá junto con los embalses del Sisga y Neusa. Tiene una longitud de 18 Kilómetros de largo por 4 ancho y 50 metros en promedio de profundidad, con capacidad para 690 000 000 de metros cúbicos de agua, por lo que se ha convertido en una reserva de vital importancia para el sector. Su capacidad es siete veces más grande que la del Sisga y que la del Neusa.
Ubicado a 50 km al noreste de la ciudad de Bogotá, el Embalse de Tominé es el proyecto más importante de mejoramiento de la calidad del agua y del uso del recurso hídrico, con impacto local y regional, ya que es la reserva hídrica de la Sabana de Bogotá con mayor capacidad, disponible para:2
Mejorar la calidad del agua del río Tominé, mediante el filtro natural ubicado a la entrada del embalse, conformado por el confinamiento de macrófitas presentes en el embalse.
Suministrar agua al río Bogotá, para abastecer las diferentes demandas ambientales, de acueducto, agropecuarias y de generación de energía.
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Bombear excedentes de agua del río Bogotá para el control de inundaciones en periodos de invierno, pues es el único embalse al norte de la Sabana de Bogotá con esta facultad.
Gracias a la calidad hídrica del embalse, suministrar agua al río Bogotá para reducir la concentración de algunos contaminantes que predominan en época de verano, en especial sólidos, con el fin de coadyuvar principalmente a la potabilización del agua que se realiza en la planta Tibitoc, la cual beneficia a diferentes comunidades, entre ellas, a los habitantes del Distrito Capital.”12
6.1.4. TAUSA
Ilustración 5 Ubicación municipio de Tausa. - Anexo 5.
Fuente: Datos abiertos IGAC. Elaboración propia
12 Fuente: https://es.wikipedia.org/wiki/Embalse_de_Tomin%C3%A9 25
El municipio de Tausa está ubicado en la República de Colombia a 65 km. al norte de Santa Fe de Bogotá D.C. en el sector nororiental del departamento de Cundinamarca, La cabecera municipal de este municipio se localiza a los 5° de latitud norte y a los 73°54’ de longitud oeste de Greenwich y a una altitud de 2.931 m.s.n.m. Su mayor altitud esta a los 3.700 en el alto del infierno en la vereda de Sabaneque.
Limita al norte con los municipios de San Cayetano, Carmen de Carupa y Sutatausa, al occidente con Pacho, al oriente con Sutatausa, Cucunubá y Suesca y al sur con los municipios de Nemocón y Cogua.
Cuenta con un área total de 203 km2, se encuentra entre los pisos térmicos frío y páramo cuya temperatura oscila entre 7 y 12°C y la precipitación anual se presenta entre 600 y 1.000 mm.
El municipio posee una topografía muy quebrada. Dentro de los principales accidentes geográficos cabe citar: la Represa del Neusa, la cordillera La Leonera, la cordillera de Las Quinchas, el alto del Santuario, la cordillera de Agua Clara, el portillo del Boquerón, el alto del Campanario, la loma de la zapatería, y el alto de Quita.
El sistema hídrografico está compuesto por cinco subcuencas de los ríos Singuatoque (Salitre), Cubillos, Checua, Suta y Negro; que a su vez están conformadas por trece microcuencas, a este sistema pertenecen las lagunas Verde y Seca, y paramos aledaños, cuya zona es de un alto valor ambiental.
En cuanto a población, el censo realizado de 1993 la establece así: el 84% (4.699 habitantes) es población rural y el 16% (771 habitantes) se encuentran en la cabecera municipal, y en el pueblo viejo.
Las actividades principales del municipio son la agricultura y la ganadería, la explotación minera (carbón, arcilla y arena), y las Artesanías y el turismo.13
13 Tomado de: http://www.tausa-cundinamarca.gov.co/municipio/nuestro-municipio 26
6.1.4.1. Embalse del neusa
La construcción del embalse comenzó como un proyecto de generación de energía eléctrica para los municipios de Zipaquirá, Tocancipá, Gachancipá, Cogua y las salinas de Zipaquirá. Posteriormente, la Concesión Salinas del Banco de la República decidió adelantar un proyecto de aprovechamiento múltiple, que comprendía el abastecimiento de agua para Bogotá, Zipaquirá y municipios vecinos; regulación del Río Bogotá y la generación de energía, propósito que fue posteriormente descartado.
Los estudios del embalse comenzaron en agosto de 1948 y la construcción de las obras comenzó en 1949 y terminó en los primeros meses de 1952. Tanto los estudios como la construcción fueron ejecutados por la firma norteamericana Winston Brothers & Company. En 1962 el lote fue entregado a CAR para su manejo y administración.
El embalse del Neusa comprende 3 zonas para los turistas; centro, laureles y chapinero, las cuales se dividen por zona de acampada y zona de cabañas. La zona del centro está ubicada en el puente del embalse y es la entrada al parque. La portería registra todos los carros y personas que ingresen en las zonas de laureles y chapinero.
La zona laureles (camping) está dividida en 10 partes, cada parte es un sector separado por 3 km cada uno y cuenta con un espacio amplio y confortable para armar carpas, parquear los carros y motos, además presta los servicios de baños y parrillas para la comodidad de los campistas y en la división quinta se puede encontrar un restaurante que presta sus servicios de 7.00 a 20.00 todos los días.
La zona chapinero (cabañas) se divide por cabañas de 4, 9, 15 y 20 personas, las cuales cuentan con cocina, baños, chimenea, y parqueadero. Al finalizar esta zona el parque ofrece hospedaje en el hotel del Neusa. Chapinero cuenta con dos restaurantes y zona de picnic.
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Las dos zonas están separadas por la represa, pero cada una cuenta con servicios de pesca deportiva y paseo en lancha.14
6.2. Fase Metodológica
La metodología se divide en 4 etapas, la primera es la obtención de los insumos preliminares, tales como ofertas de predios que posean vista a embalses y ofertas de predios que no poseen vista, y consecución de la cartografía de usos del suelo de los municipios objeto de estudio. La segunda consiste en ubicar las ofertas en la cartografía de usos del suelo de los municipios, para identificar que posean el mismo uso del suelo, la tercera etapa consiste en realizar avalúos comerciales con los puntos muestra, para calcular un valor por hectárea por zona, y por último establecer la diferencia porcentual entre los valores de hectárea de terreno.
Etapa 1 Consiste en la obtención de insumos tales como ofertas de predios que posean vista a embalses y ofertas de predios que no poseen vista y consecución de la cartografía de usos del suelo de cada uno de los municipios en los cuales se ubica los embalses objeto de estudio.
Etapa 2 Análisis de la información obtenida, lo cual consiste en espacializar las ofertas en la cartografía de usos del suelo de los municipios, para identificar que posean el mismo uso del suelo y realizar la clasificación de las ofertas que poseen vista y no poseen vista a un embalse.
Etapa 3 Con las ofertas obtenidas y depuradas, calcular el valor por hectárea de terreno, de los puntos con vista y sin vista a un embalse.
Etapa 4 Calcular la variación porcentual entre los valores de hectárea de terreno de predios con vista a embalses y predios que no posean vista a embalses, para conocer cuál es el valor que aumenta un predio por poseer vista a un embalse.
14 Tomado de: https://es.wikipedia.org/wiki/Embalse_del_Neusa 28
ETAPA 1
Recopilación información preliminar
Ofertas de campo Cartografía POT municipios
Revisión de la información preliminar
ETAPA 2
Especialización de ofertas, verificación de Uso del suelo
ETAPA 3
Calcular valor por hectárea de terreno con vista y sin vista a un embalse
ETAPA 4
Calcular variación porcentual entre los valores de terreno con vista y sin vista a un embalse Figura 1 Metodología propuesta
Fuente. El autor
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5. DESARROLLO Y RESULTADOS
7.1. Embalse de San Rafael
Una vez realizado el trabajo de campo se procedió a clasificar, analizar e interpretar, de acuerdo al uso del suelo, ubicación, tamaño, las ofertas recolectadas, para llegar a la estimación del valor comercial por hectárea de terreno del sector objeto de estudio. Posteriormente se realizó la ubicación de las ofertas en la cartografía del municipio, para validar la ubicación con respecto al embalse de San Rafael de los datos. Finalmente se calcula la variación por hectárea de terreno de predios con vista y sin vista al embalse de San Rafael. Imagen 1 Fotografía embalse San Rafael
Fuente: Imagen propia
Luego de realizar trabajo de campo se procede a consultar el uso del suelo según POT del municipio, Acuerdo 11 del 27 de agosto de 2010, de cada una de las ofertas encontradas, por lo cual se depuraron aquellas que poseen uso del suelo diferente a las ofertas que poseen vista al embalse de San Rafael. Se identifico en la cartografía del uso del suelo rural del municipio de La Calera como se muestra en la Imagen 1, que los inmuebles que poseen vista al embalse 30
de San Rafael, poseen uso del suelo RURAL DE DESARROLLO RESTRINGIDO, el cual se menciona a continuación: Capítulo 4 CATEGORÍAS DE DESARROLLO RESTRINGIDO DE LOS USOS DEL SUELO RURAL Artículo 97. Las categorías de desarrollo restringido en concordancia con el decreto 3600 son las siguientes: 1. Centros Poblados Rurales. 2. Vivienda Campestre. 3. Equipamientos Comunales 4. Actividades Agropecuarias Y Forestales 5. Actividades Comerciales 6. Recreacional Y Turístico Imagen 2 Uso del suelo rural de la Calera
Fuente: POT de la calera, Acuerdo 11 del 27 de agosto de 2010. Imagen 3 Leyenda Uso del suelo rural de la Calera
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Fuente: POT de la calera, Acuerdo 11 del 27 de agosto de 2010.
Los datos recolectados corresponden a lotes de terreno ubicados en la zona limítrofe al embalse de San Rafael, y que poseen vista a éste, con características similares en cuanto a su uso del suelo, ubicación, topografía y tamaño del terreno. Los cuales se muestran en las siguientes tablas 1 y 2:
Tabla 1 Ofertas municipio La Calera con vista al embalse de San Rafael.
ESTUDIO DE MERCADO PREDIOS RURAL
TIPO DE TERRENO No. VALOR PEDIDO %. NEG. VALOR DEPURADO V/HAS V/HAS TELEFONO INMUEBLE ÁREA EN HAS
Oferta 1 San rafael $ 880.000.000 0% $880.000.000 0,18 $ 4.769.647.696,48 $ 4.769.647.696,48 3174332884
Oferta 2 San rafael $ 2.500.000.000 0% $2.500.000.000 0,50 $ 5.000.000.000,00 $ 4.750.000.000,00 3057539147
Oferta 3 San rafael $ 702.000.000 0% $702.000.000 0,16 $ 4.392.991.239,05 $ 4.392.991.239,05 3155811036
Fuente: Elaboración propia Tabla 2 Análisis datos Municipio La Calera con vista al embalse de San Rafael.
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SUMATORIA $ 13.912.638.935,53 PROMEDIO $ 4.637.546.311,84 DESVIACIÓN ESTÁNDAR $ 212.018.621,15 COEFICIENTE DE VARIACIÓN 4,57% LIMITE SUPERIOR $ 4.849.564.933,00 LIMITE INFERIOR $ 4.425.527.690,69 VALOR HAS TERRENO $ 4.600.000.000,00 Fuente: Elaboración propia OFERTAS SIN VISTA Igualmente se recolectaron datos que corresponden a lotes de terrenos, que no poseen vista al embalse de San Rafael, con características similares en cuanto a su uso del suelo, ubicación, topografía y tamaño del terreno. Los cuales se muestran en las tablas 3 y 4: Tabla 3 Ofertas municipio La Calera sin vista al embalse de San Rafael.
ESTUDIO DE MERCADO PREDIOS RURAL
TIPO DE TERRENO No. VALOR PEDIDO %. NEG. VALOR DEPURADO V/HAS V/HAS TELEFONO INMUEBLE ÁREA EN HAS
Oferta 1 San Rafael $ 900.000.000 0% $900.000.000 0,41 $ 2.222.222.222,20 $ 2.111.111.111,09 3153310058
Oferta 2 San Rafael $ 350.000.000 0% $350.000.000 0,19 $ 1.842.105.263,16 $ 1.842.105.263,16 3108679782
Oferta 3 San Rafael $ 700.000.000 0% $700.000.000 0,35 $ 1.982.441.234,78 $ 1.982.441.234,78 3202733713
Oferta 4 San Rafael $ 380.000.000 0% $380.000.000 0,20 $ 1.900.000.000,00 $ 1.900.000.000,00 3124605665
Fuente: Elaboración propia Tabla 4 Análisis datos Municipio La Calera sin vista al embalse de San Rafael.
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SUMATORIA $ 7.835.657.609,02 PROMEDIO $ 1.958.914.402,26 DESVIACIÓN ESTÁNDAR $ 116.665.664,47 COEFICIENTE DE VARIACIÓN 5,96% LIMITE SUPERIOR $ 2.075.580.066,72 LIMITE INFERIOR $ 1.842.248.737,79 VALOR HAS TERRENO $ 1.960.000.000,00 Fuente: Elaboración propia Luego de realizar el correspondiente análisis estadístico de los datos recolectados, se procede a ubicar en la respectiva cartografía del municipio de la Calera las ofertas, con el objetivo de verificar su ubicación con respecto al embalse de San Rafael y su uso del suelo de acuerdo a lo contemplado en el EOT del municipio de la Calera.
Ilustración 6 Ubicación ofertas en el municipio de La Calera. - Anexo 6.
Fuente: Datos abiertos IGAC. Elaboración propia
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Una vez realizado el análisis estadístico y la correspondiente ubicación en la cartografía del municipio, se procede a hacer la respectiva comparación de los valores tomados en campo, los cuales corresponde a ($4.690.000.000) el valor por hectárea de terrenos que se ubican en la zona limítrofe al embalse de San Rafael y que poseen vista a éste, y ($1.960.000.000) el valor por hectárea de terreno que no poseen vista al embalse de San Rafael, y que se ubican en área con similares características de acuerdo al uso del suelo. La variación corresponde a un 139%, el cual corresponde a ($2.730.000.000) dos mil setecientos treinta millones de pesos por hectárea de terreno, que las personas pagan por un predio que posee vista al embalse de San Rafael. La variación se muestra en el gráfico 1: Gráfico 1. Variación Valor hectárea de terreno, Embalse de San Rafael.
VARIACIÓN VALOR TERRENO $ 5.000.000.000 $ 4.690.000.000 $ 4.500.000.000 $ 4.000.000.000 $ 3.500.000.000 $ 3.000.000.000 SIN VISTA $ 2.500.000.000 $ 1.960.000.000 CON VISTA $ 2.000.000.000 $ 1.500.000.000 $ 1.000.000.000 $ 500.000.000 $ 0
Fuente: Elaboración propia
7.2. Embalse del Sisga
Una vez realizado el trabajo de campo se procedió a clasificar, analizar e interpretar, de acuerdo al uso del suelo, ubicación, tamaño, las ofertas recolectadas, para llegar a la estimación del valor comercial por hectárea de terreno del sector objeto de estudio. Posteriormente se realizó la ubicación de las ofertas en la cartografía del municipio, para validar la ubicación con respecto al embalse del sisga de los datos. Finalmente se calcula la variación por hectárea de terreno de predios con vista y sin vista al embalse del sisga.
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Imagen 4 Fotografía embalse del sisga
Fuente: Imagen propia Luego de realizar trabajo de campo se procede a consultar el uso del suelo según POT del municipio, Acuerdo 030 del 25 de marzo de 2009, de cada una de las ofertas encontradas, por lo cual se depuraron aquellas que poseen uso del suelo diferente a las ofertas que poseen vista al embalse de Sisga. Se identifico en la cartografía del uso del suelo rural del municipio de Chocontá como se muestra en la Imagen 1, que los inmuebles que poseen vista al embalse del sisga, poseen uso del suelo AGROPECUARIO SEMIMECANIZADO O SEMI- INTENSIVO, el cual se menciona a continuación:
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- SUELOS DE USO AGROPECUARIO SEMIMECANIZADO O SEMI INTENSIVO. Son aquellas áreas con suelos de mediana capacidad agrológica, caracterizadas por un relieve de plano a moderadamente ondulado, profundidad efectiva se superficial a moderadamente profunda, con sensibilidad a la erosión, pero que puede permitir una mecanización controlada o uso semi-intensivo. Uso principal: Agropecuario tradicional a semi-mecanizado y forestal. Se debe dedicar como mínimo el 15% del predio para uso forestal protector-productor, para promover la formación de la malla ambiental. Usos compatibles: Infraestructura para construcción de distritos de adecuación de tierras, establecimientos institucionales de tipo rural, granjas avícolas o cuniculas y vivienda del propietario. Usos condicionados: Cultivos de flores granjas porcinas, recreación, vías de comunicación, infraestructura de servicios, agroindustria, minería, parcelaciones rurales con fines de construcción de vivienda campestre siempre y cuando no resulten predios menores a los indicados por el municipio para tal fin. Usos prohibidos: Usos urbanos y sub. Urbanos, industriales y loteo con fines de construcción de vivienda. Imagen 5 Uso del suelo rural del municipio de Chocontá.
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Fuente: POT de Chocontá, Acuerdo 030 del 25 de marzo de 2009. Imagen 6 Leyenda Uso del suelo rural de Chocontá
Fuente: POT de Chocontá, Acuerdo 030 del 25 de marzo de 2009.
Los datos recolectados corresponden a lotes de terreno ubicados en la zona limítrofe al embalse del Sisga, y que poseen vista a éste, con características similares en cuanto a su uso del suelo, ubicación, topografía y tamaño del terreno. Los cuales se muestran en la siguiente tabla: Ofertas con vista
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Tabla 5 Ofertas municipio de Chocontá con vista al embalse del Sisga.
ESTUDIO DE MERCADO PREDIOS RURAL
TIPO DE TERRENO No. VALOR PEDIDO %. NEG. VALOR DEPURADO V/HAS V/HAS TELEFONO INMUEBLE ÁREA EN HAS
Oferta 1 Sisga $ 450.000.000 5% $427.500.000 1,58 $ 270.672.407,24 $ 270.672.407,24 313 3849903
Oferta 2 Sisga $ 250.000.000 5% $237.500.000 1,00 $ 237.500.000,00 $ 261.250.000,00 311 5811912
Oferta 3 Sisga $ 320.000.000 5% $304.000.000 1,00 $ 304.000.000,00 $ 288.800.000,00 3102332940
Fuente: Elaboración propia Tabla 6 Análisis datos Municipio de Chocontá sin vista al embalse del Sisga.
SUMATORIA $ 820.722.407,24 PROMEDIO $ 273.574.135,75 DESVIACIÓN ESTÁNDAR $ 14.002.344,31 COEFICIENTE DE VARIACIÓN 5,12% LIMITE SUPERIOR $ 287.576.480,06 LIMITE INFERIOR $ 259.571.791,44 VALOR HAS TERRENO $ 274.000.000,00 Fuente: Elaboración propia
OFERTAS SIN VISTA Igualmente se recolectaron datos que corresponden a lotes de terrenos, que no poseen vista al embalse del sisga, con características similares en cuanto a su uso del suelo, ubicación, topografía y tamaño del terreno. Los cuales se muestran en la siguiente tabla:
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Tabla 7 Ofertas municipio de Chocontá Sin vista al embalse del Sisga.
ESTUDIO DE MERCADO PREDIOS RURAL
TIPO DE TERRENO No. VALOR PEDIDO %. NEG. VALOR DEPURADO V/HAS V/HAS TELEFONO INMUEBLE ÁREA EN HAS
Oferta 1 Choconta $ 72.000.000 5% $72.000.000 0,73 $ 98.630.137,04 $ 98.630.137,04 3144084889
Oferta 2 Choconta $ 75.000.000 5% $71.250.000 0,75 $ 95.000.000,00 $ 95.000.000,00 3144084889
Oferta 3 Choconta $ 120.000.000 0% $120.000.000 1,44 $ 83.333.333,33 $ 91.666.666,67 3142619807
Fuente: Elaboración propia Tabla 8 Análisis datos Municipio de Chocontá sin vista al embalse de Sisga.
SUMATORIA $ 285.296.803,71 PROMEDIO $ 95.098.934,57 DESVIACIÓN ESTÁNDAR $ 3.482.789,25 COEFICIENTE DE VARIACIÓN 3,66% LIMITE SUPERIOR $ 98.581.723,82 LIMITE INFERIOR $ 91.616.145,32 VALOR HAS TERRENO $ 95.000.000,00 Fuente: Elaboración propia Luego de realizar el correspondiente análisis estadístico de los datos recolectados, se procede a ubicar en la respectiva cartografía del municipio de Chocontá las ofertas, con el objetivo de verificar su ubicación con respecto al embalse del sisga y su uso del suelo de acuerdo a lo contemplado en el EOT del municipio de Chocontá.
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Ilustración 7 Ubicación ofertas en el municipio de Chocontá. -Anexo 7.
Fuente: Datos abiertos IGAC. Elaboración propia Una vez realizado el análisis estadístico y la correspondiente ubicación en la cartografía del municipio, se procede a hacer la respectiva comparación de los valores tomados en campo, los cuales corresponde a ($274.000.000) el valor por hectárea de terrenos que se ubican en la zona limítrofe al embalse del sisga y que poseen vista a éste, y ($95.000.000) el valor por hectárea de terreno que no poseen vista al embalse del sisga, y que se ubican en área con similares características de acuerdo al uso del suelo. La variación corresponde a un 188%, el cual corresponde a ($179.000.000) ciento setenta y nueve millones por hectárea de terreno, que las personas pagan por un predio que posee vista al embalse del sisga. La variación se muestra en el siguiente gráfico:
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Gráfico 2 Variación Valor Terreno Hectáreas, Embalse del Sisga.
VARIACIÓN VALOR TERRENO $ 300.000.000 $ 274.000.000
$ 250.000.000
$ 200.000.000
SIN VISTA $ 150.000.000 CON VISTA $ 95.000.000 $ 100.000.000
$ 50.000.000
$ 0
Fuente: Elaboración propia
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7.3. Embalse del Tomine
Una vez realizado el trabajo de campo se procedió a clasificar, analizar e interpretar, de acuerdo al uso del suelo, ubicación, tamaño, las ofertas recolectadas, para llegar a la estimación del valor comercial por hectárea de terreno del sector objeto de estudio. Posteriormente se realizó la ubicación de las ofertas en la cartografía del municipio, para validar la ubicación con respecto al embalse de Tomine de los datos. Finalmente se calcula la variación por hectárea de terreno de predios con vista y sin vista al embalse de Tomine. Imagen 7 Fotografía embalse del Tomine
Fuente: Imagen Propia Luego de realizar trabajo de campo se procede a consultar el uso del suelo según POT del municipio, Acuerdo 015 del 25 de marzo de 2001, de cada una de las ofertas encontradas, por lo cual se depuraron aquellas que poseen uso del suelo diferente a las ofertas que poseen vista al embalse de Tomine. Se identifico en la cartografía del uso del suelo rural del municipio de Guatavita como se muestra en la Imagen, que los inmuebles que poseen vista al embalse de Tomine, poseen uso del suelo AGROPECUARIO TRADICIONAL, el cual se menciona a continuación:
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ARTICULO 40. Suelos De Uso Agropecuario Tradicional. Son aquellas áreas con suelos pocos profundos pedregosos, con relieve quebrado susceptibles a los procesos erosivos y de mediana a baja capacidad agrológica. 1. Uso Principal. Agropecuario tradicional y forestal. Se debe dedicar como mínimo el 20 % del predio para el uso forestal protector- productor, para promover la formación de la maya ambiental. 2. Uso Compatible Infraestructura para la construcción de Distritos de Adecuación de Tierras, vivienda del propietario y trabajadores establecimientos institucionales de tipo rural granjas avícolas, cuniculas y silvicultura. 3. Usos condicionados. Cultivos de flores, granjas porcinas, recreación vías de comunicación, infraestructura de servicios, agroindustria, minería, parcelaciones rurales con fines de construcción de vivienda campestre siempre y cuando no resulten predios menores a los indicados por el municipio para tal fin (1 Ha). 4. Usos prohibidos. Agricultura mecanizada, usos urbanos e industria de transformación manufacturera.
Los datos recolectados corresponden a lotes de terreno ubicados en la zona limítrofe al embalse de Tomine, y que poseen vista a éste, con características similares en cuanto a su uso del suelo, ubicación, topografía y tamaño del terreno. Los cuales se muestran en la siguiente tabla: Ofertas con vista Tabla 9 Ofertas municipio de Guatavita con vista al embalse del Tomine.
ESTUDIO DE MERCADO PREDIOS RURAL
TIPO DE TERRENO No. VALOR PEDIDO %. NEG. VALOR DEPURADO V/HAS V/HAS TELEFONO INMUEBLE ÁREA EN HAS
3173719588 - Oferta 1 Guatavita $ 180.000.000 0% $180.000.000 0,50 $ 360.000.000,00 $ 360.000.000,00 3012422119
3173719588 - Oferta 2 Guatavita $ 360.000.000 0% $360.000.000 1,00 $ 360.000.000,00 $ 360.000.000,00 3012422120
3173719588 - Oferta 3 Guatavita $ 430.000.000 0% $430.000.000 1,29 $ 333.333.333,33 $ 333.333.333,33 3012422121
Fuente: Elaboración propia
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Tabla 10 Análisis datos Municipio de Guatavita con vista al embalse del Tomine.
SUMATORIA $ 1.053.333.333,33 PROMEDIO $ 351.111.111,11 DESVIACIÓN ESTÁNDAR $ 15.396.007,18 COEFICIENTE DE VARIACIÓN 4,38% LIMITE SUPERIOR $ 366.507.118,29 LIMITE INFERIOR $ 335.715.103,93 VALOR HAS TERRENO $ 350.000.000,00 Fuente: Elaboración propia OFERTAS SIN VISTA Igualmente se recolectaron datos que corresponden a lotes de terrenos, que no poseen vista al embalse de tomine, con características similares en cuanto a su uso del suelo, ubicación, topografía y tamaño del terreno. Los cuales se muestran en la siguiente tabla: Tabla 11 Ofertas municipio de Guatavita sin vista al embalse del Tomine.
ESTUDIO DE MERCADO PREDIOS RURAL
TIPO DE TERRENO No. VALOR PEDIDO %. NEG. VALOR DEPURADO V/HAS V/HAS TELEFONO INMUEBLE ÁREA EN HAS
Oferta 1 Guatavita $ 165.000.000 0% $165.000.000 1,29 $ 127.996.276,47 $ 127.996.276,47 3103364370
Oferta 2 Guatavita $ 180.000.000 0% $180.000.000 1,28 $ 140.625.000,00 $ 140.625.000,00 3103364370
Oferta 3 Guatavita $ 185.000.000 0% $185.000.000 1,30 $ 142.307.692,31 $ 142.307.692,31 3103364370
Fuente: Elaboración propia
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Tabla 12 Análisis municipio de Guatavita sin vista al embalse del Tomine.
SUMATORIA $ 410.928.968,78 PROMEDIO $ 136.976.322,93 DESVIACIÓN ESTÁNDAR $ 7.822.326,32 COEFICIENTE DE VARIACIÓN 5,71% LIMITE SUPERIOR $ 144.798.649,25 LIMITE INFERIOR $ 129.153.996,60 VALOR HAS TERRENO $ 137.000.000,00 Fuente: Elaboración propia Luego de realizar el correspondiente análisis estadístico de los datos recolectados, se procede a ubicar en la respectiva cartografía de los municipios de Guatavita y Sesquilé las ofertas, con el objetivo de verificar su ubicación con respecto al embalse del sisga y su uso del suelo de acuerdo a lo contemplado en el EOT de los municipios de Guatavita y Sesquilé. Ilustración 8 Ubicación Ofertas en los municipios de Sesquilé y Guatavita. - Anexo 8.
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Fuente: Datos abiertos IGAC. Elaboración propia Una vez realizado el análisis estadístico y la correspondiente ubicación en la cartografía del municipio, se procede a hacer la respectiva comparación de los valores tomados en campo, los cuales corresponde a ($350.000.000) el valor por hectárea de terrenos que se ubican en la zona limítrofe al embalse del Tomine y que poseen vista a éste, y ($137.000.000) el valor por hectárea de terreno que no poseen vista al embalse del Tomine, y que se ubican en área con similares características de acuerdo al uso del suelo. La variación corresponde a un 155%, el cual corresponde a ($213.000.000) Doscientos trece millones por hectárea de terreno, que las personas pagan por un predio que posee vista al embalse del Tomine. La variación se muestra en el siguiente gráfico: Gráfico 3. Variación Valor Hectáreas de terreno, Embalse del Tomine.
VARIACIÓN VALOR TERRENO $ 400.000.000 $ 350.000.000 $ 350.000.000
$ 300.000.000
$ 250.000.000 SIN VISTA $ 200.000.000 CON VISTA $ 150.000.000 $ 137.000.000
$ 100.000.000
$ 50.000.000
$ 0
Fuente: Elaboración propia
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7.4. Embalse del Neusa
Una vez realizado el trabajo de campo se procedió a clasificar, analizar e interpretar, de acuerdo al uso del suelo, ubicación, tamaño, las ofertas recolectadas, para llegar a la estimación del valor comercial por hectárea de terreno del sector objeto de estudio. Posteriormente se realizó la ubicación de las ofertas en la cartografía del municipio, para validar la ubicación con respecto al embalse del Neusa de los datos. Finalmente se calcula la variación por hectárea de terreno de predios con vista y sin vista al embalse del Neusa. Imagen 8 Fotografía embalse del Neusa
Fuente: Imagen propia
Luego de realizar trabajo de campo se procede a consultar el uso del suelo según EOT del municipio, Acuerdo 28 del 29 de diciembre de 2000, de cada una de las ofertas encontradas, por lo cual se depuraron aquellas que poseen uso del suelo diferente a las ofertas que poseen vista al embalse del neusa. Se identifico en la cartografía del uso del suelo rural del municipio de Tausa como se muestra en la Imagen 9, que los inmuebles que poseen vista al embalse del Neusa, poseen uso del suelo Agropecuarias semi - intensivas, el cual se menciona a continuación: 49
ARTICULO 61°: USO DE SUELOS PARA LA PRODUCCIÓN: Son aquellos destinados a generar bienes y servicios necesarios para el bienestar material y espiritual de la sociedad. En el municipio de Tausa, estos suelos están destinados a actividades agropecuarias, acuícolas, forestales, turísticos, mineros e industriales. Numeral 1: Suelos agropecuarios: Son los destinados a agricultura y/o ganadería, se consideran las siguientes categorías: b) Agropecuaria Semi-mecanizada o Semi-intensiva: Son aquellos suelos de mediana capacidad agrológica; caracterizadas por un relieve plano a moderadamente ondulado, profundidad efectiva superficial a moderadamente profunda, con sensibilidad a la erosión, pero que pueden permitir mecanización o uso semi – intensivo. En Tausa corresponde a la zona media del municipio zonas intervenidas en las veredas Rasgatá, Florida, Parte Baja de Salitre y Lagunitas, Páramo Bajo, Llano Grande, extensiva a zonas con características generales. Uso principal: Agropecuario tradicional a semimecanizado, riego por gravedad, uso forestal. En cada uno de los predios debe fomentarse el uso forestal protector – productor y cerca viva. En zonas de minifundio: de 0 a tres hectáreas hasta el 5%, de 3 a 5 hectáreas hasta el 8%, de 5 a 10%, de 10 a 15 hectáreas hasta el 12%, iguales o mayores a 15 hasta el 20%. Uso compatible: Labranza mínima, Infraestructura para distritos de adecuación de tierras, establecimientos institucionales de tipo rural, vivienda del propietario y trabajadores, granjas sostenibles, avícolas, pan coger, cunículas, apícolas, silvicultura y piscicultura. Usos condicionados: Pecuario con manejo ambiental, agropecuario convencional con concepto técnico UMATA. Usos prohibidos: Riego por aspersión, cultivos de flores, loteo inferior a una hectárea para desarrollo de vivienda campestre. Usos urbanos y suburbanos, reforestar con especies no nativas. Arado de disco y rotovator. PARAGRAFO: Aprovechando los avances de la investigación actual, se promoverá el desmonte gradual del uso indiscriminado de maquinaria agrícola, así como la apropiación por parte del agricultor de tecnologías limpias (coberturas vegetales, agricultura orgánica, labranza mínima, abonos verdes, tracción animal, entre otras), igualmente promover estudios de factibilidad técnico – económica de cultivos promisorios.
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Imagen 9 Uso del Suelo rural de Tausa
Fuente: EOT de tausa, Acuerdo 28 del 29 de diciembre de 2000.
Los datos recolectados corresponden a lotes de terreno ubicados en la zona limítrofe al embalse del Neusa, y que poseen vista a éste, con características similares en cuanto a su uso del suelo, ubicación, topografía y tamaño del terreno. Los cuales se muestran en la siguiente tabla:
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Tabla 13 Ofertas municipio de Tausa con vista al embalse del Neusa
ESTUDIO DE MERCADO PREDIOS RURAL
TIPO DE TERRENO No. VALOR PEDIDO %. NEG. VALOR DEPURADO V/HAS V/HAS TELEFONO INMUEBLE ÁREA EN HAS
Oferta 1 Neusa $ 90.000.000 0% $90.000.000 0,77 $ 116.279.069,77 $ 122.093.023,26 3177967436
Oferta 2 Neusa $ 170.000.000 0% $170.000.000 1,28 $ 132.812.500,00 $ 132.812.500,00 3157798566
Oferta 3 Neusa $ 200.000.000 0% $200.000.000 1,73 $ 115.740.740,74 $ 121.527.777,78 3003389420
Fuente: Elaboración propia Tabla 14 Análisis datos Municipio Tausa con vista al embalse del Neusa
SUMATORIA $ 376.433.301,03 PROMEDIO $ 125.477.767,01 DESVIACIÓN ESTÁNDAR $ 6.358.349,36 COEFICIENTE DE VARIACIÓN 5,07% LIMITE SUPERIOR $ 131.836.116,37 LIMITE INFERIOR $ 119.119.417,65 VALOR HAS TERRENO $ 125.000.000,00 Fuente: Elaboración propia
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OFERTAS SIN VISTA Igualmente se recolectaron datos que corresponden a lotes de terrenos, que no poseen vista al embalse del neusa, con características similares en cuanto a su uso del suelo, ubicación, topografía y tamaño del terreno. Los cuales se muestran en la siguiente tabla:
Tabla 15 Ofertas municipio de Tausa sin vista al embalse de Neusa
ESTUDIO DE MERCADO PREDIOS RURAL
TIPO DE TERRENO No. VALOR PEDIDO %. NEG. VALOR DEPURADO V/HAS V/HAS TELEFONO INMUEBLE ÁREA EN HAS
Oferta 1 Neusa $ 80.000.000 0% $80.000.000 1,20 $ 66.666.666,66 $ 73.333.333,32 3203792220
Oferta 2 Neusa $ 300.000.000 15% $255.000.000 3,20 $ 79.687.500,00 $ 71.718.750,00 3223747184
Oferta 3 Neusa $ 140.000.000 0% $140.000.000 1,92 $ 72.916.666,67 $ 72.916.666,67 3112561880
Fuente: Elaboración propia Tabla 16 Análisis datos Municipio Tausa sin vista al embalse del Neusa
SUMATORIA $ 217.968.749,99 PROMEDIO $ 72.656.250,00 DESVIACIÓN ESTÁNDAR $ 838.201,92 COEFICIENTE DE VARIACIÓN 1,15% LIMITE SUPERIOR $ 73.494.451,92 LIMITE INFERIOR $ 71.818.048,08 VALOR HAS TERRENO $ 73.000.000,00 Fuente: Elaboración propia
Luego de realizar el correspondiente análisis estadístico de los datos recolectados, se procede a ubicar en la respectiva cartografía del municipio de Tausa las ofertas,
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con el objetivo de verificar su ubicación con respecto al embalse del neusa y su uso del suelo de acuerdo a lo contemplado en el EOT del municipio de Tausa. Ilustración 9 Ubicación ofertas en el municipio de Tausa. – Anexo 9.
Fuente: Datos abiertos IGAC. Elaboración propia Una vez realizado el análisis estadístico y la correspondiente ubicación en la cartografía del municipio, se procede a hacer la respectiva comparación de los valores tomados en campo, los cuales corresponde a ($125.000.000) el valor por hectárea de terrenos que se ubican en la zona limítrofe al embalse del Neusa y que poseen vista a éste, y ($73.000.000) el valor por hectárea de terreno que no poseen vista al embalse del neusa, y que se ubican en área con similares características de acuerdo al uso del suelo. La variación corresponde a un 71%, el cual corresponde a ($52.000.000) Cincuenta y dos millones por hectárea de terreno, que las personas pagan por un predio que posee vista al embalse del Neusa. La variación se muestra en el siguiente gráfico:
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Gráfico 4 Variación Valor Hectárea de terreno, Embalse del Neusa.
VARIACIÓN VALOR TERRENO $ 140.000.000 $ 125.000.000 $ 120.000.000
$ 100.000.000
$ 73.000.000 $ 80.000.000 SIN VISTA
$ 60.000.000 CON VISTA
$ 40.000.000
$ 20.000.000
$ 0
Fuente: Elaboración propia
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Ilustración 10 Aumento porcentual valor terreno por poseer vista a un embalse
Fuente: Elaboración propia
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6. CONCLUSIONES
La variable paisaje como expresión espacial y visual del medio, aumenta el precio de un terreno en un gran porcentaje, ya que se tomó varios terrenos con características homogéneas en variables como (topografía, estrato, uso del suelo, vías, disponibilidad de aguas, disponibilidad de servicios, entre otras), y se tomó como variable diferente poseer vista a un embalse y no poseerla.
En el embalse del Sisga los predios que poseen vista a éste, tienen un aumento del 188%, sobre el valor de terrenos que no poseen vista al embalse, y que tienen el mismo uso del suelo.
Para el embalse de Tomine que se ubica en el municipio de Guatavita, los predios que poseen vista al embalse, tienen un aumento en su precio del 155%, sobre el precio de terrenos que no poseen vista al embalse.
En el embalse de San Rafael la variación porcentual del precio de terrenos de predios que poseen vista al embalse es del 139%, sobre el valor de predios que no poseen vista a un embalse.
Y finalmente en el embalse del Neusa el precio de terrenos que poseen vista a éste, tienen un aumento porcentual del 71% del valor de terreno de predios que no poseen vista al embalse, y que poseen el mismo uso de terreno según EOT del municipio de Tausa.
El siguiente cuadro muestra el análisis de valores por hectárea de terreno realizado en los embalses del Sisga, San Rafael, Neusa y Guatavita.
EMBALSES DECRIPCIÓN SISGA SAN RAFAEL NEUSA GUATAVITA VALOR HECTAREA $ 95.000.000 $ 1.960.000.000 $ 73.000.000 $ 137.000.000 SIN VISTA VALOR HECTAREA $ 274.000.000 $ 4.690.000.000 $ 125.000.000 $ 350.000.000 CON VISTA DIFERENCIA $ 179.000.000 $ 2.730.000.000 $ 52.000.000 $ 213.000.000 AUMENTO PORCENTUAL POR 188% 139% 71% 155% POSEER VISTA A UN EMBALSE 57
BIBLIOGRAFIA
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